序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題補(bǔ)充規(guī)定如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項(xiàng)目開發(fā)合同、合資開發(fā)項(xiàng)目，暫按如下規(guī)定處理：1.項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作應(yīng)付賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實(shí)際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付賬款。投資各方對(duì)分回的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時(shí)作為存貨管理。2.項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)對(duì)外出售項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。項(xiàng)目利潤(rùn)形成后，按合同規(guī)定分配項(xiàng)目利潤(rùn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項(xiàng)目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項(xiàng)目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦理土地使用權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計(jì)入開發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入開發(fā)成本。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過(guò)房戶登記手續(xù)。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理：1.出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價(jià)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，該項(xiàng)土地使用權(quán)（無(wú)形資產(chǎn)）攤余價(jià)值及在出售過(guò)程中交納的有關(guān)稅費(fèi)計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物出售收入扣除清理費(fèi)、該地上建筑物的殘值以及出售過(guò)程中交納的稅費(fèi)后的凈收入計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。2.出售合同中實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價(jià)的，房地產(chǎn)出售收入扣除該項(xiàng)房地產(chǎn)的賬面凈值、清理費(fèi)、出售過(guò)程中交納的各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用后的凈收入或凈支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入或營(yíng)業(yè)外支出。出售的自用房屋類固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收入計(jì)入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價(jià)值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，取得的商品房預(yù)租價(jià)款，作為預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理租約手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價(jià)款應(yīng)按下列情況處理：租賃期間取得的價(jià)款作為租金收入計(jì)入營(yíng)業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購(gòu)買該商品房，企業(yè)取得的售房?jī)r(jià)款計(jì)入營(yíng)業(yè)收入。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以出租的方式進(jìn)行包租。企業(yè)出售商品房時(shí)，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并不據(jù)價(jià)款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)款計(jì)入營(yíng)業(yè)收入。出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房?jī)r(jià)款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)初期當(dāng)年無(wú)營(yíng)業(yè)收入或能夠取得少量的營(yíng)業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，須經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額）的60％預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入待攤費(fèi)用；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入在1500萬(wàn)元以下的，不超過(guò)年預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的5‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過(guò)1500萬(wàn)元（含1500萬(wàn)元）但不足5000萬(wàn)元的，不超過(guò)該部分預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的3‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過(guò)5000萬(wàn)元（含5000萬(wàn)元）但不足1億元的，不超過(guò)該部分預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的2‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過(guò)1億元（含1億元）的，不超過(guò)該部分預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的1‰。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的年度開始，應(yīng)將待攤的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在3－5年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。

十四、經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項(xiàng)目比重較大的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用。采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。單獨(dú)立項(xiàng)且已落實(shí)投資來(lái)源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)。

十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)，按照國(guó)家規(guī)定代為收取的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）作為代收代繳款項(xiàng)管理，并專戶存儲(chǔ)。按照國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時(shí)，相應(yīng)沖轉(zhuǎn)代收代繳款項(xiàng)。維修基金在移交房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。

篇（2）

二、項(xiàng)目融資的內(nèi)涵、運(yùn)作機(jī)制和應(yīng)用領(lǐng)域

1.項(xiàng)目融資的內(nèi)涵。

項(xiàng)目融資作為一種重要的融資方式，自身還處于不斷地發(fā)展過(guò)程中，目前尚沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一、公認(rèn)的定義。從廣義上講，凡是為了建設(shè)一個(gè)新項(xiàng)目、收購(gòu)一個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目或者對(duì)已有項(xiàng)目進(jìn)行債務(wù)重組所進(jìn)行的融資都可以稱為項(xiàng)目融資。世界銀行將項(xiàng)目融資定義為資本投資開發(fā)設(shè)施，能夠提供商品和服務(wù)的項(xiàng)目[1].歐洲一直采用這一寬泛的定義[2].從狹義上講，各國(guó)學(xué)者和國(guó)際組織對(duì)其定義表述有所不同。美國(guó)銀行家彼得·內(nèi)維特（Nevit.P.K）在其《項(xiàng)目融資》（1996年）一書中提出，項(xiàng)目融資是“為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)體所安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”[3].巴塞爾委員會(huì)在《巴塞爾新資本協(xié)議》中指出，項(xiàng)目融資（ProjectFinance,PF）是一種融資方法，貸款人主要將單個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的收益作為還款來(lái)源和資金安全性的保障，是專業(yè)貸款的一個(gè)子類。我國(guó)學(xué)者在總結(jié)各類定義的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目融資是“以一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（項(xiàng)目）為融資對(duì)象，以項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益為償還所融資金的來(lái)源，以項(xiàng)目的資產(chǎn)作為融資的安全保障（抵押）的一種融資方式[4].”項(xiàng)目融資更為簡(jiǎn)明的定義是：以特定項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)為基礎(chǔ)的有限追索或無(wú)追索融資。與傳統(tǒng)的公司融資比較，項(xiàng)目融資具有以下主要特征[5]:

（1）以項(xiàng)目為融資導(dǎo)向。

安排項(xiàng)目融資的依據(jù)是項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流量和項(xiàng)目資產(chǎn)，而不是項(xiàng)目投資者的資信。項(xiàng)目貸款人更加關(guān)注的是項(xiàng)目建設(shè)期間能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流量用于償還貸款的能力，項(xiàng)目的融資規(guī)模、融資成本以及融資結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金流量和項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值直接相聯(lián)系。

（2）無(wú)追索或有限追索。

當(dāng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以清償債務(wù)時(shí)，貸款人不得追索或者僅在某一特定階段或在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行追索。除此之外，無(wú)論項(xiàng)目出現(xiàn)什么問(wèn)題，貸款人均不能追索到項(xiàng)目借款人除項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值和未來(lái)現(xiàn)金流量以及所承擔(dān)的義務(wù)以外的任何財(cái)產(chǎn)。

（3）有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)大型項(xiàng)目投資面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目融資充分發(fā)揮“收益分享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)”的原則，將項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目的主要參與者和其他利益相關(guān)者之間進(jìn)行合理分配，而不是由項(xiàng)目投資者一方單獨(dú)承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，減輕了投資者的壓力。

（4）資產(chǎn)負(fù)債表外融資。

根據(jù)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則，貸款人對(duì)債務(wù)的追索僅限于項(xiàng)目公司的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量，因而可以將項(xiàng)目融資安排為不需要進(jìn)入投資者資產(chǎn)負(fù)債表中的貸款形式，即實(shí)現(xiàn)表外融資，有利于投資者將有限的財(cái)力從事更多的投資活動(dòng)。

2.項(xiàng)目融資的運(yùn)作機(jī)制。

項(xiàng)目融資主要由四個(gè)基本模塊組成：項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)和信用保證結(jié)構(gòu)。

（1）項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)。

即項(xiàng)目的資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)，指項(xiàng)目投資者對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)益的法律擁有形式和項(xiàng)目投資者之間的法律合作關(guān)系。目前，國(guó)際上常用的項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)有單一項(xiàng)目子公司、公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制及有限合伙制結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)和非公司型合資結(jié)構(gòu)等形式。

（2）項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)。

融資結(jié)構(gòu)指項(xiàng)目投資者取得資金的具體形式，是項(xiàng)目融資的核心部分。投資者在投資結(jié)構(gòu)上達(dá)成共識(shí)以后開始設(shè)計(jì)和選擇合適的融資結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)投資者的融資目標(biāo)和要求。常用的項(xiàng)目融資模式有：杠桿租賃、產(chǎn)品支付、利用“設(shè)施使用協(xié)議”融資、BOT、ABS等多種模式，也可以按照投資者的要求對(duì)幾種模式進(jìn)行組合、取舍和拼裝。

（3）項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)。

項(xiàng)目融資的資金由三部分構(gòu)成：股本資金、準(zhǔn)股本資金、債務(wù)資金。三者的構(gòu)成及其比例關(guān)系即項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)，其中核心問(wèn)題是債務(wù)資金。項(xiàng)目融資常用的債務(wù)資金形式有：商業(yè)銀行貸款、銀團(tuán)貸款和租賃等。資金結(jié)構(gòu)在很大程度上受制于投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)，通過(guò)靈活巧妙地安排項(xiàng)目的資金構(gòu)成比例，選擇恰當(dāng)?shù)馁Y金形式，可以達(dá)到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益的雙重目的。

（4）項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。

對(duì)貸款銀行而言，項(xiàng)目融資的安全性來(lái)自項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和項(xiàng)目之外的各種直接或間接擔(dān)保。擔(dān)?？梢杂身?xiàng)目投資者提供，也可以由與項(xiàng)目有直接或間接利益關(guān)系的參與各方提供；可以是直接的財(cái)務(wù)保證，也可以是間接或非財(cái)務(wù)性的擔(dān)保，所有擔(dān)保形式的組合，就構(gòu)成了項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。

項(xiàng)目融資的整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)通過(guò)開發(fā)商、貸款銀行與其他參與方之間的反復(fù)談判，完成融資的模塊設(shè)計(jì)并確定模塊間的組合關(guān)系。通過(guò)對(duì)不同方案的對(duì)比、選擇、調(diào)整，最后產(chǎn)生一個(gè)令參與各方都比較滿意的最佳方案。

3.項(xiàng)目融資的應(yīng)用領(lǐng)域。

項(xiàng)目融資最早應(yīng)用于石油、礦業(yè)等資源開發(fā)領(lǐng)域。20世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)使美國(guó)大批企業(yè)資產(chǎn)狀況惡化、信譽(yù)度降低，按照傳統(tǒng)的以企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和資信等級(jí)為基礎(chǔ)的公司融資方式難以獲得銀行貸款，企業(yè)面臨山窮水盡的局面。這時(shí)美國(guó)德克薩斯州的石油開發(fā)項(xiàng)目另辟蹊徑，采用項(xiàng)目融資方式獲得了足夠資金。項(xiàng)目開發(fā)商、投資者以及貸款銀行約定采取“產(chǎn)品支付協(xié)議”的方式歸還貸款，即貸款銀行不從石油產(chǎn)品的銷售收入中獲取貸款本息，而是從特定的石油礦區(qū)未來(lái)產(chǎn)出的全部或部分石油產(chǎn)品的收益權(quán)中獲取本息。這種新型的貸款方式，相對(duì)于以借款人自身的資信和信用為擔(dān)保的傳統(tǒng)方式，將對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)象從借款人轉(zhuǎn)移到了現(xiàn)存的產(chǎn)品上。

20世紀(jì)70年代以后，項(xiàng)目融資開始應(yīng)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。面對(duì)日益增加的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，單純依靠財(cái)政預(yù)算、政府撥款的方式愈加困難。此時(shí)項(xiàng)目融資為本來(lái)由政府投資興建的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開辟了新的融資渠道。政府將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目授予企業(yè)經(jīng)營(yíng)，獲得特許權(quán)的企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，承擔(dān)項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任和投資風(fēng)險(xiǎn)，在特許權(quán)期滿后將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目再交移給政府。我國(guó)改革開放以來(lái)，項(xiàng)目融資也被引入和介紹到我國(guó)的企業(yè)界和金融界，并在一些大型投資項(xiàng)目中得到成功的運(yùn)用。特別是進(jìn)入20世紀(jì)90年代以后，BOT方式得到廣泛使用。如三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)、重慶地鐵、深圳地鐵、北京京通高速公路、廣西來(lái)賓電廠等項(xiàng)目[6].

目前，項(xiàng)目融資在世界各地運(yùn)用更加普及，涉及項(xiàng)目遍布礦產(chǎn)資源的勘探和開采、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域，甚至在軍事工程中得到成功應(yīng)用。在實(shí)踐中，項(xiàng)目融資本身在融資結(jié)構(gòu)、追索形式、貸款期限、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面也在不斷地創(chuàng)新和發(fā)展。

三、我國(guó)大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的必要性

我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)獲得空前發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。近些年，大型住宅開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目逐漸成為城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)的主角和房地產(chǎn)開發(fā)的主流。然而，大型住宅建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金投入，如何籌集足夠的開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最為關(guān)鍵的問(wèn)題。在目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深度宏觀調(diào)控期間，過(guò)去依靠銀行貸款和項(xiàng)目銷售回款的融資模式越來(lái)越不適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展需要，拓寬融資渠道、提高融資能力是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。項(xiàng)目融資以其獨(dú)特的融資機(jī)制和在分散風(fēng)險(xiǎn)方面的特殊作用，使其在大型工程項(xiàng)目建設(shè)資金籌集方面發(fā)揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。因此，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目積極引入項(xiàng)目融資，對(duì)于解決我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金緊張問(wèn)題具有重要意義。

1.有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。

資金是企業(yè)賴以生存的命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有資金需求量大、資金循環(huán)周期長(zhǎng)、資金回籠速度慢等特點(diǎn)，因此對(duì)資金的依賴性更強(qiáng)，對(duì)資金的良好運(yùn)轉(zhuǎn)要求也更高。隨著我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境從緊，企業(yè)資金問(wèn)題面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源83246億元，比上年同期增長(zhǎng)14.83%,增速回落12.1個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)兩年下滑；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年同期增長(zhǎng)27.9%,增速回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。2011年資金來(lái)源和投資增速差值-13.1%,連續(xù)兩年為負(fù)差，缺口相比2010年擴(kuò)大了5.3個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)資金入不敷出的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。同時(shí)，2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源與投資額比是1.35,比上年降低0.15,資金保障能力不足也顯而易見(jiàn)。項(xiàng)目融資具有表外融資和提高財(cái)務(wù)杠桿的功效，其依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度來(lái)實(shí)現(xiàn)融資，因此引起的債務(wù)無(wú)須計(jì)入投資人的資產(chǎn)負(fù)債表中，進(jìn)而避免在資信評(píng)估時(shí)影響房地產(chǎn)企業(yè)的信用地位和籌資能力。同時(shí)，采用項(xiàng)目融資一般可以獲得較高的貸款比例，提高財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，進(jìn)而拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模，緩解企業(yè)融資困境。

2.有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是典型的全能式開發(fā)模式，從買地、建造、論文格式、賣房到管理都由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)立完成。在追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也將風(fēng)險(xiǎn)集中到自身身上。在融資方面，目前的房地產(chǎn)融資模式尚沒(méi)有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)既是資金的需求者，又是融資的主體，承擔(dān)債務(wù)的全部責(zé)任。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)本身沒(méi)有屬于行業(yè)的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，行業(yè)內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的長(zhǎng)期資金嚴(yán)重不足。在宏觀調(diào)控和信貸緊縮的背景下，傳統(tǒng)的“銀行貸款+預(yù)售融資”的資金融通方式遇阻，對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展構(gòu)成了直接的威脅。項(xiàng)目融資屬于有限追索，有限追索權(quán)的存在使項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與投資人的其他資產(chǎn)相分離，貸款人只能以項(xiàng)目資產(chǎn)和項(xiàng)目未來(lái)收益作為還款來(lái)源，投資人從而可以避免做無(wú)上限的抵押或擔(dān)保。項(xiàng)目融資的另一大特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，項(xiàng)目融資的各參與方可以依據(jù)各方的利益要求，通過(guò)嚴(yán)格的法律合同把責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.有利于轉(zhuǎn)變我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

目前房地產(chǎn)開發(fā)主要有兩種模式[7]:一是以賣樓獲得（預(yù)售）的客戶融資和銀行按揭融資為主的“香港模式”,也叫全能開發(fā)模式，是以開發(fā)商為中心的一條縱向價(jià)值鏈，從買地、建造、賣房到管理都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成，房子建好后，房地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售。其特點(diǎn)是項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)商追求利潤(rùn)最大化，不愿意與他人分享收益。二是以市場(chǎng)化資本運(yùn)作為主的“美國(guó)模式”,也叫專業(yè)化模式，在這種模式中，房地產(chǎn)投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各方面業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都高度分化、相對(duì)獨(dú)立，不同類型的業(yè)務(wù)要由專業(yè)化的獨(dú)立公司來(lái)自主實(shí)施完成。其特點(diǎn)是專業(yè)化的程度相當(dāng)高，每一個(gè)環(huán)節(jié)通過(guò)完成各自的任務(wù)獲取利潤(rùn)，是一條橫向價(jià)值鏈，真正的幕后主導(dǎo)是資本，開發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)。從發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況看，開展資本運(yùn)作和專業(yè)細(xì)分是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。今后的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅是一個(gè)開發(fā)企業(yè)，更是一個(gè)資本企業(yè)，資本驅(qū)動(dòng)日益成為房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作核心。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，尚處于以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心的階段，缺乏專業(yè)化分工，屬于典型的全能開發(fā)模式。適應(yīng)未來(lái)發(fā)展需要，房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展有賴于融資方式的轉(zhuǎn)變，開展項(xiàng)目融資，在分散風(fēng)險(xiǎn)、分享收益的原則下，其實(shí)質(zhì)是實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)分工，改變現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)的全能運(yùn)作開發(fā)模式。

4.有利于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)配置資金的作用并未得到充分發(fā)揮，出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺與儲(chǔ)蓄資金大量沉淀并存的局面，分散的社會(huì)資金難以集中應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目，社會(huì)公眾、各方面投資者難以分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目融資，將有助于提高資本市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率，更好地發(fā)揮資本市場(chǎng)應(yīng)有的籌資和資源配置功能。更為重要的是為我國(guó)投資者提供了一種風(fēng)險(xiǎn)明確、收益穩(wěn)定、容易把握、能夠滿足不同投資策略和風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資工具，使我國(guó)大量的居民儲(chǔ)蓄能夠高效地轉(zhuǎn)化為投資。同時(shí)，項(xiàng)目融資中的很多模式屬于直接融資方式，項(xiàng)目融資的發(fā)展客觀上突出了直接融資和證券市場(chǎng)的作用，使間接融資的地位相對(duì)下降，并促使商業(yè)銀行改變其功能，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展，加速房地產(chǎn)金融體系創(chuàng)新的進(jìn)程。

四、我國(guó)大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的可行性

傳統(tǒng)的項(xiàng)目融資主要應(yīng)用于石油、天然氣等能源開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及飛機(jī)、輪船等大型制造業(yè)項(xiàng)目。近些年，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也開始引入項(xiàng)目融資這一新的融資模式，并在實(shí)踐中取得較好效果。然而，項(xiàng)目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中尚未得到真正意義上的應(yīng)用。其原因：一方面是項(xiàng)目融資比較復(fù)雜，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等可行性研究要求較高，而住宅房地產(chǎn)開發(fā)在可行性研究方面還不足以使貸款機(jī)構(gòu)確信貸款的安全；另一方面是項(xiàng)目融資在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也分散了項(xiàng)目收益，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤(rùn)最大化，不愿與他人分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益。盡管如此，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，大型社區(qū)和物業(yè)開發(fā)的逐漸增多，項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)必將愈加凸顯，相信不久的將來(lái)，項(xiàng)目融資與傳統(tǒng)的公司融資將一并成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要融資手段。目前，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)基本具備實(shí)施項(xiàng)目融資的條件。

1.大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)可以通過(guò)項(xiàng)目公司實(shí)施項(xiàng)目融資。

以項(xiàng)目為導(dǎo)向安排融資是項(xiàng)目融資的一個(gè)顯著特點(diǎn)。大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)通常以成立項(xiàng)目公司的方式來(lái)運(yùn)作。所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，即以房地產(chǎn)項(xiàng)目為對(duì)象從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的有限責(zé)任公司，往往開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目即設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司，待項(xiàng)目開發(fā)完畢后，即注銷項(xiàng)目公司。公司的股東（開發(fā)商）利用項(xiàng)目公司制度可以合理規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，即使項(xiàng)目投資失敗，開發(fā)商僅以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)和市場(chǎng)有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，負(fù)責(zé)建設(shè)經(jīng)營(yíng)并擁有項(xiàng)目。在項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款機(jī)構(gòu)提供完工擔(dān)保。項(xiàng)目公司的法律關(guān)系比較簡(jiǎn)單，便于貸款機(jī)構(gòu)就項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款機(jī)構(gòu)接受。項(xiàng)目融資的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司中，易實(shí)現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資，并且可以利用大股東的資信優(yōu)勢(shì)獲得優(yōu)惠的貸款條件。同時(shí)，項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，管理上較靈活，項(xiàng)目公司可直接運(yùn)作項(xiàng)目，也可僅在法律上擁有項(xiàng)目資產(chǎn)，而將項(xiàng)目運(yùn)作委托給另外的管理公司[8].目前的房地產(chǎn)抵押貸款基本以項(xiàng)目資產(chǎn)作為償還擔(dān)保，很多住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資活動(dòng)已經(jīng)具有了項(xiàng)目融資的特點(diǎn)。[ LunWenData.Com]

2.大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流量。

進(jìn)行項(xiàng)目融資的先決條件就是項(xiàng)目能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。住宅房地產(chǎn)開發(fā)直接形成住宅產(chǎn)品，并直接進(jìn)入銷售階段，大約三到四年左右時(shí)間完成一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)周期，即資金周轉(zhuǎn)期。與其他領(lǐng)域的項(xiàng)目融資比較，房地產(chǎn)開發(fā)前期只有大規(guī)模投入，而沒(méi)有現(xiàn)金回流，只有在房屋預(yù)銷售之后才能產(chǎn)生現(xiàn)金回流。盡管如此，由于住宅產(chǎn)品具有價(jià)值量大、保值增值的特點(diǎn)，從長(zhǎng)期看其價(jià)格始終呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，且價(jià)格增長(zhǎng)速度要遠(yuǎn)高于GDP縮減指數(shù)。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于股票等金融資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人均可支配收入不斷增加，在利率下降、外匯管制、債券市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、股票市場(chǎng)欠完善的情況下，房地產(chǎn)也成為了百姓投資的重要工具和抵抗通脹的重要手段。因此，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定上漲，房地產(chǎn)開發(fā)未來(lái)的現(xiàn)金流必然是穩(wěn)定的。住宅地產(chǎn)也是房地產(chǎn)的最大板塊，歷年來(lái)都占房地產(chǎn)投資的70%左右，如此大的投資規(guī)模和穩(wěn)定的現(xiàn)金流也使得項(xiàng)目融資在住宅房地產(chǎn)開發(fā)中具有廣泛的應(yīng)用空間。

3.我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的不斷完善為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資提供了良好的外部環(huán)境。

項(xiàng)目融資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及項(xiàng)目談判、簽約、履行及違約的仲裁和處理，風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)、利潤(rùn)、稅收和其他條件的執(zhí)行手續(xù)、渠道與擔(dān)保等問(wèn)題，這些問(wèn)題需要在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下通過(guò)相關(guān)法規(guī)加以強(qiáng)化。經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善，相關(guān)政策法規(guī)相繼頒布，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)逐步放松對(duì)金融機(jī)構(gòu)的直接監(jiān)管，早在2003年中央銀行就已經(jīng)提出“要積極推進(jìn)住房貸款證券化”.這些對(duì)于項(xiàng)目融資在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用提供了必要的法律依據(jù)和法律保障，為項(xiàng)目融資的開展?fàn)I造了良好的外部環(huán)境，也極大地解除房地產(chǎn)項(xiàng)目融資在我國(guó)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

4.眾多項(xiàng)目融資的成功案例為大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。

項(xiàng)目融資自誕生以來(lái)，在世界各國(guó)已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和眾多成功的案例。特別是在歐美國(guó)家，項(xiàng)目融資的應(yīng)用范圍已經(jīng)擴(kuò)大到房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域[9].

20世紀(jì)80年代，項(xiàng)目融資被介紹到我國(guó)的企業(yè)界和金融界，已經(jīng)在一些大型投資項(xiàng)目中得到了成功的運(yùn)用，不僅促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)積累了豐富的項(xiàng)目融資經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)了大批從事項(xiàng)目融資的專業(yè)人才。近些年，項(xiàng)目融資在我國(guó)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中開始探索性嘗試，如大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與國(guó)際商業(yè)巨頭聯(lián)合開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的“訂單模式”已經(jīng)具有項(xiàng)目融資的特征。這些都為項(xiàng)目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中的運(yùn)用提供了有益借鑒以及人才支持。

此外，我國(guó)具有充裕的開展項(xiàng)目融資的資金來(lái)源。2012年底，我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額近40萬(wàn)億。除居民儲(chǔ)蓄資金外，還有一些投資機(jī)構(gòu)，如保險(xiǎn)公司、社?；稹⑸虡I(yè)銀行和證券投資等存有大量投資資金，這為項(xiàng)目融資提供了充足的資金保障。

五、大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的運(yùn)作程序

房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資同其他類型項(xiàng)目融資的運(yùn)作程序基本相同。對(duì)比其他項(xiàng)目融資，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資主要包括六個(gè)步驟：投資決策分析、融資決策分析、融資模式選擇、融資談判、融資執(zhí)行以及貸款償還[10].

1.投資決策分析。

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先進(jìn)行可行性分析。可行性分析一般包括：對(duì)國(guó)家法律法規(guī)等政策環(huán)境的分析，對(duì)市場(chǎng)需求情況及市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)，對(duì)資金可獲得性的全面考慮，對(duì)項(xiàng)目可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，由于項(xiàng)目融資的特性，融資方更為注重對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和防范；對(duì)項(xiàng)目收益的估計(jì)，根據(jù)已往經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目的投資量、資金成本、銷售收入做一個(gè)初步的估計(jì)，得出項(xiàng)目收益的估計(jì)值，看是否值得投資。在項(xiàng)目可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)分析基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出是否進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的投資決策。

2.融資決策分析。

在決定對(duì)某一住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將決定采用何種融資方式為項(xiàng)目進(jìn)行籌集資金。是否采用項(xiàng)目融資，主要取決于項(xiàng)目資金籌集可行途徑的比較、對(duì)債務(wù)責(zé)任分擔(dān)的要求、項(xiàng)目融資數(shù)量及時(shí)間上的要求和綜合評(píng)價(jià)。項(xiàng)目融資決策分析是一項(xiàng)復(fù)雜的綜合分析和評(píng)價(jià)工作，通常需要聘請(qǐng)融資顧問(wèn)為其提供咨詢，對(duì)項(xiàng)目的融資能力和可能的融資方案進(jìn)行分析比較，提出項(xiàng)目融資建議方案，項(xiàng)目投資者據(jù)此作出項(xiàng)目融資決策。

3.融資模式選擇。

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定采用項(xiàng)目融資方式以后，正式聘用融資顧問(wèn)開始研究和設(shè)計(jì)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的一項(xiàng)關(guān)鍵性工作就是要完成項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)估，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和各利益主體與項(xiàng)目的契約關(guān)系，確定項(xiàng)目的債務(wù)承擔(dān)能力、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目參與者之間的合理分配及其相關(guān)的項(xiàng)目信用保證結(jié)構(gòu)。這一階段確定的融資模式并不一定是最后采用的融資模式，開發(fā)商還需要與融資方進(jìn)行談判才能最終確定。

4.融資談判。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成前面幾個(gè)階段的工作，就有了與融資方進(jìn)行項(xiàng)目融資談判的基礎(chǔ)，可以有選擇地向潛在融資方發(fā)出參加項(xiàng)目融資的邀請(qǐng)書，便可以與有興趣地融資方開始談判。一般情況下單個(gè)金融機(jī)構(gòu)不愿承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商可以選擇邀請(qǐng)苦干個(gè)融資方聯(lián)合的銀團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目融資。在與融資方的談判過(guò)程中，開發(fā)商應(yīng)注意保持靈活態(tài)度，當(dāng)談判陷入僵局時(shí)找出適當(dāng)?shù)淖兺ǚ椒ɡ@過(guò)難點(diǎn)，防止融資談判拖延過(guò)長(zhǎng)時(shí)間，造成更大的損失。融資方可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目融資的模式提出不同的看法，開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行權(quán)衡選擇。融資談判結(jié)束之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或項(xiàng)目公司）與融資方簽署融資協(xié)議及相關(guān)的法律文件，確定各方權(quán)力與義務(wù)。

5.融資執(zhí)行。

與融資方的談判結(jié)束，雙方簽署正式的項(xiàng)目融資法律文件之后，項(xiàng)目融資進(jìn)入執(zhí)行階段。在這一階段，開發(fā)商或項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)管理，保證項(xiàng)目進(jìn)展按融資協(xié)議規(guī)定時(shí)間進(jìn)行；同時(shí)開發(fā)商將對(duì)項(xiàng)目的按期按質(zhì)完成承擔(dān)有限責(zé)任。融資方實(shí)時(shí)監(jiān)督項(xiàng)目的工程進(jìn)展，考察項(xiàng)目是否按融資協(xié)議規(guī)定執(zhí)行，進(jìn)而根據(jù)資金預(yù)算和建設(shè)日程表安排貸款的提取。在某些情況下，融資方還需要參加部分項(xiàng)目的決策。在融資協(xié)議的執(zhí)行過(guò)程中，開發(fā)商應(yīng)與融資方必須保持密切的聯(lián)系，解決融資協(xié)議中沒(méi)有規(guī)定的新問(wèn)題，直至項(xiàng)目的完工。

6.貸款償還。

房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束之后，項(xiàng)目融資進(jìn)入貸款償還階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與一般的生產(chǎn)項(xiàng)目融資有些不同。當(dāng)生產(chǎn)項(xiàng)目建成之后，還需要投入相當(dāng)?shù)倪\(yùn)營(yíng)資金才能使項(xiàng)目進(jìn)入正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段。而且項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)之后，通常需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間才能產(chǎn)生足夠的資金償還全部貸款。而房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就是產(chǎn)品，可以直接進(jìn)入銷售階段，因此貸款償還的時(shí)間一般要短得多。項(xiàng)目開發(fā)完工后，開發(fā)商依賴房產(chǎn)銷售收入按融資協(xié)議規(guī)定的方式和數(shù)量將貸款償還融資方，并移交相關(guān)法律文件，結(jié)束項(xiàng)目融資協(xié)議。

在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資實(shí)施過(guò)程中，各個(gè)階段與步驟并不是孤立的，后一階段的實(shí)施情況會(huì)對(duì)前面決策產(chǎn)生影響。如開發(fā)商考慮融資談判的實(shí)際情況與進(jìn)展，可能修改融資方式或是項(xiàng)目融資的模式；融資執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)了協(xié)議中沒(méi)有規(guī)定的情況，則需要各方再次談判協(xié)商。

六、結(jié)論

通過(guò)對(duì)大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的相關(guān)問(wèn)題分析，可以看出：

第一，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資十分必要。特別是在房地產(chǎn)業(yè)面臨持續(xù)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)で蠛蛯?shí)現(xiàn)的融資渠道比較有限，不僅面臨著資金狀況的緊張，也面臨著信貸收緊狀態(tài)下的融資成本上升，同時(shí)還面臨著房屋銷售增速回落、回籠資金困難而形成的還款壓力。在這種情況下，開展項(xiàng)目融資，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，減少房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)轉(zhuǎn)型。

篇（3）

一、引言

自從1984年“房地產(chǎn)”被正式命名以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)就作為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中發(fā)揮著舉足輕重的作用，并帶動(dòng)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1998年，改福利分房制度為貨幣化分配形式以后，人們只能通過(guò)市場(chǎng)途徑取得自己所需要的住房，“商品房”的概念深入人心，在此后房?jī)r(jià)連年攀升。高昂的房?jī)r(jià)在帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也吸引了眾多投機(jī)資金的進(jìn)入，越來(lái)越多的人開始買不起房子。尤其是2003年以后，這個(gè)現(xiàn)象更為嚴(yán)重，很多人對(duì)連年高漲的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了不滿情緒。我國(guó)政府采取了一系列的宏觀調(diào)控政策以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為，雖然產(chǎn)生了一定的積極作用，但是所采取的這些措施，都沒(méi)能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的根本問(wèn)題，房?jī)r(jià)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其使用價(jià)值，市場(chǎng)中的投機(jī)行為依然盛行，房地產(chǎn)市場(chǎng)中蘊(yùn)藏著很大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)表現(xiàn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)快

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈每年上漲的態(tài)勢(shì)，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到48267億元，是2000年的9.68倍；2000—2010年間房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增速高達(dá)19.37%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重和房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重來(lái)看，國(guó)際上公認(rèn)這兩項(xiàng)指標(biāo)的警戒水平分別為10%和5%。圖1顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重自2000以來(lái)均遠(yuǎn)超過(guò)15%，在2004年甚至達(dá)到18.7的高位；房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重從2000年的5.6%上升至2010年的12%，均超警戒水平。大量的投機(jī)行為導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)過(guò)快，市場(chǎng)過(guò)熱的局面。

2、商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲

雖然房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)處于波動(dòng)狀況，且2003—2010年商品房?jī)r(jià)格上漲幅度較大，波動(dòng)幅度也較大，但房?jī)r(jià)始終呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。圖2顯示，中國(guó)商品房?jī)r(jià)格由2000年的2111.6元/平方米上升至2010年的5032元/平方米，增長(zhǎng)了1.38倍。面對(duì)房?jī)r(jià)不斷上升的趨勢(shì)，投資者預(yù)期房產(chǎn)價(jià)值在未來(lái)會(huì)進(jìn)一步升值，因此房?jī)r(jià)持續(xù)走高的同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)需求依然強(qiáng)勁，投機(jī)行為更為盛行。

3、土地價(jià)格顯現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)

住房不是空中樓閣，不能建在空中，必須要有土地的支撐。因此，有了土地就意味著擁有房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)先權(quán)和主動(dòng)權(quán)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，隨著社會(huì)總需求的增長(zhǎng)，因供給彈性越小的要素，價(jià)格增長(zhǎng)越快。土地的供給彈性很小，同時(shí)作為不可再生資源，具有稀缺性的特性，這使得土地有了很大的升值空間，從而誘使投資者通過(guò)低價(jià)買入地皮，等待土地升值之日高價(jià)賣出，以謀取暴利，這一循環(huán)模式導(dǎo)致土地價(jià)格呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)在所難免。

三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策

針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為引致的買房難等民生問(wèn)題，我們要采取一系列有效的措施來(lái)抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久健康的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)百姓長(zhǎng)久以來(lái)“居者有其屋”的理想。筆者認(rèn)為可從土地供給、稅收和政府角度出發(fā)制定政策措施。

篇（4）

2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1　政治風(fēng)險(xiǎn)

是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購(gòu)買者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

2.2　經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購(gòu)買力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來(lái)的細(xì)分市場(chǎng)上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購(gòu)買力相對(duì)下降，可能無(wú)力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3　自然風(fēng)險(xiǎn)

是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

2.4　技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來(lái)的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。

2.5　經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于開發(fā)商因開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的可能性。該類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開發(fā)商主觀上對(duì)開發(fā)成本、租金售價(jià)、開發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。

3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素剖析

3.1　政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

房地產(chǎn)開發(fā)由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時(shí)，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢(shì)的波動(dòng)使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時(shí)間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會(huì)使開發(fā)商陷入困境。

3.2　房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

從總體上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開發(fā)商的影響要比整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開發(fā)商對(duì)租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價(jià)因房屋供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開發(fā)商便會(huì)紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時(shí)間，待開發(fā)完成時(shí)，市場(chǎng)供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3　開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。在收縮期，國(guó)家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國(guó)家放松銀根，降低利率，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量開始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長(zhǎng)時(shí)間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4　開發(fā)地點(diǎn)的選擇

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見(jiàn)房地產(chǎn)開發(fā)地點(diǎn)的選擇對(duì)開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識(shí)，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何預(yù)測(cè)近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開發(fā)利潤(rùn)，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤(rùn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過(guò)程中，這會(huì)使開發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，需要有一定的預(yù)見(jiàn)性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊，則幾年后將會(huì)獲取較大的利潤(rùn)。

3.5　開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程是巨額資金投入的過(guò)程，從購(gòu)買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來(lái)完成一開發(fā)項(xiàng)目。一般都是在投入一筆啟動(dòng)資金如地價(jià)款或前期費(fèi)用后，通過(guò)各種借貸、預(yù)售等融資手段來(lái)籌集開發(fā)資金，滾動(dòng)開發(fā)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

3.6　開發(fā)周期的長(zhǎng)短

房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長(zhǎng)的時(shí)間，尤其是對(duì)于大中型開發(fā)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究、購(gòu)買土地、勘測(cè)設(shè)計(jì)、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價(jià)格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過(guò)程中，很難在一開始就能對(duì)整個(gè)開發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益流動(dòng)作出精確的估計(jì)，只能是大概的測(cè)算。而在這一較長(zhǎng)的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，消費(fèi)者喜好的改變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰，國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整，物價(jià)的漲跌，匯率及利率的變動(dòng)都將是難以精確預(yù)測(cè)的。可是房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

4.1　事先有效避開風(fēng)險(xiǎn)源地

篇（5）

第三條  外國(guó)公司、企業(yè)、其他組織及個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱外商）經(jīng)批準(zhǔn)在云南省開辦的外商獨(dú)資、中外合資、中外合作的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱外商開發(fā)企業(yè)），以及國(guó)內(nèi)投資，經(jīng)批準(zhǔn)從事向境外銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱國(guó)資企業(yè)），在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，均應(yīng)遵守本辦法。

第四條  除成片開發(fā)土地外，外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)涉外房地產(chǎn)應(yīng)主要采取中外合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)方式。

第五條  云南省城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主管全省涉外房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工作。

第六條  外商開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須遵守中國(guó)的法律、法規(guī)。

外商開發(fā)企業(yè)在我國(guó)法律、法規(guī)以及經(jīng)批準(zhǔn)的合同、章程規(guī)定范圍內(nèi)，有權(quán)自主進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的合法權(quán)益，受中國(guó)法律保護(hù)。

第七條  凡已同中華人民共和國(guó)建立外交關(guān)系或設(shè)有商務(wù)代一機(jī)構(gòu)的國(guó)家和地區(qū)的外商，均可申請(qǐng)?jiān)谖沂￠_放城市或地區(qū)設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)，我省四級(jí)（含四級(jí)）以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可申請(qǐng)從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，有關(guān)部門根據(jù)開發(fā)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目需要和有關(guān)規(guī)定，予以批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。

第八條  外商到我省投資舉辦獨(dú)資、中外合資、中外合作經(jīng)營(yíng)外商開發(fā)企業(yè)的，按下列程序辦理申請(qǐng)?jiān)O(shè)立企業(yè)的各項(xiàng)手續(xù)：

（一）舉辦獨(dú)資企業(yè)，應(yīng)就擬投資項(xiàng)目選定場(chǎng)地，經(jīng)場(chǎng)地所在地建設(shè)、土地管理、經(jīng)貿(mào)部門提出書面意見(jiàn)。舉辦合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，應(yīng)先與中方合營(yíng)者協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后，簽署共同投資的意向書或協(xié)議書。

（二）獨(dú)資企業(yè)投資者或投資者委派其國(guó)內(nèi)代表、投資咨詢服務(wù)公司等機(jī)構(gòu)向?qū)ν饨?jīng)貿(mào)部門呈報(bào)設(shè)立企業(yè)的申請(qǐng)書。合資、合作的中方合營(yíng)者向計(jì)劃部門呈報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書。

（三）獨(dú)資企業(yè)申請(qǐng)者經(jīng)對(duì)外貿(mào)部門批準(zhǔn)同意設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)。

領(lǐng)到企業(yè)批準(zhǔn)證書后于30天內(nèi)持有關(guān)批準(zhǔn)文件證書，到工商行政管理部門辦理注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照；屬合資、合作項(xiàng)目的，可行性研究報(bào)告書報(bào)建設(shè)部門提出書面審查意見(jiàn)后，報(bào)計(jì)劃部門審批后，合資、合作各方在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，正式簽定開發(fā)企業(yè)章程、合同，報(bào)對(duì)外經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)。

（四）申請(qǐng)?jiān)O(shè)立合資、合作外商開發(fā)企業(yè)。由中方合營(yíng)者向?qū)ν饨?jīng)貿(mào)部門呈報(bào)設(shè)立企業(yè)的申請(qǐng)報(bào)告。經(jīng)審查批準(zhǔn)，領(lǐng)取企業(yè)批準(zhǔn)書后，于30天內(nèi)持有關(guān)批準(zhǔn)文件、證書，到工商行政管理部門辦理注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。外商開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期，為該企業(yè)的成立日期。

（五）外商開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后60天內(nèi)，持有關(guān)批準(zhǔn)文件、證明到省建委核定資質(zhì)等級(jí)，領(lǐng)取開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書。

第九條  外商或合資、合作的中方合營(yíng)者到對(duì)外經(jīng)貿(mào)部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商開發(fā)企業(yè)時(shí)，或到工商行政管理部門辦理注冊(cè)登記時(shí)需提交下列文件：

（一）設(shè)立獨(dú)資或合資、合作企業(yè)的申請(qǐng)書；

（二）獨(dú)資者提交舉辦獨(dú)資企業(yè)的可行性研究報(bào)告。合資、合侮?duì)I者提交投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；

（三）企業(yè)章程及首屆董事會(huì)人選名單。合資、合作者還需提交合營(yíng)各方簽署的合同；

（四）獨(dú)資者提交投資者的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本或身份證副本。合資、合作經(jīng)營(yíng)者提交合營(yíng)各方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；外方以個(gè)人身份投資的，可提交身份證影印件。

（五）投資者或投資各方的資信證明；

（六）有關(guān)城市規(guī)劃、用地的意見(jiàn)書、協(xié)議書、土地使用權(quán)出讓合同及政府有關(guān)部門簽署的意見(jiàn)、批準(zhǔn)文件、證書。

第十條  外商開發(fā)企業(yè)到省建委確認(rèn)資質(zhì)等級(jí)時(shí)，除提交第九條二、三、四、五款規(guī)定的文件外，還應(yīng)提交企業(yè)負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人、管理人員等有關(guān)名冊(cè)和證書。

第十一條  外商或合資、合作的中方合營(yíng)者按第八條規(guī)定的程序辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，場(chǎng)地或項(xiàng)目所在市、縣有關(guān)部門有審批權(quán)的，由所在市、縣有關(guān)部門按規(guī)定的權(quán)限辦理批準(zhǔn)手續(xù)；當(dāng)?shù)貨](méi)有審批權(quán)限的，由外商或合資、合作的中方合營(yíng)者直接呈有審批權(quán)的地、州、市或省級(jí)業(yè)務(wù)部門辦理，予以批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)，或轉(zhuǎn)報(bào)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門審批。

第十二條  由中方提供土地、外商提供資金、不設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)的中外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合作項(xiàng)目，以及國(guó)資企業(yè)從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，手續(xù)從簡(jiǎn)，由建設(shè)部門提出書面審查意見(jiàn)后，報(bào)計(jì)劃部門審批。其中，合作各方就項(xiàng)目所簽署的合同須報(bào)對(duì)外經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)。

第十三條  外商開發(fā)企業(yè)和國(guó)資企業(yè)在我省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一由建設(shè)部門（房地產(chǎn)管理部門）行使城市規(guī)劃、土地開發(fā)、土地轉(zhuǎn)讓、設(shè)計(jì)施工，以及房屋銷售、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押和企業(yè)資質(zhì)的行業(yè)歸口管理權(quán)，并接受其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督。

第十四條  外商開發(fā)企業(yè)和國(guó)資企業(yè)在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，其土地使用權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和終止，必須按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定辦理。

中方房地產(chǎn)企業(yè)擬提供土地使用權(quán)與外商合資或合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的，需在申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商開發(fā)企業(yè)前，按前款要求取得土地合作權(quán)。并在外商開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三個(gè)月內(nèi)，與外商開發(fā)企業(yè)簽定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)土地所在地房地產(chǎn)管理部門辦理監(jiān)證手續(xù)。土地管理局核發(fā)土地使用權(quán)證后，始得行使土地使用權(quán)。

由中方提供土地，外商提供資金，不設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)的涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)前，不得進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

第十五條  外商開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)、房屋建設(shè)必須遵守我國(guó)有關(guān)城市規(guī)劃、土地管理、設(shè)計(jì)施工的有關(guān)法律、法規(guī)。

第十六條  外商開發(fā)企業(yè)和國(guó)資企業(yè)建造的住宅，其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自行確定。

第十七條  外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的房屋和土地使用權(quán)，以及中方房地產(chǎn)企業(yè)與外商投資合作建造的房屋，可以依照我國(guó)法律、法規(guī)的規(guī)定，在中國(guó)境內(nèi)、境外出售、交換、贈(zèng)予、繼承。上述經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和法律行為在中國(guó)境外進(jìn)行的，應(yīng)取得中華人民共和國(guó)駐該國(guó)或地區(qū)大使館、領(lǐng)事館、商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。沒(méi)有與我國(guó)建立外交關(guān)系或沒(méi)有在我國(guó)設(shè)立商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的國(guó)家或地區(qū)的企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，不得成為受讓人。在我國(guó)境內(nèi)進(jìn)行的，應(yīng)到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行監(jiān)證。

第十八條  房屋可以整幢出售，也可以分層、分套出售。房屋出售時(shí)，其占用的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。其房屋的所有權(quán)的期限與其占用的土地使用權(quán)的期限相同。

第十九條  外商開發(fā)企業(yè)和國(guó)資企業(yè)出售、租賃、交換房屋或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以及中方房地產(chǎn)企業(yè)和外商投資合作建造的房屋出售、租賃，其價(jià)格由企業(yè)或合作雙方自行確定。但應(yīng)將出售、出租價(jià)格報(bào)房屋所在地房地產(chǎn)管理部門和物價(jià)局備案。房屋出售價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

國(guó)資企業(yè)出售、出租房屋必須按規(guī)定繳納土地收益金。

第二十條  企業(yè)預(yù)售期貨房屋，賣方持有該房屋建設(shè)項(xiàng)目的《土地使用證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》買賣雙方應(yīng)簽訂《房屋預(yù)售合同》，到房屋所在地房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。賣方收取的房屋預(yù)售款，必須先用于支付及清償該房屋的建設(shè)費(fèi)用。

第二十一條  企業(yè)出售現(xiàn)貨房屋，賣方必須持有該房屋的房屋所有權(quán)證。買賣雙方應(yīng)簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。

第二十二條  企業(yè)出租房屋，租賃雙方應(yīng)訂立《房地產(chǎn)租賃契約》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。

第二十三條  依照本辦法開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房屋產(chǎn)權(quán)可以抵押。房屋產(chǎn)權(quán)用以抵押時(shí)，相應(yīng)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

第二十四條  房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押時(shí)，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽定抵押合同，并在30天內(nèi)按規(guī)定辦理抵押權(quán)監(jiān)證、登記手續(xù)。未經(jīng)監(jiān)證、登記的抵押行為無(wú)效。

第二十五條  抵押人不能按期還款時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依照中國(guó)法律、法規(guī)和合同的規(guī)定處置抵押物。

第二十六條  因處分抵押物而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)按規(guī)定辦理權(quán)屬變更登記。

第二十七條  辦理房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)和房屋、土地他項(xiàng)權(quán)利登記，以及辦理房屋買賣、租賃監(jiān)證手續(xù)，登記機(jī)關(guān)和監(jiān)證單位可按省物價(jià)局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取登記費(fèi)和監(jiān)證費(fèi)。

第二十八條  外商開發(fā)企業(yè)在辦理工商登記后30天內(nèi)，應(yīng)向所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。依照我國(guó)稅法規(guī)定納稅。

第二十九條  外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中有關(guān)外匯事宜，依照我國(guó)外匯管理規(guī)定辦理。

第三十條  外商開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生合同爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)通過(guò)協(xié)商或者調(diào)解解決；協(xié)商或調(diào)解無(wú)效的，由中國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。也可由合同規(guī)定的仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。

當(dāng)事人沒(méi)有在合同中訂立仲裁條款，事后又沒(méi)有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可向我國(guó)有管轄權(quán)限的人民法院起訴。

第三十一條  涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中需要公證的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)依法辦理公證。

第三十二條  香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)的公司、企業(yè)，以及其它組織和個(gè)人在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，參照本辦法和其它有關(guān)港、澳、臺(tái)投資的法律、法規(guī)、辦法執(zhí)行。

第三十三條  對(duì)違反本辦法規(guī)定的，由有關(guān)部門根據(jù)我國(guó)法律、法規(guī)進(jìn)行處理。

篇（6）

1 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

無(wú)論在什么樣的社會(huì)形態(tài)，房地產(chǎn)終究都會(huì)是人類從事社會(huì)活動(dòng)和日常生活的重要載體，是人類社會(huì)生產(chǎn)和發(fā)展的不可或缺的生活資料和生產(chǎn)資料。而且房地產(chǎn)業(yè)正是伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步慢慢發(fā)展起來(lái)的。我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的研究始于20世紀(jì)90年代，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮而興起和深入，目前國(guó)內(nèi)專家學(xué)者主要把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究集中于從投資到收益整個(gè)環(huán)節(jié)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)。

1.1我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)狀

在通貨膨脹時(shí)期，當(dāng)物價(jià)上漲率超過(guò)一定限度時(shí)，在通貨膨脹壓力下，人們認(rèn)為房地產(chǎn)投資具有保值、增值作用。但事實(shí)上，房地產(chǎn)投資的這種優(yōu)越性是以長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)而言的，受特定經(jīng)濟(jì)條件與多種客觀因素的制約和影響。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展工業(yè)化、城市化地價(jià)上漲房地產(chǎn)增值” 并不是一成不變的簡(jiǎn)單的直線關(guān)系。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)投資過(guò)程中，開發(fā)商不能盲目地開發(fā)投資，要做好對(duì)開發(fā)投資過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)的分析并做好防范措施。

1.2我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資指的是投資者將現(xiàn)有資金投入到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)以及服務(wù)等活動(dòng)當(dāng)中，以期望將來(lái)獲得明顯的收益。房地產(chǎn)投資能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)巨大的收益，這是由于其具有以下幾個(gè)特點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)投資的其中一個(gè)明顯的優(yōu)點(diǎn)就是可以用債務(wù)的形式來(lái)進(jìn)行籌資，如通過(guò)抵押的形式，充分發(fā)揮投資杠桿作用。其次，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品較一般的投資商品而言具有價(jià)值含量高、供需變化速度慢的特點(diǎn)。再次，相比于其他投資方式，房地產(chǎn)投資更加重視對(duì)于投資區(qū)位的選擇。最后，房地產(chǎn)投資區(qū)別于證券投資，流動(dòng)性較差，投資者往往很難在短時(shí)間內(nèi)將其由實(shí)物變換為現(xiàn)金，因此易產(chǎn)生資金流動(dòng)困難的風(fēng)險(xiǎn)。這也導(dǎo)致了投資者的其他投資行為受到了影響。所以，投資者應(yīng)妥善考慮好所投資房地產(chǎn)的利用類型。

2 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

2.1宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

2.1.1國(guó)家需要完善房地產(chǎn)政策

目前的房地產(chǎn)政策，特別是近兩年出臺(tái)的政策都是在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和銷售量上漲過(guò)快的情況下出臺(tái)的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化，一二線城市房?jī)r(jià)不斷上漲，三四線城市房子空置卻率不斷上升，房子建了一堆卻沒(méi)有人買也沒(méi)有人住，最后成了鬼城。在這種情況下，政府除了加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率外，還應(yīng)放寬制度和改善性的房貸利率，對(duì)信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)在信貸上給予支持。

2.1.2融資創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)獲取投資回報(bào)的最重要的因素在于財(cái)務(wù)杠桿利益，失去財(cái)務(wù)杠桿，便使得凈資產(chǎn)收益率大幅降低。過(guò)去企業(yè)一直都主要依賴銀 行信貸來(lái)獲得財(cái)務(wù)杠桿，隨著新的法律法規(guī)的出臺(tái)以及銀根縮緊，企業(yè)獲得信貸的能力越來(lái)越弱。房地產(chǎn)行業(yè)本是資本密集型產(chǎn)業(yè)，在新的形勢(shì)下，企業(yè)要想繼續(xù)獲取高額的杠桿利益，只能從融資方式的創(chuàng)新人手，這是房地產(chǎn)企業(yè)能賴以生存的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新關(guān)鍵在于融資方式的創(chuàng)新。

2.1.3完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國(guó)內(nèi)外的實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

2.2.1密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

經(jīng)營(yíng)管理階段是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵階段之一，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營(yíng)管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。為回避企業(yè)自身營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)營(yíng)銷方案，充分利用人豐富的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，采用靈活多變的營(yíng)銷方式，拓寬營(yíng)銷渠道，降低營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展和完善

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，在快速發(fā)展的過(guò)程中也暴露出一些問(wèn)題亟需解決，其中房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)突出的問(wèn)題。人民銀行為降低金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開發(fā)企業(yè)自有資金的比例、個(gè)人貸款首付款比例等作出了規(guī)定，顯然僅僅通過(guò)這些手段還無(wú)法系統(tǒng)地解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至調(diào)控不當(dāng)還會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，抑制供給和需求。因此，為從根本上解決當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)建立全國(guó)性的住房擔(dān)保體系，利用其政策優(yōu)勢(shì)和資金規(guī)模優(yōu)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，從而促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展和完善。

2.2.3與施工企業(yè)達(dá)成期權(quán)協(xié)議，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

如果房地產(chǎn)企業(yè)能和施工企業(yè)之間達(dá)成一個(gè)期權(quán)協(xié)議：所有工程款到竣工驗(yàn)收時(shí)結(jié)算，并且，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)按雙方在項(xiàng)目開盤是約定的價(jià)格將該項(xiàng)目部分產(chǎn)品折抵全部工程款支付給施工企業(yè)，那么情況將完全不同了。我們發(fā)現(xiàn)在實(shí)際操作中，有實(shí)力的施工企業(yè)很愿意和房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成這樣的期權(quán)協(xié)議，施工企業(yè)有效地規(guī)避了房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)，只要工程項(xiàng)目能順利建成就不存在拖欠工程款的問(wèn)題，同時(shí)施工企業(yè)投入的資金也作為資本取得了利息回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)的也能利用這一期權(quán)交易降低風(fēng)險(xiǎn)。

3 總結(jié)

投資者在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和分析時(shí)，應(yīng)注重從宏觀和客觀兩個(gè)方面進(jìn)行考慮，采取必要的措施降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資效益。投資者應(yīng)從主觀上樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)投資的可行性研究，采用定性分析的方法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行總體把握。

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1政治風(fēng)險(xiǎn)

是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購(gòu)買者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

2.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購(gòu)買力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來(lái)的細(xì)分市場(chǎng)上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購(gòu)買力相對(duì)下降，可能無(wú)力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3自然風(fēng)險(xiǎn)

是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

2.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來(lái)的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。

2.5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于開發(fā)商因開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的可能性。該類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開發(fā)商主觀上對(duì)開發(fā)成本、租金售價(jià)、開發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。

3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

房地產(chǎn)開發(fā)由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時(shí)，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢(shì)的波動(dòng)使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時(shí)間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會(huì)使開發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

從總體上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開發(fā)商的影響要比整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開發(fā)商對(duì)租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價(jià)因房屋供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開發(fā)商便會(huì)紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時(shí)間，待開發(fā)完成時(shí)，市場(chǎng)供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。在收縮期，國(guó)家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國(guó)家放松銀根，降低利率，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量開始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長(zhǎng)時(shí)間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開發(fā)地點(diǎn)的選擇

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見(jiàn)房地產(chǎn)開發(fā)地點(diǎn)的選擇對(duì)開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識(shí)，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何預(yù)測(cè)近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開發(fā)利潤(rùn)，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤(rùn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過(guò)程中，這會(huì)使開發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，需要有一定的預(yù)見(jiàn)性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊，則幾年后將會(huì)獲取較大的利潤(rùn)。

3.5開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程是巨額資金投入的過(guò)程，從購(gòu)買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來(lái)完成一開發(fā)項(xiàng)目。一般都是在投入一筆啟動(dòng)資金如地價(jià)款或前期費(fèi)用后，通過(guò)各種借貸、預(yù)售等融資手段來(lái)籌集開發(fā)資金，滾動(dòng)開發(fā)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

3.6開發(fā)周期的長(zhǎng)短

房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長(zhǎng)的時(shí)間，尤其是對(duì)于大中型開發(fā)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究、購(gòu)買土地、勘測(cè)設(shè)計(jì)、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價(jià)格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過(guò)程中，很難在一開始就能對(duì)整個(gè)開發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益流動(dòng)作出精確的估計(jì)，只能是大概的測(cè)算。而在這一較長(zhǎng)的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，消費(fèi)者喜好的改變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰，國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整，物價(jià)的漲跌，匯率及利率的變動(dòng)都將是難以精確預(yù)測(cè)的?？墒欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

4.1事先有效避開風(fēng)險(xiǎn)源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通常是，預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，但意味著同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來(lái)的利益，故此種避免風(fēng)險(xiǎn)的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。

4.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)

具體有以下三種基本方法：1）通過(guò)正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過(guò)開發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無(wú)法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，一直是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。3）以自身財(cái)力，直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營(yíng)成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來(lái)，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國(guó)內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。

4.4對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)

要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，以選擇最佳開發(fā)時(shí)機(jī)；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊；要了解國(guó)家政策并預(yù)測(cè)國(guó)家未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，以確定開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過(guò)預(yù)租預(yù)售的安排來(lái)避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問(wèn)題，這就是開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。

4.6通過(guò)簽約盡量固定那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量

例如，利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)簽定固定利率貸款合同來(lái)減?。唤ㄔ熨M(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減??；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低。

4.7盡早完成開發(fā)項(xiàng)目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。并在開發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

此外，還應(yīng)根據(jù)開發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)開發(fā)商自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。

參考文獻(xiàn)

篇（8）

新開發(fā)時(shí)代的這種市場(chǎng)規(guī)范和成熟首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)增速將放緩，隨著2003年6月中國(guó)人民銀行的121號(hào)文件，國(guó)務(wù)院18號(hào)文件和相關(guān)規(guī)范土地使用制度的出臺(tái)，以及2004年4月28日國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20%提高到30%及以上，這些政策將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生一定影響，預(yù)計(jì)2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度將放緩，但由于投資慣性，全年仍將保持再20%左右增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)在國(guó)家宏觀調(diào)控下將走上平穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展階段。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的兩大市場(chǎng)——商品房市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)都不會(huì)有太大的變化：商品房市場(chǎng)供求將會(huì)繼續(xù)趨于平穩(wěn)。見(jiàn)附圖（1）自1999年以來(lái)，竣工銷售面積比例呈逐年下降的趨勢(shì)，由1.47下降到1.23。表明整個(gè)商品房市場(chǎng)供給一直大于需求，但兩者的差距在逐漸縮小，預(yù)計(jì)2005年商品房仍將呈現(xiàn)供大于求的局面。而住宅市場(chǎng)仍將保持供略大于求態(tài)勢(shì)。見(jiàn)附圖（2）1999-2003年我國(guó)住宅竣工銷售面積比，由1999年供大于求的1.36下降到2002年供小于求的0.93，03年住宅竣工銷售面積比上升為1.13，呈現(xiàn)供略大于求局面，2004年各地政府紛紛推出經(jīng)濟(jì)適用房抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，預(yù)計(jì)2005年全國(guó)住宅市場(chǎng)竣工銷售面積比仍將大于1?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的供求關(guān)系一直在保持平衡，市場(chǎng)秩序不會(huì)出現(xiàn)混亂局面。

面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在政策調(diào)控下整體環(huán)境的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要逐步走上規(guī)?；?，集團(tuán)化的道路。無(wú)論是33號(hào)令還是4號(hào)令，新土地政策讓積習(xí)已久的協(xié)議土地出讓方式淡出歷史視野，取而代之的是招投標(biāo)的土地出讓方式。以前，有些開發(fā)商的開發(fā)優(yōu)勢(shì)不是資金，也不是自身實(shí)力，而是“關(guān)系”。有關(guān)系的開發(fā)商就能順利拿到地，而沒(méi)“關(guān)系”的開發(fā)商干著急沒(méi)辦法。這道“關(guān)系檻”給一批雖然有實(shí)力，但是無(wú)“關(guān)系”的企業(yè)造成不小的障礙。政府堵上協(xié)議出讓的口子后，那些掌握“關(guān)系”的失去了效力，將逐漸淡出市場(chǎng)。一批房地產(chǎn)發(fā)展商、一批項(xiàng)目將會(huì)垮掉。垮掉的不是哪種類型的房地產(chǎn)發(fā)展商，而是資金不足、資金鏈條繃得很緊的房地產(chǎn)發(fā)展商。無(wú)論它是什么類型，無(wú)論它是大還是小，都會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)公司的優(yōu)化組合現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)處于轉(zhuǎn)型期，那些能夠適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型的，將會(huì)得到更大的發(fā)展；無(wú)法適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型的，被淘汰或者被其他企業(yè)兼并也是在所難免。這也就意味著終結(jié)了以“地主”為代表的土地文明時(shí)代，迎來(lái)了以“資本”為代表的新開發(fā)時(shí)代。在這個(gè)新時(shí)代里，只有走上規(guī)?；瘓F(tuán)化，增強(qiáng)自身實(shí)力才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存之道。

篇（9）

如何確認(rèn)銷售收入成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展以至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有著重要意義。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟和局部出現(xiàn)過(guò)熱的情況下，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來(lái)越多的問(wèn)題和挑戰(zhàn)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)和成本控制管理等問(wèn)題。因此房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)銷售收入同稅法銷售收入的確認(rèn)有存在一定差距。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)

1.房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的范圍

房地產(chǎn)銷售收入通?？梢岳斫鉃殚_發(fā)商公司自主進(jìn)行房產(chǎn)的開發(fā)并且進(jìn)行自主的進(jìn)行售賣，而獲得的經(jīng)濟(jì)收入，這其中主要包括土地售賣利益、商品房售賣利益收入以及相關(guān)設(shè)施的售賣利益收入等。房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行自主售賣的房產(chǎn)存在這樣的情況，售賣之前并沒(méi)有和購(gòu)房者進(jìn)行相關(guān)合同的簽訂，或者是開發(fā)商公司在房產(chǎn)還沒(méi)有進(jìn)行開發(fā)之前就已經(jīng)和購(gòu)房者簽訂好了協(xié)議，然后根據(jù)協(xié)議進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。一般情況下，開發(fā)商公司進(jìn)行回遷安置房屋的售賣需要按照拆遷面積的情況合理的納入“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)，同時(shí)，用于開發(fā)商固定資產(chǎn)的房產(chǎn)是一般不會(huì)被納入“房地產(chǎn)銷售收入”的核算范圍。

2.房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的原則

進(jìn)行房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)工作應(yīng)該達(dá)到以下幾點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)要求：第一，開發(fā)商公司沒(méi)有對(duì)于房產(chǎn)商品的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)以及報(bào)酬所得的權(quán)利，而是將其一并給予購(gòu)房者；第二，開發(fā)商公司已經(jīng)不具有商品房屋的管理以及保留的相關(guān)權(quán)利；第三，房屋出售所獲得的利益滿足可靠的計(jì)量；第四，所得到的經(jīng)濟(jì)利益可以在公司內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)使用。開發(fā)商公司進(jìn)行出售的房屋可以簽訂購(gòu)銷合同，而簽訂時(shí)間也沒(méi)有十分嚴(yán)格的要求，在房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收之前之后都可以完成簽訂。依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)公司在沒(méi)有獲得房屋的相關(guān)銷售或者預(yù)售的證件之前，使不得將房屋進(jìn)行售賣的。若進(jìn)行預(yù)售，那么預(yù)售的價(jià)錢只可以符合預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款，這是因?yàn)樗M(jìn)行售賣的房屋沒(méi)有進(jìn)行有效的驗(yàn)收，所以預(yù)收價(jià)款不可以等同為銷售收入。只有當(dāng)相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)以及證件齊全以后，才可以進(jìn)行預(yù)收款的轉(zhuǎn)換，將“預(yù)收施款”轉(zhuǎn)為“銷售收入”。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的時(shí)限

（1）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)公司使用預(yù)售的手段將商品進(jìn)行售賣，售賣所得的經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)該按照相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行利潤(rùn)率計(jì)算，并且計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，然后將所得數(shù)據(jù)加入同一時(shí)間段內(nèi)的企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行的收入計(jì)算，等到所售賣的房屋徹底交工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率，預(yù)售收入的利潤(rùn)率是需要相關(guān)稅務(wù)單位依據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行確定。當(dāng)進(jìn)行預(yù)售的產(chǎn)品竣工以后，開發(fā)商公司需要將所得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行及時(shí)的計(jì)算，并且依據(jù)相關(guān)內(nèi)容將成本進(jìn)行計(jì)算，并且要將實(shí)際所得的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)進(jìn)行結(jié)算，同時(shí)要將納稅所用數(shù)額進(jìn)行計(jì)算，最后計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額。

（2）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的，以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取一次性全額收款方式售房的，應(yīng)于實(shí)際收到價(jià)款或取得了收款憑據(jù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取分期付款方式售房的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，應(yīng)在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取銀行按揭方式售房的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取委托方式售房的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托售房的，應(yīng)按實(shí)際收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取視同買斷方式委托售房的，應(yīng)在收到代銷單位代銷清單時(shí)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取包銷方式委托售房的，應(yīng)在付款日按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，如包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)占據(jù)著飛鏟重要的影響作用，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行并不是孤立進(jìn)行的，與其有直接或者間接關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及領(lǐng)域是很多的，這就使得影響房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理的因素也非常的多。房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理不僅包括對(duì)于外界公司的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)，同時(shí)其主要的內(nèi)容是自身公司內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的管理活動(dòng)，以及公司內(nèi)部未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化情況，總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理內(nèi)容包括內(nèi)外兩個(gè)內(nèi)容，一個(gè)是相關(guān)公司的財(cái)務(wù)來(lái)往情況，一個(gè)是自身公司的財(cái)務(wù)情況。這就使得房地產(chǎn)行業(yè)在其財(cái)務(wù)管理方面要做的科學(xué)并且合理，這樣才可以將復(fù)雜的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行有效的管理，并且取得很好的預(yù)想成果，進(jìn)而獲得更好的市場(chǎng)發(fā)展需求。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目前存在的主要問(wèn)題

（1）缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算經(jīng)驗(yàn)和管理意識(shí)

很多開發(fā)商企業(yè)總是存在這樣的誤解，如果得到了土地的使用權(quán)，并且在該土地上組織人員進(jìn)行工程的設(shè)計(jì)以及施工，最后得到建造好的房屋便可以進(jìn)行售賣，最后便可以得到預(yù)想的經(jīng)濟(jì)效益，但是實(shí)際進(jìn)行中，卻并不是如此的。若房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行土地的收購(gòu)已經(jīng)相關(guān)事項(xiàng)方面沒(méi)有進(jìn)行應(yīng)有的預(yù)算以及統(tǒng)計(jì)，便開始進(jìn)行工程的建造，那么這就會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)目標(biāo)沒(méi)有辦法十分準(zhǔn)確并且正確的確定，這樣就會(huì)影響開發(fā)商公司對(duì)成本的指標(biāo)分解以及合理的預(yù)算，不僅如此，還非常容易造成資金管理的不合理運(yùn)行，而財(cái)務(wù)管理工作也就只能單純的落實(shí)在會(huì)計(jì)核算方面，對(duì)于成本的控制難以進(jìn)行把握，最后加大成本投資。

（2）前期工作準(zhǔn)備不夠

不少房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備中，過(guò)于關(guān)注成本控制，缺乏成本預(yù)算、核算以及財(cái)務(wù)計(jì)劃制定等工作。企業(yè)沒(méi)有根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析，過(guò)度控制成本，致使后期工程建設(shè)時(shí)成本超標(biāo)，使得最終效益不理想。沒(méi)有正確的進(jìn)行成本預(yù)算、核算，一味的壓低成本，會(huì)使得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理不夠科學(xué)合理，最終給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失，甚至可能造成企業(yè)的財(cái)務(wù)體系崩潰，不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（3）成本控制體系不夠完善

房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程建設(shè)，需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能完成，并且工程過(guò)程包含了多個(gè)方面，這使得企業(yè)的成本控制體系必須完整、全面，才能確保工程的順利進(jìn)行。而我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本控制和財(cái)務(wù)管理，多數(shù)是分開管理，這使得最終效益和預(yù)計(jì)效果差異過(guò)大。成本從項(xiàng)目決策開始，到拿地、建設(shè)、開盤銷售，一直在增加，這些都是初期成本預(yù)算要統(tǒng)計(jì)分析的，而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系都不完善，無(wú)法科學(xué)管理建設(shè)項(xiàng)目的成本控制。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

（1）完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率；適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程；加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

（2）提升對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)的洞察和判斷能力

房地產(chǎn)行業(yè)需要其對(duì)未來(lái)市場(chǎng)有準(zhǔn)確并且長(zhǎng)遠(yuǎn)的預(yù)見(jiàn)以及洞察能力，但這并不是非常容易做到的，在財(cái)務(wù)管理方面，這需要相關(guān)專業(yè)能力及其強(qiáng)并且富有十分豐富經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)管理人員，這要求他們能夠?qū)τ谑袌?chǎng)的實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀以及將來(lái)的發(fā)展方向進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷以及定義。同時(shí)，還要求管理人員對(duì)于自身公司的財(cái)務(wù)情況有一個(gè)全面以及十分正確的掌握，這樣才可以保障開發(fā)生公司能夠?qū)τ谶M(jìn)行的項(xiàng)目有一個(gè)十分明確的認(rèn)知。總的來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理人員的市場(chǎng)判斷以及洞察能力是企業(yè)發(fā)展的必然所需，這就要求公司以及財(cái)務(wù)管理部門等相關(guān)人員的同時(shí)切實(shí)的努力。

（3）制定合理的協(xié)同管理規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況，結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)，建立一套財(cái)務(wù)管理和成本控制有效結(jié)合管理的體系，促使成本控制和財(cái)務(wù)管理有效連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理的高效性。并且定期對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，使他們不斷提高專業(yè)素養(yǎng)，全面了解新興技術(shù)，有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和成本控制管理中的問(wèn)題，確保企業(yè)資金安全，而且還能推進(jìn)財(cái)務(wù)管理和成本控制的協(xié)同管理工作，促進(jìn)系統(tǒng)的快速建立。

（4）推行全面預(yù)算模式

依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的本身的特點(diǎn)，采取按照資金預(yù)算以及項(xiàng)目作為基礎(chǔ)依據(jù)，同時(shí)進(jìn)行公司年度責(zé)任的預(yù)算管理方式，這樣可以很好的實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。項(xiàng)目預(yù)算指的是房地產(chǎn)開發(fā)公司將進(jìn)行開發(fā)的工程項(xiàng)目當(dāng)作預(yù)算目標(biāo)，同時(shí)對(duì)于建設(shè)過(guò)程中的項(xiàng)目對(duì)其建設(shè)過(guò)程中可能出現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、開發(fā)的投資成本以及其他可能產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行事先的預(yù)算以及整體的把控。

（5）明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)目標(biāo)

明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)目標(biāo)其中較為重要的內(nèi)容便是對(duì)于施工項(xiàng)目地點(diǎn)以及施工時(shí)間的準(zhǔn)確認(rèn)定，然后才是進(jìn)行一次的施工以及銷售環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的開始，最先便是進(jìn)行項(xiàng)目地址的選擇與確定，通常情況下，開發(fā)商對(duì)于進(jìn)行住宅或者是辦公項(xiàng)目的地址選擇時(shí)時(shí)并不相同的，而且考慮的因素有很多，這些因素的確定不僅是開發(fā)商需要考慮的內(nèi)容，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其也是十分重要的考慮內(nèi)容，只有購(gòu)房者對(duì)于相關(guān)條件因素感到滿意，開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)才是有意義的。不僅如此，項(xiàng)目地址的確定對(duì)于相關(guān)投資商來(lái)說(shuō)也是非常重要的，只有地點(diǎn)選的科學(xué)合理，那么才會(huì)吸引更多的投資商。另外還有科學(xué)的項(xiàng)目選址，能夠幫助開發(fā)商企業(yè)進(jìn)行接下來(lái)的一系列工作，對(duì)于財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)，企業(yè)成本的核算和財(cái)務(wù)處理的效率都會(huì)有所上升。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)有著明顯的區(qū)別，一定程度上來(lái)講，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的收入確認(rèn)的客觀性要低于其他行業(yè)。當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō)既是一個(gè)機(jī)遇，但同時(shí)也是一個(gè)挑戰(zhàn)。企業(yè)想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得一定的地位，那么就需要滿足市場(chǎng)的發(fā)展需求。進(jìn)行成本控制以及財(cái)務(wù)管理的有機(jī)結(jié)合，不僅可以保障企業(yè)內(nèi)容更加和諧的發(fā)展，同時(shí)還可以將企業(yè)的各項(xiàng)資源合理的分配優(yōu)化，進(jìn)一步提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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篇（10）

    信報(bào)訊（記者賀文華）昨天，北京市發(fā)改委投資處負(fù)責(zé)人透露，我市對(duì)新批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在立項(xiàng)前，要進(jìn)行交通、人口密度、容積率等方面論證，凡交通論證沒(méi)有通過(guò)的，實(shí)施一票否決，不予立項(xiàng)。

    市發(fā)改委投資處處長(zhǎng)宋宇表示，調(diào)查發(fā)現(xiàn)我市房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中目前存在的主要問(wèn)題和矛盾是，房地產(chǎn)開發(fā)投資、布局需要調(diào)整，城區(qū)住宅規(guī)模過(guò)大、發(fā)展空間過(guò)于擁擠，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程緩慢；存量房市場(chǎng)成交量低，租賃房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后；政府引導(dǎo)調(diào)控作用不明顯；房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)不到位。

    宋宇表示，今后在北京不光是房地產(chǎn)項(xiàng)目，任何新開發(fā)的基建項(xiàng)目，在立項(xiàng)前的審批過(guò)程中，都要實(shí)施交通一票否決，新建項(xiàng)目都應(yīng)考慮對(duì)周邊交通環(huán)境的影響，尤其是要嚴(yán)審控制四環(huán)以內(nèi)的新批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

    此外，市發(fā)改委還表示，要加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的供應(yīng)。目前存量房市場(chǎng)成交量低，租賃房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后；規(guī)范房地產(chǎn)秩序，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目變更的控制。要嚴(yán)格限制由商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)適用房，反對(duì)“給窮人做金碗”。一些開發(fā)商為了享受到經(jīng)濟(jì)適用房劃撥土地的優(yōu)惠，將商品房項(xiàng)目中途轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房，一邊賣著高價(jià)，一邊享受優(yōu)惠，低收入者還買不起。不允許變相地協(xié)議出讓，不允許私下轉(zhuǎn)移；嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金制度；對(duì)土地的一級(jí)開發(fā)嚴(yán)格規(guī)劃立項(xiàng)。及時(shí)發(fā)現(xiàn)并嚴(yán)厲打擊非法用地。政府的管理重心由對(duì)項(xiàng)目的審批，前移到對(duì)一級(jí)土地開發(fā)的審查。