序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)稅務管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、統(tǒng)一思想，明確目標，切實提高對房地產(chǎn)稅收一體化管理工作的認識。房地產(chǎn)稅收一體化管理是國家稅務總局貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策需要，在廣泛調(diào)查研究的基礎上，根據(jù)稅收征管的基本原理和實際情況，為加強房地產(chǎn)稅收征收管理而實施的一項重要舉措，是稅收管理科學化、精細化的具體體現(xiàn)。各級財稅征收機關要打破部門分割、稅種分割、信息不溝通的管理狀態(tài)，從房地產(chǎn)開發(fā)、交易到保有的全過程加強稅源信息收集和分析工作，促進信息的共享和利用，提高工作效率，增加稅收收入，降低納稅成本，方便納稅人。

二、全面落實契稅直征，嚴格契稅“先稅后證”制度。各級財政征收機關要進一步落實契稅直接征收工作，設立契稅直征窗口，提高征管效率；同時要嚴格“先稅后證”制度，逐步建立包括涉稅資料的收集和共享、稅源信息的傳遞和利用、計稅依據(jù)的確定和認可、各方的權利和責任等內(nèi)容的工作聯(lián)系制度，把契稅征管納入房地產(chǎn)權屬轉移辦理流程，實現(xiàn)信息的及時傳遞和共享，為實施房地產(chǎn)稅收一體化管理奠定基礎。

三、實現(xiàn)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的“一窗式”征收。在交易環(huán)節(jié)建立征收機制，通過一個窗口對各稅種進行統(tǒng)管，是房地產(chǎn)稅收一體化管理最基本的要求。各級財稅征收機關要加強與房地產(chǎn)部門的聯(lián)系，有條件的地方一定要在今年內(nèi)由財政和地稅部門在房地產(chǎn)交易部門共同設立征收窗口，實現(xiàn)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的“一窗式”征收。同時利用契稅“先稅后證”的特點，把房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的信息儲存起來，建立數(shù)據(jù)庫，然后將信息向房地產(chǎn)開發(fā)、保有兩個環(huán)節(jié)傳遞，進行稅源監(jiān)控；暫不具備共同設立窗口條件的，地稅部門可委托財政部門代征稅款，同時要明確一個部門負責儲存、傳遞房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收信息，保證對房地產(chǎn)開發(fā)、保有兩個環(huán)節(jié)的稅源進行監(jiān)控。

篇（2）

對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟來講,其稅務是其經(jīng)濟支出的重中之重,稅務和企業(yè)利潤的關系密不可分,對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理來講,如何加強稅務管理工作以及合理控制稅務成本是必須要放在第一位的,目前,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈,豐厚的利潤對于房地產(chǎn)來講,即將成為過去式,在這樣的形式之下,必須加強對稅務管理的重視,將稅務管理工作做好了,就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務負擔,加大房地產(chǎn)的利潤。

一、企業(yè)稅務管理的基本概念

企業(yè)稅務管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi),按照本身的具體經(jīng)營現(xiàn)象和經(jīng)營目的,為在稅務管理基礎上實現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本,而對企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預測、實施等全過程的管理行為的總和。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的現(xiàn)狀

(一)對于稅務管理不夠重視

在嚴格的稅務制度下,在稅務方面仍然存在著很多問題,其中最重要的就是企業(yè)對于稅務工作的不重視。所以導致,偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對稅務管理存在一定的誤區(qū),因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競爭中,勢必會對自身的競爭造成影響,減少利潤的收人,同時在一定程度上也讓稅務工作存在著一定的安全隱患。

(二)相關部門對于財務的監(jiān)管不夠

在利潤相對暴利的房地產(chǎn)企業(yè),其中的從業(yè)人員,并不是每個人都很專業(yè),甚至部分全業(yè)為了獲得更大的利潤,就偷稅、漏水,給財務的征收工作帶來了很大的困難,因此相關部門必須增強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理中的風險防控

(一)確定防控重點

在進行房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的過程中,應該加強工作的效率,保證稅務管理的有效地進行。稅務管理不是一時的工作,它需要長期的管理,管理過程復雜、工作量巨大,因此在進行管理的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項稅務政策,還應該根據(jù)企業(yè)的實際情況進行稅務業(yè)務的管理,同時還應該增加稅務管理者的能力,保證稅務管理工作的運行。

(二)建立動態(tài)的蔽礎信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段信息技術在企業(yè)各項管理中的應用越來越廣泛,信息技術可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術支持。所以,房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營業(yè)務,就要建立時時更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫。同時更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng),這樣可以保證企業(yè)財務會計系統(tǒng)與國家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務工作人員和財務工作人員進行各項稅務數(shù)據(jù)的據(jù)算,稅務信息的輸出也能及時對法律法規(guī)的更新作出變化。

(三)加強稅務工作者的專業(yè)素養(yǎng)

對于房地產(chǎn)稅務工作者的專業(yè)水平一定要嚴格要求,時不時的對其進行培訓,增強其專業(yè)技能和綜合素質。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責任心以及很大的強烈的管理意識;再者就是,從事相關稅務管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓的核心放在稅收法律法規(guī)、財務理論、管理技能、稅務風險及防范意識的綜合管理能力上,為減少稅務管理的分析做出貢獻。

(四)保證做好和單位外面的聯(lián)系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機關稅務方面的負責人員。在稅務負責人這一方,它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作,同時要給我們的納稅人員進行解讀我們不懂得精神領域的內(nèi)容和知識,還能夠從他們的手中獲得最新的消息,以便我們能偶做出及時的更改和改正。由于這個部門是負責執(zhí)法的,所以他們還有自由裁量的權力。針對于這些現(xiàn)象,房地產(chǎn)的公司就要及時的與部門進行溝通,不能錯過最近更改的信息,學習最新的知識,必須取得在進行工作管理的時候正確性。在我們遇到不能解決而且還很每如惑的地方要積極主動地找相關部門進行溝通,以便能夠及時的得到解決。而且我們在和政府部門進行合作學習的時候,還要與中介進行交流和溝通,運用中介的相關技能和知識來彌補在辦理稅務工作時所帶來的風險,涉及到不能夠直接和稅務機關溝通的事情時,可以和中介進行溝通,請他們來進行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面,來積極的提高我們自身的素質和水平,必要的時候可以請中介對單位自身進行核查,最大可能的減少稅務造成的風險問題。

四、結束語

目前,中國在進行第三次稅制改革,盡管中國經(jīng)歷了兩個對稅收制度的重大改革,但是全球化的經(jīng)濟和中國經(jīng)濟的發(fā)展,提高和改革稅制的任務仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統(tǒng)尚不完善,仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離;另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國際的通行上也有一些缺點,需要稅收制度的創(chuàng)新。因此,積極平穩(wěn)地推動調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。

參考文獻:

[1]張月玲,洪慧林.我國煤炭企業(yè)資源稅改革探析[A].中國會計學會教育分會.中國會計學會2011學術年會論文集[C].中國會計學會教育分會:,201L6

篇（3）

對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟來講，其稅務是其經(jīng)濟支出的重中之重，稅務和企業(yè)利潤的關系密不可分，對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理來講，如何加強稅務管理工作以及合理控制稅務成本是必須要放在第一位的，目前，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈，豐厚的利潤對于房地產(chǎn)來講，即將成為過去式，在這樣的形式之下，必須加強對稅務管理的重視，將稅務管理工作做好了，就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務負擔，加大房地產(chǎn)的利潤。

一、企業(yè)稅務管理的基本概念

企業(yè)稅務管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi)，按照本身的具體經(jīng)營現(xiàn)象和經(jīng)營目的，為在稅務管理基礎上實現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本，而對企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預測、實施等全過程的管理行為的總和。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的現(xiàn)狀

（一）對于稅務管理不夠重視

在嚴格的稅務制度下，在稅務方面仍然存在著很多問題，其中最重要的就是企業(yè)對于稅務工作的不重視。所以導致，偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對稅務管理存在一定的誤區(qū)，因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競爭中，勢必會對自身的競爭造成影響，減少利潤的收入，同時在一定程度上也讓稅務工作存在著一定的安全隱患。

（二）相關部門對于財務的監(jiān)管不夠

在利潤相對暴利的房地產(chǎn)企業(yè)，其中的從業(yè)人員，并不是每個人都很專業(yè)，甚至部分企業(yè)為了獲得更大的利潤，就偷稅、漏水，給財務的征收工作帶來了很大的困難，因此相關部門必須增強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理中的風險防控

（一）確定防控重點

在進行房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的過程中，應該加強工作的效率，保證稅務管理的有效地進行。稅務管理不是一時的工作，它需要長期的管理，管理過程復雜、工作量巨大，因此在進行管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項稅務政策，還應該根據(jù)企業(yè)的實際情況進行稅務業(yè)務的管理，同時還應該增加稅務管理者的能力，保證稅務管理工作的運行。

（二）建立動態(tài)的基礎信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段信息技術在企業(yè)各項管理中的應用越來越廣泛，信息技術可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術支持。所以，房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營業(yè)務，就要建立時時更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫。同時更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng)，這樣可以保證企業(yè)財務會計系統(tǒng)與國家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務工作人員和財務工作人員進行各項稅務數(shù)據(jù)的據(jù)算，稅務信息的輸出也能及時對法律法規(guī)的更新作出變化。

（三）加強稅務工作者的專業(yè)素養(yǎng)

對于房地產(chǎn)稅務工作者的專業(yè)水平一定要嚴格要求，時不時的對其進行培訓，增強其專業(yè)技能和綜合素質。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責任心以及很大的強烈的管理意識；再者就是，從事相關稅務管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓的核心放在稅收法律法規(guī)、財務理論、管理技能、稅務風險及防范意識的綜合管理能力上，為減少稅務管理的分析做出貢獻。

（四）保證做好和單位外面的聯(lián)系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機關稅務方面的負責人員。在稅務負責人這一方，它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作，同時要給我們的納稅人員進行解讀我們不懂得精神領域的內(nèi)容和知識，還能夠從他們的手中獲得最新的消息，以便我們能偶做出及時的更改和改正。由于這個部門是負責執(zhí)法的，所以他們還有自由裁量的權力。針對于這些現(xiàn)象，房地產(chǎn)的公司就要及時的與部門進行溝通，不能錯過最近更改的信息，學習最新的知識，必須取得在進行工作管理的時候正確性。在我們遇到不能解決而且還很敏感的地方要積極主動地找相關部門進行溝通，以便能夠及時的得到解決。而且我們在和政府部門進行合作學習的時候，還要與中介進行交流和溝通，運用中介的相關技能和知識來彌補在辦理稅務工作時所帶來的風險，涉及到不能夠直接和稅務機關溝通的事情時，可以和中介進行溝通，請他們來進行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面，來積極的提高我們自身的素質和水平，必要的時候可以請中介對單位自身進行核查，最大可能的減少稅務造成的風險問題。

四、結束語

目前，中國在進行第三次稅制改革，盡管中國經(jīng)歷了兩個對稅收制度的重大改革，但是全球化的經(jīng)濟和中國經(jīng)濟的發(fā)展，提高和改革稅制的任務仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統(tǒng)尚不完善，仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離；另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國際的通行上也有一些缺點，需要稅收制度的創(chuàng)新。因此，積極平穩(wěn)地推動調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。

參考文獻：

篇（4）

自2010年1月10日出通知要求促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展之后，國家先后出臺“國十條”、“新國五條”以及最新出臺的“新國八條”等多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，意在遏制投資、投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。照市場經(jīng)濟環(huán)境下適者生存的不二法則，經(jīng)歷了此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)各參與方必然會轉換其自身的發(fā)展方式，朝著管理層和政策導向希望的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想走出困境并且持續(xù)發(fā)展，首先要管理的核心是自身內(nèi)部的財務管理，應該說在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的昨天，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將財務管理納入企業(yè)管理應有的地位。因此，在目前這種經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)加強自身內(nèi)部財務管理是必須的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的概念和特點

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其財務管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指進行城市土地及房屋綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營和管理，獨立核算，自負盈虧的經(jīng)濟組織。

房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經(jīng)濟管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點

（1）開發(fā)周期長，資金籌集任務繁重。房地產(chǎn)開發(fā)具有長期性、資金周轉期較長、周轉率比較低等特點。由于土地和房屋工程造價需要巨額的資金投入，而開發(fā)建設需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設到竣工、交付使用等過程，所需時間往往在三年甚至更長的時間，因此在目前經(jīng)濟形式較差、企業(yè)融資較為困難的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進行項目滾動開發(fā)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)風險較大。宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)帶來了財務風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資風險加大了企業(yè)的財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)的財務關系包括投資者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設計單位、材料供應單位、房屋購買者、土地轉讓單位以及工商、稅務等行政單位。由于財務關系復雜，房地產(chǎn)開發(fā)敏感性強，其自身調(diào)整能力較差，因而管理風險較大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

“新國八條”的出臺，一方面與2010年末房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆有關，另一方面也表明國家對地方調(diào)控的結果不甚滿意。因此，“新國八條”在對以往調(diào)控政策深化的同時，明確要求各地限購，實行約談問責機制。房地產(chǎn)企業(yè)也應該及時發(fā)現(xiàn)自身財務管理內(nèi)部控制中存在的問題，并及時根據(jù)國家相關政策以及內(nèi)部調(diào)整增強自身的競爭能力。

1、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務風險控制意識

財務風險是指在企業(yè)的各項財務活動中，因企業(yè)受內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務結果與預期財務結果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將其具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上，主要是指由于財務狀況惡化而導致實際開發(fā)利潤與預計利潤之間發(fā)生較大背離，給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失的可能性。

有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地的使用權，工程項目能夠按期竣工就會產(chǎn)生經(jīng)濟效益，其實則不然。由于開發(fā)商前期沒有對財務風險進行周密細致的可行性研究，對投資風險的認識不足，信息不全面，導致盲目投資，投資無法按期收回，使投資項目不能獲得預期的收益，因而會給企業(yè)帶來巨大的財務風險。應該說缺乏財務風險控制意識既影響了企業(yè)銷售收入的實現(xiàn)，又影響了企業(yè)的整體償債能力，成本負擔會不斷加重，隨著資金的循環(huán)使用，一旦資金鏈條發(fā)生斷裂就會面臨資金短缺的風險，從而產(chǎn)生損失。

2、房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于舉債增加成本負擔，不能進行合理的財務預算

“新國八條”相對于此前兩輪調(diào)控，最大的特點是“抬高門檻，強化力度”，以抑制過度消費和投資需求。央行加息、上調(diào)存款準備金率等措施的推出，將提高房屋開發(fā)成本。目前，央行已連續(xù)三次加息和八次上調(diào)存款準備金率，大型金融機構調(diào)整后的存款準備金率達19.5%的歷史高位。加息和存款準備金率上調(diào)的疊加效應也將逐步釋放，進一步影響市場預期。這樣一來，嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的回籠。年內(nèi)央行繼續(xù)加息和上調(diào)準備金率的可能性也比較大，信貸全面收緊將是2011年房地產(chǎn)金融市場的主基調(diào)。

當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金70%來自銀行，這種單一的舉債經(jīng)營管理模式促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負債率加大，相應的債權人的債權保證程度就會大幅地降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從其他渠道增加負債籌資的能力。

房地產(chǎn)企業(yè)一方面著急上項目而沒有將成本合理的測算并且層層落實，另一方面當自身缺乏資金的時候更傾向于向銀行或其他單位借款，而沒有從財務管理內(nèi)部挖掘資金潛力，沒有對項目資金做整體的財務規(guī)劃，加大了房地產(chǎn)項目的投資風險度。例如，在項目前期階段，財務人員如何根據(jù)調(diào)整的項目總體設計方案來不斷調(diào)整項目總體預算是財務管理的關鍵問題。在土地征用方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經(jīng)營性土地全面實施“招拍掛”方式后，進而提高了開發(fā)商的拿地成本。再如，對建筑材料的價格變動預計不足，市場是不斷變化的，市場價格與合同價格往往會出現(xiàn)差距。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果其無法合理估計其中存在的誤差，做好財務預算，企業(yè)的資金管理鏈條很可能會出現(xiàn)問題。而房地產(chǎn)項目工程成本管理的基礎資料，均來自于企來內(nèi)部各職能部門及施工一線的管理部門，管理者認為成本管理和核算是財務部門的職責，而忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用，致使財務收集資料有限，成本管理偏離預算。

3、稅收籌劃困難

長遠來看，未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將進一步細化，保持房地產(chǎn)政策的統(tǒng)一性和穩(wěn)定性。如加強對土地增值稅清算監(jiān)督，以綜合調(diào)控稅收等手段來多方面協(xié)調(diào)推進房地產(chǎn)調(diào)控政策?！笆濉币?guī)劃建議也提出，要研究推進房地產(chǎn)稅收改革。目前重慶、上海已試行房地產(chǎn)稅。未來，隨著試點的成熟，房產(chǎn)稅將逐步擴大至全國范圍，并從僅對增量征收推廣至對存量也征收，這對房地產(chǎn)市場短期和長遠健康發(fā)展影響重大，稅收的綜合調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作更加困難。

三、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理控制的對策

1、謹慎投資，嚴控風險

房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理內(nèi)部控制中要樹立風險管理意識，要實行財務集中管理模式，建立集中的現(xiàn)金管理、籌資管理以及投資管理系統(tǒng)，要逐步規(guī)范公司重要財務決策的賬務處理程序以及審批程序，提高財務報表的可靠性。

房地產(chǎn)公司融資結構的一個重要步驟是完成對項目風險的分析和評估。能否采用以及如何設計項目融資結構的關健之一是要求項目投資者對與項目有關的風險因素進行全面分析判斷，確定項目的債務承受能力和風險，設計出切實可行的融資方案。融資結構以及相應的資金結構的設計和選擇必須全面反映出投資者的融資戰(zhàn)略和要求。

2、根據(jù)國家的政策及時優(yōu)化資本結構，加強資金管理

在國家的宏觀調(diào)控政策下，企業(yè)要充分考慮稅率、利率風險，合理安排資金的籌資渠道及方式，加強資金管理內(nèi)部控制。企業(yè)要在稅法許可的范圍內(nèi)稅收籌劃，盡可能獲得納稅節(jié)約的好處。企業(yè)要準確估計每個時期項目所需要的現(xiàn)金流入和流出，做到與銀行貸款金額、時間相匹配，加強資金回收和集中管理。企業(yè)應對國家宏觀調(diào)控的貨幣政策作出合理的判斷，如果預期國家利率會上升，那么企業(yè)應該簽訂長期合同，以免增加財務費用，如果預期國家利率會下降則應該簽訂短期合同，提早歸還借款。

房地產(chǎn)企業(yè)還應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，降低財務風險。

3、充分考慮財務預算的決策作用

房地產(chǎn)企業(yè)運用不同的方法進行項目成本的歸集，這對收入、利潤的確認都將產(chǎn)生不同的管理效益。因此，在制定項目計劃時，充分考慮財務預算的作用，對企業(yè)降低成本、防范風險、加強內(nèi)部控制是非常重要的。制定成本預算目標時，需要將項目建設中發(fā)生的前期可行性研究費用、規(guī)劃設計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入等納入到整體預算中來，對成本費用進行正確的歸集和核算，重視基礎數(shù)據(jù)的收集和整理，做好成本預測，挖掘內(nèi)部潛力，設立目標成本，對投資成本開支進行預先的控制。為了更好地推進全面預算管理，房地產(chǎn)企業(yè)只有將預算管理績效考評與獎懲機制相結合，才能確保企業(yè)預算管理目標和戰(zhàn)略目標的最終實現(xiàn)。

在企業(yè)管理過程中，財務管理是最直接、最有效的影響企業(yè)獲得經(jīng)濟效益的管理環(huán)節(jié)。許多企業(yè)的興衰史充分說明，重視并加強財務管理，企業(yè)才能充分獲益，迅速發(fā)展。這就要求企業(yè)各級領導層牢固樹立財務管理是企業(yè)管理的核心這一基本理念，建立完善的財務管理體系，并不斷創(chuàng)新，以利于房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平的跟進。

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二、企業(yè)稅務風險的防范

1．提高決策管理人員稅務風險意識。充分認識稅務風險的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機取巧、偷逃稅款。

2．從制度入手，建立健全稅務風險內(nèi)控體系。通過執(zhí)行風險管理的基本流程，設置涉稅風險控制點，將稅務風險管理貫穿項目開發(fā)銷售的全過程，實現(xiàn)對企業(yè)稅務風險的事前、事中自我防控。

3．注重對稅務會計人員素質的培養(yǎng)。加強稅收法律法規(guī)和政策的學習。認真學習稅務會計的職能、分類、核算方法。

4．負責稅務的會計人員要密切關注稅收政策的變動，及時注意信息的收集和比對，建立健全相關信息交流傳遞制度，對有關政策進行深入研究，正確理解。結合企業(yè)實際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。

三、設立稅務會計，建立稅務核算體系

針對稅收管理的越發(fā)嚴格和越發(fā)精細化，要求企業(yè)的稅務會計必須從財務會計、管理會計中分離出來，使之成為企業(yè)專門從事稅務籌劃、稅金核算和納稅申報的一個會計系統(tǒng)。

1．建立稅務會計的獨立核算。在稅務會計與財務會計分離的前提下，企業(yè)應設置相對獨立的稅務會計部門或機構。例如可在財務部下設稅費管理科，明確對企業(yè)中所有涉稅事項、稅金計算、稅款申報與繳納等全面負責的崗位職責和權限，在人力物力上保證稅款計繳的及時性。該部門對企業(yè)經(jīng)營過程中的每一筆經(jīng)濟活動，要以會計準則和國家稅收法令為依據(jù)，獨立地進行稅務會計核算，計算各項應稅收入及相關稅金，從而保證企業(yè)各項稅金計算的完整性和正確性。

2．稅務會計的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經(jīng)濟活動中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負下限，以使企業(yè)的稅收負擔最小化，維護企業(yè)的合法權益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會計核算方法的選擇進行的納稅籌劃不是做假賬，而是會計方法適當?shù)倪x擇。比如，在材料價格不斷上漲的情況下，采用后進先出法可以加大當期的成本費用，成本影響利潤，進而影響所得稅的大小。

四、建立納稅自查制度，規(guī)范納稅業(yè)務

企業(yè)應當建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財會資料及涉稅數(shù)據(jù)準確完整，也可作為接受稅務稽查的前期準備。

1．日常定期自查，結合財務核算過程的實際情況，對照現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，檢查有無漏報應稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報代扣(收)稅項目、錯用稅率或計算錯誤等情況。發(fā)現(xiàn)錯誤及時自行糾正。

2．對于稅務機關組織的各類專項納稅檢查，按照通知的時間、要求和檢點，提前組織力量展開自查。對于在自查中發(fā)現(xiàn)的納稅錯誤，主動改正，及時補繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項檢查中可能出現(xiàn)的問題消滅在自查階段。

3．由于企業(yè)習慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發(fā)現(xiàn)問題，此時不排除聘請專業(yè)的稅務師事務所給予協(xié)助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進一步規(guī)范納稅業(yè)務。

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在當前，更加需要進一步的加強“營改增”工作，“營改增”對于企業(yè)的發(fā)展也會造成諸多影響，體現(xiàn)在下列兩大方面，由于實施“營改增”政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會出現(xiàn)資金不足、資金短缺的現(xiàn)象，這主要就是由于實施“營改增”政策之后可能會導致企業(yè)現(xiàn)金流量被占用。目前我國對于房地產(chǎn)行業(yè)也進行了全方位宏觀調(diào)控，通過宏觀調(diào)控避免房地產(chǎn)行業(yè)過熱，但是這樣的狀況之下，也會對于企業(yè)資金流動造成一定挑戰(zhàn)，導致資金短缺或不足現(xiàn)象。由于受到政策影響因素以及增值稅體系不夠成熟和完善，所以，要想對于房地產(chǎn)企業(yè)當中的增值部分稅額進行抵扣存在著一定的難度，另外無法實現(xiàn)抵扣的情況導致企業(yè)稅負不降反升，對于企業(yè)發(fā)展反而會造成一定的阻礙［1］。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險類型及原因

（一）稅務風險類型

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其稅務風險主要劃分為下列幾大類型：第一，在房地產(chǎn)企業(yè)實際核算的過程當中，應當繳納的稅款不能夠符合稅收法律法規(guī)要求，會出現(xiàn)稅款應繳未繳狀況，企業(yè)需要補稅，并且還需要加收滯納金，甚至在嚴重狀況之下，還會受到政府部門的處罰［2］。另外，市場經(jīng)濟條件之下很多房地產(chǎn)企業(yè)往往為了利益的驅使，少繳納稅款或者故意不繳納稅款，甚至隱藏利潤，影響到了房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。第二，對于當前的房地產(chǎn)企業(yè)來講，在實際核算的過程當中缺乏規(guī)范性和合理性，少計收入或者虛增成本，財務管理流程不夠健全和完善［3］。成本費用方面不能夠根據(jù)會計準則核算，成本管理也相對較為混亂，導致稅款難以被正確計算，還面臨著稅務處罰的風險。第三，對于當前的房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于自身錯誤也往往會導致稅款多繳納。對于稅款進行計算的過程當中，依據(jù)是國家所頒布的各項法律法規(guī)，需要相關的工作人員能夠嚴格地按照規(guī)范進行合理及科學操作，若房地產(chǎn)企業(yè)不能夠進行準確的操作，將會直接地影響到稅款的計算科學性和準確性。例如很多的企業(yè)自己已經(jīng)繳納了稅款卻不能知曉，企業(yè)無形成本大幅度的增加，讓企業(yè)稅收負擔過重。

（二）稅務風險產(chǎn)生的原因

對于當前房地產(chǎn)企業(yè)而言還依然面臨著涉稅風險問題，主要包括了稅收法律法規(guī)缺乏完善性，主觀趨利動因以及財務人員整體素質和能力不足等等。此外，內(nèi)部控制制度缺乏完善性和健全性也會造成重大的稅務風險。第一，對于當前的房地產(chǎn)開發(fā)商來講，在市場經(jīng)濟的背景之下，往往由于主觀趨利動因，而采取一系列偷稅、漏稅行為。企業(yè)故意違反誠信原則以及違背國家法律法規(guī)，導致稅款被少繳或者不繳。第二，當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程當中，相關的法律法規(guī)還依然不夠完善和健全。對于我國市場經(jīng)濟而言，其正處于高速發(fā)展背景之下，但是，與之相關的法律法規(guī)以及有關制度卻缺乏完善性和健全性，甚至還有很多的稅收法律法規(guī)實際操作的過程當中存在著諸多阻礙性因素，需要進一步提高其適用性。房地產(chǎn)行業(yè)屬于國家的支柱性產(chǎn)業(yè)，尤其是其稅收政策相對較多以及變化較快，容易導致企業(yè)忙中出錯。第三，對于當前的企業(yè)內(nèi)部相關財務管理人員來講，其專業(yè)能力和專業(yè)素質相對較為有限，雖然我國已經(jīng)成為一個財會大國，但是卻依然不是財會強國，缺乏能力突出的高級財會人才。對于財務會計人員來講，其綜合素質、專業(yè)能力、專業(yè)水平都相對較為低下，這也是經(jīng)常導致企業(yè)出現(xiàn)財務風險。第四，在當前企業(yè)開展內(nèi)部控制過程當中，內(nèi)控制度還是缺乏完善性和健全性，難以保障企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，同時也難以防范風險事件，這在很大程度上為稅務風險的產(chǎn)生提供了相應的條件。

二、“營改增”后稅務風險管理探討

（一）專用發(fā)票管理存在的風險及控制措施

針對增值稅專用發(fā)票來講，從某種意義上可以將其認為一種有價證券。目前，發(fā)票方面有關的犯罪行為基本上都是和增值稅專用票密切相關的，主要就是由于增值稅發(fā)票具有抵扣的能力，通過利用增值稅發(fā)票能夠抵扣企業(yè)所要繳納的一部分的稅款。但是，依然存在著一部分的企業(yè)為了能夠減少自己所要交的稅款，通過這樣的機會在發(fā)票上大做文章。比如虛開增值稅發(fā)票來開展違法犯罪活動，這樣少繳或漏繳稅金。目前稅務機關需要高度重視，如果發(fā)現(xiàn)在增值稅發(fā)票方面存在著違規(guī)違法的行為，就需要及時采取措施對于相關企業(yè)進行處置、處罰。對于當前的企業(yè)來講，在對發(fā)票管理的過程當中需要采取合理及科學的措施，要從下列幾個方面進行必要的防控：第一，對于增值稅專用發(fā)票進行充分認知，同時也需要了解增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定。第二，要通過采取更加合法以及科學的手段來獲得抵扣進項稅發(fā)票，并且要在合適時間之內(nèi)將其交給稅務機關進行必要的認證，保障企業(yè)稅務風險得到降低。由于增值稅發(fā)票能夠促使一部分稅額得到抵扣，所以可以稱之為一種有價證券，在目前的背景之下，更加需要企業(yè)加強發(fā)票嚴格管理，避免產(chǎn)生抵扣聯(lián)丟失的狀況。第三，增值稅發(fā)票也是一種價外稅。換言之就是稅款、價款二者相互分離開。對于當前財務人員來講，在實際財務核算工作開展的過程當中需要對于稅款和價款準確合理歸集。第四，在實施“營改增”政策之后，對于當前納稅人來講，在利用增值稅專用發(fā)票的過程當中，要保障按照國家的法律法規(guī)來進行操作，尤其是不能夠虛開發(fā)票。否則一旦發(fā)現(xiàn)，就會遭受到稅務機關嚴厲處罰，對于企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展會造成重大的影響和阻礙。

（二）進項稅額抵扣存在的風險及控制措施

在實施“營改增”政策之后，對于當前的房地產(chǎn)而言，還是面臨著進項稅額抵扣風險。第一，對于當前的納稅人來講，在沒有知曉或者已經(jīng)知曉情況之下利用虛開增值稅發(fā)票來將其作為合法抵扣憑證，這屬于一種嚴重的違法行為，需要引起重視。第二，對于當前的企業(yè)而言，購進貨物以后，增值稅發(fā)票用在了非應稅項目或者是個人消費上，卻沒有根據(jù)稅法相關要求和規(guī)定將進項稅額進行必要處理。第三，應稅服務已經(jīng)出現(xiàn)不能抵扣進項的狀況。第四，納稅人在實際稅額抵扣的過程當中產(chǎn)生較多的稅務風險，為此，需要企業(yè)能夠采取合理以及科學的控制措施。第一，不管是從何種渠道、何種途徑所得到的增值稅專用發(fā)票，需要保障和企業(yè)的業(yè)務實現(xiàn)相互的對應，這樣才能夠讓發(fā)票更加具有有效性和真實性。第二，實際財務核算工作開展的過程當中，也需要切實做好進項稅額的管理審核工作，不能夠抵扣進項稅額的也應當實現(xiàn)進項稅額轉出。這樣才能夠促使其符合稅法相關規(guī)定和要求，并且也可以理順邏輯關系。第三，對于當前的企業(yè)來講，也需要組織員工針對增值稅條例進行深入的學習和研究，讓員工能夠意識到增值稅條例的重要價值和重要意義，并且通過條例來對于自身的行為進行規(guī)范和約束。第四，對于當前的企業(yè)人管理人而言，要采取措施提高企業(yè)財務管理人員的專業(yè)素質和專業(yè)能力，這樣才能夠促使會計核算工作更加具有科學性和合理性，否則難以準確有效的對于進項稅額進行科學的把握控制。

（三）增值稅政策上存在的風險及控制措施

“營改增”也設置了增值稅免征項目以及退稅項目免征項目，主要包括了退伍軍人就業(yè)、殘疾人就業(yè)、著作稅轉讓、以及相關的免稅業(yè)務等等。對于當前的企業(yè)而言，也需要解讀相關的政策，避免錯誤的運用稅收優(yōu)惠政策而對于企業(yè)發(fā)展造成一定風險和影響。其主要采取的措施包括下列幾項，第一，要對于自身的業(yè)務進行深入的研究和分析，切實保障自身所開展的各項業(yè)務符合稅收的各項政策。尤其是對于優(yōu)惠政策當中的內(nèi)容，要進行熟練地掌握和了解。另外，對于當前納稅人來講，也需要明確各項稅收優(yōu)惠政策的內(nèi)涵，不能夠根據(jù)個人理解或者是感覺來理解稅收優(yōu)惠政策。不能優(yōu)惠的必定不能優(yōu)惠。第二，要在符合稅收優(yōu)惠政策的基礎之上，給稅務機關提供相關的資料。第三，要對于增值稅專用發(fā)票以及企業(yè)免稅項目之間關系進行合理及科學的處理。

（四）偷逃稅風險及控制措施

在當前，依然存在著一部分企業(yè)管理人士為了能夠有效提高企業(yè)利潤水平，實際經(jīng)營管理的過程當中鋌而走險，通過采取不良方式來偷稅漏稅，甚至少記收入方式取得現(xiàn)金收入，企業(yè)也不開正規(guī)發(fā)票，獲得了更多的賬外收入。稅務機關會對于偷逃漏稅行為進行嚴厲的處罰，甚至情節(jié)嚴重的情況之下還會追究刑事責任，所以，企業(yè)也需要端正好自身態(tài)度，不要存在任何的僥幸心理，平時也需要嚴格按照規(guī)范進行合理科學的操作。

三、結語

綜上所述，“營改增”政策就是為了能夠有效減少企業(yè)的稅負，房地產(chǎn)企業(yè)更加需要高度重視稅務風險問題，要采取措施有效規(guī)避稅務風險，這樣才能夠提高企業(yè)利潤水平，實現(xiàn)企業(yè)健康、穩(wěn)定及持續(xù)性的發(fā)展。

參考文獻

［1］張慧慧.淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險防范［J］.科技經(jīng)濟導刊，2020（9）.

篇（7）

近年來，由于各種原因，房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)高速發(fā)展的同時也逐步出現(xiàn)了供求失衡、價格飛漲、利潤構成畸形等方面的問題，給中國的整體經(jīng)濟發(fā)展帶來了一定的安全隱患。 為了調(diào)控具有脫韁之勢的房地產(chǎn)行業(yè)，近年來國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，而稅收政策作為宏觀政策的重要手段之一，更是被反復使用。但是從當前的市場反饋情況來看，稅收政策本身對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作用發(fā)揮并不明顯，在某些情況下甚至產(chǎn)生了推波助瀾的作用，如何進一步完善現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收制度，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展將成為我國下一輪稅制改革必須正視的問題。

一、房地產(chǎn)稅收的特性

1.國家性

房地產(chǎn)稅收行為是一種國家行為，國家稅務機關，或受國家稅務機關委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門，都只是代表國家代行房地產(chǎn)稅收行為，或者換句話說，國家的房地產(chǎn)稅收行為是通過或借助于國家稅務機關和有關的房地產(chǎn)行政管理機關實現(xiàn)的。土地是國家資源，是一切財富的源泉，只有國家才有權選擇或實施房地產(chǎn)稅收行為，其他任何組織或個人均無權實施房地產(chǎn)稅收行為。國家行使著土地資源的最終的管理權限，國家通過對土地、不動產(chǎn)及附屬的財產(chǎn)以及其生產(chǎn)、經(jīng)營、流通過程的稅收征管，使國家財政得以相應保證，這是國家權力的體現(xiàn)和反映，是國家存在的基本要求，所以也只有國家才有資格和能力來進行房地產(chǎn)稅收的征收、管理。

2.法定性

稅與法不可分離?！耙蚍ㄔO稅，依法治稅”是稅收法律化的基本要求。離開了法律的規(guī)定，稅收這樣一個社會財富再分配的活動便失去了其應有的基礎和保障，也無法真實發(fā)揮其功能，實現(xiàn)其價值。作為專門用以調(diào)整房地產(chǎn)領域的房地產(chǎn)稅收，當然也無法離開法律規(guī)定這一前提條件而任意行為。通過立法的規(guī)定，將有關房地產(chǎn)稅收的種類、具體內(nèi)容、法律責任等予以一一確認，使房地產(chǎn)稅收的有關內(nèi)容得以公布頒行，從而為房地產(chǎn)稅收的開征、征收、管理、稽查等奠定法律基礎，使房地產(chǎn)稅收具有了普遍遵行的效力和依據(jù)并得以正常進行。

3.規(guī)范性

房地產(chǎn)稅收工作是一項嚴謹、規(guī)范的工作，無論是由國家稅務機關征收，還是通過受委托的國家房地產(chǎn)行政管理部門來進行，其行為必須遵守國家的法律規(guī)范，不可任意妄為。

二、我國房地產(chǎn)稅收存在的問題

1.重流轉，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋交易既要征收契稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。

2.稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

一是兩套所得稅制。對內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別開征企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅；二是兩套房地產(chǎn)制和土地稅制。而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對房產(chǎn)征稅，對地產(chǎn)不征稅；三是城市維護建設稅和教育費附加內(nèi)外有別。對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城建稅和教育費附加，而對外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項稅費；四是耕地占用稅政策內(nèi)外不統(tǒng)一。對內(nèi)資企業(yè)占用耕地卻不征收。

3.稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。

三、對改進我國房地產(chǎn)稅收制度的建議

1.調(diào)整征稅方向

應逐步將房地產(chǎn)稅收的重點由目前對供給方征稅轉向對需求方征稅，這是下一步房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策應該選擇的方向。目前的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為什么不能像營業(yè)稅和個人所得稅那樣對個人住宅房地產(chǎn)征收呢？一方面因為上述稅制的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值其與市場經(jīng)濟體制下房地產(chǎn)市場價值相差太遠，而改變計稅依據(jù)和方法就需要對整個房地產(chǎn)稅制進行較大的改革和調(diào)整；另一方面，如何對個人的不動產(chǎn)征稅，在現(xiàn)行的稅法和《稅收征管法》中都缺乏必要的規(guī)定和實施細則。此外，如果對個人不動產(chǎn)征稅.還有大量的問題和技術條件需要解決。解決這些問題，應該是未來房產(chǎn)稅收方面的重點工作。

2.合并內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制

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一、控制源頭，全面加強房地產(chǎn)稅收征收管理

（一）以“先稅后證”、“以票控稅”為手段，按照“部門配合、信息共享、直接征收、源泉控管”的原則，結合房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營特點，實施房地產(chǎn)稅收一體化管理。

（二）搞好稅源調(diào)查。由各級稅務部門牽頭，對本市房地產(chǎn)開況進行全面摸底調(diào)查，掌握房地產(chǎn)業(yè)的變化規(guī)律和納稅情況，制定相應措施，為開展征收工作打好基礎。各級稅務部門要加強與契稅征管部門的溝通，充分利用契稅征管中獲得的信息，挖掘土地使用權交易、房地產(chǎn)交易及二級市場交易等各個環(huán)節(jié)的稅源信息，搞好日常稅源調(diào)查工作。

（三）簡化辦稅程序，優(yōu)化納稅服務。稅務機關應簡化辦稅流程，合理設置窗口、崗位，實現(xiàn)稅款征收、代開發(fā)票、減免稅審核等業(yè)務一條龍服務，最大程度上方便納稅人。各級房管、國土部門要為稅務部門開展工作提供場地和必要的信息資料，在房地產(chǎn)交易和權屬登記場所設立房地產(chǎn)稅收征收窗口，實現(xiàn)稅務機關直接征收。

二、嚴格執(zhí)行“先稅后證”、“以票控稅”制度

（一）用地環(huán)節(jié)，國土部門在辦理土地出讓、使用權屬設定登記時，將納稅人的完稅（或減免稅）憑證和轉讓無形資產(chǎn)及銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票作為權屬登記的必備資料，與權屬登記資料一并歸檔備查。未出具完稅（或減免稅）憑證和轉讓無形資產(chǎn)及銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票的，一律不予辦理相關手續(xù)。

（二）房產(chǎn)銷售和房屋交易環(huán)節(jié)，房管部門將納稅人的完稅（或減免稅）憑證和轉讓無形資產(chǎn)及銷售不動產(chǎn)發(fā)票，作為權屬登記的必備資料，與權屬登記資料一并歸檔備查。對未辦理完稅（或減免稅）手續(xù)、開具轉讓無形資產(chǎn)及銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，將相關資料轉交稅務機關，并通知當事人辦理完稅（或減免稅）手續(xù)、開具轉讓無形資產(chǎn)及銷售不動產(chǎn)發(fā)票。

（三）土地使用權轉讓和房產(chǎn)權屬交易必須使用合法的轉讓無形資產(chǎn)及銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。稅務機關應加強發(fā)票管理，嚴格執(zhí)行“以票控稅”制度，依法查處發(fā)票違法行為，同時為納稅人領用、代開發(fā)票提供服務。

（四）在全市房地產(chǎn)交易和權屬登記場所設立房地產(chǎn)稅收征收窗口，由地稅部門直接征收。房管、國土部門應與稅務、財政部門建立共同的信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，實現(xiàn)信息資源共享，積極協(xié)稅護稅。

三、加強領導，明確職責，建立房地產(chǎn)稅收一體化管理新機制

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1引言

我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，經(jīng)濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關重要的作用。但房價出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優(yōu)化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業(yè)風險，才是穩(wěn)控房價的重要途徑。

2找出房地產(chǎn)面臨的稅務籌劃風險

2.1國家政策風險。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國國民經(jīng)濟消費水平有著重要作用，推動著經(jīng)濟的發(fā)展。而房價的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據(jù)國民經(jīng)濟狀況隨時對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對稅務政策不理解的現(xiàn)象，從而導致違反法律的相關規(guī)定。2.2房地產(chǎn)行業(yè)運營風險。房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個行業(yè)的發(fā)展前景與社會經(jīng)濟生產(chǎn)活動有著密切關聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展上陷入困境，甚至導致嚴重經(jīng)濟危機。員工是企業(yè)經(jīng)營的動力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業(yè)運營風險的重要因素。2.3法律風險。我國房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進展，關于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產(chǎn)事業(yè)進行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領域產(chǎn)生違法犯罪的風險。

3分析稅務籌劃風險產(chǎn)生的原因

首先國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經(jīng)濟發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調(diào)控政策都對其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業(yè)稅務負擔。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。

4加強對房地產(chǎn)稅務籌劃的風險控制的措施

4.1國家對房地產(chǎn)稅務實行科學籌劃，防范風險。在法治社會前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務籌劃工作人員也應當根據(jù)法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應當繳納的稅務及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務風險，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與國家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風險。4.2建立健全稅務籌劃制度。國家通過稅務籌劃制度來對房地產(chǎn)行業(yè)進行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟背景下處于優(yōu)勢地位。4.3正確認識房地產(chǎn)稅務籌劃的作用。稅務籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經(jīng)濟不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風險意識。房地產(chǎn)企業(yè)對稅務籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業(yè)知識能力和素質。房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業(yè)應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。

5結語

綜上所述，稅務籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強房地產(chǎn)稅務籌劃的風險控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經(jīng)濟競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

作者:余德梅 單位:?？谥猩县斀?jīng)顧問股份有限公司

篇（10）

二十世紀九十年代中期，我國房地產(chǎn)稅制被得以創(chuàng)建，通過一系列改革和創(chuàng)新舉措，最終確定了十類稅種，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓、持有與租賃四大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)期間，主要涉及到的稅種有印花稅、營業(yè)稅、土地占用稅和企業(yè)所得稅等；房地產(chǎn)轉讓階段，主要涉及到的稅種有建設稅、增值稅、轉讓營業(yè)稅以及企業(yè)所得稅等；房地產(chǎn)持有階段，持有主體主要需要承擔房產(chǎn)的使用稅、房產(chǎn)稅等；房地產(chǎn)租賃階段，主要涉及到營業(yè)稅、建設稅、個人與企業(yè)所得稅等。截至目前，我國依然沿用九十年代的十類稅種和四大環(huán)節(jié)，基本上對其沒有進行改進和創(chuàng)新。經(jīng)過近二十多年的發(fā)展與變革，我國房地產(chǎn)稅制已經(jīng)無法與現(xiàn)代社會所接軌，不能適應房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新需求。因此，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制需要結合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實際情況和社會主義初級階段基本國情，實現(xiàn)進一步改革和創(chuàng)新。

二、我國房地產(chǎn)稅制存在的問題

（一）稅負設置不科學目前，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)稅負不均，房地產(chǎn)、土地處于閑置階段時期，其應當承擔的稅負較低，如此一來，部分房地產(chǎn)開發(fā)商和土地擁有主體會坐等時期，投機取巧的現(xiàn)象屢禁不止，最終造成土地資源有效利用率低下，房地產(chǎn)資源閑置與浪費問題嚴重。與此同時，部分房地產(chǎn)開發(fā)商利用閑置階段的低稅負政策，大量承包閑置土地，等待房價上漲的時機，這樣便可以節(jié)約不少成本。在此背景下，房產(chǎn)價格長期居高不下，直接損害到人民的核心經(jīng)濟利益。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商和土地持有者的投機行為，將會造成國家部分稅費收入在無形中流失。

（二）稅制范圍設置不合理現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)稅制主要面對城市、郊區(qū)和工業(yè)園區(qū)，忽略了農(nóng)村地區(qū)的應稅對象，并且將國家財政列支單位建設性用房沒有納入到稅制管理范圍以內(nèi)。如此一來，在稅制健全和完善過程中，稅制范圍設置不合理問題日益突顯出來。隨著城市用房需求的不斷擴大，房地產(chǎn)開發(fā)步伐的進一步加快，稅制范圍過小，勢必會影響到國家稅收，加劇國家財政壓力，抬高房地產(chǎn)市場價格，最終不利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。與此同時，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制下，存在漏稅、交叉和重疊的現(xiàn)象，部分應稅主體被忽略掉，也有部分應稅主體的納稅項目過多，這種非理性、不客觀的稅制，勢必會加劇社會矛盾，不利于社會和諧與穩(wěn)定?？梢哉f，稅制范圍設置不合理將是我國房地產(chǎn)稅制存在的主要問題之一。

（三）稅率設計與實際不符當前的房地產(chǎn)稅制，其稅率設計過于死板，絕大多數(shù)地區(qū)嚴格按照國家和行業(yè)相關標準與規(guī)范，進行稅率的遵照執(zhí)行。然而，在實際操作過程中，由于各個地區(qū)的自然條件和經(jīng)濟發(fā)展狀況存在一定的差異，倘若采取統(tǒng)一的稅率，那么將會無形中增加業(yè)主的經(jīng)濟負擔，特別是對于經(jīng)濟條件較為落后的地區(qū)來講，稅率過高、稅負過重，勢必不利于地區(qū)經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定。盡管現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，針對稅率的設計，綜合了相關層面的多個因素，但是隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟社會體制的不斷變革，二十世紀九十年代設計的稅率顯然無法與當前社會經(jīng)濟相適應。就目前的稅率設計情況來看，基本上采取統(tǒng)一標準，并沒有根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟差異，分別進行稅率的科學設計。如此一來，從一定程度上加劇了地方政府的財政壓力，房地產(chǎn)資源利用率長期處于低下水平。

（四）相關制度尚不健全由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)覆蓋范圍大、涉及面較廣，所以在稅收過程中，難免會遇到偷稅、漏稅、重稅的現(xiàn)象。目前，我國房地產(chǎn)稅制依然沿用二十世紀九十年代中期所制定的制度和決策，隨著時間的推移，房地產(chǎn)稅制方面的管理問題日益突顯，與經(jīng)濟社會快速發(fā)展形成鮮明對比。究其原因，由于我國房地產(chǎn)稅制過于陳舊，相關管理機制十分落后，根本無法滿足當今社會經(jīng)濟發(fā)展所需。與此同時，我國房地產(chǎn)稅制相關評估機制尚不健全，尚沒有形成統(tǒng)一、完善的評估機制，不存在專業(yè)的評估機構和評估人才，缺乏相關的評估標準、規(guī)范。此外，我國房地產(chǎn)登記制度并不完善，相關機構和部門之間的關聯(lián)度不高，協(xié)調(diào)能力較差，從而導致部分稅收大面積流失，給國家稅務征收帶來巨大損失。

三、我國房地產(chǎn)稅制改革優(yōu)化路徑

（一）確保各環(huán)節(jié)稅負設置科學化目前，我國房地產(chǎn)稅制下，四大環(huán)節(jié)稅負設置不盡科學、合理，特別是在房地產(chǎn)持有階段，基本上不予以征稅，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，稅負標準較高，這種不均的稅負制度，難免會導致市場投機行為的出現(xiàn)，不利于社會的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟的持續(xù)增長。因此，筆者認為，我國房地產(chǎn)稅制改革優(yōu)化過程中，需要不斷探索新的路徑，首先從房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有、租賃四個環(huán)節(jié)的稅負設置出發(fā)，公平、合理、科學的設置稅負，有利于平衡四大環(huán)節(jié)，確保房地產(chǎn)開發(fā)、交易過程順利進行。在房地產(chǎn)稅負設置的同時，需要根據(jù)房地產(chǎn)的基礎性質，分別有針對性的設置稅負，比如根據(jù)房地產(chǎn)的地理位置、自然環(huán)境和建筑面積，科學設置應納稅費標準和納稅項目，以此來降低相關主體的納稅負擔，提升房地產(chǎn)資源有效利用率。與此同時，要結合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況和居民生活水平，進行內(nèi)部結構調(diào)整和資源優(yōu)化配置，進而確保房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。此外，要通過積極政策和激勵制度，提倡和引導納稅主體按時納稅、積極納稅，給予表現(xiàn)良好的納稅主體一定的優(yōu)惠和扶持政策。通過確保各環(huán)節(jié)稅負設置科學化，將有利于房地產(chǎn)稅制改革和創(chuàng)新。

（二）合理設置納稅范圍和標準由于我國當前房地產(chǎn)稅收制度主要針對城市、郊區(qū)和工業(yè)園區(qū)等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)應稅主體，從而忽略了農(nóng)村地區(qū)房產(chǎn)納稅主體。如此一來，國家部分稅務征收在無形中流失，嚴重影響到國家稅務征收，不利于財政負擔的減輕。與此同時，在房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)中，稅種、稅負設置各不相同，造成部分納稅主體投機取巧，偷稅、漏稅行為屢見不鮮，部分納稅主體卻面臨雙重或多重稅收壓力，這種不公平、不平等的納稅標準，勢必不利于社會的穩(wěn)定和人民的安居樂業(yè)?；诖耍P者認為，我國房地產(chǎn)稅制改革和創(chuàng)新過程中，需要合理設置納稅范圍和納稅標準，以明確各納稅主體應納稅費標準，防止偷稅、漏稅行為的發(fā)生，維護稅收制度健康發(fā)展。此外，相關部門要加大稅務征管力度，逐步實現(xiàn)稅務征收公開、透明化，接受全社會的監(jiān)督和管理，取締一些亂征稅、亂收費項目，嚴厲打擊變相征稅行為，通過合理設置納稅范圍和納稅標準，將會推動房地產(chǎn)稅制進一步改革和創(chuàng)新。

（三）增強稅率設計的實效性我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度中，對稅率的設計標準是一致的，基本上沿用二十世紀九十年代中期的相關稅率標準。從某種層面來講，統(tǒng)一的稅率設計，有利于稅務征收部門實施集中化、規(guī)范化管理，但是，卻不利于地區(qū)經(jīng)濟持續(xù)增長和社會和諧穩(wěn)定，從一定程度上加劇了部分納稅主體的經(jīng)濟負擔?；诖耍P者認為，我國房地產(chǎn)稅務制度改革和優(yōu)化過程中，需要增強稅率設計的實效性。首先，在稅率設計過程中，要嚴格按照國家相關部門和房地產(chǎn)行業(yè)標準，在此基礎上，根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟條件、自然生態(tài)環(huán)境和居民人均收入情況，有針對性的進行稅率標準的設計，同時，要體現(xiàn)出公平、平等、透明、公開的原則，爭取獲得納稅主體的支持和認可；其次，要根據(jù)房地產(chǎn)地區(qū)土地利用情況，進行稅率標準的設計，由于土地所處的位置不同，其使用價值存在一定的差異，這就需要根據(jù)土地位置不同，合理設計稅率標準，以此來提升土地資源有效利用率。此外，針對農(nóng)村非農(nóng)土地資源，要一并納入稅收制度管理范圍以內(nèi)，給予一定的稅務征收，設計稅率標準，進而來體現(xiàn)出稅率設計的實效性。

（四）建立健全稅收征管制度體系就目前我國房地產(chǎn)稅收征管制度體系來看，盡管取得了一系列顯著成效，但是與預期管控目標相比較，依然存在較大差距，各項管理制度尚不健全，存在較大的問題和缺陷。因此，在房地產(chǎn)稅收制度改革和優(yōu)化過程中，需要進一步做好稅收征管制度體系的健全和完善工作。首先，稅費征收管理權限要得以下放。目前，我國大多數(shù)地區(qū)稅費征收工作由省、市級統(tǒng)一進行，下級部門基本沒有單獨征收權限，這樣將嚴重影響到下級各部門的參與積極性和工作主動性，因此，要適當放權，給予下級主管部門必要的管理權限，以此來調(diào)動他們的積極主動性；其次，加大房地產(chǎn)稅務征管力度。房地產(chǎn)稅務管理部門與其他相關部門要建立密切關聯(lián)關系，實現(xiàn)信息、資源、數(shù)據(jù)共享化，做好各類信息、數(shù)據(jù)的即時監(jiān)控和檢測，嚴厲打擊偷稅、漏稅行為，防止一切違法、違規(guī)行為的出現(xiàn)；再次，要構建完善的房地產(chǎn)登記制度。通過構建完善的房地產(chǎn)登記制度，對房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)、信息進行統(tǒng)一、集中化管理，運用信息化管理手段，構建強大的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，以此來確保房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的安全、可靠性，并且能夠防止房地產(chǎn)相關信息、數(shù)據(jù)被非法竊取和無意丟失；最后，要構建完善的房地產(chǎn)評估機制。目前，我國房地產(chǎn)稅收制度體系中，并沒有統(tǒng)一、完善的稅制評估體系，從而缺乏標準、規(guī)范的評估方法，不利于房地產(chǎn)稅制的客觀、準確評估。因此，有必要做好評估機制的構建和完善，以此來推動房地產(chǎn)稅制改革和創(chuàng)新步伐。