序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇乙方違約合同范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

二、審理結(jié)果

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道節(jié)目組與劉某簽訂聘請(qǐng)主持人合同書(shū)系雙方當(dāng)事人在協(xié)商一致基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容合法有效。根據(jù)某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道承認(rèn)的事實(shí)，在協(xié)議履行過(guò)程中，中止履行協(xié)議是由于廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道節(jié)目組的違約行為造成的。因某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道節(jié)目組不具有法人資格，其行為產(chǎn)生的法律責(zé)任由某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道承擔(dān)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第107條、第113條第1款的規(guī)定，判決：1. 本判決生效后10日內(nèi)廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道共同賠償劉某經(jīng)濟(jì)損失10.4萬(wàn)元；2. 駁回劉某要求廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道賠償其精神損失10萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求。

一審判決后，雙方當(dāng)事人均服判。

三、意見(jiàn)

本案主要存在以下兩個(gè)法律問(wèn)題：

第一，本案中合同的特點(diǎn)以及違約責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題

本案中，雙方當(dāng)事人簽訂的合同是聘請(qǐng)主持人的聘用合同。根據(jù)合同的約定，合同的履行方式是分階段、分次數(shù)持續(xù)一年內(nèi)履行完畢，即劉某在合同約定的期限內(nèi)根據(jù)合同的要求主持節(jié)目，廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道組成的節(jié)目組對(duì)劉某主持的節(jié)目進(jìn)行錄制并播出后，按合同確定的標(biāo)準(zhǔn)向劉某支付勞務(wù)報(bào)酬。根據(jù)合同的約定和主持節(jié)目的特點(diǎn)，劉某所主持的每一期節(jié)目雖然與合同約定的其應(yīng)當(dāng)主持的52期節(jié)目具有形式上的連續(xù)性和整體的一致性，但每一期節(jié)目的內(nèi)容是不同的，且沒(méi)有內(nèi)在的連續(xù)性，能夠獨(dú)立存在，具有著作權(quán)法意義上的單獨(dú)作品的性質(zhì)，因此，該合同的性質(zhì)是連續(xù)性履行合同。由于合同的內(nèi)容是分階段、分期限能夠單獨(dú)成立獨(dú)立完成的，合同的違約方僅應(yīng)對(duì)已過(guò)履行期限而因一方當(dāng)事人的違約而導(dǎo)致合同未履行的合同內(nèi)容承擔(dān)違約責(zé)任，而不應(yīng)對(duì)期限尚未屆滿的合同內(nèi)容承擔(dān)違約責(zé)任。合同履行中某一階段上的違約并不影響合同的整體效力，在合同履行期限內(nèi)，如果違約方同意承擔(dān)違約責(zé)任并表示愿意承擔(dān)繼續(xù)履行未到期限的合同內(nèi)容，而且該要求如果能夠?qū)崿F(xiàn)雙方的合同目的的，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同的內(nèi)容，維護(hù)合同的穩(wěn)定性。聯(lián)系本案，廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道與劉某履行合同主持節(jié)目至13期時(shí)，因與劉某發(fā)生糾紛，中止合同的履行。在雙方當(dāng)事人在合同中沒(méi)有對(duì)一方當(dāng)事人違約后合同是繼續(xù)履行或是解除進(jìn)行約定的情況下，廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道要求劉某繼續(xù)履行未到期限的合同內(nèi)容，但劉某拒絕繼續(xù)履行未履行完畢的合同內(nèi)容，因此，劉某以廣播電視臺(tái)、某電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道違約，應(yīng)當(dāng)按合同的約定賠償其尚未履行的39期節(jié)目的經(jīng)濟(jì)損失31.2萬(wàn)元，是沒(méi)有法律依據(jù)的。

篇（2）

乙方（買(mǎi)受人）：****勁松路甲1號(hào)松華園小區(qū) 單元 房業(yè)主

鑒于：

1、XX年 月 日，甲、乙雙方共同簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》（合同編號(hào)： ），乙方購(gòu)買(mǎi)***勁松路甲1號(hào)松華園小區(qū)住宅樓（都城心嶼），乙方已向甲方支付購(gòu)房款人民幣 元。

2、甲方應(yīng)于XX年10月31日前向乙方交付商品房。

3、松華園小區(qū)住宅樓工程逾期竣工，甲方未能按合同約定期限向乙方交付商品房。

4、乙方已收到甲方的《入住通知書(shū)》，甲方自XX年5月20日起辦理入住手續(xù)，乙方同意甲方的逾期交房違約金截止至XX年5月19日。

5、乙方已于XX年5月30日辦理了入住手續(xù)，接收了商品房。

6、自XX年11月1日起至XX年5月19日止，甲方逾期交房201日，對(duì)照《北京市商品房預(yù)售合同》第十三條之約定，甲方按日計(jì)算向乙方支付全部已付款萬(wàn)分之四的違約金，甲方應(yīng)向乙方支付逾期違約金人民幣 元。

甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議共同執(zhí)行

一、甲方向乙方支付逾期交房違約金人民幣 元，于XX年 月 日前以現(xiàn)金方式一次付清。

二、乙方收到甲方支付的違約金給甲方開(kāi)具收據(jù)。

三、乙方收到甲方支付違約金，視同甲方已履行違約賠償責(zé)任，乙方不得再向甲方提出金錢(qián)給付主張或要求。

四、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。

五、本協(xié)議一式三份，甲方持兩份，乙方持一份，具有同等法律效力。

篇（3）

承租方(乙方)____________

甲、乙雙方于____年____月____日簽署的____《房屋租賃合同》，雙方至目前為止履行情況良好。由于乙方____________________規(guī)劃原因，要求終止原《房屋租賃合同》，經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成以下條款：

一、原合同租賃期計(jì)至____年____月____日。

二、從____年____月____日起，尚未履行的合同內(nèi)容，終止執(zhí)行。

三、乙方應(yīng)于____年____月____日前將設(shè)備、管線等自行搬出，租賃房屋退回給甲方，依附于租賃房屋的裝修等歸甲方所有。如乙方不按時(shí)退租，每逾期一天，須向甲方支付原合同月租金3%的違約金。

四、原合同終止后，乙方除應(yīng)付租金外，同意補(bǔ)償三個(gè)月的原合同租金給甲方。

五、原合同終止后，雙方同意就原合同事項(xiàng)互不追究法律責(zé)任。

六、雙方如就本協(xié)議的效力、解釋或者履行發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)首先通過(guò)友好協(xié)商解決。如協(xié)調(diào)解決不成，任何一方均有權(quán)向人民法院提起訴訟。

七、本協(xié)議書(shū)自雙方蓋章或簽字之日起生效。

八、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。

甲方：____________ 乙方：____________

委托人：____________ 代表人：____________

聯(lián)系電話：____________ 聯(lián)系電話：____________

簽訂日期：____年____月____日

房屋租賃續(xù)約合同范本2 出租方(甲方)____________

承租方(乙方)____________

甲、乙雙方于____年____月____日簽署的____《房屋租賃合同》，雙方至目前為止履行情況良好。由于乙方____________________規(guī)劃原因，要求終止原《房屋租賃合同》，經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成以下條款：

一、原合同租賃期計(jì)至____年____月____日。

二、從____年____月____日起，尚未履行的合同內(nèi)容，終止執(zhí)行。

三、乙方應(yīng)于____年____月____日前將設(shè)備、管線等自行搬出，租賃房屋退回給甲方，依附于租賃房屋的裝修等歸甲方所有。如乙方不按時(shí)退租，每逾期一天，須向甲方支付原合同月租金3%的違約金。

四、原合同終止后，乙方除應(yīng)付租金外，同意補(bǔ)償三個(gè)月的原合同租金給甲方。

五、原合同終止后，雙方同意就原合同事項(xiàng)互不追究法律責(zé)任。

六、雙方如就本協(xié)議的效力、解釋或者履行發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)首先通過(guò)友好協(xié)商解決。如協(xié)調(diào)解決不成，任何一方均有權(quán)向人民法院提起訴訟。

七、本協(xié)議書(shū)自雙方蓋章或簽字之日起生效。

八、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。

甲方：____________ 乙方：____________

委托人：____________ 代表人：____________

聯(lián)系電話：____________ 聯(lián)系電話：____________

簽訂日期：____年____月____日

房屋租賃續(xù)約合同范本3 甲方(出租人)： ___________ 身份證號(hào)：______________________

乙方(承租人)： ___________ 身份證號(hào)：______________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》及有關(guān)規(guī)定，未明確甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)等關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，續(xù)簽本合同。

一、甲方愿意將坐落于 的房屋，面積 平方米，繼續(xù)出租給乙方，乙方也愿意繼續(xù)承租該房屋。

二、乙方承租甲方房屋作居住使用，續(xù)租時(shí)間自 年 月 日起至 年 月 日止。該房屋租金為每月 元整，繳租方式為 支付一次，計(jì)人民幣 ，下次付款提前 天支付，如不支付，即屬違約。

三、租賃期間，甲乙雙方不得無(wú)故解除合同否則屬于違約，如有特殊情況需要終止合同，必須提前一個(gè)月通知對(duì)方，雙方協(xié)商解決。

四、乙方在使用房屋期間，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，如乙方對(duì)房屋設(shè)施故意造成損害的，應(yīng)負(fù)修繕恢復(fù)原狀或賠償經(jīng)濟(jì)損失，如要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，應(yīng)征得甲方同意，費(fèi)用由乙方自行負(fù)責(zé)。

五、租賃期滿前，乙方是否續(xù)租，甲方是否出租，都應(yīng)提前一個(gè)月通知對(duì)方。乙方在合同期滿前應(yīng)提前 天重簽合同，不續(xù)租則在合同期滿當(dāng)日結(jié)算賬務(wù)。歸還租用物品。租賃期滿后乙方必須按時(shí)搬走，不得故意拖延時(shí)間，未經(jīng)甲方同意，過(guò)期五天后還未搬走，甲方有權(quán)自行處理并收回房屋。

六、乙方在租賃期間不得在上述房屋內(nèi)從事國(guó)家法律法規(guī)、小區(qū)管理規(guī)定不允許的事情，如有發(fā)生甲方有權(quán)收回房屋。在房屋內(nèi)進(jìn)行的活動(dòng)與甲方無(wú)關(guān)。

七、租賃期間發(fā)生的水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、有限等費(fèi)用由乙方支付，在前個(gè)租期繳納了 元人民幣的保證押金，在這個(gè)租期繼續(xù)適用，待期滿后甲乙雙方不再續(xù)簽，以上費(fèi)用結(jié)清，房屋無(wú)損時(shí)，甲方應(yīng)全額退還乙方。

八、雙方必須嚴(yán)格遵守合同，如甲方違約則按該房月租金的兩倍及搬家所造成的損失，作違約賠償金。乙方違約則所付押金不退，作違約賠償金。

篇（4）

租地協(xié)議書(shū)甲方：岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村委會(huì)

乙方：岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村x組sf村民xxx

為了搞好安佛蜜柚的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方在乙方集體土地上種植安佛蜜，在石埡鎮(zhèn)黨委政府、村委會(huì)的組織下，甲乙雙方協(xié)商如下：

一、租地年限：從20xx年10月1日至20xx年9月30日止，共30年。

二、租地金額：230元/畝/年，不遞增。

三、付款方式：每年12月30日，在村委會(huì)領(lǐng)款。

四、租地期限內(nèi),乙方不得以任何方式破壞業(yè)主的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。違者交納違約金二萬(wàn)元至二十萬(wàn)元。

五、畝數(shù)。金額元。

六、此協(xié)議書(shū)伍份，甲乙雙方各一份，村委會(huì)1份，石埡鎮(zhèn)政府1份，農(nóng)業(yè)局1份，市農(nóng)業(yè)局1份。

甲方：岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村

乙方：岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村x組村民xxx

證人:xxx

2016年租地合同協(xié)議書(shū)范本二

甲方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方) 乙方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

為了發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，搞活流通，在平等互利，雙方自愿的原則下，甲方自愿把垃圾地租給乙方作為練車(chē)基地。 為了明確雙方權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：

一、租用范圍:

甲方愿把1畝1分地基地租給乙方使用， 共約1.1畝。

二、租用年限:

租用年限為 5 年，從2013年4月1日至 2018年4月1日止。

三、租金約定:

每年為人民幣： (￥： 元)

四、交租形式:

第一年在4月2日前交清全部地租，第二年開(kāi)始，每年4月2日付清當(dāng)年全部地租。如有違約，按所有經(jīng)濟(jì)損失的雙倍賠償。

五、 甲方的權(quán)益及義務(wù):

1、甲方有權(quán)督促雙方履行合同義務(wù)，甲方必須在合同簽訂之日起4月1日前清理地面附著物，交地給乙方作備耕工作。另甲方在4月1日內(nèi)未能將土地交給乙方使用，乙方

有權(quán)向甲方提出將租賃期天數(shù)延后。

2、甲方保證所出租的用地權(quán)屬清楚，如因權(quán)屬問(wèn)題造成乙方的損失，甲方要負(fù)全部責(zé)任。

六、乙方的權(quán)利及義務(wù)：

1、乙方有權(quán)監(jiān)督雙方履行合同義務(wù)。

2、乙方須如期繳納租金，如有違約超過(guò)三個(gè)月后繳納租金，甲方 有權(quán)終止合同并收回基地的所有財(cái)產(chǎn)。

3、乙方不能改變田地的用途，作其它開(kāi)發(fā)。

4、乙方只負(fù)責(zé)產(chǎn)品后的稅費(fèi)。

5、乙方要遵守鄉(xiāng)(村)規(guī)定合約。

6、乙方在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的一切債務(wù)與甲方無(wú)關(guān)。

7、合同期滿，在同等條件下，乙方有續(xù)租優(yōu)先權(quán)。

8、本合同一經(jīng)雙方簽字即時(shí)生效。

9、合同生效之日起，在不影響甲方農(nóng)作物的前提下，乙方有權(quán)做 前期的土地平整規(guī)劃工作。甲方應(yīng)予以配合。

10、在合同期內(nèi)，乙方在不改變土地用途的前提下，可轉(zhuǎn)讓經(jīng) 營(yíng)權(quán)，但第三方仍然享有本合同權(quán)利和義務(wù)。

11、乙方租期滿后，必須做好地上種植物的清理工作。在租地 合同期滿前六個(gè)月，乙方交清土地保證金每畝100元，如乙方不清理種植物，甲方有權(quán)沒(méi)收保證金。但乙方清理種植物 時(shí)(標(biāo)準(zhǔn)的種植物沒(méi)有再生力)甲方必須 3 天內(nèi)如數(shù)退還保證 金。

七、其他約定：

在合同期內(nèi)，如遇特殊的、較大定的自然災(zāi)害時(shí)，雙方共 同協(xié)商地租支付方法，地租租金元不變，支付時(shí)間共 同協(xié)商。 如遇國(guó)家征用土地， 于甲方無(wú)關(guān)。

八、 本合同未盡事宜，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商后簽訂補(bǔ)充合同與本合 同具有同等法律效力。以上條款及權(quán)利、義務(wù)，雙方須共同遵 守，如違約合同，違約方要賠償對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失。

九、 本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份。

甲方代表簽字：

篇（5）

身份證號(hào)碼：

聯(lián)系電話：

二、為確立勞動(dòng)關(guān)系，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)勞動(dòng)法》和國(guó)家及省、市有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商同意，簽訂本合同。

聘用期限：自 年 月 日 至 年 月 日(___年)

三、聘請(qǐng)待遇：

(一)甲方應(yīng)遵循按勞分配原則，實(shí)行同工同酬，并根據(jù)乙方的工作崗位，確定每月工資報(bào)酬。試用期工資為 500元/月，試用期后工資為 基本工資加提成約合計(jì)1000左右元/月。并于每月28 日支付給乙方。

(二)乙方在國(guó)家規(guī)定的工作時(shí)間內(nèi)要保質(zhì)保量完成甲方安排的工作任務(wù)。

四、乙方嚴(yán)格履行幼兒園幼兒園教師崗位職責(zé)及幼兒園教育教學(xué)管理制度。

五、聘任合同的解除與終止：

1、 乙方有下列情況之一的，甲方可單方面解除聘用合同:

(1)聘期內(nèi)嚴(yán)重不履行合同的。

(2)乙方不服從甲方工作安排。

(3)乙方嚴(yán)重違反教師職業(yè)道德規(guī)范、失職、違法、違紀(jì)、不遵守幼兒園規(guī)章制度。

(4)乙方工作隨便，不履行崗位職責(zé)，在幼兒園內(nèi)外造成不良影響。

(5)乙方知識(shí)能力不夠，無(wú)法勝任崗位工作。

(6)與本園教師不能和睦相處，挑撥是非，或在家長(zhǎng)中反響不良，教育質(zhì)量嚴(yán)重下滑。

(7)體罰或變相體罰造成嚴(yán)重后果的。

(8)私下將生源先容到其他單位，故意泄露本單位工作秘密的。

(9)、因乙方工作責(zé)任心不強(qiáng)或者缺乏必要的安全保健意識(shí)，給甲方造成損失或者給甲方幼兒造成損害的。

2、乙方有下列情形之一的，甲方不得解除勞動(dòng)合同：

(1)女職工在孕期、產(chǎn)期、哺乳期內(nèi)的。

(2)患病或者因工負(fù)傷，在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)的。

六、乙方需提出解除合同的，應(yīng)在學(xué)期結(jié)束前一月提出。未按規(guī)定私自離崗者扣下欠乙方的工資。

七：乙方在本園外(如往返路途中)所發(fā)生的一切事故，甲方不付任何責(zé)任，由乙方自行承擔(dān)。

七、違反勞動(dòng)合同的責(zé)任

1、甲乙雙方違約不履行本合同，應(yīng)由違約方賠償給對(duì)方違約金5000元。

篇（6）

案例回放：

案例1：陳榮根與江陰蘭星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等不履行商品房預(yù)約合同糾紛案。20__年3月20日，陳榮根與蘭星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)一份約定由陳認(rèn)購(gòu)蘭星公司的房地產(chǎn)，認(rèn)購(gòu)書(shū)中雙方對(duì)擬購(gòu)商鋪的位置、價(jià)款、時(shí)間以及雙方的權(quán)利義務(wù)做了明確的規(guī)定。陳榮根于當(dāng)日向蘭星交納了60萬(wàn)元的誠(chéng)意金，并約定待雙方正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之后，誠(chéng)意金抵作購(gòu)房款。至于認(rèn)購(gòu)書(shū)在陳榮根收到簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同通知之日起十日內(nèi)自動(dòng)作廢。后，蘭星公司在未通知陳榮根簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，將房屋另售他人。陳榮根蘭星公司返還60萬(wàn)元的誠(chéng)意金并賠償因不履行合同造成的損失（包括合同履行后可以獲得的利益）。

本案中，關(guān)于預(yù)約合同的效力，一審法院認(rèn)為，雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)合同的時(shí)候已經(jīng)就認(rèn)購(gòu)的房屋作了明確的約定，是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，符合合同成立的條件，認(rèn)為認(rèn)購(gòu)合同是獨(dú)立、有效的預(yù)約合同。雙方在認(rèn)購(gòu)條件成就后應(yīng)當(dāng)按照約定履行合同。條件成就后蘭星公司沒(méi)有通知陳榮根簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即將房屋另售他人是違反了民事誠(chéng)實(shí)信用的原則，屬于違約。

關(guān)于預(yù)約與本約的性質(zhì)差異，一審法院認(rèn)為此案中因?yàn)轭A(yù)約合同在內(nèi)容上缺乏付款的時(shí)間、方式、商鋪的交付條件以及交付日期等主要的內(nèi)容，而這些都需要在本約合同中加以約定，故預(yù)約合同僅是訂立本約合同的前提和基礎(chǔ)。

關(guān)于違約責(zé)任，因?yàn)殡p方之間簽訂的僅僅是預(yù)約合同，對(duì)于合同成立的主要內(nèi)容需要在本約合同中加以確定，因此對(duì)于陳榮根主張的可得利益損失不予支持，但是法院考慮到房地產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)情況以及雙方當(dāng)事人的履約情況，具體的賠償數(shù)額應(yīng)以蘭星公司實(shí)際獲得的差額利益返還給陳榮根。

案例2：江蘇中科置業(yè)有限公司與潘利商品房銷(xiāo)售合同糾紛。20__年4月30日，中科公司與潘利簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份》，合同中約定了購(gòu)房的位置、價(jià)格和面積。20__年5月10日，中科公司向潘利出具一份書(shū)面記載潘利購(gòu)房的位置、面積、單價(jià)和總價(jià)款的書(shū)面材料，潘利交納訂金1萬(wàn)元：20__年5月15日雙方又簽訂了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)一份，約定潘利認(rèn)購(gòu)的商鋪位置、價(jià)格以及付款方式為先分期后按揭；后于20__年8月11日潘利補(bǔ)交4萬(wàn)元。另，雙方約定在開(kāi)工后30日內(nèi)交清30%的首付款，并簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)交納天然氣管道維護(hù)費(fèi)、物業(yè)維修基金等，否則視為違約，規(guī)定了違約金的數(shù)額。后來(lái)，雙方因房屋的質(zhì)量、價(jià)款等發(fā)生糾紛，致使《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》未簽訂，中科公司訴至法院要求潘利支付未交納的房款。一審和二審法院認(rèn)為雙方的單價(jià)已經(jīng)與后來(lái)的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中變更，支持了中科公司的訴請(qǐng)。后中科公司不服，以與潘利簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容，且潘利沒(méi)有在開(kāi)工后的30日內(nèi)交清30%的首付款，因此認(rèn)為雙方之間簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議為預(yù)約合同為由請(qǐng)求再審法院撤銷(xiāo)原判決。

關(guān)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的效力。再審法院認(rèn)為根據(jù)雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中第5條、10條的約定，且認(rèn)為該內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中沒(méi)有約定房屋交付的條件以及日期、辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜以及剩余房款的支付等商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容，故認(rèn)為該內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)應(yīng)認(rèn)為商品房買(mǎi)賣(mài)的預(yù)約，還沒(méi)有轉(zhuǎn)化為本約。

關(guān)于違約責(zé)任的問(wèn)題。再審法院認(rèn)為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)雖為預(yù)約，但其中約定的違約金是在雙方合意的前提下約定的，視為有效，法院予以支持。

本文中提及的兩個(gè)案例，案例1中關(guān)于原告陳榮根主張的簽訂商品房合同中的可得利益損失，法院不予支持。而對(duì)于原告的損失，法院要求被告在房屋賣(mài)與他人的利益差價(jià)中實(shí)際獲得的利益賠付原告，筆者認(rèn)為是合理合法的。案例2中法院將原告中科公司按照與被告潘利簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中雙方約定的違約條款直接予以適用，亦是合乎情理的。

根據(jù)以上兩個(gè)案件，筆者從以下兩個(gè)方面來(lái)展開(kāi)論述： 1、預(yù)約合同相關(guān)的制度與理論；2、違反預(yù)約合同的法律后果。

一、預(yù)約合同相關(guān)的制度與理論。

（一）預(yù)約合同的概念。

預(yù)約，為約定將來(lái)訂立一定契約之契約，其將來(lái)應(yīng)訂立之契約成為本契約。我國(guó)現(xiàn)行的法律對(duì)于預(yù)約合同及其違約責(zé)任沒(méi)有進(jìn)行明確的規(guī)定，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）中有關(guān)預(yù)約的規(guī)定，為預(yù)約糾紛案件提供了執(zhí)法依據(jù)，但其僅有的二條規(guī)定尚遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足審判實(shí)際的需要。理論上大都認(rèn)為應(yīng)依據(jù)合同自由的原則來(lái)認(rèn)定預(yù)約合同的效力。

預(yù)約從本質(zhì)上而言，仍是形式完備的合同，該合同為雙方當(dāng)事人確立合同關(guān)系，明確雙方權(quán)利義務(wù)，應(yīng)適用有關(guān)合同成立生效及履行等一般原則。但預(yù)約與其他一般合同最主要區(qū)別在于預(yù)約以將來(lái)與相對(duì)人簽訂特定合同為目的。一項(xiàng)交易、合同的最終達(dá)成，通常要經(jīng)過(guò)雙方當(dāng)事人反復(fù)的磋商。進(jìn)入締約階段后，雙方當(dāng)事人雖未能形成合同關(guān)系，但較之無(wú)關(guān)的第三人，無(wú)疑關(guān)系要更為緊密。通過(guò)達(dá)成預(yù)約，對(duì)未來(lái)雙方之間能達(dá)成特定合同的意向或目的進(jìn)行確定，從而起到穩(wěn)固雙方交易機(jī)會(huì)的作用。

（二）預(yù)約與本約的區(qū)分。

預(yù)約與本約是性對(duì)而言的，預(yù)約成立于本約之前，其內(nèi)容著眼于向本約的發(fā)展，訂立預(yù)約的目的也在于為締結(jié)本約提供保障，故兩者存在一定的牽連關(guān)系，兩者相互依存。但是本約的成立并不必然以預(yù)約的成立為前提條件。預(yù)約相對(duì)于本約而言具有從屬性，但兩者不能等同于主合同和從合同的關(guān)系。主合同與從 合同之分類(lèi)所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)為合同相互間的主從關(guān)系，凡不以他種合同存在為前提即不受其制約而能獨(dú)立存在的合同稱(chēng)為主合同。反之，必須以他種合同的存在為前提，自身不能獨(dú)立存在的合同稱(chēng)為從合同。主合同與從合同存在一種制約關(guān)系，而預(yù)約與本約則不同。預(yù)約合同的從屬性體現(xiàn)在：當(dāng)本約因不可抗力而導(dǎo)致合同不能實(shí)現(xiàn)或一方對(duì)于他方喪失信任時(shí)，預(yù)約喪失約束力。因此，預(yù)約與本約相比，具有以下法律特征：

1、預(yù)約合同須有當(dāng)事人達(dá)成合意。

預(yù)約既為契約，則必有雙方當(dāng)事人意思表示一致的內(nèi)容，其為民事法律行為，否則不構(gòu)成契約。雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售合同或現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同前，對(duì)房屋交易的部分事宜達(dá)成一致并簽約確認(rèn)，此達(dá)成一致的事項(xiàng)就是雙方當(dāng)事人的合意。其內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋的基本情況（含房屋位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；簽署契約的時(shí)限規(guī)定；定金條款等。當(dāng)然，在實(shí)務(wù)中預(yù)約的表現(xiàn)形態(tài)比較多樣、復(fù)雜，其可以表現(xiàn)為意向書(shū)、允諾書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、定金收據(jù)、原則協(xié)議、諒解備忘錄、協(xié)議要點(diǎn)、談判紀(jì)要等，判斷其是否構(gòu)成預(yù)約看是雙方意思表示還是單方意思表示，前者為預(yù)約，后者則為要約。若雙方和單方意思表示均不明確，則既不構(gòu)成預(yù)約也不構(gòu)成要約。比如，甲公司與乙購(gòu)房人達(dá)成“意向書(shū)”規(guī)定，只要甲方保證房屋質(zhì)量，價(jià)格合理，能及時(shí)交付房屋，乙方將考慮向甲方購(gòu)房。此份意向書(shū)中，乙方使用了“考慮”一詞，使得雙方的權(quán)利、義務(wù)變得完全不確定，這類(lèi)似于附隨意條件的法律行為無(wú)效一樣，根本原因在于欠缺明確的意思表示。

2、預(yù)約的標(biāo)的須是在一定期限內(nèi)簽訂本約。

在商品房預(yù)售中，雙方當(dāng)事人之所以要簽訂預(yù)約是因?yàn)楫?dāng)時(shí)存在事實(shí)或法律上不能克服的障礙，不具備簽訂商品房預(yù)售合同的條件，如開(kāi)發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，但尚未繳清土地出讓金，尚未取得《商品房銷(xiāo)售許可證》等，故當(dāng)事人只得以預(yù)約的形式簽訂合同。由于交房時(shí)間無(wú)法確定，實(shí)際施工中又可能出現(xiàn)變更設(shè)計(jì)、增加建筑面積等情形，所以當(dāng)事人所簽訂的預(yù)約合同中往往存在著大量的缺失條款和不確定條款。這些條款只能在將來(lái)?xiàng)l件成熟后，通過(guò)雙方簽訂本約來(lái)予以明確，以最終確定雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利與義務(wù)。故預(yù)約的標(biāo)的指向只能是將來(lái)簽訂本約，若無(wú)需簽訂本約即可確定雙方的權(quán)利、義務(wù)，則將不構(gòu)成預(yù)約而是本約。

3、預(yù)約須有當(dāng)事人受其約束的意思表示。

合同的法律拘束力是法律賦予的，但不僅僅來(lái)源于法律，而是兩方面的結(jié)合，即當(dāng)事人意志與法律意志的統(tǒng)一。也可以說(shuō)是當(dāng)事人各方為使自己的意志受法律保障，將自己的意志符合于法律意志。因此，預(yù)約合同中當(dāng)事人明示或默示受其約束的意思表示，是預(yù)約合同成立的必要條件。如當(dāng)事人雙方在進(jìn)行反復(fù)磋商后，就合同的部分內(nèi)容初步達(dá)成共識(shí)，并簽署了備忘錄，為進(jìn)一步的磋商提供參考。此類(lèi)備忘錄僅是雙方談判過(guò)程的記錄，屬于締約過(guò)程的一部分，體現(xiàn)不出雙方須依此締結(jié)本約的義務(wù)，故沒(méi)有法律拘束力，也就不能構(gòu)成預(yù)約。

4、預(yù)約的內(nèi)容應(yīng)具有一定的確定性。

《合同法》規(guī)定，要約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具體確定。要約的內(nèi)容一旦被受要約方所承諾，即成為雙方合同的內(nèi)容，故合同內(nèi)容的具體明確是合同成立的基本條件?！逗贤ā返?2條規(guī)定了合同一般應(yīng)具備的八項(xiàng)內(nèi)容，但此條屬于任意性規(guī)范，當(dāng)事人得依自己的意志優(yōu)先之。只要合同的核心條款存在，合同即告成立。如《聯(lián)合國(guó)貨款銷(xiāo)售合同公約》第14條規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同成立只需具備三個(gè)條款：應(yīng)載明貨物的名稱(chēng)，應(yīng)明示或默示規(guī)定貨物的數(shù)量或規(guī)定如何確定數(shù)量的方法，應(yīng)明示或默示規(guī)定貨物的價(jià)格或規(guī)定如何確定價(jià)格的方法。此規(guī)定當(dāng)然只能針對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同而言，對(duì)其他合同就不一定完全適用或者可能完全不適用。因此，合同的性質(zhì)決定了合同成立所應(yīng)具備的基本內(nèi)容。對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同，因預(yù)約階段存在“事實(shí)和法律障礙”而不可能作出十分具體詳盡的約定，在預(yù)約合同中表現(xiàn)為大量的缺失條款和不確定條款，但不能因此認(rèn)為商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同可以沒(méi)有基本內(nèi)容或核心條款。筆者認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同的成立至少應(yīng)當(dāng)具備兩項(xiàng)明確的內(nèi)容，即房屋的基本情況（包括坐落位置、層次、大致面積等）及將來(lái)依預(yù)約簽訂本約的意思表示。

（三）預(yù)約合同的效力。

關(guān)于預(yù)約合同的效力有強(qiáng)制締約與強(qiáng)制磋商等學(xué)說(shuō)相爭(zhēng)鳴，然而在具體案件的處理上各家學(xué)說(shuō)又總顯得蒼白無(wú)力。強(qiáng)制磋商說(shuō)指當(dāng)事人之間一旦締結(jié)預(yù)約，雙方就負(fù)有在未來(lái)某個(gè)時(shí)候?yàn)檫_(dá)成本約而進(jìn)行磋商的義務(wù)，但當(dāng)事人也僅負(fù)有磋商的義務(wù)，只要當(dāng)事人為締結(jié)本約進(jìn)行了磋商就履行了預(yù)約義務(wù)，是否最終締結(jié)本約則非其所問(wèn)。強(qiáng)制締約說(shuō)則與之相反，認(rèn)為當(dāng)事人僅僅為締結(jié)本約而磋商是不夠的，除法定事由外，還必須達(dá)成本約，否則預(yù)約毫無(wú)意義。

預(yù)約的效力是研究預(yù)約問(wèn)題的核心，也是目前理論上爭(zhēng)議最大，實(shí)踐中做法最混亂的部分。預(yù)約的效力現(xiàn)在基本上形成了通說(shuō)，即區(qū)分預(yù)約合同的詳盡程度予以分別認(rèn)定。預(yù)約合同也包含了本合同的主要條款，可以直接訂立本約的采取強(qiáng)制締約說(shuō)：條款比較簡(jiǎn)陋的應(yīng)適用強(qiáng)制磋商說(shuō)比較合理。關(guān)于預(yù)約內(nèi)容確定性的地位學(xué)者早有論述：“原則上任何一方，得要求締約，然后履行的要求，只有于本約的內(nèi)容于預(yù)約中已足夠確定時(shí)，才能獲得勝訴的判決。若根據(jù)預(yù)約建立的締約義務(wù)并不充分確定，則無(wú)法運(yùn)用解釋確定預(yù)約的內(nèi)容，故其義務(wù)與預(yù)約均不發(fā)生法律效力。因此，就預(yù)約的確定性，應(yīng)當(dāng)依照個(gè)案的情況斟酌當(dāng)事人的利益來(lái)確定。

筆者認(rèn)為，從預(yù)約制度設(shè)立的法律價(jià)值、現(xiàn)行司法解釋中隱含的意思以及對(duì)實(shí)務(wù)的可操作性等角度考量，采強(qiáng)制締約說(shuō)較為合理。

采取強(qiáng)制締約說(shuō)，預(yù)約人的合同義務(wù)較大，法律責(zé)任更強(qiáng)，有利于引導(dǎo)當(dāng)事人謹(jǐn)慎從事法律行為，加大對(duì)惡意預(yù)約人的民事制裁，保護(hù)當(dāng)事人間利益的平衡。且強(qiáng)制締約說(shuō)更能體現(xiàn)預(yù)約制度之法律價(jià)值，同時(shí)回避了司法操作的繁瑣，利于司法效率的提高。需要指出的是，強(qiáng)制締約說(shuō)的真正含義在于：預(yù)約訂立后，預(yù)約雙方須依誠(chéng)信原則進(jìn)行磋商，除不可歸責(zé)于雙方的事由外，應(yīng)當(dāng)締結(jié)本約，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。

二、違反預(yù)約合同的法律責(zé)任。

在講述預(yù)約合同的制度等相關(guān)理論的時(shí)候，已經(jīng)提及了誠(chéng)實(shí)信用是預(yù)約合同存在的價(jià)值基礎(chǔ)，若當(dāng)事人一方違反認(rèn)購(gòu)書(shū)中誠(chéng)信談判義務(wù)，不履行簽訂正式的商品房預(yù)售合同的義務(wù)，對(duì)方當(dāng)事人能否徑直請(qǐng)求違約方履行本約的義務(wù)，能否要求賠償本約的履行利益是違反預(yù)約合同后，應(yīng)當(dāng)考慮的兩個(gè)問(wèn)題。

篇（7）

第一條 總則

1、鑒于乙方申請(qǐng)，甲方根據(jù)加盟計(jì)劃，授予乙方(加盟分公司)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。特許乙方自 年 月 日至 年 月 日在_____省______市/縣____ _ _ 開(kāi)設(shè)天略裝飾加盟店，授權(quán)乙方于合同期限內(nèi)在甲方認(rèn)可的加盟店、使用由甲方獨(dú)立擁有的 “天略裝飾”注冊(cè)商標(biāo)。乙方自開(kāi)店一月內(nèi)將店面裝修效果圖照片(5張)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件交甲方存檔。

2、乙方付一萬(wàn)三千元加盟費(fèi)匯入甲方帳戶。￥13000元

3、加盟授權(quán)從甲乙雙方簽訂合同，并且乙方向甲方付清規(guī)定的款項(xiàng)(包括特許加盟費(fèi)、含品牌授權(quán)使用保證金等，實(shí)際須支付的款項(xiàng)種類(lèi)和金額按簽約合同規(guī)定為準(zhǔn))之日起生效。

第二條 承諾

1、乙方獲得上述特許經(jīng)營(yíng)權(quán)許可后，須按甲方要求經(jīng)營(yíng)管理，不得超越許可范圍和許可期限，未經(jīng)甲方書(shū)面同意，不得將該項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓。乙方承諾在加盟期間，完全遵守本特許加盟條列，合法經(jīng)營(yíng)。

2、甲方承諾不在乙方開(kāi)設(shè)的天略裝飾加盟店同一區(qū)域范圍內(nèi)(按所在城市的行政區(qū)片或以一定直徑范圍劃分)自己或允許第三者經(jīng)營(yíng)其它天略裝飾加盟店。

第三條 合同的續(xù)約、解除和終止

1、本合同期滿后，如雙方達(dá)成一致協(xié)議繼續(xù)延續(xù)本合同，則本合同經(jīng)雙方簽字確認(rèn)后續(xù)約一年，乙方不用再支付加盟費(fèi)、品牌使用保證金。如雙方未達(dá)成一致協(xié)議，則本合同期滿后自動(dòng)終止。

2、乙方在合同期內(nèi)有下列行為之一，甲方有權(quán)單方提前解除合同并保留繼續(xù)追討乙方違約責(zé)任的權(quán)利：乙方因違法經(jīng)營(yíng)被政府部門(mén)下令停業(yè)整頓或吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或經(jīng)營(yíng)所需的其他證明時(shí);乙方違反或未實(shí)現(xiàn)本合同的約定，破壞加盟體系或?qū)追浇?jīng)營(yíng)造成不利影響;乙方未與甲方協(xié)商，不再履行約定的合作義務(wù)，單方面退出加盟。

篇（8）

地址：

電話：

電子郵件：

乙方：

家庭地址：

身份證號(hào)：

聯(lián)系電話：

甲乙雙方按照自愿、平等、協(xié)商一致的原則，簽訂本合同。

第一條 合同期限

1.合同期限為_(kāi)________月，從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

2.聘用合同期滿前一個(gè)月，經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以續(xù)訂聘用合同。

3.本合同期滿后，任何一方認(rèn)為不再續(xù)訂聘用合同的，應(yīng)在合同期滿前一個(gè)月通知對(duì)方。

第二條 試用期限

試用期限為_(kāi)________天，即從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第三條 工作條件和勞動(dòng)保護(hù)

1.甲方聘請(qǐng)乙方主要從事幼兒學(xué)前教育、護(hù)理、家教等工作。

2.甲方實(shí)行每月工休_________天，可和雇主自行調(diào)整累計(jì)休息。

3.甲方可根據(jù)工作需要組織乙方參加必要的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。

第四條 工資待遇

1.乙方在試用期間，月薪_________元。試用期滿后，按乙方的技術(shù)水平，勞動(dòng)態(tài)度和工作效率評(píng)定，根據(jù)所評(píng)定的級(jí)別或職務(wù)確定月薪。

第五條 服務(wù)培訓(xùn)費(fèi)用

1.跟蹤服務(wù)，培訓(xùn)，教材費(fèi)用_________元/年，費(fèi)用從乙方試用期工資中扣除。

第六條 從業(yè)要求

1.乙方須提供有效身份證復(fù)印件，學(xué)歷證明，正規(guī)醫(yī)院體驗(yàn)證明，擔(dān)保人一名。

2.乙方應(yīng)遵守甲方規(guī)定的各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動(dòng)紀(jì)律，自覺(jué)服從甲方的管理，教育，接受甲方同等條件工作調(diào)配。

3.乙方試用期半個(gè)月的工資保留在甲方作為違約合同的保證金，待合同期滿后退還給乙方；

第七條 乙方有下列情形之一的，甲方可以解除聘用合同

1.在試用期內(nèi)，乙方不能勝任工作，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)或者調(diào)整工作崗位仍不能勝任工作；

2.提供的證明資料不真實(shí)或?qū)椭魈峁┝淤|(zhì)服務(wù)，并造成很壞影響的；

3.嚴(yán)重違反工作紀(jì)律，故意不完成工作任務(wù)，嚴(yán)重失職，私通雇主欺騙甲方，并造成嚴(yán)重?fù)p失的；

4.被依法追究刑事責(zé)任的。

第八條 有下列情形之一的，乙方可以通知甲方解除聘用合同

1.在試用期內(nèi)的；

2.甲方客戶未按照聘用合同約定支付工作報(bào)酬或者提供工作條件的。

第九條 違反和解除聘用合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

1.聘用合同履行期間，乙方要求解除聘用合同的，應(yīng)按不滿聘用合同規(guī)定的期限，應(yīng)賠償甲方為其支付乙方保證金作為的違約金給甲方。

第十條 其它事項(xiàng)

1.甲乙雙方因?qū)嵤┢赣煤贤l(fā)生人事?tīng)?zhēng)議，按法律規(guī)定，先申請(qǐng)仲裁，對(duì)仲裁裁決不服，可向人民法院提訟。

2.本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)甲，乙雙方簽字后生效。擔(dān)保書(shū)作為合同副本。

3.本合同條款如與國(guó)家法律、法規(guī)相抵觸時(shí)，以國(guó)家法律、法規(guī)為準(zhǔn)。

甲方（蓋章）_________ 乙方（簽字）_________

篇（9）

1、鑒于乙方申請(qǐng)，甲方根據(jù)加盟計(jì)劃，授予乙方（加盟分公司）特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。特許乙方自 年 月 日至 年 月 日在_____省______市/縣____ _ _ 開(kāi)設(shè)天略裝飾加盟店，授權(quán)乙方于合同期限內(nèi)在甲方認(rèn)可的加盟店、使用由甲方獨(dú)立擁有的 “天略裝飾”注冊(cè)商標(biāo)。乙方自開(kāi)店一月內(nèi)將店面裝修效果圖照片（5張）及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件交甲方存檔。

2、乙方付一萬(wàn)三千元加盟費(fèi)匯入甲方帳戶。￥13000元

3、加盟授權(quán)從甲乙雙方簽訂合同，并且乙方向甲方付清規(guī)定的款項(xiàng)（包括特許加盟費(fèi)、含品牌授權(quán)使用保證金等，實(shí)際須支付的款項(xiàng)種類(lèi)和金額按簽約合同規(guī)定為準(zhǔn)）之日起生效。

第二條 承諾

1、乙方獲得上述特許經(jīng)營(yíng)權(quán)許可后，須按甲方要求經(jīng)營(yíng)管理，不得超越許可范圍和許可期限，未經(jīng)甲方書(shū)面同意，不得將該項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓。乙方承諾在加盟期間，完全遵守本特許加盟條列，合法經(jīng)營(yíng)。

2、甲方承諾不在乙方開(kāi)設(shè)的天略裝飾加盟店同一區(qū)域范圍內(nèi)（按所在城市的行政區(qū)片或以一定直徑范圍劃分）自己或允許第三者經(jīng)營(yíng)其它天略裝飾加盟店。

第三條 合同的續(xù)約、解除和終止

1、本合同期滿后，如雙方達(dá)成一致協(xié)議繼續(xù)延續(xù)本合同，則本合同經(jīng)雙方簽字確認(rèn)后續(xù)約一年，乙方不用再支付加盟費(fèi)、品牌使用保證金。如雙方未達(dá)成一致協(xié)議，則本合同期滿后自動(dòng)終止。

2、乙方在合同期內(nèi)有下列行為之一，甲方有權(quán)單方提前解除合同并保留繼續(xù)追討乙方違約責(zé)任的權(quán)利：乙方因違法經(jīng)營(yíng)被政府部門(mén)下令停業(yè)整頓或吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或經(jīng)營(yíng)所需的其他證明時(shí)；乙方違反或未實(shí)現(xiàn)本合同的約定，破壞加盟體系或?qū)追浇?jīng)營(yíng)造成不利影響；乙方未與甲方協(xié)商，不再履行約定的合作義務(wù)，單方面退出加盟。

3、本合同終止或解除后，乙方不得以任何理由再使用天略裝飾商標(biāo)。本合同終止或解除一個(gè)月內(nèi)，乙方必須自行承擔(dān)費(fèi)用，拆除乙方原所有帶有“天略裝飾”的商號(hào)、標(biāo)識(shí)、商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志等一切含甲方標(biāo)識(shí)的裝飾用具、店面裝修、燈箱、宣傳品等、否則視為乙方違約和對(duì)甲方的侵權(quán)，甲方有權(quán)索賠。

本合同一式二份，甲乙雙方各持一份。

篇（10）

    被告:徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)同力創(chuàng)展公司)。

    1999年6月,徐州市泉山區(qū)奎山辦事處(原奎山鄉(xiāng))奎西村舊村改造工程經(jīng)徐州市有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)分期實(shí)施。2003年10月,舊村改造工程二期啟動(dòng),被告同力創(chuàng)展公司開(kāi)始參與該工程,并將該工程定名為橙黃時(shí)代小區(qū)。建設(shè)的房屋部分用于安置原奎西村拆遷居民,其他部分作為商品房對(duì)外出售。被告同力創(chuàng)展公司參與上述舊村改造工程后即對(duì)其擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的部分樓盤(pán)對(duì)外進(jìn)行出售。2004年2月16日,被告與原告張勵(lì)簽訂《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》一份,該預(yù)訂單約定:原告預(yù)訂被告開(kāi)發(fā)的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室商品房,該房屋建筑面積預(yù)計(jì)為123平方米,雙方約定房屋單價(jià)為2568元/平方米,簽訂合同時(shí)單價(jià)不變;原告向被告預(yù)繳購(gòu)房款5萬(wàn)元,合同簽訂時(shí)再繳付剩余房款25.8484萬(wàn)元。同日,原告按上述約定向被告交納房款5萬(wàn)元。其后,因拆遷受阻,該工程進(jìn)度拖延,被告同力創(chuàng)展公司未通知原告張勵(lì)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

    2006年,國(guó)務(wù)院發(fā)文要求自2006年6月1日起對(duì)新審批、開(kāi)工建設(shè)的商品房項(xiàng)目中套型面積在90平方米以下的住房必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。2007年徐州市政府發(fā)文規(guī)定自2007年10月起徐州市所有的各類(lèi)居住工程必須采用現(xiàn)交框架等結(jié)構(gòu)體系。因此,被告此后建設(shè)的橙黃時(shí)代小區(qū)的商品房套型面積發(fā)生了變化。拆遷安置過(guò)程中,根據(jù)拆遷情況和建設(shè)進(jìn)度,被告同力創(chuàng)展公司將橙黃時(shí)代彩園小區(qū)8號(hào)樓作為拆遷安置房對(duì)拆遷戶進(jìn)行了安置,并于2008年3月19日將其與原告張勵(lì)簽訂的預(yù)訂單中約定的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室(89平方米)安置給拆遷戶徐西成。

    2010年1月21日,被告同力創(chuàng)展公司取得橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)5、6、7、8號(hào)樓的商品房預(yù)售許可證。2010年3月,原告張勵(lì)起訴要求被告繼續(xù)履行合同(預(yù)訂單),后因故撤回起訴,于2010年11月16日再次訴訟,要求被告按原合同(預(yù)訂單)價(jià)格賠償不低于90平方米的房屋一套并賠償其他損失10萬(wàn)元。審理過(guò)程中,原告張勵(lì)表示,如被告同力創(chuàng)展公司確實(shí)無(wú)房可交,原告則要求被告一次性給付33萬(wàn)元。

    【審判】

    江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:

    民事行為應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則,必須遵守國(guó)家法律和政策。本案中,原、被告雙方作為具有相應(yīng)民事行為能力的行為人在簽訂《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》時(shí)意思表示真實(shí),且內(nèi)容比較具體,因此該預(yù)訂單在雙方間產(chǎn)生了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,其所確定的內(nèi)容在雙方間產(chǎn)生拘束力。但因該預(yù)購(gòu)單簽訂時(shí)所涉及的標(biāo)的物尚處在規(guī)劃之中且被告同力創(chuàng)展公司當(dāng)時(shí)并未取得商品房預(yù)售許可,故首先需要確定該預(yù)訂單的性質(zhì)。

    一、關(guān)于原、被告雙方簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》的性質(zhì)問(wèn)題。依傳統(tǒng)民法理論,當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同,預(yù)約合同的目的在于當(dāng)事人對(duì)將來(lái)簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃,其主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠(chéng)信原則進(jìn)行磋商以達(dá)成本約合同的義務(wù);本約合同則是對(duì)雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。預(yù)約合同既可以是明確本約合同的訂約行為,也可以是對(duì)本約合同的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定,其中對(duì)經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容,將來(lái)簽訂的本約合同應(yīng)予直接確認(rèn),其他事項(xiàng)則留待訂立本約合同時(shí)繼續(xù)磋商。判斷商品房買(mǎi)賣(mài)中的認(rèn)購(gòu)書(shū)究竟為預(yù)約合同還是本約合同,最主要的是看此類(lèi)認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,即是否具備當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所,商品房基本狀況,商品房的銷(xiāo)售方式,商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間,交付使用條件及日期,裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾,水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任,公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。但一般來(lái)說(shuō),商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中不可能完全明確上述內(nèi)容,否則就與商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身無(wú)異,因此在實(shí)踐操作過(guò)程中,這類(lèi)認(rèn)購(gòu)書(shū)只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng),商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期,就可以認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)基本具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約的條件。反之,則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

    本案中,原、被告雙方簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》對(duì)于雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng),商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、單價(jià)、付款時(shí)間進(jìn)行了明確的約定,但因雙方在簽訂該預(yù)訂單時(shí)作為買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而且沒(méi)有進(jìn)行施工,被告同力創(chuàng)展公司也沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可,所以雙方對(duì)商品房的交付時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預(yù)訂單中沒(méi)有明確約定,屬于未決條款,需在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成。事實(shí)上,雙方在該預(yù)訂單中通篇所用的詞語(yǔ)表達(dá)為“預(yù)訂”、“預(yù)計(jì)”、“預(yù)繳(購(gòu)房款)”,其第五條更是明確約定;“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷(xiāo)售合同》之前,乙方(原告)可隨時(shí)提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷(xiāo)售合同》前,甲方不得將該房另售他人”,說(shuō)明雙方在簽訂該認(rèn)購(gòu)單時(shí)對(duì)于該行為的性質(zhì)為預(yù)約合同的認(rèn)識(shí)是明確且不存在疑異的。因此,法院確認(rèn)雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》是以將來(lái)簽訂商品房銷(xiāo)售(買(mǎi)賣(mài))合同為目的的預(yù)約合同,原告張勵(lì)要求被告以該商品房預(yù)訂單為依據(jù)履行商品房交付義務(wù)的主張不能成立。

    二、關(guān)于違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)的法律后果問(wèn)題。具有相應(yīng)行為能力的人在意思表示真實(shí)的情況下簽訂的預(yù)約合同在雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生拘束力,非經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致不得更改,否則構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約。預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約的義務(wù)或者賠償損失。本案中,原、被告雙方簽訂商品房預(yù)訂單后,因建設(shè)商品房用地拆遷安置問(wèn)題致使商品房開(kāi)工建設(shè)日期拖延,在此過(guò)程中,國(guó)務(wù)院及徐州市政府相繼出臺(tái)的有關(guān)行政法規(guī)對(duì)于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定,加上新的拆遷安置情況出現(xiàn),致使商品房建設(shè)規(guī)劃變更、面積變化及建筑成本增加,應(yīng)屬于不可預(yù)料的情形,不應(yīng)視為被告同力創(chuàng)展公司故意違反預(yù)約合同。但被告在未取得商品房預(yù)售許可時(shí)即對(duì)尚未開(kāi)工建設(shè)的商品房進(jìn)行出售違反了有關(guān)的法律法規(guī),其行為具有違法性;同時(shí)在與原告張勵(lì)簽訂商品房認(rèn)購(gòu)單時(shí)對(duì)于上述情況估計(jì)不足,其后又將認(rèn)購(gòu)書(shū)中列明的房號(hào)安置給他人,致使雙方失去了進(jìn)一步協(xié)商并簽訂本約合同的可能性,雙方簽訂的商品房預(yù)訂單終止履行,對(duì)此結(jié)果被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此,被告應(yīng)將原來(lái)收取原告的5萬(wàn)元予以退還,并應(yīng)對(duì)原告承擔(dān)違約責(zé)任即被告應(yīng)對(duì)原告因此而造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

    三、關(guān)于原告損失的確定問(wèn)題。在違約責(zé)任中,承擔(dān)責(zé)任的一方應(yīng)給對(duì)方造成的利益損失進(jìn)行賠償。本案中,原告張勵(lì)在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預(yù)訂單后,有理由相信被告會(huì)按約定履行訂立本約合同的義務(wù),從而喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價(jià)格與他人另訂購(gòu)房合同的機(jī)會(huì),因此被告因違約給原告造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時(shí)商品房的市場(chǎng)行情和現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格予以確定,但因被告所開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋無(wú)論是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都與雙方簽訂預(yù)訂單時(shí)發(fā)生了重大的變化,因此原告以被告開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)行銷(xiāo)售價(jià)格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)亦顯失公平,法院不予采納。綜合考量商品房市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)過(guò)程以及原告向被告交納房款的數(shù)額,對(duì)于被告因違約給原告造成的損失確定為15萬(wàn)元。

    綜上所述,對(duì)于原告張勵(lì)要求被告同力創(chuàng)展公司交付不低于90平方米房屋一套的訴訟請(qǐng)求,不予支持,但對(duì)其關(guān)于如被告無(wú)房可交則賠償損失的主張應(yīng)予以采納,并將損失數(shù)額確定為15萬(wàn)元。據(jù)此,依照民法通則第四條、第六條,合同法第四十二條的規(guī)定,判決:一、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)退還原告張勵(lì)預(yù)交的房款5萬(wàn)元;二、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)賠償原告張勵(lì)損失15萬(wàn)元;三、駁回原告張勵(lì)的其他訴訟請(qǐng)求。

    宣判后,雙方當(dāng)事人均未在法定期限內(nèi)提起上訴,一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

    【評(píng)析】

    本案的關(guān)鍵在于裁判理由中所歸納的對(duì)原、被告所簽訂預(yù)訂單的性質(zhì)認(rèn)定,即該預(yù)訂單究竟是商品房買(mǎi)賣(mài)合同,還是屬于被告辯稱(chēng)中的預(yù)約協(xié)議,或是屬于商品房交易意向協(xié)議,它們?cè)诜缮系男再|(zhì)和后果有何不同?針對(duì)這些問(wèn)題,筆者試圖通過(guò)一些理論上的闡釋和分析來(lái)回答。

    一、關(guān)于預(yù)約協(xié)議的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)