序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

引言

目前，我國政府雖然采取了有利的宏觀調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，但是，對于房地產(chǎn)企業(yè)的整頓實(shí)際呈現(xiàn)出增長的趨勢.這說明房地產(chǎn)業(yè)所帶來的利潤仍要比其他產(chǎn)業(yè)高很多.本文對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營進(jìn)行研究時，著重從房地產(chǎn)業(yè)市場定位入手，不管是從理論還是實(shí)踐中，對于提高我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會效益都有很大的促進(jìn)作用.

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的相關(guān)理論

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位，簡單來說就是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和研究，在此基礎(chǔ)上來選擇合適的市場目標(biāo)，確定相應(yīng)的消費(fèi)群體，劃分項(xiàng)目的對應(yīng)等級，確定項(xiàng)目的建設(shè)和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等.這一概念是由市場營銷學(xué)中的市場定位衍生而來的.下面將對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的相關(guān)理論進(jìn)行詳細(xì)的介紹.

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的基本內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：

（1）明確開發(fā)思想.房地產(chǎn)企業(yè)在考慮自身企業(yè)文化的基礎(chǔ)上來明確項(xiàng)目開發(fā)的理念，確定企業(yè)對于項(xiàng)目的經(jīng)營模式，以便更好的促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，樹立良好的品牌形象.

（2）確定用途作用.在進(jìn)行市場定位時，企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)進(jìn)行全局考察，確定最適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的開發(fā)類型，科學(xué)合理的對當(dāng)?shù)赝恋刭Y源進(jìn)行開發(fā)利用.

（3）選擇目標(biāo)客戶.企業(yè)要對當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力進(jìn)行相應(yīng)的市場調(diào)查，了解他們的消費(fèi)需求，初定確定此次項(xiàng)目的目標(biāo)人群，為今后進(jìn)行項(xiàng)目的價格確定創(chuàng)造前提條件.

（4）進(jìn)行初步項(xiàng)目設(shè)計.企業(yè)要結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)所在地區(qū)的實(shí)際情況以及當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力來進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)的初步設(shè)計.同時，企業(yè)要委托相關(guān)的設(shè)計規(guī)劃部門對項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行初步的設(shè)計，更好的將建筑的風(fēng)格、形式、標(biāo)準(zhǔn)、戶型等內(nèi)容確定下來.

（5）評估租售價格.企業(yè)要采用適當(dāng)?shù)姆椒?，對比同類房地產(chǎn)的市場價格，并在考慮影響房地產(chǎn)因素的基礎(chǔ)上來對開發(fā)項(xiàng)目的租售價格進(jìn)行評估.

（6）選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r間.企業(yè)要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的風(fēng)險以及所獲取的利益之間的關(guān)系，并結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資的資金流動量，制定一套切實(shí)可行的項(xiàng)目營銷方案，為項(xiàng)目的入市選擇一個適當(dāng)?shù)臅r機(jī)，保證開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行.

2、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位在實(shí)際中存在的問題

2.1 與市場定位的理論和原則相偏離

一些房地產(chǎn)企業(yè)在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定位時，把注意力主要放在了對“概念”的定位上，而與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場定位真正的理論和原則背道而馳.將沒有存在根據(jù)的生活方式作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的買點(diǎn)所在，將還沒有批準(zhǔn)建筑的地鐵稱為是交通便利的交通工具，他們充分的利用了媒體來對自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位進(jìn)行了炒作.從某個角度來講，危害到了房地產(chǎn)市場規(guī)范有序的發(fā)展.

2.2 缺少規(guī)范的市場定位工作的主體

目前我國的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)發(fā)展還很不完善，大多的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場定位工作時，往往會委托與其企業(yè)相關(guān)聯(lián)的咨詢企業(yè)來完成，市場定位工作過于形式化，不符合科學(xué)公正的要求.此外，市場定位從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)往往偏低，工作缺乏專業(yè)新，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場定位的整體水平偏低.

2.3 缺少明確的目標(biāo)消費(fèi)群或判斷市場需求出現(xiàn)偏差

通過市場調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠準(zhǔn)確掌握市場經(jīng)濟(jì)的走向，了解消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的需求.在實(shí)際中，往往因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所采用的市場調(diào)查方法以及調(diào)查的范圍不當(dāng)，導(dǎo)致不能明確的確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的目標(biāo)消費(fèi)群，從而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益.

2.4 差異化策略運(yùn)用不當(dāng)

目前，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士已逐漸認(rèn)可關(guān)于“房地產(chǎn)企業(yè)第三利潤源泉源于差異化”的觀點(diǎn)，差異化一般是指在形象上、產(chǎn)品上以及市場上的差異.但是在實(shí)際進(jìn)行市場定位的時候，對于差異化常常會發(fā)生這樣兩種情形：一種是房地產(chǎn)企業(yè)從建筑的立面、平面的布置到室外景觀的布置和綠化，缺少了新意.另一種是房地產(chǎn)企業(yè)過于注重與其他企業(yè)之間的不同，而不根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域的實(shí)際條件和環(huán)境出發(fā)，忽視當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏胶蜕盍?xí)慣.

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位工位的相關(guān)建議

（1）采用正確的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位方法.房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真分析我國房地產(chǎn)業(yè)的行情，采用正確的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的方法對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)行情進(jìn)行分析、判斷，以便更好的掌握當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、消費(fèi)需求、居住環(huán)境等，建設(shè)更好的物業(yè)性小區(qū)管理.

（2）協(xié)調(diào)統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)的功能、成本和效益問題.房地產(chǎn)業(yè)擁有必備的功能、較低的成本以及最大化的效益，這是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場定位時必須要考慮的問題.這三者指導(dǎo)著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的發(fā)展方向，衡量這三者的重要指標(biāo)分別是項(xiàng)目的功能配置、項(xiàng)目開發(fā)的成本以及項(xiàng)目的租售價格等.房地產(chǎn)企業(yè)對這三個問題必須進(jìn)行重點(diǎn)研究分析.

（3）強(qiáng)化房地產(chǎn)的專業(yè)化、規(guī)范化管理，建立有效的行業(yè)管理機(jī)制.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會對房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員、工作章程以及方法要以規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場為宗旨進(jìn)行專業(yè)化的管理，對他們進(jìn)行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn).

（4）充分了解當(dāng)?shù)厍闆r，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目差異化問題合理解決.對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新，不能只是參考當(dāng)?shù)匾延械慕ㄖ蛘哒跓徜N中的建筑，也不能僅僅是在建筑風(fēng)格、戶型以及物業(yè)環(huán)境上進(jìn)行簡單的復(fù)制，更不能將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的面積和規(guī)模肆意夸大，要充分體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身所獨(dú)有的文化特征，保持獨(dú)樹一幟的企業(yè)風(fēng)格.

4 結(jié)論

房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營是一個城市經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展重要的推動力，它不但促進(jìn)了我國城市的現(xiàn)代化建設(shè)，還吸引了大量的國內(nèi)外的投資者，在很大程度上促進(jìn)了我國社會主義現(xiàn)代化建設(shè).所以，本文對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位進(jìn)行研究，是房地產(chǎn)企業(yè)做出正確投資決定和開發(fā)策略的前提工作，減少了很多在項(xiàng)目開發(fā)過程中由于人為原因而失誤的因素，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很好的指導(dǎo)作用.

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篇（2）

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和

房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第四十條國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章附則

篇（3）

Abstract: in recent years, due to the rapid development of China's economy, the real estate industry have mushroomed, arises spontaneously. Domestic real estate industry is developing rapidly, and the produced great economic benefits in the meanwhile, the competition is becoming increasingly enormous pressure. Therefore, the real estate development enterprise for scientific and reasonable management and management is to ensure that its shares of market, in an increasingly competitive real estate industry to an invincible position in the inevitable requirement. This paper starting from this background, this paper mainly discusses the development and management of real estate management process problems, and in the light of the problems of the practical and effective solution to, aiming at China's real estate enterprise to provide necessary theoretical guidance.

Keywords: real estate development; Business; Management; Strategy analysis

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的主要部門

1.工程部門

工程部門主要代表開發(fā)商對其所建設(shè)的工程項(xiàng)目進(jìn)行日常管理，其主要內(nèi)容包括：工程材料的采購與庫存；確定施工企業(yè)并協(xié)調(diào)相關(guān)事宜；對施工質(zhì)量和施工制度進(jìn)行有效監(jiān)督；對相關(guān)合同進(jìn)行有效管理；在施工過程中給出適當(dāng)?shù)暮侠砘ㄗh等。

2.財務(wù)部門

財務(wù)部門主要負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，定期并提供能夠顯示本企業(yè)財務(wù)收支狀況和經(jīng)營狀況的資金支配報表，主要包括三部分內(nèi)容：其一，建立保證工程項(xiàng)目順利實(shí)施的融資計劃；其二，負(fù)責(zé)施工單位的各個款項(xiàng)的發(fā)放；其三，處理企業(yè)自身在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的營業(yè)費(fèi)用等。

3.銷售部門

銷售部門主要負(fù)責(zé)把企業(yè)產(chǎn)品――樓房推向市場，其主要工作內(nèi)容包括銷售方式的選擇、銷售方案的策劃、銷售價格的制定和銷售渠道的建立和探索等。

4.人事部門

企業(yè)人事部門的職責(zé)是：對企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)人員的工作進(jìn)行科學(xué)分配、對企業(yè)員工的相關(guān)資料進(jìn)行有效管理，對員工進(jìn)行績效考核，建立行之有效的激勵體系等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個部門分工十分明確，其經(jīng)營管理的過程就是各個部門相互協(xié)作的過程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)各個職能部門的管理，同時還要不斷強(qiáng)化各個部門的協(xié)作意識，確保其經(jīng)濟(jì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的問題

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中管理過程中存在著許多問題，這些問題出現(xiàn)既有觀念的原因，同時也有體制方面的因素，具體分析主要包括以下幾個方面：

1.觀念上的危機(jī)

觀念危機(jī)是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理出現(xiàn)問題的根源所在，這種根源性問題主要包括三方面的內(nèi)容：

第一、被動的市場意識。這種市場意識認(rèn)為，用計劃經(jīng)濟(jì)的體制和行政的手段能夠完全替代市場經(jīng)濟(jì)自主調(diào)節(jié)的手段，究其根源，還在于一些政府和行政主管部門的行政干預(yù)，這些部門認(rèn)為：現(xiàn)有的市場體制并不完善，許多開發(fā)公司在面對市場競爭時，已經(jīng)做了充足的準(zhǔn)備，但卻無用武之地，只好被動的等待市場競爭的到來，進(jìn)而導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)市場機(jī)會把握不準(zhǔn)、競爭條件不均等、信心不足，怨天尤人，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和管理。

第二、盲目的市場意識。這種意識認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)唯有靠引進(jìn)外資才能帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，而不是從企業(yè)自身的經(jīng)營和管理模式入手，以至于使企業(yè)不能準(zhǔn)確的進(jìn)行市場定位，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

第三、狹隘的市場經(jīng)濟(jì)意識。這種經(jīng)濟(jì)意識認(rèn)為：市場經(jīng)濟(jì)的初期，可利用各項(xiàng)制度的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投機(jī)，這種意識只注重企業(yè)的短期效益，不注重企業(yè)的長遠(yuǎn)利益，專心于市場漏洞，無心于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理，最終導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營管理的失敗。

2.資源配置不合理

一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其人、財、物配置不甚合理，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，以有限的資金進(jìn)行多頭投資，經(jīng)營規(guī)模小，其社會、環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)效益根本無法同步實(shí)現(xiàn)。這些問題也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營和管理過程中必須考慮的問題，因?yàn)?，資源配置不合理往往會導(dǎo)致這些企業(yè)難以應(yīng)對由于市場擴(kuò)張而產(chǎn)生的危機(jī)，進(jìn)而面臨倒閉的危險。

3.部門協(xié)調(diào)能力差

部門協(xié)調(diào)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和管理成敗的關(guān)鍵，同時也是其能否順利實(shí)現(xiàn)其價值的關(guān)鍵。然而就當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，也多企業(yè)不能夠徹底解決企業(yè)內(nèi)部各個職能部門之間的關(guān)系，其管理缺乏系統(tǒng)性和有序性，各個部門之間缺乏協(xié)作意識和協(xié)調(diào)能力，這樣不僅使得企業(yè)各個部門的辦事效率大大降低同時也大大削弱了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的有效途徑

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的問題，筆者認(rèn)為可以從以下三方面入手作為其解決問題的有效途徑。

1.更新經(jīng)營管理理念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其經(jīng)營管理過程中要不斷更新和完善自身的管理理念，革新原有觀念，時刻以市場為中心，時刻關(guān)心相關(guān)政策法規(guī)，便被動為主動，變狹隘為開闊；變盲目為有目的性，使自身的經(jīng)營管理理念與市場相一致，與時代相契合。

2.合理配置企業(yè)資源

設(shè)置專門的企業(yè)資源管理機(jī)構(gòu)，既包括人力資源的管理，同時也包括成產(chǎn)及投資資源的管理，完善企業(yè)人力資源管理和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮企業(yè)人力部門在員工考核、激勵以及機(jī)制設(shè)置的作用，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中的有序進(jìn)行。

3.強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各個部門人員之間的交流，引入同級別換崗學(xué)習(xí)機(jī)制，強(qiáng)化員工的團(tuán)隊精神和合作意識，強(qiáng)化團(tuán)隊意識的注入和培養(yǎng)，定時對換崗人員進(jìn)行考核，根除企業(yè)內(nèi)部個人英雄注意的不良之風(fēng)，企業(yè)各個部門要加強(qiáng)與其他部門的互助協(xié)作能力，以達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)、銷系統(tǒng)化的經(jīng)營和管理目的，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)和社會效益的順利實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

篇（4）

中圖分類號： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

前言：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理貫穿于項(xiàng)目的整個開發(fā)運(yùn)營周期之中，經(jīng)營管理戰(zhàn)略是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的核心支柱，它貫穿于經(jīng)營戰(zhàn)略的全過程，凡經(jīng)營戰(zhàn)略中應(yīng)當(dāng)考慮的問題在房地產(chǎn)管理戰(zhàn)略中都應(yīng)當(dāng)加以考慮。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略概述

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的生產(chǎn)、市場營銷、研究與開發(fā)等各種單項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營計劃，首先應(yīng)具有相應(yīng)的人力，物力作保證。而這些人力、物力的取得都必須借助經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)。沒有業(yè)務(wù)的支持，各項(xiàng)發(fā)展戰(zhàn)略都將落空?？梢娊?jīng)營戰(zhàn)略是企業(yè)長期經(jīng)營的物質(zhì)保證，完整的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須包括經(jīng)營戰(zhàn)略。

現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略由各種單項(xiàng)戰(zhàn)略組成，如：生產(chǎn)戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略、市場開發(fā)戰(zhàn)略、技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略等。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的科學(xué)與否和能否得以實(shí)現(xiàn)要以其具有綜合平衡性為條件。所謂企業(yè)的綜合平衡就是指為制定和實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展總目標(biāo)和實(shí)施方案，制定和實(shí)現(xiàn)組成總體戰(zhàn)略的各單項(xiàng)戰(zhàn)略，必須統(tǒng)籌兼顧，合理確定各單項(xiàng)戰(zhàn)略之間的內(nèi)在關(guān)系及其與總體戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)系，科學(xué)的使用人力、財力、物力，使經(jīng)營保持平衡的一種綜合性管理活動。企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略在企業(yè)總體戰(zhàn)略中的綜合平衡職能主要由經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的綜合性及其與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性決定。

二、成長期企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略

經(jīng)過創(chuàng)業(yè)期發(fā)展，企業(yè)銷售收入增長率、產(chǎn)值增長率、人員增長率、資本增長率、利潤增長率、固定資產(chǎn)增長率等指標(biāo)的增幅逐年上升，表現(xiàn)出企業(yè)成長的態(tài)勢，標(biāo)志著企業(yè)進(jìn)入成長階段。

2.1成長期企業(yè)經(jīng)營狀況分析

①財務(wù)運(yùn)行狀況

企業(yè)進(jìn)入成長期后，隨著銷售的順利增長，利潤逐漸增加，財務(wù)運(yùn)行狀況開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)生產(chǎn)、銷售勢頭良好，現(xiàn)金流量增多，周轉(zhuǎn)速度加快，企業(yè)價值鏈各環(huán)節(jié)連接開始順暢、資產(chǎn)運(yùn)用效率提高，但在資金需求方面，由于企業(yè)會面臨原有的生產(chǎn)設(shè)備不能適應(yīng)生產(chǎn)，需要增加員工人數(shù)，進(jìn)行設(shè)備投資，增加產(chǎn)品種類等擴(kuò)大在生產(chǎn)，資金仍然緊缺。

②權(quán)益和償債能力

在資金供給上，企業(yè)內(nèi)部融資能力雖然增強(qiáng)，但仍滿足不了企業(yè)迅速發(fā)展的需要。同時，企業(yè)效益、資信等級的提高開始使金融機(jī)構(gòu)放寬了對企業(yè)的貸款政策和條件，企業(yè)大規(guī)模負(fù)債成為可能，負(fù)債額度逐漸增加，資本結(jié)構(gòu)趨于合理，在財務(wù)運(yùn)作良好的條件下可以獲得財務(wù)杠桿收益。

③財務(wù)收益狀況

企業(yè)成長期擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、加強(qiáng)成本控制，加之銷售渠道的暢通，使企業(yè)收入保持穩(wěn)定增長，企業(yè)盈利能力不斷提高。

2.2成長期經(jīng)營戰(zhàn)略模式

通過創(chuàng)業(yè)期的經(jīng)營，企業(yè)在行業(yè)內(nèi)開始占有一定的市場份額，并不斷擴(kuò)大，財務(wù)分析結(jié)果良好，企業(yè)步入了成長階段。筆者認(rèn)為，企業(yè)在成長期的發(fā)展基礎(chǔ)仍很薄弱，不宜進(jìn)行多元化投資，該階段的首要任務(wù)應(yīng)該是把主營業(yè)務(wù)“做大”，邊投資，邊回收，以增大現(xiàn)金流、擴(kuò)大市場占有率為經(jīng)營戰(zhàn)略的主導(dǎo)思想。因此對于傳統(tǒng)企業(yè)在成長期經(jīng)營戰(zhàn)略，本文傾向于以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模為主的投資模式。

擴(kuò)大規(guī)模的主要目的在于：第一，會使企業(yè)比小規(guī)模時更具有成本優(yōu)勢。在價格敏感的市場中，規(guī)模大的企業(yè)易于把這種成本優(yōu)勢轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者中，擴(kuò)大市場份額，最終把小企業(yè)驅(qū)逐出去。第二，擴(kuò)大規(guī)模會提高行業(yè)的進(jìn)入壁壘，避免因新的挑戰(zhàn)者進(jìn)入而使企業(yè)發(fā)展的延續(xù)受到?jīng)_擊。第三，企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大是企業(yè)進(jìn)行多元化投資和實(shí)施縱向一體化的基本前提，而多元化和縱向一體化又是企業(yè)發(fā)展的主要形式。第四，規(guī)模擴(kuò)大后的企業(yè)通過內(nèi)部資金融通可以導(dǎo)致資金利潤率的提高，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.3成長期企業(yè)投資規(guī)模分析

企業(yè)的投資規(guī)模帶來的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益并不是無限的，當(dāng)投資規(guī)模達(dá)到一定程度時，如果再擴(kuò)大規(guī)模，規(guī)模經(jīng)濟(jì)就不會再提高效率，相反會帶來新的困難和問題。并導(dǎo)致成本上升，效益下降，產(chǎn)生投資規(guī)模的不經(jīng)濟(jì)性。企業(yè)投資規(guī)模變化時，投資規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性與不經(jīng)濟(jì)性總是同時存在。如果前者大于后者，那么投資規(guī)模是合理的，反之亦然。企業(yè)規(guī)模的確定受企業(yè)外部環(huán)境和自身融資能力共同影響。因此，一定要確定適度的投資規(guī)模。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理

3.1開發(fā)管理

開發(fā)管理是指開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理及設(shè)施管理所采取的經(jīng)營模式。開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項(xiàng)目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運(yùn)營過程中的具體要求。

3.2項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理是指從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計開始到項(xiàng)目竣工整個過程的管理，所以項(xiàng)目管理包括規(guī)劃管理與施工管理。規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計軟件是相對獨(dú)立的兩套專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過計算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn)：(1)開發(fā)商對于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后應(yīng)對規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評估。(2)規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習(xí)慣的改變。為了可以在計算機(jī)中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。(3)提出合理的規(guī)劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。(4)通過計算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計成果審查。(5)將規(guī)劃設(shè)計成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。

施工管理就是對工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來確定。

3.3設(shè)施管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。我國是在上世紀(jì)九十年代初才開始引入設(shè)施管理的概念。十幾年左右的時間全國各地都成立了不少設(shè)施管理公司，但是大多數(shù)還是以物業(yè)管理公司為主，中國物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。設(shè)施管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的爭論焦點(diǎn)。

3.4過程管理的協(xié)調(diào)

篇（5）

第三條市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》的管理工作,由市城市建設(shè)綜合開發(fā)房屋拆遷管理辦公室具體負(fù)責(zé)實(shí)施?？h(市)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》的管理工作。

第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須持有關(guān)合法證件,到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》,方可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》是開發(fā)企業(yè)依法取得開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)的法律憑證。

第五條開發(fā)企業(yè)申請《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》必須提供下列證件:(一)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明申請書;(二)房地產(chǎn)開發(fā)合同和開發(fā)項(xiàng)目手冊;(三)《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》副本;(四)交繳開發(fā)項(xiàng)目價款憑證;(五)開發(fā)項(xiàng)目情況簡介和總平面圖;(六)規(guī)劃、國土部門的意見和有關(guān)證明文件;(七)開發(fā)主管部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的其他證件。

第六條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門接到開發(fā)企業(yè)申請后,應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查。符合條件的,應(yīng)當(dāng)簽發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》;不符合條件的,應(yīng)當(dāng)告知該申請企業(yè)原因,并退回有關(guān)申請材料。

第七條開發(fā)企業(yè)申領(lǐng)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》后,方可到有關(guān)部門辦理開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)。

第八條《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》實(shí)行一項(xiàng)一證制度,必須發(fā)到項(xiàng)目。未經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門批準(zhǔn),任何單位和個人不得擅自更改、轉(zhuǎn)讓和借用。

第九條開發(fā)企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)與受讓人持開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到開發(fā)主管部門辦理《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》變更手續(xù)。

第十條開發(fā)企業(yè)預(yù)(銷)售商品房時,必須出示《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》并標(biāo)明其編號。開發(fā)項(xiàng)目建筑工程公示牌、規(guī)劃公示牌應(yīng)注明《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》編號等內(nèi)容。

第十一條《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》的內(nèi)容、規(guī)格、式樣,由市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一制定,*市城市建設(shè)綜合開發(fā)房屋拆遷管理辦公室和縣(市)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)組織發(fā)放、使用、監(jiān)督和管理。

第十二條違反本辦法,未取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》,擅自進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營或轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目的,由建設(shè)行政主管部門按照《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》進(jìn)行處罰。

篇（6）

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由于具有投資大、周期長、高贏利、高風(fēng)險等特點(diǎn)，導(dǎo)致在開發(fā)經(jīng)營過程中的存在太多不確定因素。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)普遍存在只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理特別是風(fēng)險管理，風(fēng)險管理意識淡薄、缺乏風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)、風(fēng)險管理手段單一，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險因素得不到有效控制，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重大損失或失敗。重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險是保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證企業(yè)穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵過程。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營存在的風(fēng)險

1.社會政策和治安風(fēng)險

政府政策的出臺，其目的都是積極的，但是對于房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商來說，卻可能成為風(fēng)險的因素。政府為了達(dá)到某種預(yù)定的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)或限制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不正常發(fā)展而采取一系列的政策，均對房地產(chǎn)投資帶來巨大的風(fēng)險，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響是全局性的。

另外，社會治安也回直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營。社會治安關(guān)系到人們的財產(chǎn)安全與生命安全，只有社會治安狀況良好，人們才能安居樂業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營才能有更好的保障。

2.市場風(fēng)險

市場的供求關(guān)系變化的不確定性對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的風(fēng)險。供求關(guān)系的變化必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的波動，在一般情況下，市場供大于求會致使房產(chǎn)價格下降，求大于供也會使得房產(chǎn)價格上升。這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。

房地產(chǎn)不能移動，位置固定，是真正意義上的不動產(chǎn)，所以投資房地產(chǎn)的資金流動差。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)市場是區(qū)域性和個別性市場，也必然增加了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的周期長的特點(diǎn)也使得房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營在市場的變化中處于不利地位。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟(jì)條件變化的可能性就越大，開發(fā)后期的費(fèi)用和建設(shè)項(xiàng)目的租金和售價便越不確定，風(fēng)險相對也越大。

3.經(jīng)營性風(fēng)險

經(jīng)營性風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)自身的經(jīng)營不周或其他內(nèi)部因素而帶來的風(fēng)險。投資者由于主觀上對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的判斷錯誤或決策失誤，它可能發(fā)生在投資方式的選擇、投資地點(diǎn)的選擇以及投資類型的選擇之中，在進(jìn)行每一個選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯誤的選擇便將對投資項(xiàng)目產(chǎn)生很大的影響。因企業(yè)管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場時機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以致使其空置率過高，經(jīng)營費(fèi)用增加，經(jīng)營凈收入期望值。

4.貨幣政策引起的風(fēng)險

通貨膨脹因素。當(dāng)通貨膨脹時，貨幣貶值，建材價格上漲，工程造價被大幅度的提高，對于周期較長的正在建設(shè)房地產(chǎn)來說，這無疑是一場災(zāi)難。銀行利率的變動也可能會給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營帶來損失。一般地，使用高利率折現(xiàn)，會降低投資者的凈現(xiàn)值收益；利率的上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)；利率的變動還影響到社會的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產(chǎn)市場價格間接產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)帶來風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險的規(guī)避

1.及時準(zhǔn)確的預(yù)測風(fēng)險

在房地產(chǎn)投資前便應(yīng)該對投資后可能存在的風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)合理有效的預(yù)測，然后再進(jìn)行合理的投資。通過全面的市場調(diào)查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細(xì)的、高質(zhì)量的信息資料的基礎(chǔ)上，對市場的走向做出合理的估計，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過環(huán)境分析，對國家或政府可能出現(xiàn)的政策變化進(jìn)行預(yù)測，以便調(diào)整房地產(chǎn)投資，更好地得到國家或政府的支持。

2.風(fēng)險控制

選擇風(fēng)險較小的投資項(xiàng)目或投資方式，可減少投資結(jié)果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對于風(fēng)險太大的自己所無法承擔(dān)的項(xiàng)目作出放棄的決定。放棄是對風(fēng)險回避的最徹底的一種辦法，但放棄風(fēng)險的同時也放棄了利潤，因此也是一種比較消極的防范風(fēng)險的方法。

3.風(fēng)險轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)開發(fā)商可通過各種合理合法措施將風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去。一是保險轉(zhuǎn)移，開發(fā)商可通過對經(jīng)濟(jì)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和分析，購買房地產(chǎn)保險，若投資后發(fā)生風(fēng)險損失，則可由保險公司提供補(bǔ)償，還可通過購買其他各種保險，把自然災(zāi)害，意外事故等可能造成的各種風(fēng)險轉(zhuǎn)移該保險公司；二是契約合同轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過契約合同將可能出現(xiàn)的損失的財務(wù)負(fù)擔(dān)或法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人；三是財務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移，如發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金的方式將部分風(fēng)險損失、財務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移給他人。

4.風(fēng)險分散

不同項(xiàng)目的風(fēng)險及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發(fā)住宅，又經(jīng)營寫字樓，還可以從事土地轉(zhuǎn)讓等從事多種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，可以獲得比將所有投資資金集中于一個項(xiàng)目或或一種方式上更穩(wěn)定的收入，又能夠有效控制風(fēng)險。另外，跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資組合可以均衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響，同時減少個別地區(qū)經(jīng)濟(jì)動蕩帶來的風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇（8）

伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了快速發(fā)展的形勢，同時也伴隨著房價的迅速攀升，買房越來越成為很多普通百姓心中永遠(yuǎn)的痛。在房地產(chǎn)市場的繁榮的背后，還潛藏著諸多隱憂：越來越多的投資者和金融機(jī)構(gòu)將資金投向房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的繁榮，但是普通百姓卻越來越有買不起房的壓力。房價的問題影響著民生和民意，也給社會的穩(wěn)定帶來了挑戰(zhàn)。在這樣的背景下，國家出臺了房地產(chǎn)調(diào)控的諸多舉措，這些舉措涉及房地產(chǎn)相關(guān)的各個方面，土地審批、貸款審批、房價及其它各個環(huán)節(jié)，都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了考驗(yàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這樣的形式下，運(yùn)營難度增加，因?yàn)橄鄳?yīng)的企業(yè)運(yùn)營成本會增加，同時在國家限購等調(diào)控政策下，其銷售也會受到影響。從微觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般的崛起，也給現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額帶來和諸多的問號。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要練好內(nèi)功，在成本控制方面加大力度。積極進(jìn)行探索、創(chuàng)新，用最小的成本，取得最大化的效益，該目標(biāo)應(yīng)當(dāng)貫穿房地產(chǎn)管理的諸多環(huán)節(jié)，包括開發(fā)環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)、營銷環(huán)節(jié)等。

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制，有著重要的意義。首先，它可以保證項(xiàng)目開發(fā)取得圓滿成功。如今在我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，競爭越來越激烈，資源性短缺也越來越嚴(yán)重，土地和建筑材料的價格不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)境有越來越嚴(yán)峻地考驗(yàn)。要提升利潤空間，要么提高銷售價格，要么降低項(xiàng)目成本，但在目前的宏觀與微觀環(huán)境下，價格的提升空間已經(jīng)很有限，只有從成本方面下功夫。其次，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制，可以有效降低項(xiàng)目全過程內(nèi)發(fā)生的各種支出。而且，按照全過程成本最小化的原則，選擇最佳的投資方案，實(shí)現(xiàn)更為科學(xué)合理的投資決策，以便從整體上降低房地企業(yè)的建設(shè)成本和運(yùn)營成本，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體競爭力。

第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發(fā)過程的成本控制對于環(huán)境保護(hù)也有著良好地促進(jìn)作用，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的同時，更好地實(shí)現(xiàn)其環(huán)境效益、社會效益，因?yàn)樵陂_發(fā)過程中注重成本控制，要通過合理地規(guī)劃以及先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)做支撐，比如節(jié)能、節(jié)地、防污染和節(jié)水的設(shè)施以及技術(shù)，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進(jìn)行回收、再利用，都可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)革新成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展?？偠灾康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中進(jìn)行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力，而且利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會效益相統(tǒng)一，實(shí)踐企業(yè)的社會責(zé)任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著諸多的問題，有待完善，具體包括：一、前期項(xiàng)目投資階段，對新上項(xiàng)目的考察不足，導(dǎo)致投資失誤。這些年來投資失敗的案例屢見不鮮，不乏在偏遠(yuǎn)地區(qū)的高檔的社區(qū)無人問津，還有一些大戶型的讓工薪階層望而卻步，出現(xiàn)了大量的空置房，造成了大量的資金的套牢。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在著施工階段成本控制嚴(yán)密，可是經(jīng)常忽視對于招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制和合同管理環(huán)節(jié)的成本控制。邀請招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的一種招標(biāo)方式，它之所以受到青睞，是因?yàn)槠湔袠?biāo)周期相對時間比較短，效率相對較高。但是這種招標(biāo)方式也有不足之處：首先可能是排除了一些其它的潛在的投標(biāo)方，無形中減少了選擇的范圍；因?yàn)槭熳R程度高，所以可能會出現(xiàn)圍標(biāo)或者串標(biāo)的可能，招標(biāo)與投票方可能在私下里達(dá)成一致，相互勾結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)有著自身的特點(diǎn)，變數(shù)比較多，受外界因素影響比較多，隨時可能出現(xiàn)變故。而實(shí)際上許多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有就此簽訂制度的標(biāo)準(zhǔn)的合同，并且合同中規(guī)范的內(nèi)容并不全面和準(zhǔn)確，有著較大的爭議空間，容易給后期留下隱患。

房地產(chǎn)開發(fā)商對設(shè)計環(huán)節(jié)不重視，在設(shè)計環(huán)節(jié)，圖紙的質(zhì)量不高，而且設(shè)計費(fèi)較低，設(shè)計周期短，變更較頻繁，這些都使得工程難度較大。不成熟、不科學(xué)的設(shè)計導(dǎo)致后期返工現(xiàn)象嚴(yán)重，會出現(xiàn)后期的相關(guān)設(shè)施無法配套，種種矛盾出現(xiàn)，影響進(jìn)程，同時也在無形中增加了成本。

針對以上問題在設(shè)計階段和招抽標(biāo)階段要加強(qiáng)成本控制。設(shè)計階段是成本控制是較為關(guān)鍵的階段，其對工程造價的影響達(dá)75%以上。為了取得事半功倍的效果，成本控制人員應(yīng)與建筑師、設(shè)計師進(jìn)行密切配合，強(qiáng)化設(shè)計方案。成本控制人員應(yīng)對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系及基礎(chǔ)造型進(jìn)行詳細(xì)的成本分析，向建筑師提出合理化的建議，使方案不斷優(yōu)化。工程成本控制人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料，依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，有效地確定設(shè)計限額，應(yīng)確定每平方米鋼筋含量及混凝土指標(biāo)，合理確定施工圖預(yù)算指標(biāo)及設(shè)計變更費(fèi)用限額指標(biāo)等。項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是工程成本控制管理工作中不可忽視的一個環(huán)節(jié)，這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作的好壞。因此，造價管理人員應(yīng)根據(jù)工程的總體進(jìn)度，計劃編制詳細(xì)的成本控制目標(biāo)，使工程合同符合項(xiàng)目的要求。（作者單位：南寧市建筑安裝工程有限責(zé)任公司）

參考文獻(xiàn)：

[1]卞英.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制[D].東南大學(xué)，2010（5）：16-17

篇（9）

 

房地產(chǎn)開發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營當(dāng)中，它的主要內(nèi)容按先后排列分為：策劃流程管理、開發(fā)設(shè)計管理、施工進(jìn)度管理及物業(yè)管理四個主要部分。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要想做好工程整體，其中決策、團(tuán)體、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是項(xiàng)目獲得成功的基礎(chǔ)。本論文主要對這四項(xiàng)的管理主要內(nèi)容和基本原則進(jìn)行分析，然后重點(diǎn)闡述四個管理項(xiàng)目的關(guān)系；對房地產(chǎn)企業(yè)具有合適的建議和參考價值。

1策劃管理

對設(shè)計過程的管理，業(yè)內(nèi)稱之為策劃管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把建設(shè)樓盤的策劃設(shè)計交給合適的設(shè)計公司來完成，就必須要進(jìn)行成本、進(jìn)程和目標(biāo)進(jìn)行管理和控制。可建設(shè)或使用策劃管理軟件來對其設(shè)計開展管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。即策劃管理使用軟件和策劃設(shè)計軟件是比較獨(dú)立的專業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設(shè)計軟件面向的是'設(shè)計'。

策劃管理和策劃設(shè)計關(guān)系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設(shè)計結(jié)果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設(shè)計關(guān)系的主要內(nèi)容是：保證策劃設(shè)計結(jié)果滿足其項(xiàng)目策劃的標(biāo)準(zhǔn)，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設(shè)計管理的水準(zhǔn)。要做的主要工作涵蓋以下幾條：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)人對于其項(xiàng)目的策劃設(shè)計主要內(nèi)容、原則進(jìn)行確認(rèn)，作為管理系統(tǒng)過程輸入主要內(nèi)容，在策劃結(jié)束必須對策劃方案進(jìn)行檢查和評個，合適地采納反饋和修定的控制形式進(jìn)行整改，并最后選擇合適的設(shè)計方案。

（2）策劃管理應(yīng)盡量降低對策劃設(shè)計工作性質(zhì)的改變。為了能夠在電腦中自動計算、查詢、分析各種策劃數(shù)據(jù)，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應(yīng)該盡可能減少對策劃設(shè)計員工原有工作習(xí)性的變化，允許只對必須計算的方面提出合理要求，要求策劃設(shè)計員工在設(shè)計圖層時，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設(shè)計，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。

（3）提出合理的策劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)楝F(xiàn)在大部分策劃設(shè)計企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據(jù)以上原則，在國家、部門、地方標(biāo)準(zhǔn)的原有基礎(chǔ)上建設(shè)一套全面的標(biāo)準(zhǔn)，向相關(guān)的策劃設(shè)計企業(yè)發(fā)放。與此同時，制定合理措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對設(shè)計企業(yè)提交的策劃設(shè)計方案進(jìn)行審核；

（4）通過電腦進(jìn)行策劃設(shè)計結(jié)果審核。假如策劃設(shè)計企業(yè)遞交的設(shè)計方案滿足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠?qū)⒉邉潏D輸入系統(tǒng)，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠?qū)Σ邉澰O(shè)計方案指標(biāo)進(jìn)行計算、排比，展開查詢、統(tǒng)計、分析等；

（5）使策劃設(shè)計結(jié)果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開服務(wù)。

2開發(fā)管理

是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項(xiàng)目的開發(fā)，對公司里面的人力資源部、財務(wù)部、工程項(xiàng)目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。

工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人對項(xiàng)目的進(jìn)度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計的修改、報建等。

財務(wù)部門進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營情況的定期報表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項(xiàng)目的財務(wù)計劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營費(fèi)用的管理。

銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對項(xiàng)目開發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負(fù)責(zé)

3施工管理

對工程施工項(xiàng)目進(jìn)行過程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負(fù)責(zé)施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和GC來進(jìn)行。工程項(xiàng)目較大、或?qū)哟伪容^高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個體簽訂施工總承包管理合同，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢是設(shè)計與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目。想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。通過驗(yàn)資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開發(fā)人能夠進(jìn)行控制。另外還包括對供貨商的協(xié)調(diào)與控制

4物業(yè)管理

為了讓完工后的工程設(shè)施正常使用，實(shí)現(xiàn)保值的同時完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項(xiàng)服務(wù)，高品質(zhì)的物業(yè)管理很重要。在歐美國家，物業(yè)管理一般是由專業(yè)公司承接，而中國的大部分管理公司的服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量跟國際還有一定的差距。房地產(chǎn)開發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來房地產(chǎn)行業(yè)的探討焦點(diǎn)。在這樣的時局下，對有打算樹立品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是一個很好的機(jī)遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)將是成為房地產(chǎn)企業(yè)搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經(jīng)營管理中主要內(nèi)容。即采用高素質(zhì)的人才建造企業(yè)的核心，構(gòu)造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費(fèi)用的合理、并財務(wù)實(shí)施公開，建造人性化的生活氛圍等。

物業(yè)管理是為購房者提供的長期服務(wù)，也企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)市場競爭獲勝的基本條件。服務(wù)是產(chǎn)品質(zhì)量的另一個升級，也是房產(chǎn)增值的保證與關(guān)鍵。

6結(jié)語

任何企業(yè)的競爭，必須有其獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質(zhì)量的人力資源為基礎(chǔ)，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術(shù)為支持、先進(jìn)的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)管理的整個過程中保證顧客滿意度，并在策劃設(shè)計、規(guī)劃運(yùn)營、施工建設(shè)和物業(yè)管理階段進(jìn)行有效的控制，對運(yùn)營成本、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量為原則不斷改善經(jīng)營，增強(qiáng)企業(yè)的競爭實(shí)力，以客戶滿意為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)為其提供優(yōu)勢的產(chǎn)品和服務(wù)。

 

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳志安．國際房產(chǎn)開發(fā)問題研究．國際建筑管理．2004 年．

[2] 韓冰．先進(jìn)物業(yè)管理概念．中國物業(yè)管理．2005年 3 月．

篇（10）

第二條  凡在本省境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營以及買賣、租賃、抵押和以其它方式處理房地產(chǎn)的法人和自然人，必須遵守本辦法。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指，在依法獲得使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行房屋（包括其它地面建筑物）的建設(shè)，或按土地出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資，然后將其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押的行為。

第三條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，依法納稅，不得損害社會公共利益。

城市規(guī)劃所確定的合理利用土地、空間布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共設(shè)施和城市環(huán)境保護(hù)等要求，所有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)都必須遵照執(zhí)行。

第四條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)管理由縣級以上政府的房地產(chǎn)或建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的由縣級以上政府的土地管理部門依法對其監(jiān)督檢查和按規(guī)定辦理登記手續(xù)。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立與經(jīng)營

第五條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備下列條件：

（一）有企業(yè)名稱、法人代表、組織機(jī)構(gòu)、組織章程和辦公地點(diǎn)；

（二）有與經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟(jì)責(zé)任相適應(yīng)的注冊資本或自有流動資金和專職技術(shù)、經(jīng)營管理人員，能獨(dú)立承擔(dān)民事法律責(zé)任；

（三）中華人民共和國境外的法人和自然人，必須在本省境內(nèi)已獲得（或預(yù)約）一定數(shù)量可用于房地產(chǎn)開發(fā)的國有土地使用權(quán)。

第六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序：

（一）國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立由當(dāng)?shù)乜h級以上政府建設(shè)主管部門審查后報請省建委審核批準(zhǔn)。中外合資、合作和外商獨(dú)資的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書或投資報告由所在地縣級以上政府計劃與對外經(jīng)貿(mào)主管部門審查后，報請省計委會同省經(jīng)貿(mào)委審批，省建委、省土地局參與項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究報告的會審；其合同或設(shè)立外資企業(yè)申請書、章程報省經(jīng)貿(mào)委審批后頒發(fā)給企業(yè)批準(zhǔn)證書。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑政府審批機(jī)關(guān)頒發(fā)的批準(zhǔn)文件，在30日內(nèi)向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并在銀行開戶和到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記后，方準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

（三）新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須向其所在地縣級以上建設(shè)主管部門申請資質(zhì)審查，經(jīng)審查合格的由省建委發(fā)給資質(zhì)等級證書。

第七條  國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照時，注冊資本或自有流動資金應(yīng)不低于建設(shè)部頒發(fā)的《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的相應(yīng)等級開發(fā)企業(yè)的最低限額。

中外合資、合作和外商獨(dú)資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本和到位時限，審批機(jī)關(guān)應(yīng)依照國家規(guī)定，根據(jù)項(xiàng)目投資總額、建設(shè)時限等情況在企業(yè)批準(zhǔn)證書中予以明確。開發(fā)企業(yè)應(yīng)按企業(yè)批準(zhǔn)證書規(guī)定的時限到位注冊資本。開發(fā)企業(yè)有續(xù)期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)比照上述規(guī)定相應(yīng)地追加注冊資本。

注冊資本未全部到位的，不得把企業(yè)經(jīng)營盈利部分用于追加注冊資本。

第八條  縣級以上工商行政管理部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本到位情況依法進(jìn)行檢查、監(jiān)督。

第九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須向當(dāng)?shù)乜h級以上政府的建設(shè)主管部門申請資質(zhì)年檢，年檢辦法由省建委確定。

建設(shè)主管部門根據(jù)其自有資金、技術(shù)力量、年開發(fā)規(guī)模等方面實(shí)際達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)重新核定企業(yè)資質(zhì)等級。

第十條  用于商業(yè)性房地產(chǎn)經(jīng)營的土地必須通過國有土地使用權(quán)有償有期使用方式取得。

受政府委托，不以盈利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以行政劃撥方式獲得土地使用權(quán)。但在未經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)交差價之前，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第十一條有償有期使用的土地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從政府的土地使用權(quán)一級出讓市場受讓取得；也可以在房地產(chǎn)交易市場依法接受他人轉(zhuǎn)讓取得。

第十二條所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須按照土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同中有關(guān)土地用途、規(guī)劃要求、環(huán)境保護(hù)的規(guī)定使用土地。如要改變合同規(guī)定的土地使用性質(zhì)和規(guī)劃要求，必須事先向土地所在地縣級以上政府土地管理部門提出申請，由土地管理部門會同城市規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)后，補(bǔ)交出讓金，重新簽訂土地出讓合同。

第十三條國內(nèi)房地產(chǎn)開企業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)，經(jīng)建設(shè)主管部門提出審核意見后，按審批權(quán)限由各級政府的計劃主管部門審批。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋必須具備下列條件：

（一）已領(lǐng)有擬預(yù)售房屋用地的土地使用權(quán)證或用地許可證，地價款已付清；

（二）施工圖紙經(jīng)審核批準(zhǔn)并領(lǐng)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（三）工程施工進(jìn)度和交付使用日期已經(jīng)確定，基礎(chǔ)工程已完工。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的房屋應(yīng)按售房合同約定的時間提供給購房者使用，逾期提供的應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。

第十六條中外合資、合作、外商獨(dú)資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按項(xiàng)目審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)項(xiàng)目文件所確定的比例向境外銷售其所開發(fā)的房地產(chǎn)。

第十七條開發(fā)后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，須按規(guī)定繳納稅費(fèi)。

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)公司有下列原因之一的應(yīng)宣告終止，并向工商行政管理部門辦理注銷登記：

（一）領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》后，滿一年未開工建設(shè)的，或者中途停止經(jīng)營活動滿一年的；

（二）領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》后滿三個月未獲得資質(zhì)等級證書或超過規(guī)定時限未申請資質(zhì)年檢的；

（三）無法繼續(xù)經(jīng)營而申請解散的；

（四）依法宣告破產(chǎn)的；

（五）被依法撤銷、取締的。

第三章  房地產(chǎn)市場的管理

第十九條房地產(chǎn)市場分三級管理。政府出讓國有土地使用權(quán)為一級市場；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法銷售、出租其開發(fā)的房地產(chǎn)為二級市場；除上述以外的法人、自然人之間依法轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押房地產(chǎn)為三級市場。

第二十條一級市場為政府壟斷，由政府的土地管理部門負(fù)責(zé)，建設(shè)、計劃、財政、城市規(guī)劃等主管部門根據(jù)各自的職能參與管理。

第二十一條  二級、三級市場由政府的房地產(chǎn)管理部門牽頭，土地、工商、物價、稅收等部門根據(jù)各自的職能參與管理和監(jiān)督。

第二十二條  縣、市（區(qū)）設(shè)立房地產(chǎn)交易管理所（以下簡稱交易所），具體負(fù)責(zé)對二級、三級市場的日常管理工作。交易所歸口當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門領(lǐng)導(dǎo)。

同級政府的土地、工商、稅收、物價等管理部門在交易所內(nèi)集中設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，按照本部門的職能參與對房地產(chǎn)交易行為的監(jiān)督與檢查，履行本部門的有關(guān)管理職責(zé)。

第二十三條  交易所的主要職責(zé)：

（一）運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)和法律手段，對從事房地產(chǎn)交易的法人和自然人在交易合同監(jiān)證、價格評估、質(zhì)量等級鑒定、征收各種稅費(fèi)，出具交易證明文件，以及調(diào)解糾紛等方面實(shí)行管理和服務(wù)；

（二）為供需雙方提供信息，以及進(jìn)行有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律咨詢。

第二十四條  房地產(chǎn)價格實(shí)行分類管理：

（一）受政府委托不以盈利為目的，以行政劃撥獲得土地使用權(quán)開發(fā)的房地產(chǎn)出售、出租價格，應(yīng)報當(dāng)?shù)匚飪r部門會同房地產(chǎn)管理部門審核；

（二）其余的房地產(chǎn)買賣、出租價格以國家指導(dǎo)下的市場調(diào)節(jié)定價為主。

第二十五條  開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的房地產(chǎn)推向二級市場出售、出租時，應(yīng)在開始出售、出租前十天，將擬出售、出租房地產(chǎn)所處的地理位置、使用功能、數(shù)量、價格、開發(fā)現(xiàn)狀、交付使用的時間和有關(guān)合法證件等資料，送交所在地房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)送來擬出售、出租房地產(chǎn)的資料進(jìn)行審核，對尚不具備本辦法規(guī)定的出售、出租條件的，房地產(chǎn)管理部門有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)待條件具備后出售、出租，但須在接到資料后十日內(nèi)將其意見以書面形式送達(dá)開發(fā)企業(yè)；在十日后沒有提出意見的，開發(fā)企業(yè)即可開始出售、出租其開發(fā)的房地產(chǎn)。

第二十六條  開發(fā)企業(yè)和購買者或承租者應(yīng)簽訂買賣或租賃房地產(chǎn)的合同，并經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所監(jiān)證后才能生效。合同應(yīng)確定房地產(chǎn)處所的位置、數(shù)量、價格、付款方式、交付使用時間、違約責(zé)任等。

第二十七條  開發(fā)公司和用戶雙方應(yīng)持房地產(chǎn)買賣或租賃合同、交易所開具的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或租賃證明以及納稅憑證，分別到土地和房地產(chǎn)管理部門依法辦理土地使用權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移或租賃登記手續(xù)。

第二十八條  符合下列條件之一的土地使用權(quán)可以進(jìn)入三級市場轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。

（一）土地使用權(quán)為國有土地使用權(quán)有償有期出讓，并按出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資的；

（二）依法接受他人轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)的；

（三）劃撥的國有土地使用權(quán)經(jīng)政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交出讓金，并由土地管理部門補(bǔ)辦出讓手續(xù)的。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，地上的建筑物、附著物也隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第二十九條  領(lǐng)有國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的城鎮(zhèn)房屋，可以進(jìn)入三級市場轉(zhuǎn)讓、出租或抵押；但房屋占用的土地使用權(quán)為行政劃撥取得的，按照《福建省劃撥土地使用權(quán)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，其占有的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。

第三十條法人、自然人在三級市場轉(zhuǎn)讓、出租、抵押房地產(chǎn)可自行選擇對象，也可在政府指定的交易場所內(nèi)公開掛牌來選擇對象。

第三十一條  實(shí)施房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押時，當(dāng)事人雙方應(yīng)委托當(dāng)?shù)亟灰姿鶎M轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行價格、租金或抵押值的評估，并以評估值為基準(zhǔn)，協(xié)商確定實(shí)際成交價格、租金或抵押值。

當(dāng)事人雙方協(xié)商確定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格或出租租金低于評估價格或租金的，政府有優(yōu)先購買或承租權(quán)。

第三十二條  參與房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押合同，并經(jīng)交易所監(jiān)證后才能生效。

第三十三條  在三級市場轉(zhuǎn)讓、出租、抵押房地產(chǎn)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)依法繳納稅費(fèi)。繳納稅費(fèi)時，業(yè)主報價比評估值低10％的，按評估值來計算應(yīng)繳納的稅費(fèi)，其它則按實(shí)際成交價來計算應(yīng)繳納的稅費(fèi)。

房地產(chǎn)贈與應(yīng)按規(guī)定收取有關(guān)稅費(fèi)，但贈與房地產(chǎn)給公益事業(yè)的除外。

第三十四條  房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押成立后，當(dāng)事人雙方應(yīng)持雙方簽訂的合同，交易所開具的房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的證明和稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的納稅憑證分別到土地管理部門和房產(chǎn)管理部門，依法辦理土地使用權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)的有關(guān)登記手續(xù)。

第四章  法律責(zé)任

第三十五條  中外合資、合作和外商獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，注冊資本未按規(guī)定到位的，由工商管理部門給予警告；警告滿六個月注冊資本仍未按規(guī)定到位的，由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按法律規(guī)定直接使用集體所有制土地、受讓行政劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，由當(dāng)?shù)卣疅o償收回土地（包括地上建筑物）；情節(jié)嚴(yán)重的由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷其營業(yè)執(zhí)照。

第三十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按國有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、建筑密度、容積率等要求使用土地的，由城市規(guī)劃和土地管理部門責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，由縣、市（區(qū)）人民政府處以罰款，直至無償收回土地。

第三十八條  未經(jīng)交易所監(jiān)證私下進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、出租、抵押的，政府的土地管理部門和房產(chǎn)管理部門不給予辦理土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的有關(guān)登記手續(xù)；受讓人、承租人和抵押權(quán)益不受法律保護(hù)；轉(zhuǎn)讓人、出租人和抵押人由工商行政管理部門視情況依法予以處罰。