序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產企業(yè)規(guī)避風險范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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我們提到的房地產企業(yè)開發(fā)融資也就是出于對房地產的開發(fā)建設的需要，加快房地產的消費以及流通，借助于不同的方式途徑給房地產項目的不同活動環(huán)節(jié)進行資金的籌集以及融資的一項金融活動，如生產環(huán)節(jié)，銷售環(huán)節(jié)等。融資的最大功能就是促進房地產企業(yè)資金能夠進行正常的運轉，保障好房地產項目以及房地產企業(yè)對資金的需求，幫助企業(yè)獲得更大的價值。我們知道，房地產企業(yè)屬于一類資金密集型企業(yè)，有著如下的三個特點，一是高投入，二是高風險，三是高產出。這一項行業(yè)需要用到大量的資金，并且需要很長一個項目開發(fā)周期，很多時候資金周轉不能滿足需要。因此，房地產企業(yè)若是只通過內部融資根本不可能跟得上正常經(jīng)營開發(fā)活動中對資金的需求。在這樣的情況下，外源性融資則可以很好的解決這一問題，選用何種融資方式，將會對企業(yè)的融資成本大小產生非常直接的影響，所以房地產企業(yè)也面臨著一定的融資風險。

二、造成融資風險的因素分析

（一）單一的融資結構

我們都知道，房地產開發(fā)不僅舉要巨大的資金投資額，還面臨著投資回收期長的境況，極少有開發(fā)商能夠通過自有資金滿足投資需求，大多數(shù)的房地產企業(yè)是通過商業(yè)銀行貸款獲取足夠的房地產開發(fā)投資資金。像信托融資、債權融資或者發(fā)行股票等這些融資方式在所有的資金來源中只有很少的一部分比例。因此，這樣的融資渠道多是放于銀行之上，若是資金鏈出現(xiàn)了某個環(huán)節(jié)的斷裂，那帶給房地產企業(yè)的將是非常嚴重的經(jīng)營風險以及財務風險。另一方面，因為在房地產開發(fā)的融資渠道里，最重要的一個就是銀行信貸，這一籌資方式在每一個房地產開發(fā)環(huán)節(jié)中都必不可少，所以商業(yè)銀行就必須要悲傷房地產企業(yè)投資帶來的風險。

（二）房地產政策帶來的影響

我們必須要承認，我國的房地產企業(yè)非常的依賴銀行信貸，這樣的條件會對房地產企業(yè)融資來源開展調節(jié)打下了基礎?，F(xiàn)在，我們的國家既對房地產開發(fā)企業(yè)做出了銀行貸款和自有資金方面制定了很多的規(guī)定，還制定了嚴格的居民個人購房信貸條件。這些行為實際上會對房地產企業(yè)融資造成間接性的影響。

（三）單一的房地產金融體系

我們單看房地產體系，現(xiàn)在我國還沒有創(chuàng)建出一套豐富的、 多層次的房地產方面的金融體系，最明顯的就是專業(yè)的房地產投資機構、抵押貸款機構、保障機構以及擔保機構等出現(xiàn)嚴重的缺位；另外，在房地產金融產品體系里沒有形成規(guī)?；?、多元化結構。

三、房地產企業(yè)融資的風險規(guī)避策略

（一）確保融資政策的準確性

我們的房地產企業(yè)一定要把自己的著眼點放在貫徹以及實施投資政策與投資項目上，對自身項目的可行性開展準確的研究與評估，同時還要在企業(yè)的長遠發(fā)展規(guī)劃以及投資框架之下，按照企業(yè)自身的投資項目以及財務標準、相關的投資質量、方式以及領域的基本規(guī)范，按照開展計劃的方法，在行動前就擬出房地產企業(yè)整體的資本配置結構、融資進度與時間、融資規(guī)模等的相應計劃，然后再評估計劃，做出統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排資金的使用。首先要保障好投資項目以及融資項目協(xié)調匹配于我們的房地產開發(fā)政策，讓房地產企業(yè)的融資規(guī)劃處于一種嚴肅性管理氛圍中，才能更好地貫徹執(zhí)行。

（二）努力發(fā)展多元化直接融資

我們的房地產企業(yè)可以通過拓展多元化的更加直接的融資渠道，首先是對現(xiàn)有的股票融資政策限制進行調整，適度地放寬，擴大直接融資所占的比例，方可從實際行動中對融資風險進行分散。其次是對現(xiàn)有的房地產債券市場進行不斷的完善，并加大培育力度，我們的國家若是能夠將限制的條件適當?shù)胤艑?，加大隊長期債權的發(fā)行額度，就能夠給我國的房地產企業(yè)創(chuàng)造一個更好的債券融資條件。再次是在一個適當?shù)臅r機進行房地產抵押貸款的證券化活動，把我國現(xiàn)有的房地產行業(yè)的管理優(yōu)勢和當前的人力、財力、物力資源做出更合理的配置與組合。最后是不斷發(fā)展壯大我國的房地產產業(yè)的投資基金，若是我們國家能夠將房地產業(yè)投資基金進行更大規(guī)模地推行，那一定會在很大程度上增強我國經(jīng)濟的運行質量，這勢必是一種多贏的融資渠道。

（三）積極研究多元化組合融資模式

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土地增值稅計算增值額時，主要取決于房地產轉讓收入和扣除項目這兩個因素，最重要是對扣除項目的準確把握，房地產企業(yè)如果虛增扣除項目，增值額就會相對“縮水”，扣除項目計算時要注意以下三點：

1．扣除項目憑證必須提供合法有效憑證，不能提供者不能予以扣除。然而在實際業(yè)務中購買土地使用權有時很難取得全部合法真實的發(fā)票，不能取得部分就不允許扣除，比如某房地產商地價款支付金額為13640.78萬元，取得合法憑證9870.3萬元，地價支付費用無合法憑證3770.48萬元就不能稅前扣除和加計扣除。

2．房地產開發(fā)成本主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等，要注意開發(fā)成本會計口徑和稅法口徑兩者的不一致，稅法不包括資本化利息，而會計開發(fā)成本允許包括資本化利息。

3．與轉讓房地產有關的稅金要注意不包括印花稅。

二、關于清算對象的涉稅風險點

土地增值稅清算對象一般指的是按照房地產成本核算的最基本的核算項目或者核算對象，但是對于不同開發(fā)項目，如果同時符合特殊條件，可以合并為一個清算對象。如果既建普通標準住宅又建其他類型房產則要求按“二條線”分別核算，如果未分別核算，那么就不能享受免稅政策，即如果故意不分別核算，把盈利高的非普通住宅與普通住宅的虧損混在一塊互相抵消，使總增值額減少從而少交稅的話會有很大稅務風險。

對于同一宗土地上建造的綜合樓，即既建住宅又建寫字樓、商鋪等非住宅的，應按照不同的房產類型歸屬于不同的清算對象進行清算。

三、關于清算條件的涉稅風險點

對于取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的和已轉讓和自用的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，稅務會要求進行清算。要注意：1．所謂的總建筑面積特殊情況下要含地下建筑面積；2．無產權架空層的建筑面積不屬于可售建筑面積；3.對于因賬務不全難以確定轉讓收入、扣除項目金額，未進行清算的，稅務機關有權進行核定征收，會面臨補稅和滯納金的風險。

四、銷售收入的涉稅風險點

要對銷售收入確認標準進行嚴格把關，注意以下幾點：

1．房地產開發(fā)企業(yè)將預收銷售房款掛入預收賬款或其他應付款或者不進行賬務處理都會存在較大的涉稅風險。

2．房地產開發(fā)企業(yè)應重點關注代收收入事項，如代收費用、非直接銷售和自用房地產的收入對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不應扣除代收費用。

3．在對銷售方式確認時，要注意區(qū)別于預售款，預售房款要按照規(guī)定預繳稅款，實際中房地產企業(yè)常采取各種手段隱瞞或轉移預收款收入，或者以預售的名義延遲納稅，達到拖延納稅或不納稅的目的稅務風險極大；同時注意沒收的購房定金要及時轉做收入并繳納土地增值稅。

4．開發(fā)產品出售后要按照稅法規(guī)定的六大原則確認收入的實現(xiàn)。例如對已辦妥移交手續(xù)，因購房者原因未及時收回房款的，企業(yè)如果采取不及時入賬的方式推遲收入的確認存在稅務風險，要進行規(guī)避。

5．將房地產用于對外捐贈沒有按照稅法規(guī)定確認收入和利潤的風險。在當前稅收政策下僅有兩種情況下捐贈房地產不繳納土地增值稅。比如以繼承、贈與方式無償轉讓房地產給直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人以及非營利的社會團體和公益事業(yè)等等。除這兩種情況之外的捐贈行為都應計入收入繳納土地增值稅。

6．視同銷售未按照稅法規(guī)定確認收入和利潤的風險。房地產開發(fā)企業(yè)將自建房產用于對外投資、分配給股東以及職工福利等視同銷售時，如果所有權發(fā)生轉移應當視同銷售房地產繳納土地增值稅，如果產權沒有發(fā)生轉移，則不必繳納土地增值稅;但是如果在稅款清算時不列收入不征收增值稅的，那么對應的成本也不允許扣除。

7．房地產企業(yè)進行房地產的交換，應屬于土地增值稅的征稅范圍，因為實務中房地產交換可以看做交換雙方取得了實物收入，需要申報繳納土地增值稅。

8．以房地產作價入股進行投資或聯(lián)營的注意點

如果所投資、聯(lián)營的企業(yè)是從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的屬于土地增值稅納稅范圍，也就是說只要有一方是房地產企業(yè)就需要繳納土地增值稅。

9．如果代建工程建設期超過一年的，需要按照完工百分比法確認收入的實現(xiàn)，同時工程節(jié)約的材料以及下腳料等如果歸企業(yè)所有的，應該按公允價確認收入納稅。

五、關于土地成本的涉稅風險點

1.房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅可以扣除。

2.房地產開發(fā)企業(yè)交納的土地閑置費所得稅可以稅前扣除，但是土地增值稅不允許單獨扣除。

3.按照當?shù)卣蠼ㄔO的道路、橋梁等公共設施發(fā)生的成本費用，要分清是否屬于房地產開發(fā)項目立項時所確定的各類設施投資，如果屬于可據(jù)實扣除，如果不屬于則不允許扣除。

4.一個項目為另一個項目提供了部分安置房，土地成本的構成原則是房地產企業(yè)支付補差價款的，計入拆遷補償費；回遷戶支付的補差價款的，應抵減本項目的拆遷補償費。

六、關于前期工程費和建筑安裝工程費的涉稅風險點

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在房地產投資活動中,人們既想獲得較大的收益,也想規(guī)避各種風險。這是一對復雜而難解的矛盾。對一個理智的投資者,只有充分了解房地產投資的風險情況,對各種風險進行認真地分析和預測,并根據(jù)自身實力,估算投資風險的承受能力,綜合權衡房地產投資的收益和風險,制定規(guī)避風險的防范措施,以求達到風險小而收益高的目的,這才是房地產投資開發(fā)商的理智選擇?？梢?了解和掌握房地產投資風險并及時規(guī)避風險,才是投資者明智的選擇。

1 房地產開發(fā)項目的風險分析

1.1 項目的定位風險。房地產開發(fā)項目的市場定位包括

項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環(huán)境的品質定位,都是根據(jù)市場調查、項目的經(jīng)濟技術分析、項目可行性研究報告做出的,是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f,項目的市場定位確定以后,基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案,就決定了項目的銷售前景,一旦市場定位不準確,項目的指導思想出現(xiàn)失誤,是后期無法或者是非常困難彌補的風險,也是項目開發(fā)過程中,最大的風險,屬項目建設的決策性失誤風險,按照風險影響范圍劃分屬于總體風險(決策風險),從某種程度上講,其結果也是不可管理風險。

1.2 項目的財務風險。財務方面的風險因素主要有融資風險和購房者拖欠款風險。房地產投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的,如果房地產的總投資收益率低于銀行利率,則不僅資金籌集變得非常困難,而且會造成了負債經(jīng)營的局面,出現(xiàn)融資風險。在房地產經(jīng)營過程中,由于購買者財務狀況與開發(fā)時預測的財務狀況發(fā)生了變化,也直接影響到房地產的投資回收的可靠性,造成資金回收的拖欠風險。這兩個風險是構成房地產投資開發(fā)經(jīng)營中財務風險的主要因素。

1.3 項目建設階段的風險。土地獲取后，投資者根據(jù)需求以及地區(qū)的情況對獲取土地進行項目建設。在項目建設的過程中也存在著一系列的問題，包括: 設計理念以及風格的落后或者不切實際、建筑物實用性差、建筑物存在質量問題等。

1.4 銷售階段的風險。銷售是房地產項目投資的最后階段，也是資金回流的階段。在這個階段中存在的風險主要來自于房地產銷售的數(shù)量、價位以及時機。在不同的地方，房地產的價格是不同的。銷售時如果不切合實際的銷售，就會影響房地產的銷售進度，從而影響資金回流。另外，在房地產銷售階段自然災害也會對房地產項目帶來風險。例如: 地震、龍卷風、洪水等。

1.5 土地取得階段的風險。土地取得階段的風險主要是土地購買和征地安置風險。土地購買價格直接關系到企業(yè)的利潤，開發(fā)商應該具備預測獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權后，還有大量的征地、拆遷、安置補償工作，這個階段的工作往往會遇見極大的阻力，從而給項目開發(fā)帶來風險。

2 開發(fā)商規(guī)避項目風險的方法

規(guī)避風險的方法是通過對風險識別、風險評估、風險評價,在此基礎上優(yōu)化組合各種風險,并對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果,期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。規(guī)避風險的主體是企業(yè)決策層,其核心是選擇最佳風險技術管理的組合,目的是實現(xiàn)最大安全保障效能。因此,開發(fā)商規(guī)避項目風險的主要內容為:

2.1 明確界定開發(fā)項目覆蓋的范圍,加強對項目范圍變動的控制,將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制,以規(guī)避因遺漏而產生的風險。

2.2 明確項目目標,在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下,按照項目《經(jīng)濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據(jù),用科學的方法和態(tài)度進行項目決策,確定項目目標,避免出現(xiàn)決策失誤風險。

2.3 企業(yè)要培訓員工的風險思想，要培養(yǎng)員工的抗風險素質。每個企業(yè)的發(fā)展和壯大都有一批素質極強的員工，那么房地產企業(yè)更應該在現(xiàn)今競爭激烈的環(huán)境下培養(yǎng)一批又風險思想和抗風險能力的員工。這也是除了客觀的風險存在下一個能最大限度避免主觀風險的要素。

2.4 分化資金，多面投資?，F(xiàn)代企業(yè)的資金投資渠道已經(jīng)從單一化向多元化發(fā)展，房地產行業(yè)也有不少這樣的例子。在現(xiàn)在競爭激烈和政策浮動較大的房地產行業(yè)，企業(yè)可以把資金分化投資，這樣就可以避免巨大資金的投入回收周期慢問題，避免陷入單一化循環(huán)經(jīng)營的策略。也可以聯(lián)合其它實力較小的房地產企業(yè)一起投資，分擔其中一部分的資金也是一種新的投資渠道。這樣就不會因為資金一次性投入過大而面臨倒閉的風險。在多元化經(jīng)營的今天，房地產業(yè)經(jīng)營模式已經(jīng)不能用傳統(tǒng)的模式來競爭，只有轉變思想才能有立足之地。

2.5 增強項目風險意識，編制項目風險計劃。房地產項目的風險管理是以房地產企業(yè)的項目建設活動為主要的管理載體，對每個項目在立項之初就形成風險意識，有計劃的編制項目風險計劃是十分必要的。要根據(jù)客觀環(huán)境和政策的變化及時的改變計劃，才能做到真正意義上的從意識到行動的有效途徑，規(guī)避風險。有效的編制風險計劃，就能最大程度上在建設過程中合理的安排管理，施工計劃，材料使用。從而保證質量并能避免延長工期的風險。

綜上所述，風險管理、規(guī)避風險貫穿房地產開發(fā)項目的全過程，風險管理靠項目集體管理的力量。每個風險的規(guī)避、控制和轉移都是綜合管理的結果。因此，建立現(xiàn)代管理制度和適應于市場環(huán)境發(fā)展需要的組織結構，重視“過程控制”的管理重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，就會減少或規(guī)避風險對開發(fā)項目的不利影響。

參考文獻：

[1]陳煌紅，張 欣.房地產開發(fā)項目全面風險管理［J］． 西南科技大學學報，2006( 3) :56-58．

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一、引言

資金風險一直是房地產企業(yè)面臨的重要風險之一，不僅關系到房地產項目的順利進行，也關系到房地產企業(yè)的資金安全和生存安全，是評價房地產企業(yè)健康運行的重要標準。房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有開發(fā)周期長，資金回收周期長的特點。資金貫穿于房產項目開發(fā)的全過程，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，整個項目將面臨停工、甚至爛尾的風險。2016年以來，隨著一線城市“地王”頻現(xiàn)和二線熱點城市的火爆，土地成交價格不斷刷新歷史新高，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象此起彼伏，并且在金融杠桿的作用下，房地產企業(yè)債務風險迅速上升，識別和控制資金風險再次成為房地產企業(yè)關注的焦點問題。

二、房地產企業(yè)資金風險及成因

通過分析房地產企業(yè)資金風險的成因，將資金風險歸結為投資過程的資金風險、開發(fā)過程的資金風險以及銷售過程的資金風險。

1.投資過程的資金風險

投資過程的資金風險是指在投資決策過程中，發(fā)生決策失誤或者受到某些突況而導致資金收回困難的不確定性。房地產項目一般由投資決策開始，投資決策的正確性和前瞻性直接影響著房地產企業(yè)的收益和投資目標的實現(xiàn)。房地產企業(yè)在進行投資決策時，會根據(jù)項目的市場定位、開發(fā)周期、綜合考慮自身條件和資金籌集能力，有針對性底進行土地購買。同時，根據(jù)項目可行性研究分析、盈利預測，制定資金籌集計劃，合理配置資源，完成開發(fā)任務，實現(xiàn)預期收益。但是，項目開發(fā)的成敗、市場反饋是否能達到預期，是受到項目地理位置、周邊環(huán)境、市政規(guī)劃、政策導向等一系列因素影響的。例如：一個房地產企業(yè)擬購買一個地塊，其所處位置為城市郊區(qū)，地理環(huán)境優(yōu)越，且臨近交通主干道，交通優(yōu)勢明顯。該房地產企業(yè)經(jīng)分析評估，果斷把握機遇購買了該塊地，進行別墅開發(fā)。但在開盤后，卻沒有如預期所料受到市場的追捧，反而成為了冷盤。經(jīng)過仔細調查，原因為：在政府規(guī)劃中，該地塊附近要建設一座變電站，因擔心受到輻射及磁場等影響，市民沒有對該樓盤表現(xiàn)出興趣。該投資因未對周邊規(guī)劃設施進行全面調查了解和盡職評估，造成了企業(yè)重大投資失誤，發(fā)生了投資過程的資金風險，嚴重影響了企業(yè)的正常經(jīng)營與發(fā)展。

2.開發(fā)過程的資金風險

房地產企業(yè)的開發(fā)過程也是一個籌集資金的過程，需要對持續(xù)的現(xiàn)金流管理和風險加強控制，從籌資和現(xiàn)金流兩方面進行控制和管理。開發(fā)過程的資金風險是指由于房地產開發(fā)項目的資金需求量大，需求時間較為集中，存在資金鏈斷裂等不確定性?；I資方面，房地產企業(yè)需要獲得持續(xù)的資金流入，以滿足開發(fā)對資金的不斷需求。因此，房地產企業(yè)需要保證資金籌集渠道的暢通與穩(wěn)定，并支付適當?shù)馁Y金籌集成本。例如：某房地產企業(yè)正在開發(fā)一個項目，資金需求的數(shù)量大且需求時間較為急迫，按照預先制定的籌資計劃和籌資工作準備，預計可以滿足需求。但是由于資金提供方的原因，該筆融資延遲了時間，而該房地產企業(yè)未事前做好其他備選方案或者防范預案，此時，房地產企業(yè)就面臨籌資不穩(wěn)定帶來的資金鏈斷裂風險，不僅影響工程進度，甚至將面臨停工、爛尾的風險?，F(xiàn)金流管理方面，房地產企業(yè)在取得籌資之后，應對已到位現(xiàn)金進行合理的分配和管理，若管理不到位，一方面會出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險，另一方面還會出現(xiàn)資金閑置、資源浪費的情況，過猶不及，從而增加企業(yè)的總整體資金風險。例如：某房地產企業(yè)面臨多項目同時開工的情況，雖然籌集了足夠的資金且已全部到位，但是由于相關人員對項目開發(fā)周期不熟悉等原因，在配置和使用資金時不夠合理，出現(xiàn)了緊急的項目資金短缺，非緊急項目反而資金富余、閑置，同樣使房地產企業(yè)面臨資金風險。還有一種情況，即資金到位的時機不合理，如果資金到位過早，也容易導致大量資金閑置，造成不必要的籌資成本支出，形成另外一種未能合理計劃與配置的資金風險。

3.銷售過程的資金風險

房地產企業(yè)的銷售過程也是資金回籠的過程，主要指由于某些原因導致資金回籠未達到預期，且超過房地產企業(yè)可承受的范圍，使企業(yè)的償債能力受到影響，對企業(yè)后續(xù)發(fā)展也將產生不確定的影響。例如：某房地產企業(yè)在開盤之后，為了促進去化庫存，或考慮競爭對手的營銷策略，在未對成本進行詳細測算的情況下，盲目跟隨促銷策略，降低價格、減少收入，使自身利潤收窄。該情況看似完成了售樓的工作，但是回收的資金不能覆蓋投入的成本，實質上直接造成了企業(yè)虧損、效益降低，增大了企業(yè)償債壓力和可持續(xù)經(jīng)營的壓力，形成銷售過程的資金風險，對房地產企業(yè)的發(fā)展同樣是非常不利的。

三、內部控制措施及建議

我國的企業(yè)內部控制體系將內部控制與風險管理融為一體，內部控制應以風險為導向，內部控制的有效實施依賴于對風險的預防與管控。房地產企業(yè)應建立和完善內部控制制度，有效規(guī)避資金風險，提高防范資金風險的能力。通過分析、識別資金風險的成因，房地產企業(yè)應實施有針對性的內部控制措施，對資金風險進行規(guī)避和有效抑制，或將資金風險控制在可接受的閥值之內，以確保資金安全。上述三個過程的內部控制措施及建議如下：

1.建立健全投資決策機制和評估機制房地產企業(yè)在投資過程的資金風險主要是指投資決策的失誤導致資金投入的風險增大，資金回收難度增高。為了應對這種風險，房地產企業(yè)應建立健全各種決策和評估機制，規(guī)避風險：一是建立完善的投資決策機制，從制度設計上規(guī)避可能發(fā)生的決策失誤，并實施問責與追責；二是建立前期投入資金預算制度，科學分析與測算，在保證項目開啟和資金投入風險之間尋求平衡，追求資金效率和投資效率；三是結合房地產企業(yè)自身的經(jīng)營歷史和經(jīng)營特點，開發(fā)投資項目的評估模型且針對不同地區(qū)、不同項目類型設定不同的風險閥值，充分考慮各種因素，以期在項目池中遴選出好的項目，從源頭上保證投資資金風險的最小化。

2.科學編制籌資計劃和資金分配計劃房地產企業(yè)在開發(fā)過程的資金風險，應適時拓展籌資渠道，以保持籌資的穩(wěn)定性、資金配置的合理性。因此，房地產企業(yè)需要根據(jù)投資計劃、工程計劃、采購計劃，以及各項進度、節(jié)點等，設計籌資計劃、資金使用計劃、工程付款計劃，科學設計籌資節(jié)奏和資金使用，做好緊急情況預案，既保證資金需求，又減少資金靜止成本，總體降低資金占用成本。

3.建立成本測算及盈利預測機制房地產企業(yè)進入銷售過程，是一個成本利潤回收的過程，也是資金回籠的階段。建立成本測算及盈利預測機制，盈利預測機制中包括定價策略，準確測算收支，不僅有利于沉著應對競爭對手的價格策略，避免定價過低給企業(yè)帶來的資金償債風險，實現(xiàn)企業(yè)利潤，同時也是顯示企業(yè)內部控制、內部運營水平的重要評價標準。因此，房地產企業(yè)既要避免盲目促銷而稀釋回流資金，又要合理運用營銷手段，做到有的放矢，促進資金的高效回籠，最大程度降低資金的回收風險。

四、總結

隨著房地產行業(yè)的市場回暖，房地產企業(yè)對于資金風險控制越來越重要。通過分析資金風險的成因，將資金風險歸結為投資過程的資金風險、開發(fā)過程的資金風險以及銷售過程的資金風險，我們建議房地產企業(yè)應該逐步完善內部控制制度，完善投資決策機制，降低決策風險帶來的資金安全；因地制宜編制籌資計劃和資金分配計劃，提高企業(yè)籌集和使用資金的能力；開源節(jié)流，通過建立成本測算和盈利預測機制，以及定價機制，規(guī)避資金風險，促進房地產企業(yè)資金的良性循環(huán)。

作者:鮑海平 單位:山東省商業(yè)集團有限公司

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一、引言

當今社會市場環(huán)境瞬息萬變，再加上國際“金融海嘯”的影響，企業(yè)綜合實力、競爭力已成成為企業(yè)在激烈的市競爭中取勝的關鍵，而這些綜合實力、競爭能力都離不開企業(yè)優(yōu)質、完善的內部控制體系。內部控制體系作為企業(yè)在競爭中取勝的支撐，貫穿在企業(yè)整個管理流程，可有效防范和控制風險，對企業(yè)發(fā)展起到舉足輕重的作用。房地產業(yè)由于其自身的特性，受國家政策和其他各種環(huán)境因素影響十分明顯，房地產業(yè)具有開發(fā)工程量大、周期長、資金需求量大等特點，這些特征使得風險管理成為其企業(yè)內部控制中的核心問題。因此，研究風險導向下房地產企業(yè)的內部控制研究很有必要。

二、房地產企業(yè)經(jīng)營中存在的主要風險

（一）資金周轉風險

房地產企業(yè)行業(yè)特點比較突出，其中最明顯的是具有高價值性，該特點決定了房地產企業(yè)經(jīng)營過程中要涉及大量的資金運作，這就容易造成資金周轉風險。一般資金運作的流程為：融資-開發(fā)-還款-再融資-再開發(fā)-再還款-……該過程需要每個環(huán)節(jié)都要順利實現(xiàn)，這樣才能確保房地產企業(yè)資金正常運轉，各項業(yè)務有序開展，從而實現(xiàn)自身的經(jīng)營目標，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，致使資金鏈斷裂，企業(yè)將會陷入資金短缺的困境中，從而引發(fā)其他一些“并發(fā)癥”出現(xiàn)。

（二）融資風險

房地產業(yè)資金運作的特點決定了房地產業(yè)運作過程中必須經(jīng)歷“融資”階段，需要從外部尋找資金投入，從而確保項目能順利完成。房地產企業(yè)進行項目運作時，其項目周期比較長、工程量大，資金周轉期也相對較長，資金需求量也較大，若是未及時得到融資，項目被迫被擱置，其所造成的負面影響將十分嚴重。此外，房地產企業(yè)融資的方式眾多，如果沒有經(jīng)過縝密地分析和甄別，選擇的融資方式不符合房地產企業(yè)的要求，將會增加房地產企業(yè)的融資風險，影響到資金的正常周轉，給房地產企業(yè)造成嚴重的經(jīng)濟損失。

（三）成本風險

房地產企業(yè)一般存在同時投建多個項目的現(xiàn)象，需要投入大量的資金，運行成本相對較高，需要房地產企業(yè)選擇合適的成本管理方式，否則將會增加企業(yè)的成本風險，加大企業(yè)的資金成本，降低項目利潤。同時，許多房地產企業(yè)采用“長期銀行貸款”的方式，其利率相對較高，增加運行成本，降低企業(yè)效益。

三、風險導向下房地產企業(yè)加強內部控制的措施

（一）加強資金周轉監(jiān)控，有效防范潛在風險

資金周轉風險值得人們重視，房地產企業(yè)要保證自身的資金正常運作，確保所有項目的正常開展，滿足所有項目的資金需求，最大限度地降低資金周轉風險。房地產企業(yè)在項目決策的過程中，需要經(jīng)過縝密地分析和甄別，對項目不足之處進行及時的糾正，降低偏差，同時也需要及時監(jiān)控資源的消耗和各項目的收支情況。房地產應立足企業(yè)自身特點，防范潛在風險，做好前期項目的可行性分析研究，在緊密結合業(yè)務授權的基礎上，完善企業(yè)內部控制體系，合理規(guī)劃和監(jiān)督各項成本的支出情況，從而在最大限度上降低風險、減少損失。

（二）采取融資風險的內控措施

為了降低房地產企業(yè)的融資風險，需要采取科學、有效的風險內控策略，具體為：一是融資風險回避法，房地產企業(yè)可以采用長期債務的方式降低房地產市場不可控因素對企業(yè)造成的影響，同時還應該選擇投資法律層面和政策層面風險相對較低的項目，這樣能夠有效的幫助房地產企業(yè)規(guī)避各種融資風險。二是融資風險分散法，房地產企業(yè)的融資風險具有一定的全面性，為了防止多部門、多領域同時受到風險沖擊，需要采用風險分散方法進行控制。房地產企業(yè)的風險分散方法主要從資金來源渠道進行控制，采用多渠道融資、多元化發(fā)展方式，優(yōu)化資產負債率，嚴格控制流動負債的比例，有效降低融資風險。

（三）健全內部控制機制和項目成本控制機制，強化成本控制

房地產企業(yè)要規(guī)避各種成本風險，需要不斷的健全內部控制制度和項目成本控制機制，具體為：一是健全內部控制機制。通過創(chuàng)建符合房地產企業(yè)實際狀況的內部控制機制，形成規(guī)范、有力的內部控制文化，有效提高所有人員的內部風險控制意識，保證內部控制制度能夠真正的貫徹和落實到實處，幫助企業(yè)規(guī)避各種成本風險。二是強化項目成本控制機制，要加項目成本控制機制建設，做好設計成本規(guī)劃、工程成本控制，制定合理的成本控制方案，并對企業(yè)生產經(jīng)營的各種成本開支、資源消耗等進行全面調控、監(jiān)督和指導，及時糾偏，幫助企業(yè)規(guī)避各種風險，降低預算外支出，控制運行成本，不斷提高房地產企業(yè)的經(jīng)濟效益。

四、結束語

綜上所述，房地產企業(yè)經(jīng)營過程中存在眾多風險，如資金周轉風險、融資風險以及成本風險等，如果不及時夠采取有效的措施進行控制，勢必會影響企業(yè)的經(jīng)濟效益和長足發(fā)展。因此，房地產企業(yè)需要加強資金周轉監(jiān)控，采取各種融資風險內控措施，健全內部控制機制和項目成本控制機制，做好成本控制管理工作，幫助企業(yè)規(guī)避風險和降低風險造成的影響，為房地產企業(yè)和行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎。

參考文獻：

[1]張國新.論完善房地產企業(yè)內部控制應采取的措施[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010，（5）：268-269

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2、房地產開發(fā)企業(yè)自身“造血”不足。房地產企業(yè)自身血液的來源主要是產品開發(fā)和銷售，因此，自身“造血”不足也同樣表現(xiàn)在這兩個方面。（1）房地產企業(yè)項目的開發(fā)周期比較長，其中存在的風險因素比較多，從而導致預期效益的實現(xiàn)也存在了很大的風險。如果房地產企業(yè)在項目運行的中出現(xiàn)不可規(guī)避的風險，就會影響其預期效益的實現(xiàn)，其盈利水平就會受到影響，不能有效的為后期項目提供資金；其償還債務的能力也會受到影響，為其銀行借貸產生一定的阻礙。（2）在房地產項目開發(fā)的產品能夠出售之后，受到政策環(huán)境的影響，或者受到房地產銷售手段的影響，使得預期的銷售目標沒有完成，使得資金回收效率變緩；或者受到銀行個人貸款政策的影響，影響了企業(yè)按揭回款的效率，影響了企業(yè)資金回籠，從而出現(xiàn)“供血不足”的現(xiàn)象。

二、房地產企業(yè)資金風險的成因

1、企業(yè)資金外部性財務風險問題。（1）市場環(huán)境。隨著房地產改革制度的推進，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，個人成為房地產市場主要的需求者，在這樣的情況下，客戶的需求呈現(xiàn)出個性化的特征，為了滿足客戶需求，房地產企業(yè)要對設計產品進行細分，要對客戶群體進行細分。一旦產品定位失誤或者銷售策略失誤就會出現(xiàn)產品滯銷的風險，會為企業(yè)資金回籠帶來風險。（2）政策制度。首先，土地是房地產活動開展的基礎，而我國土地的所有權屬于國家，政府在土地開發(fā)方面的相關政策會對房地產企業(yè)的活動產生直接的影響；其次，政府指定的稅收政策會對房地產產品的銷售價格產生直接的影響，會對其銷售產生影響；最后，政策制定的金融政策也會對房地產企業(yè)的融資產生重要的影響。（3）經(jīng)濟發(fā)展水平。首先，經(jīng)濟發(fā)展水平直接影響著人們的購買力，經(jīng)濟發(fā)展水平過低，人們購買力不足，會影響房地產產品的銷售；其次，受到經(jīng)濟發(fā)展周期的影響，房地產行業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出周期變化，一般情況下，發(fā)展期為5年，低落期為2年，發(fā)展周期對房地產企業(yè)的發(fā)展有著直接影響。

2、房地產企業(yè)內部關系存在問題。房地產企業(yè)內部關系問題主要表現(xiàn)在運營機制方面。由于房地產活動的特殊性，一般情況下，在確定開發(fā)項目之后，企業(yè)會圍繞這個項目建立一個利潤中心或者項目公司。但是收到土地資金開發(fā)有限性的影響，這個臨時成立的中心或者公司會呈現(xiàn)出短期性的特點，因此，其經(jīng)營思路和決策也會表現(xiàn)出一定的短期性。因此，管理者在管理方面會將目光集中在眼前利益方面。同時在財務運作方面，存在著融資沖動、拿地盲目、治理結構形式化等問題，會財務風險的產生提供了一定的內在誘發(fā)因素。

3、缺乏資金風險意識。房地產企業(yè)缺乏資金風險意識，主要表現(xiàn)在沒有完整的且適合企業(yè)自身的預算制度，或者企業(yè)預算在實際執(zhí)行過程中沒有發(fā)揮其實際效用。同時，房地產企業(yè)缺乏完整的財務風險管理體制，缺乏財務風險分析和財務風險管理，在出現(xiàn)財務風險的時候，不能采取有效的機制進行抵御，從而導致財務風險的產生。

三、房地產企業(yè)財務風險的防范策略

1、融資風險的防范。融資風險的防范主要通過融資多元化來實現(xiàn)。首先，企業(yè)在融資的過程中，可以對不同的資金種類進行考慮，對不同銀行的貸款政策進行比較，拓展融資渠道，避免盲足融資。其次，拓展資金流入渠道。房地產企業(yè)為了規(guī)避資金風險，可以改變資金流入渠道單一的情況，通過自辦商場酒店或者持有商業(yè)房產等形式，拓展資金流入方式，避免資金鏈中斷。

2、投資風險的防范。投資風險是房地產企業(yè)財務風險的表現(xiàn)形式之一，規(guī)避投資風險的主要措施就是房地產企業(yè)對需求者的消費心理進行科學的分析，對產品進行細分，對產品進行合理的定位，完善產品銷售政策，以保證產品銷售預期的實現(xiàn)，以保證資金能夠及時回籠。

3、資金運營風險的防范。規(guī)避企業(yè)運營風險最主要的就是完善企業(yè)的運營機制，改變短期性運行模式。企業(yè)的管理者要以長遠的眼光來制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；其次，要完善財務管理制度，完善企業(yè)財務預算，制定財務預算的執(zhí)行政策，保證財務預算能夠得到有效的發(fā)揮。最后，在制定完善的企業(yè)風險管理制度，對風險進行預期分析，制定完善的規(guī)避政策，以對財務風險進行有效的防范。

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中圖分類號：F23

文獻標識碼：A

doi：10.19311/ki.1672.3198.2016.28.050

1 財務風險定義

財務風險是指公司財務結構不合理、融資不當使公司可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險。財務風險是企業(yè)在財務管理過程中必須面對的一個現(xiàn)實問題，財務風險是客觀存在的，企業(yè)管理者對財務風險只有采取有效措施來降低風險，而不可能完全消除風險。財務風險的形式有：信用風險、資產結構風險、籌資組織風險、資金占用風險、投資風險等、分配資本風險、匯率風險等。

財務風險的定義有不同層次的劃分，狹義的財務風險是指“公司財務結構的不合理、融資的不當使公司可能存在喪失償還債務的能力而可能導致投資者預期收益下降?！边@一層面的定義主要僅針對于企業(yè)的關于債務方面的風險，而廣義上的財務風險是指“在企業(yè)日常的一系列生產經(jīng)營活動中，由于內外部環(huán)境變化及其他各種不確定性或者不可控制性影響，在一定時期內企業(yè)取得的實際收益和預期要求的目標發(fā)生偏離，從而導致企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失的可能性”。本文將以廣義上的財務風險定義，簡要地分析和探討房地產企業(yè)的財務風險防范及控制。

財務風險種類主要有債務風險、融資與再融資風險、投資風險、經(jīng)營風險、管理風險、利率風險、市場風險、政治風險等。財務風險的表現(xiàn)形式主要有獲利能力低，經(jīng)濟效益差、資金不足缺乏債務償還能力、債務結構不合理、經(jīng)營能力不佳、成長能力弱，企業(yè)發(fā)展停滯不前。

2 房地產企業(yè)財務風險的具體表現(xiàn)

2.1 資金源層面的財務風險

2.1.1 債務風險

在我國現(xiàn)階段房地產企業(yè)的經(jīng)營模式中，自有資本所占比重通常較小，資金來源主要以負債為主，其中，向銀行借貸資金成為房地產企業(yè)最主要的資本來源，是最重要的部分。大規(guī)模的負債，使資產負債率高居不下，加大了房地產企業(yè)因為無力償還債務而面臨危機的可能性，增加了企業(yè)經(jīng)營和投資的壓力，給企業(yè)帶來相應風險。

2.1.2 融資風險與再融資風險

房地產企業(yè)的融資風險主要是當企業(yè)籌措資金時，籌資方案發(fā)生了變動而引起了收益變動的風險。再融資風險主要是由于兩方面的原因，一方面是資本市場中金融產品種類或者條件發(fā)生變化帶來的不確定因素，另一方面是由于企業(yè)自身資本結構不合理，籌資方案存在問題。房地產企業(yè)的資金需求量大，由于我國國家政策的限制，房地產上市限制大，大部分房地產企業(yè)難以通過上市籌集資金，加上目前我國金融市場還不成熟，使房地產企業(yè)的籌集資金大部分以銀行貸款為主，其他的融資方式還沒發(fā)展健全成熟地發(fā)展起來，近年來，由于政策傾向，銀行縮小信貸額度，籌資難度也變大了。另外，如果企業(yè)在經(jīng)濟活動中，信用等級受損，會導致再融資風險加大。

2.2 營運管理的財務風險

2.2.1 投資風險

房地產行業(yè)的資金流周轉期長、投資的成效比較慢。在開發(fā)項目的過程中，由于市場調研工作不到位，可行性分析出現(xiàn)失誤，或者盲目追求高利潤而技術不成熟的情況下，導致投資收益無法達到目標，而造成出現(xiàn)虧損或資金難以持續(xù)經(jīng)營的風險。

2.2.2 經(jīng)營風險

經(jīng)營風險在這里主要是指資金能否回收的風險。主要是指由于經(jīng)營方式不佳，房地產企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營虧損，或者經(jīng)營收益不能到達預期經(jīng)營收益的目標水平，導致資金不足，甚至資金鏈斷裂，從而難于持續(xù)經(jīng)營的風險。另外，由于房地產行業(yè)的負債程度高，當債務到期而預期銷售目標未能達到，或者債務到期集中而現(xiàn)有資金難以償還，財務困難更為顯著。

2.2.3 管理風險

管理風險，主要是關于在企業(yè)日常的經(jīng)濟活動中，由于不合理的財務管理制度，內部控制的體系不完善或者實際操作過程中的人為原因等，造成的財務管理的疏忽，導致資金使用不能得到合理管理，影響了企業(yè)效益和經(jīng)濟活動。房地產企業(yè)的經(jīng)濟行為中，往來密切的內外部利益相關人員雜多，涉及的資金量較大，因此企業(yè)面臨的風險也較大。

2.3 外部客觀環(huán)境層面的財務風險

2.3.1 利率風險

房地產企業(yè)有大規(guī)模的貸款負債，以銀行借貸為主，銀行貸款的利率受國家宏觀調控的政策影響，會根據(jù)國家總體經(jīng)濟形勢而調整，因此，利率的調整，將會影響房地產企業(yè)債務狀況。當利率調整的走向不利于房地產企業(yè)時，利息費用增加，融資成本增加，使企業(yè)的債務壓力增大。同時如果出現(xiàn)經(jīng)營資本回收困難，企業(yè)面臨的債務危機可能性也增大。

2.3.2 市場風險

由于市場上供求關系的變化、消費者偏好的變化等不確定因素，會給房地產企業(yè)帶來不同程度的財務風險。

2.3.3 政治風險

調整經(jīng)濟波動不穩(wěn)定的政策，為保障社會民生、提供保障性住房，經(jīng)濟適用房等政策，都會影響房地產企業(yè)的發(fā)展。國家政策的宏觀調控，比如稅收政策的調整，也會影響房地產的經(jīng)濟活動、債務狀況以及經(jīng)營銷售，都將給企業(yè)帶來風險，導致財務運營的困難。尤其在最近的幾年里，房地產政策存在不穩(wěn)定因素，抑制房價的政策，使房地產企業(yè)面臨的政治環(huán)境變得越來越嚴峻，這都會給房地產企業(yè)帶來相應的財務風險。

3 房地產企業(yè)財務風險的成因分析

3.1 資本結構不合理，過高負債率，融資渠道單一

因為房地產企業(yè)開發(fā)項目初期，資本需求量大，然后企業(yè)自有資金往往不足以承擔，大舉借債，成為主要地資金來源。在2013年，我國房地產上市企業(yè)大部分都負債率超過70%。然而由于上市條件限制，通常中小型房地產不能通過上市融資籌集資金。目前我國大多數(shù)房地產企業(yè)籌措資金是有的向銀行借貸獲得，有的甚至全部由借款組成，由此使得資產負債率（資產負債率=負債總額/資產總額*100%）計算公式可知，負債率越高，會給企業(yè)帶來財務風險的壓力也就越大。

房地產企業(yè)資本結構不合理，債務期限結構不合理，債務到期過于集中，當資金回收出現(xiàn)困難，應收賬款難以兌現(xiàn)時，自有資金不足將導致無力償還債務。另外，短期借債比重過高，增加了短期償債的壓力，加大房地產企業(yè)運營的財務風險，不利于企業(yè)穩(wěn)健健康地發(fā)展。當出現(xiàn)資金短缺時，沒有合理用科學方法從企業(yè)內部管理的漏洞中改善資金狀況，而是一味地向銀行或其他金融機構大量貸款，不利于企業(yè)的信用等級評定，更促使資本結構不合理，甚至導致惡性循環(huán)。

同時，現(xiàn)階段我國債券融資市場的不完善，加上國家政策的導向，銀行貸款更為容易，導致房地產企業(yè)的融資渠道單一。

3.2 財務管理的意識薄弱

在房地產這類注重高投資高收益的企業(yè)，過于盲目傾向于投資高回報項目，項目決策具有投機性，沒有足夠的早期調查，往往容易忽略早期財務預算和成本控制，在財務管理方面并沒有得到應有的重視。在項目開始之前，沒有做好細致完整的財務預算規(guī)劃，收益回報率和資金運行的跟蹤和控制。在項目開發(fā)過程中，勞動力、物資、技術等資源的不合理浪費。忽視了財務管理的重要性，并沒有做好合理有效得財務規(guī)劃，成本預算以及債務狀況的合理分析，急于盲目大規(guī)模地投資生產，最后導致財務風險。

另外，由于不重視財務管理的高度，忽視對財務人員專業(yè)素質的要求控制，財務人員專業(yè)技能知識并不與公司運營需求相匹配，對于企業(yè)財務狀況更是不能作及時有效的分析并提出合理防范措施，導致公司一旦財務困難，就難以規(guī)避風險，無法做到合理有效減少損失，企業(yè)也難以穩(wěn)定長期地持續(xù)發(fā)展。

3.3 內部財務控制體制不健全，管理體系不完善

現(xiàn)階段我國的房地產企業(yè)的內部控制能力不強。房地產項目開發(fā)要經(jīng)歷一個長時間段，資金周轉期也不短，整個項目執(zhí)行的周期較長，涉及的項目很多，經(jīng)濟利益相關者也涉及很多，在這過程中的內部控制難度大，財務管理難度也大。尤其在項目開發(fā)周期中，歷時長，費用雜，人員多，難度大。

雖然目前已經(jīng)開始重視成本管理，但是經(jīng)驗不足，難以建立有效合理的控制體系，無法做到對于各個部門，各個步驟有效的控制，對于最后財務決算與預期差異過大，也難以系統(tǒng)地查找原因。

3.4 宏觀經(jīng)濟與政治環(huán)境的影響

近年來，隨著房價高速上升，高投資高風險的房地產企業(yè)發(fā)展迅速，在高利潤的誘導下，也吸引了很多新進入市場者。在房地產市場競爭激烈，房地產行業(yè)快速發(fā)展的同時，也滋生了各種不穩(wěn)定的因素。市場上在投資項目時，很多企業(yè)出現(xiàn)了盲目的狂熱，項目決策具有投機性。市場競爭壓力大，以及消費者偏好的變動等不穩(wěn)定的因素，也是房地產企業(yè)面臨財務風險的原因。

同時，通貨膨脹也讓房地產企業(yè)成本的壓力增加。而國家關于銀行借貸額度的緊縮政策，給大量依賴與借款的房地產企業(yè)造成壓力。國家抑制房價，保障社會民生，保障居民住房問題的相關政策，也使房地產企業(yè)的發(fā)展受到相應限制。

4 房地產企業(yè)財務風險的防范及控制措施

4.1 優(yōu)化資本結構，控制負債率，融資渠道多元化

在現(xiàn)代企業(yè)，尤其是房地產企業(yè)這樣資金密集型的企業(yè)，優(yōu)化資本結構成為房地產企業(yè)及其關注和亟待解決的問題。

目前，房地產企業(yè)過于依賴于銀行貸款，這就使企業(yè)受利率的變動的牽制越大。房地產企業(yè)應改變以往單一融資渠道的形式。近年來，金融市場在不斷發(fā)展，其他金融衍生產品的類型和方式也不斷增多，金融衍生工具也在不斷創(chuàng)新中，為房地產企業(yè)提供了更多融資方式，降低財務風險的機會。降低企業(yè)資本結構中的負債比率，使負債率下降，有利于增加公司運營的穩(wěn)定性。

4.2 建立合理規(guī)范的內控體系，提高財務管理能力

企業(yè)要想從各個環(huán)節(jié)逐一控制財務風險，那么合理有效地對各個部門，各個環(huán)節(jié)有步驟地進行控制，則是必不可少的。隨著房地產企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)管理者對于內部財務控制的重視程度也在增加，從無到有，再到規(guī)范合理的內控體系建立，房地產企業(yè)的管理層也在不斷摸索經(jīng)驗，加強財務管理控制。從項目成本預算，各項執(zhí)行費用支出，到應收賬款的管理，資金往來各個環(huán)節(jié)逐一進行控制，有效管理。建立完善健全的體系，全面掌握各個部門，防止財務信息在決算環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題而難以找到問題根源。加強每一部門，每一項目中對與資金往來密切的人員管理及控制，防止任何舞弊造成的財務危機。另外，加強對于應收賬款回收的管理，使用自有資金，有利于增強企業(yè)自給能力，而不是一味依賴于外來借貸。

4.3 合理規(guī)劃投資項目

目前，房地產企業(yè)競爭激烈，加上市場體制等諸多不健全和不穩(wěn)定因素，導致部分房地產企業(yè)過于盲目地追求大項目，高收益項目，而忽視合理規(guī)劃，缺少整體大局觀念。企業(yè)應該在投資項目之前，對于項目進行細致的可行性分析，并根據(jù)自身實際發(fā)展狀況，適度估算項目成本及收益，做出符合企業(yè)長期發(fā)展的投資決策。做好充足的早期市場調查，消費者偏好變動趨勢，洞察市場動向，有利于有效減小市場風險。合理地規(guī)劃投資項目，需要有市場整體的大局觀，了解房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢，并能根據(jù)宏觀變動，而做出適時的調整以應對。

4.4 加強規(guī)避財務風險的意識，提高財務人員的綜合素質

由于房地產項目的重心在于項目開發(fā)，管理者容易將過多關注集中于項目工程的實施，然而對于財務管理的重視程度往往不夠，財務風險危機的規(guī)避意識薄弱。近年來，一些房地產企業(yè)已經(jīng)逐漸意識到應該注重財務管理，尤其意識到房地產企業(yè)的管理層重視財務管理的重要性，只有當管理層率先重視財務管理，才能從上而下培養(yǎng)企業(yè)的整體防范意識，渲染“謹慎做財務”的企業(yè)文化氛圍。

另外，領導者重視財務風險問題，將有利于提高對于財務人員專業(yè)素質的要求。聘用并培訓財務人員的專業(yè)素質以及職業(yè)素養(yǎng)。財務人員的專業(yè)素質和職業(yè)態(tài)度欠缺，不利于日常財務工作的準確度和效率，企業(yè)也難以及時覺察財務風險的潛在性并進行采取有效的規(guī)避措施。企業(yè)在加強領導層財務風險防范意識的同時，提高財務人員的專業(yè)素質和職業(yè)態(tài)度，使企業(yè)形成良好的文化氛圍，有利于企業(yè)更加穩(wěn)健持續(xù)地發(fā)展。

4.5 關注宏觀經(jīng)濟和政治形勢，建立風險預警機制

房地產行業(yè)的發(fā)展受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境和國家政治決策的影響，需要隨時關注國外和國內行業(yè)信息，以及政策變動傾向，做好防范措施。房地產企業(yè)建立財務風險預警體系，收集匯總大量的國內外房地產行業(yè)適時信息，提出潛在財務危機的問題，引起企業(yè)重視，做出有效防范。另外，對實際運行狀況進行監(jiān)控，能夠及時有效發(fā)現(xiàn)并確定財務風險，采取規(guī)避調整措施。對于規(guī)避風險的措施，進行監(jiān)督審查，保證其有效執(zhí)行。

參考文獻

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中圖分類號：F293文獻標識碼： A

社會的發(fā)展帶來了我國經(jīng)濟的快速進步，同時也帶動了我國房地產行業(yè)的發(fā)展。房子是人們生活中必不可少的物質，是人們的資產之一。房子對人們的影響是很大的，在很大程度上和人們的生活息息相關。房地產在社會競爭過程中處于不斷發(fā)展的階段。當然，房地產有其自己的特性，在會計核算方面也有一定的難度。會計工作在企業(yè)發(fā)展過程中起著重要作用。企業(yè)在會計核算環(huán)節(jié)的好壞，關系到企業(yè)的直接利益和資金安全。在房地產行業(yè)，投資金額大，風險高，周期長，會計核算在其中發(fā)揮著重要作用。

一、房地產會計核算的重要意義

會計核算的主要工作目的是對企業(yè)的日常經(jīng)營進行財務核算，從而將企業(yè)的經(jīng)濟活動狀況進行反映，會計核算是和企業(yè)的總目標有直接聯(lián)系的。房地產這一行業(yè)從建立開始，就存在著殘酷的競爭，只有在不斷的競爭過程中，房地產企業(yè)的實力才得以體現(xiàn)，房地產企業(yè)才能夠長遠生存。房地產企業(yè)想要在激烈的市場競爭中存活下來，實現(xiàn)其盈利，就需要有良好的會計核算。會計人員將相關的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計、審計，為企業(yè)提供數(shù)據(jù)支持，利于企業(yè)的管理和目標的實現(xiàn)。核算是企業(yè)的重要工具之一，經(jīng)過會計核算，實現(xiàn)財務信息的收集，利于企業(yè)管理者根據(jù)實際數(shù)據(jù)情況作出相關管理策略。

二、房地產行業(yè)會計核算的主要內容

不同企業(yè)會計核算有著不同的核算內容。在房地產行業(yè)，會計核算一般包括對建筑材料的核算、對固定資產的核算、對成本的核算以及對房地產企業(yè)銷售和利潤的核算等方面的內容。房地產會計核算在對建筑材料的核算方面，需要對其購買和加工等內容作出計劃，對所需要的費用等進行會計核算。房地產會計核算在對固定資產方面，需要對固定資產的賬務作出處理，還需要對固定資產的變化情況作出監(jiān)督，對相關的損耗、減值等作出核算。房地產會計核算在對成本的核算方面，需要對費用的支出等進行核算、分析和考核。房地產會計核算在對銷售利潤核算方面，需要作出比較精細的核算，在賬目方面要加強明細賬目，提高企業(yè)的利益。

三、房地產行業(yè)會計核算有待解決的問題所在

會計科目指的是在經(jīng)濟活動中的詳細分類設計。會計核算在設置會計科目的時候，依據(jù)國家的相關法律法規(guī)，對會計活動進行監(jiān)督和控制。房地產會計科目同樣是基于法律法規(guī)進行的。房地產資金運作屬于一個巨大金額范疇，周期較長，使得會計核算的難度加大，也在一定程度上影響了會計核算的準確性。會計在記賬的時候，往往會年終結賬后建立新帳，這樣就把賬目上的處理變得復雜，增加了會計核算的工作量。這些對于房地產而言，是不利于其發(fā)展的。

新會計準則認為，財務風險應該是指企業(yè)在活動中，其預期財務和實際財務因為企業(yè)內外部的環(huán)境和一些不可控因素的影響而出現(xiàn)差距，使得企業(yè)可能會受到損失。房地產企業(yè)的財務風險是指的由于各方面因素使得房地產投資得不到回報的風險，包括投資風險，籌資風險、利率風險和匯率風險等。對于這些風險，房地產在投資時，更應該小心謹慎，規(guī)避風險?；谶@些因素，房地產需要更進一步完善其相關會計制度，做好財務管理工作，保障其收益。

房地產投資屬于長周期投資，會計年報表上會有比較大的業(yè)績波動，在建設期間業(yè)績比較差，當房屋完成驗收出售之后，預收款項計入收入，使得凈利潤指標難以反應其真實的經(jīng)營情況。土地和建設資本來源不同，因此往往會出現(xiàn)利潤分配不均的情況。會計核算進行利潤分配時，很多房地產企業(yè)都會提高自己的經(jīng)營成本。這樣的行為是對開發(fā)成本有弊的。

另外，在有些房地產公司中,核算工作中最常見的毛病就是不夠深入細致,只講粗線條。這就使得一方面使當成本費用不實,造成當期收支不配比,不能真實地反映當期的收支結余和預算執(zhí)行情況;另一方面使得對事業(yè)單位的資產和負債的反映不夠全面、不夠真實。企業(yè)財產與個人家庭財產經(jīng)常發(fā)生相互占用的情況,企業(yè)的財產就像個人銀行,可以自由存取,不受任何限制,給會計核算工作帶來不少困難。會計核算中的要點也是難點之一在于全面、正確地編制會計報表。有些房地產企業(yè)會計核算有違規(guī)操作現(xiàn)象。有些企業(yè)根本不設賬,以票代賬,或者雖然設賬,但賬目混亂。由于房地產企業(yè)的項目部大部分都在外地,數(shù)據(jù)的收集及傳遞較慢,所以有些房地產企業(yè)干脆設兩套賬或多套賬,不按規(guī)定使用會計科無視會計核算的一般原則,待攤費用、預提費用不按規(guī)定攤提,收入與費用不配比,人為操縱利潤現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生,造成會計基礎工作整體性不強,最終導致房地產企業(yè)會計匯總報表不夠準確。同時，我國有些房地產企業(yè)缺乏相互制約的財務監(jiān)督機制。有些房地產企業(yè)的管理者常干預會計工作,會計人員由于受制于管理或受利益驅使,往往按管理者的意圖行事,會計的監(jiān)督職能無法進行。有的建立了財務制度和會計制度,但是存在規(guī)定不到位等許多漏洞,單位會計出納由一人兼任,移交不規(guī)范,內部會計管理失控,給違法違紀行為造成可趁之機,使違規(guī)行為得不到及時地糾正,就可能導致職務犯罪的發(fā)生。有的制度設計上比較嚴密,但是執(zhí)行上大打折扣,管理不到位。賒賬過多、過濫,不能實行統(tǒng)一有效管理。

四、房地產會計核算中存在問題的解決辦法

針對以上問題，需要進一步解決。首先，會計核算科目要進一步優(yōu)化。房地產企業(yè)在關于會計核算科目問題方面，需要根據(jù)其企業(yè)的規(guī)模等，結合自身情況進行設計，使得會計核算是有意義的。通過設置會計核算科目，宏觀調控房地產企業(yè)資產問題。其次，要建立房地產財務風險管理系統(tǒng)。規(guī)避風險是房地產企業(yè)需要做好的一項工作。建立健全完善的財務風險管理系統(tǒng)能夠提高企業(yè)規(guī)避風險的能力，降低風險。第三，企業(yè)還應該加大監(jiān)管力度。企業(yè)往往會為了提升自己的市場競爭力而隱匿收入，降低稅額。政府相關部門應該加大監(jiān)管力度。最后，要完善企業(yè)收入認可制度。如何規(guī)劃房地產企業(yè)的收入需要進一步完善。第四，房地產企業(yè)應按規(guī)定設置會計機構,根據(jù)自身業(yè)務量的大小,配備足夠的、業(yè)務素質較高的會計人員。會計人員應不斷加強業(yè)務學習,熟悉會計的基本知識,以及行業(yè)會計制度,練好基本功,掌握操作技能,以適應不斷變化的形勢要求,同時不斷加強對政策法規(guī)的學習,嚴格按照會計制度和相關政策法規(guī)處理各種會計事項,不斷提高會計人員業(yè)務水平和職業(yè)道德素質財會人員要定期或不定期地檢查核算人員核算情況,督促核算人員及時、準確地搜集財務數(shù)據(jù)嚴格資金核算。房地產企業(yè)核算人員要正確地運用會計科目進行會計賬務處理,做好建造合同核算的各項基礎工作,適應市場經(jīng)濟和社會發(fā)展的的需要,為房地產企業(yè)的各段工作做出貢獻。

五、結束語

房地產會計核算中存在的問題較多，針對這些問題提出改進策略，對于完善房地產會計核算有著重要意義。相信在不斷的完善過程中，房地產企業(yè)會計核算會更加成熟。

參考文獻：

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（一）房地產企業(yè)資金管理的特點

房地產屬于典型的資金密集型行業(yè)，其資金管理具有流動性、開放性、增值性以及擴張性等特點。流動性是指因為房地產由于投資周期長，項目每個環(huán)節(jié)的投資需要在后續(xù)的房地產銷售環(huán)節(jié)中及時回收資金；開放性是因為房地產行業(yè)涉及的產業(yè)鏈繁雜，涉及到上下游環(huán)節(jié)眾多，而且主要面向競爭性比較強的國內外市場；增值性則是需要通過合理的資金管理，實現(xiàn)企業(yè)資本價值最大限度增加的目標；而擴張性則是由于房地產企業(yè)的資金管理會主要支配和使用企業(yè)外部資源，具有明顯的資金擴張需求。

（二）房地產企業(yè)資金管理的重要性

第一，有利于企業(yè)提高管理水平。資金管理是房地產管理的重要組成部分，且資金是企業(yè)運營的物質基礎，房地產企業(yè)經(jīng)營中的每個環(huán)節(jié)都離不開資金，也離不開資金管理。如果能提高資金管理的有效性，那么也能提高整個企業(yè)的管理水平。

第二，有利于企業(yè)防范資金風險。房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，每個環(huán)節(jié)都要占用大量資金，也會面臨各種風險。只有通過資金管理，才能夠優(yōu)化企業(yè)內部的資金結構，確保其科學性和合理性，進而有效防范這些資金風險，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

第三，有利于企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。房地產企業(yè)的資金管理水平對整個房地產行業(yè)的正常運轉起決定性作用。有效的資金管理方案，能解決房地產企業(yè)在項目每個環(huán)節(jié)中遇到的各類問題，從而確保項目的順利完成，提升企業(yè)的核心競爭力。因此，提高房地產企業(yè)對資金的管理效率，就能保證企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

二、房地產企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）資金的風險管控意識不強

我國相當多房地產企業(yè)的資金風險管控意識都比較薄弱，致使其面臨的風險超出企業(yè)能接受的范圍。由于房地產企業(yè)項目的投資周期比較長，資金回收所需的時間相對也會比較長，這就容易降低企業(yè)資金的流動性。如果企業(yè)不具備風險控制意識，那么在風險出現(xiàn)時，企業(yè)就可能因為無法有效規(guī)避風險，而難以繼續(xù)經(jīng)營下去。

（二）資金的計劃管理難以合理執(zhí)行

許多房地產企業(yè)重視對資金利用效果的分析，卻沒有建立完善的資金預算制度，使得部分資金的計劃難以合理的被執(zhí)行，或者實際的資金使用額遠遠超出預算范圍。由于資金的計劃管理沒有真正的落到實處，從而會影響整個企業(yè)的財務工作，導致企業(yè)決策者作出錯誤的企業(yè)營運戰(zhàn)略，這對企業(yè)的發(fā)展是十分不利的。而且，由于項目資金計劃管理工作不到位，還會給房地產企業(yè)的整個資金管理工作造成混亂，容易形成嚴重的資金浪費。

（三）資金的制度建設還需要完善

部分房地產企業(yè)沒有專業(yè)的房地產資金管理人員，使得企業(yè)建立的一些與資金管理相關的制度并不完善，從而影響企業(yè)資金的合理分配。例如企業(yè)項目的土地開發(fā)環(huán)節(jié)資金安排過多，而營銷環(huán)節(jié)資金分配又不足，項目投資環(huán)節(jié)的資金分配又存在不合理現(xiàn)象，這些都會影響企業(yè)的資金管理計劃，降低其資金管理效率。因此，為確保房地產企業(yè)資金的合理運轉，必須建立完善的資金制度。

（四）資金的融資渠道過于單一

目前，我國房地產企業(yè)資金的融資渠道主要有三種：第一是企業(yè)本身具有的資本金；第二是通過銀行貸款來融資；第三是股權融資。由于企業(yè)本身的資本金相對有限而股權融資的要求又比較高，所以中小型房地產企業(yè)更多采取銀行貸款的形式進行融資，這就導致資金的融資渠道過于單一，一些對資金需求量較大的企業(yè)難以得到滿足。此外，隨著國家限購政策的出臺，致使許多房地產企業(yè)無法從銀行獲取自己所需的貸款數(shù)額。

（五）資金的使用效率還需提高

房地產行業(yè)存在著“跟風”現(xiàn)象，一些房地產企業(yè)熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開發(fā)周期中可能存在的風險。由于企業(yè)對項目的合理性，以及行業(yè)未來的發(fā)展趨勢沒有充分的認識，也沒有對市場需求進行全面的調研，使得企業(yè)的投資難以在短時間內見到成效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。

（六）資金的管控手段過于簡單

雖然我國的房地產行業(yè)發(fā)展的時間不短，但是其資金管控手段卻比較落后，基本都是以承包的形式進行的。再加上房地產行業(yè)會涉及多方面的產業(yè)鏈，且每條產業(yè)鏈對資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會阻斷各產業(yè)鏈，不利于資金的聚集，從而使企業(yè)管理層不明確資金的走向。同時，這種簡單的資金管控形式，也會延長資金的回籠時間，不利于房地產企業(yè)的資金流通。

三、房地產企業(yè)資金管理的對策建議

（一）強化資金的風險管控意識

房地產企業(yè)應該強化資金的風險管控意識，讓全部員工都必須具備應有的風險意識，只有每位員工在實際工作中都有意識的防范風險，不僅可以有效降低?L險發(fā)生的概率，而且在風險出現(xiàn)時，大家才能有條不紊的采取措施規(guī)避風險，從而維持企業(yè)的正常運營。同時，作為高風險的行業(yè)，將風險控制在房地產企業(yè)能接受的范圍內，還有利于企業(yè)資金的正常流動，通過對資金的全方位調控，有效規(guī)避資金運營中存在的風險。

（二）合理執(zhí)行資金的計劃管理

房地產企業(yè)應重視資金計劃環(huán)節(jié)，并采用科學的方法，集合房地產企業(yè)投資、前期工作、工程施工、銷售、財務等專業(yè)人員對房地產項目資金及企業(yè)的資金結構進行全面深入的分析，圍繞房地產項目投資計劃、施工節(jié)奏、銷售計劃、融資計劃、項目預算等制定切合實際的房地產項目全過程資金計劃，在全過程資金計劃的基礎上編制年度資金計劃、月度資金計劃，以確保資金計劃得到合理執(zhí)行，并能嚴格按照資金計劃管理資金。與此同時，企業(yè)還應安排專門的人員，對資金的計劃情況作出全面的檢查，并嚴格監(jiān)督資金計劃執(zhí)行過程，不能忽略任何細節(jié)，以免給企業(yè)的資金管理帶來風險。如果在檢查和監(jiān)督過程中，發(fā)現(xiàn)有問題存在，則應及時解決問題，或根據(jù)實際情況及時調整資金計劃，或嚴格執(zhí)行資金計劃合理有效安排資金，避免其阻礙資金計劃的合理執(zhí)行。

（三）建立完善的資金管理制度

房地產企業(yè)的資金管理是整個企業(yè)管理中的重點，為提高資金管理效率，需要完善相關的資金管理制度，并制定相應的監(jiān)督管理制度，要求企業(yè)的資金管理人員嚴格按照制度要求開展工作。比如，在房地產企業(yè)內部，構建一套行之有效的全面預算管理制度、房地產項目投資制度、房地產項目銷售制度、資金計劃管理制度、項目融資管理制度、資金審批管理制度、資金安全使用制度等資金管理制度，規(guī)范房地產項目開發(fā)資金計劃、使用、回收等過程，讓企業(yè)所有與資金有關的行為和活動都處于可控狀態(tài)，增加資金運行的透明度，提高資金的利用率。同時，構建項目經(jīng)濟后評價制度，評價項目資金使用、管理情況，不斷積累經(jīng)驗，提高房地產企業(yè)資金管理。

（四）豐富資金的融資渠道

單一的融資渠道會阻礙房地產企業(yè)的發(fā)展，為促進其發(fā)展，就需要不斷的豐富其資金融資渠道。首先，可以通過房地產產業(yè)鏈條與上、下游客戶建立融資渠道，如通過延長支付時間等從上游施工方、材料商等處進行融資，或者通過促銷形式客戶提高首付款金額、售后回租等方式進行融資。其次，可以通過金融機構以多種形式進行融資，如傳統(tǒng)的房地產項目開發(fā)銀行貸款融資，在無法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進行債權融資，籌集資金，從而減輕資金周轉的壓力。另外，還可以通過股權形式進行融資，如處于創(chuàng)業(yè)初期的中小型房地產企業(yè)，可以產業(yè)基金的形式進行融資，使中小型房地產企業(yè)可以得到不?嗟姆⒄梗?如上市公司通過收購、兼并房地產企業(yè)等資本運作方式，使房地產企業(yè)間接上市融資，得到更大的發(fā)展。

（五）提高資金的使用效率

房地產企業(yè)回收資金的根本途徑是房地產銷售，而在銷售環(huán)節(jié)，可能會出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，也可能存在無人問津的情況。因此，為了確保房地產的銷量，首先要提高項目開發(fā)的準確性。這就要求企業(yè)在投資項目前，要做好市場調研工作，通過科學的分析，進行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時間，并確保資金回收額。其次，房地產企業(yè)要開拓思路，以創(chuàng)新的思維，開展精準的營銷手段，通過快速實現(xiàn)銷售與回收資金，提高資金的使用效率。

篇（10）

中圖分類號：F293.30

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）03-285-03

目前國內房地產市場依然保持著旺盛的勢頭，隨著2016年上半年北京、上海、深圳、廣州等一線城市房價持續(xù)攀升，與上年同月相比，70個大中城市中，上漲城市共有58個城市，引起了國內房地產業(yè)界對未來房地產業(yè)的走勢有著眾多不同的看法。在這種新形勢下，房地產企業(yè)最為關心的還是未來的投資風險會有多大，如何識別房地產主要風險因素，通過科學的決策和理性的判斷來有效規(guī)避風險，降低風險損失。

一、房地產投資風險的主要類型及識別

（一）房地產投資風險的定義

房地產投資是指以取得房地產收益為目的，投放一定量的資金，用以開發(fā)經(jīng)營房地產的行為。房地產投資是進行房地產開發(fā)和經(jīng)營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。由于具有抗通貨膨脹、風險可預估等特點，房地產投資逐漸成為最具有吸引力的投資方式之一。在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在目前政府對房地產行業(yè)的重點調控階段的形勢下，房地產投資風險更是在所難免。

從房地產投資的角度來說，房地產投資風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小，房地產投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產管理的復雜性四個方面。

（二）房地產投資風險的類型及識別

房地產投資風險主要有兩大類，即系統(tǒng)風險和個別風險。

1.系統(tǒng)風險，對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的風險。

（1）通貨膨脹風險：又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。

（2）周期風險：房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。房地產市場周期波動可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產。

（3）市場供求風險：投資者所在地區(qū)房地產市場供求關系的變化給投資者帶來風險。

（4）利率風險：利率調升對房地產投資的影響：一是導致房地產實際價值的折損；二是會增加投資者的債務負擔，三是會加大融資成本，從而抑制需求。

（5）變現(xiàn)風險：急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。

（6）政策風險：政府對房地產投資過程中的土地供給、地價、稅費、住房、價格、金融、環(huán)境保護等方面的政策給投資者帶來風險。避免這種風險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。

（7）或然損失風險：火災、風災、洪水、地震、核輻射、盜竊或其他偶然發(fā)生的災害事件引起的置業(yè)投資損失。預防辦法是對物業(yè)投保，加強物業(yè)管理工作。

（8）政治風險：主要由、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成的風險。房地產的不可移動性，使房地產投資者可能承擔相當程度的政治風險。政治風險是房地產投資中危害最大的一種

2.個別風險，僅對市場內個別項目產生影響、可以由投資者控制的風險。包括六類：

（1）收益現(xiàn)金流風險：房地產投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。

（2）資本價值風險：預期資本價值與現(xiàn)實資本價值的差異風險。資本價值在很大程度上，取決于預期收益現(xiàn)金流和未來經(jīng)營費用水平。同時，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。

（3）未來經(jīng)營費用風險：物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預期經(jīng)營費用而帶來的風險。

（4）持有期風險：與房地產投資持有時間相關的風險。持有期越長，遇到的影響收益的不確定性因素的可能性越大，風險越大。

（5）比較風險：又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險。

（6）時間風險：房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。

二、房地產投資風險的防范策略

房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險，使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

（一）房地產企業(yè)要重視投資的可行性研究，做到科學決策、民主決策

房地產企業(yè)可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經(jīng)濟分析，這是房地產及其他任何投資建設項目前期不可缺少的一個階段。由于房地產投資過程是一個長期的涉及面廣且復雜的過程，存在著大量不確定風險因素，隨著市場的成熟和飽和，增加了房地產投資的風險，通過可行性研究為投資者決策提供科學依據(jù)。

在房地產開發(fā)的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機動性的階段。由于房地產投資一旦展開進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。評價房地產投資項目的可行性，房地產投資者要在城市規(guī)劃條例指導下，根據(jù)房地產市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，確定投資項目的用途、規(guī)模、類型，對開發(fā)成本需求量、售價等做出預測，這些預測面臨著大量的不確定因素，直接影響到房地產投資項目的成功與否。

（二）充分收集分析市場信息，借鑒國外成熟的經(jīng)驗

房地產項目投資風險較大的原因之一就是信息缺乏，沒有完善的信息網(wǎng)絡和信息共享機制。房產信息擁有量的多少和掌握度對房地產開發(fā)決策有著十分重要的影響。房地產開發(fā)商應盡量多收集信息并做出準確把握和預測，進行充分的市場調查分析，做出科學的項目決策，盡可能避免和減少后續(xù)開發(fā)中的風險。目前我國房地產市場已進入產業(yè)震蕩調整期，未來的兩年將進入房地產市場的迷失期，房價增幅將會降低。日益上漲的房價已引起國家的高度關注，相關部門已從利率、稅收和市場等諸多方面對房地產市場進行了調控，因此，開發(fā)企業(yè)要及時調整開發(fā)思路，對市場變動要有充分的預測。

（三）準確把握房地產周期波動，合理選擇入市時機

房地產周期性波動是市場供求關系運動的結果和方式，也是宏觀經(jīng)濟周期波動的組成部分。受宏觀經(jīng)濟運行周期影響，房地產周期分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段，與宏觀經(jīng)濟運行周期的波動方向一致，但在波動時間和波動強度上卻存在著差異。由于房地產市場價格的波動受經(jīng)濟周期的影響，經(jīng)濟過熱時，房地產價格上漲存在泡沫，因此，投資時機選擇尤為重要。這個選擇包含兩重含義，一是選擇合適的投資時間，二是確定合理的投資周期。投資時間要選擇市場環(huán)境對自己最有利的時候。如果房地產的市場價格非理性地飆升，投資者可考慮縮短投資周期，關鍵要看出入市的時機。當房地產先導指標發(fā)生明顯變化時，類似儲蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產業(yè)周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。

（四）房地產企業(yè)要考慮選擇投資組合

對于資金實力雄厚的房地產企業(yè)，要考慮房地產的組合投資，即在對房地產市場細分的基礎上，選擇不同類型的房地產和不同的投資時機進行組合投資?？梢钥紤]投資期限的長短結合、高中低檔房地產的有機搭配、投資區(qū)域分散、組合不同用途的房地產等等。

房地產的組合投資并不是固定不變的，任何影響房地產市場價格的事件發(fā)生或即將發(fā)生時，房地產企業(yè)都需要順應形勢，及時做出判斷、分析，調整房地產組合的結構。

（五）房地產企業(yè)確立保險策略，努力轉移和規(guī)避房地產投資風險

1.對于房地產投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)流動，保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義。尤其對于房地產投資者的信譽，促進房地產經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。一般來說房地產保險業(yè)務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險。房地產投資者在購買保險時應當充分考慮，房地產投資者所需要的保險險種，確定適當?shù)谋ｋU金額，合理劃分風險單位，選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。

2.房地產投資組合策略是投資者依據(jù)房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原t進行恰當?shù)卮钆渫顿Y各種不同類型的房地產以降低投資風險的投資策略。例如房地產開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資回報率相對較高，回報率低的投資相對風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發(fā)基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的高收益彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。

總之，雖然目前國家一系列救市政策的出臺已經(jīng)導致樓市的基本面轉好，但是好轉局面不會持續(xù)，當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，仍然會隱藏更多的市場風險。只有通過科學的決策和理性的判斷來有效規(guī)避風險，降低風險損失，才能保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1] 王維孝.房地產投資風險分析與對策研究.東北財經(jīng)大學，2005（5）

[2] 馮耀新.談房地產項目風險因素的分析.廣東科技，2007（2）