序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、前言

隨著國家近年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策收緊，使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展壯大過程中被迫面對(duì)不利的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)所持有資金相對(duì)密集的特質(zhì)，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)要應(yīng)對(duì)來自企業(yè)內(nèi)部的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。借助對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分析，進(jìn)而制定出適宜的外部風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施與內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施，對(duì)于當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有積極意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的來源不同，可以將房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為來自企業(yè)外部的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)與來自企業(yè)內(nèi)部的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：

（一）系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于房地產(chǎn)企業(yè)外部，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、資源環(huán)境以及法律政策環(huán)境等各類外部環(huán)境是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要誘因。

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模與速率，帶動(dòng)著作為其子產(chǎn)業(yè)部門的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模與速率。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)銷定價(jià)等活動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。在宏觀經(jīng)濟(jì)整體呈倒退趨勢(shì)時(shí)，投資者會(huì)持觀望態(tài)度，審慎利用資金，同時(shí)減少投在規(guī)模過大的建設(shè)項(xiàng)目上?；诖祟愒颍瑢⑹狗康禺a(chǎn)業(yè)的商品房成交量下降，開發(fā)商為激活市場(chǎng)被迫下調(diào)價(jià)格。

2、土地資源市場(chǎng)

土地資源以其稀缺性和不可再生性，成為房地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的資源性要素。同時(shí)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，國家土地法律法規(guī)、政策的修訂與更改，土地價(jià)格變動(dòng)帶來的供需關(guān)系變動(dòng)，土地區(qū)位等因素，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商造成各類影響。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中，土地占有極大比重，由于土地占用了大量的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金，因而房地產(chǎn)開發(fā)商所投入的資金能否周轉(zhuǎn)靈活以及預(yù)期利潤獲益率的多寡在相當(dāng)大的層面上受土地成本的影響。

3、介于市場(chǎng)氛圍的風(fēng)險(xiǎn)

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力如此之大，在越演越烈的基礎(chǔ)上，對(duì)于一般的企業(yè)來說，在開發(fā)以及銷售方面，其難度大大的增加了。然而現(xiàn)在，市場(chǎng)氛圍所引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加，例如：在某些銷售策略上、產(chǎn)品研發(fā)的定位上因沒有充足的事前準(zhǔn)備，給產(chǎn)品帶來一定的滯銷的風(fēng)險(xiǎn)，還有潛在的價(jià)錢、購買力以及投資風(fēng)險(xiǎn)等。

4、關(guān)于政策的影響

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說，來自政府政策的影響主要有如下幾個(gè)方面，其一：政府所制定的相關(guān)金融政策會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)的融資帶來一定的影響；其二：來自政府的相關(guān)稅收，在影響房地產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)，直接影響到其銷售情況；其三：直接影響到房地產(chǎn)暢通的是來自政府制定的房地產(chǎn)交易的相關(guān)規(guī)定；其四：政府對(duì)于土地資源的開發(fā)，以及供應(yīng)上的限制措施，會(huì)在開發(fā)狀況方面影響到房地產(chǎn)。。

（二）非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

1、個(gè)性營銷

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。如果某個(gè)地方處理不善，就會(huì)影響企業(yè)的銷售效益。

2、資金結(jié)構(gòu)

樓市投資即房地產(chǎn)投資需擁有大量資金，在類型上屬于資金密集型，而假設(shè)這些投資大部分或者全部都來自預(yù)售款或者銀行貸款。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，使得房地產(chǎn)融資呈多元化趨勢(shì)，如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、股權(quán)投資基金（Private Equity）、信托貸款（Entrusted Loans）等融資方式的出現(xiàn)為房地產(chǎn)融資注入新鮮活力。房地產(chǎn)的另一個(gè)重要的特征是高負(fù)債率。項(xiàng)目資本化成為時(shí)下房地產(chǎn)最主要的經(jīng)營模式，這一模式的資本融資是在立項(xiàng)之后。

3、決策失誤帶來風(fēng)險(xiǎn)

之所以產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)決策的失誤是重要原因之一。企業(yè)往往由于缺乏對(duì)所投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的可行性分析；兼以在對(duì)投資進(jìn)行決策時(shí)依據(jù)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息片面或缺乏真實(shí)性；或做出決策的主要決策者能力不足等因素的存在致使決策失誤的發(fā)生。頻繁的決策失誤不僅使得投資失敗，而且使企業(yè)無法獲得相應(yīng)的收益，從而因此承擔(dān)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)之前，要做好對(duì)項(xiàng)目的可行性分析。因?yàn)槿魏我粋€(gè)細(xì)節(jié)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都可能導(dǎo)致項(xiàng)目投資失敗?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)必須對(duì)可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面考慮，并有針對(duì)性的調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，盡可能的避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，以提高項(xiàng)目投資的成功可能性。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以采取一定措施如組合式投資等，在降低投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上保證收益的穩(wěn)定化和最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要保持發(fā)展勢(shì)頭，需要在發(fā)展過程中根據(jù)市場(chǎng)要求及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略、堅(jiān)持創(chuàng)新、不斷拓展視野并以產(chǎn)品質(zhì)量為重。

（二）全面提升房地產(chǎn)企業(yè)管理人員與財(cái)務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)

基于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員與財(cái)務(wù)人員在房地產(chǎn)企業(yè)的重要地位。因此在職業(yè)素養(yǎng)提升方面，針對(duì)企業(yè)管理人員，應(yīng)以科學(xué)決策能力提升為導(dǎo)向，借助對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表與損益表的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)，使企業(yè)管理人員的財(cái)務(wù)管理水平得到提高，同時(shí)使其改變以往的憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)主觀決策的方式，使其在決策過程中能融入對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的客觀分析，以便使企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率降低；對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)提升，應(yīng)側(cè)重人力資源規(guī)劃與員工培訓(xùn)兩個(gè)方面。

（三）建立健全完善的融資管理制度

基于房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)防控目的出發(fā)，制定規(guī)范化與系統(tǒng)化的籌資管理章程并嚴(yán)格遵行章程規(guī)定。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)借助市場(chǎng)調(diào)查等多樣化方式，搜集同類企業(yè)信息，尋求本行業(yè)的優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)配置模式。其次，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)單一項(xiàng)目的籌資活動(dòng)的專項(xiàng)管理，是降低籌資風(fēng)險(xiǎn)與節(jié)約籌資成本的有效途徑。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)同時(shí)進(jìn)行籌資活動(dòng)效能化管理，借助對(duì)企業(yè)內(nèi)部不同項(xiàng)目的籌資活動(dòng)橫向?qū)Ρ?，?shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與成本的控制。

（四）構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)先警告體系

構(gòu)建房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)先警告體系，即通過設(shè)立與分析部分敏感性財(cái)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)的改變情況，對(duì)公司的支付能力、生產(chǎn)經(jīng)營取得盈利的能力、運(yùn)營的能力、公司發(fā)展能力等典型性指標(biāo)深入的全面分析，運(yùn)用金融理論、財(cái)務(wù)知識(shí)、企業(yè)的組織與領(lǐng)導(dǎo)理論、市場(chǎng)經(jīng)營銷售理論等專業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)，運(yùn)用結(jié)構(gòu)對(duì)比分析法、簡化的數(shù)學(xué)結(jié)構(gòu)等趨勢(shì)分析方法和數(shù)量化的方法，找出公司存在的安全隱患問題，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出預(yù)警信號(hào)。

（五）科學(xué)實(shí)施財(cái)務(wù)收支預(yù)算

財(cái)務(wù)收支預(yù)算在實(shí)施環(huán)節(jié)中存在諸多的易變化的、未知的因素，致使房地產(chǎn)公司在生產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營期間，可能將會(huì)產(chǎn)生不少難以預(yù)測(cè)的問題，房地產(chǎn)公司投資的項(xiàng)目能否成功與此有著直接的聯(lián)系。公司財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)將資本支出預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算作為基礎(chǔ)條件，科學(xué)周密地安排好公司資金的開發(fā)目標(biāo)、收入支出比重、經(jīng)濟(jì)效益獲得與資金運(yùn)作規(guī)劃。在平時(shí)的管理工作實(shí)踐中，可以將每月的考查審核情況、每季度的檢查情況、年度總結(jié)情況等多種手段聯(lián)系在一起，以有效發(fā)揮公司的有關(guān)財(cái)務(wù)作用。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)公司應(yīng)該增強(qiáng)財(cái)務(wù)安全隱患意識(shí)，掌握房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)類型，對(duì)財(cái)務(wù)安全隱患的情況進(jìn)行科學(xué)的識(shí)別并運(yùn)用合理手段防止風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，在公司計(jì)劃收益一定的前提下，將有關(guān)安全隱患情況減少至最低的限度，使房地產(chǎn)公司能夠可持續(xù)地健康發(fā)展。

篇（2）

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049

1 研究背景

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的需求，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在近年來取得了飛速的發(fā)展。巨大的利潤讓越來越多的社會(huì)資源投入到這個(gè)行業(yè)中，但是房地產(chǎn)行業(yè)本身存在的特點(diǎn)，也讓房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。資金投入大，資金鏈和建設(shè)周期長，資金回籠的速度慢，資產(chǎn)變現(xiàn)能力差。同時(shí)，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來說，如果資金和融資能力不強(qiáng)，也很難接到收益較大的項(xiàng)目。在2008金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫；“中國房地產(chǎn)上市公司2012年的TOP10研究報(bào)告”中說到，我國政府將不斷加大調(diào)控力度，繼續(xù)鞏固調(diào)控成果，促使房價(jià)回到正常合理的水平；2014年，國務(wù)院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，這個(gè)規(guī)劃，給予了房地產(chǎn)行業(yè)全新的成長空間也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。在這種情勢(shì)下，要想在激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下求生存、求發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須要提升對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，如果增強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力，如何將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，保證企業(yè)的健康發(fā)展，降低遭受財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性才是重中之重。

2 保利地產(chǎn)基本狀況

2.1 保利地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

保利地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司前身為廣州保利開發(fā)公司，成立于1992年，1993年在國家工商局完成注冊(cè)。保利地產(chǎn)在2002年完成股份制改革之后開始全國范圍的發(fā)展。2006年在上交所上市。至2015年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了凈利潤123.45億，增長1%，實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1235.08億元，同比增長13.25%。

2.2 保利地產(chǎn)基本財(cái)務(wù)狀況

從資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù)表可以看出，從2010年-2012年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)翻了近3倍，是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)投資性房地產(chǎn)的增加，在2010年投資性房地產(chǎn)金額為42.39億元。股東權(quán)益不斷擴(kuò)大，而公司的負(fù)債速度跟不上股東權(quán)益擴(kuò)大的速度，降低了保利地產(chǎn)抵抗外部風(fēng)險(xiǎn)的能力。

從利潤表的主要數(shù)據(jù)表可以看出，營業(yè)收入和營業(yè)成本都從2010年-2012年五年期間翻了三番，營業(yè)利潤從2010年的74.24億漲到了189.81億，利潤總額也從74.05億漲到了190.32億，凈利潤也翻了三番，保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)量增加是主要原因。

從現(xiàn)金流量表主要數(shù)據(jù)表中可以看出，現(xiàn)金流量凈額和投資現(xiàn)金凈額在2010和2011年都為負(fù)值，這是由于保利地產(chǎn)的高速發(fā)展，導(dǎo)致資金緊張，但在2012年開始取得收入，所以經(jīng)營現(xiàn)金流量恢復(fù)到正常值，但是2013和2014年開始，又呈現(xiàn)了負(fù)值，因?yàn)槭袌?chǎng)的供過于求的原因，周期太長，無法及時(shí)取得收入。

從主要財(cái)務(wù)比率表中，可以看到，每股凈收益在下降，凈資產(chǎn)的增長率也在不斷下降，但是毛利率比較穩(wěn)定，是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)之前的大規(guī)模擴(kuò)張，導(dǎo)致有大量的貸款，三大費(fèi)用增加，特別是財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2.3 財(cái)務(wù)比率指標(biāo)分析

財(cái)務(wù)比率指標(biāo)可以反映財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的變動(dòng)情況，通過圖1我們可以看出以下四個(gè)問題。

2.3.1 償債能力

2010年-2014年，流動(dòng)比率下降，從2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流動(dòng)比率均小于2，低于合理值。速凍比率在五年間也低于正常標(biāo)準(zhǔn)值1，說明了保利地產(chǎn)短期償債能力不足?，F(xiàn)金負(fù)債比率也不斷下降，說明保利地產(chǎn)用現(xiàn)金償還短期債務(wù)的能力變?nèi)?，加大了公司的資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.3.2 資本結(jié)構(gòu)

保利地產(chǎn)的資本負(fù)債率，一直居高不下，超出了行業(yè)的平均水平，這樣會(huì)加大不能按時(shí)償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，雖然股東權(quán)益比率呈上升趨勢(shì)，但是仍然處于較低的水平，應(yīng)保持適中的水平，股東權(quán)益比率過小，說明企業(yè)負(fù)債過大，那么公司抵御外部沖擊的能力就會(huì)減弱。

2.3.3 總資產(chǎn)的收益率

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，總資產(chǎn)收益率、營業(yè)利潤率、成本費(fèi)用利潤率和主營業(yè)務(wù)利潤率都是下降趨勢(shì)，說明保利地產(chǎn)在創(chuàng)造收益的時(shí)候花費(fèi)的資本更多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力隨之減弱，應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力就被削弱。

2.3.4 營運(yùn)能力

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降，從2010年的68.1下降到2014年的38.39。資金回收緩慢，經(jīng)營活動(dòng)的資金不能得到充分的利用，資金回收風(fēng)險(xiǎn)增大。

2.4 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的總體評(píng)價(jià)

綜合保利地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)比率指標(biāo)分析、單變量模型分析。Z3和F分?jǐn)?shù)模型分析結(jié)果，我們可以得出，保利地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)水平是在不斷上升的，就是目前處于安全的狀態(tài)，暫時(shí)看不到財(cái)務(wù)危機(jī)，但是，從上述的分析綜合來看，它的安全程度還是有所下滑。從2010年-2012年保利地產(chǎn)的償債能力和營運(yùn)能力皆有不同程度的下滑，現(xiàn)金流量也不樂觀，結(jié)合目前的國家的宏觀調(diào)控政策和行業(yè)形勢(shì)來看，同行業(yè)的格力地產(chǎn)，同樣是上市公司，但是格力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況要低于保利地產(chǎn)，保利地產(chǎn)想要持續(xù)的健康的發(fā)展，確?？梢栽谕袠I(yè)中占據(jù)一個(gè)優(yōu)勢(shì)地位，就必須提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升的原因，在日常的財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)中加強(qiáng)管理和防范，及時(shí)的調(diào)整策略。

3 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

3.1 宏觀政策

3.1.1 宏觀調(diào)控

2010年，“國十一條”，發(fā)生違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫時(shí)取消新購置土地資格。

2011年，“新國八條”，加強(qiáng)對(duì)閑置房地產(chǎn)的清理力度，打擊囤地的行為，健全招標(biāo)拍賣等制度。

2012年，繼續(xù)促使房價(jià)回到正常，落實(shí)安居工程。

2013年，“新國五條”，打擊投資投機(jī)性購房。

2014年，國務(wù)院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，給予了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)。

因?yàn)檫@些政策，保利地產(chǎn)作為國企的拿地優(yōu)勢(shì)被削弱了，所以保利在購進(jìn)土地的時(shí)候，成本增加，利潤下降，投資風(fēng)險(xiǎn)加大等。

3.1.2 稅收政策

我國房地產(chǎn)行業(yè)需要繳納十幾種稅。在房產(chǎn)首次交易的時(shí)候，開發(fā)商需要繳納營業(yè)稅、所得稅、建設(shè)稅、土地增值稅和土地使用稅，同時(shí)，購房者要繳納契稅和印花稅等。在房產(chǎn)二次交易時(shí)，個(gè)人所得稅、營業(yè)稅和教育稅附加由賣家繳納，繳納契稅和印花稅由買家繳納。而這些要繳納的稅實(shí)際最后都是房價(jià)的一部分。由于房產(chǎn)稅的范圍的擴(kuò)大，勢(shì)必稅收成本會(huì)加重，那么那時(shí)保利地產(chǎn)的獲利能力就會(huì)被削弱，增加投資資本收回的風(fēng)險(xiǎn)。

3.1.3 其他政策

政府的保障房政策，雖然為我國低收入家庭解決了住房困難等問題，但是又對(duì)商業(yè)住宅造成了沖擊，商品住宅的需求量下降，房屋賣不出去，開發(fā)商的利潤出現(xiàn)波動(dòng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。

3.2 行業(yè)形勢(shì)

3.2.1 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

因?yàn)榻甑纳鐣?huì)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也在加速發(fā)展，很多社會(huì)資源投入到了房地長行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量翻倍的增加，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不斷的壯大。保利地產(chǎn)在面對(duì)這么多強(qiáng)勁的對(duì)手時(shí)，必須保持市場(chǎng)的占有率，保證資金回籠的速度。

3.2.2 市場(chǎng)需求

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過大熱之后，現(xiàn)在市場(chǎng)上的住宅等已經(jīng)是供過于求的狀態(tài)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤在不斷的下降，保利地產(chǎn)也已經(jīng)告別了高速發(fā)展取得高利潤的階段，保利地產(chǎn)只有對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，才能使實(shí)際盈利和預(yù)期盈利相差不遠(yuǎn)。

3.3 內(nèi)部原因

（1）保利地產(chǎn)一直以來的高速發(fā)展策略，在當(dāng)下嚴(yán)峻的形勢(shì)下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不斷的加劇，對(duì)此，保利地產(chǎn)應(yīng)該順應(yīng)環(huán)境做出調(diào)整和改革。

（2）資金投入量大，資金回收期長。保利地產(chǎn)作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，對(duì)資金的依賴程度高，又因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)需要巨大的投入，從開發(fā)到銷售，時(shí)間周期長，一般要三到五年，所以資金回收的風(fēng)險(xiǎn)加劇。

4 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的建議

4.1 決策者財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)需加強(qiáng)

企業(yè)決策者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度直接影響整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，所以在做決策時(shí)，要將融資、投資、經(jīng)營和利潤分配等問題納入決策的考慮范圍。保利地產(chǎn)在過去是跨越式的發(fā)展，然而如今國家的宏觀政策越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境不佳，加之行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，保利地產(chǎn)以前的發(fā)展廁所已經(jīng)不適合當(dāng)下，所以保利地產(chǎn)需要謹(jǐn)慎的進(jìn)行投資活動(dòng)，再次降低資金不能順利回收的可能性。

4.2 財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)管理能力

財(cái)務(wù)人員要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)必須提高，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的要求，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)帶到日常工作中，除了對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)控和防范，也要及時(shí)和客觀的將保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)情況反映給決策者，便于及時(shí)的做出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

4.3 保障償債能力

從本文的分析我們可以得知，保利地產(chǎn)的償債能力在不斷下降，要將長期負(fù)債和短期負(fù)債控制在合理的范圍內(nèi)，并且及時(shí)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。加之國內(nèi)融資環(huán)境嚴(yán)峻，現(xiàn)金和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率需要提高，提高償債能力要通過降低資金占有率來實(shí)現(xiàn)。

4.4 海外融資

篇（3）

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年1月23日

近年來，西安房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)相比發(fā)達(dá)地區(qū)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，因而總體上與國內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率保持在70%以上，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如何應(yīng)對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)的高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來保障企業(yè)的科學(xué)規(guī)范發(fā)展，是值得關(guān)注的問題。

一、西安市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)保持穩(wěn)定、快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格與成交量齊漲局面，供應(yīng)項(xiàng)目明顯增多，尤其以高新、曲江和城北三大區(qū)域?yàn)橹?。隨著市政府北遷、金融論壇的舉行以及世園會(huì)的舉辦等大事件不僅引導(dǎo)了市場(chǎng)，也吸引了開發(fā)商的投資熱情。到目前為止已經(jīng)吸引了中海、金地、綠地和萬達(dá)等國內(nèi)眾多知名地產(chǎn)商來投資，而由其開發(fā)的樓盤備受購房者青睞。

二、西安市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

資本運(yùn)動(dòng)在籌資、投放、產(chǎn)出和分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，由此引起籌資、投資、資金回收和收益分配四種類型的風(fēng)險(xiǎn)，下面將從這四個(gè)方面對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

1、籌資風(fēng)險(xiǎn)分析。從西安房地產(chǎn)企業(yè)資金來源可以看出，大部分企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相對(duì)較低，貸款增長率持續(xù)偏高。在高利益回報(bào)的驅(qū)動(dòng)下，很多企業(yè)盲目舉債，而不是真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)獲得資金。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，還出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，這種做法相當(dāng)冒險(xiǎn)，一旦其中某一環(huán)節(jié)斷裂，就會(huì)給企業(yè)帶來致命打擊。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)分析。西安市房地產(chǎn)企業(yè)投資狀況可從房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額指標(biāo)進(jìn)行分析。國際上通常認(rèn)為該指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值為25%。西安房地產(chǎn)這一指標(biāo)近年來均高于25%，可以看出，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年出現(xiàn)投資過熱的情況，每年有較多的資金流入企業(yè)，可能會(huì)造成當(dāng)?shù)赝顿Y結(jié)構(gòu)失衡，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、資金回收風(fēng)險(xiǎn)分析。從西安商品房銷售狀況和空置面積來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到可出售狀態(tài)后，由于政策、市場(chǎng)因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢，而企業(yè)自身負(fù)債較多，資金回收與資金需求不能同步，造成企業(yè)的償債能力下降，經(jīng)營現(xiàn)金流得不到保證，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

4、收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析。隨著東南部房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部，其較高管理水平和技術(shù)設(shè)備對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)提出巨大挑戰(zhàn)。企業(yè)自身消費(fèi)與積累是一種此消彼長的關(guān)系，西安房地產(chǎn)企業(yè)在獲得收益的同時(shí)大大提高員工尤其是管理層的薪酬待遇，造就了房地產(chǎn)高薪行業(yè)，使得企業(yè)在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金過多，有的甚至超過收益的50%，結(jié)果是積累資金比例過小。

三、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、確定合理的籌資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)減少負(fù)債，合理確定負(fù)債規(guī)模和結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)負(fù)債管理。一般來說，債務(wù)資金的成本較低，但風(fēng)險(xiǎn)較高;權(quán)益資金的風(fēng)險(xiǎn)較低，但成本較高。根據(jù)組合風(fēng)險(xiǎn)分散化理論，多渠道融資能有效地分散企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，單一籌資是不現(xiàn)實(shí)的，也可能是非常危險(xiǎn)的或成本很高的。西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)探索新融資渠道，部分大企業(yè)可通過發(fā)行股票、債券，或者信托基金等方式來進(jìn)行籌資。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，通過提高權(quán)益資金的比例將風(fēng)險(xiǎn)控制在有能力承受的范圍內(nèi)。

2、提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。首先，努力提高企業(yè)管理者的財(cái)務(wù)管理水平，對(duì)企業(yè)決策者進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)，對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表有科學(xué)認(rèn)識(shí)，使管理者能夠根據(jù)客觀真實(shí)信息、企業(yè)自身情況以及所處外部環(huán)境做出科學(xué)決策，摒棄過去其主要依靠經(jīng)驗(yàn)或主觀感覺進(jìn)行決策的習(xí)慣，這樣可以降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性;其次，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的管理與培訓(xùn)。一方面要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，主要是專業(yè)知識(shí)和相關(guān)政策培訓(xùn)，努力確?，F(xiàn)有人員知識(shí)和能力能夠勝任目前財(cái)務(wù)工作;另一方面企業(yè)要吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，使人員有合理的流動(dòng)機(jī)制。

3、加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理。制定合理的資金使用計(jì)劃，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保證企業(yè)日常經(jīng)營資金需要，確保資金利用最大化。第一，企業(yè)資金支出多為大額、多筆，在財(cái)務(wù)收支上嚴(yán)格實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保開發(fā)項(xiàng)目施工運(yùn)營和營銷資金需求;第二，加速應(yīng)收賬款回收，調(diào)整庫存，壓縮存貨資金占用，增強(qiáng)企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽(yù)度，為下次融資進(jìn)行鋪墊;第三，嚴(yán)格控制企業(yè)成本費(fèi)用，防止費(fèi)用超支，提高所投資金安全性和合理性，從而降低其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4、提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力。近幾年，西安房地產(chǎn)投資過熱，部分消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)的情況下，企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。選擇好的地段，開發(fā)適合大眾消費(fèi)者的戶型，比如精裝修的小戶型。在確保企業(yè)盈利的同時(shí)，利用產(chǎn)品自身高質(zhì)量與其他優(yōu)勢(shì)贏得廣大消費(fèi)者的青睞，尤其在價(jià)格方面讓消費(fèi)者覺得物有所值。選擇有效促銷方式，如打折銷售、付現(xiàn)金折扣及商品保證等。提高房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售量，降低西安房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，從而降低資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

篇（4）

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)行業(yè)；防范；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；優(yōu)化策略；研究

目前，控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)中的重中之重，占據(jù)著重要的行業(yè)地位，已經(jīng)得到了房地產(chǎn)內(nèi)部的高度重視與認(rèn)可。房地產(chǎn)行業(yè)在生存發(fā)展過程中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是重要的限制性因素，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的建設(shè)工作任重而道遠(yuǎn)，要制定出切實(shí)可行的防范策略，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的拓展和蔓延，要為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)提供強(qiáng)大的生命力。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因研究

(一)舉債方式的不合理，造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目投資過程中，資金是投資過程中重要的保障，一些地產(chǎn)行業(yè)往往會(huì)通過與各大銀行或者金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行舉債來不斷滿足自身的資金需求。但是，對(duì)于部分企業(yè)的舉債來說，具有極大地不合理性、盲目性。與此同時(shí)，也沒有對(duì)自身的償債水平進(jìn)行深入的分析，負(fù)債壓力如果過于沉重，就會(huì)進(jìn)一步加劇企業(yè)的償債壓力，這也是造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡的重要影響因素。在房地產(chǎn)行業(yè)處于慘淡的情況下，財(cái)務(wù)杠桿的不良效應(yīng)非常明顯。而財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)是判斷財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的重要指標(biāo)。在特定的條件之下，企業(yè)的負(fù)債情況、財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)以及財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)等三者之間是成正比例的關(guān)系，進(jìn)而會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

(二)成本費(fèi)用的控制力度不夠深入

一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本核算與控制的理解存在著較大的誤區(qū)，普遍認(rèn)為是財(cái)務(wù)部門分內(nèi)的事情，進(jìn)而加重了財(cái)務(wù)部門的工作量，難以正常的進(jìn)行成本資料的收集、整理工作，而且其他各個(gè)部門也無法充分地認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，從而引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如：某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)尚未能建立專門的成本管理部門，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)也缺少著高度的重視。在某市繁華地段的項(xiàng)目建設(shè)中，過于注重外墻裝飾的華麗與豪華，浪費(fèi)了大量的成本費(fèi)用，而且實(shí)用性也嚴(yán)重缺失，造成了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

(三)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制機(jī)制較不完善、健全

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控水平普遍較低，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)較為漫長的階段，項(xiàng)目執(zhí)行周期和資金周轉(zhuǎn)期比較長，具有較多的限制性因素。進(jìn)而加劇了內(nèi)部控制和財(cái)務(wù)管理工作的難度性。此外，在成本管理的建設(shè)中，由于欠缺著較為成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，尚未形成統(tǒng)一全面的控制體系，進(jìn)而無法對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行有效地管控，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)決算與預(yù)期差距過于懸殊，無形之中就會(huì)產(chǎn)生一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、加強(qiáng)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)化策略

(一)確保企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，控制好企業(yè)資本負(fù)債率

企業(yè)在投資的過程中必須要籌集足夠的資金，而企業(yè)的籌資是處于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的局面。要想有效防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就必須要確保投資決策的正確性、合理性。因此，企業(yè)要從自身發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，制定科學(xué)合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部、外部環(huán)境進(jìn)行深入的剖析，要研討投資的可行性因素和風(fēng)險(xiǎn)性因素，杜絕盲目隨意地投資。同時(shí)，要將負(fù)責(zé)比例控制在合理地范圍之內(nèi)，在舉債之前，要充分考慮自身的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)承受水平，而且要將權(quán)益成本和負(fù)債水平控制在合理地范圍之中，長期負(fù)債和短期負(fù)債要保持相互協(xié)調(diào)與平衡。房地產(chǎn)的眼光要長遠(yuǎn)化，切忌鼠目寸光，不能只顧眼前小利，避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

(二)建立健全企業(yè)內(nèi)部控制體系，提升財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)行業(yè)在控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過程中，要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門、人員要進(jìn)行全方位、多角度領(lǐng)域地控制。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要始終保持著高度的重視程度，增強(qiáng)自身的管理經(jīng)驗(yàn)，不斷建立健全科學(xué)、完善的內(nèi)部控制體系，并且加大財(cái)務(wù)管理的控制力度。同時(shí)，在項(xiàng)目成本預(yù)算中，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，強(qiáng)化自有資金的使用力度，要盡可能地減輕對(duì)外來貸款的依賴程度，企業(yè)自身要做到“自給自足”；對(duì)于資金的來往情況要進(jìn)行深入的排查與管控，要最大程度地避免、貪贓枉法現(xiàn)象。

(三)制定房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制是房地產(chǎn)行業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)要在建立內(nèi)控制度的前提下，制度風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便于對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散和蔓延。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制要包括風(fēng)險(xiǎn)基本信息系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)等方面。其中，風(fēng)險(xiǎn)基本信息系統(tǒng)是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制重要的前提條件在，主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)信息的收集、整理等工作；其次，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析系統(tǒng)是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制中的關(guān)鍵所在，主要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、判斷以及監(jiān)測(cè)等，并且要設(shè)置層級(jí)預(yù)警線，層級(jí)預(yù)警線越明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性因素就越明顯；最后，風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)要深入結(jié)合財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的性質(zhì)、成因、類型等方面，制定相應(yīng)的防范措施，做到具體問題具體分析，從而將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最低程度。

三、結(jié)束語

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范工作勢(shì)在必行，可以提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與影響力，并且在激烈的市場(chǎng)占一席之地。在房地產(chǎn)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過程中，是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面，我們要積極抓住機(jī)遇、勇敢地迎接挑戰(zhàn)。提升防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力，建立健全科學(xué)完善的內(nèi)控制度，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和成本管理，避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員要提升自身的專業(yè)水平與防范風(fēng)險(xiǎn)的水平，要做好成本控制管理工作，不斷降低企業(yè)的成本費(fèi)用，要將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失降到最低，從而為房地產(chǎn)行業(yè)提供更為廣闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

篇（5）

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155

1 研究背景

在目前國家宏觀調(diào)控政策中，我國房地產(chǎn)行業(yè)早已完成買方與賣方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，特別是最近限購及限貸相關(guān)政策不斷實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境也日趨激烈，在資金呈現(xiàn)不斷匱乏的同時(shí)，各方面均有完善的樓盤卻銷售情況不良，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，即將面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，然而也有些房地產(chǎn)企業(yè)卻能從風(fēng)險(xiǎn)中尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，在不斷開發(fā)的新樓盤中處于優(yōu)勢(shì)地位，成為行業(yè)的領(lǐng)軍者，由此可以發(fā)現(xiàn)，環(huán)境給企業(yè)帶來的影響僅是一方面，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制才是發(fā)展的關(guān)鍵，和房地產(chǎn)開發(fā)是否成功有直接關(guān)系。

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)形式和經(jīng)營產(chǎn)品品種的不斷革新，為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域中企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理帶來了新的難度。近年來，我國政府不斷出臺(tái)新的政策來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和去庫存，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)，房地產(chǎn)公司的資金來源問題以及內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式陳舊的問題成了房地產(chǎn)公司發(fā)展和業(yè)務(wù)革新的桎梏，因此，本文依托價(jià)值鏈分析方法對(duì)于房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方式提出了理論建議并構(gòu)建了操作程序體系，并依托我國房地產(chǎn)上市公司的實(shí)例，分析了這一理論模式的可行性，為廣大房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式升級(jí)上提供了參考。

2 我國房產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 基于我國房產(chǎn)公司產(chǎn)業(yè)鏈的縱向價(jià)值鏈分析

我國房產(chǎn)公司當(dāng)前的發(fā)展，結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特征，以“做強(qiáng)銷售、做大外包、拓展管理”為目標(biāo)，加快產(chǎn)業(yè)布局，目前，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)已形成房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)外包、租賃與管理三大主業(yè)，能夠在住宅、商業(yè)用地、商鋪、建筑建設(shè)、住宅管理等領(lǐng)域，為客戶提供高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，為客戶提供開發(fā)―產(chǎn)品―銷售―服務(wù)的一站式服務(wù)，業(yè)務(wù)鏈與管理詳見下圖。

對(duì)我國房產(chǎn)公司而言，其縱向價(jià)值鏈更多的是對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理的分析，在整個(gè)價(jià)值鏈過程中，其基本成本分析表如表1所示。

由上表可看出我國房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的利潤率是比較平均的。

為了能夠促進(jìn)公司更好地化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司盈利能力，我國房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步探究其利潤率平均的主要原因，并根據(jù)原因進(jìn)一步分析后期的應(yīng)對(duì)措施。

2.2 基于我國房地產(chǎn)公司內(nèi)部價(jià)值鏈背景下的財(cái)務(wù)分析

所謂的我國房產(chǎn)公司內(nèi)部價(jià)值鏈戰(zhàn)略，即我國房產(chǎn)公司通過對(duì)公司內(nèi)部當(dāng)前現(xiàn)有的各種財(cái)務(wù)資源以及其他資源進(jìn)行整合，從而實(shí)現(xiàn)提高公司核心競(jìng)爭(zhēng)力水平的一種發(fā)展戰(zhàn)略。

本文的分析，綜合考慮我國房產(chǎn)公司所處的行業(yè)環(huán)境以及其自身所具有的特性，通過引入SPM 公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣以及生命周期耦合象限的公司內(nèi)部價(jià)值鏈戰(zhàn)略分析方法，來對(duì)我國房產(chǎn)公司的整個(gè)內(nèi)部價(jià)值鏈發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行分析和說明。

根據(jù)我國上市房產(chǎn)公司 2011―2014年的平均相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，本文分析得出了我國房產(chǎn)公司內(nèi)部價(jià)值鏈分析的相關(guān)指標(biāo)，具體情況如表2所示。

分析上表中的數(shù)據(jù)，能夠發(fā)現(xiàn)：

對(duì)于我國房產(chǎn)公司而言，在2011―2014年經(jīng)歷了一個(gè)較高的增長時(shí)期，但在2011年由于政府部門相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定和實(shí)施，導(dǎo)致了公司的經(jīng)營受到嚴(yán)重影響，公司經(jīng)營的虧損導(dǎo)致了公司各項(xiàng)指標(biāo)的嚴(yán)重下滑。而這種境況也迫使我國房產(chǎn)上市公司尋求業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展與轉(zhuǎn)型。

2009―2012年，剔除國家宏觀調(diào)控的影響，根據(jù)所處公司財(cái)務(wù)矩陣與生命周期耦合象限來看，公司所處象限均在Ⅱ象限，表明公司的持續(xù)增長能力是極強(qiáng)的，在企業(yè)生命周期中是成長型企業(yè)，但現(xiàn)金短缺，籌資壓力大。

因此，對(duì)于我國房產(chǎn)公司而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)當(dāng)專注于保障其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施上，對(duì)其價(jià)值鏈中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理當(dāng)集中在其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，保證企業(yè)在整個(gè)價(jià)值鏈業(yè)務(wù)中的經(jīng)營平穩(wěn)性。

3 我國房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理建議

3.1 內(nèi)部價(jià)值鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

（1）成本控制管理的建立。通過內(nèi)部價(jià)值鏈分析，我國房產(chǎn)公司當(dāng)前EVA水平較不理想，因此為了能夠提升公司財(cái)務(wù)水平，我國房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)注重成本控制的建立。具體而言，應(yīng)當(dāng)做到平衡效益與質(zhì)量的關(guān)系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明細(xì)賬以及完善內(nèi)部成本管理體系，依靠科技創(chuàng)新等方面來實(shí)現(xiàn)成本控制。

（2）資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化?；趦r(jià)值鏈的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，主要是指企業(yè)在籌資上實(shí)施資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，根據(jù)與價(jià)值鏈依存度的關(guān)系，合理確定融資戰(zhàn)略。

在當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫存”成為主基調(diào)的市場(chǎng)環(huán)境下，通過資產(chǎn)證券化模式來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本，已成為房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的新選擇，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將呈現(xiàn)井噴式增長。有關(guān)專家甚至斷言，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)趨于成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式也將隨之改變。

近年來，我國房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)已進(jìn)行了許多探索和創(chuàng)新。從市場(chǎng)情況看，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品大致可分為標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、準(zhǔn)REITs（或類REITs）、住房抵押類貸款支持證券、涉及收益權(quán)和債權(quán)的基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)支持證券等。

多種新型房地產(chǎn)金融工具的出現(xiàn)，都為我國房產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提供了良好的外部基礎(chǔ)，能夠在很大程度上實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

3.2 外部價(jià)值鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

外部價(jià)值鏈戰(zhàn)略是指價(jià)值鏈的核心企業(yè)通過協(xié)調(diào)以其為核心的價(jià)值鏈企業(yè)群整體的財(cái)務(wù)資源來達(dá)到提升整個(gè)價(jià)值鏈核心競(jìng)爭(zhēng)能力的策略。

當(dāng)前我國房產(chǎn)公司已經(jīng)形成了一整套圍繞客戶所展開的價(jià)值鏈體系，能夠?yàn)榭蛻籼峁┮幌盗械膬r(jià)值服務(wù)。因此對(duì)于我國房產(chǎn)公司而言，其外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理應(yīng)當(dāng)注重合作伙伴的選擇，從而實(shí)現(xiàn)共贏。

（1）公司戰(zhàn)略伙伴與競(jìng)爭(zhēng)者策略。對(duì)于我國房產(chǎn)公司而言，在橫向價(jià)值鏈中的合作中，應(yīng)當(dāng)通過吸引更多的戰(zhàn)略伙伴以及合作伙伴來實(shí)現(xiàn)公司技術(shù)以及銷售渠道的不斷拓寬；在縱向價(jià)值鏈的合作中，應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)業(yè)鏈的不斷整合來實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)價(jià)值鏈的不斷拓寬。

（2）生命周期戰(zhàn)略。價(jià)值創(chuàng)新生命周期財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，主要是基于價(jià)值鏈創(chuàng)新具有生命周期，不同的生命周期階段需要采取相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略予以配合。

我國房產(chǎn)公司在籌資戰(zhàn)略上采取權(quán)益籌資戰(zhàn)略，以鞏固財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，以支撐經(jīng)營戰(zhàn)略；在投資上應(yīng)集中財(cái)力，投資于最急切、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)上；分配上，應(yīng)注重好激勵(lì)及內(nèi)源性資金，抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇（6）

近年來我國的購房需求猛增，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)很景氣。但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了不同的風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)行業(yè)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最為明顯，因此正確認(rèn)識(shí)我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，并進(jìn)行積極的風(fēng)險(xiǎn)防范與風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)警至關(guān)重要。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及特征

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)主要是事前準(zhǔn)備活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動(dòng)籌集資金，進(jìn)而開展房地產(chǎn)的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售、再投資、再生產(chǎn)的循環(huán)過程。房地產(chǎn)的籌資活動(dòng)是企業(yè)運(yùn)營生產(chǎn)的起點(diǎn)，籌得足夠多的資金，然后進(jìn)行資金的運(yùn)營。然而目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)籌集資金的方式多樣化，同時(shí)就會(huì)有不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如籌資方式不當(dāng)、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理等都可能造成資金浪費(fèi)，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)

由于不確定因素，可能使投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利和償債能力，這就是房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資環(huán)境的復(fù)雜性，投資過程中會(huì)出現(xiàn)很多風(fēng)險(xiǎn)。例如投資項(xiàng)目的滯后性，無法與時(shí)代接軌；投資項(xiàng)目大小的選擇無法適應(yīng)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)，有的企業(yè)負(fù)債經(jīng)營，可能會(huì)造成企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)的經(jīng)營效益。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在完成前面的籌資活動(dòng)與投資活動(dòng)后，接下來的工作就是資金回收。俗語說“有付出就會(huì)有回報(bào)”，這同樣適于房地產(chǎn)企業(yè)。資金在回收過程中，不論是從時(shí)間上還是金額上都具有不確定性。且資金的回收與國家的經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)，受國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督、規(guī)定的影響，同時(shí)受國家財(cái)政金融利率政策的影響等。企業(yè)的管理水平也與資金回收有著密切的聯(lián)系。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過上述系列過程后，獲得了收益，會(huì)面臨收益如何分配的問題。在如何分配收益問題上，我們又面對(duì)留存收益和分配股息如何分配的問題。是用更多的資金去重新投資，擴(kuò)大規(guī)模，還是在現(xiàn)有的規(guī)模上穩(wěn)定發(fā)展，分給股東更多的利益，不同的選擇會(huì)有不同的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的資金鏈至關(guān)重要，收益分配的好壞會(huì)直接影響投資者的積極性，影響企業(yè)的外在形象，可能會(huì)降低企業(yè)信譽(yù)。

二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)活動(dòng)的管理、建立預(yù)警防范體系

（一）加強(qiáng)籌資風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)一般通過兩種途徑進(jìn)行籌資，一是增發(fā)股票，擴(kuò)大規(guī)模，即所有者投資。房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)可以利用上一循環(huán)的留存收益進(jìn)行第二次投資。二是從外界借入資金，負(fù)債經(jīng)營。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向銀行借款、信托資金貸款、銷售融資資產(chǎn)證券化等途徑最大效益的利用資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利益最大化，降低房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）重視投資風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)，要認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，既要大膽迎接挑戰(zhàn)，又要謹(jǐn)慎對(duì)待投資風(fēng)險(xiǎn)，盡最大的努力降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要充分掌握市場(chǎng)需求，土地信息，經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)利率等各方面的信息，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)投資的最大效益、風(fēng)險(xiǎn)最小、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)。

（三）完善現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收環(huán)節(jié)中，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在實(shí)踐上的上下不一致就會(huì)造成一定的資金回收風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)成本、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。制定相應(yīng)的信用政策、收賬政策、銷售政策等，以此來實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)，加大現(xiàn)金的流動(dòng)比率，使企業(yè)能有更多的運(yùn)營資金進(jìn)行企業(yè)的運(yùn)營管理，降低資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

（四）提高收益分配風(fēng)險(xiǎn)的管理

留存收益與分配股息在收益分配中是相互聯(lián)系，相互制約，此消彼長的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)權(quán)衡兩者的關(guān)系與企業(yè)的實(shí)際情況，合理分配。企業(yè)如果處于快速發(fā)展的狀態(tài)，需要投入更多的資金擴(kuò)大規(guī)模，這就需要更多的留存收益進(jìn)行二次投資。企業(yè)如果利率過高，就要分配股息，吸引投資者的積極性，從另一方面保證企業(yè)的資金運(yùn)營。

（五）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，進(jìn)行預(yù)警和分析

任何預(yù)測(cè)都是以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的，企業(yè)應(yīng)該注重財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的搜集整理，并進(jìn)行相應(yīng)分析，綜合考慮各種因素建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長期指標(biāo)、短期指標(biāo)、動(dòng)態(tài)指標(biāo)、靜態(tài)指標(biāo)等的分析對(duì)比，構(gòu)建一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系，并不斷完善該體系，真正的達(dá)到財(cái)務(wù)預(yù)警的作用。在建立預(yù)警體系的基礎(chǔ)上，要進(jìn)行深入分析，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)做出貢獻(xiàn)。

（六）樹立正確的成長觀念，堅(jiān)持原則

面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的各種誘惑，房地產(chǎn)企業(yè)首先要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，正視房地產(chǎn)企業(yè)中的“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)等，不能盲目擴(kuò)大規(guī)模，應(yīng)在原有的基礎(chǔ)上穩(wěn)步發(fā)展。追求質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)信譽(yù)，堅(jiān)持自己的原則，努力在大趨勢(shì)下穩(wěn)步發(fā)展。面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)雜性與風(fēng)險(xiǎn)性，積極采取防范措施，分散風(fēng)險(xiǎn)、順勢(shì)改革、打好基礎(chǔ)。從根本做起，從小事做起，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康、經(jīng)濟(jì)、高速發(fā)展。

三、結(jié)論

綜上，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要緊跟時(shí)代步伐，不斷適應(yīng)市場(chǎng)需求，針對(duì)企業(yè)的現(xiàn)狀做出正確的分析，并提出相應(yīng)的政策。正確對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)行業(yè)特點(diǎn)，尋找適于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)管理政策。如何在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中高效、全面的完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范系統(tǒng)與制定相應(yīng)的預(yù)警措施，對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)高速、穩(wěn)定發(fā)展起著至關(guān)重要的理論意義。

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，全國各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎(chǔ)不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時(shí)展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行遠(yuǎn)沒有達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，與國外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，造成了較大的經(jīng)濟(jì)壓力，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。同時(shí)，當(dāng)前全球金融危機(jī)仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類及形成的原因分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展的時(shí)間并不長，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩種。由于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般包含了這幾個(gè)方面：無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；再籌資風(fēng)險(xiǎn)；利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及投資收回風(fēng)險(xiǎn)等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境又是復(fù)雜多變的。在這樣一個(gè)受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，主要有這么幾個(gè)方面的因素：從宏觀方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，未來走勢(shì)較為難預(yù)料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項(xiàng)目周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)前不夠成熟的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資運(yùn)作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會(huì)計(jì)核算體系。從微觀方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對(duì)于自身的經(jīng)營狀況還缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)分析，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)分析結(jié)果無法真正起到較好的財(cái)務(wù)管理作用。這種缺乏較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導(dǎo)致了負(fù)債成本過高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制不夠嚴(yán)格，往往把項(xiàng)目成本管理看作是簡單的單項(xiàng)成本控制與管理工作，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)預(yù)算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展歷程并不算長，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，其原因主要在于經(jīng)營環(huán)節(jié)過于復(fù)雜，對(duì)預(yù)算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費(fèi)用控制不嚴(yán)，缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)，盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)，成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制。認(rèn)真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進(jìn)行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上的風(fēng)險(xiǎn)分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的不力，比如說金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱，對(duì)預(yù)算管理職能重視不足，內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全，資金管理低效以及成本費(fèi)用控制不嚴(yán)等。具體來說，我們可以從以下幾個(gè)方面來努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)就是要不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀念和作用，盡可能的強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的地位，讓財(cái)務(wù)管理部門多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)當(dāng)中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項(xiàng)目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報(bào)告，使得投資方案更為完善，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個(gè)部門的相關(guān)情況，拓展對(duì)于財(cái)務(wù)分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力，多提供機(jī)會(huì)并開發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，從客觀的角度來分析自身情況和外部環(huán)境，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力提高對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)工作，除了專門進(jìn)行培訓(xùn)以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真分析國家相關(guān)政策，一旦國家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來調(diào)整財(cái)務(wù)管理手段，及時(shí)應(yīng)對(duì)國家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇成本費(fèi)用較低的建設(shè)用地作為開發(fā)項(xiàng)目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費(fèi)。國家也出臺(tái)了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項(xiàng)費(fèi)用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對(duì)當(dāng)前銀根縮緊的政策，及時(shí)改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價(jià)位、中小戶型的商品房中獲得應(yīng)得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項(xiàng)目開發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)巨額投資的過程，籌融資任務(wù)尤其繁重，同時(shí)其資金周轉(zhuǎn)周期又較長。那么，針對(duì)這種特殊情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進(jìn)行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務(wù)，民間籌資，尋求海外有實(shí)力的資金團(tuán)體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來充分發(fā)揮出負(fù)債的杠桿作用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識(shí)不強(qiáng)。因此，針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)自身的成本管理工作。應(yīng)該來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定成本預(yù)算目標(biāo)，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，對(duì)成本進(jìn)行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

總之，對(duì)于我國房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)來說，面對(duì)復(fù)雜多變的國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)手法，并配之以風(fēng)險(xiǎn)回避策略，風(fēng)險(xiǎn)防范策略以及保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁策略來將風(fēng)險(xiǎn)的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系，加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和綜合素質(zhì)，大膽而謹(jǐn)慎地利用金融衍生工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟(jì)效益。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]羅雙杰，張金峰．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策[J]．經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信息．2008（4）

[2]任書芳，高樹嶺，張行貴．當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J]．時(shí)代金融．2006（4）

篇（8）

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，主要與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)的景氣度等影響密切相關(guān)，在行業(yè)發(fā)生動(dòng)蕩時(shí)勢(shì)必將引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等問題[1]。以往的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制主要是從內(nèi)部采取防控措施，缺乏對(duì)外部環(huán)境的分析研究，最終導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)防控效果較差，對(duì)此，本文基于風(fēng)險(xiǎn)定位理念對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制進(jìn)行了系統(tǒng)研究，現(xiàn)將研究內(nèi)容論述如下。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其行業(yè)的財(cái)務(wù)問題一直備受關(guān)注，總結(jié)其企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)主要包括以下幾點(diǎn)：①籌集資金的困難性較大，籌資方式較為單一。②企業(yè)資金鏈存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債率持續(xù)走高。據(jù)統(tǒng)計(jì)[2]，目前我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率高達(dá)70%。③對(duì)于債務(wù)而言，缺乏短期償還能力。自2013年上半年開始，企業(yè)的速動(dòng)比率持續(xù)下滑，說明了國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的償債能力較差。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成原因

1.內(nèi)部原因

內(nèi)部原因主要是指企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部管理出現(xiàn)問題或紕漏，多包含這幾點(diǎn)原因：缺乏風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)、投資決策失誤、資金結(jié)構(gòu)有誤、資金鏈周轉(zhuǎn)不靈或斷裂以及缺乏內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和防控能力等。

2.外部原因

外部原因主要是指企業(yè)發(fā)展的大環(huán)境造成的風(fēng)險(xiǎn)，具體為宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)節(jié)影響、行業(yè)周期波動(dòng)不規(guī)律以及出臺(tái)的政策與產(chǎn)業(yè)發(fā)展供需關(guān)系不協(xié)調(diào)等。

（三）風(fēng)險(xiǎn)定位

房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)多表現(xiàn)為利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)、投資回收風(fēng)險(xiǎn)等，若想進(jìn)一步明確風(fēng)險(xiǎn)，仍需要剖析風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)方式和傳導(dǎo)流程，其中，傳導(dǎo)方式與周期波動(dòng)密切相關(guān)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況周期性波動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況周期波動(dòng)影響較深。而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)路徑則是經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)事件在風(fēng)險(xiǎn)載體的傳播下以及風(fēng)險(xiǎn)流的擴(kuò)散作用下形成實(shí)質(zhì)性的風(fēng)險(xiǎn)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建立措施

（一）構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)

首先，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、籌資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)以及資金鏈風(fēng)險(xiǎn)四大指標(biāo)。其次，設(shè)計(jì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要從微觀、中觀和宏觀層面確定風(fēng)險(xiǎn)類別，設(shè)計(jì)其指標(biāo)和代碼。接下來，設(shè)計(jì)滯后指標(biāo)、同步指標(biāo)以及先導(dǎo)指標(biāo)，采用時(shí)差相關(guān)分析的方式選取指標(biāo)并進(jìn)行相關(guān)計(jì)算。為了確保體系的正確性，對(duì)相關(guān)指標(biāo)需要進(jìn)行相關(guān)測(cè)度，具體的方法如下[3]：①測(cè)度非財(cái)務(wù)指數(shù)。對(duì)非財(cái)務(wù)指數(shù)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行專家打分，匯總統(tǒng)計(jì)進(jìn)行加權(quán)平均，得出風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度值。②測(cè)度財(cái)務(wù)指數(shù)。主要包括界定財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和測(cè)度單相功效系數(shù)兩方面。③編制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警綜合指數(shù)。依照相關(guān)流程進(jìn)行指數(shù)編制，確定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警界限，獲取財(cái)務(wù)景氣狀況的相關(guān)預(yù)警信號(hào)。

（二）采取財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施

1.防控外部因素導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

首先，順應(yīng)外部環(huán)境的變化情況，依照政策導(dǎo)向獲取最佳的政策扶持幫助。例如，使用房地產(chǎn)抵押貸款證券化等新型的融資渠道，降低銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款產(chǎn)生的問題幾率。其次，正視行業(yè)的周期波動(dòng)規(guī)律和特點(diǎn)，制定合理的財(cái)務(wù)計(jì)劃，采取相關(guān)的財(cái)務(wù)解決措施，例如，在行業(yè)繁榮時(shí)相對(duì)減少資金擴(kuò)張，降低行業(yè)走勢(shì)較差時(shí)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而在行業(yè)蕭條期時(shí)，準(zhǔn)備擴(kuò)張，確保在行業(yè)復(fù)蘇時(shí)搶占先機(jī)。

2.防控內(nèi)部因素導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

該防控措施也要從四方面進(jìn)行把握。①防控投資風(fēng)險(xiǎn)。首先，做好項(xiàng)目前期勘察工作，分析市場(chǎng)，進(jìn)行成本評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。其次，采取最優(yōu)化的投資組合方式。有意識(shí)的組合不同的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，提高風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力。例如，設(shè)立物業(yè)管理子公司，以此分擔(dān)房地產(chǎn)母公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。②防控經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。首先調(diào)整經(jīng)營理念，將房地產(chǎn)建設(shè)轉(zhuǎn)向小城鎮(zhèn)，整合土地資源，細(xì)分建設(shè)項(xiàng)目，擴(kuò)充企業(yè)經(jīng)營模式。可以適當(dāng)與旅游行業(yè)等其他行業(yè)加強(qiáng)合作[4]。其次，加多方合作。走多區(qū)域聯(lián)合發(fā)展、共贏道路，建立強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。最后，完善營銷手段，切勿盲目投資，確保企業(yè)資金回籠迅速，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。必要時(shí)可以適當(dāng)放棄一些高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。③防控資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。首先，合理控制成本。加強(qiáng)成本控制 在前期做好投資部署，確立收益預(yù)算。在項(xiàng)目實(shí)施過程中控制成本，減少項(xiàng)目變更情況，在項(xiàng)目竣工時(shí)依據(jù)合同約定的條款進(jìn)行核算。其次，建立企業(yè)資金控制系統(tǒng)，合理把握和管理企業(yè)資金，做好預(yù)算，明確資金使用情況。最后，管理好應(yīng)收賬款。建立科學(xué)化的客戶資信等級(jí)，設(shè)立應(yīng)收賬款的比例和相關(guān)的回款的責(zé)任制。④防控籌資風(fēng)險(xiǎn)。主要措施包括構(gòu)建合理的資本結(jié)構(gòu)以及增加產(chǎn)業(yè)投資信托能力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警實(shí)證探討

（一）選取樣本，獲取數(shù)據(jù)來源

本文樣本為萬科企業(yè)股份有限公司，選取2009年3月份-2013年6月份的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為樣本數(shù)據(jù)，對(duì)其進(jìn)行研究分析。

（二）篩選預(yù)警指標(biāo)

1.分析其探索性

檢驗(yàn)萬科的原始財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否異常，使用SPSS20.0的探索性分析，對(duì)樣本季度數(shù)據(jù)M值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，最終發(fā)現(xiàn)長期股權(quán)投資比率X10的數(shù)值為0，不具有顯著性，所以可以剔除在外。此外，變量中的X7、X12、X17的奇異值較多，可以直接剔除。

2.分析其相關(guān)性

經(jīng)相關(guān)性分析后，結(jié)果顯示經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)保留X1、X3、X5、X6；投資風(fēng)險(xiǎn)保留X9、X11、X13；資金鏈風(fēng)險(xiǎn)保留指標(biāo)X21和X23；籌資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)保留X15、X16和X19。

（三）測(cè)度個(gè)體指數(shù)

1.測(cè)定財(cái)務(wù)個(gè)體指數(shù)

首先，確定財(cái)務(wù)指標(biāo)中的臨界值。明確其極小型變量、極大型變量、穩(wěn)定型變量以及區(qū)間型變量[5]。然后計(jì)算指標(biāo)單項(xiàng)功效系數(shù)。通過樣本測(cè)算結(jié)果顯示，不良資產(chǎn)比率X5、資本保值增長率X11、長期資產(chǎn)適合率X19的得分均符合指標(biāo)要求，這表明萬科的長期償還能力和資本結(jié)構(gòu)無風(fēng)險(xiǎn)。但是資金流動(dòng)性較差，存在問題。

2.測(cè)定非財(cái)務(wù)個(gè)體指數(shù)

采取專家打分形式對(duì)萬科的非財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，最終結(jié)果顯示萬科的風(fēng)險(xiǎn)管理水平較好，內(nèi)部控制也較好。但是投資風(fēng)險(xiǎn)較高。

（四）編制綜合指數(shù)

1.對(duì)指數(shù)進(jìn)行分類

應(yīng)用上述多種方法最終得出萬科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警綜合指標(biāo)體系，依照時(shí)序相關(guān)法，最終計(jì)算出同步、先導(dǎo)、滯后的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警結(jié)果。

2.確定綜合指數(shù)預(yù)警界限

經(jīng)計(jì)算結(jié)果顯示，萬科的綜合預(yù)警指數(shù)的序列平均值為125，將該值作為萬科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警警戒線。

（五）繪制預(yù)警信號(hào)圖，做好分析

將之前求出的同步、先導(dǎo)和滯后指數(shù)以及綜合合成指數(shù)制成指數(shù)走勢(shì)圖，將此作為萬科的財(cái)務(wù)景氣走勢(shì)圖。其中先導(dǎo)指數(shù)圖顯示了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與外部環(huán)境的關(guān)系。同步指數(shù)圖反映了萬科財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與凈資產(chǎn)收益率同期的財(cái)務(wù)狀況和波動(dòng)情況。滯后指數(shù)反映了萬科財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與行業(yè)景氣的關(guān)系。綜合指數(shù)綜合反映了上述財(cái)務(wù)因素和非財(cái)務(wù)因素與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。

（六）定位風(fēng)險(xiǎn)

制定風(fēng)險(xiǎn)雷達(dá)定位圖，最終發(fā)現(xiàn)萬科的外部環(huán)境較好，但是內(nèi)部管理相對(duì)不佳，現(xiàn)金量較少，所以顯示萬科交易具有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

目前，在現(xiàn)行的宏觀政策調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著多種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要源于外部環(huán)境不穩(wěn)定和內(nèi)部管控措施較差，本文就此發(fā)展現(xiàn)狀下分析了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，并設(shè)計(jì)了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，提出了正確的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方法，力求建立最佳的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式和態(tài)勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]戰(zhàn)昱達(dá).上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究――基于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)證分析[J].財(cái)會(huì)通訊，2013（17）：117-118.

[2]曹建梅.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)警研究[J].中國外資月刊，2014（2）：58-58.

[3]杜俊娟.我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警與防范[J].會(huì)計(jì)之友，2013（10）：

44-47.

篇（9）

一、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)類型和特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的籌資風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期，自有資本比例很低，主要依靠負(fù)債進(jìn)行開發(fā)

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和貸款的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)企業(yè)出險(xiǎn)了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現(xiàn)象。從某種程度上可以說，房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實(shí)背負(fù)著巨額債務(wù)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)再融資困難

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金大部分來自于銀行貸款，負(fù)債經(jīng)營比重較大。造成房地產(chǎn)企業(yè)利息負(fù)擔(dān)沉重。房地產(chǎn)企業(yè)一旦再次獲得資金的能力降低，將會(huì)直接面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，將是致命的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)前期所需資金數(shù)額多、投入較大，這種行業(yè)特點(diǎn)使得投資活動(dòng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)核心。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是指在房產(chǎn)項(xiàng)目投資中由于不可知因素的影響，使得房產(chǎn)項(xiàng)目無法達(dá)到預(yù)期收益或目的，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)需要面臨不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要是指兩部分，一種是材料采購風(fēng)險(xiǎn)；另一種是存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

1、材料采購風(fēng)險(xiǎn)

是指房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的物價(jià)不斷上漲的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價(jià)格日益增長。隨著原材料的價(jià)格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本被增加。使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2、存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營中還會(huì)受到利率波動(dòng)的影響。貸款利率的增長會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，從而使其預(yù)期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進(jìn)行了六次加息。再加之當(dāng)前金融市場(chǎng)不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本被持續(xù)增加，間接導(dǎo)致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求降低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）通過償債能力分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1、從分析短期償債能力入手

房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率。流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值；速動(dòng)比率是速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值。速動(dòng)資產(chǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)中變現(xiàn)速度較快或者償債能力較強(qiáng)的資產(chǎn)?，F(xiàn)金比率是立即可動(dòng)用的資金與流動(dòng)負(fù)債的比值。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率越高，企業(yè)擁有的可用于抵償短期債務(wù)的流動(dòng)資金就越多，短期償債能力也越強(qiáng)。但是，在實(shí)際的財(cái)務(wù)分析時(shí)，尤其是在通過分析財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)判企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)和行業(yè)情況，比如，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財(cái)務(wù)分析時(shí)就不能將其與一般的流通企業(yè)相提并論。比如，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，有時(shí)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率雖然較高，但并不能簡單評(píng)判其短期債務(wù)就一定能如期償還。因?yàn)?，倘若?yīng)收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個(gè)比率可能就會(huì)因?yàn)閼?yīng)收賬款的弱變現(xiàn)能力而失去其應(yīng)有的特性。同理，現(xiàn)金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產(chǎn)企業(yè)沒能對(duì)資金進(jìn)行合理的調(diào)度，從而造成資金浪費(fèi)或閑置現(xiàn)象。

2、從分析長期償債能力入手

長期償債能力指標(biāo)主要有凈資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率等。其中，資產(chǎn)負(fù)債率表明在房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標(biāo)能夠直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負(fù)債的償還度就越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越小。凈資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額與企業(yè)所有者權(quán)益的比值。該比值通常用于表明房地產(chǎn)企業(yè)的基本財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定情況。比值越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較高風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；反之，倘若比值較低，則表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較低風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的權(quán)益就越有保障，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。

（二）通過支付能力分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，支付能力的情況直接與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要標(biāo)志。關(guān)于支付能力，可以設(shè)置現(xiàn)實(shí)支付能力與潛在支付能力兩種指標(biāo)。

1、從分析現(xiàn)實(shí)支付能力入手

現(xiàn)實(shí)支付能力是用房地產(chǎn)企業(yè)本期會(huì)計(jì)期末的貨幣資金的全部結(jié)存額與全部費(fèi)用的月平均支出額進(jìn)行比較，計(jì)算出期末全部貨幣資金數(shù)額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。一般而言，現(xiàn)實(shí)支付能力指標(biāo)越大，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)支付能力就越強(qiáng)。反之，則相反。但是，并非該指標(biāo)值越大越好。如果該指標(biāo)值過大，則表明企業(yè)在一定程度上資金浪費(fèi)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。通常，計(jì)算得出的周轉(zhuǎn)月數(shù)在3上下較為合適。

2、從分析潛在支付能力入手

潛在支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)外投資之前，會(huì)計(jì)期末的全部貨幣資金和有價(jià)證券（拋去借入款）的合計(jì)數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用的月平均支出額進(jìn)行比較而得出的可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。通常，房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力與計(jì)算所得的可供周轉(zhuǎn)月數(shù)成正比。可供周轉(zhuǎn)月數(shù)越多，則房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力就越強(qiáng)。反之則相反。然而，有價(jià)證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現(xiàn)能力和風(fēng)險(xiǎn)程度也各不相同，因此，在財(cái)務(wù)分析時(shí)需作具體分析。尤其是需要注意在財(cái)務(wù)分析的過程中，運(yùn)用該指標(biāo)數(shù)據(jù)時(shí)，所涉及的貨幣資金、借出款、有價(jià)證券、借入款燈，是否均來自同一會(huì)計(jì)期某時(shí)點(diǎn)的靜態(tài)數(shù)據(jù)指標(biāo)。同時(shí)，還需要預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)近期的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量；企業(yè)的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實(shí)際支付能力的預(yù)測(cè)才能更接近實(shí)際。

（三）開展成本控制分析

無論何種企業(yè)，成本控制都是其改善經(jīng)營管理和提高時(shí)常競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析中，還應(yīng)重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制目標(biāo)的執(zhí)行效果進(jìn)行正確評(píng)價(jià)。同時(shí)，面對(duì)成本升高與降低時(shí)，要及時(shí)分析其產(chǎn)生原因和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)。針對(duì)每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點(diǎn)，制定對(duì)應(yīng)的操作規(guī)范和有效的防范方法，以尋求降低房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目成本的未來途徑和方法，以提高防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)此，可以適當(dāng)借助《管理會(huì)計(jì)》中的“本、量、利”關(guān)系分析模式和邊際貢獻(xiàn)法、盈虧平衡分析法、變動(dòng)成本計(jì)算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術(shù)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出進(jìn)行嚴(yán)格控制和科學(xué)規(guī)劃，調(diào)動(dòng)企業(yè)上下全員降低成本消耗的積極性。

三、結(jié)語

總而言之，具有一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿透叱砷L性。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資周期較長、風(fēng)險(xiǎn)性也較高。房地產(chǎn)企業(yè)若要在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業(yè)的現(xiàn)實(shí)支付能力與潛在支付能力，并且對(duì)成本控制進(jìn)行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規(guī)避、控制和管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。繼而才能進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，獲得更高的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益，也為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和下一步發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]邢姝媛.關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析[J].中國證券期貨，2011；6

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篇（10）

一、前言

伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化，由于經(jīng)濟(jì)全球化的激烈競(jìng)爭(zhēng)，施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性也在不斷提高，尤其是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不健全的情況下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性不容忽視，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有正確的樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，從客觀上分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，并通過合理科學(xué)的方法和策略來進(jìn)行防范研究，才能確保房地產(chǎn)施工的正常發(fā)展和運(yùn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

有些人會(huì)認(rèn)為，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是損失，就意味著企業(yè)的失敗，其實(shí)不然，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)的大量資金在正常的運(yùn)作中產(chǎn)生的許多不穩(wěn)定因素所造成的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，它是一個(gè)大范圍的概念，包括資金風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等等，這些不確定的因素其實(shí)就是企業(yè)財(cái)務(wù)管理成果的體現(xiàn)，也是企業(yè)在財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中的綜合體現(xiàn)，其制約性是不言而喻的，在一定程度上，會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作造成不可估量的后果。

（一）集資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，采取融資的渠道開發(fā)項(xiàng)目，但是集資會(huì)增加企業(yè)沉重的負(fù)債率，無法保障債權(quán)人的債權(quán)，在很大程度上，制約了項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)展，由于負(fù)債經(jīng)營會(huì)提高財(cái)務(wù)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)通過其他方式進(jìn)行集資，一旦大規(guī)模的房產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生籌資效應(yīng)，將直接限制項(xiàng)目開發(fā)管理，為企業(yè)的正常運(yùn)行造成嚴(yán)重的后果。

（二）舉債風(fēng)險(xiǎn)

盡管我國的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行資本金制度較早，但是仍以舉債的形式，來進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，尤其是在市場(chǎng)開發(fā)的早期，受舉債形式的影響，我國的資本金比例相對(duì)較低，關(guān)鍵是靠借貸的方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。如果房地產(chǎn)的資產(chǎn)舉債率過高，企業(yè)無法獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致信譽(yù)度降低，企業(yè)面臨破產(chǎn)和倒閉的現(xiàn)狀，從根本上，也提高了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）利潤風(fēng)險(xiǎn)

獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益是每個(gè)企業(yè)經(jīng)營的最終目標(biāo)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤風(fēng)險(xiǎn)具有不穩(wěn)定性，企業(yè)無法預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)效益是否最大化，財(cái)務(wù)成本的控制是提高利潤的有效手段之一，兩者密不可分，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本一旦加大，就會(huì)提高財(cái)務(wù)費(fèi)用，同時(shí)影響了房產(chǎn)項(xiàng)目的利潤率，另外，不穩(wěn)定的利潤風(fēng)險(xiǎn)，也提高了財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

三、制約房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)因素

（一）缺乏科學(xué)合理的財(cái)務(wù)決策

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有以下方面，一是企業(yè)在決策時(shí)缺乏真實(shí)，新穎的企業(yè)信息，對(duì)企業(yè)的未來變化事先無法掌握，由于缺乏大量充分有用的信息，使得企業(yè)在決策方面處于被動(dòng)的位置。二是由于內(nèi)外制度環(huán)境的變化，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)不確定性是決策者無法控制的，如果財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來經(jīng)濟(jì)上的損失，決策者無法按期贏得利潤，就會(huì)造成很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）缺乏有效的預(yù)算管理

作為支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目所需的投資金額巨多，又伴隨著開發(fā)地價(jià)與建筑造價(jià)的不斷提高，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果財(cái)務(wù)管理部門缺乏有效的預(yù)算管理，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理造成極大的影響，財(cái)務(wù)管理不針對(duì)實(shí)際情況，分配資金的流動(dòng)方向，來降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目難以順利實(shí)施，資金管理無法正常運(yùn)作，進(jìn)而加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）忽視現(xiàn)金流量管理

受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較長，現(xiàn)金管理存在較長的周轉(zhuǎn)期，促使周轉(zhuǎn)率降低，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目的加大，急需大量的現(xiàn)金流量，所以，企業(yè)必須重視現(xiàn)金流量的管理工作，現(xiàn)階段，我國的民營企業(yè)居多，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，缺乏現(xiàn)金流量的管理認(rèn)知，只是盲目的擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模建設(shè)，進(jìn)而對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制起到阻礙的作用。

（四）缺乏資本結(jié)構(gòu)的合理性

由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致企業(yè)無法正常運(yùn)行，一旦企業(yè)的償還能力有限，無法采取舉債經(jīng)營理念，為開發(fā)項(xiàng)目籌集資金，給項(xiàng)目的收益造成了負(fù)面作用，從而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大提高，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理，無法用傳統(tǒng)的方式進(jìn)行籌資，從而增加了資產(chǎn)的負(fù)債，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作造成影響。

（五）道德風(fēng)險(xiǎn)的危害性

在嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，廣泛存在著企業(yè)與企業(yè)之間的欺詐、違約等狀況，這些不道德的經(jīng)商行為，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成重大的影響。有些企業(yè)信譽(yù)度低，在違約和債務(wù)方面尤為可見，使得企業(yè)與企業(yè)在合作關(guān)系上出現(xiàn)嚴(yán)重的扭曲現(xiàn)象，更甚者不履行企業(yè)與企業(yè)之間的法定合同，任意妄為，造成部分企業(yè)存貨率高，資金又大量流失的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。

四、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策研究

（一）充分的市場(chǎng)調(diào)研管理理念

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日新月異的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立市場(chǎng)調(diào)研部門，在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，深入市場(chǎng)，全面了解市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)向，挑選專業(yè)的調(diào)研人員進(jìn)行市場(chǎng)的分析與考察，掌握市場(chǎng)發(fā)展的新信息，及時(shí)準(zhǔn)確的獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新資料，在充分掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)際情況下，制訂全新的房地產(chǎn)項(xiàng)目決策，確保項(xiàng)目順利的開展，將開發(fā)前期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（二）提高財(cái)務(wù)管理的預(yù)算管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，存在較多的不穩(wěn)定因素，在項(xiàng)目開發(fā)之前，必須進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，降低施工成本，促使企業(yè)的利益實(shí)現(xiàn)最大化，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)管理部門必須加強(qiáng)資本預(yù)算，以項(xiàng)目預(yù)算為前提，具體安排房地產(chǎn)企業(yè)資金的活動(dòng)量，并提供可行性的項(xiàng)目研究，制定具有實(shí)效性的 預(yù)算管理計(jì)劃書，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，進(jìn)行整體預(yù)算，進(jìn)而提高項(xiàng)目決策的時(shí)效性和準(zhǔn)確性，財(cái)務(wù)管理部門，應(yīng)從企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，分配資金的流動(dòng)方向，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，另外，必須建立健全完善的預(yù)算管理保障體系，加強(qiáng)績效考核，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，全面開展房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算分析工作，提高財(cái)務(wù)管理的預(yù)算管理，并以經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，結(jié)構(gòu)的合理性是確保企業(yè)正常運(yùn)行的前提，如果企業(yè)的償還能力很強(qiáng)，適當(dāng)?shù)牟扇∨e債經(jīng)營理念，為開發(fā)項(xiàng)目籌集資金，用傳統(tǒng)的方式進(jìn)行籌資，企業(yè)通過各種融資手段，達(dá)到利益與結(jié)構(gòu)的統(tǒng)一，從而降低資產(chǎn)的負(fù)債，完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，在很大程度上降低了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）建立健全財(cái)務(wù)管理機(jī)制

要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理工作，首先必須健全施工企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，完善財(cái)務(wù)管理制度，從根本上提高施工人員的自身素質(zhì)，不斷加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，財(cái)務(wù)管理工作上的任何失誤對(duì)于施工企業(yè)都會(huì)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以要嚴(yán)格落實(shí)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理制度，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，才能把財(cái)務(wù)管理工作的風(fēng)險(xiǎn)性降到最低。

（五）誠實(shí)守信，注重道德的培養(yǎng)與提高

遵守合約制度，是每個(gè)施工企業(yè)的道德標(biāo)準(zhǔn)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的形勢(shì)下，誠實(shí)守信不容忽視，它不僅是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的理念，也是自身的道德觀，價(jià)值觀的體現(xiàn)，只有注重道德的培養(yǎng)，才會(huì)提高施工企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)中的優(yōu)勢(shì)，為全球經(jīng)濟(jì)化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造奇跡。

五、結(jié)語

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不健全的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，所面臨的環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化，由于經(jīng)濟(jì)全球化的激烈競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性也在不斷提高，因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性不容忽視，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，只有正確的認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，完善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的預(yù)算能力，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在因素，并用合理科學(xué)的方法和策略來進(jìn)行防范研究，才能確保房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的順利開發(fā)和實(shí)施，完善預(yù)算管理保障體系，加強(qiáng)績效考核，全面開展房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算分析工作，提高財(cái)務(wù)管理的預(yù)算管理，并以經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能與專業(yè)知識(shí)水平，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：