序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇投資性房地產評估方法范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01

《會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關鍵就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發(fā)展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。

一、完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規(guī)定了資產評估機構審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規(guī)章、辦法，健全配套的相應制度、準則等。

二、建立資產評估的信息服務系統(tǒng)，服務于相應的財務報告

目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統(tǒng)是必要的。建議有關部門建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業(yè)可以充分利用數據網絡獲取地區(qū)權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。

三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機構對評估機構的評估實行監(jiān)督的機制。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業(yè)機構的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業(yè)素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

四、明確投資性房地產采用公允價值計量的前提，評估對象

明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產評估業(yè)務，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優(yōu)先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區(qū)間等價值分析結論。對于市場法的應用，應著重關注參考交易案例的經營業(yè)態(tài)、附帶租約等差異因素。對于收益法的應用，應著重需注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現率口徑的匹配；需關注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。

五、資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制

評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業(yè)人員要有實事求是的態(tài)度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

六、完善房地產市場環(huán)境，構建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構建透明的、監(jiān)督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規(guī)，為房地產市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則監(jiān)管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產的評估與企財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。

參考文獻：

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房地產評估是房地產中介行業(yè)中的一個大的分支（房地產中介行業(yè)包括了房地產評估、咨詢和），由于現實及理論上的需要，房地產評估在房地產中介行業(yè)中發(fā)揮的作用越來越明顯。

1 房地產評估風險體系構成

房地產評估風險由政府面臨的房地產評估風險、機構和人員面臨的房地產評估風險以及經濟活動主體面臨的房地產評估風險三個方面組成。

1.1 政府面臨的房地產評估風險

經濟穩(wěn)定是政府的目標之一，經濟穩(wěn)定包括經濟發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產評估風險最主要的是房地產評估帶來的金融風險。金融穩(wěn)定是經濟穩(wěn)定的基礎之一，金融動蕩往往會爆發(fā)沉重的社會災難，給社會經濟帶來動蕩和不安。這里主要是房地產評估值過高，不能反映房地產的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機構在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。金融一旦發(fā)生動蕩，整個經濟體系不可避免地會產生動蕩，影響經濟穩(wěn)定。諸如20世紀80年代的日本“泡沫經濟”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機”，無不例外與房地產價值估計過高有著一定的關系。

1.2 評估機構和評估人員面臨的房地產評估風險

評估機構和評估人員是評估風險的直接承擔者，評估機構和評估人員面臨的風險主要現在以下幾個方面：

1.2.1 技術風險

為評估行業(yè)廣為接受的基本評估方法是成本法、收益還原法和市場比較法。從評估理論角度，這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的評估方法進行評估時，是否掌握豐富的基礎資料是評估結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業(yè)以及房地產評估起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。這樣使得評估機構和評估人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。此外，評估報告的敘述不完善或不完整也會在將來給評估機構和評估人員帶來意想不到的后果。再者就是評估人員素質水平低。對于房地產評估基本理論掌握不牢靠，評估師通過考試但缺乏實際評估經驗，在參數選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產生一定的評估風險。

1.2.2 政策風險

房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策的變化是一般評估人員無法，或者說是沒有能力預期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產業(yè)政策都必然會對房地產價格產生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對評估方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償評估方法也發(fā)生了變化。

1.2.3 業(yè)務風險

即評估業(yè)務帶來的風險。房地產評估主要是對房地產權益的評估。我國房地產市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著許多問題。比如某企業(yè)通過政府對原農民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權。企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產權登記手續(xù)。這種情況在評估實踐中經常遇到，給評估的結果帶來一定的風險。另外一個方面，當評估機構或人員接受新業(yè)務時，對于評估方法和技術參數的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給評估機構和評估人員未來帶來風險。

1.2.4 經濟風險

所謂經濟風險是指經濟形勢短期內發(fā)生了巨大變動。使得評估結果與市場價格產生了較大偏離。這種結果是任何評估師和經濟利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是評估機構和評估人員的道德問題，甚至有些情況下也不是評估師能夠預期的，但是這種結果會對社會經濟穩(wěn)定產生不利影響，而且可能會直接給房地產經濟活動某一主體帶來經濟上的損失。

1.3 經濟活動主體面臨的房地產評估風險

經濟活動主體是指與評估對象房地產在評估目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經濟活動主體。房地產評估結果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產生影響。例如，在抵押貸款評估中，抵押物評估過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構的貸款無法足額收回，產生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經營困難，嚴重者在居民儲戶未來預期不好出現擠兌情況下，會造成銀行破產，進而出現金融動蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。

2 房地產評估風險防范的措施

2.1 引進成熟的模式和做法，建立完善的技術規(guī)則，使估價技術有據可依

要向估價制度完善的國家學習，由權威機構對房地產估價技術以規(guī)則的形式固定下來。同時開發(fā)或引入成熟、高效的估價軟件。避免估價人員在一些最基本環(huán)節(jié)出現問題。同時，還要完善房地產估價法規(guī)，強化立法的力度。法規(guī)對房地產估價業(yè)的健康發(fā)展尤為重要，要通過立法實現估價操作的規(guī)范化管理，保護估價機構和估價人員的合法權益；同時，為依法處理估價人員的違法行為提供法律保證。

2.2 加強執(zhí)業(yè)素質教育和職業(yè)道德

作為稱職的估價師不僅要求熟練掌握評估專業(yè)知識，而且還要具備廣泛的經濟、法律、建筑、財務等方面的知識。扎實的業(yè)務素質是做好估價工作的前提。要提高執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務素質，最好的途徑是繼續(xù)教育，如每年進行一次或幾次的業(yè)務培訓，將其制度化，并以學分積累的形式，作為最終檢核其下一年從業(yè)資格的重要標準。同時，房地產評估業(yè)的主管部門應該認真調研，根據我國國情及社會公德等制定可行的評估業(yè)職業(yè)道德規(guī)范，定期強化職業(yè)道德教育。

2.3 加強行業(yè)自律，強化行業(yè)監(jiān)管措施，風險責任承擔落實到人

中國房地產估價師學會作為我國房地產估價行業(yè)自律性管理主體，已承擔起對全行業(yè)的服務、監(jiān)督、管理和協調職責。對估價行業(yè)內部存在的問題，都應該及時發(fā)現、及時通報；對重大評估項目有必要采取跟蹤管理，全方位了解估價結果使用情況及反映。這樣，才能提高學會的聲譽，進而增強整個估價行業(yè)的凝聚力和抵御風險的能力。房地產估價師學會還應該抽出相當的人力，開展估價業(yè)務的不定期和大數量的隨機抽查，并可以采取異地估價人員抽查本地估價業(yè)務的方法。對一經查實的問題，按照估價協會協商制定并完善的風險承擔規(guī)則落實到人，嚴厲查處。

2.4 健全評估行業(yè)的進入及退出機制

房地產評估是涉及面廣而又非常專業(yè)化的工作。為保證房地產評估業(yè)的整體素質，對申請從事房地產評估業(yè)務的，應嚴格審查其執(zhí)業(yè)能力，達不到要求的一律不準從事房地產評估業(yè)務；對已有的房地產評估機構和評估人員，通過年檢或其他形式，若達不到要求或嚴重違背職業(yè)道德及相關法律法規(guī)的，視其情節(jié)，予以經濟重罰，甚至逐出評估行業(yè)，永不能從事房地產評估業(yè)。加大房地產評估機構和評估人員違規(guī)成本，敦促評估機構和評估人員謹慎、公正、合法、獨立地從事房地產評估工作，以提升房地產評估行業(yè)的整體素質。

2.5 在實際操作過程中，評估風險的防范主要有以下幾點

2.5.1 認真審查核實委估房地產必備的權屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實際狀況和委托方填報的清查估價明細表進行核對。取證復印件上要加蓋委托方或資產占有方公章。尤其要注意有無他項權利登記。當遇到權證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領取權證手續(xù)等情況時，寧愿放棄不評，也不要遷就。

2.5.2 對超過估價機構執(zhí)業(yè)能力的估價項目，在收集不到有關有效數據，特別是采用市場比較法時切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例來湊數，對委估房地產情況確實難以了解時還是不去估價為好。

2.5.3 對抵押房地產、破產企業(yè)迅速變現房地產的估價，一定要堅持穩(wěn)健、審慎原則，其估價值一般應低于現行市價，降低幅度要視具體情況而定，切莫高估。

3 結語

房地產評估面臨的風險是多方面的，本文從房地產評估行業(yè)的角度對其面臨的風險體系進行了研究，并對評估體系風險的防范提出了一些有針對性的建議與思路。希望通過本文的研究與分析，幫助我國房地產評估機構和人員能有效地防范行業(yè)風險，有效地推動房地產評估行業(yè)的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻

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近年來，隨著中國房地產業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產業(yè)已經成為國民經濟的新的增長點，但同時房地產也是最容易產生泡沫經濟、引發(fā)金融風險的行業(yè)，因此，作為聯系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。

一、中國房地產評估防范金融風險的現狀分析

中國的房地產評估行業(yè)還屬于一個年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發(fā)達國家相比還顯得陳舊。

為進一步防范房地產信貸風險，國務院、人民銀行及銀監(jiān)會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》、《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國務院關于嚴格控制固定資產投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會關于銀行房地產貸款風險管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產貸款市場。這些規(guī)定對于規(guī)范抵押評估行為、指導房地產估價師的抵押評估工作，產生了深遠的影響。

二、中國房地產評估防范金融風險存在的問題

（一）對抵押物價值過高評估

一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務量竟然占到了已審核業(yè)務總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。

（二）不能準確把握抵押物隱含的風險

這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業(yè)務執(zhí)行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現能力評估，忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數額，即保障抵押貸款清償的安全性。

（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估

房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。當第一還款來源出現問題時，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發(fā)，房地產抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當第一還款來源出現問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源于此[1]。

（四）評估機構在房地產抵押貸款業(yè)務中處境尷尬

在房地產抵押貸款業(yè)務中，銀行、評估機構和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構對貸款客戶進行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機構作為促成銀行和客戶聯姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構的封殺。

銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內公開的秘密，產生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統(tǒng)風險[2]。

（五）評估師隊伍素質參差不齊

在抵押評估事務中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據，銀行在評估值的基礎上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構應該對貸款負有相當的責任。但是在實際操作中，評估師或評估機構的權利和義務是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經濟損失，然而評估師或評估機構并不會承擔相應的責任，銀行一般也不會把評估機構告上法庭。

（六）制度建設落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性

雖然房地產評估行業(yè)隨著房地產業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產評估機構是近幾年由原來的政府房地產評估機構脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關系，這也使得它們能夠通過政府關系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務；有的機構實力不強，評估人員素質有待提高；有的機構在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產評估的技術規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現債權時處置抵押房地產，銀行就要受經濟損失。總的說來，房地產評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。

三、完善房地產評估防范房地產金融風險的措施

（一）評估理論和評估方法方面

1.借鑒國外的評估理論和方法

中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現金流量引起的種種變化，缺乏科學依據，主觀性大。

2.對現有評估方法進行創(chuàng)新和完善

在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規(guī)定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時候對抵押房地產進行處置，抵押物的現值與評估價值就會存在相當的差異。

（二）評估師隊伍建設方面

1.嚴格評估師行業(yè)準入

日本的房地產評估行業(yè)對評估師的選拔是非常嚴格的，評估師必須要通過單個層次的嚴格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時間。從1964年實施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動產評估師僅有5298人。而中國從1995年實施考試制度以來，到2002年通過考試的人數竟然有20000多[2]。

2.加強評估人員對銀行抵押貸款業(yè)務的認知

評估人員對銀行抵押貸款安全性負有的責任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業(yè)務有足夠深的了解，一般來說包括還款計劃、權利義務以及有關手續(xù)及費用等三項內容。（三）評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協會方面

1.評估行業(yè)主管部門最重要的責任就是制定和完善房地產評估相關制度

隨著房地產抵押貸款規(guī)模的不斷擴大，專業(yè)評估機構的抵押評估量也迅速增加。據統(tǒng)計，專業(yè)評估機構抵押評估業(yè)務量已占日常業(yè)務量的60%以上，評估機構和評估師在抵押評估中負有重大的社會責任。但是許多評估機構服務質量低劣，出具不負責任的評估報告，其重要原因就在于評估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產評估相關制度成為評估行業(yè)主管部門最重要的任務。

2.加強評估行業(yè)協會的統(tǒng)一建設

雖然房地產評估師有自己的行業(yè)協會——房地產評估師學會，但就整個房地產評估市場來說，卻是由建設部、國土資源部和財政部分頭實施管理，相應的房地產評估師學會、土地評估師學會和注冊會計師學會各行其政，多頭管理，從而使評估標準難以統(tǒng)一，使中國評估理論和評估方法難以與國際接軌。由于各部門的評估標準和評估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對同一標的物的評估結果差異較大，使得房地產評估的權威性弱化。因此當前重要任務之一就是加強行業(yè)協會的統(tǒng)一建設。

3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競爭,切實保證機構的獨立性

當前的房地產評估市場中，相當一部分評估機構是由當初的政府機構脫鉤改制成立的，這些評估機構在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關系，通過這層關系評估機構能夠相對容易的獲得評估業(yè)務，甚至壟斷市場。評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協會應該盡快通過完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競爭，促進行業(yè)主管部門、行業(yè)協會和評估機構等有關各方的良性互動。此外評估行業(yè)管理部門和行業(yè)管理協會方面還可以通過建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產市場信息數據庫來為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務。

（四）銀行抵押貸款估價管理方面

1.加強對抵押評估報告以及出具報告相關評估機構的審核

中國的銀行對抵押物的評估價值尚未建立有效的審核制度，對評估結論的內涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當的評估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。

2.合理選擇評估機構，共享評估機構質量保證資源

評估機構質量保證體系是在評估機構內部為減少面臨的風險設置的一系列保證評估質量的組織模式。銀行在房地產貸款過程中，有必要了解和擁有評估機構質量保證體系的完整資料信息，指定資質高、信譽好、服務水平好的評估機構，并與評估行業(yè)實現資源共享，為防范風險創(chuàng)造條件[4]。

參考文獻：

[1]陳平.房地產評估能有效防范金融風險[J].中國房地產金融：開發(fā)與經營，2006，（6）.

篇（4）

根據我國企業(yè)會計準則的規(guī)定，投資性房地產有成本和公允價值兩種計量模式。企業(yè)通常應該采用成本計量模式。只有當投資性房地產公允價值能夠可靠取得的時候，企業(yè)才能夠采用公允價值模式。當企業(yè)采用公允價值計量時，就需要確定投資性房地產的公允價值。國際上通行的做法是由評估專業(yè)人員確定投資性房地產的公允價值。以財務報告為目的的投資性房地產的評估是資產評估師遵循投資性房地產有關會計核算及披露的要求，采用評估技術對投資性房地產的公允價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，為會計計量、核算及披露提供專業(yè)意見。

1以財務報告為目的的投資性房地產評估的作用

計量資產和負債的公允價值或特定價值，有許多不同的途徑。為了保障會計信息的客觀和獨立，國際上通行的做法是由評估專業(yè)人士提供專業(yè)意見。以財務報告為目的的投資性房地產的評估作用具體體現在以下兩個方面：一方面由評估專業(yè)人員確定投資性房地產的公允價值，能夠保障投資性房地產會計計量的客觀性。評估機構通過嚴格遵守評估程序，按照科學的方法評估，保障會計信息客觀性的要求。另一方面，評估的獨立性能夠確保投資性房地產公允價值計量的公正性。專業(yè)化的評估機構是獨立的第三方，評估人員是與評估業(yè)務無利害關系的第三者。投資性房地產的評估是按照公允、法定的準則進行。這些都能夠保障投資性房地產公允價值計量的公正性。

2以財務報告為目的的投資性房地產評估的技術特點

以財務報告為目的的投資性房地產的評估為投資性房地產的計量、核算及披露提供專業(yè)意見，在遵循資產評估準則的同時，還要受有關會計準則的約束。

評估人員應該根據會計準則的要求，合理確定投資性房地產的評估對象、價值類型和評估基準日。根據評估對象的特點、評估目的及評估應用條件，選擇與評估準則中投資性房地產計量模式相符的評估方法。在撰寫資產評估報告時，一方面要滿足資產評估報告的基本準則，另一方面還要遵守《以財務報告為目的評估指南（試行）》的特別要求。

3以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估對象

3.1評估對象的具體范圍

投資性房地產的評估對象具體包括：

（1）已出租的土地使用權。已出租的土地使用權是企業(yè)已取得并采用經營租賃方式出租的土地使用權，不包括計劃出租但尚未出租的土地使用權。

（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。持有并準備增值后轉讓的土地使用權不包括按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產權并已經采用經營租賃方式出租的建筑物。

3.2確定評估對象注意的問題

自用房地產是為生產商品、提供勞務或經營管理而持有，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。作為存貨的房地產是房地產開發(fā)企業(yè)在正常經營過程中用于銷售或為了銷售而正在開發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。

如果投資性房地產各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應當屬于投資性房地產的評估對象，自用的部分以及不能單獨計量和出售的部分，不能作為投資性房地產的評估對象。

4以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估方法

投資性房地產適合于采用市場法和收益法評估。

4.1市場法在投資性房地產評估中的應用

市場法是將被評估的資產與類似的資產進行比較，以類似資產的交易價格為依據，通過差異的調整，計算被評估資產價值的一種方法。

市場法直接依賴現實的市場價格資料和投資性房地產的品質資料，適合于房地產市場發(fā)達、交易活躍、存在大量房地產交易實例的情況，例如，房地產開發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務寫字樓、標準工廠等。

選取交易實例至少做到要與被評估投資性房地產用途相同、所處地區(qū)相同、權屬性質相同。對于附有租約的投資性房地產，可以通過租約修正系數修正租約對投資性房地產價值的影響。租約修正系數通過考慮被評估投資性房地產由于所附租約致使價值下降的比率來確定。

4.2收益法在投資性房地產評估中的應用

收益法是求取投資性房地產的收益，選用適當的折現率將收益折現到評估基準日后累加，以收益現值估算投資性房地產的價值。收益法適合評估有收益或潛在收益的投資性房地產，例如土地使用權、住宅、寫字樓、標準工廠等。

收益法涉及收益額、折現率和收益期限三個基本的參數。

4.2.1收益額的確定

已出租的投資性房地產比較適合基于租金收入估算收益額，計算的基本公式為：

凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運費用

潛在毛租金收入是假定投資性房地產在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運營費用包括按租賃合同約定的由出租方承擔的維修費、管理費、保險費、房地產稅等。

凈收益的計算分為兩個階段：在租賃期內，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運費用計算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產的租金收入扣除正常使用時有出租方承擔的營運費用來計算。

4.2.2折現率的確定

折現率實質是投資者期望的投資報酬率，等同于與投資性房地產同等風險投資的收益率，根據具體的評估對象的性質、用途、市場投資風險等因素綜合確定。投資性房地產由于所處地區(qū)、性質、用途、投Y時間等的不同，導致投資風險不同，因此，所確定的折現率也不同。折現率可以根據市場提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。

4.2.3收益期限的確定

收益期限是自評估基準日起，預期未來可以獲得收益的時間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產的經濟壽命和土地使用權的剩余年限來確定。

已出租或持有并準備增值的土地根據土地使用權的剩余年限來確定收益期限。對于單獨的建筑物，根據建筑物的剩余經濟壽命來確定收益期限。以財務報告為目的的投資性房地產的評估不涉及單獨建筑物。對于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權的剩余年限確定收益期限。

5以財務報告為目的的投資性房地產評估的特別要求

以財務報告為目的的投資性房地產的評估報告，更多受限于相關會計準則的要求，與其他目的的評估報告差別很大。除了遵循資產評估報告準則以外，還要滿足《以財務報告為目的評估指南（試行）》和《企業(yè)會計準則第39號――公允價值計量》中有關信息披露的要求，以利于評估報告使用者能夠正確理解評估結論。

5.1當評估受限時，不能出具評估報告。受會計計量可靠性的約束，當評估程序或評估條件受到限制時，投資性房地產公允價值能否可靠的估算存在不確定性。如果評估人員不能確信評估結論的合理性，不能出具評估報告。

5.2會計準則和法規(guī)修改時的特別要求

篇（5）

一、房地產評估概述

自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經形成。房地產市場的建立和房地產業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。

二、房地產評估的概念

房地產價格評估是指具有專業(yè)水平和經驗的評估人員根據特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。

房地產評估是科學、藝術和經驗三者的結合。正確的房地產價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹的房地產估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現有的理論和方法，還須依賴房地產估價人員的經驗。因為影響房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數學公式就能計算出來的。房地產評估不是對房地產價格的主觀給定，而是把房地產的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產估價是估價人員基于對房地產客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數據強加給估價對象。

三、評估方法及評價

房地產估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現值法。此外還有假設開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產投資中，房地產的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產估價中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發(fā)，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。經濟外部性在房地產的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產經濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經濟外部性對房地產評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到決定性作用，只考慮房地產給消費者帶來的內部效用，而忽視其他經濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結果對個人消費者來說往往是不夠準確的。

四、經濟外部性

1.經濟外部性的概念

外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經濟外部性可用消費者的效用函數表示：

Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）

在式（2-1）中，用Ui表示消費者i的效用函數，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經濟主體j進入消費者i效用函數的第k種經濟活動水平，顯然有：Ui/Xih>0.假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0，則表示消費者j對消費者i產生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產生外部效應；Ui/Yjk<0，則表示消費者j對消費者i產生了外部負效應。

從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

2.經濟外部性的特點

經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態(tài)環(huán)境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。

3.經濟外部性的影響

外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優(yōu)，但很難達到社會最優(yōu)，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。就房地產評估而言，經濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產估價。它主要是通過其他經濟主體的活動、消費者與其他經濟主體的相互關系（互補關系或競爭關系）以及環(huán)境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經濟主體的行為導致了某種結果，而消費者的效用受到這種結果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進而降低消費者使用該房地產的個人效用。

4.經濟外部性的評估

由于經濟外部性的存在會影響其他經濟主體的效用，進而會出現房地產評估結果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產評估中的經濟外部性問題。

由前可知，效用是聯系經濟外部性與房地產評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產估價，而經濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構造一效用函數來解決房地產估價中的經濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權重。一般來說，每種外部性的產生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數：

U=ΣxiUi（3-1）

因為經濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經濟外部性帶來的外部效用來調整估價的結果，使評估更符合實際，即結合考慮內外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對應效用可取值為120、110、100、90、80.對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權重，加總就可得出消費者對特定房產的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數，再乘以用傳統(tǒng)方法估計出來的房價，就得出調整后的房價。

假設有一消費者需購買一套住宅，專業(yè)資產評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調查，得出了如下結果：房產周圍有一個污染嚴重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質量，該消費者非常厭惡，效用取值為80.該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90.政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫(yī)院、公交車站等，基礎設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120.可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質量，鄰居行為，基礎設施。資產評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質量比鄰居的行為略微重要，基礎設施比空氣質量略微重要，基礎設施比鄰居的行為相當重要，則資產評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。新晨

根據層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數中的權重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權數有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數計算公式求出該消費者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對效用數=106.53/100=1.0653，

則經調整后的房地產價格P=40×1.0653=42.612萬元。

此結果充分考慮了經濟外部性，評估結果較為符合實際。

經濟外部性的存在，會影響房地產評估師評估房地產價格，為使評估結果更為客觀和合理，在運用傳統(tǒng)的評估方法的同時，引入經濟外部性效用函數，房地產評估師可經過具體分析經濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經濟外部性對待估房地產價格的影響。

參考文獻：

1.盛承懋等，房地產經紀人專業(yè)基礎，東南大學出版社，2002

2.王洪衛(wèi)等，房地產經濟學，上海財經大學出版社，1997

篇（6）

關鍵詞：經濟外部性 房地產評估 效用函數

房地產評估概述

自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經形成。房地產市場的建立和房地產業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。

房地產評估的概念

房地產價格評估是指具有專業(yè)水平和經驗的評估人員根據特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。

房地產評估是科學、藝術和經驗三者的結合。正確的房地產價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹的房地產估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現有的理論和方法，還須依賴房地產估價人員的經驗。因為影響房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數學公式就能計算出來的。房地產評估不是對房地產價格的主觀給定，而是把房地產的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產估價是估價人員基于對房地產客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數據強加給估價對象。

評估方法及評價

房地產估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現值法。此外還有假設開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產投資中，房地產的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產估價中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發(fā)，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。經濟外部性在房地產的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產經濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經濟外部性對房地產評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到決定性作用，只考慮房地產給消費者帶來的內部效用，而忽視其他經濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結果對個人消費者來說往往是不夠準確的。

經濟外部性

經濟外部性的概念

外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經濟外部性可用消費者的效用函數表示：

Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk) (2-1)

在式(2-1)中，用Ui表示消費者i的效用函數，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經濟主體j進入消費者i效用函數的第 k 種經濟活動水平， 顯然有：Ui/Xih>0。假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0, 則表示消費者j對消費者i產生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產生外部效應；Ui/Yjk

從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

經濟外部性的特點

經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態(tài)環(huán)境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。

經濟外部性的影響

外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優(yōu)，但很難達到社會最優(yōu)，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。就房地產評估而言，經濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產估價。它主要是通過其他經濟主體的活動、消費者與其他經濟主體的相互關系（互補關系或競爭關系）以及環(huán)境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經濟主體的行為導致了某種結果，而消費者的效用受到這種結果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進而降低消費者使用該房地產的個人效用。

經濟外部性的評估

由于經濟外部性的存在會影響其他經濟主體的效用，進而會出現房地產評估結果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產評估中的經濟外部性問題。

由前可知，效用是聯系經濟外部性與房地產評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產估價，而經濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構造一效用函數來解決房地產估價中的經濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權重。一般來說，每種外部性的產生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數：

U=ΣxiUi (3-1)

因為經濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經濟外部性帶來的外部效用來調整估價的結果，使評估更符合實際，即結合考慮內外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對應效用可取值為120、110、100、90、80。對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權重，加總就可得出消費者對特定房產的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數，再乘以用傳統(tǒng)方法估計出來的房價，就得出調整后的房價。

假設有一消費者需購買一套住宅，專業(yè)資產評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調查，得出了如下結果：房產周圍有一個污染嚴重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質量，該消費者非常厭惡，效用取值為80。該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫(yī)院、公交車站等，基礎設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120。

可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質量，鄰居行為，基礎設施。資產評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質量比鄰居的行為略微重要，基礎設施比空氣質量略微重要，基礎設施比鄰居的行為相當重要，則資產評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。

根據層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數中的權重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637 ，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權數有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數計算公式求出該消費者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對效用數=106.53/100=1.0653，

則經調整后的房地產價格P=40×1.0653=42.612萬元。

此結果充分考慮了經濟外部性，評估結果較為符合實際。

經濟外部性的存在，會影響房地產評估師評估房地產價格，為使評估結果更為客觀和合理，在運用傳統(tǒng)的評估方法的同時，引入經濟外部性效用函數，房地產評估師可經過具體分析經濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經濟外部性對待估房地產價格的影響。

參考文獻：

1.盛承懋等.房地產經紀人專業(yè)基礎.東南大學出版社，2002

2.王洪衛(wèi)等.房地產經濟學.上海財經大學出版社，1997

篇（7）

房地產業(yè)經過近10多年的高速發(fā)展，已經成為國民經濟重要的支柱產業(yè)之一，隨著國家對房地產宏觀調控效果的逐步顯現，其暴利時代行將終結，該產業(yè)將步入一個穩(wěn)健的發(fā)展期，對于房地產業(yè)的各項相關的技術要求也會越來越高，它包括對評估的工作質量和評估人員的專業(yè)素質也提出了較高的要求。如何從房地產評估的科學性和專業(yè)性角度來提高工作質量，以適應社會主義市場經濟發(fā)展的需要，是我們需要認真思考和研究的。

房地產地評估就是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產地價格或價值真實客觀地揭示、表達出來。房地產地評估需要運用的知識面是多方面的，有資產評估方面的，它主要包括成新率和經濟性貶值或功能性貶值還有比較修正等知識，。還有土地方面，主要是土地的分類與價格（價值）的關系等知識。還有一個比較核心的、涉及面較廣的知識點就是建筑工程技術及造價的專業(yè)知識，包括建筑物的功能、工程造價以及功能與造價的關系等知識。這也是本文著要重要討論的。

常用的房地產評估方法主要有：1.比較法；2.成本法；3.收益法；4.假設開發(fā)法；5.長期趨勢法。

比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。該法在房地產經濟數據比較發(fā)達的西方國家應用最多，是較為科學、比較符合市場實際情況的方法，也是今后我國房地產評估發(fā)展的方向，但它要求具備比較詳細的房地產實際交易數據，由于我國目前的房地產交易數據的資源共享性尚不夠理想，各地區(qū)和各部門的各自為政，在信息的公開性、共享性方面的公共交易網絡還沒有真正建立，所以應用比較法受到了很大的局限性，此法適應于交易案例比較容易取得的情況，如公寓和寫字樓等的評估。

收益法是求取估價對象未來的正常收益，選用適當的資本收益率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。它僅適用于評估對象有正常收益而且收益易計算的情況，應用范圍比較有限。如商場和酒店等的評估。

假設開發(fā)法是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。它適用于估價對象具有投資開發(fā)或再開發(fā)的潛力。如待開發(fā)的土地和在建工程等的評估。

長期趨勢法是運用科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析法和回歸分析，對房地產的未來價格作出推測、判斷的方法。它適用于估價對象擁有較長時期真實歷史價格資料的情況。

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。它的主要步驟為：1.現場勘查、收集評估資料；2.計算重置價；3.計算成新率；4.計算評估價，評估價=重置價*成新率；5.編寫評估說明

成本法適合于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產的評估，如學校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園、廠房、碼頭、機場等等。從我國的實際情況看，特別是企業(yè)的改制、兼并和破產的評估中，應用最多的還是成本法，它也是運用工程技術及造價相關知識最多的房地產評估方法，是本文討論的重點。

1 用成本法進行房地產評估時的幾種具體作法分析比較

1.1 重編預算法

此法是根據待評估建筑物或構筑物的竣工圖，按評估基準日重編預算，運用建筑工程技術的相關知識，根據國家的工程量計算規(guī)則，計算圖紙的實際工程量，然后組合現行單價或根據現行定額價求取建筑安裝工程費。

建筑安裝工程費=∑【（實際工程量×現行組合單價或定額價）×（1+工程費率）±材料差價】+按現行標準計算的各項間接成本。

建筑物重置成本=取得的土地成本+土地開發(fā)成本+建筑安裝工程費+其它費用（如建設管理費、勘察設計費、投資利息、銷售稅費等）+開發(fā)利潤。對于合格的工程造價人員來說，編制一份預算就是其平時工作內容的一部分，困難的是在評估階段，無論從評估收費還是時間上來說，都不容許編制內容較為復雜或數量較多的建筑物或構筑物預算，故此方法僅適應于一些構造較為簡單的構筑物如道路、圍墻、設備基礎等的評估。

1.2 預結算調整法

預結算調整法是以待評估建筑物或構筑物審核后的結算工程量為基礎，按評估基準日期間的預算定額、費用定額和上級主管部門的調價文件編成一份與上法相似的預算造價既建筑安裝工程費。與上法的不同點只是預算工程量的來源不同而已。由于工程量可以直接取，故此法相對于重編預算法來說工作效率要高得多，但它要求委托方能夠提供比較完整的審核后工程結算資料。

1.3 價格指數及系數調整法

該法是以待評估建筑物或構筑物審核后的結算造價為基礎，運用建筑業(yè)產值價格指數或上級建筑業(yè)主管部門的不同時期的價格調整系數，通過系數調整求得建筑物基準日的評估購建工程造價。

建筑業(yè)產值價格指數可從權威統(tǒng)計部門的統(tǒng)計年鑒中查出。

上級建筑業(yè)主管部門的不同時期的價格調整系數則是造價人員概預算編審日常工作中經常用到的系數，只要查詢有關的造價文件就可得到。

不同性質的價格指數，在計算價格變動指數時的方法有所不同：（A）定基價格指數

價格變動指數=（評估時點價格指數/建筑物購建時價格指數）×100%

（B）環(huán)比價格指數

X=（1-a1）（1-a2）（1-a3）……（1-an）×100%

X-----價格變動指數

a------從建筑物竣工年度后第一年至評估基準年度的各年的環(huán)比價格指數，i=1.2…n。

重置成本=賬面原值×價格變動指數

在價格指數及系數調整法中技術難度和工作量最大的系數應是最近期定額價與目前人、材、機市場價格之間的建筑工程造價調整系數的測定，這是一種動態(tài)測定方法，它要根據不同時期（與評估基準日相一致）、不同地區(qū)造價信息，運用國家頒布的萬元定額或在評估中收集到的審核后結算中的含量進行。在一般評估項目中，由于安裝工程造價（不含設備價）占建安造價的比例較小，而且歷年的安裝調價系數基本是以人工費為基礎的，含材料費的安裝造價系數較難確定，目前評估中常按安裝造價占建安價的比例確定安裝購建造價，故一般不進行安裝造價系數的調整。

從以上成本法三種具體方法可以看出，無論是運用第一種或運用第二種方法編制工程預算，還是運用第三種方法在已審定預算造價基礎上通過價格指數或系數調整求得評估購建重置價，都與工程造價人員目前從事的概預算編審工作密切相關。評估者可根據評估對象的不同條件靈活采用不同的評估方法。

評估重置價確定以后，評估人員還要運用資產評估知識進行成新率的計算，常用方法主要有： 1.3.1 使用年限法

按權威部門的建筑物耐用年限的規(guī)定，根據房屋的已使用年限既可求得尚可使用年限，最后求得建筑物的成新率。

建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

1.3.2 打分法

根據國家有關部門的房屋完損等級評分標準，由造價人員實地勘察的房屋結構、裝修、設備等部分的完損等級情況來確定相應的成新率，然后根據不同類型房屋成新率的評分修正系數進行修正得到最終成新率。

成新率=結構部分合計得分×A + 裝修部分合計得分×B + 設備部分合計得分×C

A----結構部分的評分修正系數

B----裝修部分的評分修正系數

C----設備部分的評分修正系數

3、綜合判定法

該法運用管理科學的理論進行調查，記錄每個建筑物或構筑物在設計、施工、使用、維修及抗震等方面的真實情況，分別采用分數來表示對建筑物或構筑物成新率的影響程度，最后確定綜合成新率。

評估價一般按以下公式計算：

評估價=購建重置評估價×成新率

2 對房地產評估人員的專業(yè)素質要求

篇（8）

2006年2月15日，財政部正式了新企業(yè)會計準則體系。新會計準則是在國際會計準則趨同背景下出臺的，吸收了國際會計準則的成果。其中《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產》改變了以往企業(yè)會計制度對所有房地產都是按照歷史成本進行會計計量的局面，允許企業(yè)在一定條件下，按照公允價值進行會計計量。企業(yè)自己按照公允價值計量其投資性房地產存在問題，企業(yè)自身很難具有真正的公允性，因此，必須委托外部獨立的專業(yè)房地產評估機構。房地產評估屬于房地產中介范圍，無論從國外還是我國沿海發(fā)達城市來看，它都本應是一個前途無量的行業(yè)。然而，房地產評估行業(yè)中的業(yè)務費盛行，的確又給評估業(yè)界帶來了黑暗。

一、房地產評估的類型

（一）一般評估

這類評估一般是在交易雙方發(fā)生意見分歧或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。

（二）房地產抵押貸款評估

這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估。它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具有法律效力，形成法律文件，對雙方具有約束力。這種評估值一般較低。

（三）特定評估

這種評估是房地產交易管理部門對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而作的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值計算繳納稅費。

二、新會計準則對房地產評估的影響

在新會計準則下，進行投資性房地產后續(xù)計量時，可以采用公允價格模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據表明該投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價格模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產提取折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值評估的評估范圍包括四個方面： 第一是已經出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經營、租賃方式出租的建設用地使用權和建筑物；第二是持有并準備增值后轉讓的建設用地使用權，是指企業(yè)取得，增值后轉讓的土地使用權， 當然已經被認定是閑置土地的不能按照公允價值進行計量；第三是某宗房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，這種情況下需要分開進行計量。對于能夠單獨計量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產，按照公允價值進行會計計量；對于另外一部分，當然不能按公允價值進行會計計量；如果不可區(qū)分的話，也不能按照公允價值進行會計計量。涉及估價對象的法律權屬，按照公允價值進行計量的房地產，應該是有合法產權的房地產。但是，房地產市場可能會存在投機現象，房地產市場的供求關系可能會因此產生扭曲，從而形成風險。第一個風險是，投資性的房地產公允價值評估的利益相關方比普通的房產交易評估涉及的利益當事人要多，從而造成相關責任的模糊不清等風險。一般的房產交易評估，往往只涉及交易雙方，而公允價值評估涉及的利益相關方大致有七個：政府和政府的監(jiān)管部門；公司股東， 因為公允價值的計量直接涉及企業(yè)在市場上的表現，公司的企業(yè)價值發(fā)生變化，公司股東的利益會受影響；公司的高管層；公司的員工，他們也有切身的利害關系；公司外部相關利益人，例如公司債權人；潛在投資者；公司的競爭對手和合作伙伴。第二個風險是，在市場發(fā)生變化的時候，公允價值會計計量會出現兩種可能。一種可能是在房地產市場持續(xù)上漲的時候， 按照公允價值會計計量，必然體現為企業(yè)的利潤增加，公司在資本市場表現卓著，股票的價值會在資本市場上得到反映，在企業(yè)的現金流并沒有增加的情況下，上市公司仍然可能獲得融資，這種情況下， 公司高管層會不會借助公允價值來進一步高估房產的價值?這種可能性不能排除；另外一種可能是當房地產市場持續(xù)下跌的時候，按照公允價值進行會計計量，企業(yè)的利潤會減少，相應的企業(yè)價值反映在資本市場上，股票會有一些下跌，企業(yè)的現金流并不會因此減少。所以，公允價值會計計量在一定程度上好比一個放大器，把企業(yè)價值在資本市場的表現進一步放大。2006年12月中國允許外資銀行在13個城市經營，外資銀行在中國實行國民待遇，國外銀行與國內銀行在人員管理等方面形成競爭。這給房地產評估行業(yè)帶來了機遇。境外銀行對業(yè)務費抓得很緊，香港謝樹林金鋪由于與國內旅行社簽訂回扣協議，已被出局，信譽掃地。相信今后銀行應當是通過吸收儲蓄發(fā)放貸款來贏利，而不是通過收取業(yè)務費來占領市場，發(fā)展銀行業(yè)。

三、新會計準則下完善和加強房地產評估的措施

（一）完善法律法規(guī)體系的建立

當前我國房地產評估行業(yè)各個方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領域甚至是空白的。為了使我國房地產評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應該頒布一些相關的法律規(guī)范，從而解決房地產評估的管理問題，實行統(tǒng)一管理；解決房地產評估行業(yè)的競爭問題，實現真正的政企分開，使評估行業(yè)健康有序地競爭；解決房地產估價師職業(yè)道德不高問題，提高房地產估價師的責任感和風險意識；解決房地產評估結果客觀合理問題，規(guī)范房地產評估方法和程序。對于目前已經有的一些條例、規(guī)定，要加以統(tǒng)一，打破門戶之見，使它們統(tǒng)一口徑，統(tǒng)一標準，排除相互間的干擾，互為補充，互為完善。

（二）加強理論研究

房地產評估是一項專業(yè)技術性工作，其生存之本在于科學的理論基礎。只有為客戶提供獨立、客觀、公正又具有嚴密邏輯性的估價報告，客戶才會信服這些結論，工作才能為市場所認可。估價工作粗糙化，估價結論簡單化，估價報告沒有理論依據，缺少技術含量，這樣的報告是很難讓人信服的。因此，必須加強估價理論研究，提高估價的技術含量。

（三）建立統(tǒng)一的管理體制

在縱向上實行統(tǒng)一領導，分級管理，即在房地產估價管理方面的重大方針政策應由國家統(tǒng)一制定，而在具體執(zhí)行國家政策上，又要結合本地區(qū)和本部門的情況進行管理，要發(fā)揮各級管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產估價管理工作。在橫向上，應明確房地產估價管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業(yè)、跨部門、跨系統(tǒng)的房地產經營機構和團體，不論其經營形式和隸屬關系如何，都應歸口到房地產管理部門進行統(tǒng)一管理。價格歸口管理是指各行各業(yè)房地產經營單位房地產商品的銷售、租賃、抵押等價格的確定和調整，必須由房地產管理部門統(tǒng)一審核、監(jiān)督和檢查。另外，還應建立房地產估價監(jiān)督機構，包括對社會估價機構和對政府房地產估價部門的監(jiān)督。對于估價中、串通舞弊、弄虛作假，致使估價結果有失公允的，政府有關管理部門應視情節(jié)輕重給予處理。

（四）注重制度創(chuàng)新

評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系，要有一整套質量控制政策和程序，樹立質量至上的觀念，保持應有的職業(yè)謹慎，嚴格按《規(guī)范》和有關法律法規(guī)進行評估工作，擬定科學的評估計劃，采用正確、恰當的評估程序和方法，制作全面規(guī)范的評估報告。特別是建立完善并確實執(zhí)行估價復審制度，復審制度不僅可以提升估價師的專業(yè)水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風險。還必須加強對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對評估機構和人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現的違法違紀行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環(huán)境。同時穩(wěn)步設立評估風險基金，以提高評估機構的抗風險能力。

（五）加強企業(yè)競爭力創(chuàng)新

創(chuàng)新是房地產評估企業(yè)的核心競爭力，“技術創(chuàng)新”、“管理創(chuàng)新”、“服務創(chuàng)新”是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉。因循守舊、固步自封，企業(yè)就可能在市場上萎縮甚至被淘汰。目前我國房地產評估機構本身的競爭力主要具有如下特點：一是房地產中介機構資質單一，僅限于房地產估價、經紀、咨詢，因而較難在市場發(fā)展。房地產中介機構應尋求強強聯合、資質共享，人員資格共用，以提供更優(yōu)質的服務。二是對經營和股權的關系認識不清。個別機構對經營和股權的關系認識不清，為保護股東利益不顧外來人才資源的發(fā)揮，只有股東才能任部門經理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是估價師。有些評估機構的大股東本人不是估價師。房地產估價是個專業(yè)性很強的行業(yè)，不是估價師作為大股東違反了建設部142號令專職注冊估價師應占60%股份的規(guī)定。四是股權集中。有些評估機構只有一個股東，股權太集中吸納不了人才，也難以做大做強。應改變股權結構，吸納優(yōu)秀人才，獲取管理經驗，以提供更加優(yōu)質的服務。

（六）提高評估人員素質

要把提高評估從業(yè)人員的素質水平作為保證房地產評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素。要保持評估人員持業(yè)能力以適應社會對它的要求，就要注重評估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協會應有計劃地組織人員集中進行培訓和考核活動，評估機構和人員也可根據自己的情況和特點進行自我培訓。后續(xù)教育應擺脫那種為教育而教育的形式主義，應針對當前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續(xù)教育切實為提高評估人員素質水平服務。同時建議實行估價員等級制度。估價員一般可分為估價員、助理估價師、估價師和高級估價師。為了配合估價人員等級制度還應積極推行估價師考試和注冊制度。1995年以來，我國實行了估價師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊估價師職別。按照國際慣例，房地產估價師制度要對報考者的學歷、工作經歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經過考試合格后方能注冊，注冊后方可從業(yè)。這一制度的推廣有利于消除在資格評審過程中出現的論資排輩、講人情、拉關系等不正之風，確保評估隊伍的可靠性。

（七）加強相關領域的開拓

我國的房地產評估行業(yè)由于起步較晚，市場競爭意識薄弱，大多數企業(yè)規(guī)模偏小、業(yè)務單一，抗風險的能力比較差。其實，房地產評估行業(yè)具有很多專業(yè)優(yōu)勢，比如對當地房地產市場具有較深入的了解，對工程建設、會計財務、建筑設計、規(guī)劃等都有一定專長。因此我們要充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢，多元化開拓的道路，提高自己的抗風險能力。從國內及國際上一些成功的評估機構來看，他們都非常注重這方面的發(fā)展。他們不單單從事房地產評估行業(yè)，而是將業(yè)務拓展到房地產咨詢、策劃、房地產開發(fā)、經紀以及資產評估、置業(yè)擔保等相關行業(yè)，大大提高了自身的競爭能力，完成了從單一化經營到多元化發(fā)展的轉變。因此，房地產評估行業(yè)利用自身優(yōu)勢走多元化發(fā)展的道路是必然趨勢。唯有這樣，我們才能真正打破一切壟斷，完成自身飛躍，在市場經濟中立于不敗之地。

總之，在新會計準則下，一個房地產評估機構的生存與發(fā)展最終要靠自身價值的確定，開放的市場、競爭的市場，更需要行業(yè)的自律、自強。

【參考文獻】

［1］ 桂泳評.投資風險［M］.上海：立信會計出版社，1996．

篇（9）

資產評估方法是實施資產評估工作的技術手段。這項工作既有客觀性，既要考慮資產客觀存在的現實狀況，又有主觀性，即評估人員要評估對象的現狀及其獲利能力進行分析判斷。實際上在資產評估實踐中評估人員可以根據不同的情況，采用不同的評估方法。因此，有必要對三種方法進行比較分析，以便于區(qū)分不同情況下應該選擇適當的評估方法。

一、成本法、市場法和收益法的區(qū)別

（一）成本法，是以待估房地產開發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎估算待估房地產在一定時點、一定產權狀況下價格的一種估價方法。這里的成本是經濟學中的成本概念，與會計中的成本概念是不同的，主要表現為：①會計成本是顯性的，即是企業(yè)會計賬目上作為成本項目計入的費用，而成本法中的成本是全部的，不僅包括顯性成本，而且包括隱性成本，即企業(yè)自己提供資源所必須支付的費用；②成本法中的成本是必要而正常的成本，并不是房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產過程中實際發(fā)生的成本。③成本法中的成本，在時點上是指，現在的。根據經濟理性主義的假定，房地產購買者愿意支付的價格，必不能高于他所預計的在當時市場條件下重新開發(fā)或建造相同房地產所需花費的正常而必須的全部成本。如果高于這一市場成本，購買者將不會從市場上直接購買這一房地產，而代之以自行開發(fā)或建造。因此，房地產開發(fā)的社會成本是需求方愿意支付的價格上限。另一方面，從房地產開發(fā)商而言，開發(fā)的房地產的價格必不能低于其開發(fā)過程中發(fā)生的全部成本，即各項費用及正常的利潤和稅金。如果低于這一全部成本，他就要虧本，這是開發(fā)商所不能接受的。

（二）市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。市場法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發(fā)育不夠或者房地產交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。市場法的原理和技術也可以用于其他估價方法中有關參數的求取，如經營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經營期等。

（三）收益法又稱收益資本化法、收益現值法、收益還原法，是將房地產預期未來各年的正常純收益以適當的資本化率折現求和（資本化），求取待估房地產在一定時點、一定產權狀態(tài)下價格的一種估價方法。

采用收益法求得的試算價格，稱收益價格。 收益法的理論依據是房地產價格形成的預期收益原理。為方便理解，假設某投資者擁有一宗房地產，每年能產生10萬元的純收益；同時，此投資者擁有100萬元的資本金，將其投資于（存人）銀行，銀行的年利率是10%，則此投資者每年可得10萬元的資本利息額。對該投資者而言，這宗房地產產生的純收益與100萬元的資本金獲得的利息是等價的?？梢哉J為，該房地產的價值是100萬元。

二、決定評估價值的基本因素比較

決定收益法評估資產價值的因素，主要是收益額、本金化率等。而決定市場法評估資產價值的因素是一個公平市場，一個活躍的資本市場。其次是指買賣雙方都要有充分的時間，買方有充分的時間選擇自己滿意的商品；賣方也有充分的時間選擇適當的買主，以使資產價格更高一些。而活躍的市場，就意味著被評估的資產具有一定的通用性或可售性，要有市場，不僅要有潛在的買主，而且要有可比的對象；從投資回報的角度看，凈利潤是所有者權益，利息是債權人的收益。企業(yè)的資金來源按照性質可劃分為兩類：一類是負債，一類是所有者權益。如果被評估的企業(yè)資產是含長期負債在內的全部投資，它的收益現值就要按扣稅利息加上凈利潤（或凈現金流量）作為收益額計算。如果被評估的企業(yè)資產僅僅是所有者權益，如產權接受方承擔全部債務，栽植需要購買所有者權益的場合，它的收益現值所依據的收益額只能按照凈利潤（或凈現金流量）計算。那么，明確收益的邊界和內涵，對于收益法來說是極為重要的。

三、每種方法適用范圍的比較

成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對于一切以資產重置、補償為目的的資產業(yè)務都適用。具體而言，除單項資產和特殊用途資產外，對于那些不易計算未來收益的特殊資產及難以取得市場參照物的資產評估業(yè)務都可用此法進行評估。

市場法，只適用于以市場價值為基礎的資產評估業(yè)務。只要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產交易市場和被評估資產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數等即可。但下列情況不宜采用市場法：1）因資產具有特定用途或性質特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產，如專用機器設備，或無法重置的特殊設備都不宜采用市場法；2）對于大多數無形資產而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜采用市場法。

收益法，一般適用于企業(yè)整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊資產的評估活動，如企業(yè)整體參與的股份經營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產、無形資產也可以應用此法。

不難看出，不同的評估方法是實現不同評估目的時的具體形式和技術手段。但是評估方法的選擇不是隨心所欲的，每一種評估方法都有其特定的使用條件和適用范圍。通過對三種基本的評估方法的比較，可以使我們在以后的評估工作中選擇最合適的方法，對被評估資產的價值做出最合理的估算

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投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產在企業(yè)實務操作中早已有所涉及，但我國企業(yè)很長時間內并沒有對投資性房地產進行單獨核算，而是與一般的固定資產和無形資產一樣進行確認、計量和披露。隨著市場經濟的不斷發(fā)展，投資性房地產的規(guī)模越來越大，財政部于2004年5月頒布了《關于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關會計準則有關問題解答（四）》的通知，其中對房地產開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產品進行了單獨的解釋。之后于2005年頒布了投資性房地產會計準則的征求意見稿。該征求意見稿是我國首次將公允價值引入到非金融資產，并于2006年正式頒布《會計準則第3號――投資性房地產》。準則規(guī)定，投資性房地產的后續(xù)計量在符合條件時可以采用公允價值模式進行計量。新準則于2007年1月1日率先在上市公司中開始實施。

自新會計準則頒布并開始實施后，截止到2010年末，我國滬深兩市上市公司中，有投資性房地產的公司為六百多家，這些公司絕大部分對投資性房地產采用成本模式計量，而采取公允價值模式計量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考慮準則中規(guī)定的一旦采用公允價值計量模式，公允價值的變動會使企業(yè)的利潤產生波動，而且不能再轉為成本模式外，最重要的一點就是公允價值的確認存在一定的難度。

投資性房地產公允價值計量的核心問題是公允價值的確定。我國現在對于投資性房地產公允價值的確定方法主要有三種，一是專業(yè)評估；二是參考同類或類似房地產市場價格；三是對第三方調查報告的分析。每種確定方法有其自身的優(yōu)點和不足。目前，從采用公允價值計量的上市公司披露的情況來看，大部分采用的是專業(yè)評估的方法，也有少數企業(yè)采用參考同類或類似房地產市場價格的方法或者第三方調查報告的方法。

一、投資性房地產公允價值確認方法案例分析

眾所周知，公允價值計量可以更客觀地反映企業(yè)的資產價值，公允價值計量的范圍已經從金融資產擴展到了非金融資產，公允價值計量能為會計報告的使用者提供更客觀的信息，但我國上市公司中采用公允價值模式計量投資性房地產的情況還不是很普遍，對于不多的采用公允價值模式計量投資性房地產的上市公司，本文選取有代表性的企業(yè)，來分析其投資性房地產公允價值的確認方法。

（一）專業(yè)評估方法確定公允價值

所謂專業(yè)評估方法就是指企業(yè)聘請獨立的評估機構確定投資性房地產的公允價值。采取專業(yè)評估的方法要點有兩個，其一，存在活躍的市場。其二，有獨立成熟的評估機構。由專業(yè)房地產估價機構進行評估，可以比較客觀地反映出投資性房地產的市場價值。但是也為企業(yè)進行人為操縱利潤提供了機會，如企業(yè)與評估機構相互勾結虛增資產等，比較容易發(fā)生惡意地會計職業(yè)判斷情況。所以采取專業(yè)評估的方法，對于資產評估師的要求很高，評估師應該做到恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責，保持應有的職業(yè)謹慎，根據自身的工作經驗和能力，承擔相應的審計任務等等。采用專業(yè)評估方法確定公允價值的代表企業(yè)是中國銀行。

中國銀行始建于1912年，至今已有近百年的歷史，在這漫長的發(fā)展過程中，中國銀行已經成為一個中國國際化和多元化程度較高的銀行。自2007年新會計準則率先在上市公司使用后，中國銀行決定采取公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，公允價值的變動計入當期損益，并且中國銀行采用專業(yè)評估方法確定公允價值，即由獨立的評估師根據公開市場價格定期進行評估。2007年12月31日，中國銀行投資性房地產的賬面價值為99.86億元，主要由中銀香港控股子公司持有，所占比例達到中國銀行集團所有投資性房地產的75.57%。2007年底是由第一太平戴維斯有限公司完成投資性房地產的公允價值確定。當年投資性房地產采取公允價值模式計量增加了20.7億元的利潤。截至2010年12月31日，中國銀行投資性房地產的賬面價值已達到138.39億元，仍主要由第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問有限公司和萊坊測計師行有限公司根據公開市值計算而確定。

中國銀行是最早使用公允價值模式計量的公司之一，它對于投資性房地產公允價值確定的方法為專業(yè)評估方法。中國銀行采取專業(yè)評估的方法，是因為其投資性房地產主要分布在香港地區(qū)，這里相應的市場比較活躍，評估機構較為發(fā)達，采取專業(yè)評估方法比較合適。

（二）參考同類房地產市場價格的方法確定公允價值

參考同類房地產市場價格的方法是指公司董事會參照活躍市場上同類或類似房地產的市場價格、活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格以及其他相關的信息，對公司投資性房地產的公允價值作出合理判斷。采用參考同類房地產市場價格的方法確定公允價值的代表企業(yè)是山東勝利股份有限公司。

山東勝利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳證券交易所掛牌上市，公司涉及了生物、農化、塑膠、地產與投資等多方面領域，是山東政府重點扶持的骨干企業(yè)。新準則頒布后，山東股份有限公司對于投資性房地產采取了公允價值計量模式，2010年年報報出后，對投資性房地產進行的分析，2010年12月31日山東勝利股份有限公司擁有投資性房地產的賬面價值為63 584 528.1元，由于公允價值的變動增加當期利潤8 138 802.1元，并且勝利股份采用參考同類房地產市場價格的方法，進行公允價值的確定。因為山東勝利股份有限公司的投資性房地產所在地為青島海口，有活躍的房地產交易市場，所以勝利股份是在充分考慮當地活躍房地產交易市場的市場價格下確定投資性房地產的公允價值的。

雖然參考同類房地產市場價格的方法取得的公允價值相對來說更接近實際，而且容易取得，該方法要求所在地一定要存在活躍的房地產交易市場，但同時存在著弊端，例如同類或類似的房地產的公允價值又是如何確定的？所確定的公允價值，是否就直接可以使用？

（三）采取第三方調查報告的方法確定公允價值

所謂第三方調查報告是指以獨立的市場經紀公司定期向非特定對象以刊物的形式公開的各類房地產的市場調研價格或價格變動幅度作為確定公允價值的指導依據。這種方法比較客觀，市場經濟公司的數據不是特定面向一家公司，所以擁有投資性房地產的公司與確定公允價值的一方相互關聯較少，從而提高公允價值確定的客觀性。而這種確定依據的不足之處在于公允價值是完全由第三方調查得出的，使用者對于市場經紀公司是通過怎樣的調查方法獲取的公允價值并不清楚，所以難以確定公允價值是否準確。采取第三方調查報告的方法確定公允價值的代表企業(yè)是天津津濱發(fā)展有限公司。

天津津濱發(fā)展有限公司成立于1998年，是天津濱海地區(qū)首家以募集方式創(chuàng)立的股份公司，并于1999年4月在深圳證券交易所掛牌上市，目前注冊資本為1 617 272.22萬元。津濱公司確立了以工業(yè)房地產為基礎、以商業(yè)和民用房地產為重點的戰(zhàn)略發(fā)展方向。津濱發(fā)展集團截至2010年12月31日，擁有投資性房地產的賬面價值為757 129 292元，占非流動資產的67.5%。自2007年使用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量以來，津濱發(fā)展確定公允價值的主要依據為采用第三方的調查報告。天津津濱發(fā)展有限公司所處的天津市有著活躍的房地產交易市場，并有獨立成熟的市場經濟公司。

因為第三方調查報告不受利益方控制，具有相對獨立性，所以其提供的公允價值更客觀公正。采取第三方調查報告的方法確定公允價值更符合實際。但出具調查報告方需要高素質的專業(yè)人才，有時候其獨立性會受到利益方的影響。

二、投資性房地產公允價值確認方法的比較分析

從上面的案例可以看出，投資性房地產公允價值的確定方法有其優(yōu)缺點及適用范圍，具體如表1。

通過對比分析不難看出，三種確定方法各有優(yōu)勢和劣勢，但是有一個共同的特點都是需要有活躍的房地產交易市場，這與我國采取公允價值所持有的謹慎態(tài)度有關，只有符合這樣的條件才可以使用公允價值模式計量。所以在我國目前的情況下，企業(yè)可以依據公司所在地的優(yōu)勢，采取不同的確定依據。例如，公司所在地有活躍的房地產交易市場，并在此基礎上有獨立完善的評估機構，評估獲取的公允價值比較有保證，這種情況下采取專業(yè)評估確定依據獲取的公允價值更加可靠。如果公司所在地有活躍的房地產交易市場，但沒有成熟的房地產評估機構或市場經濟機構，則采用參考同類或類似房地產市場價格確定公允價值比較合適。

三、投資性房地產公允價值確認方法的改進建議

通過對我國投資性房地產目前主要采取的三種公允價值確定方法的分析，投資性房地產公允價值的確認方法應該做如下改進。

首先，建立完善的房地產評估機構，提高資產評估師的職業(yè)能力。通過對我國投資性房地產使用公允價值模式進行后續(xù)計量的現狀分析可以看出，大部分的企業(yè)是通過聘請專業(yè)評估機構確定投資性房地產的公允價值。這樣做可以便捷地得到準確的公允價值。所以建立完善的資產評估機構，提高資產評估師的能力就至關重要。我國目前還比較缺乏具有權威性的房地產評估機構和專業(yè)的評估人才。因此，有關部門應當加大力度建設房地產評估機構，加強對相關專業(yè)人員的專業(yè)知識和職業(yè)道德方面的培訓，并制定相應的評估準則，使具體的評估行為有據可依，加強規(guī)范。

其次，加強市場化建設。這三種確定方法中，采取同類或類似房地產的市場價格是最公允的，也是以后要大力加強的發(fā)展方向。公允價值的獲取依賴公平、成熟的市場。所以，加強市場化建設有助于獲取準確的公允價值，同時可以降低企業(yè)利用公允價值操縱利潤的空間，使取得的公允價值更有保證。

最后，設立專門的房地產市場信息官方機構。國家設立專門的機構，收集并定期各地的房地產交易信息，讓房地產公允價值信息的獲取更容易、更直接、更公允。企業(yè)獲取信息相對容易，采用公允價值計量的企業(yè)會隨之增加，其提供的會計信息更為相關可靠。為會計信息的使用者作出正確的決策提供可靠的依據。

總之，如果能夠準確地確定投資性房地產的公允價值，投資性房地產公允價值計量模式就能客觀地反映企業(yè)投資房地產的價值，企業(yè)就能為投資者提供更客觀的會計信息。

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