時(shí)間：2022-07-04 21:42:35
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇小產(chǎn)權(quán)房買賣范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)近幾年迅速上竄，城市居民在農(nóng)村購(gòu)房，可以購(gòu)買到價(jià)格相對(duì)合理的住房，在一定程度上緩解了住房難的問(wèn)題，村民都能夠在得到可觀的收益，由此產(chǎn)生了大量小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和農(nóng)村房屋買賣糾紛。‘一、宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房的定義。
所謂“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保障，如果說(shuō)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)滿足了農(nóng)民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用權(quán)則是實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民“居者有其屋”的夢(mèng)想（ 1） 。所謂小產(chǎn)權(quán)房，其通常都是在農(nóng)村集體土地上，由享有該集體土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 府、村委會(huì)或是聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或是村民在自己的宅基地建設(shè)，然后對(duì)村集體以外的人銷售的房屋。
二、宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別。
（ 一） 宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地權(quán)屬上看，宅基地是法定的用于農(nóng)村集體居民個(gè)人建造房屋的土地，用于合法的土地使用權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房可能是建造在宅基地上，也有建造在集體建設(shè)用地上，有的甚至建造在農(nóng)用土地上。對(duì)于后兩種土地，小產(chǎn)權(quán)房明顯改變了土地用途，其超過(guò)了法定的土地使用權(quán)限。
（ 二） 宅基地修建的目的大多是為了自住，而且在農(nóng)村，普遍的觀念是宅基地作為祖產(chǎn)，一般是不會(huì)出賣的。通常在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)民才會(huì)把多余空置的房屋用于銷售。而后者是一種開(kāi)發(fā)性建設(shè)，修建的目的就是為了對(duì)外銷售，賺取利潤(rùn)。
（ 三） 基于第二條兩者的區(qū)別，從國(guó)家保護(hù)耕地和保障農(nóng)村居民基本生活的出發(fā)點(diǎn)看，由于村民出賣自身的宅基地房，一般是基于家里搬遷等原因要將閑置的宅基地房賣給他人，這對(duì)于國(guó)家保護(hù)耕地和保障農(nóng)村居民住房條件并不沖突。而小產(chǎn)權(quán)房則不同，其一般都是以大批量的商品房形式買賣，這對(duì)于國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地的管理及其不利。
（ 四） 對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)上也有很大的區(qū)別。由于小產(chǎn)權(quán)房的違法性，注定其房屋買賣合同也不受法律保護(hù)。由此產(chǎn)生了一系列的購(gòu)房糾紛和各種后續(xù)問(wèn)題。其中的幾個(gè)主要問(wèn)題大多都集中在購(gòu)房人的權(quán)益保護(hù)上，例如以下幾個(gè)可能產(chǎn)生的問(wèn)題：
1. 購(gòu)房人在夠買小產(chǎn)權(quán)房后，不能得到國(guó)家建設(shè)主管部門的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因而在使用房屋的過(guò)程中，遇到房屋質(zhì)量、售后保修、公共設(shè)施，入住后的物業(yè)管理問(wèn)題，都難以解決。
2. 由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房后，不能轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，對(duì)房屋升值保值影響很大，如果遇到國(guó)家征地拆遷，購(gòu)房人不是合法的產(chǎn)權(quán)人，很可能就無(wú)法得到拆遷補(bǔ)償。
3. 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，如果發(fā)生糾紛，即使是開(kāi)發(fā)商違約，訴至法院，法院也不會(huì)按照正規(guī)房屋買賣糾紛處理，只能按普通合同無(wú)效處理。購(gòu)房人其中的權(quán)益又將無(wú)法得到保障。但總體來(lái)說(shuō)，購(gòu)買村民自身的宅基地房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房在某種意義上可以說(shuō)是一種不規(guī)范甚至不合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，購(gòu)房人在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)就要承擔(dān)開(kāi)發(fā)時(shí)、開(kāi)發(fā)后等各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)。而宅基地房在這些方面就好很多。
三、區(qū)別對(duì)待宅基地房和小產(chǎn)權(quán)房。
正是由于小產(chǎn)權(quán)房的諸多缺陷，尤其是其在以下兩個(gè)方面嚴(yán)重背離了國(guó)家的愿望和損害了政府的利益： 損害耕地以及農(nóng)村居民的住房。
政府反對(duì)小產(chǎn)權(quán)是無(wú)可厚非的，但是政府應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房。原因主要有三：
第一，對(duì)于上訴小產(chǎn)權(quán)房的兩個(gè)主要缺陷，村民自身的宅基地房出賣則幾乎不會(huì)出現(xiàn)上訴問(wèn)題。
第二，隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村居民涌入城市的人口數(shù)量大大增加，由此在農(nóng)村的閑置的宅基地房則大大增加。對(duì)于這些宅基地房，一方面房屋主人很多都舉家在外地，房屋長(zhǎng)期閑置； 另一方面，由于房屋主人通常未取得外地戶口，而且也不會(huì)想要拋棄房屋，因此村集體也無(wú)權(quán)利收回宅基地，由此就造成房屋的長(zhǎng)期閑置，浪費(fèi)房屋資源。
第三，城鎮(zhèn)的住房壓力在現(xiàn)今極大，對(duì)于那些想在城市生存，但對(duì)于住房實(shí)在負(fù)擔(dān)不起的，這些郊區(qū)閑置的房屋則是最好的去處。因此，適當(dāng)?shù)恼胤课葙I賣對(duì)農(nóng)村居民和購(gòu)房者雙方都是有利的，并且也無(wú)損國(guó)家和政府的利益。
四、解決宅基地房屋買賣糾紛的幾點(diǎn)建議。
（ 一） 可以該宅基地房屋買賣合同作為一個(gè)長(zhǎng)期租賃合同，并且雙方在合同中約定房屋購(gòu)買人可以對(duì)房屋轉(zhuǎn)租等，充分賦予房屋購(gòu)買人對(duì)房屋行使的各項(xiàng)權(quán)利，使之與所有權(quán)相近。
（ 二） 就是與深圳的做法一樣，允許房屋“轉(zhuǎn)正”，由宅基地使用權(quán)人到有關(guān)部門補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)交各種費(fèi)用的情況下，補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，使之合法化，然后雙方再辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。而其中各種費(fèi)用，可由雙方的購(gòu)房合同中約定。
（ 三） 除上面兩種辦法外，我設(shè)想過(guò)一種于第一中辦法類似的方法。
就是房屋的擁有者可以就該房屋為購(gòu)房人設(shè)立一個(gè)長(zhǎng)期居住權(quán)，就居住權(quán)的各種權(quán)限去對(duì)抗購(gòu)房人在今后可能遇到的各種侵害。
五、結(jié)束語(yǔ)。
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號(hào)——平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責(zé)任1、甲方應(yīng)當(dāng)于2017年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)____五___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬(wàn)______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)___五____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向——區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。
甲方： 乙方：
年月 日
年月日
一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的爭(zhēng)議
小產(chǎn)權(quán)房的買賣是指產(chǎn)權(quán)不全房屋的出售與購(gòu)買，比如本集體經(jīng)濟(jì)組織成員把房屋買給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，特別是指賣給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房買賣可能破壞國(guó)家法律、法規(guī)的尊嚴(yán)，影響城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)發(fā)展，違反國(guó)家耕地保護(hù)政策，但是有的小產(chǎn)權(quán)房買賣卻沒(méi)有綜上影響和危害，比如農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，就不存在上述危害，應(yīng)該是有效的。所以當(dāng)前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無(wú)效兩種觀點(diǎn)。
認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房合同無(wú)效的原因有二。其一，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定?！靶‘a(chǎn)權(quán)房的買賣違反我國(guó)《土地管理法》關(guān)于宅基地使用權(quán)只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員一定不能夠享有的規(guī)定”。其二，違反了國(guó)家相關(guān)政策。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雖然在一定程度上緩解了購(gòu)房壓力，但是卻擾亂了國(guó)家土地利用開(kāi)發(fā)規(guī)劃，影響了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，危及了國(guó)家耕地保護(hù)政策。也違背了國(guó)家出臺(tái)的一系列用來(lái)防范小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題影響擴(kuò)大化的政策措施。
認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的觀點(diǎn)。一是認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問(wèn)題并不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同自成立時(shí)生效，不會(huì)受到小產(chǎn)權(quán)房嗍粑侍獾撓跋歟小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬是物權(quán)的范疇，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)范疇，分別屬于不同的范疇。依據(jù)《合同法》有關(guān)條文關(guān)于當(dāng)事人之間訂立合同，無(wú)其他規(guī)定或約定的情況下，合同從成立時(shí)就生效的規(guī)定，又根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的區(qū)分原則，小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問(wèn)題，不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在法律沒(méi)有另外規(guī)定，當(dāng)事人沒(méi)有另外約定的情況下，自合同成立時(shí)生效。二是認(rèn)為，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現(xiàn)。國(guó)家所有的土地由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家進(jìn)行管理，國(guó)家可以對(duì)土地進(jìn)行征收，給被征收者相應(yīng)的補(bǔ)償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規(guī)定不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的土地理應(yīng)有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價(jià)征收，政府然后以高價(jià)出賣給開(kāi)發(fā)商，處于弱勢(shì)的農(nóng)民就只能得到很少的征地補(bǔ)償。
二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力爭(zhēng)議的分析
我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒(méi)有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力作出明確規(guī)定，只是對(duì)土地使用權(quán)的問(wèn)題進(jìn)行了立法；比如小雪和朱先生案件，因?yàn)殡p方行為人都有相應(yīng)的民事行為能力，不違反法律、行政法規(guī)和社會(huì)公共利益、雙方意思表示真實(shí)、符合法律規(guī)定或約定的形式要件，所以該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。該合同有效的關(guān)鍵是不違反法律，就是因?yàn)槲覈?guó)還沒(méi)有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的正式立法，因此盡快完善對(duì)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問(wèn)題的立法才是上善之策，才能對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問(wèn)題進(jìn)行一個(gè)明確的界定。其次法院在對(duì)案件進(jìn)行實(shí)際審理的時(shí)候，對(duì)國(guó)家一些政策性規(guī)定作了自由裁量以及根據(jù)買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無(wú)效，關(guān)鍵是因?yàn)槔钣裉m是城鎮(zhèn)戶籍，法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)，而且城鎮(zhèn)居民不得享有集體土地使用權(quán)。所以該案的買賣協(xié)議也就因?yàn)檫`反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
三、對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的方法
小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)和交易，相關(guān)政策和法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見(jiàn)的，小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)的背后還存在著大量農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和耕地被占用，無(wú)序的開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)土地，導(dǎo)致土地的管理、利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃被破壞，這些對(duì)我國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定造成了一定的沖擊。所以筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以無(wú)效為原則，有效為例外。首先對(duì)違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同與質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對(duì)認(rèn)定為無(wú)效。其次，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同與簽訂時(shí)間已經(jīng)較早并完成了相關(guān)手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對(duì)認(rèn)定為有效。
我國(guó)《合同法》規(guī)定合同除了雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實(shí)，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規(guī)。而小產(chǎn)權(quán)房違反規(guī)劃建設(shè)，就是對(duì)《土地管理法》強(qiáng)制性規(guī)定的違反，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同也就因?yàn)楹贤瑑?nèi)容所針對(duì)的標(biāo)的不能而無(wú)效。但是《民法通則》卻規(guī)定了，公民進(jìn)行民事活動(dòng)必須遵循法律，法律沒(méi)有明文規(guī)定時(shí)，就應(yīng)該遵循政策。國(guó)土部的政策是對(duì)質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除。公民把質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房作為標(biāo)的簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就因?yàn)闃?biāo)的的不能而無(wú)效。
四、結(jié)語(yǔ)
國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史在2012年3月表示，2012年開(kāi)始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房做準(zhǔn)備。小產(chǎn)權(quán)房主要集中到在大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)，這些情況比較復(fù)雜的地區(qū)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的清理注重保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、依法依規(guī)行政。將會(huì)有更多的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同將被判定無(wú)效，退房退款、進(jìn)行信賴?yán)尜r償將普遍化。小產(chǎn)權(quán)房最終還是不受法律保護(hù)，并且在今后會(huì)被逐漸清理出來(lái)。但是即使如此，仍然沒(méi)有任何一部法律來(lái)明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問(wèn)題的最終解決還是需要通過(guò)立法來(lái)明確，但在明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問(wèn)題的法律出臺(tái)前，仍然要依據(jù)政策和相關(guān)法律來(lái)推導(dǎo)總結(jié)，因此小產(chǎn)權(quán)房買賣合同仍然是有的有效，有的無(wú)效，以無(wú)效為原則，以有效為例外。
參考文獻(xiàn)
合同編號(hào)：_________
甲方(出賣人)：_________
(本人/法定代表人)姓名：_________
國(guó)籍：_________
(身份證/護(hù)照/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼)：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系電話：_________
委托人：_________
國(guó)籍：_________
電話：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
乙方(買受人)：_________
(本人/法定代表人)姓名：_________
國(guó)籍：_________
(身份證/護(hù)照/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼)：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
委托人：_________
聯(lián)系電話：_________
國(guó)籍：_________
電話：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
根據(jù)國(guó)家和_________省(市)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)買賣達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房屋的基本情況
甲方房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)坐落于_________;位于第_________層，共_________(套/間)，房屋結(jié)構(gòu)為_(kāi)________，建筑面積_________平方米(其中實(shí)際建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米)，房屋用途為_(kāi)________;該房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見(jiàn)附件二;(房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào)/房地產(chǎn)權(quán)證號(hào))為_(kāi)________。
第二條 房屋面積的特殊約定
1、本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測(cè)/原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明/房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定)面積。如暫測(cè)面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積(以下簡(jiǎn)稱暫測(cè)面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積(以下簡(jiǎn)稱實(shí)際面積)為準(zhǔn)。
2、該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過(guò)暫測(cè)面積的_________%(不包括_________%)時(shí)，房?jī)r(jià)款保持不變。
3、實(shí)際面積與暫測(cè)面積差別超過(guò)暫測(cè)面積的_________%(包括_________%)時(shí)，甲乙雙方同意按下述第_________種方式處理：
(1)乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按_________利率付給利息。
(2)每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。
(3)_________。
第三條 土地使用權(quán)性質(zhì)
1、該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為_(kāi)________。
2、土地使用權(quán)年限自_________年_________月_________日，至_________年_________月_________日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為_(kāi)________;該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，乙方(必須/無(wú)須)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。
第四條 價(jià)格
按(總建筑面積/實(shí)際建筑面積)計(jì)算，該房屋售價(jià)為(_________幣)每平方米_________元，總金額為(_________幣)_________元整。
第五條 付款方式
1、乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金(_________幣)_________元整，并應(yīng)于本合同生效之日起_________日內(nèi)將該房屋全部?jī)r(jià)款付給甲方。
2、已付定金將在最后一期付款時(shí)沖抵，支付方式為以下第_________種：
(1)現(xiàn)金_________;
(2)支票_________;
(3)匯款_________。
第六條 交付期限
甲方應(yīng)于本合同生效之日起_________日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)交給乙方，并應(yīng)收到該房屋全部?jī)r(jià)款之日起_________日內(nèi)，將該房屋付給乙方。
第七條 乙方逾期付款的違約責(zé)任
1、乙方如未按本合同第五條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按_________計(jì)算。
2、逾期超過(guò)_________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)，甲方有權(quán)按下述第_________種約定，追究乙方的違約責(zé)任。
(1)終止合同，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的_________%向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。
(2)乙方按累計(jì)應(yīng)付款的_________%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
(3)_________。
第八條 甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任
1、除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約利息。按本合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在_________個(gè)月內(nèi)按_________利率計(jì)算;自第_________個(gè)月起，月利息則按_________利率計(jì)算。
2、逾期超過(guò)_________個(gè)月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第_________種約定，追究甲方的違約責(zé)任。
(1)終止合同，甲方按乙方累計(jì)已付款的_________%向乙方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。
(2)甲方按乙方累計(jì)已付款的_________%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
(3)_________。
第九條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定
在乙方實(shí)際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過(guò)失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起_________天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的_________%賠償乙方損失。
第十條 保證
甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第十一條 稅費(fèi)的交納
因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由甲方向國(guó)家交納，契稅由乙方向國(guó)家交納;其他房屋交易所發(fā)生的稅費(fèi)除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。
第十二條 費(fèi)用交接時(shí)間
水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接日期為_(kāi)________年_________月_________日。
第十三條 聲明及保證
甲方：
1、甲方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
乙方：
1、乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
第十四條 保密
甲乙雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過(guò)程中所獲悉的屬于對(duì)方的且無(wú)法自公開(kāi)渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_(kāi)________年。
第十五條 通知
1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書(shū)面形式，可采用_________(書(shū)信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
2、各方通訊地址如下：_________。
3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書(shū)面形式通知對(duì)方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。
第十六條 合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書(shū)面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書(shū)面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書(shū)面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第十七條 合同的轉(zhuǎn)讓
除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書(shū)面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書(shū)面明確同意，均屬無(wú)效。
第十八條 爭(zhēng)議的處理
1、本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
2、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;
(2)依法向人民法院。
第十九條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過(guò)書(shū)面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書(shū)面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過(guò)友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無(wú)法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
4、本合同所稱不可抗力是指受影響一方不能合理控制的，無(wú)法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無(wú)法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)(不論曾否宣戰(zhàn))、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
第二十條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第二十一條 補(bǔ)充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第二十二條 合同的效力
1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。
2、本協(xié)議一式_________份，甲方、乙方各_________份，具有同等法律效力。
3、本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
委托人(簽字)：_________ 委托人(簽字)：_________
簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件一： 房屋平面圖(與《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的一致)(略)
附件二： 合同補(bǔ)充協(xié)議(略)
規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議書(shū)二
賣方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：
姓名：___(身份證號(hào)碼)：
地址： 聯(lián)系電話：
共有人： 姓名：___(身份證號(hào)碼)：
地址： 聯(lián)系電話：
買方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：
姓名： (身份證號(hào)碼)：
地址： 聯(lián)系電話：
第一條 房屋的基本情況：
甲方房屋坐落于 ;位于第___層 戶，房屋結(jié)構(gòu)為_(kāi)_，房產(chǎn)證登記面積____平方米，地下室一間，面積 平方，房屋權(quán)屬證書(shū)號(hào)為 .
第二條 價(jià)格：
以房產(chǎn)證登記面積為依據(jù)，每平米 元，該房屋售價(jià)總金額為 萬(wàn)元整，大寫(xiě)： .
第三條 付款方式：
乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金___元整，大寫(xiě)： ， 日內(nèi)交付 萬(wàn)元(大寫(xiě) )，余款 元(大寫(xiě) )在房屋過(guò)戶手續(xù)辦理完畢之日支付。
第四條 房屋交付期限：
甲方應(yīng)于本合同簽訂之日起 日內(nèi)，將該房屋交付乙方。
第五條 乙方逾期付款的違約責(zé)任：
乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約責(zé)任。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的__%向甲方支付違約金。逾期超過(guò)__日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，追究乙方的違約責(zé)任。
第六條 甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任：
除不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約責(zé)任。每逾期一天，甲方按累計(jì)已付款的__%向乙方支付違約金。逾期超過(guò)__日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)解除合同，追究甲方的違約責(zé)任。
第七條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的約定：
甲方應(yīng)協(xié)助乙方在房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬過(guò)戶登記手續(xù)。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_____天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，乙方有權(quán)解
除合同，甲方須在乙方提出退房要求之日起__天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的__%賠償乙方損失。
第八條 簽訂合同之后，所售房屋室內(nèi)設(shè)施不再變更。甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，符合房屋出售的法定條件。房屋交付使用之前的有關(guān)費(fèi)用包括水、電、氣、物業(yè)、有線等費(fèi)用有甲方承擔(dān)。由此引發(fā)的糾紛有甲方自行處理，于乙方無(wú)關(guān)。
第九條 甲方保證在辦理完過(guò)戶手續(xù)之日起 日內(nèi)，將戶口遷出，逾期超過(guò)___日，乙方每日按已付款的__%收取違約金。
第十條 因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的稅費(fèi)均按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定由甲乙雙方交納。
第十一條 本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第十二條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由_方所在地人民法院。
二，按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫“小產(chǎn)權(quán)”，又被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。購(gòu)房人要注意的是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
第一種小產(chǎn)權(quán)還好，第二種是完全不受法律保護(hù)的。等于你花錢在租房
購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)：
第一，法律風(fēng)險(xiǎn)，前面已經(jīng)詳細(xì)論述了由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
同時(shí)，由于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來(lái)看如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買的，由于己方有過(guò)錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買人的權(quán)利將無(wú)法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
第二，政策風(fēng)險(xiǎn)，在購(gòu)買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。
1．由村委會(huì)印制頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證不合法，國(guó)家不予承認(rèn)。當(dāng)“小產(chǎn)權(quán)房”遇到產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議時(shí)，產(chǎn)權(quán)擁有人的權(quán)益將得不到法律保護(hù)。
2．“小產(chǎn)權(quán)房”不能上市交易，不能辦理過(guò)戶手續(xù)。
3．如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補(bǔ)償。
“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)真的很大嗎？
如果你買房的目的是自住，那么，風(fēng)險(xiǎn)并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有，所以，發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的可能性非常之小。作為對(duì)該房產(chǎn)的準(zhǔn)司法仲裁主體的村委會(huì)是承認(rèn)你的產(chǎn)權(quán)的，如遇到拆遷，村委會(huì)將視你的產(chǎn)權(quán)為該村產(chǎn)權(quán)的一部分而予以保護(hù)。至于以違章建筑對(duì)待，于法于理均不通。
如果，你所買的“小產(chǎn)權(quán)房”在親屬、朋友、熟人中發(fā)生轉(zhuǎn)讓買賣，也是可以進(jìn)行的。因?yàn)樵诖朔N轉(zhuǎn)讓中產(chǎn)權(quán)證并不重要，可以用民間的商業(yè)合同方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，它一樣具有約束力。
所謂“違章建筑”，是指未經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑物，城市規(guī)劃部門能管到農(nóng)村去嗎？還有違章建筑得不到拆遷補(bǔ)償本身便是一種野蠻拆遷。違“章”建筑不是違“法”建筑，憑什么拆了白拆?拆了白拆的法律依據(jù)是什么？
“違章建筑”仍然是公民的合法財(cái)產(chǎn)，(它不是偷盜、搶劫，欺詐勒索、貪污受賄等非法所得，憑什么“沒(méi)收”？)僅僅是“有瑕疵”的合法財(cái)產(chǎn)而己，“有瑕疵”就該處以極刑嗎？這是明顯的罰不當(dāng)罪。
這件事早該改正了。
嚴(yán)格審查城中村農(nóng)民建房售房的所有環(huán)節(jié)，未見(jiàn)什么不合法之處。“法所不禁，即為合法”。“小產(chǎn)權(quán)房”在手續(xù)上也許有些欠缺之處，應(yīng)該允許他們補(bǔ)辦，并繳納該繳納的稅費(fèi)。在這件事上，“堵”莫如“導(dǎo)”。
已建成的房不讓人家賣，正建的房子不讓人家建，堵塞農(nóng)民的致富之路，于情于理于法，都不妥。
農(nóng)民建房售房就像平價(jià)藥房的橫空出世，它作了政府多年來(lái)一直想作而未能做到的價(jià)格同盟，也許畸形的房?jī)r(jià)能從這里打開(kāi)缺口，這是件天大的好事。
政府應(yīng)該做的事是為城中村農(nóng)民建房售房提供政策支持，提供法律幫助，而不是相反。
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿,誠(chéng)實(shí)守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于青島市市北區(qū)_____________________的房屋以人民幣_(tái)_____拾______萬(wàn)___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價(jià)款出售給乙方。(一次性付清，附收款收據(jù))
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號(hào)______，房屋用途為_(kāi)_____。系 村委在集體土地上建造的房屋，由甲方于 年付款購(gòu)得。該房有/無(wú)儲(chǔ)藏室，面積： 平方米。該房現(xiàn)尚無(wú)房地產(chǎn)所有權(quán)證。
三、本合同簽訂后,甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協(xié)議簽訂時(shí)，該房屋尚不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)無(wú)條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。本協(xié)議發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
五、甲方將房屋以現(xiàn)狀交接給乙方，乙方已對(duì)該房屋的現(xiàn)狀有充分的了解。甲方應(yīng)同時(shí)將該房屋的購(gòu)房合同、付款收據(jù)、契稅單據(jù)、房產(chǎn)證等有關(guān)該房屋的手續(xù)交付乙方。
六、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因或政府行為、法律法規(guī)規(guī)定導(dǎo)致本合同的解除、無(wú)效,甲方應(yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款,并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。 七、如因該房屋被拆遷或征用，因該房屋所獲得的任何補(bǔ)償由乙方獲得，甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)。甲方不能以戶口在該房屋而要求分得任何補(bǔ)償。
八、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方: 甲方配偶：
乙方:
日期： 年 月 日 九、本合同一式兩份,甲乙方各執(zhí)一份。
村集體小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文二賣方(甲方):____________ 身份證號(hào)碼:____________________ 買房(乙方):____________身份證號(hào)碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿,誠(chéng)實(shí)守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于___________縣__________區(qū)_______________________________________的房屋以人民幣_(tái)____拾____萬(wàn)___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價(jià)款出售給乙方。(___收據(jù))
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號(hào)______，房屋用途為_(kāi)_____。(含樓前車庫(kù)一間)
三、本合同簽訂后,甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協(xié)議簽訂時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
五、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?甲方應(yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款,并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
六、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的,甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方,如有補(bǔ)償款發(fā)放,甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方
七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
本合同一式三份,甲乙方各執(zhí)一份,見(jiàn)證人各一份。
甲方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
見(jiàn)證人:
年 月 日
村集體小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文三賣方(甲方):_____________ 身份證號(hào)碼:____________________ 買房(乙方):______________身份證號(hào)碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿,誠(chéng)實(shí)守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于的房屋以人民幣 拾 萬(wàn) 仟元整( )的價(jià)款出售給乙方(一次性付清，附收款收據(jù)，其中含甲方轉(zhuǎn)交安裝煤層氣20xx元在內(nèi))，甲方將所交村委出具購(gòu)房款收據(jù)一并轉(zhuǎn)交于乙方，由村委、公證人見(jiàn)證，更正為乙方名下。
二、本合同簽訂后,甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
[2]清華大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)數(shù)據(jù)中心.清華大學(xué)城鎮(zhèn)化全國(guó)入戶調(diào)查數(shù)據(jù)[EB/OL].（2014-03-10）[2014-05-05]..
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中圖分類號(hào)：D92文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-0278（2012）06-082-01
2006年宋莊畫(huà)家村"李玉蘭案"宣判以來(lái)，"小產(chǎn)權(quán)房"問(wèn)題得到廣泛的關(guān)注?？梢?jiàn)，由于法律和現(xiàn)實(shí)的原因，在小產(chǎn)權(quán)房買賣中買受人是最容易受到利益損失的一方。本文從目前小產(chǎn)權(quán)房買賣市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)，重點(diǎn)談小產(chǎn)權(quán)房買受人的利益保護(hù)。
一、"小產(chǎn)權(quán)房"問(wèn)題概述
（一）"小產(chǎn)權(quán)房"的含義及產(chǎn)生原因
我國(guó)目前廣泛存在的小產(chǎn)權(quán)房，是由村委會(huì)或鄉(xiāng)政府單獨(dú)或聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在農(nóng)民集體所有的土地上以城中村改造或新農(nóng)村建設(shè)為名，建造的對(duì)農(nóng)民集體組織以外的人出售的商品房。"小產(chǎn)權(quán)房"，顧名思義與"大產(chǎn)權(quán)房"相對(duì)。"大產(chǎn)權(quán)房"是指產(chǎn)權(quán)人擁有國(guó)家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，享有完全的國(guó)有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房買受人沒(méi)有國(guó)家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，能證明其權(quán)屬的往往只有村委會(huì)或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的證書(shū)。因此，小產(chǎn)權(quán)房買受人當(dāng)然不具有完全的所有權(quán)，其房產(chǎn)的占有和流轉(zhuǎn)都受限制，我們不能稱其為所有人，只能稱其為買受人。
小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)原因是居高不下的房?jī)r(jià)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生之初，多為高收入階層出于休閑等目的購(gòu)買。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房買受人大多是中低收入的城鎮(zhèn)居民，其目的主要是居住。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是我國(guó)城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，大量閑置的農(nóng)村土地，只有經(jīng)過(guò)征地變成國(guó)有土地之后才能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，政府和開(kāi)發(fā)商將大部分土地增值收益拿走，農(nóng)村和農(nóng)民收益甚少。在這樣的現(xiàn)實(shí)下，村委會(huì)和鄉(xiāng)政府為增加收入，借改革之名，大量開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，造成當(dāng)前我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量多、范圍廣的局面。
（二）我國(guó)"小產(chǎn)權(quán)房"市場(chǎng)現(xiàn)狀
從2010年到2012年，國(guó)土資源部曾先后多次公開(kāi)表態(tài)要在全國(guó)范圍內(nèi)或試點(diǎn)城市調(diào)研、清理小產(chǎn)權(quán)房，但從未公布調(diào)研結(jié)果和清理情況。地方政府不配合調(diào)研和我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的復(fù)雜都是主要原因。目前，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的存量、規(guī)模等情況沒(méi)有權(quán)威的數(shù)據(jù)。但可以肯定的是，小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)各地十分普遍，大城市尤為突出。據(jù)房地產(chǎn)公司的調(diào)查，深圳小產(chǎn)權(quán)房占百分之四十以上，北京、上海、廣州、鄭州等地小產(chǎn)權(quán)房比重都在百分之二十以上。
二、"小產(chǎn)權(quán)房"買受人利益保護(hù)
（一）"小產(chǎn)權(quán)房"買受人地位的確定
一般商品房所有人往往被稱為"業(yè)主"，是指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)或者在一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)擁有一個(gè)或者一個(gè)以上專有建筑物空間或者房屋的所有權(quán)人。由于小產(chǎn)權(quán)房買受人不享有房屋所有權(quán)，其當(dāng)然不能被稱為"業(yè)主"，不能按照建筑物區(qū)分所有權(quán)中對(duì)業(yè)主的界定享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買受人地位應(yīng)按照公序良俗觀念，只要買受人持有購(gòu)房合同、公然合法的占有房屋，就應(yīng)認(rèn)定其可以所有形式行使權(quán)利。[3]
（二）買賣合同被判無(wú)效時(shí)買受人的利益保護(hù)
"李玉蘭案"不是第一個(gè)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的案件，但是第一個(gè)被宣判的案件，因此產(chǎn)生了很大的影響。我國(guó)雖不是判例法國(guó)家，但典型案例對(duì)理論界和實(shí)務(wù)界都有很大的影響。該案最終宣判買賣合同無(wú)效，理由是我國(guó)法律限制農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，禁止其用于非農(nóng)建設(shè)。李玉蘭不是農(nóng)村集體組織的成員，其購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的行為必然導(dǎo)致農(nóng)村集體建設(shè)用地向外流轉(zhuǎn)，因此觸犯了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。這個(gè)判決從保護(hù)國(guó)家土地制度的角度出發(fā)，是意料之中的。
但從合同法的角度，小產(chǎn)權(quán)房買賣是一種合同行為，對(duì)其效力的認(rèn)定應(yīng)該依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要其符合《合同法》規(guī)定的合同有效要件："當(dāng)事人具有完全民事行為能力；合同的內(nèi)容是雙方當(dāng)事人意思的真實(shí)表示；不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；合同的形式也符合《合同法》的規(guī)定"，該合同就是有效合同。在法律沒(méi)有明確禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣的情況下，只要小產(chǎn)權(quán)房買賣合同符合合同有效要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。小產(chǎn)權(quán)房買賣雙方是在協(xié)商一致的情況下簽訂的《房屋買賣合同》，符合"雙方當(dāng)事人意思真實(shí)表示"的要件。同時(shí)也符合主體要件和內(nèi)容合法的要件，所以應(yīng)認(rèn)定合同有效。"李玉蘭案"中，原告在買賣之初就應(yīng)知道李玉蘭不是本集體組織成員，不具有購(gòu)買宅基地資格，其后又以此為借口主張合同無(wú)效是為追逐更大的經(jīng)濟(jì)利益，法院支持其主張固然有其考慮，但這必然造成法治不公，不利于社會(huì)公平正義的發(fā)展。
（三）解決"小產(chǎn)權(quán)房"買受人利益保護(hù)問(wèn)題的根本途徑
我們固然能從民法的基本原則角度確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買受人的地位，從一定程度上保障其利益，但無(wú)法從根本上轉(zhuǎn)變其不受法律保護(hù)的地位。只有解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題才能解決小產(chǎn)權(quán)房合同效力問(wèn)題，從而真正保障小產(chǎn)權(quán)房買受人的利益。我國(guó)限制農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是為保障城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)的弊端已逐步顯現(xiàn)，它極大地阻礙了資源的整合和流轉(zhuǎn)，阻礙了農(nóng)村發(fā)展，只有打破城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)，使農(nóng)村土地和城市土地享有同樣的地位和流轉(zhuǎn)能力，才能從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，保障小產(chǎn)權(quán)房買受人利益。
小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于普通商品房而言的,是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,有村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn),“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證,國(guó)土和房管部門也不會(huì)給購(gòu)房合同備案。城市居民對(duì)僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,其房屋所有權(quán)是不受法律保護(hù)的。因此,“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。
十幾年來(lái),小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模和范圍不斷擴(kuò)大,危及農(nóng)業(yè)安全、破壞農(nóng)村和諧和損害農(nóng)民利益等社會(huì)弊端逐漸暴露并日益嚴(yán)重。本文從小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要因素、經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系分析、購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)面影響等方面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了深入的研究和分析,從理論與實(shí)踐的結(jié)合上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題進(jìn)行探討研究。
一、與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的主要法律、法規(guī)
(一)《憲法》
現(xiàn)行憲法第10條規(guī)定,城市的土地屬于國(guó)家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山也屬于農(nóng)民集體所有。
(二)《土地管理法》
雖然《土地管理法》對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題沒(méi)有針對(duì)性的規(guī)定,但根據(jù)《土地管理法》“嚴(yán)格管理土地、合理利用土地”的立法精神,結(jié)合該法第43條和第63條的規(guī)定,可以明確地看出,《土地管理法》是禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓的。
(三)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
集體土地制度本應(yīng)是自2008年1月1日施行的《城市規(guī)劃法》運(yùn)轉(zhuǎn)的前提,也是其實(shí)施的基礎(chǔ)。遺憾的是到目前為止,《土地管理法》還沒(méi)有根據(jù)《憲法》原則建立集體所有土地完整的法規(guī)體系,集體土地使用權(quán)也沒(méi)有根據(jù)《憲法》的原則進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。本應(yīng)與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同期出臺(tái)的集體土地管理法規(guī)的延緩出臺(tái),導(dǎo)致中國(guó)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問(wèn)題獲得了巨大的灰色運(yùn)轉(zhuǎn)空間。因此,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)際上強(qiáng)行拉開(kāi)了解決中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的序幕。
(四)《物權(quán)法》
《物權(quán)法》第9條:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。《物權(quán)法》第59條規(guī)定:農(nóng)民所有不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn),屬于本集體成員集體所有。如果所開(kāi)發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房由農(nóng)民自住,產(chǎn)權(quán)屬于集體中的農(nóng)民,將受到物權(quán)法的保護(hù),城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房,這種交易本身不合法,購(gòu)房人未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證,而購(gòu)房者的購(gòu)房合同從法律角度來(lái)看,也屬于無(wú)效合同。雖然《物權(quán)法》頒布,保障私有財(cái)產(chǎn)特別是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利,但不會(huì)保護(hù)不合法財(cái)產(chǎn)。
(五)《房地產(chǎn)管理法》
《房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是在國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。該條確定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)象,即國(guó)有土地。
(六)《房屋登記辦法》
2007年7月1日起實(shí)施的《房屋登記辦法》第82條:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋,可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記。”第87條“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！?/p>
從現(xiàn)有的相關(guān)法律、法規(guī)來(lái)看,僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,在我國(guó)房地一體制度下,其房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)法得到有效保護(hù)。
二、小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)
(一)買房人的利益很難得到保障
根據(jù)現(xiàn)有法律和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,通過(guò)國(guó)家正規(guī)渠道購(gòu)買的房屋,經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門權(quán)利登記后,買房人對(duì)所購(gòu)房屋獲得所有權(quán),在任何情況下第三人都不能對(duì)其進(jìn)行侵害。但“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買賣,因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,雙方所簽合同為無(wú)效合同,無(wú)法在房屋管理部門進(jìn)行權(quán)利登記,買房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權(quán)。因此,一旦發(fā)生相關(guān)當(dāng)事人主張購(gòu)買行為無(wú)效或者國(guó)家按照法律規(guī)定進(jìn)行整頓時(shí),買房人的利益很難得到保障。無(wú)法對(duì)所購(gòu)房屋擁有長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可不受任何第三人侵犯的權(quán)利保障。例如,經(jīng)過(guò)若干年后村委會(huì)成員發(fā)生變動(dòng),或村內(nèi)土地需要調(diào)整,或因其他原因村委會(huì)主張購(gòu)房行為無(wú)效,想收回所售房屋時(shí),買房人則無(wú)法得到法律保障,只能通過(guò)合同無(wú)效要求返還原價(jià)款,如果村委會(huì)在出售房屋時(shí)將房屋價(jià)款當(dāng)作其他開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的資金,已無(wú)錢可還時(shí),買房人事實(shí)上只能自己承擔(dān)損失。
(二)買房人很難獲得法律救濟(jì)
正規(guī)的商品房開(kāi)發(fā)和交易,買賣雙方需簽訂房屋銷售合同,其中對(duì)所售房屋質(zhì)量問(wèn)題及買賣雙方各自的權(quán)利義務(wù)等都會(huì)做出明確約定,如果日后出現(xiàn)爭(zhēng)議或糾紛可按照合同約定獲得救濟(jì),而“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買賣,因所簽合同本身是無(wú)效的,因此,即使在合同中對(duì)此類問(wèn)題做出了約定,買房人也無(wú)法通過(guò)合同約定要求出售方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,在對(duì)方拒不賠償?shù)那闆r下,損失只能由自己承擔(dān)。
(三)三買房人無(wú)法獲得拆遷補(bǔ)償
征地或拆遷補(bǔ)償,按照法律規(guī)定,補(bǔ)償對(duì)象是被征收土地使用權(quán)人或被拆遷房屋所有權(quán)人,因“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房買賣行為不合法,買房人既未得到所購(gòu)房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),也未獲得房屋的所有權(quán),因此,因征地或危房改造發(fā)生拆遷時(shí),無(wú)法獲得拆遷補(bǔ)償款,所遭受的損失也只能由自己承擔(dān)。
(四)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法繼承
按照我國(guó)《繼承法》的有關(guān)規(guī)定,可以繼承的遺產(chǎn)是指公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房因其買賣行為被法律嚴(yán)格禁止,買房人并未獲得房屋的合法權(quán)屬,因此并不屬于個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),不能發(fā)生《繼承法》上規(guī)定的繼承。即使繼承人暫時(shí)取得了房屋的占用、使用權(quán),也得不到法律的保護(hù),隨時(shí)可能被輕易地剝奪。
(五)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法自由買賣
根據(jù)法律規(guī)定,買賣必須是針對(duì)自己具有合法權(quán)屬、法律不禁止流通的物品進(jìn)行,因“小產(chǎn)權(quán)”購(gòu)房人并未取得房屋所有權(quán),且該類房屋的買賣為法律所禁止,因此不能自由買賣,即使已經(jīng)進(jìn)行的買賣行為也屬無(wú)效,應(yīng)
相互返還財(cái)產(chǎn),恢復(fù)原狀。
(六)隨時(shí)面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)
如果該類房屋是未經(jīng)政府審批擅自開(kāi)發(fā)建設(shè)的,則屬違章建筑,違章建筑違反法律規(guī)定,破壞城鎮(zhèn)合理規(guī)劃和布局,打亂了正常的用地計(jì)劃,剝奪了有限的土地資源,侵犯了公共利益,世界上任何一個(gè)國(guó)家或政府都不會(huì)容忍此類事件的發(fā)生,拆除或許只是時(shí)間問(wèn)題。擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn),得不償失。
三、小產(chǎn)權(quán)房的負(fù)面影響
(一)對(duì)農(nóng)民利益的侵害
建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房,從短期看,農(nóng)民得到了遠(yuǎn)比保護(hù)農(nóng)村集體土地所得利益高的多的收益,但這實(shí)際上是一種飲鴆止渴的方式。農(nóng)民失去了土地使用權(quán)意味著失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所產(chǎn)生的收益。開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房所產(chǎn)生的大量的土地收益都被村干部和開(kāi)發(fā)商攫取了,小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)商和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合謀榨取農(nóng)民利益的結(jié)果。
(二)對(duì)國(guó)土資源的侵害
小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模開(kāi)發(fā)會(huì)對(duì)我國(guó)國(guó)土資源造成巨大侵害,導(dǎo)致關(guān)乎全國(guó)民生和國(guó)防安全的18億畝耕地不斷受到蠶食。小產(chǎn)權(quán)房是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府牽頭破壞農(nóng)業(yè)資源的惡劣行為。集體土地需要實(shí)現(xiàn)收益最大化,農(nóng)民需要發(fā)家致富
以減少城鄉(xiāng)貧富差距,但無(wú)序發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)房絕對(duì)不是可取的做法。
(三)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的侵害
目前的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展形成的較為成熟的體系,有強(qiáng)力的政府進(jìn)行宏觀調(diào)控,有一系列健全的法律法規(guī),雖然隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型逐漸暴露出很多不足,但是若沒(méi)有這些框架,問(wèn)題將會(huì)嚴(yán)重到一發(fā)不可收拾的地步,導(dǎo)致全面的社會(huì)動(dòng)蕩。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是游離于城市商品房市場(chǎng)之外的另一個(gè)住房市場(chǎng),這個(gè)市場(chǎng)不受現(xiàn)有商品房法律體系的規(guī)制,存在著一系列的風(fēng)險(xiǎn)鏈,實(shí)際上就是房地產(chǎn)“黑市”。房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)需要改革,但那是在保留現(xiàn)有的穩(wěn)定安全的市場(chǎng)及法律秩序下循序漸進(jìn)的合理改革,市場(chǎng)及法律秩序具有連續(xù)性,那種全盤否定目前的既有秩序,不承認(rèn)其內(nèi)在合理性,主張徹底革新的做法是不值得提倡的。
(四)對(duì)法制建設(shè)的破壞
小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)在我國(guó)存在和發(fā)展了十幾年,其各個(gè)環(huán)節(jié)的參與者:鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民、城市購(gòu)房者從一開(kāi)始就明知其違法性,希望法不責(zé)眾以便逃避處罰,獲取非法利益。他們?cè)诿髦洚a(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù),是有缺陷的情況下卻依然我行我素,是對(duì)法律的公然蔑視,其示范效應(yīng)極其惡劣,如果其行為不受到嚴(yán)懲,
將極大地破壞法律的威懾力。
(五)對(duì)政府公信力的破壞
小產(chǎn)權(quán)房的主要推動(dòng)和默許者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,其在土地征收過(guò)程中得不到太多收益,因此牽頭搞小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā),這集中暴露了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與政府主管部門、上級(jí)政府之間的利益博弈,其出發(fā)點(diǎn)并不是為了農(nóng)民的利益,這使人們看到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府帶頭違法、的丑惡嘴臉。且如果中央政府不對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的當(dāng)事人嚴(yán)懲,則會(huì)造成“守法的人吃虧,違法的人贏利”的嚴(yán)重心理暗示,極大地破壞政府的公信力。
四、結(jié)束語(yǔ)
由于我國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的相對(duì)落后、農(nóng)村社會(huì)保障體系還未真正建立等多重因素的限制,從我國(guó)的農(nóng)業(yè)安全、農(nóng)村和諧和農(nóng)民利益角度看,“小產(chǎn)權(quán)房”具有較大的社會(huì)危害性。首先,必須盡快改革現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元土地政策,禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè),以防其影響進(jìn)一步擴(kuò)大,從而造成更大的社會(huì)利益損失。其次,將已有的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行有選擇的合法化,規(guī)范化管理,以避免和根除其自由發(fā)展出現(xiàn)的土地?zé)o序占用、國(guó)家土地收益流失、物業(yè)管理混亂、違規(guī)拆遷、鄉(xiāng)村干部從中漁利等諸多問(wèn)題,將“小產(chǎn)權(quán)房”引入健康發(fā)展的軌道。
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