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時間：2024-03-22 14:54:51
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
前言：
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收種類相對較多，其中房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的較為主要的稅種之一。通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)繳稅情況進行調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅款繳納的過程中，都會對納稅金額進行控制，通過多種籌劃手段，降低企業(yè)納稅的成本。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在進行籌劃的過程中缺乏系統(tǒng)的管理，忽視科學手段的應用等，使得房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃難以達到理想的效果。
1.房地產(chǎn)行業(yè)涉稅特點
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房價格居高不下的影響下，我國政府以及廣大人民群眾都對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分的重視。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況與房地產(chǎn)企業(yè)的運營有著密切的關系，并且對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益以及發(fā)展方向等都會產(chǎn)生影響。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況進行研究，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面具有著以下幾個方面的特點：（1）不同階段稅收不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進行運營的過程中是分階段的，不同的階段其經(jīng)營的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國在對房地產(chǎn)企業(yè)進行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領域進行不同稅費的征稅。（3）獨特的繳費方式。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅款繳納的過程中，大多數(shù)的稅種都按照正常的繳稅方式進行。
2.具體案例分析
甲公司是一家經(jīng)營效益良好的房地產(chǎn)企業(yè)，在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中因資金不足，需要進行8000萬元資金的籌措。在對資金進行籌措的過程中，甲公司希望通過企業(yè)所得稅籌劃的方式，對企業(yè)將要繳納的企業(yè)所得稅進行控制，在合法的范圍內(nèi)將企業(yè)需要繳納的個人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個不同的籌資計劃，通過對籌資計劃進行分析我們可以找出最優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案。
通過對日常生活中企業(yè)所得稅的繳納方式進行研究我們可知在日常生活中企業(yè)所得稅的繳納與企業(yè)的借款有著密切的關系，并且隨著企業(yè)借款的不斷提升，個人所得稅的數(shù)額也會進行相應的下降。因此巧妙的進行資金的借貸成為了房地產(chǎn)企業(yè)進行企業(yè)所得稅籌劃的主要方式之一。通過對甲公司的三個籌資計劃進行分析，我們又可以發(fā)現(xiàn)不同的資金借貸方法產(chǎn)生的企業(yè)所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對三個不同計劃進行研究我們可以直觀的看到，計劃三在可以進行利息抵稅的比重更大，其在進行企業(yè)所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節(jié)稅效果突出，但是在財務風險上卻是最大的因此應被有關房地產(chǎn)企業(yè)所重視。
3.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃
對上述案例進行分析我們可以得出，房地產(chǎn)行業(yè)可以通過對企業(yè)所得稅進行籌劃，降低企業(yè)所得稅的支出，并且進行資金的借貸是主要的應用手段。通過進一步的研究我們可以發(fā)現(xiàn)上述案例只是房地產(chǎn)企業(yè)進行所得稅籌劃的一個縮影，在實際的工作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對不同的經(jīng)營階段進行不同的企業(yè)所得稅稅收籌劃。
3.1準備階段
我國稅法對于納稅的對象進行細致的劃分，通過有針對性的的稅收規(guī)定對我國的稅收工作進行保障。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)設立的過程中，首先應對稅法進行掌握，明確其在納稅過程中的義務，通過對相關納稅內(nèi)容的了解，完善稅收籌劃的依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應對具體的組建形式進行考慮。這主要是因為企業(yè)的組建形式不僅關系著企業(yè)的運營模式，經(jīng)濟發(fā)展等，同時也關系著稅收的多少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在準備階段應從稅收以及企業(yè)發(fā)展的角度進行綜合的考慮。最后，對分支機構的形式進行把握。企業(yè)的分支機構包括分公司和子公司兩種，針對不同的分支機構我國法律在企業(yè)所得稅方面進行了區(qū)分的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行分支機構建立的過程中，應用發(fā)展的眼光看問題，針對不同條件下分公司以及子公司的稅收特點，進行合理的選擇。
3.2開發(fā)階段
房地產(chǎn)的開發(fā)是一個比較復雜的過程，對房地產(chǎn)開發(fā)過程進行合理的把握對于控制企業(yè)所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段首先，應嚴格按照國家相關規(guī)定進行各項資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發(fā)過程中的各項工作。其次，進行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節(jié)稅效果以及財務風險上都有所不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應對二者進行合理把握，進行科學的稅收籌劃。
3.3銷售階段
銷售是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的重要環(huán)節(jié)，為了可以對房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益進行保障，我國大約80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中都會進行房地產(chǎn)的預售工作。因此一般在對房地產(chǎn)銷售階段進行研究的過程中，習慣性的會將該階段分為兩個部分。就房地產(chǎn)的預售部分而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要對預售過程中收取的資金進行合理的籌劃，并以季度為單位進行利潤的預算以便進行企業(yè)所得稅的繳納。而對于現(xiàn)售部分來說，在對其進行稅收籌劃時應著重考慮可實現(xiàn)的經(jīng)濟收入以及經(jīng)營過程中的資本支出以及經(jīng)濟虧損等因素，對應該繳納的稅額進行合理的計算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準確的現(xiàn)象出現(xiàn)。
4.總結：
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在進行發(fā)展的過程中，應從多個角度出發(fā)對企業(yè)內(nèi)部的資金支出進行控制。通過加強房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃質(zhì)量的方式，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額進行合理的控制，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（作者單位：1.北京開放大學懷柔分校；2.北京京北職業(yè)技術學院）
參考文獻：
一、稅收籌劃的定義
稅收籌劃是指納稅人站在企業(yè)管理的高度上，并在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，選擇涉稅整體經(jīng)濟利益最優(yōu)化的納稅方案來處理生產(chǎn)、經(jīng)營和投資及理財活動的一種企業(yè)涉稅管理活動，也是一種既合理又合法的“節(jié)稅”行為。
二、稅收籌劃技術
（1）免稅技術。（2）減稅技術。（3）稅率差異技術。（4）分割技術。（5）扣除技術。（6）成本（費用）調(diào)整技術。（7）臨界點籌劃技術。（8）利用稅收優(yōu)惠技術。
三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點
房地產(chǎn)行業(yè)具有規(guī)模大、投資大、風險高、周期長、涉稅標的金額大、收益高等特點，這決定了房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的稅收籌劃是多方面的，合理、科學的稅收籌劃有利于企業(yè)抑制偷稅、漏稅的不合法行為，規(guī)范納稅行為，進一步降低企業(yè)的經(jīng)營風險和管理與經(jīng)營成本，從而有利于企業(yè)價值最大化目標的實現(xiàn)。
四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的必要性
（1）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的征稅科目較多，稅負較重，涉及到的征稅稅種也較多，進行合理科學的稅收籌劃，可以避免企業(yè)重復納稅，節(jié)約外部開支成本；
（2）合理的稅收籌劃有助于降低房地產(chǎn)行業(yè)的管理成本和經(jīng)營成本，實現(xiàn)稅后利益最大化，提高企業(yè)自身的經(jīng)濟效益，增強經(jīng)營能力；
（3） 進行稅收籌劃，有利于加強房地產(chǎn)行業(yè)自身對稅收籌劃的重視，這樣就會減少其負擔風險、違法風險、經(jīng)營風險等，有助于其健康發(fā)展；
（4） 房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有助于企業(yè)提高自身的財務管理水平，完善自身的財務管理，實現(xiàn)企業(yè)合法、高效的財務控制，提高自覺納稅意識，也可以促進我國稅收工作的開展；
（5）房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有利于相關的稅收法律法規(guī)制度的完善，為實現(xiàn)我國構建法治社會的目標作出貢獻；
（6）房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃，也利于行業(yè)內(nèi)提高資源重復利用率，合理的配置資源，減少不必要的浪費，為我國走可持續(xù)發(fā)展道路，實現(xiàn)科學發(fā)展作出貢獻；也有助于國家制定的宏觀調(diào)控政策的施行。
五、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的具體策略
1、從企業(yè)所得稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點決定了其在開發(fā)產(chǎn)品未完工時可以先按預計計稅毛利率計算預繳企業(yè)所得稅，待完工時再重新調(diào)整計稅成本。稅務機關按照國稅發(fā)[2009]31號文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》指定的5%——20%的預計計稅毛利率與實際毛利率相比存在較大差額，若將差額毛利率合法合理地應用到稅收籌劃中，對于企業(yè)利用差額毛利率獲得資金使用的時間價值，緩解資金緊張?zhí)峁┯欣麠l件。
房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的繳納情況是分月、分季預繳，年終匯算清繳，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品完工與未完工結算之間也存在跨月、跨季度的情況，房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的核算可分為三個階段來籌劃：第一階段為開發(fā)產(chǎn)品未完工，先按預計計稅毛利率計算；第二階段為竣工但未辦理結算手續(xù)，未取得全額發(fā)票，經(jīng)鑒證后按預算造價預提費用，計算預計銷售毛利率；第三階段是完工并辦理竣工結算手續(xù)，根據(jù)銷售毛利率進行納稅調(diào)整并計算企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)行業(yè)可以合理推遲竣工時間，合理地把差額毛利率應用到房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃中，把合法推遲交納的稅款巧轉(zhuǎn)為無息貸款充分提高資金使用效率，獲得資金的時間使用價值。
2、從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃
從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃主要可從建房方式和分散收入兩個方面著手：
（1）根據(jù)不同建房方式進行稅收籌劃
我國稅法規(guī)定，合作建房建設完畢后自用的，可暫免征收土地增值稅，建成后要轉(zhuǎn)讓的，就需補交土地增值稅，代建房不屬于土地增值稅的征稅范圍。故采用代建房方式進行稅收籌劃可在一定程度上降低企業(yè)外部成本，減輕企業(yè)稅負。具體操作如下例：
某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一塊價值350萬元的土地使用權，2007年，公司在該土地上建造商務樓并以1100萬元價格售出。假設商務樓的建筑成本為500萬元，土地增值稅的扣除項目金額為800萬元。則該公司應該繳納的稅費為如下幾步：（其中成本利潤率10%，城建稅7%，教育費附加3%）：首先計算應納建筑安裝營業(yè)稅=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01萬元，其次計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=1100×5%=55萬元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，應納土地增值稅=300×30%=90萬元，第五，應納城建稅、教育費附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2萬元，最后計算公司應納稅費合計 =17.01+55+90+7.2=169.21萬元。
如果該公司進行納稅籌劃，將其銷售行為轉(zhuǎn)為代建房行為，卻會發(fā)生不一樣的結果，籌劃前后成本基本相同，稅負卻不同，我國稅法規(guī)定單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權或不動產(chǎn)的購置成本后的余額作為營業(yè)額。如下例：
公司在開發(fā)寫商務樓前，首先將土地按350萬元的價格銷售給最終客戶，然后以800萬元的價格與客戶簽代建合同，房屋建成后可得800萬元的建筑安裝收入。因此，該公司將土地以350萬元的價格轉(zhuǎn)讓給客戶，只需繳納建筑安裝營業(yè)稅及城建稅、教育費附加，不須繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅、土地增值稅，也不再負擔營業(yè)稅。
籌劃后該公司應納稅：
建筑安裝營業(yè)稅=800×3%=24萬元
城建稅、教育費附加 =24×（7%+3%）=2.4萬元
籌劃后可節(jié)稅169.21-（24+2.4）=142.81萬元
（2） 用分散收入的方式來進行稅收籌劃。
用分散收入的方式降低土地增值率，減輕房地產(chǎn)稅負。
常見的分散收入的方式有兩種：將可分除的房地產(chǎn)整體項目剝離出來單獨處理，達到盈利不繳納土地增值稅的目的；將一個整體項目分開多個工程處理，以降低增值稅率，減輕稅負。
3、從營業(yè)稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)對營業(yè)稅進行稅收籌劃有很多方法，在這里簡單從介紹以下三種方法：
（1）運用減少流轉(zhuǎn)次數(shù)的方法進行稅收籌劃。根據(jù)不動產(chǎn)在銷售時按流轉(zhuǎn)次數(shù)繳納營業(yè)稅的特點，在房地產(chǎn)經(jīng)營中運用合理方法減少流轉(zhuǎn)次數(shù)降低營業(yè)稅稅負。
（2）采用合作建房方式進行稅收籌劃。
合作建房的方式一般分為兩種：一種是由雙方通過互換房屋所有權的方式和土地使用權的方式合作建房，這時雙方則需要分別按銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的方式來繳納營業(yè)稅；一種是雙方分別以貨幣資金、土地使用權出資，成立合營企業(yè)，此時的交易雙方均不用繳納營業(yè)稅。
六、總結
隨著整個國民經(jīng)濟總體水平的提高，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨新的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)，如何做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃工作，將影響著其如何發(fā)展下去。房地產(chǎn)企業(yè)自身要做好經(jīng)營發(fā)展，需要降低企業(yè)的經(jīng)營成本與管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，因為行業(yè)本身的稅負過重，因此科學合理的稅收籌劃工作的開展與施行，將有助于其降低這些成本，減輕稅負；從而促進各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住發(fā)展機遇，促進自身能力提高，在競爭激烈的市場中，搶占市場獲得生存與發(fā)展。（作者單位：陽煤集團統(tǒng)計部）
參考文獻
[1]會計之友 2011年3月《差額毛利率在房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃中的應用》
對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，屬于我國重要產(chǎn)業(yè)。通過房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，能夠充分帶動經(jīng)濟?；诖耍愂栈I劃具體實施階段，力求充分考慮國民經(jīng)濟實際，發(fā)展水平方面來說，才能實現(xiàn)彼此相適應。近年來，我國出臺若干政策，宏觀予以有效調(diào)控。房地產(chǎn)公司角度來說，要想實現(xiàn)自身行業(yè)發(fā)展，經(jīng)濟利潤提升，籌劃工作需要充分落實，只有這樣，競爭力方面，才能得到不斷增強，才能真正提高自身經(jīng)濟效益。
一、房地產(chǎn)稅務籌劃概述
關于稅務籌劃，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務能夠得到優(yōu)化，實現(xiàn)良好管理。對于企業(yè)納稅人來說，規(guī)范指導作用，降低稅務支出，公司各項財務目標，能夠得到充分實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)公司，實際開展稅務籌劃環(huán)節(jié)，組成部分較多，比如說，避稅如何開展，怎樣實現(xiàn)節(jié)稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)，要想實現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展，需要充分做好稅收籌劃工作。通過開展稅收籌劃，繳納稅務意識方面，能夠得到有效提高。與此同時，通過較為科學合理稅務籌劃，經(jīng)濟效益方面來說，能夠?qū)崿F(xiàn)不斷增長。企業(yè)核心價值方面來說，能夠得到充分凸顯。經(jīng)營管理模式角度而言，通過較為科學有效稅務籌劃，能夠?qū)崿F(xiàn)明顯改善。從我國產(chǎn)業(yè)結構方面來說，得到優(yōu)化升級，投資方向方面，實現(xiàn)更加合理。
二、房地產(chǎn)稅務籌劃現(xiàn)狀
（一）專業(yè)性不足問題
稅收籌劃人員來說，普遍存在素質(zhì)不高問題。房地產(chǎn)企業(yè)角度而言，難以實現(xiàn)較為良好稅收籌劃。稅收籌劃人員難以真正做到專業(yè)，能力方面，普遍需要不斷提高。與此同時，稅務籌劃人員具體工作環(huán)節(jié)，稅務規(guī)定存在不熟悉問題。這也就容易造成稅收籌劃難以真正實現(xiàn)良好開展，經(jīng)常容易出現(xiàn)脫離實際狀況。
（二）內(nèi)容界定難以清晰
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅務籌劃實際階段，籌劃核心難以真正掌握。更有甚者，稅收籌劃概念難以清晰，偷稅或者進行漏稅，成為違法行為，社會難以實現(xiàn)和諧，稅收籌劃需和法律政策方面實現(xiàn)有效吻合。對于房地產(chǎn)公司，利益固然重要，但是需要避免不擇手段。措施實施環(huán)節(jié)，稅負高低盡管非常重要，但是同時應該考慮違規(guī)行為。比方說，企業(yè)所得稅較為關鍵，稅收籌劃要想有效開展，需要嚴格控制所得稅。然而，對于房地產(chǎn)企業(yè)，普遍容易予以忽視。從利潤降低方面予以考慮，實質(zhì)上，公司利潤方面來說，反而得到一定程度降低。
（三）風險意識不強
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想真正實現(xiàn)較為良好稅收籌劃，籌劃風險需要力求嚴格控制。稅收籌劃活動實施階段，受到外部不良因素作用，實際收益難以達到目標，和預想收益之間對比，普遍存在一定出入。通常來說，內(nèi)部各項事務管理方面存在風險，經(jīng)營方面存在一定風險，同時稅收政策方面存在一定風險。然而，稅收籌劃環(huán)節(jié)，普遍存在風險意識不足問題，重視程度不夠，風險一旦出現(xiàn)，規(guī)避風險難以落實。
三、房地產(chǎn)稅收籌劃方法
（一）養(yǎng)成風險意識，加強風險預警
對于稅收籌劃來說，屬于房地產(chǎn)企業(yè)較為重要工作，通過開展合理有效稅收籌劃，企業(yè)能夠充分預測各項事務開展。然而，風險性問題不容忽視。尤其面對目前市場經(jīng)濟，經(jīng)濟形勢方面，普遍得到，始終處于不斷變化之中。法律政策方面，普遍處于不斷完善階段。房地產(chǎn)企業(yè)角度來說，風險普遍存在。基于此，風險意識方面，需要予以充分樹立。風險預警工作等方面，需要充分貫徹落實。與此同時，風險監(jiān)督機制方面，也應力求實現(xiàn)科學有效建立。
（二）稅收籌劃人員方面，不斷提高綜合素質(zhì)
通過開展合理有效稅收籌劃，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，能夠?qū)崿F(xiàn)較為良好財務管理。稅收籌劃人員方面，需要具備良好專業(yè)技能，同時具備一定綜合素質(zhì)。企業(yè)人才招聘環(huán)節(jié)，專業(yè)技能方面，應該不斷加強重視。專業(yè)技能培訓應該充分到位，企業(yè)人員應注重加強這方面定期安排。只有這樣，員工才能真正進步，稅務籌劃水平方面，才能得到有效提高。此外，職業(yè)道德同樣較為關鍵，需要不斷加強員工這方面培養(yǎng)。理財理念同樣不容忽視，因而應引導其依法納稅，同時能夠做到合法節(jié)稅。
（三）關于稅收籌劃，應與時俱進
目前處于21世紀，信息呈現(xiàn)爆炸增長。房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要充分關注當前經(jīng)濟形勢，掌握當前出現(xiàn)變化。對于國家政策，需要充分了解存在何種變動。只有這樣，稅務籌劃工作實施階段，才能對其予以時刻調(diào)整。風險方面問題，才能得到充分減少。關于稅收籌劃，工作具體實施階段，需要充分保障具備一定靈活性，稅收籌劃人員需要充分具備敏銳觸覺，同時具備長遠目光。只有這樣，市場一旦發(fā)生重大變化，反應才能及時，稅收籌劃方案方面，才能得到充分及時調(diào)整。對于稅務籌劃風險，才能真正實現(xiàn)有效降低，從而充分促進企業(yè)不斷發(fā)展，企業(yè)收益等方面，才能充分實現(xiàn)有效擴大。
四、結語
本文著重探討稅收籌劃實施階段，對于房地產(chǎn)公司來說，存在何種實際問題，同時闡述一定解決措施。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，屬于我國重要產(chǎn)業(yè)。通過房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，各個行業(yè)來說，能夠充分帶動經(jīng)濟。只有實現(xiàn)良好稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)才能充分保持旺盛活力，作為基礎行業(yè)，房地產(chǎn)公司來說，才能真正實現(xiàn)提高自身效益，稅務成本方面，也能得到充分節(jié)約。關鍵競爭力方面，也能得到不斷提升。參考文獻：
[1]穆北歌.房地產(chǎn)企業(yè)在稅務籌劃上的現(xiàn)狀及防范[J].財經(jīng)界，2014（29）：267-279.
[2]趙曉莉，趙德彥.利用稅務籌劃促進房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的探究[J].山西建筑，2014（13）：257-258.
關鍵詞：
土地增值稅；房地產(chǎn)；稅收籌劃
國家可以通過土地增值稅的征收來對房地產(chǎn)行業(yè)展開宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本是企業(yè)整體成本費用中最重要的組成部分，在很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。而土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種，房地產(chǎn)企業(yè)應該對土地增值稅的稅收進行科學合理的籌劃，只有這樣才能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，有效控制和預防企業(yè)風險，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義
1.有利于適應日趨激烈的市場競爭在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的稅收籌劃不僅可以合理地設置企業(yè)的相關稅費制度，而且房地產(chǎn)企業(yè)在逐漸激烈的競爭中可以更好的對市場環(huán)境進行適應。近些年，國家對房地產(chǎn)市場進行了有力的宏觀經(jīng)濟調(diào)控，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本不斷增長，而利潤空間卻不斷下降，激烈的市場競爭又大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，而進行合理的土地增值稅稅收籌劃可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。
2.有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平與創(chuàng)新隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理狀況變得更加困難，而進行土地增值稅的稅收籌劃能夠在很大程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平。另外，在房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃不斷發(fā)展過程中，相關的研究逐漸增加，在未來的發(fā)展中還需要進一步的完善，促進有著普遍意義的籌劃模式的形成，改善原有的單一的以整體稅負為研究內(nèi)容的情況，提升稅收籌劃的針對性，使房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土地增值稅方面獲得更多的實際效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略
1.利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作原有的稅收籌劃重點普遍放在了土地增值稅方面，而針對這一稅收開展的籌劃工作則主要目標就是使增值率獲得降低，這樣就可以在稅收中減少土地增值稅的繳納甚至不繳納。一方面的方法就是利用臨界點，企業(yè)在運營中可以根據(jù)稅法的相關規(guī)定進行自身開發(fā)方案的制定，使得增值率低于起征點就可以避免繳納增值稅。另一方面，在土地增值稅中，扣除的項目金額假如是固定的，那么轉(zhuǎn)讓的收入減少，土地增值額也會相應的減少，稅率和稅額就會降低。所以使用這種分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的方法就屬于合理降低土地增值額的有效措施。而在分散收入方式方面，一般的方法就是將能夠分開進行處理的環(huán)節(jié)從整個房地產(chǎn)中劃分出來，進行分次地單獨簽約，達到節(jié)約稅費的目的。
2.利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可通過增加合理的利息支出扣除項目金額來降低增值率，使其適用較低的稅率，達到降低稅收負擔的作用[1]。在土地增值稅的相關規(guī)定中，相關政策明確的指出了利息支出扣除項目的相關細節(jié)內(nèi)容，這為房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅稅收籌劃提供了一個有利的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中，如果借款增加，利息偏高，則需提供金融機構的相關貸款證明，進行利息支出的分攤，達到利息的正確扣除。如果借款較少利息也較低，就不需要對利息支出進行分攤計算及出示貸款證明，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
3.利用建房的方式進行稅收籌劃在稅法相關規(guī)定中部分建房行為不屬于土地增值稅的征收范疇，可以避免或減少土地增值稅的繳納。一方面是代建房方式，主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)[2]。在代建房過程中，房地產(chǎn)企業(yè)增加了經(jīng)濟方面的收益，但房地產(chǎn)產(chǎn)權并沒有產(chǎn)生任何變動，企業(yè)獲得的收入是勞務性質(zhì)的收入，因此只需要繳納營業(yè)稅。相對于土地增值稅而言，營業(yè)稅的比例較低，選擇代建房方式可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅費負擔；另一方面是合作建房的方式。合作建房方式是指，在土地開發(fā)過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。我國有關土地增值稅的規(guī)定中表明，資金與土地由兩方各自承擔的，進行的合作建房之后按比例分房自用的，可以不征收土地增值稅。建成之后如果進行轉(zhuǎn)讓的，則需要收土地增值稅。這樣，如果房地產(chǎn)企業(yè)購買了一塊土地來修建房屋，這一企業(yè)就可以預收購房者的購房款來作為建房的資金，使得資金與土地的負責人進行分離，在剩余的住房出售前，企業(yè)就不需要繳納土地增值稅，只有在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)負責部分的住房時，要繳納繳納特定部分的土地增值稅。
4.利用統(tǒng)籌的手段開展稅收籌劃房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是不盡相同的，這是因為相同的房地產(chǎn)企業(yè)其經(jīng)營的房地產(chǎn)在檔次以及規(guī)格上都存在差異，而且客戶及價格也不同，地區(qū)間的房地產(chǎn)開發(fā)成本會受到許多原因的影響產(chǎn)生差異。房地產(chǎn)企業(yè)在降低土地增值稅稅費負擔方面，可以采用統(tǒng)籌全局的手段，使其中不同價位的房地產(chǎn)的銷售收入進行合并之后再向上級申報，這樣可以很好的適應土地增值稅稅率的降低；根據(jù)實際情況調(diào)整單個土地開發(fā)項目極其成本，這樣可以促使不同的項目開發(fā)之間的增值率相互一致，實現(xiàn)節(jié)省稅款的目標。
三、結束語
綜上所述，面對當前階段我國產(chǎn)企業(yè)結構的調(diào)整，決定房地產(chǎn)企業(yè)長久發(fā)展的重要措施就是采取科學合理的土地增值稅的稅收籌劃措施，為企業(yè)達到節(jié)稅目的，房地產(chǎn)企業(yè)應該通過合理增加扣除項目、利用國家稅收優(yōu)惠政策以及利用土地增值稅的征稅范圍，制定稅收籌劃方案，有效發(fā)揮土地增值稅稅收籌劃的作用，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更大的利潤空間，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。
參考文獻
稅收籌劃的內(nèi)容主要包括節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)移稅負，也就是納稅人以遵紀守法為前提，通過合理的安排與科學的籌劃整理出最優(yōu)納稅方式，使企業(yè)在合理避稅中獲得更多經(jīng)濟利益。當實施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，還能成功避免重復征稅問題，使企業(yè)的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
一、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負受到的影響
長時間以來，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑業(yè)和不動產(chǎn)銷售都需要繳納營業(yè)稅這種價內(nèi)稅，而營業(yè)稅作為一個價內(nèi)稅，極易發(fā)生重復征稅問題，無論是建筑業(yè)或是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是營銷企業(yè)，房地產(chǎn)鏈條上的分工越明細，重復征稅就越嚴重。這使房地產(chǎn)企業(yè)無形中增加了稅收負擔。當營改增在房地產(chǎn)行業(yè)得到實施后，由于每個環(huán)節(jié)就其新增價值額征稅，避免了重復征稅，在一定程度上降低了企業(yè)稅負。同時，營改增進項抵扣的方式能促使房地產(chǎn)企業(yè)對其經(jīng)營流程重新進行設計，將以往的粗狂式管理轉(zhuǎn)化成精細化管理，達到降稅的目的。但在實際的運作中，房地產(chǎn)企業(yè)的營改增面臨許多改革中的問題，比如建筑業(yè)作為以提供建筑勞務為主的企業(yè)，其進項購進業(yè)務非常少，營改增之后如何對其制定合理的稅率，使其稅負不至于過重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構成中土地成本作為占比重最大的一個項目，由于是政府直接收取的土地出讓金，還不能作為抵扣進項，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負有所增加；此外，增值稅納稅人作為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，不同的房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的納稅人，可能會給企業(yè)的稅負帶來不同的影響，不同的企業(yè)不能盲目選擇，而應根據(jù)自己的實際情況以及稅法的相關規(guī)定申報不同的納稅人。
二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義
在國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)是根基，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)行業(yè)，它是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，更是人民生活改善的一項基礎性產(chǎn)業(yè)。當實施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能成功避免重復征稅問題，還能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，使企業(yè)的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
營改增以后對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有積極意義。一是稅收籌劃能幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高其經(jīng)濟效益。通過稅收籌劃，納稅人能減少房地產(chǎn)企業(yè)支出稅費增加利潤。二是幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅收風險。當出臺并實施營改增稅收政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員務必要熟練掌握一系列稅收政策，增強納稅意識，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的誠信納稅，通過完善稅收籌劃來降低其稅務風險。三是對提高辦稅人員水平、督促國家建立健全稅收制度等起到積極作用。在任何國家的避稅與反避稅的博弈中，稅制越健全避稅的空間越小，企業(yè)避稅的渠道趨于對政策的熟練運用，比如減稅免稅的運用等。而不是能有多少可鉆的空子。正所謂愚昧者抗稅、愚蠢者偷稅、聰明者避稅、精明者籌稅，營改增促使房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員獲得良好的培訓空間與個人發(fā)展空間，為房地產(chǎn)企業(yè)依法籌稅、誠信納稅提供良好條件，同時促使國家在稅收法律法規(guī)的不斷完善中堵住稅收缺陷與不足。
三、基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議
（一）科學合理申報納稅人身份
在房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增后，所有增值稅納稅人都要按照增值稅納稅人的相關規(guī)定申請納稅人身份，增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，劃分的標準是經(jīng)營規(guī)模的大小和會計核算是否健全，一旦認定后身份不同計稅方法不一樣，一般納稅人使用進項抵扣計算繳納增值稅而小規(guī)模納稅人則以全部銷售額計算繳納增值稅，當然一般納稅人使用的通用稅率為17%，而小規(guī)模納稅人使用的是征收率3%。
經(jīng)過測算我們以為企業(yè)的購進業(yè)務達到一定比例有必要按照規(guī)定申報一般納稅人，否則稅負會遠遠高出小規(guī)模納稅人的平均稅負。并且需要提醒的是，按照現(xiàn)行增值稅納稅人管理規(guī)定，對于年應稅銷售額超過財政部、國家稅務總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標準的納稅人，沒有按照規(guī)定期限申報一般納稅人的，稅務部門將要求按照一般納稅人稅率計算增值稅并且不得做進項抵扣，亦不得為其代開增值稅專用發(fā)票，如果企業(yè)的財務管理發(fā)生了這樣的申報失誤，企業(yè)的稅負將大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都被認定為一般納稅人才好，比如提供建筑勞務為主的企業(yè)和以不動產(chǎn)銷售為主的企業(yè)由于進項稅額很低，認定為一般納稅人一方面使用一般納稅人的較高的稅率（預測房地產(chǎn)企業(yè)為11%的增值稅稅率），另一方面卻幾乎沒有進項抵扣，那么同樣會大大增加企業(yè)的稅負。這種情況下不如按照小規(guī)模納稅人的征收率繳納增值稅。
（二）加強管理增值稅發(fā)票，及時獲取可抵扣發(fā)票
對于認定為一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)將使用增值稅專用發(fā)票，要求專人開具、專人保管。房地產(chǎn)企業(yè)應使其內(nèi)部管理水平得到提高，并促使財務人員加強學習稅務知識。作為增值稅一般納稅人一方面要管理好銷項稅發(fā)票的開具和管理，另一方面加強管理各項購進業(yè)務，包括固定資產(chǎn)購進的管理和采購材料的管理，及時取得增值稅專用發(fā)票和相應的抵扣聯(lián)。尤其是在與大多數(shù)建筑公司或銷售公司發(fā)生業(yè)務往來時，由于對方可能是小規(guī)模納稅人，要積極協(xié)調(diào)獲取稅務部門代開的增值稅專用發(fā)票以期正常完成抵扣。而作為小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)競爭將更加激烈，由于難于實現(xiàn)外部稅負轉(zhuǎn)嫁，致使一些建筑企業(yè)選擇從工程質(zhì)量入手，降低成本獲得期望的利潤。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強化內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)管和外部質(zhì)量監(jiān)控，盡量選擇那些與增值稅一般納稅人資格相符的、具備正規(guī)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，既能保證工程質(zhì)量，又為后期抵扣進項稅打下基礎。
筆者可以預見，基于增值稅避免重復征稅促進社會化專業(yè)協(xié)作的重要杠桿作用，未來幾年，社會上的建筑業(yè)會發(fā)生優(yōu)勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質(zhì)缺失、質(zhì)量不過關的游走型建筑施企業(yè)會大批淘汰。
（三）科學利用稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)減稅免稅目的
增值稅減免稅條例有諸多規(guī)定，比如利用摻兌廢渣在生產(chǎn)原料中且比例不低于30%的生產(chǎn)的特定建材產(chǎn)品，給予免稅；以廢舊瀝青混凝土為原料生產(chǎn)的再生瀝青混凝土，且在生產(chǎn)原料中比重不低于30%的給與增值稅即征即退；采用旋窯法工藝生產(chǎn)并且生產(chǎn)原料中摻兌廢渣（含水泥熟料）不低于30%的給予增值稅即征即退；此外，隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對認定為新型節(jié)能環(huán)保墻體材料的產(chǎn)品將給與免稅或即征即退的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的相關企業(yè)要科學利用好這些稅收優(yōu)惠政策，積極稅收籌劃實現(xiàn)減稅免稅。
（四）注重經(jīng)營活動管理，合理開展稅收與成本聯(lián)動籌劃
一是對供應方的資格和價格進行比較。房地產(chǎn)企業(yè)到底應該在一般納稅人處購進貨物還是在小規(guī)模納稅人那里購進貨物？在質(zhì)量相當?shù)那疤嵯乱龀杀九c稅收的聯(lián)動籌劃，比如從一般納稅人處購進一批增值稅稅率17%的貨物，價稅總計117萬元，可抵扣進項稅額為17萬元；從小規(guī)模納稅人處購進同樣一批貨物，在無法取得增值稅專用發(fā)票的前提下，該批貨物只有等于100萬元，企業(yè)的預期成本才不會改變，低于100萬元企業(yè)獲得額外利潤，如果高于100萬，即意味著企業(yè)成本費用增加。二是利用稅率差異。當同一納稅人的同一項業(yè)務既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務時候，一般物資的稅率是17%，建筑業(yè)的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務不同納稅對象稅率不同的差異，減少企業(yè)的稅務負擔；
（五）加強稅務機關溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法
在企業(yè)進行合理避稅的過程中，制訂以及實施籌劃方案，要注意合法性的基本要求與準則。所以，企業(yè)必須嚴格遵守我國法律、法規(guī)、制度的規(guī)范，在合法的范圍內(nèi)進行合理避稅，保障合理避稅行為的合法性。同時，企業(yè)還應充分關注國家法律環(huán)境的變化，考慮國際相關法規(guī)及行業(yè)準則的約束。
另外，由于稅務執(zhí)法機關擁有自由裁量權，因此，企業(yè)應當加強與當?shù)貒囟悪C關的溝通與協(xié)調(diào)，熟悉當?shù)氐亩愂照鞴芴攸c和具體要求，對稅務部門的指導要主動積極地接受，定期向其咨詢政策的最新發(fā)展動態(tài)，并進行理解、掌握，為制訂合理的籌劃方案提供參考。制訂方案、實施方案的過程中，對本地稅務部門的征收管理方法要時刻關注，以取得本地部門的認同。實施方案的后期階段，倘若與稅務部門在理解上存在不一致的問題，企業(yè)應予以合理解釋。
四、結語
“營改增”的最終目的在于協(xié)調(diào)社會負擔和政府收入之間的矛盾，降低社會稅負。雖然，在“營改增”初期，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨很多的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營也會遭受一定的挫折，但是，只要合理進行稅收籌劃，營改增必定是推進企業(yè)發(fā)展的重要保障。
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二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題
（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱
我國稅收相關法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規(guī)定，缺乏對稅法殊規(guī)定和政策的認識，法律意識的淡薄導致企業(yè)無法對自身的涉稅業(yè)務進行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經(jīng)驗均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認識到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認識。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時有發(fā)生，違法行為不僅嚴重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長遠發(fā)展，而實際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業(yè)稅負的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。
例如：某地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加%56萬元;B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項目命名為同一小區(qū)，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業(yè)稅及附加140萬元，相比之下便可節(jié)稅20萬元，可見企業(yè)應具有稅收籌劃意識，它與企業(yè)的經(jīng)濟利益息息相關。
（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系
目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財務部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業(yè)的稅費繳納工作均是由財務部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務機關處罰等情況歸咎為財務部門的工作失職，但針對這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認識上的錯誤。企業(yè)財務人員在辦理納稅業(yè)務時確實會與稅務機關產(chǎn)生互動，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務機關，完成納稅義務，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務都由企業(yè)決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機械的讓財務部門獨立負責，又沒有給財務部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學的。
（三）缺乏稅收籌劃事前管理
管理者對稅收籌劃沒有正確的認識，以及對此項工作重視程度不夠都導致企業(yè)的后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負擔過重時才要求財務部門使用賬務處理手段做應急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業(yè)的納稅義務一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進行稅收籌劃則更是不可能的事情了?？梢?，納稅籌劃的應該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規(guī)、政策動態(tài)及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。
三、稅收籌劃問題的解決路徑
（一）提高稅收籌劃意識
積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學的稅收籌劃意識是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上，管理層要給予稅務籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵稅收籌劃人員積極學習政策法規(guī)，全面掌握國家稅收政策動態(tài)，提升自己的法律意識及納稅成本節(jié)約意識，在涉稅工作上加強稅主動性，最大程度的減輕納稅負擔。
（二）提高稅收籌劃能力
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02
一、稅收與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關性分析
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢頭，中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，逐步發(fā)揮其作為國民經(jīng)濟基礎產(chǎn)業(yè)的重要導向作用。
經(jīng)濟決定稅收，稅收反作用于經(jīng)濟。這是稅收與經(jīng)濟發(fā)展的辯證關系，對于房地產(chǎn)行業(yè)也存在類似的情況。隨著房地產(chǎn)市場的進一步完善，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的價值也會進一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應地增加對房地產(chǎn)業(yè)的投入，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎設施保障，增強房地產(chǎn)品保值增值的能力，進而形成一個投入、產(chǎn)出相互促進的良性循環(huán)。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適宜的稅收負擔、良好的稅收服務水平、較高的工作效率都將促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。與此相反，沉重的稅收負擔、繁瑣復雜的稅種結構、落后的稅收征管方式將阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)業(yè)的納稅現(xiàn)狀
我國現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構成。我國房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費名目繁多，其中，實體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費助推房價高漲”。 根據(jù)國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結構性分析》顯示，2011年房產(chǎn)稅實現(xiàn)收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。
房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產(chǎn)的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產(chǎn)稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費價格中的居住類價格上漲5.3%。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的特點
由于房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營具有投資數(shù)額大、建設周期長，是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有較強的競爭性，效益與風險并存；受政府的干預和國家經(jīng)濟政策的引導等特點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃除了具有稅務籌劃的一般特點外，還具有其獨特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1.稅務籌劃效益的顯著性
由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且每個開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)都幾乎涉及到不同的稅費，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的稅務籌劃空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務籌劃的重視與投入，將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益產(chǎn)生積極的顯著性的影響。
2.稅務籌劃的時效性強
我們國家的經(jīng)濟是屬于國家宏觀調(diào)控下的市場經(jīng)濟，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營受政府干預和國家經(jīng)濟政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調(diào)控重點的房地產(chǎn)行業(yè)來說，國家針對該行業(yè)的經(jīng)濟、稅收、貨幣政策隨時可能發(fā)生變化，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的措施和方案都具有極強的時效性，而這也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對政策的可能變化具有預見性和適應性。
3.稅務籌劃的復雜性
城市房地產(chǎn)除有其特定的開發(fā)目標外，還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經(jīng)濟、社會、生態(tài)環(huán)境等眾多因素，是一項復雜的系統(tǒng)工程。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經(jīng)營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃是一個系統(tǒng)工程，它的復雜性要比一般企業(yè)稅務籌劃的復雜性更大。
四、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性
1.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的必要性
稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營風險和納稅風險，以實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。
隨著我國住房制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐步形成和發(fā)展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠遠超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產(chǎn)業(yè)來說，其發(fā)展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產(chǎn)投資的增長速度已經(jīng)超過了全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了強大的動力。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的健全和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈，處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)競爭極其激勵。競爭的結果就是行業(yè)利潤呈現(xiàn)下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。
2.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的可行性
不論是從國家的宏觀政策還是企業(yè)內(nèi)部的微觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平、有利于優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結構，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業(yè)在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，實施稅收籌劃，選取對企業(yè)較為有利的納稅方案進行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。
3.我國的稅收大環(huán)境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現(xiàn)實。新稅制實施以來，稅法得到統(tǒng)一，稅權相對集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。稅收大環(huán)境的變好，為稅收優(yōu)惠政策完全落到實處和稅收籌劃提供了條件和可能。
4.企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)化
（1）專業(yè)人才不斷增多。稅務籌劃的技術含量高，不僅要通曉稅收法律法規(guī)、經(jīng)濟法律法規(guī)，還要了解企業(yè)的運作、行業(yè)發(fā)展趨勢、社會發(fā)展狀況，因此，需要擁有稅務籌劃專業(yè)人才，專業(yè)人才的整體業(yè)務水平?jīng)Q定了稅務籌劃能達到的水平。作為一個經(jīng)濟效益較好的產(chǎn)業(yè)，隨著其發(fā)展成熟，其業(yè)內(nèi)吸引、積累了一批稅務籌劃專業(yè)人才，再加上各類中介服務機構愿意為房地產(chǎn)企業(yè)提供稅務籌劃服務，使房地的稅務籌劃人才增加，保證了其開展稅務籌劃的人力需要，為企業(yè)的稅收籌劃提供了條件。
（2）企業(yè)的法制意識不斷地增強。稅務籌劃在發(fā)達國家是一門被廣泛應用的技術，但在我國僅興起數(shù)年。目前，我國不少人對稅務籌劃仍是認識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務籌劃的認識日漸加強，房地產(chǎn)業(yè)界也不例外。另外，因發(fā)展迅速、經(jīng)濟效益佳，房地產(chǎn)企業(yè)云集了各種類型的專業(yè)人才，這些人對新生事物接受能力強，對稅務籌劃的認識速度比一般的快。稅務籌劃作為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。
參考文獻：
[1] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2012.
一、我國當前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅現(xiàn)狀分析
近些年來，伴著國家經(jīng)濟體制不斷地成熟，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，緊接著房價日益攀升，不僅影響著普通大眾的越來越多的住房需求，更是形成了社會的不穩(wěn)定因素。？縱觀高房價的具體原因，從拆遷、買地到建造、銷售，較高的成本是造成高房價的重要原因，可以看到其中稅費較高且最具籌劃降低的可能性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源整合型行業(yè)，開發(fā)流程長、資金密集、涉及行政主管部門較多。正因如此，其涉稅也較為復雜。其幾乎涉及現(xiàn)在所有稅種。并且房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理過程中存在很大的風險，企業(yè)財務方面也在稅務稽查面前屢屢出現(xiàn)問題，不僅不能省掉可以減免的稅額，甚至多繳不該繳的稅。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃專業(yè)技術人員的缺失也是該行業(yè)面臨的重大稅收籌劃問題。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理需要對房地產(chǎn)行業(yè)性業(yè)務知識和稅法知識都較為了解。
二、房地產(chǎn)行業(yè)的階段性稅收籌劃
首先介紹一個簡要的流程：簽訂土地出讓合同――設立項目公司――立項――選址、方案審查、用地許可――辦理拆遷許可――初步設計審查審批――施工圖審查備案――工程招投標及備案――辦理施工許可證――辦理商品房預售許可――專業(yè)驗收――竣工驗收辦證、備案――交房
通過簡單的房地產(chǎn)開發(fā)完工流程，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)階段性明顯，財稅人員按照階段性發(fā)展進行稅收籌劃適合大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)。
（一）設立階段
1.注冊資本的選擇。注冊資本的來源也是可以選擇籌劃的一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的建設周期長，資金需要量大，因此借款、融資對房地產(chǎn)企業(yè)來說是必不可少的。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設資金主要有銀行信貸、外資投入、發(fā)行股票、內(nèi)部積累等四個來源，即負債籌資和權益籌資。權益融資不需要償還，沒有償債壓力，根據(jù)盈利情況分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值稅的計算中扣除，又可作為所得稅的抵減項，而股息支付不能作為費用列支。所以在籌劃角度來看，權益籌資效果是不如負債籌資的。
2.分公司和子公司的選擇。分公司是不具有獨立法人資格的，對子公司和分公司的稅率及相關稅收優(yōu)惠政策方面我們國家有不同的稅法規(guī)定，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在建立之前作出合適的選擇。
設立分公司，好處就在于：首先，稅務機關對其監(jiān)管力度相對子公司來說更?。黄浯?，在項目的建設初期公司基本會處于虧損狀態(tài)，分公司的虧損對總公司的稅前利潤可以有一些減少以達到減輕總公司企業(yè)所得稅負擔的作用；最后，分公司和總公司之間的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移不涉及所有權的轉(zhuǎn)變，因而是沒有納稅義務的。然而在分公司的開發(fā)建設階段總公司是負有連帶的稅務責任的，因而會給總公司帶來一部分的危險。對于子公司的建立，利弊恰恰與分公司的設立相反。
（二）銷售階段
1.銷售價格的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售價格的確定依賴各個因素，對銷售價格的合理確定對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要意義。從稅收籌劃角度來看，銷售價格的確定主要依據(jù)是土地增值稅的計算中增值率未超過20%的暫不征收土地增值稅的優(yōu)惠政策和土地增值稅的四級超率累進稅率?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)若提高房地產(chǎn)售價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅后利潤可能增加、也可能減少，此時就要考慮如何做到利潤最大。
2.銷售收入的確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設立銷售公司對新開發(fā)的項目進行代銷或是轉(zhuǎn)銷。代銷是指新成立的銷售公司代原房地產(chǎn)企業(yè)銷售其產(chǎn)品，同時向企業(yè)收取一定的傭金作為報酬。由于雙方的關聯(lián)關系，傭金的多少便存在調(diào)整的空間。房地產(chǎn)企業(yè)向銷售公司所支付的傭金屬于其成本費用的范圍，可以在計算土地增值稅時項目作為扣除項目。而銷售公司所取得傭金盡管要繳納營業(yè)稅，但可作為企業(yè)所得稅的扣除。轉(zhuǎn)銷就是銷售公司先取得項目之后以自己名義銷售出去，此時同樣由于關聯(lián)關系的存在，可以調(diào)整銷售價格，因而減少土地增值稅的計稅依據(jù)。同時，由于銷售過程中的交易成本費用增加，可以在計算企業(yè)所得稅時增加扣除數(shù)額，使企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅方面都達到節(jié)稅效果。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行土地增值稅稅收籌劃的必要性分析
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)受到市場發(fā)展規(guī)模及趨勢的影響，已經(jīng)逐步邁入分化與調(diào)整的階段當中。在這樣的發(fā)展趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的庫存問題以及泡沫問題嚴重加劇。針對于此，我國相關政府部門針對這一問題，實施多次稅制改革，以期徹底消除上述問題帶來的不良影響。然而，僅憑借稅收改革政策的支持是遠遠不夠的，各級各類的房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷優(yōu)化內(nèi)部建設體系，最好以增值稅稅籌劃為重點實施對象，以期進一步推進行業(yè)的發(fā)展進程，實現(xiàn)預期的發(fā)展目標。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實施土地增值稅稅收籌劃基本上可以提高企業(yè)自身的稅收效益，并且可以將其視為提高企業(yè)核心競爭力的基本途徑。從嚴格意義上來講，土地增值稅稅收籌劃絕不是傳統(tǒng)意義上理解的偷稅行為、漏稅行為。而是根據(jù)房地產(chǎn)實際發(fā)展情況，依法依規(guī)地行使自身的權利，并爭取合理的權益，為企業(yè)各項經(jīng)營活動的順利開展提供合理保障。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過強化增值稅稅籌劃，基本上可以達到強化并提高企業(yè)核心競爭力的目的。與此同時，還可以達到提升企業(yè)納稅意識與強化財務籌劃能力的目的。根據(jù)實際情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資產(chǎn)規(guī)模、稅收成本均要比一般企業(yè)高得多，因此通過強化土地增值稅稅收籌劃，能夠加強財務風險的防范能力，并且可以進一步解決以往財務管理效率不高的問題。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過強化土地增值稅稅收籌劃，利于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟效益的有效提高。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場經(jīng)濟情況，及時調(diào)整與優(yōu)化企業(yè)自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，并且進一步完善內(nèi)部管理內(nèi)容。最好可以在商業(yè)模式方面，集中體現(xiàn)長足發(fā)展目標。如此一來，土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容基本上可以得到充分貫徹與落實，并且在某些程度上可以進一步加強企業(yè)的發(fā)展水平。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃問題的建設思路
面對內(nèi)外復雜的形勢條件，各級各類房地產(chǎn)企業(yè)應該及時采取相關策略，達到強化土地增值稅稅收籌劃的目的。結合實際情況來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)土地增值稅稅收籌劃要求，并不是一朝一夕就可以完成的，往往需要全體人員不斷推進與努力，才能夠達成預期的籌劃目標?？傮w來看，基于新形勢下我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)最好應該通過貫徹與落實土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容、掌握國家宏觀調(diào)控政策，確保土地增值稅稅收籌劃得以順利實施。以下是本人結合相關經(jīng)驗，總結與歸納的關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃問題的總體建設思路，僅供參考。一方面，我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)最好立足于國家最新頒布的財經(jīng)法規(guī)，尤其是與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緊密相關的政策內(nèi)容。結合具體財經(jīng)法規(guī)內(nèi)容，致力于做好解讀與分析工作，目的在于為后續(xù)稅收籌劃工作提供合理的經(jīng)濟保障。近些年來，我國“營改增”政策基本上得到全面貫徹與落實。管理局為進一步促進相關政策內(nèi)容的順利落實，針對稅收政策問題形成了較多財經(jīng)法規(guī)措施，如今年頒布的《關于調(diào)增增值稅稅率的通知》等。與此同時，國家稅務總局結合行業(yè)整體發(fā)展趨勢，頒布《國家稅務總局公告2018年第18號》等法規(guī)。面對眾多的條款內(nèi)容，建議房地產(chǎn)企業(yè)應該緊密結合最新動態(tài)，優(yōu)化內(nèi)部資源內(nèi)容，確保土地增值稅稅收籌劃得以有效貫徹與落實。另一方面，我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)應該放眼市場環(huán)境的整體發(fā)展趨勢，重點做好關于土地增值稅稅收籌劃的業(yè)務管理工作。從某種程度上來說，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作，往往需要融合財務、法務、成本等多方面知識。若想切實達成預期的籌劃目標，需要內(nèi)部人員具備專業(yè)的知識能力。針對于此，建議企業(yè)管理人員最好加強對內(nèi)部人員的培訓與管理工作。與此同時，積極強化各部門溝通與交流能力，緊抓實干、合力推進，共同為土地增值稅稅收籌劃問題奉獻自己的一份力量，以期盡早完成任務。需要注意的是，管理人員必須遵循市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，及時獲取相關資料，規(guī)避企業(yè)內(nèi)部的財務風險問題，從根本上提升籌劃質(zhì)量。
三、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的相關建議
（一）貫徹與落實土地增值稅稅收籌劃，迎合“營改增”策略內(nèi)容
新形勢下，國內(nèi)各級各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收籌劃方面，主要將重點放在增值稅業(yè)務籌劃方面。自“營改增”政策的全面實施以來，增值稅與土地增值稅問題逐漸成為我國房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)土地增值稅稅收籌劃的重要部分。針對于此，各級各類房地產(chǎn)企業(yè)在實行土地增值稅稅收籌劃的過程中，應該根據(jù)國家現(xiàn)行的稅收政策法規(guī)，從選擇計稅方法、提高精裝房開發(fā)比例與運用銷售策略等方面入手，切實貫徹與落實土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容。一方面，國內(nèi)各級各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實行土地增值稅稅收籌劃過程中，最好立足于本企業(yè)實際經(jīng)營情況以及未來某段時期的發(fā)展規(guī)劃，選擇合理的計稅法方法。另一方面，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模，適當提高精裝房的開發(fā)比重值。根據(jù)相關調(diào)查顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場精裝房比例基本上很難超過35%，這與發(fā)達國家相比，存在較大差距。根據(jù)現(xiàn)行的稅收法規(guī)來看，房地產(chǎn)企業(yè)若想實現(xiàn)精裝房的大規(guī)模開發(fā)，就必須獲取更多的固定資產(chǎn)、以及物料增值稅發(fā)票等資源，目的在于通過疊加使用進行抵扣，并實現(xiàn)合理避稅目的。
（二）樹立良好企業(yè)形象，合理使用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策
當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經(jīng)濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題
土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：
(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面
從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發(fā)展。
(二)對國家出臺相關政策理解淺顯
21世紀以來，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業(yè)無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場帶來了新的波動。
(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業(yè)的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法
面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場，企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：
(一)合理籌劃增值稅的扣除項目
房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負擔。企業(yè)在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。
(二)合理利用國家出臺相關政策
為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場必要的經(jīng)濟調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負稅壓力。
(三)合理通過建房進行稅收籌劃
在稅法相關規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，還減少企業(yè)繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果，值得采納。
(四)積極尋求稅務機關支持
政府稅務機關是服務于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關政策咨詢有解答的義務，企業(yè)在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業(yè)的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。
(五)事后采取積極有效的補救措施
稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。
(六)土地增值稅的核心是增值率
房地產(chǎn)企業(yè)項目的應稅收入和扣除項目，是房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：
(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應市場競爭
在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應市場競爭。目前，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。
(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平
房地產(chǎn)市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平。
(三)有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化
在房地產(chǎn)企業(yè)的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負稅壓力，給企業(yè)喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，為企業(yè)帶來巨大利益。
四、結束語
房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產(chǎn)市場也是個很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。
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