序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)商業(yè)稅收籌劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

二、“營改增”對于稅收籌劃因素分析

1.稅基的變化

原營業(yè)稅下，對于建筑設(shè)計單位分包或轉(zhuǎn)包設(shè)計勞務(wù)，其計稅營業(yè)額享受差額征稅政策，即國稅函〔2006〕1245號文，文件中規(guī)定：對勘察設(shè)計單位將承擔(dān)的勘察設(shè)計勞務(wù)分包或轉(zhuǎn)包給其他勘察設(shè)計單位或個人并由其統(tǒng)一收取價款的，以其取得的勘察設(shè)計總包收入減去支付給其他勘察設(shè)計單位或個人的勘察設(shè)計費后的余額為營業(yè)稅計稅營業(yè)額。

“營改增”普及到全國范圍后，由于增值稅是按取得的增值稅專用發(fā)票的進(jìn)項稅額抵扣當(dāng)月的銷項稅額計算繳納增值稅，因此增值稅沒有直接抵扣稅基概念，但在“營改增”的過渡期間內(nèi)原來營業(yè)稅差額征稅優(yōu)惠政策依然有效，當(dāng)單位取得未納入試點范圍的抵扣減項，可以在稅基里直接抵減，計算的公式為：應(yīng)納稅額=[開票金額-支付價款）/（1+稅率）]*稅率-進(jìn)項稅額。

2.稅率的變化

建筑設(shè)計企業(yè)“營改增”之前，營業(yè)稅稅率為開票金額的5%；“營改增”后，被認(rèn)定為增值稅一般納稅人的，稅率為6%，一般納稅人資格認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)為應(yīng)稅服務(wù)年銷售額500萬元（含500萬元）。由于增值稅是價外稅，在不考慮進(jìn)項稅額的前提下，增值稅稅率為開票額的：6%÷（1+6%）=5.66%，因此只有當(dāng)設(shè)計單位取得的年進(jìn)項稅額大于年開票金額的0.66%時，稅負(fù)才會下降。而建筑設(shè)計單位的成本主要為人力成本，進(jìn)項抵扣項目很少，“營改增”后對于認(rèn)定為一般納稅人的設(shè)計單位而言，稅負(fù)有所增加。

對于應(yīng)稅服務(wù)年銷售額小于500萬元的設(shè)計單位，可以作為小規(guī)模納稅人，適用3%增值稅征收率，因此“營改增”后對于小規(guī)模納稅人而言，稅率有所降低。

3.征收管理

“營改增”后征稅機關(guān)發(fā)生了變化，營業(yè)稅由地稅負(fù)責(zé)征收，改革后增值稅由國稅負(fù)責(zé)征收。

在中央地方稅收分配比例上也有很大的影響，營業(yè)稅全部屬于地方財政，增值稅則是中央與地方按75%、25%比例分享。雖然試點方案中明確過渡期間試點地區(qū)“營改增”收入對應(yīng)的稅款歸屬地方，但該政策只是過渡，未來勢必會調(diào)整增稅稅在中央與地方的分成比例。對于設(shè)計單位而言一旦分成比例有變，未來從地方政府取得的財政扶持資金也會大大下降。

在增值稅專用發(fā)票的管理上，增值稅發(fā)票管理較營業(yè)稅要嚴(yán)格。在發(fā)票認(rèn)證方面，取得進(jìn)項發(fā)票后應(yīng)180天內(nèi)認(rèn)證，如果未及時認(rèn)證進(jìn)項稅將無法稅款抵扣，這對企業(yè)來說將會是一種損失。發(fā)票開具方面，增值稅發(fā)票一旦開具，下月即要納稅。在增值稅紅字發(fā)票開具時非常嚴(yán)格，企業(yè)必須取得由購買方所在地主管稅務(wù)機關(guān)出具的《開具紅字增值稅專用發(fā)票通知單》才能開具紅字發(fā)票，因此企業(yè)在開具發(fā)票前應(yīng)與客戶充分溝通，核對開票信息后再開具，避免退票情況的發(fā)生。

三、建筑設(shè)計行業(yè)稅收籌劃方案

1.增值稅納稅人類別選擇的稅收籌劃

根據(jù)《試點實施辦法》規(guī)定對于應(yīng)稅服務(wù)年銷售額500萬元以下的納稅人，可以認(rèn)定為小規(guī)模納稅人，征稅率為3%；應(yīng)稅服務(wù)年銷售額大于等于500萬元的納稅人應(yīng)認(rèn)定為一般納稅人，稅率為6%。因此“營改增”后設(shè)計單位認(rèn)定為小規(guī)模納稅人稅率將有明顯的降幅，因此應(yīng)盡量選擇小規(guī)模納稅人進(jìn)行籌劃。

對于年營業(yè)額超過500萬限額的設(shè)計單位而言，可以通過設(shè)立幾家設(shè)計單位分拆營業(yè)收入的方法進(jìn)行籌劃，控制每家設(shè)計單位的年營業(yè)收入在500萬元以內(nèi)。

2.進(jìn)項稅額抵扣的稅收籌劃

本次“營改增”屬于結(jié)構(gòu)性減稅，建筑設(shè)計單位一旦被認(rèn)定為一般納稅人后，由于進(jìn)項抵扣稅額較少，稅負(fù)較原營業(yè)稅有所增加。為降低稅負(fù)，設(shè)計單位采購付款時應(yīng)盡可能取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項稅稅額越大，應(yīng)納稅額越小。

建筑設(shè)計單位購進(jìn)項目可以取得增值稅專用發(fā)票的主要事項列舉如下：

（1）分轉(zhuǎn)包設(shè)計費、模型效果圖費、曬圖費；

（2）購買固定資產(chǎn)：包括電腦、復(fù)印機、辦公家具等，值得注意的是財稅（2013）37號文件規(guī)定自2013年8月1日起原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣；

（3）購買無形資產(chǎn)：如CAD、設(shè)計軟件，軟件開發(fā)服務(wù)、軟件咨詢服務(wù)等；

（4）支付維修保養(yǎng)費：奧西維護(hù)費、復(fù)印機維修、汽車維修等；

（5）購買辦公用品：文具、墨盒硒鼓、描圖紙繪圖紙等；

（6）有形資產(chǎn)租賃：汽車租、復(fù)印機、打圖曬圖一體機的租賃費；

（7）貨物運輸費；

（8）汽油費：以公司名義購買油卡；

（9）鑒證咨詢服務(wù)：如律師事務(wù)所及會計師事務(wù)所咨詢鑒證業(yè)務(wù)、建筑圖紙審核服務(wù)等；

（10）廣告服務(wù)：寶庫奧廣告設(shè)計、策劃、制作、、宣傳等；

（11）會議展覽費。

3.充分利用現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃

國家在制定政策時對某些地區(qū)和行業(yè)會給予鼓勵和扶持，有很強的政策導(dǎo)向。企業(yè)在稅收籌劃方案設(shè)計前應(yīng)全面的對財稅政策進(jìn)行研讀分析，盡可能取得財政的扶持及稅收的減免。目前建筑設(shè)計行業(yè)主要的增值稅優(yōu)惠政策包括：

（1）過渡性財政扶持政策

為了更好的幫助試點企業(yè)平穩(wěn)過渡稅制改革，確保稅負(fù)不增加，政府對于本次結(jié)構(gòu)性減稅改革中稅負(fù)增加的企業(yè)實施過渡性財政扶持政策。就上海地區(qū)而言，根據(jù)滬財稅[2012]5號文件，對于稅制改革后稅負(fù)增加的試點企業(yè)，實施“企業(yè)據(jù)實申請、財政分類扶持、資金及時預(yù)撥”過渡性財政扶持政策。根據(jù)這一政策，試點企業(yè)稅制改革后稅負(fù)較以前增加的部分可向財稅部門申請財政專項資金扶持。

（2）向境外單位提供設(shè)計服務(wù)零稅率政策

財稅[2011]131號文件規(guī)定：向境外單位提供設(shè)計服務(wù)，不包括對境內(nèi)不動產(chǎn)提供的設(shè)計服務(wù)，適用零稅率。

當(dāng)然企業(yè)在重視稅收優(yōu)惠范圍的同時不應(yīng)忽視享受稅收優(yōu)惠必要的程序和備案手續(xù)。符合稅收優(yōu)惠條件的企業(yè)必須按照稅法規(guī)定履行相應(yīng)的申報程序，避免無法享受稅收優(yōu)惠政策。

4.利用地方財政扶持政策籌劃

各地財政部門會根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃制定相應(yīng)的財政扶持政策，利用當(dāng)?shù)氐恼呢斦杖雽^(qū)域內(nèi)企業(yè)發(fā)展進(jìn)行扶持，促進(jìn)企業(yè)做大做強。營業(yè)稅屬于地稅，企業(yè)繳納的營業(yè)稅歸屬于地方政府的財政收入，“營改增”后政策規(guī)定在過渡期間增值稅仍歸屬地方財政。

在營業(yè)稅的分成比例上，就上海地區(qū)而言，一般市政府享受40%，區(qū)政府20%～40%，開發(fā)區(qū)享受10%～20%，企業(yè)享受10%～40%，且各個區(qū)域的扶持力度不完全一樣，因此對于準(zhǔn)備新設(shè)的企業(yè)而言，在注冊前應(yīng)比較各區(qū)的扶持政策并商談具體條款，對于重點納稅大戶而言，由于每年企業(yè)都會繳納大量稅額，這對地方財政有較大的貢獻(xiàn)，此時企業(yè)就有了與政府談判的話語權(quán)，企業(yè)應(yīng)主動與政府部門爭取更為優(yōu)惠的財政扶持政策。

5.控制開票時間延遲納稅

目前稅務(wù)局對于增值稅的征收管理上采取“以票控稅”管理模式，因此企業(yè)開具增值稅發(fā)票后的次月需要向稅務(wù)局申報繳納稅金。如果客戶在收到發(fā)票后未及時付款，企業(yè)會出現(xiàn)墊付稅金的情況。建筑設(shè)計單位的客戶大多是房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商的一旦資金短缺引起延期付款，此時如果建筑設(shè)計單位提前開票將會損失已繳納稅金的時間價值和機會成本，建議企業(yè)開票前應(yīng)與客戶溝通好付款進(jìn)度，控制好開票時間及回款時間，盡可能將兩者處于同一申報期間，避免墊付稅金。

此外對于設(shè)計單位收取的預(yù)收款項，可以向客戶開具資金往來的收據(jù)，待應(yīng)稅服務(wù)完成時再開具增值稅發(fā)票。

四、建筑設(shè)計行業(yè)稅收籌劃的配套措施

由于增值稅具有進(jìn)項抵扣的功能，為降低稅負(fù)企業(yè)在采購和銷售時應(yīng)考慮該因素。

1.采購時供應(yīng)商選擇

“營改增”后建筑設(shè)計單位在供應(yīng)商選擇時，必須考慮供應(yīng)商是否為增值稅納稅人，是否能提供增值稅專用發(fā)票。在比價時不應(yīng)根據(jù)付款總額進(jìn)行，應(yīng)剔除增值稅進(jìn)項稅根據(jù)采購商品的不含增值稅價格進(jìn)行比較，不含稅價格低者為優(yōu)選。當(dāng)供應(yīng)商為增值稅小規(guī)模納稅人時，可以要求其至所屬稅務(wù)局，由稅務(wù)局代開3%增值稅專用發(fā)票。

篇（2）

土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照適用的稅率累進(jìn)計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理地增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中當(dāng)增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率時，可通過適當(dāng)降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)二是增加扣除額，主要是通過加大投人來提高市場竟?fàn)幜θ缂哟蠊才涮自O(shè)施投人，改善小區(qū)環(huán)境，提高房屋質(zhì)量；調(diào)控土地增值稅的扣除項目金額，杜絕違法虛開材料發(fā)票、建安發(fā)票、虛構(gòu)零星工程項目和工程量等行為。

一、選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品

多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權(quán)投資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品自用自營）等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列人收人，不扣除相應(yīng)的成本和費用。這標(biāo)志著長期持有物業(yè)，開發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導(dǎo)致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。

房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和實際情況來進(jìn)行相應(yīng)的策劃，降低土地增值稅的稅負(fù)或合理延遲土地增值稅的納稅時間。

首先，將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠據(jù)了解，有的公司可能討劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收人，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產(chǎn)升值二這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃和現(xiàn)實，不賣改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強。

其次，要從延緩繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時仍然要征繳土地增值稅特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預(yù)測資金的風(fēng)險價值，同時應(yīng)兼顧再轉(zhuǎn)讓時的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。

二、利用預(yù)提費用的稅前扣除政策

稅法允許三項預(yù)提費用預(yù)提時依法在所得稅前扣除的規(guī)定對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規(guī)定。除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本：第一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用〕此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件第三，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金等物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。但土地增值稅清算時，不允許扣除任何預(yù)提費用，所有扣除項目必須提供發(fā)票或合法憑據(jù)。

三、地下停車場作為公共配套設(shè)施處理

當(dāng)一個房地產(chǎn)開發(fā)項目存在地下車庫時，地下室車位面積能否計人可售面積？實際中對此尚存有不同看法。有些地方稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定，地下車庫應(yīng)計人可售面積，并且該項地下室成本并不能全部一次性結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，而是進(jìn)人計算可售面積時單位工程成本的總成本，當(dāng)期實際銷售車位面積計人己售面積，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，與當(dāng)期實現(xiàn)的車位銷作收人形成配比。

企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。而利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，則作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

四、利用稅收優(yōu)惠政策納稅籌劃

隨著社會的發(fā)展，城市的現(xiàn)代化，酒店及酒店式公寓、寫字樓的業(yè)態(tài)開發(fā)越來越多，整體銷售，資金回籠快，是開發(fā)商最希望采用的銷售方式。這樣就需要一個包括前期在內(nèi)的整體納稅籌劃。

例如：某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本20億元，售價28億元。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計算過程略）。稅法規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。依據(jù)上述規(guī)定，如果企業(yè)先投資成立一子公司"某某大酒店"，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。

五、結(jié)束語

隨著社會的進(jìn)一步發(fā)展，稅收的各項法律法規(guī)日益完善，政府也加大對企業(yè)的稅收的宏觀調(diào)控，財政部門的執(zhí)法力度也會越來越強，這些客觀因素要求企業(yè)開發(fā)商形成迫納稅籌劃的意識，切實落實好稅收籌劃工作，不但能夠提高企業(yè)自身的經(jīng)濟效益，還可以進(jìn)一步促進(jìn)稅制的完善，填補稅法漏洞和缺陷，令稅務(wù)工作和納稅籌劃進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 財務(wù)管理

企業(yè)的利潤會受到成本的高低的影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的高低會受到多個相關(guān)因素的影響，其中稅收因素是一個較為重要的因素。根據(jù)我國建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的相關(guān)資料統(tǒng)計顯示，各種稅費能夠占到占商品房相關(guān)成本的30%到40%，因此相關(guān)的企業(yè)可以采取有關(guān)措施來安排企業(yè)的相關(guān)涉稅活動進(jìn)而能夠合法規(guī)避或者減輕自身的稅負(fù)，同時還可以采取相關(guān)的防范措施來進(jìn)而化解相關(guān)的納稅風(fēng)險，這已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)一項十分重要的財務(wù)管理工作。稅務(wù)籌劃的主要方向：1、遞延稅費繳納時間，減輕資金的時間成本；2、從總量上減少企業(yè)實際稅賦。

一、如何進(jìn)行企業(yè)所得稅的籌劃

1、改變企業(yè)注冊性質(zhì)

房地產(chǎn)商品具有很強的地域性，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇在不同區(qū)域進(jìn)行投資，都需要建立相關(guān)的項目公司。子公司為獨立法人，因此在設(shè)立區(qū)域?qū)灰暈楠毩⒌募{稅人，進(jìn)而就要要承擔(dān)相應(yīng)的全面納稅義務(wù)；而分公司沒有獨立的法人資格，因此不被視為納稅人，公司就只是承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司所發(fā)生的利潤與虧損要與總公司進(jìn)行合并來計算。在經(jīng)營期間，如果分公司出現(xiàn)虧損，就可以抵沖一部分總公司的利潤，進(jìn)而減輕相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)。而且分公司與總公司之間發(fā)生的資本轉(zhuǎn)移，不會涉及所有權(quán)的變動，因此不會承擔(dān)相關(guān)的稅收。

2、選擇合理的成本分?jǐn)偡椒?/p>

根據(jù)國稅發(fā)2009年31號文的相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偪梢园凑照嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法，預(yù)算造價法進(jìn)行分?jǐn)偂Ｍ瑫r文件規(guī)定：土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配；其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。由此主體工程、內(nèi)部裝飾工程、機電工程就成為重點關(guān)注的項目，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況對成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行選擇，合理分配成本已達(dá)到節(jié)稅目的，特別是一些CBD項目，將成本大量轉(zhuǎn)移至出售業(yè)態(tài)，這不僅僅節(jié)省了稅金，同時還降低了自持物業(yè)的成本，為日后支持物業(yè)的升值創(chuàng)造有力因素。

3.合理選擇費用分?jǐn)偡椒?/p>

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在同一城市中存在多個項目公司，但卻使用一個團(tuán)隊進(jìn)行管理，企業(yè)完全可以根據(jù)銷售的進(jìn)度，合理與員工簽訂勞動合同，將員工成本分別計入各家項目公司，相關(guān)的開辦費、銷售費用、管理費用也可采取與銷售進(jìn)度配比的方法，進(jìn)行合理的配置已達(dá)到節(jié)稅目的。

在所得稅預(yù)繳階段，企業(yè)在計算成本時可以選擇對于自己有利的相關(guān)方法，同時已發(fā)生的相關(guān)費用及時進(jìn)行核銷入賬。對于能合理預(yù)計發(fā)生額的相關(guān)費用以及損失，要采用預(yù)提方法計入相關(guān)費用，對以后年度需要進(jìn)行分?jǐn)偭兄У南嚓P(guān)費用、損失的攤銷期進(jìn)行適當(dāng)?shù)目s短。對于限額列支的相關(guān)費用等的攤銷要選擇最短的年限，盡量增大前幾年的相關(guān)費用，遞延相關(guān)的納稅時間。

二、如何進(jìn)行地增值稅稅收的籌劃

1.根據(jù)不同建房方式進(jìn)行納稅籌劃

在相關(guān)的土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策中，對于代建房以及合作建房的有一個較為明確規(guī)定，例如在什么情況下可以暫免征收土地增值稅。

（1）合作建房。合作建房是在房屋建設(shè)完成之后自己進(jìn)行使用的，可以免征收相關(guān)的土地增值稅，但是建成后需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的方式，則需要補交相關(guān)的土地增值稅。

（2）代建房。代建房的本質(zhì)是相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)公司代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，同時還要收取相關(guān)的手續(xù)費。在整個經(jīng)濟行為不會涉及產(chǎn)權(quán)的變化，因此不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi)，只要依法繳納相關(guān)的營業(yè)稅。這樣可以在一定程度上減輕相關(guān)的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，可以免除相關(guān)的土地增值稅，進(jìn)而減低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

2.通過分散收入的形式進(jìn)行納稅籌劃

土地增值稅要采用超率累進(jìn)稅率的方式進(jìn)行計稅，增值額等于收入減去相關(guān)的扣除項目，增值率越高，那么對應(yīng)的稅率就越高。因此可以采取分散企業(yè)收入的方式，對增值額產(chǎn)生影響，進(jìn)而對企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生影響。在實務(wù)操作過程中，可以將可分除的項目從整個房地產(chǎn)項目中進(jìn)行剝離，并且單獨進(jìn)行處理，例如裝修費，設(shè)備安裝費以及附屬設(shè)施建設(shè)費等。這樣能夠使上述業(yè)務(wù)的盈利免除了相關(guān)的繳納土地增值稅，進(jìn)而起到增加企業(yè)利潤的目的。

舉例說明，例如對于A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進(jìn)行一個項目的開發(fā)，其中建設(shè)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售，預(yù)計售價可以達(dá)到5000萬元，其中可以進(jìn)行扣除的項目金額為4500萬元；而建設(shè)豪華別墅為10棟，預(yù)計相應(yīng)的銷售額為1500萬，其中可以進(jìn)行扣除的項目金額為1000萬元。在上述案例中，如果不分開進(jìn)行核算，那么需要繳納相應(yīng)的土地增值稅為（5000+1500-4500-1000）×30%=300萬元；然而如果分開進(jìn)行核算的話，A企業(yè)按照相應(yīng)的建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)，由于增值率未超過2 0%，可以享受免相應(yīng)的征土地增值稅的優(yōu)惠，這樣就需要相應(yīng)的繳納土地增值稅值為（1500-1000）×30%=150萬元。

3、對利息支出的籌劃。

按照相關(guān)法律的規(guī)定，對于扣除項目中財務(wù)費用中的利息支出，只要是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偼瑫r能夠提供有關(guān)的金融機構(gòu)證明時，可以據(jù)實進(jìn)行扣除，最高不能超過相關(guān)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的相關(guān)金額。對于其他的房地產(chǎn)開發(fā)費用，可以將土地取得成本和土地開發(fā)成本總金額的5%扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目進(jìn)行分?jǐn)偫⒂嬎慊蛘卟荒芴峁┫嚓P(guān)金融機構(gòu)有效證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用可以按照土地取得成本與土地開發(fā)成本總額的10%進(jìn)行扣除。 因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身的相關(guān)情況，通過計算決定是否要提供金融機構(gòu)相關(guān)的利息分?jǐn)傋C明，進(jìn)而達(dá)到有效節(jié)稅的目的。

三、關(guān)于地下車位成本的分?jǐn)?/p>

目前車位成本問題主要是由產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致！

對于地下人防設(shè)施形成的車位，產(chǎn)權(quán)歸屬于相關(guān)的人防部門，因此這部分的相關(guān)成本要從總成本中進(jìn)行扣除，將這部分成本分?jǐn)偟戒N售或者自用部分的開發(fā)成本中，將其作為公共配套設(shè)施費進(jìn)行分?jǐn)?，因此在房地產(chǎn)公司的財務(wù)帳上可以不體現(xiàn)這部分的成本，將其成本分?jǐn)偟娇墒蹣I(yè)態(tài)中，降低企業(yè)所得稅賦。

對于非人防性質(zhì)的車位，無論地下以及地上車位是否辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)的，其成本核算都應(yīng)單獨列示其成本，而非全部分?jǐn)偟娇墒蹣I(yè)態(tài)中去。能辦理單獨產(chǎn)權(quán)的車位，可以毫無疑問的做出售處理，其成本屬于所得稅和土地增值稅的稅前扣除范圍；而不能辦理產(chǎn)權(quán)的車位，如果是銷售，則是出售使用權(quán)，在部分地區(qū)視作長期出租，此時在土地增值稅匯算中核算上就按出租處理，需要交納房產(chǎn)稅（從租），其成本不能計入土地增值稅扣除項目，但在所得稅中仍然可以視為銷售，其成本可以稅前扣除。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一項具有技巧性較強，高技術(shù)含量和綜合性較強的企業(yè)籌劃工作，相關(guān)的企業(yè)部門需要一方面要熟悉相關(guān)企業(yè)的運營狀況以及國家出臺的相關(guān)稅收法規(guī)進(jìn)行認(rèn)真的學(xué)習(xí)和研究。另一方面相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)要采取相關(guān)的合理合法的運作手段，合理利用相關(guān)的納稅籌劃的方式，對企業(yè)的相關(guān)目標(biāo)以及相關(guān)的實施成本進(jìn)行綜合考慮，做好相關(guān)風(fēng)險控制工作控制風(fēng)險，這樣才能有效減少房地產(chǎn)相關(guān)的稅負(fù)狀況，進(jìn)而有效增強企業(yè)的競爭力。

參考文獻(xiàn)

[1]張中秀，王曉菲，李首雁.稅收籌劃教程.中國人民大學(xué)出版社.2005：P125-126.

篇（4）

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 會計處理方法 稅務(wù)處理方法

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅分類

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細(xì)則》對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行分類。其中依據(jù)企業(yè)類型不同可將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)與兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，具體內(nèi)容如下：

（一）主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

以當(dāng)期營業(yè)收入承擔(dān)的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：針對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營稅金及附加；針對于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營稅金；針對于股份制試點企業(yè)的股份制等；其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。

（二）兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

以當(dāng)期營業(yè)收入承擔(dān)的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：針對于工業(yè)、商業(yè)、外商投資等企業(yè)的其他業(yè)務(wù)支出；針對于金融企業(yè)的其他營業(yè)支出；針對于餐飲、游樂等企業(yè)的營業(yè)稅金及附加；針對于旅游、投資等企業(yè)的營業(yè)稅金；針對于外商投資銀行的其他營業(yè)稅金等。其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的分類

依據(jù)工程項目完成的情況，可將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)連同地上的建筑物及其附著物、項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)及項目竣工或辦理結(jié)算后三大類。

（一）轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)連同地上的建筑物及其附著物

對于轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：固定資產(chǎn)清理，在建工程，專項工程支出及固定資產(chǎn)購建支出等科目；其貸記科目主要表現(xiàn)為：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。

（二）項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

就預(yù)繳的土地增值稅來說，其應(yīng)借記的科目有：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。其應(yīng)貸記的科目有：銀行存款。

（三）項目竣工或辦理結(jié)算后

在對土地增值稅清算進(jìn)行清算時，應(yīng)做好調(diào)整前期征繳土地增值稅款工作。同時，對稅務(wù)局土地增值稅清算報告科學(xué)合理編制，最終計算確定土地增值稅清算金額，其中應(yīng)借記的科目主要表現(xiàn)為：營業(yè)稅金及附加――土地增值稅，待攤費用――預(yù)繳土地增值稅。其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值稅。

需對稅額進(jìn)行補交時，其應(yīng)借記的科目有：應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值稅；其應(yīng)貸記的科目有：銀行存款。需退稅時，其應(yīng)借記的科目有：銀行存款；其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)處理方法

國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從會計視角上所確認(rèn)的預(yù)售收入在稅法中主要表現(xiàn)為應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的銷售收入?！?/p>

國稅函[2008]299號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常依據(jù)當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季預(yù)繳企業(yè)所得稅，其中開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)過程中通常以預(yù)售方式銷售取得預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季計算出預(yù)計利潤額，并直接計入利潤總額預(yù)繳。另外，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后需結(jié)合實際利潤實現(xiàn)再次調(diào)整?！?/p>

《企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的土地增值稅需在預(yù)計利潤中進(jìn)行扣除?！边@里所提及的預(yù)繳的土地增值稅主要指的是營業(yè)稅金及其附加。

下面介紹處理房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的土地成本分?jǐn)偡椒ā?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費用，以及預(yù)提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構(gòu)成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。

下面對土地成本分?jǐn)偡椒ǖ氖鄯课菝娣e比例法進(jìn)行論述。對于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，一般情況下，建筑成本可采用估價修正法進(jìn)行計算分?jǐn)偅恋爻杀究刹捎檬蹆r比率法進(jìn)行計算分?jǐn)偅疫@兩種方法應(yīng)合并進(jìn)行，分步實施。

四、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅會計處理策略

（一）土地增值稅的納稅籌劃

轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項目開發(fā)方式。一是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)暫免征收土地增值稅政策，積極與其他企業(yè)合資建房，以此減免房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本；二是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策實行房屋租賃，租賃體制下的房地產(chǎn)企業(yè)僅需交納房產(chǎn)稅，以此大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平。

合理利用扣除項目降低應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)采取有效措施盡可能降低借貸利率，如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)生的利息超過稅法規(guī)定的開發(fā)成本可扣除比例的5%時，需要企業(yè)出示金融機構(gòu)證明，之后依據(jù)國家相關(guān)稅法規(guī)定對開發(fā)成本、開發(fā)費用及其他可扣除項目進(jìn)行分項計算，反之亦然。

（二）新增房地產(chǎn)會計科目

隨著我國會計制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的會計科目和核算方法已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的需求，因此，這就需要現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)在《企業(yè)會計制度》的指導(dǎo)下新增會計科目?？偨Y(jié)而言，主要新增五大房地產(chǎn)會計科目：一是“開發(fā)成本”科目。由該科目承擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用和成本的核算業(yè)務(wù)；二是“周轉(zhuǎn)房產(chǎn)品”科目。由該科目承擔(dān)安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用房屋核算業(yè)務(wù)；三是“開發(fā)產(chǎn)品”科目。由該科目承擔(dān)已開發(fā)完工、經(jīng)驗收合格的房地產(chǎn)核算業(yè)務(wù)；四是“開發(fā)間接費用”科目。由該科目承擔(dān)除行政管理部門承擔(dān)費用以外的其他間接費用核算業(yè)務(wù)；五是“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。由該科目承擔(dān)用于出租經(jīng)營但未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋核算業(yè)務(wù)。之后，將其五大新增科目一并計入報表的“存貨”項目。

（三）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

（1）正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。就我國現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)商品銷售而言，其主要包括四個步驟，即簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工作竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。以上四個環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)商品銷售正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)過程中缺一不可，一旦出現(xiàn)四環(huán)節(jié)的缺失，勢必會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來諸多風(fēng)險，為此，這就要求我國房地產(chǎn)企業(yè)堅持正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而，保障房地產(chǎn)企業(yè)收入核算工作的順利高效開展。

（四）不斷完善信息披露內(nèi)容，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含金量

首先是加強項目現(xiàn)金流量信息的披露力度?，F(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資，實行分項目現(xiàn)金流量信息的有效披露，有助于提高其先進(jìn)流量信息的有用性；其次是不斷增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息，實現(xiàn)對其信息的披露有助于房地產(chǎn)企業(yè)信息使用者準(zhǔn)確的判斷土地儲備的信息。

五、結(jié)語

受會計與稅務(wù)處理差異性的影響，以致企業(yè)在實際繳納土地增值稅優(yōu)先于企業(yè)所得稅前將發(fā)生會計上確認(rèn)費用滯后現(xiàn)象。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其所得稅受其他因素影響不大，特別注意的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在填報企業(yè)所得稅年度納稅申報表時應(yīng)考慮到資金的擁有時間價值。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在處理會計稅務(wù)處理時應(yīng)善于利用稅收優(yōu)惠政策，以降低企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)經(jīng)濟效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]嚴(yán)雪.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳期所得稅的會計與稅務(wù)處理.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計.2012（10）.

[2]白建平.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)分析.中小企業(yè)管理與科技（下旬刊）.2012（08）.

[3]劉洋.有關(guān)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃思考.現(xiàn)代經(jīng)濟信息.2012（22）.

[4]李洪芳.房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃探討.中外企業(yè)家.2012（17）.

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篇（5）

以現(xiàn)代企業(yè)的管理理論和科學(xué)的管理手段，完善有效的稅務(wù)風(fēng)險防控體系，良好的稅收籌劃環(huán)境，實現(xiàn)企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容，也是企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的重要管理手段。

1.1 風(fēng)控模式一

中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司被審計曝光后，建立健全有效的科學(xué)的風(fēng)險管理體制和考核機制，把加強內(nèi)控機制建設(shè)、規(guī)范經(jīng)營、防范和化解金融風(fēng)險放在各項工作的首位，以培養(yǎng)員工具有良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)及提高員工的風(fēng)險防范意識作為基礎(chǔ)，通過加強或完善內(nèi)部稽核、培養(yǎng)教育、考核和激勵機制等各項制度，全面完善公司內(nèi)部控制制度。

1.2 風(fēng)控模式二

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理、銷售以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，由于加強企業(yè)風(fēng)險管理，建立企業(yè)科學(xué)規(guī)范的風(fēng)險管理體系，較好地把控房地產(chǎn)企業(yè)各類風(fēng)險與關(guān)鍵控制點，2013年榮獲上市公司綜合實力第二名，風(fēng)險控制第一名。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理

我國稅收制度的完善和征管制度的改革對企業(yè)稅收遵從的要求越來越高的環(huán)境下，專業(yè)科學(xué)的企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險控制模式非常重要。

根據(jù)《關(guān)于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（稅總發(fā)〔2014〕31號），房地產(chǎn)業(yè)再次成為指令性檢查項目，房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)13年被國家稅務(wù)總局列為年度專項檢查的行業(yè)。

房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管理的不良表現(xiàn)：

2.1 內(nèi)部控制缺失或風(fēng)險管理不健全

房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)多樣，經(jīng)營活動復(fù)雜，一個項目的開發(fā)包括設(shè)計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。

2.2 稅控風(fēng)險管理手段相對薄弱，管理資源缺乏，管理環(huán)節(jié)滯后，實際納稅遵從度時有差異

國家稅務(wù)總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報偷稅、隱瞞二手房交易價格偷稅等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險控制模式的建立

企業(yè)日常的經(jīng)營活動要及時、全面地了解有關(guān)稅收法規(guī)，或?qū)ο嚓P(guān)稅收法規(guī)的精神準(zhǔn)確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時按照有關(guān)稅收規(guī)定去做，避免事實上的偷稅、逃稅，從而被補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理控制模式：制定稅務(wù)風(fēng)險控制方向、設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險管理邊界、組織稅務(wù)風(fēng)險控制活動、分配稅務(wù)風(fēng)險控制職責(zé)。使稅務(wù)風(fēng)險控制在有效的規(guī)范的房地產(chǎn)商業(yè)模式下。

3.1 外部風(fēng)控模式的建立

國家稅務(wù)總局對分管納稅人開展稽查管理，認(rèn)為經(jīng)常會出現(xiàn)很多問題。

3.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)的收入虛假主要表現(xiàn)在銷售價格收入偏低的問題

①未取得售房許可證收取定金，未按預(yù)收賬款處理，隱瞞銷售收入。

②關(guān)聯(lián)交易銷售款不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。開具收款收據(jù)，隱匿收入。

③代建轉(zhuǎn)開發(fā)，少申報收入，少繳稅款。拆遷補償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入。

④坐支售房款少計銷售收入。稅前超標(biāo)準(zhǔn)列支成本費用，減少應(yīng)稅所得額。

⑤銀行按揭貸款資金不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。委托銷售房產(chǎn)不按規(guī)定確認(rèn)收入。

⑥假承包經(jīng)營少繳稅。假聯(lián)營將房地產(chǎn)對外投資入股分得利潤逃稅。

⑦工程尚未決算，長期掛在“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額。

3.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的成本虛假主要表現(xiàn)為建筑成本偏高

①建安成本重復(fù)入賬，甲供材重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。

②收入費用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。

③以假發(fā)票虛列成本。

④多結(jié)轉(zhuǎn)成本等。

3.1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的費用虛假主要表現(xiàn)各項成本的分?jǐn)傎M用的問題

①工資、福利費、業(yè)務(wù)宣傳費超標(biāo)準(zhǔn)列支費用。

②稅法不允許列支的項目。

例如，某企業(yè)開發(fā)項目當(dāng)年實現(xiàn)預(yù)售收入1000萬元，預(yù)計計稅毛利率20%，期間費用及可扣除稅金150萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅16.5萬元；次年實現(xiàn)預(yù)售收入2000萬元，預(yù)計計稅毛利率15%，期間費用及可扣除稅金200萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅25萬元。第三年項目竣工交付使用，實現(xiàn)銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本4200萬元。

企業(yè)財務(wù)人員作賬：項目竣工清算應(yīng)補繳企業(yè)所得稅258.5萬元。

稅務(wù)稽查：應(yīng)納所得稅262.5萬元。

3.2 內(nèi)部風(fēng)控模式的建立

3.2.1 一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)

3.2.2 涉及主要稅種

分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個環(huán)節(jié)，牽涉到企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等項稅種。

3.2.3 房地產(chǎn)項目投入大工期長

有些項目由于工程款項拖欠、資金困難或者工程未結(jié)算等原因雖然已經(jīng)完工，甚至已投入使用多年，但長期不進(jìn)行工程結(jié)算，也不進(jìn)行稅款申報。

3.2.4 稅務(wù)風(fēng)險控制模式的建立

通過建立“基礎(chǔ)管理信息+風(fēng)險統(tǒng)計分析+納稅評估管理+應(yīng)稅稽查準(zhǔn)備”稅務(wù)風(fēng)險控制模式，從信息管理到技術(shù)分析，精細(xì)化運營和精細(xì)化管理，實現(xiàn)科學(xué)規(guī)范有效的風(fēng)險管控。第一道防控由業(yè)務(wù)運營和生產(chǎn)建設(shè)部門搭建，第二道防控由風(fēng)險管理、合規(guī)管理、財務(wù)管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計、統(tǒng)計部門搭建，第四道防線則由董事會和監(jiān)事會搭建。

企業(yè)報表的基本信息來源以及賬面數(shù)字的變動趨勢，基礎(chǔ)信息、涉稅信息、財務(wù)信息 、運營信息，其相互關(guān)聯(lián)性可以測定企業(yè)的經(jīng)營效率和合理分布，有助于降低經(jīng)營生產(chǎn)的風(fēng)險。也是企業(yè)公司治理和風(fēng)險控制的“目標(biāo)責(zé)任書”。強化企業(yè)管理意識，特別要抓住關(guān)鍵的財務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)，有針對性地研究企業(yè)公司稅控管理和運營方略。

篇（6）

一、我國銀行理財產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重

近年來,盡管各家銀行都紛紛推出自己的個人理財品牌,如建行的“樂當(dāng)家”、工行的“理財金賬戶”、農(nóng)行的“金鑰匙”、招商銀行的“金葵花”、交通銀行的“圓夢寶”、中信實業(yè)銀行的“理財寶”、廣東發(fā)展銀行的“真情理財”等,并且發(fā)行了多種個人理財產(chǎn)品,但銀行的個人理財業(yè)務(wù)涉及的投資組合往往大同小異,幾乎都是證券、外匯、保險、基金等投資產(chǎn)品的組合。透視2009年以來銀行理財業(yè)務(wù)的市場表現(xiàn),我們不難發(fā)現(xiàn)一個帶有共性的現(xiàn)象:銀行理財產(chǎn)品總是呈現(xiàn)一種“羊群現(xiàn)象”。如果資本市場形勢大好,人民幣理財產(chǎn)品就“蜂擁”打新股產(chǎn)品,比重占到了人民幣股票產(chǎn)品的47%;一旦資本市場振蕩走低,理財產(chǎn)品又“蜂擁”債券票據(jù)產(chǎn)品,期限長的不好賣了,就紛紛改成短期的。個人理財產(chǎn)品更多地是把現(xiàn)有的業(yè)務(wù)進(jìn)行重新整合,而沒有針對客戶的需要進(jìn)行個性化設(shè)計,理財產(chǎn)品同質(zhì)化明顯。據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)理財與信托研究中心的《商業(yè)銀行理財能力排名報告(13期)》對國內(nèi)已經(jīng)或正在開展理財業(yè)務(wù)的61家商業(yè)銀行在2009年2月至2009年3月推出的理財產(chǎn)品創(chuàng)新能力的分析,發(fā)現(xiàn)中資銀行中,中國建設(shè)銀行和中信銀行在理財產(chǎn)品投資對象方面有所創(chuàng)新,將應(yīng)收賬款作為銀行理財產(chǎn)品的投資對象,其他商業(yè)銀行在此期間發(fā)行的理財產(chǎn)品無任何創(chuàng)新。

二、理財產(chǎn)品同質(zhì)化的主要原因

我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)起步較晚,技術(shù)和研發(fā)力量薄弱,創(chuàng)新人才短缺,創(chuàng)新力不足,理財產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。究其原因,主要有:

第一,我國多數(shù)商業(yè)銀行的理財產(chǎn)品是從國外學(xué)習(xí)而來,未使其“本土化”,加之銀行理財產(chǎn)品中,在結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品方面,我國多數(shù)商業(yè)銀行面臨定價系統(tǒng)問題。外資行有很多模型、交易經(jīng)驗、歷史數(shù)據(jù)的支持,有很強的產(chǎn)品是設(shè)計能力。國內(nèi)銀行很多不具備這樣的能力,由于沒有獨立的定價系統(tǒng),定價模型需要由外資銀行來做,所以提供的理財產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

第二,我國多數(shù)商業(yè)銀行的理財產(chǎn)品是由總行研制,分支行和基層行只是負(fù)責(zé)推廣銷售。一方面,總行研制出的產(chǎn)品沒有考慮到地方的差異性,因而總行設(shè)計的新產(chǎn)品未必能滿足不同區(qū)域人們多樣化的金融需求;另一方面,分支行和基層行處于市場最前端,真正接觸客戶、了解客戶,對本地區(qū)的理財需求應(yīng)該比總行更清楚。因此,可以有針對性地研發(fā)出更加符合本地區(qū)客戶需求的理財產(chǎn)品。但分支機構(gòu)幾乎沒有創(chuàng)新的權(quán)利,因此其創(chuàng)新的積極性受到壓抑。

第三,我國分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理使商業(yè)銀行的投資渠道狹窄,創(chuàng)新受阻。雖然我國商業(yè)銀行的投資領(lǐng)域相比以前更加廣泛,但是由于長期受分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理的限制,直接影響銀行理財產(chǎn)品的創(chuàng)新能力。

第四,對客戶需求了解不足也是商業(yè)銀行理財產(chǎn)品趨同的重要原因。國外商業(yè)銀行的個人理財業(yè)務(wù)之所以發(fā)展迅速,原因之一就是國外多數(shù)商業(yè)銀行對客戶的需求比較了解,而我國多數(shù)銀行很少對客戶市場進(jìn)行市場調(diào)查,即使有部分銀行進(jìn)行了調(diào)查,也是滯后的,并且是小范圍的。對這個地區(qū)適應(yīng)的產(chǎn)品,對另一個地區(qū)并不一定適應(yīng)。所以國內(nèi)的各種投資理財產(chǎn)品,風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)、收益率大都趨同,對客戶細(xì)分做得不夠。

第五,考慮到風(fēng)險性因素,多數(shù)銀行未能進(jìn)行大膽的創(chuàng)新。金融理財產(chǎn)品創(chuàng)新仍存在一定的風(fēng)險,研發(fā)新的理財產(chǎn)品都需要投入大量的人力和物力,而是否適應(yīng)市場需求還很難說。此外,還要考慮其他的影響因素,如目前經(jīng)濟金融環(huán)境復(fù)雜多變,且國際市場具有較大的不確定性,加之目前整個資本市場走弱,期限越長,理財產(chǎn)品面臨的風(fēng)險也就越大,多數(shù)銀行不敢做期限較長的理財產(chǎn)品,因此,1～6個月的短期理財產(chǎn)品成為了各家銀行的主導(dǎo)。各銀行間相互模仿、復(fù)制,盡管名目不同,但功能特點類似,因此,我們在市場上所見到的理財產(chǎn)品都是大同小異。

三、加強個人理財產(chǎn)品的研發(fā)與創(chuàng)新,實施產(chǎn)品差異化策略

(一)建立產(chǎn)品創(chuàng)意庫

好創(chuàng)意是創(chuàng)新成功的前提和基礎(chǔ)。特別是作為個性化、差別化服務(wù)為特色的個人理財業(yè)務(wù),產(chǎn)品創(chuàng)意尤為重要。因此,銀行一方面要培養(yǎng)專門的產(chǎn)品創(chuàng)新人員,建立創(chuàng)意機制,采用規(guī)范的方法和標(biāo)準(zhǔn)的程序,從政府、客戶、競爭對手、員工和數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)中采集產(chǎn)品創(chuàng)意,豐富產(chǎn)品創(chuàng)意內(nèi)容,建立產(chǎn)品創(chuàng)意庫。另一方面,要調(diào)動全體員工的創(chuàng)新積極性,通過在全行范圍內(nèi)開展產(chǎn)品創(chuàng)意競賽活動等,采集好的創(chuàng)意,建立產(chǎn)品創(chuàng)意庫。

(二)在新產(chǎn)品設(shè)計開發(fā)過程中,可采用三個“盯住”策略

1.盯住客戶的需求

滿足客戶的需求是產(chǎn)品的核心,新產(chǎn)品的開發(fā)從根本上說應(yīng)當(dāng)從客戶對金融產(chǎn)品的心理需求著手。商業(yè)銀行研發(fā)人員應(yīng)當(dāng)不斷地研究客戶的需求結(jié)構(gòu)與具體內(nèi)容,廣泛地收集各種資料,從第一線捕捉客戶需求的各種信息,掌握各類客戶的需求變化動態(tài),并從中發(fā)現(xiàn)新的服務(wù)內(nèi)容和方式,不斷探索滿足客戶需求的新的金融投資運作方式,并設(shè)計和開發(fā)相應(yīng)的能夠滿足這些需求的新的理財產(chǎn)品。

2.盯住競爭者行為

競爭者是市場的重要成員,其一舉一動都可能改變市場格局并對銀行的利益構(gòu)成影響。因此,我國銀行應(yīng)盯住這些競爭者尤其是外資銀行的新產(chǎn)品開發(fā)與投放行為,并及時組織力量研究,發(fā)現(xiàn)其服務(wù)方式與內(nèi)容,了解相應(yīng)的客戶需求,并根據(jù)自身的特點運用市場細(xì)分和定位原理,開發(fā)相應(yīng)的新產(chǎn)品,占領(lǐng)新的市場。

3.研究國家政策,盯住國際市場

我們都知道,金融業(yè)與國家經(jīng)濟政策緊密聯(lián)系。因此商業(yè)銀行在研發(fā)新產(chǎn)品時應(yīng)認(rèn)真研究國家政策,根據(jù)其需要和變化對產(chǎn)品與服務(wù)做出相應(yīng)的調(diào)整。同時,由于我國商業(yè)銀行的個人理財業(yè)務(wù)相對于發(fā)達(dá)國家銀行的個人理財業(yè)務(wù)還是比較落后,應(yīng)認(rèn)真向發(fā)達(dá)國家銀行學(xué)習(xí),借鑒其經(jīng)驗,引進(jìn)其先進(jìn)的投資理念、金融產(chǎn)品與服務(wù)方式,并結(jié)合我國居民的需求,研發(fā)出新的理財產(chǎn)品。

(三)推出復(fù)合型理財產(chǎn)品

在制度許可的條件下,加深與基金、保險、信托、證券公司、外資金融機構(gòu)以及房地產(chǎn)商、汽車銷售商等的合作,推出復(fù)合型的理財產(chǎn)品。與證券公司合作推廣、完善“銀證”理財產(chǎn)品,與期貨公司合作推出“銀期”理財產(chǎn)品,與保險公司合作推出“銀?！崩碡敭a(chǎn)品等。同時,可適時推出存款工具證券化、有價證券質(zhì)押貸款、住房貸款證券化,期貨、期權(quán)等金融衍生產(chǎn)品,設(shè)計專門針對老年人的個人理財業(yè)務(wù),為高收入階層合理避稅設(shè)計一些金融產(chǎn)品等。此外,在不違反國家政策的前提下,還要加強與外資銀行在其優(yōu)勢領(lǐng)域的合作,開發(fā)新的理財產(chǎn)品,學(xué)習(xí)其先進(jìn)的經(jīng)營,提高國內(nèi)商業(yè)銀行自主創(chuàng)新能力。

此外,繼續(xù)加強理財產(chǎn)品和服務(wù)的整合,近幾年國內(nèi)商業(yè)銀行在零售產(chǎn)品的整合方面做了很多有益的探索,如將銀行卡構(gòu)建成集存款、零貸、匯款、消費、繳費、理財、網(wǎng)上銀行于一身的理財產(chǎn)品。這樣既可以節(jié)約成本,又可以滿足客戶的基本理財需求。

(四)根據(jù)客戶的不同需求,提供差異化的理財產(chǎn)品

不同的客戶有不同的理財需求,即使是同一客戶在不同的人生階段,其理財需求也有所不同。因此,商業(yè)銀行要定期組織市場調(diào)查,理解客戶當(dāng)前的需求,并根據(jù)客戶的不同需求,提供差異化的理財產(chǎn)品,滿足客戶個性化的需求。如在客戶不同階段提供差異化的理財產(chǎn)品:銀行可以為處于青年期的客戶提供一些便利的消費支付業(yè)務(wù),手機銀行、電話銀行、刷卡消費、網(wǎng)上支付等;可以為處于新婚期的客戶提供汽車貸款、住房貸款、消費貸款、基金買賣、投資理財咨詢、結(jié)婚貸款等產(chǎn)品;為處于撫育期的客戶提供教育儲蓄、學(xué)資貸款等理財產(chǎn)品;為處于事業(yè)期的客戶提供家居保險、個人稅收籌劃、綜合理財?shù)犬a(chǎn)品;為處于老年期的客戶提供醫(yī)療保險、代客理財、保本基金、遺產(chǎn)規(guī)劃等服務(wù)。

(五)加強對創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)

首先,選拔具有創(chuàng)新能力的人才。一是從銀行系統(tǒng)內(nèi)部遴選出具有創(chuàng)新能力的人,包括從分支行和基層行中選出創(chuàng)新型人才;二是從銀行系統(tǒng)外部引進(jìn)創(chuàng)新型人才。如通過公開招聘從高校引進(jìn)具有創(chuàng)新能力的畢業(yè)生,也可從國外引進(jìn)具有創(chuàng)新能力的人才。

其次,把有創(chuàng)新能力的人派到國外個人理財業(yè)務(wù)發(fā)展較為成熟的銀行考察、學(xué)習(xí)其先進(jìn)的經(jīng)驗、技術(shù)等,增強其理財產(chǎn)品的創(chuàng)新力。也可邀請國外金融專家前來舉辦論壇、講座,或與國內(nèi)外高校合作培養(yǎng)人才,以提高其整體素質(zhì),增強創(chuàng)新力。