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時間：2023-09-04 16:41:51
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
引言 房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目開發(fā)成敗負總責。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目控制管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個系統(tǒng)性管理模式。 開發(fā)工程項目管理實例概況：
項目實例，位于廣州市中心區(qū)，南臨中山四路，西接農(nóng)講所，東北部接多棟高層住宅，用地面積5400 m2，是一棟商住大樓，本工程總建筑面積23379m2，其中地下室3042m2。為單棟商住大樓，31層高。首層～2層為商場，首層高5.7m，3～6層為辦公層，裙樓高25.9 m ；7～31層為住宅，層高2.95m。建筑物總高度111.65m。外墻主要貼瓷質(zhì)釉面磚，裙樓外墻面干掛花崗巖，公共部分墻面貼800×800釉面磚，屋面采用膨脹珍珠巖隔熱砌塊，地下室及天面防水采用APP防水卷材。
兩層地下室、層高6.0m。設(shè)高低壓電房，生活水池、消防水池及泵房，空調(diào)機房，車庫，人防工程。
基礎(chǔ)采用沖鉆孔灌注樁，樁長約25m，樁徑為0.8m、1.0m、1.2m、1.4m、1.6m、1.8m五種尺寸。樁身砼C30。地下室底板厚度為400mm，側(cè)壁板厚度為350mm，砼采用C40砼。梁板采用C30砼?！?.000以上主體砼為C40、C30、C25、C20。
開發(fā)建設(shè)時間2006年10月――2010年11月
該開發(fā)項目實施的全過程中，項目管理工作自始至終貫穿其中，項目部力求通過貫徹落實建設(shè)總計劃，分階段計劃、工作任務實施方案細則來實現(xiàn)項目建設(shè)總目標和各階段目標管理任務。本開發(fā)工程項目管理基本可劃分為規(guī)劃管理，設(shè)計管理，實施管理三個階段。
1．房地產(chǎn)開發(fā)的項目規(guī)劃管理階段
1.1規(guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”，項目開發(fā)剛開始，千頭萬緒。這一階段的重點工作，就是確定建筑的規(guī)劃方案，此時一定要避免為趕時間而忽略了建筑規(guī)劃方案的謹慎取舍，因為建筑規(guī)劃方案在整個項目開發(fā)中具有極其重要的作用，關(guān)系到項目開發(fā)的成敗，所以必須認真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。
1.2規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應設(shè)計單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進度及目標進行控制和管理。
1．3房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進行管理。實施細則可具體依靠計算機輔助管理軟件，以求全面系統(tǒng)的指導管理任務落實完成。
1．4在規(guī)劃管理階段要做深做細全局控制計劃，項目管理人員在規(guī)劃管理階段就要深度介入，將工程建設(shè)計劃與營銷計劃、資金計劃相配合，以協(xié)同形成可行的項目計劃書。將全局控制計劃形成各層各單位各開發(fā)階段可操作的指導文件。
1．5在本開發(fā)項目實例中，項目建設(shè)實施前，各開發(fā)階段各專業(yè)已制訂了與總目標一致的相應工作計劃圖表，分解落實到專業(yè)負責人。其中重點工作：建筑的規(guī)劃方案的確認，根據(jù)項目地塊所處位置特點，確定以開發(fā)高級住宅為主，結(jié)合1―6層裙樓開發(fā)商業(yè)和辦公功能，最終取得了高于預期的住宅銷售價格，商業(yè)和辦公的出租率超九成的優(yōu)良收益目標。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)的項目設(shè)計管理階段設(shè)計理念的先進與否、建筑布局的適用效率、結(jié)構(gòu)設(shè)計的規(guī)范合理，對給水、排水、供熱、燃氣、電氣、電訊、智能化安防系統(tǒng)等統(tǒng)籌設(shè)計的好壞，都將直接影響工程管理目標的實現(xiàn)。為此，房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理應做好以下幾個方面的工作：2.1、注重對設(shè)計單位的選擇，切忌因過分強調(diào)節(jié)約設(shè)計費用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計實力的設(shè)計單位。一定要以《中華人民共和國招標投標法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等國家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位承擔設(shè)計任務。2.2、保持與設(shè)計人員的工作性溝通，隨時掌握設(shè)計的進度，及時解決設(shè)計中出現(xiàn)的，需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜，同時要把對于項目的設(shè)計要求、希望達到的目標等與主要設(shè)計人員進行及時溝通、探討。2.3、要督促設(shè)計單位嚴格執(zhí)行國家有關(guān)強制性技術(shù)標準注重提高工程的科技含量，并按要求進行施工圖審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以身作則，不要隨意自行變更已審查批準的施工圖設(shè)計文件，以杜絕工程隱患，確實需要改進圖紙時，必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。
2.4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的核心資源和能力主要是對房地產(chǎn)需求的預測和判斷、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對自己銷售的建筑產(chǎn)品本身的控制。設(shè)計階段初期，及時提供房地產(chǎn)市場的需求，對市場的發(fā)展趨勢有超前判斷分析，以引導設(shè)計的產(chǎn)品最大限度滿足市場需求，實現(xiàn)項目銷售的最大產(chǎn)出。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)的項目實施管理階段
房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理實施階段，開發(fā)企業(yè)應始終掌握工程開發(fā)進程的控制權(quán)開發(fā)企業(yè)必須對整個工程建設(shè)有全局的統(tǒng)籌，在整體的安全、質(zhì)量、進度、各專業(yè)之間的配合等方面，要有統(tǒng)籌和控制能力，要有具備相應經(jīng)驗的管理班子。項目的風險管理為第一要務，協(xié)調(diào)設(shè)計、施工、監(jiān)理單位各方力量，以實現(xiàn)工程安全，質(zhì)量，進度管理的全方位控制目標。3.1 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理 風險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：
3.1.1風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用。
3.2項目部的管理工作
3.2.1工程項目部代表開發(fā)企業(yè)對工程項目的建設(shè)進行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細部結(jié)構(gòu)設(shè)計的變更、報建等。
3.2.2開發(fā)項目實例中的措施，項目部根據(jù)設(shè)計圖紙文件和工程項目建設(shè)總計劃，提早介入招標工作，對合同合約中擬定的技術(shù)標準和驗收條件審查，做好入選承建單位的資格預審，防止不合格施工單位和材料設(shè)備進入本項目。為實現(xiàn)控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期的目標打前期基礎(chǔ)。
3.3.安全，質(zhì)量，進度管理對策3.3.1質(zhì)量和工期控制在房地產(chǎn)項目的施工管理中是極為重要的工作內(nèi)容。直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際，編制出切實可行的施工組織設(shè)計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。3.3.2整合發(fā)揮團隊的集成經(jīng)驗的作用
如果說對工程建設(shè)前期報建、竣工驗收等程序性工作的掌握，是在熟悉相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上的運用，那么對工程建設(shè)過程中，整體質(zhì)量和進度的控制，則是一種管理經(jīng)驗的體現(xiàn)。項目部配備相應經(jīng)驗專業(yè)技術(shù)管理人員，把個人做過某個項目的經(jīng)驗加以總結(jié)提升，合并為集成經(jīng)驗，運用于工程建設(shè)控制，做到分工協(xié)作，就可以有效的提升項目管理的效率。
3.3.3在項目實例中的措施；項目部要充分發(fā)揮委托監(jiān)理公司住場小組在“三控兩管一協(xié)調(diào)”的作用。其中對工期控制是建設(shè)單位現(xiàn)場代表最主要的工作任務，要始終掌握工程質(zhì)量和進度管理的控制權(quán)，在整體的質(zhì)量、進度、各專業(yè)之間的工作配合等方面進行有效的駕馭。具體實施中針對關(guān)鍵工序有效控制（前期土建：地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)，后期水電安裝，關(guān)鍵設(shè)備到貨時間，永久用電開通時間），嚴格審核有關(guān)施工組織設(shè)計方案，會同組織設(shè)計，監(jiān)理單位及時處置現(xiàn)場施工問題。
1、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀概述
當前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運用比較少，主要承擔設(shè)計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1 項目風險管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，即當政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風險。接著是環(huán)保風險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染、廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響所面臨的風險。金融風險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關(guān)注的風險，它涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務風險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
2、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施
2.1 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理
風險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：
①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，迫不得已的情況下，才能采用。因為采用風險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。
②風險轉(zhuǎn)移，所謂風險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關(guān)風險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>
2.2 全面完善項目成本管理
項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點。作為房地產(chǎn)工程，開發(fā)商應從開發(fā)成本的土地及拆遷費用、前期費用、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等方面做好全過程的管理。
2.3 項目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項目建設(shè)管理涉及了多種學科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入。因此對開發(fā)企業(yè)應注意項目管理團隊的建設(shè)，其素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎(chǔ)。
在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和施工實踐中，我們體會到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新的形勢下，必須正確處理好二個方面的要求：
一是房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭愈演愈烈，市場激烈競爭的外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場經(jīng)濟的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。要在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)達到生產(chǎn)諸要素合理科學的配置，運用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進步以達到最大的經(jīng)濟效益。
二是在房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，對施工企業(yè)內(nèi)部推行項目承包制。作為一個集房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和施工于一體的企業(yè)，施工項目也是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟效益的基點。我們在對每一個開發(fā)項目的施工推行承包經(jīng)營責任制后，從基數(shù)的確定，指標的制定，到實施落實，最終效益的考核，方法的采用是實現(xiàn)承包經(jīng)營責任制一個非常重要的手段。根據(jù)項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟效益，成了項目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場經(jīng)濟之中，經(jīng)濟運行規(guī)律將無情地檢驗企業(yè)對現(xiàn)代科學管理方法的運用，是企業(yè)在競爭中的很大的成敗因素?？梢赃@樣說，在知識爆炸的時代，現(xiàn)代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。
3、正確選用“方法”，還需管理的保證
由于施工項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于施工企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環(huán)境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進行項目目標成本管理中，不能簡單地對產(chǎn)量、成本、利潤三者的依存關(guān)系，應用數(shù)字模式，預測一個目標值，而且，還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制??信息反饋??總結(jié)考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經(jīng)濟效益的提高。
4、抓好動態(tài)管理，堅持運用科學的管理方法
需要不等于存在。只有認真抓動態(tài)過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現(xiàn)實存在。如網(wǎng)絡(luò)計劃在施工管理中很實用，編制一個網(wǎng)絡(luò)計劃并不很難，但要堅持運用這一網(wǎng)絡(luò)計劃卻不容易。由于計劃執(zhí)行過程是復雜的動態(tài)過程，又受到各種復雜多變因素的影響，在施工計劃實施中經(jīng)常會與原計劃有出入，出現(xiàn)與實際進度不是提前就是拖后時，克服“網(wǎng)絡(luò)易破，畫了無用”的思想，堅持對網(wǎng)絡(luò)計劃執(zhí)行過程進行跟蹤和控制，及時調(diào)整、反復運用取得實際效果。
5、用好“方法”，必須抓基礎(chǔ)管理
在實施現(xiàn)代化管理過程中，離不開基礎(chǔ)管理，如計量管理，監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計報表、信息管理等。無論運用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息，如果沒有正確的計量技術(shù)和監(jiān)測手段，沒有詳盡全面的統(tǒng)計報表、沒有及時有效的各類信息的反饋，再好的現(xiàn)代化管理方法也不能發(fā)揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理，積累更多、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)，使“方法”在施工項目中發(fā)揮更大的作用。
6、提高項目管理人員素質(zhì)，科學實施項目管理
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
項目管理是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好了前期準備工作后，例如土地勘察、規(guī)劃設(shè)計、用戶搬遷等等，就要開始聘請專業(yè)施工隊伍進入施工現(xiàn)場進行項目建設(shè)。根據(jù)預先制訂的計劃有效地、合理地對工程建設(shè)進行管理，最終保證工程按時、按量、按質(zhì)的完成。房地產(chǎn)開發(fā)工程是一個非常復雜而且變化多端的系統(tǒng)工程，因此，必須將各個環(huán)節(jié)結(jié)合起來，協(xié)調(diào)發(fā)展，才能使房地產(chǎn)企業(yè)同時獲得可觀的經(jīng)濟效益和社會效益?？梢?，項目管理對房地產(chǎn)開發(fā)工程來說至關(guān)重要，所以，探究房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的問題與建議就顯得十分必要了。
房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的問題
（一）房地產(chǎn)項目開發(fā)前期調(diào)研不足
房地產(chǎn)在項目開發(fā)時應該充分做好前期準備工作，然而，現(xiàn)在很多開發(fā)單位，并沒有認真做好這項工作，而是在粗略的了解了項目開發(fā)的前提下，就開始了項目建設(shè)工作。為了加快工程進度，盲目而草率的開工，這就對后面工作的進行帶來了很多困擾，由于前期的準備工作沒做好，那么在后面工作開展中就難免會出現(xiàn)設(shè)計依據(jù)不足等問題，不僅對后期施工不利，而且竣工后對入住居民也會帶來一些不便。事實上，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開始之前，應該做好前期調(diào)研論證和規(guī)劃設(shè)計評審。而不是一拿到地就開始開工建設(shè)，這樣就能適當?shù)谋苊獬霈F(xiàn)戶型單一、結(jié)構(gòu)設(shè)計不夠合理，公攤過大等問題，有利于土地和資本的流通和優(yōu)化配置。
設(shè)計委托及評審不夠規(guī)范
當前，由于對設(shè)計單位的要求不規(guī)范，對設(shè)計單位發(fā)出的“設(shè)計任務委托書”要求不細致、不明確，有的甚至沒有“設(shè)計任務委托書”；和設(shè)計單位沒有緊密聯(lián)系，協(xié)調(diào)配合，使得在方案設(shè)計和施工圖設(shè)計，尤其是結(jié)構(gòu)設(shè)計上出現(xiàn)很多問題，導致在施工過程中經(jīng)常變更圖紙，造成了成本上的浪費，管理上的混亂。加之工程設(shè)計的建立制度本來不夠完善，許多開發(fā)單位就忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性，這種業(yè)務管理上的缺失，使得開發(fā)單位缺乏有效的制度保證和規(guī)范運行。
管理體制不健全
當前我國房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，對項目管理還沒有一個深入透徹的理解，所以就出現(xiàn)了很多的企業(yè)在執(zhí)行過程中照搬照抄項目管理的模式，沒有結(jié)合本企業(yè)的自身特點，沒有從企業(yè)的實際需求出發(fā)，使得項目管理發(fā)揮不了它強大的作用，造成了浪費。目前房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理體制存在著一些問題，還有待完善。例如，有些房地產(chǎn)企業(yè)不重視規(guī)劃建設(shè)程序的相關(guān)規(guī)定，為了盡早竣工，經(jīng)常在政府建設(shè)主管部門還沒有辦完相關(guān)手續(xù)和查勘現(xiàn)場與交底之前就開始施工。也有部分企業(yè)鉆制度的空子，將規(guī)劃審批手續(xù)辦下來之后，但是并沒有得到相關(guān)部門的施工許可，就開始施工，這樣很容易在施工過程中受到停工和經(jīng)濟處罰，使房地產(chǎn)企業(yè)遭受損失。這些制度上的漏洞將會影響工程的順利開展，嚴重時還會造成不良社會影響。體制問題還表現(xiàn)在事前管理與事中管理中出現(xiàn)了脫節(jié)，那么也就說明在進度和成本方面也容易失控，使得實際結(jié)果與預期目標出現(xiàn)了很大的偏離。
（四）售后服務不到位
目前有很多房地產(chǎn)開發(fā)單位錯誤的認為工程竣工的驗收就意味著“收工”。因此，在驗收這個環(huán)節(jié)上并沒有做到足夠嚴格，以至于在工程完工驗收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況，導致出現(xiàn)不能辦理相關(guān)的驗收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購買時不僅重視房子的質(zhì)量和舒適，更加重視售后的服務和配套設(shè)施，但我國很多中小房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，品牌和售后服務意識較差，忽視了售后維修服務。除此之外，有些房地產(chǎn)企業(yè)還缺乏信用，對于之前承諾好的配套設(shè)施，也沒有兌現(xiàn)，甚至在房屋質(zhì)量上還存在偷工減料的問題，這就容易造成住戶和開發(fā)商之間的沖突和矛盾，不利于房屋銷售，也不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
加強和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理的建議
（一）加強項目開發(fā)的前期規(guī)劃管理
針對我國房地產(chǎn)項目開發(fā)前期調(diào)研不足的問題，現(xiàn)提出以下改進建議：全面優(yōu)化項目管理，加強前期管理，包括規(guī)劃方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。在項目開發(fā)前要充分做好市場調(diào)查工作，冷靜的分析投資決策，盡量降低市場風險。在設(shè)計階段，要重視和規(guī)范設(shè)計，以市場需求為出發(fā)點，綜合性能、經(jīng)濟、生態(tài)、安全等多角度考慮設(shè)計，做到各方面利益的平衡與協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)不停的變更和超額設(shè)計所造成的巨大浪費。一方面，要結(jié)合實際，遵循預算施工設(shè)計圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強與設(shè)計單位的溝通，力求做到全面準確，不漏項，不超限，將意外風險控制在預期之內(nèi)。
加強項目施工中的管理
施工管理涉及的內(nèi)容多，時間長，影響大，直接影響到工程管理目標的實現(xiàn)。施工管理的關(guān)鍵之處要以國家相關(guān)法律法規(guī)與國家建筑質(zhì)量管理中心的規(guī)定為原則，嚴格遵守相關(guān)法律法規(guī)，對工程的安全、造價、質(zhì)量、工期進行嚴格控制。
1.加強施工合同管理
施工合同是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)共同簽訂的能夠互相約束的合同，同時也是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)對項目施工實施管理的主要法律依據(jù)。因此，制定施工合同是施工管理的首要任務，國家針對施工合同的管理也提出了一些標準，各開發(fā)單位一定要遵循國家規(guī)定并結(jié)合企業(yè)和項目實際情況來制定和執(zhí)行。此外，開發(fā)單位還應該根據(jù)項目的實際情況，對安全文明施工、工程材料供應、工程工期、工程質(zhì)量獎罰以及工程驗收交付做出明確的規(guī)定，從而提高施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程項目開發(fā)能順利進行。
2.施工質(zhì)量的控制
施工質(zhì)量的控制是整個施工管理中最為關(guān)鍵和重要的工作，如果說一個項目連施工質(zhì)量都無法得到保證，那么就更不用說其他的方面了。這是工程項目的基礎(chǔ)，因此對這個基礎(chǔ)的控制，當然就更加嚴格了。在項目施工過程中，相關(guān)管理人員一定要對施工質(zhì)量進行嚴格的控制，要制定科學完善的現(xiàn)場管理制度、安排齊全稱職的管理人員來監(jiān)督和控制。具體任務是：第一，管理制度的制定和執(zhí)行，主要是要求管理人員嚴格依據(jù)管理制度的相關(guān)規(guī)定對工程實施進行管理和監(jiān)督，尤其是重點部分與關(guān)鍵工序，要根據(jù)國家技術(shù)標準來進行檢驗。要等驗收合格后，才能進行下一個環(huán)節(jié)。第二，嚴格監(jiān)督施工企業(yè)，最大限度保障施工質(zhì)量，培養(yǎng)施工中自我質(zhì)量控制意識。及時發(fā)現(xiàn)施工企業(yè)在施工過程中可能出現(xiàn)的技術(shù)難題并進行解決，保障技術(shù)方面的質(zhì)量。第三，重視材料管理。設(shè)計要求與合同約定中明確提出的內(nèi)容需要嚴格執(zhí)行，做好市場調(diào)查，掌握市場材料的最新信息。依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，通過招標環(huán)節(jié)力求選擇信譽好、質(zhì)量高以及價格合理的材料商進行合作。
3.控制工期
控制工期在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的地位不可忽視，不僅關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的利益，也關(guān)系到廣大用戶的利益，這是一個利益連環(huán)。因此，要掌握實際情況監(jiān)督施工單位，再制訂切實可行的進度計劃與組織設(shè)計。每一個環(huán)節(jié)控制上，要結(jié)合監(jiān)理人員對施工單位的細節(jié)檢查。若是有偏差，要及時分析出現(xiàn)偏差的原因，并監(jiān)督施工單位進行及時的補救，保障施工項目按時完成。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是一項復雜的系統(tǒng)工程，要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理，就必須在項目規(guī)劃前做好前期準備工作，并不斷完善管理制度和機制，加強對施工階段的控制，包括成本控制、工期控制、質(zhì)量控制等，同時還要加強售后服務。只有著眼于存在的問題，用發(fā)展的角度來看待問題，才能有效的加強和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，最終促進社會和國民經(jīng)濟的發(fā)展。
參考文獻：
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房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)是系統(tǒng)化的復雜工程，具有風險多、投資金額大和開發(fā)周期長的特點。應該將建筑工程的項目管理劃分為項目實施、項目設(shè)計和項目策劃等階段。項目開發(fā)商是管理的主體，能夠?qū)φ麄€建設(shè)項目的策劃和驗收工作進行組織、實施，并對整個項目負責。本文對房地產(chǎn)項目管理之中平衡協(xié)調(diào)銜接問題進行闡述。
1 房地產(chǎn)工程項目開發(fā)管理
開發(fā)管理指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了工程項目的順利完成，對企業(yè)的后勤部門、銷售、工程、財務和人事進行管理和組織，同時也是企業(yè)為了實現(xiàn)物業(yè)管理、施工管理和規(guī)劃管理而實行的經(jīng)營模式。
項目工程開發(fā)商的代表是工程部門，能夠?qū)椖窟M行管理，包括報建、變更細部結(jié)構(gòu)設(shè)計、合同管理、施工進度控制、施工質(zhì)量控制、確定施工企業(yè)、協(xié)調(diào)施工企業(yè)、物料的庫存、物料的采購等。財務部門負責管理企業(yè)的資金，對企業(yè)的經(jīng)營成果和財務狀況以定期報表的形式進行顯示，主要有三個方面的工作內(nèi)容：項目工程的財務計劃、發(fā)放施工企業(yè)的工程款和企業(yè)自身的行政費用。銷售部門的工作是負責賣出企業(yè)建設(shè)的產(chǎn)品，在工作過程中，涉及以下幾個方面的內(nèi)容：選擇促銷方式、制定銷售價格、建立銷售渠道等。企業(yè)人事部門應該不斷優(yōu)化項目相關(guān)人員的工作、管理人員資料，建立完善的激勵體系和績效考核。后勤部門為工程建設(shè)的生活提供保障。
2 房地產(chǎn)工程項目的規(guī)劃管理
房地產(chǎn)工程項目的設(shè)計可以分成兩個主要的階段，分別是設(shè)計施工圖階段和設(shè)計方案階段，最終形成了施工圖的藍圖和方案的報建文本。規(guī)劃管理指的是管理設(shè)計規(guī)劃的過程，開發(fā)企業(yè)將樓盤的設(shè)計和規(guī)劃托付給相關(guān)的單位來完成，對設(shè)計規(guī)劃的目標、進度和成本進行管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)可以采用或者建立完善的管理系統(tǒng)對設(shè)計規(guī)劃進行管理，使用相應的設(shè)計規(guī)劃軟件和管理軟件，從兩個相對獨立的方向進行管理，即從“設(shè)計”和“管理”兩個方面，對專業(yè)化的軟件進行使用。計劃階段是在報建文本中產(chǎn)生的，由于事先已經(jīng)確立了方案，工作的流程相對有序、簡單，因此在這個階段應該首先進行項目知識積累、資源管理、質(zhì)量控制和執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)。對組織結(jié)構(gòu)的執(zhí)行相對單一，相關(guān)人員包括：設(shè)計總監(jiān)、項目工程經(jīng)理、建筑人員、結(jié)構(gòu)人員、設(shè)備人員和概算人員，最終形成一個完善的矩陣管理模式。管理流程十分簡單，主要包括：委托設(shè)計、制定技術(shù)措施、過程質(zhì)量、進度控制、技術(shù)交底、成果報建、成果審查。
3 房地產(chǎn)工程項目的施工管理
施工管理指的是對施工建設(shè)進行管理。房地產(chǎn)企業(yè)通過工程管理部門對施工負責，整體工程的承包模式和管理模式應該針對企業(yè)的實際情況和項目的特點進行指定。常規(guī)的承包、發(fā)包模式主要有：分別發(fā)包、施工總承包的管理模式等。我國的項目施工建設(shè)一般使用上述兩種方式進行，將工程發(fā)包給相關(guān)的施工單位進行，針對不同的市政管線、建筑設(shè)備、綠化、建筑結(jié)構(gòu)等建筑項目的特征，發(fā)包給相關(guān)的施工單位進行。在一些大型的項目或者高檔樓盤之中，可以使用項目總承包模式進行管理，對整個項目的管理和組織負責，MC單位不直接參與到工程的施工中，然后再進行分包和招標，使用這種管理模式能夠提高施工的速度和進度，按照一定的比例對費用進行提取，使用快速路徑的組織生產(chǎn)方式，對施工進行管理，直接對施工進行指揮，對設(shè)計活動產(chǎn)生影響，它和開發(fā)商建立合同，使施工和設(shè)計相聯(lián)系，最大程度的保證工程項目的順利實施。
4 房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)管理、規(guī)劃管理和施工管理三者的協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理主要包括施工管理、規(guī)劃管理和開發(fā)管理，應該不斷協(xié)調(diào)、發(fā)展這三者之間的關(guān)系，實現(xiàn)三者之間的合作和促進，提高企業(yè)的競爭能力。不斷提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，對勞動成本、時間氣候、施工設(shè)備和場地大小等因素進行考慮，對設(shè)計的相關(guān)內(nèi)容進行探討、改進和分析。開發(fā)商和施工單位應該及時和設(shè)計單位進行協(xié)調(diào)、溝通，使規(guī)劃設(shè)計和竣工后的成果相一致。因此，設(shè)計的精準施工應該滿足以下幾個條件。
首先，應該取得開發(fā)企業(yè)的大力支持。房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資者，應該重視對設(shè)計和施工性的研究，在進行設(shè)計的初始階段對施工的相關(guān)人員、施工人員和設(shè)計人員進行全盤的考慮，定期召開會議探討人員的協(xié)調(diào)工作，使用高效的討論和交流溝通，配合專業(yè)化、系統(tǒng)化和集成化的手段完成項目工程。
第二，盡早實施可施工性研究。在項目工程實施的初期，決策花費的成本較少，但是卻可以對成本產(chǎn)生很大的影響。對可施工性的研究可以對工程的造價產(chǎn)生影響，使物業(yè)管理階段、施工階段、設(shè)計階段和規(guī)劃階段的造價明顯減少，經(jīng)濟效益和社會效益不斷增多。但是在設(shè)計說明和施工圖紙?zhí)峤恢?，對決策進行更改十分困難，因此，施工單位和開發(fā)企業(yè)應該盡快參與到可施工性研究之中。
第三，保證研究能夠持續(xù)開展。對可施工性的研究應該在整個項目實施的過程中進行，使相關(guān)人員的經(jīng)驗和知識充分的發(fā)揮出來，將設(shè)計研究和可施工性研究相結(jié)合，成為項目總體規(guī)劃中的一部分。使用知識管理的方式，通過總結(jié)和計劃，對研究中的教訓和經(jīng)驗進行升華和記錄，將業(yè)務之中零散的知識進行整合，使之成為系統(tǒng)化的知識體系，最終使知識成為可再生資源，實現(xiàn)知識的循環(huán)利用和共享。
為了與工程項目融資規(guī)模增大和風險分散等發(fā)展方向相適應，工程項目管理不斷產(chǎn)生信息化、集成化和國籍化的發(fā)展趨勢。在組織方面，使用專業(yè)的管理公司對業(yè)主進行代表，加強集成化管理的水平。隨著經(jīng)濟發(fā)展的全球化趨勢和我國社會主義經(jīng)濟的不斷發(fā)展，海外經(jīng)營和海外投資的項目不斷增多。同時，隨著知識經(jīng)濟時代和網(wǎng)絡(luò)時代的不斷發(fā)展，信息化的項目管理已經(jīng)成為了眾人關(guān)注的焦點。應該重視協(xié)調(diào)進度、造價和質(zhì)量三者之間的關(guān)系，針對項目工程的不同特點，選擇相應的管理方式。因為工程項目在每個階段都有不同的任務和實施主體，因此產(chǎn)生類型各異的項目管理。同時，還應該對項目管理進行明確的分類，提高企業(yè)的管理水平，將承包責任制落實到實處，提高成本管理水平，對招標方式進行完善，聘請專業(yè)的管理人員進行管理，不斷使施工人員的水平得到提高。在項目工程中，應該完善約束、監(jiān)督、競爭和激勵等機制，不斷對資源進行優(yōu)化配置，提高信息化建設(shè)的水平，使施工不斷向文明、安全的方向發(fā)展。
5 結(jié)語
總之，隨著社會的不斷發(fā)展，項目工程的管理面臨著新的挑戰(zhàn)和困難，應該使用先進的管理體系，提高管理手段的科學性和系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該將現(xiàn)代管理理念、房地產(chǎn)需求和對市場的把握相結(jié)合，使用現(xiàn)代化的施工技術(shù)和創(chuàng)新的管理模式，在經(jīng)營的過程中提高顧客的滿意程度，在物業(yè)管理、施工建設(shè)、開發(fā)運營、設(shè)計規(guī)劃等方面堅持控制質(zhì)量、控制進度和控制成本的原則，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理進行改善，提高管理水平，提供讓顧客滿意的服務和產(chǎn)品。
參考文獻：
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
前言
文章簡述了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的作用和意義 ，并對管理過程中存在的難點問題進行了介紹分析，通過分析，結(jié)合自身的實踐經(jīng)驗和相關(guān)知識，對房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理難點的解決措施進行了探討。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的作用和意義
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能減小項目風險
房地產(chǎn)的項目方案開發(fā)階段對項目風險能產(chǎn)生相應的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設(shè)計公司則能充分保證房地產(chǎn)項目的設(shè)計和實施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計開發(fā)房地產(chǎn)項目之時加強對開發(fā)項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產(chǎn)項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能促進建筑項目的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理能對建筑項目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質(zhì)量。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理和促進實現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計和管理模式，充分實現(xiàn)項目管理設(shè)計對整個建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目對后續(xù)工作的促進和基礎(chǔ)性作用。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能優(yōu)化建筑項目的成本管理
房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理能實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)的整體控制和管理，實際上為房地產(chǎn)項目的管理建立了一個基礎(chǔ)的管理平臺。項目的開發(fā)設(shè)計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項目都必須依靠工程項目的設(shè)計。項目的設(shè)計與項目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項目。
三、房地產(chǎn)工程管理原則分析
1.科學合理原則。應當根據(jù)項目任務和具體施工環(huán)境，采用合理的操作方法和作業(yè)流程，科學合理地進行施工現(xiàn)場的各項工作，對施工現(xiàn)場的各項資源做到合理有效的利用，充分發(fā)揮施工人員和管理人員的工作能力，實現(xiàn)科學化現(xiàn)場管理。
2.經(jīng)濟效益原則。房地產(chǎn)現(xiàn)場管理工作中，不可以只重視施工進度和項目質(zhì)量而忽視項目成本和市場，要克服這種單純的生產(chǎn)觀以及進度觀。需要努力打造精品工程，在保證質(zhì)量的同時努力降低成本，并要積極拓展市場，對于生產(chǎn)經(jīng)營的各種要素，應當精打細算，努力做到以最少的投入獲取最多的產(chǎn)出，盡力避免不必要的浪費以及任何不合理的開支。
3.標準化規(guī)范化原則。標準化管理和規(guī)范化管理，能大大減低房地產(chǎn)現(xiàn)場管理難度，施工現(xiàn)場的諸要素管理都應當做到有章可循、分工明確，克服主觀隨意性，才能有效協(xié)調(diào)地進行施工生產(chǎn)活動，從根本上提高施工現(xiàn)場的工作效率，實現(xiàn)良好的管理效益，建立科學規(guī)范的現(xiàn)場作業(yè)秩序。
四、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀
1.項目風險管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，即當政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風險。接著是環(huán)保風險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染、廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響所面臨的風險。金融風險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關(guān)注的風險，它涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務風險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)破產(chǎn)。
2.項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
3、物業(yè)和售后服務不到位，矛盾沖突隱患較為嚴重房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購買時往往非常注重后期的維修和配套設(shè)施的齊備， 但我國許多房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，品牌和售后服務意識較差，對于已經(jīng)交房的商品房屋而言，如出現(xiàn)質(zhì)量等其他問題，存在售后維修不及時，此外，對于一些事前承諾的基礎(chǔ)設(shè)施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項目管理整體效益的發(fā)揮和積聚。
4.房地產(chǎn)項目開發(fā)前期調(diào)研不足，缺乏可行性研究
當前，我國房地產(chǎn)項目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調(diào)研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對其進行技術(shù)、經(jīng)濟方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，致使后期出現(xiàn)了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。
5.管理體制不健全，致使進度和成本偏離預期目標
我國房地產(chǎn)項目在進行開發(fā)時，對項目管理的理解不夠深入，從而在運用過程中雖然照搬項目管理的模式，但是對項目管理的具體細節(jié)研究不夠深入，尤其是項目管理的體制普通存在著不夠完善的問題，這就在事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)，自然在進度和成本方面也就容易失控，與預期目標出現(xiàn)了很大的偏離。
6.物業(yè)和售后服務不到位，矛盾沖突隱患較為嚴重
房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購買時往往非常注重后期的維修和配套設(shè)施的齊備，但我國許多房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，品牌和售后服務意識較差，對于已經(jīng)交房的商品房屋而言，如出現(xiàn)質(zhì)量等其他問題，存在售后維修不及時，此外，對于一些事前承諾的基礎(chǔ)設(shè)施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項目管理整體效益的發(fā)揮和積聚。
7.設(shè)計監(jiān)理制度不夠規(guī)范，制約著行業(yè)規(guī)范化運行當前，設(shè)計單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問題，使得大量設(shè)計問題在施工中頻繁出現(xiàn)，許多施工單位變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多，這既造成了成本上的浪費，也造成了管理上的混亂，加之工程設(shè)計的建立制度本來不夠完善，許多施工單位就忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性，這種監(jiān)理上的缺失，使得施工單位缺乏有效的制度保證和規(guī)范運行。
8.開發(fā)商質(zhì)量意識不強
開發(fā)商總體質(zhì)量意識不強房地產(chǎn)開發(fā)普遍存在偏重施工質(zhì)量監(jiān)督，忽視策劃和設(shè)計階段質(zhì)量監(jiān)督；偏重土建質(zhì)量，忽視功能和配套設(shè)施及設(shè)備的質(zhì)量；偏重表面質(zhì)量，忽視隱蔽質(zhì)量；偏重施工階段的現(xiàn)場質(zhì)量管理，忽視工序進行前準備工作管理；偏重個體計劃質(zhì)量及施工進度，忽視整體效率。作為民用建筑建設(shè)主體，開發(fā)商的行為在相當程度上影響房屋質(zhì)量。開發(fā)商常常受經(jīng)濟利益驅(qū)動，一味壓低造價，導致施工方出于成本的考慮，采用不合標準的材料；或為保證上市時間壓縮建設(shè)周期導致合理工期無法保證；或者前期資金不到位導致工期拖延，后期搶工導致建筑質(zhì)量差；或?qū)⒆≌|(zhì)量視為由施工單位負責，將質(zhì)量監(jiān)管的任務完全交由建設(shè)主管部門。如此種種做法對住宅產(chǎn)品的質(zhì)量產(chǎn)生了相當不利的影響。
五、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理難點的解決措施
1.重視、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據(jù)此進行的工程項目設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設(shè)計、建設(shè)和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設(shè);有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立、完善決策支持機構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產(chǎn)品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。
2.要重視、加強項目決策實施階段的項目各階段設(shè)計和前期工程項目管理計劃工作。整合、招標或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績、與項目匹配的專業(yè)設(shè)計資源，要求設(shè)計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，并以可研報告的預設(shè)要求評價、審核各階段設(shè)計文件;此階段尚要依據(jù)項目可研和設(shè)計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項目各工程內(nèi)容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過必要的決策程序才能進行。
3.要從開發(fā)商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作。在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾臨時機構(gòu)，與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。
4.加強房地產(chǎn)開發(fā)工程項目中成本的控制政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設(shè)計費用、小區(qū)建設(shè)費用、建安造價等構(gòu)成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務。第二，施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負責人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。
5.工期的控制工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設(shè)計。
6.加強房地產(chǎn)開發(fā)工程項目中安全的控制房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應該對地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國家相關(guān)安全規(guī)定進行嚴格控制，保證工程的安全性。
7、房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理
首先，積極使用先進的工藝技術(shù)，科學合理安排施工進度，科學調(diào)配勞動力，對總體計劃進行周全、翔實的安排，特別是對施工容易發(fā)生的技術(shù)問題要制定詳細的應急措施。同時，專門成立測量小組，認真細致做好測量放樣的工作，工程平面的點、線，都是通過坐標點和該點的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數(shù)據(jù)要經(jīng)有關(guān)人員復核后才能進行下道工序的施工。
而且，建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。設(shè)置專門機構(gòu)作為信息中心，負責搜集、整理和傳遞質(zhì)量動態(tài)信息給項目領(lǐng)導小組，便于領(lǐng)導小組對異常情況的數(shù)據(jù)信息迅速做出反應，把指令信息傳遞給執(zhí)行工程部，及時調(diào)整施工安排，糾正偏差，進而形成一個對數(shù)據(jù)迅速反應、保證項目質(zhì)量的信息網(wǎng)絡(luò)?，F(xiàn)場質(zhì)檢工作員要按時搜集班組相關(guān)質(zhì)量信息，并且進行隨機抽樣，提取相關(guān)的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。
最后對材料進場嚴格執(zhí)行檢驗制度。根據(jù)材料計劃檢查材料的規(guī)格、名稱、型號、數(shù)量，檢驗是否具有合格證、材料檢測報告，嚴把質(zhì)量關(guān)，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進貨驗證記錄。試驗員還要對使用中的材料進行抽查，做好材料二次檢驗工作。
8、對房地產(chǎn)施工進度管理
項目經(jīng)理部要加強自身的學習，很好地掌握設(shè)計文件和業(yè)主的意圖，并通過
自審、會審，對設(shè)計的交流，主動進行事前控制，把可能產(chǎn)生的影響盡量降到最低。同時，可以實行計算機管理方式，要保證房地產(chǎn)項目工程在規(guī)定的工期內(nèi)順利完工，就要對施工進度計劃重點把握關(guān)鍵工序和關(guān)鍵線路，它是工期進度的關(guān)鍵?？梢酝ㄟ^對房地產(chǎn)工程進行網(wǎng)絡(luò)管理進行控制，只要關(guān)鍵工序出現(xiàn)工期的拖延，就可以在網(wǎng)絡(luò)進度的計劃中進行調(diào)整優(yōu)化和壓縮，制定有效的現(xiàn)場措施，保證工程的按期完成。而且，為了確保房地產(chǎn)工程按期完工，要根據(jù)工程的需要配備足夠的大、中、小型施工機械，在保證正常施工使用的同時，還要采取有效技術(shù)措施保證緊急時候的備用。
9、房地產(chǎn)施工安全管理
啟動裝置、離合器、保險鏈、防護罩等防護設(shè)施要齊全完整。進行設(shè)備維修、保養(yǎng)、清理的時候必須首先切斷電源，并在專人監(jiān)護下進行。圓鋸的鋸盤和傳動部位要安裝防護罩，并設(shè)置保險檔和分料器；長度小于500mm，厚度大于鋸盤半徑的木料，不能使用圓鋸。砂輪機要用單向開關(guān)控制。垂直運輸設(shè)備需有防沖頂限位裝置，垂直運輸設(shè)備需附著在主體結(jié)構(gòu)上，并做好接地系統(tǒng)。
從事高空作業(yè)的人員要事先體檢，嚴禁不適合高空作業(yè)的人員從事高空作業(yè)。進行兩米以上的高空作業(yè)的時候，操作人員佩戴的安全帶（或安全帽）的尾繩長度不要超過2m。高處作業(yè)用使用的梯子要保證牢固完整。臺階的間距要在30cm左右，作業(yè)人員上下通行的時候一定要通過樓梯上下，不能用起重機器進行上下。高處作業(yè)人員必須穿平底鞋，不能穿硬底、帶釘和易滑的鞋進行作業(yè)。高空的上下交叉作業(yè)時，必須要在上下兩層作業(yè)間設(shè)置密鋪板進行隔離。作業(yè)過程中搭設(shè)的云梯、工作臺、腳手架、護身欄、安全網(wǎng)等，一定要保證堅固可靠，并在經(jīng)過安檢不嫩檢驗合格之后才能夠進行使用。高空作業(yè)和地面的聯(lián)絡(luò)、指揮，要有規(guī)定的方式和人員，不能多人指揮或越權(quán)指揮。
10、充分發(fā)揮監(jiān)理部門的作用
在施工過程中，監(jiān)理單位必須本著公正客觀的原則，對施工流程中的各個工序進行嚴格實時監(jiān)控，對施工單位施工標準作出監(jiān)督考察，對不合理施工，違章施工作出及時有效的處理，保證整個工程施工的規(guī)范化。加強對原材料質(zhì)量的監(jiān)理。加強原材料的質(zhì)量控制監(jiān)理是房地產(chǎn)工程監(jiān)理中相當關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。監(jiān)理單位必須全程參與到材料的采購，運輸，入庫，保管，領(lǐng)用等各個環(huán)節(jié)，確保原材料質(zhì)量可以達到國家標準，確保原材的選用符合工程的特點。比如在外墻滲漏施工中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)材料多以混凝土為主，選用這種材料，質(zhì)量難以保證，使用時間較長就會發(fā)生變形，導致了房地產(chǎn)物之間接觸不牢，從而發(fā)生外滲現(xiàn)象。
六、結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的難點是制約房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，涌現(xiàn)出的相關(guān)問題也越來越多，需要認真對待，及時解決，才能促進房地產(chǎn)行業(yè)正常有序的發(fā)展。
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由于房地產(chǎn)的開發(fā)的周期較長、金額投資大以及風險高等特點，房地產(chǎn)開發(fā)項目一直都是一項比較復雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)開發(fā)商作為項目的管理主體就要對整個工程建設(shè)項目負責。房產(chǎn)開發(fā)商的管理措施對工程的項目建設(shè)是否有效，與房地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量和收獲利潤密切相關(guān)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程管理現(xiàn)狀
目前房地產(chǎn)的開發(fā)項目中主要有四種管理方式，即部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理，其中以部門制度的項目管理方式最為普遍，但在當前的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的管理的形式并不是很樂觀。
1. 對房地產(chǎn)開發(fā)工程的中風險管理的不足
首先是政治風險，國內(nèi)外政治環(huán)境的變化決定著相關(guān)投資的走向。其次是環(huán)保風險，房地產(chǎn)項目工程中所涉及到的噪音等相關(guān)環(huán)境污染也是具有一定風險的。還有金融風險，國家的貨幣政策以及國際金融風暴都會帶來房地產(chǎn)投資的風險，這是房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須謹慎主義的風險。隨著建筑市場的擴展，建筑市場的供求關(guān)系的不穩(wěn)定以及相關(guān)設(shè)備的資源短缺，也會給市場帶來市場風險。信用風險涉及到開發(fā)商和承包商，更牽涉到房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤收益，也是任何房地產(chǎn)產(chǎn)商需要關(guān)注的風險。接著是財務風險，如果房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務風險，很有可能會導致資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，甚至導致破產(chǎn)。最后，如果由于企業(yè)管理方面而對房地產(chǎn)的工程管理造成損失，即被稱之為經(jīng)營風險。然而大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商對上述的風險并不能很好地進行管理與規(guī)避，經(jīng)常會導致房地產(chǎn)開發(fā)項目工程中的質(zhì)量難以得到保障，也致使工程的造價增高。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理問題
房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段無不涉及到工程的造價，從房產(chǎn)開發(fā)的決策階段、施工階段以及最后的竣工階段，所以對于竭盡減少開發(fā)項目的成本有著很重要的意義。在決策的階段，如果出現(xiàn)錯誤型的決策，就會大致房產(chǎn)工程項目投資的增多。在招投標過程中，有很多企業(yè)過于注重造價方面，卻忽略了在工程建設(shè)中的實際問題，致使在實際的施工階段，施工進程無法得到很好地保證，間接地增加了工程投資的成本，最終影響房地產(chǎn)投資的收益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理措施策劃的主要內(nèi)容
1. 確定項目工程管理的組織架構(gòu)
項目管理的組織架構(gòu)是指一個項目內(nèi)各組成要素以及它們之間的相互關(guān)系，
主要涉及到項目的各單位構(gòu)成、職能設(shè)置和權(quán)責關(guān)系等，由此可見，組織架構(gòu)是整個項目實施的根本所在。在建設(shè)項目的工程管理中，線性組織架構(gòu)是一種較為常見的模式。從項目的建設(shè)過程階段，可將項目中工程的實施分為策劃階段和決策階段，工程項目前期階段（主要為報建、報批工作）、工程項目設(shè)計階段、工程項目招標階段、工程項目施工階段、工程項目竣工驗收和總結(jié)評價階段。
2. 項目合同以及項目管理目標的分解
首先，從市場的角度來看，工程項目的管理是一種特殊的交易活動的管理，涵蓋于整個工程項目過程，而且，在此過程中有大量不同種類的合同，因此有必要將合同進行分解，同時也有助于合同的履行，并配合工程項目的實施。其次，
在項目管理策劃中，應制定項目的總控制目標，包括投資、進度、質(zhì)量、安全等控制目標，然后在將這些整體目標進行分解，分解成各個易于具體執(zhí)行的組成部分，通過各種有針對性的技術(shù)、組織和管理措施，來確保各個分解目標的實現(xiàn)，進而實現(xiàn)項目的整體目標。
3. 總控計劃的策劃
在國內(nèi)許多大型項目的建設(shè)中，工程項目的完成進度始終是一個主要的矛盾，而只有做好項目工程的總控，才能解決這個矛盾。顧名思義，工程項目的總控計劃就是對項目進度的總體策劃，是保證工程順利按預期完成的前提。在編制總控計劃時建議使用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)進行編制，這樣可以掌握和控制項目進度，及時發(fā)現(xiàn)偏差并采取措施進行整改，同時按照工程的建設(shè)程序和各個項目目標的關(guān)系進行策劃，很好地實現(xiàn)總控計劃。
4. 各個項目溝通程序制度的設(shè)定
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，各個工程部門有不同的管理層次和單位，為了順利的進行項目中的工程管理，就要有效地讓彼此之間進行溝通。例如，及時恰當?shù)乃鸭?、傳播并儲存最終的項目工程信息，都是涵蓋于項目溝通管理的范圍之內(nèi)。這是各個項目部門取得成功的關(guān)鍵聯(lián)系。因此，設(shè)定一套有效地溝通程序制度來便于項目各方的溝通是很必要的。
三、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施
1.加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理
風險防御是指通過某些特定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風險，以此來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的潛在性損失，盡可能的維護房地產(chǎn)投資商的利益。風險防御的方式種一般有以下兩種，首先是風險回避，當風險超過投資商的底線時，就要采取放棄投資決策等相關(guān)措施，這樣就能有效地避開相關(guān)的風險。但是風險回避這種方式過于消極，因為采用了這種手段，必定會使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。另一種就是風險轉(zhuǎn)移，通過運用一定的防范措施，將某種特定的風險的形式進行轉(zhuǎn)變。這種方式在當前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中是應用較為廣泛的。
2.完善項目投資成本的管理
任何房地產(chǎn)開發(fā)項目中的投資方都會重點關(guān)注于項目的成本管理。在房地產(chǎn)項目開發(fā)工程中，必須加強整個過程的成本管理，從決策出發(fā)，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實行策劃階段以及決策階段中的造價管理方式，以工程的周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段的成本控制中，按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項目成本，不能因為只注重成本的節(jié)省而忽略了整個項目中的重點控制的相關(guān)內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)的任一階段，都要把握好成本的關(guān)鍵因素，全面把握效益的成本。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程質(zhì)量的管理
房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品不同于其他行業(yè)的產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品屬于流水線式的生產(chǎn)，并沒有太多影響質(zhì)量的因素，所以產(chǎn)品質(zhì)量也較為穩(wěn)定；而相對來講，影響房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的因素卻有很多，例如人員、機械設(shè)備、施工方式以及施工環(huán)境等都會對建筑產(chǎn)品的質(zhì)量有所影響，所以，房地產(chǎn)公司需要通過完善的工程質(zhì)量管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。此外，項目工程的建設(shè)管理涉及到多種學科，如建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、管理學等等，同時需要與很多單位進行合作，并且需要具有對新型建材和施工工藝的學習、接受、應用的能力的人才。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目中的工程管理范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容還要廣泛，考慮問題要更深入，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應注意項目工程的管理團隊的建設(shè)，使得素質(zhì)得到保證，同時，這也是項目管理成敗的基礎(chǔ)。
總結(jié)：
由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，需要全方位的進行整個工程的資源的有效分配、整合以及管理，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目中的工程管理是非常必要的。良好的工程管理措施，可以使房地產(chǎn)商更加科學的把握市場經(jīng)濟的走向，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益，在一定程度上，也可以使工程的各個實施階段和環(huán)節(jié)很好的進行銜接，保證工程項目的順利實施與進行。
參考文獻
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
房地產(chǎn)質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到經(jīng)濟發(fā)展和人民的切身利益。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，既是房地產(chǎn)這一商品的組織生產(chǎn)者，又是經(jīng)營者，其項目質(zhì)量則是企業(yè)的生命，是提高競爭能力的重要手段，是打開房地產(chǎn)市場大門的金鑰匙。因此房地產(chǎn)施工管理及技術(shù)手段的實施和運用需全面性入手，進而做好房地產(chǎn)施工的質(zhì)量控制。
一、房地產(chǎn)施工管理的方式
1、選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位
優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵, 一個好的勘探隊伍能準確地對土質(zhì)情況進行定位,提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計依據(jù),從而節(jié)約工程的造價。一個優(yōu)秀的設(shè)計單位能精確地對房屋進行設(shè)計,優(yōu)化工程結(jié)構(gòu),減少并且避免不必要的浪費,節(jié)約了工程造價并加快了工程進度。
2、選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理
施工企業(yè)和項目經(jīng)理的素質(zhì)好壞, 直接關(guān)系著工程進度和工程質(zhì)量。怎么去選擇,應當有一個整套的組織架構(gòu),如:施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績、企業(yè)可靠度和誠信度、項目經(jīng)理資質(zhì)、項目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等。
3、建立高效合理的管理模式
高效的管理模式雖是一種廣泛的行為,但也可進行系統(tǒng)的分類。如:工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材,我們要加大甲供材的市場調(diào)研,多方面進行比較和區(qū)分,合理的選價和選材,嚴把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān),提高材料的供應速度,這就同時加快了工程進度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊伍是工程建設(shè)的主體,要對工程隊伍進行行之有效的管理。
二、房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中施工技術(shù)管理
1、項目實施前的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和起點，主要包括：
（1） 策劃與規(guī)劃質(zhì)量管理。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及面廣，協(xié)作單位多，建筑、供水、供電、供氣、市政園林、消防、郵電通訊等都要涉及到，在總體規(guī)劃實施前協(xié)調(diào)好各自關(guān)系，并在實施中適當調(diào)整，保證規(guī)劃質(zhì)量。保證規(guī)劃與策劃的統(tǒng)一性，考慮好項目的市場定位，明確發(fā)展目標，在總體上指引項目的順利開展。
（2） 圖紙設(shè)計質(zhì)量管理。房地產(chǎn)的質(zhì)量起源于設(shè)計構(gòu)思，設(shè)計先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計方案，對房屋的造型、結(jié)構(gòu)體系、平面布局功能、空間利用、節(jié)能省地等要在設(shè)計前充分考慮。要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達到兩個要求：一要合理開間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生、交通等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風格有藝術(shù)感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人的視覺以美的享受，使開發(fā)的房地產(chǎn)具有較高的使用價值和觀賞價值，所以在注重圖紙設(shè)計質(zhì)量的管理可在較大程度上避免后期產(chǎn)生各種不必要的沖突和監(jiān)控困難現(xiàn)象。
（3） 統(tǒng)籌審查質(zhì)量管理。對各專業(yè)圖紙進行深入的審查，尤其是建筑與結(jié)構(gòu)、市政園林與綜合管線的相互關(guān)系，在圖紙上解決好大的方向性問題，盡可能減少交叉，并且要符合國家的有關(guān)規(guī)范、法規(guī)要求。
2、工程實施過程中的監(jiān)控管理
工程實施過程中的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的中心環(huán)節(jié)和重點，包括輔助施工和現(xiàn)場施工兩個方面。輔助施工的技術(shù)質(zhì)量管理，包括對施工隊伍的選擇，施工材料、構(gòu)配件和設(shè)備的采辦，動力供應和后勤保障等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房地產(chǎn)質(zhì)量。為了提高房地產(chǎn)質(zhì)量，在同等或者相近造價的基礎(chǔ)上要擇優(yōu)選用現(xiàn)場管理好、技術(shù)質(zhì)量管理好、技術(shù)素質(zhì)高、資質(zhì)等級高的建筑企業(yè)開發(fā)施工。對建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等，必須完全符合設(shè)計要求，完全達到有關(guān)規(guī)范、標準的要求，并必須有出廠合格證，在進入工地前進行嚴格檢驗?，F(xiàn)場施工的技術(shù)質(zhì)量管理，是保證和提高房地產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過程中應把握好3 點：1） 要強化施工隊伍的質(zhì)量意識。勞動力作為生產(chǎn)力最積極、最活躍的因素，既是質(zhì)量管理的主體，又是質(zhì)量管理的客體。勞動力的這種雙重性，決定其在質(zhì)量中的中心地位。因此，加強對施工隊伍的“質(zhì)量第一”、“質(zhì)量是企業(yè)的生命”的思想教育，就顯得越發(fā)重要。通過思想教育，達到從企業(yè)領(lǐng)導到全體職工，都樹立起“百年大計、質(zhì)量第一”的觀念，并把企業(yè)上質(zhì)量、求生存與自己的實際工作緊密地聯(lián)系起來，與房地產(chǎn)市場要求緊密地聯(lián)系起來，形成“人人講質(zhì)量，個個為質(zhì)量”的良好風氣。2） 要強化施工隊伍的技術(shù)培訓。知識就是資源，人才就是“資本”?？茖W技術(shù)是第一生產(chǎn)力，而人才是科學技術(shù)的主宰者。有了高素質(zhì)的施工隊伍，才能使用好先進的技術(shù)裝備，推廣好新技術(shù)、新工藝和新材料，把提高房地產(chǎn)質(zhì)量落到實處。在強化施工隊伍的技術(shù)培訓中，方法是多種多樣的，既可以采取“請進來，送出去”的形式學習先進技術(shù)和先進經(jīng)驗，也可以在施工現(xiàn)場實打?qū)嵉仄占盎局R，強化技能提高。3） 強化施工現(xiàn)場監(jiān)理工作管理，對工程實行全面的監(jiān)理制度。具體說來，就是嚴格把好“四關(guān)”：一是材料關(guān)。對施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其它一切構(gòu)件，要嚴格把關(guān)檢驗，不合格的不準使用。二是抽驗關(guān)?，F(xiàn)場工程技術(shù)人員要督促施工單位按規(guī)定制作混凝土及砂漿試塊，如期進行試壓，作出試壓報告記錄，并實行隨時抽檢制。三是施工關(guān)。現(xiàn)場工程技術(shù)人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場監(jiān)督施工人員嚴格按照施工設(shè)計圖紙及方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設(shè)計圖紙或方案施工，應立即采取果斷措施，作出返工處理。四是記錄關(guān)?，F(xiàn)場施工管理人員，每天都要認真負責填好“日志記錄”，詳細記錄“施工過程主要事項”、“隱蔽工程的驗收情況”、“檢驗的工程質(zhì)量問題”、“詳細部位處理意見、措施及整改情況”，使施工質(zhì)量的每個環(huán)節(jié)都達到設(shè)計要求，切實保證房地產(chǎn)質(zhì)量的提高。
3、工程竣工后的技術(shù)管理
項目施工完成后的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的歸宿和落腳點。工程結(jié)束并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)質(zhì)量管理已經(jīng)結(jié)束，即使所開發(fā)的房屋已經(jīng)銷售出去，其質(zhì)量管理也并沒有劃上句號，還有3 方面的管理工作要做。首先是要組織好竣工驗收。要組織專家及相關(guān)單位主要負責人，按照國家有關(guān)驗收規(guī)范和標準進行嚴格的驗收工作，對不合格的工程，決不允許使用。二是要做好售后服務。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房地產(chǎn)，要建立專門的機構(gòu)，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法。對房屋使用中存在的質(zhì)量問題及時安排人員跟進處理，使工程項目質(zhì)量達到業(yè)主客戶的要求。例如廣州有些房地產(chǎn)物業(yè)公司推出的“金鑰匙”服務，收樓使業(yè)主放心的做法，就解決了業(yè)主對于工程質(zhì)量問題的困擾，良好的售后服務不僅可以使房屋保值，還可使物業(yè)增值。第三是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理；要深入調(diào)查研究開發(fā)的房地產(chǎn)還有哪些問題，還需要作哪些方面的改進，還有哪些潛力可挖等，并對調(diào)查了解到的材料進行全面整理分析，及時的回訪處理，可以進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。
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近幾年來，本人在經(jīng)歷約60萬平方米三個房地產(chǎn)項目的管理實踐，經(jīng)歷工程建設(shè)準備、建設(shè)實施、工程驗收、項目交付等過程，也通過對其他開發(fā)項目建設(shè)管理的考察和調(diào)研，發(fā)現(xiàn)有一定開發(fā)規(guī)模、多個項目同時實施的開發(fā)企業(yè)，其項目建設(shè)經(jīng)常是慌慌張張開工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工，項目管理目標總不能如期實現(xiàn)。結(jié)合當前房地產(chǎn)開發(fā)流程及組織管理狀況, 針對開發(fā)項目管理中存在的難點問題，提出改進開發(fā)商工程建設(shè)項目管理質(zhì)量的思路，降低項目管理難度，充分用好工程合同，規(guī)劃好項目開發(fā)組織，促使項目進行得穩(wěn)健有序。
1 項目決策階段要重視加強市場調(diào)研工作和提高決策效率。
項目決策階段開發(fā)商擔心政策風險和市場風險的負面影響，以及公司人力資源的缺乏和管理機制不健全，項目市場定位及決策機制不完善，項目前期市場可行性研究工作不深入，是影響項目管理有效實施的根本。
1.1 項目前期對市場研究和決策
由于沒有詳細的項目可行性研究報告，使得項目規(guī)劃設(shè)計不能如期進行，即使進行了多方案的概念規(guī)劃設(shè)計，也會因為市場研究工作不充分細致、評判標準不明確、猶豫不決致使項目決策慢、效率低。開發(fā)商有些領(lǐng)導以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究，決策遲緩浪費了項目時機。決策高層猶豫一段時間后匆忙決策，這樣決策確定的項目產(chǎn)品導致不科學、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。
1.2 決策機制的完善
決策階段的猶豫和匆忙，引起的問題在項目實施過程中會造成管理諸多困難，一定會在項目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來。當工程匆忙上馬、待定內(nèi)容久拖不決時，因產(chǎn)品研究方面資源匱乏，所謂決策就成個別領(lǐng)導臨時倉促“拍腦袋”，領(lǐng)導成為具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成工程建設(shè)等待的關(guān)注點，前期的市場調(diào)研和產(chǎn)品研究問題此時就演變成工程技術(shù)問題。例如某項目在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的“傷筋動骨”大變動，在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大等市場定位偏差問題，重新進行產(chǎn)品定位，重新設(shè)計而修改戶型，在建商住樓改成公寓樓等功能的修改，詳規(guī)設(shè)計經(jīng)常調(diào)整建筑面積、建筑樓層、樓體布局、景觀布置、道路系統(tǒng)等。
1.3 提高決策水平和效率
決策階段工作效率低導致項目實施喪失機遇，效率就是效益，只有縱觀全局綜合性地算大帳，才能提高工作效率。前期可行性研究是項目的靈魂，據(jù)此進行的項目設(shè)計是龍頭，龍頭有魂才能使工程建設(shè)管理有章可循。重視項目的前期調(diào)研工作，就要重視前期研究決策的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立完善的決策支持機構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”、“借力”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產(chǎn)品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。
2 項目實施階段要重視加強設(shè)計管理和計劃工作。
市場研究階段進行得不細致不規(guī)范，項目決策階段的問題拖到實施階段來解決。本屬設(shè)計師的工作，卻受到開發(fā)商的過多干預和限制，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但項目整體設(shè)計不系統(tǒng)、產(chǎn)品功能不配套、效果上不協(xié)調(diào)等方面設(shè)計失誤的責任也由開發(fā)商承擔。
2.1 設(shè)計階段的盲從
開發(fā)商認識到一定要在設(shè)計階段嚴格把關(guān)，某幾個領(lǐng)導的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計的評判依據(jù)。項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商“包辦”的，設(shè)計師成了開發(fā)商的工具，使得設(shè)計師無法創(chuàng)意。建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，施工圖提供慢，工程變更多，造成工程質(zhì)量、進度、投資控制等項目管理目標無法如期實現(xiàn)。如某小區(qū)的變配電房、水泵房、停車位是臨時加上，分期建設(shè)的小區(qū)供電問題經(jīng)常臨時性解決，經(jīng)常調(diào)整建筑立面材料、顏色及窗型，景觀設(shè)計不系統(tǒng)、無主題等。設(shè)計師成了“改圖師”，工程人員成了“改圖員”，無論是工程管理部門，還是項目的設(shè)計、監(jiān)理、施工單位，各方面都不滿意。
2.2 設(shè)計資源的簡單拼湊
細微創(chuàng)造差異，細節(jié)決定成敗，項目設(shè)計資源整合不足，影響項目設(shè)計質(zhì)量、供應時間、工程內(nèi)容對接等工作，從而影響項目管理。當今住區(qū)開發(fā)建設(shè)，景觀園林工程已成為一項不可或缺的內(nèi)容。景觀設(shè)計資源整合不足，設(shè)計工作滯后造成整個小區(qū)景觀不協(xié)調(diào)，景觀設(shè)計意圖粗略，無層次地繁雜添加，設(shè)計圖紙內(nèi)容做法不具體，景觀工程實施滯后，失去了景觀促銷的作用。住宅公共部分精裝，裝修設(shè)計在施工圖中得不到體現(xiàn)，建筑裝修設(shè)計滯后，往往后期裝修倉促上陣。
2.3 有效整合設(shè)計資源
招標或委托有相應資質(zhì)、有類似業(yè)績、與項目匹配的專業(yè)設(shè)計資源進行整合，要求設(shè)計單位按照已批準的項目可研報告進行方案初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計，并以可研報告的預設(shè)要求評價、審核各階段設(shè)計文件；此階段要依據(jù)項目可研和設(shè)計文件編制詳細的項目管理計劃，對關(guān)鍵性的設(shè)計文件要進行相關(guān)部門的預審和討論。嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重，并經(jīng)過必要的程序才能進行。
3 工程施工承包合同力求嚴密，重視項目收尾階段的管理工作。
工程施工承包合同不嚴密，從建設(shè)方手中直接分包的單位過多。項目收尾階段交叉施工作業(yè)時，發(fā)包工程內(nèi)容及交接口界定不清，沒有采取措施重視工程收尾階段的工作，造成項目管理難度大大增加。
3.1 工程總分包管理難協(xié)調(diào)
工程建設(shè)前期主要是總承包單位進行的土建施工，管理工作比較單一，容易進行；對于施工合同有約定的納入施工單位管理的專業(yè)分包，管理工作也正常。到建設(shè)后期，專業(yè)配套分包單位與總承包單位，以及分包單位之間的配合和交接問題上，矛盾越來越突出，成為項目管理的難點。因大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進場、退場的時間也各不相同。甲方簽訂工程施工合同中無工程配合、交接內(nèi)容等要求或約定不詳細、不嚴密，總承包單位對甲方分包的項目不承擔“總承包”責任，對甲方分包工程配合問題“斤斤計較”，使工程管理困難重重，總是在交接環(huán)節(jié)的工序細節(jié)、腳手架、垂直運輸、臨時水電、垃圾清運、成品保護、使用費和配合費、安全管理、交接驗收、工程資料銜接等方面糾纏不清，造成工期拖延。甲方分包單位有了需協(xié)調(diào)的問題也往往直接找甲方，甲方成了真正的“總承包”，出現(xiàn)工程質(zhì)量和拖延工期問題后相互扯皮、推諉，責任不好界定。在項目收尾階段甲方很多精力花費在“協(xié)調(diào)”工作上，即將竣工交付客戶入住之前，售房簽訂的交付日期日益臨近，出現(xiàn)乙方不急甲方著急的尷尬局面，甲方現(xiàn)場代表總要“求”完這個乙方，再“請”另一個乙方，還要準備組織進行項目整體驗收和交付等工作，現(xiàn)場管理的工作壓力、工作難度可想而知。收尾階段現(xiàn)場大打亂仗，焦頭爛額，使得項目建設(shè)虎頭蛇尾，留下諸多問題。
3.2 甲方的分包項目要盡量少，施工承包合同要嚴密。
對于甲方分包各工程合同內(nèi)容要系統(tǒng)化，細化各自之間配合條件，全面系統(tǒng)地進行建設(shè)合同管理。盡量讓總承包單位完成組織施工，需要分包的由開發(fā)商主持分包工程招標工作和確認分包單位，分包單位與總承包單位簽訂工程分包合同。這樣有利于甲方及監(jiān)理的協(xié)調(diào)管理，規(guī)避質(zhì)量、工期、安全、保修責任等風險。對于必須由開發(fā)商組織發(fā)包的工程，要細化發(fā)包工程的內(nèi)容，事先研究各分包工程的建設(shè)時段、交接、場地、協(xié)作、安全、驗收、保修、資料、費用等配合條件，以及各工程之間可能產(chǎn)生的管理難點。事先制訂對策和要求，在工程建設(shè)承包合同中明確，減少甲方協(xié)調(diào)工作量，使得工程合同更具操作性，充分體現(xiàn)業(yè)主的主導性。
3.3從整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作。
在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程的領(lǐng)導牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾巡查復查的臨時機構(gòu)，與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。
4 開發(fā)商應重視對供方資源的整合和管理。
對于房地產(chǎn)項目工程管理者來說，工程勘察設(shè)計工作是由勘察設(shè)計單位完成，工程實物由施工單位承建，現(xiàn)場“四管控”工作委托監(jiān)理單位實施，工程所用材料設(shè)備由材料設(shè)備供應商提供，開發(fā)商是社會資源的組織者、整合者和調(diào)動者。在項目實施階段，開發(fā)商與勘察設(shè)計、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備供應商之間是需方和供方的合同關(guān)系，供方資源的整合和組織就成為甲方項目管理的關(guān)鍵所在，是房地產(chǎn)項目管理預控主要內(nèi)容。開發(fā)商工程計劃不完善，工程招投標工作組織流于形式，平時資源積累不足，參與的單位與工程建設(shè)不匹配，使得工程管理難度加大。
開發(fā)商是工程項目建設(shè)的主導者，是工程建設(shè)質(zhì)量的第一責任人，在建設(shè)中應發(fā)揮主導性作用。有時開發(fā)商自身工作沒做好，影響工程項目規(guī)范化管理。其實，平時注意收集整合各種與項目建設(shè)相關(guān)的社會資源，建立嚴密的工程及主材、設(shè)備招投標制度，通過考察、鑒別、比較、評估、洽商等方法，建立適合自身需要的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等承包商和材料設(shè)備供應商資源庫，然后再通過規(guī)范的招投標工作，選擇中意的供方，與供方建立責、權(quán)、利分明的合同關(guān)系。
有時開發(fā)商片面認為是買方就要高人一等，與供方合作誠信意識差，過度使用“主動權(quán)”，對供方提出超出其承受能力的不合理要求，過度擠壓承包方的贏利空間，拖延支付工程款，向承包商轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)金流壓力，“主動”違約，忽略了供方的價值和伙伴作用，影響項目正常進展。開發(fā)商應當把承包方看成是通過項目實施，實現(xiàn)雙贏的、平等的、誠信的合作伙伴。
5甲方供料的范圍、交接方式要事先周密確定，不影響項目管理。
開發(fā)商為了集中整合利用社會資源，集中采購節(jié)約成本，保證設(shè)備質(zhì)量和進場時間，經(jīng)常在工程施工合同中約定有甲方供料的內(nèi)容。甲方供料主要是電纜、電梯、水泵、變配電、空調(diào)等主要機電設(shè)備，而有的開發(fā)商甲供料越來越細，還存在供料交接、驗收、保存、結(jié)帳等方面的環(huán)節(jié)，加大開發(fā)商工作量，造成承包方的依賴性，而且承包方很容易將工程質(zhì)量、工期問題責任歸結(jié)于甲方，產(chǎn)生承包商索賠，加大工程項目成本。甲方供料的范圍、方式選擇和實施效果不當，也會加大開發(fā)商工程項目管理的難度。
甲方供料的范圍、交接方式要計入工程招投標合同條件，并嚴格按合同履約。工程主要設(shè)備可由甲方組織招投標，由甲方與材料設(shè)備供應商簽訂供貨合同，也可增加部分采保費交由施工方與材料設(shè)備供應商簽訂供貨合同。
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
在房地產(chǎn)投資中要實現(xiàn)預期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產(chǎn)資金項目管理指的是用現(xiàn)代科學的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項目的特點，有針對性地對房地產(chǎn)投資項目進行管理。從房地產(chǎn)工程項目開始到結(jié)束的全過程來看，指的就是通過對技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實現(xiàn)投資者的收益目標。
在房地產(chǎn)投資項目管理的實施過程當中，主要會經(jīng)過房地產(chǎn)投資項目決策、項目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計、房地產(chǎn)項目行政審批和許可申報、房地產(chǎn)招標、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個主要的環(huán)節(jié)。加強房地產(chǎn)投資項目管理，最大程度保證實現(xiàn)房地產(chǎn)投資項目最佳效益，應該從以下方面入手。
做好房地產(chǎn)投資項目決策工作
房地產(chǎn)投資項目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項目決策是不是合理科學是一個房地產(chǎn)投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產(chǎn)行業(yè)說來，房地產(chǎn)投資項目決策應該從房地產(chǎn)投資項目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對房地產(chǎn)開發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費群體以及國家相關(guān)政策法規(guī)等因素進行詳盡的市場分析和市場調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產(chǎn)投資項目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對房地產(chǎn)投資項目進行經(jīng)濟技術(shù)指標論證和分析，對房地產(chǎn)投資項目進行成本預測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優(yōu)方案。
做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計
根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的前期決策方案，通過招投標的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計單位，對房地產(chǎn)進行規(guī)劃設(shè)計。房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計包括總體平面設(shè)計和建筑功能設(shè)計，這是決定房地產(chǎn)投資項目的具體模式和房地產(chǎn)投資項目總體造價的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項目要負荷政府規(guī)劃部門的建筑指標，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標。再者房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產(chǎn)投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計、外立面以及造型設(shè)計、建筑物布局等各個方面進行詳細籌劃，盡力反復完善修改房地產(chǎn)投資項目設(shè)計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計效果。
在房地產(chǎn)投資項目設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應當和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計，加快房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計進度。
做好施工圖紙指導施工的過程監(jiān)督
房地產(chǎn)投資項目施工設(shè)計圖紙是把規(guī)劃部門批復的規(guī)劃設(shè)計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產(chǎn)投資項目施工指導的標準。在施工圖紙設(shè)計過程中，各專業(yè)設(shè)計部門應進行有機結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發(fā)商也應對一些產(chǎn)生的矛盾進行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細部的功能處理和考慮，追求實現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達到消費者滿意，開發(fā)商盈利的目的。
在工程建設(shè)方面，開發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負責人和設(shè)計單位的設(shè)計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計單位的工程設(shè)計的意圖和具體細節(jié)，及時糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計誤差，調(diào)整工程建設(shè)過程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項目設(shè)計能落實和體現(xiàn)建設(shè)方對房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項目造價控制指標，實現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復和浪費。
一個房地產(chǎn)投資項目是否能達到最好地實現(xiàn)盈利，就要看這個房地產(chǎn)投資項目的設(shè)計和規(guī)劃以及施工圖紙設(shè)計規(guī)劃是否科學詳盡。所以說房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計和施工圖紙的設(shè)計階段是抓好房地產(chǎn)投資項目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項目性價比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要引起重視，同時也要提醒設(shè)計單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。
抓好房地產(chǎn)投資項目行政審批和許可申報
房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報手續(xù)辦理工作可以說是貫穿了整個房地產(chǎn)項目投資開發(fā)建設(shè)的全過程。開發(fā)商在這個階段要發(fā)揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產(chǎn)投資項目得以順利實施，減少房地產(chǎn)工程項目的利益損失。
項目審批的主要階段如下，開發(fā)商要避免遺漏。首先，對擬開發(fā)的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準證書》；再向規(guī)劃部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報批《項目總平面規(guī)劃方案》、《項目建設(shè)詳細規(guī)劃（四圖一書）》，對房地產(chǎn)投資項目向政府發(fā)展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預備項目）審批；請專業(yè)公司對房地產(chǎn)投資工程項目進行環(huán)境影響評價，向政府環(huán)保部門報批；房地產(chǎn)投資項目工程建筑設(shè)計完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請建筑設(shè)計方案審查，繳納城市建設(shè)配套費，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報送房地產(chǎn)投資工程項目施工圖，由建設(shè)主管部門對房地產(chǎn)投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過意見書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請對房地產(chǎn)投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標的方式選定建立房地產(chǎn)投資項目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產(chǎn)投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領(lǐng)取《商品房預售許可證》。
做好房地產(chǎn)工程項目施工階段項目的管理
房地產(chǎn)工程項目施工階段的項目管理應該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開發(fā)商應對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產(chǎn)工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開發(fā)商應根據(jù)房地產(chǎn)工程項目的復雜程度、規(guī)模以及特點建立一個與之相適應的組織管理機構(gòu)。設(shè)立項目總經(jīng)理，負責整個房地產(chǎn)工程項目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負責人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財務部門、工程技術(shù)部門、工程報建部門、材料部門、合同預算部門等。這個組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項目和公司具體的靈活情況進行相應調(diào)整。房地產(chǎn)工程項目組織設(shè)計的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現(xiàn)對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設(shè)計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實現(xiàn)最大化。
房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發(fā)成本，平抑房價，這對國民經(jīng)濟保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義，所以說在房地產(chǎn)項目中投資管理的控制對于國家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠立于不敗之地。
參考資料：
房地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈程度不斷加劇，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)重視起工程管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理水平的提高，有利于工程項目經(jīng)濟效益的提升，更能讓房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力得以提升。工程管理，是房地產(chǎn)開發(fā)項目實施中的重要環(huán)節(jié)，貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。強化工程管理，提升工程管理工作的科學度，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項目獲得最大的經(jīng)濟效益與社會效益。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在問題
在當前的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理工作串，還存在著在一些問題，影響了房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量。例如，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工許可規(guī)定落實不足；房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的準備工作不到位；房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的驗收工作不合格等等。接下來，我們就來對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中存在的問題展開幾點分析：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工許可規(guī)定落實不足
在激烈的行業(yè)競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往重視企業(yè)經(jīng)濟利益的實現(xiàn)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者每開發(fā)一個房地產(chǎn)工程項目，都希望在最短的時間內(nèi)完成，從而獲得自己應得的利益。這也就使得許多房地產(chǎn)施工單位盡早開工，無視政府部門的房地產(chǎn)項目工程施工檢查工作以及施工手續(xù)的辦理，在施工手續(xù)齊全之前開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)比比皆是。還有一部分企業(yè)會利用制度上的漏洞，在辦理完開挖與填坑手續(xù)之后就開始施工，一邊施工，一邊到建設(shè)主管部門辦理施工施可證明。這樣的情況一旦被發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)工程的施工會被強制停止，無論是施工單位還是房地產(chǎn)企業(yè)，都會遭受經(jīng)濟上的處罰。房地產(chǎn)企業(yè)對于施工許問規(guī)定的忽視，不僅會影響施工進度，損害企業(yè)的經(jīng)濟效益，更不利于企業(yè)自身品牌的樹立。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的準備工作不到位
在開發(fā)房地產(chǎn)項目工程時，項目開發(fā)人員需要對開發(fā)地的地段價值進行分析，了解開發(fā)地周邊的商業(yè)環(huán)境以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)程度。許多房地產(chǎn)企業(yè)對于項目的開發(fā)力度不足，沒有做好工程施工前的準備工作。比如，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位所掌握的施工技術(shù)資料不足，為了趕工期盲目加快施工進度，最終會因為準備工作不足而造成很大的麻煩。一些施工企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工開始之前，沒有細致地了解工程管線事務，也沒有就管線工程進行多方商討。技術(shù)信息的缺乏，會使工程完工后出現(xiàn)使用問題，給社會大眾帶去很大的居住煩惱。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的驗收工作不合格
工程的驗收工作發(fā)生在工程施工之后，但驗收工作的質(zhì)量對工程的整體質(zhì)量有重要影響。一些工程管理意識不強的房地產(chǎn)企業(yè)認為工程施工完成，就算完工。這些企業(yè)沒有主動驗收工程的意識，很容易造成安全隱患的長期存在。為了在最短的時間內(nèi)得到屬于自己的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)企業(yè)大多期望快速完成工程驗收工作。這就會造成房地產(chǎn)企業(yè)對工程驗收工作重視力度不足，檢查不仔細的問題產(chǎn)生。直到工程驗收完成，還缺少許多驗收資料，使工程其它驗收手續(xù)不能及時辦理，使房地產(chǎn)不能按時交付到消費者手里。存在分包現(xiàn)象的房地產(chǎn)工程驗收工作更加復雜，對工程效益的實現(xiàn)影響更大。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理優(yōu)化措施
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理優(yōu)化措施包括：重視房地產(chǎn)項目工程開發(fā)中的管理；重視房地產(chǎn)項目工程施工中的管理等等。
（一）重視房地產(chǎn)項目工程開發(fā)中的管理
房地產(chǎn)項目工程的最初開發(fā)階段，是開發(fā)難度最大的階段。這個階段的管理工作，對于房地產(chǎn)項目開發(fā)成功率有直接影響。做好項目工程開發(fā)方案制定工作，才能提高房地產(chǎn)項目工程開發(fā)的成功率。項目工程開發(fā)方案的合理性越高，工程的建設(shè)可行性就越高。要促進工程建設(shè)可行性的提高，需要做到以下幾點：
首先，房地產(chǎn)企業(yè)要安排營銷部做好市場調(diào)查工作，調(diào)查的內(nèi)容主要包括開發(fā)地的地段以及周邊環(huán)境，商業(yè)用地與住宅用地的情況等。根據(jù)營銷部的市場調(diào)查結(jié)果，組織各個部門對調(diào)查結(jié)果進行討論與分析，從施工技術(shù)與經(jīng)濟價值角度去確定房地產(chǎn)項目開發(fā)的最佳地理位置。在規(guī)劃位置的同時，要對建筑戶型的要求等級進行規(guī)劃，確定具體建設(shè)的規(guī)劃與數(shù)量。
其次，做好房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個部門的交流工作。房地產(chǎn)項目開發(fā)者要深入了解房地產(chǎn)行業(yè)以及建筑行業(yè)的法規(guī)政策，在最大程度上學習地域規(guī)劃的專業(yè)知識，從而在項目內(nèi)部建立起嚴格的建設(shè)與施工規(guī)定。在此為指導，在多個部門的交流中開發(fā)出項目工程的總體規(guī)劃。
最后，要按照國家建筑行業(yè)的法律法規(guī)開展招投標工作。呈現(xiàn)最合理的設(shè)計方案，針對項目工程方案進行競標。在競標過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要特別關(guān)注建筑的布局合理性、實用性以及美觀性。綜合考慮經(jīng)濟、外觀、實用、安全等多個因素做出最合理的選擇，才能保障房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的有效落實。
（二）重視房地產(chǎn)項目工程施工中的管理
房地產(chǎn)項目工程的管理內(nèi)容十分龐雜，管理的時間很長，影響巨大。工程管理工作目標是否實現(xiàn)，直接關(guān)系著工程價值能否實現(xiàn)。將工程管理工作貫穿于房地產(chǎn)項目工程的始終，嚴格按照國家法律法規(guī)要求執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)工作，才能讓工程管理工作得以嚴格化。
首先，要重視房地產(chǎn)項目工程的合同管理工作。在施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)要與施工企業(yè)就雙方的權(quán)利與義務簽訂相互制約的施工合同，施工合同的簽訂，是維護房地產(chǎn)企業(yè)實施項目工程管理行為的重要依據(jù)。制訂與簽訂施工合同，是項目工程管理的重要組成部分。建筑行業(yè)法律法規(guī)在施工合同簽訂上提出了一定要求，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)還要就施工具體情況、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程質(zhì)量等因素敲定具體合作內(nèi)容，給項目工程的順利實施提供保障。
其次，要重視房地產(chǎn)項目工程的質(zhì)量管理工作。工程質(zhì)量管理是工程管理必不可少的一部分，質(zhì)量管理工作做不到位，其它管理工作都是無用的。在房地產(chǎn)項目工程管理中，管理者要建立全局意識，重視工程質(zhì)量管理工作。從宏觀角度對施工單位以及監(jiān)理單位的管理人員進行協(xié)調(diào)，建立一個質(zhì)量管理團隊，集結(jié)各個方面的力量來保障質(zhì)量管理工作水平的提升。重視工程監(jiān)理合同的簽訂，明確工程質(zhì)量管理工作人員的管理責任，確保工程管理者以法律為標準要求工程施工質(zhì)量。特別要關(guān)注房地產(chǎn)施工的關(guān)鍵程序以及重點部分，加強技術(shù)質(zhì)量檢驗。只有前一個環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量達標，才能實施下一個施工步驟。除此之外，要加大對施工企業(yè)的監(jiān)督力度。堅決杜絕分包施工現(xiàn)象的出現(xiàn)，提升施工企業(yè)加強自我監(jiān)督意識，在技術(shù)與質(zhì)量上提供保障，做好工程驗收工，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目工程經(jīng)濟利益的最終實現(xiàn)。
三、結(jié)束語
綜上所述，社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)提供了前所未有的發(fā)展機會，也讓社會大眾加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督力度。做好房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理工作，是房地產(chǎn)行業(yè)滿足社會大眾需求的重要手段，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)生命力的方法。重視管理工作，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的管理工作進行提升，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理在整體上得以提升，服務于社會發(fā)展。
參考文獻：
[1] 王譜蘇.工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性[J].科技傳播.2010（05）
