序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房產(chǎn)的法律法規(guī)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

    (一)居住用地七十年;

    (二)工業(yè)用地五十年;

    (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

    (四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;

    (五)綜合或者其他用地五十年。

    《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

    第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

    《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

    第三十一條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

    第四十二條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

    《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

    第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

篇（2）

關(guān)鍵詞：脫實(shí)向虛；房地產(chǎn)業(yè)；長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)律；國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

一、引言

城市化進(jìn)程催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)，而房地產(chǎn)業(yè)則因其顯著的關(guān)聯(lián)效應(yīng)而成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)與支柱產(chǎn)業(yè)，因此研究房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)律及其對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響具有十分重要的意義。由于房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化進(jìn)程中的重要作用，以及對(duì)于一國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良序互動(dòng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐和帶動(dòng)作用，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律及其對(duì)其他經(jīng)濟(jì)部門和總量經(jīng)濟(jì)影響的研究一直是國(guó)內(nèi)、外學(xué)界關(guān)注的重點(diǎn)。擇其相關(guān)研究文獻(xiàn)簡(jiǎn)要綜述如下。國(guó)內(nèi)研究方面。葛揚(yáng)和眭小燕（2009）綜述了房地產(chǎn)泡沫的形成—破滅機(jī)制，及其與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系。張若雪（2010）在國(guó)際比較視角下研究了日本和美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫，并對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的供求關(guān)系進(jìn)行了分析。柳德榮（2010）則將住房購(gòu)買視為長(zhǎng)期投資，“通過(guò)現(xiàn)金流凈現(xiàn)值、溢價(jià)率、內(nèi)部收益率等指標(biāo)考察地區(qū)住房市場(chǎng)，指出北京、上海、深圳三地的住房?jī)r(jià)格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)及影響因素進(jìn)行了分析，認(rèn)為匯改推動(dòng)了北京房?jī)r(jià)泡沫的形成。程瑤（2012）在國(guó)際比較的視角下研究了地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅收的依賴問(wèn)題。王學(xué)龍和楊文（2012）在國(guó)際比較視角下實(shí)證分析了中國(guó)的土地財(cái)政與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系，并構(gòu)建了土地供應(yīng)限制下的房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國(guó)際比較視角下，通過(guò)設(shè)計(jì)一個(gè)新型房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)，對(duì)持久所得、隱性收入與中國(guó)房?jī)r(jià)合理性進(jìn)行了分析，卻認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)仍是合理的，中國(guó)人民的房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力被低估。國(guó)外研究方面。CatteP等（2004）就房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系進(jìn)行了研究，認(rèn)為房地產(chǎn)上漲期間，通過(guò)金融系統(tǒng)帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)能夠刺激消費(fèi)，引致經(jīng)濟(jì)景氣。Hott和Monnin（2008）構(gòu)建租金模型和供求模型，估計(jì)了美國(guó)、英國(guó)和荷蘭等國(guó)的住房基礎(chǔ)價(jià)格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經(jīng)濟(jì)向好時(shí)，房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)增加了負(fù)債人的借貸能力和凈資產(chǎn)，也使得抵押品價(jià)值上升，這加速經(jīng)濟(jì)周期走強(qiáng)。而房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)景氣相互增強(qiáng)最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負(fù)債人的資產(chǎn)縮水和債務(wù)狀況惡化，經(jīng)濟(jì)也開(kāi)始回落?！?/p>

E.Leamer（2008）則研究了房地產(chǎn)與多個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系，認(rèn)為：“二戰(zhàn)以來(lái)美國(guó)歷次經(jīng)濟(jì)衰退的主因是房地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)衰退直接影響住房投資和居民消費(fèi)。即便房?jī)r(jià)并無(wú)顯著下行，但房地產(chǎn)銷售的遲緩也足以導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的收縮和財(cái)富效應(yīng)的消退，經(jīng)濟(jì)下行乃至衰退也往往難以避免”（轉(zhuǎn)引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國(guó)內(nèi)、外相關(guān)研究已于國(guó)際比較視角下從諸多方面分析了房地產(chǎn)發(fā)展與各類經(jīng)濟(jì)因素變化之間的關(guān)系，分析方法包括定性分析與定量實(shí)證，較為全面地涉及了決定房地產(chǎn)發(fā)展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產(chǎn)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系，這為后續(xù)研究奠定了堅(jiān)實(shí)的文獻(xiàn)鋪墊。然而，深入觀察不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前研究對(duì)于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)律缺乏同時(shí)超越地域與短期時(shí)限的一般性深入探究與總結(jié)，同樣對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響分析亦局限于局部地域或相對(duì)短期的時(shí)間序列。這就為本文的研究提供了問(wèn)題導(dǎo)向和切入點(diǎn)，即在經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛的現(xiàn)實(shí)背景下，主要針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般特征和長(zhǎng)期規(guī)律，通過(guò)回顧與比較各代表性國(guó)家的房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展實(shí)況與共性特征，以期得出關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)理的規(guī)律性總結(jié)，從而為我國(guó)未來(lái)一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整、可能出現(xiàn)的問(wèn)題以及風(fēng)險(xiǎn)防范提供有益參考。發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)進(jìn)程開(kāi)始較早，發(fā)展較為充分，經(jīng)歷過(guò)明顯的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象，例如美國(guó)和日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)；而新興市場(chǎng)國(guó)家的房地產(chǎn)進(jìn)程則開(kāi)啟較晚，發(fā)展階段較低，發(fā)展過(guò)程未及充分展開(kāi)，周期現(xiàn)象不太明顯，例如韓國(guó)、中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文從發(fā)達(dá)國(guó)家選取美國(guó)和日本，從新興市場(chǎng)國(guó)家選取韓國(guó)，作為研究房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)律的樣本國(guó)家，通過(guò)查閱樣本國(guó)家的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)與GDP增長(zhǎng)、置業(yè)人群數(shù)量之間的關(guān)系展開(kāi)具體分析與歸納。

二、房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長(zhǎng)的關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和關(guān)聯(lián)效應(yīng)必然帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)；GDP增長(zhǎng)則不僅表征國(guó)民收入水平和消費(fèi)水平的提高，而且表征一國(guó)城市化水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，因此又必然擴(kuò)大房地產(chǎn)需求，反向帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，兩者關(guān)聯(lián)運(yùn)動(dòng)的常態(tài)幾乎呈同步運(yùn)動(dòng)，即同時(shí)增長(zhǎng)或同時(shí)下降，且增速或減速大體相當(dāng)。圖1是日本房?jī)r(jià)指數(shù)與GDP增長(zhǎng)的運(yùn)動(dòng)關(guān)聯(lián)圖。如圖1所示，1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”之前，日本的房?jī)r(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)與GDP增長(zhǎng)運(yùn)動(dòng)總體上步調(diào)一致，同為緩速增長(zhǎng)；然而1985年~1991年，房?jī)r(jià)增速驟然提高，兩者由同步運(yùn)動(dòng)轉(zhuǎn)為異步運(yùn)動(dòng)，房?jī)r(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生和擴(kuò)大；1991年~1995年，兩者依然為異步運(yùn)動(dòng)，房?jī)r(jià)指數(shù)轉(zhuǎn)而迅速下降，前一階段積聚的房地產(chǎn)泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復(fù)同步運(yùn)動(dòng)，不過(guò)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重結(jié)果，此時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期蕭條，GDP增長(zhǎng)乏力。美國(guó)的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象最為明顯，房地產(chǎn)泡沫頻發(fā)，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現(xiàn)過(guò)三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產(chǎn)泡沫；1983年~1886年，第二次房地產(chǎn)泡沫；2003年~2007年，第三次房地產(chǎn)泡沫?？v觀這三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產(chǎn)生的誘發(fā)因素卻都直接源于房?jī)r(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運(yùn)動(dòng)。由于房?jī)r(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生、擴(kuò)大和破滅，進(jìn)而誘發(fā)房地產(chǎn)周期性波動(dòng)。

而在房?jī)r(jià)指數(shù)增速與GDP增速幾乎同步運(yùn)動(dòng)的階段，或者GDP增速明顯快于房?jī)r(jià)指數(shù)增速的時(shí)期，例如1990年~2000年期間，則沒(méi)有出現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動(dòng)現(xiàn)象。圖3是韓國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)與GDP增長(zhǎng)的關(guān)聯(lián)圖。從其房地產(chǎn)發(fā)展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)，自1986年起，韓國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)與GDP增長(zhǎng)運(yùn)動(dòng)開(kāi)始呈現(xiàn)異步運(yùn)動(dòng)特征，房?jī)r(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫；1990年，此輪房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破滅，并于1993年結(jié)束；1993年~1996年，韓國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)與GDP增長(zhǎng)運(yùn)動(dòng)依然表現(xiàn)為異步運(yùn)動(dòng)，但是與房地產(chǎn)泡沫期不同的是，此時(shí)的異步運(yùn)動(dòng)表現(xiàn)為GDP增速明顯快于房?jī)r(jià)指數(shù)增速。1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，韓國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)和GDP增長(zhǎng)同時(shí)受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機(jī)的外部沖擊之外，兩者基本恢復(fù)同步運(yùn)動(dòng)的常態(tài)。綜上，縱觀樣本國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長(zhǎng)之關(guān)系，根據(jù)其房?jī)r(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)與GDP增長(zhǎng)聯(lián)動(dòng)的共同特征，可以得出以下結(jié)論：房?jī)r(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)與GDP的同步運(yùn)動(dòng)是兩者關(guān)聯(lián)運(yùn)動(dòng)的常態(tài)，這是對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展和GDP增長(zhǎng)互相促進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)的一般反映，盡管在發(fā)達(dá)國(guó)家有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)GDP增速明顯快于房?jī)r(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)增速的異步運(yùn)動(dòng)情況；若是發(fā)生房?jī)r(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，便會(huì)誘發(fā)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動(dòng)現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系

美國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，20歲~50歲的人群是住房消費(fèi)主力人群和購(gòu)房適齡人群，盡管三個(gè)國(guó)家的發(fā)展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費(fèi)的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數(shù)量代表置業(yè)人群的數(shù)量。下面重點(diǎn)檢驗(yàn)樣本國(guó)家20歲~50歲置業(yè)人群數(shù)量跟房?jī)r(jià)指數(shù)的關(guān)系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關(guān)性。如圖4所示，日本的置業(yè)人群數(shù)量曲線呈現(xiàn)顯著的階段性，其拐點(diǎn)出現(xiàn)在1973年左右，1973年之前為快速增長(zhǎng)期，之后為平緩增長(zhǎng)期和絕對(duì)下降期。1973年之前，日本置業(yè)人群數(shù)量以基本穩(wěn)定的速度快速增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)指數(shù)也以基本穩(wěn)定的速度快速增長(zhǎng)，且沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者之間表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性。1973年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量首先轉(zhuǎn)入平緩增長(zhǎng)（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房?jī)r(jià)指數(shù)也隨之轉(zhuǎn)入平緩增長(zhǎng)期（1973年~1985年），且沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，此間兩者同樣表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性；1985年~1995年，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)指數(shù)卻大起大落，兩者不存在正相關(guān)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了泡沫過(guò)程；1995年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩下降，房?jī)r(jià)指數(shù)亦平緩波動(dòng)，兩者又恢復(fù)正相關(guān)性。

觀察圖5，美國(guó)的置業(yè)人群數(shù)量曲線也呈現(xiàn)出階段性，其拐點(diǎn)出現(xiàn)在1998年左右。拐點(diǎn)之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長(zhǎng)期，房?jī)r(jià)指數(shù)也隨之快速增長(zhǎng)，且沒(méi)有出現(xiàn)顯著的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1998年拐點(diǎn)之后，置業(yè)人群數(shù)量進(jìn)入平緩增長(zhǎng)期，而房?jī)r(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)先是經(jīng)歷了大起大落的房地產(chǎn)泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復(fù)拐點(diǎn)之前的常態(tài)化快速增長(zhǎng)，總之，兩者之間不具有明顯的正相關(guān)性。關(guān)于拐點(diǎn)之后兩者正相關(guān)性的打破，房地產(chǎn)泡沫期歸因于市場(chǎng)投機(jī)因素，2009年之后（房?jī)r(jià)指數(shù)的常態(tài)化快速增長(zhǎng)）則歸因于美國(guó)的“再工業(yè)化戰(zhàn)略”實(shí)施所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。韓國(guó)置業(yè)人群曲線的拐點(diǎn)出現(xiàn)在1995年左右，如圖6所示。拐點(diǎn)之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長(zhǎng)期，房?jī)r(jià)指數(shù)隨之快速增長(zhǎng)，除了1986年~1993年的房地產(chǎn)泡沫過(guò)程之外，兩者基本呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1995年拐點(diǎn)之后，置業(yè)人群數(shù)量進(jìn)入平緩增長(zhǎng)和回落期，而房?jī)r(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)卻呈現(xiàn)出拐點(diǎn)之前的常態(tài)化快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，兩者不具有顯著的正相關(guān)性，這種背離運(yùn)動(dòng)主要源于這一時(shí)期韓國(guó)電子、汽車等新興產(chǎn)業(yè)的崛起而帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。綜上，縱觀樣本國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系，根據(jù)其房?jī)r(jià)指數(shù)與20歲~50歲人群數(shù)量關(guān)聯(lián)運(yùn)動(dòng)的共同特征，得出以下結(jié)論：房?jī)r(jià)指數(shù)曲線與置業(yè)人群數(shù)量曲線的明顯正相關(guān)是兩者關(guān)聯(lián)運(yùn)動(dòng)的常態(tài)；若發(fā)生房?jī)r(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)背離兩者正相關(guān)性的大起大落現(xiàn)象，便會(huì)觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫和周期現(xiàn)象；但是同時(shí)存在著在置業(yè)人群數(shù)量平緩增長(zhǎng)或下降階段上，GDP的快速增長(zhǎng)破壞兩者聯(lián)動(dòng)正相關(guān)性的可能，即GDP的快速增長(zhǎng)引致房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)。

四、結(jié)論

縱觀樣本國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，通過(guò)以上分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展在根本層面上受到GDP和置業(yè)人群數(shù)量的綜合作用，這些經(jīng)濟(jì)因素相互聯(lián)系，共同決定著房?jī)r(jià)指數(shù)的變化。根據(jù)樣本國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的共同特征，概而言之：當(dāng)城市化率越過(guò)拐點(diǎn)而轉(zhuǎn)入平緩增長(zhǎng)階段后，房?jī)r(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量的變化，兩者任一的快速增長(zhǎng)都會(huì)引致房?jī)r(jià)指數(shù)的快速增長(zhǎng)；若發(fā)生房?jī)r(jià)指數(shù)單方面大起大落的異步運(yùn)動(dòng)情況，便會(huì)觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過(guò)程，給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成嚴(yán)重的負(fù)反饋，破壞經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展進(jìn)程。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)發(fā)展在根本上亦主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量?jī)梢蛩氐墓餐饔?，兩者任一的快速增長(zhǎng)都將引致房?jī)r(jià)指數(shù)的常態(tài)性快速增長(zhǎng)；若兩者同為平緩增長(zhǎng)或下降，房?jī)r(jià)指數(shù)則隨之同步運(yùn)動(dòng)。此為基于國(guó)際經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)律，在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛的現(xiàn)實(shí)背景下，對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)健康發(fā)展具有重要的理論向?qū)б饬x。

參考文獻(xiàn)：

[1]葛揚(yáng)，眭小燕．房地產(chǎn)泡沫化機(jī)理及其影響研究評(píng)述[J]．經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)，2009，（11）：125-130．

[2]張若雪.房地產(chǎn)泡沫國(guó)際比較及中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展[J].財(cái)經(jīng)科學(xué)，2010，（273）：91-99．

[3]柳德榮．京滬深住房市場(chǎng)泡沫比較研究：基于長(zhǎng)期投資的視角[J]．管理世界，2010，（9）：169-170．

[4]王春雷，黃素心．北京房?jī)r(jià)泡沫變動(dòng)趨向及影響因素[J]．商業(yè)研究，2011，（10）：191-195．

[5]程瑤.地方政府房地產(chǎn)稅收依賴的國(guó)際比較與借鑒[J].財(cái)政研究，2012，（11）：72-76．

篇（3）

房地產(chǎn)融資信托的法律規(guī)制與法律規(guī)避

目前，只有“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》）對(duì)房地產(chǎn)融資信托進(jìn)行法律規(guī)制?！皟梢?guī)”對(duì)房地產(chǎn)融資信托主要有以下禁止性規(guī)定：

《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，不得有下列行為：……（三）承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失或者保證最低收益；……”

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵守下列規(guī)定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔(dān)?！?/p>

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）。”

金融創(chuàng)新與法律規(guī)避往往相伴而生。凱恩斯理論認(rèn)為當(dāng)外在市場(chǎng)力量和市場(chǎng)機(jī)制與機(jī)構(gòu)內(nèi)在要求相結(jié)合，尋求回避各種金融控制和規(guī)章制度時(shí)就會(huì)產(chǎn)生金融創(chuàng)新。由于利益的驅(qū)動(dòng)，信托投資公司在開(kāi)創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時(shí)，都在自覺(jué)或不自覺(jué)的打法律球。房地產(chǎn)融資信托操作過(guò)程中出現(xiàn)的法律規(guī)避行為有：

第一，信托投資公司利用分解項(xiàng)目的方法將原本一個(gè)項(xiàng)目分解為若干項(xiàng)目，從而達(dá)到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份（含200份）”的限制。

第二，信托計(jì)劃雖不公開(kāi)承諾保底，但是往往通過(guò)一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國(guó)際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學(xué)生公寓優(yōu)先收益權(quán)信托產(chǎn)品”的推介書第六條“由于經(jīng)營(yíng)管理或者其他原因房信集團(tuán)（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位）如未能按期足額取得物業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)先收益權(quán)收入，造成償還信托資金困難，房信集團(tuán)承諾用其自有財(cái)產(chǎn)按期足額給付。由于校方原因?qū)W生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的合作單位）保證以校方經(jīng)費(fèi)補(bǔ)足。”

第三，信托計(jì)劃雖不保證最低收益，但是幾乎無(wú)一例外的都有預(yù)期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點(diǎn)后2至3位。如，北京商務(wù)中心區(qū)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.8%，“三環(huán)新城”經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.5%.

法律保護(hù)的缺失

由于房地產(chǎn)融資信托剛剛興起，眾多信托產(chǎn)品還未到期，而且市場(chǎng)初期信托投資公司把關(guān)較嚴(yán)，房地產(chǎn)融資信托的風(fēng)險(xiǎn)尚未顯現(xiàn)，迄今為止沒(méi)有因上述法律規(guī)避行為產(chǎn)生糾紛。換言之，法律規(guī)避的弊端在實(shí)證中尚未體現(xiàn)。但是從法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析，上述法律規(guī)避行為無(wú)疑將影響投資者的決策。對(duì)于非專業(yè)知識(shí)的投資者來(lái)講，極可能基于對(duì)“承諾保底”和“預(yù)期收益”的信賴做出投資決策-購(gòu)買該信托產(chǎn)品。但當(dāng)“承諾保底”與“預(yù)期收益”不能兌現(xiàn)時(shí)，委托人的權(quán)利如何救濟(jì)？

《信托投資公司管理辦法》第七十五條：“信托投資公司違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由中國(guó)人民銀行責(zé)令限期改正，并處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予紀(jì)律處分，并由中國(guó)人民銀行取消高級(jí)管理人員的任職資格和從業(yè)人員的從業(yè)資格。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)予以追究刑事責(zé)任?！?/p>

篇（4）

中圖分類號(hào)：C812文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-5954 （2011） 04-71-03

作為發(fā)展中大國(guó)的首都和一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展達(dá)到一定水平，注重和諧、關(guān)注民生，人口又高度聚集的大城市，北京應(yīng)以更開(kāi)放的姿態(tài)、更廣闊的視角和更人性的理念審視房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決住房問(wèn)題。但由于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)化的時(shí)間還較短，尚未出現(xiàn)一輪完整的周期波動(dòng)，因此學(xué)習(xí)和總結(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家大都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，吸取發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的教訓(xùn)，對(duì)研究下一階段房地產(chǎn)發(fā)展方向具有重要意義。

一、國(guó)際大都市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

1.房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中占較大比重

從目前的數(shù)據(jù)看，各大都市的房地產(chǎn)在地區(qū)生產(chǎn)總值中均占有較大比重，是第三產(chǎn)業(yè)中的重要行業(yè)。如紐約的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2006年達(dá)到15.8%，是第三產(chǎn)業(yè)中的第一大行業(yè)。倫敦的房地產(chǎn)業(yè)及商務(wù)服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2007年為30.3％。東京的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重1980年以來(lái)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，2000年以來(lái)基本保持在12%左右，2007年為12.9%。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)大，且集中在保有環(huán)節(jié)

根據(jù)美國(guó)、英國(guó)和日本的稅收制度，房地產(chǎn)主要在保有環(huán)節(jié)征稅，一般根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，按一定的比率征收；流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種較少且稅率較低。因此，紐約、倫敦、東京地方政府從房地產(chǎn)業(yè)主要獲得財(cái)產(chǎn)稅收入。香港特區(qū)政府從房地產(chǎn)取得的收入主要包括賣地收入、物業(yè)稅、差餉等。

3.房地產(chǎn)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)聯(lián)系密切

從國(guó)際大都市房?jī)r(jià)走勢(shì)看，表現(xiàn)出一定的周期性規(guī)律。同時(shí)，研究也顯示：房地產(chǎn)市場(chǎng)周期與經(jīng)濟(jì)周期相吻合，是一種正相關(guān)關(guān)系，波長(zhǎng)大體一致。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的繁榮、衰退期超前于宏觀經(jīng)濟(jì)，而復(fù)蘇、蕭條期滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)，見(jiàn)表1。

（二）房地產(chǎn)與社會(huì)的關(guān)系

1.住房存量應(yīng)與人口規(guī)?；鞠噙m應(yīng)

確保住房存量與人口規(guī)模，以及由此決定的家庭戶總數(shù)基本適應(yīng)，甚至略微超過(guò)家庭戶總數(shù)，是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的根本條件之一，也是保證居民有良好生活品質(zhì)的前提條件。在這方面，國(guó)際大都市有較成功的做法和經(jīng)驗(yàn)。如紐約，2008年全市有303.3萬(wàn)戶家庭，住宅332.8萬(wàn)套，住宅存量與家庭戶數(shù)基本保持一致，住房空置率為8.9%。寬松的住房供應(yīng)保障了居民較好的居住條件，91.9%的住宅平均每個(gè)臥室居住人數(shù)低于1個(gè)人，5.3%的住宅平均每個(gè)臥室居住人數(shù)在1~1.5個(gè)人之間，僅2.8%的住宅平均每個(gè)臥室居住人數(shù)在2個(gè)人以上。

2.房?jī)r(jià)變動(dòng)與購(gòu)房適齡人口的變化趨勢(shì)正相關(guān)

發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與購(gòu)房適齡人口（指25~44歲人口）的增長(zhǎng)有顯著的正相關(guān)關(guān)系，該特點(diǎn)在美國(guó)和日本表現(xiàn)尤為明顯。上世紀(jì)70年代以來(lái)，美國(guó)的購(gòu)房適齡人口呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，從1980年的6323萬(wàn)人增加到1995年的8476萬(wàn)人，房?jī)r(jià)也表現(xiàn)出持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。日本從上世紀(jì)90年代開(kāi)始購(gòu)房適齡人口總體呈現(xiàn)出下降態(tài)勢(shì)，從1990年的3558萬(wàn)人下降到1995年的3374萬(wàn)人，2010年為3464萬(wàn)人，房?jī)r(jià)也表現(xiàn)為持續(xù)下跌。

3.房?jī)r(jià)收入比處于合理區(qū)間

國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比，是以住宅套價(jià)的中位數(shù)，除以家庭年收入的中位數(shù)。世界銀行認(rèn)可的合理的房?jī)r(jià)收入比在4~6之間。以這一標(biāo)準(zhǔn)衡量，紐約等國(guó)際大都市居民的住房支出處于相對(duì)合理區(qū)間。瑞士、德國(guó)、瑞典等房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期在2~3之間。倫敦的房?jī)r(jià)收入比自1990年以來(lái)一直保持在5以下。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部關(guān)系

1.存量房比例高，新建房比例低

紐約等國(guó)際大都市都非常注重存量房的維修和保護(hù)，以促進(jìn)存量資源的可持續(xù)利用。這些城市的新建住房市場(chǎng)較小，起主要作用的是二手房交易市場(chǎng)。在這些城市的住房總量中，新建房的比例極低。如紐約，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世紀(jì)40~70年代，1970年后建設(shè)的住宅僅占18.5%，其中2000年后建設(shè)的僅占3.6%。

2.自有與租賃并重

自有住房與租賃房并重是紐約等國(guó)際大都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征之一。由于受人員流動(dòng)性大、房?jī)r(jià)相對(duì)較高等因素影響，在紐約、東京等國(guó)際大都市中，租賃是居民解決住房問(wèn)題的重要手段。如2008年，紐約家庭自有住宅擁有率為34%，而租房比例達(dá)到66%，大大超過(guò)前者。 2003年?yáng)|京住宅擁有率達(dá)到44.5%，而租房的戶數(shù)約占非空置住宅總戶數(shù)的一半以上，租房比例位居全日本首位。

（四）政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系

1.在住房供給短缺階段，政府大規(guī)模興建保障性住房

上世紀(jì)50~80年代，隨著工業(yè)化和城市化快速推進(jìn)，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）均面臨嚴(yán)重的住宅短缺，為緩解供需矛盾，各國(guó)（地區(qū)）政府均經(jīng)歷了大約30年的大規(guī)模興建公房階段。在建設(shè)高峰期，英國(guó)保障性住房存量占住房總量的比重超過(guò)50%，香港超過(guò)45%，新加坡超過(guò)90%。發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障體系發(fā)展過(guò)程中，大多先發(fā)展適用于低收入人群的廉租房，其次才發(fā)展適用于中低收入人群的限價(jià)房。美國(guó)廉租房占住房總量的比重為17%，歐盟國(guó)家平均為18%左右。法國(guó)則規(guī)定，人口超過(guò)5萬(wàn)的城鎮(zhèn)中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。

2.政府采用多種手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）政府均綜合運(yùn)用立法、財(cái)政、稅收、金融等各種手段，以保護(hù)公民居住權(quán)、保證本地區(qū)住房目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度及預(yù)期效果的實(shí)現(xiàn)。

3.政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管

政府干預(yù)行為主要包括引入多元化的市場(chǎng)主體、監(jiān)管市場(chǎng)主體及其行為、抑制投機(jī)和炒作、懲戒失信等，也有直接使用價(jià)格管制等極端手段的。如德國(guó)，按照法律規(guī)定房租漲幅在三年內(nèi)不得超過(guò)20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租價(jià)表”，根據(jù)“租價(jià)表”制定“合理房?jī)r(jià)”。

二、從國(guó)際比較看北京房地產(chǎn)發(fā)展存在的隱憂及問(wèn)題

（一）城市化快速推進(jìn)、人口擴(kuò)張集聚對(duì)住房需求形成較大壓力

1.常住人口和購(gòu)房適齡人口呈持續(xù)增加態(tài)勢(shì)

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一國(guó)城市化率（城市人口占總?cè)丝诘谋戎兀┰?0%~70%這一區(qū)間時(shí)，城市化進(jìn)入加速階段，城市房?jī)r(jià)總體上漲。當(dāng)城市化率處于30%~50%之間時(shí)，人口遷移主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口進(jìn)入城市，全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅總體比較接近。當(dāng)城市化率處于50%~70%之間時(shí)，人口遷移以城市之間相互移動(dòng)為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔，這一階段大城市的房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)明顯高于中小城市。近幾年，北京市常住人口及購(gòu)房適齡人口均呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)估算，2009年北京購(gòu)房適齡人口為667.3萬(wàn)人，比2000年增加143.2萬(wàn)人。

2.目前住房存量相對(duì)城鎮(zhèn)人口總量明顯不足

2009年，全市城鎮(zhèn)人口1491.8萬(wàn)人。若以戶均2.6人測(cè)算，相當(dāng)于有573.8萬(wàn)戶城鎮(zhèn)常住人口，需要的住房存量在570萬(wàn)套以上。而據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)顯示，全市國(guó)有土地上成套住宅僅為378.57萬(wàn)套，平房78.45萬(wàn)間。

（二）城市處于擴(kuò)張期，存量建筑壽命短，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展

近30年來(lái)，北京城市建成區(qū)迅速擴(kuò)大，老城區(qū)進(jìn)行了較大規(guī)模的改造，北京房屋主體是新近建成的建筑，部分建筑物使用壽命較短。我國(guó)的住宅壽命平均為30多年，而發(fā)達(dá)國(guó)家一般都超過(guò)70年，有的可達(dá)百年以上。據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)，當(dāng)年全市國(guó)有土地上存量房屋中，僅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。

（三）忽視房地產(chǎn)市場(chǎng)周期規(guī)律，市場(chǎng)參與者對(duì)未來(lái)價(jià)格過(guò)度樂(lè)觀的預(yù)期，容易累積房?jī)r(jià)泡沫

如同其他國(guó)際大都市的房地產(chǎn)發(fā)展中體現(xiàn)出的周期性規(guī)律一樣，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣會(huì)表現(xiàn)出周期性規(guī)律，價(jià)格不可能永遠(yuǎn)上漲。自從2009年以來(lái)中央出臺(tái)一系列調(diào)控政策以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了趨冷跡象，但由于房屋價(jià)格沒(méi)有明顯回落，市場(chǎng)參與者購(gòu)房熱情依然高漲。

（四）重自有輕租賃，租賃外部環(huán)境亟待改善

在改善住房方式上，擁有自主住房是多數(shù)居民的第一選擇。政府在保障房的設(shè)計(jì)上，也是偏向于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，而不是租賃。如對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的管理方式，即是如此。

（五）房?jī)r(jià)收入比高，加重社會(huì)財(cái)富分配不公

近幾年來(lái)，北京房?jī)r(jià)上漲較快。2010年1~7月，四環(huán)以內(nèi)的期房住宅達(dá)到了3.4萬(wàn)元/平方米，四環(huán)至五環(huán)也達(dá)到了2萬(wàn)元/平方米。而2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2.7萬(wàn)元，家庭平均可支配收入約為8萬(wàn)元（以3口之家計(jì)算）。對(duì)于一個(gè)年收入8萬(wàn)元的家庭來(lái)說(shuō)，要購(gòu)買一套四環(huán)以內(nèi)的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五環(huán)內(nèi)也需要22.5年。

（六）保障性住房供給不足

從人口發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)供需情況看，北京目前仍處于住房短缺階段。1998年以來(lái)，北京住房供應(yīng)體系的主體一直是完全市場(chǎng)化運(yùn)作的商品房，經(jīng)濟(jì)適用房居于次要地位，且其比重持續(xù)下降，限價(jià)房和廉租住房目前供應(yīng)量還未形成規(guī)模。以經(jīng)濟(jì)適用房為例，1999年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資占當(dāng)年全部商品住宅投資的比重為11.3%，此后總體處于下降趨勢(shì)，2007年曾一度下降到2.9%。

（七）政府“監(jiān)管角色”和“參與角色”沖突

作為管理者和監(jiān)管者，政府希望人人享有適當(dāng)住房。作為參與者和受益者，政府希望房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。這兩種角色產(chǎn)生沖突時(shí)，有可能弱化住房保障功能的發(fā)揮。從政府內(nèi)部看，中央政府是市場(chǎng)的干預(yù)者，而地方政府是地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接參與者，在利益格局下對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴度高。因而，在中央的調(diào)控和地方利益有沖突的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控又極易產(chǎn)生博弈。

三、國(guó)際大都市房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)北京的借鑒與啟示

（一）促進(jìn)都市圈協(xié)調(diào)發(fā)展與人口合理流動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

在京津冀都市圈一體化的背景下，做好中長(zhǎng)期人口預(yù)測(cè)，并據(jù)此制定科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖》拷ㄔO(shè)計(jì)劃以適應(yīng)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

（二）對(duì)商品房領(lǐng)域，要堅(jiān)持市場(chǎng)化取向，盤活存量，加強(qiáng)監(jiān)管

盤活空置房。可以通過(guò)政府收購(gòu)、征收房產(chǎn)稅、對(duì)出租戶進(jìn)行補(bǔ)貼等形式盤活空置房。如歐盟國(guó)家中房屋閑置率最低的荷蘭（低于2%），法律允許無(wú)房者入住閑置一年以上的空房。

完善租賃市場(chǎng)。借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，利用法律規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，建立起對(duì)租房者良好的保護(hù)機(jī)制。同時(shí)，對(duì)租房者實(shí)施補(bǔ)貼計(jì)劃，大力增加公共租賃住房的供應(yīng)。

（三）對(duì)保障房領(lǐng)域，要明晰責(zé)權(quán)，央地合力，加快推進(jìn)保障房工業(yè)化生產(chǎn)方式

在大力興建保障性住房的同時(shí)，要做到：盡快出臺(tái)相關(guān)法律，明晰政府和公民責(zé)權(quán)，培植獨(dú)立于商品房開(kāi)發(fā)的保障房建設(shè)體系。加快以工業(yè)化方式推進(jìn)保障房建設(shè)，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。充分發(fā)揮中央和地方兩種積極性。

（四）引導(dǎo)大眾樹立正確的市場(chǎng)預(yù)期和健康的消費(fèi)觀

引導(dǎo)市場(chǎng)參與者正確認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期變動(dòng)這一客觀事實(shí)。全面公開(kāi)市場(chǎng)信息，為市場(chǎng)參與者判斷形勢(shì)、做出理性預(yù)期提供基礎(chǔ)。積極引導(dǎo)消費(fèi)者樹立合理的住房消費(fèi)觀念，使個(gè)人消費(fèi)行為回歸理性，鼓勵(lì)消費(fèi)者根據(jù)自身的能力和實(shí)際需要，合理安排住房消費(fèi)。

■ 參考文獻(xiàn)

篇（5）

媒體和學(xué)界對(duì)《解釋三》有關(guān)離婚房產(chǎn)之規(guī)定的批評(píng)不絕于耳,究其緣由,擔(dān)憂這兩條規(guī)定弱化了法律對(duì)家庭中的弱者(主要為女方)的保護(hù),進(jìn)而將擴(kuò)大男女兩性之間在實(shí)質(zhì)上的不平等,可謂是其成為眾矢之的主要原因。有論者認(rèn)為,這種“公婆買房、兒媳沒(méi)份”的現(xiàn)象違反我國(guó)傳統(tǒng)的婚姻倫理,破壞了“修齊治平”的家國(guó)文化,它勢(shì)必將嚴(yán)重沖擊甚至于摧毀為國(guó)人奉行千年之久的婚姻倫理價(jià)值。摒棄特殊的國(guó)情和傳統(tǒng)文化對(duì)婚姻家庭關(guān)系的影響,違反“筑巢引鳳”的生物定律和性別分工的社會(huì)定律,一味地推行“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念,“司法的社會(huì)認(rèn)可程度將會(huì)大打折扣,司法的實(shí)際功效將無(wú)從產(chǎn)生,司法的權(quán)威將逐漸損減殆盡”。 還有學(xué)者甚至稱其為“吹響了‘中國(guó)家庭資本主義化的號(hào)角’”,認(rèn)為這樣的規(guī)定是“以個(gè)人主義壓倒家庭價(jià)值,使得涵養(yǎng)道德、培養(yǎng)善良風(fēng)俗和民情的家庭細(xì)胞,感染上個(gè)人理性算計(jì)的病毒,父慈子孝傳統(tǒng)將煙消云散”。若將這一資本主義的個(gè)人財(cái)產(chǎn)原則引入中國(guó)的婚姻實(shí)踐,“破壞的就不僅是婚姻,還有人心”。

然而,這些口誅筆伐也引發(fā)了人們的思考:《解釋三》的改弦更張是否意味著我國(guó)的婚姻家庭法對(duì)女性和婚姻的立法理念發(fā)生了轉(zhuǎn)向?是否真如學(xué)者所說(shuō),是一個(gè)“調(diào)撥婚姻家庭關(guān)系、敗壞人倫親情”的“離間者”?

二、離婚房產(chǎn)規(guī)定的法律述評(píng)

《解釋三》的進(jìn)步意義不言而喻。無(wú)論是從理論體系的厘清還是在司法實(shí)務(wù)的操作上,離婚房產(chǎn)規(guī)定的立法設(shè)計(jì)都是進(jìn)步得,其積極意義體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:

(一)符合《婚姻法》夫妻財(cái)產(chǎn)制的發(fā)展趨勢(shì)

建國(guó)以來(lái)的《婚姻法》在夫妻財(cái)產(chǎn)制的問(wèn)題上經(jīng)歷了一個(gè)從“夫妻一體主義”向“夫妻別體主義”轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。“一體主義”的財(cái)產(chǎn)立法傾向于將婚前和婚后的財(cái)產(chǎn)盡量納入夫妻共有財(cái)產(chǎn)。1984年《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第12條規(guī)定:“雖屬婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),但已結(jié)婚多年,由雙方長(zhǎng)期共同使用、經(jīng)營(yíng)、管理的,均可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)”。1993年《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》第6條規(guī)定:“一方婚前個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn),婚后由雙方共同使用、經(jīng)營(yíng)、管理的,房屋和其他價(jià)值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過(guò)8年,貴重的生活資料經(jīng)過(guò)4年,可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！倍皠e體主義”的財(cái)產(chǎn)立法則會(huì)盡可能增加夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范圍。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》一改先前的慣例,明確規(guī)定一方的婚前財(cái)產(chǎn)不會(huì)因?yàn)榛橐龅难永m(xù)而轉(zhuǎn)化為共有財(cái)產(chǎn)?！督忉屓犯菍⒒楹笕〉玫馁?zèng)與房屋和獲得產(chǎn)權(quán)的按揭房屋從共同財(cái)產(chǎn)的范圍中劃分出來(lái)?？梢?jiàn),我國(guó)的法律制度對(duì)女性的保護(hù)卻是越來(lái)越全面的,并沒(méi)有隨著財(cái)產(chǎn)制的變化而減弱。《解釋三》有關(guān)離婚房產(chǎn)的法律規(guī)定恰符合現(xiàn)代家庭立法從“一體主義”向“別體主義”的發(fā)展軌跡,更側(cè)重于對(duì)女性的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立與人格獨(dú)立予以雙重保障,不僅回應(yīng)了新時(shí)代的性別平等訴求,也實(shí)現(xiàn)了立法理念的更新。

(二)符合《物權(quán)法》與《合同法》的基礎(chǔ)原理

依據(jù)“物權(quán)性的期待”理論,在物權(quán)合意做出后,獲得產(chǎn)權(quán)前,買受人享有物權(quán)期待,此時(shí)的債權(quán)具有物權(quán)的屬性。 買受人財(cái)產(chǎn)形式從債權(quán)到物權(quán)的變化都僅圍繞其自身為主體而發(fā)生,在買受人簽訂房屋買賣合同到獲得房屋產(chǎn)權(quán)證期間,插入一個(gè)結(jié)婚法律行為也不能改變按揭房屋為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬界定。在“物權(quán)公示原則”下,按揭房產(chǎn)的取得與變更皆以權(quán)屬登記為依據(jù),締結(jié)婚姻關(guān)系不能產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的法律效力。

從合同的“相對(duì)性”理論出發(fā),僅在買受人和銀行之間存在的債權(quán)債務(wù)關(guān)系既無(wú)需公示,也沒(méi)有因婚姻關(guān)系的變化而當(dāng)然地將所欠貸款從個(gè)人債務(wù)轉(zhuǎn)化成為夫妻共同債務(wù)?！盎楹笠苑蚱薰餐?cái)產(chǎn)還貸,相當(dāng)于買受人的配偶以默示的方式自愿償還他人債務(wù),是典型的債務(wù)承擔(dān)行為”。 它只能在雙方之間產(chǎn)生債權(quán)返還請(qǐng)求權(quán),而不是共有關(guān)系。值得注意的是,《解釋三》明確規(guī)定按揭房屋的首付方必須對(duì)另一方婚后還貸的款項(xiàng)及其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值給予補(bǔ)償,此處實(shí)為新司法解釋的閃光點(diǎn)。

(三)符合民法的基本原則

父母出資為子女購(gòu)房所形成的是民法上的贈(zèng)與法律關(guān)系。在此問(wèn)題上,原權(quán)利人(出資父母)的意思表示對(duì)于財(cái)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)起決定性的作用。從尊重現(xiàn)實(shí)的角度出發(fā),由法律明確規(guī)定獲贈(zèng)房產(chǎn)僅登記在出資父母的子女名下,即視為父母做出僅將房屋贈(zèng)與自己子女而不包括其配偶的意思表示,也是最具有可信性、最接近贈(zèng)與人真實(shí)意思和最符合民法意思自治之基本原則的法律推定。將獲贈(zèng)房屋一概認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)很可能導(dǎo)致出資父母用大半生積蓄為子女買房但其子女在離婚時(shí)卻沒(méi)分得房子的不幸結(jié)果,這將嚴(yán)重違背贈(zèng)與人的意愿和利益,完全違背民法的意思自治

原則。如此一來(lái),夫妻雙方的“財(cái)產(chǎn)自治”就被架空,意思自治的民法基本原則也將嚴(yán)重減損。《解釋三》有關(guān)離婚房產(chǎn)的法律規(guī)定正是從民事法律關(guān)系的角度出發(fā)所做出的修正,明確承認(rèn)了父母贈(zèng)送房產(chǎn)的真實(shí)意思表示是對(duì)自己兒女做出的這一“利己”的事實(shí),使得贈(zèng)與合同的標(biāo)的不會(huì)因?yàn)殡x婚析產(chǎn)而“改名易主”。 三、離婚房產(chǎn)規(guī)定的助推效能

將《解釋三》有關(guān)離婚房產(chǎn)的法律規(guī)定放到更加寬闊的視野中,它將對(duì)現(xiàn)存法律體系將產(chǎn)生怎樣的影響,對(duì)此,我們不妨大膽的預(yù)測(cè)一下。筆者認(rèn)為,它的助推效能至少體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:

(一)訴訟模式的轉(zhuǎn)變和契約精神的弘揚(yáng)

從事司法實(shí)務(wù)工作的同仁反映,簽訂婚前協(xié)議的情況悄然增多,極具可能性的一個(gè)后果便是,以后離婚訴訟的模式或?qū)⒂兴淖儭粌H僅是在法庭上進(jìn)行博弈,還有簽訂婚前協(xié)議時(shí)的較量,其所帶來(lái)的積極影響中最直接的便是司法成本的節(jié)約和訴訟效率的提升。加之,雙方當(dāng)事人于擇偶時(shí)、結(jié)婚時(shí)就已經(jīng)明確了各自的權(quán)利義務(wù),那隨后一系列的行為也將不再盲目,整個(gè)社會(huì)活動(dòng)的成本也將隨之降低。另外,在個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利優(yōu)先原則確立后,當(dāng)事人對(duì)雙方財(cái)產(chǎn)關(guān)系的自我治理將得到增進(jìn),進(jìn)而,社會(huì)整體的契約精神也將得到推進(jìn)。這種重視契約精神的私法理念既是發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的結(jié)果,也會(huì)反過(guò)來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,它對(duì)市民社會(huì)的形成、私法體系的完善和法治國(guó)家的建設(shè)都至關(guān)重要。

(二)傾向性立法的重視

有學(xué)者一言蔽之的指出,對(duì)離婚房產(chǎn)問(wèn)題的爭(zhēng)議“實(shí)質(zhì)上可以歸結(jié)為到底要用夫妻財(cái)產(chǎn)共有制還是用夫妻財(cái)產(chǎn)分別制來(lái)實(shí)現(xiàn)男女平等的問(wèn)題”。 德國(guó)、英國(guó)、瑞士以及中國(guó)臺(tái)灣等絕大多數(shù)的國(guó)家和地區(qū)所采取的夫妻財(cái)產(chǎn)分別制在實(shí)際操作上的方法對(duì)保護(hù)女性、實(shí)現(xiàn)兩性平等這一立法目標(biāo)有著異曲同工、殊途同歸的效果。在分別財(cái)產(chǎn)制下,女性擁有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)和人格權(quán),其實(shí)際上的劣勢(shì)可以通過(guò)規(guī)定家庭共同生活費(fèi)用主要由男方承擔(dān)、增加離婚扶養(yǎng)費(fèi)的數(shù)額、或者男方對(duì)女方做出補(bǔ)償?shù)鹊戎贫葋?lái)彌補(bǔ)。 畢竟,法律對(duì)權(quán)利的保護(hù)遵循的是其特有的發(fā)展規(guī)律,即“無(wú)財(cái)產(chǎn)即無(wú)人格”。

(三)婚姻家庭法多元化發(fā)展進(jìn)程的開(kāi)啟

篇（6）

1 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)意義

在我們國(guó)家，它是經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)中占據(jù)非常關(guān)鍵的位置。其發(fā)展帶動(dòng)了內(nèi)需，而且也帶動(dòng)了有關(guān)行業(yè)的進(jìn)步，其對(duì)于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步來(lái)講有著非常關(guān)鍵的意義。不過(guò)在經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的時(shí)候，也會(huì)存在很多的不利現(xiàn)象，干擾到經(jīng)濟(jì)的幾部，因此要積極的應(yīng)對(duì)存在的變化。

1.1 行業(yè)的進(jìn)步帶動(dòng)了其他的一些行業(yè)的進(jìn)步，對(duì)于國(guó)家的總的經(jīng)濟(jì)有著非常關(guān)鍵的意義。像是房產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，就能夠顯著的帶動(dòng)家電本文由收集整理以及建材和裝修等領(lǐng)域的進(jìn)步，其有著非常緊密的關(guān)聯(lián)，此類行業(yè)的進(jìn)步，能夠切實(shí)的帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。

1.2 經(jīng)由群眾對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)，能夠帶動(dòng)很多行業(yè)的消費(fèi)，其牽扯到很多層次。對(duì)于房產(chǎn)消費(fèi)來(lái)講，其是一項(xiàng)綜合化的消費(fèi)活動(dòng)，因此群眾的消費(fèi)活動(dòng)，使得內(nèi)需擴(kuò)大，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。

1.3 行業(yè)的發(fā)展要靠著很多的工作者來(lái)擴(kuò)充其實(shí)力，因此能夠有效的緩解目前的就業(yè)壓力。行業(yè)的發(fā)展速率越快，其供應(yīng)的就業(yè)職務(wù)就越多，就可以更加積極的緩解目前的壓力。除此之外，行業(yè)的發(fā)展還能夠帶動(dòng)其他行業(yè)的進(jìn)步，而且也增加了就業(yè)機(jī)會(huì)。

2 積極的分析當(dāng)前的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特點(diǎn)

我們國(guó)家的房產(chǎn)行業(yè)是一步步發(fā)展得到的今天的成就的，該過(guò)程是有很大的變化性，從最初到目前總共歷經(jīng)了四個(gè)時(shí)期：1981～1983年的第一輪周期；1984～1990年的第二輪周期；199l～1996年的第三輪周期；1997年開(kāi)始至今的第四輪周期。通過(guò)比對(duì)這四個(gè)階段我們得知國(guó)家的房產(chǎn)和走起的體現(xiàn)形式有著非常顯著的改變。其時(shí)間在增加，而且變化的幅度降低了，衰退與擴(kuò)張的時(shí)間比在減少。我們可知，在今后的一段時(shí)間中，行業(yè)除了要持續(xù)這種發(fā)展規(guī)律，還將表現(xiàn)為周期每一階段的變動(dòng)將呈波浪式，且變化越來(lái)越無(wú)規(guī)律性。從20世紀(jì)80年代初開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)周期，目前正處在第四個(gè)周期。行業(yè)的高速前進(jìn)帶來(lái)了非常多的經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)方面的不利現(xiàn)象，對(duì)于房產(chǎn)發(fā)展太快的擔(dān)憂，國(guó)家設(shè)置了很多的調(diào)控法規(guī)，這種發(fā)展態(tài)勢(shì)過(guò)熱的問(wèn)題，其實(shí)是發(fā)展周期波動(dòng)規(guī)律的表現(xiàn)。

3 當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的意義

3.1 國(guó)民生產(chǎn)總值的影響

我們國(guó)家的總的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步和行業(yè)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步之間有著非常大的關(guān)聯(lián)意義，其是互相影響的。經(jīng)濟(jì)的高速前進(jìn)，帶動(dòng)了國(guó)家的生產(chǎn)總值的提升，此時(shí)群眾收入也開(kāi)始增加，在這種背景之中，群眾的物質(zhì)生活能力也得到了顯著的提升，對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步有著非常積極的帶動(dòng)意義，價(jià)格穩(wěn)定上升。所以國(guó)民生產(chǎn)總值和房?jī)r(jià)是正相關(guān)的關(guān)系。

3.2 利率的影響

在行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)期，要靠著充足的資金扶持，其是一種非常顯著的資金性的行業(yè)。在行業(yè)之中，不管是結(jié)合房產(chǎn)來(lái)投機(jī)亦或是投資，均要靠著非常多的資金投入，在利率降低的時(shí)候，很多的單位或是個(gè)體就會(huì)貸款然后將資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。同時(shí)由于利率的下降，在還款難度上也有所下降，那么就會(huì)刺激一部分消費(fèi)者進(jìn)入的市場(chǎng)中，貸款購(gòu)房，推動(dòng)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。反之，利率上漲，就會(huì)出現(xiàn)相反的狀況。所以說(shuō)利率的變化和房?jī)r(jià)是呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

3.3 消費(fèi)水平的影響

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，居民的消費(fèi)水平有所提高，在消費(fèi)方面的能力有所提升，那么在房屋上的投入也就會(huì)有所增長(zhǎng)。這種消費(fèi)水平是在不斷的累積過(guò)程中逐漸上升的，在消費(fèi)水平達(dá)到一定層次的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲也可以在居民的消費(fèi)能力范圍之內(nèi)，所以消費(fèi)水平的增長(zhǎng)會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的提升。所以說(shuō)消費(fèi)水平和房?jī)r(jià)之間是正相關(guān)的關(guān)系。

3.4 貨幣供給量的影響

央行通過(guò)運(yùn)用公開(kāi)市場(chǎng)操作、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準(zhǔn)備金率等貨幣政策工具來(lái)改變貨幣供應(yīng)量，這會(huì)改變商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款，進(jìn)而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會(huì)影響住房貸款的可獲得性。當(dāng)貨幣供應(yīng)量下降時(shí)，貸款難度增加，會(huì)引起房?jī)r(jià)下跌；而貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，貸款難度減小，就會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上升。也就是說(shuō)如果央行實(shí)行從緊的貨幣政策，則房?jī)r(jià)會(huì)下跌；反之，則房?jī)r(jià)就上升。

4 促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策分析

4.1 加強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性和有效性，實(shí)現(xiàn)各種資源的有效利用

首先要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向資源集約利用的方向轉(zhuǎn)變，尤其要提高對(duì)土地、空間資源的利用效率；其次，應(yīng)作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃，使房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，既要發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也要避免那種過(guò)分超前，危害經(jīng)濟(jì)的行為。

4.2 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺(tái)，要特別注意到以下經(jīng)濟(jì)狀況：（1）密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化。保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng)，不能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支持：保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重，防止比重過(guò)大或過(guò)?。唬?）投資結(jié)構(gòu)要合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資要更趨理性化，要重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)之上，成為市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。

篇（7）

一、美國(guó)住房信貸資產(chǎn)證券化的運(yùn)作機(jī)制和主要形式

在美國(guó)人看來(lái)，當(dāng)貸款人已經(jīng)“創(chuàng)制”了一筆貸款，也就是說(shuō)，將貸款金額交付給借　款人并進(jìn)行了抵押登記后，這筆貸款對(duì)貸款人來(lái)講是一筆財(cái)產(chǎn)，是一種要求將來(lái)給付的　權(quán)利[1]。自然它也可以像其它財(cái)產(chǎn)一樣轉(zhuǎn)讓給投資人。這樣的交易可以使資金流向那　些需要貸款的人和地區(qū)。這是美國(guó)資產(chǎn)證券化的動(dòng)因。美國(guó)住房資產(chǎn)證券化的基本運(yùn)作　思路是：(1)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)向希望買房的借款人發(fā)放貸款，同時(shí)借款人須以其所　購(gòu)房產(chǎn)為抵押物抵押給貸款人。(2)貸款人根據(jù)其融資需要，對(duì)信貸資產(chǎn)清理估算，將　擬證券化資產(chǎn)與其它信貸資產(chǎn)分離，形式資產(chǎn)組合(asset  pool)經(jīng)評(píng)估后“真實(shí)出售”　(True  sale)給特設(shè)機(jī)構(gòu)(Special  Purpose  Vehicle,SPV)，該資產(chǎn)組合與原所有人“破　產(chǎn)隔離”(Bankruptcy  Remoteness)，成為發(fā)行證券的基礎(chǔ)。貸款人成為發(fā)起人。(3)特　設(shè)機(jī)構(gòu)將所購(gòu)得的若干資產(chǎn)組合分門別類整合成證券化資產(chǎn)，再行評(píng)估和信用增級(jí)(Credit  Enhancement)。(4)特設(shè)機(jī)構(gòu)與投資銀行簽定證券承銷合同，公開(kāi)發(fā)行證券。　所募資金扣除各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)后作為對(duì)價(jià)支付給原貸款人，原貸款人也成為服務(wù)商，負(fù)責(zé)收　取到期貸款本金和利息交付給受托人。(5)特設(shè)機(jī)構(gòu)與信托機(jī)構(gòu)簽訂委托合同，由信托　機(jī)構(gòu)作為受托人管理證券化資產(chǎn)，監(jiān)督服務(wù)商，并向投資人定期支付收益。(6)所發(fā)證　券在市場(chǎng)公開(kāi)交易。隨著金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新特別是衍生工具的使用，產(chǎn)生了許多資產(chǎn)證券　化形式，但基本上分為兩大類：一是傳遞證券(Pass—Through  Securities)。即特設(shè)機(jī)　構(gòu)發(fā)行的證券，每份按比例代表整個(gè)證券化資產(chǎn)不可分割的權(quán)益，投資者擁有證券化資　產(chǎn)直接的所有權(quán)，原貸款人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)經(jīng)特設(shè)機(jī)構(gòu)“傳遞”給投資者。美國(guó)資產(chǎn)證券　化早期發(fā)行的“抵押貸款傳遞證券”(Mortgage  Pass—Through  Securities,MPT)即是　典型。另一類是抵押債券。與前者相比，特設(shè)機(jī)構(gòu)以債券形式發(fā)行證券，發(fā)行人是債務(wù)　人，投資者是債權(quán)人，證券化資產(chǎn)作為擔(dān)保交由受托人保管。在美國(guó)很有市場(chǎng)的抵押貸　款支持債券(Mortgage—Backed  Bonds,MBB)、抵押貸款轉(zhuǎn)付證券(Mortgage  Pay—Through  Bonds,MPTB)和抵押擔(dān)保證券(Collateralized  Mortgage  Obligate,CMO)即屬　之。總之，美國(guó)的資產(chǎn)證券化是個(gè)相當(dāng)復(fù)雜和系統(tǒng)化的制度機(jī)制，涉及借款人、貸款人　、特設(shè)機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、投資者等眾多主體，而如此復(fù)雜的　系統(tǒng)化機(jī)制制度目的只有一個(gè)：保護(hù)投資者利益。

二、以投資者保護(hù)為核心的法律規(guī)制

如上所述，資產(chǎn)證券化核心是投資者的保護(hù)，因?yàn)樽C券化過(guò)程中的收益和風(fēng)險(xiǎn)最終由　投資者承擔(dān)，所以，證券化涉及的一系列法律規(guī)制均圍繞保護(hù)投資收益和降低投資風(fēng)險(xiǎn)　而展開(kāi)。對(duì)投資者而言，投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：一是利率的變化。當(dāng)市場(chǎng)利　率高于息票利率(注：息票利率是受托人按期支付給投資者的票面利率，一般由貸款組　合中最低的貸款利率減去服務(wù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)后得出。息票利率可以是固定的，如MBB，可　以是按期限不同分為多級(jí)別的，如CMO。)時(shí)，證券價(jià)格下跌，投資者勢(shì)必拋售證券，拋　售的結(jié)果又使價(jià)格進(jìn)一步下跌。二是借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)。借款人可能因失業(yè)、離婚等情　況不履行或遲延履行付款義務(wù)，即使存在違約保險(xiǎn)，仍會(huì)影響投資者的預(yù)期收益。三是　提前還款風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款期限較長(zhǎng)，隨著時(shí)間推移，借款人可能隨經(jīng)濟(jì)條件改變或　遷移到其他地區(qū)就業(yè)而賣掉住房，另外借款人也可能因利率變動(dòng)采取再融資手段，這些　情況均會(huì)導(dǎo)致借款人將未償貸款余額提前償還，從而影響證券現(xiàn)金流。四是服務(wù)商支付　遲延。支付遲延指借款人支付抵押貸款款項(xiàng)時(shí)起至服務(wù)商將該款項(xiàng)轉(zhuǎn)給投資者時(shí)止在時(shí)　間上的滯后期，因?yàn)楝F(xiàn)金流即時(shí)實(shí)現(xiàn)是很重要問(wèn)題，支付遲延顯然減少了投資者收益?！∥迨瞧渌C券化過(guò)程的參與者——信用增級(jí)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所—　—不履行或不適當(dāng)履行的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)上述可能出現(xiàn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)資產(chǎn)證券化在物權(quán)　、合同、破產(chǎn)、證券、信托諸方面進(jìn)行了有效的法律規(guī)制。

(一)物權(quán)法上的規(guī)制。

1.抵押貸款的設(shè)立及轉(zhuǎn)讓。

受英國(guó)票據(jù)概念的影響，美國(guó)傳統(tǒng)上在一筆抵押貸款中存在兩各法律文件——期票和　抵押?jiǎn)螕?jù)[2]，或相當(dāng)于抵押?jiǎn)螕?jù)的文件，分別代表債務(wù)求償權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)。期　票表明借貸關(guān)系存在并保證到期還款，類似于借貸合同。抵押?jiǎn)螕?jù)是借款人和貸款人簽　訂的以所購(gòu)住房為抵押物的擔(dān)保合同，類似于抵押擔(dān)保合同。期票一般應(yīng)明確以下事項(xiàng)　的條款：利息率、償還期限、到期日、違約通知、違約發(fā)生時(shí)借貸雙方享有的權(quán)利、延　期還款的費(fèi)用、提前還款的費(fèi)用等。如果是分期償還貸款，還應(yīng)當(dāng)加上“加速還款條款　”和“立即還款條款”。所謂“加速還款條款”是指在分期付款過(guò)程中，如有一期不能　按期償付，則全部債務(wù)視為到期，貸款人有權(quán)要求借款人償還全部貸款?！傲⒓催€款條　款”則賦予貸款人在抵押物被出售時(shí)要求獲得全部清償?shù)臋?quán)利。期票是每一筆貸款都必　須具備的，是一方當(dāng)事人違約時(shí)，另一方當(dāng)事人向法院起訴時(shí)的依據(jù)。相對(duì)而言，抵押　單據(jù)并非必需，性質(zhì)上屬于期票的附屬，如果貸款人認(rèn)為借款人現(xiàn)在及貸款期間都有足　夠財(cái)力償還貸款，則不必簽訂抵押?jiǎn)螕?jù)。但在實(shí)踐中，由于貸款人對(duì)借款人在還款期間　因個(gè)體特征變化帶來(lái)的還款不確定很難把握，一般都有抵押擔(dān)保。

抵押?jiǎn)螕?jù)是英美法中傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保形式，因其“抵押”與我國(guó)傳統(tǒng)法意義上的“　抵押”含義不盡相同，今多直譯為“按揭”(Mortgage)。按揭起源于英國(guó)古老的土地制　度，由于歷史原因，英美法上的按揭又有普通法上的按揭和衡平法上的按揭之分。但一　般而言，按揭都要求債務(wù)人(借貸關(guān)系中借款人)轉(zhuǎn)移抵押物的所有權(quán)，可轉(zhuǎn)移也可不轉(zhuǎn)　移抵押物的占有，同時(shí)，賦予債務(wù)人的贖回權(quán)，一旦債務(wù)人違約則取消贖回權(quán)，債權(quán)人　收回抵押物或?qū)⒌盅何锱馁u償債[3]?？偟膩?lái)說(shuō)，按揭制度的核心是通過(guò)強(qiáng)調(diào)特定財(cái)產(chǎn)(　抵押物)權(quán)利轉(zhuǎn)移來(lái)保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)賦予債務(wù)人以贖回權(quán)，以兼顧債權(quán)人和債務(wù)人　雙方權(quán)利平衡。在美國(guó)大多數(shù)州規(guī)定，作為不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的抵押?jiǎn)螕?jù)必須具備以下條款：　(1)有明確的抵押貸款當(dāng)事人；(2)對(duì)抵押物作恰當(dāng)描述；(3)抵押人(借款人)轉(zhuǎn)移抵押　物所有權(quán)和占有抵押物；(4)抵押人的贖回權(quán)及其取消；(5)配偶繼承另一方財(cái)產(chǎn)權(quán)利的　規(guī)定；(6)其他需要明確的條款。當(dāng)然，期票中約定的條款也可在抵押票據(jù)中重述或使　之具體化。除了上述必備條款之外，借貸雙方往往要就以下問(wèn)題進(jìn)行約定：一是抵押時(shí)　稅款、評(píng)估費(fèi)及雜費(fèi)等較抵押有優(yōu)先權(quán)的款項(xiàng)支付問(wèn)題；二是每月繳納的不動(dòng)產(chǎn)稅、火　災(zāi)險(xiǎn)費(fèi)、意外險(xiǎn)費(fèi)和抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)的支付問(wèn)題；三是要求抵押人在使用已抵押房產(chǎn)時(shí)　不得損害和濫用[4]。這些約定目的在于防范因抵押人不交納上述稅費(fèi)而使抵押物被拍　賣，從而影響貸款人利益。再者，法律規(guī)定抵押?jiǎn)螕?jù)必須采用書面形式，因?yàn)榈盅簡(jiǎn)螕?jù)　含有權(quán)益轉(zhuǎn)讓內(nèi)容，需要進(jìn)行登記。此外，法律還明確了抵押物的范圍，住房及土地、　地役權(quán)和依附于房地產(chǎn)上的固定裝置，以及合同生效后獲得的成為房地產(chǎn)一部分的財(cái)產(chǎn)　，均屬于抵押物的范疇[4]。

按揭生效后，常會(huì)出現(xiàn)抵押物被轉(zhuǎn)賣的情況，如何在抵押物被轉(zhuǎn)售時(shí)保護(hù)貸款人利益　是物權(quán)法的另一個(gè)重點(diǎn)。實(shí)踐中抵押物被轉(zhuǎn)售或以其他形式轉(zhuǎn)讓時(shí)有三種作法：一是借　款人用售房所得提前還清貸款；二是受讓人和出賣人(原借款人)簽訂合同，受讓人支付　房?jī)r(jià)后出賣人未償付貸款，則出賣人繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)。一旦出賣人違約，貸款人將行　使按揭權(quán)拍賣或收回房產(chǎn)。這種作法對(duì)受讓人極為不利，有經(jīng)驗(yàn)的買家均不會(huì)接受；三　是在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，買賣雙方約定貸款仍依附于該房產(chǎn)上，由買方繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)[2]　。雖然這一約定是針對(duì)買賣雙方的，但涉及貸款人的重大利益，貸款人對(duì)交易成就與否　往往產(chǎn)生極大作用。如果貸款人認(rèn)為受讓人資信較差，則常起用“立即還款條款”阻止　交易。反之，貸款人同意受讓人支付剩余款項(xiàng)時(shí)，也會(huì)與受讓人簽訂還款合同，由受讓　人承擔(dān)還款的個(gè)人責(zé)任。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記與登記缺陷的補(bǔ)救。

眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記是確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬和不動(dòng)產(chǎn)交易安全的基礎(chǔ)。在美國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)　登記被作為檔案記錄下來(lái)，登記范圍幾乎涵蓋了一切與房地產(chǎn)權(quán)益有關(guān)的文件，包括期　票、抵押?jiǎn)螕?jù)、抵押轉(zhuǎn)讓協(xié)議、房地產(chǎn)留置證明、長(zhǎng)期租賃合同、地役權(quán)證明、限制性　契約及買賣特權(quán)證明等[7]。該登記記錄向公眾開(kāi)放，任何人均可方便地查閱。登記本　身屬于檔案記錄，“記錄本身不會(huì)創(chuàng)造并不存在的權(quán)利，它只是提醒人們某抵押貸款關(guān)　系的存在及其影響”[4]。然登記記錄為評(píng)價(jià)和確定房地產(chǎn)權(quán)益各方所要求的權(quán)益提供　了一個(gè)公開(kāi)的評(píng)價(jià)體制，是解決各方爭(zhēng)議優(yōu)先權(quán)的權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)。因而，記錄本身實(shí)際上具　有表面的證據(jù)力和公信力，未查看記錄或未及時(shí)登記都可能給權(quán)利人造成損害?？梢哉f(shuō)　，登記目的在于建立房地產(chǎn)確權(quán)體系，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀確定登記記錄，任何人對(duì)房地　產(chǎn)的法定權(quán)利都不能被創(chuàng)制和轉(zhuǎn)移。為保障登記的證據(jù)力和公信力，登記記錄應(yīng)當(dāng)是完　整無(wú)缺的，且必須公開(kāi)透明，特別要方便經(jīng)濟(jì)，這樣才能被廣泛接受和很好利用。本著　這一宗旨，美國(guó)通常在縣一級(jí)設(shè)立檔案局(少數(shù)州設(shè)在鎮(zhèn)里)，負(fù)責(zé)本地區(qū)的房地產(chǎn)登記　工作。但隨著二級(jí)抵押市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)參與主體需要了解資產(chǎn)組合中每一筆貸款相對(duì)　應(yīng)房地產(chǎn)的真實(shí)現(xiàn)狀，這種分而治之的登記體制顯然不能滿足需要。1997年，抵押貸款　二級(jí)市場(chǎng)參與者創(chuàng)建了抵押電子記錄系統(tǒng)(MERS)，作為“賬簿記錄”清潔中心，每筆錄　入其中的貸款和附隨權(quán)利的轉(zhuǎn)讓都被記錄下來(lái)，從而有力地保證了權(quán)利人的權(quán)利[2]。

3.關(guān)于法定優(yōu)先權(quán)問(wèn)題。

在美國(guó)涉及不動(dòng)產(chǎn)法定優(yōu)先權(quán)的問(wèn)題有兩個(gè)：稅款優(yōu)先權(quán)和建筑工程優(yōu)先權(quán)。其一，　繳納財(cái)產(chǎn)稅是抵押人(借款人)義務(wù)，應(yīng)繳稅款對(duì)抵押物享有征稅留置權(quán)，該權(quán)利為最高　優(yōu)先權(quán)。納稅人拖欠稅款，征稅機(jī)關(guān)往往將該房地產(chǎn)拍賣或出賣征稅留置權(quán)，如此勢(shì)必　影響貸款人利益。為避免這種情況發(fā)生，抵押?jiǎn)螕?jù)中一般要附設(shè)如下約定：一旦出現(xiàn)抵　押人拖欠稅款情況，則由貸款人繳納未及時(shí)繳付的稅款，同時(shí)將這些稅款計(jì)入貸款總額　，由抵押人將來(lái)償付。當(dāng)借款人不能履行債務(wù)時(shí)，貸款人將稅款計(jì)入未償債務(wù)，由拍賣　該房地產(chǎn)的中標(biāo)者一并償付。其二，建筑工程優(yōu)先權(quán)也是法定優(yōu)先權(quán)，指承包商、工人　、材料供應(yīng)商在未收到應(yīng)得款項(xiàng)時(shí)，有權(quán)留置其為之投入勞力或材料的房地產(chǎn)。為收回　欠款，他們可以取消房地產(chǎn)贖回權(quán)，通過(guò)法律程序?qū)⑵渑馁u，以拍賣所得抵償欠款。建　筑工程優(yōu)先權(quán)也屬于應(yīng)登記范疇，但這種登記往往是“事后”記錄，因?yàn)椴牧瞎?yīng)時(shí)間　和完工時(shí)間帶有一定不確定性，不能立即在記錄中顯示出來(lái)，各州法律通常給予承包商　、工人、供應(yīng)商一段申請(qǐng)期(一般為60天)，使他們?cè)谕旯せ虿牧线\(yùn)到后能夠申請(qǐng)登記，　登記后其權(quán)利才能在記錄上顯現(xiàn)出來(lái)[4]。因而，對(duì)于新建或改建房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，買主(借　款人)和貸款人無(wú)法在申請(qǐng)期內(nèi)確定該房地產(chǎn)是否負(fù)載建筑工程優(yōu)先權(quán)。為防萬(wàn)一，這　類房地產(chǎn)的買主和貸款人應(yīng)要求賣主出具保證書，確保工程完工時(shí)對(duì)承包商、工人、材　料供應(yīng)商應(yīng)付款項(xiàng)全部付清。這樣，即使出現(xiàn)建筑工程優(yōu)先權(quán)，也由賣主承擔(dān)責(zé)任，不　涉及已抵押的房地產(chǎn)。

(二)合同法和破產(chǎn)法上的規(guī)制。

資產(chǎn)證券化是通過(guò)一系列合同來(lái)安排和建構(gòu)其法律體系的，涉及借款合同、抵押擔(dān)保　合同、證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、服務(wù)合同、信托合同、信用增級(jí)合同、證券發(fā)行合同、證　券交易合同等。由于借款合同、抵押擔(dān)保合同主要涉及物權(quán)法問(wèn)題(前已分析)，服務(wù)合　同和信托合同主要涉及信托法問(wèn)題，信用增級(jí)、證券發(fā)行及交易主要由證券法進(jìn)行規(guī)制　，故在此不作詳解，本處所謂之合同法的規(guī)制僅指證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定及作法。

證券化資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，銀行信貸資產(chǎn)只有通過(guò)轉(zhuǎn)讓才能將該資　產(chǎn)獨(dú)立出來(lái)成為證券化資產(chǎn)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須是“真實(shí)出售”?！罢鎸?shí)出售”是英美法特　有概念，核心意思是指已出售的資產(chǎn)在出賣人破產(chǎn)時(shí)，債權(quán)人不能對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行追索，　以達(dá)“破產(chǎn)隔離”目的。在美國(guó)破產(chǎn)制度對(duì)擔(dān)保債權(quán)人的保護(hù)并不完善，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)仍屬　于債務(wù)人的總資產(chǎn)，在債務(wù)人破產(chǎn)時(shí)，該財(cái)產(chǎn)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的一部分，受到自動(dòng)凍結(jié)等　因素的影響。而證券化的基礎(chǔ)是獨(dú)立的證券化資產(chǎn)，證券的發(fā)行、信用增級(jí)、投資者的　收益均建立在此基礎(chǔ)之上，因而，如何隔離出賣人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)立一套風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制　是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵。而風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制的兩項(xiàng)基本制度就是“破產(chǎn)隔離”和建立特設(shè)機(jī)　構(gòu)SPV?！捌飘a(chǎn)隔離”是證券化交易的特征之一，也是交易是否成功的主要因素之一?！∷蟪鲑u人破產(chǎn)清算時(shí)，證券化資產(chǎn)不能作為清算財(cái)產(chǎn)，其產(chǎn)生的收入現(xiàn)金仍按證券　化流程支付給投資者，達(dá)到保護(hù)投資者利益之目的。這一點(diǎn)類似于大陸法系的“別除權(quán)　”。通過(guò)“真實(shí)出售”和“破產(chǎn)隔離”使證券化資產(chǎn)與原所有人及其信用分離，構(gòu)成發(fā)　行證券之基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)，成為投資者收益的源泉和信用增級(jí)的基礎(chǔ)，因而，在證券化流程中　，真實(shí)出售極為重要。根據(jù)美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(FASB)1983年制定的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，真　實(shí)出售須滿足三個(gè)條件：(1)轉(zhuǎn)讓人必須放棄對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的控制；(2)轉(zhuǎn)讓人因轉(zhuǎn)讓　資產(chǎn)協(xié)議中有追索權(quán)條款而可能承擔(dān)的負(fù)債是能夠合理估計(jì)的；(3)除非通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)　協(xié)議中的追索權(quán)條款，受讓人不能將已售資產(chǎn)退還給轉(zhuǎn)讓人，否則，轉(zhuǎn)讓人只能將其視　為貸款[5]。由于此規(guī)定比較模糊，在資產(chǎn)證券化交易中經(jīng)常引起爭(zhēng)議，1997年，該委　員會(huì)了新的資產(chǎn)出售標(biāo)準(zhǔn)，即《FAS125》。依新規(guī)定，如果出售方通過(guò)轉(zhuǎn)讓獲得了　收益權(quán)益之外的對(duì)價(jià)，就意味著出售方將資產(chǎn)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給了受讓方，這項(xiàng)交易將作　為“真實(shí)出售”處理。依據(jù)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)移資產(chǎn)控制權(quán)必須同時(shí)滿足以下3　個(gè)條件：(1)將被轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)與被轉(zhuǎn)讓方隔離——推定即使在轉(zhuǎn)讓方破產(chǎn)或清算時(shí)，轉(zhuǎn)　讓方和其債權(quán)人也不能追及已出讓的資產(chǎn)；(2)資產(chǎn)受讓方享有將該資產(chǎn)出質(zhì)或再轉(zhuǎn)讓　的權(quán)利，并不受任何限制；或者資產(chǎn)受讓方是合格的特設(shè)機(jī)構(gòu)SPV的時(shí)候，其收益權(quán)益　的持有者享有將該資產(chǎn)出質(zhì)或再轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，并不受限制條件的約束；(3)資產(chǎn)出售方　沒(méi)有通過(guò)以下方式保留對(duì)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的有效控制：第一，簽訂回購(gòu)協(xié)議，約定資產(chǎn)出售方　有權(quán)或有義務(wù)在到期之前回購(gòu)該資產(chǎn)；第二，簽訂回購(gòu)協(xié)議，約定資產(chǎn)出售方在尚未取　得轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)情況下將未來(lái)轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)收回購(gòu)[6]。新規(guī)定著眼于資產(chǎn)控制權(quán)，而不是象　以前那樣強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)所有權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)?？傊痪湓?，轉(zhuǎn)讓人真正轉(zhuǎn)讓了該資產(chǎn)的所有者權(quán)益　和相關(guān)控制權(quán)才能被認(rèn)定為“真實(shí)出售”。

“真實(shí)出售”還必須具備法定的對(duì)抗要件。如果不具備對(duì)抗要件，在轉(zhuǎn)讓人破產(chǎn)場(chǎng)合　，破產(chǎn)清算人可以否認(rèn)該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律效力(聯(lián)邦破產(chǎn)法544)。關(guān)于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法　定要件，依美國(guó)統(tǒng)一商法典(UCC)和各州關(guān)于抵押設(shè)定的規(guī)定，以契據(jù)的占有和相關(guān)合　同及轉(zhuǎn)讓人通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)以獲取融資的融資報(bào)告的登記為對(duì)抗要件。

證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓勢(shì)必涉及原借款人(債務(wù)人)的通知和抗辯問(wèn)題。依UCC規(guī)定，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓　合同若具備對(duì)抗債務(wù)人效力，必須通知債務(wù)人。一般而言，債務(wù)人受領(lǐng)通知后，其向原　債權(quán)人(貸款人)的履行義務(wù)轉(zhuǎn)由受讓人接受，同樣，向原債權(quán)人主張的抗辯事由，如抵　銷，也可向受讓人主張。否則，不能對(duì)抗債務(wù)人的抗辯事由。對(duì)于前者，因債權(quán)人在證　券化過(guò)程中往往兼任服務(wù)商，因而，即使不進(jìn)行通知，亦不產(chǎn)生問(wèn)題。而于后者而言，　不通知?jiǎng)t不能對(duì)抗債務(wù)人的抗辯事由。但在證券化實(shí)務(wù)上向多數(shù)債務(wù)人個(gè)別送達(dá)通知是　非常困難的，實(shí)踐中一般不通知債務(wù)人。為解決這一問(wèn)題，轉(zhuǎn)讓雙方多在合同中約定債　務(wù)人的抗辯事由不得向受讓人主張。另外，在確定資產(chǎn)讓與價(jià)格時(shí)，充分考慮履約不能　風(fēng)險(xiǎn)的程度，通過(guò)信用補(bǔ)充措施，減少風(fēng)險(xiǎn)。

(三)關(guān)于特設(shè)機(jī)構(gòu)SPV的法律規(guī)制。

設(shè)立特設(shè)機(jī)構(gòu)的目的只有一個(gè)，那就是金融資產(chǎn)證券化。從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，特設(shè)機(jī)構(gòu)實(shí)為　特殊法律實(shí)體。在美國(guó)，特設(shè)機(jī)構(gòu)的主要表現(xiàn)形式為信托、公司、合伙三類。它們既有　由民間設(shè)立的，也有由政府設(shè)立的。其中，三大政府機(jī)構(gòu)——GNMA(GovernmentNational  Mortgage  Association)、FNMA(Federal  National  Mortgage  Association)　、FHLMC(Federal  Home  Loan  Mortgage  Corporation)參與的金融資產(chǎn)證券化對(duì)抵押流　通市場(chǎng)的形成和發(fā)展起到舉足輕重的作用。特設(shè)機(jī)構(gòu)的職能有兩個(gè)：一是“破產(chǎn)隔離”　，使證券化資產(chǎn)與原所有人信用分離，獨(dú)立成為發(fā)行證券的基礎(chǔ)。二是稅法上考慮，避　免雙重征稅，降低證券化的籌資成本[7]。因?yàn)槊绹?guó)聯(lián)邦稅制上有所謂的“名義所得人　原則”，資產(chǎn)和事業(yè)發(fā)生的收益的歸屬主體，不過(guò)為單純的名義主體，并不享受該收益　，名義主體以外的人作為實(shí)質(zhì)的所有者享受該收益，則實(shí)質(zhì)所有者作為納稅主體，而名　義主體免于征稅。要真正實(shí)現(xiàn)特設(shè)機(jī)構(gòu)的職能，昭示其獨(dú)立性，特別是昭示其不為融資　者(證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人)所控制，特設(shè)機(jī)構(gòu)的設(shè)立應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

第一，特設(shè)機(jī)構(gòu)無(wú)論采何種形式，其實(shí)體必須與證券化發(fā)起人分離，其股份或控制權(quán)　最好由發(fā)起人之外的第三方持有。SPV應(yīng)作為獨(dú)立的法律主體，設(shè)立自己的董事會(huì)和訂　立章程。SPV以自己的名稱從事業(yè)務(wù)，有自己的辦公場(chǎng)所，有自己的獨(dú)立的管理人員，　保有自己獨(dú)立的賬冊(cè)、銀行賬戶、和財(cái)務(wù)報(bào)表。且董事會(huì)應(yīng)設(shè)有一定比例的獨(dú)立董事(　至少四分之一)，董事會(huì)須定期舉行會(huì)議，有完整的會(huì)議記錄等。

第二，通過(guò)訂立章程、契約等，明確特設(shè)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)范圍，規(guī)范其業(yè)務(wù)活動(dòng)。其主要　表現(xiàn)為：(1)業(yè)務(wù)范圍限定于證券化資產(chǎn)的購(gòu)入和以購(gòu)入的資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行證券；(2)不　負(fù)擔(dān)證券發(fā)行之外的其他債務(wù)；(3)禁止與其他實(shí)體合并或兼并，除非合并后同樣可以　破產(chǎn)隔離；(4)不能用其財(cái)產(chǎn)為沒(méi)有參加結(jié)構(gòu)性融資的其他人提供擔(dān)保。

第三，在SPV的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中采取一定措施，防止其自愿申請(qǐng)破產(chǎn)(注：自愿申請(qǐng)破產(chǎn)指　破產(chǎn)申請(qǐng)是由債務(wù)人主動(dòng)提出的。美國(guó)破產(chǎn)法的宗旨之一是保護(hù)債務(wù)人，在美國(guó)有95%　以上破產(chǎn)申請(qǐng)由債務(wù)人提出。參見(jiàn)彭冰《資產(chǎn)證券化的法律解釋》，北京大學(xué)出版社出　版，第102頁(yè)。)。自愿破產(chǎn)或同意破產(chǎn)申請(qǐng)，必須獲得董事會(huì)和全體股東的一致同意。　沒(méi)有獨(dú)立董事的同意，不能提出破產(chǎn)清算申請(qǐng)或其他引起破產(chǎn)程序的申請(qǐng)。

(四)證券發(fā)行中的額度規(guī)制。

在傳遞證券中，投資者購(gòu)買的標(biāo)的是證券化資產(chǎn)的所有權(quán)，收益和風(fēng)險(xiǎn)均來(lái)自于所購(gòu)　標(biāo)的，實(shí)為借款人支付的本金和利息。因?yàn)榻杩钊酥Ц兜谋窘鸷屠⒃谧C券有效期內(nèi)是　不可能固定的，則投資者的收益也難以固定。為了減輕投資者的顧慮，這類證券化資產(chǎn)　由經(jīng)過(guò)保險(xiǎn)的抵押貸款組成，發(fā)行人也往往提供及時(shí)還款保證。正因?yàn)槿绱?，該類證券　發(fā)行不進(jìn)行超額擔(dān)保。然對(duì)于抵押貸款支持證券而言，類似于公司債券，以固定利率發(fā)　行，且有明顯期限，其信用與發(fā)行人有直接關(guān)系，故與傳遞證券不同，抵押貸款支持證　券常采用“超額擔(dān)?！狈绞桨l(fā)行。所謂“超額擔(dān)?！笔侵缸C券化資產(chǎn)的應(yīng)受賬款的價(jià)值　高于擬發(fā)行債券的價(jià)值。這種“超額擔(dān)?！睙o(wú)比例限制，從歷史記錄來(lái)看，證券票面價(jià)　值與擔(dān)保價(jià)值比例約為125%—240%[4]。但有政府債券和其他機(jī)構(gòu)債券作擔(dān)保的話，如　轉(zhuǎn)付證券，超額擔(dān)保比例不必像抵押貸款支持債券那樣高。此外，為保證投資者的利益　，一旦證券化資產(chǎn)的市值因市場(chǎng)環(huán)境變化降低到超額擔(dān)保水平之下，發(fā)行人還必須補(bǔ)充　等量的資產(chǎn)給證券化資產(chǎn)。否則，受托人有權(quán)出售受托的抵押品(原借款人抵押的房屋)　，以保全投資人利益。

(五)信托法上的規(guī)制。

篇（8）

［中圖分類號(hào)］ F061.4 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A ［文章編號(hào)］1003－3890（2007）07－0010-07

一、 問(wèn)題的提出

效率是經(jīng)濟(jì)學(xué)永恒的研究主題之一，對(duì)公共產(chǎn)品供給效率的研究貫穿于公共經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展的始終。在政府分級(jí)的條件下，如何實(shí)現(xiàn)公共產(chǎn)品的供給效率一直是困擾經(jīng)濟(jì)學(xué)研究者的一個(gè)難題。作者認(rèn)為在政府分級(jí)的條件下，對(duì)公共產(chǎn)品的供給效率的研究須從兩個(gè)方面進(jìn)行：首先，判斷公共產(chǎn)品的最優(yōu)供給規(guī)模，即在政府分級(jí)的條件下，各級(jí)政府應(yīng)該供給的公共產(chǎn)品規(guī)模應(yīng)該是多大；其次，必須研究公共產(chǎn)品供給效率的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)公共產(chǎn)品的低效率供給向高效率供給轉(zhuǎn)變。我國(guó)作為一個(gè)擁有中央、省、市、縣、鄉(xiāng)五級(jí)政府的國(guó)家，在確立了建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)的前提下，研究由哪一級(jí)政府供給教育、醫(yī)療等公共產(chǎn)品，并測(cè)算我國(guó)政府部門供給公共產(chǎn)品的供給效率尤為重要。本文從政府分級(jí)條件下公共產(chǎn)品最優(yōu)供給規(guī)模的確定出發(fā)，并結(jié)合中國(guó)實(shí)際提出了政府供給公共產(chǎn)品的效率判斷模型與分析指標(biāo)，以期對(duì)這一研究課題提供一絲思路。

二、政府分級(jí)的理由：分級(jí)供給公共產(chǎn)品

早在17世紀(jì)中期，古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家就認(rèn)識(shí)到提供公共產(chǎn)品、滿足公共需要是政府得以存在的依據(jù)?；舨妓乖谄渫瓿捎?651年的《利維坦》一書對(duì)國(guó)家的論述中，體現(xiàn)了公共產(chǎn)品政府供給的思想?；舨妓拐J(rèn)為公共產(chǎn)品的利益和效用是由個(gè)人享有，但個(gè)人本身難以提供，而只能由政府或集體來(lái)提供。{1}休謨?cè)凇度诵哉摗分姓撌鲋挥幸揽繃?guó)家或政府才能夠提供橋梁等公共產(chǎn)品時(shí)，認(rèn)為“只有在少數(shù)人方面才可能辦得到，……這些人就是我們所謂民政長(zhǎng)官、國(guó)王和他的大臣、我們的長(zhǎng)官和憲宰；……這就是政府和社會(huì)的起源?！雹?/p>

但是，公共產(chǎn)品的供給并不是由一級(jí)政府就可以完成的。一方面，公共產(chǎn)品是有層次的，按照受益范圍不同可以劃分為全國(guó)性公共產(chǎn)品與地方性公共產(chǎn)品。受益范圍僅僅局限于地方政府轄區(qū)之內(nèi)的公共產(chǎn)品，應(yīng)為地方性公共產(chǎn)品。如果公共產(chǎn)品的受益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了區(qū)域性范圍，直至能夠?yàn)閲?guó)內(nèi)居民所共同享用（如公共安全的中央控制系統(tǒng)），那么，它就具備了全國(guó)性公共產(chǎn)品的特征。按照權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則，全國(guó)性公共產(chǎn)品應(yīng)有中央政府來(lái)供給，地方性公共產(chǎn)品應(yīng)有地方政府來(lái)供給。正如布坎南的觀點(diǎn)：“在各級(jí)政府中間的經(jīng)濟(jì)的或有效的職責(zé)劃分取決于公共行動(dòng)溢出效應(yīng)地理范圍的大小。每一種公共性的貨物或勞務(wù)僅僅對(duì)有限的一組人口來(lái)說(shuō)是‘公共性’的。這組人口的范圍大小決定了應(yīng)履行職責(zé)的政府單位的‘規(guī)?！?jīng)濟(jì)”。③另一方面，從效率的角度來(lái)考察，對(duì)于地方性公共產(chǎn)品，如果由地方政府來(lái)提供則更符合效率原則。對(duì)此，施蒂格勒（George Stigler）在《地方政府功能的有理范圍》中提出了這兩條原則，一是與中央政府相比，地方政府更接近于自己的民眾，地方政府更了解它所管轄公民的效用與需求；二是不同地區(qū)的居民有權(quán)選擇自己消費(fèi)的公共產(chǎn)品的種類和數(shù)量。奧茨（Wallace E.Oates）也認(rèn)為：“讓地方政府將一個(gè)帕累托有效的產(chǎn)出量提供給他們各自的選民，則總要比中央政府向全體選民提供任何特定的并且一致的產(chǎn)出量有效得多”。④特里西（Richard W.Tresch）從信息傳遞的角度，認(rèn)為中央政府遠(yuǎn)離地方居民，難以完全了解他們的真實(shí)需要，因而存在一個(gè)“偏好誤識(shí)”問(wèn)題，中央政府有可能錯(cuò)誤地認(rèn)識(shí)社會(huì)偏好，從而錯(cuò)誤地把自己的偏好強(qiáng)加于全民頭上。不如地方政府更能實(shí)現(xiàn)社區(qū)福利的最大化。蒂布特（Charles,Tiebout）在《地方支出的純粹理論》中通過(guò)“以足投票”理論論證了，如果允許居民在各地區(qū)之間自由流動(dòng)，那么，個(gè)人的自由選擇和組合，將形成各地方政府的競(jìng)爭(zhēng)局面，從而迫使政府的財(cái)政決策更好地反映納稅人的偏好，促進(jìn)全國(guó)福利水平的最大化。對(duì)此，蒂布特自信地認(rèn)為，“當(dāng)這種解決方法可能不完善時(shí)，是因?yàn)橹贫葎傂?，并沒(méi)有使其失去重要性，該解決方法――是能夠得到的最佳方法。”⑤

因此，政府之所以分級(jí)不僅是因?yàn)楦骷?jí)政府必須實(shí)現(xiàn)供給本轄區(qū)居民受益的公共產(chǎn)品的政府職能，而且各級(jí)政府必須有效地實(shí)現(xiàn)其職能。如果一級(jí)地方政府不能實(shí)現(xiàn)有效供給本地區(qū)公共產(chǎn)品的職能，那么這一級(jí)地方政府就沒(méi)有存在的必要性。由此可見(jiàn)，政府存在和分級(jí)的理由和根據(jù)就在于政府必須有效地供給本地區(qū)的公共產(chǎn)品，這是政府存在和分級(jí)的惟一理由。

三、 政府分級(jí)條件下公共產(chǎn)品最優(yōu)供給數(shù)量的決定

（一）假定

1. 社會(huì)只有政府作為公共產(chǎn)品的供給者，非政府機(jī)制失靈。市場(chǎng)機(jī)制、自愿協(xié)商聯(lián)合機(jī)制、合約機(jī)制以及民間自愿機(jī)制等在公共品供給中普遍存在失靈，市場(chǎng)、第三部門不供給公共產(chǎn)品，只能由政府機(jī)制替代。

2. 社會(huì)只有單個(gè)公共產(chǎn)品供消費(fèi)者消費(fèi)。

3. 消費(fèi)者對(duì)公共產(chǎn)品的需求曲線已知。公共產(chǎn)品的需求量與公共產(chǎn)品的價(jià)格成反比例關(guān)系，公共產(chǎn)品的價(jià)格越高，消費(fèi)者對(duì)公共產(chǎn)品的需求量越低；公共產(chǎn)品的價(jià)格越低，需求量越大。

4. 消費(fèi)者支付的稅收是其消費(fèi)公共產(chǎn)品的價(jià)格。

（二）模型Ⅰ：?jiǎn)我徽墓伯a(chǎn)品最優(yōu)供給模型

如圖1，假定只有惟一的一級(jí)政府，社會(huì)對(duì)公共產(chǎn)品的需求曲線為D，在交易成本為零的情況下，政府收取稅金供給公共產(chǎn)品的供給曲線為S。需求曲線D與供給曲線S相交于點(diǎn)E，公共產(chǎn)品的供需均衡。此時(shí)，消費(fèi)者付出P的價(jià)格（稅金），獲得數(shù)量為Q的公共產(chǎn)品。需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)決定了公共產(chǎn)品的最優(yōu)供給量，如果產(chǎn)量位于均衡產(chǎn)量Q的右邊，那么消費(fèi)者愿意支付的價(jià)格（稅金）低于供給價(jià)格，換言之，總收益小于總成本，因此要減少公共產(chǎn)品的供給產(chǎn)量；如果產(chǎn)量處于均衡產(chǎn)量Q的左邊，那么消費(fèi)者愿意支付的價(jià)格（稅金）超過(guò)了供給價(jià)格，總收益大于總成本，因此要擴(kuò)大公共產(chǎn)品供給產(chǎn)量。從單一政府的公共產(chǎn)品供需均衡模型可以看出，只要政府可以獲取到足以彌補(bǔ)其成本的稅收時(shí)，公共產(chǎn)品的均衡總會(huì)達(dá)到。

但是，消費(fèi)者通過(guò)繳納稅收或政府供給的公共產(chǎn)品這一過(guò)程中是存在交易成本的，⑥成本是一種資源的耗費(fèi)，交易成本的存在會(huì)使政府供給公共產(chǎn)品的資源減少。如圖1所示，當(dāng)政府供給公共產(chǎn)品的單位交易成本為P″-P時(shí)，政府供給公共產(chǎn)品的供給曲線向左移動(dòng)至S″，因此，在消費(fèi)者繳納的稅收為P時(shí)只能消費(fèi)到數(shù)量為Q″的公共產(chǎn)品，消費(fèi)者對(duì)公共產(chǎn)品的需求得不到滿足。但是公共產(chǎn)品在E′點(diǎn)達(dá)到均衡，此時(shí)消費(fèi)者多繳納了稅收，但是少消費(fèi)了公共產(chǎn)品，稅收由P上升到P′，公共產(chǎn)品的供給量卻由Q下降到了Q′，這也就是在現(xiàn)實(shí)生活中人們總是感覺(jué)多繳納了稅收卻得不到應(yīng)有的公共產(chǎn)品的原因之一。在公共產(chǎn)品的單位交易成本為P″-P時(shí)，消費(fèi)者要想得到Q數(shù)量的公共產(chǎn)品，一種方法是必須多繳納稅金以彌補(bǔ)政府供給公共產(chǎn)品的交易成本所帶來(lái)的資源耗費(fèi)，必須多繳納（P″-P）×Q的稅金；另一種方法是政府控制成本、降低資源的耗費(fèi)，降低公共產(chǎn)品供給中的交易成本，使公共產(chǎn)品的供給曲線往右移動(dòng)，比如當(dāng)把公共產(chǎn)品供給中的單位交易成本減低了（P″-P′）時(shí)，供給曲線移動(dòng)到S′，此時(shí)只要繳納P′的稅金就可以獲得Q產(chǎn)量的公共產(chǎn)品。

（二）模型Ⅱ：兩級(jí)政府公共產(chǎn)品最優(yōu)供給模型

假設(shè)條件：（1）上級(jí)政府和下級(jí)政府都愿意準(zhǔn)確地披露自己轄區(qū)居民可以從公共產(chǎn)品的供給中獲得的效用，而不存在隱瞞或低估其邊際效益從而逃避自己應(yīng)該分擔(dān)的成本費(fèi)用的動(dòng)機(jī)；（2）上級(jí)政府清楚地了解下級(jí)政府的財(cái)政收入狀況及其轄區(qū)居民從公共產(chǎn)品的供給中獲得的效用，下級(jí)政府也清楚地了解上級(jí)政府的財(cái)政收入狀況及其轄區(qū)居民從公共產(chǎn)品的供給中獲得的效用；（3）政府作為為其居民供給公共產(chǎn)品的“理性人”存在，不存在其自身的“私利”，因此可以按照其轄區(qū)居民對(duì)公共產(chǎn)品的需求“捐贈(zèng)”公共產(chǎn)品。

1. 中央政府與地方政府（省與省以下政府）事權(quán)劃分模型

如果中央政府和地方政府都按照本轄區(qū)內(nèi)居民對(duì)公共產(chǎn)品的需求來(lái)供給公共產(chǎn)品，則公共產(chǎn)品的供給可以達(dá)到有效效率的最佳水平。

證明：

假定政府可以征收得用來(lái)供給公共產(chǎn)品的稅收資源為T，最優(yōu)的公共產(chǎn)品供給量為G（相當(dāng)于圖1中的公共產(chǎn)品最優(yōu)供給量Q），兩個(gè)供給者分別是中央政府和地方政府（省與省級(jí)以下政府視為一級(jí)政府），于是稅收與公共產(chǎn)品的供給數(shù)量在兩級(jí)政府之間的分配可以用埃奇渥斯盒狀圖來(lái)表示。在圖2中，盒子的水平長(zhǎng)度表示公共產(chǎn)品的最優(yōu)供給量G，垂直高度表示政府可以征收得用來(lái)供給公共產(chǎn)品的稅收資源為T，O1為中央政府的原點(diǎn)，O2為地方政府的原點(diǎn)。從O1水平向右測(cè)量中央政府供給的公共產(chǎn)品數(shù)量G1，垂直向上測(cè)量中央政府可以利用的稅收資源T1；從O2水平向右測(cè)量地方政府供給的公共產(chǎn)品數(shù)量G2，垂直向上測(cè)量地方政府可以利用的稅收資源T2。S1表示中央政府對(duì)公共產(chǎn)品的供給曲線，S2表示地方政府供給公共產(chǎn)品的供給曲線。假如中央政府對(duì)公共產(chǎn)品的供給曲線用G1=a+bT1表示，地方政府對(duì)公共產(chǎn)品的供給曲線用G2=c+dT2表示,其中a，b，c，d為常數(shù)項(xiàng)，因此要想取得公共產(chǎn)品的最優(yōu)供給量則必須使下式成立：

方程組（1）中有T1，T2，G1，G2四個(gè)未知數(shù)，且有四個(gè)線性方程，因此方程組（1）有惟一的解。在圖2中惟一的解也就是S1與S2的交點(diǎn)E，此時(shí)中央政府利用T1*的稅收供給了G1*的公共產(chǎn)品，地方政府利用T2*的稅收供給了G2*的公共產(chǎn)品，公共產(chǎn)品的供給達(dá)到最優(yōu)。

2. 省級(jí)政府與省以下政府事權(quán)劃分模型

如果一個(gè)國(guó)家或地區(qū)不是存在兩級(jí)政府，而是存在三級(jí)政府（中央、省、市）時(shí)政府間事權(quán)應(yīng)該如何劃分才能使公共產(chǎn)品的供給達(dá)到最優(yōu)呢？根據(jù)圖2的分析，達(dá)到公共產(chǎn)品最優(yōu)供給時(shí)，中央政府利用的稅收資源為T1*，供給的公共產(chǎn)品數(shù)量為G1*，那么省級(jí)省以下政府必須利用T2*的稅收供給了G2*的公共產(chǎn)品才能使公共產(chǎn)品的供給達(dá)到最優(yōu)。因此，省級(jí)政府與市級(jí)政府必須合理劃分T2*的稅收資源，使省級(jí)政府與市級(jí)政府供給的公共產(chǎn)品總量達(dá)到G2*的水平。我們可以將圖2中的O2G2*ET2*區(qū)域拿出來(lái)單獨(dú)進(jìn)行分析（見(jiàn)圖3）。省級(jí)政府和市級(jí)政府可以征收得用來(lái)供給公共產(chǎn)品的稅收資源為T2*，最優(yōu)的公共產(chǎn)品供給量為G2*，兩個(gè)供給者分別是省級(jí)政府和市級(jí)政府，于是稅收與公共產(chǎn)品的供給數(shù)量在兩級(jí)政府之間的分配可以用埃奇渥斯盒狀圖O2G2*E（O3）T2*來(lái)表示。盒子的水平長(zhǎng)度表示省市級(jí)政府對(duì)公共產(chǎn)品的最優(yōu)供給量G2*，垂直高度表示省市級(jí)政府可以征收得用來(lái)供給公共產(chǎn)品的稅收資源為T2*，O2為省級(jí)政府的原點(diǎn)，O3為市級(jí)政府的原點(diǎn)。從O2水平向右測(cè)量中央政府供給的公共產(chǎn)品數(shù)量G2，垂直向上測(cè)量中央政府可以利用的稅收資源T2；從O3水平向右測(cè)量地方政府供給的公共產(chǎn)品數(shù)量G3，垂直向上測(cè)量地方政府可以利用的稅收資源T3。S2表示省級(jí)政府對(duì)公共產(chǎn)品的供給曲線，S3表示市級(jí)政府供給公共產(chǎn)品的供給曲線。假如省級(jí)政府對(duì)公共產(chǎn)品的供給曲線用G2=e+fT2表示，地方政府對(duì)公共產(chǎn)品的供給曲線用G3=g+hT3表示,其中e，f，g，h為常數(shù)項(xiàng)，因此要想取得公共產(chǎn)品的最優(yōu)供給量則必須使下式成立：

方程組（2）中有T2，T3，G2，G3四個(gè)未知數(shù)，且有四個(gè)線性方程，因此方程組（2）有惟一的解。在圖3中惟一的解也就是S2與S3的交點(diǎn)E′，此時(shí)省級(jí)政府利用T2*′的稅收供給了G2*′的公共產(chǎn)品，地方政府利用T3*的稅收供給了G3*的公共產(chǎn)品，公共產(chǎn)品的供給達(dá)到最優(yōu)。

3. 進(jìn)一步的分析

但是，在現(xiàn)實(shí)中三個(gè)假設(shè)條件并不是嚴(yán)格存在的，當(dāng)現(xiàn)實(shí)條件不能滿足我們的假設(shè)條件時(shí)公共產(chǎn)品的供給達(dá)不到最優(yōu)水平。

（1）只要政府是存在私利的“理性人”，那么當(dāng)政府層級(jí)越多，公共產(chǎn)品的供給缺口越大。當(dāng)政府是存在個(gè)人私利的“理性人”時(shí)，而且當(dāng)上級(jí)政府和下級(jí)政府都不愿意準(zhǔn)確地披露自己轄區(qū)居民可以從公共產(chǎn)品的供給中獲得的效用，存在因?yàn)楂@得本級(jí)預(yù)算剩余最大化而隱瞞或低估其邊際效益從而逃避自己應(yīng)該分擔(dān)的成本費(fèi)用的動(dòng)機(jī)時(shí)，公共產(chǎn)品的供給不足。如圖2，當(dāng)中央政府想獲得（T1*-T1′）的預(yù)算剩余時(shí)，中央政府僅利用T1′的稅收資源供給公共產(chǎn)品，公共產(chǎn)品的供給量為G1′。當(dāng)省級(jí)政府想獲得（T2*-T2′）的預(yù)算剩余時(shí)，省級(jí)政府僅利用T2′的稅收資源供給公共產(chǎn)品，公共產(chǎn)品的供給量為G2′。此時(shí)中央政府與省級(jí)政府供給公共產(chǎn)品的總量為（G1′+G2′），公共產(chǎn)品供給的缺口為G1′G1″（見(jiàn)圖3）。當(dāng)省級(jí)政府想獲得（T2*′-T2′）的預(yù)算剩余時(shí)，中央政府僅利用T2′的稅收資源供給公共產(chǎn)品，公共產(chǎn)品的供給量為G2′。當(dāng)市級(jí)政府想獲得（T3*′-T3′）的預(yù)算剩余時(shí)，市級(jí)政府僅利用T3′的稅收資源供給公共產(chǎn)品，公共產(chǎn)品的供給量為G3′。此時(shí)中央政府與省級(jí)政府供給公共產(chǎn)品的總量為（G2’+G3′），公共產(chǎn)品供給的缺口為G2′G2″。

（2）只要政府不能清楚地了解本地居民從公共產(chǎn)品的供給中獲得的效用，且不知道另外一級(jí)政府供給公共產(chǎn)品的水平時(shí)，可能會(huì)造成公共產(chǎn)品的供給過(guò)量且加重居民的稅收負(fù)擔(dān)，而且當(dāng)政府層級(jí)越多，公共產(chǎn)品的超額供給越大，稅收負(fù)擔(dān)越重。當(dāng)政府不能清楚地了解本轄區(qū)居民從公共產(chǎn)品的供給中獲得的效用，且不知道另外一級(jí)政府供給公共產(chǎn)品的水平時(shí)，認(rèn)為公共產(chǎn)品的供給越多越好，此時(shí)公共產(chǎn)品的供給過(guò)多，且造成居民的稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重（見(jiàn)圖2）。當(dāng)中央政府認(rèn)為供給公共產(chǎn)品的數(shù)量為G1″時(shí)公共產(chǎn)品的供給達(dá)到最優(yōu)，中央政府必須征收的稅收資源為T1″； 當(dāng)省級(jí)政府認(rèn)為供給公共產(chǎn)品的數(shù)量為G2″時(shí)公共產(chǎn)品的供給達(dá)到最優(yōu)，省級(jí)政府必須征收的稅收資源為T2″，政府共超額征收稅收2T1′T1″，此時(shí)稅收負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出公共產(chǎn)品最優(yōu)供給水平時(shí)的稅收負(fù)擔(dān)（見(jiàn)如圖3）。當(dāng)省級(jí)政府認(rèn)為供給公共產(chǎn)品的數(shù)量為G2″時(shí)，公共產(chǎn)品的供給達(dá)到最優(yōu)，省政府必須征收的稅收資源為T2″；當(dāng)市級(jí)政府認(rèn)為供給公共產(chǎn)品的數(shù)量為G3″時(shí)，公共產(chǎn)品的供給達(dá)到最優(yōu)，市級(jí)政府必須征收的稅收資源為T3″，政府共超額征收稅收2T2′T2″，此時(shí)稅收負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出公共產(chǎn)品最優(yōu)供給水平時(shí)的稅收負(fù)擔(dān)。

四、政府供給公共產(chǎn)品效率的測(cè)度方法

（一）DEA方法

假設(shè)有五級(jí)政府A、B、C、D、E，五級(jí)政府均可供給公共產(chǎn)品且供給公共產(chǎn)品產(chǎn)生同等的效用，五級(jí)政府供給公共產(chǎn)品的供給成本曲線分別為CA、CB、CC、CD、CF。如圖4，當(dāng)公共產(chǎn)品的供給量為Q1時(shí)，政府A供給的成本為CA（Q1）直線交于a點(diǎn)，政府B供給的成本為CB（Q1）直線交于b點(diǎn)，政府A供給的成本為CC（Q1）直線交于c點(diǎn)，政府D供給的成本為CD（Q1）直線交于d點(diǎn)，政府E供給的成本為CD（Q1）直線交于e點(diǎn)。此時(shí)，CA（Q1）＜CB（Q1）＜CC（Q1）＜CD（Q1）＜CD（Q1），因此當(dāng)政府供給同種公共產(chǎn)品且公共產(chǎn)品的效用同樣時(shí)，此時(shí)選擇政府A供給此種公共產(chǎn)品成本最低，效率最高。同理，當(dāng)公共產(chǎn)品的供給量分別為Q2、Q3、Q4、Q5時(shí)，分別選擇政府B、C、D、E供給公共產(chǎn)品成本最低，效率最高。

雖然在圖4中只有五級(jí)政府的供給成本曲線，但是在理論分析中可以假定有無(wú)數(shù)條政府供給成本曲線。這樣，公共產(chǎn)品供給可以在任意一個(gè)供給量上都可以找到相應(yīng)的最優(yōu)一級(jí)政府公共產(chǎn)品，使公共產(chǎn)品的供給在效用不變的情況下成本最低。也就是說(shuō)在圖4中可以找到與a點(diǎn)相類似的點(diǎn)，這些點(diǎn)就形成了公共產(chǎn)品政府供給最優(yōu)成本曲線TC，TC曲線也就是公共產(chǎn)品政府供給成本的包絡(luò)曲線。在這條曲線上，在連續(xù)變化的每一個(gè)供給量水平上，都存在著一條與TC線相切的政府供給成本曲線，該成本曲線所代表的政府級(jí)次也就是在公共產(chǎn)品供給效用相同時(shí)，此級(jí)政府供給公共產(chǎn)品的成本最低、效率最高。

因此，在生產(chǎn)同等產(chǎn)量的產(chǎn)品時(shí)，可以將不同級(jí)次政府供給公共產(chǎn)品的成本進(jìn)行比較，當(dāng)政府供給公共產(chǎn)品的供給成本位于TC曲線以上時(shí)，說(shuō)明公共產(chǎn)品的供給成本過(guò)高，效率較低。如果政府供給公共產(chǎn)品的成本過(guò)高，就需要判斷CI與TC的成本差距，要素投入組合的差距，然后以TC為供給效率最高為目標(biāo)，向效率較高的政府管理者咨詢，學(xué)習(xí)它們提高單位要素投入的產(chǎn)出以及優(yōu)化生產(chǎn)要素組合的經(jīng)驗(yàn)，并從自身技術(shù)和管理兩方面尋找提高效率的措施。比如，學(xué)習(xí)、借用同行先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)、高效的資源配置方法、科學(xué)的管理來(lái)提高自身生產(chǎn)效率。作為政府判斷自身供給公共產(chǎn)品效率的工具，DEA測(cè)度結(jié)果有利于為效率差的政府提供確立理想效率目標(biāo)的信息，以及實(shí)現(xiàn)最優(yōu)效率目標(biāo)的途徑。

（二）評(píng)價(jià)效率指標(biāo)體系

IMD（瑞士洛桑國(guó)際管理發(fā)展學(xué)院）自1989年以來(lái)每年出版《世界競(jìng)爭(zhēng)力年鑒》（WCY），公布世界部分國(guó)家或地區(qū)（2002年為49個(gè)）的競(jìng)爭(zhēng)力及政府效率的信息和排名。[12]⑦按照IMD的評(píng)價(jià)體系，政府效率是由公共財(cái)政、財(cái)政政策、組織機(jī)構(gòu)、企業(yè)法規(guī)和教育五要素決定的。這些要素又可以細(xì)分為若干子要素和84個(gè)指標(biāo)具體考察政府效率水平。測(cè)度政府效率的要素、子要素和指標(biāo)，其主要內(nèi)容為：

1. 公共財(cái)政（硬指標(biāo)10個(gè)、軟指標(biāo)1個(gè)）。硬指標(biāo)包括中央政府預(yù)算盈余或赤字等10項(xiàng)，軟指標(biāo)指公共財(cái)政管理。

2. 財(cái)政政策（硬指標(biāo)11個(gè)、軟指標(biāo)3個(gè)）。硬指標(biāo)涉及稅收收入占GDP的百分比等11項(xiàng)內(nèi)容，軟指標(biāo)包括實(shí)際個(gè)人稅等3項(xiàng)指標(biāo)。

3. 組織機(jī)構(gòu)（包含3個(gè)子要素、5個(gè)硬指標(biāo)和17個(gè)軟指標(biāo)）。（1）中央銀行子要素含有短期實(shí)際利率等4個(gè)硬指標(biāo)，以及中央銀行政策等3個(gè)軟指標(biāo)。（2）狹義政府效率子要素包括政府決策等10個(gè)軟指標(biāo)。（3）公平與安全子要素含有硬指標(biāo)（嚴(yán)重犯罪）1個(gè)及公平等4個(gè)軟指標(biāo)。

4. 企業(yè)法規(guī)（有子要素4個(gè)、硬指標(biāo)1個(gè)、軟指標(biāo)23個(gè)）。（1）開(kāi)放度包括海關(guān)職權(quán)等5個(gè)軟指標(biāo)。（2）競(jìng)爭(zhēng)法規(guī)含有1個(gè)硬指標(biāo)（政府補(bǔ)貼）、6個(gè)軟指標(biāo)（競(jìng)爭(zhēng)立法等）。（3）勞動(dòng)法規(guī)涉及失業(yè)立法等3個(gè)軟指標(biāo)。（4）資本市場(chǎng)法規(guī)包含金融機(jī)構(gòu)法規(guī)等9個(gè)軟指標(biāo)。

5. 教育（硬指標(biāo)7個(gè)、軟指標(biāo)6個(gè)）。硬指標(biāo)包括全部公共教育支出等7項(xiàng)內(nèi)容，軟指標(biāo)含有教育體系等6項(xiàng)。

IMD首先計(jì)算每個(gè)政府效率指標(biāo)的平均值，然后計(jì)算每個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)差分別計(jì)算84個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值（STD）。通過(guò)對(duì)以上指標(biāo)、要素的評(píng)分及標(biāo)準(zhǔn)化換算，計(jì)算政府效率的標(biāo)準(zhǔn)化值，最后以此進(jìn)行指標(biāo)和政府效率排序。對(duì)正指標(biāo)，STD值較高的排名在前，對(duì)逆指標(biāo)則進(jìn)行反向順序。

測(cè)度指標(biāo)的選擇是量化政府效率的前提。測(cè)度指標(biāo)應(yīng)具有代表性、獨(dú)立性和可獲得性。⑧為了比較客觀地反映我國(guó)五級(jí)政府供給公共產(chǎn)品的效率特性和水平，筆者力求選擇的分析指標(biāo)可以采用國(guó)內(nèi)公開(kāi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，使測(cè)度政府效率建立在可以量化的原始數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上。為此，筆者從分析政府投入及其產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效果入手，力求通過(guò)查閱《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)經(jīng)濟(jì)年鑒》、《中國(guó)環(huán)境年鑒》、《中國(guó)法律年鑒》等各種出版物尋覓政府投入與收益之間的數(shù)量規(guī)律。筆者發(fā)現(xiàn)近年來(lái)我國(guó)政府財(cái)政支出主要集中在十個(gè)領(lǐng)域即文體廣播、教育衛(wèi)生、行政管理、基本建設(shè)、農(nóng)林水利氣象、企業(yè)改造挖潛、公檢法、城市維護(hù)、政策性補(bǔ)貼、撫恤社會(huì)福利和社會(huì)保障、科技。這些領(lǐng)域是我國(guó)省級(jí)政府履行職能的主要范圍,也是體現(xiàn)政府效率水平的重要方面。筆者從中精心尋找那些主要由財(cái)政支出引起的、有完整統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的、反映政府供給公共產(chǎn)品的效果（即政府收益或政府產(chǎn)出）的主要指標(biāo)（共35個(gè)），然后，根據(jù)公共經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、公共管理學(xué)等學(xué)科原理，結(jié)合我國(guó)政府實(shí)際構(gòu)建了一個(gè)由指標(biāo)因素、子因素和指標(biāo)構(gòu)成的測(cè)度省級(jí)地方政府效率的完整指標(biāo)體系。參照IMD以國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力為基礎(chǔ)的測(cè)度政府效率指標(biāo)體系，構(gòu)建了測(cè)度政府供給公共產(chǎn)品的效率指標(biāo)體系（見(jiàn)表1）。

五、小結(jié)及政策建議

1. 交易成本的存在會(huì)降低公共產(chǎn)品的供給水平，造成效率損失，因此必須降低公共產(chǎn)品供給過(guò)程中發(fā)生的交易費(fèi)用。

2. 政府層級(jí)越多，政府間的博弈成本越高，越難實(shí)現(xiàn)公共產(chǎn)品的最優(yōu)供給量，造成公共產(chǎn)品供給的效率損失越大，因此，在獲得居民對(duì)公共產(chǎn)品偏好信息相同的條件下，應(yīng)該盡可能減少政府層級(jí)。

3. 在建立分稅制財(cái)政體制的過(guò)程中，為防止政府為獲得預(yù)算剩余而減少公共產(chǎn)品的供給，應(yīng)當(dāng)合理劃分各級(jí)政府的事權(quán)，并通過(guò)法律形式加以保障。

4. 在各級(jí)政府間劃分稅收的過(guò)程中，必須確定一個(gè)最優(yōu)的稅負(fù)水平，并在政府間合理進(jìn)行劃分，嚴(yán)格限定政府的征稅權(quán)力，防止政府在信息不對(duì)稱的條件下，作為公共產(chǎn)品超額供給的副產(chǎn)品加重居民稅收負(fù)擔(dān)。

5. 政府供給公共產(chǎn)品的效率可以測(cè)度，理論上可以通過(guò)政府供給公共產(chǎn)品的成本包絡(luò)線來(lái)進(jìn)行分析；實(shí)踐中可以通過(guò)選取指標(biāo)通過(guò)對(duì)指標(biāo)的分析，對(duì)公共產(chǎn)品的供給效率進(jìn)行測(cè)度。對(duì)公共產(chǎn)品供給效率不高的政府可以對(duì)公共產(chǎn)品的供給權(quán)進(jìn)行重新劃分，或者促使效率不高的政府向效率較高的政府學(xué)習(xí)，促使其降低成本、提高效率。

注釋：

①霍布斯：《利維坦》，商務(wù)印書館，1985年9月，第132頁(yè)。

②休謨：《人性論》，商務(wù)印書館，1983年，第577-579頁(yè)。

③詹姆斯?M?布坎南：《公共財(cái)政》，趙錫軍等譯，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1991年版，第437-438頁(yè)。

④平新喬：《財(cái)政原理與比較財(cái)政制度》，上海三聯(lián)書店，1995年4月新1版，第342頁(yè)。

⑤費(fèi)雪（Ronald C.Fisher）：《州和地方財(cái)政學(xué)》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000年版，第98頁(yè)。

⑥王磊，劉希勤：交易費(fèi)用、政府邊界與財(cái)政體制改革，《中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)》，2006年第2期。

⑦瑞士國(guó)際管理發(fā)展學(xué)院編著，姚俊梅譯：《IMD世界競(jìng)爭(zhēng)力年鑒》，2002年版，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社。

⑧北京師大經(jīng)濟(jì)與資源管理研究所：《2003中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》，中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易出版社，2003年版，第199頁(yè)。

［參考文獻(xiàn)］

［1］Robert. T. Golembiewski. Public Administration as Developing Discipline, P178. New York: Marcel Dekker, 1997.

［2］Kevin J. Fox：Efficiency in the public sector，Boston：Kluwer Academic Publishers，P21，?c2002.

［3］劉宇飛.當(dāng)代西方財(cái)政學(xué)［M］.北京：北京大學(xué)出版社，2000.

［4］Norton，R.（1994）“Economics for Managers: Which Offices or Stores Really Perform Best? A New Tool Tells,” Fortune，October 31，38.

［5］瑞士國(guó)際管理發(fā)展學(xué)院編著.IMD世界競(jìng)爭(zhēng)力年鑒［R］.姚俊梅譯.北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2002.

［6］【德】彼得K.康納利斯，等.世界經(jīng)濟(jì)論壇2002－2003年全球競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告［R］.方麗英，等譯.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2003.

［7］白景明.如何構(gòu)建政府績(jī)效評(píng)價(jià)體系［J］.財(cái)經(jīng)論叢，2005，（3）.

［8］樊麗明.公共品供給機(jī)制:作用邊界變遷及影響因素［J］.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2006，（1）.

［9］王磊，劉希勤.交易費(fèi)用、政府邊界與財(cái)政體制改革［J］.中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，（2）.

［10］唐任伍.政府效率的特殊性及其測(cè)度指標(biāo)的選擇［J］.北京師范大學(xué)學(xué)報(bào)（社科版），2004，（2）.

篇（9）

1 濾嘴棒長(zhǎng)度L改變后，主要調(diào)整FF30裝盤機(jī)過(guò)橋側(cè)擋板、料室寬度和成品盒托架中的調(diào)整墊

1.1 調(diào)整過(guò)橋側(cè)擋板，保證濾嘴棒整齊輸送到料室。

調(diào)整方法：外側(cè)擋板固定，調(diào)整（更換）內(nèi)側(cè)擋板，使兩側(cè)擋板間距A=L+2。

1.2 調(diào)整料室寬度，保證濾嘴棒在料室中碼放整齊。

調(diào)整料室寬度的目的，主要是保證料室的寬度適合濾嘴棒長(zhǎng)度，保證濾嘴棒在料室中合理有序排布。

（1）調(diào)整定位桿，使上擋板與上立板間距A1=L+2；（2）調(diào)整攪拌桿，使攪拌桿端部到動(dòng)立板距離A2=L-1；（3）調(diào)整（更換）下?lián)醢逯袃蓧K有機(jī)玻璃板中的調(diào)整墊，使下?lián)醢逯袃?nèi)側(cè)面與下立板間距A3=L+2。

1.3 更換成品盒托架中的調(diào)整墊，保證濾嘴棒順利裝入成品紙盒中。

成品紙盒必須與成品盒托架配合使用，才能保證濾嘴棒順利裝入成品紙盒中。當(dāng)濾嘴棒的長(zhǎng)度發(fā)生變化時(shí)，成品紙盒的總高度B1也發(fā)生變化，根據(jù)不同長(zhǎng)度的產(chǎn)品，更換成品紙盒與成品盒托架間的調(diào)整墊，使成品紙盒穩(wěn)固的放在成品盒托架中，保證濾嘴棒的順利拉入成品紙盒中。

2 濾嘴棒圓周發(fā)生變化時(shí)，主要調(diào)整料室兩側(cè)板寬度、推板寬度和成品盒托架兩側(cè)板距離。

2.1 料室兩側(cè)板寬度調(diào)整

料室兩側(cè)板距離C的尺寸與單行濾棒數(shù)量N和濾嘴棒直徑D有直接關(guān)系，經(jīng)過(guò)實(shí)踐我們得出：

C=N×D+K

式中K為一固定值，當(dāng)濾嘴棒直徑D發(fā)生改變而單行濾棒數(shù)量N不變時(shí)，需要微調(diào)料室兩側(cè)板的間距，保證濾嘴棒在料室中按規(guī)律有序排列。

2.2 推板寬度的調(diào)整

料室中的濾嘴棒通過(guò)推板推到成品盒中。當(dāng)濾嘴棒直徑改變，對(duì)應(yīng)的料室兩側(cè)板寬度C也隨之發(fā)生變化，這時(shí)需要調(diào)整推板的寬度，才能將濾嘴棒順利推出料室。

更換推板兩側(cè)邊條，調(diào)整推板的總寬度，從而適應(yīng)不同直徑濾嘴棒的生產(chǎn)要求。

2.3 調(diào)整成品盒托架兩側(cè)板的距離，以滿足成品紙盒的安裝要求

由于濾嘴棒直徑的變化，對(duì)應(yīng)的成品紙盒的長(zhǎng)度尺寸也要隨之發(fā)生改變，這就要求調(diào)整成品盒托架兩側(cè)板的距離。

3 成品紙盒中所裝濾嘴棒的行數(shù)和列數(shù)發(fā)生改變，也就對(duì)FF30裝盤機(jī)的相應(yīng)部件進(jìn)行調(diào)整。

3.1 行數(shù)發(fā)生改變后，裝一滿盒濾嘴棒，推板工作的次數(shù)也隨之發(fā)生變化。主要通過(guò)增加或減少計(jì)數(shù)盤中彈性圓柱銷的數(shù)量來(lái)實(shí)現(xiàn)。

篇（10）

1.實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記過(guò)程更加便捷

將過(guò)去需要在幾個(gè)部門進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)受理、辦證、入檔、發(fā)證等流程整合為一站式服務(wù)，提高登記效率的同時(shí)也減少了工作中人為錯(cuò)誤的可能，降低了政府的行政成本，社會(huì)公眾也因此節(jié)省了時(shí)間。

2.實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記信息更加透明

實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后能真實(shí)快速地查詢不動(dòng)產(chǎn)信息，降低偽造證件、偷稅漏稅、詐騙等違法行為的發(fā)生，同時(shí)對(duì)腐敗有很好的警示和調(diào)查作用，讓社會(huì)的公正性得以體現(xiàn)，提高政府公信力和公示力。

3.實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記成果更加統(tǒng)一

雖然我國(guó)法律法規(guī)越來(lái)越完善，但這些法律法規(guī)在處理問(wèn)題時(shí)不盡相同。隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，可以避免因法律法規(guī)間的互相沖突而帶來(lái)的社會(huì)矛盾。登記檔案也可以按照統(tǒng)一規(guī)則重新編碼分門別類，提高登記的工作正確性。

二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記推進(jìn)中的阻力

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)行中，會(huì)涉及到諸多部門的整合，關(guān)系到與之相關(guān)的利益劃分，其相關(guān)人員的人事調(diào)動(dòng)不可避免，工作業(yè)務(wù)需要重新認(rèn)識(shí)，資料整合的工作量相當(dāng)巨大，相關(guān)法律法規(guī)要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社會(huì)公眾也需要一段時(shí)間來(lái)接受。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理資料比之前分開(kāi)部門單獨(dú)受理的量要多，這就要求社會(huì)公眾需要全部收集資料后才能辦好證，而不是一個(gè)證辦好再辦下一個(gè)證，其對(duì)資料的完整性、正確性要求比之前更高。

三、實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)需要的相關(guān)測(cè)繪工作

1.制定相關(guān)法律法規(guī)，統(tǒng)一測(cè)量工作準(zhǔn)則

在國(guó)家統(tǒng)一使用2000國(guó)家大地坐標(biāo)系的今天，房產(chǎn)測(cè)繪部門還在沿用1985國(guó)家大地坐標(biāo)系，部分城市仍采用自己建立的城市獨(dú)立坐標(biāo)系，高程系統(tǒng)也不統(tǒng)一，導(dǎo)致同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元在地籍部門和房產(chǎn)部門有著兩套坐標(biāo)值和高程值。坐標(biāo)、高程等測(cè)繪數(shù)據(jù)的不統(tǒng)一，導(dǎo)致相互間信息不能共享共用，房產(chǎn)面積、房屋門牌號(hào)、房屋權(quán)屬人、宗地編號(hào)、土地面積等屬性信息不能關(guān)聯(lián)，阻礙了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的整合進(jìn)程。只有有法可依，有統(tǒng)一測(cè)量的準(zhǔn)則，房屋信息才能互聯(lián)互通。當(dāng)測(cè)繪數(shù)據(jù)相互統(tǒng)一整合后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作才能順利開(kāi)展。所以，制定關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記測(cè)繪方面的法律法規(guī)并統(tǒng)一工作準(zhǔn)則十分必要。

2.提高工作意識(shí)，培養(yǎng)測(cè)繪技能

在測(cè)繪方式和工作流程上，房產(chǎn)測(cè)繪和地籍測(cè)繪不盡相同，一方面致使測(cè)繪工作內(nèi)容數(shù)量加大，而另一方面數(shù)據(jù)質(zhì)量要求更加嚴(yán)格。這就要求測(cè)繪工作者在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記下提高測(cè)繪工作意識(shí)，培養(yǎng)測(cè)繪技能，提高房產(chǎn)測(cè)繪、地籍測(cè)繪、工程測(cè)繪等測(cè)繪知識(shí)，才能保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。不動(dòng)產(chǎn)單元信息的準(zhǔn)確和完整對(duì)以后不動(dòng)產(chǎn)其他數(shù)據(jù)信息的關(guān)聯(lián)將起到至關(guān)重要的作用。

3.建立完善統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)