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時(shí)間：2024-03-22 14:54:51
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)行業(yè)；防范；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；優(yōu)化策略；研究
目前，控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)中的重中之重，占據(jù)著重要的行業(yè)地位，已經(jīng)得到了房地產(chǎn)內(nèi)部的高度重視與認(rèn)可。房地產(chǎn)行業(yè)在生存發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是重要的限制性因素，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的建設(shè)工作任重而道遠(yuǎn)，要制定出切實(shí)可行的防范策略，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的拓展和蔓延，要為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)提供強(qiáng)大的生命力。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因研究
(一)舉債方式的不合理，造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的失衡
房地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目投資過(guò)程中，資金是投資過(guò)程中重要的保障，一些地產(chǎn)行業(yè)往往會(huì)通過(guò)與各大銀行或者金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行舉債來(lái)不斷滿足自身的資金需求。但是，對(duì)于部分企業(yè)的舉債來(lái)說(shuō)，具有極大地不合理性、盲目性。與此同時(shí)，也沒有對(duì)自身的償債水平進(jìn)行深入的分析，負(fù)債壓力如果過(guò)于沉重，就會(huì)進(jìn)一步加劇企業(yè)的償債壓力，這也是造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡的重要影響因素。在房地產(chǎn)行業(yè)處于慘淡的情況下，財(cái)務(wù)杠桿的不良效應(yīng)非常明顯。而財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)是判斷財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的重要指標(biāo)。在特定的條件之下，企業(yè)的負(fù)債情況、財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)以及財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)等三者之間是成正比例的關(guān)系，進(jìn)而會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
(二)成本費(fèi)用的控制力度不夠深入
一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本核算與控制的理解存在著較大的誤區(qū)，普遍認(rèn)為是財(cái)務(wù)部門分內(nèi)的事情，進(jìn)而加重了財(cái)務(wù)部門的工作量，難以正常的進(jìn)行成本資料的收集、整理工作，而且其他各個(gè)部門也無(wú)法充分地認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，從而引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如：某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)尚未能建立專門的成本管理部門，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)也缺少著高度的重視。在某市繁華地段的項(xiàng)目建設(shè)中，過(guò)于注重外墻裝飾的華麗與豪華，浪費(fèi)了大量的成本費(fèi)用，而且實(shí)用性也嚴(yán)重缺失，造成了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
(三)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制機(jī)制較不完善、健全
目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控水平普遍較低，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的階段，項(xiàng)目執(zhí)行周期和資金周轉(zhuǎn)期比較長(zhǎng)，具有較多的限制性因素。進(jìn)而加劇了內(nèi)部控制和財(cái)務(wù)管理工作的難度性。此外，在成本管理的建設(shè)中，由于欠缺著較為成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，尚未形成統(tǒng)一全面的控制體系，進(jìn)而無(wú)法對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行有效地管控，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)決算與預(yù)期差距過(guò)于懸殊，無(wú)形之中就會(huì)產(chǎn)生一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、加強(qiáng)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)化策略
(一)確保企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，控制好企業(yè)資本負(fù)債率
企業(yè)在投資的過(guò)程中必須要籌集足夠的資金，而企業(yè)的籌資是處于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的局面。要想有效防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就必須要確保投資決策的正確性、合理性。因此，企業(yè)要從自身發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，制定科學(xué)合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部、外部環(huán)境進(jìn)行深入的剖析，要研討投資的可行性因素和風(fēng)險(xiǎn)性因素，杜絕盲目隨意地投資。同時(shí)，要將負(fù)責(zé)比例控制在合理地范圍之內(nèi)，在舉債之前，要充分考慮自身的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)承受水平，而且要將權(quán)益成本和負(fù)債水平控制在合理地范圍之中，長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債要保持相互協(xié)調(diào)與平衡。房地產(chǎn)的眼光要長(zhǎng)遠(yuǎn)化，切忌鼠目寸光，不能只顧眼前小利，避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
(二)建立健全企業(yè)內(nèi)部控制體系，提升財(cái)務(wù)管理水平
房地產(chǎn)行業(yè)在控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中，要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門、人員要進(jìn)行全方位、多角度領(lǐng)域地控制。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要始終保持著高度的重視程度，增強(qiáng)自身的管理經(jīng)驗(yàn)，不斷建立健全科學(xué)、完善的內(nèi)部控制體系，并且加大財(cái)務(wù)管理的控制力度。同時(shí)，在項(xiàng)目成本預(yù)算中，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，強(qiáng)化自有資金的使用力度，要盡可能地減輕對(duì)外來(lái)貸款的依賴程度，企業(yè)自身要做到“自給自足”；對(duì)于資金的來(lái)往情況要進(jìn)行深入的排查與管控，要最大程度地避免、貪贓枉法現(xiàn)象。
(三)制定房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估機(jī)制
風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制是房地產(chǎn)行業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)要在建立內(nèi)控制度的前提下，制度風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便于對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散和蔓延。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制要包括風(fēng)險(xiǎn)基本信息系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)等方面。其中，風(fēng)險(xiǎn)基本信息系統(tǒng)是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制重要的前提條件在，主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)信息的收集、整理等工作；其次，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析系統(tǒng)是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制中的關(guān)鍵所在，主要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、判斷以及監(jiān)測(cè)等，并且要設(shè)置層級(jí)預(yù)警線，層級(jí)預(yù)警線越明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性因素就越明顯；最后，風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)要深入結(jié)合財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的性質(zhì)、成因、類型等方面，制定相應(yīng)的防范措施，做到具體問題具體分析，從而將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最低程度。
三、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范工作勢(shì)在必行，可以提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與影響力，并且在激烈的市場(chǎng)占一席之地。在房地產(chǎn)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中，是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面，我們要積極抓住機(jī)遇、勇敢地迎接挑戰(zhàn)。提升防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力，建立健全科學(xué)完善的內(nèi)控制度，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和成本管理，避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員要提升自身的專業(yè)水平與防范風(fēng)險(xiǎn)的水平，要做好成本控制管理工作，不斷降低企業(yè)的成本費(fèi)用，要將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失降到最低，從而為房地產(chǎn)行業(yè)提供更為廣闊的發(fā)展空間。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)資金運(yùn)環(huán)節(jié)，因?yàn)楦鞣N原因在利潤(rùn)以及資金分配方面產(chǎn)生不足，從而對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重不良影響的風(fēng)險(xiǎn)。本文當(dāng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)屬于狹義概念，指的是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不夠合理以及融資方式不夠恰當(dāng)而導(dǎo)致的融資財(cái)務(wù)杠桿效果下降的風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
第一，按期償債的風(fēng)險(xiǎn)。目前階段我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤預(yù)售款項(xiàng)部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數(shù)的開發(fā)資金都是來(lái)源于其他借款以及銀行貸款。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)收回成本過(guò)長(zhǎng)比較較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，其收益利潤(rùn)同意存在著比較明顯的不確定性，這一環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果無(wú)法有效及時(shí)地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產(chǎn)生的利息就會(huì)顯著降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。企業(yè)需要應(yīng)對(duì)銀行高利率，甚至被迫選擇風(fēng)險(xiǎn)更嚴(yán)重的融資途徑，從而給行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)不利影響。第二，工程項(xiàng)目管理導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程施工建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，往往缺乏對(duì)工程項(xiàng)目施工的有效監(jiān)督管理，在簡(jiǎn)單投資以及工程設(shè)計(jì)后，就交付施工企業(yè)去執(zhí)行，從而導(dǎo)致工程項(xiàng)目的管理不夠銜接，工程質(zhì)量的控制不夠嚴(yán)格，容易使得工程質(zhì)量顯著低于預(yù)期，引發(fā)改造成本以及后續(xù)維修成本的上升，從而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進(jìn)度也容易受到影響，出現(xiàn)延期預(yù)售以及交房問題，進(jìn)一步延長(zhǎng)資金回籠的時(shí)間，加大企業(yè)資金成本以及資金壓力。第三，市場(chǎng)因素以及通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹容易導(dǎo)致市場(chǎng)當(dāng)中貸款利率出現(xiàn)變化，利率上升就意味著企業(yè)的投資出現(xiàn)縮水，難以達(dá)到預(yù)期的收益，甚至使得房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨利潤(rùn)下降或者是虧損的風(fēng)險(xiǎn)。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)之前，在做好房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的過(guò)程當(dāng)中，不能忽視市場(chǎng)信貸這一影響因素，并且要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目市場(chǎng)前景，確定價(jià)格方面也要同市場(chǎng)供需關(guān)系匹配。簡(jiǎn)言之，通貨膨脹的風(fēng)向集中體現(xiàn)于銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估環(huán)節(jié)，并且容易受市場(chǎng)泡沫影響而導(dǎo)致收益下降。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
第一，經(jīng)濟(jì)周期以及市場(chǎng)環(huán)境變化。宏觀經(jīng)濟(jì)以及市場(chǎng)環(huán)境在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中扮演者重要角色，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期往往伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期而波動(dòng)。例如近年來(lái)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷下滑，在這一背景下，我國(guó)企業(yè)受到重大的沖擊，在某一定度上對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)發(fā)揮抑制的作用，從而增加房地產(chǎn)的融資壓力，這些都有可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還同其他行業(yè)存在著密切的關(guān)系。這部分行業(yè)發(fā)展的狀況會(huì)對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)間接或者是直接的影響。制造業(yè)以及商業(yè)銀行發(fā)展情況會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目占據(jù)企業(yè)的大量的資金，征服的土地政策、土地位置以及供求關(guān)系都會(huì)給開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率以及收益率帶來(lái)直接影響。第二，資本結(jié)構(gòu)不夠合理。房地產(chǎn)行業(yè)如果不具備合理科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)，往往會(huì)將影響到經(jīng)營(yíng)收益，并且增加行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)在前期要求投入大量的資金，資金回籠的速度比較慢。因?yàn)樽陨碜儸F(xiàn)的能力比較差，房地產(chǎn)行業(yè)的大多數(shù)資金來(lái)自于外部的金融機(jī)構(gòu)貸款以及工程項(xiàng)目預(yù)付款，只有少量資金來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，債務(wù)資金比例過(guò)高，一旦實(shí)際收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期的收益率，容易發(fā)生資金鏈的斷裂問題，甚至出現(xiàn)無(wú)法支付到期利息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，融資渠道簡(jiǎn)單。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷的發(fā)展，目前房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量超過(guò)六萬(wàn)家，其中只有一百家左右的企業(yè)可以借助于發(fā)行股票等途徑來(lái)籌資。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初期需要大規(guī)模投資額度，從而導(dǎo)致現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此保持資金鏈的連續(xù)有重要意義。不過(guò)目前我國(guó)金融體系以及房地產(chǎn)金融不夠健全，使得房地產(chǎn)業(yè)的銀行信貸依賴度比較高．銀行貸款成為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主要資金鏈。融資渠道簡(jiǎn)單導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法利用資產(chǎn)的組合規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在人民幣利率上調(diào)的情況下，銀行的貸款條件不斷提高，不斷加大房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用成本。
三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施
第一，構(gòu)建多元化的融資渠道。只通過(guò)傳統(tǒng)融資方式顯然不利于房地產(chǎn)行業(yè)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)加大銀行的壓力，所以需要持續(xù)豐富融資渠道，探索新融資方案，從而解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的負(fù)債率居高不下問題。首先需要持續(xù)加強(qiáng)對(duì)股票、債券以及房屋預(yù)售款等環(huán)節(jié)的管理，其次是要改善自身資金的擁有狀況，并不斷提高自引外資條件。例如能夠根據(jù)房地產(chǎn)信托計(jì)劃，在確保公司負(fù)債率不變的條件下，吸引外來(lái)投資，從而降低融資的成本，這樣一方面有利于減少財(cái)務(wù)管理成本，另一方面也有利于持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)公司資金結(jié)構(gòu)。借助于多元化融資以及合理搭配各種資本權(quán)益，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)成本控制，逐步增加企業(yè)價(jià)值從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督控制。財(cái)務(wù)管理可以說(shuō)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從空間以及時(shí)間這兩個(gè)維度動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成本，通過(guò)約束以及非約束措施相結(jié)合，構(gòu)建可續(xù)額度成本管理機(jī)制，從而更好地加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督控制。在內(nèi)部財(cái)務(wù)控制方面，需要承力由企業(yè)高級(jí)管理人員帶頭，并且財(cái)務(wù)部門作為核心的內(nèi)控小組，對(duì)財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行監(jiān)督與考核，不斷完善財(cái)務(wù)內(nèi)部控制。除此之外，還需要在房地產(chǎn)服務(wù)設(shè)計(jì)與開發(fā)方面，預(yù)先進(jìn)行成本的規(guī)劃，確保設(shè)計(jì)圖紙成本同實(shí)際施工成本更加接近，盡可能降低誤差。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)成立財(cái)務(wù)控制小組，在不同的環(huán)節(jié)根據(jù)制度以及控制目標(biāo)嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)督，最大限度避免人為因素帶來(lái)的不良影響，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制水平。第三，做好市場(chǎng)調(diào)研工作。房地產(chǎn)行業(yè)由于受外部因素以及自身因素的影響，其財(cái)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自市場(chǎng)，尤其是市場(chǎng)需求量方面的變化，會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重沖擊。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)成立市場(chǎng)調(diào)研小組，招聘或者是聘請(qǐng)專業(yè)人才進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，并在此基礎(chǔ)上制定財(cái)務(wù)管理方案，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)盲目跟隨潮流而一味擴(kuò)大投資，加大資金風(fēng)險(xiǎn)。這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高自身市場(chǎng)承受能力，從而更好應(yīng)對(duì)行業(yè)變化過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)的問題。第四，完善成本管理機(jī)制。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制離不開成本管理，而成本管理則離不開完善的預(yù)算管理機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)要想建立健全預(yù)算制度，需要合理設(shè)置預(yù)算管理控制機(jī)構(gòu)，通過(guò)組建權(quán)利與責(zé)任相一致的成本管理機(jī)制，有利于明確工作人員的管理職責(zé)，從而協(xié)調(diào)成本管理，監(jiān)督成本控制的整體過(guò)程，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)成本控制的目標(biāo)施工建設(shè)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)要執(zhí)行全過(guò)程成本管理，在項(xiàng)目啟動(dòng)之前根據(jù)具體情況確定成本控制目標(biāo)，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程當(dāng)中嚴(yán)格根據(jù)目標(biāo)來(lái)監(jiān)督控制成本，項(xiàng)目完工之后再度評(píng)估項(xiàng)目，對(duì)比目標(biāo)成本以及實(shí)際成本，分析出現(xiàn)誤差的原因。
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量大并且投資回收期限比較長(zhǎng)，因此需要采取綜合性的措施來(lái)控制潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最大限度減輕政策帶來(lái)的市場(chǎng)沖擊，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)，并且為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。
作者:史功路 單位:西京學(xué)院
參考文獻(xiàn)：
系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，指由于企業(yè)外部某種因素的影響和變化，導(dǎo)致所有企業(yè)的財(cái)務(wù)成果具有不確定性。主要包括：宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的不確定性、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。
1．國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化
宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的變化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中一直發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，經(jīng)歷了從蕭條一直到復(fù)蘇的四個(gè)階段。如自次貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平急劇下滑，使得金融危機(jī)漸漸演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)，在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，中國(guó)的企業(yè)必然會(huì)受到重大沖擊。同時(shí)，近年來(lái)國(guó)家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，在某種程度上對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)起到了抑制作用，但也增加了房地產(chǎn)購(gòu)買者的實(shí)際購(gòu)買壓力和房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資壓力，這都將引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還與我國(guó)的其他許多行業(yè)密切相關(guān)，這些行業(yè)的發(fā)展情況都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接或間接的影響。制造業(yè)、商業(yè)銀行的發(fā)展?fàn)顩r都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目主要為土地且占據(jù)了企業(yè)的大量資金，國(guó)家土地政策、土地自身位置及供求關(guān)系都將對(duì)開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和收益率產(chǎn)生重要影響。
2．經(jīng)濟(jì)法律政策的變化
房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)期較短，但近年來(lái)已逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并已達(dá)到白熱化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。國(guó)家為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展，頒布了一系列財(cái)政稅收等政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，且一次比一次更加具有針對(duì)性和嚴(yán)厲性。
（二）非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因
非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱特殊風(fēng)險(xiǎn)，指由于個(gè)別企業(yè)某個(gè)特殊因素的變化而造成的風(fēng)險(xiǎn)。一般主要來(lái)源于企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，引發(fā)這些風(fēng)險(xiǎn)的因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1．資本結(jié)構(gòu)不合理
一個(gè)企業(yè)倘若不具備一個(gè)科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，必將影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益，同時(shí)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對(duì)緩慢。由于自身變現(xiàn)能力弱，企業(yè)發(fā)展的大部分資金來(lái)源于外部金融機(jī)構(gòu)貸款和工程建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)付款，只有小部分來(lái)源于企業(yè)的自有資金。資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，債務(wù)資金所占比例過(guò)大，一旦企業(yè)實(shí)際收益率低于預(yù)期收益率，將會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，可能產(chǎn)生不能支付到期付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2．融資渠道單一
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已有六萬(wàn)多家，但是其中只有一百多家企業(yè)通過(guò)上市發(fā)行股票來(lái)籌資。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目初期通常需要較大的投資額度，因此企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較大，保持連續(xù)的資金鏈?zhǔn)种匾?。但我?guó)目前的金融體系和房地產(chǎn)金融不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業(yè)自身在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候不能利用資產(chǎn)組合來(lái)很好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。特別是在人民幣基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)的環(huán)境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用不斷增加，同時(shí)融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會(huì)引發(fā)某種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3．資金管理意識(shí)匱乏
房地產(chǎn)企業(yè)具有前期資金投入大、后期資金回收期長(zhǎng)的財(cái)務(wù)特征，相應(yīng)的企業(yè)應(yīng)運(yùn)用縝密的財(cái)務(wù)管理方式對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行監(jiān)督和管理。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，很多企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度上不健全，管理混亂或?qū)⒇?cái)務(wù)管理僅局限于會(huì)計(jì)核算方面，缺乏對(duì)全面資金預(yù)算的嚴(yán)格管理和對(duì)成本的有效控制。資金管理意識(shí)匱乏主要表現(xiàn)在為未制定出成文的資金運(yùn)用計(jì)劃。這些都在無(wú)形中增加了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本，導(dǎo)致企業(yè)自身的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。
4．財(cái)務(wù)人員普遍缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念
目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現(xiàn)象。風(fēng)險(xiǎn)控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規(guī)范性和完整性都未達(dá)到規(guī)范的要求，或僅僅滿足了相關(guān)部門的檢查，末充分發(fā)揮會(huì)計(jì)的監(jiān)督和控制作用。這些都源于財(cái)務(wù)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念，未意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展的重要性。財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和知識(shí)滯后，已無(wú)法跟上當(dāng)前經(jīng)濟(jì)時(shí)展的步伐，從而導(dǎo)致其處理的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量普遍較低，不能為企業(yè)管理者做出正確決策提供應(yīng)有的幫助。在風(fēng)險(xiǎn)決策意識(shí)方面，沒有系統(tǒng)和縝密的分析、比較和研究，這都將引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
二、有效防范房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施
由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)多為不可分散風(fēng)險(xiǎn)，我們無(wú)論采取任何措施都無(wú)法避免，只能通過(guò)適當(dāng)?shù)氖侄螌?duì)其加以利用，使其向著對(duì)企業(yè)有利的方向發(fā)展。而關(guān)于非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以通過(guò)一系列的有效措施將其至可接受的水平。
（一）緊跟宏觀形勢(shì)，產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展
縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程，每一階段的發(fā)展都與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家或地方政府出臺(tái)的一些政策密切相關(guān)。在這樣的環(huán)境下，企業(yè)必須能夠?qū)φ叩膶?dǎo)向做出合理的判斷，有效地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)的走向，提前做好資金的融資預(yù)算等工作，最大限度地規(guī)避系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)做到產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司多以住宅開發(fā)為主，但居民住宅市場(chǎng)將一直面臨宏觀調(diào)控的局面，建議房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試著開發(fā)多業(yè)化的市場(chǎng)。如選擇商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等供給缺口大、資金回籠快且?guī)缀醪皇芨深A(yù)的業(yè)務(wù)。
（二）完善企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、合理化
企業(yè)在不同時(shí)期呈現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不同的，且由于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，使得其營(yíng)運(yùn)成本明顯高于其他行業(yè)，因此必須對(duì)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，合理配置企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本與風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠相對(duì)較慢，在完善資金結(jié)構(gòu)時(shí)，貨幣時(shí)間價(jià)值的觀念也不容忽視。
（三）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化
目前房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依賴銀行貸款形式進(jìn)行融資，而銀行關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款限制條件逐年增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難問題更加嚴(yán)重。逐步拓寬企業(yè)的融資方式，不僅可以解決融資困難的問題，還能增加企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而謀求更好的發(fā)展。首先企業(yè)要充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿Γ茖W(xué)利用現(xiàn)有的留存資金。其次可以增強(qiáng)對(duì)民間資金和其他企事業(yè)單位資金的利用率。同時(shí)，可以運(yùn)用投資信托基金和資產(chǎn)證券化融資方式。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，還可以利用海外平臺(tái)進(jìn)行融資，相對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行而言，外資銀行融資門檻較低且信貸機(jī)制靈活。在實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化的同時(shí)，也最大限度的降低了融資成本，優(yōu)化了企業(yè)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展十分重要。
（四）增強(qiáng)資金管理意識(shí)，實(shí)現(xiàn)效益化
鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)中，自有資金較少，且融資困難，房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬融資渠道的同時(shí)，應(yīng)增強(qiáng)資金管理意識(shí)，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續(xù)的同時(shí)，充分利用閑置資金，對(duì)其實(shí)施有效地控制與管理。在不影響企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的同時(shí)，可以進(jìn)行部分金融投資活動(dòng)。有效提高閑散性資金的使用效率，最大限度地降低企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本，實(shí)現(xiàn)效益化。
（五）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、提高財(cái)務(wù)人員的管理素質(zhì)
房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，要保持企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，企業(yè)人員應(yīng)意識(shí)到在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要意識(shí)到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和防范并非僅是財(cái)務(wù)人員的責(zé)任，而是全體員工的責(zé)任。所以企業(yè)高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權(quán)衡各方面的影響因素，提高財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量。其次，培養(yǎng)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念，把風(fēng)險(xiǎn)管理切實(shí)落到實(shí)處上，同時(shí)要求員工廣泛學(xué)習(xí)最新的專業(yè)知識(shí)，切實(shí)提高其自身的綜合素質(zhì)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最大限度的降至最低點(diǎn)。
（一）舉債方式的不合理，造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的失衡
房地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目投資過(guò)程中，資金是投資過(guò)程中重要的保障，一些地產(chǎn)行業(yè)往往會(huì)通過(guò)與各大銀行或者金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行舉債來(lái)不斷滿足自身的資金需求。但是，對(duì)于部分企業(yè)的舉債來(lái)說(shuō)，具有極大地不合理性、盲目性。與此同時(shí)，也沒有對(duì)自身的償債水平進(jìn)行深入的分析，負(fù)債壓力如果過(guò)于沉重，就會(huì)進(jìn)一步加劇企業(yè)的償債壓力，這也是造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡的重要影響因素。
在房地產(chǎn)行業(yè)處于慘淡的情況下，財(cái)務(wù)杠桿的不良效應(yīng)非常明顯。而財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)是判斷財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的重要指標(biāo)。在特定的條件之下，企業(yè)的負(fù)債情況、財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)以及財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)等三者之間是成正比例的關(guān)系，進(jìn)而會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
（二）成本費(fèi)用的控制力度不夠深入
一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本核算與控制的理解存在著較大的誤區(qū)，普遍認(rèn)為是財(cái)務(wù)部門分內(nèi)的事情，進(jìn)而加重了財(cái)務(wù)部門的工作量，難以正常的進(jìn)行成本資料的收集、整理工作，而且其他各個(gè)部門也無(wú)法充分地認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，從而引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
例如：某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)尚未能建立專門的成本管理部門，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)也缺少著高度的重視。在某市繁華地段的項(xiàng)目建設(shè)中，過(guò)于注重外墻裝飾的華麗與豪華，浪費(fèi)了大量的成本費(fèi)用，而且實(shí)用性也嚴(yán)重缺失，造成了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
（三）企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制機(jī)制較不完善、健全
目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控水平普遍較低，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的階段，項(xiàng)目執(zhí)行周期和資金周轉(zhuǎn)期比較長(zhǎng)，具有較多的限制性因素。進(jìn)而加劇了內(nèi)部控制和財(cái)務(wù)管理工作的難度性。此外，在成本管理的建設(shè)中，由于欠缺著較為成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，尚未形成統(tǒng)一全面的控制體系，進(jìn)而無(wú)法對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行有效地管控，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)決算與預(yù)期差距過(guò)于懸殊，無(wú)形之中就會(huì)產(chǎn)生一定的財(cái)
務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、加強(qiáng)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)化策略
（一）確保企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，控制好企業(yè)資本負(fù)債率
企業(yè)在投資的過(guò)程中必須要籌集足夠的資金，而企業(yè)的籌資是處于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的局面。要想有效防范企?I財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就必須要確保投資決策的正確性、合理性。因此，企業(yè)要從自身發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，制定科學(xué)合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部、外部環(huán)境進(jìn)行深入的剖析，要研討投資的可行性因素和風(fēng)險(xiǎn)性因素，杜絕盲目隨意地投資。
同時(shí)，要將負(fù)責(zé)比例控制在合理地范圍之內(nèi)，在舉債之前，要充分考慮自身的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)承受水平，而且要將權(quán)益成本和負(fù)債水平控制在合理地范圍之中，長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債要保持相互協(xié)調(diào)與平衡。房地產(chǎn)的眼光要長(zhǎng)遠(yuǎn)化，切忌鼠目寸光，不能只顧眼前小利，避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
的發(fā)生。
（二）建立健全企業(yè)內(nèi)部控制體系，提升財(cái)務(wù)管理水平
房地產(chǎn)行業(yè)在控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中，要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門、人員要進(jìn)行全方位、多角度領(lǐng)域地控制。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要始終保持著高度的重視程度，增強(qiáng)自身的管理經(jīng)驗(yàn)，不斷建立健全科學(xué)、完善的內(nèi)部控制體系，并且加大財(cái)務(wù)管理的控制力度。
同時(shí)，在項(xiàng)目成本預(yù)算中，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，強(qiáng)化自有資金的使用力度，要盡可能地減輕對(duì)外來(lái)貸款的依賴程度，企業(yè)自身要做到“自給自足”；對(duì)于資金的來(lái)往情況要進(jìn)行深入的排查與管控，要最大程度地避免徇私舞弊、貪贓枉法現(xiàn)象。
（三）制定房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估機(jī)制
風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制是房地產(chǎn)行業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)要在建立內(nèi)控制度的前提下，制度風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便于對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散和蔓延。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制要包括風(fēng)險(xiǎn)基本信息系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)等方面。
其中，風(fēng)險(xiǎn)基本信息系統(tǒng)是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制重要的前提條件在，主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)信息的收集、整理等工作；其次，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析系統(tǒng)是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制中的關(guān)鍵所在，主要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、判斷以及監(jiān)測(cè)等，并且要設(shè)置層級(jí)預(yù)警線，層級(jí)預(yù)警線越明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性因素就越明顯；最后，風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)要深入結(jié)合財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的性質(zhì)、成因、類型等方面，制定相應(yīng)的防范措施，做到具體問題具體分析，從而將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最低程度。
中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）09-0241-01
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史較短，規(guī)模還處在起步期，相對(duì)的房地產(chǎn)各方面基礎(chǔ)可能會(huì)薄弱一些，另外，加之以不科學(xué)的管理或經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)多呈現(xiàn)出負(fù)債率高的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。
一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
按期償債風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的資金主要由自持有資金，樓盤預(yù)售款項(xiàng)，銀行抵押貸款，其他借款四部分組成。一般來(lái)說(shuō)自持有資金占總體的極小部分，大部分開發(fā)資金來(lái)自于銀行貸款和其他借款。而房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是一個(gè)成本收回期相對(duì)較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，收益利潤(rùn)也存在著不確定性，在該方面的財(cái)務(wù)管理存在極大風(fēng)險(xiǎn)。若不能有效控制成本的收回，銀行抵押貸款的利息將大大降低企業(yè)的利潤(rùn)。企業(yè)在面對(duì)銀行高利率的情況，還有可能選擇風(fēng)險(xiǎn)更大的融資活動(dòng)，這將是企業(yè)生存的重要隱患。
土地浪費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)城市規(guī)劃的盲目擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)也在土地方面采取“粗獷式”開發(fā)，導(dǎo)致土地利用率與經(jīng)濟(jì)收益率不成比例，重復(fù)開發(fā)，隨意建設(shè)的現(xiàn)象都嚴(yán)重影響了土地利用。有些企業(yè)為了追求更大的經(jīng)濟(jì)利益，尋找法律空檔，過(guò)分征地，囤地等行為，不僅對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)是浪費(fèi)，對(duì)于國(guó)家資源來(lái)說(shuō)也是浪費(fèi)。
工程項(xiàng)目管理缺失帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)工程的建設(shè)，往往缺少對(duì)于工程項(xiàng)目的管理與監(jiān)督，簡(jiǎn)單的投資和工程設(shè)計(jì)之后，交付給施工企業(yè)執(zhí)行，使得工程項(xiàng)目管理出現(xiàn)了斷層，對(duì)工程的質(zhì)量控制不嚴(yán)格，導(dǎo)致工程質(zhì)量低于預(yù)期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業(yè)的收益。另外，工程管理的缺失，會(huì)影響工程進(jìn)度，造成延期預(yù)售及交房，使得企業(yè)的資金回籠變慢，增大了企業(yè)的資金壓力和資金成本。因此，工程項(xiàng)目管理是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。
通貨膨脹與市場(chǎng)因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業(yè)投資縮水，無(wú)法完成預(yù)期收益，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也將面臨無(wú)利可圖或是虧損的危機(jī)。所以，房地產(chǎn)建設(shè)之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分析往往要考慮到市場(chǎng)信貸的因素，要考慮到項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，價(jià)格的確定要與市場(chǎng)的供需關(guān)系相適應(yīng)，該類風(fēng)險(xiǎn)往往體現(xiàn)在銀行對(duì)于項(xiàng)目評(píng)估階段，很容易受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫的影響，導(dǎo)致項(xiàng)目收益縮水。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)投資的控制與管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資一般分為建設(shè)投資和銷售投資，對(duì)于成本的控制與管理要做到：第一、強(qiáng)化統(tǒng)籌，準(zhǔn)確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強(qiáng)工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質(zhì)量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時(shí)了解市場(chǎng)信息，及時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，防止市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)發(fā)展的沖擊。在項(xiàng)目管理方面，要從實(shí)際收益目標(biāo)出發(fā)，采用系統(tǒng)和理論的方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策和計(jì)劃。
健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制，嚴(yán)格規(guī)范財(cái)務(wù)行為。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)財(cái)務(wù)管理人員的研究，針對(duì)性地根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)支出特點(diǎn)和管理重點(diǎn)，積極探索適合企業(yè)特點(diǎn)，適合市場(chǎng)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管理體制，并且要保證能夠及時(shí)地更新和優(yōu)化管理體制，使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作平穩(wěn)安全的進(jìn)行。管理部門要發(fā)揮監(jiān)督職能，積極監(jiān)督企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，為其制定相關(guān)的規(guī)范化規(guī)定，對(duì)于不明財(cái)務(wù)問題及時(shí)查清并消除影響。
加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤(rùn)企業(yè)就必須進(jìn)行投入。而成本則是企業(yè)最根本、最直接的投入，成本是決定企業(yè)利潤(rùn)的重要因素。企業(yè)要生存和發(fā)展，獲得最大利潤(rùn)，就必須全員參與成本管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，嚴(yán)格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，處于不敗之地。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。
（1）強(qiáng)化成本管理體系，完善各部門人員的職能分配。加強(qiáng)成本管理離不開科學(xué)合理的預(yù)算制度，建立科學(xué)合理的預(yù)算制度就必須對(duì)預(yù)算管理與控制的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的設(shè)置，通過(guò)建立一套規(guī)范的責(zé)任和權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過(guò)程，保障項(xiàng)目按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。（2）實(shí)行全過(guò)程的成本管理，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。在項(xiàng)目正式啟動(dòng)前根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況先建立―個(gè)目標(biāo)控制成本；在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中嚴(yán)格按照目標(biāo)控制成本來(lái)進(jìn)行監(jiān)督和控制，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)；在項(xiàng)目完工后要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行再評(píng)估，用實(shí)際成本和目標(biāo)成本作對(duì)比，分析成本增加或減少的原因，為以后的項(xiàng)目提供有價(jià)值的參考數(shù)據(jù)。
積極創(chuàng)新高效財(cái)務(wù)管理方法，提高財(cái)務(wù)控制能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息化管理系統(tǒng)，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有實(shí)時(shí)性和統(tǒng)一性，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率和財(cái)務(wù)控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)管理方法，通過(guò)工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出不斷完善的財(cái)務(wù)管理體系，不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)的管理職能。
中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058
房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長(zhǎng)，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步較晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)較為混亂，而市場(chǎng)上存在的很多中小企業(yè)又使得市場(chǎng)集中度過(guò)低，不能有效的配置市場(chǎng)資源，而這些管理不完善的企業(yè)本身又會(huì)加大整個(gè)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們需要對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀進(jìn)行研究和分析，并從中尋找出防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，來(lái)達(dá)到完善整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的目的。
1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
1.1狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
我們一般將狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)稱作籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般是由企業(yè)的負(fù)債所導(dǎo)致的，具體來(lái)說(shuō)就是企業(yè)由于欠缺資金，不得不向外界借款，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生負(fù)債，從而使得企業(yè)未來(lái)的發(fā)展具有一定的不確定性，企業(yè)存在著一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)不存在負(fù)債，它的財(cái)務(wù)狀況相對(duì)就比較穩(wěn)定，因此我們可以說(shuō)企業(yè)不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般是企業(yè)所面臨的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)貨幣化來(lái)表現(xiàn)出來(lái)，能夠更加全面地反映企業(yè)當(dāng)前所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，面臨著復(fù)雜的外部環(huán)境，存在著很多不確定性，有很多企業(yè)并不能夠控制的因素，種種原因狀況的存在導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨著各種財(cái)務(wù)損失的可能性，這些都會(huì)對(duì)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的影響。因此我們一般認(rèn)為廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加能夠反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，讓外界能夠更加清楚其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，這也更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際狀況。因此綜上所述，本文認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要含義是：企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于各種不可預(yù)料因素以及不可控制狀況的存在，使得企I的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)存在著巨大的不確定性，從而進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)損失的可能。
2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型
房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長(zhǎng)，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。理論界對(duì)其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型也有多種不同的分類方法。本文根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍的不同，將其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。而系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又主要有以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。
2.1政策風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)行業(yè)，政府政策主要有：土地拍賣政策、住房供給政策、金融政策、稅收政策、房產(chǎn)價(jià)格政策、環(huán)護(hù)政策和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策等。這些政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生影響，繼而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，影響其進(jìn)一步的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)投資是一個(gè)周期很長(zhǎng)的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程，很多房地產(chǎn)商都可能經(jīng)歷不同的政策變動(dòng)，而對(duì)于很多中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們資金本身就不雄厚，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力很弱，很容易成為國(guó)家政策的犧牲品。例如：在2010年1月10日，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，我國(guó)政府出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的五條措施，也就是我們熟知的“國(guó)五條”。2011年1月26日，我國(guó)政府又出臺(tái)了“國(guó)八條”，緊接著的是“新國(guó)八條”，從而直接導(dǎo)致“金九銀十”的房地產(chǎn)神話破滅，眾多開發(fā)商不得不紛紛降價(jià)。從以上內(nèi)容我們可以看出，政府政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，一般我們認(rèn)為這種風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)別企業(yè)不能控制和消除的，所以為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)的損失，就需要選擇那些收益具有保障且國(guó)家支持的項(xiàng)目進(jìn)行投資，而且資金的周轉(zhuǎn)周期也不能過(guò)長(zhǎng)，比如可以投資國(guó)家保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。
2.2社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)
社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)則指的是一個(gè)社會(huì)的人文、社會(huì)、環(huán)境等因素給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來(lái)的不確定性，從而導(dǎo)致其產(chǎn)生財(cái)務(wù)損失的可能。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，給民生帶來(lái)了極大問題，也讓房地產(chǎn)行業(yè)顯得有些混亂，加上一些房地產(chǎn)開發(fā)商的不文明行為，導(dǎo)致了很多社會(huì)問題，從而產(chǎn)生了極大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)商在開發(fā)過(guò)程中，違背了城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，損害了廣大人民的利益，這些項(xiàng)目會(huì)很容易受到大多數(shù)人的反對(duì)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)大投資，將項(xiàng)目投資到不同區(qū)域時(shí)，由于地域環(huán)境和文化的不同，導(dǎo)致水土不服，讓房地產(chǎn)商在開發(fā)過(guò)程中面臨著極大地社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。例如，昆明市在城市化擴(kuò)張中（2010-2011），大量拆遷城中村，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳顜?lái)了極大的影響，導(dǎo)致后來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)集中放量，對(duì)昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了極大的影響。
2.3籌資風(fēng)險(xiǎn)
籌資風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)廠商在投資、經(jīng)營(yíng)、開發(fā)過(guò)程中，由于房地產(chǎn)商資金不能及時(shí)供應(yīng)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，給開發(fā)商帶來(lái)財(cái)務(wù)損失而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，基本上每個(gè)環(huán)節(jié)都需要充足資金的保證才能正常運(yùn)營(yíng)下去，一旦資金鏈斷裂，很可能導(dǎo)致投資項(xiàng)目失敗，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)無(wú)法估計(jì)的損失。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，企業(yè)一般都會(huì)向銀行貸款，當(dāng)企業(yè)面臨著高額的債務(wù)時(shí)，就會(huì)存在著到期不能夠還款的巨大風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了這種風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商接下來(lái)的運(yùn)作產(chǎn)生影響，如企業(yè)不能及時(shí)處理這個(gè)問題，很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目資不抵債，最后經(jīng)營(yíng)失敗，出現(xiàn)巨大財(cái)務(wù)損失。在當(dāng)前開放的市場(chǎng)環(huán)境下，如何通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)最低、費(fèi)用最少的方式籌到資金成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。雖然民間籌集資金的方式和流程簡(jiǎn)單，但是潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大，企業(yè)一定要慎用這種籌集資金的方式。比如2011年的溫州跑路事件就產(chǎn)生了惡劣的影響，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的沖擊，嚴(yán)重影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.4投資風(fēng)險(xiǎn)
投資風(fēng)險(xiǎn)一般指的是在房地產(chǎn)商在進(jìn)行投資過(guò)程中，面臨著復(fù)雜的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，存在著各種不可預(yù)知的狀況，導(dǎo)致投資結(jié)果不能夠達(dá)到預(yù)期，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，給企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)?yè)p失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部環(huán)境更加復(fù)雜，首先，它和政府、銀行以及市場(chǎng)都有著極為密切的聯(lián)系，如果政府政策出現(xiàn)變化，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資的失敗，從而導(dǎo)致其投資達(dá)不到預(yù)期收益，因此，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)相比其他行業(yè)面臨著更為嚴(yán)峻的投資風(fēng)險(xiǎn)狀況。
2.5資金回收風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)銷售過(guò)程中，企業(yè)難以短時(shí)間內(nèi)回收全部資金，這種情況使得房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的資金回收風(fēng)險(xiǎn)，雖然企業(yè)的銷售收入可以記到應(yīng)收賬款項(xiàng)目上，并給企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來(lái)利潤(rùn)，但這些可能并未增加企業(yè)的現(xiàn)在流，可能反而會(huì)使企業(yè)用有限的現(xiàn)金流去墊支尚未實(shí)現(xiàn)的利稅開支，給企業(yè)帶來(lái)極大的負(fù)擔(dān)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)一方面會(huì)受到國(guó)家宏觀政策和財(cái)政金融政策的影響，也取決于企業(yè)決策和管理水平的高低。
3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
3.1培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)核心管理團(tuán)隊(duì)
不管任何行業(yè)，取得成功的關(guān)鍵都在于人，在于企業(yè)的管理者們，任何一個(gè)企業(yè)的成功都離不開一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)趨于下降，在這種環(huán)境下，一個(gè)企業(yè)想要健康的發(fā)展和壯大必備的條件就是需要職業(yè)化的經(jīng)理人管理團(tuán)隊(duì)，在他們的帶領(lǐng)下。為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)和諧、良好的氛圍，讓員工們能夠更加愉快地、有效率地去工作，并幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理和控制
房地產(chǎn)行業(yè)投入資金巨大，對(duì)成本的控制就顯得尤為重要了，在企業(yè)投資一個(gè)項(xiàng)目前，一定要做好可行性分析、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及不確定性分析，從土地到物業(yè)管理這一整套經(jīng)營(yíng)過(guò)程，都要嚴(yán)格控制它們的成本，減少成本的關(guān)鍵就是加強(qiáng)對(duì)原材料和供應(yīng)商的管理，大力倡導(dǎo)節(jié)價(jià)意思，實(shí)行成本責(zé)任制。而且，企業(yè)應(yīng)該努力減少不必要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，盡可能的減少非生產(chǎn)性支出，努力降低管理費(fèi)用從而達(dá)到控制成本的目的。
3.3善于利用市場(chǎng)機(jī)遇
雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在著很大的泡沫，但是城市化進(jìn)程、居民的剛性需求、人口結(jié)構(gòu)和中國(guó)居民的財(cái)富性結(jié)構(gòu)調(diào)整都表明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有進(jìn)一步擴(kuò)張和發(fā)展的潛力，在這種有利的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該善于把握住機(jī)會(huì)，充分利用市場(chǎng)環(huán)境，爭(zhēng)取進(jìn)一步發(fā)展和擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。
3.4提高資金使用效率
減少現(xiàn)金流出以及增加能夠控制的現(xiàn)金能夠提高企業(yè)的資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)需要從經(jīng)營(yíng)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)入手，要和房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的行業(yè)建立長(zhǎng)久的合作關(guān)系，使得房地產(chǎn)商能夠在各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)充分利用合作方式，讓資金在采購(gòu)環(huán)節(jié)盡可能實(shí)現(xiàn)間接融資，動(dòng)態(tài)追蹤應(yīng)收賬款的情況，謹(jǐn)慎估計(jì)壞賬的額度，改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)投資模式，促進(jìn)企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)效率，通過(guò)這些措施來(lái)保證房地產(chǎn)商現(xiàn)金流的充足，從而保證企業(yè)的正常運(yùn)行和發(fā)展。
4對(duì)未來(lái)的展望
從宏觀經(jīng)濟(jì)上看，我國(guó)人均GDP超過(guò)2000美元、城市化進(jìn)程的加深、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化都表明未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有很大的發(fā)展?jié)摿?，雖然近期我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于下行壓力、銀行收緊信貸、大多數(shù)投資者持觀望態(tài)度給短期內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一定的沖擊，給很多房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的資金和銷售壓力，也讓大多數(shù)人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展持悲觀情緒。但是，在本文看來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過(guò)程，短期內(nèi)的市場(chǎng)低迷不可避免，這也是為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型付出代價(jià)，但同時(shí)我們應(yīng)該看到房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷背后的機(jī)遇。在當(dāng)下的資金和融資渠道的壓力之下，很有可能就會(huì)產(chǎn)生新的融資渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道也會(huì)呈現(xiàn)專業(yè)化和多樣化。就未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資方向而言，保障性住房將是一個(gè)非常重要的項(xiàng)目，結(jié)合當(dāng)下我國(guó)國(guó)情，我國(guó)的房地產(chǎn)政策不可避免將會(huì)向保障性住房?jī)A斜，保障性住房將成為我國(guó)多層次供房體系重要的組成部分，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整會(huì)主要通過(guò)土地、稅收和信貸政策實(shí)現(xiàn)，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率會(huì)逐漸回落到合理水平，開發(fā)商也會(huì)更多的涉及保障性住房方面。
總而言之，在當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極采取各種有效措施，改變經(jīng)營(yíng)理念，提高企業(yè)的責(zé)任意識(shí)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力，總之，一個(gè)完善的財(cái)務(wù)控制體系是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展下去的關(guān)鍵，同時(shí)也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展不可或缺的一環(huán)。
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一、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所自然產(chǎn)生的特性，首先，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其不僅資金需求量大，而且流動(dòng)性差，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)大。其次，房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于利用傳統(tǒng)的滾動(dòng)開發(fā)模式，導(dǎo)致其債務(wù)杠桿比率過(guò)高，截至4月19日，剔除已經(jīng)年報(bào)的93家上市房企，平均資產(chǎn)負(fù)債率就高達(dá)62.77%，因而償債風(fēng)險(xiǎn)高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)其整個(gè)開發(fā)周期是現(xiàn)對(duì)較長(zhǎng)，一般都在一年以上，因此其投資風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。
二、目前房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因
（一）資金緊張
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，資金主要有三方面來(lái)源：一是銀行開發(fā)貸款，二是自有資金，三是預(yù)售款。前二者的大門已經(jīng)緊閉或即將關(guān)閉剩下的就是預(yù)售款。然而自2010年10月1日起，杭州市開發(fā)商的商品房預(yù)售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，預(yù)售資金將實(shí)行封閉式管理，銀行必須根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完工程度證明，分批次和分時(shí)段向開發(fā)商支付相關(guān)預(yù)售款資金。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，對(duì)流動(dòng)資金十分依賴，房地產(chǎn)企業(yè)的資金一旦緊張，由此帶來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也將迅速上升。
（二）抑制需求
各地限購(gòu)令的陸續(xù)出臺(tái)，將抑制市場(chǎng)過(guò)熱，防范過(guò)熱的投機(jī)性購(gòu)買等不合理需求，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和房?jī)r(jià)的平穩(wěn)。然而這對(duì)于廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)顯然不是一個(gè)好消息，與此同時(shí)，房產(chǎn)稅如“箭在弦上”，房產(chǎn)稅試點(diǎn)推行再次提上日程，從而增加購(gòu)房成本，抑制需求。相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)可謂雪上加霜，目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍依靠的是高價(jià)拿地，快速買樓的盈利模式，而如果抑制了需求，房地產(chǎn)企業(yè)原先貸款高價(jià)拿地建的樓盤不能很快售出，而又要向銀行支付高額利息，將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）增加供給
2011年剛出臺(tái)的“十二五”規(guī)劃指出，未來(lái)五年，我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房（對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，與其說(shuō)是塊大蛋糕，其實(shí)更像一塊雞肋，因?yàn)榻ㄔO(shè)保障房對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，基本沒有什么利潤(rùn)可言），其中保障房的用地將占土地供給的50%以上，使全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房的覆蓋面達(dá)到20%左右。伴隨著保障房建設(shè)的推進(jìn)和提速以及相關(guān)調(diào)控政策落實(shí)，供給的大量增加，必將有效地滿足市場(chǎng)剛性需求，新建商品房的價(jià)格中樞很有可能隨著保障房的大量上市而下移，保障房這個(gè)雞肋將不斷侵蝕房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)區(qū)間，從而放大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（四）行政督導(dǎo)
房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，資金需求量大，運(yùn)作周期長(zhǎng)，一般采用高價(jià)拿地，快速買樓的方式進(jìn)行盈利，然而在新形勢(shì)下，政府不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，并且開始細(xì)化落實(shí)，一方面卡住了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈，在銀行信貸，再融資等上面做文章，同時(shí)又通過(guò)房產(chǎn)稅、限購(gòu)令、保障房等相關(guān)配套措施，抑制購(gòu)房需求，甚至不惜動(dòng)用行政手段，從而打亂了房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期賴以生存以來(lái)的盈利模式，放大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)狀況惡化，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的投資以及其報(bào)酬出現(xiàn)無(wú)法全部收回的可能，而房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)有著舉足輕重的作用，如何針對(duì)目前出現(xiàn)的新形勢(shì)，采取措施有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就顯得十分重要。
三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的措施
（一）加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理
要想加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的資金預(yù)算管理，從預(yù)算的制定到預(yù)算的執(zhí)行都必須從嚴(yán)把關(guān)，不斷監(jiān)督落實(shí)到位，才能使長(zhǎng)短線資金得到匹配，不至于出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)與監(jiān)督，樹立現(xiàn)金流管理意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)必須切實(shí)認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展的重要性，從戰(zhàn)略地位定位現(xiàn)金流量管理。最后還可以縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期，提高資金的使用效率，采取分期開發(fā)、邊建邊銷售的開發(fā)模式，不斷縮短資金的回籠。
（二）調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)杠桿比率
伴隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度的逐漸加大以及相關(guān)配套政策的逐步落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮已成定局，倘若房地產(chǎn)企業(yè)依舊維持現(xiàn)在70%以上的高負(fù)債，必將把房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步推高，特別是隨著基準(zhǔn)利率的不斷調(diào)高，利息支出將成為房地產(chǎn)企業(yè)的沉重的包袱，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)杠桿，從而有效其控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平。
（三）向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型
商業(yè)地產(chǎn)是指通過(guò)合理經(jīng)營(yíng)從而達(dá)到取得可持續(xù)增長(zhǎng)的收益或者可以持續(xù)升值的物業(yè)資產(chǎn)，比如酒店式公寓、商鋪物業(yè)等，其已不再是普通意義上的房地產(chǎn)，而是將整個(gè)城市生活的方方面面融為一體的大型商圈或城市綜合體。如果我們引入SWOT分析法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)目前所處的情況進(jìn)行分析，很容易得出房地產(chǎn)企業(yè)目前正好處于既有內(nèi)在優(yōu)勢(shì)，又有外在危險(xiǎn)的情況（優(yōu)勢(shì)――威脅）ST，此時(shí)應(yīng)該采取的策略是利用優(yōu)勢(shì)避免威脅，即利用房地產(chǎn)企業(yè)自身能力優(yōu)勢(shì)，向其他領(lǐng)域進(jìn)行擴(kuò)張和進(jìn)軍，實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略才能有效控制房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而從目前情況看，房地產(chǎn)企業(yè)如果能從普通住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將有效地規(guī)避國(guó)家現(xiàn)行政策調(diào)控帶來(lái)的沖擊，從而有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-01
一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度比較快，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r較好，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)主要以土地和建筑物為其日常經(jīng)營(yíng)對(duì)象，是從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著一定的帶動(dòng)性作用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市化水平走勢(shì)穩(wěn)步提高，同時(shí)人口流動(dòng)增加和居民消費(fèi)水平的不斷提高增加了居民對(duì)住宅的需求，因此人們對(duì)房屋的需求較為強(qiáng)烈，房地產(chǎn)行業(yè)處于買方市場(chǎng)。
但是，2011年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展頒布了一系列政策，比如出臺(tái)了限購(gòu)、限貸、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和利息率等政策，強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不容樂觀，其行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性逐漸增大。由于政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的高收入和高利潤(rùn)等特點(diǎn)被打破，出現(xiàn)了部分撤資現(xiàn)象，日常的資金營(yíng)運(yùn)工作質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中需要面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增大。在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)需要構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)危機(jī)前的被動(dòng)局面，提高自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，保證財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)是動(dòng)態(tài)的，是在風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中不斷進(jìn)行調(diào)整的，因此風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)可以將風(fēng)險(xiǎn)作為管理目標(biāo)區(qū)分的重要?jiǎng)澐志€。
在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之前，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)主要是為了實(shí)現(xiàn)成本支出合理并保證工程項(xiàng)目的安全開展。房地產(chǎn)企業(yè)作為一種經(jīng)濟(jì)組織，其經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)利益最大化，因此其會(huì)選擇預(yù)期收益或者是預(yù)期收益現(xiàn)值最高的投資方案，而且會(huì)盡可能的控制成本，以期通過(guò)合理的成本支出獲得合理的經(jīng)濟(jì)收入。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)十分重視工程項(xiàng)目安全生產(chǎn)，安全生產(chǎn)直接影響到企業(yè)對(duì)工程的投入成本，同時(shí)還影響企業(yè)的形象和工程項(xiàng)目的進(jìn)度。
在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之后，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)主要是為了保證企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)和實(shí)現(xiàn)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生會(huì)直接對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)負(fù)面影響，甚至對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)重大的經(jīng)濟(jì)損失，因此在風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)造成的損害，保證資金營(yíng)運(yùn)健康，以便保證企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理需要控制風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目開展的影響，縮小并調(diào)整企業(yè)在實(shí)際運(yùn)行和計(jì)劃過(guò)程中出現(xiàn)的偏差，使得工程項(xiàng)目的收益達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財(cái)務(wù)管理體系應(yīng)該財(cái)務(wù)的措施
無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他類型的企業(yè)，其構(gòu)建財(cái)務(wù)管理體系都需要從三個(gè)方面入手，即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控。
（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方面應(yīng)該采取的措施
房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系構(gòu)建工作，首先就要根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)選擇科學(xué)合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別辦法，保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作的嗜沸裕以便為風(fēng)險(xiǎn)防控和評(píng)估工作提供必要的信息，為風(fēng)險(xiǎn)管理部門提出針對(duì)性的管理方法和手段提供依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方面要重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查表的使用，可以使用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查表對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作進(jìn)行輔助，以便對(duì)風(fēng)險(xiǎn)定性因素進(jìn)行識(shí)別，幫助房地產(chǎn)企業(yè)迅速判定自身是否正面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別表簡(jiǎn)單可靠，對(duì)企業(yè)的初步自查風(fēng)險(xiǎn)管理工作具有重要的積極作用。
（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面應(yīng)該采取的措施
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的開展需要有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，可以將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)分為定量指標(biāo)和定性指標(biāo)。定量指標(biāo)可以分為財(cái)務(wù)效益指標(biāo)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、發(fā)展能力指標(biāo)等等，不同的指標(biāo)下又可以分為不同的評(píng)估內(nèi)容和指標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的定性指標(biāo)可以主要分為產(chǎn)品市場(chǎng)占有率、領(lǐng)導(dǎo)綜合素質(zhì)、員工綜合素質(zhì)、組織運(yùn)行效率、經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略、技術(shù)裝備等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的性質(zhì)和特點(diǎn)選擇科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，根據(jù)典型性原則選擇并構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)系統(tǒng)，為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作提供必要的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理工作可以從財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)入手進(jìn)行選擇，并將財(cái)務(wù)性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)和非財(cái)務(wù)性評(píng)估指標(biāo)結(jié)合起來(lái)。房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)財(cái)務(wù)性指標(biāo)進(jìn)行分層次管理，可以設(shè)定一級(jí)的財(cái)務(wù)性評(píng)估指標(biāo)，在一級(jí)財(cái)務(wù)性評(píng)估指標(biāo)下設(shè)置二級(jí)財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以將短期償債能力設(shè)為一級(jí)財(cái)務(wù)性評(píng)估指標(biāo)，在短期償債能力下設(shè)置流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等二級(jí)評(píng)估財(cái)務(wù)性評(píng)估指標(biāo)。非財(cái)務(wù)性指標(biāo)可以分為組織運(yùn)行效率、銷售渠道、人才管理、崗位設(shè)置、制度管理、戰(zhàn)略制定的科學(xué)性等方面。
（三）在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控方面應(yīng)該采取的措施
房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作，就要積極拓寬資金籌措渠道。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金需求量大，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視資金運(yùn)營(yíng)工作的重要性，為項(xiàng)目的順利開展提供必要的可持續(xù)性的資金流，為項(xiàng)目開展提供必要的資金保障。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，根據(jù)項(xiàng)目和各個(gè)部門的實(shí)際情況開展預(yù)算編制工作，對(duì)資金的籌措、使用和分配進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃。在資金的使用上，財(cái)務(wù)管理部門要嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃撥付資金，杜絕預(yù)算資金挪用和盲目借貸行為的出現(xiàn)。再者，要加強(qiáng)流動(dòng)資金管理，重視大宗大額資金的財(cái)務(wù)稽核，定期進(jìn)行對(duì)賬工作，隨時(shí)檢查項(xiàng)目后期的資金保障情況。同時(shí)要完善風(fēng)險(xiǎn)防控監(jiān)督管理機(jī)制，保證風(fēng)險(xiǎn)管理制度的執(zhí)行效力。
目前，在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體制中，房地產(chǎn)業(yè)一直扮演著“大佬”的角色。但近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)在改革浪潮大趨勢(shì)下逐步開始轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)開始逐漸變大，主要基于以下問題：第一，我國(guó)一、二線城市中，房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致大部分工薪階層買房難的問題逐漸顯現(xiàn);第二，目前我國(guó)中小城市中產(chǎn)業(yè)缺乏導(dǎo)致人力流失，造成人口不斷涌入能夠提供更好工作崗位的大中型城市，這造成我國(guó)中小城市中房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更大的去庫(kù)存壓力。由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)在一、二線城市中面臨著高房?jī)r(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，在三、四線城市中面臨著高庫(kù)存所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。總之，這些問題的存在都將房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷放大。因此，積極探求能夠有效控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一套行之有效的方法，就成為目前幫助我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境、走向繁榮的重要策略①。
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
資金投入大、資金回收緩慢、回報(bào)豐厚是房地產(chǎn)領(lǐng)域的特點(diǎn)，但房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高、生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金風(fēng)險(xiǎn)高也隨之而來(lái)。高利潤(rùn)相伴的是高風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)是在企業(yè)加速擴(kuò)張的過(guò)程中，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并嚴(yán)格加以管控是房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，由于各種無(wú)法預(yù)料、不可控因素的作用，使企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期財(cái)務(wù)收益發(fā)生偏差，因而使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）政策不易把握，投資決策難
房地產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)率雖高，但相伴而來(lái)的是同樣較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過(guò)程中可能存在的回報(bào)率遠(yuǎn)低于預(yù)期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資者只有通過(guò)更多的調(diào)研，對(duì)投資可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更多的事先準(zhǔn)備，以能夠及時(shí)把握其風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)向及變化規(guī)律，這樣才能夠及時(shí)地掌控風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)問題降至最低，才能夠?qū)崿F(xiàn)更多的投資回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調(diào)，造成最終的投資決策失誤；第二，國(guó)家在針對(duì)房地產(chǎn)方面采取的政策不穩(wěn)定，容易因國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境的變化而變化。近年來(lái)，雖然國(guó)家多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但卻仍未能夠阻止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兇猛勢(shì)頭，這帶來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)的投資額不斷飆升，卻存在著投資項(xiàng)目分配不合理的現(xiàn)象。為了盡快獲得高利潤(rùn)回報(bào)得這個(gè)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將項(xiàng)目更多分配到那些能夠及時(shí)獲得高回報(bào)的商業(yè)住宅上，而降低在其他商業(yè)用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設(shè)上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)上。不管我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展迅速，不可否認(rèn)的是我國(guó)仍處于以工薪階層為主的階層結(jié)構(gòu)框架中，而我國(guó)的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購(gòu)買高檔公寓的，與他們需求最接近的是價(jià)格較低的經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)房地產(chǎn)商而言，不可否認(rèn)的是高檔小區(qū)的確能夠獲得更多的利潤(rùn)，但基于目前我國(guó)房?jī)r(jià)瘋狂上漲的形勢(shì)，工薪階層家庭難以購(gòu)買，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商建設(shè)的高檔小區(qū)公寓難以及時(shí)賣出，這種情況就可能會(huì)造成投資資金難以及時(shí)回籠，最終導(dǎo)致不能及時(shí)償還銀行的貸款，從而可能造成企業(yè)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)，政府所頒發(fā)的任何一個(gè)政策法規(guī)都可能讓企業(yè)陷入巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中。在經(jīng)濟(jì)調(diào)控過(guò)程中，政府所采取的調(diào)控是難以預(yù)測(cè)的，企業(yè)也同樣無(wú)法預(yù)見。對(duì)于政府的不可預(yù)見的政策變動(dòng)，企業(yè)只能參考市場(chǎng)的動(dòng)向及行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及政府的最新策略進(jìn)行預(yù)估，但預(yù)計(jì)結(jié)果卻不能成為有力的參考，這無(wú)疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了隱形風(fēng)險(xiǎn)②。近年來(lái)，國(guó)家為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調(diào)控政策，這些政策的頒布從多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了限制，例如，降低資金供求、監(jiān)控房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)等。這無(wú)形中影響了房地產(chǎn)行業(yè)的投資決策，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。可以說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程與國(guó)家宏觀調(diào)控是密切相關(guān)的，國(guó)家平均間隔幾年便會(huì)采取一次有力的調(diào)控措施，而在歷次調(diào)控后房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)受到明顯的抑制。一般情況下，實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)公司會(huì)十分關(guān)注國(guó)家政策的動(dòng)向，而大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重成本預(yù)算與控制，這樣其實(shí)隱藏了更多的危機(jī)，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展不利③。
（二）融資渠道少，資本結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)業(yè)是屬于資金投入較多的行業(yè)，故其對(duì)資金的依賴性較強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產(chǎn)行業(yè)常用的融資手段有內(nèi)外部融資、債務(wù)性融資、權(quán)益性融資等等。其中債務(wù)性融資是我國(guó)房地產(chǎn)最常用的融資手段。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的債務(wù)性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優(yōu)惠，這在一定程度上降低了房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)擔(dān)，攤薄了其綜合成本，但由于債務(wù)性融資除了需要定期支付利息外，還應(yīng)當(dāng)在融資周期到達(dá)時(shí)歸還本金，這也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了財(cái)務(wù)壓力④。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較少，融資規(guī)模不夠大，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不夠科學(xué)，其中資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高的現(xiàn)象可能帶來(lái)重大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)攀升較快，加速了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，也刺激了地價(jià)的快速上漲，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)不得不高負(fù)債的現(xiàn)狀形成，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展不利。自2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大多都在80%左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了銀監(jiān)會(huì)的要求比例。因此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，就可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能造成部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的滅亡⑤。
（三）資金回籠不易，資金鏈難續(xù)截至
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于一個(gè)較為活躍的階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成功推出房產(chǎn)項(xiàng)目后一般都會(huì)繼續(xù)購(gòu)進(jìn)地皮，以保證新項(xiàng)目的連續(xù)性。但在工程項(xiàng)目快結(jié)束時(shí)，市場(chǎng)行情可能會(huì)存在急劇逆轉(zhuǎn)的情況，此情況的出現(xiàn)帶來(lái)的是房子難以再賣出、企業(yè)無(wú)法及時(shí)回籠資金的情況，這樣資金周轉(zhuǎn)勢(shì)必出現(xiàn)問題，最終引發(fā)拖欠工程款及無(wú)法償還貸款的情況，從而引發(fā)財(cái)務(wù)問題。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金續(xù)不上意味著“生命的終結(jié)”，造成資金續(xù)不上的主要原因是因?yàn)槟壳拔覈?guó)房地產(chǎn)融資的主體是銀行貸款，一旦發(fā)生不能及時(shí)償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導(dǎo)致企業(yè)資金缺口產(chǎn)生。雖然近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度一直未減，但是從國(guó)家近年所采取的一些政策可知國(guó)家并不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快地發(fā)展，各地政府遵照國(guó)家意見陸續(xù)頒布了基于限價(jià)、限售、限外的“限購(gòu)令”，一定程度遏制了市場(chǎng)炒房現(xiàn)象，有效地遏制了人們的購(gòu)買欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入?，F(xiàn)在大多數(shù)人購(gòu)房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購(gòu)房者并不多見，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，按揭貸款在還款階段，也存在可能無(wú)法償還貸款的購(gòu)房者，這也會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)，最終造成壞賬損失⑥。
二、房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施
（一）加強(qiáng)項(xiàng)目驗(yàn)證，采取科學(xué)化決策
房地產(chǎn)投資包含多方面的知識(shí)，因此在不具備多面性準(zhǔn)備的情況下貿(mào)然進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)性極大，其可能造成的后果也極其嚴(yán)重。因此，在做出房地產(chǎn)投資決策前，投資方應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目的驗(yàn)證，必須強(qiáng)化項(xiàng)目的論證，深入分析投資項(xiàng)目的可行性，讓投資決策更具有科學(xué)性。對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行多方驗(yàn)證分析是投資項(xiàng)目前的關(guān)鍵所在，也是是否能夠進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)的主要依據(jù)。一個(gè)項(xiàng)目的好壞直接影響到企業(yè)的利潤(rùn)水平，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前做好科學(xué)化分析驗(yàn)證工作，及時(shí)制定出風(fēng)險(xiǎn)防范方案，以切實(shí)保障房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益⑦。
（二）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多渠道融資
房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠擁有雄厚的實(shí)力，其中很關(guān)鍵的一點(diǎn)在于其強(qiáng)大的融資能力，這也是房地產(chǎn)企業(yè)能夠有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的原因之一。強(qiáng)大的融資能力能夠改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、維持企業(yè)的生命力，而且能夠?yàn)槠髽I(yè)完成結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型提供資本支持。但是，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一、資本結(jié)構(gòu)合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產(chǎn)企業(yè)的生存問題。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優(yōu)化原有的資本結(jié)構(gòu)，最終實(shí)現(xiàn)多渠道融資，為企業(yè)注入新鮮血液。
(二)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制不適應(yīng)調(diào)控政策近幾年大量企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，銀行貸款的需求大增。而國(guó)家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準(zhǔn)備金率，這就導(dǎo)致銀行貸款的相對(duì)緊張，因此，一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進(jìn)行投資，大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此，過(guò)去從總的資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能夠得到有效的反映，而應(yīng)從短期負(fù)債在總負(fù)債中所占的比重來(lái)反映一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度。而且主要采取定量分析法來(lái)進(jìn)行預(yù)警分析，如對(duì)凈利潤(rùn)率、股利增長(zhǎng)率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析來(lái)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)變量的選擇及相關(guān)關(guān)系的確立依據(jù)不充分，預(yù)測(cè)變量的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，我國(guó)的財(cái)務(wù)預(yù)警是在國(guó)外的實(shí)證性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗(yàn)不適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)分離，投資人與經(jīng)營(yíng)者信息嚴(yán)重不對(duì)稱，經(jīng)營(yíng)者在信息編報(bào)方面享有相當(dāng)大的權(quán)力，獨(dú)立審計(jì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量缺乏保障。
(三)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的正常有序發(fā)展，同時(shí)也會(huì)造成其他經(jīng)濟(jì)方面問題的出現(xiàn)，如國(guó)家的加息政策，導(dǎo)致房屋購(gòu)買者的觀念發(fā)生改變，房地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)滯銷，加息也會(huì)引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購(gòu)買和投資，加息會(huì)增加房地產(chǎn)建設(shè)的成本投入，另外國(guó)家還會(huì)增收房產(chǎn)稅，即向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，并且在必要的時(shí)候政府還會(huì)出臺(tái)限購(gòu)令，限制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。這些政策都在有形無(wú)形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的措施
(一)加強(qiáng)對(duì)投資各個(gè)環(huán)節(jié)的掌控，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過(guò)向銀行借貸以及所有者的投資者兩個(gè)渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過(guò)融資組合，實(shí)現(xiàn)低成本，高安全性的項(xiàng)目資金融資。
(二)建立健全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性，以償債能力（包括長(zhǎng)期償債能了和短期償債能力），發(fā)展能力，營(yíng)運(yùn)和盈利的能力，現(xiàn)金的流量能力等指標(biāo)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策，因此企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制更應(yīng)著眼于短期的償債能力，長(zhǎng)期的償債能力不能夠及時(shí)預(yù)測(cè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)影響到企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警分析時(shí)都必須將它們考慮在內(nèi)。財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制建立可以將是否有財(cái)務(wù)危機(jī)的萌芽等信息及時(shí)反映，管理層將信息加以分析，并適時(shí)作出經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。
(三)多做市場(chǎng)調(diào)研，了解政策的動(dòng)態(tài)影響企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)應(yīng)多做市場(chǎng)調(diào)研，了解調(diào)控政策的動(dòng)態(tài)影響，同時(shí)也要了解市場(chǎng)的需求，從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實(shí)行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，也就是房地產(chǎn)類型的差異化投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對(duì)住房市場(chǎng)，因此企業(yè)可以加強(qiáng)對(duì)于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當(dāng)?shù)膹V泛，大多房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)涉足多個(gè)行業(yè)，如此以來(lái)，政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進(jìn)行專業(yè)化的發(fā)展模式，將市場(chǎng)細(xì)化，在充分分析自身優(yōu)勢(shì)和不足的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮小業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)力的核心產(chǎn)品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)更應(yīng)慎重，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目攤子大，程序多，耗時(shí)長(zhǎng)，因此中小企業(yè)應(yīng)注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略，積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，并且要做到資源共享。調(diào)控政策實(shí)施，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的資金來(lái)源，投入和銷售價(jià)格等方面的影響相當(dāng)巨大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)要關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策方面的信息，并注意投資策略的改進(jìn)和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來(lái)源于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)應(yīng)加大市場(chǎng)營(yíng)銷的力度，加強(qiáng)對(duì)于成本的控制，加快資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。暫緩對(duì)于土地和資金成本較高的項(xiàng)目進(jìn)行投資，積極向銀行申請(qǐng)貸款，必要時(shí)對(duì)產(chǎn)品實(shí)行降價(jià)促銷的方法，對(duì)具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資，按照市場(chǎng)的需求等措施來(lái)應(yīng)對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須進(jìn)行多元化的開發(fā)投資模式，使自己應(yīng)對(duì)行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力加強(qiáng)。業(yè)務(wù)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主，多業(yè)務(wù)并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資本運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。
