序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇商業(yè)地產(chǎn)可行性報(bào)告范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1. 前言

建筑工程造價(jià)估算是項(xiàng)目決策的重要組成部分，是項(xiàng)目建設(shè)前期編制可行性報(bào)告以及項(xiàng)目建議書的重要依據(jù)之一。由于建筑工程施工周期長、工藝較為復(fù)雜、涉及投資金額較大，項(xiàng)目造價(jià)估算是否準(zhǔn)確，不僅影響項(xiàng)目建設(shè)資金的籌措，而且影響下一階段設(shè)計(jì)以及施工圖概算的編制，使得投資者不能做出正確的投資決策。目前我國建筑工程造價(jià)管理正處于重要的改革階段，早期估算的準(zhǔn)確性也越來越得到投資者的重視。加強(qiáng)對建筑項(xiàng)目早期估算的研究，無疑對改變?nèi)藗儗こ淘靸r(jià)的認(rèn)識(shí)和工程造價(jià)管理改革都具有重要的意義。

2. 造價(jià)估算模型基本原理剖析

為了提高工程企業(yè)在造價(jià)估算電算方面的效率和精度，溫國鋒等[1] 在進(jìn)行工程預(yù)算時(shí)引入了回歸分析、時(shí)間序列、自回歸預(yù)測等模型，但這些傳統(tǒng)的計(jì)算方法受限于確定性變化規(guī)律及線性關(guān)系。它基于一種簡單化和理想化的條件假設(shè)，在實(shí)際工程中受到許多不確定性因素如地理?xiàng)l件、社會(huì)以及經(jīng)濟(jì)因素等等的影響，工程估算問題呈現(xiàn)的是一種非線性關(guān)系。毛義華等[2]引入ANN（人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法），其本質(zhì)是通過網(wǎng)絡(luò)函數(shù)逼近能力映射實(shí)際的復(fù)雜函數(shù)。工程造價(jià)的相關(guān)影響因素空間到工程造價(jià)資料空間的映射是工程造價(jià)估算的實(shí)質(zhì)?；谏窠?jīng)網(wǎng)絡(luò)的造價(jià)估算模型取神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的輸入向量為投資估算的特征信息，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的輸出為項(xiàng)目工程主要材料用量、具體的工程造價(jià)，通過以往典型的工程特征、工料及造價(jià)作為訓(xùn)練樣本，對其進(jìn)行訓(xùn)練，使不同的輸入向量都能得到最優(yōu)的輸出量值，從而是想輸入工程特征到輸出造價(jià)資料的映射。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法最常用是BP網(wǎng)絡(luò)，其存在著容易陷入局部最優(yōu)、收斂慢等缺點(diǎn)。

基于徑向基函數(shù)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法建立預(yù)測模型，結(jié)合免疫算法確定中心值和隱層數(shù)量，并選擇監(jiān)督算法調(diào)整其權(quán)重，將得到一個(gè)精確的預(yù)測結(jié)果和客觀的結(jié)局方法[3]。采用RBF解決非線性問題時(shí)，通常使用內(nèi)插觀點(diǎn)與函數(shù)逼近進(jìn)行解釋，廣義的RBF網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心通常采用兩階段混合學(xué)習(xí)過程，第一階段為K-mean聚類算法，其主要任務(wù)是通過采用自組織聚類的方法，為隱層節(jié)點(diǎn)的徑向基函數(shù)確定合適的數(shù)據(jù)中心，因節(jié)點(diǎn)的擴(kuò)展常數(shù)由各個(gè)數(shù)據(jù)中心的距離確定。第二階段為監(jiān)督學(xué)習(xí)節(jié)點(diǎn)，其主要任務(wù)是監(jiān)督學(xué)習(xí)算法訓(xùn)練輸出層權(quán)值。

3. 造價(jià)估算實(shí)例分析

本文采用某市普通商用土建單方造價(jià)作為估算的對象，樣本數(shù)據(jù)的主要來源是該年份的該市商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書、統(tǒng)計(jì)年鑒以及工程信息網(wǎng)發(fā)生在2006-2010年間的56個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。為適應(yīng)其處理要求，矩陣標(biāo)準(zhǔn)化按照以下線性公式：標(biāo)準(zhǔn)化值=2*（原值-矩陣列最小值）/（列最大值-列最小值）-1。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的輸出轉(zhuǎn)化則按照下式實(shí)現(xiàn)：（網(wǎng)絡(luò)輸出值+1）*（最大輸出-最小輸出）/2+最小輸出。參考前學(xué)者的研究成果，根據(jù)工程造價(jià)影響因素確定{基礎(chǔ)種類、結(jié)構(gòu)類型、樓面工程、抗震烈度、門窗形式、外墻裝飾、建筑層數(shù)、物價(jià)上漲指數(shù)}為神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練集。

將該市56組樣本數(shù)據(jù)分成兩部分，第一部分為訓(xùn)練樣本數(shù)據(jù)，由前45組數(shù)據(jù)組成；測試數(shù)據(jù)則由剩下的10組數(shù)據(jù)組成。RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的決定性結(jié)構(gòu)通過反復(fù)的訓(xùn)練形成，其中隱層節(jié)點(diǎn)為45，輸入層節(jié)點(diǎn)為8，輸出層節(jié)點(diǎn)為1。通過上述定義方法對工程標(biāo)準(zhǔn)化和定量化，輸入量為工程目標(biāo)特征，輸出量為工程成本結(jié)果，非線性處理器為RBF，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的訓(xùn)練以及樣本測試通過采用MATLAB神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)工具箱進(jìn)行，表1為樣本在不同網(wǎng)絡(luò)模擬結(jié)果對比。

表1 測試樣本不同網(wǎng)絡(luò)模型結(jié)果對比

表中結(jié)果顯示，實(shí)際值與輸出結(jié)果的相對誤差最小值為3.91%，最大值為6.32%，標(biāo)注值為0.007，平均值為5.09%，說明采用基于徑向基函數(shù)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的投資估算模型對測試樣本進(jìn)行造價(jià)資料的模擬的預(yù)測精度符合實(shí)際工程的要求，運(yùn)用在實(shí)際建筑工程成本投資估算過程中時(shí)可行的。同樣的樣本使用BP網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行測試和培訓(xùn)，測試結(jié)果與RBF相對比，結(jié)果如表2所示，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)其最大相對誤差達(dá)到18.57%，標(biāo)注值為9.79，針對相同的樣本訓(xùn)練，RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的結(jié)果要精確于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，而且RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)所用到的神經(jīng)元個(gè)數(shù)較少且所用時(shí)間也相對較短。表2為誤差指標(biāo)為0.01時(shí)，通過不同的路徑逼近同一函數(shù)得到的性能對比結(jié)果。與RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)相比，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)速度相對較慢，RBF能更快的逼近函數(shù)取得結(jié)果。

表2 不同網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)性能比較

RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)通過實(shí)例進(jìn)行分析，具有較強(qiáng)的自學(xué)習(xí)能力、自適應(yīng)性以及快捷、簡單的數(shù)據(jù)處理能力。與其他不同的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型相對比，RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法在絕大多數(shù)不確定性的建筑工程預(yù)測中更具有優(yōu)勢。

4. 結(jié)論

建筑工程造價(jià)估算是影響投資控制的關(guān)鍵因素之一，尋找便捷科學(xué)的分析方法，較好的估算工程項(xiàng)目的造價(jià)也成為了目前工程界重要的研究課題。本文通過對比RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)和BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)兩種估算模型分析結(jié)果，比較結(jié)果的精確度，結(jié)果證明，RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)更具有速度和泛化能力的優(yōu)勢，模擬的預(yù)測精度符合實(shí)際工程的要求，運(yùn)用在實(shí)際建筑工程成本投資估算過程中時(shí)可行。

參考文獻(xiàn)

篇（2）

社區(qū)商業(yè)是由上世紀(jì)50年代美國首先出現(xiàn)的，之后英、法等國也隨著居民的郊區(qū)化也出現(xiàn)了社區(qū)商業(yè)，其基本功能包括了購物，餐飲及休閑娛樂。其主要特征是是以人們生活的社區(qū)為基礎(chǔ)，為所在范圍居住人群的基本日常生活需要，提供便利，提供娛樂，提供社交場所，提供文化交流。這種商業(yè)中心最能得到本地區(qū)人群青睞的原因是具有親近感，它以貼近社區(qū)居民生活為顯著特點(diǎn)，成為提高社區(qū)居民生活質(zhì)量的重要載體。

社區(qū)商業(yè)具有明顯的現(xiàn)代化特征，是社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，將有可能成為我國商業(yè)發(fā)展的主流模式。因此社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的選址原則必須從宏觀到微觀都要進(jìn)行全面細(xì)致的研究，第一，要考慮到項(xiàng)目所在城市建設(shè)的總體規(guī)劃、發(fā)展前景、以及商業(yè)配套布局；第二，項(xiàng)目所在區(qū)域以及輻射區(qū)域的人口規(guī)模，公共交通和市政配套設(shè)施，項(xiàng)目周邊競爭狀況；第三，本項(xiàng)目服務(wù)人群的消費(fèi)需求分析、消費(fèi)能力評估、消費(fèi)習(xí)慣分析、消費(fèi)者的價(jià)值取向、消費(fèi)者的年齡分布層次。

一、社區(qū)商業(yè)的研究對象

1.社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢。住宅房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過10多年的蓬勃發(fā)展，從一線、二線城市到三、四線城市，一輪又一輪的造鎮(zhèn)計(jì)劃，地方政府迫于改善城市面貌出發(fā)，從土地、金融、稅收等方面對住宅項(xiàng)目的開發(fā)給予了大力扶植，伴隨著住宅市場剛性需求和改善性需求逐漸得到滿足，市場已經(jīng)趨于飽和，住宅房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏放緩，住宅房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)透支了未來的上升空間，投資收益率普遍降低。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)是在住宅開發(fā)的基礎(chǔ)上應(yīng)運(yùn)而生的，這給投資社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商提供了很好的機(jī)會(huì)，但是社區(qū)商業(yè)完全不同于住宅開發(fā)，在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，業(yè)態(tài)布局，招商策劃及建成后的營運(yùn)管理、商鋪調(diào)整等都要進(jìn)行慎重考慮，最主要的是投資者的投資回報(bào)，更是建立在各方面資源整合的基礎(chǔ)之上。

2.社區(qū)商業(yè)的受眾。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)涉及范圍廣，對帶動(dòng)社區(qū)居民就業(yè)，推動(dòng)社區(qū)公益事業(yè)發(fā)展，提升社區(qū)總體服務(wù)水平具有十分重要的作用，牽涉到各方面的利益，其中包括政府職能部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、商鋪經(jīng)營者、產(chǎn)品供應(yīng)商、服務(wù)商、最終消費(fèi)者等諸多方面，本文重點(diǎn)討論開發(fā)商和消費(fèi)者。

社區(qū)商業(yè)的開發(fā)者和消費(fèi)者這兩個(gè)看似對立的兩個(gè)方面，實(shí)際上利益是統(tǒng)一的，前者提供給后者一個(gè)可以在住所附近就可以完成的消費(fèi)娛樂和社交活動(dòng)空間。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)者首先要對自身開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域的基本情況做詳細(xì)的前期市場調(diào)研、根據(jù)市場調(diào)研，確定設(shè)計(jì)方案，在做商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)時(shí)要考慮到業(yè)態(tài)布局、目標(biāo)商家、主力店引進(jìn)，并根據(jù)這些商戶的特殊需要，在設(shè)計(jì)時(shí)予以充分的考慮，最好能在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段就將主力店引進(jìn)。

對消費(fèi)者而言，能得到滿意和舒適的消費(fèi)體驗(yàn)是最看重的，消費(fèi)者是社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)主要對象，其消費(fèi)行為直接影響項(xiàng)目的市場變化取向和趨勢，在整個(gè)消費(fèi)過程中的表現(xiàn)也是其心理活動(dòng)的表現(xiàn)，人的社會(huì)屬性決定了其在消費(fèi)活動(dòng)中帶有社會(huì)群體特征，這種群體心理是受到消費(fèi)者所處環(huán)境影響的，如文化傳統(tǒng)、社會(huì)階層、參照群體、家庭、流行時(shí)尚、消費(fèi)習(xí)慣、生活方式等外界因素對消費(fèi)者的心理行為有著廣泛和根深蒂固的影響。社區(qū)商業(yè)是滿足消費(fèi)者這種基本需求的載體，為消費(fèi)者提供適合的公共場所，滿足其購物、生活、娛樂、社交的需求。

二、項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃

1.項(xiàng)目定位。社區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃的是指開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目周邊城市現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的現(xiàn)況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，通過收集信息，對項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行人口數(shù)量、消費(fèi)能力、交通情況、競爭情況進(jìn)行梳理，充分利用開發(fā)商自身可能整合的各種招商資源，為便于項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)租售和該項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運(yùn)營而對項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)所進(jìn)行的規(guī)劃，所以業(yè)態(tài)組合定位必須在項(xiàng)目開發(fā)前期完成。

社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布與定位與項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)能力密切相關(guān)，消費(fèi)能力高的地方，項(xiàng)目的定位高，對入住商家的品牌有一定的要求，總之一切要圍繞項(xiàng)目所在地區(qū)的消費(fèi)者導(dǎo)向?yàn)橐罁?jù)，在招商布局中予以充分考慮。

2.項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃。社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃首先是功能的定位，社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)主要由零售（含生活超市），餐飲，和配套服務(wù)三大業(yè)態(tài)組成，隨著社區(qū)的不斷發(fā)育和完善，在業(yè)態(tài)層次和等級上要不斷變革和調(diào)整，各個(gè)業(yè)態(tài)的比例和社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的定位應(yīng)該依據(jù)服務(wù)人群的消費(fèi)能力而定。

（1）零售類。目前我國零售業(yè)市場呈現(xiàn)出多種業(yè)態(tài)并存于競爭的局面，不同的零售業(yè)態(tài)具有不同的競爭戰(zhàn)略、競爭優(yōu)勢與目標(biāo)客戶群體。要充分利用不同的零售業(yè)形態(tài)，最大化的滿足消費(fèi)者的需求。

①大型生活超市，面積可達(dá)5000平方米以上，可以借助超市的品牌影響力集聚人氣，如家樂福、沃爾瑪、樂購等等。

②家電家居類，如宜家、國美、蘇寧、特力屋、名巢靚家等，需要的面積大概從1000平方米到3000平方米不等；從目前市場反饋的情況來看，電商的興起對家電賣場影響較大，引進(jìn)時(shí)需要慎重考慮。而家居類的商家，生活質(zhì)量的提高使得消費(fèi)者愿意花更多的錢改善生活環(huán)境，這些需求給以經(jīng)營家居類商品的商家?guī)頇C(jī)會(huì)。

③專業(yè)品牌零售店，如優(yōu)衣庫、無印良品、ZARA，MAP，絲芙蘭等，這些在消費(fèi)者心目中享有美譽(yù)度的品牌零售店，對提升社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)至關(guān)重要。

（2）餐飲類。各類餐飲始終是社區(qū)商業(yè)中消費(fèi)頻次最多的地方，各種品牌不計(jì)其數(shù)，需要根據(jù)消費(fèi)能力來確定，但要確保拉開層次，滿足不同年齡、不同地域、不同消費(fèi)目的的需要。

①傳統(tǒng)中式餐飲，提供社區(qū)消費(fèi)者家庭團(tuán)圓、婚慶宴席、朋友聚會(huì)、商務(wù)宴請等服務(wù)，這類餐飲一般面積在2000平方米以上，以蘇浙匯、小南國、俏江南等一批優(yōu)質(zhì)商戶為代表。

②一般餐飲，市場上這類餐飲占有主導(dǎo)地位，面積以500-1000平方為主，以價(jià)廉物美、品質(zhì)保證、客流量周轉(zhuǎn)快為特征，適合各類年齡層次，代表品牌有小肥羊、望湘園、翠華等品牌。

③輕餐飲，面包店、甜品店、飲品店等小型快速時(shí)尚品牌，提供了方便快捷的消費(fèi)方式。

（3）配套服務(wù)。社區(qū)商業(yè)的配套設(shè)施和服務(wù)是影響社區(qū)商業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素，要從商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)等方面入手不斷滿足消費(fèi)者日益提高的多元化、高層次的物質(zhì)和消費(fèi)需求。

①娛樂設(shè)施，包括影院，KTV，健身俱樂部；這些娛樂設(shè)施可以延長消費(fèi)者在社區(qū)商業(yè)中心停留的時(shí)間，從而帶動(dòng)其他消費(fèi)。

②酒店，生活服務(wù)，銀行、美容美發(fā)，教育培訓(xùn)也是社區(qū)商業(yè)必須具備的項(xiàng)目。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)群體通常以家庭為單位，而且孩子對家庭消費(fèi)的起主要作用，針對孩子的早教、英語培訓(xùn)和興趣愛好培訓(xùn)有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。此外對一個(gè)開發(fā)量比較大的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積體量在10萬平方以上，可以考慮引進(jìn)一家酒店，比如萬達(dá)廣場一般都有一個(gè)酒店項(xiàng)目用于提升項(xiàng)目的形象，這些酒店常常是國際知名品牌酒店，此舉為項(xiàng)目的市場定位起了很重要的作用。

三、招商策略

1.招商必須優(yōu)先于建設(shè)。成功的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目往往在前期就做好了充分的準(zhǔn)備，開發(fā)商應(yīng)在項(xiàng)目開發(fā)前期盡可能的將主力商家確定下來，一旦有品牌知名度的商家落戶，對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程和招商都會(huì)帶來益處。如果項(xiàng)目建成后開始招商，可能要為了適應(yīng)招商而修改建筑結(jié)構(gòu)；相反，招商先于設(shè)計(jì)完成的，則建筑結(jié)構(gòu)和框架可以根據(jù)商家的要求、功能而進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣可以縮短建設(shè)周期和減少因建筑結(jié)構(gòu)改變而產(chǎn)生資金損失。

2.招商決定著項(xiàng)目經(jīng)營成效。招商成功是項(xiàng)目經(jīng)營成功的關(guān)鍵，引進(jìn)什么類型的商家、商家的競爭力和發(fā)展前景、商家的經(jīng)營管理水平能否與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢相匹配，多重因素將對項(xiàng)目的成敗產(chǎn)生決定性的影響。因此，引進(jìn)的商家必須是品牌優(yōu)秀，符合本項(xiàng)目定位需求，能提供本項(xiàng)目受眾人群的消費(fèi)與服務(wù)。

3.主力商家的評判標(biāo)準(zhǔn)。在商業(yè)項(xiàng)目中，優(yōu)質(zhì)主力商家的引進(jìn)不僅可以提高項(xiàng)目成功的把握，而且對其他商戶的招商有一定的引導(dǎo)作用，因此，要把握好選擇主力商家的標(biāo)準(zhǔn)。

（1）擁有良好美譽(yù)度的品牌，這類品牌能對目標(biāo)客戶和潛在客戶形成號(hào)召力，增強(qiáng)其他商戶信心，能形成招商和經(jīng)營過程中的穩(wěn)定力量。

（2）高品牌附加值商家往往具有優(yōu)秀的操作團(tuán)隊(duì)，具有獨(dú)特的品牌歷史、經(jīng)營思路和執(zhí)行能力，能主動(dòng)吸引人流，而不是被動(dòng)地接受人流，能在經(jīng)營過程中形成對人流的強(qiáng)大拉動(dòng)力。

（3）具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，能在不穩(wěn)定的市場狀況下持續(xù)穩(wěn)定地經(jīng)營，珍惜自身的品牌美譽(yù)和影響力，決不會(huì)草率地發(fā)生撤場行為。

四、對主力商家的激勵(lì)措施

主力店往往憑借品牌優(yōu)勢，而且是眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商追逐的對象，因此，他們對租金尺度較為苛刻，只支付較低的租金，還會(huì)在免租期以及其他方面如停車位、廣告位、人流導(dǎo)向方面有一定的要求，總而言之，開發(fā)商對主力商家往往會(huì)給予很優(yōu)惠的條件。這種讓步在商業(yè)合作上看來，有時(shí)候并非完全平等，但鑒于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)――弱勢開發(fā)商與強(qiáng)勢商業(yè)集團(tuán)之間的矛盾，使強(qiáng)大的商業(yè)集團(tuán)在博弈中擁有較大的選擇余地與主動(dòng)權(quán)，而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商卻顯得相對被動(dòng)，有時(shí)候不得不接受這種與主力商家之間的不平等條約。

考慮到優(yōu)質(zhì)品牌的主力商家對商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)，開發(fā)商往往對主力商家采用激勵(lì)措施，運(yùn)用商業(yè)項(xiàng)目與主力店的利益捆綁，主要有以下幾種方式：

1.純租金方式。目前商業(yè)地產(chǎn)與主力店的合作關(guān)系當(dāng)中，租賃租金采用得最多，開發(fā)商往往給主力商家略低于市場定價(jià)的租金，換取有品牌的主力店入駐。但需要掌握好租金讓步的尺度，否則會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的收益率。

2.保底租金加租金提成。相比純租金提成，這類措施是比較靈活的，既保證了固定的收益，也可以分享商戶經(jīng)營成果，形成共贏的局面。

3.合作經(jīng)營。開發(fā)商根據(jù)約定按引進(jìn)商戶的銷售額進(jìn)行提成，這類模式通常在引進(jìn)一線品牌中使用，對開發(fā)商而言是很不利的，因?yàn)?，對商家很難對商家進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)監(jiān)督。甚至有些特別強(qiáng)勢的品牌商家要求開發(fā)商按照他們的要求進(jìn)行硬裝修，商家只需花少量的軟裝修后就可以營業(yè)，這類商家往往是個(gè)擺設(shè)，光賺吆喝不賺錢。這種合作經(jīng)營模式一定要把握好合作周期，筆者所在公司有個(gè)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，與合作方的合同期長達(dá)20年，結(jié)果，創(chuàng)造的收益整個(gè)項(xiàng)目中坪效最低的。

在完成主力店招商以后，因?yàn)橛辛说讱?，對其他商戶的招商工作就有了選擇的余地，可以掌握主動(dòng)權(quán)。主力店進(jìn)駐后對社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營貢獻(xiàn)是基于人們通常的經(jīng)驗(yàn)而進(jìn)行的一種預(yù)期，實(shí)際的效果是要在開業(yè)經(jīng)營以后才能顯示出來的，因此，在一個(gè)商業(yè)利益、商業(yè)氛圍并未形成的時(shí)刻，招商工作相當(dāng)?shù)钠D巨、復(fù)雜，招商的成功是項(xiàng)目成功的決定因素。

五、結(jié)語

通過上述對社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利益相關(guān)者需求分析、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合與定位、招商策略與激勵(lì)措施的研究，對社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者而言，做好項(xiàng)目前期論證定位，是項(xiàng)目成功的保障，建議社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)商在完成項(xiàng)目可行性報(bào)告以后，要提前進(jìn)行招商，采用先招商，后建設(shè)，使項(xiàng)目建成以后縮短養(yǎng)鋪期，盡早達(dá)到預(yù)期的經(jīng)營成果，二次調(diào)整所花的代價(jià)遠(yuǎn)比第一次就準(zhǔn)確定位的代價(jià)要高的多。

參考文獻(xiàn)：

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篇（3）

“為何不反個(gè)方向試試？”20世紀(jì)60年代，有個(gè)叫做迪克?福斯貝里（Dick Fosbury）的小男孩經(jīng)常這樣問自己。

在俄勒岡麥德福德中學(xué)的田徑運(yùn)動(dòng)員中，福斯貝里只是名不見經(jīng)傳的一位。當(dāng)時(shí)的主流都是采用“跨越式”跳高，而福斯貝里則喜歡“背越式”跳高。這是一種打破常規(guī)的反身起跳法――即大步快速前進(jìn)，最后扭身使背部與橫桿平行，并以弧線形成一個(gè)優(yōu)美的反弓――肩膀先過，然后是膝蓋，兩只腳在最后越過橫桿，隨即臉朝上背部著地。

當(dāng)時(shí)不少專業(yè)人士斷言，福斯貝里會(huì)摔斷脖子。但是，1968年墨西哥城夏季奧運(yùn)會(huì)上，他不僅沒有摔斷脖子，還以7英尺4 1/4英寸的成績打破了全美紀(jì)錄和奧運(yùn)會(huì)記錄，將金牌收入囊中。

迪克?福斯貝里開創(chuàng)了一種全新的跳高方式，這種背越式跳高也被稱作“福斯貝里跳”（Fosbury Flop）。福斯貝里在上世紀(jì)60年代中期發(fā)明了這個(gè)跳法，后來被全世界每一個(gè)跳高選手所采用。

在房地產(chǎn)界，也有一個(gè)很經(jīng)典的案例――潘石屹是如何從海南島跑出來的。潘石屹自己講起當(dāng)時(shí)流傳很廣的一個(gè)謠傳：“我到北京來調(diào)查寫了一個(gè)可行性報(bào)告，發(fā)了封六個(gè)字的電報(bào)回海南：人傻、錢多、速來。這比較可笑。”

20世紀(jì)90年代初，尚在海南從事地產(chǎn)投機(jī)的潘石屹，走到了自己人生的一個(gè)關(guān)鍵路口。有一次，在當(dāng)?shù)匾?guī)劃局，潘注意到了兩組數(shù)據(jù)：第一，海南的暫住者比長住居民多得多；第二，按人均算，海南這個(gè)窮島，人均居住面積卻是北京的七倍。于是，在海南房地產(chǎn)市場崩潰前不久，潘離開海南，進(jìn)軍北京。

潘石屹的秘密武器就是“反方向游”。從早期的精裝修概念，到商住兩用（SOHO）、開放社區(qū)（建外SOHO）概念，他與主流市場有所區(qū)別，逐漸清晰了自己的品牌個(gè)性，從而不斷發(fā)展壯大。2005年，潘石屹再次啟動(dòng)戰(zhàn)略大調(diào)整計(jì)劃，“棄住從商”，旗幟鮮明地表示要放棄住宅主攻商業(yè)地產(chǎn)。

靠著“永遠(yuǎn)不做大多數(shù)”的理念，潘石屹不僅成為一個(gè)擁有耀眼個(gè)人品牌的CEO，更把公司做成了一個(gè)最具進(jìn)攻型的公司。過去幾年時(shí)間里，SOHO公司蟬聯(lián)北京房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售冠軍：2003年30.12億元；2004年32.81億元；2005年33.42億元。2005年，SOHO中國已經(jīng)取得了近150億元的銷售額。11年時(shí)間，潘石屹實(shí)現(xiàn)了從“最吸引眼球”到“北京最大”地產(chǎn)公司的跨越。

在這個(gè)“世界是平的”的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，成功和失敗都以“10倍速”進(jìn)行，不少人抓住了這股“10倍速”力量，讓自己的個(gè)人品牌一飛沖天。與迪克?福斯貝里、潘石屹的經(jīng)驗(yàn)類似，他們都采取了“換個(gè)方向是第一”的路徑，比如：

章子怡――放棄電視劇陣地，擅長品牌減法。

李宇春――不以傳統(tǒng)形象出位，而靠炫酷的新形象。

郭德綱――自我定位為“非著名相聲演員”。

徐靜蕾――博客一姐。

當(dāng)前明月――放棄傳統(tǒng)路子，明史也可以寫得很好看。

是什么讓默默無聞的李宇春、郭德綱、章子怡“一飛沖天”？是什么讓曾經(jīng)的“草根”打破平庸，成為與眾不同的超級明星？從“草根”到超級明星，絕對不是Mission Impossible！做一條反方向游的魚，才能與眾不同。

那么，該如何做條“反方向游的魚”呢？

其實(shí)，“反方向游”就是要?jiǎng)?chuàng)造個(gè)人品牌，不管是明星、CEO，還是“草根”階層、職場人士，個(gè)人品牌變得越來越重要有六條尋求與眾不同并取得成功的路徑可供借鑒：“反方向游”；“10倍速”力量：互聯(lián)網(wǎng)；開動(dòng)你的右腦；亮劍精神；個(gè)人危機(jī)公關(guān)修煉；快就是慢。

“做一條反方向游的魚”是有前提條件的，那就是對未來的理性判斷，即人們常說的遠(yuǎn)見。它需要耐得住寂寞，甚至有一些偏執(zhí)；它需要勇氣與膽量，把自己趕出舒適的區(qū)域，到一個(gè)陌生的世界去探索，甚至是置于死地而后生；它需要不斷挑戰(zhàn)自己的決心；它還涉及到人才的相對性概念，人才不是絕對的，而是相對的，在一個(gè)單位做不好，甚至被開除，換個(gè)地方就可能是出色的員工，要選擇一個(gè)能認(rèn)同你優(yōu)點(diǎn)的雇主。

“做一條反方向游的魚”，很難！但一旦做到了，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，你已經(jīng)從“草根”變成超級明星了。

讓你身價(jià)百萬的方法

有一個(gè)故事叫做《窮人的習(xí)慣》。說有一個(gè)富人見一個(gè)窮人可憐，就想幫他致富，富人送給他一頭牛，叮囑他好好開荒，等春天來了撒上種子，秋天收獲了，就不會(huì)再過窮日子了。

于是，這個(gè)窮人滿懷希望地開始奮斗。可是沒過幾天牛要吃草，人要吃飯，日子比過去過得還要艱難。窮人心思一動(dòng)：不如把牛賣了買幾只羊回來，先殺一只吃，剩下的還可以生小羊，長大了再拿去賣，就可以賺更多的錢了。

窮人的計(jì)劃如愿以償。只是吃了一只羊之后，小羊遲遲沒生下來，日子又艱難了，窮人忍不住又吃了一只羊。窮人一想，這樣下去可不得了，不如把羊賣了買成雞，雞生蛋的速度要快一些，雞蛋立刻可以賺錢，日子或許就可以好轉(zhuǎn)了。

窮人的計(jì)劃又如愿以償了，但是日子并沒有好轉(zhuǎn)。他又忍不住開始?xì)㈦u，終于只殺到剩一只雞時(shí)，窮人的理想徹底崩潰。他想：致富是無望了，還不如把雞賣了打一壺酒，三杯下肚，萬事不愁。

很快春天來了，發(fā)善心的富人興致勃勃地送種子來，竟然發(fā)現(xiàn)窮人正在就著咸菜喝酒，牛早就沒了，房子里依然一貧如洗。

不是在春天到來之時(shí)把荒開好，把種子撒下去，等待秋天到來后不菲的收獲；而是習(xí)慣于將牛賣了去換羊，換雞，最后換得一無所有。這就是“窮人的習(xí)慣”。

窮人往往認(rèn)為他們自己不可能成為富人，即使富人告訴他們致富的不二法門，即使他們擁有成為有錢人的一切條件。

而美國一位單身母親、35歲時(shí)成為百萬富翁的勞拉?蘭格梅爾則提出一種全新的觀點(diǎn)，她認(rèn)為，百萬富翁有兩點(diǎn)與眾不同：擁有財(cái)富與懂得積聚財(cái)富。受此啟發(fā)，她獨(dú)創(chuàng)了“財(cái)富圈”的方法，致力于將普通人打造成百萬富翁，使他們擁有積聚財(cái)富的能力。她創(chuàng)立的Live Out Loud公司，每年向上萬客戶傳授“財(cái)富圈”項(xiàng)目。

作為過來人，勞拉認(rèn)為，成為百萬富翁其實(shí)并不真的非常困難，只要方法得當(dāng)。如果你有機(jī)會(huì)向她請教，她會(huì)請你先回答如下8個(gè)問題：

（1）你的月收入是多少？

（2）你的月支出是多少？

（3）你有多少資產(chǎn)？

（4）你有多少負(fù)債？

（5）還有其他什么資產(chǎn)或負(fù)債？

（6）你想達(dá)到什么目標(biāo)？

（7）你有哪些技能可用以賺錢？

（8）你愿意建立并執(zhí)行“財(cái)富圈過程”嗎？

“財(cái)富圈過程”是個(gè)實(shí)實(shí)在在的計(jì)劃。它施行起來很簡單：像有錢人一樣思考；模仿有錢人的行為方式。

“財(cái)富圈過程”涉及到12個(gè)致富模塊，可以把收入變成資產(chǎn)，再將資產(chǎn)變成收入……不斷循環(huán)增長。不管你收入水平如何，負(fù)債程度如何，都可以根據(jù)一年的期限，按照書中的方法和步驟，設(shè)定自己的財(cái)富規(guī)劃，最終過上理想的生活：

不需工作，從事喜歡的事情；

搞定一切債務(wù)；

按自己的意愿生活，而非雇主的意愿。