序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇抽樣調(diào)查定義范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、背景

最近，關(guān)于房屋空置率的討論沸沸揚(yáng)揚(yáng)。主要緣起兩個(gè)數(shù)字，一個(gè)是有傳聞?wù)f全國(guó)有6540萬(wàn)套空置房，另一個(gè)是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2010年6月末，全國(guó)商品房待售面積為1．9億平方米。

按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型的不同，空置率可以分為存量市場(chǎng)的空置率和增量市場(chǎng)的空置率。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無(wú)論是第一次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋，還是由于當(dāng)前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒(méi)有確定新的使用者時(shí)，都可被視為空置房屋。房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻新建房屋的空置房屋面積占一段時(shí)期新建房屋總面積的比率。這時(shí)的空置房?jī)H指第一次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋。

按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷(xiāo)售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

二、調(diào)查方法：

一定程度的空置房是正常的，但超過(guò)一定額度的空置房就會(huì)造成社會(huì)財(cái)富的極大浪費(fèi)，因此，對(duì)于空置率的掌握，有利于政府房地產(chǎn)政策的制定和社會(huì)財(cái)富的再分配。那么如何調(diào)查空置房呢？

美國(guó)的作法：美國(guó)統(tǒng)計(jì)署自1965年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)住宅空置率，按自有房和租賃房分開(kāi)統(tǒng)計(jì)，每季度會(huì)及時(shí)。

美國(guó)統(tǒng)計(jì)署對(duì)空置住房的定義很簡(jiǎn)單：在調(diào)查這個(gè)時(shí)點(diǎn)上沒(méi)有人居住的房子，即使調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)有人對(duì)該住宅占有和居住，但這個(gè)人在另外一個(gè)地方已經(jīng)登記了常用的居住地址，那么這棟房子仍然視為空置住宅。

我們可以采取哪些方法調(diào)查空置房？

1、對(duì)房地產(chǎn)商的空置房，可以直接利用建設(shè)部門(mén)的管理系統(tǒng)。

2、對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)的空置房，又如何統(tǒng)計(jì)呢？

方法1：入戶(hù)調(diào)查。

由于涉及財(cái)產(chǎn)等敏感問(wèn)題，入戶(hù)調(diào)查可能存在數(shù)據(jù)低估的問(wèn)題，由城調(diào)隊(duì)入戶(hù)調(diào)查的城鎮(zhèn)居民收入就飽受詬病。南開(kāi)大學(xué)研究人員表示，可以通過(guò)一定的統(tǒng)計(jì)方法避免這一情況，先對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行一般性調(diào)查，然后再對(duì)部分調(diào)查對(duì)象做深入調(diào)查，用一些辦法讓調(diào)查對(duì)象只能說(shuō)真話(huà)。將兩次數(shù)據(jù)的差別折成系數(shù)，應(yīng)用到以后的調(diào)查中。

有消息稱(chēng)，這次人口普查中就有關(guān)于房屋調(diào)查的內(nèi)容。如果這樣，準(zhǔn)確的房屋空置率數(shù)據(jù)的獲取，可能有待于全國(guó)住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查。

方法2：由物業(yè)公司配合調(diào)查。

這也是通常所說(shuō)的按照水電表的數(shù)量來(lái)判斷房屋是否空置。但若以水電表為標(biāo)準(zhǔn)，又催生了一個(gè)新的職業(yè)：就是讓中介每日開(kāi)水開(kāi)電。這樣統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)又是失真的。

方法3：亮燈率。

就規(guī)定在一定時(shí)間的無(wú)燈房就是空置房。這種方法也不準(zhǔn)確。有人就用節(jié)能燈一直亮著。

方法4：抽樣調(diào)查。

建立合理的、科學(xué)的樣本，并對(duì)樣本進(jìn)行修正。建立一個(gè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)模型。這樣得出的數(shù)據(jù)相對(duì)就比較準(zhǔn)確。

房地產(chǎn)空置率的統(tǒng)計(jì)是擺在我們面前的難題，但也是一個(gè)不得不解的難題，它不會(huì)比歌德巴赫猜想難吧。只要我們有決心，有信心，這個(gè)難題就迎刃而解了。

三、空置率的計(jì)算：

我國(guó)如何建立空置率指標(biāo)？應(yīng)當(dāng)參考海外學(xué)者的研究成果，參考海外政府機(jī)構(gòu)的空置率算法，結(jié)合我國(guó)需要建立空置率指標(biāo)體系。

1．海外空置率的計(jì)算

（1）中國(guó)臺(tái)灣

空置住宅（Vacant house）的定義：根據(jù)在臺(tái)灣戶(hù)口及住宅普查定義：空置住宅系指可供一戶(hù)或多戶(hù)家庭居住之家宅，在普查標(biāo)準(zhǔn)時(shí)刻無(wú)人居住者而言。

空置率（Vacant rate）的計(jì)算方法：于住宅存量總數(shù)中，部份住宅因無(wú)人居住，空間而成為空屋，將空屋數(shù)除除以總住宅存量，即稱(chēng)之為空置率。

（2）中國(guó)香港

一些業(yè)主正在尋找合適買(mǎi)家的空置單位、已出售或轉(zhuǎn)售但仍未入住的單位、或是待租單位等，都會(huì)被計(jì)算在空置單位數(shù)字內(nèi)?？傮w空置率等于所有房屋空置量與全部房屋存量之比。

（3）美國(guó)

空置房的定義：在調(diào)查時(shí)，沒(méi)有人居住的房屋，視為空置，除非其擁有者只是偶爾不在。

出租住宅空置率（Rental Vacancy Rate）= 整年空置的待出租單元數(shù)÷（承租人已入住單元數(shù)+ 已出租但尚未入住單元數(shù)+待出租空置單元數(shù)）

自有住宅空置率（Homeowner Vacancy Rate）= 整年空置的待出售單元數(shù)÷（自住住宅單元數(shù)+ 已售出但尚未入住單元數(shù)+ 待出售空置單元數(shù)）

此外，新加坡、日本的空置率統(tǒng)計(jì)口徑和計(jì)算方法與美國(guó)類(lèi)似，差別不大。

總之，雖然不同國(guó)家和地區(qū)對(duì)空置的定義和范圍界定存在一些差異,但其定義中的共性是針對(duì)存量市場(chǎng)上可供使用但未投入使用的部分房屋,并采用“套”作為空置量的統(tǒng)計(jì)單位,以便于將住宅單元數(shù)量和家庭數(shù)量進(jìn)行比較。對(duì)空置率的計(jì)算方法則基本一致,即按空置房屋占全部存量房屋的比重來(lái)計(jì)算。

2．中國(guó)空置率統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系如何建設(shè)？

我國(guó)住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已初步形成了自身的特點(diǎn)，與很多發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)存量已近飽和、增量發(fā)展緩慢的現(xiàn)狀有著很大的不同。

通過(guò)以上海外各地區(qū)的空置率計(jì)算情況以及海外學(xué)者的研究成果，結(jié)合當(dāng)前中國(guó)情況，可以設(shè)置以下空置率指標(biāo)：

（1）總體空置率

空置住宅的定義：凡是低效率利用的住宅（包括那些空閑的無(wú)人居住的住宅），都可以視為空置住宅。

總體空置率：在住宅存量總數(shù)中，部分住宅因無(wú)人居住、空閑而成為空置住宅，將空置住宅數(shù)除以總住宅存量，即稱(chēng)之為總體空置住宅率。

（2）新建住宅空置率

新建住宅空置率=新建住宅空置數(shù)÷新建住宅數(shù)

四、控制房屋高空置率的措施：

過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)高的房屋空置率不僅導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)資源錯(cuò)配、價(jià)格扭曲、財(cái)富浪費(fèi)，而且也改變了國(guó)人的基本價(jià)值觀(guān)及行為方式，讓國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)無(wú)法調(diào)整及最終導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)的不穩(wěn)定。

那應(yīng)該采取什么措施降低房屋的空置率，可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。

其實(shí)，空置率概念在西方國(guó)家由來(lái)已久，已成為樓市調(diào)控的重要依據(jù)。在歐美國(guó)家，空置房被定義為沒(méi)有投入使用，尚處于待出租或出售狀態(tài)的房屋?？罩寐识嘁匀糠课荽媪繛榉帜?，以全部空置房屋為分子，計(jì)算出總的空置率；并進(jìn)一步依據(jù)諸如居住、辦公、商用等用途，以及出租或出售等交易方式細(xì)分空置率。與此同時(shí)，西方國(guó)家對(duì)空置房均有嚴(yán)格的控制舉措。例如在德國(guó)，業(yè)主被要求須在短期內(nèi)讓空置房屋得到重新利用。在房屋閑置率超過(guò)10%的市鎮(zhèn)，地方政府甚至?xí)频篃o(wú)法出租的住房。在法國(guó)部分城市，在房屋閑置第一年，業(yè)主須繳納房屋市值10%的罰金；第二年為12.5%，第三年則為15%。在丹麥，政府部門(mén)早在50多年前就開(kāi)始對(duì)閑置6周以上房屋的所有者進(jìn)行罰款。

同時(shí)我們也可以采取以下手段進(jìn)行控制：

1、征收房產(chǎn)稅

2010年8月7日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱在京發(fā)表演講時(shí)表示，之所以出現(xiàn)一批空置房，是因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有征收房產(chǎn)稅?！笆澜缟嫌袃蓚€(gè)國(guó)家沒(méi)有征收房產(chǎn)稅，

結(jié)果出現(xiàn)一批空置房。”他所指的這兩個(gè)國(guó)家分別是澳大利亞和中國(guó)。

樊綱表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)該借此次調(diào)控進(jìn)行改革。改革要從兩方面入手。首先從需求角度，需求方最大的制度缺陷是沒(méi)有房產(chǎn)稅。其次從供給來(lái)看，應(yīng)該提高土地利用率、提高土地容積率?？偠灾瑹o(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理、投資者炒房還是沒(méi)有征收空置房稅，都已經(jīng)不能不引起政

府的重視了。

2、征收空置稅

商品房長(zhǎng)期閑置，是對(duì)社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，并使不可再生的國(guó)有土地資源被少部分人濫用于牟取暴利，使地產(chǎn)成為少數(shù)人向一般社會(huì)公眾賺取超額利潤(rùn)的

手段，所以應(yīng)該適當(dāng)征收空置稅 。

3、降低出租稅的征收，提倡租房生活

4、國(guó)家要加快廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)