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時間：2022-11-21 05:07:57
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房屋權(quán)屬登記范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)國有土地上房屋權(quán)屬登記管理，按本條例執(zhí)行。
第三條城市房屋的所有權(quán)及他項權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)一致，不得分離；法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
第四條《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》、《房屋他項權(quán)證》是國家確認(rèn)房屋所有權(quán)或他項權(quán)歸屬的合法憑證。權(quán)利人憑證依法行使占有、使用、收益或處分權(quán)利。
第五條房屋權(quán)利人應(yīng)向房屋所在地的房產(chǎn)行政主管部門辦理房屋權(quán)屬登記，其權(quán)屬受法律保護(hù)。
第六條*市人民政府房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本條例的組織實施，并核發(fā)本市市區(qū)、郊區(qū)、礦區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)房屋權(quán)屬證件。
縣（市）人民政府房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的城市房屋權(quán)屬登記管理工作，核發(fā)房屋權(quán)屬證件。
第二章房屋權(quán)屬登記
第七條房屋權(quán)屬登記分為初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記及他項權(quán)登記。
各項登記按省有關(guān)規(guī)定收取費用。
第八條房屋權(quán)利人須在規(guī)定的期限內(nèi)，到房屋所在地的房產(chǎn)行政主管部門申請登記，委托他人辦理登記的，須提交授權(quán)委托書和人身份證件。
無民事行為能力或限制民事行為能力人的房屋，由其法定人代為申請登記。
經(jīng)人民法院宣告失蹤人的房屋，由房屋法定繼承人或代管人申請登記。
第九條房屋權(quán)利人申請房屋權(quán)屬登記時，應(yīng)如實提供有關(guān)證明材料，不得弄虛作假或采用其他非法手段進(jìn)行申請。
第十條房產(chǎn)行政主管部門對申請登記的房屋及有關(guān)證明材料進(jìn)行審查、核實。符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)準(zhǔn)予登記并核發(fā)房屋權(quán)屬證件；不符合本條例規(guī)定的不予登記，并書面告知申請人。
第十一條新建的房屋（含商品房），單位或個人須在房屋竣工30日內(nèi)辦理初始登記，并提交《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、竣工驗收證明、竣工圖紙、總平面圖和有關(guān)證明材料；單位或個人合建的房屋，按雙方簽訂的協(xié)議書和有關(guān)證明材料予以分別登記，核發(fā)《房屋所有權(quán)證》；單位與本單位職工集資建造的房屋，按批準(zhǔn)的集資建房證明材料登記，向單位核發(fā)《房屋所有權(quán)證》，向個人核發(fā)《房屋共有權(quán)保持證》。
第十二條翻建、改建或擴(kuò)建的房屋，房屋權(quán)利人應(yīng)在竣工30日內(nèi)持原房權(quán)屬證件、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和有關(guān)證件材料辦理變更登記。
房屋權(quán)利人的名稱或者姓名，房屋所在街道名稱、門牌號碼發(fā)生變動，及其他原因使房屋權(quán)屬證件與實際情況不符的，房屋權(quán)利人或者持證人應(yīng)在情況發(fā)生之日起90日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證件、本人身份證件或者單位證明及其他有關(guān)證明材料辦理變更登記。
第十三條房屋所有權(quán)因下列行為轉(zhuǎn)移的，須在行為發(fā)生之日起60日內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移登記，提交有關(guān)證明材料：
（一）買賣或交換的房屋，須提交《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、合同書；贈與的房屋須提交《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、《贈與公證書》等有效證件；
（二）繼承、分割的房屋，須提交《房屋所有權(quán)證》、繼承文書、分割協(xié)議；
（三）調(diào)撥、征購、合并、兼并、入股的房屋，須提交《房屋所有權(quán)證》、主管部門的批準(zhǔn)文件、合同書；
（四）人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)判決、裁決或調(diào)解引起所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋，須提交生效的法律文書和原《房屋所有權(quán)證》。
本條所列款項，應(yīng)依法繳有關(guān)稅費的，同時提交完稅證明。
第十四條房屋因拆遷、倒塌及其他原因滅失，須在事實發(fā)生之日起90日內(nèi)提交原房屋權(quán)屬證件、《拆遷許可證》、拆遷房屋價格評估報告書、滅失處理報告或其他證明材料，并辦理注銷登記。
第十五條房屋權(quán)利人或國有房產(chǎn)的經(jīng)營管理人設(shè)定房屋典權(quán)、押權(quán)等他項權(quán)利的，須會同他項權(quán)利人在設(shè)定行為發(fā)生之日起10日內(nèi)，提交房屋權(quán)屬證件《國有土地使用證》、價格評估報告書、當(dāng)事人簽訂的有效合同及有關(guān)證明材料，辦理他項權(quán)利登記。
設(shè)定的他項權(quán)利終止，應(yīng)在終止之日起10日內(nèi)辦理房屋他項權(quán)注銷登記；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)在轉(zhuǎn)移行為發(fā)生之日起10日內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移登記。
第十六條享受國家、單位補(bǔ)貼或優(yōu)惠條件購買、建造的房屋，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)在檔案和權(quán)屬證件上載明產(chǎn)權(quán)比例等有關(guān)內(nèi)容。
第十七條房屋權(quán)屬證件遺失或損毀的，應(yīng)經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審查后，房屋權(quán)利人或持證人限期在《*日報》聲明作廢。在登報聲明60日內(nèi)，無人主張房屋權(quán)利的，房屋權(quán)利人或持證人持報載的聲明和本人身份證件或單位證明，到房產(chǎn)行政主管部門申請補(bǔ)發(fā)；有人主張權(quán)利的，不予補(bǔ)發(fā)，但應(yīng)告知雙方當(dāng)事人可通過仲裁機(jī)構(gòu)或人民法院裁判。
第十八條房屋權(quán)利人因不可抗力或有其他正當(dāng)理由，不能按期申請登記，應(yīng)在期滿前申請延期登記，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審查同意后限期登記。
第十九條房產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)在受理申請之日起，按下列期限內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù)：
（一）初始登記為60日；
（二）變更、轉(zhuǎn)移、注銷登記為30日；
（三）他項權(quán)登記為20日。
第二十條房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)工作需要，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h（市）以上人民政府批準(zhǔn)，可對轄區(qū)內(nèi)未辦理權(quán)屬登記的、權(quán)屬登記不規(guī)范的、區(qū)域性房屋狀況發(fā)生變化的房屋進(jìn)行總登記或驗證、房屋權(quán)屬總登記或驗證范圍內(nèi)的單位和個人，須按規(guī)定辦理登記和驗證手續(xù)。
第二十一條有下列情況之一的，除仲裁機(jī)構(gòu)或人民法院裁判的外，暫停辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記及他項權(quán)登記：
（一）在已拆遷公告范圍內(nèi)的；
（二）權(quán)屬有爭議的；
（三）被依法查封、扣押的；
（四）縣以上人民政府決定暫停辦理的其他事項。
本條第（一）、（二）暫停期限不得超過一年。
第二十二條下列情況之一的房屋不予辦理權(quán)屬登記：
（一）未經(jīng)規(guī)劃部門審批的；
（二）未經(jīng)土地管理部門核發(fā)《國有土地使用證》的；
（三）證件不全，權(quán)屬不清的；
（四）單體房屋建筑面積不足8平方米的；
（五）房屋分割四界不清，房產(chǎn)主管部門不認(rèn)定的；
（六）不符合房屋建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的。
第二十三條無主房或依法應(yīng)予沒收的房屋，由房產(chǎn)行政主管部門提請人民法院按照法律程序收歸國有。
第三章房屋權(quán)屬登記檔案管理
第二十四條房屋權(quán)屬登記檔案由下列資料構(gòu)成：
（一）確認(rèn)房屋權(quán)屬的證明材料；
（二）房屋的測繪圖紙；
（三）房屋登記資料；
（四）其它有關(guān)資料。
第二十五條房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立科學(xué)的房屋權(quán)屬資料管理和房屋測繪制度，采用先進(jìn)技術(shù)，實現(xiàn)檔案管理的現(xiàn)代化。
房屋所有權(quán)單位應(yīng)建立、健全房屋權(quán)屬檔案管理制度，并接受房產(chǎn)行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
第二十六條實施房屋繪制應(yīng)遵循房屋管理和房產(chǎn)測量規(guī)范的要求，繪制符合規(guī)范的圖表，準(zhǔn)確反映房屋的自然狀況，為審查確認(rèn)房屋權(quán)屬提供可靠依據(jù)。
第二十七條房產(chǎn)行政主管部門和房屋所有權(quán)單位必須加強(qiáng)各類房屋權(quán)屬登記檔案的收集、整理工作，如實統(tǒng)計并根據(jù)房屋變化情況及時調(diào)整和補(bǔ)充權(quán)屬登記檔案，保證房屋權(quán)屬登記檔案的完整、準(zhǔn)確。
第二十八條房屋權(quán)屬登記檔案由房產(chǎn)行政主管部門專門管理，永久保存，不得偽造、涂改。
第二十九條房屋權(quán)屬登記檔案因故滅失或損毀，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)有關(guān)資料補(bǔ)制，有關(guān)單位和個人有義務(wù)予以協(xié)助。
第三十條房屋權(quán)屬檔案按有關(guān)規(guī)定實行有償使用制度。
第四章法律責(zé)任
第三十一條有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門吊銷房屋權(quán)屬證件，并對公民處以五十元以下，對法人或者其他組織處以一千元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）以虛假情況或非法手段騙取登記的；
（二）涂改、偽造房屋權(quán)屬證件的；
（三）應(yīng)繳回房屋權(quán)屬證件辦理有關(guān)變更登記而在30日內(nèi)不繳回的；
（四）經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁判后，應(yīng)繳回權(quán)屬證件而在30日內(nèi)不繳回的；
（五）房屋滅失一年以上，不辦理注銷登記的。
當(dāng)事人到期不繳納上述罰款的，每日按罰款數(shù)額的百分之三加以處罰。
第三十二條房屋權(quán)利人逾期不辦理登記手續(xù)的，由房產(chǎn)行政主管部門按建筑面積每平方米每月收取0．1元的逾期登記費，并責(zé)令限期登記。
第二條本辦法適用于漯河市城市規(guī)劃區(qū)以內(nèi)的集體土地房屋權(quán)屬登記。
第三條市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)集體土地房屋權(quán)屬登記管理工作。
規(guī)劃、土地等有關(guān)部門按各自職責(zé)配合做好集體土地房屋權(quán)屬登記管理工作。
第四條集體土地房屋實行房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度。
權(quán)屬證書采用全國統(tǒng)一樣式的《房屋所有權(quán)證》,《房屋所有權(quán)證》是權(quán)利人依法享有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證。
第五條自然人、法人和其他組織依法取得集體土地房屋,應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)行政主管部門(以下稱登記機(jī)關(guān))申請房屋權(quán)屬登記,領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。
第六條集體土地房屋權(quán)屬登記,應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。
第二章房屋權(quán)屬登記
第七條房屋權(quán)屬登記分為:(一)初始登記;(二)轉(zhuǎn)移登記;(三)變更登記;(四)他項權(quán)利登記;(五)注銷登記。第八條集體土地房屋權(quán)屬登記,按以下程序進(jìn)行:(一)登記申請。申請人向登記機(jī)關(guān)申請;(二)權(quán)屬審核。登記機(jī)關(guān)對申請人的申請進(jìn)行審查核實,提出審核意見;(三)公告。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要公告的,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告;(四)核準(zhǔn)登記。經(jīng)登記機(jī)關(guān)復(fù)核,房屋權(quán)屬清楚,沒有異議的,由登記機(jī)關(guān)向申請人頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
第九條集體土地房屋權(quán)屬登記由房屋權(quán)利人申請。
權(quán)利人為法人、其他組織的,應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱,由其法定代表人申請。
權(quán)利人為自然人的,應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。
房屋共有或房屋所占土地共有的,由共有人共同申請。
他項權(quán)利登記,由權(quán)利人和他項權(quán)利人共同申請。
第十條房屋權(quán)利人可以委托人申請房屋權(quán)屬登記。人申請登記時,除向登記機(jī)關(guān)交驗人的有效證件外,還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交權(quán)利人的書面委托書。
第十一條新建房屋的,申請人應(yīng)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記,應(yīng)提交:(一)集體土地使用證或土地來源證明;(二)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三)房屋竣工驗收證明;(四)房屋建筑面積測繪報告及圖紙。1990年以前建成房屋的,權(quán)利人申請房屋所有權(quán)初始登記,應(yīng)提交:(一)集體土地使用證或土地來源證明;(二)權(quán)利人為自然人的,應(yīng)提交所在鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)的建房證明,權(quán)利人為法人或其他組織的,應(yīng)提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三)房屋竣工驗收證明。
第十二條房屋權(quán)屬依法發(fā)生轉(zhuǎn)變的,應(yīng)當(dāng)申請轉(zhuǎn)移登記;符合法律法規(guī)規(guī)定的,準(zhǔn)予轉(zhuǎn)移登記。
申請轉(zhuǎn)移登記,權(quán)利人應(yīng)提交房屋所有權(quán)證書以及相關(guān)合同、協(xié)議、證明等文件。
第十三條房屋權(quán)利人名稱變更或房屋面積發(fā)生變化的,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請變更登記。
房屋占地面積超出原集體土地使用權(quán)面積的,應(yīng)由土地部門確定集體土地使用權(quán)后,進(jìn)行變更登記。
申請變更登記的,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋所有權(quán)證書及相關(guān)證明文件。
第十四條依法準(zhǔn)予設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請他項權(quán)利登記,同時到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)抵押登記。
申請房屋他項權(quán)利登記,權(quán)利人應(yīng)提交房屋權(quán)屬證書,相關(guān)土地所有者同意抵押的書面證明,設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件。
第十五條因房屋滅失、他項權(quán)利終止等原因,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記。
申請注銷登記,權(quán)利人應(yīng)提交原房屋權(quán)屬證書、他項權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。
第十六條有下列情形之一的,經(jīng)權(quán)利人申請可以準(zhǔn)予暫緩登記:(一)因正當(dāng)理由不能按期提交有關(guān)證明文件的;(二)房屋權(quán)屬有爭議的;(三)按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的;(四)依法應(yīng)當(dāng)暫緩登記的;
第十七條有下列情形之一的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做出不予登記的決定:(一)屬于違章建筑或臨時建筑的;(二)不能提供有效房屋權(quán)屬證明文件的;(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。第十八條有下列情形之一的,登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書:(一)申請不實的;(二)涂改、偽造房屋權(quán)屬證書的;(三)房屋權(quán)利滅失,權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的;(四)因登記機(jī)關(guān)工作人員工作失誤,造成房屋權(quán)屬登記不實的。
注銷房屋權(quán)屬證書,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做出書面決定,并送達(dá)權(quán)利人。
第十九條登記機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記申請之日起7日內(nèi)決定是否予以登記,對暫緩登記、不予登記的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的,初始登記、變更登記、應(yīng)當(dāng)在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)登記,并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書;轉(zhuǎn)移登記應(yīng)在受理登記后的10日內(nèi)核準(zhǔn)登記,并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書;他項權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后7日內(nèi)核準(zhǔn)登記,并頒發(fā)他項權(quán)利證書;注銷登記應(yīng)在受理后的2日內(nèi)核準(zhǔn)注銷,并注銷房屋權(quán)屬證書。
第二十條房屋權(quán)屬證書破損,經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗需換證的,予以換證。房屋權(quán)屬證書遺失的,權(quán)利人應(yīng)及時向登記機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā),由登記機(jī)關(guān)公告作廢,90日內(nèi)無異議的,予以補(bǔ)發(fā)。第二十一條房屋權(quán)屬登記,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交納登記費和權(quán)屬證書工本費。
登記費和工本費的收取辦法及標(biāo)準(zhǔn)由國家統(tǒng)一制定,在國家統(tǒng)一制定的辦法和標(biāo)準(zhǔn)頒布之前,參照國有土地房屋登記費的收取辦法和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第三章法律責(zé)任
第二十二條以虛報、瞞報房屋權(quán)屬情況等非法手段獲取房屋權(quán)屬證書的,由登記機(jī)關(guān)收回其房屋權(quán)屬證書或公告其房屋權(quán)屬證書作廢,并依法予以處罰。
第二十三條登記機(jī)關(guān)工作人員在房屋權(quán)屬登記管理工作中、、循私舞弊的,給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第四章附則
一、引言
不動產(chǎn)登記，是指將土地及其定著物之所有權(quán)和他項權(quán)利的取得、喪失和變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門簿冊上。[1]不動產(chǎn)登記制度，是我國物權(quán)法領(lǐng)域的重要制度，是公示公信原則的法律基礎(chǔ)，起著維護(hù)交易安全和保障交易秩序的作用，因此，各國都把完善不動產(chǎn)登記制度作為加強(qiáng)不動產(chǎn)管理的重要舉措。房屋，作為典型的不動產(chǎn)，其權(quán)屬登記，是房地產(chǎn)法學(xué)領(lǐng)域的重要課題。房屋權(quán)屬登記是房屋他項權(quán)利產(chǎn)生和變動的前提，關(guān)系到公民切身財產(chǎn)權(quán)益的實現(xiàn)。特別是登記錯誤，其不利后果是可想而知的，因此有必要把加強(qiáng)對房屋權(quán)屬登記錯誤的法律救濟(jì)提升到保護(hù)公民財產(chǎn)權(quán)益的高度?，F(xiàn)行物權(quán)法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定更正登記、異議登記和損害賠償三種法律救濟(jì)途徑，作為保護(hù)公民財產(chǎn)權(quán)益的手段，損害賠償較之于其他兩種途徑無疑具有更好的補(bǔ)償受害人損失的效果，因此本文專門論述之。
二、房屋權(quán)屬登記錯誤的法律分析
房屋權(quán)屬登記，是國家加強(qiáng)不動產(chǎn)管理，維護(hù)交易秩序和交易安全的手段。探討房屋權(quán)屬登記錯誤的賠償責(zé)任，顯而易見必須首先明晰房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。厘清房屋權(quán)屬登記的法律關(guān)系，確定相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，那么希冀相關(guān)主體承擔(dān)登記錯誤的賠償責(zé)任才有可能。鑒于房屋權(quán)屬登記是公權(quán)力介入私權(quán)利的產(chǎn)物，故學(xué)界一直有房屋權(quán)屬登記行為是行政行為還是民事行為的爭論，一定程度上影響了登記錯誤賠償責(zé)任的實現(xiàn)，所以有必要明確房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)。
（一）房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)
就房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)而言，大體有三種學(xué)說。第一，公法行為說。該說認(rèn)為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)而實施的行政行為。”[2]不動產(chǎn)登記是一種行政行為，理由之一，不動產(chǎn)登記行為是一項必須由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)行使的公權(quán)力行為；理由之二，不動產(chǎn)登記行為是國家行政權(quán)力的一部分，體現(xiàn)了一定的強(qiáng)制性。登記并非源于當(dāng)事人的自愿委托而是來源于國家行政權(quán)，申請人必須依法向登記機(jī)關(guān)申請登記，否則其不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利便得不到法律的有效保護(hù)；理由之三，不動產(chǎn)登記行為是對不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)與宣告，是根據(jù)客觀事實和法律規(guī)定決定的行為，必須要嚴(yán)格按照法律規(guī)定和有關(guān)規(guī)范進(jìn)行。[3]第二，證明行為說。該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。[4]第三，私法行為說。該說認(rèn)為登記行為中，真正由當(dāng)事人參與的行為包括登記申請和登記請求兩方面，考察登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項權(quán)利去考察。登記效力之發(fā)生脫離申請人之意思則難以發(fā)生效力，登記行為本質(zhì)上是一種事實行為，登記并不能賦予任何人權(quán)利。登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，就登記制度而言，預(yù)告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯誤之賠償責(zé)任。[5]
上述觀點都具有一定的合理性，但筆者以為，房屋權(quán)屬登記行為，應(yīng)當(dāng)是一種行政行為，具體地說，是行政確認(rèn)。所謂行政確認(rèn)，是指行政主體依法對相對方的法律地位、法律關(guān)系和法律事實進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)可、證明并予以宣告的具體行政行為。[6]依據(jù)我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條之規(guī)定：本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。同時，我國物權(quán)法也規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記機(jī)構(gòu)的行政性質(zhì)。由此可見，房屋權(quán)屬登記，是房屋登記主管部門依照相關(guān)權(quán)利主體的申請，運(yùn)用職權(quán)對相對人的權(quán)利狀態(tài)的一種確認(rèn)，是典型的行政確認(rèn)行為，體現(xiàn)了是國家運(yùn)用公權(quán)力對市民社會的干預(yù)和管理，以保護(hù)公民的財產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)社會的交易穩(wěn)定。從中可以看出房屋權(quán)屬登記行為是行政機(jī)關(guān)基于行政職責(zé)而作出的具有行政法效果的強(qiáng)制性的單方服務(wù)行為。所以說，把房屋權(quán)屬登記行為認(rèn)定為行政行為更為妥當(dāng)一些。
（二）房屋權(quán)屬登記錯誤的原因
不動產(chǎn)登記作為物權(quán)的公示方法，其物權(quán)權(quán)利具有正確性推定的效力，即不動產(chǎn)登記權(quán)利作為正確權(quán)利只是法律為穩(wěn)定法律秩序所做出的推定，但其公信力并不是絕對的，原因就是不動產(chǎn)登記會產(chǎn)生錯誤。不動產(chǎn)登記錯誤是指在不動產(chǎn)登記中，登記簿記載的物權(quán)與實際權(quán)利不相符合的事實狀態(tài)，主要包括錯誤登記和遺漏登記兩種情形。[7]房屋權(quán)屬登記亦同。在房屋權(quán)屬登記過程中，登記機(jī)構(gòu)會對當(dāng)事人提供的申請材料進(jìn)行審查，其審查模式一般有兩種，一是形式審查，即只對當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行格式要求方面的審查，而不對材料的真實性進(jìn)行辨別；二為實質(zhì)審查，即不僅要審查當(dāng)事人提供的材料是否符合要求，而且要對材料的真實性進(jìn)行鑒別。現(xiàn)行物權(quán)法在第十二條對登記機(jī)構(gòu)的審查形式作出了規(guī)定，指出登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對當(dāng)事人提供的材料時候符合要求進(jìn)行審查，必要時候可以實地查看?？梢钥闯霎?dāng)前我國登記機(jī)構(gòu)的審查形式為形式審查為主，實質(zhì)審查為輔。盡管我國的審查形式是在比較形式審查和實質(zhì)審查優(yōu)劣基礎(chǔ)上作出的折衷選擇，但這并不能彌除登記錯誤的發(fā)生。由于當(dāng)事人的原因或者登記機(jī)構(gòu)的原因，都可能發(fā)生登記錯誤的情況。
物權(quán)法第二十一條對登記錯誤發(fā)生的原因進(jìn)行了概括，當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成錯誤登記的人追償。從中我們可以看出，登記錯誤發(fā)生主要有三種情況：第一，就是登記申請人采取欺騙等手段造成錯誤登記；第二，就是因登記機(jī)構(gòu)工作人員疏忽等過失造成錯誤登記；第三，就是登記申請人與登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意串通造成錯誤登記。不管是因為當(dāng)事人的原因還是因為登記機(jī)構(gòu)的原因，或者是二者的原因，造成他人損害的，就會產(chǎn)生損害賠償責(zé)任承擔(dān)的問題。因當(dāng)事人原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)適用民事訴訟程序；因登記機(jī)構(gòu)原因而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國家賠償責(zé)任，應(yīng)啟動行政訴訟程序；因二者共同原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國家賠償責(zé)任，非連帶責(zé)任或按份責(zé)任，此時也應(yīng)適用行政訴訟程序，只是登記機(jī)構(gòu)先行賠償之后可以向造成錯誤的申請人進(jìn)行追償。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上所有房屋的權(quán)屬登記，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第三條 本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由此權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。
本辦法所稱權(quán)利人，是指依法享有房屋所有權(quán)、他項權(quán)的個人、法人和其他組織。
第四條 城鎮(zhèn)房屋的權(quán)利人同時享有該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。
第五條 南京市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管機(jī)關(guān)）是本市房屋權(quán)屬登記的行政主管部門。
市房管機(jī)關(guān)或其委托的權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)房屋權(quán)屬登記工作。各縣房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)房屋權(quán)屬登記工作，業(yè)務(wù)上受市房管機(jī)關(guān)指導(dǎo)。
第六條 本市實行房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度。
房屋權(quán)屬的取得、轉(zhuǎn)移、變更、注銷和他項權(quán)利的設(shè)定，均應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定申請登記。核實準(zhǔn)予登記的，發(fā)給房屋權(quán)屬證書。
房屋權(quán)屬證書是房屋權(quán)利人依法對其擁有房產(chǎn)的占有、使用、經(jīng)營、處分權(quán)的合法憑證。
任何單位和個人不得冒領(lǐng)、涂改或者偽造房屋權(quán)屬證書。
第七條 房屋權(quán)屬證書實行定期驗證制度。
第二章 一般規(guī)定
第八條 房屋權(quán)屬登記包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、他項權(quán)利登記和其他登記。
第九條 房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人提出申請。
共有房屋權(quán)屬登記，由權(quán)利人共同申請；設(shè)定他項權(quán)利登記，由相關(guān)權(quán)利人共同申請。
第十條 辦理權(quán)屬登記手續(xù)，權(quán)利人為法人或其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用法定名稱或依法登記的名稱；權(quán)利人為個人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證上的姓名。
權(quán)利人申請房屋權(quán)屬登記的，應(yīng)當(dāng)提交身份證件或者法人及其他組織的資格證件。境外提供的證件、證明，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。
第十一條 權(quán)利人委托他人代為登記的，被委托人應(yīng)當(dāng)提交權(quán)利人的授權(quán)委托書。境外權(quán)利人的委托書應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證或認(rèn)證。
第十二條 依照本辦法規(guī)定申請房屋權(quán)屬登記的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交規(guī)定的登記文件，并按規(guī)定交納登記和測量費用。
第十三條 房屋權(quán)屬登記按下列程序辦理：
（一）受理申請；
（二）測繪房產(chǎn)圖；
（三）審核權(quán)屬；
（四）核準(zhǔn)登記，頒（換）發(fā)房屋權(quán)屬證書；
（五）建立房屋權(quán)屬檔案。
權(quán)利人申請房屋權(quán)屬登記，市、縣房管機(jī)關(guān)認(rèn)為需公告的，應(yīng)當(dāng)予以公告。
第十四條 有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)自受理當(dāng)事人申請之日起30日內(nèi)作出不予登記的決定，并且書面通知當(dāng)事人：
（一）房屋權(quán)屬爭議或土地權(quán)屬爭議尚未解決的；
（二）不能提供合法、有效的房屋權(quán)屬來源證明的；
（三）沒有房屋所有權(quán)證書而設(shè)定房屋他項權(quán)利的；
（四）不能提供國有土地使用證或土地使用權(quán)屬證明的；
（五）所建房屋屬違法建筑、臨時建筑的；
（六）不能提供契稅完稅憑證的；
（七）其他依法不予登記的。
第十五條 有下列情形之一的，除依法繼承或者人民法院判決、調(diào)解、裁定或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決外，不予受理權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記：
（一）在國家建設(shè)征用土地范圍內(nèi)的；
（二）列入拆遷范圍已凍結(jié)戶口的；
（三）其他依法禁止轉(zhuǎn)移、變更的。
前款（一）、（二）項禁止期限不得超過18個月。
第十六條 有下列情形之一的，由市、縣房管機(jī)關(guān)直接或者代為登記：
（一）依法代管的房屋；
（二）經(jīng)人民法院判決為無主應(yīng)當(dāng)歸國家所有的房屋；
（三）其他依法應(yīng)當(dāng)直接或者代為登記的房屋。
第十七條 權(quán)利人不能在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記的，經(jīng)市、縣房管機(jī)關(guān)同意，可以暫緩登記。暫緩期限不得超過一年。
第三章 房屋權(quán)屬登記
第十八條 新建的房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房屋竣工交付之日起90日內(nèi)申請初始登記，并提交下列證件、證明：
（一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；
（二）國有土地使用證；
（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（四）竣工驗收證明和竣工圖；
（五）總平面圖和分戶平面圖；
（六）其他有關(guān)的證件、證明。
個人建造房屋辦理初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交前款（二）、（三）、（六）項證件、證明。
第十九條 已核準(zhǔn)登記的房屋發(fā)生權(quán)屬變化，由權(quán)利人自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)，提交原《房屋所有權(quán)證》和有關(guān)證件、證明，申請轉(zhuǎn)移登記：
（一）買賣、贈與、交換、投資、入股、合并的房屋，提交房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的交易過戶憑證和財政部門的完稅證明；
（二）繼承的房屋，提交繼承遺產(chǎn)的公證書。繼承人放棄繼承的，提交有法律效力的棄權(quán)文書；
（三）分析的房屋，提交經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的分析協(xié)議書和分析部位圖；
（四）人民法院判決、調(diào)解、裁定或仲裁機(jī)構(gòu)裁決所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋，提交判決書、調(diào)解書、裁定書或裁決書；
（五）落實私房政策發(fā)還的房屋，提交市、區(qū)、縣落實私房政策部門發(fā)還房屋的證明。
第二十條 有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)，提交原《房屋所有權(quán)證》和有關(guān)證件、證明，申請變更登記：
（一）翻建、改建、擴(kuò)建的房屋，提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工圖紙及有關(guān)批準(zhǔn)文件；
（二）房屋座落門牌號或權(quán)利人姓名、名稱改變的，提交有法律效力的證件、證明。
第二十一條 房屋因拆除、焚毀、倒塌等原因而滅失，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自滅失之日起30日內(nèi)申請注銷登記，并提交下列證件、證明：
（一）房屋權(quán)屬證書；
（二）房屋被批準(zhǔn)拆除或者因其他原因滅失的證件、證明。
經(jīng)房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)拆除的房屋，建設(shè)單位或拆遷實施單位應(yīng)當(dāng)在拆除工作結(jié)束之日起30日內(nèi)申請注銷登記。
第二十二條 有下列情形之一的，由房管機(jī)關(guān)直接代為注銷登記：
（一）當(dāng)事人未按本辦法第二十一條規(guī)定申請注銷登記的；
（二）當(dāng)事人提供虛假證件、證明或者申報不實，導(dǎo)致核發(fā)房屋權(quán)屬證書不當(dāng)?shù)模?/p>
（三）因工作人員的過錯，導(dǎo)致核發(fā)房屋權(quán)屬證書不當(dāng)?shù)模?/p>
（四）人民法院判決、調(diào)解、裁定或仲裁機(jī)構(gòu)裁決房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移而當(dāng)事人拒不繳回權(quán)屬證書的；
（五）其他依法應(yīng)當(dāng)直接代為注銷登記的。
房管機(jī)關(guān)在辦理直接代為注銷登記時，應(yīng)當(dāng)書面通知當(dāng)事人，限期繳回房屋權(quán)屬證書；當(dāng)事人未按規(guī)定的期限繳回房屋權(quán)屬證書的，房管機(jī)關(guān)可以在本市主要報紙上公告該房屋權(quán)屬證書作廢。
第二十三條 房屋低押、典當(dāng)?shù)?，?dāng)事人應(yīng)當(dāng)在他項權(quán)利合同監(jiān)證之日起30日內(nèi)申請房屋他項權(quán)利登記。
申請他項權(quán)利登記，應(yīng)當(dāng)提交下列證件、證明：
（一）房屋所有權(quán)證；
（二）國有土地使用證；
（三）有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)出具的價格評估證明；
（四）抵押、典當(dāng)合同；
（五）其他有關(guān)的證件、證明。
第二十四條 房屋他項權(quán)利轉(zhuǎn)移、變更或者設(shè)定期滿，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)移、變更或者設(shè)定期限屆滿之日起30日內(nèi)，申請權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更或者注銷登記。
第二十五條 房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)查驗需換領(lǐng)的，予以換證。房屋權(quán)屬證書遺失，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在本市主要報紙上聲明作廢，自登記之日起6個月后，再申請補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證書。
第二十六條 享受國家、企事業(yè)單位優(yōu)惠補(bǔ)貼購買或建造的房屋，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂或房屋竣工之日起60日內(nèi)辦理權(quán)屬登記。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)依法預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)售商品房登記備案手續(xù)。
第四章 登記資料管理
第二十八條 市、縣房管機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對本市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬資料實行專業(yè)管理，建立健全房產(chǎn)檔案和房產(chǎn)測繪的管理制度。
第二十九條 房屋權(quán)屬登記形成的主要文件資料必須是原件或經(jīng)與原件核對無異的復(fù)印件，并應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定整理、建檔并永久保存。
第三十條 房屋權(quán)屬檔案可以按規(guī)定查閱、摘錄和復(fù)制。使用人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定交納有關(guān)檔案使用費用。
房屋權(quán)屬狀況可以查詢。根據(jù)當(dāng)事人的申請，產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核認(rèn)為理由正當(dāng)?shù)?，可根?jù)檔案記載情況，出具房屋權(quán)屬狀況或登記情況的說明。
第三十一條 實施房屋測量，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家頒布的房產(chǎn)測量規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確地反映出房屋的自然狀況、權(quán)屬范圍等基本情況。
審核房屋權(quán)屬，頒（換）發(fā)權(quán)屬證書前，應(yīng)當(dāng)測繪規(guī)范的房產(chǎn)圖。
第三十二條 權(quán)利人對房屋面積有異議時，可以申請復(fù)丈，并按規(guī)定繳納復(fù)丈的測量費用。
權(quán)利人對復(fù)丈結(jié)果仍有異議的，由市、縣房管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)。
第五章 罰則
第三十三條 冒領(lǐng)、涂改、偽造公有房屋權(quán)屬證書，不按期申報辦理公有房屋權(quán)屬登記和接受權(quán)證驗證的，依照《南京市城鎮(zhèn)公有房屋管理條例》有關(guān)規(guī)定給予處罰。
第三十四條 冒領(lǐng)、涂改、偽造非公有房屋權(quán)屬證書的，市、縣房管機(jī)關(guān)或其委托的機(jī)構(gòu)可以處以1000元以下罰款。
利用冒領(lǐng)、涂改、偽造的權(quán)屬證書從事經(jīng)營活動，有違法所得的，市、縣房管機(jī)關(guān)或其委托的機(jī)構(gòu)可處以30000元以下的罰款；沒有違法所得的，處以10000元以下罰款。
第三十五條 不按期申報辦理非公有房屋權(quán)屬登記和接受權(quán)證驗證的，責(zé)令限期改正；拒不改正的，市、縣房管機(jī)關(guān)或其委托的機(jī)構(gòu)可以處以1000元以下罰款。
第三十六條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。
當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議，不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第三十七條 因工作人員工作過失，導(dǎo)致房屋權(quán)屬證書核發(fā)不當(dāng)，給權(quán)利人造成經(jīng)濟(jì)損失的，市、縣房管機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。
第三十八條 權(quán)屬登記工作人員，以權(quán)謀私、玩忽職守的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。
第六章 附則
第二條、本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指人民政府房產(chǎn)行政主管部門對房屋所有權(quán)以及由此產(chǎn)生的抵押、設(shè)典等他項權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。
第三條、我市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋均須辦理房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取國家統(tǒng)一印制的加蓋市、縣房產(chǎn)行政主管部門印章的房屋權(quán)屬證書。
第四條、市、縣房產(chǎn)行政主管部門是房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。
市房產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)工作需要，委托區(qū)房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)委托范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記工作，并對違反本辦法的行為實施行政處罰。
第二章、房屋權(quán)屬登記
第五條、房屋權(quán)屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記和注銷登記。
第六條、登記機(jī)關(guān)根據(jù)需要，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行總登記；對已發(fā)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗證或者換證。
凡列入總登記范圍的，無論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取權(quán)屬證書、權(quán)屬狀況有無變化，均應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)辦理登記。
第七條、新建的房屋應(yīng)當(dāng)辦理初始登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的商品房，應(yīng)當(dāng)在銷售前辦理注冊登記，實行預(yù)售的辦理商品房預(yù)售登記。
第八條、因房屋買賣、交換、贈與、繼承、析產(chǎn)、分割、劃撥和判決、仲裁、企業(yè)合并、兼并、分立等原因致使房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記。
第九條、房屋權(quán)利人法定名稱或者姓名改變，房屋座落的地址名稱改變，房屋現(xiàn)狀、用途改變等，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。
第十條、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)辦理他項權(quán)利登記。
第十一條、因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。
第十二條、辦理房屋權(quán)屬登記時，權(quán)利人除向登記機(jī)關(guān)提交單位和有關(guān)人員的有效證明外，還須提交下列證件：
（一）新建成的房屋，須提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料、圖紙等；
（二）翻建、改建、擴(kuò)建的房屋，須提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料、圖紙等；
（三）買賣、交換的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同或者交換合同和契證；
（四）贈與的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、贈與書、公證書和契證；
（五）繼承的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、遺產(chǎn)繼承證件、公證書和契證；
（六）分家析產(chǎn)或分割的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、分家析產(chǎn)單據(jù)或者分割單據(jù)和契證；
（七）劃撥的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、批準(zhǔn)劃撥證件等；
（八）仲裁或者判決的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、裁決書或者判決書等；
（九）拆除的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)拆除的證件等；
（十）抵押或者設(shè)典的房屋，須提交房屋所有權(quán)證、抵押或者典當(dāng)合同等；
（十一）房屋權(quán)利人法定名稱改變、房屋用途變更的，須提交房屋權(quán)屬證書及其名稱、用途變更的文件、證明等；
（十二）企業(yè)合并、兼并、分立，其房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移登記，須提交原房屋所有權(quán)證、有關(guān)部門批準(zhǔn)合并、兼并、分立的文件等。
第十三條、房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人申請登記，也可委托人申請登記。委托登記的，人應(yīng)當(dāng)出具委托書、委托人和委托人的身份證件及其他有關(guān)證明文件。
權(quán)利人為法人、其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用法定名稱，并由法定代表人申請。
權(quán)利人為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。
權(quán)利人共有的房屋，由權(quán)利人共同申請。
設(shè)定房屋他項權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項權(quán)利人共同申請。
房產(chǎn)行政主管部門直接管理的公有房屋、代管的房屋及無人主張權(quán)利的房屋，由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。
第十四條、房屋權(quán)屬登記按下列程序進(jìn)行：
（一）申請、收件；
（二）勘丈繪圖；
（三）產(chǎn)權(quán)審核；
（四）必要的公告；
（五）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
第十五條、總登記、驗證或者換證，在規(guī)定期限開始之日30日前，由市、縣人民政府公告，公告內(nèi)容主要包括：
（一）登記、驗證、換證的區(qū)域范圍；
（二）申請期限；
（三）權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件；
（四）受理申請的機(jī)關(guān)、地點；
（五）其他應(yīng)當(dāng)公告的事項。
第十六條、總登記、驗證及換證，在市、縣人民政府公告的期限內(nèi)完成。
初始登記，包括商品房注冊登記和商品房預(yù)售登記。商品房注冊登記，應(yīng)當(dāng)自新房竣工驗收合格之日起3個月內(nèi)申請登記。商品房預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)在預(yù)售前申請辦理登記。
轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、房屋他項權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請登記。
第十七條、有下列情形之一的，可暫緩登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自接到權(quán)利人登記申請之日起30日內(nèi)作出書面決定，并通知申請人：
（一）房屋權(quán)屬有爭議尚未解決的；
（二）證件不全，按規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的；
（三）有正當(dāng)理由不能按時提交證明材料的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定可以暫緩登記的。
第十八條、有下列情形之一的，不予登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自接到登記申請之日起30日內(nèi)作出書面決定，并通知申請人：
（一）屬于違章建筑或者臨時建筑的；
（二）不能提供有效的房屋權(quán)屬證明的；
（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十九條、從事房屋權(quán)屬登記的工作人員，必須經(jīng)市以上登記機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗。
第二十條、房屋權(quán)屬登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照國家、省有關(guān)規(guī)定交納費用。
第三章、房屋權(quán)屬證書
第二十一條、登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書，是依法擁有房屋所有權(quán)或者他項權(quán)利的唯一合法憑證，受法律保護(hù)。
第二十二條、房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》。
第二十三條、房產(chǎn)行政主管部門管理的國有直管房屋，企、事業(yè)單位的自管房屋，軍隊房屋以及其他法人、合法組織和個人所有的房屋，頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。
共有的房屋頒發(fā)《房屋共有權(quán)證》。
設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的房屋頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。
第二十四條、房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗需換領(lǐng)的，予以換證。房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時登報聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議的，予以補(bǔ)發(fā)。
第二十五條、有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)注銷房屋權(quán)屬證書：
（一）申報資料不實的；
（二）涂改房屋權(quán)屬證書的；
（三）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；
（四）因登記機(jī)關(guān)及其工作人員失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的；
（五）重復(fù)登記的。
注銷房屋權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)由市、縣登記機(jī)關(guān)作出書面決定，并送達(dá)房屋權(quán)利人，同時予以登報公告。
第四章、罰則
第二十六條、違反本辦法，有下列行為之一的，由登記機(jī)關(guān)按下列規(guī)定予以處罰：
（一）未按期進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，責(zé)令限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，處原費用3倍以下罰款；
（二）以虛報、瞞報等手段獲得房屋權(quán)屬證書或者涂改房屋權(quán)屬證書的，其證書無效，給予警告，可以并處1千元以上1萬元以下罰款；
（三）偽造、非法印制房屋權(quán)屬證書的，沒收證書和違法所得，可以并處1萬元以上3萬元以下罰款。
違反本辦法規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十七條、因登記人員工作過失致使房屋權(quán)利人遭受經(jīng)濟(jì)損失的，由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十八條、當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第二十九條、登記機(jī)關(guān)工作人員玩忽職守、以權(quán)謀私、徇私舞弊的，由其主管部門或者行政監(jiān)察機(jī)關(guān)給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
1. 房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容。建設(shè)部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產(chǎn)管理部門根據(jù)房屋權(quán)利人的申請，依法定程序?qū)ζ渖暾埖姆课莓a(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查、核實登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的行為。
2.房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。筆者認(rèn)為，房屋權(quán)屬登記行為是房屋登記機(jī)關(guān)依權(quán)利人申請而作出的行政確認(rèn)行為，是可訴的具體行政行為。根據(jù)行政法原理，行政確認(rèn)是指行政主體對行政相對人的法律地位、法律關(guān)系或有關(guān)法律事實進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認(rèn)定和證明等形式。行政登記確認(rèn)是指行政主體根據(jù)相對人的申請，對法律、法規(guī)規(guī)定必須予以登記注冊的事項予以登記，從而依法確認(rèn)相對人某種法律地位、權(quán)利義務(wù)及其他法律事實、法律關(guān)系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權(quán)屬登記行為是房屋管理機(jī)關(guān)作為行政機(jī)關(guān)應(yīng)權(quán)利人的申請作出的行為，是房產(chǎn)管理部門實施的行政行為。該登記行政行為是對房屋權(quán)屬的法律關(guān)系的確認(rèn)，是對權(quán)利所有人合法擁有權(quán)利的真實性的證明。而行政確認(rèn)正是對行政相對人的法律地位和義務(wù)的確定或否定，其直接對象是那些與行政相對人的法律地位和權(quán)利義務(wù)緊密相關(guān)的特定法律事實或法律關(guān)系。其次，該登記行為是為了實現(xiàn)行政管理目的而進(jìn)行，體現(xiàn)了國家管理房屋事務(wù)的行政目的，通過登記制度維護(hù)房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但在登記過程中所體現(xiàn)出的依然是一種管理者與相對人的關(guān)系。在房屋權(quán)屬登記過程中，無論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權(quán)屬登記都是對產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行政確認(rèn)，房屋登記主管部門通過向權(quán)利申請人頒發(fā)房屋證書證明其是合法權(quán)利人，體現(xiàn)了行政確認(rèn)行為的特點，其法律后果是行政相對人獲得了某一物的真實性、合法性的有效明。
3.房屋權(quán)屬登記的分類
（1）總登記。總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗證或者換證。
（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，其所有人向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對申請人提交的全部證明文件進(jìn)行認(rèn)真審查核實，經(jīng)確認(rèn)無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請人?！斗课菟袡?quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機(jī)關(guān)所認(rèn)定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據(jù)確實、充分。
（3）轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文書等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)經(jīng)核實確認(rèn)后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。
（4）變更登記。變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。
（5）他項權(quán)利登記。他項權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋他項權(quán)利登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。
（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書，他項權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。
二、城市房屋權(quán)屬登記案件的司法審查
以上所列舉的各類房屋登記行為，權(quán)利人或利害關(guān)系人對房屋登記管理部門的行政行為不服，均有權(quán)向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標(biāo)準(zhǔn)是人民法院對行政行為的合法性作出最終評價的準(zhǔn)則。由于房屋權(quán)屬登記案件往往法律關(guān)系復(fù)雜，加之法律法規(guī)對此規(guī)定過于籠統(tǒng)，因而實踐中對這類案件的審查標(biāo)準(zhǔn)一直存有爭議。
目前，登記機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證所適用的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》。另外，《中華人民共和國擔(dān)保法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》等法律、法規(guī)對辦理房屋的初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項權(quán)利登記及登記程序等方面的規(guī)定，均是人民法院審查房產(chǎn)登記行為適用法律方面是否合法的審查內(nèi)容。大體而言，前述法律規(guī)范中對房產(chǎn)登記的條件主要設(shè)置了以下四個方面的內(nèi)容：一是申請人資格及相應(yīng)的證明文件；二是與登記內(nèi)容相關(guān)的房產(chǎn)證件和其他證件；三是必要的房屋權(quán)屬清楚、無爭議的證明文件；四是是否存在違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定或公共利益，應(yīng)不予登記的情形。上述內(nèi)容簡言之為證件齊全、權(quán)屬清楚、無爭議。房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記程序中的審查即為依據(jù)上述條件進(jìn)行的形式審查。
已經(jīng)頒布實施的《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關(guān)事項；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。該條還規(guī)定，申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實地查看。該條中的“查驗”，是既要查又要驗的意思，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)盡到審慎的義務(wù)，在最大程度上保證登記的真實性。比如，大量的房屋登記諸如轉(zhuǎn)讓、抵押，房產(chǎn)證是當(dāng)事人必須提供的。在目前房產(chǎn)證造假情況較嚴(yán)重的情況下，對于房產(chǎn)證的真實性，登記機(jī)構(gòu)就必須查明。因為房產(chǎn)證是由登記機(jī)構(gòu)發(fā)出的，審查房產(chǎn)證的真?zhèn)螌τ诘怯洐C(jī)構(gòu)來說沒有任何困難。比如一個案件中，一處房屋出現(xiàn)兩個房產(chǎn)證，結(jié)果兩個房產(chǎn)證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權(quán)無效，抵押權(quán)人造成了重大損失，那么，登記機(jī)構(gòu)肯定負(fù)有審查不嚴(yán)的責(zé)任。筆者認(rèn)為房產(chǎn)管理部門在作出行政登記行為時，只是根據(jù)當(dāng)事人提供的申請材料進(jìn)行形式上的審查，并不能對當(dāng)事人的實際權(quán)利狀況進(jìn)行改變，也不能對當(dāng)事人是否真正享有某項民事權(quán)利進(jìn)行實質(zhì)上的確認(rèn)，至于當(dāng)事人之間的糾紛，房產(chǎn)管理部門更無權(quán)進(jìn)行裁決，不能加大房產(chǎn)部門的責(zé)任。在行政訴訟中，對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，主要是對登記行為事實、證據(jù)的審查。對此問題，理論與實務(wù)中存在是形式審查還是實質(zhì)審查的爭議。一種觀點認(rèn)為，應(yīng)采取形式審查標(biāo)準(zhǔn)，即審查的內(nèi)容僅限于登記發(fā)證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實要件并由此決定裁判結(jié)果；另一種觀點認(rèn)為，應(yīng)采取實質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，即在審理中審查確定真正的權(quán)利人，從而決定對發(fā)證行為的裁判結(jié)果。這種爭議不僅存在于法院和登記機(jī)關(guān)之間，即使不同的法院對審查標(biāo)準(zhǔn)的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國尚未制定不動產(chǎn)登記法，現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度缺乏完整的體系，對登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、實質(zhì)審核的內(nèi)容、登記的程序和效力等沒有統(tǒng)一的法律依據(jù)，致使一些法理問題無法得到合理的解釋。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記過程中，究竟應(yīng)該承擔(dān)多大的責(zé)任，是只需對當(dāng)事人提交的申請材料進(jìn)行形式審查，還是不僅要進(jìn)行形式要件的審查，還要負(fù)責(zé)審查申請材料的真?zhèn)我约胺申P(guān)系的真實性，這在實踐當(dāng)中一直存在爭議。
司法實踐中，如果采用形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，將使行政訴訟重復(fù)登記機(jī)關(guān)的審查過程，無法體現(xiàn)司法機(jī)關(guān)對行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督，也不符合行政訴訟保護(hù)相對人合法權(quán)益與監(jiān)督行政機(jī)關(guān)依法行政的理念。但如果采用實質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)，則將面臨更多的問題。一是與登記行為的性質(zhì)不相符。登記行為本身不賦予行政相對人以權(quán)利，也不是對行政相對人與他人之間權(quán)利或事實狀態(tài)的裁決，而僅是對行政相對人與他人之間特定權(quán)利與事實的狀態(tài)的記載。由于登記機(jī)關(guān)在登記程序中采取的是形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，因此，要求其對可能存在的利害關(guān)系人一一把握既無必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質(zhì)不相符。行政訴訟解決的是行政相對人與行政機(jī)關(guān)之間的行政爭議，體現(xiàn)的是司法權(quán)對行政權(quán)的監(jiān)督。采用實質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)將使行政訴訟陷入確定真正權(quán)利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認(rèn)為，房產(chǎn)登記行政訴訟中對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，無論是強(qiáng)調(diào)形式審查還是實質(zhì)審查都不妥當(dāng)。
筆者認(rèn)為，審理房產(chǎn)登記行政案件應(yīng)依照前述法律規(guī)范中關(guān)于房產(chǎn)登記要件的規(guī)定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實。具體而言，該審查標(biāo)準(zhǔn)要求登記機(jī)關(guān)：一是要把申請人提交的材料與法律法規(guī)所確定的標(biāo)準(zhǔn)對照，審查申請人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關(guān)法律法規(guī)所要求的標(biāo)準(zhǔn)對照，審查每份申請材料是否符合法定的形式、內(nèi)容是否滿足法律要素的要求；三是要運(yùn)用證據(jù)規(guī)則、邏輯推理仔細(xì)分析申請材料之間有無矛盾、能否形成證據(jù)鏈，申請材料形成的證據(jù)鏈?zhǔn)欠褡阋宰C明申請人為登記房屋的權(quán)利人等等。綜上，在目前司法實踐中，依照《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《房屋登記辦法》有關(guān)房屋登記的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對權(quán)利人的申請進(jìn)行的審查，包含了形式審查的內(nèi)容，即對申請人提交的產(chǎn)權(quán)來源資料是否齊全進(jìn)行審查，也包含了實質(zhì)審查的內(nèi)容，即要對權(quán)利人申請登記的房屋權(quán)屬是否清楚進(jìn)行審核。這就體現(xiàn)出我國現(xiàn)行房屋權(quán)屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實質(zhì)審查雙方面的。
三、審理該類案件中發(fā)現(xiàn)行政機(jī)關(guān)在辦理房屋登記中存在的問題
1、忽視實體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權(quán)屬是否有爭議不明的情況下，即進(jìn)行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請在后，辦證在前；有的未進(jìn)行初始登記，卻直接進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記。
2、房屋登記機(jī)關(guān)在申請人未提供有關(guān)繼承的相關(guān)文件證明的情況下，為申請人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應(yīng)屬房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，房屋登記機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬變更登記屬于適用法律錯誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產(chǎn)一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請，要求繼承該房產(chǎn)，被告于當(dāng)日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當(dāng)日應(yīng)邵長瑩的申請，為其辦理了該房屋買受轉(zhuǎn)移登記，并于2007年4月11日向邵長瑩頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。后該房屋動遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長瑩主張權(quán)利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長瑩因回遷房屋的權(quán)屬問題產(chǎn)生糾紛。原告認(rèn)為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益，申請轉(zhuǎn)移登記的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益、處分權(quán)利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發(fā)房屋所有權(quán)證，故該房屋權(quán)屬并未實際轉(zhuǎn)移到邵郭氏名下，被告為邵長瑩辦理房屋買受轉(zhuǎn)移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。
3、登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)，侵犯了權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)，相關(guān)人員憑虛假的申請材料申請進(jìn)行登記的行政行為。現(xiàn)行法律雖然沒有明確房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有義務(wù)對當(dāng)事人申請登記材料作實體審查，也沒有能力鑒別當(dāng)事人身份證的真?zhèn)我约百I賣契約的真實性和簽字的真實性，初始登記中未存有原告身份證復(fù)印件和簽字，未出證的情況下即進(jìn)行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認(rèn)為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實，被告未盡到審查義務(wù)，判決予以撤銷。針對在不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的弄虛作假問題，建設(shè)部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細(xì)致的規(guī)定，“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！贝送?，還要求“申請人對其提交的登記申請文件的真實性、合法性、有效性負(fù)責(zé)”。例五大連池法院審理周士元訴房產(chǎn)處房屋變更登記一案，周世元與周德來系父子關(guān)系，五房權(quán)證青字第1007895號房屋所有權(quán)人為周世元，該房屋由周德來居住。2008年3月31日周德來與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來將其居住的房屋以80.000.00元的價格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權(quán)人變更登記為其房屋所有權(quán)人，依據(jù)其與周德來簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產(chǎn)登記部門提供周世元的房屋所有權(quán)證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。社區(qū)為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據(jù)上述材料，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)登記部門審查，將五房權(quán)證青字第1007895號房屋所有權(quán)證變更登記為五房權(quán)證青字第1010460號房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發(fā)了五青字第1010460號房屋所有權(quán)證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對該房屋主張享有所有權(quán)，請求撤銷被告為第三人頒發(fā)的1010460號房屋所有權(quán)證。法院審查認(rèn)為孫繼福向房屋產(chǎn)權(quán)登記部門提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區(qū)證明周世元去向不明與事實不符，可以確認(rèn)為虛假材料。房屋登記部門依據(jù)虛假的材料為第三人孫繼福頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，依法不能成立，應(yīng)予撤銷。 4、違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，違反法律禁止性規(guī)定。有的在權(quán)屬有爭議或不清的情況下進(jìn)行了登記。
四、對該類案件解決對策、意見和建議
1、正確認(rèn)識房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，把握審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。房產(chǎn)登記只是對民事行為的認(rèn)可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認(rèn)清房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，才能進(jìn)一步把握好審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。
2、明確對房產(chǎn)登記行為的司法審查標(biāo)準(zhǔn)。司法是最終的救濟(jì)渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務(wù)和權(quán)限理應(yīng)高于登記機(jī)關(guān)。
3、注重保護(hù)行政管理相對方的合法權(quán)益。有些房產(chǎn)登記行政案件涉及不動產(chǎn)標(biāo)的額很大，矛盾尖銳，處理不當(dāng)，會影響社會穩(wěn)定，對每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會效果綜合考慮，真正使行政審判體現(xiàn)公正、公平。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記適用本辦法。
第三條 縣級及其以上人民政府（含行委、行署，下同）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋權(quán)屬登記管理工作。
市、縣人民政府（含行委，下同）房地產(chǎn)管理部門是房屋權(quán)屬的登記機(jī)關(guān)，對申請登記的房屋依法進(jìn)行審查和確認(rèn)房屋權(quán)屬，核發(fā)房屋權(quán)屬證書。
第四條 依法核準(zhǔn)登記的房屋權(quán)利受法律保護(hù)。登記機(jī)關(guān)依法核發(fā)的房屋權(quán)屬證書是房屋權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)或他項權(quán)利并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。
第五條 房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。
第二章 房屋權(quán)屬登記
第六條 房屋權(quán)屬實行登記發(fā)證制度。
第七條 房屋權(quán)屬登記按其性質(zhì)分為六類：
（一）總登記；
（二）初始登記；
（三）轉(zhuǎn)移登記；
（四）變更登記；
（五）他項權(quán)利登記；
（六）注銷登記。
第八條 總登記是指縣級及其以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。
第九條 下列房屋應(yīng)當(dāng)申請辦理房屋所有權(quán)初始登記：
（一）新建房屋，房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在房屋建成交付使用后的三個月內(nèi)，持用地證明文件，或者土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件，向登記機(jī)關(guān)申請房屋權(quán)屬登記，換領(lǐng)房屋所有權(quán)證；
（二）購買新建商品房，買方應(yīng)在房屋交付使用后三個月內(nèi)持商品房購銷合同，申請辦理房地產(chǎn)交易管理和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；
（三）拆遷補(bǔ)償實行產(chǎn)權(quán)兌換的房屋，被拆遷人在房屋交付使用后三個月內(nèi)持拆遷產(chǎn)權(quán)兌換協(xié)議書和房屋交易過戶手續(xù)，申請辦理房屋權(quán)屬登記，換領(lǐng)房屋所有權(quán)證。
第十條 已經(jīng)確認(rèn)權(quán)屬的房屋因買賣、交換、贈與、繼承、析產(chǎn)、分割、合并、劃撥、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件，申請辦理轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證或房屋共有權(quán)證。
第十一條 房屋權(quán)利人名稱變更或房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)持房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件申請辦理變更登記：
（一）房屋座落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的；
（二）房屋面積增加或者減少的；
（三）房屋翻建的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十二條 設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的，權(quán)利人和他項權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)持房屋權(quán)屬證書、設(shè)定抵押權(quán)或典權(quán)等他項權(quán)利的合同書以及相關(guān)證明文件共同申請辦理他項權(quán)利登記，領(lǐng)取房屋他項權(quán)證。
第十三條 因房屋倒塌、拆除或不可抗力滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)持原房屋權(quán)屬證書、他項權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件申請辦理注銷登記。
第十四條 房屋權(quán)屬登記依照下列程序進(jìn)行：
（一）提出申請；
（二）受理申請；
（三）審查申請文件；
（四）權(quán)屬調(diào)查；
（五）測繪房籍平面圖、編排房屋地段棟號；
（六）確認(rèn)房屋所有權(quán)或他項權(quán)利；
（七）核準(zhǔn)登記事項，填制權(quán)證；
（八）計收規(guī)費；
（九）發(fā)放房屋所有權(quán)證書或他項權(quán)利證書；
（十）建立房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案。
第十五條 登記機(jī)關(guān)自受理登記申請之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)作出準(zhǔn)予登記、暫緩登記、不予登記的決定，并書面通知權(quán)利人（申請人）。
第十六條 凡權(quán)屬清楚，產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的兩個月內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)相應(yīng)的房屋權(quán)屬證書；注銷登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的一個月內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并收回相應(yīng)的房屋權(quán)屬證書。
第十七條 有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：
（一）申報不實的；
（二）涂改房屋權(quán)屬證書的；
（三）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；
（四）因登記機(jī)關(guān)工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的。
注銷房屋權(quán)屬證書，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出書面決定，并自作出決定之日起十五日內(nèi)送達(dá)權(quán)利人，限期繳回房屋權(quán)屬證書。逾期不繳的，登記機(jī)關(guān)可登報公告該房屋權(quán)屬證書作廢。
第十八條 有下列情形之一的房屋，除依法繼承或人民法院判決的外，禁止轉(zhuǎn)移所有權(quán)或設(shè)定他項權(quán)利：
（一）在已確定的城市拆遷公告實施范圍內(nèi)的；
（二）在國家建設(shè)征用土地范圍內(nèi)的；
（三）被依法查封、扣押的；
（四）未取得房屋所有權(quán)證書的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十九條 房屋權(quán)屬登記，權(quán)利人（申請人）應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交納登記費和房屋權(quán)屬證書工本費。
登記費和工本費的收取辦法和標(biāo)準(zhǔn)，暫按青海省物價局、財政廳青價費字（1997）145號文執(zhí)行。
第二十條 從事房屋權(quán)屬登記的工作人員，必須經(jīng)過省建設(shè)行政主管部門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗。
第三章 房屋權(quán)屬證書
第二十一條 房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。
第二十二條 《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》由建設(shè)部統(tǒng)一印制，由按規(guī)定在建設(shè)部注冊的登記機(jī)關(guān)頒發(fā)。
第二十三條 實行房屋和土地統(tǒng)一管理，發(fā)放房地合一的《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》的市、縣，房地產(chǎn)權(quán)屬證書式樣由省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。
第二十四條 房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗確需更換的，予以換證。
房屋權(quán)屬證書滅失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時在當(dāng)?shù)氐墓_報刊聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)；登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告后六個月無異議的，予以補(bǔ)發(fā)相應(yīng)權(quán)屬證書，并注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。
第四章 附則
第二十五條 對違反房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定的行為及登記機(jī)關(guān)工作人員在房屋權(quán)屬登記過程中的過失和違法行為，依照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定追究相應(yīng)責(zé)任。
第二十六條 在啟用全國統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證書之前，各地房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書仍然有效，受國家法律保護(hù)。
房屋權(quán)屬登記發(fā)證實行屬地管理原則，必須由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門按國家有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一發(fā)證。非房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書不具法律效力，權(quán)利人應(yīng)到當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)關(guān)換領(lǐng)有效的權(quán)屬證書。
中圖分類號： TU113.5+41 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
1、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的功能
1.1、公示功能
房地產(chǎn)權(quán)屬登記是公示的手段，是把房地產(chǎn)權(quán)利的事實向公眾公開以標(biāo)明房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的情況，其主要的“功能在于保護(hù)動態(tài)的交易安全，使連續(xù)發(fā)生的交易不因權(quán)利人主張權(quán)利而受到破壞”。
1.2、公信功能
“公信是把登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正權(quán)利人，如果以后事實證明登記的物權(quán)不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實的物權(quán)相同的法律效果。”
1.3、管理功能
房地產(chǎn)權(quán)屬的登記管理功能，是指房地產(chǎn)登記具有國家管理意圖的功能。一是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)督管理的功能，通過建立產(chǎn)籍資料，實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控職能；二是審查監(jiān)督功能，通過對房地權(quán)屬登記的審查程序，實現(xiàn)國家對稅收的監(jiān)管。同時，在房地產(chǎn)登記過程中，通過登記的合法性審查，可以及時發(fā)現(xiàn)和糾正不法行為。
1.4、警示功能
房地產(chǎn)權(quán)屬登記的警示功能，是指對各種記載房地產(chǎn)權(quán)利的變動均納入登記，將各種房地產(chǎn)物權(quán)的排他性效力通過房地產(chǎn)登記薄的記載予以明確宣示，以達(dá)到告誡相對于存在房地產(chǎn)交易風(fēng)險的作用。
1.5、效率功能
交易的便捷和安全是市場經(jīng)濟(jì)的重要特征。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律確認(rèn)，有國家強(qiáng)制力予以保護(hù)，當(dāng)事人可以充分信賴登記的內(nèi)容，在交易之前不必要投入更多的精力和費用去調(diào)查、了解對方當(dāng)事人是否對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)享有權(quán)利或存在權(quán)利的負(fù)擔(dān)。可以節(jié)省交易費用，并能快捷的完成交易，符合市場經(jīng)濟(jì)的特征。
2、房屋權(quán)屬登記管理程序
房地產(chǎn)的等級類別較多，登記的程序和所需文件也有所不同，但基本的程序主要有：申請、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證。
2.1、申請
申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機(jī)構(gòu)提出登記申請，并提交相關(guān)相關(guān)證明材料的行為?！稒?quán)屬登記管理辦法》第十一條規(guī)定，房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請人）申請。只有經(jīng)過依法登記的房屋，才發(fā)生物權(quán)的效力。申請將引起登記機(jī)構(gòu)受理、審查、決定等行為。除法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定外，登記依申請進(jìn)行，不申請不能啟動登記程序。
2.2受理
受理是登記機(jī)構(gòu)對符合條件的登記申請予以接受的行為。受理的過程實際上是一個初步審查的過程。受理時要看申請人提供的登記材料是否齊全，權(quán)屬來源是否清楚。權(quán)利人在申請登記時，登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)以及有關(guān)政策規(guī)定，查閱申請人提交的證明文件，以及各證明文件之間的邏輯是否一致，并就與登記有關(guān)的事項詢問申請人，對詢問結(jié)果應(yīng)進(jìn)行紀(jì)律并要求申請人簽字確認(rèn)。對提交申請登記材料齊全且符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理登記申請，并出具收件憑證。對申請登記材料不全或不符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)不受理登記申請，并應(yīng)告知申請人不予受理的原因，需要補(bǔ)充材料才能受理的，應(yīng)當(dāng)一次性書面告知申請人需要補(bǔ)齊的材料。
2.3、審核
審核是登記機(jī)構(gòu)對受理的登記申請事項進(jìn)行審查，以做出予以登記或者不予登記決定的行為。房屋登記的審核環(huán)節(jié)是房屋登記工作中的核心環(huán)節(jié)，直接關(guān)系著權(quán)利人的申請是否可以被核準(zhǔn)登記?！段餀?quán)法》明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)具體應(yīng)當(dāng)履行哪些職責(zé)，審核哪些具體內(nèi)容。登記機(jī)構(gòu)的審核內(nèi)容，主要是查閱登記簿、審查申請人提交的各種材料，在必要的時候進(jìn)行實地查看等。具體為申請人與依法提交的材料記載的主體是否一致；申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料的記載是否一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿的記載是否一致；申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實是否一致；申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利是否存在沖突；是否存在房屋登記辦法規(guī)定的不予登記的情形。
2.4、記載于登記簿
經(jīng)過登記機(jī)構(gòu)的審核，對準(zhǔn)予登記的申請，登記機(jī)構(gòu)將決定登記的事項，包括房屋的自然狀況部分、權(quán)利狀況部分，以及查封、異議等其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马椀仍诘怯洸旧嫌枰杂涊d?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。登記的完成，必須要將房屋的有關(guān)信息歸于登記簿。登記機(jī)構(gòu)必須如實將登記事項記載于登記簿，發(fā)揮登記簿的公示、公信作用。
2.5、發(fā)證
登記機(jī)構(gòu)在做出準(zhǔn)予登記的決定并將有關(guān)登記事項記載于登記簿后，根據(jù)登記簿上的記載繕寫并向登記申請人發(fā)放房屋權(quán)屬證書或證明。權(quán)屬證書和證明是登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其對房屋享有權(quán)利的證明，或者申請登記事項被記載于登記簿的證明。發(fā)證時應(yīng)當(dāng)請領(lǐng)證人檢查一下權(quán)屬證書或登記證明上所載明的各登記事項是否準(zhǔn)確，如有問題應(yīng)及時解答或解決。發(fā)證應(yīng)當(dāng)有記錄，并由領(lǐng)證人和發(fā)證工作人員簽字、注明領(lǐng)證日期。
3、辦理房屋登記中存在的問題及相關(guān)問題的法律思考
(1)有關(guān)繼承房屋的權(quán)屬登記法律適用錯誤。在繼承過程中，在申請人未提供相關(guān)文件證明的情況下，房屋登記機(jī)關(guān)為申請人辦理房屋繼承變更登記，而在法律適用上，繼承房屋屬于房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，這是房屋登記機(jī)關(guān)的適用法律錯誤。
(2)不注重實體審查和違反法定程序。在房產(chǎn)權(quán)屬爭議不明和共有人不明的情況下，進(jìn)行了房產(chǎn)登記；有的申請在后，辦證在前，登記程序違法；有的直接進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記，卻未進(jìn)行初始登記。
(3)違反法律禁止性規(guī)定，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；另外，在權(quán)屬有爭議或不清的情況下辦理了登記。這都屬于違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
(4)有關(guān)人員用虛假的申請材料進(jìn)行申請登記，而登記機(jī)關(guān)未盡相關(guān)審查義務(wù)，就給予登記，侵犯了相關(guān)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)。
針對這一問題，建設(shè)部公布的《房屋登記辦法》，對登記的這一塊作了更加細(xì)致的規(guī)定，“當(dāng)事人所提供的是虛假的材料來進(jìn)行申請登記，給他人造成很大程度上的損害，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。”申請人對其提交的登記申請文件的有效性、合法性以及真實性來進(jìn)行負(fù)責(zé)?！?/p>
在建設(shè)部頒布的《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》的內(nèi)容之中：
1、 對房地產(chǎn)登記當(dāng)中的專業(yè)術(shù)語進(jìn)行定義與解釋。
2、 在《房屋登記辦法》的基礎(chǔ)上，對登記申請材料的要求具體化、明細(xì)化。
3、 對《房屋登記辦法》中規(guī)定的房屋登記程序提出具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)，對每個環(huán)節(jié)的人員任務(wù)與責(zé)任具體化。
4、 對《房屋登記辦法》中規(guī)定的檔案歸檔環(huán)節(jié)進(jìn)行介紹并對存檔范圍、檔案管理提出具體要求與執(zhí)行步驟。
5、 在《房屋登記辦法》的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定登記信息的利用與管理。
6、 將《房屋登記辦法》中規(guī)定的登記類型明細(xì)化，詳盡規(guī)定哪些情況運(yùn)用哪種登記類別。
7、 提供房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記中運(yùn)用的表格樣本。
8、 將《房屋登記辦法》中規(guī)定的各類登記需要的登記材料更加明確、細(xì)化。
總之，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，人們越來越關(guān)注房地產(chǎn)的開發(fā)、利用和房產(chǎn)的權(quán)益保護(hù)問題。而房屋權(quán)屬登記，是房屋權(quán)屬法律化的重要標(biāo)志，是人民不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)，因此房屋權(quán)屬登記更是人們關(guān)注的焦點。
參考文獻(xiàn)
一、申請人申請房屋權(quán)屬登記時，應(yīng)提交房屋面積測繪成果。房屋權(quán)利人、房屋權(quán)利申請人在申請房屋權(quán)屬登記前，應(yīng)委托房產(chǎn)測繪單位進(jìn)行房屋面積測量。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋權(quán)利申請人持有經(jīng)測繪服務(wù)大廳公示的測繪單位實測的房屋面積測繪成果申請權(quán)屬登記的，市、區(qū)縣房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)予以受理。凡無正當(dāng)理由拒不受理登記申請的，市局將予以通報批評，同時將指定有關(guān)登記部門受理申請人的登記申請。
三、申請人提交的房屋面積測繪成果，登記部門按照有關(guān)規(guī)定審核后，直接用于房屋權(quán)屬登記。測繪單位應(yīng)對其房產(chǎn)測繪成果是否完成于房屋竣工驗收之后、其測量的房屋是否符合城市規(guī)劃批準(zhǔn)的條件、其測量的分?jǐn)偣媒ㄖ娣e是否和商品房銷（預(yù)）售合同約定的相一致等問題負(fù)責(zé)。在房屋權(quán)屬登記中，因房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量引起的問題，由測繪單位承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二條 本辦法所稱城市房屋，系指昆明市城市規(guī)劃區(qū)、縣（市）城區(qū)、建制鎮(zhèn)、獨立工礦區(qū)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)房屋（以下簡稱房屋）。
第三條 本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，系指房屋所有權(quán)及其抵押、設(shè)典等房屋他項權(quán)利的登記。
本辦法所稱房屋權(quán)利人，系指依法享有房屋所有權(quán)、房屋他項權(quán)利的自然人、法人和其他組織。
第四條 房屋的所有權(quán)及他項權(quán)與該房屋占用土地使用權(quán)實行權(quán)利人一致的原則。除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離。
第五條 房屋權(quán)屬證書（包括《房屋所有權(quán)證書》、《房屋共有權(quán)保持證》、《房屋他項權(quán)證》）是國家確認(rèn)房屋權(quán)屬的合法憑證，是房屋權(quán)利人依法擁有、使用房屋和依法享有經(jīng)營、處置權(quán)的憑證。
依法辦理房屋權(quán)屬登記的，其權(quán)利受法律保護(hù)。
第六條 昆明市房產(chǎn)管理局是本市房產(chǎn)行政主管部門，具體負(fù)責(zé)本市房屋權(quán)屬登記及產(chǎn)籍管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督檢查。
昆明市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處受市房管局委托，辦理本市盤龍、五華、官渡、西山內(nèi)房屋權(quán)屬的登記及產(chǎn)籍管理；其余各縣（市）房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門（以下統(tǒng)稱房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門）受縣人民政府委托，辦理本轄區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬登記并負(fù)責(zé)產(chǎn)籍管理。
第七條 本市四個區(qū)范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬證書必須加蓋昆明市人民政府房屋權(quán)屬專用章方為有效。
各縣（市）房屋權(quán)屬證書必須加蓋縣人民政府印鑒或者權(quán)屬專用章方為有效，由縣房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門進(jìn)行登記，報縣人民政府核準(zhǔn)后蓋章發(fā)證。除房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門外，其他任何單位或部門不得辦理房屋權(quán)屬登記。
第二章 房屋權(quán)屬登記
第八條 房屋權(quán)屬登記包括備案登記、初審登記、開始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記及他項權(quán)登記。
房屋權(quán)屬證書載明的日期為發(fā)生法律效力的權(quán)屬確定日期。
房屋權(quán)屬證書不得擅自涂改，嚴(yán)禁倒賣和偽造。
第九條 房屋權(quán)利人必須在規(guī)定期限內(nèi)到房屋所在地的房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門申請登記，也可委托人持委托書和人身份證件申請登記。
兩人以上共有的房屋權(quán)利，由共有人共同申請登記。
第十條 依照本辦法申請房屋權(quán)屬登記的，應(yīng)提交申請書、身份證件及規(guī)定的登記文件。提交的證件應(yīng)為正本或副本。
第十一條 房屋權(quán)利人申請權(quán)屬登記，經(jīng)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審核符合規(guī)定的，應(yīng)在受理登記之日起下列期限內(nèi)辦理登記手續(xù)，按規(guī)定頒發(fā)房屋權(quán)屬證書：
（一）初審登記為一個月；
（二）開始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記為三個月；
（三）注銷登記為三十日；
（四）他項權(quán)登記為十日。
第十二條 在依法取得國有土地使用權(quán)的地塊上或依法使用集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地上原有房屋或新建房屋的權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)自房屋權(quán)屬登記公告日或者房屋竣工交付使用之日起三十日內(nèi)申請房屋所有權(quán)的開始登記，并提交：
（一）土地作用權(quán)證書或土地產(chǎn)籍部門出具的證明；
（二）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；
（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（五）竣工驗收證明；
（六）總平面圖和分層平面圖；
（七）其他有關(guān)文件。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在新建商品房竣工驗收后交付給買受人之前，持本辦法第十二條所列文件和商品房預(yù)售許可證明，申請新建商品房屋備案登記。
第十四條 經(jīng)開始登記的房屋，產(chǎn)權(quán)內(nèi)容發(fā)生下列變更情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書和與變更事實相關(guān)的證明文件或政府主管部門的批準(zhǔn)文件、行政決定、法律文件等，申請變更登記：
（一）房屋用途發(fā)生變化的；
（二）權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；
（三）共有房屋權(quán)利分割的；
（四）房屋座落地址或房屋名稱發(fā)生變化的；
（五）房屋面積增加或減少的；
（六）房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十五條 經(jīng)開始登記的房屋，有下列轉(zhuǎn)移情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)自有關(guān)合同、協(xié)議簽訂之日或有關(guān)法律文件生效之日起三十日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書和與房產(chǎn)轉(zhuǎn)移有關(guān)的合同、協(xié)議、證明文件、行政決定、政府主管部門的批準(zhǔn)文件或其他法律文件等，申請轉(zhuǎn)移登記：
（一）買賣；
（二）交換；
（三）贈與（含遺贈）；
（四）繼承；
（五）調(diào)撥、價撥、征購、合并、兼并、入股；
（六）人民法院判決轉(zhuǎn)移；
（七）仲裁機(jī)構(gòu)裁決轉(zhuǎn)移；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十六條 房屋倒塌、拆除或不可抗力滅失的，房屋所有權(quán)依法終止的，當(dāng)事人應(yīng)自事實發(fā)生之日起九十日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書、拆除許可證、滅失處理報告、法律文件或其他證明文件等辦理注銷登記。
第十七條 有下列情形之一的，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門有權(quán)將房屋權(quán)屬證書收回、凍結(jié)或直接代為注銷登記：
（一）當(dāng)事人未按本辦法第十六條規(guī)定辦理注銷登記的；
（二）房屋依法發(fā)生強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移，原權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理注銷登記的；
（三）因房屋權(quán)屬登記工作人員失誤，導(dǎo)致核準(zhǔn)房屋權(quán)屬登記不當(dāng)?shù)模?/p>
（四）當(dāng)事人虛報、瞞報或采取其他不正當(dāng)手段致使所發(fā)房屋權(quán)屬證書有誤的；
（五）依法應(yīng)當(dāng)收回、凍結(jié)或注銷的其他情形。
按本條規(guī)定收回、凍結(jié)、注銷的，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門應(yīng)在十五日內(nèi)書面通知當(dāng)事人，限期繳回房屋權(quán)屬證書。當(dāng)事人未在規(guī)定期限內(nèi)繳回房屋權(quán)屬證書的，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門可登報公告該房屋權(quán)屬證書作廢。
第十八條 房屋所有權(quán)人設(shè)定房屋典權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利的，須在設(shè)定行為發(fā)生之日起十日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書、土地使用證明、價格評估報告書、當(dāng)事人簽訂的有效合同及有關(guān)證明，申請他項權(quán)利登記。
設(shè)定他項權(quán)利的房屋，未經(jīng)他項權(quán)利人同意，不得轉(zhuǎn)移。
設(shè)定的他項權(quán)利期滿，應(yīng)于期滿之日起十日內(nèi)辦理他項權(quán)利注銷登記。
第十九條 對享受國家或單位的補(bǔ)貼或優(yōu)惠條件而購買、建造的房屋，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門登記時應(yīng)在底冊和房屋權(quán)屬證書上載明。
第二十條 房屋權(quán)屬證書破損或滅失的，權(quán)利人應(yīng)向產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門報失。經(jīng)審查及時給予登報聲明作廢，見報滿十五日無異議的，可申請補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證書，補(bǔ)發(fā)的房屋權(quán)屬證書應(yīng)注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。
第二十一條 房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門根據(jù)需要可對轄區(qū)內(nèi)未辦理權(quán)屬登記或權(quán)屬登記不規(guī)范的房屋進(jìn)行總登記或者驗證。房屋權(quán)屬總登記或者驗證范圍內(nèi)的權(quán)利人，須按規(guī)定辦理登記和驗證手續(xù)。
第二十二條 房屋有下列情形之一的，除依法繼承或人民法院判決的外，禁止轉(zhuǎn)移所有權(quán)或者設(shè)定他項權(quán)利：
（一）在已確定的城市拆遷公告實施范圍內(nèi)的；
（二）在國家建設(shè)征用土地范圍內(nèi)的；
（三）被依法查封、扣押的；
（四）未取得房屋所有權(quán)證書的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
本條第（一）、（二）項的禁止期限不得超過一年。
第二十三條 下列房屋不予辦理權(quán)屬登記：
（一）非法占用土地的；
（二）所建房屋屬違法建筑或臨時建筑的；
（三）所有權(quán)有爭議尚未解決的；
（四）不能提供有效的房屋權(quán)屬證明的；
（五）屬行政劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋，未經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)并辦理有關(guān)手續(xù)的；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定不予登記的房屋。
第二十四條 有下列情形之一的，由市房管局直接代為登記：
（一）依法由市房管局代管的房屋；
（二）無主房屋；
（三）依法判決沒收的房屋；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形房屋。
第三章 房屋產(chǎn)籍管理
第二十五條 房屋產(chǎn)籍管理是對房屋產(chǎn)籍檔案的建立、修正、保管、使用而進(jìn)行的管理工作。
第二十六條 房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門應(yīng)建立科學(xué)的房屋產(chǎn)籍和房屋測繪制度，采用先進(jìn)技術(shù)，實現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化。
房屋測繪應(yīng)遵循房屋管理和測量規(guī)范的要求，繪制符合規(guī)范的圖紙，以準(zhǔn)確反映房屋的自然狀況，為審查確認(rèn)房屋權(quán)屬提供可靠依據(jù)。
第二十七條 房屋產(chǎn)籍檔案由下列資料構(gòu)成：
（一）確認(rèn)權(quán)屬的證明文件；
（二）房屋的測繪圖紙；
（三）房屋權(quán)屬登記資料；
（四）其他登記資料。
第二十八條 房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門必須加強(qiáng)各類產(chǎn)籍檔案的收集、整理工作，如實統(tǒng)計并根據(jù)房屋變化情況及時調(diào)整和補(bǔ)充產(chǎn)籍檔案，保證產(chǎn)籍檔案的完整準(zhǔn)確。
第二十九條 房屋產(chǎn)籍檔案由房屋產(chǎn)權(quán)籍管理部門專門管理，永久保存；
禁止偽造、擅自涂改、銷毀房屋產(chǎn)籍檔案。
第三十條 房屋產(chǎn)籍檔案因故滅失或損毀，由房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門依據(jù)有關(guān)資料補(bǔ)制，有關(guān)房屋權(quán)利人有義務(wù)予以協(xié)助。
第三十一條 房屋權(quán)屬統(tǒng)計資料由房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門分級匯總上報。
第三十二條 房屋產(chǎn)籍檔案實行有償使用制度，可在規(guī)定范圍內(nèi)查閱、抄錄和復(fù)印，并按規(guī)定交納費用。
第四章 罰則
第三十三條 按本辦法規(guī)定，逾期不辦理房屋權(quán)屬登記的，每逾期三十日，按建筑面積，每平方米收取0.10元逾期登記費，并責(zé)令限期登記。
第三十四條 有下列情形之一，但未獲得不正當(dāng)利益的，由產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門注銷當(dāng)事人的房屋權(quán)屬證書，并處以一百元以上一千元以下罰款：
（一）用隱瞞、欺騙等不正當(dāng)手段騙取房屋權(quán)屬證書的；
（二）用虛報滅失手段騙取房屋權(quán)屬證書的；
（三）涂改房屋權(quán)屬證書的。
有以上情形之一，并獲得不正當(dāng)利益的，由產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門注銷當(dāng)事人的房屋權(quán)屬證書，沒收違法所得，并處以一千元以上一萬元以下或者違法所得一倍的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十五條 當(dāng)事人偽造房屋權(quán)屬證書的，由產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門依法沒收偽造的房屋權(quán)屬證書，并將其移送司法機(jī)關(guān)處理。
第三十六條 房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門工作人員有下列行為之一的，視情節(jié)輕重由上級行政主管部門予以行政處分；給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)賠償經(jīng)濟(jì)損失；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）應(yīng)當(dāng)發(fā)證卻拒絕發(fā)證或不予答復(fù)，給當(dāng)事人造成損失的；
（二）徇私舞弊、索賄受賄，侵犯他人合法權(quán)益的；
（三）玩忽職守，給當(dāng)事人造成損失的；
（四）偽造、損毀、丟失或擅自涂改、銷毀房屋產(chǎn)籍檔案的。
第三十七條 當(dāng)事人對行政處罰不服，可依照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請復(fù)議或向人民法院起訴；當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議、不起訴又不履行處罰決定的，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第五章 附則
