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時間：2023-08-02 16:38:07
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)收入范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
實(shí)質(zhì)重于形式的思想運(yùn)用最早起源于英國，而這一概念在1970年的第四號公告“基本概念和會計(jì)原則”中就已經(jīng)提出過，其闡明了實(shí)質(zhì)重于形式的重要觀點(diǎn)。
我國在《關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露》中也首次提出了運(yùn)用實(shí)質(zhì)重于形式的判斷標(biāo)準(zhǔn)來推斷是否存在著關(guān)聯(lián)關(guān)系的規(guī)定，要求按照關(guān)系的實(shí)際性質(zhì)進(jìn)行判斷，而不能單純依靠法律形式予以確定。之后我國企業(yè)會計(jì)制度正式將實(shí)質(zhì)重于形式作為了企業(yè)核算時應(yīng)遵循的原則之一。但是“實(shí)質(zhì)重于形式”這一原則主要是在企業(yè)資格的認(rèn)定和稅務(wù)辦案中廣泛被采用，在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)質(zhì)內(nèi)容和法律上的形式條件孰重孰輕卻一直都是財務(wù)與稅務(wù)爭論的焦點(diǎn)。
一、“實(shí)質(zhì)重于形式”原則產(chǎn)生背景及其運(yùn)用意義
1.“實(shí)質(zhì)重于形式”產(chǎn)生背景
（1）國際化標(biāo)準(zhǔn)促使提高會計(jì)準(zhǔn)則。WTO后，我國從初次與各國經(jīng)濟(jì)的接觸到后來不斷的業(yè)務(wù)合作以至后來與國際經(jīng)濟(jì)的深度交融，這就從業(yè)務(wù)，管理、財務(wù)各個方面提出跟上國際化的要求。財務(wù)報表體現(xiàn)了一個企業(yè)的經(jīng)營狀況和管理水平，根據(jù)我們計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期制定的會計(jì)準(zhǔn)則肯定已經(jīng)不能再跟上國際化的腳步，只有和國際接口我們才能和其他國家站在同一起跑線，只有按照國際標(biāo)準(zhǔn)提供真實(shí)、可靠、公允、可比的會計(jì)信息，國際經(jīng)濟(jì)才能接納我們參與到國際貿(mào)易的競爭中去。
（2）企業(yè)的構(gòu)成形式和業(yè)務(wù)的繁雜化因素。當(dāng)改革開放的腳步大步走來，市場經(jīng)濟(jì)替代了原有的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，順勢而發(fā)的新生企業(yè)呈現(xiàn)出多種多樣的組織架構(gòu)，對會計(jì)核算和財務(wù)信息披露提出了要順應(yīng)時代的要求；在市場經(jīng)濟(jì)的帶動下，一些投資企業(yè)，證券公司等一些新興的行業(yè)如雨后春筍般發(fā)展了起來，各種合并、轉(zhuǎn)股、兼并、改制業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生，增加了會計(jì)對象的復(fù)雜性，如此繁雜化的業(yè)務(wù)要求企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)核算處理時，要基于不同的會計(jì)原則、方法和程序考慮并在其之間進(jìn)行選擇，所作稅收籌劃更要基于業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)前提下進(jìn)行 。
（3）舊的原則、舊的制度存在著一定的缺陷。我國在市場經(jīng)濟(jì)初步階段制定的會計(jì)制度必然存在很大的局限性，任何事物都是隨著社會的發(fā)展而發(fā)展，隨著進(jìn)步而進(jìn)步，隨著問題而完善的。當(dāng)舊的會計(jì)制度已經(jīng)不能可靠的反映會計(jì)信息和會計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行可比時，就要對相關(guān)的原則規(guī)定進(jìn)行訂正、細(xì)化和補(bǔ)充。
2.在會計(jì)核算中運(yùn)用“實(shí)質(zhì)重于形式” 的重要意義
（1）是對權(quán)責(zé)發(fā)生制原則很好的補(bǔ)充。權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是進(jìn)行會計(jì)核算的基本原則，特別是在收入的確認(rèn)和費(fèi)用的配比上都遵循了這一原則 。雖然每個企業(yè)所處的國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不盡相同，但由于現(xiàn)金流量表的編制是基于收付實(shí)現(xiàn)制，所以從現(xiàn)金流量表上能夠更好了解企業(yè)現(xiàn)金流入的構(gòu)成，分析企業(yè)償債和支付股利的能力，更能反映企業(yè)在一定期間內(nèi)的獲取或支付現(xiàn)金的潛力。因此我們在運(yùn)用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則編制損益表和資產(chǎn)負(fù)債表的基礎(chǔ)上，仍然需要進(jìn)行現(xiàn)金流量表的編制來作為補(bǔ)充。
（2）是對一貫性原則做出的補(bǔ)充。一貫性原則要求企業(yè)的會計(jì)核算方法在前后各期保持一致，不得隨意變更，其目的是為了更好的對同期或不同時期的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比較。但是，如果使用的核算方法已經(jīng)不能再如實(shí)的反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，不能夠恰當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果時，企業(yè)可以在會計(jì)準(zhǔn)則或制度允許的范圍內(nèi)變更核算方法，同時做相應(yīng)披露。這也體現(xiàn)了實(shí)質(zhì)重于形式原則。
（3）與謹(jǐn)慎性原則相輔相成。謹(jǐn)慎性原則即“寧可預(yù)計(jì)可能的損失，不可預(yù)計(jì)可能的收益”，因謹(jǐn)慎性原則而在期末對各種資產(chǎn)計(jì)提的跌價準(zhǔn)備就是實(shí)質(zhì)重于形式原則的最突出體現(xiàn)。市場經(jīng)濟(jì)中資產(chǎn)發(fā)生減值的可能性已經(jīng)成為必然，在年度終了時，資產(chǎn)的市場價值低于賬面價值時，原賬面記載的資產(chǎn)價值就不再具有真實(shí)性，所以在期末的時候出現(xiàn)了資產(chǎn)減值的情況就應(yīng)對資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備，來調(diào)整資產(chǎn)的賬面價值，這也很好的說明了實(shí)質(zhì)重于形式的原則。
二、“實(shí)質(zhì)重于形式”原則在房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)中的應(yīng)用
1.關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)的相關(guān)規(guī)定
我國的收入準(zhǔn)則在經(jīng)歷了新舊會計(jì)制度改革后，對收入在定義、適用范圍等方面的規(guī)定都有了很大的變化，但是在商品銷售收入和提供勞務(wù)收入的確認(rèn)條件上的表述卻沒有太大的本質(zhì)改變。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)品具有特殊性，所以確認(rèn)收入時應(yīng)具備以下幾個條件：
（1）房屋竣工并驗(yàn)收合格（說明商品是合格的）；
（2）完成竣工結(jié)算（說明成本能夠可靠的計(jì)量）；
（3）簽訂售房合同和收取房款（說明房款收入已能可靠計(jì)量且已經(jīng)或能夠流入企業(yè)）；
（4）房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用（說明與房屋所有權(quán)相聯(lián)系的風(fēng)險和報酬及房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均全部轉(zhuǎn)移）。
2.房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)舉例
房地產(chǎn)行業(yè)的建造周期一般較長，至少要在2至3年甚至更長時間。隨著人們對住房的需要日益強(qiáng)烈，即使房屋還沒有竣工只要是取得了預(yù)售許可證的情況下，開發(fā)商就可以對外開始進(jìn)行銷售，這個階段被稱為預(yù)售階段，這個階段的房款收入并不是準(zhǔn)則當(dāng)中規(guī)定的收入，被稱之為預(yù)售收入。
例：客戶陳某在2010年初購得A公司開發(fā)的商品房一套，總價款95萬。陳某在繳納了5萬元的定金后簽署了認(rèn)購協(xié)議，約定7日后交首付50萬元（含認(rèn)購款5萬元）的同時簽署正式的商品房預(yù)售合同，在合同中雙方就確定了陳某的剩余房款支付方式為分期付款方式，分別應(yīng)于為2010年的3月份35萬元，4月份10萬元，最終的價款待實(shí)測面積后對差額部分進(jìn)行多退少補(bǔ)。合同中載明的交房時間為2011年6月30日。
該筆業(yè)務(wù)開發(fā)商在收到定金時應(yīng)作如下會計(jì)處理：借：銀行存款—5萬元
貸：預(yù)收賬款—**項(xiàng)目 **房號 陳** 5萬元
簽署預(yù)售合同收到首付款時（因?yàn)槭赘?0萬元中包含定金5萬，定金在收到款項(xiàng)時已經(jīng)進(jìn)行了會計(jì)處理所以首付的確認(rèn)金額為45萬元）：
借：銀行存款 — 45萬元
貸：預(yù)收賬款 — **項(xiàng)目 **房號 陳** 45萬元
10年3月收到支付的分期房款時----
借：銀行存款 — 35萬元
貸：預(yù)收賬款 — **項(xiàng)目 **房號 陳** 35萬元
10年4月收到支付的最后一期房款是----
借：銀行存款 — 10萬元
貸：預(yù)收賬款 — **項(xiàng)目 **房號 陳** 10萬元
2011年6月30日A公司的工程已經(jīng)清算，實(shí)測面積報告也已經(jīng)取得，按照合同約定如期交付房屋給業(yè)主，并收取了房屋的多退少補(bǔ)款1萬元時----
借：預(yù)收賬款 — **項(xiàng)目 **房號 陳** 95萬元
銀行存款 — 1萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入 — 96萬至此房屋的款項(xiàng)已經(jīng)收妥，房屋已經(jīng)辦理了交付手續(xù)，和房屋有關(guān)的管理權(quán)和控制權(quán)都移交給了業(yè)主，正是符合了確認(rèn)收入應(yīng)具備的條件。
但是實(shí)際上很少有開發(fā)商能如期真正交付給業(yè)主的情況，就這種情況又分為2種不同的原因：
（1）一種是實(shí)質(zhì)、形式同時不具備。是指項(xiàng)目因種種原因延期沒有如期完成，到了合同約定的時間不能交付給業(yè)主使用。通常這種情況在稅務(wù)稽查的時候，就會按照合同的約定來要求企業(yè)做收入的確認(rèn)，筆者片面的認(rèn)為在這類情況下就應(yīng)該依據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則來判定，不符合收入標(biāo)準(zhǔn)的不予確認(rèn)收入。
（2）另一種是具備實(shí)質(zhì)，但是欠缺形式。這種情況是指竣工決算都已完成，實(shí)測面積的數(shù)據(jù)也已經(jīng)掌握，但是由于在建設(shè)過程當(dāng)中的超規(guī)劃，需要補(bǔ)交部分土地出讓金，企業(yè)在告知業(yè)主的情況下，按照合同的約定的時間先行交付了房屋。首先明確這是一種非正規(guī)的交付，財務(wù)人員應(yīng)該依據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則按照合同約定做如下的銷售確認(rèn)：
借：應(yīng)收賬款 **項(xiàng)目 **房號 陳** 1萬元
預(yù)售賬款 **項(xiàng)目 **房號 陳** 95萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入 96萬
三、“實(shí)質(zhì)重于形式”原則在收入確認(rèn)中應(yīng)注意的問題
1.提高財務(wù)人員自身素質(zhì)
“實(shí)質(zhì)重于形式”原則在收入確認(rèn)中要怎樣去運(yùn)用、要運(yùn)用的度的掌握，是基于一個良好財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)的。如果該原則都夠合理的運(yùn)用，那么會計(jì)信息的真實(shí)可靠性就有了保證，反之如果運(yùn)用的失當(dāng)，則其可核實(shí)性就會引起質(zhì)疑，甚至有些會計(jì)人員會以此為借口為自己的主觀臆斷做辯解，從而提供毫無價值的會計(jì)信息。提高財務(wù)人員的素質(zhì)一方面應(yīng)定期對財務(wù)人員進(jìn)行職業(yè)道德和專業(yè)知識的培訓(xùn)，開展案例分析和座談會；另一方面，可以組織向同行業(yè)的其他企業(yè)進(jìn)行學(xué)習(xí)和觀摩，也可以邀請相關(guān)稅務(wù)、法務(wù)等部門的專業(yè)人士進(jìn)行一些專題課程的交流。
2.企業(yè)應(yīng)重視由此帶來的會計(jì)風(fēng)險
實(shí)質(zhì)重于形式這一原則往往是需要會計(jì)人員按照自己的經(jīng)驗(yàn)主觀做出的判斷，而這個經(jīng)驗(yàn)又因人而異，每個人的見解不同就會產(chǎn)生不同的處理意見，由此也會帶來后續(xù)的稅務(wù)風(fēng)險，這種運(yùn)用判斷提供的會計(jì)信息因其經(jīng)驗(yàn)性存在導(dǎo)致?lián)p失的可能性被稱作為會計(jì)風(fēng)險。在企業(yè)內(nèi)部，可以通過強(qiáng)化崗位責(zé)任制管理，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)，提高財務(wù)人員法律意識等方式；而在企業(yè)外部，則可通過聘請專業(yè)人士進(jìn)行稅收籌劃和法律咨詢等途徑來降低會計(jì)風(fēng)險。
3.正確看待相關(guān)政策規(guī)定之間未涉及到的因素
從實(shí)質(zhì)重于形式原則在會計(jì)收入確認(rèn)中的應(yīng)用可以看出，會計(jì)準(zhǔn)則中對確認(rèn)收入規(guī)定了應(yīng)符合的前提條件，但是這些條件是否為同時具備還是分別具備應(yīng)該進(jìn)一步做嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼f明、補(bǔ)充，或者做特殊事項(xiàng)的解釋。
總之，貫徹實(shí)質(zhì)重于形式的原則，不但有利于我國會計(jì)核算原則向國際會計(jì)慣例靠攏，更有利于提高會計(jì)信息質(zhì)量。但是這是基于一個有高度責(zé)任心、正義感、高素質(zhì)的具有專業(yè)知識的財務(wù)人員基礎(chǔ)上的，對一項(xiàng)業(yè)務(wù)的理解和把握如何做到理論聯(lián)系實(shí)際，應(yīng)該做到不辭辛勞、深入現(xiàn)場、不恥下問，不斷學(xué)習(xí)。如何在以法律法規(guī)為前提的基礎(chǔ)上來對新問題新情況進(jìn)行研究和探討是每個財務(wù)人員要做深刻思考的，
參考文獻(xiàn)：
[1]企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號—收入（2006）（財會[2006]3號）.
一、當(dāng)前房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)存在的問題以及體系構(gòu)建基本思路
房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)存在的不足之處
現(xiàn)階段針對房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)有很多，但是能夠真正反映房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況的指標(biāo)卻很少。很多房地產(chǎn)既不能夠?yàn)閲业暮暧^調(diào)控政策提供指導(dǎo)和引導(dǎo)，也不能夠反映房地產(chǎn)行業(yè)的科技創(chuàng)新和科技進(jìn)步。統(tǒng)計(jì)工作者大多將工作重點(diǎn)放在了反映房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)上，很少花精力對價值形態(tài)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行核算和反應(yīng)。許多專家和學(xué)者對房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)持有的觀念比較陳舊，他們認(rèn)為只要將房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)反映清楚即可，對房地產(chǎn)在使用過程中反映物業(yè)管理、法律服務(wù)、中介服務(wù)和咨詢服務(wù)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)則反映的很少。另外，我國的房地產(chǎn)指標(biāo)在內(nèi)涵和計(jì)算方法上和國家通用標(biāo)準(zhǔn)存在差異，指標(biāo)體系存在明顯的供需關(guān)系不平衡，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)難以滿足信息使用者的要求，也不便于在國際上比較。在房地產(chǎn)業(yè)增加值的統(tǒng)計(jì)內(nèi)容上，我國的統(tǒng)計(jì)內(nèi)容就和國家慣例不一致。這種差異會限制我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)構(gòu)建的基本思路
首先，要構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系就需要有科學(xué)的理論研究作為基礎(chǔ)。這是房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)研究的重點(diǎn)和難點(diǎn)。就我國目前的現(xiàn)實(shí)狀況來看，我國在房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)上的理論研究還是一張白紙的狀態(tài)，學(xué)者們應(yīng)該結(jié)合統(tǒng)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息學(xué)、控制論等學(xué)科的基本知識共同構(gòu)筑房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的理論基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的建立提供科學(xué)的基礎(chǔ)，
其次，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的構(gòu)筑需要擴(kuò)寬收集統(tǒng)計(jì)資料的信息渠道。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的部分很多，工作內(nèi)容繁雜，目前統(tǒng)計(jì)工作者收集統(tǒng)計(jì)資料的渠道還比較單一，目前房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作最重要的工作就是從深度和廣度上兩個層面上擴(kuò)寬信息渠道，全面地反應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)各方面的發(fā)展?fàn)顩r。但是統(tǒng)計(jì)工作者還要注意采取合理的方式將紛雜的統(tǒng)計(jì)資料和信息統(tǒng)一到現(xiàn)實(shí)單一的統(tǒng)計(jì)報表之中去。
最后，我們要注重運(yùn)用房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)去滿足不同信息使用者的要求，改變房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)目前供需不平衡的狀態(tài)，使得房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)能夠多層次、多角度的滿足國家、政府和社會的信息使用要求。構(gòu)建合理、科學(xué)的房地產(chǎn)指標(biāo)體系內(nèi)部結(jié)構(gòu)的循環(huán)和聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)指標(biāo)體系內(nèi)部系統(tǒng)的完整性和層次性。
二、構(gòu)筑房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的主要內(nèi)容
反映房地產(chǎn)行業(yè)基本狀況的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)
這方面的指標(biāo)主要從房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員的數(shù)量，企業(yè)中職工的人數(shù)、從業(yè)人員的薪酬、職工的平均工資狀況、房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本和資本金規(guī)模、利潤實(shí)現(xiàn)情況、資產(chǎn)規(guī)模、負(fù)債規(guī)模、房地產(chǎn)行業(yè)的總支出及增加值等指標(biāo)來反洗房地產(chǎn)行業(yè)目前的行業(yè)前景、就業(yè)情況、財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。
房地產(chǎn)行業(yè)總支出反映了在某一階段內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營與經(jīng)紀(jì)服務(wù)等活動的過程中顧客或者房產(chǎn)使用者能夠取得的服務(wù)總值，該支出應(yīng)該以貨幣形式直觀的反映出來。在內(nèi)容上房地產(chǎn)行業(yè)總支出包含了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋和土地取得的差價收入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)取得收入，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)提供經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)取得的服務(wù)收入、房地產(chǎn)所有者針對自有住房的虛擬租金收入、企業(yè)單位和事業(yè)單位以及房屋所有者針對盈利性房屋取得的租金收入等等。房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人數(shù)應(yīng)該以某一階段內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中工作并取得工資報酬的人員和在非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中工作，但是提供房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介、經(jīng)紀(jì)服務(wù)并取得報酬和收入的勞動人數(shù)。
反映房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營狀況的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)
反應(yīng)該方面的指標(biāo)有房屋開發(fā)的經(jīng)營收入、房屋實(shí)際銷售的面積和銷售額、房屋的可供出租面積和出租金額、商品房可供銷售面積以及非商品房的可供使用面積、全社會空置房屋面積、房屋預(yù)售合同中銷售的面積和金額、房地產(chǎn)的開發(fā)成本、房地產(chǎn)的銷售費(fèi)用、商品房和非商品房本期的投資金額以及完工情況。
房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營收入是指在報告期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)所有者從事房屋的銷售、租賃取得的收入，包括經(jīng)營收入和提供其他方面服務(wù)取得的收入。非商品房的使用面積實(shí)在報告期期末已經(jīng)竣工完成的，可供企事業(yè)單位以及房屋所有者住宅、辦公以及商業(yè)用的非商品房。全社會的空置房屋面積是指在報告期期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及房產(chǎn)所有者本可以銷售或者出租但是卻將之閑置的房屋的總面積。非商品房的交付面積是指在報告期的期末竣工完成并交付使用的非商品房的總面積。
反映房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和中介服務(wù)的指標(biāo)
反映該方面狀況的指標(biāo)有房地產(chǎn)管理和提供經(jīng)紀(jì)及中介服務(wù)取得收入，為提供服務(wù)而消耗的成本以及其他反映服務(wù)成果的指標(biāo)。這方面的指標(biāo)可以反映和衡量房地產(chǎn)在使用過程中給房屋使用者帶來的使用效益，能夠衡量一段時期內(nèi)房地產(chǎn)住宅的開發(fā)管理、房地產(chǎn)交易委托狀況、抵押和質(zhì)押情況、信息咨詢的重點(diǎn)和結(jié)果等等。提供服務(wù)取得經(jīng)營收入在內(nèi)容上包括物業(yè)管理收入、小區(qū)治安綠化收入、房屋維修收入、車輛保管收入、供暖收入、信息咨詢服務(wù)收入、股價服務(wù)收入、抵押管理收入以及城市維護(hù)費(fèi)收入、產(chǎn)業(yè)檔案管理收入等等。另外我們可以用小區(qū)的綠化覆蓋率、小區(qū)發(fā)生的偷盜、搶劫等案件數(shù)、提供信息咨詢和股價服務(wù)的次數(shù)、業(yè)主居住的滿意度調(diào)查來輔助前述統(tǒng)計(jì)指標(biāo)共同反映提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和中介服務(wù)的狀況。
總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)的工作者和統(tǒng)計(jì)工作者應(yīng)該改變房地產(chǎn)開發(fā)和服務(wù)的工作思路，擴(kuò)寬統(tǒng)計(jì)資料的來源和渠道，從房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營、經(jīng)濟(jì)和中介服務(wù)、經(jīng)濟(jì)預(yù)警機(jī)制的建立等多方面統(tǒng)計(jì)指標(biāo)去考察房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，為國家和政府提供準(zhǔn)確的房地產(chǎn)行業(yè)的基本信息。
參考文獻(xiàn)：
[1]秦海霞.我國房地產(chǎn)住宅市場統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析[J].商業(yè)文化，2009.
房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。
1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義
房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。
歷次會計(jì)準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計(jì)準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。
因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。
2 房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算特點(diǎn)及其對應(yīng)的盈余管理手段
2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時間
房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會計(jì)制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)——風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會計(jì)人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時間，由此進(jìn)行盈余管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。
2.2 銷售收入的計(jì)量模式存在可選擇性
2007年1月1日開始施行的新會計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計(jì)價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
當(dāng)存在兩種可供選擇的計(jì)量模式時，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2
2.3 成本和收入難以配比
配比原則是指以實(shí)現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計(jì)期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會同時開發(fā)多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計(jì)期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀?，以此來調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤。
3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理
3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)
1土地增值稅的基本要素
1.1納稅人
納稅人是指在國有土地及土地建筑物在進(jìn)行交易和轉(zhuǎn)讓過程中取得的收入、需要支付一定稅金的個人。客稅對象是指有償對國家土地房產(chǎn)及土地房產(chǎn)附屬建筑物財產(chǎn)在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓以及拍賣時所取得的增值稅額，在房地產(chǎn)行業(yè)中，納稅人及房地產(chǎn)公司增值稅額是房地產(chǎn)在進(jìn)行國有土地的競拍以及建設(shè)、出售房地產(chǎn)所得收入產(chǎn)生費(fèi)用的應(yīng)交稅額。
1.2應(yīng)納稅額
我國房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅應(yīng)納稅額，是房地產(chǎn)行業(yè)盈利過程中產(chǎn)生的增值額乘以適當(dāng)?shù)亩惵试贉p去理應(yīng)扣除的項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)。其中土地增值額等于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收入減去按規(guī)定應(yīng)扣除的項(xiàng)目金額。
1.3土地增值稅征收的作用
作用：①有利于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)調(diào)控；②有利于有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)并抑制惡意炒房現(xiàn)象；③有利于增加國家的財政收入。
2土地增值稅納稅籌劃方法
房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，企業(yè)內(nèi)部投入成本變高。在目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，如何選用靈活適當(dāng)?shù)幕I劃方法進(jìn)行土地增值稅的清算以及繳納，從而降低企業(yè)成本、增長企業(yè)競爭力，是目前房地產(chǎn)行業(yè)重要研究和發(fā)展的方向。
2.1注意納稅臨界點(diǎn)
按照我國有關(guān)稅法規(guī)定，有一項(xiàng)可以實(shí)行免征土地稅的政策，那就是納稅人在依法建造標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售的時候，如果增值稅沒有達(dá)到應(yīng)該扣除項(xiàng)目金額的20%，可減免土地增值稅。我國現(xiàn)行的增值稅納稅方法實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，每當(dāng)增值稅超過50%、100%或者200%，根據(jù)不同的長度交納不同的數(shù)額，因此企業(yè)在開發(fā)的時候應(yīng)該選用最為適合的方案，注意調(diào)整稅率臨界點(diǎn)，降低企業(yè)的房產(chǎn)投入。
2.2增加開發(fā)成本
增加開發(fā)成本也是目前房地產(chǎn)使用最多的方法，目前很多房地產(chǎn)開發(fā)商都選擇在可以接受的范圍內(nèi)增加公共配套設(shè)施建設(shè)的投入，從提高小區(qū)住宅環(huán)境方面入手，提高裝修層次，以此來吸引顧客的眼光，同時可以增強(qiáng)扣除項(xiàng)目金額，使得增值稅稅率變低。
2.3拆分合同
將一處房屋拆成兩次合同進(jìn)行兩次簽訂，也可以降低土地增值稅的繳納。目前很多房地產(chǎn)在進(jìn)行房屋出售的時候往往采取先簽訂毛坯房銷售合同，隨后在裝修時與顧客達(dá)成一致意見，在與顧客簽訂裝修合同，這樣一來，所交的僅是銷售房屋時毛坯銷售土地增值稅，房產(chǎn)企業(yè)順利達(dá)到節(jié)稅的目的。
2.4明確征收范圍進(jìn)行籌劃
（1）合作建房。合作建房是指按照稅法規(guī)定由兩方共同建設(shè)，一方出地一方出資金，建成后按房屋比例用于自用的房產(chǎn)，可以暫時免收土地增值稅。房產(chǎn)開發(fā)商也可以適當(dāng)利用這一政策。
（2）轉(zhuǎn)銷為租。目前很多房地產(chǎn)業(yè)存在著房未售完的情況，在這種情況下，房產(chǎn)公司可以選擇將建好的房子進(jìn)行精裝修，由于租房并不產(chǎn)生房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，因此可以在節(jié)省成本的同時提高企業(yè)的收入。
（3）增加扣除項(xiàng)目。在進(jìn)行房產(chǎn)生產(chǎn)銷售以及清算土地增值稅的時候，可以采取多種利息扣除方法，方法一：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用-利息（據(jù)實(shí)扣除）+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)商開發(fā)投入成本）×5%。此外可以采取代收費(fèi)用并入房產(chǎn)減少稅基本，可以將代收費(fèi)用計(jì)入房價中向購買方一并收取，而代收費(fèi)用卻并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅。第二種可以采取在收取房價之外再進(jìn)行單獨(dú)收費(fèi)。
3土地增值稅對房價的影響
房地產(chǎn)是我國目前正大力發(fā)展的行業(yè)，而土地增值稅是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控參與國家房地產(chǎn)行業(yè)分配利潤的手段。房價越高，土地增值稅應(yīng)交稅額越大，而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，土地增值稅稅額也大，對于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收入沖擊越大。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的售樓價格越來越高，不少市民面對高昂的房價望而卻步，因此，土地增值稅的清算和繳納也是我國對于房地產(chǎn)行業(yè)秩序的維護(hù)，可以抑制房價過分上漲，盡快調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的秩序，讓房價回歸到合理的正常價位，從而保證我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠長期穩(wěn)定的發(fā)展。通過近年來的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，土地增值稅的清算已經(jīng)成功對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了調(diào)控，不少人買得起自己喜歡的居所，人民生活的水平已經(jīng)得到了逐步穩(wěn)定的提升。此外，房地產(chǎn)高價暴利的時代已經(jīng)遠(yuǎn)去，國內(nèi)的售價普遍均衡，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著穩(wěn)定的方向發(fā)展。
4土地增值稅繳納、清算對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
4.1調(diào)控價格、制約暴力
隨著“炒房”一詞的流行，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛采取促銷策略。隨著人們買房熱情的提高，房地產(chǎn)行業(yè)的價格一直上漲。房地產(chǎn)企業(yè)在收入越來越多利潤的同時，土地增值稅應(yīng)納稅額越來越多，也令各大房地產(chǎn)開發(fā)商頭疼。部分企業(yè)低價購買土地的使用權(quán)，并且想方設(shè)法延長開發(fā)期，從而達(dá)到高利潤的理想狀態(tài)。土地增值稅清算狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行囤積的現(xiàn)象越來越少，很難再實(shí)現(xiàn)長期的高額利潤。
4.2重新定位
市場在土地增值稅繳納清算制度的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)行了一次大規(guī)模的市場重新定位，不少過分追求低投入高利潤的企業(yè)紛紛被市場淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)換經(jīng)營戰(zhàn)略，樹立新的發(fā)展觀，以尋找自己生存發(fā)展的空間，重新樹立企業(yè)形象。目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始考慮市場需求，適應(yīng)了新時代下的發(fā)展趨勢。
5結(jié)束語
土地增值稅是我國長期穩(wěn)步進(jìn)行的系統(tǒng)工程，從整個行地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)籌規(guī)劃為中心進(jìn)行宏觀調(diào)控，土地增值稅的繳納和清算不光是為了幫助企業(yè)追求最低的繳費(fèi)方案，而是在整體上提高企業(yè)的經(jīng)營水平，合理降低房價，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞:
房地產(chǎn)；會計(jì)核算；問題；措施
房地產(chǎn)行業(yè)遵循著自身的發(fā)展規(guī)律，一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)當(dāng)中需要投入大量的資金，且開發(fā)過程持續(xù)時間長，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算工作也與其他行業(yè)存在不同之處。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)在市場當(dāng)中的發(fā)展變化，致使會計(jì)核算工作存在一些不足，這種情況也會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營。所以，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中怎樣依照市場環(huán)境及自身發(fā)展特點(diǎn)，及時調(diào)整會計(jì)核算工作，是房地產(chǎn)行業(yè)必須解決的問題。
一、房地產(chǎn)會計(jì)核算存在的主要問題
(一)會計(jì)科目設(shè)置不合理
就目前的會計(jì)科目設(shè)置來看，房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算科目設(shè)置缺乏合理性。因?yàn)閺臅?jì)核算制度以及新的會計(jì)核算準(zhǔn)則來看，其中涉及到很多會計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)，但是沒有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算準(zhǔn)則。這個問題將會對房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)造成影響。在這種情況下，各個房地產(chǎn)企業(yè)只能按照自身的發(fā)展情況制定合理的會計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算科目設(shè)置缺乏統(tǒng)一性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)算周期也比較長，這對于未來的項(xiàng)目分析也會造成不利影響。
(二)會計(jì)信息缺乏透明度
房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險一般就是指，在房地產(chǎn)財務(wù)狀況出現(xiàn)問題時，使房地產(chǎn)企業(yè)的前期投入以及盈利等無法收回的情況。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和運(yùn)作當(dāng)中會面臨很多風(fēng)險，這些風(fēng)險有的來自于政策變化方面，有的則來自于市場和土地等方面，所以，要確保準(zhǔn)確的會計(jì)核算，房地產(chǎn)企業(yè)就要針對其面臨的風(fēng)險進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險披露，為會計(jì)核算工作提供參考。如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作過程中不能夠?qū)ψ陨砻媾R的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確評估，且沒有適時地將所面臨的風(fēng)險對會計(jì)核算的相關(guān)部門或工作人員進(jìn)行信息共享，增加其透明度，那么最終的會計(jì)核算結(jié)果就會因此大打折扣，失去其應(yīng)有的準(zhǔn)確性和實(shí)際價值。
(三)成本與售價不匹配
房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)作過程中會面臨開發(fā)周期長，結(jié)算時間晚等情況，這些情況會導(dǎo)致企業(yè)在完成預(yù)售時也無法確認(rèn)收入。而依照收入進(jìn)行的會計(jì)核算工作也就不能有效推進(jìn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)的整個項(xiàng)目來說，其成本一般就是指建設(shè)的總投入。但是在具體的銷售過程中，售價會依照不同的結(jié)構(gòu)戶型，以及不同的樓層執(zhí)行不同的售價規(guī)則。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)的前期投入和后期的售價無法真正實(shí)現(xiàn)良好的配比。
二、房地產(chǎn)會計(jì)核算問題的改進(jìn)措施
(一)合理設(shè)置會計(jì)科目
房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行有效的會計(jì)核算工作，就必須完善會計(jì)科目的設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)可以按照新的會計(jì)準(zhǔn)則和制度設(shè)定符合自身發(fā)展情況的會計(jì)科目。比如房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行的資金投入，就屬于開發(fā)成本費(fèi)用；還有間接費(fèi)用，這些費(fèi)用就是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中的中間環(huán)節(jié)所消耗的費(fèi)用，這些費(fèi)用對于最終的產(chǎn)品建設(shè)及銷售都有重要意義，因此也是不容忽略的，必須設(shè)置相應(yīng)的會計(jì)科目。總體來說，雖然沒有統(tǒng)一的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算準(zhǔn)則，但是房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置會計(jì)科目時應(yīng)當(dāng)主要依據(jù)自身的發(fā)展情況，以及項(xiàng)目開發(fā)程度，再結(jié)合相關(guān)的會計(jì)核算準(zhǔn)則來選擇合理的會計(jì)核算制度，盡可能設(shè)置出符合項(xiàng)目實(shí)際的會計(jì)核算科目。
(二)增加會計(jì)信息透明度
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，在此過程中面臨諸多變數(shù)，因此也存在很多風(fēng)險。為使房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算工作能夠準(zhǔn)確進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增加會計(jì)信息的透明度，針對房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和運(yùn)行過程中所面臨的各種問題信息對會計(jì)核算部門及相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行適時披露。以增加會計(jì)核算的準(zhǔn)確率，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和決策提供指導(dǎo)。如土地的儲備情況直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展前景，所以，土地的儲備信息也應(yīng)當(dāng)對會計(jì)核算保持透明。此外還要加強(qiáng)對企業(yè)資金流動情況的披露，資金流動關(guān)系到企業(yè)的收支平衡以及企業(yè)的運(yùn)作情況，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對會計(jì)核算提供企業(yè)的資金流動信息。企業(yè)還要將其面臨的運(yùn)作風(fēng)險對會計(jì)核算保持相應(yīng)的透明度，這樣利于會計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性。
(三)收入確認(rèn)
房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算當(dāng)中需要對收入進(jìn)行詳細(xì)確認(rèn)，而房地產(chǎn)企業(yè)收入必須符合相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及法律標(biāo)準(zhǔn)。如依照相關(guān)的法律規(guī)定，如果以出讓的方式取得土地使用權(quán)，但是卻沒有按照約定支付土地出讓金，且沒有領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的企業(yè)就沒有銷售房地產(chǎn)商品的資格。在實(shí)際的房地產(chǎn)銷售當(dāng)中，其銷售模式比較復(fù)雜，遵循的標(biāo)準(zhǔn)也不完全相同。在進(jìn)行房地產(chǎn)商品的銷售當(dāng)中，如果只是簽訂了預(yù)售合同則并不能認(rèn)定是取得了收入的依據(jù)，只有簽訂了正式的銷售合同才具有了法律效力，這樣才能作為房地產(chǎn)企業(yè)的收入標(biāo)準(zhǔn)。所以，在確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)收入的過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具備法律效力的相關(guān)合同或證書的具體內(nèi)容來確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入情況，并基于此進(jìn)行會計(jì)核算，這樣才能確保會計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)水平的提高密切相關(guān)，就目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算工作依然存在很多問題，需要企業(yè)依照自身的發(fā)展情況進(jìn)行有效解決。新的會計(jì)準(zhǔn)則也對房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算工作提出了更高的要求，所以，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀繼續(xù)完善會計(jì)核算工作，使房地產(chǎn)企業(yè)保持健康發(fā)展。
作者：高建萍 單位：人民66296部隊(duì)
【關(guān)鍵字】盈余管理；房地產(chǎn)；會計(jì)核算
房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。
1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義
房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。
歷次會計(jì)準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計(jì)準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。
因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。
2 房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算特點(diǎn)及其對應(yīng)的盈余管理手段
2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時間
房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會計(jì)制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)——風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會計(jì)人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時間，由此進(jìn)行盈余管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。
2.2 銷售收入的計(jì)量模式存在可選擇性
2007年1月1日開始施行的新會計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計(jì)價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
當(dāng)存在兩種可供選擇的計(jì)量模式時，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2
2.3 成本和收入難以配比
配比原則是指以實(shí)現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計(jì)期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會同時開發(fā)多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計(jì)期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀?，以此來調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤。
3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理
3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)
收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的不確定性為公司進(jìn)行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對比。因此，《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財務(wù)報告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實(shí)際價值。
3.2 更新收益觀念，改革傳統(tǒng)損益表
在傳統(tǒng)損益表的基礎(chǔ)上增加一項(xiàng)其他全面收益。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價值而產(chǎn)生的公允價值變動損益是已經(jīng)確認(rèn)但未實(shí)現(xiàn)的損益，所以可以將這些己確認(rèn)但未實(shí)現(xiàn)的損益應(yīng)反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營業(yè)績。傳統(tǒng)損益表將巨額已確認(rèn)未實(shí)現(xiàn)損益反映在凈收益中，但即使企業(yè)利用公允價值確認(rèn)了巨額利潤也不能說明這個企業(yè)經(jīng)營狀況良好，確認(rèn)了巨額虧損也不能說明這個企業(yè)面臨倒閉?？梢?，如果采取這種會計(jì)方式，那么部分企業(yè)將不再熱衷于利用公允價值進(jìn)行盈余管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不會因?yàn)槔麧櫜▌犹蠖乇芄蕛r值后續(xù)計(jì)量。同時，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會計(jì)信息使用者一目了然，哪些是已實(shí)現(xiàn)損益、哪些是未實(shí)現(xiàn)損益，能使損益信息更加全面有用。
3.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高信息含量
為滿足信息使用者的需求，必須對房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露體系進(jìn)行改革，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況；增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外信息的披露；在財務(wù)報告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露；增加投資計(jì)劃及風(fēng)險的披露；質(zhì)量保證金的披露。同時，應(yīng)在其財務(wù)會計(jì)報告中充分揭示其各種風(fēng)險，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中應(yīng)增加風(fēng)險披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險等進(jìn)行說明，提高風(fēng)險的透明度。
注釋:
[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問題對新會計(jì)準(zhǔn)則制定的影響【J】，消費(fèi)導(dǎo)刊，2007.11
[2]王卓瑛，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量模式的動因研究【J】，內(nèi)蒙古電大學(xué)刊，2009(6)
[3]胡葬在，蘇霜，樓學(xué)問.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的特殊性，財務(wù)與會計(jì).2005年3月
參考文獻(xiàn)
[1]陳冬華等，宏觀調(diào)控、政治成本與盈余管理——基于中國房地產(chǎn)上市公司的實(shí)證研究，2010.7
（一）會計(jì)科目設(shè)置不合理
就目前的會計(jì)科目設(shè)置來看，房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算科目設(shè)置缺乏合理性。因?yàn)閺臅?jì)核算制度以及新的會計(jì)核算準(zhǔn)則來看，其中涉及到很多會計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)，但是沒有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算準(zhǔn)則。這個問題將會對房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)造成影響。在這種情況下，各個房地產(chǎn)企業(yè)只能按照自身的發(fā)展情況制定合理的會計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算科目設(shè)置缺乏統(tǒng)一性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)算周期也比較長，這對于未來的項(xiàng)目分析也會造成不利影響。
（二）會計(jì)信息缺乏透明度
房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險一般就是指，在房地產(chǎn)財務(wù)狀況出現(xiàn)問題時，使房地產(chǎn)企業(yè)的前期投入以及盈利等無法收回的情況。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和運(yùn)作當(dāng)中會面臨很多風(fēng)險，這些風(fēng)險有的來自于政策變化方面，有的則來自于市場和土地等方面，所以，要確保準(zhǔn)確的會計(jì)核算，房地產(chǎn)企業(yè)就要針對其面臨的風(fēng)險進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險披露，為會計(jì)核算工作提供參考。如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作過程中不能夠?qū)ψ陨砻媾R的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確評估，且沒有適時地將所面臨的風(fēng)險對會計(jì)核算的相關(guān)部門或工作人員進(jìn)行信息共享，增加其透明度，那么最終的會計(jì)核算結(jié)果就會因此大打折扣，失去其應(yīng)有的準(zhǔn)確性和實(shí)際價值。
（三）成本與售價不匹配
房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)作過程中會面臨開發(fā)周期長，結(jié)算時間晚等情況，這些情況會導(dǎo)致企業(yè)在完成預(yù)售時也無法確認(rèn)收入。而依照收入進(jìn)行的會計(jì)核算工作也就不能有效推進(jìn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)的整個項(xiàng)目來說，其成本一般就是指建設(shè)的總投入。但是在具體的銷售過程中，售價會依照不同的結(jié)構(gòu)戶型，以及不同的樓層執(zhí)行不同的售價規(guī)則。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)的前期投入和后期的售價無法真正實(shí)現(xiàn)良好的配比。
二、房地產(chǎn)會計(jì)核算問題的改進(jìn)措施
（一）合理設(shè)置會計(jì)科目
房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行有效的會計(jì)核算工作，就必須完善會計(jì)科目的設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)可以按照新的會計(jì)準(zhǔn)則和制度設(shè)定符合自身發(fā)展情況的會計(jì)科目。比如房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行的資金投入，就屬于開發(fā)成本費(fèi)用；還有間接費(fèi)用，這些費(fèi)用就是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中的中間環(huán)節(jié)所消耗的費(fèi)用，這些費(fèi)用對于最終的產(chǎn)品建設(shè)及銷售都有重要意義，因此也是不容忽略的，必須設(shè)置相應(yīng)的會計(jì)科目?？傮w來說，雖然沒有統(tǒng)一的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算準(zhǔn)則，但是房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置會計(jì)科目時應(yīng)當(dāng)主要依據(jù)自身的發(fā)展情況，以及項(xiàng)目開發(fā)程度，再結(jié)合相關(guān)的會計(jì)核算準(zhǔn)則來選擇合理的會計(jì)核算制度，盡可能設(shè)置出符合項(xiàng)目實(shí)際的會計(jì)核算科目。
（二）增加會計(jì)信息透明度
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，在此過程中面臨諸多變數(shù)，因此也存在很多風(fēng)險。為使房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算工作能夠準(zhǔn)確進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增加會計(jì)信息的透明度，針對房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和運(yùn)行過程中所面臨的各種問題信息對會計(jì)核算部門及相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行適時披露。以增加會計(jì)核算的準(zhǔn)確率，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和決策提供指導(dǎo)。如土地的儲備情況直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展前景，所以，土地的儲備信息也應(yīng)當(dāng)對會計(jì)核算保持透明。此外還要加強(qiáng)對企業(yè)資金流動情況的披露，資金流動關(guān)系到企業(yè)的收支平衡以及企業(yè)的運(yùn)作情況，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對會計(jì)核算提供企業(yè)的資金流動信息。企業(yè)還要將其面臨的運(yùn)作風(fēng)險對會計(jì)核算保持相應(yīng)的透明度，這樣利于會計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性。
（三）收入確認(rèn)
近幾年來，在全國城鎮(zhèn)特別是大中城市房價持續(xù)高漲的過程中，關(guān)于我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率是否過高的爭論非常激烈。正確認(rèn)識該問題，是準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場形勢、樹立科學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展觀的前提，因此該問題的研究十分重要。
從討論我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤率高低的現(xiàn)有文獻(xiàn)來看，許多研究者的切入角度過于單一，因此其論證不夠嚴(yán)密，觀點(diǎn)不夠全面，說服力不強(qiáng)。為了加深對房地產(chǎn)行業(yè)利潤率水平的理解，本文將從多個角度審視該問題。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際利潤率水平
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率，不是2005年國家統(tǒng)計(jì)局公布的7%，也不是某些房地產(chǎn)開發(fā)商一直聲稱的10%左右。財政部的抽樣調(diào)查顯示，2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均利潤率高達(dá)26.79%。學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為，該數(shù)據(jù)仍然是被低估的。另據(jù)2005年市物價局測算，該市房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤率為50%，利潤率最高的超過90%。統(tǒng)計(jì)表明，南京房地產(chǎn)開發(fā)商平均從每套住房獲利（從每個買房家庭賺?。?6萬元，北京房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均每兩天的利潤就能打造一個億萬富翁。
新聞界、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士披露的部分樓盤的利潤率，更是令人震驚。上?！吧杲麍@”前期工程的房價為6000元/平方米，后期工程漲到24000元/平方米。2005年初上海某樓盤的開發(fā)商預(yù)期價格是7000―8000元/平方米，而實(shí)際售價漲至17000―18000元/平方米。2006年上半年，北京TOWNHOUSE的銷售價格高達(dá)30000元/平方米，是最初開發(fā)商預(yù)期價格的兩倍。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率與國內(nèi)其它行業(yè)的對比
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國，房地產(chǎn)以外絕大多數(shù)行業(yè)的平均利潤率低于10%，集中于7%―8%這一區(qū)間。前新希望集團(tuán)董事長劉永好曾經(jīng)感慨：做一年房地產(chǎn)的收益超過做十年農(nóng)產(chǎn)業(yè)的收益。還有企業(yè)家笑稱，做房地產(chǎn)比販毒還賺錢。
我國涉足房地產(chǎn)的企業(yè)家在各種財富排行榜中占據(jù)突出地位（名次靠前、比例大），從側(cè)面說明了房地產(chǎn)行業(yè)利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其它行業(yè)。
從“胡潤百富榜”來看，2004年前10名富豪中有7位涉足房地產(chǎn)，占70%；2005年前50名富豪中有24位涉足房地產(chǎn)，占48%；進(jìn)入2006年前10名的4位廣東籍富豪，均以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)。
從“福布斯2006中國富豪榜”來看，前10名中有3位專營房地產(chǎn)（其中有1位的公司總部所在地為上海/香港，即排名第二的世貿(mào)集團(tuán)的許榮茂），有1位以房地產(chǎn)為首要業(yè)務(wù)，有1位以房地產(chǎn)為重要業(yè)務(wù)（不含公司總部在香港的榮智健家族，實(shí)際上中信泰富集團(tuán)是從事多元化經(jīng)營，不過兼營房地產(chǎn)的規(guī)模小），涉足房地產(chǎn)的富豪共占50%；前50名中有10位專營房地產(chǎn)，有4位以房地產(chǎn)為首要業(yè)務(wù)（其中有1位的公司總部不在內(nèi)地而在香港，即香港中渝實(shí)業(yè)的張松橋），有6位以房地產(chǎn)為重要業(yè)務(wù)，涉足房地產(chǎn)的富豪共占40%；前100名中有17位專營房地產(chǎn)，有12位以房地產(chǎn)為首要業(yè)務(wù)（其中有2位的公司總部不在內(nèi)地而在香港，即香港中渝實(shí)業(yè)的張松橋、百仕達(dá)控股的歐亞平），有14位以房地產(chǎn)為重要業(yè)務(wù)，涉足房地產(chǎn)的富豪共占43%。由此可見，如果將許榮茂視為內(nèi)地富豪，那么內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商在“福布斯2006中國富豪榜”前10名、前50名、前100名中的占比，分別為50%、38%、41%。
近年來，其它行業(yè)的資金大量流向房地產(chǎn)業(yè)，其它行業(yè)的部分企業(yè)介入甚至直接轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)，這種局面是房地產(chǎn)行業(yè)利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其它行業(yè)的又一明證。許多與房地產(chǎn)業(yè)毫無關(guān)聯(lián)的企業(yè)，如國內(nèi)商業(yè)企業(yè)、外貿(mào)公司、家電企業(yè)甚至高科技企業(yè)，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。就連某些在國內(nèi)享有盛名、在國際上也有較高知名度的高新技術(shù)企業(yè)，如海爾、聯(lián)想、TCL，也開始兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。以致有人憂心忡忡地發(fā)問：下一個涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的高新技術(shù)龍頭企業(yè)是誰？是中興還是華為？2003年初的統(tǒng)計(jì)顯示，有300多家國內(nèi)上市公司介入了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，占當(dāng)時上市公司總數(shù)的25%以上。經(jīng)過四年多的房地產(chǎn)業(yè)“大發(fā)展”，估計(jì)這個比例已經(jīng)大幅度攀升。
三、中外房地產(chǎn)投資利潤率的對比
將我國房地產(chǎn)投資的利潤率與同期其它國家（地區(qū)）最高的房地產(chǎn)投資利潤率進(jìn)行對比，可以看出我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤率在全世界的地位。
2005年德國房地產(chǎn)是美英等國資本關(guān)注的焦點(diǎn)之一。該年度外國資本對德國房地產(chǎn)的投資總額達(dá)到264億美元，占德國全國房地產(chǎn)投資總額的62%，是2004年的兩倍。投資者包括一些國際知名的大公司，如紐約的開布陸斯資本管理公司和高盛集團(tuán)（買下了柏林市政府4%的住宅股票），英國私有資產(chǎn)事務(wù)所特拉資本伙伴有限公司（兼并了德國最大的住宅房地產(chǎn)開發(fā)公司，包括其持有的14萬個單位住宅）。歐美房地產(chǎn)投資者指出：如果在紐約或者倫敦投資，4%的回報率就可以接受；但如果在德國投資的話，投資者的預(yù)期回報率在7%以上。由此推算，2005年對紐約和倫敦、德國房地產(chǎn)投資的預(yù)期回報率，僅為同期中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率（26.79%）的14.93%（略逾1/7）、26.12%（略逾1/4）。
四、中外房地產(chǎn)界人士年薪及其增幅的對比
房地產(chǎn)界人士的年薪及其增長幅度，與房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率有著比較直接的聯(lián)系，在一定程度上是后者的反映。一般來說，在一定時期內(nèi)，如果一國房地產(chǎn)從業(yè)人員的年薪越高、增幅越大，那么該國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率越高、增幅越大。
2006年下半年，由英國皇家特許測量師學(xué)會（Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）與人力資源顧問公司Macdonald & Company聯(lián)合進(jìn)行了首次亞洲薪酬調(diào)查。該調(diào)查在2006年8―9月以網(wǎng)上問卷調(diào)查的形式進(jìn)行，訪問了769名來自亞洲區(qū)內(nèi)主要區(qū)域（如中國內(nèi)地、香港、澳門和馬來西亞、新加坡、菲律賓、韓國、越南、印尼等地）的房地產(chǎn)界人士。
調(diào)查結(jié)果顯示，亞洲區(qū)房地產(chǎn)從業(yè)人員的平均年薪為7.07萬美元；其中，中國內(nèi)地的平均年薪為7.72萬美元（約合人民幣62萬元），僅次于香港。報告稱，57%的受訪者表示過去一年的薪酬曾經(jīng)獲得調(diào)整，其平均增幅為7.9%；其中，中國內(nèi)地該項(xiàng)目的平均增幅最高，達(dá)13.8%，分別為香港、馬來西亞、新加坡平均增幅的2.19、2.23、2.56倍。上述數(shù)據(jù)間接表明，中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率位居亞洲前列。
五、我國房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度
行業(yè)的壟斷程度與利潤率存在著密切的聯(lián)系。一個行業(yè)的壟斷程度越高，超額利潤及利潤的數(shù)量越大。已有一些學(xué)者運(yùn)用數(shù)理分析方法量化了房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度，其中關(guān)于該行業(yè)勒納指數(shù)（Lerner Index）的研究成果相當(dāng)豐富。
勒納指數(shù)又稱價格標(biāo)高程度（mark-up），是壟斷價格超出邊際成本的部分與壟斷價格之比。該指數(shù)描述了壟斷利潤的邊際量，因此是衡量市場壟斷程度的重要指標(biāo)。勒納指數(shù)越小，那么市場競爭越充分，壟斷程度越低。
根據(jù)1996～2002年北京市的有關(guān)數(shù)據(jù)測算，該市房地產(chǎn)行業(yè)各年度的勒納指數(shù)均在0.6以上。2004年的一份研究顯示，近年來我國房地產(chǎn)市場的勒納指數(shù)均在0.4以上。基于1999～2003年我國各省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)市場的面板數(shù)據(jù)推算，各地房地產(chǎn)市場的勒納指數(shù)位于0.4968―0.8467這一區(qū)間。這些研究成果均表明，我國房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度相當(dāng)高，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)的邊際成本。因此，我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤中包含著很大比例的壟斷利潤。
六、我國房價畸高的程度
在壟斷程度較高的房市上，房地產(chǎn)開發(fā)商降低成本的因素對行業(yè)利潤率的影響很小，行業(yè)的高利潤率基本上源于高房價。
當(dāng)前我國房地產(chǎn)問題的核心是住房問題，衡量住房價格合理性的國際通用標(biāo)準(zhǔn)包括房價收入比、貸款月供收入比（住房貸款申領(lǐng)人的月還款金額與月收入之比）、售價租金比（租售比）等，可以從這幾個方面逐一分析我國的房價。
關(guān)于房價收入比，聯(lián)合國人居中心規(guī)定的上限是3∶1，世界銀行規(guī)定的上限是5∶1。根據(jù)聯(lián)合國、世界銀行的定義，房價收入比是指在一定區(qū)域的市場中，按套計(jì)算的全部房屋價格（包括新房和二手房）的中值與居民家庭收入的中值之比。在實(shí)際中，為便于計(jì)算，通常用平均值替代中值。在部分發(fā)達(dá)國家，房價與人均可支配收入之比分別為：德國11.41，英國10.3，意大利8.61，法國7.68，美國6.43，日本11.07。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公報，2006年5月全國城鎮(zhèn)商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5997元。如果購買一套90平方米的新房（當(dāng)前新房市場上大戶型過多；在建設(shè)部提出的“康居”指標(biāo)中，人均住房面積為30平方米），那么住房的總價約28.8萬元。因此，目前全國城鎮(zhèn)房價與人均可支配收入之比為24.01，房價與家庭可支配收入之比約為8。2006年第三季度的統(tǒng)計(jì)顯示，在深圳、上海、北京、廣州4地，房價與家庭可支配收入之比分別為15.76、15.55、13.55、12.67。
關(guān)于房貸月供收入比，國際公認(rèn)的警戒線是1/3。根據(jù)2006年上半年央行的報告，2005年10月末北京、上海、天津等10城市居民的平均月供收入比為35%；其中，上海、北京的數(shù)據(jù)分別為45%、42%，接近銀監(jiān)會規(guī)定的警戒線（50%）。
關(guān)于售價租金比，國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的上限為300∶1。早在2005年以前，北京、上海、杭州等地的售價租金比就分別高達(dá)300、360、470。在這三個城市的購房投資中，收回成本的時間分別為25年、30年和40年。即使不考慮長期利率風(fēng)險，該比例也嚴(yán)重偏離了投資價值，處于高危水平。而在數(shù)年以前，某些城市就出現(xiàn)了房價絕對值大幅度上漲、房租絕對值下降的局面。例如，從1998年到2004年，青島的房價上漲50%以上，而房租下降7%。又如，從2002年起，上海的房價與房租呈逆向變動。2004年初萬國大廈、交通公園附近某豪宅的租金，均比2003年下跌1/3以上。
由此可見，無論用哪一種國際標(biāo)準(zhǔn)衡量，我國的房價都處于嚴(yán)重畸高狀態(tài)。這間接說明我國房地產(chǎn)行業(yè)可以獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出正常水平的利潤。
綜上所述，從各個角度的分析均表明，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率屬于過高水平，大大超前于我國的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和民眾的實(shí)際消費(fèi)水平。而造成這種局面的主要原因，是我國房地產(chǎn)行業(yè)存在著較高程度的壟斷。
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外界一直對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動成立了自身設(shè)計(jì)、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實(shí)施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對自身充滿自信，并且堅(jiān)持認(rèn)為，儲備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會積極儲備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會顧及到企業(yè)的財務(wù)狀況。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項(xiàng)目式的，該種組織架構(gòu)并不會隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。通常，某個房地產(chǎn)公司在競標(biāo)中競得一塊地之后，就會在最短的時間內(nèi)成立相關(guān)的項(xiàng)目，因此，這一項(xiàng)目公司的財務(wù)報表就可以比較直接反映了該項(xiàng)目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項(xiàng)目，真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項(xiàng)目開始施工之后大概一年的時間進(jìn)行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉(zhuǎn)就會存在很大問題。同時，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個項(xiàng)目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)形勢較好的情況下，項(xiàng)目預(yù)售之后的半年時間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時間段主要是在交房的這個階段來進(jìn)行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長此以往，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會陷入一個循環(huán)中，也就是第一年項(xiàng)目立項(xiàng)并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)，第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財務(wù)報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒有了。有的項(xiàng)目比較多的房地產(chǎn)公司，財務(wù)報表上的收入只是以前年度項(xiàng)目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項(xiàng)目的現(xiàn)金流，兩者并不對應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)報表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時盈利情況。
二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法
1、我國的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析
國家對房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實(shí)力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國的房地產(chǎn)市場中，供求關(guān)系一直是一個矛盾的集合點(diǎn)，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產(chǎn)的需求都會造成影響。分析我國人均的實(shí)際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。
2、我國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析
（1）完工確認(rèn)收入法
房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件，就開始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來確認(rèn)收入，僅僅只是用來確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說的完工確認(rèn)收入法。
（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因
分析我國現(xiàn)有的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商來進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來進(jìn)行的，也就是說，要嚴(yán)格滿足我國相關(guān)的規(guī)定來確認(rèn)收入。單單就從我國目前的現(xiàn)實(shí)狀況來看，所實(shí)行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動負(fù)債表中列支而已?，F(xiàn)在，我國選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險及其收益的情況下，若是開發(fā)商對商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績波動及其財務(wù)指標(biāo)不真實(shí)，不能及時的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的真實(shí)有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營狀況也很難立即反映出來，財務(wù)報表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運(yùn)用的前提條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計(jì)出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計(jì)量；能夠可靠地估計(jì)出成本加成合同的結(jié)果，也就是說與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會計(jì)核算的優(yōu)勢所在
第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會計(jì)收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計(jì)算上。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長，從立項(xiàng)、到建設(shè)、交付等才算一個項(xiàng)目真正完成。我們怎樣才能更準(zhǔn)確、真實(shí)、客觀地反映會計(jì)信息，這是大家一直討論的重點(diǎn)所在?，F(xiàn)在，我國很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則15號—建造合同的》明確規(guī)定來進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計(jì)出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來進(jìn)行收入確認(rèn)。對比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會受到開發(fā)方的實(shí)力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時候，說明該項(xiàng)目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對于購房者而言由于預(yù)售時房地產(chǎn)公司已在房交所對購房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購房者退房，房地產(chǎn)公司沒有辦法對已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說明購房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。各個企業(yè)單位在使用完工百分比法確認(rèn)收入時，不同的會計(jì)期間的各種會計(jì)表格不會有特別大的幅度波動，并且財務(wù)指標(biāo)也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認(rèn)的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。
一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和會計(jì)核算特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起源于上世紀(jì)九十年代，那時是國家改革開放的重要實(shí)施階段，房地產(chǎn)行業(yè)在國家的支持下開始迅猛發(fā)展，它促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)份額幾乎占據(jù)了整個國民經(jīng)濟(jì)的一半。在國家政策的支持與引導(dǎo)下，房地產(chǎn)的發(fā)展形成了集團(tuán)化模式，有些房地產(chǎn)集團(tuán)成為了國家房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)性集團(tuán)。
正是國家政策的支持和房地產(chǎn)的高利潤，房地產(chǎn)行業(yè)逐步吸引了一些非本行的投資者進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的競爭和挑戰(zhàn)。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算的特點(diǎn)
房地產(chǎn)會計(jì)核算具有一定的特殊性，它的核算并沒有具體的數(shù)字做參考，而是通過買方的結(jié)算清單作依據(jù)，除此之外，未經(jīng)買方許可，房地產(chǎn)會計(jì)核算工作不得擅自取用該數(shù)據(jù)，因此，房地產(chǎn)的會計(jì)核算工作要具備比其它行業(yè)更敏銳的判斷力和分析力。房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性和業(yè)務(wù)多樣性也決定了會計(jì)核算工作的復(fù)雜。房地產(chǎn)行業(yè)與其它行業(yè)不同，它不管是前期還是后期的投資很大，而且項(xiàng)目周期長，少則兩三年，多則十幾年，因此房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算也存在資金數(shù)額龐大和核算周期長等特點(diǎn)。
二、稅收中會計(jì)核算不足及相關(guān)案例分析
（一）稅收中的會計(jì)核算不足
1、在收入方面會計(jì)核算的不足
我國房地產(chǎn)行業(yè)的收入一般是在實(shí)現(xiàn)銷售后才列入核算項(xiàng)目的，但國家對房地產(chǎn)納稅期限規(guī)定是在實(shí)現(xiàn)預(yù)售之后，這導(dǎo)致納稅與實(shí)現(xiàn)銷售之間存在時間誤差，這種缺乏統(tǒng)一性的現(xiàn)象容易造成房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算出現(xiàn)偏差和錯誤。除此之外，有很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在不同程度的未申報納稅的現(xiàn)象。
2、會計(jì)核算中對成本費(fèi)用在稅收上的不足
房地產(chǎn)的發(fā)展在產(chǎn)生巨額利潤的同時，也出現(xiàn)了很大程度的偷稅漏稅現(xiàn)象，因?yàn)槔麧欭嫶蟮耐瑫r產(chǎn)生的稅費(fèi)也是很龐大的。關(guān)于是如何漏稅，各個企業(yè)的手段不一，有的是直接使用過期作廢或虛開的發(fā)票入賬，這就造成了稅收混亂，無法正確核算會計(jì)成本。有的則高明一些，將期間費(fèi)用等劃入成本項(xiàng)目，這樣便減少了企業(yè)的帳面利潤，實(shí)現(xiàn)企業(yè)少交企業(yè)所得稅的目的。
（二）關(guān)于稅收中會計(jì)核算不足問題的案例分析
1、針對房地產(chǎn)行業(yè)中的收入未報稅的案例分析
在應(yīng)稅收入中，企業(yè)想要逃稅主要是采取掛賬方式來隱匿收入。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，工程完成后，稅務(wù)局對該工程進(jìn)行檢查發(fā)現(xiàn)里面的“其他收入”和“暫存款”存在問題，因?yàn)檫@兩項(xiàng)是不用報稅的，但這兩項(xiàng)竟然存在900萬元的款項(xiàng)，金額巨大，經(jīng)稅務(wù)部門檢查發(fā)現(xiàn)，這兩項(xiàng)其實(shí)是屬于“預(yù)收房款”和“房屋租賃收入”，這兩項(xiàng)是應(yīng)該納入收入的款項(xiàng)。這種掛賬處理方式是企業(yè)轉(zhuǎn)移收入的一種常見手段。
2、針對房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用稅收不足的案例分析
目前大多房地產(chǎn)企業(yè)既害怕稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)收入作假的問題被發(fā)現(xiàn)，又想逃避企業(yè)所得稅。于是他們想出了要虛列工程成本和期間費(fèi)用來減少企業(yè)所得稅的支付。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它的財務(wù)是由公司進(jìn)行統(tǒng)一核算，但是工程期間發(fā)生的費(fèi)用則有工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人來負(fù)責(zé)，工程建設(shè)過程中某些開銷存在并未入賬或變相入賬的現(xiàn)象，這樣就形成了實(shí)際開銷用途與賬目列支不符的情況。我國建筑行業(yè)的發(fā)票管理存在很大的漏洞與不足，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會鉆這種稅收漏洞的空子，企業(yè)會利用發(fā)票管理中存在的不足，隨意取得發(fā)票并列入工程支出。虛開發(fā)票使得企業(yè)成本項(xiàng)目不匹配和不相關(guān)。沒有稅收檢查的認(rèn)定依據(jù)和效力，工程成本數(shù)據(jù)失實(shí)。一房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目交給它的工程隊(duì)時明確表示只要實(shí)現(xiàn)百分之二十的利潤即可，一切支出由工程隊(duì)負(fù)責(zé)，工程完工后，一切成本和費(fèi)用支出的票據(jù)都交給公司的財務(wù)部門進(jìn)行統(tǒng)一核算，工程隊(duì)為了將工程中的多余利潤留在自己手中就會虛報成本，虛開發(fā)票。在檢查時，檢察人員發(fā)現(xiàn)該工程中出現(xiàn)了很多材料脫離了市場價，甚至高的有些離譜。而且在工程人員的工資支出上也高的離奇，經(jīng)檢查人員工資表竟發(fā)現(xiàn)一次支出就高達(dá)50萬，經(jīng)核查竟發(fā)現(xiàn)員工姓名“查無此人”，那這筆錢究竟“支”向何處就有待盤查。這些虛列成本和費(fèi)用的現(xiàn)象極大地阻礙了稅收的實(shí)現(xiàn)，也限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)無法真正的了解自身的潛力值和最大收益。
三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的有效對策
（一）建立和完善票據(jù)的管理系統(tǒng)
從以上房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中存在的問題，我們不難看出由于票據(jù)的管理不善出現(xiàn)了很多虛開發(fā)票，多列或假列成本和費(fèi)用的現(xiàn)象。房地產(chǎn)與其他行業(yè)相比存在著特殊性，并且房地產(chǎn)又是開銷和收入都很大的行業(yè)，因此票據(jù)如果管理不善，不僅會為企業(yè)的利潤造成損失，也會減少國家的稅收。
（二）擴(kuò)大對企業(yè)信息的披露，在企業(yè)信息披露中提高信息含金量
房地產(chǎn)企業(yè)之所以頻頻出現(xiàn)作假行為，是因?yàn)槠髽I(yè)的信息沒有公開化，缺乏大眾的監(jiān)督。企業(yè)的監(jiān)督不應(yīng)該只是稅務(wù)局的事，而是社會大眾的事。企業(yè)應(yīng)該要擴(kuò)大企業(yè)的信息披露，使企業(yè)的財務(wù)信息透明化，讓社會公眾可以了解這個企業(yè)的財務(wù)情況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，最重要的是發(fā)揮群眾的力量，讓會計(jì)核算中的問題無所遁形。企業(yè)信息的披露可以從以下兩方面進(jìn)行：
1、增加分項(xiàng)目成本費(fèi)用信息的披露
分項(xiàng)目成本費(fèi)用信息披露是指將企業(yè)的工程分為各個項(xiàng)目，分開進(jìn)行披露和核算。這樣就可以發(fā)現(xiàn)具體是哪方面出現(xiàn)了問題，使問題明確化。房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目很大，幾萬幾十萬是很難發(fā)現(xiàn)問題的，只有細(xì)化核算項(xiàng)目，分別核算其費(fèi)用和成本，才能發(fā)現(xiàn)問題和避免出現(xiàn)問題。
2、增加土地儲備量及成本構(gòu)成信息
在房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中，土地成本占據(jù)了很大的比例，土地成本中涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)也很復(fù)雜。因此，要增加土地儲備量和土地成本構(gòu)成信息。通過對土地儲備量和成本構(gòu)成的披露會促使房地產(chǎn)企業(yè)更好地可持續(xù)發(fā)展。
（三）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算
由于房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)很多漏報收入的現(xiàn)象，因此我們應(yīng)不斷地完善該企業(yè)的收入核算機(jī)制。完善企業(yè)的收入管理機(jī)制可以從明確銷售收入開始做起。房地產(chǎn)的銷售收入包括土地、房屋與相關(guān)配套設(shè)施的銷售收入。這些收入可能涉及“土地轉(zhuǎn)讓收入”和“商品房銷售收入”等，這些都應(yīng)納入銷售收入；除了要明確銷售收入，企業(yè)的會計(jì)核算應(yīng)該正確確認(rèn)和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)在銷售時涉及多個步驟，其中最重要的是預(yù)售的預(yù)售收入和簽定銷售合同后的過戶權(quán)證方面的實(shí)際銷售款項(xiàng)。這時，稅務(wù)局會和企業(yè)財務(wù)的稅收出現(xiàn)偏差，因?yàn)槎悇?wù)局的稅收是在預(yù)售情況下實(shí)現(xiàn)的，而企業(yè)的稅收是在實(shí)際銷售完成后實(shí)現(xiàn)的，因此，為了避免偏差的出現(xiàn)，會計(jì)核算部門應(yīng)明確收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但它會計(jì)核算的不足也為國家稅收造成損失，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算除了以上的不足外還存在“賬外延伸”的情況，即“賬外賬”。因此，我們應(yīng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入標(biāo)準(zhǔn)和財務(wù)信息公開化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
