序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇城中村改造現(xiàn)狀范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

0　引言

“城中村”是在城市總體規(guī)劃中已經(jīng)劃定為城市建設(shè)區(qū)域的范圍內(nèi)，仍然保留農(nóng)村體制，使用集中土地，以村民委員會為組織形式的農(nóng)民聚居村落，是中國快速城市化進(jìn)程中的特有現(xiàn)象。20世紀(jì)90年代中后期，城市蔓延和郊區(qū)化進(jìn)程加速，邊遠(yuǎn)地區(qū)大量土地被征用，城市政府或開發(fā)主體為了規(guī)避極高的經(jīng)濟成本和社會成本，導(dǎo)致被繞開的村落成為“城中村”，在土地利用、建設(shè)、景觀、規(guī)劃管理、行政體制方面表現(xiàn)出強烈的城鄉(xiāng)差異和矛盾。

目前，我國正在“科學(xué)發(fā)展觀”的指導(dǎo)下，構(gòu)建和諧社會，走可持續(xù)發(fā)展道路，社區(qū)作為居民居住的主要場所，是社會的重要組成部分，且和諧社會的構(gòu)建離不開和諧社區(qū)的構(gòu)建，如果沒有和諧社區(qū)，和諧社會就無從談起。就西安市現(xiàn)狀而言，“城中村”問題是構(gòu)建和諧社會的一個關(guān)鍵問題，也是一個難題。國外研究主要關(guān)心其所承載的社會經(jīng)濟現(xiàn)象，通過社會學(xué)研究方法評價“城中村”在城市發(fā)展中的利弊，并通過制度因素尋找現(xiàn)狀形成的路徑和發(fā)展趨勢。國內(nèi)學(xué)者在“城中村”概念界定、特點歸納、類型劃分以及對“城中村”的評價等方面取得了豐富的研究成果。雖然國內(nèi)外對“城中村”現(xiàn)象有所研究，但是在“城中村”改造過程中并未提出一個明確的目標(biāo)，且基本上都是定性分析。本文以西安市“城中村”為研究對象，在定性分析的基礎(chǔ)上，還給出了定量分析，定性與定量相結(jié)合。

1　西安市“城中村”現(xiàn)狀及原因分析

1.1現(xiàn)狀分析

西安市城中村數(shù)量和規(guī)模在全國大中型城市中是位居其前列，城中村問題日益突出。目前西安市共有城中村417個，城市農(nóng)村人口多達(dá)47.3萬，其中200平方公里的城區(qū)城中村共有187個，農(nóng)村人口共計19.58萬人，總用地130708.44畝，其中村莊占地36889.65畝、企業(yè)用地15423.26畝、耕地64214.1畝、其他用地14181.56畝。

1.2“城中村”所帶來的社會問題

(1)城市規(guī)劃滯后，土地利用粗放，用地管理混亂，土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重。村里沒有統(tǒng)一的建設(shè)規(guī)劃，因而導(dǎo)致村民在自己的宅基地建設(shè)的各種建筑物高低不一，雜亂無章，違法用地和違法建設(shè)屢禁不止，隨意搭建成風(fēng)，造成街不成街、巷不成巷，有的“城中村”建筑密度達(dá)到70％以上，最高甚至達(dá)到90％。房屋建筑相對于城市來說占地面積大，建筑密度高，而建筑容積率則非常低，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下。

(2)環(huán)境衛(wèi)生差，人員居住雜亂，社會治安復(fù)雜，公共設(shè)施缺乏。大部分“城中村”電力、電信線路雜亂，管道煤氣不通，給排水量容量不足，市政公共配套設(shè)施一般難以與之配套，從而導(dǎo)致排水排污不暢、內(nèi)澇時有發(fā)生、垃圾成災(zāi)、衛(wèi)生死角多。由于缺乏公共設(shè)施，致使存在多種事故隱患，對居民生命財產(chǎn)構(gòu)成嚴(yán)重威脅。社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件也很差，幼兒園、中小學(xué)、郵電局、公廁、垃圾站、社區(qū)活動服務(wù)中心等嚴(yán)重不足。村民住房一般都比較寬裕，受利益的驅(qū)使給外來求租房屋者大開方便之門。而這些外來人的成分五花八門、參差不齊，必然給“城中村”帶來大量的社會、經(jīng)濟、治安等問題。

(3)村民文化素質(zhì)低，就業(yè)問題嚴(yán)峻。西安市城市經(jīng)濟的發(fā)展，吸引了大量的外來人口，由于城市住房租金較高并且管理規(guī)范，大部分外來人口對價格低廉的出租屋需求旺盛，所以，城中村成了出租屋的主要供應(yīng)者，從而形成了獨特的“出租經(jīng)濟”。在一定程度上鼓勵村民不勞而獲，抑制了村民參與市場經(jīng)濟的積極性，導(dǎo)致城中村經(jīng)濟畸形發(fā)展。

1.3“城中村”形成的主要原因

(1)城中村現(xiàn)象的核心是農(nóng)民的實際利益問題。城中村這種特殊的建筑群體和村落體制的形成，是農(nóng)民在土地和房屋租金快速增值的情況下，追求土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果。城市化對農(nóng)民土地的征用就是對農(nóng)民最大利益的剝奪，城中村現(xiàn)象的本質(zhì)是農(nóng)民在試圖維護(hù)他們的土地。

(2)快速城市化進(jìn)程是城中村形成的主要動力。城市的快速發(fā)展與擴張是城中村形成的主要推力。

(3)城鄉(xiāng)二元管理制度是城中村形成的制度根源。城中村的形成有深刻的體制根源，20世紀(jì)50年代開始實行的城鄉(xiāng)二元管理體制，人為地從政治、經(jīng)濟、文化等方面把城市與農(nóng)村截然分開，形成“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”。在此結(jié)構(gòu)下，城鄉(xiāng)之間明顯的“剪刀差”，使農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展嚴(yán)重受阻，也為農(nóng)村與城市的協(xié)調(diào)發(fā)展設(shè)置了障礙。

(4)外來人口的大量涌入促進(jìn)了城中村這種特殊的建筑群體和村落體制的形成。外來人口的大量涌入，在城市無法為他們提供廉價住房的情況下，城中村低廉、管理松散的出租屋就成為他們的首選。

2　案例解析一付村花園

付村花園位于西安市高新區(qū)錦業(yè)二路與丈八五路交匯處以西。2006年，西安市委、市政府開始了對付村的改造工作，以普遍高于《西安市城市拆遷實施細(xì)則》規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，制定了切合實際的拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)和實施方案。

2.1近郊農(nóng)村變身“花園小區(qū)”

現(xiàn)在的西付村已經(jīng)完全融入了城市。房屋出租和各種商店生意紅火，村里也正在考慮實施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略，同時加強勞動技能培訓(xùn)，拓寬就業(yè)渠道，以期解決村民長遠(yuǎn)的生計問題。

2.2問卷調(diào)查簡述

為了了解“城中村”改造前后的差異以及居民對改造后社區(qū)的滿意度，我們對付村花園進(jìn)行了一次問卷調(diào)查，走訪了整個付村花園社區(qū)中的不同年齡段和不同身份職業(yè)的常住與暫住人口，村民對此非常配合。

對于整個數(shù)據(jù)，我們把對社區(qū)的滿意度作為因變量，把居住的房屋類型、居住面積、家庭月均收入、日常消費、出行方式、醫(yī)療便捷性、治安情況、與鄰居溝通、社區(qū)服務(wù)通這九個因素作為自變量，我們希望可以得到一個因變量和自變量的映射關(guān)系，使得我們可以通過確定自變量的值得出對應(yīng)因的變量的值。但是由于自變量的個數(shù)過多，映射會變得非常復(fù)雜，而且有很多的重復(fù)信息，我們希望可以通過某種方法找出最具代表性的少數(shù)自變量，可以通過較少的自變量就能確定因變量的值。采用主成分分析法可以幫助我們解決這一問題。

2.3主成分分析

(1)主成分分析方法的原理：主成分分析法是一種數(shù)學(xué)變換的方法，它對把給定的一組相關(guān)變量通過線性變換轉(zhuǎn)成另一組不相關(guān)的變量，這些新的變量按照方差依次遞減的順序排列。在數(shù)學(xué)變換中保持變量的總方差不變，使第一變量具有最大的方差，稱為第一主成分，第二變量的方差次大，并且和第一變量不相關(guān)，稱為第二主成分。依次類推，n個變量就有n個主成分。主成分分析把原來多個變量化為少數(shù)幾個綜合指標(biāo)的一種統(tǒng)計分析方法，從數(shù)學(xué)角度來看，這是一種降維處理技術(shù)。

(2)主成分分析方法的計算步驟：通過上述對主成分分析方法的基本原理的介紹，可以把主成分分析的計算步驟歸納如下：①數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化②計算相關(guān)系數(shù)矩陣③計算特征值與特征向量④計算主成分貢獻(xiàn)率及累計貢獻(xiàn)率⑤計算主成分載荷⑥計算因子得分矩陣。

2.4結(jié)果分析

根據(jù)上述提到的步驟，利用spss統(tǒng)計分析軟件對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得到以下結(jié)果：

從圖1可以看出，居住面積與日常消費、治安情況，月收入與出行方式，日常消費與治安情況，醫(yī)療服務(wù)與社區(qū)溝通情況之間有顯著的相關(guān)關(guān)系?？梢娫S多變量之間直接的相關(guān)性比較強，說明它們存在信息上的重疊，有必要進(jìn)行主成分分析。

主成分個數(shù)的提取原則為主成分對應(yīng)的特征值大于1的前m個主成分。從圖2可以看出，第一、第二、第三主成分所對應(yīng)的特征值大于1，且它們的累計貢獻(xiàn)率達(dá)到76.2％。因此提取這3個主成分即可，即m=3。

從圖3可以看出，治安情況、居住面積、日常消費在第一主成分上有較高載荷，說明第一主成分基本上反映了這些指標(biāo)的信息；月收入、出行方式在第二主成分上有較高載荷，說明第二主成分基本上放映了月收入、出行方式這兩個指標(biāo)的信息；醫(yī)療服務(wù)、與社區(qū)溝通情況在第三主成分上有較高載荷，說明第三主成分基本上放映了醫(yī)療服務(wù)、與社區(qū)溝通這兩個指標(biāo)的信息。因此，提取這三個主成分是可以基本上反應(yīng)全部指標(biāo)的信息，說明以上所提取的三個主成分是合理的。

由圖4可知，治安情況、居住面積、日常消費之間具有很高的相關(guān)性，月收入、出行方式之間存在很高的相關(guān)性，醫(yī)療服務(wù)、與社區(qū)溝通之間有著很高的相關(guān)性。因此，可以選取這些相關(guān)指標(biāo)之一作為其代表，在此選取其中相關(guān)系數(shù)絕對值最大者作為代表，則居住面積、月收入和醫(yī)療服務(wù)這三個指標(biāo)作為代表。

由因子得分系數(shù)矩陣可以得到，居住面積、月收入、醫(yī)療服務(wù)的得分系數(shù)分別為0.454、0.551、0.191，因此，對社區(qū)滿意度的影響程度而言，月收入>居住面積>醫(yī)療服務(wù)。

以上分析結(jié)果表明，根據(jù)主成分載荷，該社區(qū)滿意度的九項指標(biāo)可以被歸為三個，即居住面積、出行方式、醫(yī)療服務(wù)。針對這些主要問題，我們給出“城中村”的改造對策，使其更科學(xué)、合理、全面地指導(dǎo)“城中村”改造過程中的實踐操作。

3加快“城中村”改造工作的對策

(1)用平衡發(fā)展的規(guī)劃思想，實現(xiàn)各利益的平衡。從社會學(xué)的角度來看，“城中村”的形成存在是城市化過程中城鄉(xiāng)利益格局變革，城鄉(xiāng)不同社會階層利益博弈和妥協(xié)的結(jié)果。農(nóng)民問題說到底是利益問題，因為政府沒有足夠的財力，將失土農(nóng)民都買上社保。臺州民諺“一問店面房，一生人都牢靠”。店面房是好文章，能做到每戶都有一問店面房，農(nóng)民心里就踏實，關(guān)鍵在規(guī)劃的統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一管理。

篇（2）

新城規(guī)劃設(shè)計范圍的“城中村”（范圍涉及滄聯(lián)、南崗、沙步、夏園、南灣、廟頭、雙沙、文沖等8個項目）按區(qū)城改辦《關(guān)于辦理“城中村”改造方案編制基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工作流程指引》要求，完成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及經(jīng)濟平衡測算等工作，為濱江新城城市設(shè)計及控規(guī)編制提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

二、方法步驟

（一）宣傳發(fā)動階段（10月17日-10月31日）。

1.召開動員大會（10月17日）；

2.各改造主體制定專項工作方案、倒排時間表，落實分管領(lǐng)導(dǎo)和具體經(jīng)辦人，工作方案及聯(lián)系人名單于10月24日前報區(qū)城改辦（10月17日-10月24日）；

3.各經(jīng)聯(lián)社對是否啟動城中村改造及改造模式進(jìn)行表決，并明確啟動時序，于10月28日前函報區(qū)城改辦相關(guān)情況（10月17日-10月28日）；

4.落實經(jīng)費（各經(jīng)聯(lián)社落實包括現(xiàn)狀建筑測量、現(xiàn)狀地形、勘測定界、方案編制等經(jīng)費；區(qū)財政局保障相關(guān)專項工作經(jīng)費；10月17日-10月31日）。

（二）前期準(zhǔn)備階段（11月1日-11月30日）。

1.啟動改造的城中村項目。

（1）確定測量和編制單位（11月1日-11月6日）；

（2）確定改造范圍（11月7日-11月18日）；

（3）開展現(xiàn)狀摸查（全面掌握每宗用地的土地、房屋、人口、文物、歷史文化街區(qū)、有保留價值的建筑、古樹名木等現(xiàn)狀，留用地指標(biāo)落實情況，明確需要完善手續(xù)的各類歷史用地情況，分類列表造冊、落圖標(biāo)注。掌握用地的城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等資料；11月7日-11月30日）。

2.暫不啟動城中村改造的經(jīng)聯(lián)社完成改造范圍確定、提供改造范圍內(nèi)的人口情況和二調(diào)數(shù)據(jù)收集等工作（11月1日-11月21日）。

（三）數(shù)據(jù)審核及經(jīng)濟平衡測算階段（12月1日-12月31）。

1.數(shù)據(jù)審核。

區(qū)各職能部門按職責(zé)分工對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行審查及出具相關(guān)證明材料（12月1日-12月9日）；

2.經(jīng)濟平衡測算工作（12月1日-12月31日）。

（1）對于暫不啟動改造的城中村，國土部門協(xié)助提供二調(diào)數(shù)據(jù)交區(qū)城改辦，區(qū)城改辦匯總后統(tǒng)一提供給濱江新城編制單位，在編制濱江新城控規(guī)時進(jìn)行初步的經(jīng)濟平衡測算，城改、規(guī)劃等相關(guān)職能部門對測算進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)助；

（2）對于有意向啟動但尚未有改造方案的城中村，經(jīng)聯(lián)社會同編制單位對改造地塊進(jìn)行初步的經(jīng)濟平衡測算，城改、規(guī)劃等相關(guān)職能部門對測算進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)助；

（3）對于已啟動并編制改造方案的城中村，上報改造方案，區(qū)城改辦初審后，將經(jīng)濟平衡測算成果統(tǒng)一轉(zhuǎn)交黃埔規(guī)劃分局提供給規(guī)劃編制單位，作為調(diào)整用地性質(zhì)、容積率等指標(biāo)的重要參考；

（4）對于已明確改造模式為綜合整治的城中村，黃埔規(guī)劃分局指導(dǎo)規(guī)劃編制單位原則上不大幅提高規(guī)劃容積率。

三、職責(zé)分工

（一）區(qū)委辦區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)濱江新城涉及“城中村”改造重大事項的綜合協(xié)調(diào)和督辦落實。

（二）區(qū)監(jiān)察局：負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查各有關(guān)單位“城中村”改造工作，查處工作中的違法違紀(jì)行為。

（三）區(qū)國土房管分局：負(fù)責(zé)做好擬改造濱江新城“城中村”的以下工作：

1.協(xié)助區(qū)城改辦核定改造范圍；

2.現(xiàn)狀數(shù)據(jù)方面：

（1）對于啟動改造并開展現(xiàn)狀測量的城中村，按照《關(guān)于辦理“城中村”改造方案編制基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工作流程指引》，對已辦理產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)狀建筑，區(qū)國土房管分局根據(jù)區(qū)城改辦的來函直接予以確認(rèn)；沒有產(chǎn)權(quán)登記或證載面積與現(xiàn)狀面積不相符的，社區(qū)將現(xiàn)狀測量成果分類造冊，并對現(xiàn)狀建筑情況和建造年份提出意見，經(jīng)街道審核后報區(qū)城改辦，由城改辦發(fā)函至黃埔規(guī)劃分局審查并出具審查意見；區(qū)城改辦根據(jù)黃埔規(guī)劃分局的審查意見，發(fā)函至區(qū)國土房管分局，區(qū)國土房管分局給予確認(rèn)；

（2）對于暫不啟動改造的城中村，協(xié)助提供該改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑的二調(diào)測量數(shù)據(jù)；

3.受理各項目申請的改造范圍內(nèi)勘測定界工作，按時完成，并對用地權(quán)屬情況進(jìn)行審核；

4.核定留用地指標(biāo)落實情況；

5.提供最新的土地利用總體規(guī)劃；

6.提供2006年及二調(diào)的土地利用現(xiàn)狀圖。

（四）區(qū)公安分局：協(xié)調(diào)提供擬改造范圍內(nèi)常住人口、戶籍的現(xiàn)狀情況。

（五）區(qū)財政局：1.保障本項工作區(qū)財政所需各相關(guān)專項工作經(jīng)費；2.負(fù)責(zé)相關(guān)財政資金劃撥和使用監(jiān)督工作。

（六）區(qū)城管局：負(fù)責(zé)做好濱江新城“城中村”改造“兩違”和搶建行為的監(jiān)管及服務(wù)工作。

（七）區(qū)城改辦：負(fù)責(zé)濱江新城“城中村”改造的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督辦、服務(wù)工作。具體工作如下：

1.核準(zhǔn)改造范圍；

2.核查擬改造村標(biāo)圖建庫情況；

3.審核各“城中村”改造方案；

4.指導(dǎo)和協(xié)助濱江新城編制單位的經(jīng)濟測算。

（八）黃埔規(guī)劃分局：負(fù)責(zé)協(xié)助做好改造濱江新城“城中村”的以下工作：

1.協(xié)助區(qū)城改辦核定改造范圍；

2.按照《關(guān)于辦理“城中村”改造方案編制基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工作流程指引》，配合區(qū)國土房管分局對啟動改造的城中村改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)量進(jìn)行確認(rèn)；

3.積極協(xié)助推進(jìn)濱江新城規(guī)劃范圍內(nèi)城中村改造規(guī)劃的相關(guān)工作，做好規(guī)劃服務(wù)與指導(dǎo)，及時將國土部門提供的二調(diào)數(shù)據(jù)及經(jīng)政府、城改辦等部門審核確認(rèn)的改造方案提供給規(guī)劃編制單位，爭取在濱江新城規(guī)劃中為城中村改造預(yù)留適當(dāng)?shù)目臻g。

（九）區(qū)教育局、區(qū)文廣新局、區(qū)體育局、區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)民政局、區(qū)水務(wù)局、區(qū)經(jīng)貿(mào)局、區(qū)環(huán)保局：根據(jù)各自職責(zé)權(quán)限負(fù)責(zé)濱江新城“城中村”改造中涉及教育、文化、體育、衛(wèi)生和社區(qū)管理服務(wù)等公共配套設(shè)施設(shè)置，以及河涌、交通、環(huán)境保護(hù)等專業(yè)管理事項的規(guī)劃、管理和服務(wù)工作。

（十）相關(guān)街道：履行屬地管理職責(zé)，按照《關(guān)于辦理“城中村”改造方案編制基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工作流程指引》，對改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)量、人口戶籍和改造方案進(jìn)行審核，協(xié)助、督促轄區(qū)內(nèi)濱江新城“城中村”改造項目按計劃推進(jìn)。

（十一）相關(guān)“城中村”改造主體：負(fù)責(zé)完成改造范圍內(nèi)的

現(xiàn)狀測量及統(tǒng)計、勘測定界、選定編制單位、協(xié)助編制單位編制改造方案、完成經(jīng)濟平衡測算等涉及改造方案上報的各相關(guān)工作。

四、工作要求

（一）任務(wù)重大、時間緊迫，各有關(guān)單位思想上要高度重視；各相關(guān)單位要立即行動，解決工作經(jīng)費，組織力量，共同推進(jìn)。

篇（3）

"城中村"是各地區(qū)城市化發(fā)展中出現(xiàn)的普遍問題。按建設(shè)用地占總用地比例可把城中村發(fā)展的具體形態(tài)分為三類，即"典型城中村、轉(zhuǎn)型城中村、邊遠(yuǎn)城中村"。因此，城中村大多分布在城市邊緣、城鄉(xiāng)結(jié)合部，被城市完全包圍或半包圍形態(tài)。這種形態(tài)直接形成"邊外城市化，邊內(nèi)臟亂差"的鮮明對比，這也發(fā)映出城中村急需治理的現(xiàn)實。

一、天津市城中村改造現(xiàn)狀分析

天津市城中村改造從2004年開始，到2010年6月底，天津市中心城區(qū)涉及的66個城中村已經(jīng)陸續(xù)改造完成20個，還有46個村中城有待改造。這46個村全部坐落在環(huán)城四區(qū)，涉及21萬人口，6.5萬戶。城中村改造的主要內(nèi)容就是將城中村危陋、平舊的房屋拆除，集中建設(shè)現(xiàn)代化小區(qū)，節(jié)約出來的土地征為國家所有，用于城市建設(shè)的再發(fā)展。故這46個村需拆遷房屋達(dá)800萬平方米以上。其中有的村落確定了投資單位，有的因缺乏資金支持無法啟動改造，再加上在拆遷問題上的重重困難，因此，天津市城中村改造任重道遠(yuǎn)。

二、天津市城中村改造問題分析

天津市城中村改造問題與我國其他地區(qū)有很多共性，但以下三點在天津市城中村改造中都比較突出。

1、公共服務(wù)設(shè)施欠缺，環(huán)境質(zhì)量差與現(xiàn)代城市發(fā)展不同步

大部分城中村的道路曲折不通，不能滿足消防、急救、環(huán)衛(wèi)等車輛通行。房屋高度無序，水、電管線混亂，煤氣管道不通，在消防、抗震等方面存在隱患。此外城中村建筑間距過小，采光、通風(fēng)不足.建筑質(zhì)量不高。由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，城中村排水排污、垃圾處理等市政設(shè)施不足，加之村民的生活方式并未根本改變，使得生活性和生產(chǎn)性污水就近排入河道或農(nóng)田，固體廢棄物無序堆放，環(huán)境質(zhì)量差。這些都嚴(yán)重制約了城市整體服務(wù)功能的提高和生活質(zhì)量的改善，社會治安混亂，管理難度高，嚴(yán)重影響了城市的現(xiàn)代化形象。

2、城中村占用大量土地資源，管理混亂，權(quán)屬界定不清

城中村大多位于城市中心地帶或次中心地帶，占用了大量城市建設(shè)用地，是豐富的土地儲備資源，但是這部分土地一般涉及若干集體土地所有權(quán)單位，而由于現(xiàn)行法律對農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的概念設(shè)定模糊，在行使具體權(quán)利時，作為所有權(quán)人的農(nóng)民集體的真實意愿難以得到真正體現(xiàn)，造成了農(nóng)民集體在收益分配上的不均。這些權(quán)屬不清的土地使得土地在流轉(zhuǎn)的時候更加混亂。

3、土地利用效益低，違法違章建筑嚴(yán)重

城中村大多以獨門獨戶的傳統(tǒng)家庭模式建筑為主，房屋建筑占地面積大，建筑密度高，容易率低，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下。由于管理制度和監(jiān)督制度不完善，導(dǎo)致村民因利益驅(qū)動住宅往往盡可能占用公共空間，余留的公共空間狹窄，在城中村形成"一線天"等獨特"風(fēng)景"。隨著外來務(wù)工人員的不斷增加，低廉的城中村住房有了巨大的需求市場，所以農(nóng)民不顧一切的進(jìn)行違法建設(shè)，任意侵占公共空間和道路，市政設(shè)施無人顧及，致使?jié)撛诘耐恋刭Y源流失。

三、天津市城中村改造成因分析

城中村形成的客觀原因是我國城市進(jìn)程的快速發(fā)展。城市化是城中村形成的主要外動力，然而城中村很多負(fù)面現(xiàn)象還是有其潛在的原因。

1、法律法規(guī)實施力度和監(jiān)察措施不強

法律制度的滯后性是現(xiàn)實生活中出現(xiàn)"先發(fā)生后管理"問題的根本原因。而相應(yīng)的監(jiān)察制度是使法律等規(guī)章制度有效實施的保證措施。監(jiān)察措施不及時，涉及到的相關(guān)問題就不能及時得到解決，這也是城中村改造問題難以有效實施的重要原因。

2、農(nóng)民的文化素質(zhì)有待提高

在環(huán)境保護(hù)和土地資源保護(hù)中，群眾一直是直接的實施者與受益者。良好的環(huán)境和充分的土地后備資源是社會安定、人民生活富足的重要基礎(chǔ)，但是這樣的意識并沒有深入到每個人群眾的心中。小民經(jīng)濟的自私性與集體利益沖突時，大多數(shù)人首要考慮的還是自身的利益，公益性參與只存在于少數(shù)具有高文化層次的人群中，但是在具體做的時候還是要再打折扣。城中村改造是利國利民的一項長遠(yuǎn)事業(yè)，以利導(dǎo)之、以利趨之除了提高群眾自身文化素養(yǎng)外，政府的獎勵機制也應(yīng)大力實施。

四、天津市城中村改造對策分析

1、明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，制定有針對性的土地管理制度

土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是城中村改造問題順利解決的基礎(chǔ)因素，明晰的產(chǎn)權(quán)歸屬可以化解很多現(xiàn)實問題，所以制度一部專門專門關(guān)于城中村改造問題的土地制度迫在眉睫，只要有法可依，一切關(guān)于權(quán)屬的紛爭才可迎刃而解。

2、處理好"城中村"三方關(guān)系是治理"城中村"問題的保障

城中村改造問題涉及到的主要利益主體有：政府、城市開發(fā)商、城中村居民，而城中村改造的實質(zhì)是通過解決產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價及拆遷補償安置四方面問題來平衡政府、業(yè)主與改造單位三者之間的利益關(guān)系。因此抓住利益三方的主要矛盾，分析各利益主體最關(guān)注的問題才能妥善處理好城中村改造問題。

3、因地制宜，挖掘不同城中村的特色，勇于創(chuàng)新

"城中村"改造應(yīng)深入了解本地區(qū)的現(xiàn)狀特征和改造的市場條件，綜合協(xié)調(diào)各方利益，根據(jù)各地區(qū)、各類型"城中村"的不同特點，多方論證改造方案的經(jīng)濟可行性與空間可行性，提出操作性強、科學(xué)合理、特色鮮明的改造方案。

個性化是城市發(fā)展重要的內(nèi)在動力，是城市發(fā)展永恒的話題。因此，應(yīng)首先繼承傳統(tǒng)建筑，體現(xiàn)地方特色，深入研究，綜合考慮城市的自然、地理、社會、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計手法，編制富有地方特色、個性鮮明的改造規(guī)劃。做到"一村一策、一區(qū)一策"，把天津市打造具有活力的現(xiàn)代大都市。

參考文獻(xiàn)：

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[4]周森.城中村改制和改造的思路與對策[J]南方經(jīng)濟，2002，（2）.

篇（4）

所謂城中村是指城市發(fā)展中占用了農(nóng)村的耕地面積，農(nóng)村居民失去了賴以生存的農(nóng)村土地，而居民生存在城市區(qū)域內(nèi)，使用集體土地，也就是雖然生活在城市，但仍沿用農(nóng)村制度。

一、西安城中村改造現(xiàn)狀

1、西安市城中村現(xiàn)狀

西安算是我國第一批城中村改造的城市，作為一座歷史古城，其特點和發(fā)展歷史決定了城市和農(nóng)村的發(fā)展一樣迅速。目前,西安市城中村的改造現(xiàn)狀是這樣：西安市的農(nóng)村人口有40萬之多，建立了417個城中村（范圍東起十里鋪,西至三橋鎮(zhèn),北起草灘鎮(zhèn),南至三爻村），與同類城市相比數(shù)量是最多的。

2、西安市城中村特點

2.1、農(nóng)民無地可耕，土地大多出租給外來人口，以收租金為主要生活來源。

2.2、由于各個城中村的地理位置不同，位置好的城中村經(jīng)濟發(fā)展好，處于維護(hù)利益的角度，村民對城中村的改造很積極，有熱情；反之，地理位置不好的城中村，由于沒有利益誘惑，對改造一事消極對待，甚至不予配合。這回導(dǎo)致西安市政府計劃的“3至5年改造計劃”難以完成。

2.3、政府政策實施存在薄弱環(huán)節(jié)，光說不做，協(xié)議、政策等不兌現(xiàn)，農(nóng)民的居住環(huán)境差，利益又得不到維護(hù)，影響農(nóng)民對政府的信任。

2.4、城中村農(nóng)戶超規(guī)定占用面積情況嚴(yán)重，普遍的情況是圍繞房屋四周搭建違法建筑，由于政府的不重視導(dǎo)致這種亂搭亂建行為愈演愈烈。

2.5、城中村人員身份復(fù)雜，由于流動人口多，出入城中村人員沒有登記，城中村的管理難度增加。

二、市政府出臺的“城中村”相關(guān)政策

1、2003年4月4日，西安市人民政府《西安市城中村改造建設(shè)管理暫行辦法》，2003年4月21日正式實施其辦法；

2、2005年10月，出臺《西安市城中村改造管理辦法(討論稿) 》、《西安市城中村村(居)民自建房屋管理辦法》、《西安市城中村改造工作實施細(xì)則》；

3、2007年10月20日施行《西安市城中村改造管理辦法》，該管理辦法是我國第一部以政府規(guī)范性文件形式并實施的城中村改造辦法。

《西安市城中村改造管理辦法》共八章，四十九條，分別從方案制定、改制原則、土地利用、規(guī)劃建設(shè)、拆遷安置等方面，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)而制定。

三、西安市城中村改造中存在的問題

1、政府管理工作出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象

西安市城中村的改造同其他地區(qū)一樣，都是由市政府做出統(tǒng)一規(guī)劃，將具體實行權(quán)利下放到鄉(xiāng)鎮(zhèn)和開發(fā)商，由于政府引導(dǎo)的缺失、開發(fā)商的重利本質(zhì)，以及農(nóng)村居民因拆遷款產(chǎn)生的糾紛等問題，影響了西安市城中村的改造進(jìn)城。

2、城中村農(nóng)民身份轉(zhuǎn)化無實際意義

《西安市城中村改造管理辦法》第三章第十五條中明確提出，“堅持戶籍制度、管理體制、經(jīng)濟組織形式和土地性質(zhì)同步轉(zhuǎn)變的原則”。也就是說把農(nóng)民的農(nóng)村戶口改為城鎮(zhèn)戶口，戶籍制度的改變意味著農(nóng)民手中原有的私人土地，變?yōu)榱藝彝恋?，戶籍上的農(nóng)村或者城鎮(zhèn)對農(nóng)民來說是沒有任何實際意義的，對他們有意義的是土地的歸屬，農(nóng)民世代的生活習(xí)慣教會了他們種田耕地是天職，不再種地那做什么？

如果僅僅是一部分的經(jīng)濟賠償，那么如此多的失業(yè)人員給社會安定帶來了隱患，農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，關(guān)心的是否享有城鎮(zhèn)居民的福利待遇。如果這些問題不解決，那么城中村農(nóng)民身份轉(zhuǎn)化根本沒有實際意義。

3、政府征用土地時，在補償問題上存在法律沖突

在補償問題上《土地管理法》有三方面的補償：土地補償；安置補

助；地上附著物和青苗補償。但是城中村農(nóng)民早就失去了土地，到哪里去找補償標(biāo)準(zhǔn)呢？

而西安實施的《改造辦法》有兩種形式,第一種是易地置換,就是從原住地區(qū)搬到另一地區(qū)，農(nóng)民享有該地區(qū)的使用權(quán)，再次轉(zhuǎn)讓需向國家繳納土地使用金。這就出現(xiàn)了問題，產(chǎn)權(quán)變成了使用權(quán)？土地轉(zhuǎn)讓時還要交錢？

另一種是就地改造，將土地同樣移交國家，留出村名住宅外，其余土地進(jìn)行招商引資、有償開發(fā),居住用地使用權(quán)歸農(nóng)民。換句話說,“就地改造”就是土地權(quán)屬變成國家的,政府再給補償,房屋拆遷也沒有補償。

四、西安市城中村改造的建議

1、法律建議

1.1、地方政府在使用和分配土地賠償時，應(yīng)當(dāng)遵循《公司法》以及其他相關(guān)法律的規(guī)定。

1.2、關(guān)于村民委員會要嚴(yán)格執(zhí)行和遵守《中華人民共和國村民委員會組織法》和《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規(guī)定。

2、其他建議

2.1、完善社會保障及福利體系?！俺侵写濉钡母脑煲_保村民失地不失利，保證村民的生活來源；在戶籍轉(zhuǎn)變后，要建立、健全養(yǎng)老保險制度和基本醫(yī)療保險等福利問題。

2.2、鼓勵城中村居民自主創(chuàng)業(yè)，妥善安排就業(yè)問題。農(nóng)村人員自主創(chuàng)業(yè)可以享受優(yōu)惠政策，政府在年度預(yù)算中，可以劃出專款作為農(nóng)民創(chuàng)業(yè)資金補助。

2.3、加強古城歷史文化的保護(hù)。西安作為歷史古城，不能盲目的追求城市化進(jìn)程，各級文物保護(hù)單位要對西安城中村要按照相關(guān)管理

規(guī)定，對城中村的城墻、家族宗祠等具有歷史文化價值的地方深入調(diào)查研究，做好相應(yīng)保護(hù)措施。

總結(jié)：我國城中村的改造面臨的是經(jīng)濟、社會、歷史、文化等多方面的考驗，想要真正解決城中村改造中存在的問題，“加強社會保障，保護(hù)和尊重歷史，維護(hù)和改善環(huán)境實現(xiàn)”是基礎(chǔ)，城中村將農(nóng)村向城市推進(jìn)的最終目的，是將“城中村”建設(shè)成為與時俱進(jìn)、人民安居樂業(yè)的現(xiàn)代化文明城市。

參考文獻(xiàn)

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[2].三秦,城中村改造“西安模式”——改造城中村先立新“規(guī)矩”.[J].西部大開發(fā)，2008，(3)：20—22.

篇（5）

關(guān)鍵詞：城中村；成因；現(xiàn)狀；改造障礙；改造措施

一、緒論

城中村是指在城市高速發(fā)展和擴張的進(jìn)程中，由于農(nóng)村農(nóng)用土地全部或大部分被征用，仍居住在由原始村落基礎(chǔ)上自發(fā)建設(shè)而成的村莊。其在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落。但城中村產(chǎn)生以來受城市經(jīng)濟發(fā)展影響，原村委會對其實施行政管理減弱，而當(dāng)?shù)亟值?、居委會又無權(quán)管理，致使城中村機制混亂。城中村的形成原因：城中村的形成是我國城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)所造成的，這也是深層次的制度原因。城中村的形成是我國城市化進(jìn)程快速發(fā)展的結(jié)果。城中村用地結(jié)構(gòu)的變化反映了城中村功能的轉(zhuǎn)變，在大片農(nóng)田被征用，村落基本被城市用地所包圍，原始形態(tài)蕩然無存時，村落土地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)功能己經(jīng)逐漸完全喪失，而村落土地出租后的收益則成為村民謀生的重要手段，城中村是城市化過程中形成的一種新的“城市病”,嚴(yán)重影響了城市化的質(zhì)量,對城市的持續(xù)發(fā)展和社會進(jìn)步帶來了嚴(yán)重影響。城中村改造也是提高城市土地高效利用、改善生活質(zhì)量等多方面迫切要求，所以城中村改造的緊迫性與必要性就顯得尤為重要。

二、城中村現(xiàn)狀分析

（一）村內(nèi)沒有或基本沒有耕地

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快城中村的耕地不斷被征用作為城市發(fā)展規(guī)劃用地，村內(nèi)耕地數(shù)量不斷減少，原有或新增村民因為沒有足夠的耕地，已基本不再從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，除極少數(shù)人由國家安置和部分條件適宜的進(jìn)入村辦企業(yè)外，大部分村民是自謀職業(yè)。村民的“職業(yè)”逐漸從第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，必須慢慢的適應(yīng)融入城市的生活模式。

（二）建筑密度過高，布局混亂，土地利用率低下

城中村的建筑密度和空間形態(tài)處于失控狀態(tài)。在土地緊缺和房租收益的刺激下，建筑已經(jīng)失去了美學(xué)的意義并帶來一系列的問題。房屋建筑簡陋沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，高低不齊、雜亂無章。居民區(qū)分布零散，不夠集中，基礎(chǔ)設(shè)施重復(fù)建設(shè)，沒有統(tǒng)一的管理與建設(shè)方案。這樣,大量的無序建設(shè)擠占了村莊內(nèi)有限的綠地和道路空間,破壞了村莊內(nèi)的空間布局。村里的土地資源由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理,與周邊城市用地相比土地占有率高,利用率低,產(chǎn)出率更低,形不成開發(fā)的規(guī)模效應(yīng),從而破壞了土地利用的整體性,造成了城市土地資源的嚴(yán)重浪費。

（三）人口密度過高，社會治安混亂

目前,地方城市正處于快速城市化時期,大量農(nóng)村剩余勞動力涌入城市。一方面,由于戶籍制度和城市住房制度的限制,外來人口只能將租賃房屋作為解決居住問題的主要方式；另一方面,城中村的房屋租賃價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市商品房,更誘使外來人口向城中村高度集中。由于村內(nèi)人口密度大，加上外來流動人口的不斷涌入，因此城中村具有人口流動量大、流動性強、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理難度大的特征。這致使城中村村內(nèi)“魚龍混雜”,往往成了“黃、賭、毒”等社會丑惡現(xiàn)象的滋生地,甚至成為犯罪分子的藏身之地,嚴(yán)重危害當(dāng)?shù)氐纳鐣伟病?/p>

（四）市政設(shè)施不足,公共服務(wù)設(shè)施欠缺

城中村大多道路布局不合理,無法滿足城中村內(nèi),人流、物流、消防、急救、環(huán)衛(wèi)等車輛通行；基礎(chǔ)設(shè)施陳舊,排水設(shè)施、供水、供電、供氣設(shè)施不配套、綠化面積不足,水、電管線混亂、路面質(zhì)量差?,在消防、抗震等方面存在隱患。此外,城中村的公共服務(wù)設(shè)施欠缺、不足,學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)服務(wù)點等設(shè)施不足,村民生活質(zhì)量較城市差。

（五）文化建設(shè)落后,村民素質(zhì)較低

伴隨著村民由第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，他們很多人不用勞作，有村社集體的分紅和出租屋的租金，足可以高枕無憂，進(jìn)而產(chǎn)生勞動力富裕而就業(yè)不足，生活庸俗化現(xiàn)象嚴(yán)重。加上村內(nèi)文化設(shè)施建設(shè)跟不上,村民文化生活單調(diào)。文化事業(yè)規(guī)模小,整體實力弱,文化消費量較少。多數(shù)村民靠房租維生,安于現(xiàn)狀,不追求提高自身修養(yǎng)的文化生活。村民素質(zhì)相對較差,缺乏專業(yè)技能,在激烈的城市就業(yè)市場中缺乏競爭力。

（六）環(huán)境衛(wèi)生條件差

由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理,建筑密度過高,城中村普遍缺少公園綠地和其他環(huán)境設(shè)施,城中村排水排污、垃圾處理等市政設(shè)施不足,加之村民的生活方式并未根本改變,使得生活性和生產(chǎn)性污水就近通過地下道排入河道或農(nóng)田,固體廢棄物無序堆放,環(huán)境污染嚴(yán)重,污水橫流,垃圾遍地的現(xiàn)象在城中村普遍存在。由于人口流動性強、流量大，加上一些村民的素質(zhì)低下，就容易帶來很大的管理難度，對整潔市容市貌的建設(shè)帶來困難。

三、城中村對城市發(fā)展的負(fù)面影響

（一）對城市建設(shè)的影響

由于對城中村的綜合管理不當(dāng)，在利益的驅(qū)使下，居民隨意增建、搭蓋出租房屋的現(xiàn)象很普遍。由于環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)等公共配套設(shè)施未完善，城中村的“臟、亂、差”現(xiàn)象嚴(yán)重,對城市整體建設(shè)以及構(gòu)建衛(wèi)生城、文明城市帶來很大的挑戰(zhàn)。城中村的存在嚴(yán)重妨礙了城市交通網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化，對城市的規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)生不利影響，也不利于城市環(huán)境保護(hù)工作的開展。

（二）對城市文化的影響

城中村村民的文化素質(zhì)通常較低，村民求職處于不利地位，但由于他們擁有城市的稀缺資源—土地，通過房屋出租、集體分紅等獲利比較容易，無須四處奔波便能過上不錯的生活。精神文化相對匱乏，與城市快節(jié)奏生活不相適應(yīng)，城中村幾乎成了現(xiàn)代城市理念的傷疤、城市文化的敗筆，嚴(yán)重阻礙了城市文化的健康發(fā)展。

四、城中村改造的障礙

城中村改造，雖然是城市化進(jìn)程的必然要求，是國家支持的工程，但是隨著改造的開展也面臨著許多困難。綜合起來，其困難主要體現(xiàn)在以下幾點：

（一）資金缺乏

由于城中村(特別是成熟的城中村)規(guī)模大問題嚴(yán)重，改造工程量十分巨大。改造一個村需要資金動輒上千萬乃至上億也是一個巨大的數(shù)字。盡管，城中村集體經(jīng)濟實力相對較強，但投資能力也畢竟有限。政府不可能大規(guī)模地直接投資，一般只能在公共基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)上給予適當(dāng)?shù)闹С?。開發(fā)商的介入是條很好的途徑，但開發(fā)商更多會考慮自己的利益。因此，城中村改造的資金籌措是一個難題，是城中村改造的瓶頸。目前，城中村改造的資金來源有三種：其一，政府支付全部拆遷費用，這就需要政府有足夠的財政能力和實力；其二，在政府提供優(yōu)惠政策的前提下，開發(fā)商介入改造，開發(fā)商擔(dān)負(fù)拆遷改造費用；其三，村民自主改造，獨自承擔(dān)改造費用。

（二）村民阻力大

城中村的出租屋，已經(jīng)成了村民經(jīng)濟收入的重要來源。服務(wù)對象都是些低收入的外來人口。改造后雖然環(huán)境會有所改善，但租金的提高將失去大部分“租住客戶”。這將直接影響村民的經(jīng)濟收入，所以很多村民不愿意接受改造。如果政府和開發(fā)商介入，就更涉及到利益補償問題。如何確定補償范圍補償方式、補償標(biāo)準(zhǔn)一直都是村民和開發(fā)商產(chǎn)生矛盾的導(dǎo)火線。此外，很多村民都還保留著“鄉(xiāng)村情節(jié)”、“重土難遷”，不愿離開自己的故土，不想去適應(yīng)外面繁華的城市生活，希望保留原來單家獨院的生活方式。有些村莊在土地征用時，已經(jīng)進(jìn)行了戶籍轉(zhuǎn)換，但轉(zhuǎn)戶后的就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等生活和社會保障問題沒有得到很好的解決，也成為城中村村民拒絕完成人口城市化最后一環(huán)的顧慮。

（三）思想觀念障礙

城中村的改造，要想取得最終成功，必須要取得村民的理解和支持。城中村的村民也都希望自己的生活環(huán)境能夠得到改善，希望能對自己的村莊進(jìn)行改造。但具體到個人頭上，卻又都擔(dān)心自己的既得利益受到損失，生活沒有保障。再加上久居一個地方、舊的生活習(xí)慣和生活方式也需要隨著改造而重新適應(yīng)，所以轉(zhuǎn)變思想觀念就顯得十分關(guān)鍵。

五、城中村改造的對策

（一）拓寬融資渠道

在城中村改造的過程中，要拓寬融資渠道，可以引進(jìn)PPP模式，即公共政府部門與民營企業(yè)合作模式，是在公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的，以參與各方“雙贏”或“多贏”為合作理念的一種項目融資與實施模式。在PPP模式中政府部門通過招標(biāo)方式，與中標(biāo)單位組成的特殊目的公司簽訂合同，由該公司在合同期內(nèi)負(fù)責(zé)項目籌資、建設(shè)、運營，政府則與提供貸款的金融機構(gòu)達(dá)成一個直接協(xié)議，該協(xié)議使特殊目的公司能比較順利的獲得貸款，政府實行監(jiān)督。這樣就可以減輕單方面帶來的資金壓力，同時促進(jìn)城中村改造的順利實施，實現(xiàn)多方的共贏局面。

（二）健全法規(guī)，明晰責(zé)任管理，科學(xué)規(guī)劃

改造工作，政策先行。應(yīng)制定有利于村民的拆遷政策，全力照顧到村民利益的方方面面，妥善處理好村社改造與老百姓利益之間的關(guān)系。鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)從農(nóng)村實際出發(fā)，尊重村民意愿，體現(xiàn)地方和農(nóng)村特色。并根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展水平和市場條件，制定出切實可行的配套政策。如拆遷期間村民的安置費及原有房屋的出租收入，由開發(fā)商來補償；原村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地允許免交有關(guān)費用，納入統(tǒng)一規(guī)劃改造，土地增值的收益歸集體經(jīng)濟組織。應(yīng)積極擴大社會保障支出比例，實行普遍性保障。因此要完善責(zé)任管理的法規(guī)，城中村村委會要與上級政府部門協(xié)調(diào)，明確管理的范圍、管理的具體內(nèi)容，協(xié)調(diào)城市整體的規(guī)劃與發(fā)展步伐，才能夠更好、更快的和諧、健康、可持續(xù)發(fā)展。

在城中村改造當(dāng)中，整體規(guī)劃，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)行社會環(huán)境規(guī)劃和空間形態(tài)設(shè)計，科學(xué)規(guī)劃，充分兼顧經(jīng)濟功能和其他社會服務(wù)功能，營造高水平的人居環(huán)境。把城中村改造作為推進(jìn)“綠色社區(qū)”建設(shè)的有效載體，樹立尊重自然的規(guī)劃思想，認(rèn)真科學(xué)地編制改造規(guī)劃，充分利用自然資源。做到既不浪費土地資源，又要留有一定的建設(shè)空間，確保城市未來發(fā)展的可塑性，避免低水平的簡單重復(fù)。

六、結(jié)語

城中村問題是在我國特殊國情下,農(nóng)村城市化進(jìn)程中,在從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變過程中出現(xiàn)的一種獨特現(xiàn)象,集中反映了當(dāng)前農(nóng)村城市化進(jìn)程中的各種矛盾,有其歷史性和必然性。目前已在全國大、中、小城市中都已經(jīng)普遍存在,并伴隨城市化進(jìn)程不斷蔓延和發(fā)展,因此,盡快研究制定、調(diào)整、完善相適應(yīng)的法律、法規(guī)、政策,從源頭上斬斷城中村形成機理,避免新的城中村產(chǎn)生尤為迫切,同時,對已成型的城中村,盡管長期積累的問題錯綜復(fù)雜,積重難返,但改造的越晚,付出的成本和代價就會越大,而且加快城中村改造,促進(jìn)城中村轉(zhuǎn)型發(fā)展也是加快城市化進(jìn)程的必然要求,要克服畏難思想,充分認(rèn)清城中村改造是時間跨度長、錯綜復(fù)雜、漸變式的系統(tǒng)工程,深入研究、積極探索,制定切實有效的措施,在確保社會穩(wěn)定的前提下,村民盡早融入到城市生活中去，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村改造,加快農(nóng)村城市化進(jìn)程,構(gòu)建社會主義和諧社會。尤其在改造完成初期的村莊，仍要注重可能出現(xiàn)的一些弊端，盡早發(fā)現(xiàn)、盡快解決。這些城中村的現(xiàn)狀雖然沒有出現(xiàn)大的問題，但是存在著很多的隱患，不能滿足于現(xiàn)在的成績，應(yīng)該立足現(xiàn)實，著眼未來，向更高的層次發(fā)展，盡早著手，進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)一的重新規(guī)劃，為未來的健康、可持續(xù)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]沈令.城中村改造過程中存在的問題及對策研究[J].鄉(xiāng)村經(jīng)濟，2005.

[2]易穎.石牌:一個“城中村”最后的背影[N].南方周末，2002-10-31.

篇（6）

“城中村”是在我國“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”的特殊國情下，由于城市發(fā)展引發(fā)的一種特殊現(xiàn)象，主要體現(xiàn)為由城建用地所包圍或者納入城建用地的原有農(nóng)村聚落。從“城中村”的建筑形象、環(huán)境質(zhì)量等方面來說，存在著形象差、環(huán)境臟、管理亂等一系列的問題，雖然地處城市卻很難融入城市。而從城市流動人口角度來看，“城中村” 演變?yōu)橐酝鈦磉M(jìn)城務(wù)工人員為主體的低收入社區(qū)或流動人口聚居區(qū)。可以說，在城市建設(shè)與管理上，“城市村”被現(xiàn)代城市所“拋棄”，但“城中村”本身卻為城市的發(fā)展發(fā)揮著重要的作用。因而，有必要對“城中村”居住形態(tài)現(xiàn)狀及問題進(jìn)行深入研究，才能把握好城中村改造問題的重點。

1 常州市“城中村”改造概況

同國內(nèi)其他城市“城中村”一樣，常州市“城中村”存在著諸多問題：1）數(shù)量多，分布散；2）布局混亂，用地浪費；3）建筑質(zhì)量參差不齊，違章建筑現(xiàn)象普遍；4）配套設(shè)施缺乏，居住環(huán)境較差；5）人員復(fù)雜且流動性大；6）出租經(jīng)濟是村民的主要收入來源。

為整合城市空間資源，改善城市面貌，提高居民居住質(zhì)量，推進(jìn)和諧社會建設(shè)，常州市規(guī)劃局組織編制了《常州市“城中村”改造規(guī)劃》（2006-2020），根據(jù)常州市中心區(qū)“城中村”的現(xiàn)狀特點和常州城市總體規(guī)劃的要求，規(guī)劃對“城中村”按三種類型進(jìn)行改造，如：a)全面改造類，共311個，占總量的72%；b)整合改造類，共93個，占總量的22%；c)保留治理類：共25個，占總量的6%（顧春平等，2006）。并且針對這三個類型，《常州市城中村改造規(guī)劃》（2006-2020）提出相應(yīng)的改造策略。

然而，《常州市“城中村”改造規(guī)劃》（2006-2020）更多的是從城市整體風(fēng)貌、土地資源利用、公共設(shè)施配套以及村民、政府與開發(fā)商三者關(guān)系等方面，來研究城中村的改造問題，而對“城中村”中居住形態(tài)現(xiàn)狀缺乏深入的研究，對流動人口以及低收入者的利益較少考慮。

2 常州市“城中村”居住形態(tài)現(xiàn)狀及問題分析

筆者選擇了《常州市城中村改造規(guī)劃》（2006-2020）中所提到的整合改造類和保留治理類的朱家村、紅塔村、蔣家村、馬公橋村、陳家村等12個“城中村”居住形態(tài)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入的調(diào)研分析研究?！俺侵写濉敝械木幼⌒螒B(tài)問題主要包含兩大方面的內(nèi)容：1）居住形態(tài)的社會層面——人的行為活動、社會交往、生產(chǎn)方式等。2）居住形態(tài)的物質(zhì)層面——建筑、空間及其環(huán)境現(xiàn)狀。

2.1 居住形態(tài)的社會層面

1）居住人員構(gòu)成

“城中村”的居住人員構(gòu)成上有原住民、新市民、外來流動人口構(gòu)成，人員構(gòu)成相對比較復(fù)雜。根據(jù)筆者對常州市十多個“城中村”的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原住民民眾中老年的比例較高，并且50%左右的人沒有工作，以獲取出租房屋租金為生；新市民，多為剛畢業(yè)的大學(xué)生為主，事業(yè)剛剛起步，經(jīng)濟基礎(chǔ)相對較弱；而外來流動人口中，包括打工的單身青年、進(jìn)城需求工作的農(nóng)民工夫婦、也有部分在校學(xué)生，如朱家村中就有一部分為常州工學(xué)院的在校學(xué)生。而“城中村”的所處的區(qū)域位置的差異，將影響到這三者的構(gòu)成差異。

2）“租——住”現(xiàn)象

“城中村”之所以能夠成為城市低收入群體的聚居區(qū)，在于較為優(yōu)越的城市區(qū)域位置，能夠有著低于市場價格的房屋出租，并且能夠提供一定的就業(yè)崗位；而租金收入，則成為原住民維持生計的必須。在所調(diào)研的“城中村”中發(fā)現(xiàn)，區(qū)位地段好的“城中村”近70%左右住房存在著不同程度出租現(xiàn)象，區(qū)位不太好的“城中村”這一比例也達(dá)到20%（表1）。甚至有的家庭將“城中村”住房專門用作對外房屋出租，并且由專人負(fù)責(zé)出租房屋的日常管理，家庭其他成員在城市居住小區(qū)居住。

3）居住人員的社會生活及交往

城中村中的人員構(gòu)成上主要有原住民、新市民、外來流動人口構(gòu)成。原住民因地緣、親緣等關(guān)系，彼此熟悉，因此在日常的生活中維持著彼此間的交往關(guān)系，在婚喪嫁娶、節(jié)慶生日等方面交往密切，保持濃厚的鄉(xiāng)村色彩；新市民多為剛畢業(yè)的年輕人，虛擬的網(wǎng)絡(luò)交往逐漸替代了部分的現(xiàn)實交往，并且因年齡文化差異等也使得他們不愿意與原住民或者外來流動人口進(jìn)行交往；而對于外來務(wù)工人員來說，他們遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)，渴望與人的相互交往，但在實際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，這些交往的需求往往受到限制，如50%的人表示工作太忙、沒有時間去與人交往，40%的人表示缺乏交往的場所與空間。

另外，“城中村”中外來居住人口的不穩(wěn)定性決定了他們僅僅把“城中村“的居住場所當(dāng)作一個臨時的過渡，沒有“家”的概念，造成了人與人之間交往上的被動和低頻率。他們與雖然與原住民以及其他陌生的租住者混住在一起，但都有各自的工作，各自的交往圈，缺乏思想上、行動上乃至語言上的溝通。

2.2 居住形態(tài)的物質(zhì)層面

篇（7）

中圖分類號：TU984.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）11（b）-0196-01

1 城中村改造中的普遍問題

1.1 較少經(jīng)濟增長點

城中村作為一個農(nóng)業(yè)為主的村子，很難找到經(jīng)濟上的亮點。據(jù)了解，一般現(xiàn)在的城中村主要的經(jīng)濟來源就是出租房子給外地人，獲得租金。除此之外，還有政府征用土地時，發(fā)放的一次性補貼，或者是城中村拆遷改造過程中，政府給予的津貼。城中村的經(jīng)濟發(fā)展嚴(yán)重落后于城區(qū)的迅猛發(fā)展，但是在這種落后的情況下，城中村的經(jīng)濟發(fā)展卻依舊很少有較好的突破點，所以經(jīng)濟的增長是短期內(nèi)難以實現(xiàn)的。由于對城中村的改造中，對經(jīng)濟帶來的動力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，當(dāng)?shù)氐拇迕駨囊郧暗霓r(nóng)業(yè)中退出卻沒有更好的發(fā)展，導(dǎo)致城中村的經(jīng)濟很局限，沒有脫離單一的以地?fù)Q錢的改造模式，也很少有新的經(jīng)濟增長點。城中村和在其改造中具有經(jīng)濟起步晚，原有經(jīng)濟薄弱，缺少新型經(jīng)濟的特點。

1.2 缺少規(guī)劃，土地利用率低

根據(jù)統(tǒng)計顯示，在城中村中，違章建筑數(shù)量較多，管道線路較為復(fù)雜，市政管理最為松懈，而且城市的基礎(chǔ)設(shè)施和和基本功能都未能到位。在城中村中，各種違章違規(guī)的情況時有發(fā)生，村民缺乏法律法規(guī)的知識，利用所趨，盲目的建設(shè)簡易房出租；還有就是對現(xiàn)存土地的利用率低也很不合理，大部分都是棄而不用，等待政府征地，沒有體現(xiàn)土地應(yīng)有的價值，而且這種棄而不用的做法，對土地造成了損失，造成嚴(yán)重的水土流失。缺少合理的統(tǒng)籌規(guī)劃或者沒有嚴(yán)厲的執(zhí)行規(guī)劃是城中村改造中的大問題，由于不合理的規(guī)劃，會大大增加拆遷改造中的成本，從而拆遷改造的質(zhì)量也就下降了。還有對建筑的不合理規(guī)劃，導(dǎo)致城中村的建筑風(fēng)格很不統(tǒng)一，結(jié)構(gòu)很凌亂復(fù)雜，不能拉近城村的距離，不能達(dá)到城中村改造的目的。

2 我國城中村改造的現(xiàn)狀

2.1 政府主導(dǎo)作用

城中村的改造就目前形勢來看，政府是唯一的主導(dǎo)作用者；而現(xiàn)有的改造形勢和改造方向也是政府所主導(dǎo)的。對于城中村目前的改造現(xiàn)狀而言，政府為拉近城鄉(xiāng)經(jīng)濟差距，積極募資進(jìn)去對城中村的改造和完善。其中，改造的主要工作是改造新建城中村的破舊民房，整體改遷或是聚集到較集中的居住地段；同時，對一般的商業(yè)用樓也會按照規(guī)劃的要求進(jìn)行整體的整改。同樣的改造是具有一定的經(jīng)濟方面的影響的，政府在當(dāng)前主導(dǎo)的城鄉(xiāng)改造過程中，是希望改造和完善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施的同時，能夠為當(dāng)?shù)貛碜銐虻慕?jīng)濟帶動力。政府優(yōu)先考慮具有一般性經(jīng)濟增長的模式進(jìn)行對城中村的改革和改造，在要求整體設(shè)施完善的前提下，為當(dāng)?shù)氐木用駝?chuàng)造更多的經(jīng)濟帶動力和經(jīng)濟增長點。

2.2 市場帶動作用

政府對改造的影響是直接而短時見效的，而市場作用的是目前城中村改造中作用最具有深遠(yuǎn)影響的，市場對城中村的直接的影響作用是促使城中村未來發(fā)展方向的重要的力量之一。和政府的直間作用相比較市場的影響是不易察覺的，而卻是時刻影響的，市場是利益的代表，有利益就會促使一部分人為了利益而進(jìn)行一些運作和對現(xiàn)有狀態(tài)的一些改變，從而就會對城中村在改造過程中一些利益關(guān)系的合理調(diào)配，使之想利益的最大化方向發(fā)展。市場是一只看不見手，他對利益的巨大驅(qū)動會給城中村這種比較滯后的地域帶來契機，廉價的土地資源和低廉的勞動力市場，為資本實現(xiàn)其更大化的利益有非常重要的意義。而城中村就會在這種資本的帶動下朝著實現(xiàn)利益的和帶動發(fā)展的方向發(fā)展起來。當(dāng)然資本的自由運作是具有其本身的局限性和盲目性，所以目前市場的作用是一把雙刃劍。

3 對中國城中村改造的建議

3.1 建立健全法律法規(guī)

建立和健全關(guān)于城中村的拆遷改造和整體規(guī)劃管理的法律法規(guī)是我國目前城中村拆遷改造的重要保障。國家有關(guān)部門應(yīng)該建立普遍使用的改造措施規(guī)范，而地方的相關(guān)部門也應(yīng)當(dāng)建立適合當(dāng)?shù)氐谋Ｕ洗胧?，和強制法律法?guī)。并且要有具體的監(jiān)督職能部門，就是這種監(jiān)督會使相關(guān)的措施得到良好的執(zhí)行。同樣的，有了法律規(guī)范就不會出現(xiàn)像以往類似的的混亂局面，在城市發(fā)展的過程中，城中村村民的文化水平不高，這也更容易出現(xiàn)一些素質(zhì)不高的管理人員，損害集體和國家和城中村村民的利益的情況。

3.2 合理調(diào)整利益關(guān)系

在城中村的拆遷和改造過程中，應(yīng)該認(rèn)清各方的利益關(guān)系，并且考慮到各方面都利益的需要。在城中村的開發(fā)中，土地的征用和出讓是最大利益的所在。土地市場化，商品房的房價的飆升，是一種不安分的爆炸發(fā)展和增值。土地的利益將會有更多方面的問題出現(xiàn)，開發(fā)商和政府的角度是相對立的，政府一般考慮村民利益的最大化，而資本卻需要廉價的土地，需要從村民那邊榨取更多的利益。政府部門應(yīng)該實事求是的為人民干實事，切實考慮到貧窮城中村村民的利益。合理的利用和征收土地，從經(jīng)濟和各方面的發(fā)展需要妥善安排土地的規(guī)劃用途，不能只顧眼前短期的利益回報和進(jìn)行竭澤而漁式的盲目開發(fā)和自殺性發(fā)展。

3.3 完善社會保障制度

完善和加強城中村的社會保障和加強村民的就業(yè)工作在城中村在改造過程具有十分重要的意義，也是城中村在改造中的內(nèi)在要求。政府應(yīng)該采取相關(guān)的措施，促進(jìn)城中村村民的再就業(yè)或重新創(chuàng)業(yè)，保證他們得到應(yīng)有的權(quán)益，支持鼓勵村民的創(chuàng)業(yè)，可以從發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，畜牧業(yè)，養(yǎng)殖業(yè)的方向開展，讓村民自己當(dāng)家作主，靠自己的力量創(chuàng)造價值。同樣的，政府應(yīng)該做好人才的培養(yǎng)工作，完善基礎(chǔ)教育并加強未來發(fā)展方向的人才重點培養(yǎng)。設(shè)立必要的培訓(xùn)中心，保證村民能夠快速的進(jìn)入價值的創(chuàng)作中。豐富和改善村民的文化環(huán)境，在提高村民素質(zhì)的同時豐富他們的精神世界，保證村民心理的健康；提高醫(yī)療保障能力，醫(yī)療保險惠及每一位村民。

小結(jié)：城中村的改造任重而道遠(yuǎn)，需要多方面的共同努力。根據(jù)實際發(fā)展的需要，制定行之有效的法律法規(guī)來指導(dǎo)城中村迅速而良好的改造，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)范，控制操作層序，強化有關(guān)部門的服務(wù)意識，并且做好良性發(fā)展的宣傳工作，加強基本監(jiān)督機制。不斷提高養(yǎng)老保險和失業(yè)保險的保險額度，循序漸進(jìn)的完善和加強村民的社會保障制度。

參考文獻(xiàn)

[1] 向碧華.城中村問題研究[D].武漢大學(xué)，2010.

篇（8）

貴陽依山傍水，四季如春，森林覆蓋率位于全國省會城市首位，被譽為“林城”和“避暑之都”；但城中村阻礙了生態(tài)城市建設(shè)步伐，因此，如何把城中村環(huán)境通過有效途徑進(jìn)行改造, 成為貴陽市生態(tài)城市建設(shè)重要內(nèi)容。

1、生態(tài)城市

生態(tài)城市是按照生態(tài)學(xué)原理進(jìn)行城市設(shè)計，建立高效、和諧、健康、可持續(xù)發(fā)展的人類聚居環(huán)境。其內(nèi)涵包括三個方面：社會生態(tài)化、經(jīng)濟的生態(tài)化、環(huán)境的生態(tài)化，最終實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)達(dá)、社會穩(wěn)定、人民安樂和生態(tài)良性循環(huán)。

(1)社會生態(tài)化，是指人們擁有自覺的生態(tài)意識和環(huán)境價值觀，人口素質(zhì)、生活質(zhì)量、健康水平與社會進(jìn)步與經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)，人人平等、自由、接受教育、人權(quán)和免受暴力的社會環(huán)境。

(2)經(jīng)濟的生態(tài)化，是指采用可持續(xù)發(fā)展的生產(chǎn)、消費、交通和住居發(fā)展模式，實現(xiàn)清潔生產(chǎn)和文明消費，推廣生態(tài)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)工程技術(shù)。

(3)環(huán)境的生態(tài)化，是指發(fā)展以保護(hù)自然與環(huán)境的承載能力相協(xié)調(diào)[1]。

2、貴陽市城中村生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀和問題

(1) 由于城中村存在大量廉價的出租屋，吸引著大量的外來務(wù)工人員及生產(chǎn)粗放的小型企業(yè)和加工業(yè)安家，平均每天產(chǎn)生數(shù)十噸垃圾,但80%的城中村沒有規(guī)范的垃圾堆放點，造成垃圾無序堆放，并且垃圾堆放點容量太小，如不及時清理，垃圾就會占據(jù)道路、甚至樓道，尤其在多雨的夏季，由于城中村無統(tǒng)一的排水系統(tǒng)，勢必造成城中村道路、居民區(qū)環(huán)境污染，甚至土地污染和地下水污染。

(2)清潔能源使用率低，煤和柴燃燒加劇空氣污染

經(jīng)實地走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，城中村原住民僅占5%，房屋大多租賃給外來務(wù)工人員，由于煤和柴相對廉價，他們都把其作為主要燃料，產(chǎn)生的灰塵、二氧化硫等惡化居住環(huán)境,加劇了城市的空氣污染。

(4)建筑布局紊亂，安全隱患多

由于缺乏整體規(guī)劃和管理，造成建筑布局紊亂，城中村大多棚戶密集,樓間距狹小，路徑狹窄，采光性差，通風(fēng)設(shè)備及消防通道缺失，造成居住環(huán)境惡劣的同時，也帶來了區(qū)域治安案件、消防事故頻發(fā)。

(5) 植被覆蓋率低 , 配套設(shè)施缺乏

隨著城市化的推進(jìn)，滋生了城中村種房現(xiàn)象，由于土地為村民各戶所有 , 所以村民竭力在有限土地上建大量違章建筑,使原本就擁擠的活動空間，變得更加擁堵；同時，公共娛樂場所缺乏，幼兒園、中小學(xué)在城中村覆蓋面小， 嚴(yán)重影響居住民身心發(fā)展。

3、貴陽市城中村改造指標(biāo)體系建設(shè)

通過對生態(tài)城市建設(shè)的內(nèi)涵及貴陽市城中村生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀和問題的剖析，基于城中村改造的艱難性，生態(tài)城市建設(shè)中城中村改造指標(biāo)體系應(yīng)具有可操性。通過設(shè)置具體指標(biāo)，為貴陽市城中村改造提出可行性建議。這些指標(biāo)主要包括：建筑密度、植被覆蓋率、集體供熱率、集體供氣率等。

建筑密度，指城中村改造項目建筑占地面積占總占地面積的比率。該項指標(biāo)的參考數(shù)值為不大于20%[1]。

植被覆蓋率，指城中村改造項目中植被覆蓋面積占總占地面積比率。根據(jù)生態(tài)城市建設(shè)要求，該項指標(biāo)的參考數(shù)值應(yīng)大于40%。

集體供熱率，指城中村改造后項目房屋中實行集體供熱的比率。為促進(jìn)節(jié)能減排，該項指標(biāo)的參考數(shù)值為100%。

集體供氣率，指城中村改造后項目住房中實行集體供氣的比率。同樣出于節(jié)能減排的考慮，該項指標(biāo)的參考數(shù)值為100%。

新能源使用率，指城中村改造中使用新能源的比率。參考數(shù)值為新能源、綠色能源使用量占城中村總能耗比例不小于10%。

噪音限定設(shè)計，指城中村改造項目中室內(nèi)外噪音設(shè)計情況。室外白天不大于50分貝，夜間不大于45分貝；室內(nèi)白天小于45分貝，夜間小于40分貝[2]。

采光設(shè)計指標(biāo)，指城中村改造項目中采光方面的設(shè)計情況。參考數(shù)值為：自然采光房間率不小于80%，無光污染房間率100%，節(jié)能燈具使用率100%。

生活污水日處理達(dá)標(biāo)率：是指在城中村生活污水每天處理量與生活污水中排放量的比值。參考數(shù)值為100%。

生活垃圾無害化處理率：是指標(biāo)城中村在改造項目中對生活垃圾集中無害化處理的情況。垃圾堆放點的規(guī)范及覆蓋率的提高，不僅便于減少垃圾處理前期對道路、建筑、公共場所、水資源的污染，培養(yǎng)居民的環(huán)保意識，確保改造前的生態(tài)，而且又為改造奠定基礎(chǔ)，利于改造過程中的生態(tài)保護(hù)。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的通知，2011年生活垃圾無害化處理率力爭達(dá)到74%，因此該項指標(biāo)的參考數(shù)值為74%。

治安案件發(fā)生率：是指在城中村改造項目中，城中村治安案件占市區(qū)治安案件的比率，該項指標(biāo)的參考數(shù)值設(shè)定在5%以下。其中，城中村道路的統(tǒng)籌規(guī)劃、治安亭崗的覆蓋率、普法宣傳的力度都與之有密切的關(guān)系，因此，設(shè)計該指標(biāo)時，應(yīng)充分考慮上述因素。

配套基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋率：是指城中村在改造項目中，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、心理咨詢室、社區(qū)服務(wù)站、銀行、菜場、超市、醫(yī)院、娛樂休閑場所占城中村改造總面積的百分比。

納入社保率，指城中村改造過程中原住民納入城鎮(zhèn)社會保障的比例。是否將原住民納入城鎮(zhèn)社會保障體系，是城中村社會生態(tài)化重要標(biāo)準(zhǔn)之一。該項指標(biāo)參考數(shù)值為100%[3]。

物業(yè)管理率，指城中村改造后實行物業(yè)管理的比例[5]。實現(xiàn)城中村的專業(yè)管理，保持其生態(tài)性，實行物業(yè)管理是一個趨勢。該項指標(biāo)參考數(shù)值為100%。

經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)比率，是指城中村改造項目區(qū)內(nèi)經(jīng)濟適用房和廉租房占總住宅數(shù)量的比例[3]。按照國家要求面積90m2以下這類住房比例不應(yīng)低于70%，從而減輕外來務(wù)工人員對城中村租賃房屋的需求，進(jìn)而減輕城中村環(huán)境的承載壓力。

交通覆蓋面，是指在城中村改造后公交線路、輕軌線路、社區(qū)巴士服務(wù)輻射的范圍。交通的改善，尤其是待于發(fā)展的城中村，顯得尤其重要。

參考文獻(xiàn)：

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篇（9）

Abstract：Analysis of the city in August 2003, the "city" Comprehensive reform of the planning ideas, methods, summary of "Villages" planning in the planning system, the status, role, and how to develop ideas in the planning, integration of land resources, the region and improve the comprehensive utilization rate of land, the rational allocation of public resources, and properly handle the various urban and rural development interests, and guide the coordinated development of urban and rural areas.

Key words：Villages inside Cities；planning；planning of urban and rural；the scientific concept of development

中圖分類號：TU082文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1674-4144（2011）-07-68（5）

1武漢市城中村情況綜述

1.1概述

城中村作為在我國城市二元土地管理制度下，城鎮(zhèn)化高度發(fā)展的產(chǎn)物，往往被人們稱之為城市中的“毒瘤”、“夾縫地”、“都市里的村莊”。其主要特征為：①缺乏整體規(guī)劃，違法用地和違法建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重，村民采用“自給自足”的建設(shè)方式自建住房，用地布局混亂，環(huán)境衛(wèi)生條件差，嚴(yán)重影響城市景觀。②市政配套設(shè)施建設(shè)匱乏，公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)薄弱，過量的居住人口導(dǎo)致基礎(chǔ)配套設(shè)施不足，居住環(huán)境質(zhì)量差，存在消防等各種安全隱患。③由于外來人口數(shù)量增多且文化素質(zhì)不高，管理缺位等因素的影響，成為眾多社會問題并發(fā)癥的高危地區(qū)?？傊?，城中村的存在對所在城市的社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了很大的負(fù)面影響，制約了城市可持續(xù)發(fā)展，影響了城市功能的發(fā)揮，損害了城市綜合發(fā)展實力。

在我國當(dāng)前“嚴(yán)格保護(hù)耕地”的政策背景下，城市土地供應(yīng)已由“增量調(diào)節(jié)為主”向“存量調(diào)節(jié)為主”轉(zhuǎn)變，城市發(fā)展模式由城市外延擴張的方式轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)涵集約挖潛的方式，城中村綜合改造已成為城市發(fā)展的必然趨勢，為進(jìn)一步拓展城市發(fā)展空間、改善城市面貌、集約化利用土地，自2000年以來，全國各地城市相繼開展了城中村綜合改造工作。

1.2武漢市城中村的基本情況

武漢市作為華中地區(qū)中心城市，是國家實施中部崛起的重要戰(zhàn)略支點，隨著人口、經(jīng)濟、城市規(guī)模等持續(xù)快速增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，城市化水平已由2001年的59.2％，提升至2008年的63.8％，城中村綜合改造顯得尤為緊迫。武漢市政府早在2003年8月開始進(jìn)行全市城中村調(diào)查摸底工作，2004年9月正式啟動城中村綜合改造，成立了市、區(qū)兩級城中村綜合改造專項小組，全面組織協(xié)調(diào)綜合改造工作。武漢市城中村總體范圍包括江岸、江漢、口、漢陽、武昌、洪山、青山等主城區(qū)內(nèi)的147個行政村和15個農(nóng)林單位，土地總面積為21382公頃，總?cè)丝跒?5.66萬人，其中農(nóng)業(yè)人口17.10萬人。按照市政府統(tǒng)一部署，2004年初步確定了16個試點村率先進(jìn)行城中村綜合改造，隨后，綜合改造工作在全市范圍全面啟動。2009年2月市政府加大城中村改造力度，明確提出“在2011年底基本完成二環(huán)線內(nèi)56個城中村綜合改造任務(wù)”的總體目標(biāo)要求（見圖1）。

1.3城中村綜合改造規(guī)劃編制內(nèi)容及實施效果

武漢市城中村綜合改造是一個系統(tǒng)工程，其政策框架確定為“六改一建”綜合配套改革，即是：①經(jīng)濟組織改制：促進(jìn)城中村集體經(jīng)濟的管理模式轉(zhuǎn)變，使其成為符合市場經(jīng)濟體制和現(xiàn)代企業(yè)制度要求的企業(yè)。②戶籍改登：將城中村村民農(nóng)民戶口改登為城市居民戶口。③村改居：依法撤銷村民委員會，組建社區(qū)居民委員會。④福利改保障：村改居人員按月發(fā)放福利改為一次性納入城市社會保障體系。⑤土地改性：依法將城中村的集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?。⑥村灣改造：按城市?guī)劃和建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)及要求，改善公共設(shè)施。⑦建設(shè)文明社區(qū)：按照城市管理規(guī)范要求，建設(shè)文明社區(qū)。城中村綜合改造規(guī)劃是以上系統(tǒng)工程中的一個基礎(chǔ)組成部分，通過對村集體土地資源進(jìn)行合理的空間布局，從而為改造實施提供指導(dǎo)依據(jù)。

1.3.1綜合改造規(guī)劃編制內(nèi)容

深入調(diào)查村人口、土地資源、現(xiàn)有集體產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)狀情況，按政策測算改造村灣需還建補償、補足的建筑面積，并針對土地存量情況制定不同的改造方式。按照村灣農(nóng)業(yè)人口人均農(nóng)用地?fù)碛辛糠譃?個類別，其中A類村為人均農(nóng)用地小于0.1畝的村；B類村為人均農(nóng)用地大于0.1畝、小于0.5畝的村；C類村為人均農(nóng)用地大于0.5畝的村。A、B類村以開發(fā)項目和還建項目捆綁開發(fā)建設(shè)的方式進(jìn)行改造，C類村通過土地統(tǒng)征儲備達(dá)到B類村標(biāo)準(zhǔn)后，再進(jìn)行改造。

通過對村灣用地規(guī)劃選址研究，并與城市法定規(guī)劃對接，進(jìn)行各類用地的空間布局規(guī)劃，用地主要分為五類：①保留和還建用地：包括經(jīng)過改造整治后保留的居住用地和拆除后重新進(jìn)行建設(shè)、用于村民拆遷安置的居住用地。②開發(fā)用地：按照還建用地的1∶1-1∶1.5的比例確定，主要用于房地產(chǎn)開發(fā)和改造建設(shè)資金平衡。③產(chǎn)業(yè)用地：主要用于改制后村經(jīng)濟實體的發(fā)展和安排村灣勞動力就業(yè)，按照人均勞動力80m2標(biāo)準(zhǔn)配置。④規(guī)劃控制用地：主要指按照城市規(guī)劃要求，確定為城市道路、綠化、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃控制用地。⑤儲備用地：即是還建、開發(fā)、產(chǎn)業(yè)用地按規(guī)定滿足配置要求后，納入市土地整理儲備中心統(tǒng)征儲備的剩余土地。

對村民還建用地、開發(fā)用地等建設(shè)用地編制意向性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計方案，明確還建、開發(fā)等用地建設(shè)強度及相關(guān)規(guī)劃控制要求，并制定土地開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計條件。依據(jù)設(shè)計條件，開發(fā)用地與還建用地通過市土地交易中心公開掛牌交易，進(jìn)入規(guī)劃實施階段。

1.3.2改造實施效果

截止到2009年4月，武漢市二環(huán)線以內(nèi)56個城中村中有2個村以土地統(tǒng)征方式納入市土地整理儲備中心儲備計劃；41個城中村已完成城中村綜合改造規(guī)劃的編制工作，其中11個村已進(jìn)入土地開發(fā)實施階段；其余13個村正在進(jìn)行綜合改造規(guī)劃的編制（見圖2）。

通過城中村綜合改造的實施，城市面貌及村灣環(huán)境質(zhì)量得到極大改善，綜合改造在城市建設(shè)中的作用和效果已初步顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)為：

①提升了城市形象，重新塑造了區(qū)域城市景觀，隨著城中村的拆遷，村民新的居住小區(qū)規(guī)整劃一，按規(guī)劃形成城市道路、綠地，市政和居住生活配套設(shè)施日趨完善。

②盤活了城市存量土地資產(chǎn)，特別是為中心城區(qū)提供了大量土地資源，進(jìn)一步發(fā)揮出城市的集聚效益。二環(huán)線內(nèi)41個已完成改造規(guī)劃編制的城中村，土地面積總計約為2547ha，其中開發(fā)用地約為702ha，儲備用地約為71ha。開發(fā)、儲備用地屬于新增的城市發(fā)展用地，即為中心城區(qū)提供了約773ha的可開發(fā)建設(shè)用地，約占改造土地總規(guī)模的30％。

③通過城中村改造項目的推進(jìn)和“村改居”的方式，不僅實現(xiàn)了村民身份轉(zhuǎn)變，更重要的是實現(xiàn)了村民生活方式和社會價值觀的轉(zhuǎn)變，通過相關(guān)職業(yè)技能培訓(xùn)，拓寬了村民的就業(yè)渠道，村民從根本上轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘛?/p>

武昌區(qū)沙湖村是武漢市第一個進(jìn)入城中村綜合改造試點和完成土地掛牌交易、進(jìn)行改造的村灣，全村總用地面積為24.18ha，總?cè)丝跒?18人（215戶），現(xiàn)狀住宅總建筑面積為43220m2。改造前該村道路狹窄、環(huán)境衛(wèi)生狀況差、建筑外貌陳舊，市政、生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，日照、消防、衛(wèi)生間距均不符合規(guī)范要求。2005年10月該村改造土地在市土地交易中心以1.5億元的價格順利成交，2007年該村已完成還建用房約48700m2，開發(fā)商品住房約127000m2，并開始向社會售房，改造后的沙湖村環(huán)境面貌已煥然一新，成為武漢歷史上第一個城中村改造工程的開端，促進(jìn)了“城鄉(xiāng)一體化”構(gòu)想的實現(xiàn)，起到了很強的示范作用（見圖3）。

2規(guī)劃編制思路與方法

黨的十六大提出統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展要求，并進(jìn)一步強調(diào)：“堅持以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟社會和人的全面發(fā)展。”因此，用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的理念和方法指導(dǎo)城中村改造規(guī)劃編制有其現(xiàn)時性和緊迫性，按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，合理配置公共資源，妥善處理城鄉(xiāng)發(fā)展中的各種利益關(guān)系。以“依法行政，有情操作，改制先行，改建跟進(jìn)，統(tǒng)籌兼顧，屬地管理”為原則，積極推進(jìn)全市城中村綜合改造工作。

2.1納入規(guī)劃體系，統(tǒng)籌管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)發(fā)展

城中村改造規(guī)劃屬于城市規(guī)劃體系中的專項規(guī)劃，它有其特殊性，是一個調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、理順村內(nèi)土地產(chǎn)權(quán)、重組城中村社會組織關(guān)系的過程，同時在改造過程中會涉及改造模式、拆遷安置補償方案的選擇，但所有這些改造意向最終會轉(zhuǎn)化為物質(zhì)空間的落實，落實到對村屬土地功能的重新布局。因此，城中村改造規(guī)劃與城市分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡稱控規(guī)）有著密切的聯(lián)系，應(yīng)納入城市規(guī)劃體系。

城中村改造規(guī)劃編制也是落實和深化上位規(guī)劃的過程。城中村改造規(guī)劃以分區(qū)規(guī)劃和控規(guī)為指導(dǎo)依據(jù)，確定城中村土地利用功能要求以及建設(shè)強度。改造規(guī)劃編制中既要綜合考慮村集體經(jīng)濟發(fā)展、村民安居就業(yè)等相關(guān)方面，同時還要保障城市公共利益，為公共設(shè)施留下建設(shè)空間，特別是落實控規(guī)中確定的公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施等“五線”控制要求，完善城市功能。二環(huán)線內(nèi)41個已完成改造規(guī)劃編制的城中村中，規(guī)劃控制用地比例高達(dá)44％（見圖4），其中包括城市道路、公共綠地、市政設(shè)施、中小學(xué)、軌道交通控制用地等。

作為規(guī)劃體系的中一個重要組成部分，城中村改造規(guī)劃編制成果被納入到城市規(guī)劃設(shè)計研究信息系統(tǒng)（簡稱“一張圖”）①，與控規(guī)、城市設(shè)計、歷史街區(qū)及風(fēng)貌區(qū)規(guī)劃、舊城改造、現(xiàn)狀信息等各層次、各類型的規(guī)劃信息一并作為規(guī)劃信息的支撐，以“一張圖”為統(tǒng)籌平臺，實現(xiàn)規(guī)劃對接及規(guī)劃管理雙重要求，以利于各規(guī)劃編制單位、審批管理部門、社會公眾的實時查詢，確保各類規(guī)劃信息的銜接，更好地服務(wù)于規(guī)劃管理工作。

2.2挖掘土地潛力，加強土地整合，增強板塊效益

土地資源是城中村改造的載體，土地存量大的城中村易于改造，存量小的村舉步維艱，挖掘現(xiàn)有土地潛力是城中村改造的重點。主要方法有兩方面：

其一，采取靈活多樣的拆遷安置方式。規(guī)劃編制中積極解放思想，采取實物還建、貨幣安置、實物貨幣相結(jié)合等多種安置方式，盡量減少還建村灣的用地規(guī)模，以保障開發(fā)量與還建量在經(jīng)濟上平衡。位于城市中心區(qū)、存量土地缺口較大的城中村，一般采取用貨幣補償方式，鼓勵村民在市場自行購房，其騰退村灣用地納入統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)中。

其二，各城中村現(xiàn)狀土地分布凌散、村界形狀不規(guī)整，獨立建設(shè)往往出現(xiàn)土地利用率低等問題。從城市規(guī)劃全局性角度出發(fā)，規(guī)劃編制中采取打破村屬地域界限，整合周邊國有土地、共同開發(fā)建設(shè)的模式，以增強土地板塊效益。為保障有效的落實規(guī)劃意圖，以區(qū)政府為責(zé)任主體，在行政區(qū)范圍內(nèi)實行土地資源的調(diào)劑，跨村域范圍集中安置村民還建用地，并進(jìn)一步整體進(jìn)行土地開發(fā)及市政基礎(chǔ)設(shè)施配建，提升了土地利用價值。同時，結(jié)合人防、抗震等防災(zāi)規(guī)劃要求鼓勵開發(fā)利用地下空間，有效復(fù)合利用土地資源。

2.3合理配置產(chǎn)業(yè)用地，拓寬村民就業(yè)渠道，構(gòu)建和諧社會

城中村綜合改造是一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，它不僅是對舊村灣及其基礎(chǔ)配套設(shè)施等物質(zhì)層面的改造更新，同時也是村民的生活、生存方式以及社會價值觀等精神層面的改造。在當(dāng)前構(gòu)建和諧社會的大環(huán)境下，村民的就業(yè)安置、社會保障等同樣成為改造工作的重要內(nèi)容。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，村民的謀生手段逐步從傳統(tǒng)的農(nóng)耕方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐劳写寮w經(jīng)濟組織的方式，目前村集體經(jīng)濟存在的主要形式體現(xiàn)為：村辦企業(yè)（包括商業(yè)、倉儲、工業(yè)）、物業(yè)出租（包括私房出租）、參股商業(yè)合作經(jīng)營的方式等。城中村綜合改造規(guī)劃中從預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型等方面引導(dǎo)集體經(jīng)濟的持續(xù)性發(fā)展。

其一，城中村改造規(guī)劃按照村勞動力人均80m2標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留產(chǎn)業(yè)用地，用于改制后村集體經(jīng)濟的發(fā)展和安排村民的就業(yè)。因村灣土地不足，產(chǎn)業(yè)用地配置無法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，按不足用地面積的2倍核準(zhǔn)商業(yè)用房的建設(shè)指標(biāo)，由改制后的經(jīng)濟實體建設(shè)，用于發(fā)展經(jīng)濟、安置就業(yè)。

其二，對原村集體產(chǎn)業(yè)用房避免采用全部拆除重建的“一刀切”方式，在符合上位法定規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的前提下，保留村集體現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)用地。同時充分結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，依據(jù)區(qū)域功能定位，積極引導(dǎo)村集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，中心城區(qū)以商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，或以土地資源入股大型商業(yè)設(shè)施的開發(fā)，謀求長遠(yuǎn)經(jīng)濟發(fā)展；城郊結(jié)合部以無污染工業(yè)、倉儲、物流等產(chǎn)業(yè)為主，諸如鋼材市場、物流中心等多種形式，并與周邊都市工業(yè)園區(qū)相結(jié)合，共同發(fā)展。

2.4引入經(jīng)濟評估測算，保證市場可操作性

城中村改造工作由政府主導(dǎo)組織推進(jìn)，實施土地開發(fā)的主體為改制后的村集體經(jīng)濟實體或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地開發(fā)方式均采用開發(fā)用地與還建用地捆綁掛牌出讓，即土地開發(fā)單位需同步完成村民還建住宅工程，土地成本能否與開發(fā)收益相平衡是推進(jìn)實施的關(guān)鍵因素。由于各村情況錯綜復(fù)雜，為公平、透明，統(tǒng)一城中村改造掛牌出讓土地成本測算標(biāo)準(zhǔn)，以掛牌土地成本為基礎(chǔ)，對照項目區(qū)域現(xiàn)時樓面地價，估算相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)量，以此作為開發(fā)用地建設(shè)強度咨詢論證的參考依據(jù)。在成本過大、強度要求過高的情況下，仍應(yīng)在交通、日照、消防等規(guī)劃要求基礎(chǔ)上，制定適宜地塊強度指標(biāo)，但可在區(qū)政府統(tǒng)籌考慮下轉(zhuǎn)移部分容積率，以增強改造實施的可操作性。

2.5各級政府聯(lián)審，增強公眾參與

村民是城中村綜合改造中重要的利益攸關(guān)方，改造能否順利實施取決于村民的支持力度。城中村綜合改造規(guī)劃由始至終貫穿透明、公開、公正的原則，通過規(guī)劃建議書、現(xiàn)場調(diào)研會等方式，征求村集體經(jīng)濟組織及村民意見。針對城中村改造問題的復(fù)雜性和動態(tài)性，為避免過去規(guī)劃自上而下地“指揮”基層，基層又缺乏對宏觀目標(biāo)呼應(yīng)，規(guī)劃與實際脫節(jié)的問題，城中村規(guī)劃編制中倡導(dǎo)“過程式規(guī)劃”，采取市、區(qū)、村聯(lián)合審查模式，宏觀指導(dǎo)與實際需求直接交流，協(xié)調(diào)解決問題。

3結(jié)語

城中村改造涉及到政策、規(guī)劃、市場等多個方面，是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程?！皟尚汀鄙鐣ㄔO(shè)目標(biāo)為城中村改造創(chuàng)造了歷史機遇，在改造過程中，各種特殊情況不斷出現(xiàn)，困難也是巨大的，但只要抓住發(fā)展契機，堅持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，編制操作性強、有針對性的改造規(guī)劃，將為城中村改造提供科學(xué)指導(dǎo)依據(jù)，有效推進(jìn)改造工作。

注釋：

①“一張圖”由“一圖三庫”構(gòu)成,“三庫”分別為法定規(guī)劃庫、專項規(guī)劃庫與現(xiàn)狀信息庫三個數(shù)據(jù)庫,“一圖”是“三庫”中經(jīng)審定的法定規(guī)劃信息的集成,是“一張圖”輔助規(guī)劃編制、審批、管理、執(zhí)行以及對外的核心內(nèi)容。

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篇（10）

Abstract: At present, with the rising land prices and the five policy implementation, cost of economic transformation of villages continue to improve, new period of transformation is more and more urban village, the author classified existence mode and pattern of interests of the villages in city village renovation, trying to find the core problem, put forward some analysis thinking so as to provide reference for relevant personnel.

Key words: reconstruction of the village; pattern; the pattern of interests

中圖分類號: F292 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:

引言

城中村改造工作長期以來一直與城市建設(shè)息息相關(guān)，關(guān)乎著成千上萬村民的生活，也牽動著整個社會的心，改造工作過程中村民希望可以將自己的家園改造的更加美好，市民也希望改造之后可以在此置業(yè)，開發(fā)商則希望可以獲得預(yù)期的收益，政府也可以將城市環(huán)境改善，使市容市貌提升到一個新的臺階。

近期隨著北京國五條率先實施，各地國五條緊跟步伐也陸續(xù)實施，上行日漸緩慢的房地產(chǎn)行業(yè)又被安上了緊箍咒，可以預(yù)見的是隨著開發(fā)商資金鏈的緊張，城中村改造難度日趨增大，城中村的改造開發(fā)又面臨一個新的歷史時期，政府部門不得不站在新的高度上審視這一問題，城中村的改造難題亟待每一個城市建設(shè)參與者們?nèi)ド钏既テ平狻?/p>

1、城中村改造表象及其本質(zhì)

城中村改造的過程是城市向外擴張的一種表現(xiàn)，也是城市包圍農(nóng)村的一種現(xiàn)象，同時也是農(nóng)村村民轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)居民生活方式轉(zhuǎn)變的一個過程。城中村的發(fā)展有其必然性，城市化的過程中城市不斷向周邊拓展，城市輻射面積愈來愈大，周邊村莊必然被納入城市的版圖，深層意義上講也是因為經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)上升到一個新的階段，我國已進(jìn)入快速城鎮(zhèn)化發(fā)展時期。

2、城中村現(xiàn)狀模式分類

目前城中村有三種模式，第一種為城市化較為純粹的城中村，這類城中村已改造較為徹底，村民舊村基本不復(fù)存在，已成立社區(qū)為主導(dǎo)的發(fā)展模式，村集體轉(zhuǎn)化為社區(qū)居委會來繼續(xù)管理已轉(zhuǎn)變?yōu)榫用竦脑迕?。第二種為位于城市次中心位置，村民集體用地悉數(shù)不存在，基本被城市建設(shè)所征用，但村民舊村用地尚在，同時分布有少量村辦企業(yè)用地。第三種為城市邊緣區(qū)城中村用地，村民集體建設(shè)用地仍在，舊村住宅用地和耕地存量用地仍然較大，但位于城市主導(dǎo)發(fā)展方向上的村莊用地即將被征用。

第一種模式發(fā)展初期，由于地價較低及一些其他原因促使城中村改造模式相對簡單，村集體在受益轉(zhuǎn)型成村集團后也隨著房地產(chǎn)和商業(yè)的開發(fā)繼續(xù)受益，在此之后，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)以及經(jīng)濟的發(fā)展，城市土地價格不斷攀升，因而城中村的拆遷成本明顯提升，第二種模式城中村改造難度不斷增加，拆遷城中村居民住宅成本加大，因而會逐漸占用村集體除舊村之外的其他用地并逐漸形成包圍城中村居民舊村的現(xiàn)象，第三種模式為村集體用地存量尚足，但由于地價的提升和城市的邊緣化效應(yīng)存量用地仍然未得到充分利用和發(fā)展。

3、城中村改造核心問題思考

3.1 核心問題

城中村普遍成為城市低收入群體之所在聚居地，是因為其房租低廉同時離城市中心區(qū)較近的必然選擇，一些外來務(wù)工人員、及低收入群體往往會選擇這些地方作為暫時的居住場所，村民在出租房屋的同時也獲得了一定的收益可以供給生活，這種方式也可以認(rèn)為是城中村村民穩(wěn)定的收入來源和就業(yè)方式，村民在這一點上是得到保證的，如果城中村的改造過程中使村民的利益低于目前的狀態(tài)，同時不能保證村民的就業(yè)，那么城中村的改造就不會得到村民的認(rèn)可。目前很多城中村政策不能保證給村民提供的利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)在的狀況，因而不會得到村民的積極認(rèn)可，也致使城中村改造推進(jìn)緩慢，這是城中村改造遇到的核心問題。

城中村運行的過程中涉及城中村村民利益最大，可作為村民、村集體一方的業(yè)主卻不會自行運作房地產(chǎn)等一些產(chǎn)業(yè)，因而需外力開發(fā)商的介入，于是出現(xiàn)了村民、開發(fā)商、代表村集體的村委會三種利益的角逐，隨著城中村的推進(jìn)和城市的建設(shè)，又會有城改辦和區(qū)政府的介入，因而多方面的利益把握是放在城市推進(jìn)這一事情亟需處理好的事情。

3.2 利益角色分類及剖析

城中村改造過程中可總結(jié)為三種利益角色：村民、為下一步村集體發(fā)展考慮的村委會，以營利為目的兼產(chǎn)生社會效益的開發(fā)商，這三種利益角色均需政府去協(xié)調(diào)，有很多案例說明城中村改造中的利益角逐，在這里我們很難說可以舍掉哪一方，只能認(rèn)同平衡好各方利益，方能使項目合理發(fā)展，也不至于成為某些利益方的暴力項目。

筆者認(rèn)為城中村改造中以村民利益為先，畢竟在這么多年共和國成長道路上農(nóng)村的貢獻(xiàn)是驚人的，應(yīng)對其補償?shù)轿?，使?dāng)年未享受到城市發(fā)展成果的農(nóng)民后代享受，而且隨著經(jīng)濟的上行發(fā)展，通貨膨脹時代也應(yīng)對農(nóng)民的后代其生存問題予以考慮，在貨幣補償、房屋補償?shù)耐瑫r給予一定的商業(yè)用房補償，或使其直接經(jīng)商或使其租賃間接經(jīng)商，解決其在城鎮(zhèn)化過程中受到的失地沖擊問題，有很多案例說農(nóng)民在獲得補償款后揮霍的問題，也應(yīng)當(dāng)做好失地后農(nóng)民生活的指導(dǎo)工作，避免上述現(xiàn)象的大量發(fā)生，畢竟獲得的補償是暫時的，但失地卻是永久的。做好城中村失地農(nóng)民的就業(yè)工作指導(dǎo)，使其具備一定的生存技能，生活和工作各方面順利融入城市生活。代表村集體利益的村委會也是需重要考慮的問題，村委會或代表全體村民，或代表部分人的利益，但其作為現(xiàn)實存在基層組織，在城中村轉(zhuǎn)向社區(qū)的同時，扮演著極其重要的作用，村委會有其存在的必要性；開發(fā)商作為房屋建設(shè)的建筑承包商，本身是一種提供公共性產(chǎn)品的中介行為，而且其提供服務(wù)的同時以營利為根本目的，因此應(yīng)當(dāng)使其營利控制在合理的水平，不應(yīng)使城中村改造成為暴利行為。作為城市的管理者，政府在運籌帷幄中扮演著重要的角色，應(yīng)當(dāng)處理好各種利益的關(guān)系，制定好政策，制定好內(nèi)部法規(guī)，不能朝令夕改，因受到個別領(lǐng)導(dǎo)的暗示或是灰色利益而默許城市的無序發(fā)展。城市在發(fā)展的同時，城中村在改造的同時應(yīng)制定好相應(yīng)政策，一方面符合各方利益，另一方面也要符合當(dāng)前城市發(fā)展需要，更要符合城市長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。

4. 城中村改造思路分析

4.1 從政府層面出發(fā)的改造思路

當(dāng)前一些正在改造的城中村存在著一種現(xiàn)象，利用城中村改造政策的漏洞將村中已建成的違章高層、多層小區(qū)納入城中村的改造用地，使其借助政策的漏洞披上了合法的外衣，這樣的現(xiàn)象一部分造成城市土地出讓金的收入多數(shù)為零，一部分造成城市高層見縫插針式建設(shè)現(xiàn)象橫生，城市景觀環(huán)境極差，筆者認(rèn)為從城中村現(xiàn)狀的一次性改造著手，應(yīng)予以對舊村一次性拆除，周轉(zhuǎn)用房用政府統(tǒng)一配建好的公租房，等舊村徹底拆除之后，再行對土地的出讓由多方利益共同分享，因而避免了上述見縫插針式現(xiàn)象的蔓延，也避免了開發(fā)商“一錘子”買賣只建空地不拆舊村的現(xiàn)象?？偠灾?，城市的開發(fā)建設(shè)是一項持久的工程，不應(yīng)只是某些利益的短期牟利行為，先難而易，方可以使城市的環(huán)境提高到一個新臺階，城市化的進(jìn)程中城市建設(shè)理念城市建設(shè)風(fēng)貌環(huán)境也可以相應(yīng)改善，同時使開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)理念水平也相應(yīng)提升，另外這也是一個優(yōu)勝劣汰的過程，通過政策的制定可以使有實力的開發(fā)商介入，淘汰只顧個人利益不顧及公共利益的開發(fā)商。

4.2 從城市規(guī)劃參與者層面出發(fā)的改造思路

城中村改造最核心的問題是保證村民的根本利益，同時改造的過程中應(yīng)考慮其生活延續(xù)和村民就業(yè)，這樣便可以順利推進(jìn)改造工作。落實到具體的物質(zhì)環(huán)境空間，這就需要城市規(guī)劃工作者們在用地和方案的具體編制中制定因地制宜的方案，多調(diào)研多走訪切實從村民角度出發(fā)考慮方案的整體布局，也需辯證的看到方案的編制中過度的追求高住宅容積率、高住宅建筑密度也是不可取的，而是應(yīng)當(dāng)將住宅用地和村民產(chǎn)業(yè)用地共同考慮，同時又需兼顧城市政策，符合城市各項既定法規(guī)，制定出讓村民滿意，讓市民滿意，城市景觀美好的方面。因為房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，房屋的保值增值已面臨風(fēng)險，村民的就業(yè)確是持續(xù)永恒的事情，這一點，城市規(guī)劃者們有責(zé)任有義務(wù)說服政府管理部門、說服村民、說服房地產(chǎn)開發(fā)商，這樣于開發(fā)地段環(huán)境有益，于村民有益，于城市有益，于城市規(guī)劃者們個人使命感有益。

5、總結(jié)

通過上述淺顯的分析，筆者認(rèn)為城中村改造工作遇到的難度雖然越來越大，但只要梳理好城中村改造經(jīng)濟賬、城市建設(shè)環(huán)境賬，通過多方參與人員的同心協(xié)力，遇到的問題都能一一克服。另外，目前各級領(lǐng)導(dǎo)組織換屆時間較快，任期較短，也存在著后續(xù)政策無法保證的現(xiàn)象，唯有建立長效機制，諸如政策法規(guī)的全市公告、電視臺的廣泛宣傳等使每一位市民都了解政策。另外也可多方籌劃，可以通過建立長期的專家團隊廣泛吸收城市市民的意見，廣開言論渠道，使多方獻(xiàn)計獻(xiàn)策，共同助力城市發(fā)展。城市的推進(jìn)過程并不是單一政府的事情，我們每個市民都應(yīng)為城市大家庭踴躍想出路想方法，終究可以制定出良好的方案，保證城中村工作的順利推進(jìn)。

綜上所述，城中村的改造是一項難度較大的工作，同時也是承載千家萬戶夢想，關(guān)乎每一個市民的城市建設(shè)工程，如果每個參與這個過程的人少一點個人利益，多一點公共利益，多一點發(fā)展思路，我們的城市明天一定會更加美好。

參考文獻(xiàn):