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時間：2024-04-01 16:00:23
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)估價法律法規(guī)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
一、前言
市場經(jīng)濟日漸完善促使房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，房地產(chǎn)估價工作在其中具有越來越重要的作用，同時也為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了巨大的機遇。作為一種社會性中介活動，房地產(chǎn)估價主要實際由于房地產(chǎn)市場信息不平衡性以及不對稱性所產(chǎn)生的社會需求，無論是房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)交換、房地產(chǎn)拍賣、房地產(chǎn)征用、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)合并等等，同時還涉及到企業(yè)合資、企業(yè)承包經(jīng)營、企業(yè)合并等等，房地產(chǎn)估價服務(wù)在其中具有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)估價專業(yè)性非常強并且涉及范圍非常廣，使得房地產(chǎn)估價服務(wù)的風(fēng)險性非常強。市場經(jīng)濟影響下，房地產(chǎn)估價服務(wù)具有非常重要的作用，從房地產(chǎn)市場角度分析來看，需要構(gòu)建和平貿(mào)易發(fā)展模式，保證市場秩序合理性以及有序性，為房地產(chǎn)估價正?；约耙?guī)范化提供保障，對房地產(chǎn)估價具有非常重要的影響。
二、市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)估價存在的問題
（一）房地產(chǎn)估價法律法規(guī)存在著不健全
從目前的發(fā)展來看，房地產(chǎn)估價機構(gòu)普遍存在著，但是并不是屬于專業(yè)化房地產(chǎn)估價機構(gòu)，甚至一部分估價結(jié)構(gòu)以及估價工作人員自身并不具備估計資質(zhì)。雖然我國針對房地產(chǎn)制定了相關(guān)法律法規(guī)，但是卻并沒有提出針對房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)，因此往往只能夠規(guī)范供給主體，但是對于估價市場供給主體之外的部分并不存在著約束作用。在房地長估價市場發(fā)展過程中，由于需求主體在其中具有非常重要的作用，但是由于約束限制性使得估價市場發(fā)展受到影響，使得供給主體存在著非常大的工作負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)估價工作的可持續(xù)發(fā)展受到影響。由于在房地產(chǎn)估價方面缺乏法律約束力使得缺乏配套懲處規(guī)定，因此，房地產(chǎn)估價工作的順利進行受到了非常大的影響。
（二）房地產(chǎn)估價工作人員綜合素質(zhì)不高
我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的起步時間非常晚，這就使得從事房地產(chǎn)估價的專業(yè)人員并沒有達到預(yù)期數(shù)量，實際的技術(shù)能力以及專業(yè)素質(zhì)水平也并不是非常理想，這就使得房地產(chǎn)估價水平受到了影響。我國房地產(chǎn)的估價主要是采用職業(yè)資格認(rèn)證工作制度，從事房地產(chǎn)估價工作的專業(yè)人員需要經(jīng)過國家統(tǒng)一的資格考試，在成績合格之后才能夠獲得職業(yè)資格證。從目前來看，一部分估價技術(shù)工作人員綜合素質(zhì)不高使得其從注冊資金方面弄虛作假，嚴(yán)重的影響到估價工作人員的估值技術(shù)以及房地產(chǎn)整體掛機質(zhì)量，同時也不能夠真實反映出估價師資歷以及水平，房地產(chǎn)估價師缺乏工作熱情以及工作動力，鼓勵其提升自身專業(yè)素養(yǎng)更是難上加難。作為一名合格房地產(chǎn)估價專業(yè)人員，需要不斷研究執(zhí)業(yè)過程，不斷突破自身，提升自身專業(yè)水平，為房地產(chǎn)估價質(zhì)量提供保障。
（三）房地產(chǎn)估價監(jiān)管工作力度不足
從目前發(fā)展來看，一部分監(jiān)督管理工作部門由于改制使得評估結(jié)構(gòu)往往與管理工作部門之間構(gòu)建練習(xí)，但是由于雙重身份以及公司兼營等使得其背離了改制工作目標(biāo)，特別是一部分行政工作部T在實際工作中往往存在著計劃經(jīng)濟發(fā)展行為以及發(fā)展心態(tài)，存在著執(zhí)行活動有效性不強的現(xiàn)象，進而權(quán)錢交易等腐敗行為非常常見，過多的行政干預(yù)使得市場競爭呈現(xiàn)出不公平性，房地產(chǎn)估價市場存在著混亂。從目前房地產(chǎn)估價市場來看，缺乏專業(yè)性、高水平專業(yè)房地產(chǎn)估價師。在進行房地產(chǎn)評估師注冊過程中，往往開設(shè)的勞動人事檔案轉(zhuǎn)移證明以及社會保險證明都存在著虛假性，往往空頭的資產(chǎn)評估師為其作弊使得資格驗證工作以及資格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效監(jiān)管工作，使得并沒有獲取法律認(rèn)可評估機構(gòu)實際數(shù)量不斷增加，特別是掛靠現(xiàn)象非常嚴(yán)重，這就需要結(jié)合目前的工作來強化審查工作、審批工作以及管理工作，避免房地產(chǎn)估價監(jiān)管工作陷入形式化。
三、市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)估價對策
（一）構(gòu)建房地產(chǎn)估價相關(guān)法律法規(guī)
在房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展過程中，需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實際情況來構(gòu)建更加完善房地產(chǎn)估價法律體系，同時還需要結(jié)合目前房地產(chǎn)市場發(fā)展實際情況制定房地產(chǎn)估價的針對性法律法規(guī)，明確房地產(chǎn)估價在市場經(jīng)濟工作中的重要作用，嚴(yán)格的規(guī)范房地產(chǎn)估價組織結(jié)構(gòu)以及實際的審批程序，同時對于房地產(chǎn)估價的違法行為以及違規(guī)行為制定有效的懲處工作標(biāo)準(zhǔn)。此外，還需要明確不同業(yè)務(wù)工作部門實際評估工作，為公平競爭提供有效保障?？傊?，需要不斷提升房地差估價組織能力以及估價準(zhǔn)確性，提升估價市場競爭力，充分利用法律手段來為房地產(chǎn)估價市場正常運行提供有效保障。總之，需要針對放點產(chǎn)估價市場來構(gòu)建信息反饋工作機制，促使房地產(chǎn)估價工作能夠居于社會監(jiān)督下，同時也能夠為房地產(chǎn)估價糾紛提供法律依據(jù)。
（二）重視房地產(chǎn)估價市場規(guī)范性
市場經(jīng)濟不斷發(fā)展使得房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)出獨特性，房地產(chǎn)估價也并不只考慮到房地產(chǎn)價值，還需要涉及到其他方面的內(nèi)容，這就對房地產(chǎn)估價工作人員提出了更大的挑戰(zhàn)。因此，估價工作人員業(yè)務(wù)水平以及整體素質(zhì)直接的影響房地產(chǎn)估價的質(zhì)量。為了能夠做好房地產(chǎn)估價工作，房地產(chǎn)市場規(guī)范性具有非常重要的作用。房地產(chǎn)估價工作人員需要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，堅持公正原則和客觀原則，提升房地產(chǎn)估價工作人員業(yè)務(wù)水平以及整體素質(zhì)。為了能夠保障房地產(chǎn)評估結(jié)果的合理性和科學(xué)性，房地產(chǎn)評估工作人員需要結(jié)合房地產(chǎn)市場運行要求以及房地產(chǎn)運行原則，保證房地產(chǎn)估價組織以及房地產(chǎn)估價個人獨立性，政府工作部門需要明確自身的重要作用，保證政府不直接的干預(yù)房地產(chǎn)估價工作人員工，對于非法的房地產(chǎn)估價工作，需要加大實際的調(diào)查工作力度以及實際出發(fā)工作力度，嚴(yán)厲處罰哪些制造不實房地產(chǎn)估價報告的工作人員，同時還需要將不良記錄更新到個人檔案中。諸如，對于虛假報告對房地產(chǎn)當(dāng)事人造成巨大損失的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)或者是房地產(chǎn)估價個人還需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，進而樹立法律權(quán)威性，為房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展提供保障。
（三）提升房地產(chǎn)估價工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)以及整體素質(zhì)
作為一項全面性、靈活性以及繼承性系統(tǒng)，房地產(chǎn)估價對房地產(chǎn)市場發(fā)展具有非常重要的影響?？紤]到房地產(chǎn)市場發(fā)展特點以及市場經(jīng)濟發(fā)展特點，房地產(chǎn)估價工作實際上并不只是房地產(chǎn)價值的估值，業(yè)務(wù)拓展對房地產(chǎn)估價工作人員提出了更高的要求。房地產(chǎn)估價工作人員的也睡水平以及整體素質(zhì)直接的影響房地產(chǎn)估價質(zhì)量。在房地產(chǎn)估價工作人員的培養(yǎng)過程中，不僅需要培養(yǎng)其公正原則和客觀原則，對其專業(yè)素養(yǎng)以及基本素質(zhì)等具有更高的要求。諸如，房地產(chǎn)估價工作人員需要具備政策法律中關(guān)于房地產(chǎn)估價知識，培養(yǎng)房地產(chǎn)估價工作人員的職業(yè)道德素養(yǎng)以及誠信觀念，提升房地產(chǎn)評估工作人員語言文字的表達能力，促使其能夠更加熟練掌握評估工作方法，提升房地產(chǎn)估價工作人員的經(jīng)驗，進而做好房地產(chǎn)估計的全面工作，為房地產(chǎn)估價工作的客觀性以及合理性提供保障。
（四）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)估價管理體制
為了能夠為房地產(chǎn)估價的健康發(fā)展提供保障，在實際工作中需要制定更加完善管理工作體制，構(gòu)建房地產(chǎn)估價行業(yè)的全程性管理工作模式。政府在房地產(chǎn)估價市場發(fā)展中具有宏觀調(diào)控作用，這就需要縷清房地產(chǎn)估價行業(yè)中政企事之間關(guān)系，構(gòu)建專業(yè)組織來有效規(guī)范房地產(chǎn)評估工作。因此，為了能夠完善房地產(chǎn)估價管理工作體制，政府需要發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)、估價工作人員的行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)估價市場的全面發(fā)展，為房地產(chǎn)估價行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。
四、Y束語
房地產(chǎn)估價已經(jīng)成為市場經(jīng)濟發(fā)展中不可替代的部分，但是房地產(chǎn)估價運行工作系統(tǒng)卻無法有效滿足市場經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展需求，不利于房地產(chǎn)估價健康發(fā)展。因此，需要結(jié)合房地產(chǎn)估價發(fā)展情況來規(guī)范行業(yè)操作流程以及操作制度，及時監(jiān)督房地產(chǎn)估價機構(gòu)能夠嚴(yán)格尊重相關(guān)法律法規(guī)。為了能夠促進社會主義市場經(jīng)濟更好發(fā)展，需要發(fā)揮房地產(chǎn)估價工作的重要作用，為房地產(chǎn)估價可持續(xù)發(fā)展提供保障。因此，為了能夠保證房地產(chǎn)估價行業(yè)有效發(fā)展，需要充分發(fā)揮相關(guān)法律法規(guī)的依托作用，結(jié)合行業(yè)發(fā)展實際來做好監(jiān)督工作，引導(dǎo)房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)范性、有序性以及穩(wěn)定性發(fā)展。
參考文獻：
[1]朱澤標(biāo).市場經(jīng)濟條件下如何提高房地產(chǎn)估價機構(gòu)的競爭力探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息， 2009（10）：24-25
中圖分類號： F293 文獻標(biāo)識碼： A
房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展而逐漸壯大,房地產(chǎn)估價在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過十幾年的時間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業(yè)的進一步發(fā)展。
房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1、制定了房地產(chǎn)評估的有關(guān)法律規(guī)章
國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)評估行業(yè)及估價師的地位，完善了評估行業(yè)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。
2、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)評估市場和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)
從2000 年6 月國務(wù)院提出經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)評估機構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會已經(jīng)開始承擔(dān)估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實等工作，房地產(chǎn)評估行業(yè)的自律機構(gòu)基本建立，對估價機構(gòu)的自律作用日益強化。
3、房地產(chǎn)評估服務(wù)領(lǐng)域逐步擴大
在房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。
房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題
1、房地產(chǎn)評估機構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題不明確
我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和工作人員沒有實現(xiàn)真正意義上的脫鉤。估價機構(gòu)的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業(yè)務(wù)來源依舊是原來的業(yè)務(wù)部門，與原來的主管部門依舊有著聯(lián)系?，F(xiàn)實社會中，房地產(chǎn)估計機構(gòu)幾乎全部是有限責(zé)任公司，因為，只有這樣，有限責(zé)任公司的出資人不會承擔(dān)無限連帶責(zé)任。我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)的經(jīng)營效率低，主要的原因就是受有限責(zé)任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經(jīng)營狀況就很難做到盡職盡責(zé)。這樣就導(dǎo)致了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評估機構(gòu)的運營效率不高。
2、相關(guān)法律制度不健全
我國房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)雖然呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，但是仍舊處于發(fā)展的初級階段。很多評估機構(gòu)是由政府房地產(chǎn)評估機構(gòu)所改制而來，它們借助政府的關(guān)系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業(yè)務(wù)。目前，針對評估師，沒有一部有針對性的法律來進行規(guī)范。在房地產(chǎn)評估的各項法律法規(guī)中，實施的細(xì)則還不健全，對不同用途的房地產(chǎn)，也沒有相應(yīng)的針對性強的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
3、估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
(1)估價師考試較注重理論考核，對學(xué)歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產(chǎn)估價人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，對其他類型的評估業(yè)務(wù)不熟悉。
(2)注冊房地產(chǎn)估價師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于巾級職稱的注冊房地產(chǎn)估價師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新人業(yè)人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價師。
(3)估價師再教育缺乏。我國社會經(jīng)濟制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價師也需要不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內(nèi)外先進的評價技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價人員與社會主義經(jīng)濟發(fā)展脫節(jié)。
4、社會公信力不高
由于房地產(chǎn)估價行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會公信力不高。當(dāng)前比較突出的問題是評估機構(gòu)容易受到政府或銀行等機構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評估結(jié)果與市場價值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。
促進我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的對策
1、加強市場環(huán)境監(jiān)管
采取有效措施，切實加強對市場環(huán)境的監(jiān)管力度。通過整頓和加強有關(guān)部門的監(jiān)管，為房地產(chǎn)評估市場創(chuàng)造一個公平和良好的競爭環(huán)境。維護房地產(chǎn)評估活動的獨立性，保證房地產(chǎn)評估活動不受外界因素的干擾，確保評估結(jié)果的龔振興和獨立性。努力完善房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管規(guī)則，針對違規(guī)的行為，制定相應(yīng)的嚴(yán)格的查處辦法。針對那些在評估過程中弄虛作假的機構(gòu)，取消其房地產(chǎn)評估資格，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。
2、完善法律法規(guī)體系建設(shè)
為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責(zé)任和風(fēng)險意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。
3、加強房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作
為了提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強對房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級房地產(chǎn)估價師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍赢a(chǎn)鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產(chǎn)估價師管理制度，結(jié)合我國的客觀實際，實行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)能力強弱、評估實踐經(jīng)驗的豐富與否、評估報告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價師隊伍的技術(shù)水平，促進房地產(chǎn)估價師隊伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒有起到其應(yīng)有的制約作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴大考試相關(guān)知識面，實行定量錄取等。
4、推進信用體系建設(shè)
目前，注冊房地產(chǎn)估價師和一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級房地產(chǎn)估價協(xié)會建立和使用，但是二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用狀況。對各級估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師實行誠信預(yù)警機制和失信懲戒機制，建立估價行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。
總結(jié)
我國房地產(chǎn)評估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進我國經(jīng)濟發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業(yè)務(wù)量的顯著增長，房地產(chǎn)評估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當(dāng)然只有完善對房地產(chǎn)評估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。
當(dāng)今世界，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟和科技水平的高速發(fā)展，經(jīng)濟全球化已經(jīng)成為世界經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，這將對各行各業(yè)產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響，既為我們提供了前所未有的發(fā)展機遇，又為我們提出前所未有的挑戰(zhàn)。估價行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，其重要服務(wù)對象----投資者、金融機構(gòu)等的跨國、跨地區(qū)活動日益頻繁，不可避免地要為其提供跨國、跨地區(qū)的估價服務(wù)。這一方面會促使估價理念、估價術(shù)語及其內(nèi)涵、估價方法、估價結(jié)果表述等在不同國家和地區(qū)之間趨同，另一方面需要估價師熟悉當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)制度政策，遵守當(dāng)?shù)貙θ藛T資格、機構(gòu)資質(zhì)等的要求。特別是房地產(chǎn)估價，由于房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了它是一個地區(qū)性市場，不僅受到當(dāng)?shù)叵M習(xí)俗等的影響，更受到當(dāng)?shù)卣摺⒅贫鹊鹊挠绊?。本次論壇以“估價專業(yè)的地方化與全球化”為主題開展研討，對于準(zhǔn)確認(rèn)識估價專業(yè)的全球化和地方化，對于正確處理估價專業(yè)全球化與地方化的關(guān)系，對于妥善對待不同國家和地區(qū)估價行業(yè)組織、估價機構(gòu)以及估價師之間的競爭與合作，從而促進不同國家和地區(qū)之間估價行業(yè)的共同進步與和諧發(fā)展，特別是促進以服務(wù)地區(qū)性市場為主的房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展，具有十分重要的意義。
女士們、先生們：
自20世紀(jì)80年代以來，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展，估價業(yè)務(wù)數(shù)量持續(xù)增長，估價法律法規(guī)不斷完善，估價標(biāo)準(zhǔn)體系逐步健全，估價技術(shù)方法日趨成熟，估價專業(yè)隊伍日益壯大，估價執(zhí)業(yè)行為更加規(guī)范，估價服務(wù)質(zhì)量明顯提高，估價行業(yè)的社會影響顯著提升。逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律、社會監(jiān)督的管理體制，基本形成了公平競爭、開放有序、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價市場。房地產(chǎn)估價在維護房地產(chǎn)市場秩序、保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、防范金融風(fēng)險、增進社會和諧等方面發(fā)揮著獨特的作用。
中國十分重視發(fā)展房地產(chǎn)估價行業(yè)。目前，全國有房地產(chǎn)估價機構(gòu)近4500家，從業(yè)人員25萬余人，有35036人取得了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，其中注冊執(zhí)業(yè)的30274人。房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)包括了為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產(chǎn)損害賠償，以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等提供專業(yè)意見，同時積極探索估價業(yè)務(wù)的進一步深化和科學(xué)合理的拓展。
中國十分重視房地產(chǎn)估價法律法規(guī)制度建設(shè)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》明確規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”、“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”。根據(jù)這一法定制度，建設(shè)部相繼頒布了《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，健全了房地產(chǎn)估價法規(guī)體系,使之更具操作性。
中國的房地產(chǎn)估價實行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度。按照《行政許可法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊和房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)均被確定為政府行政許可事項。從事房地產(chǎn)估價活動的人員必須取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊后方可執(zhí)業(yè)。從事房地產(chǎn)估價活動的機構(gòu)必須取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)后方可依法承擔(dān)房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。同時，通過建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價行業(yè)組織的作用，加強了對房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的監(jiān)管，保證了房地產(chǎn)估價市場的良好秩序。
中國十分重視房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，*年頒發(fā)了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，此后還了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等。這些都有力地保障和有效地提高了房地產(chǎn)估價服務(wù)的專業(yè)水平和公信力。
今后，我們將繼續(xù)完善的法制環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)、規(guī)范的市場秩序，積極扶持海內(nèi)外房地產(chǎn)估價機構(gòu)做優(yōu)、做強、做大，鞏固和進一步拓展房地產(chǎn)估價市場。
女士們、先生們：
中國政府鼓勵內(nèi)地房地產(chǎn)估價界與國際、國外及中國香港、澳門和臺灣地區(qū)同行進行廣泛的交流與合作。我們愿意不斷借鑒吸收發(fā)達國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗，進一步完善中國房地產(chǎn)估價法律法規(guī)體系，規(guī)范房地產(chǎn)估價市場秩序，加強對房地產(chǎn)估價市場日常監(jiān)管，提高房地產(chǎn)估價人員的敬業(yè)精神、專業(yè)水平和職業(yè)道德水準(zhǔn)。*年，在《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA）框架下，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師（產(chǎn)業(yè)）率先實現(xiàn)了資格互認(rèn)。*年，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會成為國際測量師聯(lián)合會全權(quán)會員。今天，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會攜手中國內(nèi)地同行，與世界估價組織協(xié)會聯(lián)合舉辦本次論壇是中國房地產(chǎn)估價行業(yè)積極開展國際交流、加強相互合作、促進共同發(fā)展的又一體現(xiàn)。今后，我們還將積極探索開展多種形式的交流活動。
女士們、先生們：
（二）潛伏性估價工作完成之后，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價風(fēng)險的可能性已經(jīng)客觀形成，但不一定顯現(xiàn)，有關(guān)當(dāng)事人要承擔(dān)的責(zé)任和遭受的損失暫時還沒有成為現(xiàn)實。只有在相關(guān)風(fēng)險因素顯現(xiàn)并發(fā)生變化時，才能轉(zhuǎn)化為風(fēng)險，但是如果這種狀況一旦被相關(guān)利益人發(fā)現(xiàn)，并且他們不能再容忍這種狀況已經(jīng)給他們造成的損失，那么，這種潛在的風(fēng)險將會成為事實風(fēng)險。
（三）模糊性 房地產(chǎn)估價的特點決定了房地產(chǎn)估價結(jié)果的非唯一性。在選擇客戶、選擇估價依據(jù)和方法、制定估價計劃等方面的不同，估價結(jié)果也會發(fā)生相應(yīng)的變化，因此，估價風(fēng)險難以定量判斷。目前，也沒有適當(dāng)模型解釋風(fēng)險各個因素之間的關(guān)系，風(fēng)險衡量困難，責(zé)任難以界定。
（四）多因素性房地產(chǎn)估價風(fēng)險存在多因素性，估價風(fēng)險寓于估價全過程的每個環(huán)節(jié)、每個方面，每個環(huán)節(jié)的具體風(fēng)險又是由多種因素構(gòu)成的，同時涉及政府、估價機構(gòu)、估價人員及相關(guān)經(jīng)濟主體等多個利益方，政府法律政策、機構(gòu)經(jīng)營管理、人員職業(yè)操守等都會成為風(fēng)險因素。
二、房地產(chǎn)估價風(fēng)險成因分析
（一）客觀原因及分析 形成房地產(chǎn)估價風(fēng)險的客觀原因是指不以估價主體的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，無法通過估價主體自身努力予以控制和消除的導(dǎo)致風(fēng)險的因素。這些客觀因素主要有：
一是房地產(chǎn)估價行業(yè)本身固有的風(fēng)險。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)形成和發(fā)展的時間較短，理論界和實務(wù)界對估價理論與方法的研究仍處于探索階段，存在理論的滯后和實踐的發(fā)展之間的矛盾，估價方法的有限性與估價對象的復(fù)雜性、估價目的的多樣性之間的矛盾，估價結(jié)果的咨詢性與估價報告使用者對估價結(jié)果的過渡依賴性之間的矛盾。這些矛盾不可避免地會給房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來了一定風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性及不完善性都會不同程度地給房地產(chǎn)估價帶來風(fēng)險。
二是政策法規(guī)風(fēng)險。政策法規(guī)風(fēng)險主要是由于估價人員未能全面掌握、透徹理解國家和地方的有關(guān)政策法規(guī)或政策法規(guī)運用不合理所引起的估價失誤而帶來的風(fēng)險。在我國現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展形勢下，有關(guān)政策法規(guī)變動頻率比較大，而且各地方也會根據(jù)本地的特殊情況出臺相應(yīng)的規(guī)定。因此，估價機構(gòu)和人員如果不能隨時掌握政策法規(guī)的最新變化和地方上的一些特殊規(guī)定，保持信息渠道通暢，理解政策背景，就會影響房地產(chǎn)的正常評估，引發(fā)政策法規(guī)風(fēng)險。
三是社會公眾、政府部門對行業(yè)的理解存在偏差。房地產(chǎn)估價屬于專業(yè)性社會中介服務(wù)行業(yè)，具有自己獨特的角色和作用。然而，在現(xiàn)實社會中，房地產(chǎn)估價的功能和作用常被曲解，給行業(yè)執(zhí)業(yè)帶來不必要的風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)估價事業(yè)的日益發(fā)展，社會公眾對估價主體具備的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗不斷提出更高的要求，但注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)行估價業(yè)務(wù)具有較強的主觀判斷色彩，與公眾獨立、客觀、公正的客觀要求之間存在一定的矛盾，如果不正確理解這種矛盾，也會給房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)帶來一定風(fēng)險。
四是估價主、客體信息的不對稱。房地產(chǎn)估價工作是一項涉及面廣、估價對象復(fù)雜、估價目的各異、價值標(biāo)準(zhǔn)和方法各有側(cè)重的工作。房地產(chǎn)估價主體對估價標(biāo)的物價值的揭示是通過對信息的收集、鑒定和分析來進行價值判斷的，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料和市場信息是估價結(jié)論能否準(zhǔn)確公正的重要保障，而實際估價過程中信息不對稱現(xiàn)象普遍存在，使得估價主體在收集、鑒定和分析信息過程中可能產(chǎn)生遺漏或錯誤，致使對估價標(biāo)的物的價值做出與實際價值不一致的結(jié)論，從而產(chǎn)生估價風(fēng)險。
（二）主觀原因及分析主觀原因是指來自于資產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
一是房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的性質(zhì)。房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)具有價值判斷性質(zhì)。根據(jù)價格規(guī)律，房地產(chǎn)估價的市場價格總是圍繞著理論價格而上下波動。房地產(chǎn)理論價格是長期均衡價格，它客觀地存在著，并發(fā)揮著作用，而房地產(chǎn)估價是市場價格，它是估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適當(dāng)方法，并綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在某一估價時點的客觀合理價格作出的一種估測、判斷。由于影響房地產(chǎn)價格的因素較多，在實際把握中難以做到完全準(zhǔn)確，評估價格與理論價格之間存在一定的差異是不可避免的，這就決定了估價工作的風(fēng)險性。
二是估價人員專業(yè)能力不足。房地產(chǎn)估價需要運用知識和經(jīng)驗進行判斷，采用哪種評估方法、哪種評估參數(shù)，收集多少評估依據(jù)，提出什么評估結(jié)果，都直接依賴于估價人員的判斷，取決于估價人員的經(jīng)驗和業(yè)務(wù)能力。由于我國房地產(chǎn)估價起步較晚，估價人員的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗都還有限，專業(yè)勝任能力和業(yè)務(wù)水平不高，在估價業(yè)務(wù)中面對錯綜復(fù)雜的評估內(nèi)容往往會無所適從，使估價風(fēng)險加大。
三是估價機構(gòu)之間惡性競爭嚴(yán)重?，F(xiàn)階段在我國房地產(chǎn)估價行業(yè)有一個突出的現(xiàn)象，由于房地產(chǎn)估價機構(gòu)過多，估價業(yè)務(wù)不飽滿，各房地產(chǎn)估價機構(gòu)之間為爭攬業(yè)務(wù)而不計成本，采取不正當(dāng)?shù)膲簝r競爭，造成了估價成本比例的不斷攀升，從而加大了估價工作的行業(yè)風(fēng)險。
四是估價人員的職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)水平不過關(guān)。由于我國目前仍未形成一套非常完整、科學(xué)的估價人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級機制，且法律法規(guī)方面還不夠健全完善，缺乏對從業(yè)人員有效的約束和考核，因此受到知識結(jié)構(gòu)和政策水平的限制，市場的激烈競爭就導(dǎo)致許多估價人員職業(yè)道德觀念淡薄，在實踐中發(fā)生程度不同的差錯，從而導(dǎo)致估價風(fēng)險的產(chǎn)生。
三、房地產(chǎn)估價風(fēng)險防范與規(guī)避
（一）強化風(fēng)險防范意識，樹立質(zhì)量競爭觀念要強化房地產(chǎn)估價風(fēng)險，估價人員必須轉(zhuǎn)變思想觀念，充分認(rèn)識到房地產(chǎn)估價風(fēng)險的防范和控制不僅是理論研究的對象，也是關(guān)系到房地產(chǎn)估價行業(yè)生存發(fā)展的大問題。進而樹立起質(zhì)量競爭意識，克服短期利益驅(qū)動，以質(zhì)量求信譽，以信譽求發(fā)展。雖然房地產(chǎn)估價風(fēng)險是客觀存在的，但只要估價人員充分認(rèn)識到估價風(fēng)險的廣泛性和危害性，強化風(fēng)險意識，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進行估價工作，擬定科學(xué)的估價計劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)墓纼r程序和方法，制作全面規(guī)范的估價報告，就能降低估價風(fēng)險發(fā)生的可能性。
（二）建立健全估價機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制體系，加強內(nèi)部控制管理建立和完善估價機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制體系需要從獲取估價任務(wù)開始，一直到項目完成后向用戶提供估價報告為止。估價機構(gòu)應(yīng)建立有效的內(nèi)部風(fēng)險管理機制，一般包括風(fēng)險預(yù)測、風(fēng)險控制和風(fēng)險監(jiān)督三個階段。第一，風(fēng)險預(yù)測，即估價機構(gòu)承接業(yè)務(wù)要謹(jǐn)慎，一定要對委托目的、范圍、要求、時限等進行充分了解、分析，在制定項目實施計劃時，增加風(fēng)險預(yù)測的內(nèi)容，對待估價項目的可行性進行分析論證，找出其中可能存在的風(fēng)險因素，并制定出有針對性的規(guī)避措施，同時要確定選派合適的、能勝任的專業(yè)人員，這是提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量的關(guān)鍵。第二，風(fēng)險控制，在項目實施過程中，要求估價機構(gòu)有科學(xué)完善的內(nèi)部控制計劃和實施流程，并貫徹于估價項目的各個環(huán)節(jié)。一定要遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范，作到取證充分、適當(dāng)，底稿完整，記錄詳盡。第三，風(fēng)險監(jiān)督，主要作用在于及時發(fā)現(xiàn)反饋和規(guī)避風(fēng)險，主要內(nèi)容包括建立風(fēng)險責(zé)任制、估價報告審核制以及風(fēng)險監(jiān)督獎罰制度，強化估價人員的風(fēng)險意識，確保將估價風(fēng)險減低到最低限度。
（三）加強房地產(chǎn)人員專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)道德建設(shè) 房地產(chǎn)估價人員專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平的高低直接關(guān)系著房地產(chǎn)估價風(fēng)險，以及發(fā)生風(fēng)險損失可能性的大小，同時也反映著房地產(chǎn)估價人員風(fēng)險意識的強弱。降低房地產(chǎn)估價風(fēng)險，必須從提高房地產(chǎn)估價人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平入手。必須加強對執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，完善房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育。繼續(xù)教育是不斷提高估價師業(yè)務(wù)水平和能力的必然要求，為了適應(yīng)不斷變化的環(huán)境需要，估價師必須不斷學(xué)習(xí)，更新和拓寬自己的知識面，不斷關(guān)注行業(yè)新動態(tài)，及時把握房地產(chǎn)估價政策的調(diào)整，思考解決新問題的方式。要提高房地產(chǎn)估價人員專業(yè)技能素質(zhì)，使其熟練掌握有關(guān)房地產(chǎn)估價方面的法律法規(guī)，在實踐中積極探求新的估價理論及方法，使之更好地與實踐相結(jié)合。房地產(chǎn)估價機構(gòu)還應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件，采用多種有效方式加強執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，組織開展與其他估價機構(gòu)之間的業(yè)務(wù)交流活動，共同商討應(yīng)對房地產(chǎn)估價風(fēng)險的防范策略。
一、地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)估價行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過程中，經(jīng)過國家房地產(chǎn)主管部門、估價機構(gòu)和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊的房地產(chǎn)估價機構(gòu)逐漸步入正軌，估價行業(yè)正在健康發(fā)展。
(1)制定了房地產(chǎn)評估的有關(guān)法律規(guī)章。國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件。
(2)建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范。根據(jù)各級房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計，目前我國擁有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊成立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)有3 000多家，其中一級資質(zhì)機構(gòu)90家。國家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對房地產(chǎn)估價行為從制度上進行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價程序和技術(shù)方法，保證估價結(jié)果的客觀、公正、合理。
(3)形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價市場和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)。從2000年6月國務(wù)院提出經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價機構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。經(jīng)過脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價機構(gòu)按照工商管理部門的規(guī)定改制成為有限責(zé)任公司或合伙制企業(yè)。在對中介機構(gòu)改制的同時，房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部也逐步實現(xiàn)政事分開，發(fā)揮中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會的職能。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會已經(jīng)開始承擔(dān)估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實等工作，房地產(chǎn)估價行業(yè)的自律機構(gòu)基本建立，對估價機構(gòu)的自律作用日益強化。
(4)房地產(chǎn)估價服務(wù)領(lǐng)域逐步擴大。在房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。
二、房地產(chǎn)評估的常用方法
根據(jù)本人的調(diào)查研究，我國房地產(chǎn)在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。
(1)成本法
成本法是指以當(dāng)前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發(fā)土地的成本。土地開發(fā)成本的取得分為向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行征用取得的和國家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內(nèi)容是不同的。②計算開發(fā)成本土地開發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開發(fā)成本。土地開發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設(shè)，那么可以不包括土地開發(fā)成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據(jù)社會一般的開發(fā)資金的投入規(guī)律和時間，依據(jù)評估對象的投資規(guī)模來測算。銷售稅費的是銷售開發(fā)完后的房地產(chǎn)所需的費用和應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費。④計算開發(fā)利潤如果是新建房地產(chǎn)價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發(fā)商都會選取行業(yè)平均利潤率。
(2)市場比較法
市場比較法是指在求取待評估房地產(chǎn)價格時，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格進行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產(chǎn)與交易實例之間的羞異因素調(diào)整來估算價格，其公式為：
待評估房地產(chǎn)單價=交易實例單價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×交易時間修正系數(shù)在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。具體來說，市場比較法的適用條件如下：
①要有足夠數(shù)量的比較案例我國房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結(jié)果更為正確。
②交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性充分的房地產(chǎn)市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性，如房地產(chǎn)所處區(qū)位條件、建筑物結(jié)構(gòu)、用途、交易時間等，通常情況下這種相關(guān)程度越大，評估的結(jié)果就越具有真實性。
③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產(chǎn)精確程度的保證，所以要進行精確的房地產(chǎn)評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權(quán)屬和實體狀況、
是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準(zhǔn)確而又可靠的。
④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等。
⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時，不僅要排除不合理的房地產(chǎn)市場交易資料，而且注意研究有關(guān)法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。
(3)收益法
收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日之和。
收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費用，而費用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產(chǎn)的稅費(包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：
①無限年期的情況下首先得假設(shè)純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產(chǎn)的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產(chǎn)的價格=每年的純收益／還原利率
②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產(chǎn)的價格計算假設(shè)純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產(chǎn)的使用期限為有限年。其公式為：
上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產(chǎn)評估最為常用的一個。
③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：
其中，V為待估房地產(chǎn)的價格：
a:為前t年的年純收益：
a為第t年后的年純收益：
r為還原率，還原率不變：
n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。
對于有些收益性房地產(chǎn)的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產(chǎn)的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產(chǎn)生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產(chǎn)的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產(chǎn)在評估時點的價格。
三、房地產(chǎn)評估行業(yè)存在估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
（1）估價師考試較注重理論考核，對學(xué)歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產(chǎn)估價人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，對其他類型的評估業(yè)務(wù)不熟悉。
(2)注冊房地產(chǎn)估價師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于中級職稱的注冊房地產(chǎn)估價師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新人業(yè)人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價師。
估價師再教育缺乏。我國社會經(jīng)濟制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高．房地產(chǎn)估價師也需要不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內(nèi)外先進的評價技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價人員與社會主義經(jīng)濟發(fā)展脫節(jié)。
四、促進我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的對策
（1）加強對房地產(chǎn)評估市場環(huán)境的監(jiān)管.房地產(chǎn)評估行業(yè)是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評估機構(gòu)，評估業(yè)務(wù)收人主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評估行業(yè)問的競爭處于不平等的環(huán)境之巾。同時保持房地產(chǎn)估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師的評估工作，以確保估價結(jié)果的完整性、規(guī)范性。
（2）完善法律法規(guī)體系建設(shè),為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責(zé)任和風(fēng)險意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。
近些年來，我國經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一種高速發(fā)展的狀態(tài)。這也為我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了更多的發(fā)展機會。在國家相關(guān)部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估，經(jīng)歷了十多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程，也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而，縱觀我國商業(yè)房地產(chǎn)評估的現(xiàn)狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估尚不能完全地適應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢，并積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業(yè)差距，進一步健全、完善我國現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，就必須正視商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問題。
一、商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存的問題
從發(fā)展的角度來看，商業(yè)房地產(chǎn)評估，盡管取得了很大的進步，但從整體上看，仍沒有一個較為健全的市場體系以及規(guī)范的管理制度，在這種環(huán)境下，商業(yè)房地產(chǎn)評估不可回避地存在著很多問題。
1.商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的法律制度欠缺
雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)章構(gòu)成，以房地產(chǎn)評估師注冊兩項行政許可和房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)為核心的房地產(chǎn)評估法律體系，對房地產(chǎn)評估人員、評估機構(gòu)的管理進行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實施細(xì)則，同時，關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)評估的專門法律卻一直尚未出臺。而對商業(yè)房地產(chǎn)評估的程序、規(guī)范以及執(zhí)業(yè)的道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)的各種規(guī)范性文件以及規(guī)章制度中也缺乏相關(guān)的規(guī)定。因此，使得房地產(chǎn)評估師由于沒有充分的法律保障在執(zhí)業(yè)過程中往往受到很多限制，不能充分發(fā)揮其在評估過程中的作用，導(dǎo)致很難獲得社會認(rèn)可的評價結(jié)果。
2.商業(yè)房地產(chǎn)評估中易出現(xiàn)連帶責(zé)任
雖然評估機構(gòu)已經(jīng)實現(xiàn)了脫鉤改制，但大部分估價人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業(yè)務(wù)來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔(dān)任職務(wù)，這使評估人員在評估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責(zé)任的出現(xiàn)。
3.商業(yè)房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格水平欠缺
房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，是嚴(yán)肅和權(quán)威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領(lǐng)悟到商業(yè)房地產(chǎn)估價的基本理論和方法也沒有商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的相關(guān)經(jīng)驗，但通過出具假的資歷證明取得報考資格，然后通過強行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評估師資質(zhì)的人員也并不一定是可以從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的專業(yè)人員，像不是專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的評估師也可以取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，這就使得行業(yè)管理的難度增大，從而影響了整個行業(yè)的整體形象。
4.商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在不正當(dāng)競爭
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估在整個商業(yè)房地產(chǎn)市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當(dāng)?shù)母偁幵谖覈虡I(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在，這就使得委托方經(jīng)常在評估業(yè)務(wù)中制約著評估人員或機構(gòu)的工作，使得獨立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業(yè)房地產(chǎn)拆遷補償過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)委托方“給商業(yè)房地產(chǎn)估價師回扣”的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致估價人員的評估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評估機構(gòu)準(zhǔn)入制度方面要求比較低以及日益增長的評估需求，使得評估機構(gòu)數(shù)量逐漸增加，進而導(dǎo)致眾多評估機構(gòu)之間的不正當(dāng)競爭增多，背離了評估行業(yè)的一些基本原則，從而使執(zhí)業(yè)風(fēng)險增加。因此，商業(yè)房地產(chǎn)評估風(fēng)險成為影響商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的關(guān)鍵。
二、商業(yè)房地產(chǎn)評估中現(xiàn)存問題的原因
我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，并且各方面的建設(shè)和工作目前還尚不成熟，必然會存在很多的問題，出現(xiàn)這些問題的原因也是多方面的。
1.商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展時間較短
改革開放以后，我國才開始發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，所以相對來說發(fā)展歷史較短。因此目前，還沒有相關(guān)的各項法律法規(guī)，來對商業(yè)房地產(chǎn)評估的實施細(xì)則進行完善地規(guī)定。同時，針對評估師工作的相關(guān)法律法規(guī)也是同樣匱乏。目前，商業(yè)房地產(chǎn)估價的盲點隨著商業(yè)房地產(chǎn)交易種類地增多也逐漸增多，從而導(dǎo)致了許多由估價不合理引起的法律糾紛。
2.商業(yè)房地產(chǎn)評估管理體制欠缺
主要表現(xiàn)為兩個方面。其一，機構(gòu)管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責(zé)任公司制這兩種組織形態(tài)可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔(dān)無限連帶責(zé)任，在現(xiàn)實社會中，大多商業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)都采用有限責(zé)任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權(quán)益，評估過程中的連帶責(zé)任便會大大增加。其二，行業(yè)管理體制欠缺。目前“政府主管、協(xié)會自律管理”成為我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的主要管理模式。因此，作為非自發(fā)性的行業(yè)自律，靠著政府推動，效果較弱，這便造成了目前我國商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的紊亂。
3.商業(yè)房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)入門檻較低
目前我國相關(guān)的法律法規(guī)也還不夠健全，尚未形成一套科學(xué)和完整的針對人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入以及晉級的機制。這導(dǎo)致了許多并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次也相對較低的人員進入商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)，對商業(yè)房地產(chǎn)評估的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性并沒有足夠的認(rèn)識，職業(yè)道德的遵守情況也較差。同時，目前我國一次性的房地產(chǎn)評估師資格考試制度，由于只有一個注冊級別，很難使評估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現(xiàn)，因此很多評估師都不愿繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造以提升業(yè)務(wù)水平或執(zhí)業(yè)資格。
三、解決商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存問題的相關(guān)對策
在我國市場化經(jīng)濟的快速發(fā)展中，商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)的同時也迎來了許多機遇，要想戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，把握住機遇，就必須制定合理的對策去解決當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在的問題。
1.建立健全商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律體系
有法可依是商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。為了確保商業(yè)房地產(chǎn)評估的健康順利發(fā)展，國家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺專門的《商業(yè)房地產(chǎn)估價法》。該法除了應(yīng)該綜合現(xiàn)有的法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，還應(yīng)該完善以下幾個方面：一是強化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。制定商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的操作規(guī)范和規(guī)程并強制推行。二是規(guī)范收費標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該詳細(xì)地對項目收費檔次進行劃分并適當(dāng)調(diào)整其收費標(biāo)準(zhǔn)。三是制定職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。出臺《商業(yè)房地產(chǎn)估價師守則》等相關(guān)規(guī)定來規(guī)范評估機構(gòu)和評估師的評估行為。四是提高商業(yè)房地產(chǎn)估價人員的風(fēng)險意識和責(zé)任意識。因此要解決評估結(jié)果與社會發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問題，就必須對商業(yè)房地產(chǎn)評估方法和程序進行規(guī)范和完善。
2.加強對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管力度
由于在不同的部門壟斷和行業(yè)壟斷，使得商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)間的競爭一直處于不平等的狀態(tài)。為了使房地產(chǎn)評估機構(gòu)能夠成為真正獨立的中介機構(gòu)，今后應(yīng)加快評估機構(gòu)的脫鉤改制工作，使得各評估機構(gòu)在平等的競爭環(huán)境中靠質(zhì)取勝，這樣才能使商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的估價水平得到整體提高。對于商業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的工作，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)避免干涉，以防止保評估結(jié)果完整性或規(guī)范性的缺失。商業(yè)房地產(chǎn)主管部門要組織對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的調(diào)查研究，制定評估市場監(jiān)管規(guī)則，明確評估的違規(guī)性質(zhì)，制定評估的懲罰機制，追究違規(guī)人員的行政或法律責(zé)任。
3.加強商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認(rèn)證和后續(xù)教育
要想使商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的自身素質(zhì)和行業(yè)的整體水平都能得到提高，一方面，應(yīng)該結(jié)合我國的客觀實際，加強對商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認(rèn)證工作，實行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的好壞、執(zhí)業(yè)能力的強弱、等實際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動態(tài)管理。同時，要提高商業(yè)房地產(chǎn)估價人員的綜合素質(zhì)。具體措施包括：（1）適當(dāng)?shù)靥岣邚臉I(yè)人員的準(zhǔn)入門檻，將報考人員的學(xué)歷要求提高。規(guī)定報考房地產(chǎn)評估師的專業(yè)人員應(yīng)該至少具備大學(xué)本科以上的學(xué)歷；（2）嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度。加強對該制度的執(zhí)行力度；（3）適當(dāng)加大考試的難度，同時擴大考察知識面，選優(yōu)錄取。最后，為了能夠提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平，以及及時地更新專業(yè)知識，相關(guān)從業(yè)人員的后續(xù)教育工作也將成為房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會的重要任務(wù)。
四、結(jié)論
商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速對發(fā)展我國社會經(jīng)濟的發(fā)展起到促進作用。作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，商業(yè)房地產(chǎn)評估對我國社會主義市場經(jīng)濟的健康、全面的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。在推動商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化的進程中的價值也不可替代。我國商業(yè)房地產(chǎn)評估作為新型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勁頭十足。雖然目前仍處于初級階段，且還存在著一些問題，但是，結(jié)合我國的國情采取適當(dāng)?shù)拇胧┘右砸?guī)范，商業(yè)房地產(chǎn)評估會日趨成熟，將在推動社會經(jīng)濟快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。
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[中圖分類號]F293.3[文獻標(biāo)識碼]A[文章編號]1009-9646（2012）5-0059-02
隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和改革開放的不斷深入，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)從無到有，伴隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展而逐漸成長起來，業(yè)務(wù)范圍從單一的房地產(chǎn)交易所需的評估到如今所涉及到的融資、司法鑒定、拆遷、課稅、企業(yè)合并、資產(chǎn)重組、房地產(chǎn)作價入股等各項經(jīng)濟活動。服務(wù)的領(lǐng)域越來越廣且標(biāo)的價值量越來越大，估價結(jié)果是否客觀合理關(guān)系到社會公眾利益，直接影響到社會經(jīng)濟發(fā)展和社會的穩(wěn)定、和諧。因此，如何做好房地產(chǎn)的估價工作是一個值得研究和思考的問題。
一、我國房地產(chǎn)估價業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀
我國在1992年建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，1995年實施了全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試制度，1998年開始實行房地產(chǎn)估價從業(yè)人員持證上崗制度。目前我國從事房地產(chǎn)的中介機構(gòu)有6000多家，約3.5萬人取得執(zhí)業(yè)資格，3萬多人注冊執(zhí)業(yè)，房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員超過25萬人。房地產(chǎn)估價機構(gòu)活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補償以及稅收、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組等各種業(yè)務(wù)之中，房地產(chǎn)估價現(xiàn)已成為我國社會主義市場經(jīng)濟體系中的一個重要的中介服務(wù)行業(yè)。我國房地產(chǎn)估價市場發(fā)展正處于整合的過程中，整個產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為低水平競爭，許多問題值得研究解決。
二、房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的主要問題
1.行業(yè)立法滯后，業(yè)務(wù)缺乏法律保證
我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步時間不長。一直處在摸索和借鑒的過程之中，所以就難免存在行業(yè)法規(guī)、制度不健全。沒有做到真正意義上的“有法可循，有法可依”。這種狀況，使得房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中無章可循，不能充分發(fā)揮其能動作用，估價結(jié)果很難得到公眾的充分認(rèn)可。另外也無法對房地產(chǎn)中介活動進行有效的監(jiān)督。
2.房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，服務(wù)質(zhì)量不高
由于房地產(chǎn)估價專業(yè)性較強，讓人很難識別服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣。一些客戶用估價費作為籌碼使估價機構(gòu)按其意愿進行評估。個別估價機構(gòu)甚至為了獲得高額估價費而不顧職業(yè)道德，不到估價對象的現(xiàn)場進行查勘，甚至聘用一些非估價師從事房地產(chǎn)估價作業(yè)，根據(jù)估價對象的需求拼湊報告。這些估價報告根本不符合規(guī)范要求，不但影響了估價行業(yè)的社會信譽，而且直接威脅著房地產(chǎn)估價行業(yè)的生存和發(fā)展。
3.行政部門的管理越位，限制了市場的有效競爭
目前在房地產(chǎn)估價師協(xié)會注冊的評估機構(gòu)大都是原來隸屬于行政部門，后脫鉤改制進入市場的。在這一蛻變過程中，有一些評估機構(gòu)憑借與原管理部門的關(guān)系，同時兼營事業(yè)性評估和中介性評估，背離了脫鉤改制的目標(biāo)。而一些行政部門則為了鞏固保護原隸屬于該管理部門下評估機構(gòu)的收益，以口頭或默許的方式對執(zhí)業(yè)活動進行行政干預(yù)。這些行為，已經(jīng)超出了行政機構(gòu)本身的行政職權(quán)，是一種嚴(yán)重違反市場規(guī)則的不正當(dāng)競爭行為，也妨礙了房地產(chǎn)估價師公正、獨立地開展評估活動。
三、促進房地產(chǎn)估價行業(yè)科學(xué)、健康發(fā)展的建議
1.建立健全房地產(chǎn)估價行業(yè)的法律規(guī)范
有法可依是房地產(chǎn)估價行業(yè)存在和發(fā)展的根本和保證。只有明確的法律支持，才能保證房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正地開展業(yè)務(wù)，真正實現(xiàn)其中介服務(wù)的職能。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)都不太健全，應(yīng)該制定《房地產(chǎn)估價法》，明確房地產(chǎn)估價師學(xué)會的地位，并授權(quán)房地產(chǎn)估價師學(xué)會制定行規(guī)，管理行業(yè)；規(guī)范組織機構(gòu)的設(shè)立、審批；整合估價部門，保證估價機構(gòu)的平等競爭；明確各種不規(guī)范行為，完善處罰措施；建立接受社會監(jiān)督的反饋機制；提高估價機構(gòu)的級別標(biāo)準(zhǔn)，增強市場競爭力，提高估價師的素質(zhì)；用法制的手段規(guī)范房地產(chǎn)估價市場。
2.加強理論研究和隊伍建設(shè)，不斷提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)
房地產(chǎn)估價行業(yè)的規(guī)范化程度，決定著整個房地產(chǎn)市場環(huán)境的公平、公正程度，所以房地產(chǎn)估價行業(yè)建設(shè)的首要問題就是行業(yè)的規(guī)范化建設(shè)問題，在評估過程中，估價師充當(dāng)了公信者的角色。所以房地產(chǎn)估價師必須在執(zhí)業(yè)過程中誠信經(jīng)營．規(guī)范執(zhí)業(yè)，嚴(yán)格遵守本行業(yè)的職
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（上接第59頁）
業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制評估報告的質(zhì)量，不斷改進和提高技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量?？梢栽跅l件允許時建立房地產(chǎn)估價師誠信檔案，實施信用公布和開放制度，提供網(wǎng)絡(luò)查詢服務(wù)。
3.加快拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，積極創(chuàng)新業(yè)務(wù)種類
目前我國大多數(shù)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)較為單一，從國外成功的估價機構(gòu)的經(jīng)營管理上可以看出，它們的業(yè)務(wù)范圍涉足多個方面，業(yè)務(wù)范圍多元化發(fā)展趨勢越來越明顯。我國的眾多估價機構(gòu)應(yīng)該走上多元化發(fā)展的道路，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種。比如，積極介入各類房地產(chǎn)評估、咨詢、策劃、可行性研究等相關(guān)服務(wù)市場，為發(fā)展商、投資機構(gòu)提供全面、便捷的一條龍服務(wù)；同時，充分發(fā)揮估價人員的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，全面介入城市房屋拆遷、城市更新與重建、城市資產(chǎn)運營、企業(yè)資產(chǎn)運作與并購等領(lǐng)域。
總之，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，各行業(yè)、各領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價需求日益廣泛，房地產(chǎn)估價行業(yè)承擔(dān)的社會責(zé)任也會越來越大，將面臨更大、更新的挑戰(zhàn)，因此，只有不斷促進行業(yè)健康有序的發(fā)展才能做好房地產(chǎn)估價工作，造福于社會。
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中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)識碼：A文章編號：16723198（2007）11007802
1引言
近年來, 隨著經(jīng)濟的快速增長、科學(xué)技術(shù)的進步，人民醫(yī)療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長。在全社會人口中，年輕人口比重的進一步降低和老年人口比重相對的提高，最終表現(xiàn)為全社會人口中老年人口過快增長和比重的加大，即人口老齡化社會的提前到來。在這種狀況下,我們更應(yīng)當(dāng)開拓養(yǎng)老金的來源渠道,放寬養(yǎng)老思路,使養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展。 “以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭,發(fā)展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個國家相繼推出,已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。
2以房養(yǎng)老模式的含義和特征
2.1以房養(yǎng)老模式的含義
以房養(yǎng)老模式,是指以產(chǎn)權(quán)獨立的房產(chǎn)為標(biāo)的,在不必出售房產(chǎn)所有權(quán)和繼續(xù)保留住房使用權(quán)的前提下,以中低收入老年人為對象,將其手中持有的房產(chǎn)以反抵押的形式向保險公司辦理住房養(yǎng)老保險,再由保險公司通過年金支付形式,每一期向投保人支付養(yǎng)老金,從而解決養(yǎng)老問題的一種養(yǎng)老模式。
2.2以房養(yǎng)老模式的特征
（1）投保人資格規(guī)定。目前不同國家對投保人的資格都有一定的限定：在美國,只有60歲以上且收入水平低于貧困標(biāo)準(zhǔn)的老年人才有資格申請這種模式;在日本,只有62歲以上,收入水平低于貧困線的無子女的老年人才有資格申請;在新加坡、英國等也有不同的要求。
（2）完善的房地產(chǎn)市場。在美國由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房貸款抵押公司共同組成房地產(chǎn)二級市場,與聯(lián)邦住房管理局和聯(lián)邦儲蓄等政府機構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證“以房養(yǎng)老”模式的低風(fēng)險和高回報。房地產(chǎn)市場的流動性強是這種模式在美國盛行的重要原因之一。
（3）保險公司的配合。保險公司作為市場經(jīng)濟條件下新興的金融機構(gòu),作為“以房養(yǎng)老”模式中重要的經(jīng)濟主體, 可以發(fā)揮其自身獨特的優(yōu)勢深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營,將保險資金用于配合住房養(yǎng)老保險,實現(xiàn)新的投資渠道,提高經(jīng)濟效益。
（4）政策和法規(guī)環(huán)境的保障?！耙苑筐B(yǎng)老”模式的實施涉及資產(chǎn)評估、保險公司、社會養(yǎng)老保障等諸多主體,運行機制和具體操作復(fù)雜繁瑣,需要制定出相關(guān)政策和法律法規(guī)來約束市場秩序。因此,一個國家法規(guī)環(huán)境的狀況也直接關(guān)系到“以房養(yǎng)老”模式的正常運行。
3以房養(yǎng)老模式在我國的可行性分析
3.1傳統(tǒng)文化差異是巨大阻力
我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是養(yǎng)兒防老、家庭養(yǎng)老。隨著城市化水平的不斷提高,許多城鎮(zhèn)也普遍采用社會統(tǒng)籌養(yǎng)老和單位養(yǎng)老,儲蓄存款、商業(yè)保險和依靠政府最低生活保障等方式來養(yǎng)老。由于獨生子女政策的實行,“四二一”家庭結(jié)構(gòu)在城鎮(zhèn)已經(jīng)成為主流,四位父母給成家的兒女留下兩套住房,而與此同時,其養(yǎng)老問題也成為了兒女們沉重的負(fù)擔(dān)。 “以房養(yǎng)老”模式的實施,意味著兒女們將不再有老人房產(chǎn)的繼承權(quán),中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式被打破,老人與兒女之間的代溝將不可避免的出現(xiàn)。因此,基于我國現(xiàn)實國情上的傳統(tǒng)思想文化差異是“以房養(yǎng)老”模式面臨的一道不可逾越的鴻溝。
3.2房價走勢未料阻礙模式推行
近幾年來,我國房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大、房價猛增,成為社會投資的熱點。與此同時,房地產(chǎn)風(fēng)險系數(shù)也不斷加大,房地產(chǎn)開發(fā)融資結(jié)構(gòu)中仍有50%來源于銀行貸款。有關(guān)數(shù)據(jù)表明:截至2005年末不良貸款余額已達1093億元,房地產(chǎn)市場風(fēng)險集中于銀行系統(tǒng)的問題成為隱患。據(jù)統(tǒng)計,今年6月份,我國70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅較5月高了0.7個百分點。其中,深圳、北京等城市上漲較快,深圳已連續(xù)17個月同比漲幅超過10%,其中2007年6月達15.9%;北京已連續(xù)14個月同比漲幅超過8%,其中2007年6月達9.5%。房價的變動為房產(chǎn)評估工作增加了難度,阻礙了模式的順利推行。
3.3我國農(nóng)村人口比例大是現(xiàn)實國情
國家統(tǒng)計局2007年9月26號的報告《從十六大到十七大經(jīng)濟社會發(fā)展回顧系列報告之七:城市社會經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)發(fā)展》指出:黨的十六大以來,我國城市規(guī)模不斷擴大,城市經(jīng)濟發(fā)展實力明顯增強。2006年,全國城鎮(zhèn)人口達5.77億,城鎮(zhèn)化水平達43.92%,預(yù)計到2015年城鎮(zhèn)人口將達到8億。就目前而言,我國仍然是農(nóng)村人口居多的發(fā)展中國家,人們受地域環(huán)境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對新事物的認(rèn)知能力差,使得 “以房養(yǎng)老”模式缺乏賴以生存的廣闊空間。
3.4政府扶持不足不利于模式實施
“以房養(yǎng)老”模式是一項創(chuàng)新的養(yǎng)老模式,社會效益明顯,對養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展和社會穩(wěn)定有積極的推動作用,其在推行過程中存在在種種阻力和風(fēng)險。模式運作過程中周期長、涉及面廣、不確定因素多,政府應(yīng)當(dāng)積極介入、主動宣傳、加大扶持力度。同時,應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)法律法規(guī)、嚴(yán)格進行監(jiān)管、規(guī)范市場秩序。
3.5我國房地產(chǎn)估價行業(yè)正處改革階段
房地產(chǎn)價格評估制度是國家法定制度,在房地產(chǎn)買賣、抵押、房屋捭補償標(biāo)準(zhǔn)確定等方面發(fā)揮著重要作用。 目前，我國共有房地產(chǎn)估價師3.5萬人，房地產(chǎn)估價機構(gòu)3500家，全行業(yè)從業(yè)人員25萬人。針對房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的給 “回扣”、迎合委托人要求出具不實估價報告、轉(zhuǎn)借資質(zhì)等突出問題，建設(shè)部先后出臺了部門規(guī)章《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》和《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》，下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(建住房〔2006〕294號)，初步確立了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督相結(jié)合的行業(yè)管理模式。房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)管制度日趨完善，對規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師行為，維護房地產(chǎn)估價市場秩序，保障房地產(chǎn)估價活動當(dāng)事人合法權(quán)益和“以房養(yǎng)老”模式的順利推行將發(fā)揮重要作用。
4結(jié)語
雖然“以房養(yǎng)老”模式在我國的推行還存在一系列的問題,但其作為一種新型養(yǎng)老模式并參考國外推行該模式的經(jīng)驗,也帶給了我們許多新的思考。能夠推行“以房養(yǎng)老”模式的國家,無一例外都是經(jīng)濟發(fā)達、法制健全、國民信用度高的國家,基于上述可行性分析, “以房養(yǎng)老”模式在我國還有很長的路要走。
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文章編號：2095-4085（2015）03-0095-02
房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)估價方法，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。我國目前房地產(chǎn)估價師都是經(jīng)過全國統(tǒng)一考試，取得產(chǎn)地估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》并注冊登記后才從事房地產(chǎn)估價活動的?？梢娢覈鴮Ψ康禺a(chǎn)估價方面的重視，對房地產(chǎn)估價的市場比較法研究對我國的房地產(chǎn)發(fā)展具有重大意義。
1 我國現(xiàn)今房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)在近十年里都在健康發(fā)展著，這是無數(shù)的國家房地產(chǎn)主管部門和房地產(chǎn)估價師們所共同創(chuàng)造的。其成果突出表現(xiàn)在多方面，主要有下面幾方面：
（1）制定了有關(guān)房地產(chǎn)評估的法律規(guī)章。
（2）確立了房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格證制度
（3）制訂了有關(guān)房地產(chǎn)估價的技術(shù)規(guī)范
（4）形成了良好的房地產(chǎn)估價市場和房地產(chǎn)估價行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
（5）擴大了房地產(chǎn)估價的服務(wù)領(lǐng)域
2 我國房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的主要問題
房地產(chǎn)行業(yè)是影響我國現(xiàn)今經(jīng)濟技術(shù)發(fā)展的重要行業(yè)之一，我國現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)也存在一些問題。
2.1 房地產(chǎn)評估機構(gòu)產(chǎn)權(quán)不明晰
房地產(chǎn)評估機構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題主要表現(xiàn)在：第一，估價人員的人事關(guān)系在委托到當(dāng)?shù)厝瞬沤涣髦行牡倪^程中人事合同的認(rèn)定不夠規(guī)范。第二，估價人員沒有真正獨立，還在原來的主管部門任職。第三，估價機構(gòu)的主要業(yè)務(wù)源還是原主管部門。第四，由于估價機構(gòu)與主管人員之間存在多年的同事或者上下級關(guān)系，估價師在工作中難免會對其給予照顧。
2.2 行業(yè)的法制建設(shè)落后
中國現(xiàn)今還沒有類似于已有的《律師法》和《注冊會計師法》之類的《估價師法》。雖然我國現(xiàn)在已經(jīng)根據(jù)房地產(chǎn)估價發(fā)展的要求，制定出了一些規(guī)章制度，初步形成了房地產(chǎn)估價法律法規(guī)體系，但是還仍然缺失有關(guān)房地產(chǎn)估價的各項法律、法規(guī)和規(guī)章制度。
2. 3 估價人員的整體素質(zhì)不高，不能滿足行業(yè)的發(fā)展需求
我國現(xiàn)今的估價師考核幾乎只是注重理論方面的考核及學(xué)歷高低，因此，我國現(xiàn)今通過考試的人大部分是大學(xué)畢業(yè)生，其工作經(jīng)歷幾乎為零。而許多擁有豐富經(jīng)驗的多年從事評估事業(yè)的人卻由于欠缺理論知識而通不過考試。除此之外，估價師的再教育嚴(yán)重缺乏，以至于不能滿足行業(yè)發(fā)展需要。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，對房地產(chǎn)評估的要求也不斷的增加，因此，估價師需要定期接受專業(yè)知識的培訓(xùn)，積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外的先進技術(shù)，使得其技術(shù)能滿足行業(yè)的發(fā)展需要。
3 房地產(chǎn)估價的市場比較法
在我國長期的房地產(chǎn)估價發(fā)展中，市場比較法是最主要、最常用也是最重要的方法。隨著市場比較法的理論探索與實踐應(yīng)用，市場比較法也在逐漸完善。
市場比較法是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。這是一種技術(shù)上成熟、比較貼切實際的估價方法。其原理主要是替代原理，將替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價格總是相互牽引、趨于一致的。最常用的估價公式是：估價對象價格一可比實例價格*交易情況調(diào)整系數(shù)*交易日期調(diào)整系數(shù)*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。當(dāng)然，房地產(chǎn)估價師僅僅運用這些公式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其要想在估價過程中充分運用市場比較法，需要注意以下幾點：
3.1 選取可比實例
雖然在進行實例選取時，沒有充足的房地產(chǎn)交易案例供選擇。但是，房地產(chǎn)估價師在選取可比的實例時，可供選擇的案例還是多多益善，原則上選取的案例要與估價對象盡可能接近，越接近越好。由于房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性，在選取案例時，可以通過一些因素來參考，比如時間因素，一般情況下估價點相差一年以上的不宜采用。其次，在確定案例的相似度時，房地產(chǎn)估價員不應(yīng)該加入太多的主觀因素而根據(jù)自己的個人經(jīng)驗來選取，這會嚴(yán)重影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確度。
3.2 調(diào)整修正系數(shù)和調(diào)整系數(shù)的傾向性
在估價實務(wù)中，由于交易情況價格影響修正、交易日期價格影響一般估價師習(xí)慣采用的數(shù)學(xué)公式或模型加以量化的方法難以判斷。這就要求房地產(chǎn)估價師通過其專業(yè)分析和判斷來確定，從而進行傾向性選取修正系數(shù)和調(diào)整系數(shù)，對估價結(jié)果進行人為主導(dǎo)和操控。
3.3 對可比實例缺乏調(diào)查
現(xiàn)今的房地產(chǎn)估價市場由于缺乏可比實例的充分調(diào)查，造成了市場比較法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整在很大程度上就難了很多。為了解決這個情況，在實際的房地產(chǎn)估價中應(yīng)該要充分了解市場，比如做市場調(diào)查等。除此之外，還應(yīng)該注意交易案例市場化、調(diào)整項目缺失等問題，在房地產(chǎn)估價師應(yīng)該要綜合考慮上述問題，在實際的估價過程中，盡可能地做出準(zhǔn)確的估價。
4 結(jié)論
我國經(jīng)濟科技都在競爭中快速發(fā)展著。房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該對我國的經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻，這對房地產(chǎn)估價工作又提出了更高的要求。為了提高房地產(chǎn)估價的技術(shù)水平，房地產(chǎn)估價的市場比較法是其中非常關(guān)鍵的方法。希望在未來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)能夠發(fā)展的更加迅速，房地產(chǎn)估價工作能夠更加有效率。
參考文獻：
P鍵詞： 房地產(chǎn)；估價；信用體系；內(nèi)容；問題；對策
Key words： real estate；evaluate；credit system；content；problem；measure
中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0237-04
0 引言
誠信乃房地產(chǎn)估價行業(yè)存在之根本。目前，我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)在誠信制度方面還有一定的欠缺，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的阻礙。因此，本文旨在通過加強我國房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的建立，有效地推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，為國家的經(jīng)濟發(fā)展做貢獻。
1 房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系建設(shè)現(xiàn)狀與存在問題
進入到二十一世紀(jì)后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出一派繁榮的景象，這也進一步推動了房地產(chǎn)估價行業(yè)的快速發(fā)展。我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)一直處在政府部門的主要管轄下，從宏觀上能對房地產(chǎn)估價行業(yè)起到一定的促進作用，但是結(jié)合社會整體的經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)，處在政府部門統(tǒng)籌下的房地產(chǎn)估價行業(yè)在其發(fā)展上也受到了一定的限制。我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)在近十年的蓬勃發(fā)展中已經(jīng)建立起了一系列相關(guān)的法律法規(guī)，相應(yīng)的職業(yè)資格制度也在不斷的更新和完善，其業(yè)務(wù)范圍也是在不斷擴展。另外，隨著社會經(jīng)濟市場的不斷發(fā)展，誠信經(jīng)濟的概念已經(jīng)深入到每一個經(jīng)營的環(huán)節(jié)中，像房地產(chǎn)這種涉及范圍廣泛，涉及的資金龐大的行業(yè)更是應(yīng)該將誠信的理念貫徹到每一個經(jīng)營環(huán)節(jié)中，因此，信用體系的創(chuàng)建和完善在房地產(chǎn)行業(yè)中顯得尤為重要。但是，房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展情況就是市場規(guī)范不到位，信用體系不健全，還存在欺瞞消費者，侵害消費者合法權(quán)益的現(xiàn)象。2006年，一份有關(guān)于北京市房地行業(yè)的消費者關(guān)于該行業(yè)誠信度問卷調(diào)查的結(jié)果顯示出只有百分之六的人對目前的房地產(chǎn)行業(yè)的誠信度較為滿意的，而超過半成的人認(rèn)為目前的房地產(chǎn)行業(yè)的誠信度很低，經(jīng)過了十年的發(fā)展，目前相關(guān)的消費者對房地產(chǎn)行業(yè)的誠信度依舊不是很滿意?？偟膩碚f，目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很嚴(yán)重的信用危機，針對這種情況，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該及時地采取措施，建立起一套完整的信用體系，為促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有效的保證。
目前，在房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展過程中，行業(yè)協(xié)會對于其健康發(fā)展十分重視，2005年協(xié)會第三屆理事會選舉后，提出了加強行業(yè)研究的設(shè)想，并做出相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查。以上海為例，有估價資產(chǎn)的房地產(chǎn)估價公司共有一百余家，其中外地估價公司在上海開設(shè)的分支機構(gòu)有5家，一級估價結(jié)構(gòu)相對較多，與此同時，對上海八達、城市、國城等三個估價公司展開調(diào)查，從調(diào)查結(jié)果來看，受訪公司的平均員工30人，估價報告二千份，二級和三級估價公司差別相對較小。與此同時，房地產(chǎn)估價行業(yè)的估價師占全國的10%，但是專職房地產(chǎn)估價師只有300名左右，數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，大部分估價師出擁有此職業(yè)資格證之外，還有其他的資格證，估價師的專業(yè)化水平和對行業(yè)的認(rèn)可度還有待提升。
其中絕大部分估價公司信息建設(shè)投入明顯不足，信用體系不完善，所以，主要通過公司高層的人際關(guān)系進行客戶維護，與此同時，其中僅有百分之25%的估價公司成立的專門的客服部門提高其信用度，此外，其中95%的估價公司由估價師自己尋找所學(xué)資料，所以其服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)水平仍有待提高，設(shè)立研究部門手機市場資料的估價公司進展25%，自身研究能力相對較弱，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)股價行業(yè)信用體系的構(gòu)建和完善。
2 國外房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系建設(shè)經(jīng)驗與借鑒
信用體系的成熟度很大程度上可以對市場經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展起到促進作用。分析國內(nèi)外信用體系的建立成果，我們不難發(fā)現(xiàn)發(fā)達國家都是具有較為完善的信用系統(tǒng)的，而我國的信用體系的建立起步晚，發(fā)展慢，較發(fā)達國家還有很長的一段距離要走。
2.1 國外信用體系的分析
就國外的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)信用體系建設(shè)而言，以美國為代表的發(fā)達國家都具有一套完整的信用系統(tǒng)，主要由信用管理體系以及與之對應(yīng)的法律體系和信用服務(wù)公司組成。到目前為止，這些發(fā)達國家的信用體系體現(xiàn)出來了以下特點：
2.1.1 有效的法律保障和監(jiān)管機制
一些發(fā)達國家的信用體系發(fā)展歷史長達數(shù)百年，因此，發(fā)展到現(xiàn)在，相關(guān)的管理政策和法律政策都得到了完善，例如，美國針對于市場信用體系頒布的法律政策接近20部，相應(yīng)的管理手段和有關(guān)的政策也是不停的在更新和發(fā)展。
另外，國外一些發(fā)達國家對信用體系的監(jiān)管是采用政府和相關(guān)的協(xié)會共同協(xié)助來完成的，這樣的監(jiān)管手段能有效的結(jié)合二者在信用體系建設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，政府部門起主要的監(jiān)管作用，行業(yè)協(xié)會根據(jù)行業(yè)的特點在政府部門和行業(yè)企業(yè)中起到樞紐的作用，綜合的從國家發(fā)展和民生建設(shè)兩方面來監(jiān)督和管理市場信用體系的建設(shè)和發(fā)展。并且，一些發(fā)達國家的政務(wù)信息是公開透明的，這種透明的監(jiān)管制度也能更好地督促社會信用體制的建設(shè)和發(fā)展。
2.1.2 很強的市場信用意識
除了有效的法律監(jiān)管手段之外，國外發(fā)達國家對于信用體系中涉及的信用服務(wù)機構(gòu)和征信公司都采取了有效的管理政策，能對信用信息的采集、分類和更新起到很好的督促作用，同時還能有效地促進信用產(chǎn)品生產(chǎn)和改革創(chuàng)新。此外，發(fā)達國家的政府部門對于采集到的信用信息會進行分析管理，對于信用記錄較為差勁的企業(yè)和個人都會采取相應(yīng)的制約手段，用以限制其在生活和工作中的信用消費行為。又因為征信公開透明化，在這種背景中，一些公司在選擇服務(wù)和合作對象時，會將信用記錄差的公司和個人排除在外。因此，發(fā)達國家市場主體都會具有很強的信用在這種執(zhí)行政策下，國家的市場主體部分都會自覺的形成很強的信用意識，這對信用體系的建設(shè)和管理有很大的促進作用。
2.1.3 嚴(yán)厲的懲罰制度
任何體系的建立和形成都離不開嚴(yán)明的獎懲制度，一些國家針對失信行為建立的懲罰制度也是信用體系的重要組成部分。例如，美國對于企業(yè)和個人的失信行為有著非常明確的懲罰機制，不僅將失信的內(nèi)容擴大和公開化，更是將其失信的行為永久記錄在案，除此之外，還會進行相應(yīng)的經(jīng)濟和勞動處罰，對一些出現(xiàn)嚴(yán)重失信行為的公司和個人將會直接取締其營業(yè)資格，使其付出慘痛的代價。通過建立這種懲罰制度，可以有效地促使企業(yè)和個人形成良好的誠心習(xí)慣，以保證信用體系能健康的發(fā)展。
2.1.4 完善的信用體系
在國外，其房地產(chǎn)評估信用體系相對完善，就目前其發(fā)展?fàn)顩r來講，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展水平，同時，在國外，包括美國、英國等國家在內(nèi)的發(fā)達國家，其房地產(chǎn)估價信用體系構(gòu)建過程中主要傾向于估價的技術(shù)路線的研究，同時也包括對估價工具的重視，此外，這些國家在構(gòu)建房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系過程中，更加側(cè)重于估價實踐的效率和公平，因此建立了較為完善的信用體系，企業(yè)信用通常包括五個方面的基本要素，其中涉及到企業(yè)品格、能力、資本、擔(dān)保、環(huán)境。在財富全球100強企業(yè)中有一半以上被稱之為誠信企業(yè)，其信用體系相對完善，誠信是其企業(yè)文化的重要組成部分。
2.1.5 專業(yè)組織的創(chuàng)建
英國皇家特許測量時協(xié)會目前是一個全球性的專業(yè)組織，主要以維護公共利益為目的，并以此代表、規(guī)范、推廣特許測量師這一職業(yè)。1881年學(xué)會被允許皇家注冊，名稱至今。一百多年來，英國皇家特許測量時協(xié)會與很多相似道德組織合并，不斷發(fā)展，直接帶動了其房地產(chǎn)估價行業(yè)的進一步發(fā)展。
2.2 國內(nèi)信用體系
對比國外房地產(chǎn)市場擁有的一套完善的信用體系，我國在這方面的建設(shè)還存在很大的不足，具體來講有以下幾個方面：
2.2.1 法律制度和監(jiān)管職責(zé)不完善
由上面的介紹我們不難看出，國外的信用體系在建設(shè)的過程中都注重法律制度的規(guī)范性。相比較之下，在我國，與信用體系相關(guān)的法律規(guī)范倒是存在一些，但是真正的完全是以信用體系作為主要內(nèi)容的法律規(guī)范一個也沒有。另外，我國的房地產(chǎn)信用體系是在政府部門單獨的監(jiān)管下實施的，相比較國外的政府部門和行業(yè)協(xié)會共同監(jiān)管，我國的這種監(jiān)管情況沒有充分的發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，很容易因為片面性而出現(xiàn)一些紕漏，在這種情況下，我國的信用體系建設(shè)必會受到很大的阻礙。
2.2.2 信息公_程度不夠，市場信用意識不夠強烈
對比國外的政務(wù)信息公開透明化來說，我國在信息公開方面還存在很大的不足。我國對于企業(yè)和個人的失信行為不會將其公之于眾，導(dǎo)致行業(yè)部門在經(jīng)營的過程中不會強烈的約束自己的行為，對于一些失信行為也不會給與足夠的重視，最終呈現(xiàn)出來的就是行業(yè)經(jīng)營過程中信用意識不強烈，因此出現(xiàn)了很多經(jīng)濟和合同糾紛。
2.2.3 缺乏明確的獎懲制度
我國的關(guān)于房地產(chǎn)信用體系的建設(shè)過程中缺乏對失信行為的懲罰行為，對比國外對失信行為的嚴(yán)厲懲罰而言，國內(nèi)的信用體系似乎缺乏對失信行為的明確定義和管理。也沒有像發(fā)達國家一樣，對社會群體和個人的失信行為登記在案，更沒有將其擴大化和嚴(yán)肅化。另外，在對失信行為的經(jīng)濟和勞動懲罰中，也沒有明確的懲罰機制，其懲罰力度也是一般，最終出現(xiàn)的結(jié)果就是失信行為在行業(yè)內(nèi)部惡性循環(huán)。
3 體系框架
對于我國目前的房地產(chǎn)估價行業(yè)而言，綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)和國家市場經(jīng)濟的發(fā)展，針對其信用體系的整體框架而言，具體來講應(yīng)該包括以下幾個部分：
3.1 主要內(nèi)容
房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用體系在建立之初就應(yīng)該明確其涉及的主體對象，提供估價服務(wù)的房地產(chǎn)建設(shè)公司、中介公司等，提供監(jiān)督管理的政府職能部門，以及相應(yīng)的從業(yè)人員和服務(wù)對象。另外一個不可或缺的就是支持房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的法律和法規(guī)，任何一個體系的完善都離不開法律制度的支持和保護，因此，建立一套與之相關(guān)的法律和法規(guī)，有效的針對失信行為給與相應(yīng)的法律處分，在信用體系實施的過程中作為其后盾的存在，能有效地促進信用體系的改革和發(fā)展。
3.2 運行過程
房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用體系建立完成后，應(yīng)該怎么運行就變得十分的重要了。首先要說的就是該體系的執(zhí)行方式了。體系建立完成，明確了主體對象之后必須確定信用體系的實施方式，按我國現(xiàn)有的發(fā)展模式來看，我們應(yīng)該借鑒國外成功的經(jīng)驗，將信用體系的監(jiān)控主題由原來的政府部門主管改變成為政府部門和相應(yīng)的房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會公共監(jiān)督管理，該行業(yè)涉及的群體和個人應(yīng)該嚴(yán)格按照體系的要求展開工作內(nèi)容，做到令行禁止。
當(dāng)信用體系成功運行起來后，就應(yīng)該嚴(yán)格的按要求執(zhí)行，一旦出現(xiàn)不按要求執(zhí)行的，又有違反法律法規(guī)的行為時，相應(yīng)的懲罰制度就顯得尤為重要。因此，整個體系的框架結(jié)構(gòu)中應(yīng)該留出一部分作為針對失信行為實行的懲罰制度，通過在體系的運行過程中實行對失信行為不同程度的懲罰來約束該行業(yè)相關(guān)人員的失信行為。
與此同時，還要著重發(fā)揮政府在此過程中的相關(guān)職能，其中包括監(jiān)督、抽查和審核等監(jiān)管機制，眾所周知，在經(jīng)濟生活中，信用可以發(fā)揮制度規(guī)范作用，但是在此過程中，必須滿足一下幾個條件，其一，市場中的行為主體更加傾向于關(guān)注長期利益，其二，構(gòu)建暢通的信息渠道，最后是行為主體認(rèn)識到不誠信行為會受到相應(yīng)處罰，基于此，政府需要不斷加強監(jiān)督和引導(dǎo)，針對估價行業(yè)發(fā)展過程中的失信行為進行相關(guān)處罰條例的頒布和實施，并進行適當(dāng)監(jiān)管和抽查，避免法律漏洞帶來的信用缺失。
房地產(chǎn)估價行業(yè)在構(gòu)建信用體系過程中，大體可以針對以下幾個方向，建立信用管理制形象。其中信用建設(shè)的基礎(chǔ)是信用管理制度的構(gòu)建，其中不僅包括估價機構(gòu)誠信檔案制度，同時也包括房地產(chǎn)股價行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德守則以及政府的信用監(jiān)督，從而使不守信的估價師和估價機構(gòu)收到相應(yīng)的懲戒，從而引領(lǐng)整個股價行業(yè)的健康良性發(fā)展，并保障守信的估價師以及估計機構(gòu)收到相應(yīng)鼓勵和褒獎，從而帶動良性風(fēng)氣的樹立和形成。
房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的構(gòu)建還應(yīng)該自身行業(yè)的自律和不斷規(guī)范化，在此過程中，可以加大自身企業(yè)信用宣傳，樹立企業(yè)信用形象，并在此過程中，不斷提高自身的服務(wù)水平和信用程度，提高服務(wù)質(zhì)量的同時，形成帶有自身準(zhǔn)則的信用服務(wù)意識，總而促進估價行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)信用體系的構(gòu)建不僅是為了提高股價是自身的道德準(zhǔn)則和職業(yè)素養(yǎng)，同時也是為了將房地產(chǎn)股價行業(yè)發(fā)展成為一個經(jīng)濟所需、社會所歡迎和認(rèn)可、群眾所支持和尊重的健康行業(yè)。
4 評價體系的機制
社會經(jīng)濟市場上的誠信問題日益嚴(yán)重，雖然信用體系建立已經(jīng)有一段時間了，但是相應(yīng)的評價機制還未成型，特別是房地產(chǎn)估價行業(yè)的評價機制，幾乎還處在零起步的位置。因此，針對房地產(chǎn)估價市場存在的評價機制空白的問題，建立有效的評價體系機制變得極其重要。通過分析目前存在于市場經(jīng)濟中其他各行業(yè)中的誠信評價機制，結(jié)合國外一些較為成功的誠信評價機制的建立過程，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的誠信評價機制的建立應(yīng)該由以下幾個部分組成：
4.1 企業(yè)素質(zhì)
企業(yè)自身的素質(zhì)從很大程度上可以決定企業(yè)完成業(yè)務(wù)的能力，也能對企業(yè)的誠信度產(chǎn)生很大的影響。企業(yè)自身的素質(zhì)主要由企業(yè)資質(zhì)、注冊資金、從業(yè)時間以及企業(yè)內(nèi)部員工的數(shù)量這四個部分組成。這四個部分中，企業(yè)資質(zhì)等級越高，相關(guān)的管理機制也就越完善，注冊資金的金額越大，其承擔(dān)的失信風(fēng)險也就越高，而從業(yè)時間越長也就意味著企業(yè)的誠信度結(jié)較高，最后的員工數(shù)量就可以顯示出企業(yè)規(guī)模，對這四部分進行綜合的評價就能大致上確定該企業(yè)在誠信評價中是否占據(jù)優(yōu)勢。
4.2 員工素質(zhì)
評價體系機制中，納入對員工素質(zhì)的綜合分析，主要的分析內(nèi)容包括了對員工的學(xué)歷以及考取的專業(yè)資格以及業(yè)務(wù)能力，通過這些分析可以看出與房地產(chǎn)估價行業(yè)相關(guān)的管理和從業(yè)人員的專業(yè)知識技能和業(yè)務(wù)能力是否具有較高的水平。這也是反應(yīng)房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信度的一個重要的因素。
4.3 經(jīng)營能力
經(jīng)營能力指的是房地產(chǎn)估價企業(yè)展開的有關(guān)于估價行為的經(jīng)營方式和取得的成果。經(jīng)營能力很大程度上是與該公司的業(yè)務(wù)收入掛鉤的，一個擁有良好經(jīng)營能力的企業(yè)必定也具有很強的市場競爭力。因此，將企業(yè)的經(jīng)營能力納入評價體系機制的內(nèi)容中能有效地提高企業(yè)的誠信度，促進企業(yè)更好的發(fā)展。
4.4 信用記錄
作為評價企業(yè)誠信體系的幾個機制，有關(guān)于企業(yè)的信用記錄是不能缺少的。信用記錄能夠反映出該企業(yè)在經(jīng)營的過程中接受的來自外界，包括了政府部門、同行業(yè)競爭者以及客戶群的信用反饋。通過一套完整的信用管理檔案，我們可以很好的對企業(yè)的誠信水平做出評價，從而更好地實現(xiàn)對企業(yè)信用的督促。
5 完善房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系建設(shè)的對策
針對目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的信用缺失和相關(guān)監(jiān)督制度不夠完善的情況，在此提出以下幾點建議：
5.1 完善監(jiān)督制度
完善房地產(chǎn)估價行業(yè)的監(jiān)督制度主要就是提高國家和行業(yè)協(xié)會的監(jiān)控能力，國家應(yīng)針對目前房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的問題提出與之相對應(yīng)的法律條文，對于細(xì)節(jié)部分也應(yīng)該更加完善和充足，從法律根本上杜絕房地產(chǎn)企業(yè)的僥幸心理。另外，有關(guān)房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會應(yīng)該有針對性的對行業(yè)內(nèi)部的違法亂紀(jì)現(xiàn)象制定相應(yīng)的行業(yè)規(guī)則，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正規(guī)經(jīng)營。
5.2 提高企業(yè)自身的素養(yǎng)
房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的一些問題從根本上來說與企業(yè)自身的素質(zhì)文化有很大的關(guān)系，從企業(yè)內(nèi)部的企業(yè)文化，到專業(yè)知識技能的培訓(xùn)，再到員工的職業(yè)素養(yǎng)，各方面都對房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用a生了影響，因此，從企業(yè)自身來說，創(chuàng)建企業(yè)文化知識，加大對職工素養(yǎng)的培訓(xùn)，提升企業(yè)整體的職業(yè)素養(yǎng)很有必要。
5.3 消費者及時的監(jiān)督舉報
任何一個行業(yè)，其失信行為都會給消費者造成一定的經(jīng)濟損失，針對房地產(chǎn)估價行業(yè)的失信行為，消費者應(yīng)該持有冷靜客觀的態(tài)度，一發(fā)現(xiàn)任何違反誠信現(xiàn)象就應(yīng)該及時的舉報，堅決不姑息任何有違信用體系建立的行為。相信通過消費者的監(jiān)督一定能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價行業(yè)信用體系的建立起到促進的作用。
6 結(jié)語
誠信是立人之本，也是一個行業(yè)存在于市場的根本所在。房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的建立對于目前該行業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，用一套完整的信用體系對房地產(chǎn)估價行業(yè)的服務(wù)行為進行約束和規(guī)范，以保證我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
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