序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)市場(chǎng)投資范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

上個(gè)月尼克設(shè)立的最大值地產(chǎn)集團(tuán)(Max Property Group)，高達(dá)2億英鎊(約3億2千900萬(wàn)美元)進(jìn)行招股，這是今年英國(guó)第一個(gè)公開招募。對(duì)該股票感興趣的投資者很多，以至于尼克先生僅僅公開了一個(gè)星期就卡斷了投資者的渠道，盡管這樣，股票仍然被超額認(rèn)購(gòu)。

事實(shí)上，在過去一個(gè)月里，至少有三家英國(guó)投資公司分別宣布了大約2.4億美元的購(gòu)房計(jì)劃，這也預(yù)示著新房產(chǎn)出量開始趨于穩(wěn)定。

根據(jù)戴德梁行(DTZ)的消息，投資者們正返回遭受重創(chuàng)的英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，以2007年市場(chǎng)最高價(jià)75％的價(jià)格，搶購(gòu)辦公樓和購(gòu)物中心。

英國(guó)房?jī)r(jià)下降低于美國(guó)的89％，或亞太地區(qū)的80％。但是在英國(guó)，房地產(chǎn)成交量下降速度更快――在市場(chǎng)最高價(jià)三個(gè)月之后，突然下降了51％，與此相比，美國(guó)下降了35％，亞洲下降了19％。

一些分析家認(rèn)為，如此快速的糾正有助于英國(guó)市場(chǎng)比紐約、東京或法蘭克福更快地恢復(fù)過來(lái)。

“你永遠(yuǎn)不會(huì)知道市場(chǎng)的底部在哪里，直到衰退過去，但我們的感覺是，正在接近?！蹦峥讼壬f(shuō)，他正在考慮數(shù)億英鎊的房地產(chǎn)投資，“我們有一個(gè)強(qiáng)烈的感覺，市場(chǎng)可能會(huì)像20世紀(jì)90年代那樣。”

在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，尼克通過低價(jià)購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)并且對(duì)其重新開發(fā)獲得大量財(cái)產(chǎn)。

今天，英國(guó)正面臨第二次世界大戰(zhàn)以來(lái)最嚴(yán)重的一個(gè)衰退。銀行仍不愿貸款，各個(gè)行業(yè)復(fù)蘇緩慢，失業(yè)率繼續(xù)上升，空置率增高導(dǎo)致租金較低，尤其是在倫敦金融區(qū)，空置率上升到10％。但是過去的一年里，英鎊貶值吸引了一些外國(guó)投資者，還有一些人正在尋找對(duì)抗通貨膨脹的方法，同時(shí)被較低的房地產(chǎn)價(jià)格和銀行利率所吸引。

根據(jù)戴德梁行的消息，雖然普通住宅市場(chǎng)仍在繼續(xù)掙扎，英國(guó)還是有希望比美國(guó)更好地進(jìn)行市場(chǎng)定位，從商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中第一個(gè)復(fù)蘇。

“倫敦房?jī)r(jià)調(diào)整得非常快，”戴德梁行倫敦全球預(yù)測(cè)負(fù)責(zé)人托尼?麥高(Tony McGough)說(shuō)，“壞消息已退出這個(gè)市場(chǎng)，租金下跌很多，即使我們還沒有觸底，也正在接近底部。但紐約還是沒有見底?！?/p>

紐約的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)機(jī)構(gòu)Real Capital Arialytics的研究主管丹?法蘇洛(Dan Fasulo)估計(jì)。倫敦的市場(chǎng)周期大概比紐約提前6個(gè)月。一些分析家認(rèn)為，原因是英國(guó)市場(chǎng)有更大的價(jià)格透明，在英國(guó)傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)投資主要是資金規(guī)模較小的投資者。當(dāng)市場(chǎng)下跌時(shí)，許多投資者希望房產(chǎn)趕快變現(xiàn)，迫使他們的資產(chǎn)價(jià)值幾乎每月變動(dòng)一次。

英國(guó)的市場(chǎng)較少提供商業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券，更多是通過商業(yè)銀行貸款。

一些分析師仍然持懷疑態(tài)度。并且預(yù)測(cè)市場(chǎng)只會(huì)在明年年中有限恢復(fù)。但一些房地產(chǎn)投資者的投資已經(jīng)開始。

不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)London & Stamford，由雷蒙德?穆爾德(Raymond Mould)和帕特里克?沃恩(Patrick Vaughan)經(jīng)營(yíng)，在2007年的時(shí)候就準(zhǔn)備拿出2.85億英鎊投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，但一直等到今年年初才作出了第一次投資。他們花7400萬(wàn)英鎊購(gòu)買了倫敦金融區(qū)辦公樓One Fleet Place，其價(jià)格只有原來(lái)最高價(jià)格的45％。目前為止，它已經(jīng)收購(gòu)了4個(gè)以上的房產(chǎn)。

沃恩先生說(shuō)：“從今年年初起，房地產(chǎn)價(jià)格下跌充分，能明顯感受到市場(chǎng)在回暖，可以肯定地說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)有更多的機(jī)會(huì)?！?/p>

一些海外投資者也有興趣。這個(gè)月的早些時(shí)候，阿曼投資基金(Oman Investment Fund)收購(gòu)了位于倫敦金融區(qū)的One Bishops Square大部分股權(quán)，據(jù)安理國(guó)際律師事務(wù)所(Allen & Overy)對(duì)房屋的評(píng)估，收購(gòu)價(jià)比去年年底下跌了8％。賣主是英國(guó)最大的房地產(chǎn)投資公司之一漢森公司(Hammerson)，它迫切需要償還債務(wù)。

果園街投資管理公司(Orchard Street Investment Management)是一家以新加坡政府為背景的公司，6月8日同意以2140萬(wàn)英鎊的價(jià)格，購(gòu)買在同一地區(qū)的辦公樓，包括租戶12年的租契。

另一房地產(chǎn)投資者――偉大的波特蘭置業(yè)(Great Portland Estates)，上個(gè)月宣布了一項(xiàng)1.75億英鎊的增股計(jì)劃，并承諾明年年底前，資金大部分投入圍繞著倫敦牛津街重要的零售場(chǎng)所。物業(yè)投資者沙夫茨伯里(Shaftesbury)還宣布了一項(xiàng)購(gòu)買折扣房產(chǎn)招股計(jì)劃。

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)興趣的突然復(fù)蘇，造成了激烈競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)疑將導(dǎo)致高端地產(chǎn)的長(zhǎng)期租戶很難尋找到。果園街主席克里斯?巴特拉姆(Chris Bartram)說(shuō)，他注意到，從今年年初，對(duì)高端資產(chǎn)的爭(zhēng)奪開始升溫，因?yàn)橛?guó)政府的資產(chǎn)保護(hù)計(jì)劃，幫助了避免強(qiáng)行拍賣的房產(chǎn)蜂擁而至。

篇（2）

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價(jià)格達(dá)成一致并進(jìn)行房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心是形成房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)特性

由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)性，因此房地產(chǎn)交易流通的對(duì)象實(shí)際上是附著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益，而不是物業(yè)本身。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益交易市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其區(qū)域性極強(qiáng)。不同國(guó)家、不同城市甚至一個(gè)城市內(nèi)的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場(chǎng)條件、供給關(guān)系、價(jià)格水平都會(huì)大相庭徑。①

（三）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

2010年，為遏制一些城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院三次部署調(diào)控工作。出臺(tái)遏制部分房?jī)r(jià)過快上漲的辦法后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，投機(jī)性購(gòu)房需求得到一定抑制，保障性安居工程進(jìn)展順利。2011年是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的開局之年，國(guó)家加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。國(guó)務(wù)院辦公廳于1月26日印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》。

二、限購(gòu)令下昆明主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（一）土地市場(chǎng)供求情況

土地供給方面，從同比增長(zhǎng)率來(lái)看月度供應(yīng)變化，2011年土地供應(yīng)量大幅上漲。據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2010年土地供應(yīng)量的峰值出現(xiàn)在12月為7337畝，2011年的峰值出現(xiàn)在6月為17961畝，達(dá)到最高同比增長(zhǎng)率4797%。

從土地成交來(lái)看，限購(gòu)之后，土地成交的同比增長(zhǎng)率較供給大為緩和，僅有12月同比下滑，其他月份都出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。整體來(lái)看，2011年土地市場(chǎng)的增長(zhǎng)，尤其是6月份土地成交量大幅上漲，來(lái)自于政府對(duì)于土地供應(yīng)的大規(guī)模放量，其在土地市場(chǎng)供應(yīng)的壟斷地位形成的特殊局面。究其原因，可以歸結(jié)為新城開發(fā)、舊城改造、保障房建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)四個(gè)方面產(chǎn)生了對(duì)土地和資金的大量需求，為實(shí)現(xiàn)上述工程，在地方財(cái)政支出大幅增加的背景下，通過土地提高財(cái)政收入就成為重要的資金保證途徑。

（二）全市房屋成交情況

據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，昆明市2011年共成交各類商品房72926套，成交面積602.62萬(wàn)平方米。雖受限購(gòu)限貸影響，成交套數(shù)少于2010年90套，但成交面積約有4%的漲幅。據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2010年昆明全年成交套數(shù)73016套，成交面積583.57萬(wàn)平方米。2009年成交總房源套數(shù)78134套，成交面積702.35萬(wàn)平方米，有大幅度增長(zhǎng)，比2008年翻了近1倍。

（三）昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

從宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，2012年11月CPI回落、PMI指數(shù)低于50%、樓市價(jià)格回落等系列信號(hào)，國(guó)家本輪的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得了階段性的成果，但也帶來(lái)了2013年經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)。宏觀基本面從緊縮到微調(diào)，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一定的積極影響。投資層面，2012年昆明的房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)仍將達(dá)到40%以上，保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭，也為2013年及后期的昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展打下了基礎(chǔ)。結(jié)合土地市場(chǎng)來(lái)看，昆明2012年逆勢(shì)高走，實(shí)現(xiàn)了供應(yīng)面積、成交面積和成交總額的大幅上揚(yáng)，其中住宅用地就可能形成3232萬(wàn)平方米的建筑面積，形成32萬(wàn)套的供應(yīng)量，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)形成了充沛的供應(yīng)量。

2014年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策是堅(jiān)持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。公民對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求不會(huì)變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場(chǎng)新的壟斷，商品房在困難中向前。

三、限購(gòu)令下房地產(chǎn)企業(yè)投資策略

2013年政府的宏觀調(diào)控得到進(jìn)一步的深化及落實(shí)，土地政策及樓市調(diào)控雙管齊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由高速成長(zhǎng)向常態(tài)發(fā)展回歸。盡管昆明房屋成交量未受到太大影響，市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，但行業(yè)內(nèi)認(rèn)為目前的房地產(chǎn)投資依舊面臨新的調(diào)整與轉(zhuǎn)型。要想在市場(chǎng)內(nèi)尋求更好的生存與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行房地產(chǎn)投資策略的重新調(diào)整。

（一）策略一：順勢(shì)而為

在限購(gòu)令下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整好心態(tài)，從積極的意義上解讀調(diào)控，正視和承擔(dān)調(diào)控的存在。

從國(guó)家政策趨勢(shì)看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)大力配合政府推進(jìn)當(dāng)前“房地產(chǎn)合理化運(yùn)動(dòng)”，把投資重心轉(zhuǎn)移到建設(shè)保障性安居工程，與政府政策保持一致。在當(dāng)前樓市調(diào)控的政策趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)可以配合政府建設(shè)保障性住房，這將有利于投資者在激烈競(jìng)爭(zhēng)下占有市場(chǎng)。

（二）策略二：科學(xué)定位

房地產(chǎn)具有的固定性、適應(yīng)性、異質(zhì)性的特征，其價(jià)值本身受到區(qū)位環(huán)境、配套設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、外觀裝飾等影響。限購(gòu)之后，房地產(chǎn)投資空間受到擠壓，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)定位顯得更為重要。為滿足不同投資或置業(yè)的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)制定適合不同目標(biāo)客戶群的方案，來(lái)優(yōu)化市場(chǎng)定位。

（三）策略三：成本管理

由于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期使用性，開發(fā)周期長(zhǎng)、流程多，成本項(xiàng)目的構(gòu)成十分復(fù)雜，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到進(jìn)行成本控制的重要性。在限購(gòu)的新形勢(shì)下，低成本戰(zhàn)略成為房地產(chǎn)企業(yè)最基本的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。更新成本管理理念，有效地實(shí)施戰(zhàn)略，能快速培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）策略四：薄利營(yíng)銷

在房地產(chǎn)定價(jià)方面，還應(yīng)考慮低價(jià)營(yíng)銷的策略。對(duì)限購(gòu)后推案的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，低價(jià)入市成為了最為直接且有效的價(jià)格策略。除了考慮到成本定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)策略，對(duì)不同客戶可采取差別定價(jià)策略。對(duì)于首購(gòu)置業(yè)者、老顧客置業(yè)、一次性付清全款和按揭付款的，可按具體情況分別給予1%-5%不等的優(yōu)惠。

結(jié)語(yǔ)

通過資料收集和分析，可以看到，短期之內(nèi)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)持宏觀調(diào)控的取向不變，公民對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求不變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場(chǎng)新的壟斷。在此背景下，策略轉(zhuǎn)型與調(diào)整是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)著力解決的問題。鑒于此，

本文提出了針對(duì)性的建議：（1）順勢(shì)而為：房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整好心態(tài)，配合政府建設(shè)保障性安居工程；（2）科學(xué)定位：投資空間擠壓下，優(yōu)化市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位；（3）成本管理：低成本戰(zhàn)略；（4）薄利營(yíng)銷：實(shí)行低價(jià)營(yíng)銷策略及差別定價(jià)策略，以滿足不同投資者和置業(yè)者需求。（作者單位：云南大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

[1] 張東.房地產(chǎn)投資導(dǎo)論[M].北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2009.

[2] 王書城.中國(guó)房?jī)r(jià)大趨勢(shì)[M].北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2011.

[3] 李慶生.建造黃金屋：高回報(bào)房地產(chǎn)投資策略[M].北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2008.

篇（3）

一、引言

按照國(guó)際貨幣基金組織（IMF）的定義，外商直接投資（Foreign Direct Investment，簡(jiǎn)稱FDI）是指一國(guó)的投資者將資本用于他國(guó)的生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)，并掌握一定經(jīng)營(yíng)控制權(quán)的投資行為。一般認(rèn)為，東道國(guó)通過FDI，可以得到發(fā)展經(jīng)濟(jì)所需的便宜資本，還可以引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備以及管理方法和營(yíng)銷手段，同時(shí)也可以通過投資國(guó)對(duì)東道國(guó)本地招入的員工培訓(xùn)等增加人力資本存量，促進(jìn)東道國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。1985年以來(lái)，我國(guó)FDI的規(guī)模一直在不斷擴(kuò)大，到2010年，已有117個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資者在我國(guó)設(shè)立外商投資企業(yè)445244家，大型跨國(guó)公司世界500強(qiáng)已有400余家來(lái)我國(guó)投資；外商直接投資額已經(jīng)達(dá)到1057.35億美元，較1985年增長(zhǎng)了53.1倍，年均增長(zhǎng)速度超過17.3％。

同時(shí)，外商直接投資的行業(yè)也越來(lái)越廣，除了傳統(tǒng)的制造、采礦、電力、建筑、交通運(yùn)輸、批發(fā)零售等行業(yè)，還包括房地產(chǎn)、租賃商務(wù)服務(wù)、計(jì)算機(jī)軟件等現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。

2010年，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為吸收外商直接投資的第二大產(chǎn)業(yè)，僅次于制造業(yè)，其吸收的外商直接投資額達(dá)239.86億美元，占全部吸收額的23％。

一般認(rèn)為，外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)或其他行業(yè)都會(huì)直接或間接推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但在我國(guó)，這種推動(dòng)作用是否存在，推動(dòng)作用有多大，還是存在反作用力，這些都是值得深入研究的問題。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)

中國(guó)近年來(lái)最紅的經(jīng)濟(jì)話題莫過于房地產(chǎn)問題。中國(guó)人自古以來(lái)就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說(shuō)法，與此息息相關(guān)的“房子”在國(guó)人眼中自然有不可比擬的重要性。

真正意義上的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始于　1996　年左右，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在廣州、深圳等一些發(fā)達(dá)地區(qū)率先起步。1998　年，中國(guó)開始進(jìn)行“房改”，為了擺脫亞洲金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)低增長(zhǎng)的影響，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需，在個(gè)人房貸上提供了政策支持，由此步入了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的高速發(fā)展時(shí)期。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)化，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期人們被壓抑已久的對(duì)房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來(lái)，供需規(guī)律開始發(fā)揮其強(qiáng)大作用，雖然供應(yīng)量越來(lái)越大，但是需求更為強(qiáng)勁，使得房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，世界房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也日漸完善，但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還遠(yuǎn)未成熟。同發(fā)達(dá)的歐美國(guó)家相比，無(wú)論市場(chǎng)規(guī)模、產(chǎn)品檔次、品種規(guī)格、消費(fèi)水平等方面都有很大的差距。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)技術(shù)水平和產(chǎn)品質(zhì)量的提高，以及應(yīng)用領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，中國(guó)的房地產(chǎn)將會(huì)有巨大的市場(chǎng)需求和發(fā)展空間。

大量外商投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)密不可分。首先，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)偏熱，房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速。2010年7月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告對(duì)北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，十大城市平均價(jià)格上漲54．25％。其次，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量很大。中國(guó)正在經(jīng)歷城市化的轉(zhuǎn)變過程，大量農(nóng)村居民涌向城市，對(duì)住房的需求有實(shí)質(zhì)性的增加。再次，中國(guó)正在經(jīng)歷住房制度的重大變革，比起大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的約束力還較弱，土地制度不夠完善，市場(chǎng)規(guī)范性也較差，而外資正是利用中國(guó)制度的不完善，大量投資，以賺取高額利潤(rùn)。

三、外商投資我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)概況

加入WTO　以來(lái)，我國(guó)按照入世承諾：在房地產(chǎn)業(yè)，除高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場(chǎng)等）不允許外商獨(dú)資外，其它房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有限制；在房地產(chǎn)中介服務(wù)方面，包括房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理、中介服務(wù)等，允許外商成立合資、合作企業(yè)，并在5年內(nèi)開始允許外資成立獨(dú)資企業(yè)。以此為契機(jī)，近年來(lái)，外商一致看好中國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再度掀起強(qiáng)大的“外資旋風(fēng)”。

2005年9月12日，國(guó)家外匯局首次披露，外資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資比例約為15％，境外機(jī)構(gòu)購(gòu)買中國(guó)建筑物資金額高達(dá)34億美元，創(chuàng)造了此前5年的總和。而亞洲地區(qū)的投資機(jī)構(gòu)也以其靈敏的反應(yīng)快速進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2005年，亞洲地區(qū)有260億美元用來(lái)投資房地產(chǎn)，其中約有　20％到25％的資金投向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。全球最大的金融集團(tuán)之一ING集團(tuán)亞太區(qū)于2007年10月17日推出首次季度性調(diào)研項(xiàng)目時(shí)指出，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)成為房地產(chǎn)投資者的首選意向市場(chǎng)。另外，包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機(jī)構(gòu)放量投入到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計(jì)劃今后在華投資數(shù)十億美元用于房地產(chǎn)開發(fā)。

由于國(guó)內(nèi)對(duì)外資的旺盛需求及境外投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好，在趨利性的驅(qū)動(dòng)下，外資已大量全面地進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡發(fā)展商凱德置地、新加坡政府投資公司（GIC），荷蘭　ING　集團(tuán)等大批的國(guó)際投資集團(tuán)和投資基金。據(jù)央行報(bào)告統(tǒng)計(jì)，外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重已達(dá)到　15％。

篇（4）

目前，在我國(guó)證券市場(chǎng)上市的房地產(chǎn)公司共有146家，本文在研究過程中以房地產(chǎn)兩大龍頭企業(yè)-萬(wàn)科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)為例，以2010-2014年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為依據(jù)，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析.選擇這兩家企業(yè)的原因是它們資產(chǎn)規(guī)模大，具有一定的代表性，并且上市時(shí)間較早，獲取數(shù)據(jù)相對(duì)容易。

1、企業(yè)盈利能力分析

盈利能力是指企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力。盈利能力的大小是企業(yè)利潤(rùn)相對(duì)于一定資源的投放和一定的收入而言的。主要用凈資產(chǎn)收益率、營(yíng)業(yè)收入毛利率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。

凈資產(chǎn)收益率，指凈利潤(rùn)與平均凈資產(chǎn)的比率，通常選擇凈資產(chǎn)收益率大于20%的公司進(jìn)行投資。營(yíng)業(yè)收入毛利率，用以衡量企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的收益水平。通過該指標(biāo)的對(duì)比，反映企業(yè)在同行業(yè)中的地位和產(chǎn)品定位及成本控制問題。在選擇投資時(shí)，同樣也有一個(gè)20%的指標(biāo)作為參考 。2010-2014年萬(wàn)科和保利的營(yíng)業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，但凈資產(chǎn)收益率在2014年大幅下降，說(shuō)明2014年企業(yè)獲利能力較差。同時(shí)，企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，說(shuō)明地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格沒有太大變化，但企業(yè)凈資產(chǎn)收益率大幅下降，說(shuō)明市場(chǎng)交易量大幅縮水，消費(fèi)者存觀望態(tài)度，市場(chǎng)份額減少。

2、企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析

企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力，主要指對(duì)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況，企業(yè)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的效率主要指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度。資金周轉(zhuǎn)得越快，說(shuō)明資金利用效率越高，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平越好。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率可以反映公司的營(yíng)運(yùn)能力。數(shù)值越大，代表資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快。萬(wàn)科和保利公司2010-2013年相關(guān)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均保持基本穩(wěn)定，2014年顯著下降，說(shuō)明企業(yè)2014年度資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度減慢，尤其存貨周轉(zhuǎn)率下降，說(shuō)明房產(chǎn)市場(chǎng)降溫，存觀望心態(tài)人群上升。

3、企業(yè)償債能力分析

企業(yè)的償債能力是指企業(yè)對(duì)到期債務(wù)的清償能力，包括短期內(nèi)對(duì)到期債務(wù)的現(xiàn)實(shí)償付能力和對(duì)未來(lái)債務(wù)預(yù)期的償付能力。企業(yè)能否償還債務(wù)，是企業(yè)能否繼續(xù)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。通常，流動(dòng)比率、速動(dòng)比率越大，表明企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)。2010-2014年第三季度，企業(yè)流動(dòng)比率逐漸下降，速動(dòng)比率略下降，表明企業(yè)短期償債能力下降，資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率2010-2013基本維持穩(wěn)定，但2014年卻明顯提高，地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)高資產(chǎn)負(fù)債率的行業(yè)，萬(wàn)科和保利2014年的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到80%以上，產(chǎn)權(quán)比率也在提高，同時(shí)企業(yè)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均略有下降，表明企業(yè)整體償債能力下降。

4、企業(yè)成長(zhǎng)能力分析

企業(yè)成長(zhǎng)能力是指企業(yè)未來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)展趨勢(shì)與發(fā)展?jié)撃?，用以衡量企業(yè)通過逐年收益增加或其他融資方式獲取資金擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的能力。2014年行業(yè)平均的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率為3641%，萬(wàn)科和保利都略低于行業(yè)平均水平，2014年萬(wàn)科的利潤(rùn)增長(zhǎng)率為負(fù)值，總資產(chǎn)增長(zhǎng)率也大幅下降，表明2014年企業(yè)增長(zhǎng)緩慢。但是鑒于兩家企業(yè)均是大企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模較大，因此三項(xiàng)增長(zhǎng)率降低應(yīng)是正?，F(xiàn)象，這也從側(cè)面反映出國(guó)家在2013年強(qiáng)力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的影響，同時(shí)也說(shuō)明中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走向規(guī)范化。

二、存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)過度投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的嚴(yán)重背離。目前，我國(guó)購(gòu)房者多以投資、保值為目的，而非住房需求，一、二線城市尤其如此。在國(guó)家一系列政策調(diào)控下，我國(guó)一線城市的房地產(chǎn)銷售額大幅萎縮，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，并且有價(jià)無(wú)市，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開始泄氣。但是，據(jù)此判斷市場(chǎng)下滑為時(shí)尚早，市場(chǎng)反饋的信息仍很復(fù)雜。

篇（5）

一、我國(guó)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定及投資現(xiàn)狀

2009年10月1日開始實(shí)施的《保險(xiǎn)法》第一百零六條規(guī)定：“保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券；(三)投資不動(dòng)產(chǎn)；(四)國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式?！迸c之前的有關(guān)規(guī)定相比，明確了保險(xiǎn)資金“可投資不動(dòng)產(chǎn)”。不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。按照保險(xiǎn)行業(yè)內(nèi)部的理解。不動(dòng)產(chǎn)包括基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)。

新《保險(xiǎn)法》雖然對(duì)于保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)予以放行，但在實(shí)際操作上，保險(xiǎn)公司還要依據(jù)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》及《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

作為保險(xiǎn)資金運(yùn)用法規(guī)的基礎(chǔ)性總綱，已交保監(jiān)會(huì)主席辦公會(huì)議審議并原則通過的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢(shì)更加謹(jǐn)慎，尤其是對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)論從數(shù)量占比還是投資方式，都更加嚴(yán)格。其中，與人們普遍預(yù)計(jì)的10％的投資比例上限不同，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開發(fā)。在此法規(guī)出臺(tái)之后，涉及險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調(diào)控的需要和產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定，對(duì)投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進(jìn)行具體規(guī)范，同時(shí)確定業(yè)務(wù)流程和操作程序，強(qiáng)化信息披露。

與保監(jiān)會(huì)的審慎態(tài)度不同的是，多家保險(xiǎn)公司對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)持積極態(tài)度：在實(shí)踐層面，多家保險(xiǎn)公司已經(jīng)開始積極行動(dòng)，提早布局。雖然由于細(xì)則尚未出臺(tái)，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)仍然在外圍運(yùn)轉(zhuǎn)，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業(yè)區(qū)一帶，帶著保險(xiǎn)公司標(biāo)志的高樓大廈越來(lái)越多。中國(guó)人壽集團(tuán)以及股份公司，各自在金融街購(gòu)入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫字樓，太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)也在2009年以近22億元的價(jià)格收購(gòu)了位于北京金融街的豐盛大廈。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從2006-2009年底，保險(xiǎn)公司購(gòu)買的寫字樓面積已超過120萬(wàn)平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險(xiǎn)公司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅在2008年。保險(xiǎn)公司購(gòu)買的物業(yè)就累計(jì)達(dá)20萬(wàn)平方米，以自用名義購(gòu)入投資性物業(yè)成為保險(xiǎn)公司曲線進(jìn)軍房地產(chǎn)的主要方式。

此外，2009年底中國(guó)人壽斥資58，19億港元，認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股票，成為遠(yuǎn)地第二大股東。而中國(guó)平安亦通過旗下的平安信托，與金地、綠城及藍(lán)光等分別簽訂信托投資協(xié)議，承諾對(duì)上述房企的具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)股權(quán)信托計(jì)劃，共同投資優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以及城市綜合體項(xiàng)目。

二、保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)對(duì)保險(xiǎn)公司自身的影響

(一)有助于進(jìn)一步拓寬投資渠道，分散投資

與國(guó)外相比，我國(guó)保險(xiǎn)資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險(xiǎn)資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％，證券投資基金6.8％，股票(股權(quán))9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產(chǎn)品之外，大部分保險(xiǎn)資金投資的收益都依賴于資本市場(chǎng)的漲跌，波動(dòng)幅度較大。數(shù)據(jù)顯示，從2004-2006年，保險(xiǎn)資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達(dá)到10.9％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場(chǎng)的表現(xiàn)基本契合。而不動(dòng)產(chǎn)投資，不論是直接持有還是通過金融工具(如REiTS)投資不動(dòng)產(chǎn)，都可以使原有資產(chǎn)組合因資產(chǎn)種類和數(shù)目的增加而獲得分散投資在降低非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)方面的好處，以減少對(duì)資本市場(chǎng)的依存度。

(二)有助于提高保險(xiǎn)資金對(duì)抗通脹的能力

篇（6）

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)投資信托；REITs；作用機(jī)制

房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）概念起源于19世紀(jì)60年代，是指由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金形式，投資者可以通過證券市場(chǎng)購(gòu)買，享受投資回報(bào)。REITs是房地產(chǎn)證券化的一種典型形式。

1REITs的IPO和信號(hào)傳遞效應(yīng)

REITs進(jìn)行首次公開發(fā)行（Initial Public Offering， IPO）可以向整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞有利的發(fā)展遠(yuǎn)景的信號(hào)，也表明了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投資機(jī)會(huì)，需要資金支持。投資者可以把IPO的發(fā)行主體視為REITs部門的內(nèi)部人，這些人可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)。因此，如果REITs通過IPO的方式籌集資本，那么投資者可以得出房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著投資機(jī)會(huì)的結(jié)論。

在對(duì)REITs定價(jià)研究的基礎(chǔ)上，很多學(xué)者研究了IPO的信號(hào)傳遞效應(yīng)（Signaling Effect）。Michaely和Shaw（1994）、 Benveniste et al．（2002）以及Lowry和Schwert（2002）認(rèn)為，IPO活動(dòng)向其他的發(fā)行上市主體和整個(gè)產(chǎn)業(yè)傳遞了信號(hào)。近期的一些研究認(rèn)為，IPO行為是與市場(chǎng)偏好緊密相關(guān)的。這種信號(hào)效應(yīng)可以從以下兩個(gè)方面來(lái)探討。

1.1 內(nèi)部效應(yīng)

非對(duì)稱信息假說(shuō)認(rèn)為，IPO定價(jià)過低向投資者傳遞了公司優(yōu)良的自身價(jià)值的信號(hào)。公司進(jìn)行IPO后，在市場(chǎng)逐漸獲知公司的真實(shí)價(jià)值后，公司進(jìn)行再融資（Seasoned Equity offerings， SEOs）就可以獲得比較優(yōu)惠的價(jià)格，也可以彌補(bǔ)IPO時(shí)的損失。因?yàn)镽EITs可以享受稅收減免，所以REITs沒有動(dòng)力去發(fā)行債券融資，又因?yàn)镽EITs必須至少支付其凈收入中90％的份額作為紅利，因而REITs不得不通過再融資（SEOs）的方式籌集資本。所以說(shuō)IPOs和SEOs之間的信號(hào)鏈條對(duì)REITs來(lái)說(shuō)非常重要。Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C．F． Sirmans（2000）采用信號(hào)傳遞模型（Spiess和Pettway， 1997）進(jìn)行研究得出結(jié)論：IPO時(shí)定價(jià)過低的REITs更有可能在很短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行再次融資；定價(jià)過低幅度比較大的IPO導(dǎo)致REITs的資本是通過IPO和SEOs共同募集到的；REITs在IPO時(shí)定價(jià)過低，那么它在再融資（SEOs）時(shí)也會(huì)低估發(fā)行價(jià)格。

1.2 外部效應(yīng)

REITs進(jìn)行IPO會(huì)增加整個(gè)市場(chǎng)的可銷售的股份， 從而很有可能促使不同的房地產(chǎn)證券之間產(chǎn)生替代效應(yīng)，在整體市場(chǎng)資金量給定的情況下，會(huì)對(duì)其他的在市場(chǎng)流通的房地產(chǎn)證券價(jià)格施加負(fù)面的壓力。

因?yàn)镽EITs進(jìn)行 IPO時(shí)會(huì)披露出有關(guān)證券市場(chǎng)的相關(guān)信息，因而有助于重估二級(jí)市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)證券。為了確定REITs在IPO時(shí)發(fā)送的信號(hào)信息是否在房地產(chǎn)證券的價(jià)格上反映出來(lái)，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M． Springer（2004）對(duì)在IPO時(shí)已在市場(chǎng)流通的“競(jìng)爭(zhēng)性”的房地產(chǎn)證券的收益進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)一般情況下，“競(jìng)爭(zhēng)性”房地產(chǎn)證券投資組合在發(fā)行日附近經(jīng)歷一個(gè)負(fù)的和不正常的收益。Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M． Springer（2004）選取了1982-2000年間在美國(guó)市場(chǎng)流通的123個(gè)REITs并使用橫截面數(shù)據(jù)方法對(duì)樣本在發(fā)行日附近的表現(xiàn)進(jìn)行了分析，認(rèn)為在以下條件得到滿足時(shí)，該REITs在IPO時(shí)對(duì)“競(jìng)爭(zhēng)性”證券投資組合的負(fù)面影響會(huì)十分明顯：該發(fā)行上市的REITs的規(guī)模比“競(jìng)爭(zhēng)性”證券的規(guī)模大；市場(chǎng)條件不好時(shí)；進(jìn)行IPO的REITs數(shù)量較多時(shí)；該IPO不是傘形合伙REITs （Umbrella Partnership REIT，UPREIT）?？傊?， REITs進(jìn)行 IPO傳遞了一個(gè)可以改變正在市場(chǎng)流通的房地產(chǎn)證券估值的信號(hào)，但該信號(hào)會(huì)隨著IPO特點(diǎn)的變化而變化。

2REITs的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

多數(shù)研究者認(rèn)為REITs存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)特性，認(rèn)為REITs規(guī)模越大，其運(yùn)作效率越高，因而主張REITs進(jìn)行大規(guī)模并購(gòu)。

Bers和Springer（1997）使用1992-1994年的數(shù)據(jù)并采用回歸分析方法首次檢驗(yàn)了REITs的規(guī)模經(jīng)濟(jì)特性，他們的研究結(jié)果表明了REITs規(guī)模經(jīng)濟(jì)的存在，在他們1998年的研究中進(jìn)一步表明了管理費(fèi)用和間接費(fèi)用最有可能實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，實(shí)證研究證明，規(guī)模大的REITs可在資本市場(chǎng)獲得更優(yōu)惠的債務(wù)條件。Ambrose和Pennington－Cross（2000）的研究也證明了REITs規(guī)模經(jīng)濟(jì)的存在。Anderson et al．（2001）使用DEA（Data Envelopment Analysis）方法估計(jì)了1992-1996年間REITs的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和效率狀況。

REITs采取內(nèi)部治理或者采用外部治理對(duì)其運(yùn)作效率具有一定影響。現(xiàn)實(shí)中越來(lái)越多地使用內(nèi)部治理和內(nèi)部所有權(quán)控制，這有利于投資者協(xié)調(diào)管理層的利益和所有者的權(quán)益。Capozza和Seguin（2000）調(diào)查研究了為什么采用外部治理的REITs不如采用內(nèi)部治理的REITs表現(xiàn)得好，他們的研究結(jié)果表明外部治理使用了過多的財(cái)務(wù)杠桿，債務(wù)成本比較高。Bers和Springer（1998b）的研究表明采用內(nèi)部治理的REITs比使用外部治理的REITs規(guī)模上更有效率。

除了管理類型外，使用債務(wù)的程度也會(huì)對(duì)REITs的效率造成或好或壞的影響。一方面，債務(wù)利息的支出會(huì)減少現(xiàn)金流，這會(huì)迫使管理層更加節(jié)約成本；另一方面，高額的利息成本會(huì)使得REITs在成本上變得更加沒效率。Bers和Springer（1998b）認(rèn)為使用更少債務(wù)的REITs也會(huì)變得更沒效率。Anderson et al.（2001） 通過分析1992-1996年間的數(shù)據(jù)認(rèn)為債務(wù)的增加和REITs投入的利用率呈負(fù)相關(guān)。

總的來(lái)說(shuō)，認(rèn)為規(guī)模大的REITs具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的支持者認(rèn)為， REITs在成本上是有效率的，并且存在規(guī)模收益遞增，也就是說(shuō)如果REITs擴(kuò)大其投資組合并進(jìn)而擴(kuò)大其經(jīng)營(yíng)規(guī)模的話， REITs會(huì)從中獲益。也有證據(jù)表明，在1995-1997年間， REITs行業(yè)變得更加有效率。

轉(zhuǎn)貼于 　3REiTs的抵御通貨膨脹效應(yīng)

早期的研究認(rèn)為，REITs收益和通貨膨脹之間存在著負(fù)相關(guān)關(guān)系。根據(jù)Fisher（1930）理論，資產(chǎn)的預(yù)期名義收益等同于實(shí)際收益加上預(yù)期的通貨膨脹率。在實(shí)際收益保持不變的情況下，更高的通貨膨脹率意味著更高的名義收益，也就是說(shuō)如果投資者想要維持同樣的購(gòu)買力，那么他們會(huì)在出現(xiàn)高通脹時(shí)要求更高的名義收益。Sirmans（1987），Hoag（1980）， Brueggeman et al．（1984）， Miles 和 McCue（1984）， Hartzell et al．（1987），Gyourko 和Linneman（1988）認(rèn)為房地產(chǎn)是很好的通貨膨脹的抵御物，因而作為依附在房地產(chǎn)標(biāo)的上的REITs也被認(rèn)為可以抵御通貨膨脹。但是關(guān)于REITs是否能夠抵御通貨膨脹的實(shí)證研究的結(jié)果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman（1988）， Goegel 和Kim（1989），Titman 和 Warga（1989），Park et al．（1990），Chen et al．（1990）， Liu et al．（1997）認(rèn)為收益和通貨膨脹之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。

John L．Glascock，Chiuling Lu和Raymond W． So（2002）認(rèn)為貨幣政策對(duì)REITs價(jià)格的變動(dòng)有著很大的影響，所觀察到的REITs收益和通貨膨脹之間的負(fù)相關(guān)關(guān)系只不過是貨幣政策變動(dòng)的產(chǎn)物， REITs并不是很好的可以抵御通貨膨脹的工具。這些研究結(jié)果和Darrat and Glascock（1989）的研究一致。

4REITs的低買賣價(jià)差提升交易的流動(dòng)性

較大的買賣價(jià)差意味著較低的交易流動(dòng)性，較小的買賣價(jià)差意味著較高的流動(dòng)性。由于REITs可以提供給單個(gè)投資者一個(gè)可以投資較大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的平臺(tái)，并且可以為私人投資者提供專業(yè)的管理服務(wù)，在這個(gè)意義上REITs以獨(dú)立實(shí)體進(jìn)行作為的能力受到限制，如REITs必須披露其應(yīng)納稅收入中的90％。嚴(yán)格的披露規(guī)定可以減少不對(duì)稱信息，可以增加市場(chǎng)上交易的效率，這也意味著REITs在IPO后的買賣價(jià)差會(huì)比較小。

Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein（1995）認(rèn)為權(quán)益型REITs的買賣價(jià)差就比抵押型REITs的小。與此相反，Below， Kiely和 McIntosh（1995）認(rèn)為權(quán)益型REITs的買賣價(jià)差是最大的；John L． Glascock，William T． Hughes和 JR．Sanjay B． Varshney（1998）認(rèn)為由于依附資產(chǎn)的不同產(chǎn)生了以下不同的結(jié)果：抵押型REITs的資產(chǎn)組合是由一些具有固定收益的被動(dòng)管理的金融資產(chǎn)組成，其買賣價(jià)差在所有類型中幅度最小；封閉式基金的資產(chǎn)組合是由權(quán)益型的可交易的被動(dòng)管理的金融資產(chǎn)組成，其買賣價(jià)差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多；一般股票的資產(chǎn)組合是由一些不經(jīng)常交易的可移動(dòng)的需要主動(dòng)管理的實(shí)物資產(chǎn)組成，其買賣價(jià)差幅度比基金的大，但又比權(quán)益型REITs的小；權(quán)益型REITs的資產(chǎn)組合是由一些不經(jīng)常交易的不可移動(dòng)的需要主動(dòng)管理的不可移動(dòng)實(shí)物資產(chǎn)組成，其買賣價(jià)差幅度最大。

Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein（1995）發(fā)現(xiàn)REITs的買賣價(jià)差隨著時(shí)間的變化而變化，在1986-1990年間呈增加趨勢(shì)。此外，他們發(fā)現(xiàn)在NASDAQ上市的REITs由于市場(chǎng)規(guī)模較小，因而相對(duì)于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有較大的買賣價(jià)差，其中，市場(chǎng)規(guī)模尤其是資本規(guī)模的大小決定著REITs相對(duì)買賣價(jià)差的大小，這在Huang 和 Stoll（1994a）對(duì)在NASDAQ和NYSE市場(chǎng)上流通的股票的對(duì)比研究中得到了印證。

5REITs的投資組合多樣化效應(yīng)

早期的研究表明REITs具有低風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)特點(diǎn)。Howe 和 Shilling（1990）， Chan et al．（1990）以及 Glascock 和 Hughes（1995）研究發(fā)現(xiàn)REITs的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)低于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。Glascock（1991）研究發(fā)現(xiàn)REITs的Beta系數(shù)隨著市場(chǎng)條件的變化而變化：在市場(chǎng)處于上升階段，Beta系數(shù)也增高；在市場(chǎng)處于下降的時(shí)候， Beta系數(shù)也降低。這意味著REITs的收益在市場(chǎng)大幅下降時(shí)不會(huì)受到很大影響。John L． Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）研究發(fā)現(xiàn)，在1997年10月27日美國(guó)股市大跌中， REITs證券下跌的幅度僅是其他證券下跌幅度的一半。在當(dāng)日由于市場(chǎng)不確定性的存在，所有證券的買賣價(jià)差的幅度都增加了，但是在接下來(lái)的一天，在市場(chǎng)的下降趨勢(shì)發(fā)生部分逆轉(zhuǎn)時(shí)，其他的非REITs證券的買賣價(jià)差幅度繼續(xù)放大，只有REITs的買賣價(jià)差在縮小。可見， REITs會(huì)為整個(gè)投資資產(chǎn)組合帶來(lái)收益。

6結(jié) 論

一方面，房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融的運(yùn)作和支持。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度是衡量該行業(yè)成熟與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)和房地產(chǎn)金融政策的不完備，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常處于資金缺乏狀態(tài)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)國(guó)內(nèi)開發(fā)商以向銀行貸款作為主要融資渠道，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)必須尋求新的資本來(lái)源以支撐其長(zhǎng)足發(fā)展。

另一方面，以抑制投資性需求為重點(diǎn)的宏觀調(diào)控并沒有因?yàn)橘?gòu)房成本上升而降低購(gòu)房者房?jī)r(jià)上升預(yù)期下的購(gòu)房投資熱情。大量分散的社會(huì)閑散資金、機(jī)構(gòu)資金由于缺乏有效的投資渠道和投資工具，難以聚集起來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的投資，導(dǎo)致資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的脫節(jié)。發(fā)展房地產(chǎn)證券化，利用房地產(chǎn)投資信托基金形式（REITs）募集社會(huì)資金，可以緩解房地產(chǎn)業(yè)巨額資金不足問題和銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金壓力，并降低以銀行資金作為主要融資渠道的單一信貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，REITs在解決中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投融資綜合矛盾問題上具有顯著優(yōu)勢(shì)。而我國(guó)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的現(xiàn)代資本市場(chǎng)理論與應(yīng)用研究仍處于探索階段，房地產(chǎn)投資信托（REITs）的研究將為推動(dòng)REITs在我國(guó)開展起到積極促進(jìn)作用。

主要參考文獻(xiàn)

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篇（7）

一、前言

作為影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的兩大市場(chǎng)，中國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)經(jīng)過多年發(fā)展，已成為廣大投資人投資組合中重要的兩大領(lǐng)域。由于股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)不僅影響居民資產(chǎn)投資，而且在其投資運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重影響國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)。因此，為保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，應(yīng)對(duì)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性進(jìn)行深入探討，為政府調(diào)控兩個(gè)市場(chǎng)指引方向，對(duì)于其更正確地把握國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、有效制定相關(guān)經(jīng)濟(jì)制度和政策具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。

二、股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)投資市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性理論研究

根據(jù)眾多國(guó)內(nèi)研究股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性的文獻(xiàn)可知，股價(jià)與房?jī)r(jià)之間的影響關(guān)系至少應(yīng)包括以下三種形式：

（一）投資組合理論效應(yīng)

根據(jù)馬科維茨的投資組合理論，某一資產(chǎn)收益率上升或下跌導(dǎo)致投資組合總盈利發(fā)生改變的同時(shí)資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之改變。投資者會(huì)按照個(gè)人的預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)偏好，調(diào)整目前現(xiàn)有的投資組合，降低個(gè)人資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)。這樣，房地產(chǎn)與股市的關(guān)系像個(gè)蹺蹺板，呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

（二）財(cái)富效應(yīng)

財(cái)富效應(yīng)，是指當(dāng)現(xiàn)有資產(chǎn)組合中任一資產(chǎn)價(jià)格上升，投資者或投資機(jī)構(gòu)總財(cái)富或信心上漲，從而使個(gè)人或投資機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)組合中其他資產(chǎn)的投資及消費(fèi)支出，當(dāng)大量資金流入時(shí)，該資產(chǎn)價(jià)格上漲。

由此可知，財(cái)富效應(yīng)下的樓市與股市之間的關(guān)系，是相互促進(jìn)的同向關(guān)系。

（三）信貸擴(kuò)張效應(yīng)

房地產(chǎn)或者股票價(jià)格上漲，對(duì)資金需求方即企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)擁有的總資產(chǎn)價(jià)值上升或企業(yè)的現(xiàn)金流得到改善，從而資產(chǎn)負(fù)債表得以改善。因此，房地產(chǎn)或者股票價(jià)格上漲均會(huì)導(dǎo)致企業(yè)信貸能力加強(qiáng)，企業(yè)將會(huì)申請(qǐng)得到更多的貸款額，從而增加兩大市場(chǎng)投資額，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資及股票市場(chǎng)價(jià)格的上漲。

當(dāng)作為抵押品的房地產(chǎn)和股票價(jià)格上漲，對(duì)資金的供給方即金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，其資產(chǎn)增加，從而銀行信貸增加，隨之市場(chǎng)利率降低，從而進(jìn)一步促使股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)投資市場(chǎng)價(jià)格的上漲。

三、中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)與股票市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性實(shí)證研究

（一）數(shù)據(jù)選擇與說(shuō)明

本文選取每月末日上證綜合指數(shù)收盤指數(shù)作為股票價(jià)格指數(shù)月度指標(biāo)（SHZ），每月的國(guó)房景氣指數(shù)作為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)月度指標(biāo)（GFZ）。樣本共120個(gè)月度數(shù)據(jù)，選取范圍為2006年1月～2015年12月，全文在Eviews7.2平臺(tái)上進(jìn)行計(jì)量分析。

（二）股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性實(shí)證分析

1.協(xié)整檢驗(yàn)

（1）平穩(wěn)性檢驗(yàn)（如表1）。根據(jù)結(jié)果可知，股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的原時(shí)間序列在1%顯著性水平下是接受原假設(shè)的，即時(shí)間序列是非平穩(wěn)的。一階差分之后在1%顯著性水平下為拒絕原假設(shè)，即一階差分后是平穩(wěn)的。

由此可知，LNGFZ與LNSHZ為同階單整，股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)投資市場(chǎng)之間可能存在協(xié)整關(guān)系。

（2）協(xié)整性檢驗(yàn)。采用EG兩步法，做向量回歸后，考察回歸殘差的平穩(wěn)性。若殘差項(xiàng)平穩(wěn)，則兩者之間存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。（如表2）

2. VAR向量自回歸模型

為保證穩(wěn)定性，在此將LNSHZ，LNGFZ一階差分，得到DLNSHZ、DLNGFZ進(jìn)行VAR雙變量向量自回歸分析。結(jié)果如表3所示：

由表3可得，LNGFZ被其滯后一期、滯后二期項(xiàng)正向影響，被LNSHZ滯后一期、滯后二期正向解釋。LNSHZ被其滯后一期負(fù)向影響，滯后二期正向影響，LNSHZ被LNGFZ滯后一期、二期正向解釋。

3.脈沖響應(yīng)分析

由圖1、圖2可知，對(duì)于GFZ一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，SHZ起始出現(xiàn)負(fù)向接近0的響應(yīng)。第一期的響應(yīng)為負(fù)，并在第二期達(dá)到負(fù)向峰值0.005附近，在第三期響應(yīng)為正，正向峰值在0.002左右，隨后收斂于0。對(duì)于SHZ一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，GFZ第一期時(shí)響應(yīng)為0，隨后出現(xiàn)正向響應(yīng)，于第3期時(shí)達(dá)到正向峰值0.00154左右，隨后減弱于零。

4.方差分解

根據(jù)表4可知，樣本為整個(gè)樣本區(qū)間時(shí)，在國(guó)房指數(shù)的波動(dòng)中，來(lái)自國(guó)房指數(shù)和上證指數(shù)的影響分別占到81.2700和18.73000，即國(guó)房指數(shù)的波動(dòng)中81%以上波動(dòng)可以被自身解釋，上證指數(shù)對(duì)國(guó)房指數(shù)波動(dòng)的最終解釋率為18%左右；在上證指數(shù)的波動(dòng)中，來(lái)自上證指數(shù)和國(guó)房指數(shù)的影響分別占到99.65793、0.342073。由此可知，國(guó)房指數(shù)變動(dòng)對(duì)上證指數(shù)產(chǎn)生的影響更大。

四、結(jié)語(yǔ)

根據(jù)本文實(shí)證分析可知，在近十年內(nèi)，我國(guó)股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。但在不同階段，由于兩者間產(chǎn)生的主要效應(yīng)不同，導(dǎo)致聯(lián)動(dòng)關(guān)系不同，存在我國(guó)股市與房地產(chǎn)市場(chǎng)共同漲跌的局面，以及背道而馳的局面，并且雙方影響程度各不相同。

總觀2006年1月～2015年12月，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)對(duì)股市價(jià)格變動(dòng)相對(duì)于股市價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有更大的影響力，且股票價(jià)格變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)主要起正向作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)對(duì)股票價(jià)格變動(dòng)起負(fù)向作用。

因此，政府在宏觀調(diào)控中要注意股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性，避免出現(xiàn)兩個(gè)市場(chǎng)相互作用導(dǎo)致價(jià)格過度膨脹或過度收縮而引起宏觀經(jīng)濟(jì)的巨大波動(dòng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定。

（作者單位為重慶工商大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

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篇（8）

然而據(jù)了解，從去年下半年開始，京城已有不下種與房地產(chǎn)有關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品投向市場(chǎng)，其中大多數(shù)房地產(chǎn)投資理財(cái)產(chǎn)品都迎來(lái)了火爆的銷售場(chǎng)面。在這些項(xiàng)目中，最高的收益率幾乎超過。這在利率探底，股市、債市前景不明朗的投資大環(huán)境下，顯得分外搶眼。眾多手中攥著資金，急切尋找投資途徑的個(gè)人投資者，也好似突然抓住了一個(gè)投資良機(jī)。不過，有關(guān)專家卻預(yù)警：房地產(chǎn)投資產(chǎn)品有好有壞，投資時(shí)還需擦亮雙眼，不要忽略了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把握及考慮，更需要防范在投資過程中的四大誤區(qū)。

誤區(qū)一：開發(fā)商承諾的收益越高越好。業(yè)界人士在接觸客戶過程中感觸最多的是，很多客戶都有一種誤區(qū)：把理財(cái)當(dāng)成致富的門路，只關(guān)注單一產(chǎn)品的收益率大小。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，理財(cái)是一種理性投資，是對(duì)財(cái)富的長(zhǎng)遠(yuǎn)和全盤規(guī)劃，不能只單一地注重某一產(chǎn)品的收益率。所以，理財(cái)專家認(rèn)為，個(gè)人首先要明確理財(cái)目標(biāo)，根據(jù)自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力制定理財(cái)計(jì)劃，更重要的是應(yīng)認(rèn)識(shí)到，理財(cái)絕不是暴富的途徑，不能只看收益。

篇（9）

作者簡(jiǎn)介：黃明（1956-），男，四川藉，1980年從事水產(chǎn)養(yǎng)殖技術(shù)推廣、農(nóng)業(yè)、開發(fā)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理工作；1999年到北方希望、通威大型飼料企業(yè)技術(shù)服務(wù)；“huangming”<2875705676@qq.com>

DOI：10.3969/j.issn.1004-6755.2015.03.007

隨著餌料價(jià)格和塘租等費(fèi)用的不斷上漲，特別是北方地區(qū)一些小規(guī)模養(yǎng)殖戶，埋怨現(xiàn)在的養(yǎng)殖行情不好把握，收入不高或又白干了一年。尤其是水產(chǎn)常規(guī)養(yǎng)殖品種，養(yǎng)殖水面集中，集中放養(yǎng)，產(chǎn)品集中上市，魚產(chǎn)品壓塘壓價(jià)；漲價(jià)周期短，受養(yǎng)殖時(shí)間限制，達(dá)不到預(yù)期上市規(guī)格，而錯(cuò)過良機(jī)；漲價(jià)幅度不高，養(yǎng)魚朋友很現(xiàn)實(shí)的比喻：“毛豬價(jià)格是一元一元地漲，魚的價(jià)格是一毛一毛地漲”，養(yǎng)殖效益不高，投資利潤(rùn)率不劃算。筆者通過北方地區(qū)水產(chǎn)常規(guī)品種12種養(yǎng)殖模式的投資效益分析，供養(yǎng)魚朋友根據(jù)養(yǎng)殖條件、市場(chǎng)特點(diǎn)、資金和技術(shù)管理能力，參考選擇恰當(dāng)?shù)酿B(yǎng)殖模式，提高養(yǎng)殖效益。

1主要養(yǎng)殖模式效益比較

目前北方地區(qū)常規(guī)養(yǎng)殖品種主要養(yǎng)殖模式有：主養(yǎng)鯉魚、草鯉魚混養(yǎng)、主養(yǎng)草魚、魚套蝦、魚蝦混養(yǎng)、主養(yǎng)武昌魚、精養(yǎng)蝦、精養(yǎng)黃顙魚，正在起步的泥鰍養(yǎng)殖；放養(yǎng)大規(guī)格鯉魚、草魚種，縮短養(yǎng)殖周期，提早上市模式；放養(yǎng)1kg左右的商品草魚繼續(xù)養(yǎng)殖成2.5kg以上的大型商品草魚模式。現(xiàn)以1hm2水面為例，就其投資效益比較列表如下。

說(shuō)明：

(1)灌注排水指每1hm2水面(1.5m水深)，灌水養(yǎng)魚15000m2；養(yǎng)殖過程排水注新水調(diào)節(jié)水質(zhì)15000m2；排水清塘消毒15000m2；泥鰍養(yǎng)殖模式水深0.5m，灌、注、排水共計(jì)15000m2；以3kW農(nóng)用泵每小時(shí)抽水60m2計(jì)算用電量；

(2)3臺(tái)3kW增氧機(jī)，主養(yǎng)鯉魚、草魚，草鯉魚混養(yǎng)模式，6-9月平均每天開機(jī)5h；魚套蝦、主養(yǎng)武昌魚、黃顙魚模式平均每天開機(jī)7h；魚蝦混養(yǎng)、精養(yǎng)蝦模式平均每天開機(jī)15h；泥鰍養(yǎng)殖無(wú)需配備增氧機(jī)。

(3)捕撈人工費(fèi)：每次10人，每人150元，網(wǎng)具費(fèi)100元。

(4)按養(yǎng)殖戶計(jì)算慣例，不計(jì)算花白鰱產(chǎn)量。主養(yǎng)魚綜合成本和利潤(rùn)僅以主養(yǎng)魚(包括吃食的鯽魚)計(jì)算。

(5)各項(xiàng)投資分段時(shí)間不等，以平均6個(gè)月計(jì)算利息。

2分析討論

根據(jù)目前北方地區(qū)水產(chǎn)常規(guī)品種，在同等面積不同養(yǎng)殖模式的投資分析，總投資由大到小分別是精養(yǎng)泥鰍、精養(yǎng)黃顙魚、大型商品草魚、精養(yǎng)武昌魚、草鯉魚混養(yǎng)、主養(yǎng)鯉魚、主養(yǎng)草魚、放養(yǎng)大規(guī)格鯉魚、魚套蝦、放養(yǎng)大規(guī)格草魚、魚蝦混養(yǎng)、精養(yǎng)蝦；總利潤(rùn)由大到小分別是精養(yǎng)泥鰍、精養(yǎng)黃顙魚、大型商品草魚、精養(yǎng)蝦、放養(yǎng)大規(guī)格草魚、魚蝦混養(yǎng)、魚套蝦、主養(yǎng)草魚、放養(yǎng)大規(guī)格鯉魚、精養(yǎng)武昌魚、草鯉魚混養(yǎng)、主養(yǎng)鯉魚；投資利潤(rùn)率由低到高分別是主養(yǎng)鯉魚、草鯉魚混養(yǎng)、精養(yǎng)武昌魚、主養(yǎng)草魚、放養(yǎng)大規(guī)格鯉魚、魚套蝦、養(yǎng)殖大型商品草魚、魚蝦混養(yǎng)、精養(yǎng)黃顙魚、放養(yǎng)大規(guī)格草魚、精養(yǎng)蝦、精養(yǎng)泥鰍。但是，不同品種和養(yǎng)殖模式的養(yǎng)殖風(fēng)險(xiǎn)、養(yǎng)殖條件、市場(chǎng)需求、銷售范圍各有特點(diǎn)。

2.1主養(yǎng)鯉魚模式

是北方地區(qū)的傳統(tǒng)養(yǎng)殖模式，從長(zhǎng)江以北到北方和西北地區(qū)養(yǎng)殖面積廣、病害少、產(chǎn)量高，是北方家庭用餐、辦理紅白喜事、企業(yè)、學(xué)校食堂主要消費(fèi)對(duì)象。根據(jù)目前鯉魚養(yǎng)殖水平，綜合養(yǎng)殖成本接近9元/kg左右。每年春季放養(yǎng)10～20尾/kg的小規(guī)格鯉魚種，秋后集中上市季節(jié)，鯉魚的塘邊價(jià)一般9元/kg左右，甚至更低，僅能保本經(jīng)營(yíng)，其利潤(rùn)靠配養(yǎng)的白鰱和花鰱獲得，投資利潤(rùn)率不足10%(包括套養(yǎng)魚)，是常規(guī)養(yǎng)殖品種中投資利潤(rùn)率最低的。隨著塘租費(fèi)、餌料價(jià)格等費(fèi)用的不斷上漲，放養(yǎng)密度越來(lái)越高、產(chǎn)量大，很容易造成供過于求，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力極低。每年這個(gè)季節(jié)，有一大批養(yǎng)殖戶因承包期滿或急需歸還貸款、支付賒欠餌料款，加之飼養(yǎng)管理水平、餌料質(zhì)量的差異，而虧損或保本經(jīng)營(yíng)的不少。值得注意的是鯉魚雖然適應(yīng)性強(qiáng)，容易養(yǎng)殖，隨著養(yǎng)殖環(huán)境的惡化，近年來(lái)鯉魚的暴發(fā)性魚病頻頻發(fā)生，防不勝防，一夜之間死亡上千斤甚至萬(wàn)斤，2～3天死絕產(chǎn)的事例不少，養(yǎng)鯉魚也存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

2.2主養(yǎng)草魚模式

從苗種培育到成魚養(yǎng)殖，1－2齡是發(fā)病高峰期，防不勝防，一旦發(fā)病，死亡率很高，也難治療斷根。北方一般大規(guī)模養(yǎng)殖的不多，魚種和商品魚產(chǎn)量不及鯉魚多。餐飲行業(yè)的招牌菜式“水煮魚”、“酸菜魚”和“火鍋魚”，以草魚為上等原料，需求量大，草魚的出塘價(jià)格一般比鯉魚差價(jià)每千克在1元以上，6-7月高溫季節(jié)價(jià)格更高，即是在秋后魚產(chǎn)品集中上市季節(jié)，價(jià)格隨鯉魚下降，但穩(wěn)定和恢復(fù)上升快。養(yǎng)殖草魚在常規(guī)水產(chǎn)養(yǎng)殖品種中利潤(rùn)較高，投資利潤(rùn)率達(dá)32.22%，與武昌魚接近，但需求范圍比武昌魚大。主養(yǎng)草魚可以通過免疫、餌料選擇、投喂方法等措施控制病害；或面積較大的養(yǎng)殖場(chǎng)可按8∶2的面積配套苗種培養(yǎng)池，培養(yǎng)二齡草魚種供養(yǎng)殖商品魚，降低發(fā)病率，減輕損失。草魚種價(jià)格較高，春季放養(yǎng)秋季上市的養(yǎng)殖模式，宜選擇10～20尾/kg的小規(guī)格魚種放養(yǎng)，降低魚種投資，而且增長(zhǎng)倍數(shù)高，降低了綜合成本。

2.3草鯉魚混養(yǎng)模式

養(yǎng)草魚比養(yǎng)鯉魚賺錢，養(yǎng)草魚有養(yǎng)殖風(fēng)險(xiǎn)，養(yǎng)鯉魚有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。大部分養(yǎng)殖戶將草、鯉魚混養(yǎng)來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果適得其反。草魚種比鯉魚種貴，草魚病多不僅增加了總體防病治病費(fèi)用，而且大量鯉魚搶食藥餌，降低了治療效果。草魚的比例占30%以內(nèi)，起不到增加養(yǎng)殖效益作用；比例各占50%，雖然增加了魚種和藥品費(fèi)用，養(yǎng)殖效益能提高50%。

2.4魚套蝦、魚蝦混養(yǎng)、精養(yǎng)蝦模式

蝦是一項(xiàng)投資小、效益高、高風(fēng)險(xiǎn)的養(yǎng)殖項(xiàng)目，魚套蝦、魚蝦混養(yǎng)和精養(yǎng)蝦的投資利潤(rùn)率雖然分別可達(dá)到36.90%、55.18%和76.55%。近幾年有120天成為百萬(wàn)富翁的，也有幾十天將多年的積累付之東流的。華北地區(qū)養(yǎng)殖南美白對(duì)蝦，養(yǎng)殖區(qū)域以天津和唐山為主，這些區(qū)域水質(zhì)特點(diǎn)是鹽堿，鹽度高有利于蝦的成活率和品質(zhì)的提高。近幾年養(yǎng)蝦銷路不愁，面積不斷擴(kuò)大，產(chǎn)量隨著增加，蝦價(jià)應(yīng)該下降，但蝦價(jià)卻穩(wěn)中有升，有兩個(gè)方面的原因：一是蝦與魚相比，養(yǎng)魚常年都有出塘，蝦一年出一季；部分有眼光的投資人，收購(gòu)鮮蝦分級(jí)冷凍保鮮，確定商品品牌，淡季分批上市，增值空間很大，穩(wěn)定了鮮蝦集中上市的價(jià)格；另一方面，養(yǎng)蝦存在很大養(yǎng)殖風(fēng)險(xiǎn)，種蝦品質(zhì)下降，抗病能力減弱，養(yǎng)殖環(huán)境的復(fù)雜性、不可控性，一旦蝦病發(fā)生，幾天之內(nèi)全軍覆沒。據(jù)了解，養(yǎng)蝦的成活率和成功率不到30%，而且，池塘條件和增氧配套設(shè)施要求高。

2.5主養(yǎng)武昌魚模式

武昌魚養(yǎng)殖在華北地區(qū)的北京市通州區(qū)永樂店鎮(zhèn)和平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)河奎村比較集中，有定向的商販采購(gòu)販運(yùn)，配送高檔賓館、酒樓、飯店。發(fā)病率低比草魚好養(yǎng)，養(yǎng)殖水面集中、養(yǎng)殖面積有限，有穩(wěn)定的銷售渠道，養(yǎng)殖效益相對(duì)穩(wěn)定。但武昌魚需求量小，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)賣鮮活的武昌魚少見，不宜大水面養(yǎng)殖，因每次需求量不大，捕撈拉網(wǎng)成本高。武昌魚耗氧高，要求增氧設(shè)備配套齊全，水質(zhì)調(diào)節(jié)和夜間管理不得疏忽。

2.6黃顙魚養(yǎng)殖模式

以天津薊縣青淀洼較為集中，及周邊零散養(yǎng)殖，由該地魚場(chǎng)專職人員負(fù)責(zé)魚種、餌料、商品魚銷售，主要銷售對(duì)象為高檔賓館、酒樓和飯店。以9月底前北京市場(chǎng)空缺和高溫季節(jié)本地產(chǎn)品運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，商品規(guī)格0.1kg以上，養(yǎng)殖成本在14元/kg左右，平均利潤(rùn)近15萬(wàn)元/hm2左右；既促進(jìn)了苗種、餌料的銷售穩(wěn)定，又維護(hù)了養(yǎng)殖戶的養(yǎng)殖效益；黃顙魚危害較大的是一點(diǎn)紅病(出血病)，一旦疏忽會(huì)全軍覆滅。

2.7泥鰍養(yǎng)殖模式

養(yǎng)殖泥鰍對(duì)池塘條件、水源、配套設(shè)施要求不高，而且運(yùn)輸方便，流通范圍廣，國(guó)內(nèi)南方市場(chǎng)需求大，出現(xiàn)季節(jié)性貨源不足，也可出口韓國(guó)、日本等東南亞地區(qū)。在華北地區(qū)剛起步，苗種靠外地引進(jìn)和收集當(dāng)?shù)匾吧绶N，養(yǎng)成商品泥鰍成本17元/kg左右，苗種成本占40%；商品鰍以秋季最低價(jià)30元/kg左右，投資利潤(rùn)率可達(dá)82%左右；不管是南方還是北方冬季貨源少，價(jià)格可達(dá)40元/kg左右，投資利潤(rùn)率達(dá)141.36%。華北地區(qū)起步較早、有銷售渠道的養(yǎng)殖戶，利潤(rùn)在30萬(wàn)～45萬(wàn)元/hm2，比養(yǎng)蝦利潤(rùn)高和風(fēng)險(xiǎn)小。目前還沒有具備規(guī)模的苗種繁殖、養(yǎng)殖技術(shù)、市場(chǎng)產(chǎn)銷一體化服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，養(yǎng)殖規(guī)模零星分散，出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象。

2.8放養(yǎng)大規(guī)格鯉魚、草魚養(yǎng)殖模式

是在秋季或春季投放小規(guī)格鯉魚或草魚養(yǎng)殖模式的基礎(chǔ)上，改放大規(guī)格鯉魚或草魚種，鯉魚種要求在0.5kg、草魚0.25kg以上，能在7月底前上市，養(yǎng)殖周期縮短，提早上市，以緩解秋季魚產(chǎn)品集中上市、壓塘壓價(jià)的矛盾。這個(gè)階段的魚價(jià)正是北方地區(qū)新魚和存塘魚交替時(shí)期，新魚商品規(guī)格偏小，存塘魚不足，外地商品魚因氣溫高，成活率低運(yùn)輸量小，運(yùn)輸成本高，對(duì)本地魚價(jià)沖擊小，具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，鯉魚每千克魚價(jià)比秋季至少高0.5元、草魚高1元以上。此外，該階段北方地區(qū)氣候溫和、無(wú)高溫、悶熱、陰雨天氣，養(yǎng)殖魚類生長(zhǎng)速度快、發(fā)病率低、餌料系數(shù)低；主體魚上市后，7-10月水體環(huán)境寬松，氣溫高天然餌料繁殖快，熱水利于花鰱生長(zhǎng)，溫水有利于白鰱生長(zhǎng)，可以提高配養(yǎng)魚的個(gè)體規(guī)格和總產(chǎn)量。據(jù)調(diào)查，白鰱個(gè)體1.5kg以上，出塘價(jià)可以達(dá)到5～6元/kg，花鰱個(gè)體2kg以上，達(dá)到9～10元/kg，而白鰱個(gè)體1kg左右，只有4元/kg以內(nèi)，花鰱個(gè)體2kg以下，8元/kg左右；高溫季節(jié)也是魚病高發(fā)期，主體養(yǎng)殖魚已經(jīng)上市，可以減少用藥量，既環(huán)保又有利于食品安全，兩方面都可以降低養(yǎng)殖綜合成本，提高養(yǎng)殖效益。每公頃放養(yǎng)大規(guī)格鯉魚種養(yǎng)殖模式總投資減少26025元，總利潤(rùn)增加38749.52元，投資利潤(rùn)率由常規(guī)養(yǎng)殖模式的10?08%，提高到33.42%；放養(yǎng)大規(guī)格草魚種總投資減少9386.80元，總利潤(rùn)增加24486.80元，投資利潤(rùn)率由常規(guī)養(yǎng)殖模式的32.22%提高到59.30%。這兩種養(yǎng)殖模式的總投資減少，投資利潤(rùn)率大幅度增加的原因，養(yǎng)殖主要成本的餌料投喂量減少、反季節(jié)上市魚的價(jià)格高，主養(yǎng)魚上市后，延長(zhǎng)了花白鰱的生長(zhǎng)期，個(gè)體和總產(chǎn)提高。

2.9大型商品草魚養(yǎng)殖模式

是指將1kg左右的商品草魚繼續(xù)飼養(yǎng)至2.5kg以上的大型商品魚，小規(guī)格商品魚來(lái)源可在原池保留一定密度繼續(xù)飼養(yǎng)，也可在秋季或春季低溫階段購(gòu)買放養(yǎng)，要求體質(zhì)健康、皮毛好、耐運(yùn)輸，減少傷亡。該養(yǎng)殖模式的草魚已進(jìn)入到3齡，快速生長(zhǎng)、發(fā)病低、成活率高是這一階段的特點(diǎn)。投喂全價(jià)餌料當(dāng)年可達(dá)2.5kg以上，如結(jié)合投喂青餌料體重可達(dá)5kg以上。大型規(guī)格的商品草魚貨源少，常年貨源無(wú)保證，市場(chǎng)價(jià)格高，但有一定的消費(fèi)對(duì)象、區(qū)域和時(shí)間段，如華北的保定、滄州、石家莊地區(qū)重量2.5kg以上的草魚，出塘價(jià)14～16元/kg，主要由魚販配送賓館、飯店、農(nóng)家樂、旅游點(diǎn)加工一魚兩吃或三吃。據(jù)了解西北的內(nèi)蒙地區(qū)2.5kg以上的草魚市場(chǎng)價(jià)格可達(dá)24～30元/kg。個(gè)人消費(fèi)主要是作為禮品禮尚往來(lái)，寓意年年有余；筆者在白洋淀旅游區(qū)見一游客購(gòu)買兩條平均重量7.5kg左右的草魚，價(jià)格達(dá)到42元/kg，而且連魚帶水保持鮮活，小車攜帶極不方便，如加以包裝保持鮮活，便于攜帶，作為垂釣魚或禮品魚附加值更高。該養(yǎng)殖模式占用的資金時(shí)間長(zhǎng)，常規(guī)養(yǎng)殖模式可以一次性出塘，收回投資；該模式以分次出塘，傳統(tǒng)節(jié)日為主，資金回收緩慢。

3發(fā)展趨勢(shì)

3.1市場(chǎng)變化的特點(diǎn)

據(jù)預(yù)測(cè)，我國(guó)“十二五”末，水產(chǎn)品人均需求量為12.36kg，總需求年增長(zhǎng)率為4.16%，總需求呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。但局部地區(qū)由于水面資源、養(yǎng)殖模式、消費(fèi)市場(chǎng)的差異，生產(chǎn)量的增長(zhǎng)很容易超過需求量的增長(zhǎng)或季節(jié)性需求，不可避免地引起市場(chǎng)供求關(guān)系變化。像主養(yǎng)鯉魚這類養(yǎng)殖容易、面積較大、集中放養(yǎng)、上市集中的大宗常規(guī)產(chǎn)品，很容易出現(xiàn)大起大落。當(dāng)年魚種生產(chǎn)量不足、價(jià)格高時(shí)，會(huì)引起當(dāng)年秋季商品魚價(jià)格比常年穩(wěn)中有升，價(jià)格好銷售快，元旦、春節(jié)兩個(gè)消費(fèi)高峰期消耗，存塘魚少，第二年開春和上年商品魚價(jià)格比常年高；同時(shí)，當(dāng)年的魚價(jià)高會(huì)刺激魚種生產(chǎn)，激發(fā)養(yǎng)殖戶的養(yǎng)殖熱情，加大放養(yǎng)密度，秋后引起商品魚價(jià)格開始下降。由于上年開春魚價(jià)高，魚種生產(chǎn)量不減，又給第二年秋季商品魚價(jià)格趨勢(shì)定向，價(jià)格不會(huì)很高，至少兩年一個(gè)周期。極端氣候、畜禽產(chǎn)品的疫病、質(zhì)量安全負(fù)面影響的新聞報(bào)道，也會(huì)引起市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，這就是大宗常規(guī)養(yǎng)殖品種的市場(chǎng)特點(diǎn)。

3.2餐飲日常消費(fèi)的變化

“民以食為天，食以安為先”，健康是人類追求的永恒主題。水產(chǎn)品是餐飲行業(yè)、大型企業(yè)、學(xué)校食堂、人們?nèi)粘Ｉ?、藥膳保健、防病治病不可缺少的農(nóng)產(chǎn)品。其中，餐飲行業(yè)是水產(chǎn)品消費(fèi)的重點(diǎn)市場(chǎng)，據(jù)了解占50%的消費(fèi)份額。隨著國(guó)家對(duì)公款高消費(fèi)、高檔會(huì)所的整頓，許多高檔餐飲企業(yè)也降低消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，食材、菜譜平民化，大宗常規(guī)水產(chǎn)品需求量更大，特別是草魚、花鰱是流行菜式水煮魚、酸菜魚、火鍋魚、砂鍋魚頭等菜式的上等食材；大型企業(yè)、學(xué)校食堂是值得開發(fā)的消費(fèi)市場(chǎng)，目前僅占30%的份額。北方大型企業(yè)較多，僅大學(xué)就有幾百萬(wàn)人，以大鍋菜為主，適合鯉魚等大宗水產(chǎn)品的需求，但在儲(chǔ)運(yùn)加工過程中，花費(fèi)人力成本高，目前消費(fèi)量不大，必須做好配送、去鱗、剖腹清洗銷售服務(wù)，才能擴(kuò)大消費(fèi)量。人們的日常生活消費(fèi)對(duì)水產(chǎn)品的需求僅占20%，與人們的飲食習(xí)慣有關(guān)，蛋、奶、禽、肉仍然是目前主要消費(fèi)產(chǎn)品，幾乎天天必不可少，三五天甚至十天半月吃一次魚很普遍；隨著人們生活水平的不斷提高，對(duì)食品結(jié)構(gòu)不但要求吃飽、好吃、吃好，還要吃出健康與長(zhǎng)壽的意識(shí)增強(qiáng)，以及對(duì)“吃魚的男人更健壯，吃魚的女人更漂亮，吃魚的兒童更聰明，吃魚的民簇更興旺”的倡導(dǎo)，“一日三餐有魚蝦”的局面會(huì)在百姓餐桌呈現(xiàn)。此外，人們對(duì)食品的風(fēng)味、營(yíng)養(yǎng)、品種、品質(zhì)安全要求越來(lái)越高，這就需要生產(chǎn)者適時(shí)調(diào)整養(yǎng)殖模式、品種結(jié)構(gòu)，質(zhì)量安全控制，滿足消費(fèi)市場(chǎng)需要。

3.3養(yǎng)殖水面的限制

土地和水是人類賴以生存的環(huán)境資源，環(huán)境資源的保護(hù)受到世界各國(guó)重視，隨著我國(guó)環(huán)境資源保護(hù)法律法規(guī)、各行業(yè)排放標(biāo)準(zhǔn)的完善建全，執(zhí)法隊(duì)伍、執(zhí)法力度的加強(qiáng)，養(yǎng)殖水面將從幾方面受到限制，也給現(xiàn)有養(yǎng)殖水面帶來(lái)商機(jī)。

(1)新增開挖漁塘將得到合理控制，特別是耕地、濕地、湖泊的資源保護(hù)。

(2)大中型引蓄水工程，網(wǎng)箱養(yǎng)魚合理控制，禁止向水體投喂餌料、施用肥料、農(nóng)藥，避免水質(zhì)污染和富營(yíng)養(yǎng)化。目前南方一些省份已禁止在水庫(kù)網(wǎng)箱養(yǎng)魚和向水體施肥，北方地區(qū)已開始實(shí)施，河北省正在清除水庫(kù)網(wǎng)箱養(yǎng)魚，天津市余橋水庫(kù)周邊集雨區(qū)內(nèi)1300多hm2水面禁止養(yǎng)魚，還有4600多hm2耕地改種經(jīng)濟(jì)林木，避免水體被農(nóng)藥、化肥污染，特別是遷西水庫(kù)面向華北、東北、西北的網(wǎng)箱草魚養(yǎng)殖基地的清退，給華北地區(qū)池塘草魚養(yǎng)殖帶來(lái)商機(jī)。

篇（10）

摘　要：利率市場(chǎng)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著緊密的關(guān)系，國(guó)家利率政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定程度的影響。本文通過分析沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、供給及房地產(chǎn)價(jià)格受利率變化的影響情況，判斷利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在積極影響，并提出防范利率機(jī)制失效的措施。

關(guān)鍵詞 ：利率調(diào)整；房地產(chǎn)市場(chǎng)；市場(chǎng)需求；供給；價(jià)格

中圖分類號(hào)：F293.35

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1000-8772（2015）08-0055-01

收稿日期：2015-02-11

作者簡(jiǎn)介：鄧?yán)罱埽?982-），男，福建南平人，碩士，講師。研究方向：工程管理。

房地產(chǎn)市場(chǎng)化20 多年的發(fā)展歷程表明，貨幣調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系。這種聯(lián)系如何表現(xiàn)，我國(guó)歷年來(lái)利率調(diào)整的數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)是否存在著影響，本文將以沈陽(yáng)房地產(chǎn)為例，利用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，厘清利率調(diào)整與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)系，分析利率變化對(duì)房地產(chǎn)是市場(chǎng)需求、供給以及價(jià)格的影響。

一、我國(guó)的利率政策回顧

2006 年以來(lái)，我國(guó)利率政策調(diào)整經(jīng)歷了緊縮階段（2006年4 月～ 2008 年8 月），寬松階段（2008 年9 月～ 2010 年9 月），再緊縮階段（2010 年10 月～ 2012 年5 月），再寬松階段（2012年6 月～至今）。在這樣的背景之下，作為調(diào)節(jié)資金供求杠桿的利率不斷調(diào)整, 必定會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的影響，主要包括對(duì)需求、供給和房?jī)r(jià)的影響。

二、利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用機(jī)理

1. 對(duì)需求的影響

利率的提高直接增加購(gòu)房者的使用成本，消費(fèi)型需求的置業(yè)成本增加，從而減少了消費(fèi)需求。反之，貸款利率低時(shí)，房地產(chǎn)的需求增加。

2. 對(duì)供給的影響

貸款利率越高，房地產(chǎn)開發(fā)的成本越高，投資收益越低，房地產(chǎn)供給將下降。反之，貸款利率低時(shí)，房地產(chǎn)的供給將增加。

3. 對(duì)價(jià)格的影響

利率的上調(diào)將導(dǎo)致住宅建設(shè)成本增加，供給減少，市場(chǎng)價(jià)格有所回升，市場(chǎng)成交量下降，打擊市場(chǎng)信心，最終引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。

三、利率調(diào)整對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1. 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響

2006 年～ 2011 年，沈陽(yáng)市商品房的年實(shí)際銷售面積從1107.10 萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到1667.10 萬(wàn)平方米，年均增幅約為10%，增長(zhǎng)較為平穩(wěn)，但2012 年后，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，年銷售面積逐年下降，2014 年僅為1450.49 萬(wàn)平方米（相當(dāng)于2009 年的水平）。由此可以看出，由于沈陽(yáng)市居民購(gòu)房的需求較大、投資與養(yǎng)老需求逐步增加、外來(lái)人口購(gòu)房需求加大及利率傳導(dǎo)機(jī)制不順暢等原因，造成利率調(diào)整對(duì)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響是失效的。

2. 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響

房地產(chǎn)投資中40% ～ 50% 來(lái)源于貸款，提高貸款利率，能在一定程度上抑制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長(zhǎng)，從而影響房地產(chǎn)投資的增速，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)供給。

由于貨幣政策具有時(shí)滯性，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響也有滯后性。受2006 年開始的貸款緊縮政策的影響，2007年～ 2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅下降，且商品房可供銷售面積從1607.26 萬(wàn)平方米減少到1276.21 萬(wàn)平方米；2008年9 月開始實(shí)行寬松利率政策后，房地產(chǎn)開投資增速加大，商品房可供銷售面積大幅增加，2011 年達(dá)到了最高點(diǎn)（2040.40萬(wàn)平方米）；而2010 年10 月開始實(shí)行的再緊縮利率政策后，2012 年至今商品房可供銷售面積逐年下降。

由此可見，利率變化對(duì)房地產(chǎn)供給的影響符合利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用機(jī)理，但是這種影響具有滯后性。

3. 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響

2006 年～ 2012 年，沈陽(yáng)市商品房平均價(jià)格呈逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，尤其是2009 年～ 2011 年的增幅較大，年均增幅約20%；2013 年和2014 年小幅下降，降幅未超過3%，屬于市場(chǎng)正常波動(dòng)范圍。因此，利率調(diào)整對(duì)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格的影響是失效的，其原因可能是利率調(diào)整未能很好地抑制需求，投資成本增加，建設(shè)用地投放不均衡，房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等。

四、結(jié)論與建議

通過分析，可以看出利率政策在調(diào)控沈陽(yáng)房地產(chǎn)需求和價(jià)格方面失效，但在調(diào)控房地產(chǎn)供給方面卻起到了一定的作用。由于多種因素的影響使得利率對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)需求的調(diào)控失效，從而在均衡機(jī)制作用下，利率對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控也失效。因此要保證沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均衡，穩(wěn)定沈陽(yáng)房?jī)r(jià)，就應(yīng)該從以下方面入手，完善我國(guó)利率機(jī)制和抑制沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

（1）加快利率市場(chǎng)化進(jìn)程，強(qiáng)化利率約束效力。（2）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足市場(chǎng)多層次需求。（3）加快二手房市場(chǎng)建設(shè)，引導(dǎo)住房梯度消費(fèi)。（4）加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。

參考文獻(xiàn)：

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