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時間：2024-01-25 15:48:32
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，社會對住宅商品的需求日趨高漲。這幾年住宅小區(qū)項目的開發(fā)紅紅火火，設(shè)計、生產(chǎn)和管理取得了長足的進(jìn)步。然而，隨著競爭變得越來越激烈，市場逐漸走向成熟，客戶購房理念也日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)商對住宅小區(qū)項目開發(fā)策化和設(shè)計階段越來越重視。以往開發(fā)商搞到地皮，找?guī)讉€人炒炒更繪出圖紙，建樓賣樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。
建設(shè)項目設(shè)計階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計的成果是由建筑設(shè)計院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員在策化和設(shè)計過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項目的設(shè)計運作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入，如何控制設(shè)計過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性，是取得項目設(shè)計成功的關(guān)鍵。
項目管理是二十世紀(jì)五十年代后期發(fā)展起來的一種計劃管理方法。其知識和方法體系在大多數(shù)時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認(rèn)可。項目管理有時被用來描述管理持續(xù)進(jìn)行的日常運作的組織方法。對這種方法更恰當(dāng)?shù)姆Q謂應(yīng)該是按項目進(jìn)行管理，即把持續(xù)進(jìn)行的運作的許多方面視為項目，并運用項目管理技術(shù)來進(jìn)行管理。項目管理通過應(yīng)用下列過程得以完成：啟動，計劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。項目團(tuán)隊負(fù)責(zé)管理項目工作。在建設(shè)項目的前期策化和設(shè)計過程中，引入項目管理的概念，對項目策化和設(shè)計過程中范圍的界定、時間、成果、風(fēng)險和質(zhì)量的管理，起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開發(fā)公司決策和設(shè)計人員對項目設(shè)計的監(jiān)控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設(shè)計進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并對項目的后期建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段：方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項目施工。（有些項目需做擴(kuò)初設(shè)計，并報批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。）可以認(rèn)為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計院），出方案報建文本，進(jìn)行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo)，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設(shè)計成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計進(jìn)度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。
因此，在方案設(shè)計階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設(shè)計規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計過程中及時、科學(xué)地決策，保證設(shè)計進(jìn)程的順利推進(jìn)。
方案設(shè)計階段有時可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計院來直接設(shè)計方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研并進(jìn)行項目策劃，確定設(shè)計目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計和研討。在此基礎(chǔ)上形成項目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計院實力的方法，招標(biāo)方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設(shè)項目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計，以免不必要的反復(fù)而浪費成本和時間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計，都要對所選用的設(shè)計公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項目的各個大的價值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。
在方案設(shè)計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準(zhǔn)確而及時的溝通使項目設(shè)計朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團(tuán)隊成員和項目干系人共享。
在方案設(shè)計階段也要對項目風(fēng)險進(jìn)行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標(biāo)不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進(jìn)度風(fēng)險。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風(fēng)險也是致命的。委托或篩選設(shè)計公司過程也隱含著風(fēng)險，對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險。設(shè)計階段的項目風(fēng)險除違規(guī)操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風(fēng)險意識，對項目做風(fēng)險定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計階段的項目風(fēng)險控制對整個設(shè)計階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。
項目資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和 在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補(bǔ)。比如設(shè)計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進(jìn)的知識和經(jīng)驗。房地產(chǎn)公司設(shè)計對市場的了解比較及時，但對先進(jìn)知識和經(jīng)驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案項目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計單位共同合作，保證設(shè)計成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計合同中做詳細(xì)交待。
建設(shè)項目施工圖設(shè)計階段是在方案報建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設(shè)計管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對簡單，成員配置一般由設(shè)計總監(jiān)、工程項目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設(shè)計，擬定技術(shù)措施，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項目質(zhì)量管理主要對上述幾個流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計負(fù)責(zé)人對項目的成功運作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計單位后，要對實施項目設(shè)計的工程設(shè)計負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計部門和工程項目部門對成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設(shè)計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。
方案設(shè)計階段
方案的優(yōu)選是方案設(shè)計階段主要的任務(wù)，對建設(shè)場地進(jìn)行選擇、對建筑設(shè)計進(jìn)行選擇、對工程總平面設(shè)置進(jìn)行選擇等，在對這些方面在進(jìn)行選擇時要要充分考慮建設(shè)工程投資效果的提高問題，在多方案中選擇最優(yōu)方案，確保經(jīng)濟(jì)更加合理、技術(shù)更加先進(jìn)，并且在選擇時要對項目全壽命周期費用加以考慮。總而言之，在選擇最優(yōu)方案時應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行考慮：（1）設(shè)計構(gòu)思要具有超前性，使其項目更具好的賣點，并且花費一定的時間為房地產(chǎn)項目塑造良好的形象；（2）將建筑風(fēng)格要策劃好，所策劃的建筑風(fēng)格一定要具有其自身的特色，能夠體現(xiàn)一定的民族性、藝術(shù)性和時代性，具有這樣的個性有利于樓盤的銷售，節(jié)省了一定的銷售成本，但同時還應(yīng)該對建筑風(fēng)格的投入的增加與其對項目價值提升之間的關(guān)系進(jìn)行充分考慮，選擇的建筑風(fēng)格一定是性價比較高的；（3）對建筑平面進(jìn)行合理布置，房地產(chǎn)市場需求中一個重要的影響因素就是建筑平面布置和戶型，規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該對建筑物的性質(zhì)、客戶的活動特點、用途進(jìn)行充分考慮，從而實現(xiàn)建筑的合理布局，既要將面積利用率提高起來，又要合理布置其使用功能。對于住宅的平面布置，可以盡量使外墻周長和建筑面積之比縮小，在確保建筑功能和質(zhì)量的情況下，加大建筑進(jìn)深對成本的降低有很大幫助。
建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計階段
結(jié)構(gòu)是建筑的骨架，結(jié)構(gòu)成本占整個住宅房地產(chǎn)項目成本的比重較大，所以也應(yīng)注重房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)構(gòu)設(shè)計中的成本控制。首先應(yīng)根據(jù)建筑層數(shù)和使用功能選擇合理的結(jié)構(gòu)體系，一般鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)三者的成本依次降低。建筑的基礎(chǔ)選型對造價影響也很大，應(yīng)根據(jù)工程的實際地質(zhì)情況和真實的地勘資料，選擇技術(shù)上可行經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)形式，既要保證建筑物的安全，也要最大限度地控制建造成本，還應(yīng)認(rèn)真選擇持力層，避免在施工中出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。在有的結(jié)構(gòu)設(shè)計中，部分設(shè)計人員對配筋及截面不進(jìn)行單獨計算而統(tǒng)一配筋，以減少其設(shè)計計算工作量，這樣必將會造成浪費，因此要對標(biāo)準(zhǔn)單元的樣板截圖及配筋圖進(jìn)行優(yōu)化，應(yīng)控制好梁的配筋方式對成本的影響;還應(yīng)合理布置剪力墻，太長或太短都會增加成本?；A(chǔ)與地下室的設(shè)計，應(yīng)考慮滿足建筑物整體性的要求，還應(yīng)盡量滿足便于施工、降低造價的因素。通常一層地下室面積對應(yīng)的是底板和頂板共兩層板的費用，而兩層地下室面積對應(yīng)的是底板、中間樓板和頂板共三層板的費用，因此在不考慮對側(cè)壁、土方量及支護(hù)的影響的情況下采用兩層地下室更省錢。對于轉(zhuǎn)換層，應(yīng)根據(jù)所屬地區(qū)震級、使用功能、樓層高度、結(jié)構(gòu)布置情況和施工難易程度來靈活選擇其型式，如梁式、箱形、實體板式、桁架等；并合理選擇轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)的模板支撐方案、鋼筋的連接和綁扎方式，這樣能有效地達(dá)到控制成本的目的。
水電設(shè)計階段
水電安裝設(shè)計與建設(shè)成本密切相關(guān)，如果沒有處理好水電安裝設(shè)計，那么建設(shè)成本很有可能增加，還有可能對后期的物業(yè)管理留下隱患，因此，對房地產(chǎn)項目中的水電設(shè)計環(huán)節(jié)中的成本控制一定不能忽視掉。一般情況下，對于高層住宅低區(qū)而言，在給排水設(shè)計時盡量采用市政管網(wǎng)壓力進(jìn)行供水，但是有些高層建筑的外網(wǎng)壓力不足，此時可在底層設(shè)調(diào)節(jié)水箱的變頻供水設(shè)備加壓供水，這種方式不僅對建筑面積起到很好的節(jié)省作用，而且還對運行的電耗起著節(jié)約作用，并且還可減少全自動系統(tǒng)的運行管理費用，整個系統(tǒng)深受廣大用戶的親睞。在建筑排水管網(wǎng)系統(tǒng)中，應(yīng)將排水標(biāo)高控制好，避免返工現(xiàn)象發(fā)生；應(yīng)該精確計算室外排水坡度，對埋深進(jìn)行控制，從而使得工程量得以減少。在電氣設(shè)計方面，供電電源及電壓的選擇應(yīng)滿足供電可靠性的要求，根據(jù)負(fù)荷大小及當(dāng)?shù)仉娋W(wǎng)條件來設(shè)置電源數(shù)量，一般高層建筑至少應(yīng)有兩個獨立電源。電氣設(shè)計還要注意機(jī)械設(shè)備的選型，如中央空調(diào)及電梯等，它們既影響到前期一次投入，還影響到后期的運營成本，所以應(yīng)按照先進(jìn)性、合理性、適用性和經(jīng)濟(jì)性的原則來選擇電氣設(shè)備。水電安裝設(shè)計還應(yīng)考慮到與其他專業(yè)的協(xié)調(diào)和配合,避免重復(fù)施工或增加施工的難度。審圖過程中要核實設(shè)備和主要材料有無缺、漏、錯，對其可行性進(jìn)行把關(guān)，應(yīng)考慮能夠方便施工、加快進(jìn)度、保證質(zhì)量、降低能耗，并對設(shè)計方提出合理地建議和意見。
環(huán)境設(shè)計
隨著人們生活水平的不斷提高，人們對于工作和生活的環(huán)境要求越來越高，因此，房地產(chǎn)開發(fā)時環(huán)境設(shè)計也是非常重要的，好的環(huán)境設(shè)計的樓盤能夠吸引更多的消費者，可以看出，目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的環(huán)境設(shè)計朝著公園化方向發(fā)展。在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計過程中，應(yīng)充分利用現(xiàn)有地形進(jìn)行建筑布局，盡量做到依山勢形成半坡建筑，依水勢形成泊岸建筑，這樣既減少土地平整費用和減少土方的二次搬運費用，還能最大限度地保持建筑原貌，使得景觀設(shè)計更加親近自然，取得最佳的景觀效果。水景設(shè)計盡量保持原生態(tài)水系，盡量減少人工水景，以減少不必要的開支。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計還要對天氣氣候條件進(jìn)行充分考慮，從而以此為據(jù)選擇出最合適的建筑體形。
參考文獻(xiàn)：
1 前言
近年來，房地產(chǎn)企業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)體系中的地位日益水漲船高，為遏制高房價為社會發(fā)展帶來的不和諧因素，國家針對該行業(yè)相繼出臺了一系列宏觀調(diào)控政策來逐步規(guī)范地產(chǎn)界的發(fā)展，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤趨于平均化和透明化[1]。房地產(chǎn)公司要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營利潤，除了提供市場需要的房源以外，還應(yīng)該做好成本管理控制工作，降低開發(fā)成本。而良好的成本管理控制水平能夠保證房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場中具有很高的抗風(fēng)險能力和在競爭中立于不敗之地[2]。成本控制貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程包括前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等，本文在房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，重點研究項目設(shè)計階段的成本控制。
國內(nèi)學(xué)者對房產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段成本控制做了相關(guān)研究。王濤站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度，總結(jié)了項目投資成本管理的內(nèi)容和目標(biāo) [3]；張振強(qiáng)調(diào)了設(shè)計階段地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的重要性，指出成本控制的重點，分析了當(dāng)前設(shè)計階段房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)的對策[4] ；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，其中只占總費用1%的決策階段對成本控制的影響占到總成本的70%，占2%―4%的設(shè)計階段對成本控制的影響可以達(dá)到50%―60%[5]，整個管理成本只占總費用的8%―15%。因此，本人按照帕累托法則結(jié)合實例論證，將重點研究在決策階段和設(shè)計階段的成本控制。
2 設(shè)計階段成本控制現(xiàn)狀研究
2.1 對設(shè)計工作的重視程度不足。
建設(shè)單位忽視設(shè)計工作重要性的觀念不同程度地存在，很多單位將項目施工階段作為造價控制的重點，缺乏全過程造價控制的意識。項目設(shè)計階段的成本控制的未得以重視，缺乏設(shè)計控制成本的概念，房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資主要花費在施工階段，這是房地產(chǎn)發(fā)展商普遍存在的一種共識，他們認(rèn)為只要對施工階段的監(jiān)控予以加強(qiáng)，就一定可以大量節(jié)約成本。然而，房地產(chǎn)發(fā)展商們待項目建成后卻發(fā)現(xiàn)這樣的處理方法并沒有致使成本下降，而該問題的關(guān)鍵是在于他們忽視了設(shè)計階段的監(jiān)控環(huán)節(jié)。因此，在項目進(jìn)行階段我們必須提高對設(shè)計階段的成本控制的重視度，做到從源頭處對成本予以嚴(yán)格有效地控制。
2.2 設(shè)計人員技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相分離。
在美國為增強(qiáng)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的匹配性，通常將設(shè)計準(zhǔn)備階段作為一個獨立的建設(shè)階段，對設(shè)計任務(wù)書中的技術(shù)問題、技術(shù)數(shù)據(jù)作技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并將項目總投資有效地分解。價值工程原理能夠充分應(yīng)用在研究和論證工程設(shè)計方案中，在實際工作中都有估價師的參與，力求保證在實現(xiàn)功能的前提下，盡可能減少工程成本，使造價建立在合理的技術(shù)水平上。但是在國內(nèi)，首先設(shè)計計費大部分采用以工程設(shè)計造價為基數(shù)，按照一定的比例提取的方法。在這種前提下，若降低設(shè)計造價，就會導(dǎo)致設(shè)計人員的利益減少，不能充分地發(fā)揮設(shè)計人員在控制工程造價上的主觀能動性，致使設(shè)計人員探索節(jié)省造價的設(shè)計技術(shù)和方法的積極性降低。另外設(shè)計人員項目概況和現(xiàn)場情況了解的深度不夠，不能把各影響因素都考慮到，從而在控制項目的投資上存在一定困難。
2.3 限額設(shè)計指標(biāo)分解難度大。
限額設(shè)計就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)或預(yù)期的初步設(shè)計總概算控制技術(shù)設(shè)計和施工設(shè)圖計，同時各專業(yè)設(shè)計部門在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計 ，嚴(yán)格控制不合理的設(shè)計變更，保證總投資額不被突破。其核心是要確定哪些指標(biāo)可以作為限額設(shè)計主線并決定項目最終造價，從而可確保建筑工程成本在整個設(shè)計及建造過程中處于受控狀態(tài)。但是實踐中絕大多數(shù)限額設(shè)計卻在初步設(shè)計后開展。當(dāng)發(fā)現(xiàn)投資額與概算有較大差距，才按照限額設(shè)計來調(diào)整設(shè)計方案，使得設(shè)計的合理性大大降低。由于指標(biāo)分解難度大，因而編制較好的工程限額設(shè)計任務(wù)書困難也比較大。如果對限額設(shè)計中的造價額限制太死， 就會造成“造價不變， 功能提高； 造價提高， 功能有更大的提高”這兩項價值工程提高造價的途徑得不到有效實施， 尤其是后者會在限額設(shè)計中， 受到極大限制， 也就限制了設(shè)計人員在功能和價值兩方面的創(chuàng)造性。
3 設(shè)計階段成本控制對策建議。
3.1 改變觀念。
房地產(chǎn)企業(yè)必須對設(shè)計階段造價控制的重要性有一個清晰的認(rèn)識，改變“重施工、輕設(shè)計”的傳統(tǒng)造價控制觀念， 杜絕建設(shè)單位的浪費，招標(biāo)單位就擬建工程的設(shè)計任務(wù)招標(biāo)公告，重視承包方的選擇，因為無論是設(shè)計還是施工，承包方作為設(shè)計或者施工具體工作的最前線，結(jié)果直接影響建筑的成本[6]。鼓勵競爭， 促使設(shè)計單位改進(jìn)管理， 采用先進(jìn)技術(shù)降低工程造價， 縮短工期， 提高投資效益， 提高設(shè)計質(zhì)量， 降低設(shè)計費用。
3.2 運用并行工程的思想進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。
并行工程的思想是由與新樓盤有關(guān)的設(shè)計、建造、銷售、物業(yè)管理等人員組成一個多學(xué)科的工作小組，在新樓盤的設(shè)計階段就根據(jù)顧客的需要一起考慮產(chǎn)品的可制造性、可推廣性、可維護(hù)性以及成本等方面的產(chǎn)品特性。它在每一個階段同時考慮樓盤生命周期中的所有約束條件，設(shè)計過程和其他過程的集成有助于新樓盤在設(shè)計階段就發(fā)現(xiàn)問題并馬上予以解決， 這樣， 當(dāng)最后的設(shè)計被驗證以后， 該新樓盤就是可制造、可推廣、可維護(hù)的， 并具有很高的品質(zhì)， 滿足顧客的需求。
3.3 開發(fā)新型成本控制體系
在限額設(shè)計時探索新的分解技術(shù)、編碼技術(shù)，或者對項目進(jìn)行有效分界，并開發(fā)項目分解軟件， 逐步采用計算機(jī)對項目技術(shù)構(gòu)成進(jìn)行有效分解， 對投資構(gòu)成進(jìn)行有效分界， 加強(qiáng)數(shù)據(jù)積累， 解決指標(biāo)分解難題[7]。在充分認(rèn)識了風(fēng)險的情況下建立網(wǎng)絡(luò)成本控制體系，因為在網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上能夠處理大量的成本信息，使成本管理工作變得更加容易[8]。施工圖設(shè)計階段，以審定的初步設(shè)計工程量作為該階段的工程量限額。針對目前預(yù)算超概算的普遍現(xiàn)象，設(shè)計單位在施工圖設(shè)計階段可以編制單位工程限額設(shè)計卡片來分配限額，待施工圖完成后，及時編制施工圖預(yù)算，對比概預(yù)算增減的金額，分析其產(chǎn)生的原因，并提出相應(yīng)的處理意見。
4 結(jié)論
成本控制工作是整個公司降低成本爭取利潤最大化的核心工作，重要性不容忽視，需要房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分認(rèn)識到成本領(lǐng)先的重要性和必要性，積極落實工程資料和信息的收集整理中。同時，與設(shè)計單位、監(jiān)理單位相互配合，站在房地產(chǎn)項目整個生命周期的角度，用可持續(xù)發(fā)展的眼光，自覺地貫徹落實設(shè)計階段成本控制的管理思路。設(shè)計階段是將抽象的施工圖紙變成實體的過程， 這是一個硬性環(huán)節(jié)， 即盡最大的努力進(jìn)行成本控制和管理。因此， 對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本必須從決策到銷售進(jìn)行全方位全過程的管理和控制， 任何一個環(huán)節(jié)都不可忽視。
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Abstract: along with the development of economy, the real estate industry is also a perfect. In the engineering construction, enterprise more and more value project design management important significance. Combining with the actual situation, the design of real estate development project is the necessity of the management are discussed in detail.
Keywords: real estate development; Project design management; Important significance
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
我國房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理歷史較短，缺乏經(jīng)驗，還未形成一套科學(xué)有效的管理模式。但是，項目設(shè)計管理的重要性不可忽視，因此在項目的管理上要不斷的進(jìn)步和完善。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的問題
在房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理中，很多的企業(yè)都會忽視項目設(shè)計階段的投資控制。我國企業(yè)項目投標(biāo)的設(shè)計中，主要是從功能、美觀等角度上進(jìn)行設(shè)計方案的實施。有一部分設(shè)計方案只注重技術(shù)而忽視了經(jīng)濟(jì)，也有的一小部分只注重經(jīng)濟(jì)，這顯然不能符合項目設(shè)計管理的核心理念。還有就是在項目的計費方式上還存在著很多的不合理。工程費用的多少完全是根據(jù)工程造價的高低以及工程的大小所決定的，計費的本身完全反應(yīng)出了項目設(shè)計管理的程度。因此，項目設(shè)計管理的好壞，也很大程度上制約著工程造價的合理性以及自身經(jīng)濟(jì)的收益。
設(shè)計人員的創(chuàng)新中，企業(yè)只對技術(shù)上的創(chuàng)新有所認(rèn)可，在對項目投資控制的創(chuàng)新上卻不認(rèn)同和關(guān)注。設(shè)計人員在項目投資創(chuàng)新中的成果完全得不到企業(yè)以及管理者的賞識和獎勵，還要承擔(dān)著各種風(fēng)險。這樣的結(jié)果只會導(dǎo)致設(shè)計人員對工程的設(shè)計、工程投資意識的弱化，逐漸養(yǎng)成了只要保證工程保險方面的安全，即使沒有新技術(shù)的研發(fā)也是可以的思維模式，這就使得工程設(shè)計上存在著造價太高的現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的意義
目前為止，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計普遍不高，許多企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤達(dá)不到國際上的一半水平，而且一些企業(yè)旗下的房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在著很大的隱患。如樓房質(zhì)量低劣、交房一再延期以及空置率高等問題。這些都是和項目設(shè)計管理的好壞有關(guān)。要想解決這些問題，就要在在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理上下功夫，加強(qiáng)項目設(shè)計的實踐以及應(yīng)用。要把項目設(shè)計管理作為新生的管理模式來進(jìn)行高度的關(guān)注。
房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理前期策劃及市場調(diào)研如果不夠詳細(xì)，或是調(diào)查的結(jié)果不夠及時，這些都將制約著項目設(shè)計管理方面的工作。許多企業(yè)還抱有市場變化快，不應(yīng)將開發(fā)項目的目標(biāo)定的太死等觀念。尤其是在前期不注重項目策劃的可行性研究，以此導(dǎo)致了市場定位不準(zhǔn)確的問題，白白浪費了投標(biāo)的時機(jī)。這些都是不注重項目設(shè)計管理所導(dǎo)致的。所以要在招標(biāo)前一定要做好詳細(xì)的企劃方案，決不能盲目的進(jìn)項目的招標(biāo)，否則將導(dǎo)致項目的失敗。在項目的決策上，如果項目設(shè)計管理不夠到位，將會導(dǎo)致管理層在決策上猶豫不定，或是匆忙的進(jìn)行決策，這樣的決策將導(dǎo)致項目的不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面以及實施的不可行。要認(rèn)真的進(jìn)行項目的決策，否則，在決策中所導(dǎo)致的問題將對整個項目設(shè)計管理以及工程的施工帶來很大的麻煩。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中的控制
1.在項目設(shè)計管理中創(chuàng)新的控制
要想創(chuàng)新，就必須加強(qiáng)管理者對企業(yè)創(chuàng)新的認(rèn)識和必要性。管理是講求科學(xué)的，是企業(yè)的生產(chǎn)力。只有企業(yè)的不斷創(chuàng)新，也只有本著不斷創(chuàng)新的原則，才能在如今競爭激烈的市場中立穩(wěn)腳跟。創(chuàng)新力對每個企業(yè)發(fā)展都起著推動作用。項目設(shè)計管理的創(chuàng)新才是工程施工的核心內(nèi)容，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律。
此外，管理技術(shù)的創(chuàng)新也是企業(yè)的基本保障。一個企業(yè)只有創(chuàng)新理念的不斷生成，才能促使管理技術(shù)的不斷提高，二者是相輔相成的。經(jīng)過對管理理念的創(chuàng)新，才能使得企業(yè)內(nèi)自上而下都能形成一種創(chuàng)新的良好氛圍，為施工中的項目設(shè)計管理不斷的創(chuàng)新提供了一個發(fā)展軟環(huán)境。這樣才能使得項目管理的機(jī)制不斷的完善，才能形成一種巨大的創(chuàng)新動力。一般從管理理念的創(chuàng)新這方面來講，應(yīng)當(dāng)確定兩個基本的創(chuàng)新點即戰(zhàn)略管理的理念和危機(jī)管理的理念。
戰(zhàn)略管理的理念是指工程施工前在制定和實施新的戰(zhàn)略時，要時刻的具備充分的全面性及先進(jìn)性。在執(zhí)行的過程當(dāng)中，建設(shè)單位必須不斷的對執(zhí)行的方式進(jìn)行創(chuàng)新，同時還要創(chuàng)新運作的方式和競爭的機(jī)制。這樣才能夠使工程施工具有競爭力。
而危機(jī)管理的理念所起的作用更加重大。危機(jī)管理的理念應(yīng)當(dāng)貫穿在整個工程施工過程當(dāng)中，起著在施工不同的進(jìn)展階段有著不同的比重。通常情況下，對于具有一定規(guī)模的施工來言，危機(jī)管理的理念和風(fēng)險管理的理念是房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的重中之重。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中施工進(jìn)度的控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中設(shè)計施工進(jìn)度的控制有：投資機(jī)會的選擇、施工可行性研究、建筑階段的租售等。把握好房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中施工的進(jìn)度，就要從多個方面入手。在時間上要抓好應(yīng)對各方參與管理的范圍化統(tǒng)籌；要抓好項目工程在各個階段中相關(guān)的施工程度。有的是在互不影響下進(jìn)行施工，有的是要有先后順序；針對項目施工的情況，要制定出房地產(chǎn)項目施工中，工作的先后次序和預(yù)計施工的期限，并且對項目施工的進(jìn)展情況做到及時的檢查；建筑工程項目施工進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項目施工前期就應(yīng)該定下的，它服務(wù)于整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。
3.房地產(chǎn)項目設(shè)計管理中溝通的控制
對于房地產(chǎn)項目工程來講，應(yīng)該先要求施工單位內(nèi)部的組織要溝通好。由于招標(biāo)單位在施工中常常采用矩陣式的組織模式，所以，應(yīng)該要求施工單位對職能部門的溝通交流以及職能部門與項目部門之間的交流引起重視。職能部門間的溝通通常是招標(biāo)單位營銷策劃部門將企業(yè)項目在市場中的競爭信息和投資的發(fā)展方向與職能部門進(jìn)行溝通；財務(wù)部門根據(jù)投資的預(yù)算，資金的融合以及資金的保障工作進(jìn)行溝通；人力資源部門需要根據(jù)整個組織所提供的人力保障進(jìn)行溝通。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，投標(biāo)單位應(yīng)與各方做到及時的溝通。在招標(biāo)企業(yè)的施工中，投標(biāo)單位、監(jiān)理部門、規(guī)劃設(shè)計的單位以及中標(biāo)單位之間要進(jìn)行切實有效的溝通工作，對工程項目施工的順利進(jìn)展提出科學(xué)的依據(jù)。
四、總結(jié)
開發(fā)項目設(shè)計管理是一個動態(tài)的過程。投標(biāo)單位如何為施工單位提供施工周期中的重要信息；把握市場經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)方向；避免工程施工中資金的流失，這些都是開發(fā)項目設(shè)計管理的職責(zé)。
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隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展理論不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時必須考慮項目全壽命周期的理念，走可持續(xù)發(fā)展的道路。全壽命周期管理理論的一個重要的方面就是設(shè)計階段的管理。進(jìn)行設(shè)計階段管理可以有效避免房屋的設(shè)計、布局不合理，科技含量低等問題。進(jìn)行設(shè)計階段管理還是控制房地
產(chǎn)項目投資、進(jìn)度、質(zhì)量的有效手段。因此，從設(shè)計階段入手，進(jìn)行設(shè)計階段管理，是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的重要措施。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段管理的重要性
建設(shè)項目設(shè)計階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計的成果是由建筑設(shè)計院完成的。其次房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員在策化和設(shè)計過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項目的設(shè)計運作過程中,房地產(chǎn)開發(fā)公司如何介入,如何控制設(shè)計過程,充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性,是取得項目設(shè)計成功的關(guān)鍵。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段:方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過,方可進(jìn)行工程項目施工。(有些項目需做擴(kuò)初設(shè)計,并報批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同,其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書,方案招標(biāo),方案評審及咨詢,方案定案(或委托設(shè)計院),出方案報建文本,進(jìn)行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源,以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo),內(nèi)部評審,專家咨詢論證等,方法不一而足,希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違,要么設(shè)計成果偏離了目標(biāo),要么設(shè)計進(jìn)度一拖再拖,延誤了建設(shè)工期。
因此,在方案設(shè)計階段,強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成,在設(shè)計規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作,在方案設(shè)計過程中及時、科學(xué)地決策,保證設(shè)計進(jìn)程的順利推進(jìn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計各階段的管理措施
1、 啟動階段
設(shè)計工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準(zhǔn)的原因，市場需求、營運需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項目開展的依據(jù)。作為一個房產(chǎn)項目，啟動階段更多的是明確項目組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品范圍，很多房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)都是典型的項目式結(jié)構(gòu)，劃分成幾個職能部門，啟動階段明確各項目參與人員的權(quán)責(zé)至關(guān)重要，包括總裁、總經(jīng)理、部門經(jīng)理、職員的權(quán)責(zé)。規(guī)劃設(shè)計部門要明確項目產(chǎn)品范圍，漸進(jìn)明細(xì)產(chǎn)品的總體定位。以住宅項目為例，住宅社區(qū)—別墅住宅社區(qū)—地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過每次對項目的定義加深，明確項目的產(chǎn)品范圍，就是常說的概念設(shè)計，同時制定產(chǎn)品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據(jù)。
2、方案設(shè)計階段
在方案設(shè)計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準(zhǔn)確而及時的溝通使項目設(shè)計朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團(tuán)隊成員和項目干系人共享。在方案設(shè)計階段也要對項目風(fēng)險進(jìn)行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標(biāo)不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進(jìn)度風(fēng)險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風(fēng)險也是致命的。委托或篩選設(shè)計公司過程也隱含著風(fēng)險，對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險。設(shè)計階段的項目風(fēng)險除違規(guī)操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風(fēng)險意識，對項目做風(fēng)險定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計階段的項目風(fēng)險控制對整個設(shè)計階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。
項目資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補(bǔ)。比如設(shè)計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進(jìn)的知識和經(jīng)驗。房地產(chǎn)公司設(shè)計對市場的了解比較及時，但對先進(jìn)知識和經(jīng)驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案項目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計單位共同合作，保證設(shè)計成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計合同中做詳細(xì)交待。
建設(shè)項目施工圖設(shè)計階段是在方案報建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設(shè)計管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對簡單，成員配置一般由設(shè)計總監(jiān)、工程項目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設(shè)計，擬定技術(shù)措施，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項目質(zhì)量管理主要對上述幾個流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計負(fù)責(zé)人對項目的成功運作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計單位后，要對實施項目設(shè)計的工程設(shè)計負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計部門和工程項目部門對成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設(shè)計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產(chǎn)設(shè)計運作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設(shè)計周期過長，留給施工圖設(shè)計階段的周期較短，設(shè)計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計邊施工的窘境。施工圖設(shè)計的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。時間的緊迫性將會限制設(shè)計師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項目設(shè)計階段總體的時間管理上，一定要作好甘特圖，嚴(yán)格控制關(guān)鍵點的時間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差的情況下，也要適時地啟動下個階段任務(wù)的準(zhǔn)備工作，以利于整體工作的順利完成。
經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平有了很大的提高，人們的思想意識也發(fā)生了很大的改變，在這種情況下，人們對社會基礎(chǔ)建設(shè)的要求也越來越高。近年來，人們對住宅產(chǎn)品的質(zhì)量、功能以及安全問題非常重視，建筑行業(yè)在發(fā)展過程中，數(shù)量在不斷增加，因此，很多的項目開發(fā)商和項目參建單位對項目設(shè)計管理非常重視，在設(shè)計、施工以及管理方面都取得了很大的成績。但是，隨著產(chǎn)業(yè)化的不斷發(fā)展，市場競爭更加的激烈，因此，人們對住宅商品的功能需求也在不斷增加。房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展過程中如果一直處于原地不前的狀態(tài)會導(dǎo)致企業(yè)的競爭能力出現(xiàn)下降的情況，同時，對人們的生活也將帶來很大的影響，因此，國家對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)非常重視，加強(qiáng)房產(chǎn)項目的設(shè)計管理具有非常大的指導(dǎo)意義和實用價值。
1 房產(chǎn)項目設(shè)計管理的指導(dǎo)意義與重要價值
建筑項目設(shè)計階段的管理具有非常重要的意義和價值，建筑設(shè)計的專業(yè)人員是建筑設(shè)計的執(zhí)行者，建筑設(shè)計成品中集結(jié)著專業(yè)工程設(shè)計人員的智慧結(jié)晶，這樣使建筑項目會更加具有實用價值，能夠更好的滿足人們的需求。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目設(shè)計人員在項目規(guī)劃和設(shè)計中起到的作用十分大，能夠更好的實現(xiàn)多方的溝通和協(xié)調(diào)，對項目以后的規(guī)范施工具有非常重大的意義。在項目設(shè)計階段，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計人員要對整個項目設(shè)計階段進(jìn)行很好的控制，這樣能夠更好的帶動內(nèi)部的資源，充分發(fā)揮項目設(shè)計人員的能動性，促進(jìn)項目設(shè)計向著更好的方向發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程分為兩個階段，分別是方案的設(shè)計階段和施工圖紙設(shè)計階段。方案設(shè)計最終形成的產(chǎn)品是方案報建文本，施工圖紙設(shè)計最終的產(chǎn)品是施工圖。這兩個階段的成果都是要報送相關(guān)的政府部門進(jìn)行審批的，在審批合格以后進(jìn)行工程項目施工。建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理根據(jù)方案設(shè)計以及施工圖紙設(shè)計階段的成果展開，這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)不同，因此，項目管理執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)以及相關(guān)的管理都存在著很大的差異。在項目管理中主要包括人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理以及質(zhì)量管理，不同的階段，針對這些管理存在著不同的側(cè)重點。方案設(shè)計階段的重要性得到了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視，在方案設(shè)計階段，要先擬定招投標(biāo)任務(wù)書，對招標(biāo)的方案進(jìn)行確定，接下來對方案進(jìn)行定案，最后得出方案報建文本，最好進(jìn)行方案的報建。很多的房地產(chǎn)開發(fā)公司在方案設(shè)計階段，通常會投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，在方案設(shè)計方面能夠更好的滿足市場需求。
2 強(qiáng)化質(zhì)量管理
工程項目的方案擬定設(shè)計階段分為方案投標(biāo)階段和方案定案階段。通常情況下，房地產(chǎn)項目的開發(fā)企業(yè)采用招投標(biāo)的方式來確定項目方案，或者委托中介設(shè)計組織對設(shè)計方案進(jìn)行確定。這兩種項目方案的確定方式都有一定的好處，但是，也存在著一定的壞處。房地產(chǎn)企業(yè)在中標(biāo)以后會針對項目開展市場調(diào)研，然后結(jié)合項目的實際情況作出基本的策劃，這樣能夠明確項目設(shè)計目標(biāo)和投資方向。房地產(chǎn)企業(yè)對項目本身也會對項目進(jìn)行內(nèi)部的方案設(shè)定，然后進(jìn)行分析和探討，能夠?qū)走M(jìn)行權(quán)衡，對具體的設(shè)計和投資方向進(jìn)行確定。在開展項目初期調(diào)研的時候，要對項目設(shè)計組織機(jī)構(gòu)的實力進(jìn)行分析，這也是保證項目設(shè)計可行性的重要手段。
在項目設(shè)計確定階段，無論是采用的招標(biāo)形式，還是采用的第三方委托設(shè)計的方式，都要對行業(yè)信息以及相關(guān)的信息進(jìn)行了解，這樣能夠?qū)υO(shè)計企業(yè)的情況作出客觀的評價，對不同設(shè)計類別的公司要進(jìn)行更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧私?。對項目的基本設(shè)計方案確定的時候要進(jìn)行反復(fù)的推敲，然后進(jìn)行反復(fù)的研究，這樣能夠更好的對最終方案進(jìn)行確定。這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以使用專業(yè)項目設(shè)計人員對重大的問題進(jìn)行分析，對周邊的交通以及空間布局情況要進(jìn)行很好的分析，例如，對項目空間的部分的設(shè)計，建筑結(jié)構(gòu)的規(guī)劃以及綠化景觀的規(guī)劃設(shè)計，對建筑住宅的戶型風(fēng)格以及位置也要進(jìn)行分析，滿足更多人的建筑需求。
與此同時，在項目方案規(guī)劃設(shè)計階段，與項目方案設(shè)計同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時的溝通交流能夠促進(jìn)項目方案設(shè)計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設(shè)計公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢必會促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計方案要求所需進(jìn)行各項作業(yè)。
除此之外，在項目方案設(shè)計過程中，還要對建筑項目進(jìn)行有效的風(fēng)險評估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風(fēng)險。即通過施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門業(yè)績目標(biāo)等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風(fēng)險做法。另外，如果對設(shè)計公司不能進(jìn)行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業(yè)風(fēng)險，導(dǎo)致最終實際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項目風(fēng)險有關(guān)的事項，對房產(chǎn)項目開發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。
3 做好協(xié)調(diào)管理
中圖分類號：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)興起于20世紀(jì)后期。究其興起的原因主要有兩點：首先，隨著改革開放后我國經(jīng)濟(jì)水平逐步提升，推動了我國城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，這就在很大的程度上影響了大眾對于住房的需求。隨著購房需求量的不斷提升，促使房地產(chǎn)開發(fā)市場交易得到快速發(fā)展。其次，在90年代隨著我國實行積極的財政政策，刺激了我國對固定資產(chǎn)大量投資的風(fēng)潮，這就促使房產(chǎn)行業(yè)的投資增長，使其占GDP的比例逐步提升。特別是在近20年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展成就令人矚目。
但是，在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)如雨后春筍一樣興起和飛速發(fā)展的趨勢帶動下，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的競爭日益激烈化。造成房價的一路飆升，甚至有些房價的增長一發(fā)不可收拾，違背了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，出現(xiàn)了一系列亟待解決的問題。隨著競爭的激烈化和一些房地產(chǎn)開發(fā)與交易問題的出現(xiàn)，促使房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目進(jìn)行設(shè)計管理改革探討，使房產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理能更好的適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形勢，使本身的房地產(chǎn)開發(fā)項目更好的適合更多的消費群體，從而達(dá)到或超過預(yù)期的房地產(chǎn)開發(fā)收益目標(biāo)。
房產(chǎn)項目設(shè)計管理的指導(dǎo)意義與重要價值 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理改革的重要性
隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計時期的管理改革對房地產(chǎn)開發(fā)整個項目的發(fā)展具有重要意義。如果，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商或設(shè)計管理者仍停留在原有的或傳統(tǒng)的項目設(shè)計管理理念中，將會嚴(yán)重阻礙其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展和收益。
房地產(chǎn)項目設(shè)計管理是一種適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下出現(xiàn)的新興管理方法。項目管理包括：運用各種技能、相關(guān)知識、工具與方法，為滿足、超越所開發(fā)項目的有關(guān)各方對所開發(fā)項目的期望和要求，所開展實施的各種組織、計劃、領(lǐng)導(dǎo)和控制等方面的活動。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中主要指是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項目的設(shè)計管理時期將較成熟、科學(xué)的項目設(shè)計管理方法引入，這樣的項目設(shè)計管理，會有利于對房地產(chǎn)設(shè)計過程中做好科學(xué)的銷售方案或房產(chǎn)開發(fā)范圍等決策，使資源優(yōu)化配置，同時還會使房地產(chǎn)開發(fā)的成本和質(zhì)量等得到有效控制與嚴(yán)格把關(guān)。
在一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程中對項目設(shè)計進(jìn)行管理主要包括兩大過程:對項目設(shè)計方案過程的管理和設(shè)計施工圖過程的管理。對這兩大過程進(jìn)行管理獲得的最終產(chǎn)品主要項目設(shè)計方案的報建文本與房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行施工圖的主要藍(lán)圖，這些是一個房地產(chǎn)開發(fā)項目順利實施與投入施工的基礎(chǔ)。同時這兩大過程的主要成果也必須申報到政府有關(guān)部門進(jìn)行審批通過，才可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計過程中起到溝通、協(xié)調(diào)、促進(jìn)等方面的作用，可以使項目設(shè)計過程中實施者和管理者得到更好的把握與控制，所以，新時期對房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理改革是非常必要和切實可行的。
二、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理需要注意的要點分析
（一）做好對項目的設(shè)計質(zhì)量的管理
工程項目方案擬定設(shè)計階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。當(dāng)然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，結(jié)合項目實際情況作出基本策劃，即常規(guī)性的都會委托策劃組織機(jī)構(gòu)對項目展開市場調(diào)研，從而才能確立設(shè)計目標(biāo)與投資方向。房地產(chǎn)公司同樣會對項目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標(biāo)形式去對項目展開初步調(diào)研，并且運用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項目設(shè)計組織機(jī)構(gòu)的實力強(qiáng)大與否的一種手段。 實際上，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計，都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對這些設(shè)計公司進(jìn)行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設(shè)計公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。多數(shù)房產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)會采用招標(biāo)形式來敲定最終的項目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計組織機(jī)構(gòu)來敲定設(shè)計方案。另外，我們還要知道基本設(shè)計方案的確立往往要反復(fù)研究的過程才能確立出最終的設(shè)計方案，這是一個反復(fù)推敲的過程，同時更好的需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好對項目的設(shè)計質(zhì)量管理。
（二）做好房地產(chǎn)項目資源的設(shè)計管理
做好房地產(chǎn)的項目資源設(shè)計管理，對房地產(chǎn)項目后期的發(fā)展情況影響較大。在此階段，所謂的項目資源主要包括在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始階段，企業(yè)本身投入的大量人力資源與物力資源的總和。做到保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種資源在最大限度內(nèi)的有效整合，更好的配合，充分使各種資源的能動性得以發(fā)揮，這是房地產(chǎn)開發(fā)項目資源設(shè)計管理的關(guān)鍵。方案項目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計單位共同合作，保證設(shè)計成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計合同中做詳細(xì)交待。雖然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計對市場的了解比較及時，但對先進(jìn)知識和經(jīng)驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。所以要求項目資源的設(shè)計管理者要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補(bǔ)。不過，因為操作的各種項目較多，積累了不少先進(jìn)的知識和經(jīng)驗。例如：房地產(chǎn)開發(fā)所屬的設(shè)計公司對當(dāng)前市場發(fā)展前景的了解不夠深入，還有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為種種問題而將設(shè)計公司淪為繪圖公司，造成是資源大大浪費。所以做好房地產(chǎn)開發(fā)項目資源的設(shè)計管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的發(fā)展是必不可少的。
總而言之，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的競爭日益激烈，在這種新經(jīng)濟(jì)形勢的影響下，就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自身開發(fā)項目的設(shè)計管理進(jìn)行創(chuàng)新改革和思考，重視房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計的管理，在對其進(jìn)行質(zhì)量和資源科學(xué)、有效管理的同時，更好的促進(jìn)本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，使其更好的達(dá)到或超過房地產(chǎn)開發(fā)初期預(yù)設(shè)的目標(biāo)，獲得更多的利潤。
【參考文獻(xiàn)】
[1]史賢戈.《房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理》.[J].科技資訊.2008
隨著國家國民服務(wù)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，人們生活水準(zhǔn)日益提高，對社會基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)的需求強(qiáng)度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產(chǎn)品更是需求其質(zhì)量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項目開發(fā)商與所有項目參建單位等也非常重視項目設(shè)計管理，并在設(shè)計、施工生產(chǎn)、經(jīng)營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當(dāng)前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發(fā)強(qiáng)烈。所以，如果房產(chǎn)開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態(tài)，進(jìn)而既不利于民，也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。為此，當(dāng)前形勢下，加強(qiáng)房產(chǎn)項目的設(shè)計管理所具備的指導(dǎo)意義與實用價值非常重大。
1 房產(chǎn)項目設(shè)計管理的指導(dǎo)意義與重要價值
建筑項目設(shè)計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑設(shè)計的最終成效是由建筑設(shè)計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計人員的智慧結(jié)晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項目設(shè)計人員在項目策劃與設(shè)計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項目設(shè)計階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員的介入，能夠使的項目設(shè)計階段更好的控制整個過程，充分調(diào)動各項內(nèi)部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設(shè)計管理走向成功。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段:方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項目施工。(有些項目需做擴(kuò)初設(shè)計，并報批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設(shè)計院)，出方案報建文本，進(jìn)行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。
2 強(qiáng)化質(zhì)量管理
工程項目方案擬定設(shè)計階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)會采用招標(biāo)形式來敲定最終的項目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計組織機(jī)構(gòu)來敲定設(shè)計方案。當(dāng)然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，常規(guī)性的都會委托策劃組織機(jī)構(gòu)對項目展開市場調(diào)研，即結(jié)合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設(shè)計目標(biāo)與投資方向。當(dāng)然，房地產(chǎn)公司同樣會對項目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標(biāo)形式去對項目展開初步調(diào)研，并且運用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項目設(shè)計組織機(jī)構(gòu)的實力強(qiáng)大與否的一種手段。
但總的來說，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計，都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對這些設(shè)計公司進(jìn)行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設(shè)計公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設(shè)計方案的確立往往需要一個反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過程才能確立出最終的設(shè)計方案。而在此過程中，房地產(chǎn)公司中專業(yè)項目設(shè)計人員及有關(guān)部門單位也要對重大價值的體系結(jié)構(gòu)展開調(diào)研。如，對項目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設(shè)置與風(fēng)格等進(jìn)行研究與設(shè)計，以此才能使得項目最終的設(shè)計方案符合多數(shù)人的建筑需求。
與此同時，在項目方案規(guī)劃設(shè)計階段，與項目方案設(shè)計同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時的溝通交流能夠促進(jìn)項目方案設(shè)計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設(shè)計公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢必會促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計方案要求所需進(jìn)行各項作業(yè)。
除此之外，在項目方案設(shè)計過程中，還要對建筑項目進(jìn)行有效的風(fēng)險評估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風(fēng)險。即通過施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門業(yè)績目標(biāo)等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風(fēng)險做法。另外，如果對設(shè)計公司不能進(jìn)行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業(yè)風(fēng)險，導(dǎo)致最終實際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項目風(fēng)險有關(guān)的事項，對房產(chǎn)項目開發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。
3 做好協(xié)調(diào)管理
一般而言，一旦項目設(shè)計方案已經(jīng)確立，項目設(shè)計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項目擬定好設(shè)計單位后，首要做的工作就是對項目設(shè)計負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時還要結(jié)合設(shè)計公司對項目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評估，以此才能控制圖紙設(shè)計質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。
4 結(jié)語：
總之，在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理階段，會時常發(fā)生設(shè)計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙設(shè)計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計的施工窘境。為此，項目設(shè)計管理階段，務(wù)必要確立好時間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計、質(zhì)量管理、時間進(jìn)度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務(wù)順利執(zhí)行。
參考文獻(xiàn)：
[1]史賢戈. 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理[J]. 科技資訊, 2008,(23)
[2]吳狄川. 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理[J]. 中國高新技術(shù)企業(yè), 2008,(10)
近些年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的逐漸火爆，建筑樓盤逐年增加。房地產(chǎn)項目的設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)前期的必要工作，房地產(chǎn)項目開發(fā)商與項目參建單位等都應(yīng)該重視項目設(shè)計的管理，加強(qiáng)房產(chǎn)項目的設(shè)計管理所具備的指導(dǎo)意義與實用價值非常重大。
1. 房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的意義
房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的管理具有重要的意義。一方面，建筑設(shè)計的最終成效是由建筑設(shè)計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計人員的智慧結(jié)晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項目設(shè)計人員在項目策劃與設(shè)計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項目設(shè)計階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員的介入，能夠使的項目設(shè)計階段更好的控制整個過程，充分調(diào)動各項內(nèi)部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設(shè)計管理走向成功。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段：方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項目施工可以認(rèn)為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計院），出方案報建文本，進(jìn)行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。
2. 強(qiáng)化設(shè)計的質(zhì)量管理
工程項目方案擬定設(shè)計階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)會采用招標(biāo)形式來敲定最終的項目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計組織機(jī)構(gòu)來敲定設(shè)計方案。當(dāng)然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，常規(guī)性的都會委托策劃組織機(jī)構(gòu)對項目展開市場調(diào)研，即結(jié)合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設(shè)計目標(biāo)與投資方向。當(dāng)然，房地產(chǎn)公司同樣會對項目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標(biāo)形式去對項目展開初步調(diào)研，并且運用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項目設(shè)計組織機(jī)構(gòu)的實力強(qiáng)大與否的一種手段。
但總的來說，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計，都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對這些設(shè)計公司進(jìn)行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設(shè)計公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設(shè)計方案的確立往往需要一個反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過程才能確立出最終的設(shè)計方案。而在此過程中，房地產(chǎn)公司中專業(yè)項目設(shè)計人員及有關(guān)部門單位也要對重大價值的體系結(jié)構(gòu)展開調(diào)研。如，對項目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設(shè)置與風(fēng)格等進(jìn)行研究與設(shè)計，以此才能使得項目最終的設(shè)計方案符合多數(shù)人的建筑需求。
與此同時，在項目方案規(guī)劃設(shè)計階段，與項目方案設(shè)計同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時的溝通交流能夠促進(jìn)項目方案設(shè)計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設(shè)計公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢必會促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計方案要求所需進(jìn)行各項作業(yè)。
除此之外，在項目方案設(shè)計過程中，還要對建筑項目進(jìn)行有效的風(fēng)險評估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風(fēng)險。即通過施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門業(yè)績目標(biāo)等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風(fēng)險做法。另外，如果對設(shè)計公司不能進(jìn)行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業(yè)風(fēng)險，導(dǎo)致最終實際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項目風(fēng)險有關(guān)的事項，對房產(chǎn)項目開發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。
3. 做好設(shè)計個環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)管理
一般而言，一旦項目設(shè)計方案已經(jīng)確立，項目設(shè)計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項目擬定好設(shè)計單位后，首要做的工作就是對項目設(shè)計負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時還要結(jié)合設(shè)計公司對項目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評估，以此才能控制圖紙設(shè)計質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。
4. 結(jié)語
總之，在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理階段，會時常發(fā)生設(shè)計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙設(shè)計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計的施工窘境。為此，項目設(shè)計管理階段，務(wù)必要確立好時間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計、質(zhì)量管理、時間進(jìn)度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務(wù)順利執(zhí)行。
參考文獻(xiàn)：
1 前言
隨著科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，我國在房地產(chǎn)企業(yè)工程領(lǐng)域進(jìn)行了多次改革。國際競爭將變得日益激烈，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)工程設(shè)計管理，必須采用有效和確定合理工程的設(shè)計質(zhì)量，進(jìn)行科學(xué)性、合理性，從房地產(chǎn)企業(yè)工程設(shè)計主體的多元化和抗震化，從而更合理的使用[1]人力、財力，提高房屋安全性、穩(wěn)定性和防震性。一個建筑項目，其過程是集管理、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)于一體的綜合性的工作，往往需要房地產(chǎn)企業(yè)工程設(shè)計人員具有專業(yè)技術(shù)知識和獨到的見解。為了實現(xiàn)投資的預(yù)算項目，實現(xiàn)工程設(shè)計有效控制、為合理確定工程設(shè)計質(zhì)量，微觀的項目設(shè)計人員管理，促進(jìn)建設(shè)工程設(shè)計管理在建筑市場的健康發(fā)展。
2 我國房地產(chǎn)企業(yè)工程設(shè)計中管理與具體控制存在的問題
2.1 勘察中設(shè)計管理觀念落后
目前在工程勘察項目中，存在思想落后，觀念成就，對房地產(chǎn)企業(yè)工程設(shè)計缺乏認(rèn)識和整體概念不理解的問題。政府體系勘察項目較多的違反強(qiáng)多，工程設(shè)計的違反一般是一些些知名度高，市場占有份額較大的老牌甲級院。在工程設(shè)計中政策措施框架不完善，監(jiān)督不到位，實施不規(guī)范的問題扔大量存在。在設(shè)計管理和控制中，沒有充分的實施動態(tài)管理；以及設(shè)計資質(zhì)較底，技術(shù)力量相對比較薄弱的設(shè)計院，工程設(shè)計機(jī)構(gòu)運作機(jī)制不健全等諸多問題。但是勘察工程中才出現(xiàn)的大院現(xiàn)象，也是由于工作量大而引起百密一疏的現(xiàn)象。因此，市場具有滯后性和盲目性的特點，完全依靠市場不能實現(xiàn)內(nèi)業(yè)報告中出現(xiàn)的違規(guī)情況，只有改善業(yè)工作深度達(dá)到了勘察深度后，在房地產(chǎn)企業(yè)工程設(shè)計上采取計劃定價方式，以保證項目質(zhì)量的穩(wěn)定提高，對工程設(shè)計管理得益重視。
2.2 工程設(shè)計師素質(zhì)偏低
目前在我國一些房地產(chǎn)企業(yè)工程設(shè)計師的專業(yè)技術(shù)知識不扎實，專業(yè)之間配合不到位。房地產(chǎn)企業(yè)工程設(shè)計是一門就有專業(yè)技術(shù)方面的知識，同時具有復(fù)雜性和廣泛性的特點，工程設(shè)計范圍也比較廣泛，有些工程設(shè)計師的缺乏繪圖意識、專業(yè)技術(shù)知識較低?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)工程的設(shè)計師，需要具備有良好的綜合專業(yè)知識，但是目前我國房地[2]產(chǎn)企業(yè)工程的造價師，缺乏綜合的專業(yè)知識、專業(yè)技術(shù)水平較低、經(jīng)濟(jì)意識不強(qiáng)。有有一些人認(rèn)為工程設(shè)計師的職業(yè)就是繪圖，使房地產(chǎn)企業(yè)工程是沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用和職能作用，也是沒有扎實的專業(yè)技術(shù)知識，自然設(shè)計出的建筑圖紙會出現(xiàn)很多問題，給施工帶來難度影響房地產(chǎn)企業(yè)工程設(shè)計的真實性。把專業(yè)知識和實踐技術(shù)訓(xùn)練有機(jī)的結(jié)合起來，采取切實有效措施，嚴(yán)格的培訓(xùn)工程設(shè)計師的綜合素質(zhì)，從設(shè)計室走出來，深入現(xiàn)場一線，對施工流程和工藝等進(jìn)行了解在職業(yè)道德上使工程設(shè)計師得到有效控制和管理。
3 房地產(chǎn)項目設(shè)計優(yōu)化策略
3.1 加強(qiáng)目標(biāo)管理設(shè)計
工程設(shè)計是房地產(chǎn)企業(yè)工程客觀存在的勘察設(shè)計人員專業(yè)知識不扎實。組織各設(shè)計單位應(yīng)該組織勘察設(shè)計的執(zhí)業(yè)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)，它不僅可以提高建設(shè)工程的經(jīng)濟(jì)效益、讓全體執(zhí)業(yè)人員通過學(xué)習(xí)，提高設(shè)計水平，同時也提高設(shè)計人員繪圖的執(zhí)行規(guī)范的嚴(yán)格性。加強(qiáng)強(qiáng)制性條文的學(xué)習(xí)，可以獲得較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的工程建設(shè)管理方法，完善工程設(shè)計管理需要發(fā)揮其主導(dǎo)作用。為了合理的確定工程設(shè)計，對工程設(shè)計的管理進(jìn)行宏觀和微觀主體營造一個良好的環(huán)境，要從建設(shè)和諧社會的高度，加強(qiáng)對強(qiáng)制性條文的執(zhí)行，進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)從充分體現(xiàn)工程設(shè)計的合理性。歷史經(jīng)驗告訴我們，房地產(chǎn)企業(yè)工程設(shè)計都是和建筑安全和人民生命安全息息相關(guān)的，建設(shè)項目的程序化是合理確定設(shè)計的基本前提，完善市場法規(guī)，做好法規(guī)[3]建設(shè)體系來規(guī)范和調(diào)節(jié)工程造價管理主體的行為，加強(qiáng)勘察設(shè)計的執(zhí)業(yè)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)目標(biāo)，對工程設(shè)施實施動態(tài)操控，以確保工程設(shè)計建設(shè)程序正常運行。
3.2 項目方案優(yōu)化設(shè)計
目前，隨著各項政策發(fā)揮是靠管理部門的監(jiān)督和咨詢單位的自律，對工程設(shè)計師進(jìn)行專業(yè)知識學(xué)習(xí)為重要依據(jù)。加強(qiáng)工程設(shè)計項目過程中，每個專業(yè)各自獨立進(jìn)行設(shè)計，促使工程設(shè)計人員在建筑內(nèi)在結(jié)構(gòu)和使用功能上合理控制工程造價等方面動腦筋，必產(chǎn)生各個專業(yè)設(shè)計的相互協(xié)調(diào)問題。全面加強(qiáng)設(shè)計監(jiān)理人才的引進(jìn)、培訓(xùn)、考核和注冊工作，培養(yǎng)設(shè)計人員廣泛的藝術(shù)素養(yǎng)和獨到的見解，同時注意提高工程設(shè)計師的實踐訓(xùn)練，為設(shè)計監(jiān)理的社會化、市場化提供有利條件。
4 結(jié)尾
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)工程設(shè)計人員所承擔(dān)的任務(wù)也會越來越多。房地產(chǎn)企業(yè)工程設(shè)計人員熱情服務(wù)和嚴(yán)肅認(rèn)真工作管理，加強(qiáng)工程設(shè)計的管理，進(jìn)行全程的監(jiān)控對房地產(chǎn)企業(yè)工程設(shè)計的管理而言，是不可或缺的一個重要組成部分，這樣才能做好房地產(chǎn)企業(yè)工程的管理工作。
參考文獻(xiàn)
