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時(shí)間：2023-09-07 17:40:47
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A
[文章編號(hào)] 1672-4690(2009)02-0001-02
一、中國經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展不等于過熱
中國經(jīng)濟(jì)總體狀況良好，已有連續(xù)5年的10%以上的增長，大多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（企業(yè)利潤、居民收入、物價(jià)、財(cái)政稅收、出口、居民生活等）亦有好的表現(xiàn)。中國經(jīng)濟(jì)并非不存在問題，但對(duì)中國目前的經(jīng)濟(jì)作出已經(jīng)“過熱”的判斷不能令人信服。
1、判斷中國經(jīng)濟(jì)是否過熱極為困難
一個(gè)國家（地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)質(zhì)是一個(gè)自然歷史的過程，其發(fā)展速度主要取決于該國（地區(qū)）的復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、歷史、文化以及自然地理、資源稟賦等條件的綜合作用，而不主要取決于政府或經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的計(jì)劃或預(yù)期。
2、國內(nèi)外條件為中國經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提供了可能
正在完成的工業(yè)化、加速的城市化進(jìn)程和居民生活水平的日益提高對(duì)中國經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提出了客觀要求，居民的高儲(chǔ)蓄為中國的高投資提供了前提條件，從而成為中國經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展的重要?jiǎng)恿υ慈Ｈ找娓倪M(jìn)的宏觀調(diào)控為中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快發(fā)展增加了保障條件。這就是通常所說的中國戰(zhàn)略機(jī)遇期。用好這一戰(zhàn)略機(jī)遇期是中國實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的要求。
3、在現(xiàn)階段中國經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展具有必然性
經(jīng)濟(jì)發(fā)展的存量、基數(shù)、起點(diǎn)不同，同樣增量的增速會(huì)有很大不同。中國經(jīng)濟(jì)增速即使達(dá)到兩位數(shù)，增長總量也只有2000多億美元，人均增量不過200多美元；美國經(jīng)濟(jì)增速即使僅有3%，經(jīng)濟(jì)增量亦達(dá)4000億美元之巨，人均增量則達(dá)1000美元以上。
4、中國經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展面臨的資源供給和環(huán)境容量兩大約束，是可以通過調(diào)整發(fā)展路徑，加快科學(xué)技術(shù)進(jìn)步適步得到解決的
中國經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展有風(fēng)險(xiǎn)，但較快發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)并非不可避免，又好又快的發(fā)展可以把風(fēng)險(xiǎn)減少到最低；相反，若中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度慢下來則會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，支付更高的社會(huì)成本。經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展更進(jìn)一步增強(qiáng)了這種抗風(fēng)險(xiǎn)能力。警惕中國經(jīng)濟(jì)“過熱”風(fēng)險(xiǎn)是必要的，但過分高估這種風(fēng)險(xiǎn)將支付極高的現(xiàn)代化建設(shè)成本。
二、較高投資率是中國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要保證
學(xué)界通常把高投資率、固定資產(chǎn)投資快速增長作為經(jīng)濟(jì)過熱的重要依據(jù)，把擴(kuò)大消費(fèi)作為中國調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要方面。其實(shí)，較高的固定資產(chǎn)投資在中國現(xiàn)階段有必然性和合理性。
1、較高的儲(chǔ)蓄率決定了中國現(xiàn)階段較高的投資率具有必然性
較高的儲(chǔ)蓄率既源于中國國民文化傳統(tǒng)，也是中國作為發(fā)展中國家特殊的歷史發(fā)展階段和相應(yīng)的社會(huì)保障制度缺失使然。在今后一個(gè)較長的發(fā)展階段，中國較高的儲(chǔ)蓄率要求有較高的投資率來消納，中國較高的儲(chǔ)蓄率為較高的投資率提供了支撐條件。
2、中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展有賴于一個(gè)較高的投資率
中國是一個(gè)發(fā)展中的大國，發(fā)展不足是當(dāng)代中國社會(huì)主要矛盾的主要方面。發(fā)展中國家的基本特征不僅表現(xiàn)為物質(zhì)生產(chǎn)供給相對(duì)不足，而且表現(xiàn)為提高居民生活品質(zhì)提供服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施的嚴(yán)重短缺。有一個(gè)較長時(shí)期的較高的投資率才能為中國建設(shè)全面小康社會(huì)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化逐步奠定物質(zhì)基礎(chǔ)，有一個(gè)較長時(shí)期的較高的投資率才能從根本上解決物質(zhì)條件不足這一當(dāng)代中國社會(huì)的主要矛盾。
3、較高的投資率是否導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過熱，主要取決于投資結(jié)構(gòu)的合理性，而不取決于投資的增速或投資率的高低
固定資產(chǎn)投資既包括增加物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力的投資，也包括為提高廣大居民生活水平提供服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施投資；既包括生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)投資，也包括非生產(chǎn)性、消費(fèi)性的固定資產(chǎn)投資。生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資中，既有擴(kuò)大生產(chǎn)資料再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資，也有擴(kuò)大最終消費(fèi)品再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資。城鄉(xiāng)公用基礎(chǔ)設(shè)施、交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施、居民住宅、教育文化、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、旅游休閑、公共安全以及城市綜合承載力的增強(qiáng)等非生產(chǎn)性和最終生活消費(fèi)品擴(kuò)大再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資為社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和城市的運(yùn)行提供物質(zhì)支撐，為居民物質(zhì)文化生活提供物質(zhì)保障，與產(chǎn)能過剩（若有過剩應(yīng)通過市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰）、經(jīng)濟(jì)過熱沒有必然的因果關(guān)系。有需求、有效益的固定資產(chǎn)投資是中國國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要保證，也是加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)、文化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)。
三、中國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有較快發(fā)展
中國目前房地產(chǎn)投資約占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的近20%。房地產(chǎn)投資快速增長是中國社會(huì)固定資產(chǎn)投資快速增長的重要推動(dòng)因素，但以控制固定資產(chǎn)投資增速為由限制房地產(chǎn)投資則值得商榷。中國城鎮(zhèn)目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70%左右，所以房地產(chǎn)業(yè)投資主要應(yīng)視為消費(fèi)性的固定資產(chǎn)投資。若把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，則中國目前的投資率將下降6~7個(gè)百分點(diǎn)。大規(guī)模進(jìn)城農(nóng)民的基本住房需求，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)所導(dǎo)致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動(dòng)性住房需求，完成工業(yè)化對(duì)工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加造成了中國城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，持久旺盛的住房需求決定了未來幾十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了一定歷史時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長幅度是合理的、正常的。
今后幾十年是中國城市化加速階段，每年城市人口將增加1000多萬，2013年前后中國的城市化率將超過50%，2020年中國的城鎮(zhèn)人口將超過7.5億。房地產(chǎn)業(yè)是為城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的部門，也是為全面建設(shè)小康社會(huì)提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)?？焖俚某鞘谢匈囉诜康禺a(chǎn)的快速發(fā)展，健康的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
據(jù)測(cè)算，2020年中國城鎮(zhèn)實(shí)有房屋建筑面積將達(dá)400億m2，年均需要增加房屋建筑面積16億m2。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱為支柱產(chǎn)業(yè)無關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)則是確定無疑的。房地產(chǎn)用地約占城市用地的40%左右。適度松動(dòng)土地和資金兩個(gè)閘門，特別是土地閘門，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品供給滿足住房需求，不僅是抑制房價(jià)過快上漲，改善民生的釜底抽薪之策，而且對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，消化“過?！碑a(chǎn)能（如果有“過剩”），降低過高的存貸差，增加就業(yè)，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展等等具有重要現(xiàn)實(shí)意義。美國的“次貸風(fēng)波”的教訓(xùn)固然應(yīng)該引起我們的警惕，但過度夸大美國次貸對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是有害的。中美兩國國情、發(fā)展階段不同，中國的房貸對(duì)象也完全不同于美國?；谥袊抠J結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的宏觀環(huán)境，預(yù)防房貸風(fēng)險(xiǎn)的主陣地和主防線應(yīng)是金融機(jī)構(gòu)自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。
四、中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向應(yīng)是增加有效供給
年終歲尾，幾個(gè)城市商品房價(jià)出現(xiàn)下降，或市場(chǎng)交易量銳減，有價(jià)無市。但作出中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的判斷為時(shí)尚早。2007年全國房地產(chǎn)投資2.52萬億元，同比增長30.2%；商品房竣工面積4.78億m2，同比增長5.0%；商品房銷售面積6.91億m2，同比增長24.7%；70個(gè)大中城市房價(jià)同比上升7.6%，年末商品房空置面積6756萬m2，同比下降16.6%。商品房銷售面積大于竣工面積，空置面積大幅度下降，表明影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的基本面沒有發(fā)生根本性變化。商品房價(jià)漲漲落落是市場(chǎng)發(fā)揮配置房地產(chǎn)資源基礎(chǔ)作用的基本形式。
一、引言
近年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)“區(qū)域分化”明顯，不同區(qū)域的房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的影響不盡相同。就東部地區(qū)而言，其房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及經(jīng)濟(jì)增長的帶動(dòng)作用仍然較強(qiáng)；而中部與西部面臨的房地產(chǎn)投資萎縮、房地產(chǎn)庫存嚴(yán)重等問題對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面的沖擊則愈加顯現(xiàn)。誠然，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的影響，不單單是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響，而是涉及到經(jīng)濟(jì)基本面多個(gè)方面的聯(lián)合影響。那么，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面哪些指標(biāo)產(chǎn)生顯著的聯(lián)合影響，其直接影響作用與間接影響作用有多大，這些問題是本文的研究所在。有關(guān)區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)層面的影響，國內(nèi)外研究主要圍繞房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響作用而展開。在其影響關(guān)系分析上，一類是利用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長兩者之間是否具有因果關(guān)系，并由此建立VAR模型；另一類是利用投入產(chǎn)出法或要素投入貢獻(xiàn)率分解法，運(yùn)用生產(chǎn)函數(shù)或拓展的柯布-道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)，建立房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的投入產(chǎn)出關(guān)系。
主要結(jié)論包括：Green（1997）對(duì)1952—1992年美國住宅投資與GDP的影響關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，指出住宅投資是GDP的格蘭杰原因，且住宅投資引導(dǎo)了美國經(jīng)濟(jì)的周期變動(dòng)；Wigren和Wilhelmsson（2007）利用14個(gè)歐洲國家的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，認(rèn)為住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生了長期的影響；梁云芳、高鐵梅等（2006）運(yùn)用脈沖響應(yīng)模型，分析房地產(chǎn)投資的沖擊對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的長期影響作用，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)基本面之間既互相拉動(dòng)又互相牽制；孔煜（2009）鑒于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特征，分析指出我國東部與中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資額與經(jīng)濟(jì)增長互為因果關(guān)系，而西部地區(qū)并不存在這種因果關(guān)系；張洪、金杰等（2014）[5]利用1998—2010年我國70個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，采用空間動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)方法，構(gòu)建了包括房地產(chǎn)投資及其空間效應(yīng)的空間動(dòng)態(tài)計(jì)量模型，實(shí)證分析房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的地區(qū)影響效果；等等。這些研究主要考慮房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長兩者之間的影響關(guān)系。本文以我國東部、中部和西部為研究對(duì)象，通過分析區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面多個(gè)指標(biāo)的相關(guān)性，探討區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的聯(lián)合影響，由此建立聯(lián)立方程組形式的遞歸模型，以檢驗(yàn)影響關(guān)系的有效性，并估計(jì)其直接與間接影響作用的大小，從而為制定因地制宜的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供量化依據(jù)。
二、區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面的相關(guān)性
在房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)基本面構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中，房地產(chǎn)業(yè)通過房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)供應(yīng)（如：房屋面積與套數(shù)等）同全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（簡稱：固定資產(chǎn)投資）、資金市場(chǎng)供給以及經(jīng)濟(jì)增長緊密聯(lián)系。其中，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分；房地產(chǎn)供應(yīng)所提供的產(chǎn)品及其帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)發(fā)展，反映了房地產(chǎn)所屬產(chǎn)品及其相關(guān)產(chǎn)品的總消費(fèi)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響；而房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其吸引的資金流向帶動(dòng)人力與物力的集聚，直接或間接地拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長。因此，這里以房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）組成經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)?？紤]房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面的區(qū)域差異，本文以我國28個(gè)?。ㄊ校檠芯繉?duì)象。為敘述方便，仍然將這28個(gè)?。ㄊ校﹦澐譃闁|部、中部和西部區(qū)域，東部包括：北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南；中部包括：山西、吉林、安徽、黑龍江、江西、河南、湖北、湖南；西部包括：廣西、重慶、四川、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、寧夏。同時(shí)，考慮數(shù)據(jù)的可獲得性和完整性，選擇的樣本區(qū)間為2005年1季度至2015年4季度。因數(shù)據(jù)缺失，西部區(qū)域數(shù)據(jù)未包含內(nèi)蒙古、和新疆的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫、國家統(tǒng)計(jì)局。我國東部、中部與西部的房地產(chǎn)投資總額不盡相同，但區(qū)域房地產(chǎn)投資占其固定資產(chǎn)投資比重的變動(dòng)態(tài)勢(shì)基本一致。
2005年1季度至2015年4季度區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額占其固定資產(chǎn)投資額比重的變化（注：數(shù)據(jù)進(jìn)行了季節(jié)調(diào)整，消除了季節(jié)影響）。由圖1可見，東部、中部與西部的房地產(chǎn)投資占比分別在均值線25%、15%和20%上呈現(xiàn)基本一致的走勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示，東部、中部和西部的房地產(chǎn)投資占比分別平均為24.79%、15.61%和19.82%，其波動(dòng)幅度均在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差左右。近年來，各區(qū)域房地產(chǎn)投資占比都呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，同樣是平均下降5個(gè)百分點(diǎn)。其中，東部從高位27.52%降至22%左右、中部由17.64%降至13%左右、西部從22.61%降至17%左右。究其緣由，東部、中部和西部的房地產(chǎn)投資與其固定資產(chǎn)投資的變化是同步的，兩者的相關(guān)系數(shù)都達(dá)到0.99以上，具有很強(qiáng)的相關(guān)性。以區(qū)域房地產(chǎn)竣工面積與新開工面積之和表示房地產(chǎn)供應(yīng)，以廣義貨幣供應(yīng)量（M2）表示資金市場(chǎng)供給，統(tǒng)計(jì)顯示，東部房地產(chǎn)投資與其房地產(chǎn)供應(yīng)、資金市場(chǎng)供給以及GDP的相關(guān)系數(shù)分別為0.75、0.92和0.98；中部的分別為0.84、0.88和0.97；西部的分別為0.84、0.94和0.96。因而，區(qū)域房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)供應(yīng)、資金市場(chǎng)供給以及GDP之間也呈現(xiàn)較強(qiáng)的相關(guān)性。綜上所述，區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面之間具有較強(qiáng)的相關(guān)性。
三、區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的影響關(guān)系設(shè)定
1、提出假設(shè)
依據(jù)房地產(chǎn)理論和上述區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的相關(guān)性分析，假設(shè)房地產(chǎn)投資是影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接外部因素，且通過經(jīng)濟(jì)基本面的內(nèi)部單向作用產(chǎn)生間接影響。對(duì)此，提出以下假設(shè)。假設(shè)1：區(qū)域房地產(chǎn)投資將帶動(dòng)房地產(chǎn)供應(yīng)、引致固定資產(chǎn)投資、吸引資金市場(chǎng)供給，進(jìn)而拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長，因而，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及GDP產(chǎn)生直接的正向影響。假設(shè)2：由于房地產(chǎn)供應(yīng)的增加會(huì)擴(kuò)大總消費(fèi)，減少總投資，但最終仍然是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，由此，房地產(chǎn)供應(yīng)對(duì)固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給產(chǎn)生直接的負(fù)向影響，而對(duì)GDP產(chǎn)生直接的正向影響。假設(shè)3：固定資產(chǎn)投資對(duì)資金市場(chǎng)供給、GDP產(chǎn)生直接的正向影響。假設(shè)4：資金市場(chǎng)供給產(chǎn)生的集聚效應(yīng)將帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，因此，資金市場(chǎng)供給對(duì)GDP產(chǎn)生直接的正向影響。
2、遞歸模型的設(shè)立
（1）面板數(shù)據(jù)的指標(biāo)選取。依據(jù)上述東部、中部和西部區(qū)域的劃分，樣本數(shù)據(jù)為2005年1季度至2015年4季度各區(qū)域?qū)?yīng)?。ㄊ校┑募径葦?shù)據(jù)組成的面板數(shù)據(jù)，其中，東部是11個(gè)省（市）組成的樣本量為484的面板數(shù)據(jù)，中部是8個(gè)?。ㄊ校┙M成的樣本量為352的面板數(shù)據(jù)，西部是9個(gè)省（市）組成的樣本量為396的面板數(shù)據(jù)。在指標(biāo)與變量選取中，以各?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資完成額表示房地產(chǎn)投資（記作：X）（單位：億元），以其房地產(chǎn)竣工面積與新開工面積之和表示房地產(chǎn)供應(yīng)（記作：Y1）（單位：萬平方米），以其全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額表示固定資產(chǎn)投資（記作：Y2）（單位：億元），選取廣義貨幣供應(yīng)量（即：M2）表示資金市場(chǎng)供給（記作：Y3）（單位：億元），各?。ㄊ校〨DP（記作：Y4）（單位：億元）。同時(shí)，為避免數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)的異方差性，所有變量均以對(duì)數(shù)形式引入模型之中，簡記為：ln（）。
（2）遞歸模型。在計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的聯(lián)立方程模型中，遞歸模型（RecursiveModels）[6]以其獨(dú)特的內(nèi)生變量單向傳遞關(guān)系，通過聯(lián)立方程組的形式，系統(tǒng)地反映內(nèi)生變量之間、外生變量與內(nèi)生變量之間的因果依賴性以及直接與間接聯(lián)合影響關(guān)系。于是，遞歸模型的內(nèi)生變量為：房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及GDP；外生變量為房地產(chǎn)投資。為簡便起見，不妨將外生變量與滯后變量組成的向量簡記為Z。
1，2，3，4。在遞歸模型式（1）中，第一個(gè)方程為區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)方程，假設(shè)房地產(chǎn)供應(yīng)主要由房地產(chǎn)投資及相關(guān)滯后變量所決定；第二個(gè)方程為區(qū)域固定資產(chǎn)投資方程，假設(shè)固定資產(chǎn)投資不僅受房地產(chǎn)投資及相關(guān)滯后變量的影響，而且與第一個(gè)方程的內(nèi)生變量（房地產(chǎn)供應(yīng)）有關(guān)，因而，將房地產(chǎn)供應(yīng)與房地產(chǎn)投資兩者都看作是決定固定資產(chǎn)投資的“原因”；由此類推，第三個(gè)方程為區(qū)域資金市場(chǎng)供給方程，假設(shè)決定資金市場(chǎng)供給的“原因”包含第一、第二個(gè)方程的內(nèi)生變量（房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資）以及房地產(chǎn)投資；第四個(gè)方程為區(qū)域GDP方程，假設(shè)GDP由第一至第三個(gè)方程的內(nèi)生變量以及房地產(chǎn)投資共同決定。于是，這些方程的內(nèi)生變量之間、外生變量與內(nèi)生變量之間形成了因果決定關(guān)系，其系數(shù)βij反映了經(jīng)濟(jì)基本面的內(nèi)部彈性影響；系數(shù)γij為房地產(chǎn)投資等外部因素影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接彈性，而∑（βij×γkl）則為間接彈性。
四、區(qū)域房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)基本面的實(shí)證分析
1、面板數(shù)據(jù)的協(xié)整性與變截距效應(yīng)檢驗(yàn)
（1）面板數(shù)據(jù)的單位檢驗(yàn)與協(xié)整檢驗(yàn)。面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗(yàn)顯示，東部區(qū)域的所有變量均為2階單整的非平穩(wěn)序列；中部與西部區(qū)域的變量則同為1階單整非平穩(wěn)序列。進(jìn)一步，Johansen協(xié)整檢驗(yàn)顯示，各區(qū)域的這五個(gè)變量之間均存在協(xié)整關(guān)系方程。由于遞歸模型的單個(gè)方程均滿足最小二乘估計(jì)方法的基本假定，所以，對(duì)于單整階數(shù)相同且具有協(xié)整關(guān)系的面板數(shù)據(jù)，單個(gè)方程均可以直接用最小二乘法進(jìn)行估計(jì)。
（2）變截距效應(yīng)的檢驗(yàn)。依據(jù)面板數(shù)據(jù)的特征，遞歸模型的截距項(xiàng)或斜率系數(shù)可能隨橫截面單元的個(gè)體（即：?。ㄊ校┑牟煌兓?。如果這些系數(shù)隨個(gè)體是不變的，其對(duì)應(yīng)的模型是固定效應(yīng)模型，估計(jì)的系數(shù)被稱為共同系數(shù)；如果截距項(xiàng)或斜率系數(shù)隨個(gè)體不同而變化，其模型被稱為變截距效應(yīng)模型或變斜率效應(yīng)模型。經(jīng)計(jì)算與檢驗(yàn)顯示，東部、中部與西部區(qū)域的面板數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)的遞歸模型具有變截距效應(yīng)，而斜率系數(shù)則是固定效應(yīng)。因此，各區(qū)域的遞歸模型具有變截距效應(yīng)的特征。
2、遞歸模型的估計(jì)
現(xiàn)分別利用東部、中部與西部區(qū)域的面板數(shù)據(jù)，對(duì)遞歸模型的單個(gè)方程進(jìn)行逐個(gè)估計(jì)。由最小二乘法得到2005年1季度至2015年4季度我國區(qū)域房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接彈性與間接彈性，以及經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)之間的內(nèi)部彈性，其變量指向關(guān)系與對(duì)應(yīng)的彈性系數(shù)如表1所示（因篇幅所限，未列出其變截距項(xiàng)部分的回歸結(jié)果），同時(shí)，模型的整體擬合效果較好，且不存在異方差和自相關(guān)性。因此，回歸方程可用于經(jīng)濟(jì)分析。
3、比較分析區(qū)域房地產(chǎn)投資的彈性影響
根據(jù)上述回歸系數(shù)，經(jīng)整理得到2005年1季度至2015年4季度我國區(qū)域房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接彈性與間接彈性，以及經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)之間的內(nèi)部彈性。
（1）直接彈性。一是房地產(chǎn)供應(yīng)：房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)產(chǎn)生直接彈性作用，彈性值分別為0.527、0.685和0.545，即東部、中部與西部的房地產(chǎn)投資每提高1%，將使其房地產(chǎn)供應(yīng)（面積）分別上升0.527%、0.685%和0.545%，因而，不同區(qū)域的房地產(chǎn)供應(yīng)增速基本相同。二是固定資產(chǎn)投資：東部、中部與西部的直接彈性均接近于1，表明區(qū)域房地產(chǎn)投資引致的固定資產(chǎn)投資增速接近一倍。三是資金市場(chǎng)供給：東部與中部的直接彈性為正，分別為0.227和0.137，表明東部與中部的房地產(chǎn)投資每上升1%，將吸引資金的供給分別提高0.227個(gè)百分點(diǎn)和0.137個(gè)百分點(diǎn)；但西部的直接彈性是負(fù)值，這與理論上假設(shè)的正向影響不一致，說明西部的房地產(chǎn)投資缺乏資金支持，其投資每提高1%，資金供給卻下降了0.135%。四是GDP：東部、中部與西部的直接彈性分別為0.198、0.06和0.165，即房地產(chǎn)投資每提高1%，將直接帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長分別提高0.198個(gè)百分點(diǎn)、0.06個(gè)百分點(diǎn)和0.165個(gè)百分點(diǎn)。因此，東部與西部的經(jīng)濟(jì)增長帶動(dòng)效應(yīng)基本相同，而中部的帶動(dòng)效應(yīng)較弱。
（2）間接彈性。區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的間接影響，來自經(jīng)濟(jì)基本面的內(nèi)部影響關(guān)系和彈性作用。具體來說：一是房地產(chǎn)供應(yīng)的負(fù)向傳遞作用，使固定資產(chǎn)投資增速下降。這與理論假定是一致的，說明當(dāng)房地產(chǎn)供應(yīng)增加時(shí)，總消費(fèi)的擴(kuò)大使得總投資減少。經(jīng)計(jì)算，東部、中部與西部的固定資產(chǎn)投資間接彈性分別為-0.038、-0.223和-0.046?？梢姡瑬|部和西部的間接彈性較小，這種間接影響不敏感；而中部的彈性較大，間接影響較為敏感，表明中部的固定資產(chǎn)投資缺乏后續(xù)支撐。二是西部的資金市場(chǎng)供給間接彈性增大。雖然西部房地產(chǎn)投資引致資金市場(chǎng)供給不足，但其間接帶動(dòng)的資金市場(chǎng)供給彈性較大，彈性為0.316。三是區(qū)域GDP的間接彈性大于直接彈性。區(qū)域房地產(chǎn)投資通過房地產(chǎn)供應(yīng)與資金市場(chǎng)供給對(duì)GDP產(chǎn)生間接作用，東部、中部和西部的間接彈性分別為0.220、0.211和0.179。比較而言，區(qū)域GDP的間接彈性略大于直接彈性。因此，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的間接帶動(dòng)效應(yīng)不容忽視。
五、結(jié)論與政策建議
1、主要結(jié)論
我國區(qū)域房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及GDP組成的經(jīng)濟(jì)基本面具有較強(qiáng)的相關(guān)性。構(gòu)建的遞歸模型反映了區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的聯(lián)合影響，以及直接彈性與間接彈性關(guān)系。實(shí)證分析表明，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)產(chǎn)生直接彈性影響；區(qū)域房地產(chǎn)投資引致的固定資產(chǎn)投資增速接近一倍；東部與中部的資金市場(chǎng)供給具有正向直接彈性，表明房地產(chǎn)投資能夠吸引資金市場(chǎng)的相應(yīng)供給，但西部的房地產(chǎn)投資缺乏資金支持。同時(shí)，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的間接影響略大于直接影響，其中，東部與西部的房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的帶動(dòng)效應(yīng)基本相同，但中部的直接帶動(dòng)效應(yīng)較弱。
2、政策建議
（1）保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，防止區(qū)域房地產(chǎn)投資的過度下滑對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生下行沖擊。區(qū)域房地產(chǎn)投資不僅直接影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、固定資產(chǎn)投資的增速、資金市場(chǎng)供給以及經(jīng)濟(jì)增長，而且對(duì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生顯著的間接影響。因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)處于新常態(tài)的背景下，保持房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展，有利于創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有利于穩(wěn)定發(fā)揮投資要素對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。
（2）實(shí)施區(qū)域差異化的房地產(chǎn)投資策略。東部房地產(chǎn)投資的轉(zhuǎn)型升級(jí)，有利于經(jīng)濟(jì)基本面逐步退出對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴。中部房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的直接帶動(dòng)效應(yīng)較弱，因而，需要將投資更多地轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，以促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。由于西部房地產(chǎn)投資缺少資金供給的支持，因此，在資金供應(yīng)有限的條件下，應(yīng)適度開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，以保證其他行業(yè)發(fā)展的資金需求。
（3）區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)，以提高調(diào)控效果。近年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了大范圍的多輪房地產(chǎn)調(diào)控，盡管實(shí)施了差異化的區(qū)域限購、限貸等需求管理政策，但始終未能達(dá)到預(yù)想的調(diào)控效果，而是落入“限購限貸”與“放松限購限貸”的循環(huán)圈?？蓪⑦@種以需求管理為主的調(diào)控轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)供給側(cè)管理，即：在規(guī)范房地產(chǎn)有序開發(fā)的同時(shí)，提高房地產(chǎn)供應(yīng)的有效供給，將房屋的“空置”、“庫存”轉(zhuǎn)化為人們當(dāng)前的居住與商用需求，進(jìn)而使區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控跳出“循環(huán)圈”，達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果。
參考文獻(xiàn)
[1]梁云芳、高鐵梅、賀書平：房地產(chǎn)市場(chǎng)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)證分析[J].中國社會(huì)科學(xué)，2006（3）.
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二、制造業(yè)投資增速趨勢(shì)回歸，房地產(chǎn)業(yè)投資增速創(chuàng)歷史新高
2010年，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，制造業(yè)投資實(shí)際增速為22.5%，較2009年增速下降了7.2個(gè)百分點(diǎn)，比經(jīng)濟(jì)高速增長期（2002―2007年）年均增速低3.6個(gè)百分點(diǎn)，比亞洲金融危機(jī)以來（1998―2010年）年均增速高5.3個(gè)百分點(diǎn)，從增速變動(dòng)特征看，以2005年為分界，制造業(yè)投資增長可分為兩個(gè)階段，一個(gè)是2001―2005年增速持續(xù)上升期，另一個(gè)是2005―2010年增速震蕩下行期（見圖2）。2010年的制造業(yè)投資增長正在回歸2005年以來形成的變動(dòng)趨勢(shì)。
在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的份額僅次于制造業(yè)，位居第二的是房地產(chǎn)業(yè)。2010年，房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)投資分別實(shí)際增長28.8%和28.6%，均創(chuàng)歷史新高，分別比2009年增速高5.8和9.6個(gè)百分點(diǎn)。 與制造業(yè)投資增長狀況不同，1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資增速變動(dòng)特征：一是總體表現(xiàn)為震蕩上行，房地產(chǎn)業(yè)投資增速的最高記錄已經(jīng)數(shù)次被刷新。二是緊隨每一次增速下降的都是連續(xù)兩年的增速上升，或者說緊隨連續(xù)兩年增速上升之后的都有一次增速的向下調(diào)整。三是增速變動(dòng)的震蕩幅度加大。1998―1999年，增速下降2.32個(gè)百分點(diǎn)；2001―2002年，增速下降2.62個(gè)百分點(diǎn)；2004―2005年，增速下降8.36個(gè)百分點(diǎn)；2007―2008年，增速下降12.37個(gè)百分點(diǎn)（見圖3、4）。
房地產(chǎn)開發(fā)投資增速變動(dòng)狀況與房地產(chǎn)業(yè)投資增速之間既有明顯差異，也有相似之處。相似之處在于，經(jīng)歷連續(xù)兩年的增速上升，或是在增速創(chuàng)出新高后，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速都會(huì)出現(xiàn)明顯的向下調(diào)整，且調(diào)整的幅度也出現(xiàn)了不斷加大的情況；兩者間的差異在于增速變動(dòng)趨勢(shì)上，1998―2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速基本處于上升通道，2003―2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速則是處于震蕩下行的過程中。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長突破了2003―2009年形成的增速變動(dòng)趨勢(shì)（見圖4）。
在上述制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)投資增長狀況下，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速變動(dòng)特征表現(xiàn)為1999―2003年的不斷上升、2003―2008年的逐步下行、以及經(jīng)歷了2009年快速大幅提高后的下行趨勢(shì)回歸（見圖5）。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、匯率、投資、總需求、進(jìn)出口、房價(jià)、購買力等
一、房地產(chǎn)業(yè)的重要地位
衣、食、住、行是人的四大需求，在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)階段，衣食飽暖對(duì)大部分人來說已經(jīng)不是問題，而住房問題已成為百姓關(guān)注的“頭等大事”。如果說，中國現(xiàn)階段的主要矛盾是落后的社會(huì)生產(chǎn)力同人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點(diǎn)。由此，我們也就不難理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛和各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。
我們小組的調(diào)查分析結(jié)果表明，從1998年我國實(shí)行住房改革以來，房地產(chǎn)一直處于快速發(fā)展之中。從投資角度看，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)的比重從1998年的12.7%上升至2004年的18.8%，在這7年中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度平均為22.5%，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位越來越高，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越來越顯著，已成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
表11995-2004年GDP、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資及其增長率情況
年份GDP全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額GDP增長率固定資產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重
19955847820019314910.517.523.315.73
1996678852291432169.614.82.114.04
1997744632494131788.88.8-1.212.74
1998783452840636147.813.913.712.72
1999820682985541037.15.113.513.74
200089468329184984810.321.515.14
2001973153721463447.51327.317.05
20021051724350077918.316.922.817.91
200311725255567101549.327.730.318.27
200413651570073131589.525.828.118.78
圖11995-2004GDP增長率、固定資產(chǎn)增長率和房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率
圖2房地產(chǎn)投資占GDP比重
由表1，圖1和圖2反映的事實(shí)可見，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中扮演舉足輕重的角色。
二、匯率波動(dòng)情況
影響房地產(chǎn)業(yè)的因素有很多項(xiàng)，我們組主要從人民幣匯率降低（即人民幣升值）的角度來研究。
表21995—2006年6月1日人民幣匯率變化情況（美元兌人民幣）
年份1997199819992000200120022003200420052006-6-1
匯率值8.28988.27918.27838.27848.2778.2778.27688.27658.118.021
圖3:美元兌人民幣匯率制
人民幣升值主要有以下兩方面原因：
1.外在的升值壓力。
近些年來，中國經(jīng)濟(jì)增長迅速，出口勢(shì)頭非常迅猛，外匯儲(chǔ)備一再創(chuàng)出新高，與此同時(shí)美國和日本都一再要求人民幣升值。日本宣稱中國向外輸出通貨緊縮，而美國要求中國實(shí)行更加靈活的匯率制度。歐盟也一反常態(tài)的點(diǎn)名要求人民幣升值，在這種背景下人民幣的升值壓力悄然而生。人民幣升值會(huì)使經(jīng)濟(jì)成本上升。美、日等國此舉的真實(shí)動(dòng)機(jī)都是希望中國承擔(dān)世界經(jīng)濟(jì)調(diào)整的沉重成本。
2.內(nèi)在的升值要求。
進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，隨著國家宏觀調(diào)控手段的不斷完善，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)減少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了可持續(xù)增長的階段，中國經(jīng)濟(jì)整體質(zhì)量不斷提高，出口的非價(jià)格競爭能力不斷增強(qiáng)。同時(shí)，國家駕馭宏觀經(jīng)濟(jì)的能力日益成熟，國內(nèi)物價(jià)穩(wěn)定。這些因素也決定了未來人民幣匯率將保持穩(wěn)定和升值趨勢(shì)。
由于內(nèi)外因的塵埃落定：央行宣布從05年7月21日19點(diǎn)起，我國開始實(shí)行有管理的浮動(dòng)匯率制度，人民幣不再盯住單一美元，美元對(duì)人民幣交易價(jià)格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，人民幣將升值2%。
三、人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響
下圖是我們組根據(jù)現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)做出的房價(jià)波動(dòng)表，由此表也可以看出全國平均房價(jià)呈上升趨勢(shì)。
圖41991-2004全國平均房價(jià)
1．國內(nèi)房價(jià)
人民幣升值使物價(jià)總水平降低，房價(jià)也隨之會(huì)出現(xiàn)短時(shí)期內(nèi)的降低，使人們對(duì)房地產(chǎn)偏好上升，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求量增加，從而使D曲線向上移動(dòng)價(jià)格P上隨之上升，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)最終上漲（如圖5所示）
圖5國內(nèi)房價(jià)供求分析圖
2．外資走向
人民幣升值，外國投資者投資中國資產(chǎn)將獲得兩部分收益，一是購買人民幣標(biāo)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格上漲的收益，二是匯率變動(dòng)收益。人民幣升值幅度、商品房價(jià)格漲幅是影響外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的動(dòng)力。言外之意是，人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期會(huì)吸引外資投資中國房地產(chǎn)，外資進(jìn)入又會(huì)進(jìn)一步推升房地產(chǎn)價(jià)格上漲。進(jìn)而同時(shí)也可以得出市場(chǎng)預(yù)期人民幣將要升值時(shí)，許多歐盟國家的投資者希望通過投資中國房地產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的，導(dǎo)致大量的短期投機(jī)性資金將涌入中國，必然會(huì)有部分資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
3．購買力變化
擠出購買力，人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格與升值前相比較有所下降，進(jìn)而帶動(dòng)國內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格走低，擠出多余的購買力將大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
擠出內(nèi)資，我國目前實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了局部的資本過剩，外資的超常流入會(huì)很容易形成對(duì)內(nèi)資的大規(guī)?！皵D出”人民幣升值，意味著中國老百姓購買力的提高，這樣進(jìn)口商在進(jìn)口乃至銷售價(jià)格不變的情況下從中直接受益，因此從廣義上講對(duì)所有的進(jìn)口商都是利好。，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。
4．過度升值的影響
人民幣適當(dāng)?shù)纳担瑓R率穩(wěn)步下降，對(duì)房地產(chǎn)來說是有益的，且會(huì)帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展(即國民收入大大增加)。中國目前正處于順差失業(yè)狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，人民幣升值，匯率降低即R下降，又因?yàn)镈曲線上升（如圖5）即內(nèi)需A增加向右移動(dòng)，如圖所示是經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，會(huì)使中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向平衡，即將帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展（見圖6SwanModel）。
圖6SwanModel
然而,人民幣過渡的升值匯率快速下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)是毀滅性的打擊。房價(jià)的不斷攀升，讓消費(fèi)者不知所措。而政府不斷出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，猶如一道道沖擊波，迫使房價(jià)下降，會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來前所未有的震動(dòng)，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦泡沫破滅，就會(huì)給投資者造成巨大損失。
四、總結(jié)
匯率的降低即人民幣升值使房價(jià)上漲并且拉動(dòng)內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)增長，使資本大量流入，擠出購買力和內(nèi)資。然而在房地產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)步和發(fā)展過程中要注意過度的價(jià)格上漲而導(dǎo)致的“經(jīng)濟(jì)泡沫”現(xiàn)象，所以要保持良好的宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境，才能使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、快速、健康地發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)和發(fā)展前景必須從基本國情出發(fā)，充分考慮中國加速的城市化進(jìn)程和住房市場(chǎng)化改革的影響，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。
從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素影響較大；從中長期來看，房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時(shí)期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問題，是長期發(fā)展中必然出現(xiàn)的相對(duì)波動(dòng)。未來房地產(chǎn)業(yè)必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢(shì)良好。
參考文獻(xiàn)：
[1].李凱《中國行業(yè)發(fā)展報(bào)告》中國經(jīng)濟(jì)出版社，2005
［中圖分類號(hào)］F293.35 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2010）48-0008-04
1 前 言
我國在美國次貸危機(jī)及后來的全球金融危機(jī)的影響下,出口和FDI方面出現(xiàn)了明顯的負(fù)面變化。房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中有著舉足輕重的地位,而廣州作為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)典型代表,其房地產(chǎn)業(yè)的變化及其采取的政策對(duì)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理都有一定的借鑒作用。因此,本文選取廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)作為分析對(duì)象,選取廣州市的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,旨在從房地產(chǎn)變化的內(nèi)因和外因兩方面來分析這次金融風(fēng)暴給我國的房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響,得出這種影響和變化的大小及其方向,以及出現(xiàn)這種影響的原因和我們應(yīng)該采取的對(duì)策。
2 文獻(xiàn)綜述
彭紅艷(2009)認(rèn)為中美之間的貿(mào)易主要集中在服裝、鞋類等勞動(dòng)密集型產(chǎn)品,收入彈性較小,在金融風(fēng)暴下美國居民對(duì)這些商品的需求可能不降反升,同時(shí)美國經(jīng)濟(jì)放緩會(huì)增加業(yè)務(wù)外包的可能,有利于我國增加對(duì)世界其他地區(qū)的出口,但是金融風(fēng)暴會(huì)使中美貿(mào)易中的非經(jīng)濟(jì)因素干擾增加,人民幣升值壓力加大,貿(mào)易環(huán)境可能會(huì)惡化。
黃潤中(2007)認(rèn)為從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與國際競爭力看我國具有絕對(duì)比較優(yōu)勢(shì)的低端產(chǎn)品出口彈性受出口對(duì)象國經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化的影響不大,中國所保持的巨額貿(mào)易順差使人民幣仍具有很強(qiáng)的升值潛力,我國實(shí)行相對(duì)嚴(yán)格的資本管制政策也使國內(nèi)經(jīng)濟(jì)受國際金融事件的影響大為減弱,但國際短期融資市場(chǎng)中仍然存在大量不確定因素會(huì)對(duì)我國的FDI有負(fù)面影響。
3 數(shù)據(jù)分析
3.1 廣州市社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)
宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)選取的是廣州市的地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長率、三大產(chǎn)業(yè)的增加值比重、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和城鎮(zhèn)居民可支配收入。
2007年第3季度地區(qū)生產(chǎn)總值為4996.96億元,比2006年同期增長14.5%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為2.41%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為40.65%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為56.94%；第4季度地區(qū)生產(chǎn)總值為7050.78億元,比2006年同期增長14.5%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為2.3%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.9%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為57.8%。2008年第1季度地區(qū)生產(chǎn)總值為1746.64億元,比2007年同期增長11.1%,第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為2%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為37.5%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為60.5%；2008年第2季度地區(qū)生產(chǎn)總值累計(jì)為3733.53億元,比2007年同期增長11.9%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為1.93%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.72%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為58.35%;2008年第3季度地區(qū)生產(chǎn)總值累計(jì)為5921.66億元,比上一季度增長12.1%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為1.96%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.89%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為58.15%,2008年第4季度地區(qū)生產(chǎn)總值為8215.82億元,比上年同期增長12.3%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為2.04%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為38.94%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為59.02%。2009年第1季度地區(qū)生產(chǎn)總值為1837.88億元,比2008年同期增長8%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為1.99%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為35.52%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為62.49%。
全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2007年第3季度累計(jì)達(dá)11038212萬元,比2007年同期增長8.8%。第4季度累計(jì)達(dá)18633437萬元,比2007年同期增長9.8%,2008年第1季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為3169347萬元,比2007年同期增長10.7%;第2季度累計(jì)達(dá)7542205萬元,比2007年同期增長13%;第3季度達(dá)12378996萬元,比2007年同期增長12.1%;第4季度達(dá)21045635萬元,比2007年同期增長12.9%。2009年第1季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)3769589萬元,比2008年同期增長18.9%。
城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2007年第3季度累計(jì)達(dá)16788.65元,比2006年同期增長11%;第4季度達(dá)22469.22元,比2006年同期增長13.2%。2008年1季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)7361.07元,比2007年同期增長5.8%;第2季度累計(jì)達(dá)13213.7元,比2007年同期增長10.2%。第3季度達(dá)19229.19元,比2007年同期增長12.3%。第4季度累計(jì)達(dá)25316.72元,比2007年同期增長12.7%。2009年第1季度達(dá)8109.29元,比2008年同期增長10.2%。
3.2 房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析
2007年第3季度,廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)達(dá)到4328495萬元,比2006年同期增長28.6%。第4季度累計(jì)達(dá)到7038031萬元,比2006年同期增長26.4%。2008年第1季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)1372234萬元,比2007年同期增長23.9%;第2季度累計(jì)達(dá)3191215萬元,比2007年同期增長19.7%;第3季度達(dá)5171575萬元,比2007年同期增長19.5%;第4季度達(dá)7624286萬元,比2007年同期增長8.3%。2009年第1季度達(dá)1250749萬元,比2008年同期增長-8.9%,近期首次出現(xiàn)負(fù)增長。
從2007年第3季度開始房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資和地區(qū)生產(chǎn)總值的比重保持了增長的態(tài)勢(shì),但是在2008年第4季度后兩個(gè)數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了較明顯的下降。如表1所示。
從2007年7月美國爆發(fā)次貸危機(jī)以來,為考察廣州經(jīng)濟(jì)受其影響的程度,取CPI、出口總值累計(jì)數(shù)和與2006年同期相比增長率以及進(jìn)出口差額的數(shù)據(jù)來衡量。由于房地產(chǎn)投資中住宅性住房投資占絕大多數(shù),因此本文取房屋價(jià)格指數(shù)來衡量廣州市房地產(chǎn)業(yè)所受影響。數(shù)據(jù)如表2所示。
從居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和房屋價(jià)格指數(shù)的關(guān)系圖,房屋價(jià)格不計(jì)入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)數(shù)據(jù)基本保持了一致的發(fā)展態(tài)勢(shì),從2008年8月開始都出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。
從表2中發(fā)現(xiàn)衡量國外對(duì)廣州經(jīng)濟(jì)影響的重要參數(shù)：出口總值、出口比上年同期增長率和進(jìn)出口差額都出現(xiàn)了負(fù)面變化。出口比上年同期增長率除了2007年7月和2008年1月達(dá)到20%以上外,大都保持在十位數(shù)左右的增長速度,到2009年甚至連續(xù)出現(xiàn)了負(fù)增長,這在以往都是極少出現(xiàn)的現(xiàn)象,而進(jìn)出口差額除了在2007年7月~12月保持了較明顯的增長外,到2008年也開始出現(xiàn)了急劇下跌的態(tài)勢(shì),甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù),2008年11月出現(xiàn)了井噴的增長后又出現(xiàn)了連續(xù)下降的趨勢(shì)。
由于數(shù)據(jù)可得性的限制,本文對(duì)于房地產(chǎn)資金來源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)取廣東省2007年第1季度與2008年第1季度的數(shù)據(jù)作對(duì)比,以此作為廣州市房地產(chǎn)資金來源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的參考。
從表3中可以發(fā)現(xiàn)2008年第1季度房地產(chǎn)資金來源較2007年第1季度有較快增長,其中,國內(nèi)貸款和自籌資金的增長速度明顯,其他資金來源也占較大份額,但是與此對(duì)比的是外資所占比重出現(xiàn)了下降,其下降幅度達(dá)到了47.34%。
4 原 因
從上文的數(shù)據(jù)分析中發(fā)現(xiàn)衡量宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì),地區(qū)生產(chǎn)總值和居民可支配收入都保持了較平穩(wěn)的增長趨勢(shì),這說明廣州經(jīng)濟(jì)沒有受到美國次貸危機(jī)及其后的金融風(fēng)暴的太大影響。
社會(huì)固定資產(chǎn)投資與其他數(shù)據(jù)不同的是,在2007年第3季度到2009年第1季度這段時(shí)間,保持了絕對(duì)增長的態(tài)勢(shì),尤其是在2009年第1季度,社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長幅度較之以前更加明顯,并且固定資產(chǎn)占GDP的比重除了2008年第1季度外都保持在20%以上。這一方面說明了社會(huì)固定資產(chǎn)投資,尤其是國內(nèi)投資對(duì)熨平經(jīng)濟(jì)波動(dòng),保持社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展起到了重要的作用,另一方面說明了社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增加是廣州市應(yīng)對(duì)美國次貸危機(jī)及其帶來的金融風(fēng)暴的負(fù)面影響的措施。
廣州市2007年第3季度―2009年第1季度這段時(shí)間,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重保持的增長勢(shì)頭直至2008年3季度才出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn),這一方面是由于美國次貸危機(jī)及其帶來的金融風(fēng)暴影響的滯后性;另一方面也是由于房地產(chǎn)投資是長期投資行為,因此房地產(chǎn)投資決策的變化也具有一定的時(shí)滯。我國在美國發(fā)生次貸危機(jī)后加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管,2007年9月央行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理,對(duì)已利用貸款購買住房對(duì)又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的,首付比例不得低于40%,貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以下的,貸款首付比例不得低于20%；對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的,貸款首付比例不得低于30%。這個(gè)政策是在美國次貸危機(jī)爆發(fā)后出臺(tái)的。美國次貸危機(jī)引起我國房地產(chǎn)市場(chǎng)外資抽逃的現(xiàn)象,對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)更是雪上加霜，這也直接導(dǎo)致了在2008年第3季度開始的房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重的逆轉(zhuǎn)。
從居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和房屋價(jià)格指數(shù)的關(guān)系圖可以看出,居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和房屋價(jià)格指數(shù)成基本同方向的變動(dòng),由于房屋價(jià)格指數(shù)不計(jì)入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),所以兩者的同方向變動(dòng)可以解讀為CPI對(duì)房屋價(jià)格的影響是同方向的。
從上面的圖表還可以發(fā)現(xiàn),廣州市的房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重雖然有波動(dòng),但是都保持在30%以上,在美國次貸危機(jī)以及之后的金融危機(jī)爆發(fā)后,廣州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊保持著較高的投資比例,其中一個(gè)很重要的原因是國外資金占廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金比重有限,在大量投放的國外資金出現(xiàn)抽逃時(shí),廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)能仍舊保持一個(gè)較健康的狀況。根據(jù)2008年度廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析報(bào)告中外資的比例就可以大致看出廣州市房地產(chǎn)中外資所占的比例大小,根據(jù)這一分析報(bào)告,2007年第1季度外資占廣東省房地產(chǎn)投資的3.5%,到2008年第1季度外資占廣東省房地產(chǎn)投資的1.47%,下降了2.03個(gè)百分點(diǎn),所占比例非常小,但是國內(nèi)貸款和自籌經(jīng)費(fèi)卻出現(xiàn)了都接近50%的增長速度,這不僅減輕了外資抽逃的影響,而且使本地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)抵抗國際風(fēng)險(xiǎn)的能力大大增強(qiáng)。
5 對(duì) 策
第一,針對(duì)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在美國次貸危機(jī)和隨之而來的金融風(fēng)暴帶來的影響下的表現(xiàn),我們可以做出一些應(yīng)對(duì)措施。為保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速健康的發(fā)展,增強(qiáng)抵御外部風(fēng)險(xiǎn)的能力,應(yīng)加大國內(nèi)對(duì)固定資產(chǎn)的投資,擴(kuò)大就業(yè)面,緩解由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受沖擊而帶來的嚴(yán)重的失業(yè)問題,同時(shí)保證地區(qū)生產(chǎn)總值的增長,創(chuàng)造良好穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
第二,政府要利用好財(cái)政政策和貨幣政策這兩個(gè)工具,由于政策的滯后性特征,在采取政策時(shí)努力做到預(yù)見性,在控制房地產(chǎn)泡沫時(shí)要嚴(yán)格地控制泡沫破裂后可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)萎縮、就業(yè)減少、房價(jià)過度下跌、居民收入下降等負(fù)面影響。如《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》是為了控制當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的泡沫,但是當(dāng)時(shí)美國已出現(xiàn)次貸危機(jī),并且金融風(fēng)暴的趨勢(shì)已形成,廣州市房價(jià)在之后出現(xiàn)了明顯的下降,導(dǎo)致建筑、鋼鐵、水泥等行業(yè)的負(fù)面變化,因此我國又接連出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施：央行在2008年9月~12月,連續(xù)5次降息；財(cái)政部下調(diào)契稅稅率,居民首次購買普通自住房和改善型普通住房提供的貸款利率下限調(diào)整到貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整到20%,還調(diào)整了個(gè)人住房公積金貸款利率,同時(shí)允許地方政府制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。這些措施在廣州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上得到了一定的收效。
第三,政府應(yīng)加大對(duì)國際游資的監(jiān)管和完善人民幣匯率的形成機(jī)制。國際游資主要是由于人民幣升值預(yù)期所引起,當(dāng)前人民幣升值的外部壓力既來自外界政治力量,也包括國際游資的壓力,在這種情況下,無論人民幣升值或者貶值,都可能引發(fā)過度反應(yīng),造成人民幣的過度升值或者貶值,而這種過度會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的影響,因此我國政府和金融監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善人民幣匯率的形成機(jī)制,使人民幣升值保持一種合理的增長方式。若不加以控制,一旦外部環(huán)境變化,這些國際游資就會(huì)立即抽逃,加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
第四,保障社會(huì)的就業(yè)水平和人民的收入水平的平穩(wěn)增長,創(chuàng)造有效需求。根據(jù)2008年第1季度廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告可以看出,2007年廣東省第1季度的市場(chǎng)消化系數(shù)是1.7404,到2008年第1季度增加了0.9442,達(dá)到2.6849,可以看出包括廣州市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這一時(shí)期市場(chǎng)銷售情況良好,房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍,消化能力增強(qiáng),這一方面是政策刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的原因,另一方面是人民的收入水平在平穩(wěn)的增長,增加了房地產(chǎn)的有效需求。
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特別是去年地方政府普遍換屆，各地的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一定會(huì)與中央保持一致。而只要政績考核的方式不改變，新一屆地方政府因政績沖動(dòng)而導(dǎo)致的固定資產(chǎn)投資大上快上就不可避免。這幾年，盡管出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策很多，但并沒有從根本上改變固定資產(chǎn)投資過快的根源。
首先，從這幾年來經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力源來看，基本上是房地產(chǎn)快速投資及城市化快速增長的結(jié)果。盡管幾年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)該行業(yè)的快速增長有一定程度的遏制，但是由于房價(jià)飆升、房地產(chǎn)業(yè)能夠在短期內(nèi)拉動(dòng)GDP增長、房地產(chǎn)涉及到復(fù)雜的利益關(guān)系（特別是地方政府某些官員的直接利益）、政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段行政化等原因，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資增長越調(diào)控增長越快。比如，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長要高于2005年四個(gè)多百分點(diǎn)。尤其是二線城市，宏觀調(diào)控差異性反而成了這些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)大上快上的理由。比如，去年中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長在33%以上，有些城市則會(huì)超過或接近50%。中部不少城市為了短期內(nèi)快速擴(kuò)張，或是把幾個(gè)周邊城市圈起來，或是把重新圈定地方形成新城。在這樣一股投資熱潮下，不少二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。房地產(chǎn)投資快速增長，固定資產(chǎn)投資要想回落是不可能的。
同時(shí)，對(duì)于北京、上海、深圳、廣州這樣的特大城市來說，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重及增長幅度仍然不減當(dāng)年。去年，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資就占整個(gè)社會(huì)固定資產(chǎn)投資50%。從去年銀行信貸資金的快速增長，就可以看出房地產(chǎn)投資增長的速度。比如，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金由年初的增長20%上升到1-11月份29.8%，增加近10個(gè)百分點(diǎn)；銀行信貸資金1-11月份增長44.9%，是去年1-11月份16.5%的近3倍；利用外資由年初的-15.6%增長到1-11月份41.1%，引入總量由年初23.5億上升到313.6億元。
可以說，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資不可能下降。而房地產(chǎn)與50多個(gè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)，再加上房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的周期性長，只要房地產(chǎn)開發(fā)投資增長不調(diào)整，新一輪的投資反彈隨時(shí)都會(huì)發(fā)生。
其次，國內(nèi)銀行體系的流動(dòng)性過剩是目前國內(nèi)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)與難點(diǎn)。而流動(dòng)性過剩的最直接原因是國有銀行股份制改造上市后可貸資金瞬間上升。新增4萬億以上的可貸資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于去年國內(nèi)銀行新增貸款。經(jīng)過股份制改造后的國有銀行盡管在某種程度仍然會(huì)受一些行政方式約束，但是這些國有銀行商業(yè)化沖動(dòng)、信貸規(guī)模的擴(kuò)張仍然會(huì)成為其行為最大的動(dòng)力。特別是行政管制拉大了存貸款的利差水平，更是強(qiáng)化了國內(nèi)銀行信貸規(guī)?？焖贁U(kuò)張之動(dòng)力。也就是說，一方面國內(nèi)商業(yè)銀行手中持有巨額的可貸資金，而為這些可貸資金尋找出路又是國內(nèi)每一家銀行業(yè)績所在；另一方面，只要把可貸資金貸出去銀行就可盈利?？梢哉f，國內(nèi)商業(yè)銀行的信貸擴(kuò)張不僅是其主要的贏利模式，也是它們規(guī)避短期風(fēng)險(xiǎn)最好的方式。從貸款的期限結(jié)構(gòu)來看，國內(nèi)銀行貸款明顯呈中長期化，商業(yè)銀行只要把錢貸出去，無論是對(duì)銀行還是對(duì)信貸員來說，短期的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)自然會(huì)小。正是在這樣背景下，國內(nèi)銀行的信貸擴(kuò)張無所不在，無時(shí)不有。比如，建設(shè)銀行、中國銀行2005年在香港一上市，去年一季度的信貸就立即快速增長。建行去年一季度信貸增長2487億，占去年前11個(gè)月的67%。
還有，信貸利率在政府的管制下完全處于過低的水平上。目前國內(nèi)公認(rèn)的國內(nèi)企業(yè)投資回報(bào)率在15%以上，但是銀行個(gè)人一年期存款利率在2.52%。按理說，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，只有平均回報(bào)率而沒有超額回報(bào)率，無論是不同的行業(yè)之間還是不同的要素之間都是如此。但是，在中國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，不同的要素回報(bào)率則相差懸殊。國內(nèi)企業(yè)的投資回報(bào)率是居民存款回報(bào)的6倍。在這種情況下，企業(yè)豈能不千方百計(jì)地從銀行獲得信貸資金？因?yàn)?，只要能夠從銀行借到錢就是一份利。加上銀行有盡量擴(kuò)大信貸資金的動(dòng)機(jī)，銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張是不可避免的。當(dāng)大量的銀行資金從銀行體系流出，或是流入隱蔽的資本市場(chǎng)，或是流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，固定資產(chǎn)投資反彈也就隨時(shí)會(huì)發(fā)生。
基礎(chǔ)設(shè)施投資較快增長。2013年上半年，平谷區(qū)完成基礎(chǔ)設(shè)施投資14.7億元，比上年同期增長71.9%。其中全區(qū)新增了平谷河（海子水庫——上紙寨）治理工程、平谷區(qū)2013年平原地區(qū)造林工程、北京市交通委員會(huì)路政局平谷公路分局的721水毀恢復(fù)工程3個(gè)用于基礎(chǔ)設(shè)施投資的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，合計(jì)投資達(dá)9.7億元，占固定資產(chǎn)投資總量的66.0%。同時(shí)，在上年結(jié)轉(zhuǎn)續(xù)建的基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目中，平谷區(qū)再生水廠二期及再生水利用工程2013年上半年的完成額是去年全年的2倍?？梢?，重點(diǎn)工程項(xiàng)目的拉動(dòng)，確保了2013年上半年全區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資的穩(wěn)定增長。
從建安投資分產(chǎn)業(yè)看，一三產(chǎn)業(yè)比重突出。2013年上半年平谷區(qū)完成建安投資37.8億元，比上年同期增長24.8%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的49.7%，同比提高5.8個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，一三次產(chǎn)業(yè)建安投資與上年同期相比，增速分別為6.5%、37.6%，占全部建安投資的比重分別為13.9%、71.4%。
三產(chǎn)投資成為平谷區(qū)的投資主體。按三次產(chǎn)業(yè)劃分來看，2013年上半年平谷區(qū)一二三次產(chǎn)業(yè)投資分別為9.4億元、9.7億元和56.9億元，同比增速分別為32.1%、-20.4%和14.5%。第三產(chǎn)業(yè)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的74.9%，成為全區(qū)的投資主體。2013年上半年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)投資主要集中在房地產(chǎn)業(yè)、交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)和郵政業(yè)、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)、文化體育和娛樂業(yè)、公共管理社會(huì)保障和社會(huì)組織五大行業(yè)，投資額合計(jì)46.7億元，占第三產(chǎn)業(yè)投資的82.1%。
重大項(xiàng)目帶動(dòng)作用明顯。截至2013年6月底，平谷區(qū)計(jì)劃總投資500萬元以上的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目、全部地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)續(xù)建項(xiàng)目和本年新增項(xiàng)目）共224個(gè)。其中投資在5000萬元以上的項(xiàng)目有24個(gè)，投資在億元以上的項(xiàng)目有10個(gè)，投資額分別為44.9億元和33.9億元，分別占全區(qū)投資總量的59.1%和44.6%。上述數(shù)據(jù)說明重大項(xiàng)目的順利進(jìn)展，有力帶動(dòng)了全區(qū)固定資產(chǎn)投資的增長。
中圖分類號(hào)：F127.56 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003－4161(2011)03－0052－03
一、房地產(chǎn)泡沫及其成因
美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Charles P.Kindleberger認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可以理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中保持持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者――隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。簡言之，房地產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)由于過度投機(jī)而產(chǎn)生虛偽的需求從而使房地產(chǎn)的價(jià)格虛高。
一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有以下三個(gè)方面。
(一)土地稀缺
眾所周知，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，而土地的最大經(jīng)濟(jì)特征就是稀缺性，與其他生產(chǎn)要素相比，土地的供給彈性最小。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的生產(chǎn)生活等切身利益息息相關(guān)。由于土地的有限性，且房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲存在著很樂觀的預(yù)期，導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)，從而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，為泡沫的生成提供了基礎(chǔ)條件。
(二)投機(jī)需求膨脹
投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。而市場(chǎng)上總有一批從眾參與者，他們沒有足夠的信息來源，也觀測(cè)不到準(zhǔn)確的信息，他們對(duì)未來預(yù)期的形成主要依賴于市場(chǎng)上其他人的行為來選擇自己的行為策略。由于從眾行為的出現(xiàn)，導(dǎo)致當(dāng)有少數(shù)人預(yù)期房價(jià)上升而購房投資時(shí)，有更多的人也會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求，使房地產(chǎn)的價(jià)格上升。這種行為一旦形成你追我趕的態(tài)勢(shì)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。
(三)過度放貸
金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。由于房地產(chǎn)價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)根本的條件是市場(chǎng)上有沒有大量的資金存在。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會(huì)過于樂觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，大量銀行資金的介入，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生。
(四)投資渠道狹窄
隨著南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市民手中積累了一些財(cái)富，讓這些資金保值增值是他們?nèi)账家瓜氲膯栴}。老百姓的資金沒有地方投資，錢放在銀行儲(chǔ)蓄，大家不甘心，因?yàn)橄鄬?duì)于通貨膨脹來說，利率很低。目前，南昌市實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資渠道明顯偏窄，很多行業(yè)都是國有資本在壟斷，民間資本難以進(jìn)入。由于實(shí)體行業(yè)投資渠道受限，且受金融危機(jī)的影響行業(yè)利潤下降，于是股市和樓市變成了他們尋求的有效投資通道。相對(duì)于股市，房地產(chǎn)這種固定資產(chǎn)更具有保值增值的效果，大量資金自然涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
二、房地產(chǎn)泡沫的危害
(一)造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡
房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必需的資金。但每個(gè)行業(yè)都是社會(huì)必不可少的，而且作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭也不一定就只有房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)只是一個(gè)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，良性發(fā)展時(shí)龍頭作用顯著；然而房地產(chǎn)不可能成為永遠(yuǎn)的龍頭，如果一旦失去控制，那就可能成為危害經(jīng)濟(jì)、社會(huì)健康發(fā)展的禍?zhǔn)?。房地產(chǎn)泡沫把經(jīng)濟(jì)發(fā)展引向崩潰的邊緣，重蹈日本、中國香港、美國、迪拜等房地產(chǎn)泡沫帶來的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
(二)導(dǎo)致金融危機(jī)
房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系非常密切，這主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%－30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%－40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)61%。房地產(chǎn)泡沫把銀行變成了房貸銀行，使得銀行資產(chǎn)驟然增高風(fēng)險(xiǎn)，而一些需要資金的生產(chǎn)企業(yè)貸款大量減少，長此下去，隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂，銀行也將風(fēng)險(xiǎn)大增，危害國家的金融安全，并引起連鎖反應(yīng)。比如2008年美國房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)。
(三)引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)
房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，企業(yè)財(cái)務(wù)營運(yùn)逐漸陷入困境，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增，居民實(shí)際收入下降。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來懷有不同程度的憂心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分，以防不測(cè)。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)危機(jī)的惡性循環(huán)。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，犯罪案件會(huì)激增。馬來西亞1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%。由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)將逐漸加劇。
三、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析
目前，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，國際上通用的指標(biāo)有房價(jià)增長率與GDP增長率之比、房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比、房價(jià)收入比、租售比。其他的一些指標(biāo)還有空置率、施工面積與竣工面積比等等。我們將運(yùn)用房價(jià)上升幅度與GDP增幅之比、房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比、房價(jià)收入比三項(xiàng)指標(biāo)，采用數(shù)據(jù)對(duì)比法來分析評(píng)價(jià)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年至2010年期間的泡沫問題，并提出一些對(duì)策建議，希望有助于南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
(一)房價(jià)增長率與GDP增長率之比
房價(jià)上升幅度與GDP增幅之比是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)(GDP)增長速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)。GDP增長率反映的是用貨幣表示的居民可供最終消費(fèi)的商品和勞務(wù)的實(shí)際增長程度。其中，該年的當(dāng)年價(jià)國內(nèi)生產(chǎn)總值與該年不變價(jià)國內(nèi)生產(chǎn)總值的比值，即為國內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)，既反映了私人消費(fèi)品，也反映了公共部門、生產(chǎn)資料和成本、進(jìn)出口商品和勞務(wù)的價(jià)格變動(dòng)程度，比一般的物價(jià)指數(shù)吏綜合。房屋及相關(guān)的建材等行業(yè)的商品和勞務(wù)作為其中一部分，其價(jià)格走勢(shì)當(dāng)然與國內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)具有相當(dāng)?shù)囊恢滦?。房價(jià)增長幅度與GDP增長速度的對(duì)比度，經(jīng)常被人們作為房地產(chǎn)泡沫的判斷尺度。該指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大；一般認(rèn)為，當(dāng)房價(jià)上漲幅度是
GDP增幅的2倍以上時(shí)，認(rèn)為房價(jià)很不正常，有較大泡沫；只要前者的增長速度不超過后者，就可以認(rèn)為不存在房地產(chǎn)泡沫。因而，在一般情況下，我們只要將房屋價(jià)格的上漲率與反映全部商品及勞務(wù)價(jià)格變動(dòng)的GDP平減指數(shù)比照，就可以測(cè)定房地產(chǎn)在全部商品體系中價(jià)格的走向，從而為房地產(chǎn)業(yè)的冷熱判斷提供依據(jù)。
2007年，南昌市GDP為1390.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長15.5%，房屋均價(jià)為4256.8元/m2，房價(jià)增長率為17%：2008年，南昌市GDP為1660.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長15%，房屋均價(jià)為4990元/m2，房價(jià)增長率為17.2%；2009年，南昌市GDP為1837，5億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長13.1%，房屋均價(jià)為4645元/m2，房價(jià)增長率為-6.9%；2010年，南昌市GDP為2207億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長14%，房屋均價(jià)為5573元/m2，房價(jià)增長率為19.98%?？梢杂?jì)算出，南昌市2007年房價(jià)增長率與GDP增長率比值為1.1；2008年為1.15；2009年為-0.53；2010年為1.43。從這一指標(biāo)來看，都未達(dá)到“2”的警戒線，說明南昌市房地產(chǎn)投資在2009年至2010年之間還是處于安全線內(nèi)的。但我們也看到，除了2009年因國家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控及全球金融危機(jī)的影響，房價(jià)出現(xiàn)負(fù)增長外，其他各年房價(jià)上漲速度都超過了GDP增長速度，且呈增速加快態(tài)勢(shì)，這說明南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定的過熱現(xiàn)象。
(二)房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比
房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比。這一指標(biāo)可以反映用于房地產(chǎn)業(yè)的投資占某一地區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例，用來說明某一地區(qū)當(dāng)年有多少資金投入到房地產(chǎn)業(yè)。國際公認(rèn)是不宜超討10%。
2007年，南昌市房地產(chǎn)投資額為125.6億元，投資增長率為13.4%，固定資產(chǎn)投資總額為809.92億元，增長率為26.23%：2008年，南昌市房地產(chǎn)投資額為163.3億元，投資增長率為30%，固定資產(chǎn)投資總額為1086.05億元，增長率為34.09%：2009年，南昌市房地產(chǎn)投資額為198.25億元，投資增長率為21.4%，固定資產(chǎn)投資總額為1464.9億元，增長率為34.88%；2010年南昌市房地產(chǎn)投資總額為230.15億元，投資增長率為16.1%，固定資產(chǎn)投資總額為1935.6億元，增長率為32%，可以算出2007年南昌市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比為16%；2008年為15%；2009年為14%；2010年為12.3%。從這個(gè)結(jié)果可以看出，該比例超過了國際公認(rèn)是否存在泡沫的臨界點(diǎn)10%，但在2009年至2010年期間南昌市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比值是呈現(xiàn)下降趨勢(shì)的，說明還沒有出現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。
(三)房價(jià)收入比
房價(jià)收入比是指城市的平均住房價(jià)格與每戶家庭可支配收入之比。房價(jià)收入比反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力和承擔(dān)能力，比值越高，支付能力就越低。國際比較通行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。
從表2可以計(jì)算出南昌市2007年的房價(jià)收入比為9.77；2008年為9.9l；2009年為8.46；2010年為9.15。從這個(gè)結(jié)果可以看出，南昌市商品房房價(jià)收入比較高，且呈放大現(xiàn)象，說明南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定的泡沫。
四、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展的建議
通過對(duì)南昌市房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的數(shù)據(jù)對(duì)比分析，我們認(rèn)為：近年來，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了輕度泡沫。結(jié)合上述對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，就未來南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，提出幾點(diǎn)建議。
(一)完善住房供應(yīng)體系，加快南昌市保障性住房建設(shè)步伐
按照“政府保障基本需求，市場(chǎng)提高住房水平”的思路，擴(kuò)大有效供給，加快保障性住房建設(shè)的步伐。在保障性住房的建設(shè)方式上，南昌市應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)向更加合理化和人性化方向推進(jìn)。一要合理規(guī)劃商品房建設(shè)用地范圍，不應(yīng)在離市中心較遠(yuǎn)的位置建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，這樣是變相的拉平房價(jià)，使得經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格和周邊商品房價(jià)格持平。而應(yīng)在配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域建設(shè)保障性住房小區(qū)，有助于城市資源合理利用。二應(yīng)采取多租少售模式。南昌市正處于城市化加速發(fā)展時(shí)期，未來，部分進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和城市低收入家庭的住房問題將日益嚴(yán)峻，他們沒有能力去支付房價(jià)和銀行貸款利率，只能靠租房來解決問題。保障性住房采取多租少售模式可以讓更多的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和城市低收入家庭生活安定。
(二)加強(qiáng)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，保證市場(chǎng)運(yùn)行的穩(wěn)定性
政府應(yīng)抓好南昌市閑置土地的清理和利用，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地的開發(fā)期限，打擊開發(fā)商囤積土地的行為。加強(qiáng)對(duì)南昌市商品住房預(yù)售行為的監(jiān)管，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。加大對(duì)捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度，對(duì)開發(fā)商限期生產(chǎn)、限價(jià)銷售、限融資渠道、限信貸規(guī)模，對(duì)已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售，銷售的價(jià)格不得超過申報(bào)價(jià)格。以控制價(jià)格短期內(nèi)的波動(dòng)變化，確保房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)秩序。
(三)保持南昌市房貸的穩(wěn)定，限制投機(jī)性購房需求
近期，國家采取了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的貸款額大幅度下跌，這會(huì)導(dǎo)致投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的資金突然減少，部分開發(fā)商資金鏈斷裂，使得樓盤停工、建筑工人失業(yè)、商品住房供應(yīng)減少，這樣的結(jié)果可能會(huì)導(dǎo)致惡性循環(huán)。因此，南昌市不應(yīng)隨著國家宏觀調(diào)控的政策而急劇減少房貸額，而應(yīng)采取逐漸遞減的方式進(jìn)行，從而維護(hù)南昌市房貸的平穩(wěn)。另外，銀行要密切關(guān)注放貸對(duì)象的信用等級(jí)，認(rèn)真核實(shí)貸款申請(qǐng)人信息，采用差別信貸政策，提高居民家庭購買第二套及以上住房貸款首付比例和貸款利率。如果住房投機(jī)炒作者的首付比例和貸款利率上升到一定程度，其購買住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)立刻顯現(xiàn)出來。信貸政策的收緊與成本的提高會(huì)限制投機(jī)購房需求。
(四)改善投資環(huán)境，拓寬南昌市民投資渠道
南昌市應(yīng)該著眼于拓寬私人投資渠道，打破管制和壟斷，讓民營企業(yè)可以進(jìn)入更多行業(yè)投資。降低行業(yè)進(jìn)入門檻，降低高管制的一些行業(yè)的投資門檻，比如公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融、旅游等，通過改善投資環(huán)境，讓更多的民間資本進(jìn)入實(shí)體行業(yè)，讓投資實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)的民間資本獲利。只有這樣，才能疏導(dǎo)擁積在房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
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受投資拉動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)近年來快速增長。雖然宏觀經(jīng)濟(jì)措施已收到成效，但房地產(chǎn)銷售價(jià)格仍處于快速增長過程中。國家統(tǒng)計(jì)局昨天公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年全年房屋銷售價(jià)格與上年同期相比漲幅仍達(dá)到9.7%。
［中圖分類號(hào)］F283 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2011）9-0006-04
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱性產(chǎn)業(yè),是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 4754―2002)分類方法,房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、其他房地產(chǎn)活動(dòng)。
近年來形成的房地產(chǎn)熱吸引著眾多投資,房地產(chǎn)企業(yè)像雨后春筍一樣,迅速冒出來,急速增長。企業(yè)數(shù)量的增多引得市場(chǎng)競爭更加激烈,在激烈的市場(chǎng)競爭中,企業(yè)要尋找發(fā)展的機(jī)會(huì),就必須對(duì)企業(yè)、行業(yè)進(jìn)行分析。目前,學(xué)術(shù)界及企業(yè)界研究企業(yè)、行業(yè)的文章非常多,但大多數(shù)的文章只是概括性的提到房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,采用數(shù)據(jù)作為理論依據(jù)進(jìn)行分析相對(duì)較少,本文收集官方數(shù)據(jù)對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行詳細(xì)分析,通過分析有助于對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解,也有助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析。
1 房地產(chǎn)業(yè)的重要作用
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中起重要作用,是增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動(dòng)力強(qiáng),已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。它的重要性體現(xiàn)在以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)業(yè)直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長
投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三項(xiàng)是國民經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動(dòng)機(jī),而房地產(chǎn)業(yè)是構(gòu)成投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三大增長發(fā)動(dòng)機(jī)的主要拉動(dòng)力量。我國自1998年實(shí)行住房市場(chǎng)化改革,推行住房分配貨幣化以來,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2007年,房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資總額從3614.23億元上升為25288.8億元,年均增長24.14％；房地產(chǎn)業(yè)增加值從1998年的3434.5億元上升為2007年的11854.3億元,年均增長14.76％；高于年均國內(nèi)生產(chǎn)總值12.8％的增長速度。房地產(chǎn)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和帶動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP 的拉動(dòng),1998―2007年,房地產(chǎn)投資占GDP比重為4.07%~4.75%,近十年平均比重為4.49%,在國民經(jīng)濟(jì)中占有較大比例。下圖為房地產(chǎn)業(yè)投資、增加值與GDP增長對(duì)比圖。近十年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重見表1。
1.2 房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)
房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長外,由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)鏈中處于中間環(huán)節(jié),具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。能通過前向效應(yīng)帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械制造、金融等產(chǎn)業(yè),通過后向效應(yīng)帶動(dòng)裝修、家電、金融保險(xiǎn)、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動(dòng)很多產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá)1.416,其中對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)和商業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)最大,為0.145,兩者并列第一,而對(duì)建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)為0.094,居第二,與美國、日本、英國、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家均值相近。所以,當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時(shí),通常都會(huì)采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策,以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)這一特點(diǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。
1.3 改善人民的居住和生活條件
構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)主要內(nèi)容之一就是民生問題,而住房問題是重要的民生問題,直接關(guān)系到人民生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善。加快城市住宅建設(shè),解決人民住房緊張的問題,是關(guān)系國計(jì)民生、發(fā)展生產(chǎn)、改善人民生活水平的一件大事。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,是提高居民住房水平,改善居住質(zhì)量,滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的近十年,全國新建住宅和人均住宅面積都有了較大的提高。近十年新建住宅面積和人均住宅面積詳見表2。
1.4 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大
財(cái)政收入是衡量政府財(cái)力的重要指標(biāo),政府在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中提供公共物品和服務(wù)的范圍和數(shù)量,很大程度上決定于財(cái)政收入的充裕狀況。財(cái)政是為了滿足社會(huì)公共需要,彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈,以國家為主體參與的社會(huì)產(chǎn)品分配活動(dòng)。它既是政府的集中性分配活動(dòng),又是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要工具。稅金是國家財(cái)政收入的主要來源,房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金近十年持續(xù)增加,從1998年的139億元快速增長到2007年的1660億元,房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金占財(cái)政收入比重由1.41%上升到3.24%,對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大,在財(cái)政收入中占有較重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)稅金占財(cái)政收入比重見表3。
2 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代改革開放起,經(jīng)過三十年的發(fā)展,房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長,隨著人民的生活水平不斷提高,購房需求不斷增長,房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展,取得了令人矚目的成就。
2.1 投資方面
房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大。由1997年的3178億元,逐年增加至2006年的25289億元,增長率高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率,房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例由1997年12.74%增長為2007年的18.42%,增長5.7個(gè)百分點(diǎn)，詳見表4。從商品房投資類型結(jié)構(gòu)看,普通住宅比重稍有上升,從1997年87.3%上升為2007年的90.7%；經(jīng)濟(jì)適用房所占比重直降,從1997年的13.4%下降為4.5%,尤其是2000―2007年的七年間,更是下降達(dá)15.7%；辦公樓所占比重稍有下降,而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定,基本維持不變。表4為1997―2007(2008)年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)比。1997―2007(2008)年按用途分商品房屋銷售面積見表5。
信貸比重有所降低,但對(duì)銀行的依賴度依然過高。從1997年起國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)。從1997年的23.9%下降為2007年的18.7％；自籌及其他來源資金的比重從1997年的63.61%增長為2007年的79.56%,資金結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。但國內(nèi)貸款額自1997年以來持續(xù)增大,2007年超過7000億元,為1997年的近8倍,是1997年以來的最高值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源見表6。
2.2 銷售方面
銷售量持續(xù)增長,商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升,2007年商品房銷售面積是1996年銷售面積的近10倍,達(dá)到77355萬平方米,其中：住宅銷售量從1996年的6898萬平方米增長到2007年的70136萬平方米,增長了10倍。2007年商品房銷售額接近3萬億元,為1996年商品房銷售額的21倍。近年商品房屋銷售情況見表7。
房價(jià)大幅攀升。1997―2007年全國商品房價(jià)格,年均增長187元。2004年、2005年全國商品房平均房價(jià)大幅攀升,1年增長400元/平方米左右。商品房價(jià)格從1997年到2005年增長了1171元,其中2004年和2005年增長了809元/平方米,占69％。2007年較2006年增長了497元/平方米,占1997年以來商品房價(jià)格增長的27%。商品房價(jià)上漲是綜合因素導(dǎo)致的,這些因素包括土地價(jià)格上漲、建筑材料價(jià)格上漲、人工價(jià)格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機(jī)性購房的拉動(dòng)、消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的預(yù)期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展三十年,屬于新興起的產(chǎn)業(yè),存在較高的利潤,同時(shí)宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加,推動(dòng)了價(jià)格增長。由于我國政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進(jìn)入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全競爭性,形成壟斷競爭市場(chǎng)；而我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性,加強(qiáng)了房地產(chǎn)商的市場(chǎng)力量,提高了他們進(jìn)行壟斷定價(jià)的能力,進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)時(shí)更多的是基于消費(fèi)者的保留價(jià)格而攫取盡可能多的消費(fèi)者剩余,這是當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因。全國商品房屋平均銷售價(jià)格見表8。
2.3 開發(fā)方面
開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L。2007年全國房地產(chǎn)施工面積從1997年的44985萬平方米上升到2007年的236318萬平方米,增加了191333萬平方米,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)房屋建筑面積見表9。
2.4 區(qū)域發(fā)展
東部、西部區(qū)域發(fā)展不平衡。東部城市相比中西部城市，地理位置優(yōu)越、交通方便、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資金相對(duì)寬裕,城市規(guī)模和城市密度較大,城鎮(zhèn)化水平較高,這些優(yōu)勢(shì)使得東部的房地產(chǎn)業(yè)在起步階段就走在中西部房地產(chǎn)業(yè)的前面。2007年施工房屋面積東部省份占全國的55.6%,竣工房屋面積東部省份占全國的54.3%,均占有一半以上比例。隨著東部地區(qū)土地資源的減少,土地價(jià)格上升引起的成本大幅度上升和競爭加劇,一些房地產(chǎn)商投資重心開始向中西部轉(zhuǎn)移,房地產(chǎn)投資的最優(yōu)區(qū)域發(fā)生變化。西部地區(qū)由于地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化仍然處于初級(jí)階段,因此存在著巨大的增長空間。近年來受到國家“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的扶持,西部地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正在享受著高速增長的回報(bào)。2007年全國分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)情況對(duì)比見表10。
3 結(jié) 論
近年來我國房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高,房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展,本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、帶動(dòng)性影響經(jīng)濟(jì)增長、改善人民居住和生活條件、對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大等重要性。在此基礎(chǔ)上分析出我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大；信貸比重有所降低,但對(duì)銀行的依賴度依然過高；銷售量持續(xù)增長,商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升；房價(jià)大幅攀升；開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L；東部、西部發(fā)展不平衡等。通過本文可有助于對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解,也有助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析,本文總結(jié)出的數(shù)據(jù)可以供以上分析研究做參考。
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