時間：2023-03-03 15:41:58
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
宋林飛：關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房屋的數(shù)量，目前沒有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。可以參考的，一是國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2007年全國小產(chǎn)權(quán)房存量是66億平方米，也就是人均5個多平方米。二是全國工商聯(lián)統(tǒng)計的1995年-2010年全國小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量，為7.6億平方米，這是建筑面積，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工建筑面積的8%。這都是不完全統(tǒng)計，因為統(tǒng)計起來實在很難。在我看來，從現(xiàn)在全社會關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房來說，66億平方米有點過高，7.6億平方米又有點過低，可能有10億平方米以上，相當(dāng)于城鎮(zhèn)居民人均2個平方米左右，占城市商品住房的10%以上。
小產(chǎn)權(quán)房的分布，深圳最密集，小產(chǎn)權(quán)房所占的比例達(dá)40%以上。西安占30%左右，北京占20%左右。城市化快速的地方，容易出現(xiàn)“城中村”與小產(chǎn)權(quán)房。還有近郊的農(nóng)村、小城鎮(zhèn)，也是小產(chǎn)權(quán)房集中分布的區(qū)域。
人民論壇：就小產(chǎn)權(quán)房來說，有哪些類型呢？
宋林飛：根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分不同的類型。小產(chǎn)權(quán)房主要有四類，第一類是農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房；第二類是農(nóng)民宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房；第三類是農(nóng)業(yè)用地、耕地上的小產(chǎn)權(quán)房；第四類是未使用地上的小產(chǎn)權(quán)房。目前問題主要出在第三、第四類地的使用上，最嚴(yán)重的是第三類土地使用，因為耕地是不經(jīng)批準(zhǔn)不得建房的，未使用地、廢棄的土地也不能私自建房。而從房屋類型看，又可以分為四類：第一類是可以出租的廠房；第二類是可以購買的普通公寓住房，這是大家最關(guān)心的；第三類是農(nóng)民在宅基地超過標(biāo)準(zhǔn)多建房、承包地上違規(guī)建房，用來出租的；第四類是在農(nóng)村集體未使用地甚至農(nóng)用地上建設(shè)的別墅，在各個城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都有一些小產(chǎn)權(quán)別墅，用于出售。
改革有特區(qū)，小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正沒有特區(qū)
人民論壇：對于已售小產(chǎn)權(quán)房問題，你怎么看？
宋林飛：現(xiàn)在政府有關(guān)部門提出要清理小產(chǎn)權(quán)房，這是對的。小產(chǎn)權(quán)房泛濫，干擾房地產(chǎn)市場、侵占土地，已經(jīng)到了非清理不可的時候，但清理不能一刀切，因為小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有其歷史和現(xiàn)實的原因，處理一定要穩(wěn)妥?，F(xiàn)在，所有已售的小產(chǎn)權(quán)房都希望轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房，但沒有代價與代價較低的“轉(zhuǎn)正”對大產(chǎn)權(quán)房購買者是不公平的，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展也有不良影響。在我看來，針對居民已經(jīng)入住的小產(chǎn)權(quán)房，可以分類采取以下措施：
第一，收購為保障房。通過政府購買，或者通過社會融資購買，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ戏?。收購小產(chǎn)權(quán)房時要進(jìn)行合理的補償，然后把這些房屋按照公租房或廉租房規(guī)定條件提供給中低收入者或者進(jìn)城務(wù)工人員。用這種辦法擴大保障房的房源，是可行的。
第二，征收房產(chǎn)稅，并且要比大產(chǎn)權(quán)房多征收。因為小產(chǎn)權(quán)的門檻低，就要高門檻出；大產(chǎn)權(quán)的門檻高，就要低門檻出。小產(chǎn)權(quán)的價格低，但稅高，這樣就公平一些。
第三，該拆的還是要拆。在給購買人進(jìn)行必要的補償后，違章違法、違背規(guī)劃的，以及存在嚴(yán)重安全隱患的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該堅決拆掉。要通過評估合理補償，這樣有利于社會和諧、社會穩(wěn)定。
第四，補交土地出讓金等房地產(chǎn)開發(fā)費用，有代價地轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房。轉(zhuǎn)正不是不可以，但一定要有代價，土地成本等要和周邊相似類型的商品房相近。房屋質(zhì)量較好、小區(qū)環(huán)境較好的小產(chǎn)權(quán)房，補交與招拍掛相似的土地出讓金和其他費用，才能轉(zhuǎn)正，但轉(zhuǎn)正的肯定是少數(shù)，不能多。
第五，以后未經(jīng)批準(zhǔn)的一經(jīng)發(fā)現(xiàn)就要拆掉，不能“下不為例”，否則清理就永無止境。要遵循先清理、后治理、再規(guī)范的路徑，對地方干部問責(zé)，追究責(zé)任人，這樣小產(chǎn)權(quán)房才能停建。法治的社會是不能隨心所欲的?？傊?，清理不能一刀切，治理必須一刀切。
人民論壇：5月25日，國土資源部、廣東省政府在深圳宣布啟動深圳土地管理制度改革綜合試點，深圳小產(chǎn)權(quán)房有望“確權(quán)”。您對此有何看法？
宋林飛：中國當(dāng)前一些重大經(jīng)濟(jì)問題、社會問題，相當(dāng)一部分直接或間接與土地管理制度改革有關(guān)，中國現(xiàn)行土地管理制度已到了必須改革的關(guān)鍵時期。改革是好事，但我要強調(diào)的是，深圳是改革開放的特區(qū)，但不能成為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的特區(qū)。小產(chǎn)權(quán)房“確權(quán)”不等于簡單一窩蜂統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房，這是絕對不能允許的。深圳怎么搞，必須能在全國推廣，不能有區(qū)域特權(quán)。因為深圳的小產(chǎn)權(quán)房所占比是全國最高的，據(jù)媒體報道，截至2011年底，深圳小產(chǎn)權(quán)房違法建筑達(dá)到37.94萬棟，建筑面積達(dá)4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。因此，不能搞特殊，這一點必須強調(diào)。
責(zé)編/徐艷紅 美編/石玉
延伸閱讀
小產(chǎn)權(quán)房治理各地動態(tài)
北京：治理小產(chǎn)權(quán)房從“打雷”開始“下雨”
北京各郊區(qū)縣一直是小產(chǎn)權(quán)房的集中地。一直以來，小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，并呈現(xiàn)豪宅化、逆勢而漲的趨勢。2012年初，北京法院判處了一例國土官員對小產(chǎn)權(quán)房不作為的瀆職案，北京市國土局懷柔分局執(zhí)法隊負(fù)責(zé)人對水岸江南的小產(chǎn)權(quán)房項目視而不見，被法院以罪判刑。此案亦被一些關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房問題的人士解讀為小產(chǎn)權(quán)房治理從“打雷”開始“下雨”。
武漢：建議將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?/p>
在全國大部分城市里，小產(chǎn)權(quán)房多集中于城市邊緣地帶，因城市的擴容從邊緣土地進(jìn)化為中心城區(qū)，而武漢則屬于例外。市場機構(gòu)統(tǒng)計，武漢三環(huán)內(nèi)有近3成土地屬于集體用地，且三環(huán)內(nèi)有56個城中村，城中村所屬住宅大部分為小產(chǎn)權(quán)房。由于城中村的面積太大，一兩年內(nèi)城中村不會消失，小產(chǎn)權(quán)房的交易自然也存在。因此，有專家建議最好的辦法還是將小產(chǎn)權(quán)房用地劃為國家用土地，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩俊?/p>
太原：城中村改造 小產(chǎn)權(quán)房成拆遷難點
太原市住房和城鄉(xiāng)管委會的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全市35個改造村累計拆除舊村建筑總面積104.08萬平方米，但在推進(jìn)城中村改造中仍面臨不少難題，其中以違法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房問題最為突出。城中村違法改造、違法建設(shè)、違規(guī)售房現(xiàn)象依然存在，且有愈演愈烈之勢。市住房和城鄉(xiāng)管委會有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，據(jù)有關(guān)情況，不少村委會干部私下聯(lián)合開發(fā)商打著“城中村改造”的旗號，不拆舊村，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，有些單位團(tuán)購了這些小產(chǎn)權(quán)房，增大了改造難度。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，目前太原的小產(chǎn)權(quán)房已超過房地產(chǎn)年開發(fā)量的50%。由于城中村人員眾多，房屋權(quán)屬復(fù)雜，拆遷補償與人員安置皆面臨諸多難題。
福建：嚴(yán)禁補辦小產(chǎn)權(quán)房土地審批手續(xù)
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
收錄日期：2015年1月17日
一、引言
近幾年，我國住房市場需求旺盛，房價不斷攀升，城市土地價格也隨之上漲，而農(nóng)村土地價值與城市土地價值相比卻一文不值。在這樣的背景下，一方面部分城市周邊的村集體或農(nóng)民受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，不惜冒著法律風(fēng)險以“新農(nóng)村建設(shè)”為幌子，興建小產(chǎn)權(quán)房;另一方面城市中生活的中低收入人群面對巨額房款，無力實現(xiàn)“住有所居”。由此，小產(chǎn)權(quán)房以其價格低廉與城市中低收入人群的住房購買能力正好實現(xiàn)了供需匹配，一時之間使小產(chǎn)權(quán)房市場堪稱火暴。目前，小產(chǎn)權(quán)房在我國急速擴展，對我國經(jīng)濟(jì)社會造成了巨大影響。
2011年底，國家了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》文件，明確了相關(guān)工作的重大政策問題。《意見》明確規(guī)定，對于借戶籍制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞非農(nóng)業(yè)建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個問題有明確的規(guī)定，即城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。該《意見》之后，國家要求各地對農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記，但是對小產(chǎn)權(quán)房的違法用地不允許發(fā)證，該行為是政府以強制政策文件的形式進(jìn)一步明確了小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，進(jìn)一步向購房者闡述了小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。
但目前政府僅就小產(chǎn)權(quán)房不合法性做出了提示，卻沒有對如何處理小產(chǎn)權(quán)房問題給出具體的處理辦法。針對小產(chǎn)權(quán)房問題，雖然政府意識到了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的迫切性，但該如何處理小產(chǎn)權(quán)房，目前缺乏合理的處理方案。一方面小產(chǎn)權(quán)房的大量存在有其客觀原因;另一方面小產(chǎn)權(quán)房問題背后涉及復(fù)雜的利益問題。不管是清理小產(chǎn)權(quán)房，還是“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房，都會損害部分人群的利益，政府難以做到“兩全”，難以判定該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房。因此，本文擬從小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”出發(fā)，以研究小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”切實路徑為核心，分析小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”模式。期以設(shè)計出合理可行的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，來為決策該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房提供建議。
二、小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)
首先，依據(jù)非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積已達(dá)60多億平方米，這么大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因多種多樣。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”不應(yīng)“一刀切”，應(yīng)分類轉(zhuǎn)正。于是，本文首先設(shè)立小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”前提，及小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房才能“轉(zhuǎn)正”。
其次，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)，小產(chǎn)權(quán)房不合法的關(guān)鍵原因在于其土地不合法。因此，對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，以其用地性質(zhì)為核心確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)。我國已建小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)其所用的土地性質(zhì)分為三類：第一，在國有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房;第二，在集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，其中集體建設(shè)用地分為：公共設(shè)施用地、集體企業(yè)用地、農(nóng)村住宅用地（宅基地）;第三，在農(nóng)業(yè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房。為了保障我國18億畝耕地紅線，以及根據(jù)農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用的土地管制原則，在農(nóng)業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán);根據(jù)最新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地中的集體企業(yè)用地可以上市招拍掛，但其用地性質(zhì)是商務(wù)用地，因此在集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房也不予確權(quán)。
另外，小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過程中，未辦理“五證一書”，缺乏相關(guān)質(zhì)量監(jiān)管，現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量隱患，于是小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)還要對房屋質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)評估。根據(jù)目前房屋安全質(zhì)量評估規(guī)定，房屋質(zhì)量評級為C、D級為“危房”，因此質(zhì)量評級為C、D級房屋不予確權(quán)。（圖1）
三、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑選擇
首先，據(jù)國土部門統(tǒng)計，至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米。小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模巨大，加之小產(chǎn)權(quán)房的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)角度考慮，如果大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場流通，很可能會對房地產(chǎn)市場造成巨大沖擊，影響我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)該考慮市場承受能力。目前，我國為緩解住房壓力，實行住房“雙軌制”，即商品房系統(tǒng)與保障性住房系統(tǒng)。如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“商品房”，大量的小產(chǎn)權(quán)房流入二手房系統(tǒng)，商品房供應(yīng)突增，必然對商品房市場造成影響;如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“保障性住房”，商品房需求劇降，同樣會對商品房市場不利。鑒于對我國住房市場考慮，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)是商品房、保障性住房多模式路徑發(fā)展。
其次，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”理應(yīng)補交費用，而小產(chǎn)權(quán)房房主部分是社會中低收入人群，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑設(shè)置需考慮房主的經(jīng)濟(jì)承受能力。小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”成本在房主的經(jīng)濟(jì)承受能力之內(nèi)才能有效地調(diào)動房主轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房的積極性。對于生活經(jīng)濟(jì)壓力較大的房主而言，如果將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，“轉(zhuǎn)正”成本相對較高，他們很可能難以承受。對于處于農(nóng)村交通地理位置相對較差的這類小產(chǎn)權(quán)房而言，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，房主不僅要承受“轉(zhuǎn)正”成本帶來的經(jīng)濟(jì)壓力，同時如果房屋欲賣出，能否找到買家，能否實現(xiàn)房屋增值利益，這些都會為房主帶來“轉(zhuǎn)正”困擾。同時，農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，大多是屬于房主自住，不管是轉(zhuǎn)為“商品房”還是轉(zhuǎn)為“保障性住房”，都不能調(diào)動房主積極性。這類房主只需要保障其房屋產(chǎn)權(quán)，以防被拆遷時經(jīng)濟(jì)利益受損。因此，從小產(chǎn)權(quán)房的實際情況出發(fā)，為調(diào)動小產(chǎn)權(quán)房房主積極性，必須采取多模式的“轉(zhuǎn)正”路徑。
綜上，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”路徑必須商品房模式與保障性住房模式并存。同時，在農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，情況特殊，沒有轉(zhuǎn)為“商品房”或“保障性住房”的意義，但需要保護(hù)房主的房屋所有權(quán)權(quán)益。
四、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”程序
（一）商品房模式。小產(chǎn)權(quán)房占用土地中國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地的所有權(quán)者不同，所以小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”的程序，二者應(yīng)不相同。另外，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”就是將其不完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為與商品房相當(dāng)?shù)暮戏ㄍ耆a(chǎn)權(quán)。因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”程序須以產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”為核心。
1、房屋所有權(quán)證。在國有建設(shè)用地上和集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房均沒有合法的房屋所有權(quán)證，而是“鄉(xiāng)產(chǎn)證”或者是與開發(fā)者簽訂的購房協(xié)議。商品房房屋所有權(quán)證則是在購房者支付完所有房地產(chǎn)交易費用之后，并且房地產(chǎn)企業(yè)把商品房完整交付給購房者，才能向房地產(chǎn)交易部門申請領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。與商品房拿證的程序相比，小產(chǎn)權(quán)房購房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因為開發(fā)主體沒有按照合法程序?qū)Ψ课葸M(jìn)行開發(fā)而沒能使小產(chǎn)權(quán)房房主得到房屋所有權(quán)證，使房主支付了費用，權(quán)益卻沒得到合法保護(hù)。因此，從保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房房益出發(fā)，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”時，房屋交易部門應(yīng)該頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。房屋所有權(quán)年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時，房屋質(zhì)量評估的安全使用年限為準(zhǔn)，計時起點為質(zhì)量檢測時，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購房協(xié)議時間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時間不超過商品房使用年限70年。
2、土地使用權(quán)證
（1）國有土地使用權(quán)證。在國有建設(shè)用地上建的這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《國有土地使用權(quán)證》，但由于這類小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金，從政府利益角度來說，這類小產(chǎn)權(quán)房“欠”政府土地出讓金及相關(guān)稅費。同時，房屋建設(shè)過程中沒有報建程序，而房屋使用者卻享受了公共基礎(chǔ)配套設(shè)施。
以商品房來講，土地出讓金及相關(guān)稅費、房屋建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施配套費等，最終都是轉(zhuǎn)化為房價由購房者來承擔(dān)。因此，從利益平衡角度出發(fā)，房主選擇將其小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，應(yīng)由房主承擔(dān)須補交的土地出讓金及相關(guān)稅費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等。房主補交了“轉(zhuǎn)正”的稅費之后，可取得《國有土地使用權(quán)證》。土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。
（2）集體土地使用權(quán)證。在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《集體土地使用權(quán)證》，這類小產(chǎn)權(quán)房的土地使用成本雖在建房時補償給了農(nóng)民或村集體，但未繳納農(nóng)村土地使用相關(guān)稅費、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費等相關(guān)稅費。
同理，從政府利益講，房主須補交土地使用稅費、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費等相關(guān)稅費，才能獲取《集體土地使用權(quán)證》，土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。
3、商品房模式“轉(zhuǎn)正”程序圖。（圖2）
（二）保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”模式
1、保障性住房模式思考。從保障性住房角度來說，保障性住房除了其建設(shè)成本與商品房存在差異以外，其功能屬性是不同的。保障性住房主要是用于保障社會中低收入的住房困難人群的居住，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，理應(yīng)考慮保障性住房的功能屬性。事實上，居住在小產(chǎn)權(quán)房的人不完全能滿足保障性住房申請條件，但本文考慮小產(chǎn)權(quán)房可“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，主要是基于以下幾點：第一，購買小產(chǎn)權(quán)房的人有部分是社會的中低收入人群，這部分人正是由于經(jīng)濟(jì)的原因，沒有能力購買商品房而迫于無奈購買的小產(chǎn)權(quán)房，因此這部分人群的現(xiàn)實情況和保障性住房的保障對象是有共通點的;第二，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的“產(chǎn)權(quán)共有”模式，小產(chǎn)權(quán)房房主不需要補繳費用，而是將補繳的費用轉(zhuǎn)換為政府持有的產(chǎn)權(quán)，但小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性質(zhì)進(jìn)行配租或者回購，這樣一來即便小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”了但也很難實現(xiàn)房屋的增值能力。因此，從經(jīng)濟(jì)利益角度來判斷，選擇將房屋“轉(zhuǎn)正”為保障房的房主，會更偏向于是經(jīng)濟(jì)能力不強的這類房主，即很可能會偏向于是社會中低收入的這類房主，這樣這類房主與保障性住房的覆蓋人群并不矛盾;第三，該模式涉及的社會公平問題，本文確定雙方產(chǎn)權(quán)比例的標(biāo)準(zhǔn)是以商品房成本投入為參照，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”后，雖轉(zhuǎn)為了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地劃撥和稅費優(yōu)待，即保障性住房模式相當(dāng)于是為房主為社會中低收入人群而設(shè)計的一條出路，考慮其經(jīng)濟(jì)能力，以保障性住房形式保障其居住權(quán)，但不負(fù)責(zé)其房屋保值增值。
2、保障性住房模式“轉(zhuǎn)正”路徑。目前，北京保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”試點意見指出房屋產(chǎn)權(quán)由個人與政府出資比例為劃分依據(jù)，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。因此，本文購房者與政府對小產(chǎn)權(quán)房“產(chǎn)權(quán)共有”的產(chǎn)權(quán)比例，以此意見為依據(jù)。
確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，房主不需要補交稅、費，而是將原本需要補交的稅、費轉(zhuǎn)為房屋產(chǎn)權(quán)（政府持有），房主將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)為另一部分房屋產(chǎn)權(quán)（房主持有），即政府與房主產(chǎn)權(quán)共有。
產(chǎn)權(quán)比例的確定依據(jù)房主需要補交的這部分稅、費在同類商品房開發(fā)成本中所占的比例而定。因而，國有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)補交的稅、費相對更多，這類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例應(yīng)相對更高;在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)補交的稅、費相對更低，這一類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例相對更低。
房主與政府共有產(chǎn)權(quán)的擁有年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時，房屋質(zhì)量評估的安全使用年限為準(zhǔn)，計時起點為質(zhì)量檢測時，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購房協(xié)議時間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時間不超過商品房使用年限70年。（圖3）
（三）小產(chǎn)權(quán)房模式。考慮有部分小產(chǎn)權(quán)房位處農(nóng)村相對較差的交通地理位置，購房者屬于其他村的居民。這類小產(chǎn)權(quán)房房主一般為務(wù)農(nóng)人員，經(jīng)濟(jì)收入能力較差，轉(zhuǎn)為“商品房”會為其帶來嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)困擾，這類房主不會主動“轉(zhuǎn)正”其小產(chǎn)權(quán)房。如果將這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，這類房屋也發(fā)揮不了其保障性作用。在考慮這部分小產(chǎn)權(quán)房存在的實際情況之下，這類小產(chǎn)權(quán)房可選擇保持原狀，由相關(guān)政府部門對這部分房屋的實際情況進(jìn)行鑒定，鑒定之后頒發(fā)房屋所有權(quán)證，以保證房主的財產(chǎn)權(quán)益。同時，設(shè)立獨立的小產(chǎn)權(quán)房管理系統(tǒng)，對這類小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行監(jiān)管。
這類小產(chǎn)權(quán)房鑒定標(biāo)準(zhǔn)：第一，用地為部分集體建設(shè)用地;第二，位于農(nóng)村交通地理位置差;第三，購房者屬于其他村農(nóng)民但房屋是用于自住。（圖4）
五、總結(jié)
首先，根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模及其形成原因的多樣性，確定了小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)設(shè)置條件，即對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)。其次，以小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)為確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)核心，并輔以小產(chǎn)權(quán)房房屋質(zhì)量評估，設(shè)置了小產(chǎn)房具體的確權(quán)程序。其中，從用地性質(zhì)角度出發(fā)，由于農(nóng)業(yè)用地被占用會嚴(yán)重危及我國18億畝耕地紅線，并且根據(jù)土地管制原則農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用，因此農(nóng)業(yè)用地上小產(chǎn)權(quán)房不予轉(zhuǎn)正。目前，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的最新規(guī)定，集體企業(yè)用地可上市流轉(zhuǎn)，但其用地性質(zhì)為商業(yè)用地，因此集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不符合用地性質(zhì)要求，不予確權(quán)。從房屋質(zhì)量角度出發(fā)，房屋質(zhì)量評級為C、D級，屬于危房，不予確權(quán)。綜上，小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)屬于國有建設(shè)用地、集體宅基地、集體公共建設(shè)用地，并且房屋質(zhì)量評級為A、B級房屋，均予以確權(quán)。
在小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)基礎(chǔ)上，依據(jù)我國目前住房供應(yīng)“雙軌制”，構(gòu)建了小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”路徑。以商品房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房為“轉(zhuǎn)正”路徑，分別設(shè)計了確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”程序。其中，商品房模式以“兩證”（房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）為核心，設(shè)計了“轉(zhuǎn)正”的分步程序;保障性住房模式則以“產(chǎn)權(quán)共有”為核心，根據(jù)房主、政府雙方擁有房屋財產(chǎn)比重，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán);小產(chǎn)權(quán)房模式則是在考慮部分房屋的特殊性，經(jīng)對其交通地理位置、需求屬性進(jìn)行確認(rèn)后，對這類特殊小產(chǎn)房頒發(fā)房屋所有權(quán)證，保障房主房屋財產(chǎn)權(quán)。
本文綜合考慮了小產(chǎn)權(quán)房形成背景，我國目前住房市場現(xiàn)狀，以多重選擇為核心，設(shè)計了多模式的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，望能為推動小產(chǎn)權(quán)房問題解決提供綿薄之力。
主要參考文獻(xiàn)：
[1]王靜.“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因及對社會經(jīng)濟(jì)的影響[J].山東土地資源，2010.5.
中圖分類號：D669 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2014）35-0116-02
一、問題的提出
小產(chǎn)權(quán)房問題是政府監(jiān)管部門一直重視的問題，其數(shù)量多、比重大、分布范圍廣，且加速劇增，亟待解決；保障性住房開工建設(shè)慢，建筑質(zhì)量、相關(guān)配套良莠不齊，供需嚴(yán)重失衡等問題依然嚴(yán)重。小產(chǎn)權(quán)房成因是多方面的，既有利益的驅(qū)使，也是相關(guān)部門監(jiān)管不力、社會保障體系尚未完善的反映。但其根源在于我國獨特的土地制度及城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，想要從根源上解決問題，應(yīng)從制度、法規(guī)上允予改革，但制度完善非一朝一夕之事。
二、調(diào)研區(qū)域及研究方法
本次調(diào)研區(qū)域選定為深圳市的光明、坪山兩個新區(qū)。深圳市是我國第一個經(jīng)濟(jì)特區(qū)，它創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的奇跡，但在飛速發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題，小產(chǎn)權(quán)房，即深圳官方所稱的“違法建筑”便是歷史遺留與經(jīng)濟(jì)發(fā)展留下的問題之一。光明區(qū)、坪山區(qū)是兩個功能新區(qū)，常住人口近80萬，而戶籍人口僅為9.05萬。大量外來人口住房需求、商品房價格居高不下等原因，為小產(chǎn)權(quán)房的滋生提供了良機。另一方面，兩區(qū)保障性住房項目仍處于規(guī)劃和在建階段，已入住安居房占很小比例，規(guī)劃新增套數(shù)遠(yuǎn)不能滿足需求，住房保障程度明顯不足。
三、調(diào)研數(shù)據(jù)分析
1.受訪者的基本情況分析。小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化涉及到村集體、購買者、租戶等各方利益，而各利益主體的背景特征如收入、職業(yè)等與之密切相關(guān)，故本文從受訪者的收入、戶籍、學(xué)歷等方面進(jìn)行研究分析。在225份有效問卷中，男女比例為3∶2。受訪者的年齡結(jié)構(gòu)中，70后、80后占較大比例，是年齡構(gòu)成中的主要成分，為77.33%。戶籍組成中，非深圳戶口占82.67%，而深圳戶口僅占17.33%，大量的外來人口涌入深圳，蘊含著巨大的住房需求。學(xué)歷組成中，高中以上學(xué)歷占到64%，而初中及以下學(xué)歷較少，受訪者普遍是中等偏上水平，文化水平較高、掌握一定知識。家庭人口結(jié)構(gòu)中，普遍為3人及以上的家庭人口組成，所占比例達(dá)到92%。在家庭年總收入的組成結(jié)構(gòu)中，9萬及以下收入的家庭占62.66%，為絕大部分，而12萬及以上的家庭比例低于20%。此外，49.33%的受訪者居住在自家購置的小產(chǎn)權(quán)房中，并了解房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)；45.33%的受訪者租住在小產(chǎn)權(quán)房中，并有所了解。88%的受訪者為在職人員，包括企業(yè)員工、公務(wù)員、個體戶等。
2.住房基本情況分析。小產(chǎn)權(quán)房向保障性住房轉(zhuǎn)化必須有客觀的物質(zhì)條件，即房屋建筑質(zhì)量、配套設(shè)施等方面必須符合居住。（1）房屋的配套。第一內(nèi)部配套普遍不足。內(nèi)部配套中，細(xì)分為生活型配套和休閑型配套。在三種房屋類型、20個樓盤比較中，總體內(nèi)部配套差異不大，但休閑型配套少于生活型配套、散盤缺乏內(nèi)部配套，僅滿足基礎(chǔ)生活需要。第二外部配套較為完善。教育資源的配置上，20個樓盤周邊教育場所分布較均勻，與學(xué)校的距離普遍在700m內(nèi)。各樓盤周邊都配套有公交站/地鐵站，距離較近但線路數(shù)量差別較大。有9個樓盤的公交站線路少于等于3線，10個樓盤大于等于9線，1個樓盤小于等于5線。各樓盤外部配套較完善，其中成規(guī)模的小區(qū)配套的使用便利性優(yōu)于散盤，總體上外部配套比較平均。（2）房屋的質(zhì)量。在房屋建筑質(zhì)量上，本文從墻體開裂、墻灰剝落、管道破裂和線路設(shè)備故障、墻體漏水5個指標(biāo)進(jìn)行評價，其中前4個指標(biāo)差異較小，質(zhì)量相對較好；而墻體漏水指標(biāo)差異較大，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)達(dá)0.48。在總分倒數(shù)的樓盤中，幾乎都為散盤，其建筑質(zhì)量較差，大部分成規(guī)模小區(qū)的房屋質(zhì)量要高于散盤。（3）房屋的宜居程度。數(shù)據(jù)反映各樓盤朝向普遍較好，少數(shù)處于中等，成規(guī)模的小區(qū)安保級別較高，而散盤缺乏管理且設(shè)備不齊。物業(yè)管理的環(huán)境衛(wèi)生、車輛管理和設(shè)備維護(hù)三方面中，有3個小區(qū)型樓盤都較好，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)；有7個樓盤環(huán)境衛(wèi)生差、無車輛管理和設(shè)備維護(hù)處；而散盤普遍僅有公共服務(wù)或私人管理，管理質(zhì)量較差。各樓盤內(nèi)部配套差異小，滿足基本需要；外部配套上，較為齊全，交通、教育普遍方便，但小區(qū)型的民眾使用設(shè)施的便利性優(yōu)于散盤。各樓盤建筑質(zhì)量普遍過關(guān)，成規(guī)模小區(qū)比散盤更宜居。
3.受訪者對轉(zhuǎn)化的意見情況分析。（1）對產(chǎn)權(quán)風(fēng)險的了解和保障性住房認(rèn)識程度分析。第一受訪者對產(chǎn)權(quán)、風(fēng)險了解程度較高。占70.67%的購買者知道房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，對小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險有所了解，在這部分受訪者中，33.33%是知道風(fēng)險，52.00%是知道風(fēng)險但不詳細(xì)，存在較模糊的認(rèn)知。第二受訪者對保障性住房的認(rèn)識程度較高、認(rèn)識途徑多樣、期望不高?？傮w上，受訪者期望更多的是滿足基本生活所需的基礎(chǔ)設(shè)施如教育、公共交通等，而對帶有享受性質(zhì)的設(shè)施如健身設(shè)施、會所的要求不高。（2）影響受訪者對小產(chǎn)權(quán)房的處理傾向的因素分析。對于小產(chǎn)權(quán)房“屬于違規(guī)建筑，一律拆除”的僅有2.61%的人支持，即民眾普遍支持保留已建成的小產(chǎn)權(quán)房，其中支持轉(zhuǎn)為保障性住房比支持合法化的高出近8個百分點，民意基礎(chǔ)更大?？傮w上租戶、購買者對轉(zhuǎn)化的意愿都較強。但比較而言，業(yè)主對政策、產(chǎn)權(quán)了解與處理傾向影響弱。在一般認(rèn)識程度的受訪者中，有63%選擇將小產(chǎn)權(quán)房有條件轉(zhuǎn)為保障性住房，比例最高，較小產(chǎn)權(quán)房有條件合法化高出26個百分點；而認(rèn)識較全面的受訪者對有條件轉(zhuǎn)為保障性住房的意愿最低，占45.5%。了解程度對受訪者轉(zhuǎn)化的意愿影響不大。（3）受訪者對轉(zhuǎn)化方式的意見分析。對于不同的轉(zhuǎn)化方式，受訪者的可接受程度明顯不同?！鞍疵娣e補交一定的價款”是其首選，占37.27%；其次是“在一定年限內(nèi)不可以出租或出售”，占20.00%，這兩項占了逾半數(shù)比例。而其他方式較大地觸動了群體利益，不被認(rèn)可因此比例較小。受訪者普遍認(rèn)為轉(zhuǎn)化的首要條件是具備可靠的建筑質(zhì)量，所占比例達(dá)49.21%；除建筑質(zhì)量外，“良好的生活配套”和“良好的交通配套”，分別占22.22%和15.08%，也是最受重視的兩點，即“基礎(chǔ)性因素”。相比“進(jìn)一步享受性因素”如“良好的戶型設(shè)計”、“良好的內(nèi)部配套”等比例，受訪者需求更多為滿足基本生活的剛需，安全是第一考慮要素。
通過實地調(diào)研情況可以看出，小產(chǎn)權(quán)房總體質(zhì)量并不低劣，甚至部分要優(yōu)于政府規(guī)劃建設(shè)的保障房；而民眾在處理小產(chǎn)權(quán)房上，存在一定妥協(xié)但仍有抗?fàn)幰庾R，且民眾的收入、住房條件等因素對轉(zhuǎn)化的意愿影響最大；而租戶對兩房轉(zhuǎn)化意愿比較強烈。另一方面則是，雖官方明令禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣并明確其違法性，但民眾仍“鋌而走險”購買小產(chǎn)權(quán)房。這里的原因是多方面的：（1）小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)存在“潛行規(guī)”。深圳市小產(chǎn)權(quán)房建筑面積發(fā)展到占全市總建筑面積一半以上，雖有部門監(jiān)管不力的原因，但更多的是專業(yè)建筑施工技術(shù)的保障和利益的驅(qū)使。（2）民眾更多地以經(jīng)濟(jì)人的角色進(jìn)行思考。購買小產(chǎn)權(quán)房是違法的，但法不責(zé)眾，其違法成本低，從經(jīng)濟(jì)人的角度上看值得購買。（3）政策不明朗使民眾滋生轉(zhuǎn)正期望和投機意愿。深圳市官方從未承認(rèn)該市存在小產(chǎn)權(quán)房，而是存在違法建筑，這與主流輿論相背離。此外，部分媒體對政策頻繁解讀為小產(chǎn)權(quán)房或轉(zhuǎn)正，使得民眾抱有希望，增加了投機意愿；而政府舉措不清，對小產(chǎn)權(quán)房問題無正面回復(fù)，一定程度上誤導(dǎo)了民眾。（4）小產(chǎn)權(quán)房極富吸引力。在商品房價格高漲不下，社會保障體系覆蓋范圍、惠及群體較小的現(xiàn)實下，價格低廉、質(zhì)量日漸提高、配套齊全的小產(chǎn)權(quán)房對既無力負(fù)擔(dān)高房價，又無資格申請保障性住房的民眾存在極大吸引力。隨城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的完善，外部正面效益使得小產(chǎn)權(quán)房也在升值，顯現(xiàn)出的利潤空間也吸引了民眾的投資。
參考文獻(xiàn)：
[1]馬麗.深圳“小產(chǎn)權(quán)房”后遺癥[J].法人，2010，（10）：80-81.
[2]蘇勇，黃志勇.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的路徑選擇[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2011，（02）：29-33.
[3]張所地.管理決策論[M].北京：中國科學(xué)技術(shù)出版社，2005：157-159.
隨著年初“國八條”頒布，全國多個省市依據(jù)實際情況積極響應(yīng)落實，其中最為嚴(yán)厲的是住房限購令。然而，這一輪嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策使土地違法案件不斷增加，根據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度全國土地違法較去年同期增長3.7%，以小產(chǎn)權(quán)房居多，小產(chǎn)權(quán)房儼然有抬頭之勢。
一、小產(chǎn)權(quán)房概念特征與轉(zhuǎn)正
1.小產(chǎn)權(quán)房認(rèn)識
小產(chǎn)權(quán)房指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會私自制作發(fā)放的“房屋所有權(quán)證”的房，也被稱作“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”或“村產(chǎn)權(quán)房”。有些學(xué)者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)上沒有產(chǎn)權(quán)的房子[1]。它由集體經(jīng)濟(jì)組織在集體建設(shè)用地甚至農(nóng)用地上建造而成，除安置本村村民外，還低價出售給非本村居民。故小產(chǎn)權(quán)房最誘人也最明顯的特征是“價格低廉，”這也是人們越發(fā)關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的原因。價格低廉的根本原因是小產(chǎn)權(quán)房的“非合法性?！?/p>
2.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正
2009年深圳《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》被媒體解讀為“小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正、合法化?！眹敛砍吻鍖嵸|(zhì)并非如此，但轉(zhuǎn)正之說不斷傳開，讓很多小產(chǎn)權(quán)房購買者看到了希望[2]。
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正涉及多方利益。開發(fā)商反對小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，合法化對利益造成傷害。當(dāng)前低價小產(chǎn)權(quán)房與高價商品房已形成一定的競爭關(guān)系（價格競爭），而小產(chǎn)權(quán)房在價格上有明顯優(yōu)勢，且開發(fā)成本遠(yuǎn)低于商品房開發(fā)成本。不論價格還是成本，商品房開發(fā)商們堅決反對小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。購買了小產(chǎn)權(quán)房或在為購房苦惱的老百姓，對小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正持擁護(hù)態(tài)度。商品房價格之高使不少老百姓無法承受，限購令等房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺又給不少居民沉重打擊。中央政府對小產(chǎn)權(quán)房持打壓態(tài)度，而落實到地方尤其是村集體組織，則睜一只眼閉一只眼。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)給村集體帶來不少收入，加之政績考核機制不完善，地方更多對小產(chǎn)權(quán)房持縱容態(tài)度。
二、小產(chǎn)權(quán)房與限購令
2011年國務(wù)院下發(fā)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，對購房套數(shù)和條件限制，被稱為歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的。本地居民最多購置兩套房，非本地居民最多購置一套。不管是對本地或非本地購房者，還是房地產(chǎn)開發(fā)商，都是一記重拳。因此，北京、南京、深圳、廣州等地出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房熱銷場面。投資者為謀取利益，購買者高房價下選擇小產(chǎn)權(quán)房是暫時緩和。
據(jù)東方衛(wèi)報報道，以南京早期小產(chǎn)權(quán)房聚居地八卦洲為例，限購令出臺使部分曾期盼小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的居民不再希望轉(zhuǎn)正。由于小產(chǎn)權(quán)房不在限購商品房范圍內(nèi)，低價購買的小產(chǎn)權(quán)房可再出售或出租，所得價款成為購買商品房資金重要來源。限購令使房屋出租價格上升，小產(chǎn)權(quán)房價格不斷上升，有些大城市已萬元一平米。小產(chǎn)權(quán)房擁有者抓住高價時機賣給需要的居民，收入不菲。
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正聲音忽高忽低，而政府對小產(chǎn)權(quán)房處理也在尷尬處境，打擊力度較溫柔。很多居民抱著遲早要轉(zhuǎn)正或法不責(zé)眾心理，在限購令、高房價驅(qū)使下購買高風(fēng)險、無保障的小產(chǎn)權(quán)房。
三、限購令下小產(chǎn)權(quán)房出路
限購令出臺使外地居民把目光投向小產(chǎn)權(quán)房，給眾多官員、專家學(xué)者再次敲響警鐘。一味以“堵” 的方式去解決小產(chǎn)權(quán)房問題無法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，尋求合理方式解決小產(chǎn)權(quán)房問題是當(dāng)務(wù)之急[3]。目前處理方式更多傾向合法化。一方面小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量龐大，另一方面是市場經(jīng)濟(jì)和社會資源公平分配要求。
1.平抑房價
高房價是小產(chǎn)權(quán)房肆意擴張的主要原因之一，限購令出臺正是針對高房價。2003年房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，不管打壓還是鼓勵，房價一直走高。2010年國十條以及2011年國八條，都以遏制房價過快上漲為主要目的，并未以降低房價為主要目的，今年各省市制定房價上漲控制目標(biāo)正是體現(xiàn)。我國房價還有一個特點：在一段相對平穩(wěn)期后，會出現(xiàn)報復(fù)性反彈。小產(chǎn)權(quán)房主要優(yōu)勢是價格低，只占普通商品房房價的三四成。筆者認(rèn)為，平抑房價不是權(quán)益之計。
2.分類處理
根據(jù)國土部處理意見，一案一處理，對2007年12月30日前所建小產(chǎn)權(quán)房予以合法化，之后所建一律拆除，這考慮到小產(chǎn)權(quán)房遍地開花現(xiàn)實，也是保障中低收入家庭的處理方式。除在時間上限制，在用地上也有限制。不少專家認(rèn)為，對于在農(nóng)用地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，一律拆除，而在集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房依據(jù)建筑年限長短等酌情處理，允許補繳全部或部分土地出讓金、稅費等。
耕地紅線堅決不可動搖，對農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，觀點基本一致。集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，考慮其建房期以及年限，予以分別對待。堅決叫停新建小產(chǎn)權(quán)房。這種“具體情況，具體處理”的處理符合短期發(fā)展要求，但從長期來看，對解決中低收入家庭住房問題仍不完善。
3.小產(chǎn)權(quán)房“保障化”
目前越來越多專家學(xué)者探索小產(chǎn)權(quán)房與保障房建設(shè)并軌道路。朱健、郭松海認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生暴露出中國住房保障體系建設(shè)滯后。為保障中低階層人群基本住房需要，應(yīng)增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等保障性住房供給，建立和完善多層次住房保障體系，制止小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)一步擴大蔓延[4]。今年兩會，保障房建設(shè)成為熱議亮點，制定十二五規(guī)劃期內(nèi)3600萬套保障房建設(shè)目標(biāo)。小產(chǎn)權(quán)房購買者以中低收入人群為主，將數(shù)量龐大的小產(chǎn)權(quán)房納入保障房體系，既節(jié)約建房成本，又能彌補我國保障房建設(shè)缺失。新加坡完善的住房保障體系給我國提供了很好的借鑒。
從法理上說，小產(chǎn)權(quán)房建造和買賣似乎法律依據(jù)不足，并且大量占用耕地，不利于農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。但從實踐看，卻在客觀上緩解了大中城市人口的住房壓力，為緊張的城市住房保障解圍[5]。我國住房結(jié)構(gòu)失衡，保障性住
房缺口大，把小產(chǎn)權(quán)房納入保障房體系，加快保障房建設(shè)，可及時為中低收入者解決住房問題。
四、具體措施
筆者認(rèn)為，分類處理與小產(chǎn)權(quán)房“保障化”是符合現(xiàn)實與長遠(yuǎn)利益的行之有效之舉。把小產(chǎn)權(quán)房分門別類處理，不僅從時間、地類上區(qū)分，也從小產(chǎn)權(quán)房建筑面積、質(zhì)量和密度以及其規(guī)劃對當(dāng)?shù)爻鞘小⑥r(nóng)村發(fā)展的影響區(qū)分。以時間、地類為主要區(qū)分因素，2007年12月30日以后所建以及占用農(nóng)用地的小產(chǎn)權(quán)房堅決拆除，集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房視情況酌情補償購買者。符合時間、地類要求的小產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)建筑面積、建筑密度等分別處置。對于一些建筑面積、密度小、影響當(dāng)?shù)爻鞘?、農(nóng)村規(guī)劃的零星小產(chǎn)權(quán)房，予以拆除并以保障房屋補償。根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房所在地域及購買人群，將其分類收編為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、以及限價房這四種保障房。這將是惠及各方利益的舉措。
然而，要朝著正確方向?qū)嵤Q策，需要政府、開發(fā)商、百姓共同努力。過去十年房地產(chǎn)調(diào)控政策，國家制定初衷是好的，具體實施條例也可行，但在實施過程中卻一直走“S”型道路，走偏、糾正，實施一段時間開始背離方向。以2010年國十條為例，主要是加大供應(yīng)量，可到2011年，卻變?yōu)闇p少供應(yīng)。一些政策過度執(zhí)行，也會導(dǎo)致社會問題。以該次限購令為例，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房又認(rèn)貸，”那會不會由此引發(fā)假離婚現(xiàn)象增多？離婚是造成社會不安分的主要因素之一。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的處理，實施過程中要堅持走“直線，”以穩(wěn)定社會為主要方向。地方政府加大執(zhí)行力度落實，堅決貫徹中央精神，真正為社會、百姓謀福利。完善政績考核機制，以地方綠色GDP增長為主要度量標(biāo)準(zhǔn)。對非法開發(fā)要嚴(yán)厲打擊，鼓勵支持保障房建設(shè)，降低從事保障房建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例。
開發(fā)商在遵守國家相關(guān)法律情況下投資開發(fā)。樹立遵紀(jì)守法意識，秉著對老百姓負(fù)責(zé)態(tài)度，不讓老百姓陷入無保障生活。
百姓既是小產(chǎn)權(quán)房“收益者，”也是“受害者。”樹立堅決不買小產(chǎn)權(quán)房的觀念，從長遠(yuǎn)為自身權(quán)益保障考慮。其次，改變過去 “居者有其屋”觀念，變?yōu)椤熬诱哂衅渥?，”采取租房。目前新加坡?2%的國民居住在公屋內(nèi)，我們要與時俱進(jìn)，傳統(tǒng)觀念在如今不一定受用。
建立統(tǒng)一住房登記體系，對城鄉(xiāng)住房進(jìn)行統(tǒng)一管理[5]，完善相關(guān)法律體系，合理制定保障房申請標(biāo)準(zhǔn)，使真正需要住房的百姓有安身之所。加快人才公寓建設(shè)，解決大學(xué)畢業(yè)生住房問題。
簡言之，當(dāng)前形勢下，小產(chǎn)權(quán)房的最好出路在于完善保障性住房體系，解決中低收入群體住房問題，切斷小產(chǎn)權(quán)房購買源。
五、總結(jié)
限購令出臺再次摧熱小產(chǎn)權(quán)房，使不少居民面對高房價選擇購買價格低廉、沒有保障的小產(chǎn)權(quán)房。解決小產(chǎn)權(quán)房這一頑疾刻不容緩，否則“病入膏肓，”對房地產(chǎn)市場乃至整個社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成極為不利的影響。筆者認(rèn)為，結(jié)合“一案一處理”與“加快保障房建設(shè)”，將部分小產(chǎn)權(quán)房納入保障房體系，是一項合理的解決方案，符合新農(nóng)村建設(shè)、和諧社會發(fā)展要求。
參考文獻(xiàn)：
[1]易憲容.“小產(chǎn)權(quán)房”根本沒有產(chǎn)權(quán)[J].中華建設(shè)，2009，（8）..
[2]魏雅華.小產(chǎn)權(quán)房：剿滅還是招安？[J].經(jīng)濟(jì)縱橫，2009，（7）..
但如果完全把小產(chǎn)權(quán)政策的頻繁變化歸咎于城鄉(xiāng)建設(shè)部或行政機關(guān)的執(zhí)法活動，無疑是不甚公平的。我國法律法規(guī)其實從未公開承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的大門，行政機關(guān)作為法律的執(zhí)行者應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行法律，不能逾越法律規(guī)定承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的地位。在這個意義上，小產(chǎn)權(quán)房屋地位的不確定主要是立法而非執(zhí)法問題。當(dāng)然，行政執(zhí)法機關(guān)的執(zhí)法活動存在失誤，相關(guān)執(zhí)法活動時緊時松，讓人不知所從。嚴(yán)格地說，行政機關(guān)執(zhí)法只是實現(xiàn)法治的手段之一，即使行政機關(guān)沒有執(zhí)法，也絕不說明大家可以背離法律規(guī)定，私下進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易。然而，我們至今也沒有充分的理由說明小產(chǎn)權(quán)房在倫理上缺乏正當(dāng)性。
我國農(nóng)村土地大都屬于村民集體所有而不是國家所有。如果要求先完成對集體土地的征收，再由國家將土地出讓給開發(fā)商，這就意味著國家最終通過征收集體土地而得到利益。村民集體組織自愿將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商違反了法律規(guī)定，在倫理上卻又難以指責(zé)。法律規(guī)定與社會正當(dāng)性之間存在明顯的沖突，這才是降低執(zhí)法效果的根源。在法律沒有得到修改時，如果行政機關(guān)明確確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的法律地位，允許或者放任小產(chǎn)權(quán)房屋交易，這才是更可怕的問題。這就意味著，如果不修改法律，就幾乎沒有辦法根治小產(chǎn)權(quán)房屋的問題。
無論民眾如何評價，立法者在小產(chǎn)權(quán)房屋的轉(zhuǎn)正問題上始終猶豫不決。有的學(xué)者認(rèn)為，貿(mào)然轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房屋將帶來一系列難以估量的復(fù)雜社會問題，18億畝的耕地紅線政策將被突破，國家無法有效實施城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，還將失去出讓土地使用權(quán)帶來的巨大收益。有的學(xué)者更是提出，禁止小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正有助于維護(hù)農(nóng)民對自有住宅的所有權(quán)，初步解決了返鄉(xiāng)農(nóng)民居無定所問題，有效地對抗了金融危機帶來的沖擊，如此等等。然而，我們也不應(yīng)忽視相反的意見。
[2]清華大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)社會數(shù)據(jù)中心.清華大學(xué)城鎮(zhèn)化全國入戶調(diào)查數(shù)據(jù)[EB/OL].（2014-03-10）[2014-05-05]..
[5]謝學(xué)飛.小產(chǎn)權(quán)房困境之法律分析[J].中國審判，2010（1）.
[6]汪泉泓.我國小產(chǎn)權(quán)房法律問題研究[D].長沙：湖南大學(xué)，2008.
[7]何伯勛.小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定.深圳王志強律師主頁[EB/OL].（2014-03-14）[2014-05-05]..
[9]陳金華.對小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)相關(guān)糾紛增多原因的調(diào)查分析，參見河南省虞城縣人民法院網(wǎng)[EB/OL].（2014-03-18）[2014-
05-05]..
[11]新浪樂居.堅決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房[EB/OL].（2014-
03-19）[2014-05-05].http：//.cn/news/20
13-11-23/08173748449.shtml.
[12]李佳穗.試論小產(chǎn)權(quán)房的法律癥結(jié)與改革路徑[J].河北法學(xué)，2009（8）.
集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，該國有還是繼續(xù)集體所有？
集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市了，入市了以后，國有還是繼續(xù)集體所有？如果繼續(xù)集體所有，那么今后的城市用地就變成了二元結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)在城市土地是國有的一元結(jié)構(gòu)。將來集體建設(shè)用地入市，如果不改變土地的這種所有性質(zhì)，接下來城市用地又變成國有和農(nóng)村集體二元。如果政策制度規(guī)定只要入市就變成國有，先變?yōu)閲校€是先入市再變?yōu)閲?？變成這個問題了。
遠(yuǎn)郊地區(qū)經(jīng)營建設(shè)用地沒有入市變現(xiàn)的可能，但是它的建設(shè)用地要大量地限制出來。越遠(yuǎn)郊的農(nóng)民進(jìn)城愿望就越強烈，離開農(nóng)村的沖動越強烈。所以建設(shè)用地閑置速度越大，范圍越廣。城市化建設(shè)過程當(dāng)中，近郊農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，但是這點用地能夠滿足我們的城市化用地擴張的需要嗎？不能。怎么辦？近郊大量的農(nóng)用土地要城市化。現(xiàn)在理論上來講，近郊的農(nóng)業(yè)用地大規(guī)模成為城市用地，遠(yuǎn)郊大量農(nóng)村建設(shè)用地閑置下來，后者就有一個復(fù)墾變成耕地問題，怎么解決這個矛盾，要不要國家政策出臺？如果通過，農(nóng)村集體之間的這種空間和數(shù)量之間的這種置換可能實現(xiàn)嗎？必須通過國家層面、政府層面才能協(xié)調(diào)。
中圖分類號：DF521 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
一、“水岸江南”事件引發(fā)小產(chǎn)權(quán)房危機
2010年7月15日，國土部通報掛牌督辦違法案件情況。上半年，全國共發(fā)現(xiàn)本期發(fā)生的違法用地行為2.2萬件，涉及土地面積11.7萬畝，同比上升14.1%。其中，在第二季度被公開掛牌督辦的北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建小產(chǎn)權(quán)房，國土資源部已責(zé)令開發(fā)商停止對外銷售，對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除，責(zé)令退還對外出租待建土地，并落實了對相關(guān)責(zé)任人的黨紀(jì)、政紀(jì)處理和行政處罰 。
事實上，小產(chǎn)權(quán)房成為輿論的焦點，也是矛盾的必然。一方面是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的日漸催生；另一方面則是城市居民面對高房價“鋌而走險”，小產(chǎn)權(quán)房的前途究竟如何，一直讓人們猜測不斷。一種觀點認(rèn)為對于違法占有耕地建成的小產(chǎn)權(quán)房等情況惡劣的，極有可能施以嚴(yán)厲的處罰措施。對于絕大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主而言，小產(chǎn)權(quán)房終會轉(zhuǎn)正，只需假以時日 ；另一種觀點則堅決反對小產(chǎn)權(quán)房合法入市，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”一旦開閘，可能會打亂合理城鄉(xiāng)規(guī)劃，增加城市建設(shè)的成本和難度。極大沖擊房地產(chǎn)市場，影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，同時使侵占農(nóng)村耕地現(xiàn)象更加猖獗 。在兩種觀點的交鋒中，前一種觀點一直占據(jù)上風(fēng)。然而，隨著14部委高規(guī)格聯(lián)合調(diào)查引發(fā)的“水岸江南”事件的出現(xiàn)，在地下默默發(fā)展了十多年的小產(chǎn)權(quán)房再次被推到了輿論的風(fēng)口浪尖上，并引發(fā)了人們對于小產(chǎn)權(quán)房命運的擔(dān)憂。
二、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展成因與現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)房在各地以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義存在已久，發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢。即便無產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房也仍以燎原之勢，遍及全國，尤其在發(fā)達(dá)城市的產(chǎn)區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房市場異?；钴S。
據(jù)國土部門不完全統(tǒng)計，目前全國小產(chǎn)權(quán)房面積已達(dá)66億平方米 。一些機構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查顯示，珠三角地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量驚人，深圳這樣的城市小產(chǎn)權(quán)房（農(nóng)民房）占城市住房總面積的比重可能高達(dá)40%至50% 。在西安，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在城郊和城鄉(xiāng)結(jié)合部，許多小產(chǎn)權(quán)房都是以城中村改造的名義進(jìn)行，村委會拿出一部分土地，以城中村改造的名義和開發(fā)商合作建設(shè)或自己建設(shè)，在安置了本村村民之后將剩余房子拿出來銷售 。在南京，城郊的小產(chǎn)權(quán)房從2000年左右就出現(xiàn)了。2007年前后，市場上大約有將近200個小產(chǎn)權(quán)房項目，有的村組開發(fā)的項目現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)了幾萬人 。在天津，不僅近郊地區(qū)有小產(chǎn)權(quán)房在銷售，遠(yuǎn)郊地區(qū)也開始有所分布。由于其價格相比同地段商品房每平米至少低2 000元左右，吸引了不少購房者的目光。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，在天津，郊縣地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房銷量已經(jīng)占到整個市場的20% 。在珠三角，城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度相對較快，程度（水平）相對較高，由此直接促進(jìn)和造就了城郊和城中村的小產(chǎn)權(quán)房以規(guī)模化的方式不斷蔓延和拓展。在珠三角地區(qū)，農(nóng)民宅基地的出租甚至出售早已形成了一個龐大的灰色市場。
從以上數(shù)據(jù)不難看出，小產(chǎn)權(quán)房已不是一個區(qū)域性問題，而是一個全國性問題，其影響力已經(jīng)觸及國計民生，社會安定，必須謹(jǐn)慎對待，及時處理。然而，一刀切式的強行拆除，顯然不能從根本上解決問題，相反可能滋生更多的民生矛盾。因此，必須對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行有區(qū)別的性質(zhì)界定和政策處理。
三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革背景下的治理對策
由于小產(chǎn)權(quán)房問題直接牽扯到農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房購房人的利益，影響房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，更是社會和諧、社會主義新農(nóng)村建設(shè)以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展必須面對和解決的實際問題，因此必須盡快處理。目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革試點進(jìn)入一個新階段，與之相關(guān)的《土地管理法》也是修改在即，在此背景下，解決小產(chǎn)權(quán)房問題，可從宏觀政策法規(guī)和微觀具體措施兩方面尋求對策。
（一）宏觀政策方面。
1、深化征地制度改革，讓農(nóng)民共享土地增值利益。在現(xiàn)有的土地制度和法律框架沒有得到根本改變的情形下，可嘗試暫時建立一個有效的土地收益分享機制，讓政府、集體、土地開發(fā)商和失地農(nóng)民均能分享到城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的成果。具體措施是，對公益性項目用地（如城市綠地、水庫等），仍由國家統(tǒng)征后劃撥（無轉(zhuǎn)讓收入），但應(yīng)提高補償標(biāo)準(zhǔn)（由全體受益人或納稅人共同負(fù)擔(dān)補償費）；對商業(yè)性項目用地（如房地產(chǎn)開發(fā)等），允許集體土地逐步進(jìn)入一級市場，讓集體經(jīng)濟(jì)組織代表農(nóng)民作為市場主體一方，直接參與市場交易。
2、深化土地流轉(zhuǎn)改革，破除用地違法性。自20世紀(jì)90年代進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)改革試點以來，各地紛紛出臺政策，探索改革新模式，不少地方實際上已經(jīng)讓農(nóng)民的集體土地直接進(jìn)入到建設(shè)用地市場中。據(jù)報道 ，雖然法律仍然認(rèn)為屬于違法，但實際上，珠江三角洲集體所有的土地占所有建設(shè)用地的50%。尤其是廣東省人民政府在2005年6月23日，以省政府令的形式了《廣東省建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題管理辦法》，規(guī)定自2005年10月1日起，廣東省內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地可以直接進(jìn)入市場，并與國有土地同地、同價、同權(quán)；因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物可導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。這個方案徹底解決了“小產(chǎn)權(quán)”房交易的違法性，并取得了一定的成效。
3、改革農(nóng)戶宅基地制度，引入土地置換機制。目前農(nóng)村宅基地使用存在諸多問題：農(nóng)戶宅基地不能異地置換，選址往往局限于自然村或村民小組，導(dǎo)致村莊農(nóng)宅零星分散、雜亂無章；對“一戶一宅”折舊建新標(biāo)準(zhǔn)缺乏明確界定，導(dǎo)致老宅不拆新房亂建；農(nóng)民建在集體所有的宅基地上的住宅不發(fā)房地產(chǎn)證，不能自主買賣、抵押，變成不可交易的“死產(chǎn)”，一些已經(jīng)在城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商和安居樂業(yè)的農(nóng)民不肯放棄無償宅基地的權(quán)利，繼續(xù)在農(nóng)村建房，造成財產(chǎn)閑置和土地浪費。因此，可考慮學(xué)者馮媛媛的建議，即國家明確農(nóng)戶宅基地指標(biāo)可以在縣域范圍內(nèi)異地置換使用，即符合“一戶一宅”新建住宅條件的農(nóng)民，可以帶宅基地指標(biāo)到相關(guān)部門辦理異地建房手續(xù)，有條件的農(nóng)戶也可帶宅基地指標(biāo)到縣城或中心鎮(zhèn)換購一套經(jīng)濟(jì)適用房 。
有了上述政策支持，小產(chǎn)權(quán)房的土地來源就能得到一定程度的控制。一方面集體經(jīng)濟(jì)組織不會輕易為了蠅頭小利，與開發(fā)商進(jìn)行違規(guī)操作；另一方面，農(nóng)民對土地使用的監(jiān)督也會更加積極。最終，將使農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)與利用進(jìn)入一個良性循環(huán)。
（二）具體措施方面。
宏觀政策方面的調(diào)控是對“小產(chǎn)權(quán)房”問題釜底抽薪的徹底解決辦法，但是由于時效性差，起不到立竿見影的作用。而解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題卻刻不容緩，如果再繼續(xù)放任自流，不僅會嚴(yán)重擾亂我國經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定，還會加重人們法不責(zé)眾的心理，嚴(yán)重?fù)p害黨和政府的威信和執(zhí)政能力。所以，在宏觀調(diào)控政策出臺之前，必須先行政命令來澆滅“小產(chǎn)權(quán)房”蔓延的勢頭。
1、時間點的確定。
即應(yīng)該確立以某個日期為準(zhǔn)，當(dāng)即停止進(jìn)行有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)劃、建設(shè)和出售等所有一切活動。只有先劃定一個確定的時間，才能為今后合理的處理“小產(chǎn)權(quán)房”問題提供空間與時間的銜接，才能對分類處理“小產(chǎn)權(quán)房”問題提供有效而明確的界限。只有將“小產(chǎn)權(quán)房”問題由動態(tài)化為靜態(tài)，處理起來才能以靜制動。梳理小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展過程中的相關(guān)新聞可以發(fā)現(xiàn)，自2007年起，國家各部委開始加強對小產(chǎn)權(quán)房交易的監(jiān)管。2007年6月，原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險提示，提醒購房者以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定；2007年12月 國務(wù)院常務(wù)辦公會明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房；2008年7月國土部下發(fā)通知，要求盡快落實農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明；2009年9月國土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房；而在此次“水岸江南”事件中，國土部督查公告將2007年12月30日定為分界線，對尚未銷售的，和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除，此前銷售的已建成房屋，待全國小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺后一并處理。
由此，筆者認(rèn)為，該時間點的確定可以“水岸江南”事件中國土部督查公告為參考，確定為2007年12月30日，既有利于判定小產(chǎn)權(quán)房交易雙方的主觀狀態(tài)，又與類似案件的處理時限相統(tǒng)一，避免個案差異。
2、類型化視角下的區(qū)別處理。
首先，對于占用耕地和違反城鎮(zhèn)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，正在建設(shè)當(dāng)中的要予以拆除；建好未售的要予以沒收；建好已售且入住率較低的，要退還購房者全部房款后，予以沒收；建好已售且入住率較高的，應(yīng)向受益方收取土地補償金，并暫時予以保留，等待社會保障性住房到位后進(jìn)行集體搬遷；對于沒收的“小產(chǎn)權(quán)房”，進(jìn)行整改后可以暫時作為政策性租賃房或廉租房使用，其收益應(yīng)用于補貼失地農(nóng)民和該房的日常維護(hù)以及基礎(chǔ)設(shè)施的修建。
其次，對于未占用耕地但違反城鎮(zhèn)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，正在建設(shè)當(dāng)中的要予以拆除或沒收；對于建好的并嚴(yán)重影響城鎮(zhèn)規(guī)劃的房屋要堅決予以拆除，損失由原開發(fā)商和鄉(xiāng)、村政府共同承擔(dān)；建好未售對城鎮(zhèn)規(guī)劃影響不大的要予以處罰，并嚴(yán)禁其變相的銷售，但允許其進(jìn)行租賃經(jīng)營；建好已售且入住率較低還不符合建筑規(guī)范的，退還購房者全部房款后，予以整改，整改合格后，允許以租賃方式經(jīng)營，整改后仍不合格的，要強行拆除；建好已售且入住率較高還符合建筑規(guī)范的，退還購房者部分房款后，要以長期租賃方式來經(jīng)營，收益用于賠償城鎮(zhèn)規(guī)劃修改和改善“小產(chǎn)權(quán)房”周邊生活環(huán)境。
最后，對于既未占用耕地又沒有違反城鎮(zhèn)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，正在建設(shè)當(dāng)中的可以監(jiān)督其在符合建筑規(guī)范的前提下繼續(xù)施工并完工，嚴(yán)禁其進(jìn)行變相銷售，但允許其進(jìn)行租賃經(jīng)營；建好已售且符合建筑規(guī)范的，要退還居住者的全部購房款并允許以長期租賃方式來經(jīng)營，不得再對城鎮(zhèn)居民進(jìn)行變相的銷售。對于這類型“小產(chǎn)權(quán)房”，國家還可以根據(jù)實際情況對其進(jìn)行有計劃分類別按步驟的回收作為商品房或社會保障性住房，使其轉(zhuǎn)化為合法化住房。
基金項目：湖北工程學(xué)院2011年度科學(xué)研究項目（湖北省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新與政策研究）（r2011021）
（作者：湖北工程學(xué)院政治與法律學(xué)院副教授）
注釋：
趙瑩瑩.水岸江南小產(chǎn)權(quán)房被查處.北京晚報，2010-7-15
陽瑞雪.關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合理性與可行性的思考.商業(yè)時代，2008（28）
萬晶.小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”口子不宜開.中國證券報，2009-6-16
朱寧寧.購房人博弈政策預(yù)期 小產(chǎn)權(quán)房逼宮政府進(jìn)退維谷.法制網(wǎng)， 2009-08-05.
石志勇.有“產(chǎn)”無“權(quán)”，“小產(chǎn)權(quán)房”路在何方.新華網(wǎng)，2007-08-16，.
北京房山一位業(yè)主在電話里氣憤地對記者說：“這是偷襲行為!大產(chǎn)權(quán)房貴得離譜，只能買小產(chǎn)權(quán)房，這就如溺水的人抓住漂來的一塊浮木，眼見有活下去的可能。那是絕對不會撒手的!”
低價格，無疑是小產(chǎn)權(quán)房賣主的殺手锏，是小產(chǎn)權(quán)房破竹般增量的根本原因，從而讓那些買不起商品房又不符合入住廉租房、經(jīng)適房等條件的中低收入者實現(xiàn)“居者有其屋”的愿望。這些中低收入者，絕大多數(shù)是自嘲為“城市窮人”的白領(lǐng)，他們成了小產(chǎn)權(quán)房的核心購買力人群。
那么，目前全國小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量如何?
記者從央視報道時引用的非權(quán)威數(shù)據(jù)中查到，小產(chǎn)權(quán)房面積已達(dá)60多億平方米。專家稱，這是讓人忐忑的數(shù)據(jù)。
當(dāng)記者向業(yè)主們問及購買小產(chǎn)權(quán)房時有無考慮風(fēng)險時，多數(shù)業(yè)主都表示心知肚明，他們坦言：“一直懷著一種期待，希望有那么一天，政府能讓小產(chǎn)權(quán)房‘幸福轉(zhuǎn)正’。”對有可能要實行強拆或“一刀切”的解決方案，業(yè)主們無一例外表示反對，“那是對社會財富的一種浪費，絕不利于矛盾的化解”。
各條通往墓地的主干道路一如往常般擁堵，新奇的是，還增添了不少“小產(chǎn)權(quán)墓”的營銷人員攔路擋道。備受關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房尚待清理整頓，殊不知悄然出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)墓”又在農(nóng)村集體土地上滋生蔓延開來，成為土地違規(guī)的“新寵”。
究其原因，一是公墓數(shù)量有限，民政部在今年3 月28 日的“殯葬綠皮書”稱，目前全國人口每年死亡約800 萬，并還在隨著老齡化程度的提高呈逐年增長趨勢。按此死亡人口數(shù)量推算，從全國范圍來看，目前現(xiàn)有的墓穴只夠使用6 年。二是價格昂貴，坊間皆曰“死不起”。合法公墓的價格至少比“小產(chǎn)權(quán)墓”高出兩倍以上。
相反，“小產(chǎn)權(quán)墓”拿地成本非常低且回報率高。投資者往往只跟村里簽一紙協(xié)議就可以圈到幾十畝土地，進(jìn)而大肆牟利。河北一老農(nóng)言道，辛苦一年每畝純收益不過2000 元，而如果種“小產(chǎn)權(quán)墓”，一畝地的收益則在數(shù)十萬甚至上百萬元，一次性收入超過100 年的種地收益。
可見，“小產(chǎn)權(quán)墓”的滋生與蔓延條件可謂是得天獨厚，利潤豐厚是催生“小產(chǎn)權(quán)墓”違規(guī)亂象的首要原因。
在我們的接觸中，經(jīng)營者“打游擊”鉆空子偷偷售賣，記者問：“公墓經(jīng)過政府審批了么？”營銷人員爽快地回答：“說白了，這就是‘小產(chǎn)權(quán)墓’，但安全方面您盡管放心，包您經(jīng)濟(jì)適用。”網(wǎng)上大肆宣揚、暗中經(jīng)營，并拋出“墓地可以預(yù)訂”、“提前聯(lián)系還有優(yōu)惠”的噱頭來吸引客戶，而且還有豪華墓、家族墓等土豪套餐。賣者肆無忌憚，那買方呢？
似乎也是心照不宣，默契十足！因為他們知道“小產(chǎn)權(quán)墓”一旦形成氣候，處理起來將十分棘手。正如一位公墓管理人員所說，“只要規(guī)模大了，誰也管不了，有的公墓雖然說是小產(chǎn)權(quán)的，但是里面埋了好幾千甚至上萬人了，誰還能把墓地平了？”
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，雖然沒拿到政府許可，可既成事實面前，非法公墓可靠規(guī)模倒逼政府“轉(zhuǎn)正”。幾千個墓穴，就有幾千個家庭做支撐，即便不能“轉(zhuǎn)正”，只要逝者入土，死者為大，政府也無計可施。
因此，“小產(chǎn)權(quán)墓”屢禁屢現(xiàn)，違規(guī)熱銷的背后，既有開發(fā)者的瘋狂逐利與炒作，也有購買者的貪圖便宜與僥幸，或許還有監(jiān)管部門的失察乃至放縱。