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篇（1）

中圖分類號(hào)：G647 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.21.195

1 高校物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1.1 沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化

高校的性質(zhì)決定了高校的物業(yè)管理具有行政性，這是它與社會(huì)物業(yè)管理的最大區(qū)別。很多高校建立了物業(yè)部門(mén)，從形式上看，物業(yè)和高校是分離的，但是高校習(xí)慣性地把后勤當(dāng)作學(xué)校的行政部門(mén)，后勤的主要領(lǐng)導(dǎo)由學(xué)校的人員擔(dān)任，高校物業(yè)編制人員所享有的福利待遇以及任免等由學(xué)校進(jìn)行直接的管理，在權(quán)利歸屬方面，物業(yè)和高校沒(méi)有完全地分離。高校的物業(yè)不能完全按照企業(yè)的運(yùn)行模式進(jìn)行實(shí)際的管理，制約了它的發(fā)展。

1.2 從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)有待完善

現(xiàn)階段，高校的物業(yè)管理在人員結(jié)構(gòu)方面不合理，缺乏專業(yè)性的人才?，F(xiàn)在的物業(yè)管理在編人員年齡較大，沒(méi)有接受系統(tǒng)性的培訓(xùn)，知識(shí)比較老化，專業(yè)的技術(shù)人才缺乏。為了節(jié)省成本，部分高校物業(yè)雇傭外來(lái)務(wù)工人員到學(xué)校工作，這些人員的知識(shí)水平較低，對(duì)新知識(shí)以及新技術(shù)接受得比較慢，高校物業(yè)的管理人員服務(wù)水平以及觀念比較落后，與社會(huì)上的管理模式無(wú)法實(shí)現(xiàn)接軌。

1.3 員工的工作理念比較落后

高校的物業(yè)管理人員在服務(wù)理念以及經(jīng)營(yíng)上沒(méi)有實(shí)現(xiàn)社會(huì)化，對(duì)高校的物業(yè)發(fā)展造成影響。高校的物業(yè)管理缺乏競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)，物業(yè)管理不能激發(fā)出活力。現(xiàn)在，高校物業(yè)實(shí)行的是有償服務(wù)，很多學(xué)生以及職工對(duì)這種做法不理解。

1.4 經(jīng)費(fèi)缺乏

高校的物業(yè)管理資金通常都是由學(xué)校行政撥款，經(jīng)費(fèi)比較緊張?，F(xiàn)階段，物價(jià)一直上漲，成本較高，高校的物業(yè)管理只能壓低成本，經(jīng)費(fèi)處于長(zhǎng)期缺乏的狀態(tài)，工作效率較低，運(yùn)行比較緩慢，影響到企業(yè)的發(fā)展。

2 高校物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的措施

在新的時(shí)期，高校的物業(yè)要想激活發(fā)展的動(dòng)力，必須注重管理服務(wù)與經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。高校的物業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行改革，健全組織，實(shí)現(xiàn)職能的轉(zhuǎn)變，完善管理機(jī)制，進(jìn)行規(guī)范化管理，加強(qiáng)監(jiān)督，采取多種經(jīng)營(yíng)手段。

2.1 形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

在高校的物業(yè)管理中，人才因素起到很大的作用。應(yīng)選拔優(yōu)秀的人才，引入高校的物業(yè)管理中。管理者在管理中應(yīng)當(dāng)注重以人為本，重視人所起到的作用。加強(qiáng)對(duì)人的重視，首先應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)業(yè)主的權(quán)利意識(shí)，加強(qiáng)自治管理，讓廣大的群眾參與到物業(yè)管理的過(guò)程中，降低物業(yè)管理的難度。高校的物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)充分依托高校的人力優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)人才，并善于運(yùn)用人才。

物業(yè)管理部門(mén)要想充分激活員工的潛力，需要引入競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。根據(jù)學(xué)校的實(shí)際情況，對(duì)員工的編制、崗位以及職責(zé)做好分工，加強(qiáng)崗位的管理，做好職能的分配工作，對(duì)于工作人員實(shí)行聘任制，按照崗位制定薪資，根據(jù)物業(yè)管理的目標(biāo)進(jìn)行量化考核，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，合理地調(diào)配員工。管理者應(yīng)當(dāng)根據(jù)員工的特點(diǎn)，充分發(fā)揮員工自身的優(yōu)勢(shì)，關(guān)心員工，為員工提供相應(yīng)的保障，如購(gòu)買(mǎi)社會(huì)保險(xiǎn)等，調(diào)動(dòng)員工工作的積極性，塑造良好的物業(yè)形象。

2.2 降低投入成本

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)經(jīng)營(yíng)的原則是小投入，高回報(bào)。高校的物業(yè)管理也是如此，應(yīng)計(jì)算成本，降低投入，提高效益。對(duì)于物業(yè)管理，學(xué)校投入的經(jīng)費(fèi)有限，僅僅延續(xù)收取物業(yè)管理費(fèi)用的方式難以取得經(jīng)濟(jì)效益，高校的物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)注重提高物業(yè)管理的水平，應(yīng)用新的物業(yè)管理手段，節(jié)省成本，加強(qiáng)管理，實(shí)現(xiàn)管理與效益的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)，使高校的物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)良性的運(yùn)轉(zhuǎn)。

高校的物業(yè)管理公司是經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有法人地位，使管理、服務(wù)與經(jīng)營(yíng)成為一體，是有償化的勞動(dòng)?，F(xiàn)在高校的物業(yè)管理還沒(méi)有形成可以遵循的管理模式，但是，物業(yè)公司可以借鑒社會(huì)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)學(xué)校的實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，不斷完善，并探索適合學(xué)校的管理模式。

2.3 完善人才建設(shè)

高效優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理離不開(kāi)高素質(zhì)的物業(yè)隊(duì)伍。要想實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的現(xiàn)代化，應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)高素質(zhì)的人才。高校的物業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用高校的技術(shù)資源以及人才資源，發(fā)揮高校的優(yōu)勢(shì)。高校的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)注重引進(jìn)專業(yè)人才，對(duì)物業(yè)管理人員加強(qiáng)培養(yǎng)，為員工創(chuàng)造學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，學(xué)習(xí)新的技能以及現(xiàn)代化的管理方法。物業(yè)管理應(yīng)該把員工的培訓(xùn)工作放在重要的位置，形成培訓(xùn)人才的機(jī)制，實(shí)行持證上崗的制度。高校的物業(yè)管理部門(mén)可以為物業(yè)專業(yè)的學(xué)生提供實(shí)踐的機(jī)會(huì)，同時(shí)選擇部門(mén)優(yōu)秀的人員接受專業(yè)的培訓(xùn)，鼓勵(lì)員工參加繼續(xù)教育，提高專業(yè)技能。與此同時(shí)，與物業(yè)管理的示范地區(qū)進(jìn)行相互交流，通過(guò)學(xué)習(xí)以及交流，提高管理的水平，進(jìn)行規(guī)范化管理，提高服務(wù)的質(zhì)量。

2.4 完善服務(wù)

從服務(wù)行業(yè)的角度來(lái)講，物業(yè)管理屬于第三行業(yè)。要想實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益，必須抓好服務(wù)的質(zhì)量，通過(guò)服務(wù)促進(jìn)管理，通過(guò)服務(wù)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，為住戶提供全方位的服務(wù)。高校是知識(shí)分子聚集的地方，物業(yè)管理的對(duì)象是高素質(zhì)的群體，他們對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求比較高，因此，高校的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)突出服務(wù)的精神，提高服務(wù)的質(zhì)量，如注重服務(wù)態(tài)度等。使物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，進(jìn)行科學(xué)化管理，注重提高服務(wù)的質(zhì)量，增加娛樂(lè)的設(shè)施，拓寬服務(wù)的項(xiàng)目，進(jìn)行多種便民服務(wù)，為業(yè)主提供方便。

3 結(jié)語(yǔ)

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，高校的物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)具備提供完善服務(wù)的態(tài)度，實(shí)現(xiàn)服務(wù)方法的創(chuàng)新，提升服務(wù)的質(zhì)量，拓寬服務(wù)的范圍，開(kāi)拓新的服務(wù)項(xiàng)目，強(qiáng)化服務(wù)的意識(shí)，為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使高校的物業(yè)實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)與經(jīng)濟(jì)效益的高度統(tǒng)一。

參考文獻(xiàn)：

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隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，我國(guó)企業(yè)面臨著大好的發(fā)展前景，規(guī)模效益日益壯大。但同時(shí)也暴露出了不少問(wèn)題，尤其是在企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面，需要研究出一些改進(jìn)措施以提高財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量。

一、轉(zhuǎn)變管理觀念，高度重視企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)管理的實(shí)質(zhì)就是風(fēng)險(xiǎn)控制，如何通過(guò)管理，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)沿著既定目標(biāo)發(fā)展，并取得預(yù)期效果，這是財(cái)務(wù)管理的任務(wù)。當(dāng)前，我國(guó)企業(yè)正處在又好又快發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，要按科學(xué)發(fā)展觀和新的管理理念和管理方式的要求，進(jìn)一步把握發(fā)展規(guī)律，特別要堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變發(fā)展理念、完善發(fā)展思路、創(chuàng)新發(fā)展方式，正確處理速度與效益的關(guān)系，進(jìn)一步提高發(fā)展質(zhì)量和效益，增強(qiáng)發(fā)展實(shí)力，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，以提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理的構(gòu)架，財(cái)務(wù)管理實(shí)行“集中管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”管理模式，樹(shù)立“嚴(yán)、細(xì)、實(shí)、新、齊”的管理理念，努力降低經(jīng)營(yíng)成本，提高效益，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)活力。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)教育，使企業(yè)員工，特別是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減少賒銷(xiāo)行為，避免盲目決策，從根本上杜絕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

財(cái)務(wù)工作需要得到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)一定程度的重視，并將企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的作用充分發(fā)揮出來(lái)，把其單一的“事后核算”職能改變，始終堅(jiān)持“事前參與決策，事中跟蹤監(jiān)控，事后核算總結(jié)”的方針，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員切實(shí)參與經(jīng)營(yíng)管理，給予其充分的發(fā)言權(quán)，并充分尊重財(cái)務(wù)人員的意見(jiàn)，最大限度地保證企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)定。領(lǐng)導(dǎo)干部要意識(shí)到財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)的重要性，意識(shí)到財(cái)經(jīng)紀(jì)律的重要性，意識(shí)到法律法規(guī)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部的約束性和嚴(yán)肅性，才能使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理由被動(dòng)變主動(dòng)。

二、強(qiáng)化資金管理，開(kāi)源節(jié)流、厲行節(jié)約

企業(yè)中所有參與財(cái)務(wù)管理的人員要有高度責(zé)任心，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，按章辦事?？偨?jīng)理審批一定要嚴(yán)格控制在年度預(yù)算范圍內(nèi)，如果因特殊情況超出必須經(jīng)總經(jīng)理同意方可執(zhí)行。主管會(huì)計(jì)要及時(shí)做好各項(xiàng)報(bào)表和帳目，現(xiàn)金會(huì)計(jì)每周要及時(shí)準(zhǔn)確地把收支情況報(bào)給主管會(huì)計(jì)，并要謹(jǐn)慎審核各項(xiàng)開(kāi)支實(shí)行錢(qián)帳分開(kāi)?，F(xiàn)金會(huì)計(jì)和主管會(huì)計(jì)一定要配合好，把所有帳目要每月一結(jié)，每月一公布，做到帳款相符，不得拖延。企業(yè)的生存、發(fā)展離不開(kāi)資金。企業(yè)可以承受虧損，但資金鏈不能斷裂。企業(yè)資金鏈一旦斷裂，就將危及企業(yè)的生命。

建立財(cái)務(wù)公開(kāi)、政務(wù)公開(kāi)制度，企業(yè)高管人員在利益分配、公務(wù)活動(dòng)等方面要堅(jiān)持按制度和有關(guān)規(guī)定辦事，不以權(quán)謀私，不搞特殊化。強(qiáng)化資金管理，認(rèn)真落實(shí)“收支兩條線”制度。加強(qiáng)資產(chǎn)管理，做好建章立制工作，厲行節(jié)約，開(kāi)源節(jié)流，重大開(kāi)支項(xiàng)目要充分征求意見(jiàn)，反復(fù)論證，減少失誤。任何人不得擅自挪用公款，不得損公肥私，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)加倍處罰。教育員工要樹(shù)立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀和和正確的權(quán)力觀、地位觀、利益觀，養(yǎng)成嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纳钭黠L(fēng)，減少不必要的應(yīng)酬活動(dòng)，嚴(yán)禁用公款大吃大喝和進(jìn)行高消費(fèi)娛樂(lè)，鏟除為滋生貪污受賄、偷稅漏稅、挪用公款等腐敗現(xiàn)象的溫床。

三、推進(jìn)信息化手段控制，確保財(cái)務(wù)管理信息的真實(shí)

企業(yè)構(gòu)建財(cái)務(wù)管理信息化管理平臺(tái)是財(cái)務(wù)電算化從核算型向核算管理型轉(zhuǎn)變，是提高會(huì)計(jì)信息的及時(shí)性和質(zhì)量、提升公司財(cái)務(wù)管理水平的需要，也是企業(yè)的信息化建設(shè)的重要內(nèi)容。企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)本身的控制，使用統(tǒng)一的會(huì)計(jì)帳務(wù)處理系統(tǒng)，統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目、會(huì)計(jì)政策，使用統(tǒng)一的財(cái)務(wù)報(bào)表系統(tǒng)，統(tǒng)一的財(cái)務(wù)報(bào)表格式，從而使得整個(gè)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理和會(huì)計(jì)信息的形成均遵循統(tǒng)一的口徑和原則，避免財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員理解偏差和科目混亂的現(xiàn)象的發(fā)生，促進(jìn)提高財(cái)務(wù)管理信息化水平和質(zhì)量，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的有效性。

將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任制落到實(shí)處，建立健全業(yè)務(wù)、營(yíng)賬系統(tǒng)、計(jì)費(fèi)信息系統(tǒng)和財(cái)務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)的信息生成責(zé)任制度，在各部門(mén)之間形成協(xié)調(diào)機(jī)制，確保整個(gè)從輸入到輸出的流程處理全部正確。進(jìn)一步完善企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告制度及報(bào)告責(zé)任，強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督、財(cái)務(wù)檢查及責(zé)任追究制度，通過(guò)執(zhí)行對(duì)財(cái)務(wù)管理信息的真實(shí)及會(huì)計(jì)制度的定期檢查，防范財(cái)務(wù)管理信息失真的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量得到提高。

四、堅(jiān)持“以人為本”，全面提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

防范和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以提高財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量，其關(guān)鍵是人，人員素質(zhì)的高低和人情觀念決定了內(nèi)控制度是否能很好地執(zhí)行和落實(shí)，所以說(shuō)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量的提高歸根到底是對(duì)人的控制，不解決人的管理問(wèn)題，再好的內(nèi)控制度也無(wú)濟(jì)于事。因此，全面提高全員的綜合素質(zhì)乃是當(dāng)務(wù)之急。只有通過(guò)科學(xué)縝密的管理，為財(cái)務(wù)管理人才的健康成長(zhǎng)和忠誠(chéng)服務(wù)創(chuàng)造良好的條件，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，才能達(dá)到提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量的目標(biāo)和任務(wù)。

為此，必須加強(qiáng)管理層、職能部門(mén)及員工的民主監(jiān)督作用。加強(qiáng)思想教育和職業(yè)道德教育，提升財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)質(zhì)量理念認(rèn)識(shí)，進(jìn)一步建立和完善激勵(lì)機(jī)制，最大限度地調(diào)動(dòng)團(tuán)隊(duì)的工作熱情。所以，財(cái)務(wù)管理工作必須要以人為本，致力于長(zhǎng)期把提高全員的綜合素質(zhì)，避免因人員素質(zhì)不高，致使在業(yè)務(wù)操作中存有風(fēng)險(xiǎn)，如因政治思想素質(zhì)不高造成的主觀風(fēng)險(xiǎn)，即道德風(fēng)險(xiǎn)；因?qū)I(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)素質(zhì)不高造成的客觀風(fēng)險(xiǎn)，即操作風(fēng)險(xiǎn)；因偏重人情關(guān)系，相互監(jiān)督意識(shí)不夠，致使某些內(nèi)部工作人員有恃無(wú)恐地作案。

總之，要提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，就需要建立完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制機(jī)制，就必須結(jié)合企業(yè)具體的實(shí)踐經(jīng)營(yíng)過(guò)程，從建立完善的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、強(qiáng)化資金管理、確保財(cái)務(wù)管理信息真實(shí)、全面提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)等措施出發(fā)，只有這樣，才能夠保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理的順利開(kāi)展，促進(jìn)企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)水平，從而保證企業(yè)的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量得到有效提高。

【參考文獻(xiàn)】

篇（3）

一、企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用及現(xiàn)狀分析

篇（4）

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的管理關(guān)系著企業(yè)自身企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：各個(gè)部門(mén)的工作目標(biāo)、協(xié)調(diào)工作目標(biāo)、控制工作標(biāo)準(zhǔn)、績(jī)效考核依據(jù)等方面。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及不斷復(fù)雜化的社會(huì)，高效的管理企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算成為了企業(yè)在現(xiàn)在社會(huì)生存立足以及發(fā)展飛躍的關(guān)鍵因素。

一、企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理意義與現(xiàn)狀分析

（1）企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理重要意義。一是財(cái)務(wù)預(yù)算管理的含義。財(cái)務(wù)預(yù)算管理是指企業(yè)使用財(cái)務(wù)預(yù)算確定及完成企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的過(guò)程，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)要求及開(kāi)展計(jì)劃對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行優(yōu)化配置、合理安排資金的收支、經(jīng)營(yíng)成果分配等資金的運(yùn)作。二是財(cái)務(wù)預(yù)算管理對(duì)企業(yè)重要意義。企業(yè)的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)效益最大化，而企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理則是其達(dá)到目標(biāo)的重要保障。財(cái)務(wù)預(yù)算管理在現(xiàn)代的企業(yè)管理體系中起著主導(dǎo)作用，充分發(fā)揮企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。預(yù)算管理對(duì)企業(yè)的重要意義的主要體現(xiàn)在于：一是有利于資源的綜合與優(yōu)化配置，二是有利于正確嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶?shí)施戰(zhàn)略規(guī)劃，三是有利于業(yè)績(jī)考核的高效性等。企業(yè)的利潤(rùn)最大化作為企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的導(dǎo)向，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)施預(yù)算管理，按照預(yù)算的編制、審核、控制、跟蹤以及分析，建立預(yù)算管理控制體系，使其高效、科學(xué)、合理。財(cái)務(wù)預(yù)算也是將經(jīng)營(yíng)活動(dòng)量化的過(guò)程，這樣既可以便于管理者審核以及參考，也可以更好的確保戰(zhàn)略的達(dá)成。（2）管理現(xiàn)狀分析。在西方國(guó)家企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理是一種企業(yè)普遍認(rèn)可的做法，超過(guò)90%的使用率，而歐洲部分國(guó)家對(duì)該國(guó)家企業(yè)甚至有國(guó)家層面的要求。21世紀(jì)的到來(lái)，經(jīng)濟(jì)時(shí)代的不斷更新進(jìn)步，我國(guó)越來(lái)越多的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始重視財(cái)務(wù)預(yù)算管理在企業(yè)的有效運(yùn)用。我國(guó)大部分企業(yè)通過(guò)實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算管理提升了企業(yè)管理水平、管理效率、經(jīng)濟(jì)效益等。通過(guò)大量的實(shí)踐可以發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)預(yù)算管理在企業(yè)中的作用充分表現(xiàn)，對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展有著重大影響。對(duì)于任何事物都具有兩面性，在實(shí)踐中仍然會(huì)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理過(guò)程中存在著很多的問(wèn)題與不足，例如認(rèn)識(shí)不足、相關(guān)組織架構(gòu)以及制度不健全、激勵(lì)措施無(wú)力度、人才缺乏等。這些問(wèn)題都會(huì)影響到預(yù)算管理水平的提升以及其功效的發(fā)揮。對(duì)此本論文對(duì)如何提高財(cái)務(wù)管理的有效性以及基本要求進(jìn)行了進(jìn)一步分析闡述。

二、基本要求與提高其有效性措施

（1）基本要求。財(cái)務(wù)預(yù)算管理通過(guò)對(duì)企業(yè)進(jìn)行量化以及細(xì)化的方式把控企業(yè)流程，有效的管理財(cái)務(wù)預(yù)算需要重視從實(shí)際出發(fā)、未來(lái)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、合理分配企業(yè)資源與成果、不偏離企業(yè)目標(biāo)。因此在編制預(yù)算時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格按照以下要求進(jìn)行：一是結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。財(cái)務(wù)預(yù)算管理只有與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，符合企業(yè)發(fā)展方向，才能讓企業(yè)可持續(xù)的性發(fā)展，有計(jì)劃的推進(jìn)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二是結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況。財(cái)務(wù)預(yù)算既要與長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)一致，也要結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況，合理的分析判斷，設(shè)定短、中、長(zhǎng)期目標(biāo)，對(duì)于每個(gè)目標(biāo)都必須具有可實(shí)現(xiàn)性以及意義，避免出現(xiàn)消極與冒進(jìn)現(xiàn)象。立足與可持續(xù)發(fā)展，切忌滿打滿算，給風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留一定的補(bǔ)救，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的保障措施。三是企業(yè)全體員工齊參與。由于預(yù)算管理過(guò)程涉及到企業(yè)的方方面面，因此需要企業(yè)全員參與才能切實(shí)做好財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，保證工作的有效、準(zhǔn)確可靠的進(jìn)行。全員參與是指全體員工一起參與財(cái)務(wù)預(yù)算編制、分析、執(zhí)行、考核等全部過(guò)程。但是為了避免財(cái)務(wù)部對(duì)各個(gè)部門(mén)的錯(cuò)誤估計(jì)，因此在財(cái)務(wù)預(yù)算管理中是不允許財(cái)務(wù)部完成所有編制工作。四是重點(diǎn)突出。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中需要有重點(diǎn)，并要突出重點(diǎn)，重點(diǎn)一般為企業(yè)管理的年度目標(biāo)，重點(diǎn)方向等。面面俱到很難使預(yù)算達(dá)到應(yīng)有的效果。五是合理設(shè)立獎(jiǎng)懲制度。獎(jiǎng)懲制度的設(shè)立，會(huì)對(duì)預(yù)算執(zhí)行好的人員或單位進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，從而提高其積極性與工作更高的熱情，也推動(dòng)了其他人想這個(gè)方向努力，達(dá)到共同完成企業(yè)目標(biāo)的目的；對(duì)預(yù)算執(zhí)行差的人員或者單位進(jìn)行相應(yīng)的懲罰，使他們有所反思與承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，對(duì)于其他人員與單位具有告誡的作用，以保證企業(yè)目標(biāo)完成。獎(jiǎng)懲制度的合理編制，也能夠?yàn)槠髽I(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)企業(yè)情況以及相關(guān)人員的考核提供重要參考。（2）提高企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理有效措施。一是提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重視程度。財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作是企業(yè)整體管理中的一個(gè)重要的管理方式，企業(yè)負(fù)責(zé)人的決策與審批對(duì)其工作的開(kāi)展起這關(guān)鍵性作用，只有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)足夠的重視與支持，嚴(yán)把財(cái)務(wù)預(yù)算這一關(guān)，才能使得整個(gè)管理體系良性的運(yùn)轉(zhuǎn)，廣泛的宣傳，普及預(yù)算管理相關(guān)規(guī)定與認(rèn)識(shí)，為預(yù)算管理的落實(shí)開(kāi)展創(chuàng)造良好的企業(yè)氛圍。二是完善財(cái)務(wù)預(yù)算的管理體系。第一，建立企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理委員會(huì)，主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)預(yù)算的管理與協(xié)調(diào)工作；第二，設(shè)立財(cái)務(wù)預(yù)算專職管理部門(mén)。該部門(mén)應(yīng)歸屬于企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)預(yù)算的編制、檢查、歸總、報(bào)告等工作，以及跟蹤預(yù)算落實(shí)情況、分析落實(shí)中與預(yù)算差異出現(xiàn)的原因、提出改進(jìn)措施等工作。第三，設(shè)置內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，專門(mén)負(fù)責(zé)審查企業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況。三是設(shè)立有效的預(yù)算管理制度。主要的預(yù)算管理制度有編制與審批制度、監(jiān)控制度、考核制度等。對(duì)于獎(jiǎng)懲制度在整個(gè)管理制度中是有著重要作用。在設(shè)立時(shí)應(yīng)考慮各階層的不同需求而編制相應(yīng)的激勵(lì)與懲罰規(guī)定。如獎(jiǎng)金、工資、升遷、遲到扣款等。最終目的是達(dá)到員工個(gè)人目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)一致。四是引進(jìn)現(xiàn)金的管理技術(shù)以及管理人才，提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理有效性。時(shí)代不斷的發(fā)展，管理技術(shù)水平不斷的提升，而企業(yè)要生存或發(fā)展的關(guān)鍵因素就是管理人才以及管理水平的提高。因此，企業(yè)需要重視預(yù)算管理人才的引進(jìn)以及現(xiàn)有員工的再培訓(xùn)與提升。還需要與相關(guān)研究院校以及機(jī)構(gòu)進(jìn)行交流合作，參考其相關(guān)研究成果；企業(yè)之間的交流學(xué)習(xí)也是積累預(yù)算管理經(jīng)驗(yàn)最實(shí)效的方法之一。五是預(yù)算考核加強(qiáng)。財(cái)務(wù)預(yù)算考核是指考核與評(píng)價(jià)企業(yè)各個(gè)部門(mén)以及負(fù)責(zé)人的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，該考核圍繞預(yù)算目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行的結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行比較，審核差異，通過(guò)分析原因最終評(píng)價(jià)與考核責(zé)任人或部門(mén)的業(yè)績(jī)水平。這種考核也給預(yù)算執(zhí)行成果的執(zhí)行負(fù)責(zé)人的肯定。預(yù)算考核在預(yù)算管理體系中起到重要作用，只有切實(shí)落實(shí)預(yù)算考核，企業(yè)員工的積極性才能被充分發(fā)揮出來(lái)，預(yù)算方案才能被高效完美的執(zhí)行，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理目標(biāo)以及企業(yè)目標(biāo)。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平不斷提升，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平不斷發(fā)展的社會(huì)里，企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理也成為了新經(jīng)濟(jì)體質(zhì)下的產(chǎn)物，成為了社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果。在企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的管理中，企業(yè)將預(yù)算管理作為管理體系的主線，按照將權(quán)利責(zé)任分散以及集中監(jiān)督的方式，設(shè)置內(nèi)部健全的約束機(jī)制并規(guī)范管理行為，使得整個(gè)企業(yè)能夠正常有序的進(jìn)行，可持續(xù)發(fā)展，不斷增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

參考文獻(xiàn)

[1]高俠.保障企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理有效實(shí)施的幾點(diǎn)建議[J].地方財(cái)政研究.2005（3）：48～49

篇（5）

雖然我國(guó)企業(yè)規(guī)章制度在不斷完善，但現(xiàn)有建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面仍存在著一些難題尚未解決。

（一）企業(yè)內(nèi)部信息交流不暢，信息可用度低

建筑企業(yè)內(nèi)部信息交流存在障礙，大中型建筑企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣，信息交流更加困難，個(gè)別部門(mén)存在營(yíng)私舞弊現(xiàn)象，偽造虛假信息，加大了財(cái)務(wù)管理難度。由于信息的可用度較低，嚴(yán)重影響公司其他活動(dòng)流程的正常運(yùn)作。為了更好地推動(dòng)建筑企業(yè)的發(fā)展，領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)積極促進(jìn)企業(yè)各部門(mén)之間的信息溝通與交流，為企業(yè)提供真實(shí)可信的信息資源，避免造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）管理體系分散，難以達(dá)到整體發(fā)展

在現(xiàn)行的建筑企業(yè)管理制度中，大型企業(yè)整體布局松散，上層管理者的全面調(diào)控能力減弱，使建筑企業(yè)財(cái)政權(quán)力過(guò)于分散，導(dǎo)致旗下企業(yè)發(fā)展不同步，甚至與企業(yè)整體發(fā)展理念相悖。針對(duì)這一局面，必須努力調(diào)整企業(yè)財(cái)政權(quán)力的合理配置，完善管理體系，提高財(cái)務(wù)管理部門(mén)相關(guān)人員的理論知識(shí)和實(shí)際操作能力，實(shí)現(xiàn)財(cái)權(quán)的集中并發(fā)揮財(cái)務(wù)管理部門(mén)的作用。

（三）財(cái)務(wù)管理缺少合理規(guī)劃

建筑企業(yè)缺少合理的財(cái)務(wù)管理規(guī)劃，在實(shí)際運(yùn)作中就無(wú)法對(duì)情況加以適時(shí)調(diào)控和預(yù)測(cè)。如果制定好科學(xué)可行的計(jì)劃，做好每項(xiàng)支出的財(cái)務(wù)預(yù)算以及項(xiàng)目流程，即使面對(duì)突況也會(huì)有合理的判斷及應(yīng)對(duì)策略，能最大程度地提高建筑企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力及創(chuàng)造力，從而達(dá)到利益最大化。

（四）中小企業(yè)資金匱乏，資產(chǎn)管理存在漏洞

資金在建筑企業(yè)的的日常運(yùn)作中，起到至關(guān)重要的作用，如果資金鏈斷裂，將會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展及規(guī)模的擴(kuò)大，甚至有面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。在建筑行業(yè)中，資金管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)項(xiàng)目。我國(guó)的建筑企業(yè)大部分以中小型企業(yè)為主，融資渠道單一，導(dǎo)致資金匱乏[3]。同時(shí)，公司內(nèi)部管理系統(tǒng)不專業(yè)，存在財(cái)務(wù)漏洞，常常會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)閑置或周轉(zhuǎn)不靈。在管理過(guò)程中，缺少合理的計(jì)劃安排，很可能會(huì)使企業(yè)陷入困境。面對(duì)這些問(wèn)題，首先，應(yīng)嘗試拓展中小型企業(yè)的融資渠道，通過(guò)健全的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制予以扶持。其次，完善建筑企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格審查賬目，制定合理的發(fā)展策略。最后，學(xué)會(huì)運(yùn)用企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行合理的項(xiàng)目投資，提高公司資本的利用率。使企業(yè)的財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)處于最佳狀態(tài)。

（五）法律意識(shí)薄弱，個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)犯罪行為

在財(cái)務(wù)管理活動(dòng)運(yùn)作中，由于人們法律意識(shí)薄弱，建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)不健全，內(nèi)部監(jiān)督不完善，企業(yè)會(huì)出現(xiàn)管理人員濫用職權(quán)，胡亂行使特權(quán)，偽造信息等現(xiàn)象，嚴(yán)重破壞了我國(guó)企業(yè)的正常運(yùn)作秩序。然而這一系列非法行為只靠執(zhí)法力度并不能從根本上杜絕。建筑企業(yè)應(yīng)建設(shè)健全的財(cái)務(wù)管理制度和條例，領(lǐng)導(dǎo)者要重視財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督工作，不斷深化企業(yè)內(nèi)部人員的法律意識(shí)，使指引、監(jiān)督、懲處共同作用，達(dá)到依法理財(cái)?shù)哪康摹?/p>

二、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效措施

經(jīng)濟(jì)效益是企業(yè)正常運(yùn)行的命脈，建筑企業(yè)只有不斷地提高自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，才能獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。為自己在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。相應(yīng)的，只有提高經(jīng)濟(jì)效益，才能促進(jìn)建筑企業(yè)的健康和諧發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

（一）培養(yǎng)全新理念，健全建筑企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

建筑企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視，培養(yǎng)全新的財(cái)務(wù)管理理念，健全財(cái)務(wù)管理體系，對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行合理利用，在保證工程質(zhì)量的前提下降低成本。對(duì)工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和評(píng)估，使項(xiàng)目滿足市場(chǎng)的需求，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在建筑企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)作中，要保證企業(yè)各部門(mén)做到權(quán)責(zé)明確，合理分工，全面改善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度。

（二）注重建筑企業(yè)施工項(xiàng)目的效率，減少資源浪費(fèi)

在建筑施工環(huán)節(jié)中，要在保證工程質(zhì)量的前提下全面提高施工效率。隨著科技化的不斷深入，企業(yè)為了增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)不斷引進(jìn)新設(shè)備，優(yōu)化生產(chǎn)技術(shù)，減少原材料的消耗。資源消耗的減少不代表偷工減料，而是在保證原有質(zhì)量的前提下通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)調(diào)整資源的使用，依靠技術(shù)的進(jìn)步，減少商品的生產(chǎn)成本。相反，若因偷工減料而損害了建筑質(zhì)量，不僅會(huì)減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也會(huì)對(duì)名譽(yù)造成損害。

（三）合理利用企業(yè)資金，提高利潤(rùn)率

在資金利用方面，公司應(yīng)建立健全的資金管理制度，提高管理者的專業(yè)能力。建筑企業(yè)如果沒(méi)有從上至下健全的等級(jí)管理制度，便會(huì)導(dǎo)致內(nèi)部松散混亂，對(duì)公司項(xiàng)目的正常運(yùn)行產(chǎn)生阻礙，從而失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。建筑企業(yè)在財(cái)務(wù)方面應(yīng)做到分工明確，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)透明化管理，根據(jù)不同項(xiàng)目，對(duì)資金使用進(jìn)行合理分配，避免出現(xiàn)資本閑置或周轉(zhuǎn)不靈的局面，嚴(yán)格遵守企業(yè)的財(cái)務(wù)制度，不任意超額使用流動(dòng)資金，用有限的資本收獲最大的效益。只有合理利用資金，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利，獲得豐厚的經(jīng)濟(jì)收益。

（四）提高企業(yè)員工思想素質(zhì)和管理水平

當(dāng)代建筑企業(yè)仍存在著較多員工或經(jīng)營(yíng)管理者水平不足的現(xiàn)象。因此，企業(yè)如果要獲得更高的利益，經(jīng)營(yíng)管理者必須不斷提高自身的管理能力和道德素質(zhì)，培養(yǎng)高尚的品德情操和文化素養(yǎng)，對(duì)建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展有足夠的專業(yè)知識(shí)作為支撐，同時(shí)，具有強(qiáng)大的號(hào)召力，組織決策能力，能在關(guān)鍵時(shí)刻做出有利于企業(yè)發(fā)展的正確決策，做到對(duì)企業(yè)的妥善經(jīng)營(yíng)。

篇（6）

首先，高校是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心主體。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“業(yè)主就是房屋的所有人。”在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主是物業(yè)的所有人———高校。值得強(qiáng)調(diào)的是物業(yè)使用人———學(xué)生（也即是高校中承租人的一種）和其他“非所有權(quán)人”均不是基于高校物業(yè)管理服務(wù)而產(chǎn)生的法律關(guān)系中的“業(yè)主”，不能成為高校物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人。無(wú)論是高校學(xué)生或者其它承租人直接抑或間接與業(yè)主（高校）聯(lián)系，進(jìn)而訂立契約，租賃高校中的某一部分物業(yè)，還是業(yè)主（高校）委托物管公司將其所擁有之物業(yè)的某些部分租賃給承租人（包括學(xué)生在內(nèi)），承租人與業(yè)主（高校）之間的法律關(guān)系仍舊是租賃關(guān)系。其次，物業(yè)管理服務(wù)公司是我國(guó)物業(yè)管理法律關(guān)系中的重要主體之一。具體說(shuō)來(lái)，它指的是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同接受業(yè)主委員會(huì)或者某一業(yè)主的委托，依照我國(guó)相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對(duì)指定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化的管理并且獲取相應(yīng)報(bào)酬的一種法人。在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理服務(wù)公司是由高校自主選聘，對(duì)高校范圍內(nèi)的物業(yè)提供專業(yè)化管理，因此是高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體之一。結(jié)合我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)所具有的行業(yè)性、專業(yè)化特點(diǎn)以及我國(guó)高校所秉持的“管理樹(shù)人”“、服務(wù)立人”、“環(huán)境育人”的要求，筆者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)公司的作用進(jìn)行概括定位，大致包括以下四個(gè)方面：一是為高校師生提供舒適的生活環(huán)境和文體活動(dòng)空間；二是為高校教學(xué)和管理提供內(nèi)容多元化、具有實(shí)效性之服務(wù)；三是維護(hù)高校之安全和穩(wěn)定，構(gòu)建安全放心的和諧校園；四是通過(guò)各種專業(yè)化的措施實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)的保值乃至增值。再次，高校學(xué)生是物業(yè)管理法律關(guān)系中的另外一個(gè)關(guān)鍵主體。嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，高校學(xué)生屬于物業(yè)使用人的范疇，而物業(yè)使用人主要指的是物業(yè)的承租人，以及在實(shí)際上使用該物業(yè)的人。具體到高校范圍之內(nèi)，此時(shí)的物業(yè)使用人也叫“非業(yè)主使用人”，它指的是不具有該物業(yè)的所有權(quán)，但對(duì)該物業(yè)擁有使用權(quán)，并且依照物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理合同或租賃合同之規(guī)定或約定，可以行使一部分業(yè)利的人。而處于高校管理下的高校學(xué)生，他們的第一個(gè)身份是作為學(xué)校行政管理下的被管理人，第二個(gè)身份是作為合法的民事主體與高校簽訂的住宿租賃合同關(guān)系的另一方當(dāng)事人，第三個(gè)身份是享受物管公司提供之服務(wù)的另一個(gè)關(guān)鍵主體。學(xué)生接受物業(yè)管理服務(wù)公司的管理，享受其服務(wù)，高校學(xué)生雖然不是物業(yè)管理服務(wù)合同的當(dāng)事人，但從其入學(xué)之時(shí)便已獲得“非業(yè)主使用人”之資格，自然而然地成為了高校物業(yè)管理法律關(guān)系中無(wú)法替代的一方主體。這第三個(gè)身份正是區(qū)別于我國(guó)一般住宅小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)最為重大的差異，也是筆者對(duì)高校物業(yè)管理法律關(guān)系進(jìn)行分析研究的重要內(nèi)容。

（二）高校物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

一般意義上的物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，通常指物業(yè)所有人的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象，即是合同所規(guī)定的物業(yè)和物業(yè)的使用及管理。物業(yè)管理法律關(guān)系的客體包括物業(yè)和物業(yè)服務(wù)行為。通常意義上所界定的物業(yè)，一般是指用于商業(yè)和居住的各類建筑設(shè)施。高校物業(yè)則是指高校范圍內(nèi)的用于教學(xué)、居住和商業(yè)的各類建筑物及其相關(guān)設(shè)施，此外還包括校內(nèi)的道路、綠化地帶和用于其他事務(wù)的場(chǎng)地。物管公司提供的服務(wù)行為作為高校物業(yè)管理法律關(guān)系的重要客體，其范圍主要包括四個(gè)方面：教學(xué)樓、教工住宅樓、學(xué)生公寓和其它相關(guān)場(chǎng)地設(shè)施的綜合管理。具體說(shuō)來(lái)其主要工作包括各類建筑物的管理、保養(yǎng)與維護(hù)，水電設(shè)備、消防設(shè)備等相關(guān)設(shè)施的管理、維護(hù)與保養(yǎng)，校園道路的維護(hù)與疏導(dǎo)，停車(chē)場(chǎng)地的管理與維護(hù)，校園環(huán)境的保潔，校園綠化的維護(hù)，校園文化體育設(shè)施的維護(hù)等活動(dòng)。

二、我國(guó)當(dāng)前高校物業(yè)管理法律制度的缺陷

（一）學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)難以行使

盡管高校學(xué)生對(duì)物管公司是否履行合同以及履行的具體程度享有監(jiān)督權(quán)，但是在現(xiàn)實(shí)的物管實(shí)踐中，因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同是高校與物管公司簽訂的，高校才是合同的相對(duì)方，而高校學(xué)生不是合同的相對(duì)方，并且物管公司還負(fù)有高校賦予的對(duì)高校學(xué)生的管理職能，物管公司通常是站在高校一邊，僅僅對(duì)校方負(fù)責(zé)。在此情形下，學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)缺乏一種方便可行的反饋機(jī)制來(lái)提供保障。除此之外，由于高校學(xué)生反映的意見(jiàn)不會(huì)直接導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)合同的解除，更不會(huì)成為影響物管公司營(yíng)利的決定性因素。所以，學(xué)生的意見(jiàn)往往被忽略，學(xué)生與物管公司在校園生活中所產(chǎn)生之糾紛時(shí)有發(fā)生，并且遲遲得不到有效處理，導(dǎo)致學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)名存實(shí)亡。

（二）高校物業(yè)管理重管理輕服務(wù)

通過(guò)對(duì)比外國(guó)作法發(fā)現(xiàn)，高校的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“服務(wù)第一、管理第二”的原則，然而在現(xiàn)實(shí)中，有許多有著悠久歷史的老牌高校通過(guò)對(duì)原有后勤保障隊(duì)伍的篩選、整合，引進(jìn)一些專業(yè)化的物管人員，重新培訓(xùn)物業(yè)管理隊(duì)伍，取得了國(guó)家承認(rèn)的物業(yè)管理資質(zhì)，逐步發(fā)展成為較為專業(yè)的物管公司。但是，這樣的物業(yè)管理部門(mén)并不進(jìn)行獨(dú)立法人的登記注冊(cè)，難以按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和企業(yè)運(yùn)行機(jī)制辦事，也不進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)核算，不向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。在這種自身管理隊(duì)伍管理模式下，高校物業(yè)管理都是重管理、輕服務(wù)。造成這種現(xiàn)象的原因是：這樣的物業(yè)管理部門(mén)不是專業(yè)物業(yè)管理公司，沒(méi)有建立現(xiàn)代企業(yè)制度，仍然把自己當(dāng)作高校的職能部門(mén)，對(duì)學(xué)生行使管理職能。而對(duì)于那些通過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)方式引進(jìn)的專業(yè)物管公司，它們本應(yīng)把學(xué)生奉為“上帝”，好好履行服務(wù)職能，但由于在現(xiàn)實(shí)運(yùn)行過(guò)程中，高校將部分行政管理權(quán)交由物管公司代為行使，客觀上造成了管理職能大于服務(wù)功能。因此，我國(guó)的高校物業(yè)管理仍舊處于“重管理輕服務(wù)”的狀態(tài)。

（三）高校缺乏專業(yè)的物管制度

大學(xué)生在高校范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏專業(yè)的物管制度，這在客觀上造成了學(xué)生和物業(yè)服務(wù)企業(yè)把《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》當(dāng)作物業(yè)管理制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》規(guī)范大學(xué)生的行為，大學(xué)生基于《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》而接受“服務(wù)”。這就使得物業(yè)管理行為的性質(zhì)變得更加模糊不清，大學(xué)生搞不清物業(yè)管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業(yè)服務(wù)行為。

（四）缺乏物管問(wèn)題受理機(jī)制

在我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)物業(yè)管理法律制度中，高校既是業(yè)主，同時(shí)又兼具業(yè)主委員會(huì)職能，可謂集業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主為一體的雙重身份。如果高校學(xué)生能夠絕對(duì)信任高校，高校又能夠很好地維護(hù)學(xué)生利益，雙方共同對(duì)物管公司進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)督，那么必然形成一種良性循環(huán)，更好地完成物管工作。要實(shí)現(xiàn)這一美好設(shè)想，就必須在學(xué)生向高校反饋意見(jiàn)方面開(kāi)辟一條新的監(jiān)督渠道，然而在現(xiàn)實(shí)中，主動(dòng)設(shè)立受理學(xué)生反映物管問(wèn)題的“接待平臺(tái)”抑或“受理機(jī)制”的高校屈指可數(shù)。細(xì)究其原因，大致有三點(diǎn)：首先，從利益關(guān)系上講，高校與物管公司所訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同是一份“雙贏”的合同，在學(xué)生管理方面，其利益是一致的；其次，從行政關(guān)系上講，高校與學(xué)生在教育行政管理關(guān)系中所處地位不平等，高校考慮的問(wèn)題較多，不會(huì)一味地替學(xué)生說(shuō)話；再次，從民事關(guān)系上講，學(xué)生與高校訂立了住宿租賃合同，雙方的地位雖然平等了，但卻處于管理者與被管理者的位置，處理問(wèn)題時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)對(duì)立的一面。

三、完善我國(guó)高校物業(yè)管理法律制度的幾點(diǎn)建議

（一）制定專門(mén)規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章

高校物業(yè)管理是我國(guó)一般物業(yè)管理中較為特殊的領(lǐng)域，而現(xiàn)行的法律規(guī)范在調(diào)整力度和適用內(nèi)容上都無(wú)法與現(xiàn)行高校物業(yè)管理的實(shí)際相適應(yīng)。所以，應(yīng)盡快改變高校物業(yè)參照普通居民住宅小區(qū)進(jìn)行管理的現(xiàn)狀，適時(shí)出臺(tái)有針對(duì)性的管理規(guī)則，進(jìn)而填補(bǔ)我國(guó)高校物業(yè)管理方面的法律空白。經(jīng)過(guò)比較，我們認(rèn)為我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)頗具借鑒之價(jià)值。在臺(tái)灣地區(qū)，現(xiàn)行《公寓大廈管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）并未使用“業(yè)主”這一術(shù)語(yǔ)，反而采用了“住戶”這一概念。同時(shí)，在《條例》的第三條第十項(xiàng)將“住戶”范圍作出了詳細(xì)界定，具體包括3類人：“區(qū)分所有權(quán)人”、“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”的同意，取得某一部分物業(yè)的專有使用權(quán)者?！稐l例》的這一規(guī)定，無(wú)疑是將所有權(quán)人之外的實(shí)際使用者納入《條例》調(diào)整之范圍，有利于更好的維護(hù)“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”之同意取得某一部分物業(yè)之專有使用權(quán)者之利益。《條例》所稱“住戶”是某一具體建筑物的實(shí)際使用者，其雖不能像“區(qū)分所有權(quán)人”那樣對(duì)建筑物的相關(guān)事務(wù)擁有決策權(quán)，并且作為“非區(qū)分所有權(quán)人”的這一類“住戶”也無(wú)權(quán)參與“區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議”（相當(dāng)于業(yè)主委員會(huì)）。但是，我們知道建筑物的管理必定直接影響到各類“住戶”的物業(yè)使用，有鑒于此，臺(tái)灣《條例》賦予各類“住戶”推選管理委員會(huì)或者管理負(fù)責(zé)人的權(quán)利，從而為各類“住戶”提供了一條可行的渠道，借此方式參與物業(yè)管理。因此，我國(guó)高校物業(yè)之管理參照臺(tái)灣之《條例》及其制度模式較為可行。通過(guò)制定專門(mén)規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，賦予學(xué)生與高校同等之主體資格，完善學(xué)生在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)，從而能夠更好地維護(hù)學(xué)生的合法權(quán)益。

（二）設(shè)立學(xué)生反映物業(yè)管理問(wèn)題的接待平臺(tái)或受理機(jī)制

高校與學(xué)生存在教育行政管理關(guān)系，應(yīng)當(dāng)為學(xué)生提供良好的學(xué)習(xí)環(huán)境；高校與學(xué)生還存在住宿合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)為學(xué)生提供良好的住宿環(huán)境。不管處于哪一種法律關(guān)系下，高校都有義務(wù)聽(tīng)取學(xué)生反映物業(yè)管理問(wèn)題并采取積極的措施。本著“管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人”的教學(xué)理念，高校應(yīng)當(dāng)設(shè)立學(xué)生反映物業(yè)管理問(wèn)題的接待平臺(tái)或受理機(jī)制，認(rèn)真聽(tīng)取學(xué)生的意見(jiàn)，對(duì)學(xué)生所反映的問(wèn)題采取有力的措施及時(shí)予以解決。

（三）設(shè)立高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入制度

高等學(xué)校物業(yè)管理的主要對(duì)象是大學(xué)生，他們的頭腦中充滿著各類活躍的新思想、新理念、新信息，具有較高的綜合素質(zhì)，懂得如何接受物業(yè)管理，享受物業(yè)服務(wù)，知道如何判斷物業(yè)管理的合法、合理性，以及如何維護(hù)自身的合法權(quán)益。由于高校主要成員的特殊性以及高校物業(yè)管理法律關(guān)系比普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理法律關(guān)系要復(fù)雜得多，這就給高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了比管理普通住宅小區(qū)更高的標(biāo)準(zhǔn)。從事高校物業(yè)管理的人必須具備比普通物管人員更高的文化素質(zhì)、道德修養(yǎng)、工作能力、管理手段和服務(wù)質(zhì)量，從事高校物業(yè)管理之公司企業(yè)必須具備與之相當(dāng)?shù)馁Y質(zhì)、相應(yīng)的等級(jí)。而欠缺相當(dāng)資質(zhì)的物管公司必須通過(guò)相關(guān)部門(mén)認(rèn)可的考評(píng)和培訓(xùn)，提高物管人員的綜合素質(zhì)和管理技能，否則不能通過(guò)行政管理部門(mén)的審批，不能從事高校物業(yè)管理服務(wù)。通過(guò)這一措施緩解當(dāng)前普遍存在的學(xué)生與物管公司之間的緊張關(guān)系，減少對(duì)物業(yè)管理的抵觸情緒和糾紛，營(yíng)造更和諧、更適合學(xué)習(xí)的校園環(huán)境。

篇（7）

SWOT分析是威瑞奇提出的一種企業(yè)戰(zhàn)略分析方法。通過(guò)分析，找出影響研究對(duì)象發(fā)展的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)因素以及外部環(huán)境對(duì)研究對(duì)象所帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)和危機(jī)，并將分析結(jié)果描述成SWOT決策分析圖。SWOT的內(nèi)部分析著眼于描述組織的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，外部分析著眼于描述外部環(huán)境給組織帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)和危機(jī)。

1.1優(yōu)勢(shì)分析

第一，政治覺(jué)悟高。高校物業(yè)管理人員長(zhǎng)期從事與教育有關(guān)的活動(dòng)，了解國(guó)家的政治教育方向，也熟悉學(xué)生的思想狀況，具有一定的政治思想覺(jué)悟，與其他物業(yè)管理企業(yè)的員工相比，高校物業(yè)管理隊(duì)伍的政治思想水平普遍較高，員工的思想和行動(dòng)容易與學(xué)校保持一致。第二，員工的專業(yè)技術(shù)水平高。在高校物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)崗位上都配備了相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，如電工、管道工等。一般來(lái)說(shuō)，這些人員的工作崗位穩(wěn)定，長(zhǎng)期從事專業(yè)技術(shù)工作，與其他物業(yè)企業(yè)的員工相比，他們既有一定的理論知識(shí)，又有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和較高的專業(yè)技術(shù)水平。第三，組織機(jī)構(gòu)和管理制度完善。一般來(lái)說(shuō)，高校有較長(zhǎng)的發(fā)展歷史，學(xué)校必須按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，設(shè)置物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和工作崗位，并要制定相應(yīng)的人、財(cái)、物管理制度，配置相應(yīng)的資源和人員，高校物業(yè)管理組織完善，高校開(kāi)展物業(yè)管理具有較好的基礎(chǔ)條件。

1.2劣勢(shì)分析(weaknesses)

第一，管理制度不規(guī)范，執(zhí)行制度的力度不夠。雖然各高校都制定了完善的物業(yè)管理制度，但是由于受到管理體制的影響，各高校物業(yè)管理制度還不盡規(guī)范，執(zhí)行制度的力度還不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理部門(mén)資產(chǎn)賬目混亂，勞動(dòng)紀(jì)律渙散，服務(wù)不規(guī)范。物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理企業(yè)管理制度和物業(yè)轄區(qū)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)管理制度可分為綜合、行政、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等。物業(yè)轄區(qū)管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊(cè)等。盡管各高校物業(yè)管理機(jī)構(gòu)也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但是，高校的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)缺少相應(yīng)財(cái)產(chǎn)支配權(quán)和人事用人權(quán)，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度的難度非常大，容易受到各種外部因素的影響。第二，缺乏專業(yè)管理人才。目前從事高校物業(yè)管理的員工老齡化現(xiàn)象非常普遍，缺乏從事物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)人員，更缺乏高級(jí)管理人才。一方面，雖然高等學(xué)校是人才聚集的地方，但是學(xué)歷高、專業(yè)技術(shù)能力強(qiáng)和管理水平高的各類人員都不愿意從事物業(yè)管理工作。另一方面，高等學(xué)校是事業(yè)單位，人員編制有嚴(yán)格的規(guī)定，對(duì)要進(jìn)入學(xué)校的人員的學(xué)歷要求非?？量蹋咝Ｎ飿I(yè)管理需要的專業(yè)技術(shù)人員與高校教學(xué)系列的專業(yè)技術(shù)人員相比，他們的學(xué)歷文憑低，很難達(dá)到學(xué)校進(jìn)人的基本條件。因此，高校往往與下崗工人、農(nóng)民工簽訂勞動(dòng)合同，支付給他們的勞動(dòng)報(bào)酬明顯低于學(xué)校的正式職工。目前，不少高校通過(guò)勞動(dòng)力市場(chǎng)招聘員工，導(dǎo)致從事高校物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員的素質(zhì)出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，影響服務(wù)水平。第三，高校物業(yè)管理規(guī)模效應(yīng)差。各高校獨(dú)立管理本校物業(yè)，物業(yè)管理規(guī)模較小，不能形成規(guī)?；?jīng)營(yíng)。按照規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論，一個(gè)組織經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)沒(méi)有達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模時(shí)，經(jīng)營(yíng)成本高，經(jīng)營(yíng)效益差。高校各自為政，沒(méi)有統(tǒng)籌各高校物業(yè)管理資源，開(kāi)展統(tǒng)一的規(guī)范化管理，這是各高校物業(yè)管理規(guī)模偏小的重要原因。

1.3機(jī)遇分析(opportunities)

第一，高校后勤社會(huì)化改革為高校物業(yè)管理提供了發(fā)展機(jī)遇。目前,各高校積極推進(jìn)后勤社會(huì)化管理，勢(shì)必要改革用人機(jī)制和管理體制，為高校物業(yè)管理提供良好的政策環(huán)境和管理環(huán)境，促進(jìn)員工轉(zhuǎn)變工作態(tài)度和工作作風(fēng)，提高物業(yè)管理水平和管理效率。第二，推行ISO9000服務(wù)管理體系，規(guī)范管理行為，有助于提高管理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。目前,我國(guó)已經(jīng)有一批物業(yè)管理企業(yè)推行了ISO9000服務(wù)管理體系的管理方法。ISO9000管理體系是由一系列標(biāo)準(zhǔn)管理方法構(gòu)成，制度內(nèi)容、業(yè)務(wù)流程、員工行為等都是標(biāo)準(zhǔn)的。在高校物業(yè)管理活動(dòng)中，推行ISO9000管理體系，有助于規(guī)范管理行為、工作行為等，有助于提高管理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。第三，后勤社會(huì)改革，形成靈活的用人機(jī)制，有助于解決人才短缺的問(wèn)題。高校物業(yè)管理人才短缺的根本原因不在于人才供給不足，而在于高校用人制度的限制。高校后勤社會(huì)化將促進(jìn)用人制度的改革，形成靈活的用人機(jī)制，能夠吸收優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人才和管理人才進(jìn)入高校物業(yè)管理領(lǐng)域，緩解人才短缺問(wèn)題。

1.4威脅分析(threats)

第一，高校物業(yè)管理法律法規(guī)不完善?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》是最系統(tǒng)、最權(quán)威的物業(yè)管理法律規(guī)范,對(duì)高校物業(yè)管理具有指導(dǎo)意義。但高校物業(yè)管理與其他物業(yè)管理顯然存在一定的區(qū)別，不具有普遍性，高校物業(yè)管理的政策法規(guī)明顯滯后,目前政府還沒(méi)有頒布統(tǒng)一的政策法規(guī)來(lái)指導(dǎo)高校物業(yè)管理。高校的職工住房、教學(xué)和行政管理房屋、教學(xué)設(shè)施等有其特殊性，與普通商品房的物業(yè)管理存在較大的區(qū)別。高校物業(yè)管理法律的滯后性使業(yè)主和物業(yè)企業(yè)雙方都要承擔(dān)較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。第二，高校物業(yè)管理缺乏社會(huì)管理機(jī)制。物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，管理還存在許多問(wèn)題。許多高校的物業(yè)管理公司只是高校的一個(gè)管理部門(mén)，還不是獨(dú)立法人單位，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不明，政企不分，形成多層次、多實(shí)體組織結(jié)構(gòu)。第三，經(jīng)費(fèi)投入不足。經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。目前高校物業(yè)維修資金嚴(yán)重不足，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很大的困難。隨著高校物業(yè)建設(shè)檔次的提高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求也越來(lái)越高。各高校物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)主要來(lái)源于學(xué)校行政撥款和少量的物業(yè)收入，投入不足的問(wèn)題日漸突出，各種物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重不足或不完善，如自動(dòng)消防、安防裝置、設(shè)備自動(dòng)化管理系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)。

2提高高校物業(yè)管理水平的措施

2.1建立健全高校物業(yè)管理體制

高校應(yīng)從實(shí)際情況出發(fā),按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，建立適合高校管理要求的物業(yè)管理體制，從根本上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系,建立產(chǎn)權(quán)明晰、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。完善決策機(jī)制，提高管理效率；建立人才激勵(lì)機(jī)制，不斷提高員工素質(zhì)；要積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，拓寬經(jīng)費(fèi)來(lái)源渠道,促進(jìn)高校物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。建立高校物業(yè)管理的監(jiān)督機(jī)制，推動(dòng)高校物業(yè)管理社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化。

2.2加強(qiáng)高校物業(yè)管理法制化、制度化建設(shè)進(jìn)程

為了促進(jìn)我國(guó)高校物業(yè)管理事業(yè)健康地發(fā)展,必須完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系和和監(jiān)督體系。通過(guò)法律法規(guī)、管理細(xì)則和監(jiān)督體系，規(guī)范高校物業(yè)企業(yè)管理行為，明確管理層、執(zhí)行層以及經(jīng)營(yíng)層的管理職責(zé)，充分發(fā)揮他們各自的作用。推進(jìn)思想觀念轉(zhuǎn)變，促進(jìn)管理制度、組織結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新，規(guī)范物業(yè)管理行為。建立激勵(lì)與約束相容的獎(jiǎng)懲制度，明確經(jīng)營(yíng)者、所有者、勞動(dòng)者各自的權(quán)利與義務(wù)，完善現(xiàn)代企業(yè)制度，建立科學(xué)合理的物業(yè)企業(yè)管理架構(gòu)。

2.3推行科學(xué)管理方法和手段

服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)管理的立足之本,必須從提高自身服務(wù)水平、管理水平和服務(wù)技能入手,誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，提高服務(wù)質(zhì)量。各高校物業(yè)企業(yè)應(yīng)導(dǎo)入和實(shí)施諸如ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系等科學(xué)管理方法，增強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)化管理水平。有計(jì)劃地組織企業(yè)管理者和員工開(kāi)展業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn),提高管理者的管理水平和員工的專業(yè)技能水平，增強(qiáng)企業(yè)的執(zhí)行力。建立有效的人才激勵(lì)機(jī)制，對(duì)員工實(shí)施科學(xué)管理。建立內(nèi)部公平合理、外部具有競(jìng)爭(zhēng)性的薪酬體系，最大限度地發(fā)揮員工的潛能，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性和創(chuàng)造性。

2.4加強(qiáng)人才培養(yǎng)

高校物業(yè)管理過(guò)程中，對(duì)物業(yè)管理人員的思想素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)、文化素質(zhì)的要求都很高,各高校物業(yè)管理企業(yè)要加大人才培養(yǎng)力度。一方面通過(guò)培訓(xùn)、進(jìn)修等方式，培養(yǎng)一批綜合素質(zhì)過(guò)硬的物業(yè)管理人才；另一方面,要通過(guò)各種渠道選拔一批高素質(zhì)的人才來(lái)充實(shí)高校物業(yè)管理隊(duì)伍,建立合理的人力資源結(jié)構(gòu)。

2.5強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，轉(zhuǎn)變服務(wù)理念

篇（8）

本文作者：王樹(shù)嫻工作單位：南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院

1、服務(wù)觀念有待進(jìn)一步提高在當(dāng)前階段，高校都在推進(jìn)后勤社會(huì)化，推動(dòng)物業(yè)管理改革深入開(kāi)展。但是應(yīng)該看到，高校物業(yè)管理還處于發(fā)展階段，尤其是很多高校的物業(yè)管理企業(yè)是由學(xué)校原有的后勤部門(mén)轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的，很多企業(yè)管理者的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)觀念還不能適應(yīng)高校后勤改革的需要，依然停留或保持在原有管理模式上，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，市場(chǎng)觀念淡薄。而很多教職員工對(duì)于物業(yè)管理還存在著誤區(qū)，難以接受高?；ㄥX(qián)買(mǎi)服務(wù)的市場(chǎng)意識(shí)和消費(fèi)觀念，這些就嚴(yán)重阻礙了高校物業(yè)管理的健康發(fā)展。2、物業(yè)管理技術(shù)水平較低現(xiàn)代物業(yè)管理具有較強(qiáng)的技術(shù)性要求，而當(dāng)前高校物業(yè)管理還存在著專業(yè)技術(shù)知識(shí)較低，難以滿足高校物業(yè)管理發(fā)展的需要。根據(jù)高校后勤化發(fā)展的要求，很多高校都引進(jìn)了物業(yè)管理部門(mén)，劃分了保潔、綠化、維修等職能，物業(yè)管理得到了快速發(fā)展。但是，由于很多管理人員和工作人員但來(lái)自于學(xué)校原來(lái)的后勤服務(wù)部門(mén)，盡管有一定的工作經(jīng)驗(yàn)，但管理水平較低，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，很難滿足高校師生的服務(wù)需求。3、管理制度不夠完善規(guī)范的物業(yè)管理制度是加強(qiáng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)。物業(yè)管理制度主要包括行政、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等方面的管理制度，主要明確職責(zé)范圍、崗位要求、工作程序以及服務(wù)規(guī)范等。在當(dāng)前階段，很多高校物業(yè)管理公司主要是由本校后勤職工組建而來(lái)的，雖然也明確了崗位職責(zé)、工作程序、服務(wù)規(guī)范等相關(guān)制度，但與很多社會(huì)中的物業(yè)管理企業(yè)相比還存在著較大的差距，高校物業(yè)管理制度不夠完善，很多制度沒(méi)有得到嚴(yán)格的執(zhí)行。4、物業(yè)管理投入嚴(yán)重不足在當(dāng)前高校物業(yè)管理過(guò)程中，由于學(xué)校教職員工人數(shù)較多，很多資源使用率較高，大大增加了物業(yè)管理的難度。而隨著高校公共設(shè)施技術(shù)水平的快速提高，這就對(duì)物業(yè)管理與服務(wù)提出了更高的要求。而高校的物業(yè)管理費(fèi)用來(lái)源于學(xué)校的撥款以及一定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。由于高校物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源單一，物業(yè)公司對(duì)于物業(yè)管理和服務(wù)的投入嚴(yán)重不足，物業(yè)管理過(guò)程中存在著管理松散、服務(wù)質(zhì)量難以滿足廣大師生的需求等問(wèn)題。

在實(shí)施后勤社會(huì)化改革的背景下，高校物業(yè)管理對(duì)于提高教育教學(xué)質(zhì)量，優(yōu)化育人環(huán)境，構(gòu)建和諧校園等方面發(fā)揮著重要作用。因此，為了做好高校物業(yè)管理工作，必須采取以下措施：1、切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，提高經(jīng)營(yíng)意識(shí)隨著高校后勤社會(huì)化改革的深入發(fā)展，物業(yè)管理公司要加強(qiáng)宣傳力度，改變物業(yè)管理人員的傳統(tǒng)觀念，提高物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)和經(jīng)營(yíng)意識(shí)，高校物業(yè)管理的健康發(fā)展創(chuàng)造有利條件。2、加強(qiáng)技能培訓(xùn)，提高綜合素質(zhì)高等教育事業(yè)的快速發(fā)展對(duì)物業(yè)管理提出了越來(lái)越高的要求。物業(yè)管理部門(mén)及企業(yè)要著眼于學(xué)校事業(yè)發(fā)展的需要，加強(qiáng)對(duì)員工進(jìn)行技能培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)。培訓(xùn)內(nèi)容主要應(yīng)當(dāng)包括專業(yè)技能、文明禮儀、工作作風(fēng)等。在進(jìn)行技能培訓(xùn)過(guò)程中，要制定科學(xué)的培訓(xùn)計(jì)劃，創(chuàng)新培訓(xùn)方式，邀請(qǐng)社會(huì)上專業(yè)的物業(yè)管理專家來(lái)開(kāi)展技能培訓(xùn)或示范訓(xùn)練，切實(shí)做好實(shí)踐考核工作。要逐步實(shí)現(xiàn)持證上崗，不斷提高物業(yè)管理從業(yè)人員的技術(shù)能力和管理水平。3、注重制度建設(shè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理高校物業(yè)管理要真正走向市場(chǎng)化，就必須改變以前的行政化管理方式，建立起市場(chǎng)化制度體系。一方面，要建立起完善的管理制度，包括崗位職責(zé)、人事制度和考核辦法等。另一方面，要制定合理的服務(wù)工作規(guī)程，包括管理制度、培訓(xùn)制度以及會(huì)議制度等。4、拓展服務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量在高校后勤社會(huì)化發(fā)展過(guò)程中，要根據(jù)高等教育發(fā)展的需要對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，加強(qiáng)教室及教學(xué)設(shè)施的管理和維護(hù)工作，切實(shí)做到為廣大師生服務(wù)，為教學(xué)工作服務(wù)方面。同時(shí)，要結(jié)合高等學(xué)校實(shí)際，積極拓展維修、家政等相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目，積極開(kāi)設(shè)和優(yōu)化各種商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，廣開(kāi)財(cái)源，推動(dòng)物業(yè)管理工作不斷向前發(fā)展。

高校物業(yè)管理工作是高校后勤化改革的重要組成部分。當(dāng)前高校物業(yè)管理還處于發(fā)展階段，很多企業(yè)管理者的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)觀念還不能適應(yīng)高等教育事業(yè)發(fā)展的需要，必須要切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)技能培訓(xùn)，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

篇（9）

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 16. 076

[中圖分類號(hào)] G251 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2014）16- 0130- 02

高校圖書(shū)館因其獨(dú)特的造型、先進(jìn)的設(shè)施、一流的硬件、齊全的功能成為各高校自身價(jià)值的標(biāo)志性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和文化中心。隨著現(xiàn)代化的智能圖書(shū)館的迅速發(fā)展，圖書(shū)館服務(wù)范圍不斷擴(kuò)大。要長(zhǎng)期有效地維護(hù)、保養(yǎng)好龐大的圖書(shū)館物業(yè)，必須采取市場(chǎng)化調(diào)節(jié)、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)和社會(huì)化管理的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)，以節(jié)省資源和提高工作效能。這對(duì)圖書(shū)館的正常運(yùn)行起到了重要保障作用，但也有不少問(wèn)題需要深入探索。

1 高校圖書(shū)館物業(yè)管理社會(huì)化的必要性

在傳統(tǒng)管理模式下，高校圖書(shū)館的管理相對(duì)獨(dú)立，大多數(shù)是采用行政和后勤服務(wù)相結(jié)合的管理形式。而在國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后，物業(yè)管理工作步入新的發(fā)展階段。高校圖書(shū)館引入物業(yè)管理就可以將后勤服務(wù)事務(wù)剝離出來(lái)，交由物業(yè)公司完成。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這有利于高校圖書(shū)館的發(fā)展。

（1）把圖書(shū)館行政管理人員從繁雜瑣碎的后勤事務(wù)中解脫出來(lái)，把時(shí)間和精力用于文獻(xiàn)資料的專業(yè)研究、整理中去。在舊的管理模式下，圖書(shū)館館長(zhǎng)或綜合管理部門(mén)在做好日常業(yè)務(wù)和行政工作的同時(shí)，還要兼顧于圖書(shū)館的物業(yè)管理與維護(hù)工作。館內(nèi)的衛(wèi)生保潔等工作也需要館員完成，放下重要的文獻(xiàn)服務(wù)等工作去做非業(yè)務(wù)領(lǐng)域的簡(jiǎn)單勞動(dòng)，這就造成了人力資源浪費(fèi)的現(xiàn)象[1]。

（2）實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化解決了很多高校圖書(shū)館缺乏物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人員的困難，可以利用物業(yè)管理公司具有的專業(yè)技術(shù)人才資源進(jìn)行高效服務(wù)。對(duì)于高校圖書(shū)館，特別是現(xiàn)代化圖書(shū)館需要采用新的管理模式、新的標(biāo)準(zhǔn)和新的服務(wù)方式，有了專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍進(jìn)行科學(xué)的管理，可以使圖書(shū)館的先進(jìn)設(shè)備得到有效的綜合性利用，利于延長(zhǎng)圖書(shū)館財(cái)產(chǎn)的使用壽命，從而為學(xué)校節(jié)省維修和建設(shè)費(fèi)用[2]。

（3）在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，對(duì)傳統(tǒng)模式下圖書(shū)館的行政后勤管理體制形成了沖擊，現(xiàn)代化的高校圖書(shū)館物業(yè)管理模式應(yīng)運(yùn)而生。為長(zhǎng)期做到全面管理維護(hù)好繁雜的圖書(shū)館物業(yè)，并不斷提高其使用效率，滿足高校學(xué)生和教職工等不同層次、多樣化的需求，需要采取市場(chǎng)化調(diào)節(jié)、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)和社會(huì)化的物業(yè)管理模式來(lái)實(shí)現(xiàn)。這是高校圖書(shū)館功能發(fā)生變化的客觀要求，也是社會(huì)分工的必然結(jié)果。

2 關(guān)于高校圖書(shū)館物業(yè)管理社會(huì)化的幾種機(jī)制

圖書(shū)館和物業(yè)公司的共同協(xié)作才能保障物業(yè)的正常運(yùn)行，一方面物業(yè)公司要提高綜合服務(wù)能力和服務(wù)質(zhì)量，另一方面圖書(shū)館也要做好監(jiān)督和協(xié)調(diào)等方面的工作[3]。

2.1 高校圖書(shū)館物業(yè)社會(huì)化后的監(jiān)督機(jī)制

高校應(yīng)全面考慮服務(wù)信譽(yù)和服務(wù)質(zhì)量等條件，嚴(yán)格要求專業(yè)資質(zhì)，選取實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、收費(fèi)合理的物業(yè)公司進(jìn)行合作，以雙方簽訂的《物業(yè)委托管理合同》為依據(jù)，定期或隨時(shí)進(jìn)行檢查，并根據(jù)實(shí)際情況作出調(diào)整和補(bǔ)充。此外，圖書(shū)館的管理部門(mén)應(yīng)制訂出一套具體有效的考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度等方面讀者和館員的滿意程度，按期進(jìn)行考核，建立檔案記錄。依照考核結(jié)果，在舉行的定期例會(huì)上，參考群眾意見(jiàn)提出改進(jìn)措施，并按合同期限內(nèi)年度綜合考核結(jié)果，決定該公司能否續(xù)簽[4]。

嚴(yán)格按照合同規(guī)定的雙方合作范圍、運(yùn)作方式、責(zé)任劃分、檢查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及賠償問(wèn)題等進(jìn)行實(shí)施[5]。每項(xiàng)工作都有具體的標(biāo)準(zhǔn)和要求，如圖書(shū)館管理部門(mén)對(duì)物業(yè)公司雇傭的消防監(jiān)控、設(shè)施維修等人員是否具有專業(yè)資格證書(shū)，有無(wú)上崗證；圖書(shū)館內(nèi)勤雜人員是否取得健康證和保險(xiǎn)等情況，都必須進(jìn)行監(jiān)督檢查。對(duì)物業(yè)公司的實(shí)際在崗員工數(shù)量、時(shí)間等與物業(yè)管理合同是否相符，進(jìn)行定期或隨機(jī)檢查，明確違約責(zé)任和經(jīng)濟(jì)處罰辦法。

2.2 高校圖書(shū)館物業(yè)社會(huì)化后的管理機(jī)制

嚴(yán)格按照國(guó)家和地方頒布的各種物業(yè)管理法規(guī)、學(xué)校的規(guī)定，以及物業(yè)公司的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理，完善規(guī)章制度，明確不同崗位的工作職責(zé)和工作規(guī)范，包括安全防火制度、消防監(jiān)控及門(mén)衛(wèi)值班制度、衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn)等。讓各個(gè)工作崗位，各項(xiàng)程序有章可依、按章辦事。合理的規(guī)章制度和工作規(guī)范還要結(jié)合本館的實(shí)際情況，做到具體明確，具有可操作性，具有獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰的措施，保證物業(yè)管理工作順利進(jìn)行。

在實(shí)施物業(yè)社會(huì)化管理過(guò)程中，要始終參與到具體管理工作中去，尤其是對(duì)現(xiàn)代化圖書(shū)館內(nèi)消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、大型機(jī)電設(shè)備等各種關(guān)鍵崗位技術(shù)操作要領(lǐng)和運(yùn)行情況要全面掌握，并且按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，持有上崗資格證書(shū)。這樣在與物業(yè)公司談判簽訂合同和今后的日常管理中，就能掌握主動(dòng)權(quán)。

高校圖書(shū)館的物業(yè)管理社會(huì)化后，也應(yīng)該遵循市場(chǎng)規(guī)律，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。既可以引入資質(zhì)優(yōu)良、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)為圖書(shū)館服務(wù)，也可以使現(xiàn)有物業(yè)公司產(chǎn)生危機(jī)意識(shí)。與物業(yè)公司簽訂合同的期限最宜為兩年一次，這樣能兼顧到雙方的利益。

2.3 高校圖書(shū)館物業(yè)社會(huì)化后的協(xié)調(diào)機(jī)制

圖書(shū)館既有監(jiān)督權(quán)、管理權(quán)，同時(shí)也有向物業(yè)公司支付費(fèi)用、配合工作的義務(wù)。物業(yè)公司剛開(kāi)展工作，必然需要一個(gè)過(guò)程。管理部門(mén)有責(zé)任幫助物業(yè)公司適應(yīng)工作，讓他們盡快熟悉館內(nèi)環(huán)境、掌握各種設(shè)備的操作規(guī)程及崗位職責(zé)。在日常工作中與物業(yè)公司管理人員經(jīng)常交換意見(jiàn)，對(duì)他們提出的合理化建議積極采納，雙方在工作中要互相尊重，互相配合，開(kāi)辟一個(gè)雙贏局面。

圖書(shū)館在物業(yè)管理方面實(shí)現(xiàn)了社會(huì)化，實(shí)際上仍離不開(kāi)學(xué)校相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)、支持與配合。遇到大型裝修、維修改造工程，需要得到基建部門(mén)、后勤集團(tuán)的支持；治安、消防工作也離不開(kāi)學(xué)校保衛(wèi)處的監(jiān)督指導(dǎo)。因此，做好溝通、協(xié)調(diào)，處理好各種關(guān)系，也是圖書(shū)館管理部門(mén)的必要工作。

主要參考文獻(xiàn)

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篇（10）

高校物業(yè)管理是在社會(huì)住房制度改革、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和高校后勤社化改革的推進(jìn)過(guò)程中逐步發(fā)展起來(lái)的，高校物業(yè)管理是高校后勤社會(huì)化改革的一個(gè)主要內(nèi)容。因此，在目前的新形勢(shì)和新環(huán)境下，開(kāi)展高校后勤物業(yè)管理工作的創(chuàng)新具有十分重大的意義。

1、高校物業(yè)管理的內(nèi)涵

1.1、高校物業(yè)管理的含義

高校物業(yè)管理是指專門(mén)的管理部門(mén)、機(jī)構(gòu)受學(xué)校和師生的委托，在后勤集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)下，依照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及合同、契約，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)就學(xué)校已經(jīng)建成并投入使用的校園、各類建筑物、設(shè)施設(shè)備等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有者和使用人提供綜合性、有償性的服務(wù)。以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并向?qū)W?；驇熒峁┤轿弧⒍鄬哟蔚木C合服務(wù)，同時(shí)促進(jìn)相互間的溝通與交流，從而構(gòu)筑一種和諧、健康、向上的人文環(huán)境，推動(dòng)學(xué)校整體進(jìn)步。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理是一個(gè)集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。

1.2、高校物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容

1.2.1、維護(hù)校園環(huán)境

校園環(huán)境的維護(hù)分為對(duì)自然環(huán)境的維護(hù)和對(duì)社會(huì)環(huán)境的維護(hù)。自然環(huán)境的維護(hù)主要包括：校園環(huán)境衛(wèi)生的管理與服務(wù)，主要是為了凈化校園及其環(huán)境，定時(shí)對(duì)各樓宇內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行清掃保潔，保持校區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的清潔而開(kāi)展的管理與服務(wù)；綠化管理服務(wù)，主要是為了維護(hù)校區(qū)內(nèi)園林綠化，定期地進(jìn)行保養(yǎng)和營(yíng)造，使校區(qū)內(nèi)學(xué)習(xí)和生活更加舒適、健康。社會(huì)環(huán)境的維護(hù)主要包括：校園內(nèi)安全護(hù)衛(wèi)管理，主要是保護(hù)校園的安全，同時(shí)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好預(yù)防和處理各類突發(fā)事件的準(zhǔn)備，給師生營(yíng)造一個(gè)安全的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境；消防協(xié)助管理服務(wù)，主要是定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，定期地進(jìn)行消防安全教育和消防演習(xí)操練，保證在關(guān)鍵時(shí)刻義務(wù)消防隊(duì)伍能派上用場(chǎng)；校區(qū)交通協(xié)助管理，主要是對(duì)校區(qū)各種車(chē)輛、道路的管理，保證交通暢通、快捷，為師生創(chuàng)造安全、便利、舒適的環(huán)境。

1.2.2、校園物業(yè)修繕

物業(yè)的修繕主要包括建筑主體的管理與修繕和設(shè)施設(shè)備的管理與修繕。建筑主體的管理與修繕，主要是定期地對(duì)房屋（各類宿舍、教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)室等）進(jìn)行檢查、維修，保持房屋完好率，確保房屋的使用功能，努力使房屋保值、增值，它包括房屋日常維修、保養(yǎng)，房屋各類的小中大維修等；設(shè)施設(shè)備的管理，主要是為了保證房屋的配套設(shè)施設(shè)備及各種教學(xué)設(shè)施設(shè)備的完好及其正常使用而進(jìn)行的管理和服務(wù)。除此之外，校園內(nèi)的市政道路、管網(wǎng)管理與維護(hù)和修繕，保證暢通和使用。

1.2.3、營(yíng)造育人氛圍

高校物業(yè)管理既有社會(huì)化、企業(yè)化管理的特點(diǎn)，又與普通物業(yè)管理不同，它有著為教學(xué)、科研、師生提供服務(wù)的職能，更富有管理育人、服務(wù)育人積極開(kāi)展校園文化的職能。物業(yè)管理人員熱情周到和文明規(guī)范管理對(duì)培養(yǎng)學(xué)生良好的道德品質(zhì)能夠起到一定的示范作用；優(yōu)美的校園環(huán)境、清新的空氣可以是學(xué)生們的身體健康、精神振奮，良好的校園文化熏陶，使學(xué)生形成良好的心理素質(zhì)，陶冶情操和培養(yǎng)高尚的審美情趣。正是由于物業(yè)管理這種對(duì)校園環(huán)境的優(yōu)化作用在不斷促進(jìn)學(xué)校育人工作的全面實(shí)施。

2、當(dāng)前高校物業(yè)管理現(xiàn)狀

2.1、管理服務(wù)觀念落后

高校物業(yè)管理仍然處于一種家庭式作坊制，存在小打小鬧的經(jīng)營(yíng)意識(shí)，管理技術(shù)，服務(wù)手段相當(dāng)落后。保潔工作，掃地只用掃帚、拖地板是用一把拖把，擦玻璃用一塊抹布。這一種服務(wù)方法，可謂：一把掃帚、一把拖把、一塊抹布“打遍天下無(wú)敵手”。由于經(jīng)營(yíng)意識(shí)落后導(dǎo)致服務(wù)技術(shù)踏步不前，而社會(huì)上物業(yè)管理己采用了機(jī)械化服務(wù)、無(wú)紙化管理、電腦化報(bào)修等服務(wù)平臺(tái)的先進(jìn)管理技術(shù)和服務(wù)手段。而作為高校物業(yè)管理必須更新服務(wù)理念經(jīng)營(yíng)意識(shí)，不斷提高物業(yè)管理水平和服務(wù)技術(shù)，與現(xiàn)代物業(yè)管理相匹配。

2.2、物業(yè)管理隊(duì)伍知識(shí)老化、年齡老化

高校人事部門(mén)往往注重引進(jìn)專業(yè)人才和學(xué)科帶頭人等高層次技術(shù)人才，很少考慮高級(jí)管理人才和物業(yè)管理技術(shù)人員。目前高校物業(yè)管理隊(duì)伍年齡結(jié)構(gòu)老化，在職員工的年齡已極大數(shù)接近50歲或50歲以上年齡，身體狀況欠佳，在40歲以下僅占在職人數(shù)20%左右，而物業(yè)管理是一項(xiàng)繁瑣而復(fù)雜的服務(wù)工作，更需要一些年富力強(qiáng)的青壯年，物業(yè)管理才能朝氣蓬勃。為了降低物業(yè)管理成本，在操作層面上的工作人員極大多數(shù)聘用了中年下崗、待崗人員和退休工人，以及外來(lái)勞務(wù)工。這一群體人數(shù)占物業(yè)管理隊(duì)伍75%左右，這一群體人員的文化水平低，接受新技術(shù)、新知識(shí)的能力受到限制。

2.3、制度不夠健全

規(guī)范的物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)轄區(qū)的管理制度。物業(yè)管理單位的管理制度可分為：綜合、行政、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等，常見(jiàn)的主要有管理機(jī)構(gòu)職責(zé)范圍、各類人員崗位責(zé)任制，操作程序和服務(wù)規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊(cè)等。目前各高校物業(yè)管理部門(mén)盡管也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴(yán)格。

2.4、物業(yè)員工亟待技術(shù)培訓(xùn)

物業(yè)管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強(qiáng)的技術(shù)性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識(shí)，還要具備計(jì)算機(jī)應(yīng)用、經(jīng)營(yíng)學(xué)、心理學(xué)等多方面素質(zhì)。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能相對(duì)缺乏，員工的培訓(xùn)極為必要。

2.5、經(jīng)費(fèi)投入嚴(yán)重不足

當(dāng)今時(shí)代，我國(guó)高校正處于高速發(fā)展階段，建設(shè)施工、設(shè)備購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目較多，資金使用缺口大。而當(dāng)前我國(guó)高校物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)仍主要依靠學(xué)校財(cái)政撥款，經(jīng)費(fèi)自然也就十分緊張。這就使得高校物業(yè)管理大部分時(shí)間都處于 “貧血”運(yùn)行狀態(tài)，也就很難實(shí)現(xiàn)更大的突破，嚴(yán)重制約了高校物業(yè)管理的現(xiàn)代化發(fā)展。

3、加強(qiáng)和完善高校物業(yè)管理的建議

目前，從高校物業(yè)管理運(yùn)行情況來(lái)看，還有一些問(wèn)題。為此，應(yīng)在后勤改革和發(fā)展的大背景下，確定高校物業(yè)管理發(fā)展的思路與對(duì)策。

3.1、樹(shù)立物業(yè)管理現(xiàn)代化發(fā)展理念

將物業(yè)管理理念引入到高校后勤管理中，本身就是要是引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使高校后勤管理步入專業(yè)化、一體化和企業(yè)化發(fā)展道路。因此，要樹(shù)立物業(yè)管理現(xiàn)代化發(fā)展理念，改變過(guò)去那種傳統(tǒng)的行政化物業(yè)管理習(xí)慣。要建立健全高校物業(yè)管理制度，以制度來(lái)規(guī)范物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。另外，高校物業(yè)管理的企業(yè)化發(fā)展仍然需要政府和學(xué)校的大力支持，如爭(zhēng)取政府在金融信貸、稅收減免等方面給予優(yōu)惠政策，爭(zhēng)取學(xué)校在行政方面給予便利條件，等等，但僅僅靠外部支持是不夠的，物業(yè)管理企業(yè)要按照現(xiàn)代化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格約束自己，努力克服各種困難，增強(qiáng)自身實(shí)力，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自我發(fā)展。

3.2、提高物業(yè)管理水平，走集約化道路

高校后勤不僅有一批物業(yè)管理隊(duì)伍，還有一批集物業(yè)維修、綠化、保潔、保安為一體的物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，他們長(zhǎng)期為教職工和學(xué)生服務(wù)，熟悉服務(wù)對(duì)象的特點(diǎn)和要求。但也有服務(wù)意識(shí)差、“朝南坐”的習(xí)性。為此，迫切需要以素質(zhì)教育、崗位培訓(xùn)、技術(shù)考核等形式，提高人員的專業(yè)水平和服務(wù)意識(shí)，并通過(guò)機(jī)制的轉(zhuǎn)換和專業(yè)部門(mén)利益的調(diào)整，做到優(yōu)勝劣汰，造就優(yōu)秀的物業(yè)管理隊(duì)伍，以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。高校轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理還應(yīng)脫離“小而全”的格局，立足高校物業(yè)管理集中與分散并存的市場(chǎng)定位，形成向集團(tuán)體發(fā)展的揚(yáng)己之長(zhǎng)，進(jìn)行專業(yè)化、區(qū)域化有機(jī)統(tǒng)一的局面。日后，學(xué)校對(duì)公用房屋采納用大包大攬的行政管理方式也將退出，物業(yè)管理的觸角將會(huì)延伸至學(xué)校的各類用房。目前，從市場(chǎng)需求量和市場(chǎng)規(guī)則保障都為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的條件，高校物業(yè)管理應(yīng)及早介入。

3.3、加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)提升專業(yè)化管理和服務(wù)的水平

重點(diǎn)是對(duì)高校物業(yè)管理隊(duì)伍按照國(guó)家規(guī)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際加強(qiáng)專業(yè)化建設(shè)。一是要高校物管部門(mén)制訂物管隊(duì)伍建設(shè)規(guī)劃在引進(jìn)物管隊(duì)伍上有優(yōu)惠措施及政策以吸引優(yōu)秀的物業(yè)管人員。二是加強(qiáng)對(duì)員工的技術(shù)培訓(xùn)提高人員素質(zhì)。要依據(jù)職責(zé)分別進(jìn)行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風(fēng)等方面的培訓(xùn)。制定計(jì)劃、制定培訓(xùn)大綱、組織編寫(xiě)教材、進(jìn)行專業(yè)講授、示范訓(xùn)練、進(jìn)行實(shí)踐考試。三是提升高校物業(yè)管理人文品位葛造良好的文化氛圍。高校物業(yè)管理處于高校這個(gè)特定的環(huán)境，受其濃厚的文化底蘊(yùn)影響決定了其價(jià)值取向應(yīng)服從于高?！敖逃?，’的大目標(biāo)。

3.4、以服務(wù)為本，樹(shù)立高校物業(yè)品牌形象

結(jié)合新時(shí)期學(xué)生出現(xiàn)的新特點(diǎn)和社會(huì)發(fā)展的要求，增加工作內(nèi)容和服務(wù)范圍，加強(qiáng)與學(xué)生的溝通和交流，向他們提供優(yōu)質(zhì)、廉價(jià)、高效、多方位、高品質(zhì)的服務(wù)。

3.5、理順物業(yè)管理體制和運(yùn)行機(jī)制

高校后勤社會(huì)化改革引入物業(yè)管理模式，旨在對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理和經(jīng)營(yíng)，通過(guò)對(duì)高校內(nèi)部特定的市場(chǎng)、特定的消費(fèi)對(duì)象的全方位、多層次的有償服務(wù)，形成具有高校特色的物業(yè)管理模式。首先，需從改革原有的管理體制和運(yùn)行機(jī)制入手，將原隸屬于物業(yè)管理范疇的資產(chǎn)、人員等成建制地從行政管理系統(tǒng)中規(guī)范分離出來(lái)，組建自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算，并到工商管理部門(mén)正式登記注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)，不再按高校下屬行政組織管理。其次，需將原有服務(wù)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)點(diǎn)、商業(yè)點(diǎn)等以租賃等方式同步劃入物業(yè)管理公司，以增加其造血和發(fā)展能力。再次，學(xué)校住宅區(qū)的教職工作為業(yè)主，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)交納專項(xiàng)維修資金，設(shè)立專門(mén)的賬戶，?？顚Ｓ?。同時(shí)，成立住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)。