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時間：2023-12-26 10:32:32
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；對策建議
完整的企業(yè)管理包括了財務(wù)管理、購銷管理、薪資管理等子系統(tǒng)，而財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心。隨著房地業(yè)競爭日益激烈，加上房地產(chǎn)業(yè)自身需要的金額較大，資金周轉(zhuǎn)周期較長的行業(yè)特性，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的內(nèi)部管理的挑戰(zhàn)。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識到加強(qiáng)財務(wù)管理的重要性，全面的財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)立足于市場與行業(yè)競爭的重要舉措。
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)管理的重要性
1.有利于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)
合理的財務(wù)管理是實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)的保證。企業(yè)財務(wù)管理分為財務(wù)核算和財務(wù)管理兩個部分，財務(wù)核算能為企業(yè)提供真實的信息，財務(wù)管理則為企業(yè)管理者帶來經(jīng)營的信息。
財務(wù)管理將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)有效地聯(lián)系在一起，具體體現(xiàn)在財務(wù)指標(biāo)的量化，將財務(wù)目標(biāo)與企業(yè)的短期和中長期戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行階段性地分解，使房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)的各項財務(wù)預(yù)算進(jìn)行有效地控制與監(jiān)督，及時調(diào)整不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的短期目標(biāo)，保證房地產(chǎn)企業(yè)中長期的戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。
2.有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的提高
財務(wù)管理與企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績直接相關(guān)，全面的財務(wù)管理綜合考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、財務(wù)預(yù)算、業(yè)績考核和成本收入等項目，將企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績切實落實到房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)通過全面預(yù)算管理一方面基于企業(yè)經(jīng)營利潤最大化的目標(biāo)，另一方面考慮了企業(yè)的成本費用支出問題，將房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制在合理的區(qū)間，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本費用，全面預(yù)算管理使企業(yè)能夠合理把握收入與成本問題，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的提高。
3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的防范
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險涉及企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險、經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng)險、項目投資風(fēng)險與日常經(jīng)營風(fēng)險等，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入大，回報周期長，投融資風(fēng)險大于其他行業(yè)，因此，經(jīng)營風(fēng)險的防范對房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得尤為重要。預(yù)算管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)經(jīng)營的事前、事中、事后進(jìn)行有效地監(jiān)督控制，及時地解決經(jīng)營過程中存在的問題，對可能存在的問題與風(fēng)險進(jìn)行預(yù)防，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，以保證企業(yè)正常的運作。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
1.房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)定位不明確
財務(wù)管理目標(biāo)的建立與房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展直接相關(guān)，而目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)將財務(wù)目標(biāo)定位為利潤最大化和股東利益最大化。以利潤最大化為目標(biāo)的財務(wù)管理在一定程度上反應(yīng)了房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造的財富價值，且企業(yè)創(chuàng)造的財富與利潤成正比，但該目標(biāo)缺乏對資金的時間價值與投資風(fēng)險的評估。以股東利益最大化為目標(biāo)的財務(wù)目標(biāo)雖然考慮了房地產(chǎn)企業(yè)資金的時間價值與投資風(fēng)險因素，但是其適用范圍有限，由于股東利益最大化主要以股票的市值計價，對于非上市的房地產(chǎn)企業(yè)卻不適用。許多房地產(chǎn)企業(yè)將收益與成本倒掛，或出現(xiàn)了風(fēng)險與收益不對等、忽視利益相關(guān)者的預(yù)期收益等問題，主要原因在于企業(yè)在財務(wù)管理上目標(biāo)定位不明確或企業(yè)定位財務(wù)目標(biāo)時并沒有綜合考慮投資利潤、承擔(dān)風(fēng)險和其他人力資本的投入等因素。綜上，部分的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)定位沒有考慮企業(yè)發(fā)展的實際情況，片面強(qiáng)調(diào)企業(yè)的利潤最大化或股東利益最大化，忽略了財務(wù)管理目標(biāo)的可行性及與企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的協(xié)調(diào)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。
2.房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理低效
房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金需求量大，占用周期長、風(fēng)險性高的特點，因此其資金周轉(zhuǎn)率偏低，對資金運作管理的要求也更高。資金管理效率低下，意味著企業(yè)資金占用的時間成本大，這一隱性成本也是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的主要影響因素。克服資金管理低效的問題，不僅能為企業(yè)節(jié)約大量的資金占用的隱性成本，縮短資金回報周期，而且能保證企業(yè)資金鏈的順暢，對促進(jìn)企業(yè)發(fā)展起到重要作用。在房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)競爭日益激烈的今天，已有部分企業(yè)顛覆了這一模式，在追求多點經(jīng)營的同時，開始關(guān)注企業(yè)資金管理的效率，試圖以企業(yè)財務(wù)管理改革來帶動企業(yè)自身資金的高效使用。但目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都維持原有的財務(wù)管理模式，對資金的使用和回收管理較為低效，導(dǎo)致企業(yè)無法確保資金鏈的順暢，也出現(xiàn)了企業(yè)部分資金閑置與不足并存的現(xiàn)象。
3.房地產(chǎn)企業(yè)投融資風(fēng)險管理意識薄弱
目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在投融資的風(fēng)險管理方面都存在著一定的盲目性。從融資方面看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對融資風(fēng)險認(rèn)識不足，在融資規(guī)模、融資時機(jī)、融資方式和融資成本方面的決策缺乏合理性，常常使企業(yè)的融資風(fēng)險增大。此外，雖然整個房地產(chǎn)行業(yè)融資方式多種多樣，但單獨的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限，基本都是采用銀行貸款或從機(jī)構(gòu)中借貸的方式，房地產(chǎn)基金如股票融資、債券融資方面利用較少。從投資方面看，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對其開發(fā)的項目銷售前景期望過高，投資缺乏穩(wěn)健性，存在投資規(guī)模過大，結(jié)構(gòu)不合理等問題。一方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策不夠理性，在投資初期未考慮到未來的市場前景、資金鏈和施工進(jìn)度等問題，有些企業(yè)甚至沒有考慮到相關(guān)批文是否落實等問題；另一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)投資偏好某一項目或某一類項目，導(dǎo)致在該項目或該類項目中資金投入過多，風(fēng)險性過大，一旦市場出現(xiàn)利空趨勢，企業(yè)將面臨很大風(fēng)險。
4.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理經(jīng)驗不足
房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中進(jìn)行開發(fā)方案設(shè)計、取得土地使用權(quán)、公開招投標(biāo)工程及施工過程控制等都會在不同程度上影響項目開發(fā)的成本。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)對成本控制管理經(jīng)驗不足，在土地使用權(quán)競買過程中易作出非理性的選擇，在某些情況下甚至無視競買價格是否偏離預(yù)算成本等問題。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)方案的選擇也存在盲目性。在實際操作中，并不是所有價格越高的設(shè)計方案越不可取，而應(yīng)綜合考慮技術(shù)指標(biāo)、銷售前景和施工情況等因素進(jìn)行最終評定、選擇，在最終成本計算方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)僅重視中標(biāo)價格，但實際上，中標(biāo)價格不等于最終價格，最終價格還受到后期合同糾紛或變更等因素的影響。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其投資從項目立項到工程竣工，中間的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)算和監(jiān)控要克服很多困難，但進(jìn)行成本控制管理能有效進(jìn)行資金監(jiān)控，為企業(yè)帶來更大的利潤。
5. 房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)財務(wù)管理人才
要把握瞬息萬變的市場經(jīng)濟(jì)中的機(jī)遇，應(yīng)對變化莫測的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，加強(qiáng)財務(wù)管理，防范、降低企業(yè)投融資風(fēng)險，便要求企業(yè)雇傭高素質(zhì)的專業(yè)的財務(wù)管理人才。高素質(zhì)、專業(yè)型的財務(wù)人員能充分利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，充分掌握市場、企業(yè)信息，迅速地為風(fēng)險和投資決策提供可靠信息。專業(yè)型高素質(zhì)財務(wù)人員的引進(jìn)與培養(yǎng)還能為企業(yè)評估投融資項目，有效進(jìn)行資金管理和成本監(jiān)控，為企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)利潤和長遠(yuǎn)發(fā)展帶來推動力。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源分配上不夠合理，在雇傭員工方面僅重視相關(guān)銷售、建筑人才，對財務(wù)管理人才引進(jìn)較少，導(dǎo)致企業(yè)賬目混亂，缺乏對資金監(jiān)控的管理，出現(xiàn)了資金部分閑置與不足共存的現(xiàn)象。此外，大多房地產(chǎn)企業(yè)在招聘人才時忽視了人力資本的作用，僅重視財務(wù)人員的專業(yè)技能，對員工的創(chuàng)新能力、計算機(jī)應(yīng)用能力等不夠重視。
三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)管理的對策建議
1.明確房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)
財務(wù)目標(biāo)對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。明確的財務(wù)目標(biāo)與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展緊密相關(guān)，一方面財務(wù)目標(biāo)能夠有效地協(xié)調(diào)與組織房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動，另一方面明確的財務(wù)目標(biāo)與房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績考核掛鉤，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行期末考評的重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，明確的財務(wù)目標(biāo)對房地產(chǎn)企業(yè)的成長具有重要的導(dǎo)向作用。資金的籌集、投放、耗費、回收及分配等過程中，企業(yè)財務(wù)目標(biāo)要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)財務(wù)管理科學(xué)化、預(yù)算化等，提高企業(yè)財務(wù)管理水平。相對于以企業(yè)利潤最大化或股東利益最大化為目標(biāo)的財務(wù)管理，以企業(yè)價值最大化為目標(biāo)的財務(wù)管理在操作層面上更具有可行性，該財務(wù)目標(biāo)考慮了資金的時間價值與投資風(fēng)險，較為全面地考慮了與企業(yè)相關(guān)利益者的權(quán)益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)的設(shè)定不僅要明確企業(yè)資金的時間價值與投資風(fēng)險，還應(yīng)綜合考慮企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略與人力資源等因素，從而制定出明晰的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)，充分利用企業(yè)的人力、財力與物力各項資源，使房地產(chǎn)企業(yè)圍繞目標(biāo)不斷成長壯大。
2.建立房地產(chǎn)企業(yè)資金的“蓄水池”
房地產(chǎn)企業(yè)資金分散，投資資金主要來源于對前期投資項目資金的回收，因此企業(yè)財務(wù)對資金管理的效率較低。企業(yè)財務(wù)管理的科學(xué)化發(fā)展，要求企業(yè)既重視宏觀管理又重視微觀管理。宏觀上，企業(yè)應(yīng)做好立項、預(yù)算及資金回籠等的大帳；微觀上，企業(yè)財務(wù)還應(yīng)加強(qiáng)對財務(wù)數(shù)據(jù)的動態(tài)監(jiān)控，將管理落實到企業(yè)經(jīng)營的每個細(xì)節(jié)中。為解決企業(yè)資金管理效率低的問題，房地產(chǎn)企業(yè)可借鑒其他企業(yè)經(jīng)驗，建立企業(yè)資金的“蓄水池”———企業(yè)資金結(jié)算中心，將企業(yè)各部門、各項目的資金歸集到結(jié)算中心的專門賬戶，使企業(yè)財務(wù)能像“蓄水池”一樣，及時回籠、調(diào)動部分資金，做到專款專用、余款及時回收。此外，資金“蓄水池”還應(yīng)注重“源頭”與“流向”，即加強(qiáng)項目預(yù)算與資本預(yù)算，對企業(yè)資金的收支及分配等作出合理具體的安排，并加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)控，定期檢查、嚴(yán)格考核，從“源”與“流”兩個方面改善資金的管理效率，節(jié)約資金占用的時間成本。企業(yè)財務(wù)還應(yīng)對企業(yè)下的各部門、各項目的資金實施集約化管理，避免資金分散、閑置與不足共存的局面，既能解決企業(yè)資金管理低效的問題，又能解決企業(yè)下屬各部門開立過多賬戶、資金帳外循環(huán)等問題。
3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投融資風(fēng)險管理意識
企業(yè)財務(wù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)投融資的管理和監(jiān)控可規(guī)避風(fēng)險性過大的項目，有效降低投融資風(fēng)險。在融資方面，企業(yè)財務(wù)管理部門應(yīng)積極參與融資決策的制定，協(xié)助其他部門完成融資。影響企業(yè)融資風(fēng)險的因素很多，如融資渠道、融資組合、融資成本、融資環(huán)境以及相關(guān)政策法規(guī)等。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資組合和融資成本是主要的影響因素。因此房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門應(yīng)協(xié)助相關(guān)部門進(jìn)行融資資金預(yù)算、識別影響因素、確定融資組合、測算融資成本、進(jìn)行區(qū)間估計、確定融資方案等工作，確保企業(yè)融資方案決策的嚴(yán)肅性和正確性。在投資方面，在投資之前對投資項目進(jìn)行整體評估是很有必要的，能迅速地分析出企業(yè)投資項目的可行性及投資規(guī)模等問題，為企業(yè)做出正確的投資決策提供合理依據(jù)。合理的投資項目模型應(yīng)考慮到資金鏈?zhǔn)欠耥槙?，相關(guān)文件批文是否落實，未來市場前景及施工進(jìn)度等問題，這要求企業(yè)財務(wù)部門參與項目立項與投資評估分析，了解相關(guān)政策法規(guī)、熟悉投資環(huán)境并制定相應(yīng)的預(yù)算計劃。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)理性分析宏觀環(huán)境和市場條件，優(yōu)化自身投資結(jié)構(gòu)，積極拓展投資領(lǐng)域，開發(fā)不同類型投資項目，并能根據(jù)市場變化及時調(diào)整投資方案，以便企業(yè)有效規(guī)避投資風(fēng)險，獲得較高利潤。
4.改善房地產(chǎn)企業(yè)成本監(jiān)控管理能力
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的成本預(yù)算與成本監(jiān)控對取得盈利有重要意義。首先，應(yīng)降低土地開發(fā)成本，即降低土地使用權(quán)購買價格，即使在競買時由于競爭使價格偏高，也應(yīng)積極與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行交涉洽商，在支付時間和支付比例上爭取更大的優(yōu)惠，已抵消購買價格過高帶來的隱性成本。其次，在設(shè)計方案的選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合多方因素進(jìn)行選擇，對技術(shù)指標(biāo)、市場前景、預(yù)算金額和施工進(jìn)度等因素進(jìn)行研究分析，不要盲目否定預(yù)算較高的設(shè)計方案，而應(yīng)根據(jù)企業(yè)項目的既定目標(biāo)、市場環(huán)境及政策因素進(jìn)行評估，努力使項目方案為企業(yè)帶來利益最大化。對最終成本的計算也應(yīng)考慮到合同后期發(fā)生糾紛或變更等因素的影響，在合同條款的簽訂中保持嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致的態(tài)度，避免由于簽訂合同時權(quán)責(zé)不明而造成雙方日后的糾紛，為企業(yè)贏得最大的利潤。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)以成本控制為目標(biāo)，培養(yǎng)成本預(yù)算和成本監(jiān)控的相關(guān)人才，降低資金成本等，對企業(yè)資金的使用和回收情況進(jìn)行及時的反饋和修正，保證資金流暢，節(jié)約資金占用等隱性成本。
5.引進(jìn)、培育專業(yè)的高素質(zhì)財務(wù)人才在市場經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深化，計算機(jī)技術(shù)廣泛普及的今天，高素質(zhì)的專門的財務(wù)人才對企業(yè)發(fā)展起著重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)利潤可觀，但投資金額大，企業(yè)財務(wù)部門的工作量也往往多于其他行業(yè)，如房地產(chǎn)項目從立項到竣工、出售，財務(wù)部門需對立項方案進(jìn)行經(jīng)費預(yù)算，為融資方案作出合理評估，在之后的施工過程中，財務(wù)部門還需對資金管理、成本監(jiān)控負(fù)責(zé)，甚至合同完成后，也可能因為發(fā)生合同糾紛，而需財務(wù)部門對整體成本進(jìn)行重新計算。專門的財務(wù)人才能準(zhǔn)確把握與財務(wù)活動相關(guān)的環(huán)境因素、制度因素、目標(biāo)因素、價格因素和發(fā)展趨勢等市場信息，對企業(yè)投融資風(fēng)險進(jìn)行動態(tài)分析預(yù)測，為企業(yè)做出正確決策提供參考，因此高素質(zhì)人才對企業(yè)財務(wù)發(fā)展和完善財務(wù)制度有重大意義。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)重視對財務(wù)管理人才的引進(jìn)，加強(qiáng)人才培養(yǎng)工作，提升財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力水平，開設(shè)財務(wù)人員對政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和對計算機(jī)技術(shù)的掌握課程，增強(qiáng)財務(wù)管理人員的創(chuàng)新能力，不斷提高企業(yè)財務(wù)管理水平。
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，對財務(wù)管理的要求也越來越高。在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的今天，許多房地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨額的利潤，但也面臨財務(wù)管理效率低、資金管理意識薄弱和成本監(jiān)控經(jīng)驗不足及缺乏高素質(zhì)財務(wù)人才等問題。因此，明確房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)，進(jìn)行有效的資金管理，加強(qiáng)成本監(jiān)控能力，培養(yǎng)高素質(zhì)財務(wù)人員對房地產(chǎn)企業(yè)改善財務(wù)管理現(xiàn)狀，加強(qiáng)對資金的控制，提升資金使用效率，并降低投融資風(fēng)險意義重大。如上文所述，當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)目標(biāo)設(shè)立、資金管理、降低投融資風(fēng)險、成本監(jiān)控及人才引進(jìn)、培養(yǎng)方面仍有待改善。為此，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)應(yīng)從業(yè)內(nèi)的實際情況出發(fā)，根據(jù)市場環(huán)境作出正確的決策，明確財務(wù)管理目標(biāo)，做好資金管理和成本監(jiān)控工作，采取一切措施來降低營運風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，提升企業(yè)財務(wù)的整體業(yè)務(wù)水平和監(jiān)控能力，做到財務(wù)管理科學(xué)化、預(yù)算化，推動企業(yè)的長久發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]周文生.對加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的相關(guān)策略思考[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2010（22）：201.
引 言
面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，必須提高財務(wù)管理水平。一家房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作能力和未來發(fā)展?jié)摿?，主要取決于其財務(wù)管理的能力。企業(yè)財務(wù)管理能夠預(yù)見房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險，對其風(fēng)險進(jìn)行控制。在房地產(chǎn)企業(yè)運作和管理的各個環(huán)節(jié)都跟財務(wù)管理息息相關(guān)，財務(wù)管理的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不僅能衡量房地產(chǎn)企業(yè)正常運行情況，也是企業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行項目決策的依據(jù)。較高的財務(wù)管理能力能夠較好的為房地產(chǎn)企業(yè)的運營提供服務(wù)，但是目前財務(wù)管理存在一些比較突出的問題。
1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的主要問題
1.1財務(wù)管理制度不健全
房地產(chǎn)企業(yè)在對待財務(wù)管理的態(tài)度上，一般管理意識比較淡化，財務(wù)管理不規(guī)范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式基本上是企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)都高度集中，公司的投資者也身兼經(jīng)營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財務(wù)管理方面的員工時，都會著重考慮自己的親信和親朋好友，如財務(wù)負(fù)責(zé)人及會計、出納等員工。一個由于企業(yè)財務(wù)管理制度不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面不能進(jìn)行有效的監(jiān)督；再者由于公司內(nèi)部的員工裙帶關(guān)系，公司權(quán)力又高度集中，集權(quán)嚴(yán)重，經(jīng)常出現(xiàn)越權(quán)行為和職責(zé)劃分不清楚，使得整個財務(wù)管理工作比較混亂。
1.2財務(wù)管理觀念及財務(wù)方法落后
由于房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)高度統(tǒng)一，客觀上減少了使用成本，但有些領(lǐng)導(dǎo)缺乏基本的財務(wù)知識，財務(wù)管理一直沿用舊的觀念。對收益過于高估，對風(fēng)險過于低估，對風(fēng)險認(rèn)識不充分；缺乏資金時間價值的理念和動態(tài)性的觀念；財務(wù)評價方法單一靜態(tài)化。這些觀念導(dǎo)致一些項目出現(xiàn)回收時間過長和投資問題。
1.3財務(wù)管理的職能發(fā)揮不全面
財務(wù)管理為整個房地產(chǎn)企業(yè)管理制定戰(zhàn)略規(guī)劃，并對規(guī)劃的實施和過程控制同樣發(fā)揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的職能還只是進(jìn)行會計核算，不能淋漓盡致的發(fā)揮其作用。如前所示由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度不健全，財務(wù)核算制度也不夠嚴(yán)謹(jǐn)，加之企業(yè)會計資料的真實性和可靠性有待考證，各自之間的相互關(guān)聯(lián)性也比較弱，因此得出的財務(wù)管理指標(biāo)的分析功能的可信度就會下降，對于目標(biāo)控制功能更是沒有得到完美的體現(xiàn)，對于成為管理的決策依據(jù)功能也就弱化了。市場的經(jīng)濟(jì)效益如果比較好，而房地產(chǎn)企業(yè)毫無計劃的籌措和調(diào)集資金來擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，雖然選擇的機(jī)會較多，但是這樣毫無計劃性和制度性，項目的風(fēng)險就會增大，控制難度就會加大。
1.4財務(wù)監(jiān)控力度不到位
對于房地產(chǎn)企業(yè)，其事前預(yù)算和事中控制都是很重要的。但很多房地產(chǎn)企業(yè)是事前無預(yù)算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財務(wù)報表等手段達(dá)到預(yù)算的目標(biāo)。財務(wù)報表流于年終查看，這僅僅是財務(wù)對于經(jīng)營工作的事后評估和業(yè)績考評，對于經(jīng)營工作僅有積累經(jīng)驗的作用。一些財務(wù)人員，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)要求，不依照制度辦事，導(dǎo)致會計核算失真，財務(wù)管理混亂。因此，只對財務(wù)的最后做總結(jié)，事前和事中控制監(jiān)控力度不夠，很難保證財務(wù)管理的效果。
1.5財務(wù)管理資料考慮不全面
決策階段是整個項目最重要的階段，對于項目的投資估算關(guān)系重大，運行過程中的資金控制也是很重要的環(huán)節(jié)，但是卻在財務(wù)管理中缺乏考慮，沒能及時把握，不能形成嚴(yán)格的管理，各個階段的財務(wù)資料都應(yīng)當(dāng)成為財務(wù)管理的內(nèi)容，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了這一點，使得財務(wù)管理的資料缺乏動態(tài)性，也無相應(yīng)動態(tài)管理的措施，導(dǎo)致成本管理和資金控制都存在漏洞，對資產(chǎn)流失的控制和管理控制能力下降。
1.6財務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊
財務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的部分，對其人員素質(zhì)的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強(qiáng)的專業(yè)水平，但是前面提到由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和經(jīng)營者高度統(tǒng)一，其財務(wù)人員的構(gòu)成非常特殊，所以在人員隊伍中也吸收了許多對房地產(chǎn)企業(yè)會計和財務(wù)制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環(huán)境下，這種人員構(gòu)成和組織結(jié)構(gòu)，很難發(fā)揮財務(wù)管理的管家作用，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特殊性
2.1財務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大
房地產(chǎn)企業(yè)涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者等多方，使財務(wù)管理難度加大。
2.2資金數(shù)額大、籌資任務(wù)重，財務(wù)周期長
房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金數(shù)量龐大，前期取得土地的費用高昂，房屋的工程費用巨大，這要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的資金運作能力。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，，中間環(huán)節(jié)復(fù)雜，房地產(chǎn)項目投資決策之后，取得土地，進(jìn)行土地開發(fā)，房屋施工直到竣工交付使用經(jīng)歷的時間長預(yù)算確定的難度大。
2.3開發(fā)風(fēng)險大，投資決策分析要求高，責(zé)任重
房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程經(jīng)歷時間長，投入的資金數(shù)額大，面臨的不確定因素多，這都對房地產(chǎn)的成敗和經(jīng)濟(jì)效益起決定作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)具有較大風(fēng)險。提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，要提高投資決策的能力和財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)水平，財務(wù)管理信息能夠較及時可靠的提供企業(yè)發(fā)展的所需資料，才能夠規(guī)避風(fēng)險，減少風(fēng)險損失。
3.提高財務(wù)管理水平的策略
3.1規(guī)范會計工作，強(qiáng)化預(yù)算管理水平
財務(wù)管理必須以企業(yè)財會工作作為基礎(chǔ)，并對財會工作做好全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)預(yù)算的重要性，是一種財務(wù)信息管理系統(tǒng)，它對企業(yè)進(jìn)行全方位、全過程和全員的整合性管理，對企業(yè)具有全面的控制和約束力。全員參與財務(wù)管理工作，遵循全面預(yù)算管理的要求，應(yīng)主要從制度構(gòu)建和組織構(gòu)建方面著手構(gòu)建。
3.1.1制度構(gòu)建：全面預(yù)算管理要建立整個管理流程的財務(wù)管理制度，與其相配套的績效激勵和約束制度，調(diào)動和發(fā)揮每個人的能動性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財務(wù)理論與實際工作結(jié)合起來，全面發(fā)揮財務(wù)分析的作用。與財務(wù)管理相配套的績效激勵制度的建立，有利于提高財務(wù)人員的工作積極性，積極參與到企業(yè)的經(jīng)營管理中去，與企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一種共榮辱的使命感，企業(yè)為個人發(fā)展也提供了一種穩(wěn)定長期職業(yè)規(guī)劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理，利用財務(wù)管理的成果，進(jìn)行財務(wù)分析和預(yù)測，以及成本控制，為企業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理要借鑒其他同類企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗，以及國外同行的管理經(jīng)驗，促進(jìn)我國財務(wù)管理制度建設(shè)的進(jìn)步。
3.1.2組織構(gòu)建：在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行財務(wù)管理，加強(qiáng)財務(wù)工作的組織構(gòu)建，逐層分解預(yù)算指標(biāo)，明確各職能部門的工作職能和任務(wù)，確立預(yù)算指標(biāo)的權(quán)威性，提高財務(wù)管理水平。
3.2提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)及修養(yǎng)
在現(xiàn)代財務(wù)、會計法規(guī)日益完善的今天，企業(yè)財務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算面臨著改革與改變。房地產(chǎn)人員應(yīng)該適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展及法律法規(guī)的完善。首先，財務(wù)管理人員的選拔。要建立一支高素質(zhì)財務(wù)隊伍，選拔專業(yè)素質(zhì)較高的財務(wù)管理人員。再者，財務(wù)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)，財務(wù)制度不斷改進(jìn)和完善，財務(wù)管理人員需要不斷學(xué)習(xí)，進(jìn)行專業(yè)知識的培訓(xùn)，由于財務(wù)管理人員和房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還需要加強(qiáng)其職業(yè)道德修養(yǎng)。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規(guī)章制度也要人來遵守。
3.3加強(qiáng)資金管理，提高資金利用效率
資金是房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調(diào)度合理。而房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理就是要進(jìn)行資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，嚴(yán)格按照指定的制度進(jìn)行財務(wù)往來，不能。為了避免出現(xiàn)為題，要確保原始票據(jù)的真實性，根據(jù)資金的實際收支情況，物資的發(fā)出和轉(zhuǎn)移情況填寫憑證，還要進(jìn)行審核把關(guān)，最后進(jìn)行賬簿登記；實行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制制度，按時對財務(wù)情況進(jìn)行清查，避免出現(xiàn)賬實不符的情況，如果出現(xiàn)了，實際查處原因。
3.4減少企業(yè)經(jīng)營中的主觀決策
在對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中，企業(yè)的財務(wù)行為要符合規(guī)范，最重要的是要進(jìn)行合理的投資決策，投資決策過程必須進(jìn)行可行性研究，作出科學(xué)客觀的判斷，房地產(chǎn)項目投資大，切勿主觀決策，對項目造成不可挽回的損失。對于其他財務(wù)行為，也需按規(guī)范操作，以保證合理經(jīng)濟(jì)效益。
3.5保證財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力效果
企業(yè)最重要的競爭力就是企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力。財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力是將制定的戰(zhàn)略落實到實處的能力，是企業(yè)成功的必要條件。戰(zhàn)略目標(biāo)和方向確定后，執(zhí)行力度變?yōu)殛P(guān)鍵。財務(wù)管理人員應(yīng)成為整個團(tuán)隊中的一員，在項目運營初期就加入進(jìn)去，加強(qiáng)財務(wù)管理人員與企業(yè)其他工作人員的配合。調(diào)動每個人的積極主動性，發(fā)揮各自的能力，充分發(fā)揮團(tuán)隊的合力達(dá)到最好的效果。
結(jié) 語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算工作是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中的重點，是關(guān)系到企業(yè)長期盈利能力的關(guān)鍵。要分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點的特殊性，并制定一套有效合理的財務(wù)管理制度和渠道，遵循的科學(xué)的財務(wù)管理的方法，加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。
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房地產(chǎn)的開發(fā)在我國現(xiàn)在仍然還是一個新興的行業(yè),有很大的發(fā)展?jié)摿?是一個發(fā)展速度比較快并且發(fā)展的過程相對比較特殊的行業(yè)?，F(xiàn)在由于房地產(chǎn)的市場出現(xiàn)了很大的變動性以及我國的房地產(chǎn)的企業(yè)的發(fā)展十分的迅速,在我國的房地產(chǎn)的市場中也逐漸的建立起了一整套的產(chǎn)業(yè)模式。
一 當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀以及存在的問題
隨著現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)運行模式不斷的發(fā)展以及我國在加入了世界貿(mào)易組織之后帶來的國外的行業(yè)的沖擊,面對復(fù)雜的市場變化以及市場形勢,我國的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險也慢慢的變大。因此,在這樣的背景下,我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了不少的問題,主要可以表現(xiàn)為以下幾個方面:
首先,我國的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)收支的審批的手續(xù)以及手續(xù)的辦理過程都相對不夠規(guī)范,在這樣的情況下就造成了收支的標(biāo)準(zhǔn)的混亂的問題,往往都是按照一些相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)的個人意志的方向進(jìn)行班里。這就使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的過程中出現(xiàn)了形式上的管理的問題。
其次,一些房地產(chǎn)企業(yè)在項目的規(guī)劃的過程中雖然也進(jìn)行了一定的建設(shè)的計劃,但是,由于其本身的內(nèi)部資金管理的科學(xué)性有問題,所以很多的時候就造成了其屬下的子公司的資金不能夠及時的到位的問題,也就無法對這些應(yīng)該到賬的款項進(jìn)行合理的規(guī)劃。
第三,我國的房地產(chǎn)的企業(yè)在資金的流量上相對比較大,是屬于一種資金量比較大,金融風(fēng)險比較高的行業(yè),其所需要負(fù)擔(dān)的稅務(wù)額度也是比較大的,但是我國的很多的房地產(chǎn)企業(yè)對于相關(guān)的稅務(wù)法律以及在會計上的建制還是相對比較欠缺的,這就是的其不能夠合理的進(jìn)行稅收的規(guī)劃,從一定的意義上來講,就使得企業(yè)自身增加了不少的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
最后,我國的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展的過程中普遍的對于企業(yè)的工程決算比較重視,但是對于項目的決策不夠重視,在企業(yè)的項目投資的過程中很大的程度上都是依靠項目本身的負(fù)責(zé)人的主觀上的推斷,這樣的缺乏科學(xué)合理的市場分析的現(xiàn)象必然使得企業(yè)在發(fā)展的過程中干縮接受的項目缺乏一定的可行性的論證,無形中也就使得企業(yè)的戰(zhàn)略意義降低了。
二 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的創(chuàng)新探索
房地產(chǎn)企業(yè)由于其本身的生產(chǎn)經(jīng)營的過程比較特殊,所涉及到的面是比較廣的,并且其開發(fā)的周期相對比較長,投資的額度也比較大,所以在資金的回收的過程中是需要相當(dāng)?shù)臅r間的。
首先,要對房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)籌的管理工作。也就是說,在房地產(chǎn)企業(yè)的資金統(tǒng)籌中,目前因為受到了國家的貨幣政策的影響,這就是的其主要依靠的銀行貸款的一個資金來源受到了比較大的影響。
其次,由于房地產(chǎn)企業(yè)的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比較大的問題,所以就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中的成本管理和控制的工作。
最后,由于房地產(chǎn)企業(yè)在具體的項目開發(fā)和實施的過程中所面臨的風(fēng)險比較多,這就需要企業(yè)對項目的實施過程中的風(fēng)險進(jìn)行正確的控制和對待,帶著一定的戰(zhàn)略性的原則實現(xiàn)對于項目的過程的全面的分析和控制管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中,加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險的控制以及預(yù)警的工作。在工作中要積極的采取多方面的措施來針對財務(wù)的過程實施全方位的風(fēng)險的規(guī)避和預(yù)警,從而建立起針對房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警和管理體制。
參考文獻(xiàn):
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房地產(chǎn)公司具有資本密集型、風(fēng)險大的特點，房地產(chǎn)公司要實現(xiàn)穩(wěn)定的、高效的、可持續(xù)發(fā)展，必須建立完善的財務(wù)管理。完善的企業(yè)財務(wù)管理體系包括完善的財務(wù)核算體系、以會計控制為核心的內(nèi)部控制制度、資金管理體系、全面預(yù)算管理體系等等。公司的財務(wù)管理理念單一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，因而，公司要樹立可持續(xù)發(fā)展的理念，提高核心競爭力，就必須創(chuàng)立完善的財務(wù)核算體系、全面預(yù)算管理體系等等。
（一）更加優(yōu)化企業(yè)的理財
公司必須在理財上短期內(nèi)集中所需的財力、物力，為房地產(chǎn)集團(tuán)公司的運轉(zhuǎn)提供必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，把握住機(jī)遇；建立房地產(chǎn)集團(tuán)公司對所屬子公司的財務(wù)考評機(jī)制。房地產(chǎn)集團(tuán)公司在具體財務(wù)操作過程中，必須遵循整個集團(tuán)的經(jīng)營戰(zhàn)略，集團(tuán)財務(wù)管理的職能主要為集團(tuán)公司決策服務(wù)方面提供科學(xué)的管理。
（二）提高管理的專業(yè)性
在管理上，房地產(chǎn)集團(tuán)公司主要實行“兩重”管理思路的財務(wù)管理，一方面子公司或分公司財務(wù)管理人員主要由集團(tuán)公司決策層集中委派并管理。另一方面，子公司財務(wù)人員應(yīng)該定期參加培訓(xùn)，參與下屬公司的經(jīng)營管理。這樣可以防止下屬公司單方面管理造成的損失，加強(qiáng)財務(wù)方面的監(jiān)督，使集團(tuán)公司財務(wù)管理效率增高。
（三）統(tǒng)一機(jī)制管理
為了不斷加強(qiáng)財務(wù)管理的質(zhì)量和水平，房地產(chǎn)集團(tuán)公司必須下大力氣摸索修改財務(wù)管理模式，建立完善的內(nèi)部控制制度等。同時，進(jìn)行包括會計學(xué)習(xí)的交流、財務(wù)人員的借調(diào)等工作，以便加強(qiáng)各下屬公司或財務(wù)核算公司的財務(wù)交流學(xué)習(xí)，這樣就能增加財務(wù)管理的科學(xué)性。
二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理存在的不足
（一）財務(wù)系統(tǒng)不完善
由于房地產(chǎn)集團(tuán)公司的所有權(quán)歸政府，經(jīng)營權(quán)歸企業(yè)，客觀上是縮減了成本，企業(yè)經(jīng)營者自負(fù)盈虧，但很多領(lǐng)導(dǎo)層根本不熟悉基本的會計知識，財務(wù)管理一直是沿用計劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)財務(wù)觀念，在企業(yè)發(fā)展中也缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)的財務(wù)學(xué)習(xí)。財務(wù)部門完全按照總經(jīng)理的意志行事，事前預(yù)測、控制事中、分析事后無法形成，忽視了市場的聯(lián)系。財務(wù)管理人員遵循著按月提供報表及核算清除各個賬目、保管好銀行存款和現(xiàn)金等慣性模式，財務(wù)人員不得參與銀行業(yè)務(wù)、對外經(jīng)營、成本費用等，完全執(zhí)行董事長或總經(jīng)理的命令。公司領(lǐng)導(dǎo)層管理機(jī)構(gòu)等對國際市場的認(rèn)識不足，財務(wù)風(fēng)險意識、貨幣資金的現(xiàn)金流動意識淡薄，遠(yuǎn)遠(yuǎn)被形勢拋棄。
（二）資金管理體系尚未形成
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的一大特點是資金投入量大，資金鏈正常循環(huán)與否往往關(guān)系到企業(yè)成敗，因此資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重點。但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)，一是沒有有效分解年度建設(shè)投資計劃目標(biāo)，編制出月度、季度計劃加以管理控制。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司緊缺的資金，而另一些卻是閑置資金的情況，無法集中資金管理，使用資金效率低下。
（三）財務(wù)管理制度流于形式
財務(wù)管理人員沒有授權(quán)制度，權(quán)限不明確，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)混亂等現(xiàn)象。二是費用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。三是財務(wù)管理基本處于“事后反映”的水平，沒有“事前控制”其內(nèi)容和管理方法距實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。
三、提高房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財務(wù)管理水平的方式
（一）推行集中化的核算模式
集中核算模式是適應(yīng)全球化大企業(yè)發(fā)展的需求，與企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部扁平化的組織結(jié)構(gòu)及網(wǎng)絡(luò)化的信息結(jié)構(gòu)相配套，在集權(quán)基礎(chǔ)上適當(dāng)分權(quán)，集中與分散相結(jié)合的財務(wù)管理系統(tǒng)模式。財務(wù)管理歸根結(jié)底是對財務(wù)信息流的管理，使之能夠滿足企業(yè)集團(tuán)的高效運作。而大企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行財務(wù)管理要求財務(wù)信息能夠真實、及時傳遞。而集中核算模式能滿足企業(yè)集團(tuán)對財務(wù)信息傳遞的要求。
（二）選擇合適的財務(wù)內(nèi)部控制模式
在房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部，母公司處于主導(dǎo)地位，針對不同的子公司，應(yīng)制定不同的財務(wù)控制手段。當(dāng)然對不同的子公司的財務(wù)控制模式也應(yīng)有所不同。子公司在整個企業(yè)集團(tuán)中的重要程度不同，母公司應(yīng)對其采用不同的財務(wù)控制模式。為保證集團(tuán)戰(zhàn)略總目標(biāo)的實現(xiàn)，對集團(tuán)發(fā)展具有重要意義的子公司，母公司應(yīng)選擇相對集權(quán)的財務(wù)控制；對那些不具重要性的子公司，應(yīng)提高管理效率，充分發(fā)揮其積極性，增強(qiáng)其在市場競爭中的獨立性考慮，應(yīng)實行相對分權(quán)的財務(wù)管理。房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、高風(fēng)險的行業(yè)，內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)一項重要的企業(yè)文化建設(shè)。應(yīng)根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》及其配套指引，從內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督五個要素方面加以完，重點是建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，明確規(guī)定各項業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序。如在資產(chǎn)處置、資金調(diào)度、銷售結(jié)算、工程簽證變更等環(huán)節(jié)。明確決策者和執(zhí)行者的職責(zé)權(quán)限和工作程序，建立事前控制的風(fēng)險防范體系，以提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性。
（三）有效監(jiān)督財務(wù)運行
由于集團(tuán)企業(yè)各子公司擁有相對的獨立性，可以根據(jù)企業(yè)的外部環(huán)境和自身的實際情況自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，母公司對各子公司的領(lǐng)導(dǎo)可以通過事前的預(yù)算控制體系來實現(xiàn)。如果一個企業(yè)既沒有事前的預(yù)算管理，事中控制又很薄弱，事后監(jiān)督等于無效，這樣的模式使整個財務(wù)監(jiān)督缺乏整體性和有效性。因此，要加強(qiáng)科學(xué)管理觀念，創(chuàng)建事前、事中的財務(wù)監(jiān)督體系。
（四）完善信息披露制度
財務(wù)信息披露制度包括重大財務(wù)情況內(nèi)部授權(quán)制度、通報制度、財務(wù)報告制度等。要充分發(fā)揮財務(wù)信息的控制功能與決策價值，總部必須以制度的形式從報告標(biāo)準(zhǔn)、信息質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、組織程序以及內(nèi)容結(jié)構(gòu)等方面確立一整套可操作性的、明晰的信息報告規(guī)范，只有財務(wù)信息披露和監(jiān)控制度建立起來后，才能使企業(yè)集團(tuán)總部提高決策的科學(xué)性，而且也能夠監(jiān)控各成員企業(yè)受托責(zé)任的履行情況。也就是要建立規(guī)范的財務(wù)報告制度。具體而言包括財務(wù)信息報告標(biāo)準(zhǔn)、財務(wù)信息質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、報告程序、財務(wù)信息報告內(nèi)容結(jié)構(gòu)等。
（五）建立全面預(yù)算管理體系
全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種資源進(jìn)行分配、考核、控制。以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以資金預(yù)算為核心，以項目預(yù)算為重點的全面預(yù)算管理體系。其基本內(nèi)容包括：全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的分析與考核。（1）以資金預(yù)算為重點的全面預(yù)算管理模式。資金預(yù)算是對企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債及其相互關(guān)系進(jìn)行的預(yù)算。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以具體項目作為預(yù)算對象，對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。（2）預(yù)算的編制與實行。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制需要反復(fù)研討，對預(yù)期的經(jīng)營狀況作全面的估價、量化指標(biāo)并分解至各責(zé)任中心。執(zhí)行時，以各個責(zé)任中心作為預(yù)算控制工作主體，預(yù)算內(nèi)業(yè)務(wù)要嚴(yán)格按照預(yù)算控制，預(yù)算外業(yè)務(wù)要按規(guī)定程序經(jīng)審批后控制。
參考文獻(xiàn)：
近年來，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及公眾對于商品住宅需求的不斷增長，都把房地產(chǎn)企業(yè)推到了發(fā)展的關(guān)鍵時期。作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)、帶動系數(shù)較大的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國的社會經(jīng)濟(jì)生活中具有極其重要的地位。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，并且具有極高的風(fēng)險，投資大、風(fēng)險高、回收周期長是其顯著特點。這些特點使得房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。
由于各種原因，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度正在逐步加大，國際經(jīng)濟(jì)形勢也在不斷發(fā)生變化，這些因素都給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理帶來了新的挑戰(zhàn)。有效的規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，在企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展中有效的防范財務(wù)風(fēng)險，是房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康和諧發(fā)展的重要前提。
一、做好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范的必要性
我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步相對較晚，各方面的體系和機(jī)制還很不健全，發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題。加之我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的金融環(huán)境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與日俱增。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)、科學(xué)合理的控制財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生是一項必不可少的工作。
我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了顯著影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨更多的風(fēng)險和困境，政策風(fēng)險以及市場風(fēng)險都給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范增加了難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)主要的監(jiān)管模式是靜態(tài)的，主要是進(jìn)行事后監(jiān)管，這是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的一個障礙。只有對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險防范進(jìn)行深入的研究，只有積極地改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的策略，制定房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范的有力措施，才能降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的幾率，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的成因分析
(一)內(nèi)在因素
第一，房地產(chǎn)企業(yè)是一個比較特殊的企業(yè)類型，作為資金密集型行業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險的可能性更大。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、資金回收緩慢、資產(chǎn)風(fēng)險高等特點，這些特點從根本上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展必然面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。第二，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導(dǎo)致負(fù)債資金數(shù)額巨大。資本結(jié)構(gòu)中債務(wù)資本所占的比例越大，發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的幾率就會越高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)有其內(nèi)部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性。總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理和防范機(jī)制存在很多缺陷，主要體現(xiàn)在成本費用控制不嚴(yán)格、缺乏財務(wù)預(yù)算分析、忽視現(xiàn)金流管理等。
(二)外部因素
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要受到國家宏觀調(diào)控政策的影響和制約，還要受到來自市場的各個方面的影響，比如市場環(huán)境引發(fā)的價格風(fēng)險、投資風(fēng)險等，這些都從很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范的有效措施
(一)選擇正確的財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)
選擇科學(xué)和合適的財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)是做好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范的一項重要的基礎(chǔ)工作。合適的財務(wù)指標(biāo)可以對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效的評價，它是進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價的一項重要客觀標(biāo)準(zhǔn)，可以準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)胤从钞?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。指標(biāo)的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學(xué)性、合理性、客觀性等。整個財務(wù)風(fēng)險的水平是根據(jù)財務(wù)風(fēng)險的動因進(jìn)行分析的，并且由全面的指標(biāo)體系來進(jìn)行反映。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平進(jìn)行反應(yīng)的指標(biāo)體系主要有短期償債能力指標(biāo)體系、長期償債能力指標(biāo)體系、營運能力指標(biāo)體系、盈利能力指標(biāo)體系、風(fēng)險水平指標(biāo)體系、現(xiàn)金流量能力指標(biāo)體系、發(fā)展能力指標(biāo)體系等。選擇正確的財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)可以使財務(wù)風(fēng)險控制更有目的性。
(二)建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避風(fēng)險
第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資本管理必然離不開現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)理論。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，過多的負(fù)債將會使企業(yè)的價值下降。因為房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營運用的增加，必然會引起債務(wù)償還風(fēng)險的增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把負(fù)債經(jīng)營可能帶來的風(fēng)險控制在一定范圍之內(nèi)，不得使企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。第二，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的渠道應(yīng)該包括債務(wù)融資和權(quán)益融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該致力于找到企業(yè)發(fā)展的最佳資本結(jié)構(gòu)，把籌資渠道進(jìn)行科學(xué)合理的安排，呈現(xiàn)出風(fēng)險最小的資本結(jié)構(gòu)形態(tài)，以達(dá)到企業(yè)增值的目的。第三，房地產(chǎn)企業(yè)貸款額度要有所控制，針對企業(yè)所處的內(nèi)外環(huán)境選擇合適的融資策略，嚴(yán)格遵守合理使用資金及承擔(dān)適度資本成本原則用長期負(fù)債來滿足公司對資金的需求。
(三)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
預(yù)警系統(tǒng)可以大大加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險防范。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)要從企業(yè)運營的各種資料來源進(jìn)行分析，在分析的基礎(chǔ)上運用各種數(shù)據(jù)模型和比例分析對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行事先的預(yù)防和控制。建立房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該注意立足于市場環(huán)境以及企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略，這樣可以較好的規(guī)避融資和投資失誤帶來的負(fù)面影響，可以將企業(yè)的財務(wù)危機(jī)控制在初級階段，降低財務(wù)風(fēng)險給企業(yè)帶來的危害。
(四)強(qiáng)化資金管理，保證資金運轉(zhuǎn)的良性循環(huán)
房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品既具有投資價值也具有消費價值，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收管理存在一定難度。針對這種情況，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對資金進(jìn)行集中管理，采取統(tǒng)一調(diào)配的方式避免出現(xiàn)過多的閑置資金，以提高資金的運轉(zhuǎn)速度和使用效率，保證資金運轉(zhuǎn)的流暢和高效。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)算方法應(yīng)該更加科學(xué)，保證資金結(jié)算的順利進(jìn)行，使資金順利回籠到位，促進(jìn)資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
(五)充分調(diào)查市場和研究市場，防范和降低市場風(fēng)險
市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨著來自市場的多種風(fēng)險。實踐經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險很大一部分來自市場風(fēng)險，所以做好市場調(diào)查，做好市場風(fēng)險分析是非常有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改成立專門的市場調(diào)研部門，指定專門人員進(jìn)行市場調(diào)查和分析，了解房地產(chǎn)市場的容量以及波動情況，掌握最及時的第一手資料。同時，還要對潛在市場容量和未來市場風(fēng)險有敏銳的洞察力，清楚市場承受能力和社會需求能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可靠詳實的第一手資料。
(六)建立防范財務(wù)管理風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，是財務(wù)風(fēng)險防范體系的重要組成部分。對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動，熟悉其財務(wù)特點，探索適合房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的方式和方法，積極構(gòu)建科學(xué)合理的內(nèi)部財務(wù)控制體系。按照企業(yè)自身實際情況，制定嚴(yán)格的財務(wù)管理規(guī)章制度，做到對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的全面把握，并且對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行全面分析和控制。以此更加有效的規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)是一個重要的行業(yè)，關(guān)系到國計民生和社會穩(wěn)定，并且?guī)恿撕芏嗌舷掠萎a(chǎn)業(yè)。但是，由于國家宏觀調(diào)控和市場經(jīng)濟(jì)形勢的變化多端，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形式錯綜復(fù)雜，處于市場壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，如何進(jìn)行有效的財務(wù)風(fēng)險防范是房地產(chǎn)企業(yè)不容忽視的問題，需要從各個方面努力，做好房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險防范。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 關(guān)鍵環(huán)節(jié)
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理概述
（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性
1.開發(fā)項目差異大、周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。開發(fā)項目所處的位置、環(huán)境不同，其特點各異；建設(shè)周期長，每個項目少則幾個月，多則幾年；每個項目經(jīng)過選址、可行性論證、立項、規(guī)劃、征地拆遷、勘察設(shè)計、報建招標(biāo)、開工建設(shè)、預(yù)售、竣工驗收、交付客戶入住、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)；期間需同土管、住建、規(guī)劃、施工、供應(yīng)商、購房戶等多方打交道，關(guān)系復(fù)雜。
2.投入大、不確定性高。 單個項目少則幾百萬，多則幾千萬甚至幾個億的資金投入；開發(fā)過程不確定因素多：小到城市規(guī)劃、項目設(shè)計變更，大到國家產(chǎn)業(yè)、稅收、貨幣政策的變化，社會因素、政治因素、技術(shù)因素的變化都給房地產(chǎn)業(yè)帶來風(fēng)險。
3.從產(chǎn)品方面看，其開發(fā)產(chǎn)品具有高價值屬性，其價格及銷售受國家政策調(diào)控影響巨大，銷售方式多采用預(yù)售和分期付款銷售。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的上述特點 ，決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特殊性，影響因素多，管理難度大。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)容具體包括以下方面：營運資金、投資、籌資、利潤分配等方面管理；經(jīng)營中伴隨資金的發(fā)生分成以下幾個業(yè)務(wù)循環(huán)：銷售與收款、采購與付款、籌資與投資等，財務(wù)預(yù)算是綜合的財務(wù)計劃，貫徹于整個業(yè)務(wù)循環(huán)。圍繞房地產(chǎn)財務(wù)管理過程的業(yè)務(wù)循環(huán)及全面預(yù)算，抓財務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，才能真正降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)
（一）財務(wù)人員選配環(huán)節(jié)
任何事情都是由人來做的，“人”是企業(yè)中最重要的因素，是企業(yè)發(fā)展源泉和動力，也是企業(yè)某些風(fēng)險的制造者、管理的實施者和被實施者。作為管理核心的財務(wù)管理，它的人員配備尤為重要，企業(yè)應(yīng)將職業(yè)道德素養(yǎng)好、專業(yè)勝任能力強(qiáng)的人員選派到財務(wù)管理崗位上，根據(jù)的業(yè)務(wù)特點和管理要求設(shè)置專門機(jī)構(gòu)，明確職責(zé)權(quán)限，將責(zé)任落到實處。
（二）采購與付款環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)的采購是指購買物資或接受勞勞及支付款項等相關(guān)活動。企業(yè)應(yīng)建立請購、預(yù)算、供應(yīng)商評估和準(zhǔn)入制度，通過招標(biāo)、協(xié)議、談判、詢比價、定向等方式獲取商品和勞務(wù)，建立嚴(yán)格驗收及出、入庫手續(xù)；對有資質(zhì)和檢測要求的，必須審核相應(yīng)資質(zhì)證明，提供法定部門的檢測報告。付款環(huán)節(jié)應(yīng)嚴(yán)格審查發(fā)票的真實性、合法性、有效性，發(fā)現(xiàn)異常，拒絕付款；按合同規(guī)定付款，避免付款不及時造成工期延誤及糾紛產(chǎn)生；加強(qiáng)預(yù)付賬款管理，對于大額和長期掛帳的，應(yīng)進(jìn)行追蹤核查，發(fā)現(xiàn)異常及時報告采取措施，盡快收回款項。房地產(chǎn)的每個項目分為以下環(huán)節(jié)：工程立項、招標(biāo)、造價、建設(shè)、驗收等，財務(wù)部門應(yīng)嚴(yán)格審核相關(guān)部門的簽證，按合同要求、工程形象進(jìn)度支付工程款，施工方須提供稅務(wù)發(fā)票，防止造成超付工程款，發(fā)生開發(fā)成本無法入賬及代繳稅款的現(xiàn)象，進(jìn)而使對企業(yè)所得稅、土地增值稅匯算清繳無法進(jìn)行并帶來損失。財務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)竣工結(jié)算管理，嚴(yán)格結(jié)算程序，以結(jié)算發(fā)票、施工合同、審核的工程結(jié)算書、造價法規(guī)為依據(jù)，扣留有關(guān)款項，將工程尾款及時支付給施工單位。
（三）銷售及收款環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)業(yè)多采用預(yù)售方式，以分期收款的方式收取房款，財務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)銷售臺賬的日常管理和銷售合同訂立及執(zhí)行情況的檢查，督促銷售部門按合同約定的時間和金額收取房款，對客戶延遲交款的，經(jīng)批準(zhǔn)后采強(qiáng)硬措施，督促售房款及時收回，以加快資金周轉(zhuǎn)。對于設(shè)計變更和工期延誤，應(yīng)及時與客戶溝通，避免糾紛發(fā)生；房產(chǎn)管理部門應(yīng)審核銷售通知、結(jié)算單、銷售發(fā)票無誤后，將房產(chǎn)鑰匙交予客戶，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時通知售后服務(wù)部做好售后服務(wù)工作。
（四）預(yù)算環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了其實行全面預(yù)算管理的必要性。預(yù)算是企業(yè)未來一定時期內(nèi)經(jīng)營、資本、財務(wù)等各個方面的收入、支出、現(xiàn)金流的總體計劃。預(yù)算控制的內(nèi)容涵蓋企業(yè)經(jīng)營活動的全過程。企業(yè)通過預(yù)算的編制和檢查預(yù)算的執(zhí)行情況，可分析內(nèi)部各單位未完成預(yù)算的原因，并采取改進(jìn)措施。完整的預(yù)算管理包括編制、執(zhí)行、考核幾個環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點成立由最高層領(lǐng)導(dǎo)、各預(yù)算單位組織實施、內(nèi)部審計部門負(fù)責(zé)檢查的預(yù)算體系。通過嚴(yán)格編制項目預(yù)算、項目現(xiàn)金流預(yù)算、項目利潤預(yù)算來對項目建設(shè)中將發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)間接費、經(jīng)營收入、項目利潤、借款計劃等進(jìn)行整體預(yù)算，形成各職能部門的聯(lián)動；通過編制經(jīng)營預(yù)算包括收入、成本、管理費用、營銷費用等專門預(yù)算以及編制預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計利潤表、預(yù)計現(xiàn)金流量表對相關(guān)項目在特定經(jīng)營期間進(jìn)行細(xì)化預(yù)算；編制財務(wù)預(yù)算包括資本預(yù)算、現(xiàn)金流量表預(yù)算、預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計利潤表等對今后幾年甚至更長時期的工作作出財務(wù)規(guī)劃；在保證日常營運資金的前提下，根據(jù)現(xiàn)金余缺，綜合評價不同融資、投資方案的情況下，做出合理的融資、投資決策，并納入預(yù)算體系。企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按審批的預(yù)算開展各項業(yè)務(wù)活動，并定期檢查其執(zhí)行情況，結(jié)合企業(yè)實際情況做出修改、調(diào)整，使預(yù)算更客觀地反映企業(yè)各個層次員工的業(yè)績效率，結(jié)合績效考核，形成激勵和約束機(jī)制，不斷激發(fā)整個企業(yè)的活力和創(chuàng)新能力。
結(jié)束語：隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營環(huán)境將更加惡化，各房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的資金和市場壓力，企業(yè)要生存、發(fā)展、獲利，只有苦練內(nèi)功，在抓好包括以上關(guān)鍵環(huán)節(jié)在內(nèi)的財務(wù)管理的前提下，加強(qiáng)精細(xì)化管理，降低開發(fā)成本、費用，提高產(chǎn)品品質(zhì)及功能，滿足不同消費群體的需求，才能在激烈的競爭中處于不敗之地。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，資金投入較大，財務(wù)管理風(fēng)險問題日益凸顯，財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中占據(jù)著重要的地位，加強(qiáng)財務(wù)管理工作能夠有效的規(guī)避風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)真正實現(xiàn)平穩(wěn)、健康與可持續(xù)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點
1.開發(fā)周期長、資金投入大
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中會投入較多的資金，當(dāng)前地價較高，決定著企業(yè)需要大量資金的支撐，在具體的房屋建造施工過程中，資金的順利周轉(zhuǎn)也十分重要，必須運用不同的融資方式進(jìn)行資金投入。
2.開發(fā)風(fēng)險大
房地產(chǎn)具有投資大、周期長等特點，在具體的開發(fā)活動中會出現(xiàn)很多不確定的因素，都會給企業(yè)投資帶來一定的影響，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險較大。投資決策準(zhǔn)確性也會影響企業(yè)的發(fā)展，盡可能的避免投資失誤，應(yīng)提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)，保證投資決策的科學(xué)性，使企業(yè)有效的規(guī)避風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
1.缺乏完善的財務(wù)管理機(jī)制
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏財務(wù)管理機(jī)制，給企業(yè)造成了一定的影響，使企業(yè)的正常運營受到了一定的制約。在資金方面，資金的籌資力度不夠，因房地產(chǎn)在項目的開發(fā)中都離不開資金的支撐，項目開發(fā)周期較長，會出現(xiàn)很多不確定因素，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金投入力度不夠，無法延長資金鏈，資金的周轉(zhuǎn)不夠，不利于項目的建設(shè)。在審計監(jiān)督方面，房地產(chǎn)企業(yè)審計監(jiān)督力度不夠，審計監(jiān)督部門之間無法協(xié)調(diào)，沒有嚴(yán)格履行審計監(jiān)督規(guī)章制度，使審計監(jiān)督工作不能夠有效的開展，也因企業(yè)沒有對審計監(jiān)督引起重視，導(dǎo)致審計監(jiān)督無法發(fā)揮應(yīng)有的職能，而且審計監(jiān)督管轄的范圍有限，還有部分審計監(jiān)督管理人員職責(zé)意識不強(qiáng)，素質(zhì)不高，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的開展。
2.融資渠道單一
一般房地a企業(yè)是向金融行業(yè)借款來籌集資金，融資渠道有限。但部分房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)較低，只能通過部分銀行以及金融機(jī)構(gòu)獲取資金，導(dǎo)致融資極為困難，融資渠道單一，無法實現(xiàn)多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)競爭較強(qiáng)，對于房地產(chǎn)民營企業(yè)來說更加不利，一般銀行會偏向于給國企提供資金支持，使大部分民營企業(yè)得不到融資，融資渠道有限，便阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
3.成本管理
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上存在著較多的問題，成本管理力度不夠，不能夠?qū)Τ杀竟芾磉M(jìn)行實時監(jiān)管，使企業(yè)的成本投入增加，無法實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益同比增加。成本管理模式傳統(tǒng)，無法適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展，沒有將成本管理落實到各個環(huán)節(jié)中，比如在工程造價方面忽略了項目開發(fā)之前以及設(shè)計之前的造價管理，工程造價與各個工作步驟嚴(yán)重脫節(jié)，增加了企業(yè)成本資金投入，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益受損。
4.缺乏高素質(zhì)的財務(wù)管理人才
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員素質(zhì)普遍較低，由于企業(yè)沒有設(shè)置較高的門檻，無法保證財務(wù)管理人員的學(xué)歷性以及專業(yè)性，在財務(wù)管理方面容易出現(xiàn)失誤。企業(yè)對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)力度較低，導(dǎo)致財務(wù)管理人員無法提高自身的素質(zhì)，給財務(wù)管理工作帶來了影響。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的有效途徑
1.健全財務(wù)管理機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷的完善財務(wù)管理機(jī)制，樹立資金管理意識，使資金能夠增值，加強(qiáng)資金的投入力度，延長資金鏈，還應(yīng)對資金進(jìn)行嚴(yán)加管控，避免資金出現(xiàn)亂開支的情況，完善財務(wù)部門的職責(zé)，與資金相關(guān)的工作只能通過財務(wù)部門實行，其他部門不可參與資金管控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)審計監(jiān)督，使部門之間能夠有效的進(jìn)行協(xié)調(diào)，部門應(yīng)履行規(guī)定，使審計監(jiān)督工作能夠有效的開展，企業(yè)應(yīng)對審計監(jiān)督工作引起重視，通過審計監(jiān)督與指導(dǎo)提高財務(wù)管理水平。
2.實行多元化的融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷的實行多元化的融資渠道，制定科學(xué)的融資方案，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視信譽(yù)問題，才可以得到資金提供方的信任，不斷的拓寬融資渠道，得到大量資金支持，更好的進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，使工程能夠有序進(jìn)行。另外企業(yè)也可憑借自身較好的信譽(yù)，向資本市場以及非銀行金融單位等來尋求資金投入，完善企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，有效的降低籌資風(fēng)險。
3.加強(qiáng)成本管理
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要求財務(wù)管理人員積極參與到成本管理工作中，做好成本預(yù)算工作，加強(qiáng)成本管理，明確可控與不可控費用。財務(wù)管理人員應(yīng)定期制定出來成本分析文本。企業(yè)應(yīng)對成本進(jìn)行有效的控制，完善成本管理模式，使成本管理更加精確化，能對企業(yè)工作中的各個步驟進(jìn)行預(yù)算，有效的防治財務(wù)風(fēng)險，加強(qiáng)成本管理能夠最大限度節(jié)約企業(yè)的成本投入，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4.加強(qiáng)財務(wù)管理人員的培訓(xùn)力度
新時期對于財務(wù)管理人員提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對人才的投入力度，培養(yǎng)財務(wù)管理人員專業(yè)的理論知識與實踐經(jīng)驗，必須在保證人員掌握理論知識的基礎(chǔ)上提高實踐能力，保證每個人員都能夠接受到培訓(xùn)，為人員實行激勵機(jī)制與考核機(jī)制，提高人員工作的積極性，根據(jù)考核的結(jié)果進(jìn)行合理的獎懲，確保每一名財務(wù)人員都能勝任崗位工作。高質(zhì)量的財務(wù)管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的保障。
隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展，該產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的主要支柱。與此同時，也帶來了高資產(chǎn)和高負(fù)債等巨大的財務(wù)風(fēng)險，然而這些風(fēng)險也成為制約該產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展的重要因素。由此可見，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的措施也是非常必要的，同時也是勢在必行的。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題
通過對我國大中小型的房地產(chǎn)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面存在的問題是多種多樣的，總結(jié)起來主要包括如下幾點：
(一)不合理的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)
眾所周知，我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面比較單一，主要來源為銀行貸款。因此，就會造成在所有的投資基金中，自由資金所占的比例就會有所降低，這也是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較高的主要原因。這種比較單一的融資渠道不僅會給銀行帶來非常沉重的負(fù)擔(dān)，同時也會使房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險逐漸增多。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有這一特點，使其償債的能力減弱，如果在投資項目中出現(xiàn)了紕漏，就會面臨著支付的危機(jī)。這樣不但會降低自身的信用度，同時也會加大利息的成本。尤其是隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，銀行在房貸方面也是變得尤為的謹(jǐn)慎，再加之房市開始變得蕭條，使這一問題也就變得越加的嚴(yán)重。雖然，國家針對這一現(xiàn)狀采取了一定的補(bǔ)救措施，使房地產(chǎn)企業(yè)的情況有所好轉(zhuǎn)，但并沒有從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)果上的不足和缺陷。
(二)在投資項目的選擇上不夠謹(jǐn)慎
我國房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目的選擇上不夠謹(jǐn)慎，隨意性比較大，通常只是注重對項目資金的決算，從而忽視了項目的選擇。通過大量的調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在做項目的選擇時，往往缺少系統(tǒng)的、科學(xué)的，以及可行性的項目論證，只是單單憑借個人的經(jīng)驗，對項目做出選擇。有時還會存在嚴(yán)重的跟風(fēng)現(xiàn)象，所作出的決定也不夠客觀，充滿了極大的主觀性。這就造成了高檔商品房成為了現(xiàn)今大部分房地產(chǎn)商所熱衷的選擇，從而忽視了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。而投資項目的選擇是否科學(xué)、合理是與企業(yè)的發(fā)展，甚至企業(yè)的存亡之間的關(guān)系式非常密切的。因此，如何合理、科學(xué)的對投資項目進(jìn)行選擇和安排，也是房地產(chǎn)企工作人員所關(guān)注的。
(三)資本回收的風(fēng)險較大
通過對房地產(chǎn)企業(yè)多年的研究和總結(jié)，該企業(yè)具有資金投入較大、產(chǎn)品不可移動，以及資金回收周期較長等特點。通過與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)無論是在撤出資金方面，還是在投資改變方向上都面臨著非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，此外其抵御能力也比較差。如果在開放項目上出現(xiàn)問題，那么也就意味著企業(yè)將會出現(xiàn)非常巨大的資金缺口。甚至還會增大資產(chǎn)的負(fù)債率，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的籌資能力再次降低，最終資金缺口也會進(jìn)一步的加大。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的措施
通過前面的敘述，我們可以了解到：房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)管理方面的問題是非常嚴(yán)峻的，其管理工作是否合理直接影響企業(yè)的最終效益。下面，筆者針對以上提到的幾點問題，總結(jié)如下幾點措施和方法。
(一)對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)行為進(jìn)行規(guī)范
首先，房地產(chǎn)企業(yè)對其業(yè)務(wù)進(jìn)行開發(fā)時，應(yīng)該參照房地產(chǎn)自身的具體情況、開放能力，以及市場的需求，切勿不可盲目、跟風(fēng)的開發(fā)業(yè)務(wù)項目。值得注意的是，尤其是那些重要的投資項目，一定要先按照具體的程序進(jìn)行研究和分析，確保做出的決定具有一定的科學(xué)性和可行性。此外，企業(yè)其他各項的財務(wù)行為也應(yīng)嚴(yán)格參照相應(yīng)的行為規(guī)范，做到有章可循，有據(jù)可依。
(二)合理的管理和使用資金
作為財務(wù)管理的中心—資金，在對其進(jìn)行使用和安排時，企業(yè)一定要做到統(tǒng)一的安排、詳細(xì)的籌劃、合理的調(diào)度，確保資金能夠得到合理、科學(xué)的使用和支配。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立專門的資金管理機(jī)構(gòu)，對資金進(jìn)行統(tǒng)籌的安排和使用，通過合理的調(diào)度，發(fā)貨幣的時間價值充分的發(fā)揮出來。其次，還可以起到資金集中的作用，把活資金也充分的利用起來。
(三)建立健全、規(guī)范的規(guī)章制度
房地產(chǎn)企業(yè)之所以會出現(xiàn)籌資困難，稅收成本大等問題，是與企業(yè)中缺少比較健全和規(guī)范的規(guī)章制度密切相關(guān)的。因此，企業(yè)的財務(wù)管理人員應(yīng)根據(jù)企業(yè)的具體情況，以及財務(wù)管理方面的特點等，制定出比較完善、健全的規(guī)章制度，使企業(yè)資金的應(yīng)用和管理做到有章可循，以及合理分配。
除此之外，還應(yīng)加大對財務(wù)人員其他專業(yè)知識和技能的培養(yǎng)。由于房地產(chǎn)具有開發(fā)行業(yè)的特殊性，因此，這就要求財務(wù)人員不但應(yīng)該具備財務(wù)管理方面的知識，還應(yīng)掌握如成本控制和工程管理等方面的知識。
三、結(jié)束語
總而言之，如果房地產(chǎn)行業(yè)想要長期健康、持續(xù)的發(fā)展，就必須要充分的重視財務(wù)管理的風(fēng)險防范、財務(wù)控制制度，以及對財務(wù)體系的完善和改進(jìn)，從而提高企業(yè)財務(wù)控制的能力和抵御風(fēng)險的能力等。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題，以及加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的措施等進(jìn)行了詳細(xì)的敘述和分析，希望可以為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和完善做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點
1.在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)期間資金籌集任務(wù)重且困難，管理周期拉長。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)要求一次性投人的資金數(shù)額大，因為其涉及到的土地的購買和房屋工程的造價。因此這些資金的籌集任務(wù)繁重且艱巨；經(jīng)營周期長，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，進(jìn)一步增加了資金籌集的難度。
2、各個項目的成本管理工作復(fù)雜。因開發(fā)產(chǎn)品不同，成本項目的具體內(nèi)容也就不同；并且就算開發(fā)的是同類型產(chǎn)品也要因時因地而言。比如說當(dāng)出現(xiàn)房產(chǎn)已建成但相應(yīng)的配套設(shè)施未投人使用，或者已銷售且已住人但綠化和道路建設(shè)尚未完工等這些情況時，就給項目成本管理出難題了。
3、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)涉及到的財務(wù)關(guān)系非常復(fù)雜，并且開發(fā)風(fēng)險很大。其財務(wù)關(guān)系具體表現(xiàn)為本企業(yè)與投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、企業(yè)職工、被投資單位以及與開發(fā)企業(yè)內(nèi)部各單位和各上級管理部門之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。并且房地產(chǎn)開發(fā)一次性投入的資金量大、管理周期長，在這一期間就會存在許多不確定的因素，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險。
二、針對現(xiàn)有財務(wù)管理工作中出現(xiàn)的問題提出幾點看法
1.選好開發(fā)項目，加強(qiáng)對其的管理。房地產(chǎn)企業(yè)主要收人來源是項目的開發(fā)，因此其經(jīng)營開發(fā)是否成功直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。其行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)包括規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)、結(jié)構(gòu)學(xué)、施工技術(shù)、行業(yè)政策、法律法規(guī)、市場營銷策劃等。而在項目建設(shè)中就涉及到地基、建筑結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量驗收等部門的工作。所以房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)管理就是把這些知識要素綜合起來，運用整體的觀點理論和方法對開發(fā)項目進(jìn)行決策、計劃、組織、控制、反饋和協(xié)調(diào)的管理活動。進(jìn)行全面、系統(tǒng)的考察項目建設(shè)是選好開發(fā)項目的基礎(chǔ)，所以在正式接受這一開發(fā)項目前要編制詳細(xì)的開發(fā)計劃，并結(jié)合企業(yè)實際情況，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析，確定其可行性，方可下結(jié)論。接受了這一開發(fā)項目之后，要加強(qiáng)項目管理。首先由專職人員負(fù)責(zé)辦理相關(guān)手續(xù)，協(xié)調(diào)對外關(guān)系；另外請監(jiān)理公司派請專職人員監(jiān)督施工單位的行為過程，監(jiān)控現(xiàn)場工程質(zhì)量進(jìn)度、成本、安全等要素，是開發(fā)項目順利進(jìn)行。
2.要加強(qiáng)各項目成本的管理和控制。成本管理和控制是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的主要途徑之一。要調(diào)動全公司的人員開展成本管理工作，要做好成本預(yù)測以、事中的成本計量、事后的分析和評價，制定相應(yīng)的成本管理和控制，為個項目的成本管理和控制工作做好指引。要協(xié)調(diào)好不同部門的工作，貫徹實施成本管理和控制策略，比如物料供應(yīng)部門、施工建筑部門、財務(wù)部門、物資儲備部門等，以達(dá)到降低成本的目的，為企業(yè)發(fā)展獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。
3.高度關(guān)注企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，使企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險降到最低。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險主要有債務(wù)風(fēng)險、利率變動風(fēng)險和再籌資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從籌資策略開始去防范財務(wù)風(fēng)險，不要單純的依賴銀行借款，要積極主動的尋找其他融資方式，比如說挖掘自身潛力使用留存資金、股權(quán)融資、典當(dāng)?shù)热谫Y渠道。其次房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對現(xiàn)金流量的管理，使用各種方法盡快回收應(yīng)收賬款，建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，確定合理的還款期限、還款方式和還款時間。并用前瞻性的眼光去分析未來的現(xiàn)金流量，加快資金的流動率和周轉(zhuǎn)率。最后一點也是最重要的一點就是要建立和完善有效的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，達(dá)到檢測有效、預(yù)警有效、診斷有效、矯正有效的目的。也就是說當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)時能夠運用科學(xué)的手段準(zhǔn)確及時地尋找原因，并提出相應(yīng)的措施，及時解決，降低企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險。
4.聘請專業(yè)技能過硬、個人素質(zhì)高的財務(wù)人員，并通過專業(yè)培訓(xùn)提高其技能和素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的財務(wù)人員現(xiàn)狀是專業(yè)技能低，甚至有很多財務(wù)人員沒有系統(tǒng)地學(xué)習(xí)過財務(wù)知識，個人素質(zhì)低，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理混亂，嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致了企業(yè)財務(wù)信息嚴(yán)重失真，缺乏真實性和可靠性。所以當(dāng)前的首要任務(wù)是加強(qiáng)財務(wù)管理人員的專業(yè)技能和個人素質(zhì)的培養(yǎng)。首先培養(yǎng)員工對財務(wù)管理的興趣，提高他們對企業(yè)財務(wù)管理重要性的認(rèn)識，然后對他們進(jìn)行建筑業(yè)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的擴(kuò)充和電子信息技術(shù)等專業(yè)知識的培訓(xùn)，讓財務(wù)人員都有做合格、高水平財務(wù)工作者的信念，加強(qiáng)和鞏固其專業(yè)技能。還要定期對財務(wù)人員進(jìn)行考試、考核，發(fā)揮競爭機(jī)制的作用，在聘用財務(wù)人員時必須進(jìn)行文化和業(yè)務(wù)能力考核，對考核不過關(guān)的員工進(jìn)行培訓(xùn)或調(diào)換。砸死招聘人員時要優(yōu)先錄用文化水平高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的人，不要任人唯親，而要任人唯賢，創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境。還可以發(fā)揮財會管理部門整體的作用，互幫互助，老手帶新手來提高他們的實際操作能力，為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)作為一個尚未成熟的行業(yè)，需要在以后的發(fā)展中投入更多的精力，特別是在企業(yè)的財務(wù)管理方面，根據(jù)本企業(yè)的特點，制定相應(yīng)的方案，徹底扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算混亂、管理松馳的現(xiàn)象，提高自身的競爭力，為房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益的提高做出貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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（1）現(xiàn)代財務(wù)管理與資本運作密不可分。現(xiàn)代財務(wù)管理與傳統(tǒng)財務(wù)管理相比管理技術(shù)水平高、管理模式新穎、管理經(jīng)驗豐富、對資本管理要求高、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)蕊@著特點。而資本運作是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點，資本運營通過現(xiàn)代財務(wù)管理，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略投資規(guī)劃，科學(xué)分析預(yù)期收益和投資風(fēng)險預(yù)測，結(jié)合管理上的先進(jìn)以及技術(shù)的進(jìn)步，對投資的可行性、風(fēng)險狀況、環(huán)境情況、資金流動狀況、債務(wù)結(jié)構(gòu)情況等建立起來協(xié)調(diào)、高效、便捷的聯(lián)運運營機(jī)制，充分掌握行業(yè)最新發(fā)展動態(tài)，及時識別風(fēng)險狀況、充分挖掘出資本的潛在價值，從而產(chǎn)生巨大的資本效益?，F(xiàn)代財務(wù)管理中引入資本運營化管理，為現(xiàn)代財務(wù)管理增添了活力，注入了新鮮鮮血。經(jīng)營的核心和關(guān)鍵在于管理。正是經(jīng)營和管理相互促進(jìn)、相互制約的關(guān)系，才使資本運作呈現(xiàn)出可喜的成績。（2）現(xiàn)代財務(wù)管理模式有助于資本運作。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)市場的不斷發(fā)展和成熟。房地產(chǎn)企業(yè)的資本運作日趨多元化和復(fù)雜化，同時由于市場競爭的加劇和國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)生存壓力加大，為了最大限度地促使企業(yè)增值和效益增長，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善現(xiàn)行的財務(wù)管理運行機(jī)制，建立現(xiàn)代化的財務(wù)管理模式。（3）現(xiàn)代財務(wù)管理下的資本運作實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，企業(yè)的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展層次、發(fā)展水平與過去相比都有了很大的程度的提高。由于資本運作可以有效調(diào)動企業(yè)的生產(chǎn)資源、管理資源、技術(shù)資源、人力資源等，而成熟的財務(wù)管理體系對資本有著較高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)更高層次的發(fā)展正是要求對資本實現(xiàn)高效率的運作。而資本市場的發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)在成長和擴(kuò)張、投資與融資、發(fā)展與生存等之間實現(xiàn)財務(wù)資源的優(yōu)化配置，科學(xué)合理的財務(wù)管理在預(yù)測、分析決策、管理控制等方面通過利用先進(jìn)的管理經(jīng)驗和技術(shù)手段，通過支出與分配資金等核心資源，力求財務(wù)決策最優(yōu)化，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資本運營型管理的主要內(nèi)容
（1）現(xiàn)代財務(wù)管理對資本運作提出了更高要求。房地產(chǎn)企業(yè)在通過在前期的分析、決策、思考、驗證等環(huán)節(jié)確定下來以后，就要開始資本運作工作，通過確定資金概算和資金渠道，所以說資金的籌措問題是房地產(chǎn)企業(yè)開展資本運營型財務(wù)管理的前提和必要條件。對于資金的籌措，在現(xiàn)代財務(wù)管理中體現(xiàn)為以下幾點：一方面資本運營型財務(wù)管理重視對資金利用的科學(xué)性和效益性要求較高。房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金時，應(yīng)當(dāng)對籌措資金的進(jìn)行充分評估。另一方面，還應(yīng)當(dāng)重視資本的結(jié)構(gòu)。通過調(diào)整不同資金的占比，規(guī)避融資風(fēng)險，使資本運營管理充分適應(yīng)現(xiàn)代財務(wù)管理。（2）現(xiàn)代財務(wù)管理下的資本運作對信息化依賴性強(qiáng)。網(wǎng)絡(luò)是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制，實現(xiàn)企業(yè)利潤增長的新亮點。與傳統(tǒng)財務(wù)管理相比，現(xiàn)代化財務(wù)管理通過利用信息技術(shù)實現(xiàn)資本運作的最佳化。資本運營型財務(wù)管理通過采用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段和新的技術(shù)方法，實現(xiàn)財務(wù)管理的全面化和科學(xué)化，通過對預(yù)算實行全面控制，全面收集項目信息，及時調(diào)整投資計劃和方案，實現(xiàn)投資管理的科學(xué)化。（3）現(xiàn)代財務(wù)管理下的資本運作重視對無形資產(chǎn)的管理。無形資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益增長的重要經(jīng)濟(jì)增長點和利益所在。傳統(tǒng)財務(wù)管理過分注重資本在財務(wù)管理中的流動，忽視了無形資產(chǎn)的價值，致使一些房地產(chǎn)企業(yè)在注重短期利益，不重視企業(yè)文化價值的體現(xiàn)，粗放式經(jīng)營模式比較常見。企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的必經(jīng)之路，有助于在業(yè)界樹立品牌形象，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。無形資產(chǎn)的價值對現(xiàn)代財務(wù)管理下的資本運作，即資本運營型財務(wù)管理有著緊密的聯(lián)系，是資本運營型財務(wù)管理的重點和關(guān)鍵點。
參 考 文 獻(xiàn)
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