序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號：F2

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198（2012）04-0003-02

1 商業(yè)地產(chǎn)的定義

商業(yè)地產(chǎn)全稱是“商業(yè)房地產(chǎn)”。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的定義，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟指出商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等。俠義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。

崔勝和認為：“商業(yè)地產(chǎn)同時具有商業(yè)和地產(chǎn)的雙重屬性”。而呂書斌認為:“商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和金融三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。”應(yīng)該說，地產(chǎn)和商業(yè)是兩個基礎(chǔ)屬性，分別表示了硬件基礎(chǔ)和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業(yè)地產(chǎn)所具有的一些特點使其成為了一種主流的投資標(biāo)的。

近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的熱點，但是商業(yè)地產(chǎn)是一個高利潤、高風(fēng)險的行業(yè)，一方面是商業(yè)地產(chǎn)本身帶來的巨額利潤，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的巨大風(fēng)險開始顯現(xiàn)，一大批商業(yè)地產(chǎn)項目成為死鋪，給投資者帶來巨大的損失。主要原因是由于商業(yè)地產(chǎn)在我國還是一個新生事物，行業(yè)開發(fā)運營的理論還未形成，項目運作不規(guī)范，許多開發(fā)商只看重短期利益，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成熟的經(jīng)營理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國國情的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，促進我國商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2 我國商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營模式的特點

隨著開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的重視，目前推向市場的許多商業(yè)地產(chǎn)項目也有很多模式，國內(nèi)常見的模式基本有三種經(jīng)營模式：純銷售模式、租售結(jié)合模式、只租不售模式。

2.1 純銷售模式

純銷售模式主要指在項目建成后，開發(fā)商通過直接全部出售給投資者及經(jīng)營者，來回籠資金，開發(fā)商一般不涉及到后期的經(jīng)營與開發(fā)管理。這種模式，一般對開發(fā)商的能力素質(zhì)要求比較低，準(zhǔn)入門檻也低，這樣開發(fā)商的資金財務(wù)壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無需承擔(dān)后期開發(fā)運營的風(fēng)險。這對資金不是很雄厚的開發(fā)商來說是個很好的選擇。

但是，這種模式有其致命的缺點。第一，對于投資者及經(jīng)營者，產(chǎn)權(quán)出售，使一個完整的商業(yè)設(shè)施的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)被分割，其整體的投資價值受到影響，不利于后期的開發(fā)。第二，投資者各自為政，自身調(diào)節(jié)能力不足，經(jīng)營混亂，后期經(jīng)營出現(xiàn)困境，最后導(dǎo)致投資者及經(jīng)營者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對于整個項目難以有大的價值升值空間，不利于開發(fā)商持續(xù)發(fā)展。

因為，受到自由資金和融資渠道的限制，以及開發(fā)商自身經(jīng)營模式的因素影響，此類模式在現(xiàn)階段仍是我國中小開發(fā)商的重要選擇。這類模式一般開發(fā)一些專業(yè)性較強的商業(yè)街或者專業(yè)批發(fā)市場。

2.2 租售結(jié)合模式

租售結(jié)合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。

2.2.1 訂單模式

訂單模式就是指開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并和與其想適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險控制等多方面更合理、更科學(xué)。

在國內(nèi)，萬達集團首創(chuàng)“訂單模式”一直為業(yè)內(nèi)所稱道，萬達集團與眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利與義務(wù)。

訂單模式相比較其他模式有其自有的優(yōu)勢；第一，強強聯(lián)合，通過各種品牌組合，整合開發(fā)商家與商家的資源，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，降低了市場研判失誤的風(fēng)險，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費，使房地產(chǎn)企業(yè)資源效用最大化。第二，開發(fā)前已經(jīng)確定了商場入住商戶，避免了因為項目竣工后，后期規(guī)劃的原因出現(xiàn)改造現(xiàn)象。第三，發(fā)更具有科學(xué)性、全局性，使資金使用更近充分合理。

但是，訂單模式也存在其劣勢。

首先，商圈所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的變化，業(yè)態(tài)的變化及設(shè)施的改變都會導(dǎo)致原先地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)的規(guī)劃出現(xiàn)調(diào)整，相應(yīng)的原設(shè)計的業(yè)態(tài)組合將會出現(xiàn)變化。

再者，聯(lián)盟伙伴之間的不可預(yù)測性的變化，由于其經(jīng)營狀況的不可預(yù)測性，在其合作過程中，聯(lián)盟伙伴很可能會退出合作或無法履約，導(dǎo)致關(guān)系改變。

第三，未來主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開發(fā)商之間的矛盾，例如租金，規(guī)劃的要求，商場的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。

2.2.2 售后返租模式

售后返租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了促進銷售，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時，與買家約定，在出售后一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營權(quán)交出由房地產(chǎn)商行使，開發(fā)商承諾每年給與一定的固定租金給買家。通常將大的商鋪物業(yè)分割成小塊，單價較低，回報往往比較誘人。這種經(jīng)營模式在上世紀六七十年代出現(xiàn)于美國，后流行于日本、香港等國家和地區(qū)。該模式在上述一些國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗表明，如果房地產(chǎn)市場發(fā)育比較成熟、開發(fā)商的社會信譽度高，也會實現(xiàn)開發(fā)商與業(yè)主雙贏的局面。

這種模式的優(yōu)勢在于：第一，能夠快速回籠資金，企業(yè)可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤。開發(fā)商將商鋪分割出售，利用返租來吸引中小商戶，從而能夠快速套現(xiàn)，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報預(yù)期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內(nèi)獲得穩(wěn)定的投資回報，而且風(fēng)險非常小。另外，由于這種商鋪已被產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個單元的商鋪價格不是很高，投資門檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經(jīng)營者自負盈虧，無論經(jīng)營者是誰，都要負擔(dān)租金回報的責(zé)任。因此經(jīng)營者必須細心經(jīng)營，才能夠發(fā)展下去，或者更大的利潤。

這種模式也有其風(fēng)險：一是承租經(jīng)營風(fēng)險。商場如戰(zhàn)場，如果承租經(jīng)營商在承租期未滿之前，因經(jīng)營不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發(fā)展商如期支付租金，發(fā)展商是不可能長期倒貼租金給投資者的。二是發(fā)展商的信譽風(fēng)險。發(fā)展商在采用售后返租方式銷售完成某項目后，必將繼續(xù)進行另外項目的開發(fā)，如若因投資失敗或者經(jīng)營不善，導(dǎo)致發(fā)展商出現(xiàn)嚴重危機，將直接危及發(fā)展商與投資者原來所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價回購變數(shù)多多。

2.3 只租不售模式

只租不售模式，即在物業(yè)建成后形成獨立產(chǎn)權(quán)，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運營模式，有利于統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。只租不售經(jīng)營模式就是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項目建成之后，通過出租經(jīng)營，增加商業(yè)的物業(yè)附加值，通過租金及地價的提高，來獲得利潤。這種只租不售模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國家采用較多，是國際商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。

這種模式主要優(yōu)點在于:首先，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確，簡單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關(guān)注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費用比較低，而國內(nèi)外大型商業(yè)公司的進駐，帶來其先進的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，從而能投快速提升自身的價值，而其穩(wěn)定的租金收入也為開發(fā)商提供了足夠的資金回流，增強其融資能力；第三，專業(yè)的管理團隊能夠熟練制定商業(yè)的總體規(guī)劃、資源的整合利用，進行統(tǒng)一的招商管理，大大提高了商業(yè)地產(chǎn)成功的可能性。

而這種模式的運營有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因為，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開發(fā)商沒有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進行開發(fā)的。通過短期的銀行貸款資金進行長期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，將會帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。第二，開發(fā)商要具有專業(yè)的商業(yè)運營管理經(jīng)驗和專業(yè)的商業(yè)人才隊伍。這種模式從前期的規(guī)劃到后期的經(jīng)營管理，這都需要專業(yè)的經(jīng)營運營公司來運營。

3 我國商業(yè)地產(chǎn)運營過程中的問題

3.1 商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)定位模糊，運營模式不足。

一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，首先要在定位有個明確的目標(biāo)。而廣大開發(fā)商還是單純的按照住宅項目進行開發(fā)，導(dǎo)致在商業(yè)運營模式選擇上不能符合所開發(fā)的項目。

商業(yè)地產(chǎn)包含的產(chǎn)品類型種類繁多。從大型的購物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品型式的差異，決定了開發(fā)理念和開發(fā)模式的差異。

3.2 商業(yè)地產(chǎn)融資渠道不足

我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開發(fā)周期一般在3-5年，而完整的商業(yè)地產(chǎn)項目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開發(fā)商的資金鏈比較長，需要的貸款也比較高，對開發(fā)商的融資能力是個嚴峻的考驗。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)運營的專業(yè)人才和團隊不足

商業(yè)地產(chǎn)的高額回報率，吸引開發(fā)商從住宅開發(fā)商或其他行業(yè)轉(zhuǎn)變而來，沒有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)知識和專業(yè)人才團隊，對于項目的開發(fā)一般是根據(jù)以往住宅開發(fā)的經(jīng)驗和國外、國內(nèi)典型成功運作項目的經(jīng)驗來運作。商業(yè)房地產(chǎn)的復(fù)雜性事實上要求了其開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理應(yīng)當(dāng)是由各類專業(yè)性的組織共同協(xié)作來完成。專業(yè)人才和團隊的缺失致使在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中出現(xiàn)了短線操作模式和許多浪費、不合理情況的發(fā)生。

4 我國商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的對策

4.1 開發(fā)商加快提高其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的能力

商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的住宅房地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)主要是消費品，而商業(yè)地產(chǎn)主要是投資品。商業(yè)地產(chǎn)的類型非常多，這就要求開發(fā)商具有綜合利用各種運營模式的能力，不再單一的按照開發(fā)住宅房地產(chǎn)的思路進行運營。所以開發(fā)商應(yīng)該拓寬思路，學(xué)習(xí)國外的商業(yè)地產(chǎn)先進理念，加快提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營能力，確保商業(yè)地產(chǎn)項目能夠成功。

4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈

商業(yè)地產(chǎn)投資資金需求大，開發(fā)周期長，成為了開發(fā)商發(fā)展障礙的重要因素。目前，許多國內(nèi)開發(fā)商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷售回款來解決資金不足的問題。但也因此導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的許多問題。隨著我國金融市場體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產(chǎn)公司資金短缺的問題。同時，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當(dāng)然，我國的資本市場還不完善，需要推動政府在此的立法，完善相關(guān)的法律法規(guī)。

4.3 專業(yè)人才的培養(yǎng)和專業(yè)團隊的建立

一個具有復(fù)合專業(yè)經(jīng)驗及資源的開發(fā)、經(jīng)營、管理團隊，是保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的最重要工具。特別是在一個不夠成熟的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然我國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有許多年，但是，成功的商業(yè)地產(chǎn)項目的數(shù)量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專業(yè)的人才隊伍和管理團隊。為此，應(yīng)該大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會和高等教育的作用，培訓(xùn)相關(guān)人才，借鑒國外經(jīng)驗，同時建立我國相關(guān)人才的培訓(xùn)機制，源源不斷的為本行業(yè)提供人才，才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，促進我國商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻

［1］呂波．商業(yè)地產(chǎn)贏家的探秘［M］.北京：機械工業(yè)出版社，2008.

［2］王偉毅，李乾文．創(chuàng)業(yè)視角下的商業(yè)模式研究［J］.外國經(jīng)濟與管理，2005，（11）.

篇（2）

房產(chǎn)交易遇冷，各中介積極增加拓展租賃業(yè)務(wù)。

“在當(dāng)前市場下，一旦整體環(huán)境觀望氛圍濃厚，必然還是會選擇繼續(xù)租房?！背柗慨a(chǎn)市場部高級經(jīng)理周福良認為，無論政策調(diào)控如何走向，每個人都離不開住房消費，要么租房，要么買房，“淡轉(zhuǎn)租、旺轉(zhuǎn)售”是市場常態(tài)。

租賃業(yè)務(wù)所能獲得的傭金低，盡管租賃業(yè)務(wù)量看起來有所上升，但仍無法依靠租單來支撐運營。在住宅市場全面限購的形勢下，敏銳的二手房中介紛紛將目光投向表現(xiàn)火爆的商業(yè)地產(chǎn)。報紙刊登的房源廣告上，不少中介紛紛開辟了“商業(yè)專欄”，有的甚至以半版或是一整版大力推出商鋪。

“調(diào)控至今，以前只是有意向買鋪的許多客戶真正付諸行動的多起來了，很多都開始認真地找鋪?！币晃恢薪榻?jīng)理介紹說，“商鋪總價較高，給經(jīng)紀人和中介企業(yè)帶來的收益也高，一單商鋪交易往往相當(dāng)于幾單普通住宅?！?/p>

面對住宅市場的持續(xù)調(diào)控，讓不少投資者失去耐心轉(zhuǎn)變投資思維。由于商鋪一直以來都是首付五成、利率1.1倍，所以多次政策調(diào)控對商鋪沒有影響。加上這類物業(yè)比住宅的投資回報更高，在住宅觀望氣氛濃郁的情況下，商鋪的投資潛力凸顯了出來。而且，目前二手房市場中的很多商鋪，大多位于成熟社區(qū)內(nèi)，有著穩(wěn)定的人流量及消費群體，租金和投資收益率比較穩(wěn)定。

不過，由于商業(yè)地產(chǎn)門檻比較高，一直是地產(chǎn)中介比較難介^的領(lǐng)域。“介入商業(yè)地產(chǎn)不僅要分析商鋪的位置、結(jié)構(gòu)還要分析投資回報率，需要系統(tǒng)培訓(xùn)?！彪p安房產(chǎn)董事長鄭愛新介紹說。為此，雙安房產(chǎn)今年專門開辟了商業(yè)地產(chǎn)部，培訓(xùn)專門人才做商業(yè)地產(chǎn)市場。

逆勢擴張自我加壓

“如果說前兩年是小中介搶市占大中介份額的話，從今年開始，這種現(xiàn)象倒過來，大企業(yè)開始占領(lǐng)小企業(yè)的份額?！编崘坌卤硎?，20 11年將是中介公司強者更強的一年，行業(yè)面臨洗牌，份額也會向品牌企業(yè)集中，

“品牌公司累積了一定的資金和發(fā)展經(jīng)驗，相對來說，抗風(fēng)險的能力比較強?！?/p>

從目前的市場情況來看，一些小中介的關(guān)門現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，而大品牌中介卻于去年年底開始紛紛邁開擴張的腳步：2010年10月，雙安房產(chǎn)提出“百店計劃”，準(zhǔn)備在福州、廈門、泉州等地進行門店擴張；2010年年底，朝陽房產(chǎn)倉山萬達店、融信寬域店、中庚店、西湖店等六家門店齊開，布點新區(qū)及中心重點區(qū)域；同月，驪特房產(chǎn)13后家店齊開的大手筆震撼市場……

逆勢擴張的同時，大品牌中介公司也開始對人才進行儲備，小中介抗壓能力相對差，市場好就開，市場不好就關(guān)，所以，這個時期成為大中介收編小中介人員的絕佳時期。

一二手房聯(lián)動或?qū)⒃佻F(xiàn)

相比開發(fā)商，中介位于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的下游，在上游遭遇“限購”而降溫后，下游大量中小企業(yè)因此斷奶也很正常，

“如果房地產(chǎn)商承擔(dān)一倍的損失，中介至少要承擔(dān)兩倍以上的損失?！币晃环縋AIr指出。

“限購令后，同行(大小中介公司)總的成交量下降了50％～60％，雙安下降了30％左右?！编崘坌卤硎?，

“我感覺這一輪調(diào)控會下跌至少10％～20％，按照道理福州的均價保持在8000～10000比較合理。而控的效果還將在一兩年內(nèi)不會變化?！?/p>

篇（3）

中圖分類號：S618文獻標(biāo)識碼： A

1 風(fēng)險管理的相關(guān)理論

1.1風(fēng)險的概念

現(xiàn)階段以來，在房地產(chǎn)建設(shè)階段，風(fēng)險就是發(fā)生不幸事件的概率，或者說是指損失發(fā)生的不確定性【1】 。嚴格說來，風(fēng)險是一種綜合效應(yīng)，是關(guān)于事件本身的不確定以及結(jié)果的不確定效應(yīng)。學(xué)術(shù)界上有一種經(jīng)典定義，是將風(fēng)險用一個函數(shù)來表示： R=f(P，C)，其中R表示某事件的風(fēng)險，P表示事件發(fā)生可能的概率，而C表示該事件發(fā)生所帶來的損失或者收益。

雖然風(fēng)險具有不確定，但它與不確定有著本質(zhì)的區(qū)別。一般而言，風(fēng)險是可以量化的，其不確定性是可以通過它發(fā)生的概率來進行估計，從而可以采取有效的預(yù)防措施、運用各種科學(xué)管理方法來加以控制【2】。

1.2商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險的特征

眾所周知，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，可能會存在各種意外情況，從而影響開發(fā)項目的利潤，房地產(chǎn)項目風(fēng)險就是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中發(fā)生的風(fēng)險【3】。商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險的特征有：①客觀性和必然性②階段性：由于房地產(chǎn)項目壽命周期較長，因此在每個階段呈現(xiàn)出來的狀態(tài)不一樣，從而面臨的風(fēng)險不一樣③開發(fā)模式的復(fù)雜性：商業(yè)地產(chǎn)遵循遵循研究城市發(fā)展規(guī)劃、居民消費需求及相關(guān)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢-商業(yè)定位-主力店招商-產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計-開發(fā)建設(shè)的開發(fā)模式，其過程更為復(fù)雜，對建設(shè)階段的風(fēng)險管理要求也應(yīng)更高。

1.3風(fēng)險管理的基本過程

依據(jù)現(xiàn)在的文獻總結(jié)來看，一般將風(fēng)險管理分為四個階段：風(fēng)險識別，風(fēng)險分析與估計，風(fēng)險應(yīng)對和風(fēng)險監(jiān)控。項目風(fēng)險管理就是通過這四個階段循循漸進進行展開的。詳見圖1

圖1項目風(fēng)險管理流程圖

下面我就以建設(shè)階段為例，站在業(yè)主方的角度來對某商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理進行分析。

2某商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)階段風(fēng)險管理

2.1風(fēng)險識別

當(dāng)項目開發(fā)階段的工作完成以后，接下來就到了地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段,所謂的建設(shè)階段通常來講就是從正式開工到工程竣工的階段。建設(shè)階段應(yīng)該是項目整個過程最關(guān)鍵最容易產(chǎn)生矛盾與糾紛，也是最容易產(chǎn)生風(fēng)險的階段，這一階段的主要任務(wù)就是進行開發(fā)項目設(shè)計；采用合適的招標(biāo)模式，招標(biāo)選擇承包商；選擇合理的承包商，擬定合同條款，簽訂承包合同；施工過程中，加強管理，跟蹤控制，確保項目能夠按計劃保質(zhì)保量得完成，以保障開發(fā)商和投資者的利益，如果管理不當(dāng)或者技術(shù)手段不當(dāng)，則有可能引起工期風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險以及安全風(fēng)險等。

（1）招標(biāo)模式風(fēng)險：一般而言，以大多采用的公開招標(biāo)為例，對于業(yè)主而言，招標(biāo)工作量大，費用支出多，用于招投標(biāo)的時間較長，不利于縮短項目的周期，且對中標(biāo)者可能不太了解，如一選擇素質(zhì)較差的企業(yè)，就增加了今后雙方協(xié)調(diào)上的困難。

（2）承包合同風(fēng)險：合同風(fēng)險有兩類，一類是由于合同條款不完善，敘述不嚴密，有漏洞，或者部分條款與法規(guī)相抵觸，存有“陷阱”，在執(zhí)行中可能會對業(yè)主造成損失的可能。第二類是由于合同條款規(guī)定而引起的風(fēng)險在合同雙方間不同分配，即純合同風(fēng)險，這里不闡述。

（3）工期風(fēng)險： 房地產(chǎn)建設(shè)過程中，工期拖延是種常見的情況。而一旦工期發(fā)生拖延，將會造成巨大的損失，首先可能是市場供求發(fā)生了變化，耽誤了租售的最佳時間，其次是工期拖延將占用資金，管理成本增加，最終導(dǎo)致投資利潤的下降。工期風(fēng)險發(fā)生的原因大多為設(shè)計文件的變更，承包商故意拖延工期，不可預(yù)見事情的發(fā)生。

（4）質(zhì)量風(fēng)險：質(zhì)量對于工程建設(shè)項目而言，是最為重要的。影響項目質(zhì)量的因素主要有：設(shè)計理念落后，承包商技術(shù)水平落后，施工方案、方法選擇不當(dāng)?shù)取?/p>

（5）施工安全風(fēng)險：施工安全風(fēng)險主要是由于自然環(huán)境因素，現(xiàn)場條件(施工現(xiàn)場安全措施、操作不當(dāng))，施工人員的不安全行為導(dǎo)致的風(fēng)險，材料設(shè)備等因素。發(fā)生安全風(fēng)險，必然會使得工期延誤。

2.2 風(fēng)險分析與估計

在商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)階段，項目風(fēng)險評估主要是針對于風(fēng)險識別出來的各種風(fēng)險進行評估。主要內(nèi)容包括質(zhì)量風(fēng)險評估、進度風(fēng)險評估、項目成本風(fēng)險評估、安全風(fēng)險評估。針對于每種可能發(fā)生的風(fēng)險，現(xiàn)行下都有相應(yīng)的數(shù)學(xué)分析方法加以分析。比如質(zhì)量風(fēng)險評估（針對于施工階段而言），在量化的數(shù)據(jù)中，可以采用模糊事件樹方法、FMEA、以及物元綜合評價方法，PRA等。在進度風(fēng)險評估中，現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的雙代號網(wǎng)絡(luò)計劃圖或者橫道圖進度計劃表。如以CPM為基礎(chǔ)，求出關(guān)鍵線路，用PERT來評審關(guān)鍵線路上工期目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。如果發(fā)生工期延誤的情況，首先找出關(guān)鍵線路上影響工期順延的因素，然后加以解決。在施工成本風(fēng)險評估中，可以采用蒙特卡羅模擬方法，基于Possion分布的現(xiàn)場變更成本風(fēng)險評估模型【4】。在安全風(fēng)險中，由于企業(yè)大多數(shù)對風(fēng)險進行了轉(zhuǎn)移，即通過全部或者部分購買工程保險，所以在對安全風(fēng)險進行評估時，可以通過查看企業(yè)辦理的保險范圍和相應(yīng)的保險費率來進行。

2.3 風(fēng)險應(yīng)對

在建設(shè)階段主要面臨的風(fēng)險有：工期風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險，因此對項目的風(fēng)險管理應(yīng)對策略如下：

（1）嚴格處理好工期方面的風(fēng)險:為了避免產(chǎn)生工期拖延的情況，項目管理者應(yīng)時刻跟利益關(guān)系人保持溝通，隨時向他們反饋項目的進展情況，及時處理溝通過程出現(xiàn)的問題（如設(shè)計出現(xiàn)變更），保持良好的合作；要對承包企業(yè)加強督促力度，嚴格監(jiān)督施工企業(yè)是否按照計劃施工、是否有拖沓的跡象，督促承包企業(yè)應(yīng)該保證充足的資金和材料以確保工期，督促承包企業(yè)加強對非關(guān)鍵線路上的工序的同時施工以確保工期等。

（2）嚴格處理好質(zhì)量方面的風(fēng)險：由于項目的施工是按照圖紙進行施工，所以在質(zhì)量方面分風(fēng)險處理上應(yīng)采取兩方面的考慮。①施工圖紙的設(shè)計階段，在設(shè)計單位提供設(shè)計的圖紙時，項目的管理者應(yīng)邀請一些相關(guān)專家對可能發(fā)生的風(fēng)險進行評估；然后將整理好的評估結(jié)果交由施工圖紙審查部門進行審核，在審核合格后應(yīng)該組織進行設(shè)計單位與施工單位的設(shè)計交底；最后施工企業(yè)應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場等的實際情況對施工圖紙進行全面了解，發(fā)現(xiàn)不合理的情況應(yīng)交由設(shè)計院處理（圖紙會審）；在圖紙會審結(jié)束后相關(guān)單位就可以熟悉圖紙的內(nèi)涵，掌握工程難點并提出相應(yīng)的技術(shù)方案，從而施工前的問題可以得到最大限度的解決。②工程施工階段，在施工圖紙得到肯定后，管理者對于工程的質(zhì)量應(yīng)該進行全面細致的監(jiān)控，應(yīng)該安排人員對施工現(xiàn)場（包括施工環(huán)境、施工技術(shù)的監(jiān)察）進行監(jiān)督，加強對施工材料的進場檢查；對于已經(jīng)完成的工序要使用科學(xué)公正的方法進行檢測以保證工程的質(zhì)量；對于各個階段風(fēng)險識別的結(jié)果應(yīng)采取事前控制，對于級別高的風(fēng)險因素應(yīng)隨時跟蹤，做好應(yīng)急計劃；做好現(xiàn)場建設(shè)日志等。

（3）嚴格處理好安全方面的風(fēng)險：向開發(fā)建設(shè)各方人員灌輸安全意識，對相關(guān)人員進行三級培訓(xùn)教育，專業(yè)工種必須先培訓(xùn)后上崗。制定相應(yīng)的安全管理措施，加強施工現(xiàn)場的安全控制等。

3 結(jié)論

本文探討了商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)階段的風(fēng)險管理，以風(fēng)險管理理論為基礎(chǔ)，逐步深入地對建設(shè)階段可能存在的風(fēng)險以及它的評估和應(yīng)對作出了闡述。對目前國內(nèi)正在開發(fā)建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)項目具有一定的借鑒性。但是我們知道，房地產(chǎn)的風(fēng)險管理是一個動態(tài)的過程，僅僅從某個階段來論證其風(fēng)險管理是不夠的，有關(guān)于如何實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險管理的動態(tài)性及基于DSS來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險管理的集成仍然是一個重要課題。

參考文獻：

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篇（4）

2.另一方面，因為我國出生率的下降以及人口預(yù)期壽命的延長，總?cè)丝诳s減和中青年人口占比減少將成為我國人口變化的總趨勢。加之我國嚴格的計劃生育政策，人口因素對中國房地產(chǎn)市場的影響比歷史上任何一個國家都可能更為劇烈。根據(jù)招商證券研究中心的研究報告，我國25－45歲的購房適齡人口在2008年已經(jīng)達到高峰，隨后將持續(xù)下降，在2018年以后下降速度會明顯上升。城市化進程在一定程度上能抵消適齡購房人口減少的影響，但這種抵消只能在未來14年左右的時間里有效。目前的城市化率已經(jīng)達到46%，城市化率在未來會處于加速階段，城鎮(zhèn)購房適齡人口(25－45歲人口)在2015年到2027年間形成了一個高峰平臺，其中2023年前后達到最高峰，約為2.483億。就也意味著傳統(tǒng)的以開發(fā)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)企業(yè)在購房高峰期后將越來越難以獲得快速增長，所以，隨著我國城市化水平的提升和人口增長率的不斷下降，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該逐漸轉(zhuǎn)向以持有核心商業(yè)地產(chǎn)為主的綜合運作模式上面來。

二、以客戶導(dǎo)向的綜合房地產(chǎn)企業(yè)運營管理過程研究

以客戶為導(dǎo)向的理念是綜合房地產(chǎn)企業(yè)保持競爭力的根本。綜合房地產(chǎn)企業(yè)持有大量物業(yè)，此類物業(yè)一方面必須是客戶需要的，另一方面則必須是能持續(xù)吸引客戶的。要真正做到以客戶為導(dǎo)向，完善企業(yè)的運營管理流程，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做到以下幾點。

(一)對潛在客戶進行分類

房地產(chǎn)企業(yè)的客戶既包括居民又包括商業(yè)用戶，不管產(chǎn)品是面向居民的居住型房地產(chǎn)還是商戶的商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)都應(yīng)該首先對項目的潛在客戶進行細分，以確定各細分市場中客戶的需求，并以此作為產(chǎn)品設(shè)計與開發(fā)的基礎(chǔ)。比如萬科就將其客戶細分為成功家庭、職業(yè)新銳、望子成龍家庭、幸福晚年家庭和務(wù)實家庭型，這種細分有助于產(chǎn)品的精細化開發(fā)。

(二)建立基于客戶價值的分析模型

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，客戶的價值在于他們可以給企業(yè)帶來現(xiàn)金流量，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以采用建立在現(xiàn)金流貼現(xiàn)方法上的客戶價值分析模型，對客戶的價值進行計算?？蛻魞r值的大小中取決于客戶對項目的購買量、企業(yè)的預(yù)期收益率和現(xiàn)金流持續(xù)期。根據(jù)分析可以確定客戶價值的大小，幫助企業(yè)確定目標(biāo)客戶群。

(三)確定企業(yè)的目標(biāo)客戶

在對客戶價值進行分析之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以追求那些符合自身戰(zhàn)略定位的客戶作為目標(biāo)客戶。目標(biāo)客戶確定之后，應(yīng)了解其對于產(chǎn)品的需求，要實現(xiàn)這個目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該設(shè)立一個可以反饋客戶的態(tài)度的專門機構(gòu)，用以跟蹤并不斷地改善房地產(chǎn)企業(yè)所提供的產(chǎn)品與服務(wù)。這個機構(gòu)的核心是建立與企業(yè)規(guī)模相符的客戶信息管理系統(tǒng)，并致力于掌握客戶的個性化信息。

(四)對目標(biāo)客戶開展一對一開發(fā)與營銷

在項目開始之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該為目標(biāo)客戶制定一流的規(guī)劃設(shè)計、施工方案和商業(yè)方案，開發(fā)人員和產(chǎn)品營銷人員都應(yīng)該與客戶成為朋友，站在客戶的角度來思考項目，保證項目最終能符合客戶的期望，贏得客戶的滿意;在項目實施階段，項目經(jīng)理、項目商務(wù)經(jīng)理以及企業(yè)的相關(guān)職能部門，需要與客戶充分溝通，隨時注意項目實施與客戶需求間的關(guān)系;項目竣工之后物業(yè)管理的持續(xù)期限很長，一般來說與房屋的使用壽命相等，所以對于客戶來說房地產(chǎn)公司物業(yè)管理質(zhì)量的重要性絕不亞于房地產(chǎn)的質(zhì)量本身。如果房地產(chǎn)公司所提供的物業(yè)管理服務(wù)中讓業(yè)主獲得了好處，他們必然會成為房地產(chǎn)商的口碑塑造者。這一方面大大提高了開發(fā)商的美譽度和知名度，同時也提升了房地產(chǎn)公司產(chǎn)品的差異化水平。

(五)以客戶為中心重組業(yè)務(wù)流程

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在一種重視產(chǎn)品，而輕視客戶的運營管理體系。因此，要建立客戶導(dǎo)向的運營模式，房地產(chǎn)企業(yè)就必須對企業(yè)的整個業(yè)務(wù)流程、企業(yè)文化、信息流程、培訓(xùn)模式等進行全方位再造，才能所得整個組織轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻魧?dǎo)向的組織。

1.業(yè)務(wù)流程再造

業(yè)務(wù)流程再造所涉及的主要內(nèi)容是決策權(quán)力分配流程的再造、業(yè)績評估體系的再造和員工激勵機制的再造。決策權(quán)力分配流程的再造主要涉及到在客戶導(dǎo)向的模式下重新進行權(quán)利劃分和部門劃分的問題，新的決策流程應(yīng)該能更靈活的處理客戶的訴求。業(yè)績評估體系和員工激勵機制的再造主要涉及到在新的運營管理模式下，如何激勵員工以客戶的需求作為自己工作的出發(fā)點，以及如何將對客戶的服務(wù)納入到企業(yè)的績效考核體系中的問題，新的評估的激勵體系應(yīng)該更有利于激發(fā)員工服務(wù)于客戶的意識?？蛻魧?dǎo)向的運營模式塑造涉及到了企業(yè)經(jīng)營管理過程中的所有環(huán)節(jié)，不僅包括傳統(tǒng)上的營銷與市場部門，工程部門、法律部門、財務(wù)部門等都會成為客戶接觸的窗口，都成為企業(yè)價值增值過程中的一部分。因此基于客戶導(dǎo)向的管理要求企業(yè)必須從體制上推行部門間橫向合作，協(xié)同應(yīng)對客戶的問題與訴求，形成以客戶為中心的企業(yè)組織架構(gòu)體系和運營管理程序。

2.企業(yè)文化再造

房地產(chǎn)企業(yè)將其企業(yè)文化逐步從“產(chǎn)品為中心”或“銷售為中心”的文化轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙钥蛻魹橹行摹钡奈幕髽I(yè)的各個部門的工作都從客戶角度來展開，把提高客戶的滿意度作為企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)之一。同時還可以結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的機構(gòu)整合，推行嶄新的機構(gòu)組織模式;結(jié)合企業(yè)的人力資源規(guī)劃，打造企業(yè)價值和個人價值和諧共生的平臺。

3.信息流程再造

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合最先進的信息技術(shù)，建立可全企業(yè)共享的內(nèi)部客戶數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，將客戶的基本情況、與企業(yè)的交易記錄、客戶對產(chǎn)品的滿意度、客戶對產(chǎn)品的后續(xù)需求等信息進行整合，然后充分利用企業(yè)收集的數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)挖掘，及時滿足客戶的訴求，并可以使對客戶的一對一營銷變得更為方便。

4.培訓(xùn)模式再造

房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對新老員工再培訓(xùn)，真正作到把企業(yè)“客戶導(dǎo)向”的運營理念和“以滿足客戶利益為目的”的企業(yè)目標(biāo)深入員工內(nèi)心，讓企業(yè)員工的目標(biāo)與公司目標(biāo)保持一致，而不發(fā)生理念上的沖突，這樣才能使組織發(fā)揮最大的效益，使員工的工作達到最大的效率。企業(yè)培訓(xùn)工作應(yīng)把重心集中于對企業(yè)理念的講解、與客戶的溝通技巧和新組織運作方式等方面。

5.客戶導(dǎo)向運營管理的制度化

房地產(chǎn)企業(yè)可以在實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，建立符合公司戰(zhàn)略的客戶導(dǎo)向型管理制度，具體包括:客戶資料及來往文件管理、客戶投訴管理、客戶信用管理、項目回訪管理、項目物業(yè)管理等內(nèi)容，并將這些內(nèi)容細化、規(guī)范化，形成標(biāo)準(zhǔn)化的管理。

篇（5）

2010年是全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟（以下簡稱“全經(jīng)聯(lián)”）發(fā)展的第一年。對一個剛剛誕生的組織而言，基因是否優(yōu)質(zhì)、定位是否準(zhǔn)確、目標(biāo)是否清晰，直接影響到它的未來與發(fā)展。本著這樣的思考，全經(jīng)聯(lián)將2010年的工作定位為：“建基礎(chǔ)、搭框架”，把工作重點放在了基礎(chǔ)工作上，重點做好了戰(zhàn)略框架建設(shè)、基礎(chǔ)制度建設(shè)、文化理念建設(shè)三個方面的基礎(chǔ)工作。在全體會員的共同參與和努力下，全經(jīng)聯(lián)2010年在這三個方面取得很大成績，積累了豐富的經(jīng)驗，為全經(jīng)聯(lián)的發(fā)展奠定了一個堅實的基礎(chǔ)，初步探索出了一個民間組織可持續(xù)發(fā)展的道路。

任何一個組織的發(fā)展，都不能回避“我是誰”，“我向何處去”這樣的基礎(chǔ)性問題，對這兩個問題不同的回答，將區(qū)分出不同的組織形態(tài)與組織文化。全經(jīng)聯(lián)從誕生的第一天起，就結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大勢以及自身的狀況做了認真的分析。我們認為，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整是中國經(jīng)濟發(fā)展的大勢，中國房地產(chǎn)行業(yè)也正處于這樣的大勢中，行業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營方式都將面臨大的轉(zhuǎn)型。全經(jīng)聯(lián)的定位與和發(fā)展一定要走“順勢而為”的道路，才能與行業(yè)、企業(yè)、會員共贏，才能有持續(xù)的發(fā)展動力。

基于上述的思考，全經(jīng)聯(lián)對這兩個問題的回答是：

“我是誰”—全經(jīng)聯(lián)是隸屬于全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的全國性房地產(chǎn)經(jīng)理人組織，愿景是成為中國房地產(chǎn)行業(yè)最具專業(yè)性和思想性的房地產(chǎn)經(jīng)理人組織。

“我向何處去”—整合聯(lián)盟內(nèi)的專業(yè)資源、思想資源和實踐資源，打造中國房地產(chǎn)智庫，為會員、為企業(yè)和行業(yè)創(chuàng)造價值，為行業(yè)的轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展做出貢獻。

2010年全經(jīng)聯(lián)的工作，正是圍繞著這樣的愿景和目標(biāo)，在戰(zhàn)略框架建設(shè)、基礎(chǔ)制度建設(shè)與文化理念建設(shè)三個方面展開。

一．戰(zhàn)略框架建設(shè)

1. 會員發(fā)展與服務(wù)。會員是一個組織的基礎(chǔ)，會員對組織的歸屬感和參與度是一個組織的生命所在。截止到2010年底，全經(jīng)聯(lián)全國各地的個人會員已發(fā)展到近千名，主要由全國各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高級管理人員（占會員總數(shù)的70%）及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的高管級人員組成，分布在全國二十多個省市（自治區(qū)）、三十多個大中城市，另外還發(fā)展了部分法人會員。2010年，全經(jīng)聯(lián)通過發(fā)展分盟，建立專業(yè)委員會、商學(xué)院、地產(chǎn)博客會，開發(fā)全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)、全經(jīng)聯(lián)家園，提供系列咨訊產(chǎn)品等為全經(jīng)聯(lián)會員提供了多樣化的會員服務(wù)，受到了會員的肯定。

2. 分盟建設(shè)。2010年全經(jīng)聯(lián)建立了河北、上海、重慶、沈陽、深圳五個分盟。各分盟建立了秘書處，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H組織了多種形式的專業(yè)交流與思想交流活動。其中河北分盟組織的專業(yè)論壇與走進項目的活動、上海分盟走進中小城市的項目招商活動等，都在當(dāng)?shù)匦纬闪司薮蟮挠绊懥Α?/p>

3. 專業(yè)委員會。專業(yè)地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。為深化成員之間的專業(yè)交流，促進專業(yè)研究與專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的探索，2010年全經(jīng)聯(lián)建立了寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、土地投資和可續(xù)建筑四個專業(yè)委員會，組織了多項相關(guān)行業(yè)的論壇及專業(yè)研究，開發(fā)出了專業(yè)信息咨訊、專業(yè)通訊等產(chǎn)品，提升了會員的專業(yè)能力，并在相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域形成了專業(yè)影響力。

4. 全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院。2010年，全經(jīng)聯(lián)整合了聯(lián)盟內(nèi)以經(jīng)理人為主的、具備實戰(zhàn)與理論經(jīng)驗的講師隊伍，成立了全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院，這支師資隊伍是中國房地產(chǎn)行業(yè)最具實戰(zhàn)性的講師隊伍。2010年，全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院開發(fā)了全經(jīng)聯(lián)大講堂、全經(jīng)聯(lián)管理案例沙龍、企業(yè)內(nèi)訓(xùn)、專業(yè)培訓(xùn)四個產(chǎn)品，組織了4次全經(jīng)聯(lián)大講堂、8次全經(jīng)聯(lián)管理案例沙龍，1次房地產(chǎn)實戰(zhàn)沙盤模擬，1次社區(qū)商業(yè)專業(yè)培訓(xùn)、2次企業(yè)內(nèi)訓(xùn)活動。全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院已成為全經(jīng)聯(lián)會員學(xué)習(xí)與交流的專業(yè)平臺與思想平臺，也成為行業(yè)內(nèi)有一定知名度的學(xué)習(xí)品牌。

5. 全經(jīng)聯(lián)地產(chǎn)博客會。全經(jīng)聯(lián)各地會員中有很多都是業(yè)內(nèi)知名度頗高的地產(chǎn)博客，為使各地名博經(jīng)常進行思想觀點的交流，全經(jīng)聯(lián)成立了地產(chǎn)博客會，已有各地二百多位各地房地產(chǎn)名博參加了全經(jīng)聯(lián)地產(chǎn)博客會，并有若干名博成為全經(jīng)聯(lián)地產(chǎn)評論員。2010年，地產(chǎn)博客會組織了多次網(wǎng)絡(luò)文章主題接龍活動，發(fā)起首次全國房地產(chǎn)詩歌火炬接力活動，組織了多次徒步、書評會等活動，通過這些活動，地產(chǎn)博客會已成為全經(jīng)聯(lián)地產(chǎn)博客思想交流的平臺，成為全經(jīng)聯(lián)研究市場動態(tài)與行業(yè)發(fā)展的思想平臺與觀察平臺。

6. 全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)。為適應(yīng)不斷增長的會員發(fā)展、管理與服務(wù)的需要，2010年6月，全經(jīng)聯(lián)建立了全國房地產(chǎn)經(jīng)理人自己的網(wǎng)站—全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟網(wǎng)，2010年9月開發(fā)了內(nèi)容豐富多彩、形式輕松活潑的全經(jīng)聯(lián)家園。全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)經(jīng)過數(shù)次改版，網(wǎng)絡(luò)邊界更加開放、結(jié)構(gòu)更加豐富、內(nèi)容更具吸引力，越來越多的業(yè)內(nèi)人士加入了全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)，成為全經(jīng)聯(lián)的后備軍，全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)也正在成為中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的業(yè)內(nèi)社區(qū)網(wǎng)。

7. 全經(jīng)聯(lián)的產(chǎn)品。全經(jīng)聯(lián)產(chǎn)品是通過網(wǎng)絡(luò)傳播全經(jīng)聯(lián)成員品牌與思想的平臺，2010年開發(fā)的主要產(chǎn)品有“全經(jīng)聯(lián)觀點”、 “經(jīng)理人觀點”、“每周一星”、“全經(jīng)聯(lián)書庫”等。全經(jīng)聯(lián)高度關(guān)注行業(yè)與市場的發(fā)展趨勢，2010年與新浪樂居合作推出了“全經(jīng)聯(lián)觀點”，2010年“全經(jīng)聯(lián)觀點”的主題是“房地產(chǎn)面臨大轉(zhuǎn)型”，目前已推出七期，從各個層面闡述了全經(jīng)聯(lián)對行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢的看法。為展示房地產(chǎn)經(jīng)理人的形象，全經(jīng)聯(lián)還推出了“每周一星”、“經(jīng)理人觀點”、“全經(jīng)聯(lián)書庫”等產(chǎn)品，從多個層面提升房地產(chǎn)經(jīng)理人的個人品牌。 [1] ■ 相關(guān)文章：

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8. 中國房地產(chǎn)智庫—系列咨訊產(chǎn)品的開發(fā)。全經(jīng)聯(lián)整合業(yè)內(nèi)的專業(yè)研究力量，在2010年底成功開發(fā)了“政策與市場咨訊”、“寫字樓咨訊”兩個專業(yè)信息產(chǎn)品，其中“寫字樓咨訊”填補了市場相關(guān)產(chǎn)品的空白，獲得了市場的初步認可。

9. 合作體系。2010年全經(jīng)聯(lián)與政府、各行業(yè)協(xié)會、媒體建立了良好的合作關(guān)系，初步建立起合作共贏的合作體制。全經(jīng)聯(lián)與新浪樂居共同舉辦了“全經(jīng)聯(lián)觀點”、與北京寫字樓信息網(wǎng)共同舉辦在中國寫字樓高峰論壇等，都在業(yè)內(nèi)形成了很大的影響。實踐證明，這些合作是有效的、共贏的，必須長期堅持下去。

2010年戰(zhàn)略框架的建設(shè)，夯實了全經(jīng)聯(lián)的硬件基礎(chǔ)，奠定了全經(jīng)聯(lián)發(fā)展的格局，為全經(jīng)聯(lián)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了條件。然而，一個組織的發(fā)展，僅僅只有硬件基礎(chǔ)是不夠的，還需要在制度建設(shè)與文化建設(shè)方面下功夫。

二、基礎(chǔ)制度建設(shè)

全經(jīng)聯(lián)是由地產(chǎn)神仙派（全國最大的房地產(chǎn)經(jīng)理人博客組織）、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所三個機構(gòu)發(fā)起，隸屬于全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會，是全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的二級專業(yè)委員會--職業(yè)經(jīng)理人工作委員會，決策機構(gòu)是由三家發(fā)起單位代表組成的常委會，運營機構(gòu)是全經(jīng)聯(lián)專職秘書處。

基礎(chǔ)制度建設(shè)是一個組織健康發(fā)展的保障，2010年，全經(jīng)聯(lián)在基礎(chǔ)制度方面建設(shè)做了如下一些工作。

1. 建立基礎(chǔ)性規(guī)章制度。2010年，全經(jīng)聯(lián)頒布了《全經(jīng)聯(lián)章程》、《全經(jīng)聯(lián)會員章程》、《法人會員管理條例》、《分支機構(gòu)管理條例》、《專業(yè)委員會章程》等制度，建立了全經(jīng)聯(lián)的基本管理規(guī)則。

2. 成立了專職秘書處。一個組織要長期、穩(wěn)定、高速發(fā)展，僅僅靠熱情和業(yè)余兼職是難以持續(xù)的，對全經(jīng)聯(lián)這樣一個全國性的組織而言，就更不可能。根據(jù)常委會的決議，全經(jīng)聯(lián)于2010年4月正式成立了總部專職秘書處，全權(quán)負責(zé)全經(jīng)聯(lián)的運營工作。專職秘書處現(xiàn)設(shè)有會員與分支機構(gòu)管理部、網(wǎng)絡(luò)管理部、活動部、研究部四個部門，負責(zé)管理與經(jīng)營各分盟、各專業(yè)機構(gòu)、全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院、全經(jīng)聯(lián)地產(chǎn)博客會等，目前有專職人員8人。專職秘書處成立以來，在全體會員的支持下，主導(dǎo)了全經(jīng)聯(lián)基礎(chǔ)框架的建設(shè)和實施工作，取得了一定的經(jīng)驗和成績。

3. 建立志愿者制度。全經(jīng)聯(lián)是一個全國性的組織，也是一個成員共同參與的組織，為充分發(fā)揮成員的力量，全經(jīng)聯(lián)建立了志愿者制度，很多成員成為全經(jīng)聯(lián)秘書處的志愿者?，F(xiàn)在秘書處活動部、研究部的很多重要的管理崗位都由志愿者擔(dān)任，各地分盟秘書處也有很多志愿者。2010年，志愿者在組織大型活動、促進成員之間的交流、開展行業(yè)研究等方面做出了的重大貢獻，為全經(jīng)聯(lián)的啟動和發(fā)展立下了汗馬功勞。

4. 分盟管理與發(fā)展。各地分盟成立后，也根據(jù)各地實際確立了管理構(gòu)架，建立了秘書處。實踐表明，凡是秘書處強的地方，活動就搞得有聲有色，組織也辦得生氣勃勃。在這方面，河北分盟表現(xiàn)突出，為各分盟做出了表率。

5. 專業(yè)委員會的管理與發(fā)展。專業(yè)委員會的核心是“專業(yè)分類、專業(yè)活動”，是全經(jīng)聯(lián)實現(xiàn)智庫目標(biāo)的重要基礎(chǔ)。2010年，各專業(yè)委員會成立后，充分重視每個成員的權(quán)利，按照各成員通過的、各專業(yè)委員會章程進行制度化建設(shè)，充分調(diào)動成員參與的積極性。在這方面，寫字樓專業(yè)委員會積累了很多經(jīng)驗，也取得了比較突出的成績。

三、文化理念的建構(gòu)

文化是一個組織的靈魂。全經(jīng)聯(lián)是一個全國性的組織，會員分布在全國各地，要將會員凝聚起來、認同組織的目標(biāo)，參與組織的發(fā)展，一個最重要的力量就是共同的文化與價值理念。

全經(jīng)聯(lián)從成立之初，就非常重視文化建設(shè)，根據(jù)自身的歷史和成員的特點提煉出鮮明的文化主張（）：專業(yè)、智慧、積極、共贏。

做事專業(yè)、做人智慧、態(tài)度積極、事業(yè)共贏，是全體成員工作與生活的價值共識，也是對全經(jīng)聯(lián)成員素質(zhì)與態(tài)度的要求；同時，這也成為全經(jīng)聯(lián)組織的理想與特性的標(biāo)簽，那就是，全經(jīng)聯(lián)是一個專業(yè)的組織、充滿了思想與智慧的組織，一個充滿陽光的、積極進取的組織，一個大家參與、共同發(fā)展的組織。

文化共識的建立，不可能通過制度或規(guī)范來實現(xiàn)，而需要通過成員之間共同的交流、互動來形成共識，通過各種形式的活動來形成共同的情感記憶，從而形成一個文化共同體。按照這樣的思路，2010年我們在文化建構(gòu)方面做了如下工作。

1. 建立全經(jīng)聯(lián)家園。充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢，2010年9月在全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)開通了全經(jīng)聯(lián)家園。全經(jīng)聯(lián)家園自主的、豐富多彩活動內(nèi)容吸引了近八百名成員參加。生日祝愿、話題討論、群組設(shè)立、項目投票、寫博客、交好友等一系列活動讓全經(jīng)聯(lián)的成員擁有了一個共同的家，并在活動中不斷建立友誼、增進情感，促進了全經(jīng)聯(lián)文化的傳播與共識。

2. 通過各類活動促進文化共識。2010年全經(jīng)聯(lián)舉辦得最多的就是專業(yè)活動，通過專業(yè)活動，“專業(yè)”的價值觀在成員中得到了很大的提升；同時，全經(jīng)聯(lián)通過舉辦“全國房地產(chǎn)經(jīng)理人網(wǎng)絡(luò)詩歌火炬接力活動”，通過“網(wǎng)絡(luò)文章主題接龍”，通過徒步、書評會等活動，不斷促進成員之間的思想與情感互動，增進文化共識。

2010年全經(jīng)聯(lián)取得的這些成績，是全體成員共同支持、參與和努力的成果，也是各方面積極協(xié)作的成果，這些成果奠定了全經(jīng)聯(lián)未來發(fā)展的堅實基礎(chǔ)；這些成果也充分表明，全經(jīng)聯(lián)的定位、愿景與目標(biāo)是正確的，全經(jīng)聯(lián)走在正確的道路上。同時，我們也必須看到，在成績的背后，還有相當(dāng)多的不足；在全經(jīng)聯(lián)迅速發(fā)展的形勢面前，我們還面臨著很多新的挑戰(zhàn)，比如，成員的參與度還需要加強、制度的建設(shè)還需要完善、活動的層級與品牌還需要提升、文化的傳播還需要加強、秘書處執(zhí)行團隊的綜合素質(zhì)還需要提高等等。在新的一年到來之際，我們必須保持高度清醒的頭腦，認真總結(jié)經(jīng)驗與不足，在新的一年樹立新的目標(biāo)，使全經(jīng)聯(lián)的發(fā)展邁向一個新的臺階。 [2]

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如果說2010年全經(jīng)聯(lián)的主要工作是“建基礎(chǔ)、搭框架”，那么2010年全經(jīng)聯(lián)的主要工作就是“樹標(biāo)桿、上臺階”。用一句話來表述，全經(jīng)聯(lián)2010年的奮斗目標(biāo)是，在繼續(xù)下大力氣做好2010年三項基礎(chǔ)工作的同時，尋求在一到兩個領(lǐng)域的跨越發(fā)展，在一到兩個領(lǐng)域初步成為行業(yè)的標(biāo)桿。

第一，要樹立一個清晰的目標(biāo)，保持一個穩(wěn)定的發(fā)展節(jié)奏。這個目標(biāo)就是，要結(jié)合全經(jīng)聯(lián)的資源狀況，分析研究房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢，在一到兩個領(lǐng)域取得突破，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，產(chǎn)生標(biāo)桿效應(yīng)。

在實現(xiàn)跨越發(fā)展的同時，我們也要清晰地認識到，全經(jīng)聯(lián)的基礎(chǔ)工作還遠遠沒有完成，基礎(chǔ)還并不扎實；2010年有相當(dāng)大部分（可以說有70%）的工作，是持續(xù)深入地做好2010的三項基礎(chǔ)工作。

第二，繼續(xù)努力，使2010年的戰(zhàn)略布局向縱深發(fā)展，使各模塊逐步形成相互協(xié)同與支持效應(yīng)，不斷取得實效。

1. 繼續(xù)做好會員發(fā)展、管理與服務(wù)工作。尤其是要加強基礎(chǔ)制度的建設(shè)，提高會員發(fā)展與服務(wù)水平。

2. 進一步探索分盟發(fā)展與運營的有效模式，穩(wěn)步發(fā)展分盟，成熟一個，發(fā)展一個。

3. 做好現(xiàn)有四個專業(yè)委員會的建設(shè)與管理工作，吸收優(yōu)秀成員加入委員會，力爭使四個專業(yè)委員會成為行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)領(lǐng)軍力量。

4. 提升全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院四個產(chǎn)品的質(zhì)量，加強商學(xué)院實戰(zhàn)師資隊伍建設(shè)，使商學(xué)院的品牌在2010年上升一個臺階。

5. 進一步激活地產(chǎn)博客會的思想功能，保持全經(jīng)聯(lián)對市場與行業(yè)的敏感與責(zé)任，保持全經(jīng)聯(lián)的思想銳氣、朝氣與活力。

6. 繼續(xù)做好全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)這一全國會員和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士交流的平臺，不斷調(diào)整與深化內(nèi)容與結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)會員與業(yè)內(nèi)人士的需要，尤其要重點做好全經(jīng)聯(lián)家園的推廣工作。

7. 在現(xiàn)有專業(yè)信息產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，繼續(xù)依托與各專業(yè)委員會，充分發(fā)揮成員的專業(yè)優(yōu)勢與信息優(yōu)勢，繼續(xù)開發(fā)可續(xù)建筑、商業(yè)地產(chǎn)等專業(yè)信息產(chǎn)品，為會員、為企業(yè)和行業(yè)提供多樣化的專業(yè)信息服務(wù)，適時成立全經(jīng)聯(lián)房地產(chǎn)研究中心。

第三，要重點抓好全經(jīng)聯(lián)的基礎(chǔ)制度建設(shè)與信息化管理水平。全經(jīng)聯(lián)是全體會員共同參與的平臺，制度就是參與的規(guī)則。規(guī)則制定的好不好，直接影響著成員參與的積極性，2010年，我們制定了一些基礎(chǔ)性的規(guī)則，但應(yīng)該看到，這些規(guī)則與迅速發(fā)展的形勢相比，無論是深度還是廣度，都還遠遠不能適應(yīng)需要。2010年制度建設(shè)的重點，就是要以完善秘書處制度為核心，進一步加強秘書處的力量，完善會員管理制度與會員服務(wù)體系（個人會員服務(wù)體系與法人會員服務(wù)體系），完善各專業(yè)機構(gòu)的制度體系，進一步探索與完善各分盟的管理制度。

基礎(chǔ)制度建設(shè)必須要依托與信息化的管理手段來實施，2010年，全經(jīng)聯(lián)將把信息化管理作為推進基礎(chǔ)制度建設(shè)的重要工作提上日程，盡快搭建全經(jīng)聯(lián)的信息共享平臺與管理平臺，建設(shè)全經(jīng)聯(lián)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，使全經(jīng)聯(lián)的基礎(chǔ)管理水平邁上一個新臺階。

第四，2010年文化建設(shè)的中心工作，就是要做好全經(jīng)聯(lián)家園這個平臺，充分發(fā)揮全經(jīng)聯(lián)家園在凝聚情感、交流思想方面的獨特功能，將全經(jīng)聯(lián)家園打造成全經(jīng)聯(lián)的一個獨特品牌，突出“家”的屬性，并組織豐富多樣有趣有益的線下活動，使線上交流與線下活動有機結(jié)合起來，使全經(jīng)聯(lián)家園真正成為全經(jīng)聯(lián)成員心靈與情感的歸屬。

第五，全體秘書處的成員在新的一年面對新的形勢和任務(wù)，要進一步增強使命感和事業(yè)心，不斷提高自身的思想素質(zhì)與業(yè)務(wù)素質(zhì)，以適應(yīng)全經(jīng)聯(lián)事業(yè)迅速發(fā)展的需要。

全經(jīng)聯(lián)是一個全新的事業(yè)，也是我們?nèi)w成員共同的平臺，這個事業(yè)能不能持續(xù)，這個平臺能不能做強做大，從根本上講，取決于我們的戰(zhàn)略定位、制度基礎(chǔ)和文化共識，取決于全體成員的支持、參與和貢獻。2010年我們有了一個好的開始，2010年只要我們堅持使命與責(zé)任，團結(jié)一心、凝聚共識、共同不懈努力，我們就一定能夠迎來跨越式發(fā)展。

希望各位會員對全經(jīng)聯(lián)秘書處所做的2010年的工作總結(jié)與2010年的工作計劃提出意見和建議，你們的意見和建議將是全經(jīng)聯(lián)前進的動力。全經(jīng)聯(lián)秘書處將根據(jù)這些意見和建議，進一步總結(jié)2010年的經(jīng)驗，進一步改進與完善2010年的計劃，做好組織與執(zhí)行工作，在2010年創(chuàng)造新的輝煌。

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篇（6）

隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，全國人均收入的不斷提高，百姓對住宅需求的不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)進入一個蓬勃發(fā)展的時代。面對數(shù)不勝數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司和總體需求比較固定的市場，房地產(chǎn)開發(fā)公司競爭日益白熱化，各房地產(chǎn)開發(fā)公司為如何在市場中占有自己的一席之地和謀求進一步的發(fā)展壯大，制定各自的經(jīng)營策略。而許多公司正是因為經(jīng)營策略制定存在重大的失誤，無法為公司發(fā)展提供必要的保障，導(dǎo)致公司最終為市場淘汰。

在制定企業(yè)的經(jīng)營策略之前，首先必須從以下兩個方面對地產(chǎn)企業(yè)做全面的了解。

一、房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)

供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的整個產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括各類材料供應(yīng)商、研究咨詢公司、設(shè)計院、工程承包商、工程監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)、銷售公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產(chǎn)企業(yè)是資源整合者，提供價格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應(yīng)方、設(shè)計方、工程施工方和下游的商、物業(yè)管理商以及終端顧客的中心，整合整個產(chǎn)業(yè)鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產(chǎn)產(chǎn)品的飛躍。同時房地產(chǎn)企業(yè)既是批發(fā)商，又是金融中介與顧客服務(wù)商?？傊欠康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)職能的核心是為顧客服務(wù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策理念

基于對房地產(chǎn)企業(yè)職能核心的理解以及我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，本人認為，要想經(jīng)營成功，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有以下理念。

1、以顧客需求和顧客價值為出發(fā)點，重視顧客需求

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最好的設(shè)計師是住戶。為避免巨大風(fēng)險，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標(biāo)市場的需求?；诜?wù)質(zhì)量的顧客滿意度是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和企業(yè)競爭力之源。

2、加強企業(yè)信譽的管理

企業(yè)信譽是一個企業(yè)獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽度和信任度構(gòu)成，其核心是信譽。信譽管理是對企業(yè)信譽的創(chuàng)建、維護和發(fā)揚，是建立并維持與社會公眾信任關(guān)系的一種具有戰(zhàn)略意義的現(xiàn)代管理方法。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品總價巨大，有的消費者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業(yè)欺詐行為偶見、市場風(fēng)險較大時，購房者會極其在意房地產(chǎn)企業(yè)的信譽。此外，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資能力極其關(guān)鍵，而企業(yè)融資能力較大程度上決定于企業(yè)的聲譽和信用度。

3、樹立終身服務(wù)觀念

從實際銷售看，一個企業(yè)的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價和抱怨意見大約會分別傳給10和25個受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價和抱怨意見影響的聽眾數(shù)量可能還遠遠不止10人和25人。

4、基于價值鏈構(gòu)筑競爭優(yōu)勢

房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量如何，是設(shè)計、材料供應(yīng)、施工、監(jiān)理等各個環(huán)節(jié)的綜合結(jié)果，但房地產(chǎn)企業(yè)要對消費者負全責(zé)。而要最有效地控制質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)就須從設(shè)計環(huán)節(jié)開始抓起。質(zhì)量大師戴明有一個基本觀點:質(zhì)量不是靠檢驗出來的，質(zhì)量要從源頭抓起。考慮到材料供應(yīng)商、設(shè)計方、施工方與房地產(chǎn)企業(yè)往往沒有縱向一體化，房地產(chǎn)企業(yè)對質(zhì)量控制的難度巨大。作為業(yè)主的唯一人，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本質(zhì)量控制的成效，須設(shè)法提高產(chǎn)業(yè)鏈前后環(huán)節(jié)的協(xié)作水平，特別注意盡早發(fā)現(xiàn)問題，從根本上杜絕失誤。

5、進行人文關(guān)懷，樹立社會責(zé)任

一個房地產(chǎn)企業(yè)能否真正得到顧客的認可，建立長期的信譽，很大程度上決定于企業(yè)是否具有深度人文關(guān)懷的合理利潤觀和社會責(zé)任觀。企業(yè)的社會責(zé)任包括:為社會提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；重視經(jīng)濟增長的質(zhì)量和可持發(fā)展；為和諧社會做出貢獻。例如國內(nèi)最知名的房地產(chǎn)企業(yè)――深圳萬科當(dāng)許多房地產(chǎn)企業(yè)可獲得50%、100%的利潤時，卻提出一句著名的口號――“不賺25%以上的暴利”?！安毁嵄├钡脑瓌t為萬科公司在中國地產(chǎn)界贏得巨大聲譽，而一個缺乏道德的房地產(chǎn)企業(yè)不可能真正長久俘虜消費者的心。

以上理念早已深入到許多成功的房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策中去，并不斷得到驗證與提高。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)本性及經(jīng)營決策中應(yīng)有的理念，歸結(jié)到一點就是：房地產(chǎn)企業(yè)必須認識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)構(gòu)筑企業(yè)信譽和持續(xù)競爭能力，避免短期行為，從而實現(xiàn)企業(yè)、小業(yè)主和社會的共贏，為企業(yè)的經(jīng)營成功和持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

三、A房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營策略制定過程的分析

A房地產(chǎn)有限公司作為一家正在成長中的小型企業(yè)，起步晚、規(guī)模小、資金有限，信貸能力較弱，面對日益增長的土地價格與各大型地產(chǎn)企業(yè)，在追逐大型樓盤時，其本身競爭力極弱，可以說不堪一擊。但該企業(yè)也存在自身優(yōu)勢：擅長策劃包裝、資源整合、創(chuàng)意。

該企業(yè)在結(jié)合上述理念及通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析、比較，最后找到市場切入點。其對房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析、比較的結(jié)論如下。

1、2006年上海房產(chǎn)市場總體概況

去年以來，全國房地產(chǎn)市場遭遇了新一輪的宏觀調(diào)控政策，市場行情受到一定影響，但從整體情況來看，上海房產(chǎn)市場新房依舊保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。去年滬上多個熱銷樓盤的出現(xiàn)，顯示出強勁的自住需求為主的特征，從各方面數(shù)據(jù)來看，整個住宅銷售市場處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整之中。

“政策細分執(zhí)行力加強，市場步入適應(yīng)調(diào)整時期”是2006年二手房市場最顯著的特點。2006年上海二手房總體趨勢上保持量縮價下跌的態(tài)勢。

在2006年，非住宅類地產(chǎn)依然保持著強勁勢頭；商業(yè)地產(chǎn)在去年下半年呈現(xiàn)出增量迅猛的特點。

由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業(yè)地產(chǎn)項目開始向城市副中心和市郊轉(zhuǎn)移。

去年商業(yè)地產(chǎn)另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是境外資金整體收購商業(yè)地產(chǎn)項目增多；此外，作為泛商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)意地產(chǎn)去年也亮點頻現(xiàn)。去年下半年被上海市經(jīng)委授牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新增27家，總數(shù)達到了75家。

總體來說，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來市場走勢如何則更多的是感性方面的預(yù)測，判斷未來樓市走向其實即判斷政策走勢。預(yù)計今年的政策無論是廣度還是深度都應(yīng)弱于去年，因為政策具有滯后效應(yīng)；加上去年的“70”“90”政策會在今年發(fā)力，未來5年上海將形成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心基本框架，因此房地產(chǎn)需求方面不僅來自本地，更有國際需求。在價格方面，2007年樓市無論是住宅項目還是商業(yè)項目都仍將穩(wěn)中有升。

2、市場總體供求分析

2006年上半年，上海土地出讓面積延續(xù)了2005年持續(xù)減少的態(tài)勢，并且減少幅度有進一步加大的趨勢。全市平均地價水平較低。

3、上海市房地產(chǎn)市場客戶需求最新調(diào)查

根據(jù)調(diào)查，未來一年消費者購房選擇最熱門的區(qū)域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產(chǎn)交易中心的最新統(tǒng)計顯示，浦東新區(qū)商品房的交易量呈節(jié)節(jié)攀升之勢，其主要原因是其區(qū)域的總體房價的性價比頗高。調(diào)查顯示上海人在未來一年房價接受程度在各區(qū)域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購買意向。有50%以上的客戶會選擇購買小房型2房1廳。三口之家是房產(chǎn)消費的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國內(nèi)成功人士的青睞。購房者在未來一年購房看中的依次要素有：配套設(shè)施、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、房型、價格和地段。

4、高端住宅市場供求情況分析

高檔住宅市場供應(yīng)總量開始放大，且市場需求量也有很大的增長，從1999年的7.1%市場份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達到將近1倍。

2006年，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的措施具體落實，對高檔物業(yè)雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價樓盤的繼續(xù)上揚，但局部區(qū)域房價仍居高不下。由此可見，在未來幾年當(dāng)中，全市高檔住宅需求量的增長還將持續(xù)。

近日來，由于受到新一輪的舊區(qū)改造啟動和浦江兩岸規(guī)劃實施的影響，預(yù)計未來高檔住宅的開發(fā)將主要集中在靜安、長寧、黃浦、盧灣等區(qū)域，而沿江等具有獨特景觀資源的區(qū)域，黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為豪宅的主要集中區(qū)。

近幾年來，消費者對高價位樓盤產(chǎn)品的品質(zhì)要求有很大提高，高價位樓盤經(jīng)過多年的激烈發(fā)展，競爭已不再是簡單的地段和部分產(chǎn)品要素的競爭，而面臨著全方位產(chǎn)品要素、品牌、環(huán)境、營銷企劃等綜合高指標(biāo)項目的挑戰(zhàn)。消費者大致會從地段、品質(zhì)、景觀、品牌等幾大方面來作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來看：全市高價位樓盤的價格相對比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區(qū)域的價格最高，景觀是支持豪宅價格的重要因素；其次，虹橋、古北地區(qū)和建國路沿線區(qū)域，淮海路和鎮(zhèn)寧路版塊，徐家匯和人民廣場輻射區(qū)域版塊等，也是高價位樓盤集中的區(qū)域?？蛻魠^(qū)域分布：從區(qū)域來細分，黃浦區(qū)主要以外省市私營業(yè)主居多，徐匯、長寧兩區(qū)以本區(qū)域高級白領(lǐng)、企業(yè)家為主，全市性客戶其次，浦東新區(qū)以境外人士、外籍華人為主。楊浦區(qū)因其淵源的教育背景，以大學(xué)教授、留學(xué)生、留學(xué)歸來人士居多，他們注重未來發(fā)展大環(huán)境和增值空間。

5、上海市寫字樓市場研究

市場概述：受2002年-2004年寫字樓市場價格的高漲及投資寫字樓市場所產(chǎn)生的高額利潤的驅(qū)動，大量發(fā)展商投資興建寫字樓，使上海的甲級寫字樓供應(yīng)量自2006年開始出現(xiàn)了超常規(guī)的增長；良好的經(jīng)濟運行態(tài)勢以及中國加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續(xù)增長、絕大多數(shù)寫字樓都已提價的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩(wěn)度過市場適應(yīng)期，價格還將繼續(xù)向上攀升，估計可能出現(xiàn)新的租金上漲。

從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場環(huán)境的影響，各個區(qū)域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開發(fā)區(qū)板塊及陸家嘴板塊。

市場空置率分析：2006年一季度對辦公樓的強勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應(yīng)的出現(xiàn)輕微上揚至11.6％。上海大多數(shù)商業(yè)區(qū)出現(xiàn)了空置率下降的情形。

市場租金分析：一季度繼租金持續(xù)兩個季度上升后繼續(xù)保持長勢。

未來市場展望：上海甲級寫字樓供求緊張趨勢依然緊張，面臨供不應(yīng)求的局面。從目前投資及在建項目情況分析，預(yù)計未來4年內(nèi)還將新上市400萬平方米甲級寫字樓，2008年將達到供應(yīng)高峰期。

6、市場亮點――創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)

繼去年年末甲級辦公樓市場出現(xiàn)強勁需求態(tài)勢后，創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)也應(yīng)運而生且頗受市場青睞，正蓬勃發(fā)展，大有與甲級辦公樓分庭抗禮之勢。

其領(lǐng)軍代表包括近來頗受關(guān)注的“八號橋”創(chuàng)意時尚工業(yè)園區(qū)。

“八號橋”位于建國中路8-10號，占地11畝，其前身為上汽集團所屬上海汽車制動器公司，廠區(qū)內(nèi)有上世紀50至80年代建造的老廠房8棟。

2003年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對上海汽車制動器公司生產(chǎn)場地實施改造，創(chuàng)立“八號橋”。

“八號橋”保留了工業(yè)老建筑特有的底蘊，注入新產(chǎn)業(yè)元素，從而成為一個激發(fā)創(chuàng)意靈感，吸引創(chuàng)意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號橋”。

經(jīng)過一番設(shè)計和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開工業(yè)老廠房原有的沉重感，隨處可見的是前衛(wèi)的創(chuàng)意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開展各種時尚展覽活動。

目前，“八號橋”已成為各類設(shè)計創(chuàng)意企業(yè)的集聚區(qū)。來自歐美與港澳的80余家企業(yè)已入駐，如英國ALSOP設(shè)計公司等。這些企業(yè)主要從事建筑、產(chǎn)品、服裝、和企業(yè)形象的設(shè)計、影業(yè)制作。

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將經(jīng)濟、文化、技術(shù)和藝術(shù)有機的結(jié)合，成為二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的結(jié)合點，這也是當(dāng)今國際大都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢?！鞍颂枠颉币殉蔀槿珖I(yè)旅游示范點中首個以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的示范點，是上海都市旅游的新景點。

通過對上海市房地產(chǎn)市場全面的調(diào)查、分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子認為在高端住宅市場、辦公樓市場雖有一定的市場需求，但對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，風(fēng)險太大，而創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造是一條適合中小型房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的道路。

首先，舊廠房的改造無須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋。大型房地產(chǎn)商由于品牌效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)的聚積，更能得到金融機構(gòu)的垂青，因而愈發(fā)顯得財大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產(chǎn)有限公司力所能及的。因此，公司領(lǐng)導(dǎo)決定揚長避短，另辟蹊徑，把創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造作為公司生存發(fā)展的切入點和機會點。

其次，工業(yè)房地產(chǎn)的改造，創(chuàng)意為上。該公司可充分發(fā)揮策劃包裝、資源整合的強項，精心打造出類似且超越“八號橋”這樣規(guī)模的新產(chǎn)品，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展闖出一條新路。

通過以上分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子最終成功制定合理、科學(xué)的經(jīng)營策略，并經(jīng)過實踐取得成功。

最后，通過深入了解上海房地產(chǎn)市場，細化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實際情況，A房地產(chǎn)有限公司制定了科學(xué)的經(jīng)營策略，找準(zhǔn)企業(yè)發(fā)展的專業(yè)化定位，明確努力方向，通過運作，該企業(yè)正不斷取得成功。

四、結(jié)束語

A房地產(chǎn)有限公司成功制定了科學(xué)的經(jīng)營策略并獲得成功的實例，反映了了解房地產(chǎn)市場，細化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實際情況，在此基礎(chǔ)上制定出先進、科學(xué)的經(jīng)營策略是一個成功企業(yè)的關(guān)鍵所在?？傊?，作為一個企業(yè)，要想獲得成功，首先必須從經(jīng)營策略下手，方可收到事半功倍的效果。

【參考文獻】

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篇（7）

“活躍”過冬

實際上，針對2011年開始的國內(nèi)銀根緊縮狀態(tài)，海爾地產(chǎn)早已做好準(zhǔn)備。在萬科地產(chǎn)提出“冬天模式”的同時，海爾也提出了自己的過冬策略——“促銷售、減庫存、謹拿地、練內(nèi)功、強并購”，穩(wěn)中求進，創(chuàng)新突圍。在石克清看來，政府此次的政策勢必是長期的，必須做好準(zhǔn)備，因此這次過冬的一個重要前提和基礎(chǔ)就是“廣積糧”。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資本密集型行業(yè)，通常開發(fā)一個房地產(chǎn)項目就需要數(shù)億元，甚至幾十億元。同時房地產(chǎn)建設(shè)周期長，需要資金量大，尤其在拿地階段和建設(shè)階段。在這種情況下，如何搭建一個多元化的融資平臺和資金管理平臺就成為了一個關(guān)乎企業(yè)成敗的重大問題，這也是石克清作為CFO工作中的重中之重。

背靠海爾集團資源，海爾地產(chǎn)搭建了以海爾財務(wù)公司為主，股東投入和外部金融機構(gòu)為輔的多元化融資平臺。作為CFO，考慮的遠非資金到位這么簡單，融資結(jié)構(gòu)和成本都是石克清需要關(guān)注的。為了整合內(nèi)外部資源，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，石克清首先搭建“未需先至”的融資平臺；其次確立了兩個平衡融資策略：內(nèi)部融資和外部融資相平衡，短期融資和長期融資相平衡。

目前海爾地產(chǎn)的融資渠道已呈現(xiàn)多元化和立體化：與國開行的合作是針對片區(qū)開發(fā)，不做小項目；和建行是戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，包括財務(wù)收支兩條線在內(nèi)的資金管控系統(tǒng)都是與其進行合作開發(fā)的；工業(yè)地產(chǎn)方面則是借助信托，同時引入了鼎暉等地產(chǎn)股權(quán)基金，與黑石、高盛等在物流方面進行合作。

為了應(yīng)對這個長期的冬天，海爾地產(chǎn)不斷調(diào)整自己的戰(zhàn)略。原本2011年達到200億元和沖擊國內(nèi)企業(yè)500強的目標(biāo)進行了縮減；原本計劃于2011年上市的目標(biāo)被取消，雖然對這一目標(biāo)的準(zhǔn)備并沒有放棄，但是取而代之的是更多的現(xiàn)金流。

2011年下半年，海爾地產(chǎn)啟動了并購策略。當(dāng)時海爾地產(chǎn)已經(jīng)根據(jù)形勢作出了預(yù)測——2012年6月~7月將為最佳并購時期。能夠進入海爾地產(chǎn)并購篩選范圍的有三種類型：第一，純粹并購?fù)恋?，打造雙品牌；第二，大的土地項目，既能并購未來收益，也能并購現(xiàn)金流；第三，金融地產(chǎn)，可以利用杠桿。

“很多企業(yè)的項目很不錯，但是資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了問題，成為‘休克魚’，我們會把這些項目接過來，這樣既不缺資金，又可以整合海爾先進的人單合一自主經(jīng)營的管理模式，這條‘魚’就被激活了。”石克清表示海爾地產(chǎn)在2012年將用這種吃“休克魚”的方法從危中抓機，儲備優(yōu)勢項目，為“白銀時代”的到來做好準(zhǔn)備。

伴隨國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的變化，海爾地產(chǎn)的戰(zhàn)略已再次調(diào)頻。在2012年7月2日舉行的海爾地產(chǎn)2012年度年中工作會議中，這次的主題被定為“調(diào)頻入軌、重建體系、再度出發(fā)”。在石克清看來，中國的城市化進程仍在繼續(xù)，中國的房地產(chǎn)業(yè)光明的發(fā)展前景至少還有15年的春天，而對此海爾地產(chǎn)要做的就是穩(wěn)健發(fā)展、隨時出擊。

地產(chǎn)后來者

海爾地產(chǎn)的突圍發(fā)軔于2008年。2007年已經(jīng)成立五年的海爾地產(chǎn)旗下只有三個限價房項目和三個中檔商品房項目，用海爾集團總裁楊綿綿的評語就是“慢且差”。2007年海爾地產(chǎn)開始補齊管理團隊的短板，招募人才。先是有著19年房地產(chǎn)業(yè)工作經(jīng)驗、擅長用文化藝術(shù)的視野創(chuàng)造地產(chǎn)項目價值的盧鏗加入海爾地產(chǎn)擔(dān)任董事長。緊接著是曾在中建和萬達等知名企業(yè)工作過的王強加盟公司擔(dān)任總經(jīng)理、曾在中建和中新地產(chǎn)工作過的馬長江擔(dān)任常務(wù)副總。

石克清也是在這個時期加入海爾地產(chǎn)的。在石克清當(dāng)時不到10年的工作簡歷上，卻有著在銀行工作過和在和記黃埔擔(dān)任財務(wù)總監(jiān)的經(jīng)歷。

可以說這次的高管團隊重塑為海爾地產(chǎn)的厚積薄發(fā)積聚了力量。自2008年起海爾地產(chǎn)在調(diào)整、改善和提高的基礎(chǔ)上加快了發(fā)展；2009年起海爾地產(chǎn)連續(xù)實現(xiàn)倍速發(fā)展，迅速躋身全國百強行列，跨進了中國房地產(chǎn)“第二方陣”； 2011年海爾地產(chǎn)位列“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)第三十六位”、成長性TOP10第二名、連續(xù)四年榮獲中國房地產(chǎn)百強企業(yè)。

目前，公司旗下現(xiàn)已擁有30多家地產(chǎn)項目公司和一家物業(yè)管理公司。投資開發(fā)的地產(chǎn)項目立足青島、扎根山東、布局全國，已先后拓展至全國20多座大中型城市。

應(yīng)該說，張瑞敏的思想對于海爾地產(chǎn)的發(fā)展起到了決定性的影響。針對2007年中國房地產(chǎn)業(yè)的狀況，張瑞敏提出了“兩金一資源”（為政府和社會貼金、為海爾爭金、創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)資源）的指導(dǎo)思想，直接催生了海爾地產(chǎn)與眾不同的商業(yè)邏輯——創(chuàng)造特殊的商業(yè)模式，去完成地方政府希望推行的經(jīng)濟文化事業(yè)，從而爭取特殊的開發(fā)機會和政策條件，形成精品樣板工程并迅速加以推廣。

“云社區(qū)”的提出是海爾地產(chǎn)的另一理念，“云社區(qū)”迎合了當(dāng)今物聯(lián)時代“三網(wǎng)合一”的趨勢，是海爾商住地產(chǎn)的主打模式。石克清介紹說，目前海爾商住地產(chǎn)的總資產(chǎn)達180多億元，在建項目19個。在海爾地產(chǎn)看來，“云社區(qū)”所代表的理念類似于喬布斯的資源整合模式。用石克清的話說，這叫“軟硬兼吃”，既有房子這個硬件，又有配套的智能軟件，人們更多體驗到的是買房子所帶來的增值服務(wù)。

石克清表示，產(chǎn)融結(jié)合一直是海爾地產(chǎn)努力的方向。所謂產(chǎn)融結(jié)合，即針對商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)及物業(yè)管理三個板塊進行全力互補。例如當(dāng)國家調(diào)控時，以住宅地產(chǎn)補助商業(yè)地產(chǎn)；反之則倒過來，這樣就可以盤活海爾集團的整體資金。“比如說現(xiàn)在是商住地產(chǎn)的冬天，卻是工業(yè)地產(chǎn)的春天?！?/p>

然而產(chǎn)融結(jié)合的意義遠遠不僅于此。海爾要做的是將整個產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)品都整合到地產(chǎn)項目中，以全產(chǎn)業(yè)鏈的整合構(gòu)成海爾未來發(fā)展的核心競爭力。這在“一宅一商一云”的商業(yè)地產(chǎn)和“一元一店一庫”的工業(yè)地產(chǎn)的模式中已經(jīng)全部顯現(xiàn)?！耙怨I(yè)地產(chǎn)為例，工業(yè)地產(chǎn)自然離不開家電行業(yè)。我們計劃在全國91個城市建立自己的物流庫，同時在人口聚集區(qū)開設(shè)社區(qū)店，既可以很好地服務(wù)客戶，又方便展出成套產(chǎn)品?！笔饲褰忉?，這是把地產(chǎn)項目做成海爾產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，這種全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)使海爾聚集了更多的優(yōu)勢資產(chǎn)，同時分散了企業(yè)周期經(jīng)營的風(fēng)險。目前海爾地產(chǎn)已擁有全國最大的物流公司，已建成了12個工業(yè)園，并且每年增加五個。

財務(wù)管理的“三鏡兩器”

石克清自2008年加入海爾地產(chǎn)以來，通過升級財務(wù)戰(zhàn)略、優(yōu)化財務(wù)人員結(jié)構(gòu)、提高財務(wù)團隊技能、理順制度流程、創(chuàng)新泛財務(wù)工具、搭建“即需即供”的資金平臺、完善風(fēng)控體系、踐行戰(zhàn)略損益表和實施事前算贏、事中調(diào)贏、事后雙贏的閉環(huán)全面預(yù)算體系，全面夯實財務(wù)基礎(chǔ)，推動了海爾地產(chǎn)的倍速發(fā)展。自2008年到2010年，海爾地產(chǎn)總資產(chǎn)年均增長18%，銷售合同額年均增長125%，銷售收入年均增長85%，利潤總額年均增長45%，在創(chuàng)造企業(yè)價值的同時體現(xiàn)了財務(wù)的價值。

據(jù)石克清介紹，海爾地產(chǎn)財務(wù)管理總體上可以用“三鏡兩器”來概括：望遠鏡（機會）、放大鏡（解剖）、顯微鏡(體檢)和顯示器（顯示機會和顯示差距）、治療器（治療）。

石克清認為，風(fēng)險是作為CFO最責(zé)無旁貸的職責(zé)之一，“三鏡兩器”中很多也是針對風(fēng)險提出的。

面對房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、資金投入量大、未來不確定因素多，導(dǎo)致潛在風(fēng)險多的特點，石克清牽頭構(gòu)建了風(fēng)險導(dǎo)向的“三位一體”風(fēng)險管控體系，全面預(yù)防和管控風(fēng)險，使企業(yè)日常風(fēng)險管控“有法可依”。

三位包括：建立項目篩選評價標(biāo)準(zhǔn)漏斗，預(yù)防項目選擇失敗風(fēng)險；建立項目運營標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)防項目運營失誤風(fēng)險，建立人才引進和使用考核標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)防人才使用不當(dāng)風(fēng)險。一體是指搭建“風(fēng)險全景圖”，建立風(fēng)險識別、風(fēng)險定性定量分析、風(fēng)險評估、風(fēng)險跟蹤和風(fēng)險治理為一體的風(fēng)控體系，保證項目的目標(biāo)受到最小的影響，目標(biāo)的利潤最大化，項目風(fēng)險在可控之中。

為了保證“三位一體”風(fēng)險管控體系的有效執(zhí)行，石克清建立了“有法必依”的周清關(guān)差監(jiān)督機制，項目業(yè)務(wù)運營由運營管理部通過“項目巡檢機制和周清關(guān)差表”來管控風(fēng)險；項目財務(wù)運營由財務(wù)管理部通過“財務(wù)巡檢、流程穿刺、CSA和財務(wù)周清關(guān)差表”來管控風(fēng)險；運營管理部和財務(wù)管理部風(fēng)險差效果由日清辦通過“周清關(guān)差表”來顯示和關(guān)差，一環(huán)扣一環(huán)，保證了風(fēng)險管控效果。

不過在石克清看來，風(fēng)險和機會總是相生伴隨，很多時候就是一件事情的兩面，因此企業(yè)具備風(fēng)險的意識只是一個基礎(chǔ)，更高一個層次應(yīng)該是通過風(fēng)險發(fā)現(xiàn)機會的意識和能力。

實際上除了防范風(fēng)險之外，尋找機會也是石克清的工作重點之一。譬如自去年以來，除了融資之外，石克清的一個重要工作就是四處尋找合適的并購對象。在2011年開發(fā)商缺錢、購房者也貸不出錢的情況下，石克清帶領(lǐng)團隊通過財務(wù)創(chuàng)新為海爾地產(chǎn)的逆勢增長立下汗馬功勞?！懊鎸ο拶J，我們會根據(jù)客戶的誠信度來實現(xiàn)‘分期付款’，這樣可以解決一部分限貸引起的資金不足問題；面對首付提高，我們采取首付3+3分期付款模式’；面對限貸，我們采取全款分期付款模式’，有利促進了企業(yè)銷售，在創(chuàng)造企業(yè)價值的同時體現(xiàn)了員工價值”。2011年，海爾地產(chǎn)實現(xiàn)銷售合同額達55億元，同步利潤逾9億元。

目前海爾地產(chǎn)的財務(wù)正在從保姆向保健醫(yī)生的角色轉(zhuǎn)變，用石克清的話說，“就是今后財務(wù)不但可以‘照顧’企業(yè)，還可以尋因治病，同時也可強身健體，讓企業(yè)更健康?！?/p>

財務(wù)布道者

郎咸平曾經(jīng)嘲諷過海爾集團也涉足房地產(chǎn)的企業(yè)行為，他認為海爾集團做地產(chǎn)意味著中國的制造業(yè)已經(jīng)走不下去了。

石克清對此進行了否認?！拔覀円龅氖窃诤柕禺a(chǎn)注入海爾的精細化管理和制造模式，用制造業(yè)的思維來引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?！?但是制造業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)是兩個差別很大的概念，要想以制造業(yè)的思想來引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)，需要將“制造業(yè)語言”翻譯成“房地產(chǎn)語言”，“知其然”的模仿容易，“知其所以然”的理解卻不易。石克清承擔(dān)了這個重任。

石克清在海爾地產(chǎn)的職責(zé)包括負責(zé)財務(wù)管理部和日清辦（工作分為日清、周清和月清）工作，用石克清的話說，自己在這種翻譯過程中，就是一位“布道者”。每到周末，石克清都去參加海爾集團培訓(xùn)，將海爾的管理模式帶到海爾地產(chǎn)，并將其上升為指導(dǎo)思想。

與制造業(yè)的精益管理不同，中國的房地產(chǎn)業(yè)在“黃金時代”的高速發(fā)展之下早已被打上了“粗放式發(fā)展”的烙印?！斑@可能在之前跑馬圈地的時候感覺并不是很明顯，但是碰到國家銀根緊縮的宏觀調(diào)控之后，制造業(yè)的這種管理經(jīng)驗就顯得很重要?！笔饲弪湴恋谋硎?，地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前15年都是在靠地價賺錢，今后一定會是靠精益化的管理制勝，當(dāng)國內(nèi)大房地產(chǎn)商們逐漸意識到房地產(chǎn)的未來終將走向精細化的時候，海爾地產(chǎn)已經(jīng)“在路上”10年了。

“海爾地產(chǎn)是起步晚，但起點高?！闭驹诤柤瘓F的肩上，決定了海爾地產(chǎn)發(fā)展的“高起點”。石克清介紹，由于海爾集團本身經(jīng)歷了一個完整的發(fā)展周期，現(xiàn)在逐漸把一些基礎(chǔ)的業(yè)務(wù)外包，而這種經(jīng)驗也直接借鑒給了海爾地產(chǎn)，因此海爾地產(chǎn)從一開始就將某些業(yè)務(wù)外包，以最快的速度就進入了住宅產(chǎn)業(yè)化的階段。

延伸閱讀

目前海爾集團正在推進“人單合一雙贏的自主經(jīng)營體模式”，即從原來的先造產(chǎn)品再找用戶變?yōu)橄葎?chuàng)造出用戶再造產(chǎn)品。在此背景下，海爾地產(chǎn)的“拿地-建設(shè)-庫存-銷售”模式必須轉(zhuǎn)變?yōu)橛脩趄?qū)動的“即需即供”模式。

篇（8）

中圖分類號：F832 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）017-000-02

隨著社會消費方式的轉(zhuǎn)變及融資需求的攀升，個人房產(chǎn)抵押貸款作為一種便捷的融資手段，被人們廣為接受，已經(jīng)成為商業(yè)銀行一個新的利潤增長點。作為銀行信貸產(chǎn)品的重要組成部分，個人房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險防范也成為各家銀行關(guān)注的重點。本文主要通過剖析該產(chǎn)品風(fēng)險的來源，進而探討如何規(guī)避和控制這些風(fēng)險。

一、房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險來源

（一）來自市場及合作方的風(fēng)險

自2013年來，我國商品房銷售持續(xù)疲軟，房地產(chǎn)行業(yè)進入下行通道已是不爭的事實。對于庫存量巨大的房產(chǎn)企業(yè)，跑量去庫存仍是2015年的主旋律。而銀行作為房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源以及房產(chǎn)抵押貸款的中心，樓市波動必然會威脅到銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性。樓市變化對銀行的影響，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

1.抵押物價值風(fēng)險

若房價下跌，部分商業(yè)地產(chǎn)開始虧本大甩賣，會導(dǎo)致銀行現(xiàn)有的房產(chǎn)抵押物減值； 二手房交易持續(xù)萎縮，可能導(dǎo)致抵押物不易變現(xiàn)，難以及時行使抵押權(quán)利。

2.假按揭風(fēng)險

假按揭指房地產(chǎn)商通過虛構(gòu)購房人資料、虛構(gòu)交易、抬高房價或重復(fù)出售房產(chǎn)等多種手段，惡意套取銀行信貸資金。這些購房人大多并沒有實際支付能力，甚至是并不存在的虛假身份。目前房地產(chǎn)開發(fā)多依賴信貸資金，若銷售不佳，會承擔(dān)較大的財務(wù)負擔(dān)。尤其是在市場整體持續(xù)性疲軟的情況下，部分房地產(chǎn)商會鋌而走險，通過假按揭來加速資金回籠。一旦其停止還貸，銀行將面臨巨大損失。

（二）來自借款人的風(fēng)險

貸款中來自借款人的風(fēng)險主要是違約風(fēng)險，也稱信用風(fēng)險。違約風(fēng)險指借款人不愿或沒有能力按時還本付息，導(dǎo)致銀行信貸損失的風(fēng)險。一般來說有兩種情況，主動違約和被動違約。

1.主動違約

主動違約指借款人出于主觀惡意或經(jīng)濟利益的考慮而選擇違約的行為。一般來說，有以下兩種情況：一是借款人通過欺詐手段，利用個人房產(chǎn)抵押貸款套取銀行信用，貸款自始就沒打算還貸。二是在還貸期內(nèi)，由于房價大幅下跌，借款人基于對成本與利益的權(quán)衡，出于經(jīng)濟利益考慮而作出的理性違約決定。

如果市場出現(xiàn)大幅度下跌，預(yù)期將持續(xù)很長一段時間，按現(xiàn)行市場購置同類房產(chǎn)比貸款余額更小，且貸款余額較大且剩余還款期限較長，或恰逢其它良好的投資機會，借款人很大可能會選擇中止還貸。當(dāng)然，若借款人資金充裕，又無其它投資需求，出于對信用的考慮，也可能會繼續(xù)履約。

2.被動違約

被動違約指借款人由于非主觀因素造成的支付能力下降，不能按期償還貸款的違約行為。引發(fā)借款人違約的因素是借款人收入驟降，且這個變動是由客觀因素而非借款人主觀故意造成的，如借款人失業(yè)、罹患重大疾病、意外事故導(dǎo)致傷殘或死亡、投資失敗等。

（三）來自貸款銀行內(nèi)部的風(fēng)險

銀行作為房產(chǎn)抵押貸款的中心，其內(nèi)部管理是否到位、相關(guān)規(guī)章制度是否健全，工作流程是否合理，員工是否合規(guī)操作，是否熟知相關(guān)法律規(guī)定，直接關(guān)系著其授信質(zhì)量的高低?？偟膩碚f，銀行內(nèi)部風(fēng)險主要來源于以下幾個方面：

1.內(nèi)部管理不到位，相關(guān)規(guī)章制度不健全，或細節(jié)規(guī)定不完善，導(dǎo)致員工無規(guī)可依或理解有誤，相應(yīng)的內(nèi)部管理又不到位，無法及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，待形成損失，代價慘重。

2.流程不合理，員工操作失誤，或員工有意利用流程缺陷協(xié)助外部人員惡意騙取銀行信貸資金，導(dǎo)致銀行資金損失。

3.房產(chǎn)抵押貸款涉及到多種法律規(guī)定，如《合同法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《婚姻法》、《破產(chǎn)法》等，若從業(yè)人員不熟知相關(guān)法律規(guī)定，很可能會造成借款合同無效、擔(dān)保無效或抵押物無法執(zhí)行的后果，使銀行債權(quán)無法得到保障。

二、控制房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的對策

房產(chǎn)抵押貸款面臨著眾多風(fēng)險，但大多數(shù)風(fēng)險是可以防范和化解的。從銀行經(jīng)營管理的角度來講，可以通過以下對策來防范和控制風(fēng)險：

（一）完善個人房產(chǎn)抵押貸款操作規(guī)程，制訂覆蓋全流程的標(biāo)準(zhǔn)操作程序 （Standard Operation Procedure， 簡稱SOP）

商業(yè)銀行在辦理個人房產(chǎn)抵押貸款時，可通過貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查（也稱“貸款三查”）三個環(huán)節(jié)來了解合作房產(chǎn)商、借款人及抵押物情況，從而發(fā)現(xiàn)、識別風(fēng)險、化解風(fēng)險，使風(fēng)險保持在銀行可控范圍內(nèi)。為保證貸款三查的執(zhí)行效率及效果，可分流程制訂SOP，將三查的具體內(nèi)容步驟化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細化。

1.對合作開發(fā)商的審查

在貸前調(diào)查、貸中審查時應(yīng)關(guān)注開發(fā)企業(yè)的財務(wù)狀況、開發(fā)經(jīng)驗及管理團隊成員，開發(fā)項目的資金供給情況、建筑商資質(zhì)等，著力發(fā)展一些有成功開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)濟實力雄厚、與銀行合作關(guān)系較好的房產(chǎn)商。在項目準(zhǔn)入后，要定期或不定期的進行貸后回訪，及時掌握開發(fā)商工程進度、資金運用等情況，必要進對其資金帳戶實行封閉管理并控制資金投向。

2.對借款人的審查

通過貸前調(diào)查、貸中審查及面談情況，了解借款人的家庭情況、收入情況、資信狀況及貸款用途，據(jù)此判斷借款人身份是否真實、是否有充足的還款能力、交易是否真實、貸款真實用途等等。在貸后，可定期對客戶進行電話回訪，發(fā)現(xiàn)存在對實現(xiàn)債權(quán)不利的因素時，及時采取措施以避免或減小風(fēng)險損失。

3.對抵押物的審查

在貸前調(diào)查中，應(yīng)著重觀察抵押物的位置、成新度、周邊商業(yè)環(huán)境、公共配套設(shè)施，是否存在妨礙執(zhí)行的因素；查驗抵押物權(quán)屬證明原件、使用及租賃情況，必要時采取措施核實其真?zhèn)?、?quán)屬是否清晰、土地性質(zhì)及剩余使用期限，確保抵押手續(xù)合規(guī)有效。貸中主要對其抵押物資料是否齊全、抵押物是否合規(guī)有效、是否易于處置和變現(xiàn)進行審查。貸后，要定期對抵押物進行檢查，確保證實相符，抵押物無毀損、滅失、變賣等情況。

（二）建立全方位的風(fēng)險制約機制

商業(yè)銀行應(yīng)建立全方位的風(fēng)險制約機制，通過崗位及審批權(quán)限設(shè)置進行風(fēng)險制約，抑制內(nèi)部違規(guī)行為；利用現(xiàn)代科技信息技術(shù)，對貸款相關(guān)交易及貸款質(zhì)量進行監(jiān)控，建立科學(xué)的風(fēng)險預(yù)警體系。

1.通過崗位設(shè)置實現(xiàn)風(fēng)險制約

（1）實行三級審批制度

設(shè)置客戶經(jīng)理、盡職調(diào)查、審批三級崗位對貸款進行審批，崗位間既相互配合又相互制約。其中客戶經(jīng)理負責(zé)營銷客戶、貸款資料初審、貸前調(diào)查并出具調(diào)查報告；盡職審查人員負責(zé)通過電話咨詢或?qū)嵉卣{(diào)查的方式核實貸款的“四個真實性”（即身份真實性、收入真實性、交易真實性、抵押真實性）、對貸款資料中存在疑點的進行調(diào)查、分析風(fēng)險是否在銀行可控范圍內(nèi)；審批人員根據(jù)貸款資料、貸前調(diào)查及盡職調(diào)查結(jié)論，依照銀行授信政策作出審批決策：否決或通過。通過的貸款應(yīng)明確授信額度、期限、定價，并出具貸后管理意見； 否決的貸款應(yīng)明確指出拒絕理由。

（2）設(shè)立風(fēng)險評審委員會

選取經(jīng)驗豐富的信貸人員，一般為5或7人，組成風(fēng)險評審委員會，對貸款金額較大（如200萬元）或情況較復(fù)雜的房產(chǎn)抵押貸款，進行集體評議并表決投票，為有權(quán)審批人提供決策建議。一般來說，評審委員會表決同意的貸款，有權(quán)審批人可以同意，也可以否決；但經(jīng)評審委員會否決的貸款，有權(quán)審批人應(yīng)否決。

（3）兩級放款審核制度

貸款審批通過后，由客戶經(jīng)理落實抵押手續(xù)及審批人提出的其它放款前提條件，并將相關(guān)憑證報送放款經(jīng)辦人員，放款經(jīng)辦審查后給出是否放款的意見；放款復(fù)核人員對當(dāng)天發(fā)放的貸款按一定比例進行抽查，發(fā)現(xiàn)不符合放款條件的，及時退回。

2.利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立風(fēng)險預(yù)警體系

商業(yè)銀行可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)，對貸款資金流向、還款交易、貸款逾期情況進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)可疑交易或違約行為及時發(fā)出預(yù)警信號，便于銀行及時控制、化解風(fēng)險。

（三）提高從業(yè)人員素質(zhì)

提高從業(yè)人員素質(zhì)，培養(yǎng)一支高素質(zhì)的隊伍是業(yè)務(wù)健康發(fā)展的前提條件。就房產(chǎn)抵押貸款而言，高素質(zhì)的從業(yè)人員應(yīng)具備以下四個條件：一是具備良好的職業(yè)道德和職業(yè)操守；二是熟知銀行相關(guān)操作規(guī)程、產(chǎn)品及授信政策、相關(guān)監(jiān)管規(guī)定；三是了解該產(chǎn)品所涉及的法律規(guī)定，如《合同法》、《物權(quán)法》《擔(dān)保法》、《婚姻法》等； 四是清晰的邏輯思維能力。銀行可以針對上述四個方面對信貸從業(yè)人員進行培訓(xùn)。

三、結(jié)束語

商業(yè)銀行開展房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，面臨著眾多風(fēng)險 。在認真分析風(fēng)險來源的基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行應(yīng)致力于完善貸款操作規(guī)程、建立全方位的風(fēng)險制約機制、提高從業(yè)人員素質(zhì)，從而有效地控制和化解風(fēng)險，確保信貸資金安全，推動房產(chǎn)抵押貸款的良性發(fā)展。

參考文獻：

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[2]王福林，邵海華，闕偉亞.我國個人住房抵押貸款違約風(fēng)險根源剖析與治理[J].中國房地產(chǎn)金融，2003（12）：33-37.

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[5]張林寧.商業(yè)銀行抵押房產(chǎn)處置風(fēng)險因素分析及其防控[J].武漢金融，2014（12）：46-47.

篇（9）

隨著物流產(chǎn)業(yè)的興起、趨熱,物流地產(chǎn)在發(fā)達地區(qū)急劇升溫,迅速成為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的“新奶酪”;相比之下,中西部地區(qū)特別是西北地區(qū)的物流地產(chǎn)市場總體處于“沉睡”狀態(tài),嚴重制約了該地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)乃至整體經(jīng)濟的發(fā)展。因此,通過實證研究,探索性地提出地處西北的蘭州都市圈物流地產(chǎn)發(fā)展對策,具有必要性和現(xiàn)實價值。

一、物流地產(chǎn)屬性、內(nèi)涵及重要地位

“物流地產(chǎn)”概念進入中國僅有6年,學(xué)術(shù)界對其屬性、概念均存在爭議。筆者總結(jié)普洛斯公司、AMB公司以及韓煒、楊馥郁、馮耕中等學(xué)者對該問題的認識,認為物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇,它一方面是指投資開發(fā)方(含政府、企業(yè)或是事業(yè)單位等)根據(jù)市場需求或是自身預(yù)估,投資開發(fā)物流毛地、熟地;另一方面,又指投資商據(jù)客戶需求投資開發(fā)物流設(shè)施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等。

物流地產(chǎn)是物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體,是整合資源并推動物流產(chǎn)業(yè)市場化、專業(yè)化發(fā)展的基礎(chǔ)動力,也是推動地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的重要“生力軍”。

二、蘭州都市圈物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

在國內(nèi)外資金迅速搶灘“長三角”、“珠三角”及“環(huán)渤海”地區(qū)物流地產(chǎn)市場之際,地處西北的蘭州都市圈,其物流地產(chǎn)發(fā)展卻呈現(xiàn)出社會認識不足、政府支持不力、投資主體缺失、市場供需“兩衰”的落后狀態(tài),從根本上制約了物流產(chǎn)業(yè)化進程,牽制了都市圈區(qū)域物流中心功能發(fā)揮,影響了該地區(qū)的整體協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展。

1.投資主體缺乏,政府管理“缺位”

蘭州都市圈物流地產(chǎn)尚處于萌芽階段,投資主體僅局限于原有的倉儲企業(yè)、大型工業(yè)企業(yè)及因商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營不善而轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)投資的房地產(chǎn)企業(yè),缺乏國內(nèi)外大型的地產(chǎn)商、物流商及專業(yè)投資基金等有實力的投資主體,造成投資乏力。

同時,受地域、認識、體制等因素影響,蘭州都市圈物流地產(chǎn)發(fā)展面臨管理“缺位”、主導(dǎo)“錯位”、發(fā)展“變位”等嚴重問題。物流行業(yè)多頭管理、無人管理導(dǎo)致物流地產(chǎn)管理“缺位”;思路不清、政策不明導(dǎo)致“政府主導(dǎo)發(fā)展”功能難以發(fā)揮;需求把握不準(zhǔn)、盲目散亂開發(fā)、土地使用違規(guī)、風(fēng)險認識不足等問題,導(dǎo)致發(fā)展“變位”。

2.市場供求“兩衰”,市場機制乏力

受計劃經(jīng)濟體制“慣性”影響,傳統(tǒng)物流方式占主導(dǎo)地位,現(xiàn)代物流發(fā)展嚴重滯后,加之外資企業(yè)、外向型企業(yè)及上規(guī)模企業(yè)不多,導(dǎo)致高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化的倉儲運輸、分揀包裝、配送分撥、流通加工等需求嚴重不足,供應(yīng)鏈管理需求更是持久低迷。與此同時,社會對物流地產(chǎn)收入穩(wěn)定、拿地容易等特征認知不足,政府的融資傾斜、供地支持、稅收優(yōu)惠等政策不明確,導(dǎo)致地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物流商及專業(yè)投資基金等投資主體開發(fā)熱情不高,物流地產(chǎn)供給嚴重滯后。

此外,市場機制在物流地產(chǎn)決策階段尚未得到充分發(fā)揮,物流地產(chǎn)在都市圈經(jīng)濟發(fā)展中沒有實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化、一體化,使其在萌芽階段便出現(xiàn)投資沖動、整合乏力、競爭嚴峻等狀況。

3.戰(zhàn)略定位不準(zhǔn)、協(xié)調(diào)發(fā)展不力、規(guī)劃設(shè)計滯后

受發(fā)達地區(qū)物流地產(chǎn)經(jīng)濟的刺激,蘭州都市圈各城市政府慌亂中倉促鼓勵各類企業(yè)盡快進入物流地產(chǎn)行業(yè),特別是最近三個月,圈內(nèi)有大小近20個物流地產(chǎn)項目盲目上馬、“激情”投資且布局散亂,導(dǎo)致物流地產(chǎn)發(fā)展思路不清、戰(zhàn)略定位不準(zhǔn),圈內(nèi)各城鎮(zhèn)缺乏協(xié)調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃,資源整合力度弱,低水平重復(fù)建設(shè)嚴重。

4.運作模式單一,整體效益尚低

調(diào)查顯示,目前都市圈90%以上的物流企業(yè)仍采用自己投資建設(shè)且自我經(jīng)營管理的傳統(tǒng)運作模式,很少采用地產(chǎn)商投資建設(shè)而后轉(zhuǎn)租給物流商并代其管理、物流商和地產(chǎn)商合作經(jīng)營等現(xiàn)代地產(chǎn)運作模式,導(dǎo)致都市圈物流資源分散,物流企業(yè)核心競爭力難以形成,物流經(jīng)濟發(fā)展整體緩慢。

三、蘭州都市圈物流地產(chǎn)發(fā)展出路探究

針對以上問題,參考東部地區(qū)及國外物流地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,結(jié)合蘭州都市圈的特殊區(qū)位、資源條件及設(shè)施狀況等,筆者提出以下對策。

1.抓住機遇、用足政策、跨越發(fā)展

蘭州都市圈現(xiàn)代物流地產(chǎn)的培育與開發(fā)宜在大力提高認識的基礎(chǔ)上,充分抓住國家和地方經(jīng)濟戰(zhàn)略空間調(diào)整(比如:西部大開發(fā)戰(zhàn)略、蘭州都市圈戰(zhàn)略)、全國產(chǎn)業(yè)向西梯度轉(zhuǎn)移和內(nèi)陸產(chǎn)業(yè)加快升級以及國家和地方為應(yīng)對金融風(fēng)暴而擴大投資等戰(zhàn)略機遇,靈活高效地用好金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅費政策、土地政策等,積極引導(dǎo)房地產(chǎn)商將從傳統(tǒng)的居住地產(chǎn)更多地轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn),促進現(xiàn)有物流企業(yè)合作經(jīng)營、整合做強、升級改造,大力引進國際知名物流地產(chǎn)開發(fā)商和運營商,有效培育投資主體,增強圈內(nèi)企業(yè)“?！敝袑ぁ皺C”意識,推進都市圈乃至西北地區(qū)物流地產(chǎn)業(yè)的跨越發(fā)展,打造地區(qū)物流“經(jīng)濟洼地”和國家物流“戰(zhàn)略高地”。

2.政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、優(yōu)化環(huán)境

充分認識都市圈地區(qū)物流地產(chǎn)發(fā)展的階段特征、現(xiàn)狀條件及外部環(huán)境,盡快成立都市圈層面的統(tǒng)一的物流發(fā)展委員會,并形成“政府主導(dǎo),市場主體”的發(fā)展體制,強化政府在規(guī)劃引導(dǎo)、政策支持、市場環(huán)境優(yōu)化等方面的功能;從區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的高度,統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)對存量資源合理整合與利用,指導(dǎo)和扶助企業(yè)規(guī)避市場風(fēng)險并化解前期客源壓力,組織并帶領(lǐng)企業(yè)做好需求調(diào)研與預(yù)測,加大物流節(jié)點、路徑、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃、建設(shè),并為物流地產(chǎn)的開發(fā)、運營搭建物流公共信息平臺。

3.促進投資主體多元化、運作模式多樣化

抓住普洛斯、豐樹、和記黃埔、麥格里、AMB、騰飛等國際地產(chǎn)巨鄂和投資銀行有意進駐我國西北地區(qū)地產(chǎn)市場之良機,積極招商引進,堅持打好“引進來”這張牌;同時,積極吸引富力地產(chǎn)、中儲、中外運等國內(nèi)知名企業(yè)及鼓勵酒鋼、三和通等省內(nèi)企業(yè)投資蘭州都市圈物流地產(chǎn)市場;此外,大力引導(dǎo)和鼓勵西北地區(qū)其他企業(yè)(或集團)以靈活多樣的形式參與物流地產(chǎn)建設(shè),最終形成“各路英雄”齊聚都市圈的“多元主體”格局。

與此同時,為配合投資主體多元化發(fā)展需要,須摒棄傳統(tǒng)物流單一的、封閉的經(jīng)營模式,積極探索多種運作模式,比如地產(chǎn)商開發(fā),租售給物流商并代其管理;地產(chǎn)商和物流商合作經(jīng)營;由第三方牽頭,實現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商強強聯(lián)合,建立跨行業(yè)的集團企業(yè)等。充分發(fā)揮專業(yè)物流地產(chǎn)商熟悉相關(guān)政策、了解市場需求并具有豐富的物業(yè)管理和設(shè)計經(jīng)驗的專業(yè)優(yōu)勢,促使資金集中投放在技術(shù)改造與產(chǎn)品研發(fā)上,不斷提升物流企業(yè)核心競爭力,并實現(xiàn)帕累托最優(yōu)。

4.注重市場調(diào)查,推進特色化、專業(yè)化發(fā)展

針對物流地產(chǎn)發(fā)展中的定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃不充分、競爭低水平、運行低效率等問題,都市圈政府和物流地產(chǎn)開發(fā)商均應(yīng)避免盲目樂觀、主觀臆斷,注重物流地產(chǎn)、物流市場與物流運作的緊密結(jié)合,做好需求市場的調(diào)研與分析,并形成細分市場,有所為有所不為,建立特色鮮明的專業(yè)物流地產(chǎn)。以市場為導(dǎo)向,做好項目可行性論證,提高決策的科學(xué)性;注重建立長效機制,積極轉(zhuǎn)變物流地產(chǎn)開發(fā)點狀布局的現(xiàn)狀,盡快構(gòu)建上規(guī)模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。

5.加快專業(yè)人才培養(yǎng)和物流地產(chǎn)理論研究

物流地產(chǎn)是一個系統(tǒng)工程,無論是宏觀規(guī)劃還是微觀運營均需要理論指導(dǎo)及人才支撐。而目前蘭州乃至全國對物流地產(chǎn)的探索尚處在起步階段,理論成果很少,通曉物流地產(chǎn)的專業(yè)人才更少。因此,蘭州都市圈一方面要大力引進國內(nèi)外高級物流人才和高端物流技術(shù),另一方面還應(yīng)從市場的高度引導(dǎo)高校及社會培訓(xùn)機構(gòu)的物流地產(chǎn)人才培養(yǎng),并加強相關(guān)理論研究。

6.加快物流地產(chǎn)業(yè)信息化、產(chǎn)業(yè)化步伐

信息化、標(biāo)準(zhǔn)化是物流地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的重要表征。都市圈地區(qū)物流市場以中小企業(yè)為主,這些企業(yè)普遍缺乏現(xiàn)代化的經(jīng)營管理方法與手段,缺乏各類信息協(xié)作平臺,缺乏產(chǎn)業(yè)鏈條化、集群化的運作經(jīng)驗。因此,政府宜搭建各類物流信息平臺,并引導(dǎo)企業(yè)加快自身信息化、產(chǎn)業(yè)鏈條化建設(shè)步伐,推動都市圈物流地產(chǎn)及物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程。

四、結(jié) 語

物流地產(chǎn)的發(fā)展對加快地區(qū)(或國家)整體經(jīng)濟發(fā)展、提升對外合作水平、增強國際競爭力均起著基礎(chǔ)性的推動作用。地處西北內(nèi)陸的國家交通樞紐中心――蘭州都市圈,更應(yīng)從理論和實踐層面、政府和企業(yè)層面深入探討適宜本地實情的相關(guān)理論、模式及路徑,著力推動本區(qū)域物流地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫及良性發(fā)展。

參考文獻:

篇（10）

轉(zhuǎn)身：從煤礦到襪廠

井口封著，屋頂墻縫里野草叢生。一群小鳥忽聞人聲，從廠房前半人多高的枯草叢中成群飛起。一場暴雪即將落下，鉛灰色的天空飄起冷冷冰雨。

“每天天不亮從這個人口進，通過礦燈房子、浴室，然后下井。晚上升井，原路返回，出來時太陽早就落山了?！闭驹谶@個曾經(jīng)火熱的煤礦前，劉志剛指著舊廠房感慨。

1991年，劉志剛從部隊轉(zhuǎn)業(yè)分配到泰信礦做井下工人。“爸媽都是礦務(wù)局員工，我們從小就是礦工子弟，曾經(jīng)是很自豪的身份?！倍搅藙⒅緞傔@一代，礦務(wù)局已經(jīng)很困難了，“上班第一年，廠里工資一直欠發(fā)。這一年老娘心臟病去世，我最大的遺憾就是沒能自己賺錢為她買過任何東西。”

后來，市里辦起了遼源東北襪業(yè)紡織工業(yè)園，劉志剛離開遼源礦業(yè)集團，在襪業(yè)園里做物業(yè)?？吹揭m廠越來越多，很紅火，劉志剛心里也開始活泛了。

生產(chǎn)線前，紅色、白色、藍色……織襪機上各色線棒不停旋轉(zhuǎn)，仿佛人生也在不停地運轉(zhuǎn)變化。如今，劉志剛的廠子已初見規(guī)模，雖然現(xiàn)在銷售一般，但他覺得生活還過得去，將來肯定會更好。

每天700萬雙棉襪從襪業(yè)工業(yè)園流向世界各地，成為全國最大棉襪生產(chǎn)基地。

依煤而興，也曾一煤獨大，2008年，遼源成為全國首批資源枯竭型城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型試點市。抓住國家政策機遇，推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)D型，如今，曾占經(jīng)濟總量70%的煤炭工業(yè)占比還不到7%。而去產(chǎn)能后，煤礦工人們也面臨著新的職業(yè)選擇。

越來越多的工友告別礦井，像劉志剛一樣選擇了不同的路。“這不是衰敗，這只是時代大潮中的一個轉(zhuǎn)變。通過休養(yǎng)生息，終有一天會更好的?！?/p>

去年，市里共舉辦了5次工人與大企業(yè)對接活動。工人先培訓(xùn)后上崗，如果一家人都在礦務(wù)局上班，起碼保證有一個人再就業(yè)。

不過，企業(yè)缺的大多是技術(shù)工人，而礦務(wù)局井下工人技術(shù)單一，如何化解人力資源的結(jié)構(gòu)性矛盾，還要探索。

較量：起落間尋找平衡

離開會還有十幾分鐘，屋里已經(jīng)密密麻麻坐滿了人。

“擔(dān)子不能全壓在房地產(chǎn)商身上?！薄肮べY保證金，能不能降一點？”“公積金貸款力度能不能提一提？速度也是”……發(fā)牢騷的、發(fā)問的，大多是房企老板。

大家圍攏著會議召集人莫元春――重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長。去庫存是大家討論的高頻詞，也是今天的主題。

幾天后，重慶成為2016年第一個出臺去庫存措施的城市。1-3月，市商品房成交面積1354.88萬平方米，同比增長32.3%。

“我身邊的朋友，不少人家里都好幾套房子了，還要去庫存？是不是房子建得太多了？”一次，某銀行高管問莫元春。

現(xiàn)在掌握的數(shù)據(jù)是，重慶居民有房率大概70%。市里有大量老社區(qū)和單體樓，許多居民有購買改善型住房的需求。

“這名高管的朋友大多是有錢人?！钡煸赫J為，一些人對去庫存的誤解源自明顯的幸存者偏差。

上下班路上，莫元春發(fā)現(xiàn)一些新現(xiàn)象。路邊，站了些舉牌子的人，上面寫著“零首付”或“一成首付”。看起來，這會讓老百姓買房更容易。但是，購房杠桿上去了，房價可能就會瘋漲。

反應(yīng)很快，管理部門迅速約談相關(guān)房企。

“要嚴防新增杠桿?！蹦河浀?，為了保持房地產(chǎn)業(yè)健康有序，重慶還調(diào)高了基準(zhǔn)地價，防止小散弱企業(yè)人市，禁止高債務(wù)企業(yè)拿地。

房企如果想通過大規(guī)模拿地炒房價，拼不過政府。10多年前，重慶市政府就儲備了大量建設(shè)用地。2011年，重慶試點房地產(chǎn)稅。雖然稅額不高，但還是讓一些買房者和炒房團有所顧忌。此外，公租房大量建設(shè)，低收入者也不擔(dān)心自己元房可住了。

“上有天花板，下有地板”，房價沒有大起大落。

去年前三季度，重慶市商品房銷售面積為4122.19萬平方米，商品房新開工面積低于銷售面積。

10月，有數(shù)據(jù)顯示，外來購房者比例從2015年底的12%上漲到30%。

不過，商業(yè)地產(chǎn)，去庫存依然艱難。據(jù)測算，目前全市商業(yè)地產(chǎn)要售罄，還需30多個月。

雙城：未來在別處

自從公司傳出要搬離北京，競爭對手就不斷給龔立超打電話，想要挖她。

女兒才4歲，龔立超有些猶豫。她提了離職，但威克多服裝公司的老板將審批離職硬是延長了20天，希望她回心轉(zhuǎn)意。

在北京，高企的地價限制了公司擴張，而且服裝制造等一般性制造業(yè)也被列入新增產(chǎn)業(yè)禁限名錄。因為生活成本走高，成熟勞動力也在不斷流失。

搬去衡水，公司能更大膽地擴規(guī)模，龔立超也會有更大的發(fā)展空間。

可離開，一切就是未知和挑戰(zhàn)。

周一二在北京總部對接業(yè)務(wù)，周三四五在衡水指揮生產(chǎn)發(fā)貨，周六日回京。最終，龔立超選擇了跟著公司走?？墒?，這個周末太忙，龔立超沒能回家，很是遺憾。

和龔立超的雙城生活不同，24歲縫紉女工祝文鳳安頓在了衡水。在北京，每月開支千元以上，一年下來，也就攢個2萬元。到了衡水，吃住在廠里，花錢也少，一年存下好幾萬。

目前，新生產(chǎn)基地所在的衡水工業(yè)新區(qū)有307畝，是老廠區(qū)的4倍，生產(chǎn)車間、庫房、宿舍、食堂等一應(yīng)俱全。過幾年，祝文鳳還打算在周圍買上一套房。這一切，在北京難以想象。

身在勞動密集型行業(yè)，服裝工人很難在北京扎根。一旦結(jié)婚生子，許多人就會返鄉(xiāng)。尤其在2010年后，用工狀況變化很大，員工流失率上升到15%、17%甚至超過20%。

在服裝行業(yè)，最先進的電腦編程縫紉機也無法替代一個好裁縫。為了鼓勵員工隨廠搬遷，除了增發(fā)安家費，公司還補助6個月工資。

目前，衡水一員工中大半都是從北京跟來的。

縫紉車間里，100多臺縫紉機不停運轉(zhuǎn)，工人在流水線上縫制西裝。僅“雙11”一天，公司的訂單就3000多萬元，相當(dāng)于一個月的產(chǎn)量！

威克多成了京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略實施以來首個整體搬遷到河北的公司，今年7月-10月銷售同比增長25%。

要利潤增長，除了開源，也得節(jié)流。搬家讓企業(yè)運營成本大幅下降，此外，龔立超還想到了一個辦法裁剪車間作業(yè)全部實現(xiàn)機械自動化。

主控電腦屏幕上，一整塊面料被密密麻麻分成100多塊形狀各異的小料，由電腦控制，一臺裁床，一次就能剪裁100層面料，面料利用最大化。

遷出北京，原來的老廠房被定位成研發(fā)和眾創(chuàng)空間?？罩玫膹S房改造成新銳設(shè)計師孵化器。

在這里，設(shè)計師可以與威克多合作，納入各品牌服裝進行量產(chǎn)，也可以自己打造設(shè)計師品牌，組建隊伍，尋找企業(yè)下單生產(chǎn)銷售。

目前，一期簽約人駐企業(yè)50多家，主要是科技公司、文化創(chuàng)意類公司、電商和“互聯(lián)網(wǎng)+”公司。

下山：不在這里受窮了

車行顛簸，多處塌方，兩小時后，路到頭了。山嵐繚繞，新潮村的民房三五抱團，孤零零地占據(jù)了幾片山頭。深冬，雨雪封山，出行很難。

雖名新潮，卻看不出一絲新潮光景。全村448戶，貧困戶就有336戶，350多戶還是土坯房。

“過了年，我們就搬去城里，不用待這里受罪了?！?0歲的蔡光興指著自家一排4間土坯房說，1978年的房子已經(jīng)到了“外面下大雨，里面下小雨”的地步。

除了一臺老電視和一只電飯煲，家里最值錢的就是堂前掛著的臘肉了。房前6畝多地是最穩(wěn)定的收入來源，但今夏旱災(zāi)讓一家人的期盼落空了?！爸皇樟藘蓳?dān)小麥、一擔(dān)苞谷，還有些喂豬的紅薯蛋?！辈坦馀d說，山大鳥多，莊稼“讓雀雀吃空了”。

這里，是湖北省十堰市鄖陽區(qū)的葉大鄉(xiāng)。

老蔡的兒子蔡建軍，現(xiàn)年24歲，職高畢業(yè)后一直在外打工，打算掙夠錢回村娶媳婦。

但2016年，他換了想法，在鄖陽城區(qū)里選了套安置房，83平方米。政府補貼14萬元，買房夠了，自己只用找裝修錢。

原來，像蔡建軍這樣有勞動力、符合易地扶貧搬遷條件的建檔立卡貧困戶，可以自愿進城安置。政府統(tǒng)籌低價房源，每人有3.5萬元的購房補貼。

新潮村有勇氣、有條件進城打拼的貧困戶只有9戶，更多人走不了那么遠，繼續(xù)留在農(nóng)村，到鎮(zhèn)上集中安置。

家住葉大鄉(xiāng)的周延學(xué)，曾是村里第一批建磚瓦房的“富裕戶”。他勤干苦做，一毛一分攢下了家業(yè)。

沒想到，這些年家人連遭大病，家底耗干，成了特困戶。老伴腦梗癱瘓，兒子查出腎病綜合征，兒媳要照顧孫女，周延學(xué)61歲了，患了白內(nèi)障，卻還是唯一的當(dāng)家勞力。

“我就盼著住到集鎮(zhèn)去。這里太高，離大路相當(dāng)遠，我妻子癱瘓后兩年多沒出過門了?！比ツ甑祝患胰税岬洁l(xiāng)政府旁的新集鎮(zhèn)，那里有一個集中安置點。

“我們打算把新集鎮(zhèn)打造成生態(tài)旅游服務(wù)站，為大家找到致富門路?！比~大鄉(xiāng)黨委書記盧貴昌說。

易地搬遷平均每戶有20萬元左右的配套資金，其中6萬拿來發(fā)展產(chǎn)業(yè)。

“我別的沒有啥發(fā)展途徑，得照顧妻子?！敝苎訉W(xué)說，“還有兩畝地，栽上果樹，多少可以變點錢?！崩蟽煽诤蛢鹤佑械捅?，加上殘疾人補助和養(yǎng)老金，每月能領(lǐng)625元。