序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

關(guān)鍵詞：高?；ǎ豁?xiàng)目管理；招投標(biāo)；建筑節(jié)能；信息化

Key words: university's infrastructure construction；project management；tendering and bidding；building energy-saving；informatization

中圖分類(lèi)號(hào)：TU7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2011）28-0050-02

0 引言

高?；ü芾砼c房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理在管理模式上不盡相同，各高校之間在基建管理模式上也存在著很大差異，管理模式的差異隨之帶來(lái)的就是在基建管理中的差異。近些年隨著建設(shè)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，基建管理也朝著不斷健全、不斷完善、進(jìn)一步規(guī)范的方向走。尤其是近幾年引入了矩陣制管理模式，使基建管理工作上了一個(gè)新臺(tái)階，提高了基建工程的質(zhì)量管理、進(jìn)度管理及造價(jià)管理水平，矩陣制管理模式是以項(xiàng)目為主導(dǎo)，部門(mén)為協(xié)調(diào)的管理模式?；诟咝；ㄒ?guī)模較大的現(xiàn)狀，這種模式是比較理想的管理模式。[1]管理運(yùn)作模式如圖1所示。

下面就矩陣制項(xiàng)目管理的框架下對(duì)項(xiàng)目具體建設(shè)過(guò)程中的一些重要環(huán)節(jié)進(jìn)行研究討論。

1 加強(qiáng)制度建設(shè)

高校基建應(yīng)不斷健全管理制度，出臺(tái)一些制度管理辦法，并在辦法中細(xì)化工程建設(shè)過(guò)程中各個(gè)科室與項(xiàng)目部的工作內(nèi)容和相互配合、相互銜接等工作。優(yōu)良的制度化管理能限制職工的主觀隨意性，并能加強(qiáng)相互監(jiān)督，促進(jìn)工作效率，從而取得良好的效果。

2 加強(qiáng)前期設(shè)計(jì)階段管理

工程成本控制一般是由設(shè)計(jì)階段和工程建設(shè)階段二個(gè)階段完成的。目前建筑市場(chǎng)主流看法認(rèn)為設(shè)計(jì)階段（包括設(shè)備選型等）占有約70-80％的份量，建設(shè)階段約占20-30％。一般通過(guò)前期的設(shè)計(jì)控制，可以有效地降低工程成本，在建設(shè)階段控制成本主要是控制現(xiàn)場(chǎng)簽證，這就存在犧牲工程質(zhì)量、增大現(xiàn)場(chǎng)管理難度的風(fēng)險(xiǎn)，與現(xiàn)場(chǎng)簽證比較而言，設(shè)計(jì)控制成本的效率是非常高的，不同的技術(shù)方案其造價(jià)相差甚至可以達(dá)到數(shù)百萬(wàn)。因此規(guī)劃設(shè)計(jì)階段控制成本的效果是非常高的。

高?；üこ痰某杀究刂票容^復(fù)雜，首先是要明確項(xiàng)目的檔次定位、設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，這實(shí)際上是項(xiàng)目投資決策的問(wèn)題了，是學(xué)校對(duì)項(xiàng)目定位的問(wèn)題。確定項(xiàng)目及選材用料的檔次定位之后，通過(guò)限額設(shè)計(jì)、篩選高性?xún)r(jià)比材料等方式進(jìn)行成本控制，使工程成本最優(yōu)。這時(shí)候的成本控制更應(yīng)該是投資控制，應(yīng)在一定的預(yù)算成本下，做出性能檔次最好的工程。而這將貫穿于工程建設(shè)全過(guò)程。

3 招投標(biāo)階段管理

在總承包商招標(biāo)過(guò)程中比較突出的問(wèn)題有以下幾點(diǎn)：

3.1 投標(biāo)單位的投標(biāo)文件中為使技術(shù)評(píng)分得分值高，投標(biāo)單位所報(bào)的項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目部組成人員與實(shí)際進(jìn)場(chǎng)人員不完全相符，一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵在于所選擇的總承包單位及入駐項(xiàng)目部，因此建議在招標(biāo)文件中加大進(jìn)場(chǎng)人員與投標(biāo)文件中不符的懲罰力度，尤其是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理一職，要求其簽署保證書(shū)，提交其個(gè)人資質(zhì)證書(shū)等，待工程竣工返還個(gè)人，確定其全職擔(dān)任所投標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)理一職。

3.2 投標(biāo)單位采用不平衡報(bào)價(jià)而低價(jià)中標(biāo)，在工程建設(shè)過(guò)程中迫使建設(shè)方不得不辦理簽證，大到地磚小到電氣開(kāi)關(guān)面板等，對(duì)重要的材料或者涉及金額較大的材料應(yīng)在包承包商招標(biāo)時(shí)應(yīng)采取封樣招標(biāo)或者取暫估價(jià)。

3.3 甲方分包項(xiàng)目的選定，目前建設(shè)部提倡工程總承包制，工程施工、材料及設(shè)備采購(gòu)等均由總承包商來(lái)負(fù)責(zé)，從而使建筑市場(chǎng)更加規(guī)范化，但從目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀來(lái)看，把所有的項(xiàng)目及設(shè)備采購(gòu)均由總承包商來(lái)負(fù)責(zé)也是有一些弊端的，總承包商獲取利潤(rùn)的手段就是盡量減少成本支出爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化，從而導(dǎo)致諸如設(shè)備選型、檔次與用戶(hù)需求有差異，同時(shí)與之相對(duì)應(yīng)的報(bào)價(jià)也體現(xiàn)不出真實(shí)市場(chǎng)價(jià)，出現(xiàn)低質(zhì)報(bào)高價(jià)現(xiàn)象。

甲方分包招標(biāo)需要注意下面幾項(xiàng)，首先是甲方分包項(xiàng)目的選擇，這與所分包項(xiàng)目是否與總承包商工作的密切性相關(guān)，與總承包商管理及工作密切相關(guān)的可以歸到總包合同里，而下面這些專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)的一般采取甲方校定招標(biāo)：①空調(diào)及通風(fēng)工程；②弱電工程；③變配電工程；④外幕墻及鋁合金門(mén)窗工程；⑤消防工程；⑥電梯工程。其次是評(píng)標(biāo)辦法的選擇，目前建筑市場(chǎng)對(duì)低價(jià)中標(biāo)異議很大，它導(dǎo)致了很多優(yōu)秀的承建單位和設(shè)備供應(yīng)商無(wú)法中標(biāo)，其實(shí)低價(jià)中標(biāo)的原則本身沒(méi)有問(wèn)題，而由低價(jià)中標(biāo)導(dǎo)致的一些突出問(wèn)題主要出在技術(shù)要求上。其實(shí)堅(jiān)持低價(jià)中標(biāo)原則的前提就是技術(shù)要求要明確。

4 項(xiàng)目管理

這個(gè)階段狹義講是指甲方項(xiàng)目管理部在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、設(shè)計(jì)變更及簽證等管理，廣義上來(lái)講基建處各個(gè)職能部門(mén)都是參與其中的，下面著重?cái)⑹霈F(xiàn)場(chǎng)管理方面應(yīng)該注意的問(wèn)題。

首先要重視開(kāi)工前的圖紙會(huì)審，減少施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更，項(xiàng)目部組織總工辦及工程建設(shè)科抽調(diào)技術(shù)能力強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)工程師參與圖紙會(huì)審，同時(shí)對(duì)總包單位、監(jiān)理單位提出具體要求，組織四方共同會(huì)審，然后各專(zhuān)業(yè)在一起進(jìn)行對(duì)接會(huì)審，修改錯(cuò)誤、疏漏之處，確定需增減的項(xiàng)目，最終由總包單位形成圖紙會(huì)審紀(jì)要，作為圖紙的一部分在工程建設(shè)中執(zhí)行。

組織項(xiàng)目部管理人員熟悉和掌握總包、監(jiān)理及各分包的招標(biāo)文件、投標(biāo)文件及合同等。分包商越多，管理越困難，這個(gè)時(shí)候要充分掌握熟悉圖紙和各種標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范圖集，這樣在管理過(guò)程中才會(huì)游刃有余。

目前現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理主要依靠監(jiān)理單位去控制，建設(shè)方要賦予監(jiān)理單位相應(yīng)的權(quán)利，確保其順利開(kāi)展工作。同時(shí)建設(shè)方也要對(duì)監(jiān)理單位提出一些明確的要求，特別是對(duì)一些重要的施工工序應(yīng)要求監(jiān)理采取旁站的辦法進(jìn)行質(zhì)量控制，重要部位要求監(jiān)理人員跟班作業(yè)，加強(qiáng)巡視和平行檢查等方法，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。對(duì)于一些涉及到經(jīng)濟(jì)洽商的在圖紙外的工程量簽認(rèn)，由甲方專(zhuān)業(yè)工程師、監(jiān)理、總包一起參與進(jìn)行簽認(rèn)，三方必須都到場(chǎng)。同時(shí)要嚴(yán)格材料進(jìn)場(chǎng)制度，由甲方會(huì)同監(jiān)理單位共同檢驗(yàn)進(jìn)場(chǎng)材料及設(shè)備，堅(jiān)決杜絕三無(wú)產(chǎn)品及不合格材料。

施工過(guò)程中由于設(shè)計(jì)變更增加的造價(jià)大約占10%左右，因此需嚴(yán)格控制工程變更，完善變更的程序，要對(duì)涉及金額較大的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行充分論證，必要時(shí)可提交總工辦審核，保證技術(shù)變更的可行性和合理性。同時(shí)要注明變更的理由，是由于設(shè)計(jì)方圖紙的問(wèn)題還是使用方要求變化或其他原因。

在施工過(guò)程中由甲方確認(rèn)價(jià)格的某些材料設(shè)備也是控制造價(jià)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，項(xiàng)目部在材料認(rèn)價(jià)過(guò)程中只負(fù)責(zé)控制材料質(zhì)量，而具體認(rèn)價(jià)價(jià)格由材料科確認(rèn)，造價(jià)科審核，處內(nèi)職能科室直接對(duì)項(xiàng)目部，而項(xiàng)目部對(duì)總包及各專(zhuān)業(yè)分包，職能科室不直接面對(duì)總包及各專(zhuān)業(yè)分包。

要重視考察工作的重要性，尤其是對(duì)防水卷材、幕墻、弱電等關(guān)鍵部位材料、關(guān)鍵工程的考察。同時(shí)要求參與考察的人員準(zhǔn)備充分，且對(duì)考察項(xiàng)目有一定的專(zhuān)業(yè)了解，以便在考察過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，比較優(yōu)劣。回來(lái)作考察報(bào)告并總結(jié)。如果對(duì)投標(biāo)單位不熟悉，而且最終低價(jià)中標(biāo)進(jìn)場(chǎng)，如果該投標(biāo)單位綜合實(shí)力低，那么會(huì)給后續(xù)工程帶來(lái)一系列問(wèn)題，人員不足，缺少資金，技術(shù)力量薄弱，工程質(zhì)量、進(jìn)度不能得到保證等。

5 重視建筑節(jié)能領(lǐng)域的應(yīng)用

高校基建工程類(lèi)似與商業(yè)地產(chǎn)，不但要在主體施工階段控制成本，同時(shí)也要考慮工程建成后學(xué)校各院系在使用階段的運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。目前在建筑節(jié)能方面比較成熟的有以下幾個(gè)方面：①建筑護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱技術(shù)；②照明系統(tǒng)節(jié)能；③空調(diào)節(jié)能；④電梯節(jié)能；⑤太陽(yáng)能；⑥地溫空調(diào)（水源熱泵）等，建筑節(jié)能的概念對(duì)基建管理人員來(lái)說(shuō)還是一個(gè)新興事物，在以后新建項(xiàng)目中基建管理部門(mén)要配合設(shè)計(jì)院、使用方做好建筑節(jié)能方面的應(yīng)用，從而降低建筑的運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。

6 信息化建設(shè)

社會(huì)發(fā)展日新月異，如今信息化水平已成為一個(gè)單位綜合能力的體現(xiàn)。但在推進(jìn)信息化的過(guò)程中也存在很多困難：①首先就是管理制度及工作流程的梳理，信息化框架構(gòu)建及工作流程再造，勢(shì)必會(huì)引起一些權(quán)力和利益的再分配，這個(gè)需要領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視和直接決策才能向前推動(dòng)；②還有同軟件技術(shù)人員交流過(guò)程也是非常重要；③往往在信息化建設(shè)初期大家都信心飽滿(mǎn)，隨著各部門(mén)要求的深入困難也愈來(lái)愈多，不但來(lái)自工作流同時(shí)還有軟件改造方面，這個(gè)時(shí)候一定要堅(jiān)持；④信息化是對(duì)職工長(zhǎng)期形成的工作習(xí)慣、業(yè)務(wù)流程的一種改變，在應(yīng)用初期階段，摩擦和使用不暢的問(wèn)題還是很多，基建部門(mén)要做好準(zhǔn)備工作，這里要有一個(gè)接受的過(guò)程。

7 其他

建立職工定期輪崗制度，提高職工個(gè)人綜合能力和技術(shù)水平，減少崗位工作人員長(zhǎng)期專(zhuān)業(yè)化、集權(quán)化，不要因?yàn)槟橙苏?qǐng)假或出差導(dǎo)致使某項(xiàng)業(yè)務(wù)陷于停頓狀態(tài)。

8 結(jié)語(yǔ)