序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇公司委托管理合同范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的, 該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升,訴訟標(biāo)的額較大。

1990年以來,特別是1992年以后,全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起,海南的房地產(chǎn)更是超 常規(guī)發(fā)展,形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱 為住宅小區(qū)和商廈),各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致,業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范,使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生,因此而產(chǎn)生的糾紛,向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴 大量增加,在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后,當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院。以?？谑?新華區(qū)法院為例,該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件,至1996年上升為20件,這兩 年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元,多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多,且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前海口市所受理的物業(yè)管理 糾紛,已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛,發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有:(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛,這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái) 務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛,涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系 、關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債,以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是 否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù) 的情況下,海口市房產(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會屬違法行政,侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ,而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜,法律關(guān)系復(fù)雜,對糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜,該類案件的主體,既有我國公民、法人和 其他組織,又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會,也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系,又可能涉及到房地產(chǎn) 開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系,業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的 依據(jù),《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定,只能依據(jù)民法通 則、行政訴訟法的基本原則,依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理,而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個問題。

(一)物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題,是正

確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題,應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴 訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件,目前當(dāng)事人一般 都在物業(yè)所在地的法院,并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地,而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ?提起侵權(quán)之訴的,應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定,由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院 管轄,因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛,應(yīng) 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的, 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地,又有在物業(yè)所在地之外的,并非業(yè)主購置了物業(yè),物業(yè)所 在地就是其住所地,因此,不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地,而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地,但由于物 業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同,均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理 ,因此,物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛, 但其不屬于不動產(chǎn)糾紛,不適用專屬管轄的規(guī)定。 (二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力,關(guān)系到正確處理糾紛,維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理 糾紛中,主要涉及三類合同,一為物業(yè)管理服務(wù)合同,即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié) 議:通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同,即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中,應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì),注意判定合同 的效力,以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同(或稱聘用管理合同)時,應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體 資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力,合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理 權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利,行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人,或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人,而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng) 由業(yè)主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步,在購房者購房時,物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務(wù)的一環(huán),由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂,約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù) .隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚,越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物 業(yè)管理權(quán)的一方,續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務(wù)。因此,物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人,一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會,另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的 房地產(chǎn)開發(fā)商,所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè) 管理經(jīng)營權(quán)來認(rèn)定無效,房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前,可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理 ,但不得以繼續(xù)履行合同為由,阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實(shí)施專業(yè)化管理,房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前,就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管 理,或注冊成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以,1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同的,應(yīng)認(rèn)定合同無效。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時,還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章,不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益;必須在 平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能 在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的,應(yīng)認(rèn)定合同無效;對易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi),其收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價管理部門批準(zhǔn),超過標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用 和滯納金,未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款,應(yīng)確認(rèn)為無效條款;對屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂?shù)鹊氖褂?、收?如不允許業(yè)主管理、使用、收益,或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不 向業(yè)主交付相應(yīng)對價的,均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中,房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ,未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為 常常發(fā)生,物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的,應(yīng)確認(rèn)部分無效 .

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

篇（2）

中圖分類號：F74 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3198（2014）15-0064-02

1 前言

全球最大的酒店管理公司――洲際酒店管理集團(tuán)在中國至少發(fā)生了5起與中國業(yè)主的“離婚”事件。2013年3月22日中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會上海分會針對2012年8月31日與上海浦西洲際酒店的分手事件做出終審結(jié)果：洲際集團(tuán)被裁定賠償業(yè)主方前上海浦西洲際酒店的開發(fā)商上海耀達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.5億元人民幣，這是洲際酒店管理集團(tuán)在華遭遇的首次敗訴。這僅是我國業(yè)主與國際酒店管理集團(tuán)合作矛盾中的冰山一角。

中國酒店業(yè)行業(yè)的發(fā)展落后于國外優(yōu)秀的酒店管理集團(tuán)，尤其是隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始關(guān)注高星級酒店物業(yè)的綜合商業(yè)價值，紛紛涉足于酒店行業(yè)。但是缺乏專業(yè)的高星級酒店管理經(jīng)驗(yàn)，使得房地產(chǎn)開發(fā)商將目光瞄準(zhǔn)了外國優(yōu)秀的酒店管理集團(tuán)，通過委托管理方式進(jìn)入到酒店這一行業(yè)。但尤其所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的脫離，業(yè)主方和管理方因代表的利益集團(tuán)不同，在合作中種種矛盾也會凸顯出來，最后甚至矛盾激化以“分手”收場。

2 委托管理模式簡介

委托管理模式源于美國，美國康奈爾大學(xué)的James（1988）教授首次提出了委托管理模式下酒店管理合同的相關(guān)概念、運(yùn)作特點(diǎn)、談判要點(diǎn)和合同條款。他認(rèn)為委托管理是一種非股權(quán)式酒店運(yùn)營形式，酒店委托管理概念包含三個基本點(diǎn)：管理方有權(quán)不受業(yè)主干擾管理酒店；業(yè)主支付所有的經(jīng)營費(fèi)用并承擔(dān)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；管理方的行為受到絕對保護(hù)，除非其出現(xiàn)嚴(yán)重的欺詐行為或者失職行為。

國際酒店管理集團(tuán)憑借委托管理模式，可以達(dá)到不通過原始資本的積累而實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張的目的。業(yè)主方則可以憑借委托管理模式，由管理方為酒店提供統(tǒng)一的管理方式、統(tǒng)一的廣告宣傳、統(tǒng)一的銷售網(wǎng)絡(luò)、統(tǒng)一的人力資源配置、統(tǒng)一的采購等方面的優(yōu)勢（鮑娟，2007）。除此以外，借助國際知名的酒店管理公司品牌，業(yè)主方還可以快速提升其附屬物業(yè)的價值、、獲得不動產(chǎn)保值增值、獲得更多的政府政策支持、獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流等（呂麗莉，2011）。

3 業(yè)主方與管理方主要合作矛盾

管理方和業(yè)主方因?qū)儆诓煌睦婕瘓F(tuán)，因此在委托管理合同的簽訂時，都盡可能為自己的利益集團(tuán)爭取更多的利益，這是業(yè)主方與管理方矛盾的源泉，雙方矛盾主要集中在以下幾個方面。

3.1 對于經(jīng)營權(quán)的爭奪

在管理合同談判之初，管理方和業(yè)主在酒店的經(jīng)營權(quán)上就會產(chǎn)生較大的分歧。管理方希望經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)的完全分離，代表業(yè)主對酒店擁有監(jiān)督、指導(dǎo)和管理的專營權(quán)（陳勇，2006）。而業(yè)主方則想方設(shè)法的在酒店的高層管理者中安插自己的人手，實(shí)行對酒店經(jīng)營管理的干涉和控制。往往最終的妥協(xié)結(jié)果是，業(yè)主方能夠指派酒店的副總和財(cái)務(wù)總監(jiān)，以滿足業(yè)主方的控制欲望，但這也為以后的溝通協(xié)調(diào)問題埋下伏筆。

3.2 對于成本預(yù)算的控制

從酒店立項(xiàng)、設(shè)計(jì)之初，管理方就會安排技術(shù)人員進(jìn)入到整個酒店的建設(shè)周期，開始干涉酒店的各方面設(shè)計(jì)。業(yè)主方在酒店設(shè)計(jì)和材料采購時，會根據(jù)項(xiàng)目預(yù)先制定的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制各種采購成本。而管理方則為了使酒店的從設(shè)計(jì)到裝修達(dá)到預(yù)定的豪華標(biāo)準(zhǔn)，想方設(shè)法提高酒店的建設(shè)成本。

在酒店運(yùn)營后，管理方和業(yè)主方在年度財(cái)務(wù)預(yù)算又會產(chǎn)生分歧，業(yè)主方往往會提出一個最低財(cái)務(wù)執(zhí)行準(zhǔn)則，以此保證管理方對酒店的經(jīng)營管理代表業(yè)主方的利益（Eyster，1997）。

3.3 經(jīng)濟(jì)利益的矛盾

按照委托管理合同，業(yè)主方需要向管理方支付技術(shù)服務(wù)費(fèi)、開業(yè)籌備費(fèi)（部分酒店管理公司不收取）、管理費(fèi)（分為基本管理費(fèi)和獎勵管理費(fèi)）、系統(tǒng)分?jǐn)傎M(fèi)（一般包括市場推廣性消費(fèi)、預(yù)訂系統(tǒng)費(fèi)、會員獎勵計(jì)劃、培訓(xùn)費(fèi)等）等。

管理方收取的這些費(fèi)用，無一項(xiàng)費(fèi)用與酒店的盈利水平直接相關(guān)。也就是說，管理方無需對酒店的利潤水平負(fù)責(zé)，即時酒店完全虧損，管理方的利益依然能夠得到保障。當(dāng)酒店經(jīng)營達(dá)不到業(yè)主預(yù)期水平甚至虧損時，這項(xiàng)與經(jīng)濟(jì)利益之間相關(guān)的矛盾就會凸顯出來。

3.4 人事任命的沖突

根據(jù)管理合同，酒店總經(jīng)理由酒店管理公司推薦，而業(yè)主方參與面試和審核，但由于業(yè)主方往往缺乏酒店管理相關(guān)的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主方很難對酒店總經(jīng)理人選做出正確的評價。當(dāng)酒店經(jīng)營出現(xiàn)困難時，業(yè)主方就會責(zé)難管理方對酒店人事的相關(guān)安排（任艷華，2009）。

業(yè)主方雖然會派遣副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、工程總監(jiān)等進(jìn)入酒店，對管理方實(shí)行監(jiān)督控制，同時參與日常的經(jīng)營管理決策，但是由于雙方的經(jīng)營目標(biāo)和文化差異，會導(dǎo)致雙方在日常經(jīng)營管理上出現(xiàn)很大的分歧，從而引發(fā)雙方的矛盾。

3.5 其他

除以上四大矛盾外，由于雙方認(rèn)識欠缺，導(dǎo)致酒店的品牌定位與市場實(shí)際情況相背離，導(dǎo)致酒店在開業(yè)之初就已出現(xiàn)先天性不足，成為日后雙方矛盾的導(dǎo)火索（陳勇，2010）；管理方在日常經(jīng)營中，對酒店資產(chǎn)的保護(hù)不足、浪費(fèi)嚴(yán)重，導(dǎo)致業(yè)主方資產(chǎn)損耗過大，等其他矛盾。

4 矛盾解決

本文從業(yè)主方的角度出發(fā)，探討如何減少業(yè)主方與管理方在酒店日常經(jīng)營管理中的矛盾，減少雙方的合約終止行為，為酒店的正常經(jīng)營管理提供保障。

4.1 重視可行性研究

中國酒店業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展息息相關(guān)，很多房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)檎?、物業(yè)升值、營銷的等多種因素，缺乏對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平、酒店市場供給情況、酒店需求情況進(jìn)行認(rèn)真的研究、分析，忽視對酒店的單獨(dú)可行性研究而盲目立項(xiàng)，或是盲目追求酒店的星級水平，導(dǎo)致酒店先天性條件不足。在業(yè)主方投入大量的資金后，酒店的經(jīng)營中無法完成其預(yù)期經(jīng)營指標(biāo)時，業(yè)主將責(zé)任盲目歸結(jié)到管理方。

4.2 正確定位

由于業(yè)主方缺乏酒店行業(yè)的專業(yè)知識，在尋找管理方式時無法準(zhǔn)確評判不同酒店管理公司不同部品的內(nèi)涵和定位，而是簡單的將酒店的星級作為主要評判標(biāo)準(zhǔn)，主要滿足酒店的星級定位即可。但實(shí)際上，不同酒店管理公司的不同品牌都有不同的品牌內(nèi)涵和市場定位，不同的品牌對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平要求、對目標(biāo)客源的選擇都不同。如果業(yè)主方盲目追求星級，而忽視酒店品牌的內(nèi)涵和市場定位，則會使酒店的經(jīng)營與市場的需求相背離，為今后的矛盾埋下一顆“定時炸彈”。

4.3 謹(jǐn)慎選擇合作伙伴

由于中國旅游業(yè)的發(fā)展，所有國際知名的酒店管理公司皆在中國開疆辟土，積極尋求市場合作機(jī)會。業(yè)主面臨眾多的選擇機(jī)會時，不能只關(guān)心品牌是否高端、管理費(fèi)用的多少，而要綜合設(shè)置考量指標(biāo)體系。這些考量指標(biāo)體系包括管理公司的背景；管理公司旗下各品牌特點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)、價值、商標(biāo)注冊情況；管理公司的發(fā)展戰(zhàn)略和拓展計(jì)劃；管理公司人員和其決策程序；管理合同。

對管理公司的選擇應(yīng)該基于項(xiàng)目的可行性研究、酒店定位、不同管理公司的認(rèn)真選擇比較之上，盲目的選擇管理公司最終會導(dǎo)致雙方溝通不暢、摩擦不斷，最后雙方不歡而散。

4.4 尋求第三方的幫助

不可否認(rèn)，中國的眾多業(yè)主方缺乏專業(yè)的酒店管理知識，更缺乏與國際酒店管理公司談判的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。所以在與國際酒店管理公司談判之前，需要組建專業(yè)的談判團(tuán)隊(duì)，除業(yè)主方的談判代表外，還需專業(yè)的法律顧問、專業(yè)知識豐富的咨詢公司、高級專業(yè)英語人才。法律顧問解決合同中可能出現(xiàn)的法律問題，為業(yè)主方提前規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)；咨詢公司則代表業(yè)主方就雙方的利益問題進(jìn)行談判與磋商，為業(yè)主爭取盡可能多的利益，避免日后業(yè)主方的經(jīng)營成本，提高利潤水平；國際酒店管理集團(tuán)委托合同往往是以英文的版本出現(xiàn)，高級專業(yè)英語人才則負(fù)責(zé)對合同進(jìn)行釋義，避免因語言文化的差異而出現(xiàn)合同理解偏差而導(dǎo)致不必要的沖突。

4.5 科學(xué)設(shè)計(jì)業(yè)績考核指標(biāo)

酒店進(jìn)入運(yùn)營階段后，關(guān)于酒店經(jīng)營業(yè)績方面的沖突就會成為業(yè)主方和管理方矛盾的焦點(diǎn)。根據(jù)行業(yè)慣例，在酒店運(yùn)營三年后，業(yè)主方普遍使用PevPAR（每間可售客房收益）與GOP（經(jīng)營毛利）作為主要考核指標(biāo)對管理方的業(yè)績進(jìn)行考核。這兩項(xiàng)指標(biāo)在衡量管理方業(yè)績方面均有一定的不足，需要增加其他指標(biāo)作為補(bǔ)充來保證業(yè)績評價的公平性和有效性，從而提高管理方經(jīng)營管理的積極性。

本文建議除PevPAR、GOP外，增加GopPar（gross operating profit per available room，天每間可供出租客房的經(jīng)營毛利潤），它也能夠更清晰地表明這家酒店的整體經(jīng)營業(yè)績或現(xiàn)金流潛力。同時，業(yè)主方還可以利用RGI（Revenue Generated Index，收益指數(shù)）跟蹤比較同區(qū)域內(nèi)競爭酒店的PevPAR情況，從而科學(xué)判斷自身酒店的經(jīng)營能力。

4.6 建立合理的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制

業(yè)主方與管理方因代表的利益團(tuán)體不同、文化不同，在酒店日常的運(yùn)營中經(jīng)常會出現(xiàn)沖突和摩擦。針對這一問題，建議酒店成立業(yè)主委員會，建立雙方溝通平臺。通過業(yè)主委員會，雙方進(jìn)行經(jīng)營、市場、戰(zhàn)略方面的溝通，形成雙方的良性互動，促進(jìn)雙方的理解，維護(hù)雙方長久的合作關(guān)系。

5 結(jié)論

酒店業(yè)主方與管理方之間的合作一直受到業(yè)界的普遍關(guān)注，作為酒店的業(yè)主方應(yīng)該正視與管理方之間的矛盾與合作關(guān)系。成功的委托管理項(xiàng)目是雙方利益平衡、實(shí)力對等的結(jié)果。業(yè)主方一方面需要正視酒店項(xiàng)目，充分了解項(xiàng)目本身，另外一方面需要充分了解合作方，在正確的地點(diǎn)、正確定位的基礎(chǔ)上，選擇正確的酒店品牌與合作方，才是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

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[3]陳勇.國外酒店管理合同研究新進(jìn)展探析[J].國外經(jīng)濟(jì)與管理，2006，（12）：57.

篇（3）

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個問題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)來認(rèn)定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無效。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益；必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價管理部門批準(zhǔn)，超過標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款，應(yīng)確認(rèn)為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂?、收益，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對價的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應(yīng)確認(rèn)部分無效.

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無能力或精力實(shí)施物業(yè)管理時，或?yàn)槟怖?，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實(shí)施管理，其由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請求，不應(yīng)得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實(shí)質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認(rèn)有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進(jìn)行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實(shí)施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認(rèn)合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實(shí)踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關(guān)于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實(shí)踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進(jìn)行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實(shí)踐中涉及到當(dāng)事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認(rèn)為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實(shí)現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應(yīng)由業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)的決議的，不能確認(rèn)管委會或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達(dá)一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達(dá)到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達(dá)到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達(dá)到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報(bào)告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護(hù)業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是較為有利的。

關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實(shí)際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計(jì)算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認(rèn)為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會或管委會的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計(jì)一票的單位，每一計(jì)票單位的建筑面積享有一票，計(jì)票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計(jì)票單位，房屋建筑面積每100平方米計(jì)一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額達(dá)半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關(guān)于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實(shí)踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報(bào)經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認(rèn)。未經(jīng)登記確認(rèn)，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認(rèn)為，管委會不是法人，沒有獨(dú)立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。對此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認(rèn)其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時，必然涉及在實(shí)踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認(rèn)為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實(shí)踐中對此認(rèn)識不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護(hù)商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運(yùn)行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實(shí)踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進(jìn)行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法》，國家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費(fèi)辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點(diǎn)，明確各自的服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。

（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

篇（4）

要想把物業(yè)管理工作搞好，首先應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理中心的法律關(guān)系。只有理順了關(guān)系，才能夠知道臬直轄市各方面的關(guān)系。物業(yè)管理工作中幾個主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其他與物業(yè)管理相關(guān)連的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。

1、發(fā)展商早期在物業(yè)管理中的作用

發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時發(fā)展商也自己充當(dāng)物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其他管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對于新建物業(yè)來說，由于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。

發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時的安排，因?yàn)樵谛陆ㄎ飿I(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這一時期物業(yè)管理公司的費(fèi)用一般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付，因?yàn)檫@一時期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。

2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）

由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴徫飿I(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，已臨時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進(jìn)行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認(rèn)同發(fā)展商的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%或50%以上時，發(fā)展商應(yīng)會同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（或稱業(yè)主大會）。

3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（業(yè)主大會）

房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會是一個非常重要的會議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)召集此會議。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)所有人來自不同蝗地方，互不相識，不可能有效地組織起來召開此大會，所以召集、組織業(yè)主大會的責(zé)任就落在發(fā)展商或物業(yè)管理公司戶上。發(fā)展商在與物業(yè)管理公司的委托管理合同中就應(yīng)明確規(guī)定，當(dāng)入住率達(dá)到50%時，物業(yè)管理公司有責(zé)任牽頭組織召開業(yè)主大會。

業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)——物業(yè)業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅

區(qū)業(yè)主大會對議題進(jìn)行表決時，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

業(yè)主大會主要行使以下職權(quán)：

（一）選舉、罷免物業(yè)管理委員會的組成人員；

（二）監(jiān)督管委會的日常工作；

（三）聽取和審查管委會的工作報(bào)告；

（四）對住宅區(qū)或物業(yè)（寫字樓、商廈）內(nèi)有關(guān)業(yè)主重大利益的事項(xiàng)做出決策；

（五）修改業(yè)主公約；

（六）改變或撤銷物業(yè)管理委員會的有關(guān)決定。

（七）批準(zhǔn)管委會章程。

4、物業(yè)管理委員會的性質(zhì)及法律地位

物業(yè)管理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，管理委員會的成員景要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)居，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時管理委員會也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會是帥業(yè)主大會選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，那么管理委員會就應(yīng)該是一個長期的、穩(wěn)定的組織，一個松散、虛設(shè)的管理委會不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應(yīng)該到房屋管理機(jī)構(gòu)備案，并到民政部門社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。物業(yè)管理委員會的主要職責(zé)如下：

（一）管理委員會負(fù)責(zé)制定管委會章程；

（二）負(fù)責(zé)今后召集并主持業(yè)主大會；

（三）負(fù)責(zé)考察、選擇、招聘物業(yè)管理公司；

（四）與新的或原來的物業(yè)管理公司重簽訂委托管理合同；

（五）管委會有權(quán)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（六）保管、監(jiān)督和決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金（啟動基金）的使用；

（七）審議管理公司上年的財(cái)務(wù)收支善和來年的財(cái)務(wù)預(yù)算；

（八）審議管理公司制訂的年度管理計(jì)劃、配套工程和重大維修工程項(xiàng)目（鍋爐、配電設(shè)備、電梯、中央空調(diào)、供暖等）；

（九）監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理工作；

（十）審議新的物業(yè)管理公約及各種管理規(guī)章制度等等。

物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理公司之間是聘用關(guān)系。物業(yè)管理委員會是物業(yè)的主人、所有人，物業(yè)管理公司是為之提供服務(wù)的。物業(yè)管理委員會一般應(yīng)設(shè)常務(wù)工作人員一至兩名，費(fèi)用一般應(yīng)從管理啟動基金里撥付。

5、物業(yè)管理公司

物業(yè)管理公司是一種信托機(jī)構(gòu)，屬中介組織。它是執(zhí)行信托職能的服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理這個行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里有著非常重要的位置。開發(fā)和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業(yè)管理卻是延續(xù)性的，可延續(xù)幾十年。搞物業(yè)管理應(yīng)眼光放遠(yuǎn)，急功近利是不會搞好的。

物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責(zé)的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂。等召開業(yè)主大會，業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽委托管理合同。

有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔(dān)起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當(dāng)管理者的話，也要經(jīng)過房地局的批準(zhǔn)，并禽《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當(dāng)管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

6、承租人（房屋租用人）

篇（5）

一、關(guān)于簽訂移交協(xié)議

尚未簽訂移交協(xié)議的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照“先移交、后規(guī)范”的原則，抓緊辦理簽約手續(xù)，完成原有企業(yè)年金管理主體的變更。其中，實(shí)行整體移交的地區(qū)，由社會保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)與確定接收移交的受托機(jī)構(gòu)簽訂整體移交協(xié)議并通知委托人（企業(yè)）；實(shí)行分散移交的地區(qū)，由社會保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)、委托人（企業(yè)）和確定接收移交的受托機(jī)構(gòu)簽訂移交協(xié)議。

二、關(guān)于整體移交和企業(yè)年金過渡計(jì)劃設(shè)立

實(shí)行整體移交的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)以省級或地市級為單位實(shí)施，不得下放到區(qū)縣級。為有效管理運(yùn)營企業(yè)年金基金財(cái)產(chǎn)，避免原有企業(yè)年金基金財(cái)產(chǎn)拆分所帶來的損失，受托機(jī)構(gòu)可將整體移交接收的企業(yè)年金基金財(cái)產(chǎn)繼續(xù)作為一個整體，申請?jiān)O(shè)立企業(yè)年金過渡計(jì)劃。在簽訂移交協(xié)議后，受托人應(yīng)當(dāng)制定企業(yè)年金過渡計(jì)劃受托管理合同，同時分別與賬戶管理人，托管人、投資管理人簽訂委托管理合同。受托機(jī)構(gòu)兼任賬戶管理人或投資管理人的，有關(guān)委托管理合同的內(nèi)容可包括在受托管理合同中。受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將《受托管理合同》、《賬戶管理合同》、《托管合同》、《投資管理合同》以及移交協(xié)議報(bào)社會保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)所在省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市的勞動保障廳（局）備案，備案材料一式四份。省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市的勞動保障廳（局）應(yīng)當(dāng)自收到符合規(guī)定的備案材料之日起30個工作日內(nèi)，向受托機(jī)構(gòu)出具企業(yè)年金過渡計(jì)劃確認(rèn)函，給予計(jì)劃登記號。備案通過后，企業(yè)年金過渡計(jì)劃即行成立。受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自取得企業(yè)年金過渡計(jì)劃確認(rèn)函之日起10個工作日內(nèi)，將計(jì)劃確認(rèn)函（復(fù)印件）送達(dá)各參與移交企業(yè)。

三、關(guān)于企業(yè)年金過渡計(jì)劃登記號的編制

計(jì)劃登記號共12位。由省、自治區(qū)、直轄市勞動保障廳（局）受理備案的，計(jì)劃登記號第1、2位使用省級代碼，第3、4位為“00”；由計(jì)劃單列市勞動保障局受理備案的，第1、2、3、4位使用省級和計(jì)劃單列市級代碼。后8位的編制兩者相同，第5、6位為“GD”，第7、8、9、10位為四位數(shù)年份，第11、12為順序號。

企業(yè)年金過渡計(jì)劃受托財(cái)產(chǎn)托管賬戶名稱為“托管人XX公司YY企業(yè)年金過渡計(jì)劃受托財(cái)產(chǎn)”，投資資產(chǎn)托管賬戶名稱為“托管人XX公司YY企業(yè)年金過渡計(jì)劃投資資產(chǎn)”。“XX公司”為受托機(jī)構(gòu)的簡稱，“YY企業(yè)年金過渡計(jì)劃”為企業(yè)年金過渡計(jì)劃的名稱。其中，“YY”為地域名。以省級、計(jì)劃單列市為單位整體移交的，用省級、計(jì)劃單列市地域名；以地市級為單位整體移交的，用地市級地域名?！癤X公司YY企業(yè)年金過渡計(jì)劃”名稱應(yīng)當(dāng)與企業(yè)年金過渡計(jì)劃確認(rèn)函中的名稱一致。

四、關(guān)于企業(yè)年金過渡計(jì)劃的管理

各省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市勞動保障廳（局）對其所轄區(qū)域內(nèi)的企業(yè)年金過渡計(jì)劃管理業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，并就有關(guān)情況向人力資源和社會保障部報(bào)告。

各省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市勞動保障廳（局）可根據(jù)實(shí)際情況對向其報(bào)備的企業(yè)年金過渡計(jì)劃規(guī)定一定時間的過渡期，原則上自企業(yè)年金過渡計(jì)劃成立之日起不超過1年。如有特殊情況，可再延長1年，并報(bào)人力資源和社會保障部備案。

在過渡期內(nèi)，受托機(jī)構(gòu)不得接受參與移交以外的其他企業(yè)加入企業(yè)年金過渡計(jì)劃；參與移交企業(yè)不得退出企業(yè)年金過渡計(jì)劃，且其新增企業(yè)年金繳費(fèi)原則上應(yīng)當(dāng)納入企業(yè)年金過渡計(jì)劃管理運(yùn)營。參與移交企業(yè)應(yīng)當(dāng)自移交協(xié)議簽訂之日起6個月內(nèi)完成企業(yè)年金方案的修訂或制定，并報(bào)勞動保障行政部門備案。參與移交企業(yè)在收到勞動保障行政部門出具的企業(yè)年金方案備案復(fù)函后，應(yīng)當(dāng)在1個月內(nèi)與受托機(jī)構(gòu)簽訂受托管理合同。

過渡期滿時，企業(yè)年金過渡計(jì)劃即終止。參與移交企業(yè)可以按照國家有關(guān)規(guī)定選擇由現(xiàn)有管理機(jī)構(gòu)繼續(xù)管理運(yùn)營其交付的企業(yè)年金基金，也可以另行選擇其他具備資格的管理機(jī)構(gòu)。另行選擇管理機(jī)構(gòu)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在過渡期滿前2個月內(nèi)書面通知受托機(jī)構(gòu)，受托機(jī)構(gòu)不得拒絕。受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自企業(yè)做出選擇之日起1個月內(nèi)，向相關(guān)省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市的勞動保障廳（局）報(bào)告有關(guān)情況。

五、關(guān)于企業(yè)年金過渡計(jì)劃的信息披露

受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在年度結(jié)束后2個月內(nèi)，分別向各委托人和相關(guān)省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市的勞動保障廳（局）提交企業(yè)年金過渡計(jì)劃的年度管理報(bào)告。其中，基金財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。

賬戶管理人應(yīng)當(dāng)在年度結(jié)束后1個月內(nèi)，向受托機(jī)構(gòu)分別提交各委托人交付的企業(yè)年金基金及過渡計(jì)劃的年度賬戶管理報(bào)告；托管人應(yīng)當(dāng)在年度結(jié)束后1個月內(nèi)，向受托機(jī)構(gòu)提交過渡計(jì)劃年度托管和財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告；投資管理人應(yīng)當(dāng)在年度結(jié)束后l個月內(nèi)，向受托機(jī)構(gòu)提交經(jīng)托管人確認(rèn)的過渡計(jì)劃年度投資組合報(bào)告。

六、關(guān)于保留賬戶的處理

篇（6）

第二條、本辦法所稱全國社會保障基金（以下簡稱社?；穑┦侵溉珖鐣Ｕ匣鹄硎聲ㄒ韵潞喎Q理事會）負(fù)責(zé)管理的由國有股減持劃入資金及股權(quán)資產(chǎn)、中央財(cái)政撥入資金、經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)以其他方式籌集的資金及其投資收益形成的由中央政府集中的社會保障基金。

第三條、社?；鹜顿Y運(yùn)作的基本原則是，在保證基金資產(chǎn)安全性、流動性的前提下，實(shí)現(xiàn)基金資產(chǎn)的增值。

第四條、社?；鹳Y產(chǎn)是獨(dú)立于理事會、社?；鹜顿Y管理人、社?；鹜泄苋说馁Y產(chǎn)。

第五條、財(cái)政部會同勞動和社會保障部擬訂社?；鸸芾磉\(yùn)作的有關(guān)政策，對社?；鸬耐顿Y運(yùn)作和托管情況進(jìn)行監(jiān)督。

中國證券監(jiān)督管理委員會（以下簡稱中國證監(jiān)會）和中國人民銀行按照各自的職權(quán)對社?；鹜顿Y管理人和托管人的經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督。

「章名第二章、理事會

第六條、理事會負(fù)責(zé)管理社?；?，履行以下職責(zé)：

（一）制定社?；鸬耐顿Y經(jīng)營策略并組織實(shí)施。

（二）選擇并委托社?；鹜顿Y管理人、托管人對社?；鹳Y產(chǎn)進(jìn)行投資運(yùn)作和托管；對投資運(yùn)作和托管情況進(jìn)行檢查。

（三）負(fù)責(zé)社?；鸬呢?cái)務(wù)管理與會計(jì)核算，編制定期財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表，起草財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告。

（四）定期向社會公布社?；鹳Y產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)狀況。

第七條、理事會應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本辦法。對理事會的違法違規(guī)行為按照國家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處罰。

「章名第三章、社保基金投資管理人

第八條、本辦法所稱社?；鹜顿Y管理人是指依照本辦法第十條規(guī)定取得社?；鹜顿Y管理業(yè)務(wù)資格、根據(jù)合同受托運(yùn)作和管理社?；鸬膶I(yè)性投資管理機(jī)構(gòu)。

第九條、申請辦理社?；鹜顿Y管理業(yè)務(wù)應(yīng)具備以下條件：

（一）在中國注冊，經(jīng)中國證監(jiān)會批準(zhǔn)具有基金管理業(yè)務(wù)資格的基金管理公司及國務(wù)院規(guī)定的其他專業(yè)性投資管理機(jī)構(gòu)。

（二）基金管理公司實(shí)收資本不少于5000萬元人民幣，在任何時候都維持不少于5000萬元人民幣的凈資產(chǎn)。其他專業(yè)性投資管理機(jī)構(gòu)需具備的最低資本規(guī)模另行規(guī)定。

（三）具有2年以上的在中國境內(nèi)從事證券投資管理業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，且管理審慎，信譽(yù)較高。具有規(guī)范的國際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)，其經(jīng)營時間可不受此款的限制。

（四）最近3年沒有重大的違規(guī)行為。

（五）具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)。

（六）有與從事社保基金投資管理業(yè)務(wù)相適應(yīng)的專業(yè)投資人員。

（七）具有完整有效的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度，內(nèi)設(shè)獨(dú)立的監(jiān)察稽核部門，并配備足夠數(shù)量的稱職的專業(yè)人員。

第十條、社保基金投資管理人由理事會確定。申請社?；鹜顿Y管理業(yè)務(wù)，需向理事會提交申請書以及由中國證監(jiān)會出具的申請人是否滿足本辦法第九條規(guī)定的基本條件的意見。理事會成立包括足夠數(shù)量的獨(dú)立人士參加的專家評審委員會，參照公開招標(biāo)的原則對具備條件的社保基金投資管理業(yè)務(wù)申請人進(jìn)行評審。評審委員會經(jīng)投票提出社?；鹜顿Y管理人建議名單，報(bào)理事會確定。評審辦法由理事會制定。評審辦法及評審結(jié)果報(bào)財(cái)政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案。

第十一條、社?；鹜顿Y管理人履行下列職責(zé)：

（一）按照投資管理政策及社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同，管理并運(yùn)用社?；鹳Y產(chǎn)進(jìn)行投資。

（二）建立社保基金投資管理風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。

（三）完整保存社?；鹞匈Y產(chǎn)的會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿和年度財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告15年以上。

（四）編制社?；鹞匈Y產(chǎn)財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告，出具社?；鹞匈Y產(chǎn)投資運(yùn)作報(bào)告。

（五）保存社保基金投資記錄15年以上。

（六）社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他職責(zé)。

第十二條、有下列情形之一的，社保基金投資管理人應(yīng)當(dāng)及時向理事會報(bào)告：

（一）社?；鹳Y產(chǎn)市場價值大幅度波動。

（二）社?；鹜顿Y管理人減資、合并、分立、解散、依法被撤銷、決定申請破產(chǎn)或被申請破產(chǎn)。

（三）社保基金投資管理人涉及重大訴訟或者仲裁。

（四）社?；鹜顿Y管理人的董事、監(jiān)事、經(jīng)理及其他高級管理人員發(fā)生重大變動。

（五）有可能使社?；鹞匈Y產(chǎn)的價值受到重大影響的其他事項(xiàng)。

（六）委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他報(bào)告事項(xiàng)。

第十三條、社?；鹜顿Y管理人應(yīng)適應(yīng)社?；鸸芾淼囊螅?、健全相關(guān)內(nèi)部管理制度和風(fēng)險(xiǎn)管理制度。

第十四條、有下列情形之一的，社保基金投資管理人必須退任：

（一）社?；鹜顿Y管理人解散、依法被撤銷、破產(chǎn)或者由接管人接管其資產(chǎn)。

（二）理事會有充分理由認(rèn)為更換社?；鹜顿Y管理人符合社?；鹄?。

（三）托管人有充分理由認(rèn)為更換社?；鹜顿Y管理人符合社保基金利益并征得理事會同意。

（四）財(cái)政部、勞動和社會保障部或中國證監(jiān)會有充分理由認(rèn)為社?；鹜顿Y管理人不能繼續(xù)履行委托資產(chǎn)管理職責(zé)。

（五）社保基金委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他情形。

第十五條、當(dāng)社?；鹜顿Y管理人更換或退任時，理事會必須盡快委任新投資管理人，并報(bào)財(cái)政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案；新任投資管理人確定并履行職責(zé)后，原任投資管理人方可退任。

第十六條、禁止社保基金投資管理人從事下列活動：

（一）以社?；鸬拿x使用不屬于社?；鹈碌馁Y金從事投資活動，或以他人的名義使用屬于社?；鹈碌馁Y金從事投資活動。

（二）不公平地對待社保基金賬戶的資產(chǎn)。

（三）挪用社?；鸬奈匈Y產(chǎn)。

（四）從事可能使社保基金委托資產(chǎn)承擔(dān)無限責(zé)任的投資。

（五）用社?；鹞匈Y產(chǎn)從事信用交易。

（六）法律、法規(guī)和社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同規(guī)定禁止從事的其他活動。

「章名第四章、社?；鹜泄苋?/p>

第十七條、本辦法所稱社?；鹜泄苋耸侵赴凑毡巨k法第十九條規(guī)定取得社?；鹜泄軜I(yè)務(wù)資格、根據(jù)合同安全保管社?；鹳Y產(chǎn)的商業(yè)銀行。

第十八條、申請辦理社保基金托管業(yè)務(wù)應(yīng)具備以下條件：

（一）設(shè)有專門的基金托管部。

（二）實(shí)收資本不少于80億元。

（三）有足夠的熟悉托管業(yè)務(wù)的專職人員。

（四）具備安全保管基金全部資產(chǎn)的條件。

（五）具備安全、高效的清算、交割能力。

第十九條、社?；鹜泄苋擞衫硎聲_定。申請社保基金托管業(yè)務(wù)，需向理事會提交申請書以及由中國人民銀行批準(zhǔn)其從事社保基金托管業(yè)務(wù)的證明。理事會按照招標(biāo)原則評選社?；鹜泄苋?，評選辦法及評選結(jié)果報(bào)財(cái)政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案。理事會應(yīng)逐步創(chuàng)造條件采用招標(biāo)方式確定社保基金托管人。

第二十條、社?；鹜泄苋寺男邢铝新氊?zé)：

（一）盡職保管社?；鸬耐泄苜Y產(chǎn)。

（二）執(zhí)行社?；鹜顿Y管理人的投資指令，并負(fù)責(zé)辦理社?；鹈碌馁Y金結(jié)算。

（三）監(jiān)督社?；鹜顿Y管理人的投資運(yùn)作。發(fā)現(xiàn)社?；鹜顿Y管理人的投資指令違法違規(guī)的，向理事會報(bào)告。

（四）完整保存社保基金會計(jì)賬簿、會計(jì)憑證和年度財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告15年以上。

（五）社保基金托管合同規(guī)定的其他職責(zé)。

第二十一條、社?；鹜泄苋藨?yīng)適應(yīng)社?；鹜泄艿囊?，建立、健全相關(guān)內(nèi)部管理制度和風(fēng)險(xiǎn)管理制度。

第二十二條、有下列情形之一的，社?；鹜泄苋吮仨毻巳危?/p>

（一）社?；鹜泄苋私馍?、依法被撤銷、破產(chǎn)或者由接管人接管其資產(chǎn)。

（二）理事會有充分理由認(rèn)為社保基金托管人應(yīng)當(dāng)退任。

（三）財(cái)政部、勞動和社會保障部或中國人民銀行有充分理由認(rèn)為托管人不能繼續(xù)履行社?；鹜泄苈氊?zé)。

（四）社?；鹜泄芎贤?guī)定的其他情形。

第二十三條、當(dāng)社?；鹜泄苋烁鼡Q或退任時，理事會必須盡快委任新的托管人，并報(bào)財(cái)政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案；新任托管人確定并履行職責(zé)后，原任托管人方可退任。

第二十四條、禁止社保基金托管人從事下列活動：

（一）將其托管的社?；鹳Y產(chǎn)與托管的其他資產(chǎn)混合管理。

（二）托管的社?；鹳Y產(chǎn)與其自有資產(chǎn)混合管理。

（三）挪用其托管的社保基金資產(chǎn)。

（四）有關(guān)法律法規(guī)禁止從事的其他活動。

「章名第五章、社?；鸬耐顿Y

第二十五條、社保基金投資的范圍限于銀行存款、買賣國債和其他具有良好流動性的金融工具，包括上市流通的證券投資基金、股票、信用等級在投資級以上的企業(yè)債、金融債等有價證券。

理事會直接運(yùn)作的社保基金的投資范圍限于銀行存款、在一級市場購買國債，其他投資需委托社?；鹜顿Y管理人管理和運(yùn)作并委托社?；鹜泄苋送泄?。

第二十六條、社?；鹜顿Y管理人與社保基金托管人須在人事、財(cái)務(wù)和資產(chǎn)上相互獨(dú)立，其高級管理人員不得在對方兼任任何職務(wù)。

第二十七條、理事會持有的國債在二級市場的交易，需委托符合本辦法第九條規(guī)定的專業(yè)性投資管理機(jī)構(gòu)辦理。

第二十八條、劃入社保基金的貨幣資產(chǎn)的投資，按成本計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

（一）銀行存款和國債投資的比例不得低于50%.其中，銀行存款的比例不得低于10%.在一家銀行的存款不得高于社?；疸y行存款總額的50%.（二）企業(yè)債、金融債投資的比例不得高于10%.（三）證券投資基金、股票投資的比例不得高于40%.

第二十九條、單個投資管理人管理的社?；鹳Y產(chǎn)投資于一家企業(yè)所發(fā)行的證券或單只證券投資基金，不得超過該企業(yè)所發(fā)行證券或該基金份額的5%；按成本計(jì)算，不得超過其管理的社保基金資產(chǎn)總值的10%.投資管理人管理的社?；鹳Y產(chǎn)投資于自己管理的基金須經(jīng)理事會認(rèn)可。

第三十條、委托單個社保基金投資管理人進(jìn)行管理的資產(chǎn)，不得超過年度社?；鹞匈Y產(chǎn)總值的20%.

第三十一條、社?；鸾⒌某跏茧A段，減持國有股所獲資金以外的中央預(yù)算撥款僅限投資于銀行存款和國債。條件成熟時由財(cái)政部會同勞動和社會保障部商理事會報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)后，改按本辦法第二十八條所規(guī)定比例進(jìn)行投資。

第三十二條、劃入社?；鸬墓蓹?quán)資產(chǎn)納入社保基金統(tǒng)一核算，按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。股權(quán)資產(chǎn)變現(xiàn)后的投資比例按本辦法第二十八條的規(guī)定執(zhí)行。

第三十三條、根據(jù)金融市場的變化和社保基金投資運(yùn)作的情況，財(cái)政部會同勞動和社會保障部商有關(guān)部門適時報(bào)請國務(wù)院對第二十八條所規(guī)定的社?；鹜顿Y比例進(jìn)行調(diào)整。

第三十四條、經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，理事會可按照有關(guān)規(guī)定，與商業(yè)銀行辦理協(xié)議存款。

「章名第六章、社?；鹞型顿Y管理合同和托管合同

第三十五條、理事會與社保基金投資管理人必須簽訂委托資產(chǎn)管理合同，對雙方的權(quán)利義務(wù)、委托資產(chǎn)管理方式、投資范圍、收益分配等內(nèi)容作出規(guī)定，并報(bào)財(cái)政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案。

社保基金委托資產(chǎn)管理合同到期或中止時，相關(guān)事宜的處理辦法另行制定。

第三十六條、理事會與社?；鹜泄苋吮仨毢炗喩绫；鹞匈Y產(chǎn)托管合同，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，并報(bào)財(cái)政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會、中國人民銀行備案。

社?；鹞匈Y產(chǎn)托管合同到期或中止時，相關(guān)事宜的處理辦法另行制定。

「章名第七章、社?；鹜顿Y的收益分配和費(fèi)用

第三十七條、社?；饍羰找嫒~納入社?；穑磭矣嘘P(guān)規(guī)定分配使用和投資。

第三十八條、社?；鹜顿Y管理人提取的委托資產(chǎn)管理手續(xù)費(fèi)的年費(fèi)率不高于社?；鹞匈Y產(chǎn)凈值的1.5%.理事會可在委托資產(chǎn)管理合同中規(guī)定對社?；鹜顿Y管理人的業(yè)績獎勵措施。具體方案由財(cái)政部會同勞動和社會保障部批準(zhǔn)。

第三十九條、社?；鹜泄苋颂崛〉耐泄苜M(fèi)年費(fèi)率不高于社保基金托管資產(chǎn)凈值的0.25%.

第四十條、社?；鹜顿Y管理人按當(dāng)年收取的社保基金委托資產(chǎn)管理手續(xù)費(fèi)的20%，提取社?；鹜顿Y管理風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，專項(xiàng)用于彌補(bǔ)社?；鹜顿Y的虧損。社?；鹜顿Y管理風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金在托管銀行專戶存儲，余額達(dá)到社?；鹞泄芾碣Y產(chǎn)凈值的10%時可不再提取。

理事會按社?；饍羰找娴?0%提取一般風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，專項(xiàng)用于彌補(bǔ)社?；鹜顿Y發(fā)生重大虧損時社?；鹜顿Y管理人所提管理風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金不足以彌補(bǔ)的虧損。一般風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金余額達(dá)到社保基金資產(chǎn)凈值的20%時可不再提取。

「章名第八章、社?；鹜顿Y的賬戶和財(cái)務(wù)管理

第四十一條、社保基金投資管理人的社?；鹞匈Y產(chǎn)管理業(yè)務(wù)必須與該管理人的其他業(yè)務(wù)在財(cái)務(wù)、賬戶上分開，不得混合操作和核算。

第四十二條、社保基金托管人必須為社?；痖_設(shè)獨(dú)立的證券賬戶和資金賬戶。

第四十三條、社保基金與理事會單位財(cái)務(wù)分別建賬，分別核算。

第四十四條、社保基金投資管理人和托管人應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行日常會計(jì)核算，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定編制會計(jì)報(bào)表，定期就社?；鸬臅?jì)核算、報(bào)表編制等進(jìn)行核對。

「章名第九章、報(bào)告制度

第四十五條、理事會、社?；鹜顿Y管理人、社?；鹜泄苋藨?yīng)當(dāng)按照本辦法的要求報(bào)告社?；鹜顿Y運(yùn)作的情況，保證報(bào)告內(nèi)容沒有虛假、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，并對所報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。

第四十六條、理事會的信息披露和報(bào)告應(yīng)符合以下要求：

（一）每年一次向社會公布社?；鹳Y產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)狀況。

（二）每季度一次向財(cái)政部、勞動和社會保障部提交社?；鹭?cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告、投資管理報(bào)告。

（三）單個社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同到期后，向財(cái)政部、勞動和社會保障部提交經(jīng)具備證券從業(yè)資格的會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的報(bào)告，對社?；鹞匈Y產(chǎn)的投資情況作出說明。

（四）社?；鸢l(fā)生重大事件，立即報(bào)告財(cái)政部、勞動和社會保障部，并編制臨時報(bào)告書，經(jīng)核準(zhǔn)后予以公告。

第四十七條、社?；鹜顿Y管理人應(yīng)按社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同及理事會的要求定期和不定期向理事會提供社保基金委托資產(chǎn)投資運(yùn)作報(bào)告。

第四十八條、社?；鹜泄苋藨?yīng)按托管合同和理事會要求定期和不定期向理事會提供社?；鹜泄苜Y產(chǎn)報(bào)告，并對第四十七條社?；鹜顿Y管理人編制的報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容復(fù)核，向理事會出具書面復(fù)核意見。

「章名第十章、罰則

第四十九條、社?；鹜顿Y管理人違反本辦法第十二條規(guī)定，不及時或者未向理事會報(bào)告該條所列情形之一的，責(zé)令改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款。

第五十條、社保基金投資管理人或者托管人有本辦法第十六條和第二十四條所列行為之一的應(yīng)退任，有違法所得的，沒收違法所得，處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款；沒有違法所得的，處50萬元以下的罰款。

第五十一條、社保基金投資管理人違反本辦法第二十五條規(guī)定，超出范圍進(jìn)行投資的應(yīng)退任，并處以50萬元以下的罰款。

第五十二條、社保基金投資管理人和托管人違反本辦法第二十六條規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并給予警告，逾期不改的應(yīng)退任。

第五十三條、社?；鹜顿Y管理人違反本辦法第二十九條規(guī)定，責(zé)令限期改正，給予警告，并處10萬元以下罰款，逾期不改的應(yīng)退任。

第五十四條、社保基金投資管理人違反本辦法第四十七條規(guī)定，托管人違反本辦法第四十八條規(guī)定，未能按照要求提供報(bào)告的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款，逾期不改的應(yīng)退任。

篇（7）

第二條  本條例所稱住宅區(qū)，是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅區(qū)的范圍由深圳市人民政府（以下簡稱市政府）住宅行政管理部門會同有關(guān)部門劃定。

本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。

本條例所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。

第三條  住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施，由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用與維護(hù)。

第四條  住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理模式。

第五條  業(yè)主、承租人有依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋和公用設(shè)施，維護(hù)住宅區(qū)公共利益的義務(wù)。

第六條  市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門（以下簡稱市住宅主管部門）。

各區(qū)人民政府住宅行政管理部門（以下簡稱區(qū)住宅主管部門）是本轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)管理部門，對本轄區(qū)的住宅區(qū)物業(yè)管理依法進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

第七條  各住宅區(qū)可以根據(jù)本條例規(guī)定成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第八條  物業(yè)管理公司根據(jù)本條例規(guī)定和業(yè)主委員會的委托對住宅區(qū)的物業(yè)統(tǒng)一實(shí)施管理。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在其管理的住宅區(qū)內(nèi)設(shè)住宅區(qū)管理處。

第二章  業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第九條  住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上或自第一個業(yè)主入伙之日起滿兩年的，開發(fā)建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅主管部門應(yīng)在接到通知之日起六個月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助召集業(yè)主大會。

分期開發(fā)的住宅區(qū)，經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請，區(qū)住宅主管部門可以召集臨時業(yè)主大會，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)與業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)相同。

第十條  業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。

業(yè)主大會必須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。業(yè)主可以委托人出席業(yè)主大會，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定人出席。

第十一條  業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，并每年至少召開一次。業(yè)主委員會應(yīng)負(fù)責(zé)在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主。

經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)在接到該項(xiàng)提議之日起二十日內(nèi)就其所指的提議內(nèi)容召開業(yè)主大會；逾期未召集的，由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請，區(qū)住宅主管部門可以責(zé)令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。

第十二條  業(yè)主大會的決定，由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。

大會表決可以采用投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每十平方米計(jì)算為一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的計(jì)算為一票，不足五平方米的不計(jì)票。

第十三條  業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員；

（二）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報(bào)告；

（四）決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

（五）修改業(yè)主公約；

（六）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（七）批準(zhǔn)業(yè)主委員會章程。

第十四條  業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在其委員會中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會委員的數(shù)額一般為十一至十七人，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少于五人。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時間的人士擔(dān)任。

業(yè)主委員會聘請執(zhí)行秘書一至二名，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。

第十五條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制訂章程。業(yè)主委員會章程經(jīng)業(yè)主委員會委員一致同意制訂，并經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。

第十六條  業(yè)主委員會及其成員名單應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五內(nèi)，報(bào)所在地的區(qū)住宅主管部門備案。

第十七條  業(yè)主委員會每屆任期三年，業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會委員為兼職，業(yè)主委員會主任可以為專職。

業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會議召開七天前將會議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。

第十八條  業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。

第十九條  業(yè)主委員會行使下列職權(quán)：

（一）召集和主持業(yè)主大會；

（二）審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；

（三）采取公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；

（四）審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；

（五）審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

前款第（三）、（四）、（五）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。

業(yè)主委員會根據(jù)本條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定實(shí)施公開招標(biāo)有困難的，可以委托市、區(qū)住宅主管部門實(shí)施。

第二十條  業(yè)主委員會履行下列義務(wù)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的各項(xiàng)決定；

（二）遵守和履行物業(yè)委托管理合同；

（三）不得從事各種投資和經(jīng)營活動；

（四）對物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。

第二十一條  業(yè)主委員會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

第二十二條  業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

第三章  物業(yè)管理公司及其職責(zé)

第二十三條  物業(yè)管理公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

委托管理合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：委托管理事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)收支、利潤及風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)督檢查、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。

委托管理合同應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)住宅管理部門備案。

第二十四條  物業(yè)管理公司必須持有市住宅主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第二十五條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)開始入住前六個月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行前期管理，管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。

第二十六條  住宅區(qū)開始入住后兩年內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理；業(yè)主委員會在此期間成立的，業(yè)主委員會應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)，但不得終止委托管理合同；開始入住兩年后，業(yè)主委員會應(yīng)依本條例規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，原開發(fā)建議單位在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。

在住宅區(qū)開始入住兩年后業(yè)主委員會仍未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司繼續(xù)管理。

在開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理期間，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督。

第二十七條  物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)就下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：

（一）房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；

（二）消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（三）清潔衛(wèi)生；

（四）車輛行駛及停泊；

（五）公共秩序；

（六）市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第二十八條  物業(yè)管理公司的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

（二）依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；

（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

第二十九條  物業(yè)管理公司的義務(wù)：

（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益；

（二）按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

（三）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；

（四）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動；

（五）按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。

第三十條  住宅區(qū)內(nèi)車輛停放的管理，應(yīng)接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督。

進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標(biāo)志的場所。

物業(yè)管理公司應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車位使用費(fèi)。

第三十一條  物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達(dá)到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或者違反委托管理合同規(guī)定的，業(yè)主委員會或委托方可以終止合同。

因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)賠償損失；違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以處理。

第三十二條  物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第四章  業(yè)主公約

第三十三條  本條例所稱業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

第三十四條  業(yè)主公約由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，并報(bào)市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案。

業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

第三十五條  業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；

（二）公共場所及公用設(shè)施狀況；

（三）業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式；

（四）業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；

（五）業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；

（六）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；

（七）住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳交；

（八）業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；

（九）違反業(yè)主公約的責(zé)任；

（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。

第三十六條  業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之三十后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

業(yè)主入住時物業(yè)管理公司應(yīng)組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約，不組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約的，市、區(qū)住宅主管部門有權(quán)予以糾正。

第五章  住宅區(qū)的使用及維護(hù)

第三十七條  移交住宅區(qū)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料：

（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他必要的資料。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)劃或合同的約定完成住宅區(qū)相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。

第三十八條  業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

（二）不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；

（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；

（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；

（五）不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。

第三十九條  房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。

住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?，分期繳納，由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。

第四十條  住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)。管理維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出。

人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第四十一條  住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。

第四十二條  業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)維護(hù)房屋外觀整潔、統(tǒng)一。

業(yè)主委員會根據(jù)房屋的狀況決定修繕、粉刷。但房屋的天面和外墻應(yīng)當(dāng)每十年至少修繕、粉刷一次，房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施應(yīng)當(dāng)每三年至少粉刷一次，樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施應(yīng)當(dāng)每五年至少修繕、粉刷一次；期限屆滿、確實(shí)不需要修繕或粉刷的，業(yè)主委員會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期修繕或粉刷；經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門同意，可以延期。

前款所需費(fèi)用，除房屋的外觀設(shè)施由業(yè)主或承租人承擔(dān)外，其他費(fèi)用從住宅維修基金支付。住宅維修基金的使用明細(xì)表，物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主公布。

第四十三條  房屋及其附屬設(shè)施或住宅區(qū)公用設(shè)施，可能危害房屋安全或公共安全的，應(yīng)當(dāng)及時修繕；應(yīng)由業(yè)主修繕的，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；應(yīng)由物業(yè)管理公司修繕的，其費(fèi)用由物業(yè)管理公司承擔(dān)。

前款費(fèi)用的支付來源及使用明細(xì)表，應(yīng)向業(yè)主公布。

第四十四條  住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠化地；

（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；

（三）亂拋垃圾、雜物；

（四）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；

（五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；

（六）聚眾喧鬧；

（七）隨意停放車輛和鳴喇叭；

（八）發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（九）排放有毒、有害物質(zhì)；

（十）經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；

（十一）法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。

第六章  住宅區(qū)專用基金與專用房屋

第四十五條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)除地價以外的建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金。

公用設(shè)施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。

第四十六條  公用設(shè)施專用基金由區(qū)住宅主管部門設(shè)立專帳管理。區(qū)住宅主管部門對業(yè)主委員會正常使用公用設(shè)施專用基金不得干涉。

公用設(shè)施專用基金管理辦法由市政府制定。

第四十七條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交住宅區(qū)時，按市政府有關(guān)規(guī)定以建造成本價提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。

第四十八條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交住宅區(qū)時，按市政府規(guī)定的比例以同期市政府微利房價格提供部分商業(yè)用房，該商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。

上述商業(yè)用房的購置費(fèi)用可由公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收。

上述商業(yè)用房、按規(guī)定提供的物業(yè)管理用房、住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金以及住宅區(qū)內(nèi)其他產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，均由物業(yè)管理公司按委托管理合同經(jīng)營，其收入用于補(bǔ)充住宅區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)。

第四十九條  本條例施行前移交使用的住宅區(qū)，未按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按市政府規(guī)劃建設(shè)主管部門規(guī)定的時間完成全部工程項(xiàng)目；未按深圳市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)或者缺少便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的，由市政府規(guī)劃建設(shè)主管部門和原開發(fā)建設(shè)單位予以配套完善或補(bǔ)建。

第五十條  住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目，業(yè)主委員會應(yīng)每三個月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

委托管理合同終止后，業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司可以共同委托會計(jì)師事務(wù)所對住宅維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的使用明細(xì)表和收支明細(xì)帳目進(jìn)行審計(jì)，所需費(fèi)用由管理費(fèi)支出。審計(jì)報(bào)告應(yīng)向業(yè)主公布。

業(yè)主對住宅維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的使用有異議的，可以要求業(yè)主委員會向物業(yè)管理公司咨詢并查閱收支總表，物業(yè)管理公司應(yīng)提供完備的資料并詳細(xì)說明。

第七章  法律責(zé)任

第五十一條  業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反業(yè)主公約造成他人安全或利益受到侵害的，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主、非業(yè)主使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費(fèi)用的，物業(yè)管理公司可要求有關(guān)業(yè)主限期交納；逾期不交納的，可按日加收應(yīng)交納費(fèi)用萬分之五的滯納金，并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行催交；連續(xù)六個月不交納的，可向人民法院申請追繳。

物業(yè)管理公司違反物業(yè)委托管理合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十二條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反本條例第二十二條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十三條  違反本條例第二十四條規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書而從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)或者所管理物業(yè)與所持資質(zhì)證書等級不相符的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以五千元以上二萬元以下的罰款。

第五十四條  物業(yè)管理公司違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止委托管理合同；市住宅主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可處以三千元以上一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，市住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷資質(zhì)證書，并可建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項(xiàng)目：

（一）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）改變公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金的用途，或未按規(guī)定定期公布收支帳目的；

（三）改變專用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；

（四）管理制度不健全、管理混亂，造成對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的。

第五十五條  開發(fā)建設(shè)單位違反本條例第三十七條、第四十五條、第四十八條、第四十九條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行；逾期不履行的，可按應(yīng)交款項(xiàng)逾期的時間處以每日千分之三的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門認(rèn)定，市政府規(guī)劃國土行政主管部門應(yīng)當(dāng)暫停其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

第五十六條  業(yè)主委員會、業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人違反本條例規(guī)定，按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反本條例第二十條第（三）項(xiàng)規(guī)定，擅自進(jìn)行經(jīng)營活動的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處三千元以上一萬元以下的罰款；

（二）違反本條例第三十八條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上五千元以下的罰款；

（三）違反本條例第四十二條第二款、第四十三條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期修繕或粉刷；逾期拒不修繕或粉刷的，可處以三千元以上五千元以下的罰款；

（四）違反本條例第四十四條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，可以并處一百元以上二千元以下的罰款。

第八章  附  則

篇（8）

一、委托管理酒店的興起

1948年希爾頓酒店公司在波多黎各合作經(jīng)營Carribe Hilton酒店時使用的“利潤共享租賃”。利潤分成業(yè)主占四分之三、酒店管理公司占四分之一，但業(yè)主必須承擔(dān)低于營運(yùn)毛利的所有損失。這就是酒店管理合同委托管理的雛形。此后，這種經(jīng)營模式在全球迅速蔓延。一方面，它使酒店管理公司有效地規(guī)避了海外經(jīng)營的政治風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，又使酒店管理落后的國家地區(qū)得以獲得專業(yè)酒店管理公司的無形資源。

而在我國，進(jìn)入八十年代，隨著改革開放的興起，原有的國有賓館已經(jīng)嚴(yán)重滯后，面對不斷涌入的境外游客，除了在硬件上做文章外，無法提供專業(yè)化的服務(wù)，僅靠自身摸索提高管理水平應(yīng)對不斷提升的服務(wù)要求是完全不可能的。在此背景下，聘請國際酒店集團(tuán)委托管理成為當(dāng)時最佳解決途徑。酒店委托管理使酒店業(yè)主能夠在不具備專業(yè)酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，獲得酒店管理公司提供的專業(yè)分工收益，使酒店不動產(chǎn)得到增值，獲取酒店經(jīng)營收益的重要經(jīng)營方式?！巴ㄟ^管理合同的形式開展委托管理經(jīng)營，飯店聯(lián)號可輸出高級人力資源、客戶網(wǎng)絡(luò)資源以及品牌和聲譽(yù)等無形資源，其強(qiáng)大的營銷與市場拓展能力、標(biāo)準(zhǔn)化動作體系、技術(shù)能力、成本控制能力以及人才培養(yǎng)能力獎大大提高單體飯店成功的可能性[參考文獻(xiàn)：

鄒益民;戴維奇;.單體飯店連鎖化經(jīng)營模式的戰(zhàn)略選擇:資源基礎(chǔ)理論的觀點(diǎn)[J]旅游科學(xué).2006,(02)]”。

據(jù)國家旅游局信息中心2008年1月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，世界排名前10位的國際酒店管理公司均已進(jìn)入中國市場。

在這種背景下，為推進(jìn)浦東建設(shè)而建的金茂大廈，當(dāng)時也并沒有選擇自主經(jīng)營酒店，而是與知名酒店管理公司凱悅國際合作，為了給國際商務(wù)游客提供了一流的服務(wù)和齊全的酒店設(shè)施，在53至87層建成金茂君悅大酒店――當(dāng)時世界最高的酒店。酒店一開業(yè)即受到舉世矚目，不僅成為上海酒店業(yè)市場的領(lǐng)頭羊，也推動了上海日后的高星級酒店市場的發(fā)展。此后，金茂集團(tuán)又分別在三亞、北京、深圳復(fù)制成功經(jīng)驗(yàn)，與多家酒店管理公司合作分別開出了金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店。

二、委托管理酒店的困局

在引進(jìn)國外專業(yè)酒店管理公司的初始，由于酒店管理公司耳目一新的管理理念，嚴(yán)謹(jǐn)標(biāo)準(zhǔn)的管理制度，貼心周到的服務(wù)提供，令整個酒店行業(yè)出現(xiàn)了改頭換面的變化。這一切讓在計(jì)劃體制浸多年的業(yè)主們受到前所未有的沖擊，沒有任何相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主們，在這時，必然全盤聽從酒店管理公司的意見。雖然業(yè)主也有向酒店派駐人員，但基本只把自身當(dāng)作酒店主管部門人員看待，或者即使派駐人員參與酒店經(jīng)營，卻由于“屁股指揮腦袋”，也未能執(zhí)行業(yè)主監(jiān)管的職責(zé)。業(yè)主對酒店管理公司完全處于一種放任盲從的狀態(tài)。

隨著國內(nèi)旅游市場的不斷發(fā)展，國際酒店集團(tuán)大舉進(jìn)入中國市場，搶占市場份額，而經(jīng)過多年的酒店經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主們也在與酒店管理公司交流中得到了樸素自發(fā)的成長，在業(yè)主的眼中，酒店管理公司逐漸走下“神壇”，甚至業(yè)主開始對酒店管理公司出現(xiàn)不信任，甚至是排斥。究其原因，主要有二：其一，業(yè)主要求經(jīng)濟(jì)利益的迅速實(shí)現(xiàn)，而酒店管理公司更專注自身的品牌建設(shè)，短期內(nèi)不能帶來明顯的利潤成為業(yè)主與酒店管理公司分歧的焦點(diǎn)；其二，由于業(yè)主初期沒有建立有效的監(jiān)管制度，發(fā)揮監(jiān)管的責(zé)任，有些酒店管理公司人員為獲取更為直接的基本管理費(fèi)，犧牲利潤率，擴(kuò)大收入，甚至出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)犯罪行為。在這樣的背景下，業(yè)主急病亂投醫(yī)，以強(qiáng)權(quán)介入的方式干預(yù)管理公司對酒店的日常經(jīng)營，引致雙方矛盾進(jìn)一步激化，效益也越差。

究竟是為什么會產(chǎn)生這些問題，又應(yīng)該怎樣解決這種困局呢，業(yè)主與酒店管理公司的關(guān)系實(shí)質(zhì)到底是什么？

金茂集團(tuán)在管理伊始也存在著困局，從一開始對酒店管理公司放任自流，完全依賴，甚至對自身管理酒店專業(yè)水平是否與酒店管理公司對等而感到自卑，雖然當(dāng)時也有向酒店派駐人員，但卻在酒店辦公，由酒店發(fā)放工資福利，在酒店參加活動、培訓(xùn)，接受酒店企業(yè)文化熏陶，徹頭徹尾的是一名酒店員工，而非業(yè)主公司員工，可想而知，到底能履行多少業(yè)主監(jiān)管職責(zé)。經(jīng)過幾年的經(jīng)營后，作為業(yè)主的金茂集團(tuán)也開始逐步思考如何去管理酒店，并在實(shí)踐中開始逐步介入管理，大膽推動酒店平均房價的上漲，主動平衡平均房價與出租率的關(guān)系，推動酒店經(jīng)營改善，事后的經(jīng)營業(yè)績及市場狀況也證明業(yè)主經(jīng)營策略的準(zhǔn)確判斷，業(yè)主的正確導(dǎo)入不僅不會阻礙酒店發(fā)展，而且會有利于酒店的發(fā)展，也提升了業(yè)主與酒店管理公司對話的信心。此后，業(yè)主又推動酒店成本節(jié)約，介入酒店采購，打造業(yè)主的供應(yīng)鏈平臺，對旗下酒店的供應(yīng)鏈進(jìn)行整合，為酒店節(jié)約了采購成本，同時推動酒店成本節(jié)約，將旗下不同酒店的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分享，提升了酒店的管理業(yè)績。業(yè)主的話語權(quán)越來越強(qiáng)，管理公司也越來越愿意接受業(yè)主的意見。究其原因，是作為業(yè)主的金茂集團(tuán)對自身定位及對與酒店管理公司的關(guān)系有著清晰的認(rèn)識，做“有實(shí)力、懂行業(yè)、負(fù)責(zé)任、講道理”的業(yè)主。

三、業(yè)主與酒店管理公司的關(guān)系實(shí)質(zhì)――委托關(guān)系

委托理論是上世紀(jì)30年代，由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家伯利和米恩斯提出。指一個或多個行為主體根據(jù)一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些行為主體為其服務(wù)，同時授予后者一定的決策權(quán)利，并根據(jù)后者提供的服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量對其支付相應(yīng)的報(bào)酬[ 歐文.E.休斯：《公共管理導(dǎo)論》（第2版）, 中國人民大學(xué)出版社,2001]。授權(quán)者就是委托人，被授權(quán)者就是人。

委托理論是建立在非對稱信息博弈論的基礎(chǔ)上的。非對稱信息指的是某些參與人擁有但另一些參與人不擁有的信息。信息不對稱可能會帶來道德風(fēng)險(xiǎn)，所謂道德風(fēng)險(xiǎn)是指從事經(jīng)濟(jì)活動的人在最大限度地增進(jìn)自身效用的同時做出不利于他人的行動，或者說是：當(dāng)簽約一方不完全承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)后果時所采取的自身效用最大化的自私行為。在酒店運(yùn)營期中，作為業(yè)主尤其需要防范道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

委托理論的主要觀點(diǎn)認(rèn)為：委托關(guān)系是隨著生產(chǎn)力大發(fā)展和規(guī)?；笊a(chǎn)的出現(xiàn)而產(chǎn)生的。其原因一方面是生產(chǎn)力發(fā)展使得分工進(jìn)一步細(xì)化，權(quán)利的所有者由于知識、能力和精力的原因不能行使所有的權(quán)利了；另一方面專業(yè)化分工產(chǎn)生了一大批具有專業(yè)知識的人，他們有精力、有能力行使好被委托的權(quán)利。但在委托的關(guān)系當(dāng)中，由于委托人與人的效用函數(shù)不一樣，委托人追求的是自己的財(cái)富更大，而人追求自己的工資津貼收入、奢侈消費(fèi)和閑暇時間最大化，這必然導(dǎo)致兩者的利益沖突。在沒有有效的制度安排下人的行為很可能最終損害委托人的利益[ 歐文.E.休斯：《公共管理導(dǎo)論》（第2版）, 中國人民大學(xué)出版社,2001]。

在酒店委托管理經(jīng)營方式下，由于酒店所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，作為委托人的業(yè)主不可能擁有和作為人的酒店管理公司同樣多的信息，存在信息不對稱，而且雙方的目標(biāo)又完全不同――委托人著眼于資產(chǎn)的增值與回報(bào)，人著眼于管理費(fèi)和品牌溢價。

四、業(yè)主管理的基石――酒店管理合同

美國康奈爾大學(xué)教授艾斯特在其著作中提出，酒店管理合同是酒店業(yè)主和酒店管理公司之間簽訂的書面協(xié)議，根據(jù)此協(xié)議，酒店管理公司被授權(quán)以酒店業(yè)主的名義代表酒店業(yè)主運(yùn)營、管理酒店，并為酒店業(yè)主負(fù)責(zé)，作為回報(bào)，酒店管理公司得到管理酬金。管理合同的基本概念是由三個基本部分組成的：第一，經(jīng)營者有全權(quán)經(jīng)營管理酒店的權(quán)利，不受酒店業(yè)主的干擾；第二，酒店業(yè)主支付一切經(jīng)營費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并承擔(dān)所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)；第三，除重大疏忽或欺詐行為之外，酒店經(jīng)營者的行為受酒店業(yè)主的保護(hù)。[ James J Eyster. The negotiation and administration of hotel and restaurant management contracts(3rd Ed.)[M]. NY: Cornell University School of Hotel Administration, 1988: 23.]

酒店管理合同的經(jīng)營模式有效實(shí)現(xiàn)了酒店所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，資本雄厚但缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能的酒店業(yè)主可以降低經(jīng)營不善的風(fēng)險(xiǎn)，得以進(jìn)入酒店市場。同時，酒店管理公司得到低成本拓展其資源網(wǎng)絡(luò)和市場份額的機(jī)會。浩華國際酒店管理咨詢公司受國際酒店協(xié)會的委托所做的報(bào)告指出，酒店管理合同是一種有益的機(jī)制，它創(chuàng)造了處理酒店業(yè)主和酒店管理公司關(guān)系的有效安排[ Withiam, Glenn. Positive report on management contracts [J] Cornell Hotel and Restaurant Administration Quartely, 1993 Oct: 14-21]。

如上所述，業(yè)主與酒店管理公司關(guān)系的實(shí)質(zhì)就是委托關(guān)系。酒店業(yè)主和酒店管理公司通過簽署管理合同，約定雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。酒店業(yè)主委托酒店管理公司作為自己的人，經(jīng)營管理酒店。酒店管理公司則以人的身份。

五、業(yè)主管理具體內(nèi)容

1、資產(chǎn)管理

資產(chǎn)是酒店?duì)I運(yùn)必須具備的基本要素,也是業(yè)主在酒店投資過程中最直接的體現(xiàn)。業(yè)主擁有酒店的所有權(quán)，所有的硬件設(shè)施和存貨均為業(yè)主所有。如何維護(hù)好酒店資產(chǎn)，使之保值增值，是業(yè)主最為關(guān)心的問題。在高端品牌酒店中，資產(chǎn)種類繁多，大到機(jī)器設(shè)施設(shè)備，小到毛巾、玻磁銀器皿超過5000個品種。但就目前酒店行業(yè)的整體情況來看，資產(chǎn)管理是酒店管理中普遍存在的薄弱環(huán)節(jié)，資產(chǎn)流失、維護(hù)保養(yǎng)不及時、使用壽命嚴(yán)重縮水、管理不到位、責(zé)任不明確是酒店資產(chǎn)管理中存在的嚴(yán)重問題。

為了更好地維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，保證酒店資產(chǎn)的完整安全，應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)特性，確定資產(chǎn)盤查方式和周期，強(qiáng)化日常資產(chǎn)管理檢查，加強(qiáng)資產(chǎn)盤點(diǎn)清理和資產(chǎn)管理流程審計(jì)，及時解決存在的問題，發(fā)現(xiàn)差異及時糾偏。

金茂集團(tuán)在之前的君悅酒店的資產(chǎn)管理上，也存在著管理薄弱的問題，開業(yè)采購也非業(yè)主方進(jìn)行主導(dǎo)，也沒有建立定期的資產(chǎn)盤查制度，業(yè)主對資產(chǎn)做不到心中有數(shù)，直接導(dǎo)致后期更新改造、維護(hù)保養(yǎng)上更加無從抓起。但隨著時間的推移，資產(chǎn)管理越來越受到重視，新開業(yè)的酒店的開業(yè)采購均由業(yè)主主導(dǎo)，運(yùn)營酒店建立酒店資產(chǎn)名錄，并對酒店資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行評估。

2、分析評價

對酒店盈利能力的評價，是酒店經(jīng)營業(yè)績分析的重要內(nèi)容。RevPar是國際酒店行業(yè)產(chǎn)業(yè)公認(rèn)的而且是最常用的經(jīng)營業(yè)績衡量標(biāo)準(zhǔn)，是指每間可借出客房產(chǎn)生的平均實(shí)際營業(yè)收入，即實(shí)際平均房價乘以出租率。一般來說，提供全功能服務(wù)的酒店總收入中有50%―65%是來自客房。但僅以RevPar為來分析一家酒店的經(jīng)營業(yè)績也是不夠的，還需綜合業(yè)主利潤率、成本費(fèi)用指標(biāo)等多重指標(biāo)進(jìn)行綜合評判。

此外，除了對盈利能力的分析外，還需要關(guān)注管理水平及效率的分析評價。畢竟作為人的酒店管理公司與業(yè)主的利益天然存在分歧，而由酒店管理公司派出的經(jīng)理人也是有固定任期的，眼前的短期利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長期利益。

分析評價，尤其是經(jīng)營業(yè)績評價在金茂集團(tuán)歷來得到重視，每月均會有業(yè)績評價會對酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行專門的分析評價。除對收入、入住率、業(yè)主利潤、業(yè)主利潤率、RevPar、業(yè)主利潤、業(yè)主利潤率等常用指標(biāo)進(jìn)行分析外，還在客房、餐飲、成本、能耗等多方面進(jìn)行分析研究，并根據(jù)實(shí)際情況，不定期對酒店進(jìn)行專題研究。此外，還以常規(guī)的內(nèi)部審計(jì)，不定期的調(diào)研等多種形式進(jìn)行管理評價。

3、日常營運(yùn)管理

作為業(yè)主，有必須參與到酒店的日常營運(yùn)管理中。一可以掌握酒店一手經(jīng)營信息，對酒店經(jīng)營發(fā)展預(yù)判奠定基礎(chǔ)。二學(xué)習(xí)專業(yè)管理公司先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，提升酒店管理水平。三監(jiān)控日常經(jīng)營，降低道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

業(yè)主管理體現(xiàn)在酒店日常經(jīng)營管理中，一般在酒店高層委派高級管理人員，通常為副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)副總監(jiān)等關(guān)鍵崗位；其余的業(yè)主公司人員，通常保留一小部分，不直接參與酒店的日常經(jīng)營管理，而是作為業(yè)主辦公室，協(xié)助酒店對外以法人身份辦理相關(guān)事務(wù)，同時監(jiān)控酒店經(jīng)營目標(biāo)、現(xiàn)金狀況等，從而為業(yè)主管理提供決策依據(jù)。

在金茂旗下酒店，業(yè)主委派高級管理人員有業(yè)主代表、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總監(jiān)和工程副總監(jiān)等關(guān)鍵崗位，參與并監(jiān)督酒店日常營運(yùn)管理，分析、評估酒店運(yùn)營管理現(xiàn)狀及趨勢，協(xié)助本部研究行業(yè)發(fā)展趨勢，支持公司戰(zhàn)略目標(biāo)與年度目標(biāo)的達(dá)成。酒店不具法人身份，而是作為業(yè)主公司分公司存在，派駐酒店的高級管理人員同時在業(yè)主公司內(nèi)兼職，不僅對酒店經(jīng)營負(fù)責(zé)，也對業(yè)主投資負(fù)責(zé)。此外在業(yè)主公司一般還配財(cái)務(wù)一人，行政一人，處理業(yè)主公司及酒店需業(yè)主協(xié)助的相關(guān)事務(wù)。參考文獻(xiàn)：

鄒益民;戴維奇;.單體飯店連鎖化經(jīng)營模式的戰(zhàn)略選擇:資源基礎(chǔ)理論的觀點(diǎn)[J]旅游科學(xué).2006,(02)

歐文.E.休斯：《公共管理導(dǎo)論》（第2版）, 中國人民大學(xué)出版社,2001

篇（9）

不同的投資運(yùn)營模式會對軍人保險(xiǎn)基金在管理操作、投資收益、管理成本等方面產(chǎn)生不同的效果。保險(xiǎn)基金投資管理模式分為三種:高度集中型、私營競爭型、適度集中型。三種模式各有優(yōu)勢,其中政府、市場的地位和作用各不相同,對運(yùn)行環(huán)境要求也不同(見表1)。

當(dāng)前軍人保險(xiǎn)基金運(yùn)營模式劃屬高度集中模式,基金由全軍軍人保險(xiǎn)基金管理中心統(tǒng)一負(fù)責(zé)保管和運(yùn)營。這種模式利弊都很明顯:一方面,基金處在總部統(tǒng)管下,能夠很好地貫徹上級意圖,便于管理,易于回避市場風(fēng)險(xiǎn);另一方面,基金行政色彩過濃,基金運(yùn)作效率低、壓力小,不能最大限度地獲取投資收益。在軍人保險(xiǎn)險(xiǎn)種不完善、特別是最重要的養(yǎng)老保險(xiǎn)還沒有出臺,基金積累規(guī)模還沒有質(zhì)的飛躍的情況下,依靠現(xiàn)行的投資運(yùn)營模式尚可應(yīng)付,但從2004年起我國通貨膨脹水平開始升高,使用現(xiàn)有的投資模式則難以實(shí)現(xiàn)投資收益,要改變這種被動局面,必須對軍人保險(xiǎn)基金投資運(yùn)營模式進(jìn)行調(diào)整。

一、近期和中期的軍人保險(xiǎn)基金投資運(yùn)營模式

以智利為典型代表的私營競爭模式顯然不適合軍人保險(xiǎn)基金,國內(nèi)金融市場不完善,沒有成形的托管人市場,市場監(jiān)管不到位,缺乏退出機(jī)制,基金管理公司和托管機(jī)構(gòu)魚龍混雜,將軍人保險(xiǎn)基金完全交由私營基金管理公司是不負(fù)責(zé)任的。

因此,在軍人保險(xiǎn)基金投資近期規(guī)劃和中期規(guī)劃內(nèi),基金投資運(yùn)營應(yīng)采取適度集中模式(見圖1):在目前軍人保險(xiǎn)基金投資運(yùn)營組織構(gòu)架的基礎(chǔ)上,引入基金托管銀行保管軍人保險(xiǎn)基金資產(chǎn),委托資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)專門從事投資運(yùn)作。

總部基金管理中心直接負(fù)責(zé)銀行存款與國債持有投資并保留必要的現(xiàn)金,用于軍人保險(xiǎn)基金正常支付,保證這一部分基金的高度流動性。剩余基金采取委托投資方式,交由地方專業(yè)機(jī)構(gòu)保管運(yùn)作。

軍人保險(xiǎn)委員會以公開招標(biāo)方式招募軍人保險(xiǎn)基金托管人,由中國人民銀行對其進(jìn)行資格審核并出具托管業(yè)務(wù)證明。軍人保險(xiǎn)委員會與托管行簽訂軍人保險(xiǎn)基金托管合同,明確雙方權(quán)利與義務(wù)。托管人負(fù)責(zé)保管軍人保險(xiǎn)基金的托管資產(chǎn),執(zhí)行軍人保險(xiǎn)基金基金管理公司的投資指令,監(jiān)督基金管理公司的投資運(yùn)作。

全軍軍人保險(xiǎn)委員會提出申請,由中國證券監(jiān)督管理委員會為軍人保險(xiǎn)基金提供有資格競選的基金管理公司,軍人保險(xiǎn)委員會組織評審專家對基金管理公司進(jìn)行評審。軍人保險(xiǎn)委員會與被選出的基金管理公司簽訂委托投資管理合同,協(xié)定雙方權(quán)利義務(wù)、投資范圍、投資收益分配等內(nèi)容?；鸸芾砉景凑胀顿Y管理政策及管理合同管理運(yùn)用基金投資。

二、遠(yuǎn)期理想狀態(tài)下軍人保險(xiǎn)基金投資運(yùn)營模式

所謂理想狀態(tài),是指軍人保險(xiǎn)基金投資的內(nèi)部因素和外部環(huán)境都達(dá)到了相當(dāng)成熟、完善的地步。軍人保險(xiǎn)基金形成較大規(guī)模積累,軍人保險(xiǎn)基金管理機(jī)構(gòu)職能細(xì)化,擁有一支專業(yè)管理隊(duì)伍,能夠做到準(zhǔn)確了解判斷投資市場、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢等重要信息,熟練掌握現(xiàn)資理論與工具,有能力獨(dú)立在資本市場進(jìn)行基金投資運(yùn)作。同時,國內(nèi)資本市場運(yùn)行規(guī)范、透明度提高、信息充足有效、投資工具豐富、投資者理性、市場監(jiān)管到位。如此,軍人保險(xiǎn)基金可以不再憑借投資托管人和投資管理人,而依靠自身投資力量進(jìn)入資本市場,投資于各種股票、債券、投資基金等工具,直接獲取投資收益,完全自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但這實(shí)際上又回到了由軍人保險(xiǎn)基金管理機(jī)構(gòu)集中管理的直接投資模式。

篇（10）

一、內(nèi)容要求。各市移交工作總結(jié)應(yīng)包括原有企業(yè)年金移交工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門的分工協(xié)作、具體做法、移交組織的選擇及簽約；簽約移交的原有企業(yè)年金資金規(guī)模（及利息尾差余額）、企業(yè)數(shù)、個人賬戶數(shù)等內(nèi)容。各市勞動保障局要將市本級及所轄縣（市、區(qū)）各級社保機(jī)構(gòu)經(jīng)辦的原有企業(yè)年金的移交工作情況一并進(jìn)行總結(jié)。

二、時間要求。請各市于2008年1月18日前將原有企業(yè)年金移交工作總結(jié)報(bào)省廳。在報(bào)送正式文本的同時，可先傳真至025-83276055或發(fā)電子郵件至：xwz@，以便省廳按勞動保障部的要求，在1月底前將全省原有企業(yè)年金移交工作總結(jié)上報(bào)勞動保障部。

三、未完成或未全部完成原有企業(yè)年金移交的市也請書面上報(bào)原因。

2007年以來，各地按照《關(guān)于做好原有企業(yè)年金移交工作的意見》（勞社部發(fā)[2007]12號）的要求，積極推動移交工作，取得明顯進(jìn)展。但在工作中也出現(xiàn)了一些問題，需要研究解決。為進(jìn)一步做好有關(guān)工作，經(jīng)部企業(yè)年金工作協(xié)調(diào)小組研究，現(xiàn)對各地反映的幾個問題電話答復(fù)意見如下：

一、關(guān)于簽訂移交協(xié)議

尚未簽訂移交協(xié)議的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照“先移交、后規(guī)范”的原則，抓緊辦理簽約手續(xù)，確保在2007年底之前完成原有企業(yè)年金管理主體的變更。其中實(shí)行整體移交的地區(qū)，由社會保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)與確定接收移交的受托機(jī)構(gòu)簽訂移交協(xié)議；實(shí)行分散移交的地區(qū)，由社會保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)、委托人（企業(yè)）和確定接收移交的受托機(jī)構(gòu)簽訂移交協(xié)議。確有特殊情況未能按時完成協(xié)議簽訂的地區(qū)，省級勞動保障行政部門應(yīng)當(dāng)于2008年1月底前向勞動保障部報(bào)送專題報(bào)告，說明情況和理由。

二、關(guān)于整體移交和企業(yè)年金過渡計(jì)劃設(shè)立

按照整體移交要求，各地應(yīng)當(dāng)以省級或地市級為單位實(shí)施，不得下放到區(qū)縣級。為避免原有企業(yè)年金基金財(cái)產(chǎn)拆分所帶來的損失，有效管理運(yùn)營整體移交的企業(yè)年金基金財(cái)產(chǎn)，受托機(jī)構(gòu)可申請?jiān)O(shè)立企業(yè)年金過渡計(jì)劃，并在簽訂移交協(xié)議后，制定企業(yè)年金過渡計(jì)劃受托管理合同，分別與賬戶管理人、托管人、投資管理人簽訂委托管理合同。受托機(jī)構(gòu)兼任賬戶管理人或投資管理人的，有關(guān)委托管理合同的內(nèi)容可包括在受托管理合同中；受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將《受托管理合同》、《賬戶管理合同》、《托管合同》、《投資管理合同》以及移交協(xié)議報(bào)社會保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)所在省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市的勞動保障廳（局）備案，備案材料一式四份；省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市的勞動保障廳（局）應(yīng)當(dāng)自收到符合規(guī)定的備案材料之日起30個工作日內(nèi)，向受托機(jī)構(gòu)出具企業(yè)年金過渡計(jì)劃確定認(rèn)函，給予計(jì)劃登記號。備案通過的企業(yè)年金過渡計(jì)劃即設(shè)立。受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自取得企業(yè)年金過渡計(jì)劃確認(rèn)函之日起10個工作日內(nèi)，將計(jì)劃確認(rèn)函（復(fù)印件）送達(dá)各參與移交企業(yè)。

三、關(guān)于企業(yè)年金過渡計(jì)劃登記號的編制

由省、自治區(qū)、直轄市勞動保障廳（局）受理備案的，計(jì)劃登記號第1、2位使用省級代碼，第3、4位為“00”；由計(jì)劃單列市勞動保障局受理備案的，第1、2、3、4位使用省級和計(jì)劃單列市級代碼。計(jì)劃登記號后8位的編制辦法兩者相同，第5、6位為“GD”，第7、8、9、10位為四們數(shù)年份，第11、12位為順序號。企業(yè)年金過渡計(jì)劃受托財(cái)產(chǎn)托管賬戶名稱為“托管人XX公司XX過渡計(jì)劃投資資產(chǎn)”，投資資產(chǎn)托管賬戶名稱為“托管人XX公司XX過渡計(jì)劃投資資產(chǎn)”。“XX公司”為受托機(jī)構(gòu)的簡稱。“XX過渡計(jì)劃”為企業(yè)年金過渡計(jì)劃的名稱，其中，“XX”為地域名。以省級、計(jì)劃單列市為單位整體移交的，用省級、計(jì)劃單列市地域名；以地市級為單位整體移交的，用地市級地域名。“XX公司XX過渡計(jì)劃”名稱應(yīng)當(dāng)與企業(yè)年金過渡計(jì)劃確認(rèn)函中的名稱一致。

四、關(guān)于企業(yè)年金過渡計(jì)劃的管理

各省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市勞動保障廳（局）對其所轄市域內(nèi)的企業(yè)年金過渡計(jì)劃管理業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)管，并就有關(guān)情況向勞動保障部報(bào)告。

各省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市勞動保障廳（局）可根據(jù)實(shí)際情況對向其報(bào)備的企業(yè)年金過渡計(jì)劃規(guī)定一定時間的過渡期，原則上自企業(yè)年金過渡計(jì)劃設(shè)立之日起不超過1年。如有特殊情況，可延長為2年，并報(bào)勞動保障部備案。

在過渡期內(nèi)，受托機(jī)構(gòu)不得接受參與移交以外的其他企業(yè)加入企業(yè)年金過渡計(jì)劃；參與移交企業(yè)不得退出企業(yè)年金計(jì)劃，且其新增企業(yè)年金繳費(fèi)應(yīng)當(dāng)納入企業(yè)年金過渡計(jì)劃管理運(yùn)營。參與移交企業(yè)應(yīng)當(dāng)自移交協(xié)議簽訂之日起6個月內(nèi)完成企業(yè)年金方案的修訂或制定，并報(bào)勞動保障行政部門備案。參與移交企業(yè)在收到勞動保障行政部門出具的企業(yè)年金方案備案復(fù)函后，應(yīng)當(dāng)在1個月內(nèi)與受托機(jī)構(gòu)簽訂受托管理合同。

過渡期滿時，企業(yè)年金過渡計(jì)劃即終止。之后，參與移交企業(yè)可以按照國家有關(guān)規(guī)定選擇由現(xiàn)有管理機(jī)構(gòu)管理運(yùn)營其交付的企業(yè)年金基金，也可以另行選擇其他具備資格的管理機(jī)構(gòu)。受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自企業(yè)做出選擇之日起1個月內(nèi)，向相關(guān)省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市的勞動保障廳（局）報(bào)告有關(guān)情況。

五、關(guān)于企業(yè)年金過渡計(jì)劃的信息披露

受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每月向各委托人公布企業(yè)年金過渡計(jì)劃各投資組合的單位凈值。受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在每季度結(jié)束后15個工作日內(nèi)、年度結(jié)束后4個月內(nèi)，向各委托人分別提交其交付的企業(yè)年金基金的季度、年度管理報(bào)告。其中，年度基金財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)；向相關(guān)省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市的勞動保障廳（局）提交企業(yè)年金過渡計(jì)劃的季度管理報(bào)告、年度管理報(bào)告。

賬戶管理人應(yīng)當(dāng)在每季度結(jié)束后10個工作日內(nèi)、年度結(jié)束后30個工作日內(nèi)，向受托機(jī)構(gòu)分別提交各委托人交付的企業(yè)年金基金及過渡計(jì)劃的季度、年度賬戶管理報(bào)告；托管人應(yīng)當(dāng)在每季度結(jié)束后10個工作日內(nèi)、年度結(jié)束后3個月內(nèi)，向受托機(jī)構(gòu)提交過渡計(jì)劃季度、年度托管和財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告。其中，年度財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)；投資管理人應(yīng)當(dāng)在每季度結(jié)束后10個工作日內(nèi)、年度結(jié)束后30個工作日內(nèi)，向受托機(jī)構(gòu)提交經(jīng)托管人確認(rèn)的過渡計(jì)劃季度、年度投資組合報(bào)告。

六、關(guān)于保留賬戶的處理

對因企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)、勞動關(guān)系變更等原因出現(xiàn)的保留賬戶，在過渡期內(nèi)，可將保留賬戶的基金財(cái)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)入企業(yè)年金過渡計(jì)劃，由受托機(jī)構(gòu)統(tǒng)一進(jìn)行管理運(yùn)營。其中，符合待遇領(lǐng)取條件的受益人可以一次性領(lǐng)取賬戶余額。過渡期滿后，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將保留賬戶的基金財(cái)產(chǎn)并入依法設(shè)立的企業(yè)年金集合計(jì)劃管理運(yùn)營，直至其有條件轉(zhuǎn)移或個人賬戶余額領(lǐng)取待遇完畢。