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時間：2023-05-16 16:18:20
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)市場的基本概念范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
中圖分類號：F2933文獻標識碼：A文章編號：1009-5349（2016）23-0086-02
營銷是市場經(jīng)濟運行的重要組成部分，在競爭日趨激烈的今天，誰能夠在營銷層面獲得更大的業(yè)績，誰將會擁有市場發(fā)展的主動權(quán)。因此，本文從市場營銷的基本內(nèi)涵及意義出發(fā)，探討當前房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展現(xiàn)狀以及今后的改進與提升策略，對于促進我國房地產(chǎn)市場營銷業(yè)績水平的提升以及整體的房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展具有現(xiàn)實的借鑒意義。
一、房地產(chǎn)市場營銷的基本內(nèi)涵
在探討房地產(chǎn)市場營銷的基本內(nèi)涵之前，有必要從宏觀的層面來分析市場營銷的基本概念。所謂的市場營銷是指在市場經(jīng)濟運行過程中，營銷者通過采取一系列的方式與策略來將營銷對象推送至目標消費群體的過程。在整個市場營銷的過程中，其中包括營銷的策略、營銷的渠道與路徑等系列的組成部分。房地產(chǎn)營銷是市場營銷的一個有機組成部分，其對于整個房地產(chǎn)市場的運營與發(fā)展有著極為重要的現(xiàn)實意義。
（一）房產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)生存的基礎(chǔ)
房地產(chǎn)具有商品的價值屬性，只有將這種屬性進行市場的變現(xiàn)，其在前期的投資才能收回，企業(yè)才能獲得相應(yīng)的市場利潤，從而為今后的發(fā)展奠定一個良好的基礎(chǔ)。市場營銷的業(yè)績以及其所帶來的后續(xù)的收入都是一個房地產(chǎn)企業(yè)得以順利運營的重要血液。
（二）房地產(chǎn)營銷是促進整體經(jīng)濟發(fā)展的重要動力
在今天的國民經(jīng)濟的運行與發(fā)展的過程當中，房地產(chǎn)已然上升橐桓鮒匾的產(chǎn)業(yè)鏈條，其在帶動居民消費、拉動內(nèi)需等方面發(fā)揮的作用正在日益凸顯。因此，更好地促進房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展，不僅是一個重大的經(jīng)濟活動，也是維護社會穩(wěn)定發(fā)展的重要的民生工程。
（三）房地產(chǎn)營銷是盤活房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵所在
作為房地產(chǎn)市場運營體系的重要組成部分，通過房地產(chǎn)營銷不僅會從利潤與收入層面上得到相關(guān)的預(yù)定目標，也會從整體上盤活房地產(chǎn)企業(yè)的運營體系。例如，在進行市場營銷的過程中，銷售人員需要對消費者的消費心理以及消費需求進行必要的把握，從而為后期的房地產(chǎn)商品品質(zhì)的改善與提升來提供必要的反饋與建議。
二、我國房地產(chǎn)市場營銷的現(xiàn)狀
由于諸多層面的原因，我國的整體的房產(chǎn)營銷還存在著以下幾個層面的問題。
（一）房產(chǎn)營銷的方式還不夠豐富
同別的行業(yè)的市場營銷策略相比較，我國的房地產(chǎn)市場營銷方式，尤其是在二線、三線的房地產(chǎn)市場營銷方式還需要進一步的補充與完善。因為，從某種意義上來看，房地產(chǎn)市場營銷的方式越豐富，其所要達到的市場營銷效果也將越來越傾向預(yù)期的方向發(fā)展。房地產(chǎn)營銷在方式方面的滯后，對于整個行業(yè)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響也是極大的。一方面會影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身對于市場運營業(yè)績的準確性與科學(xué)性的把握。另一方面，由于自身在營銷層面方式的不足，未來企業(yè)的房地產(chǎn)營銷所面臨的挑戰(zhàn)與壓力也會進一步的增加。
（二）房產(chǎn)營銷人員的素質(zhì)有待強化
在房地產(chǎn)市場營銷的過程當中，其營銷人員市場營銷水平的高低，直接影響著業(yè)績的高低。所以，通過必要的方式來不斷提升房地產(chǎn)市場營銷員工的整體素質(zhì)，尤其是營銷層面的專項素養(yǎng)已經(jīng)作為一個重要的議題而提到了議事日程。
（三）房地產(chǎn)營銷思想及策略還需要改進
通過市場調(diào)研及分析發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)之所以在市場營銷的過程當中沒有獲得比較大的進步與發(fā)展，其中一個主要的原因是在整體的營銷思想以及營銷策略層面還需要進一步的扭轉(zhuǎn)與提升。在信息資訊不斷發(fā)展與變化的當下，如果在市場營銷的理念及思想層面不能進行很好地與時俱進，那么其最后所要面臨的市場發(fā)展壓力則是非常大的。房地產(chǎn)營銷管理者的思想水平的高低將會在很大程度上影響著整個團體房地產(chǎn)市場營銷業(yè)績的表現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)市場營銷策略的提升路徑
在今天的房地產(chǎn)市場營銷策略的改進過程中，需要從思想層面、員工的綜合素養(yǎng)的提升方面以及房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的方式多樣化層面來下更大的功夫。
（一）要充分把握電子商務(wù)的發(fā)展契機，注意房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)化營銷
今天的年輕的消費群體已經(jīng)成為消費的中堅力量，他們的網(wǎng)絡(luò)購物的習(xí)慣已經(jīng)逐漸成為一種重要的消費方式。因此，今后在房地產(chǎn)市場營銷的過程中，要善于借助網(wǎng)絡(luò)來更好地展開市場營銷。例如，依托大的電子商務(wù)平臺，將網(wǎng)上選房與線下參觀交易有機地結(jié)合在一起。通過這種方式，今后的房地產(chǎn)營銷將會呈現(xiàn)出更加多元的發(fā)展態(tài)勢。通過眾多的案例可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)借助當下比較流行的互聯(lián)網(wǎng)媒體可以從營銷的市場媒介以及整體的營銷視野層面都得到一個很大水平的發(fā)展與提升。只要充分把握好電子商務(wù)發(fā)展中所帶來的機遇，今后的房地產(chǎn)市場營銷的效果也將會凸顯出更大的市場潛力與價值。
（二）打造一流的房產(chǎn)銷售隊伍
在上文中已經(jīng)提到，在今天的房地產(chǎn)營銷過程中，營銷隊伍整體素質(zhì)的不高是營銷行業(yè)業(yè)績提升的重要桎梏。因此，需要從兩個方面來對房地產(chǎn)營銷人員的整體素質(zhì)進行提升。一方面，在員工隊伍的選拔與招聘層面，要注意素質(zhì)的全方位的考察，從源頭上進行綜合素質(zhì)的把關(guān)；另一方面，要加大崗位培訓(xùn)的力度，在日常的房地產(chǎn)市場營銷的過程當中，通過經(jīng)驗的傳授與總結(jié)的方式，幫助房地產(chǎn)市場營銷人員進行綜合素養(yǎng)的提升。在進行專業(yè)團隊的打造過程中，需要借鑒當下比較先進的人本主義的思想，通過這種方式整個團隊所具有的價值感與創(chuàng)造力，在市場業(yè)績的開拓與提升層面有一個質(zhì)的飛躍。
（三）思想層面要不斷地與時俱進
在思想層面，需要不斷地從房地產(chǎn)市場營銷的大環(huán)境出發(fā)進行必要的改進與提高。一方面，可以在理論層面不斷地進行前沿的市場營銷理論的學(xué)習(xí)；另一方面，要在房地產(chǎn)整個的行業(yè)運轉(zhuǎn)的過程當中，善于把握市場的發(fā)展機遇，借助利好的商業(yè)發(fā)展政策來實現(xiàn)房產(chǎn)營銷業(yè)績的提升。在市場的快速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要善于把握各種形式的途徑與路徑，為自身房產(chǎn)市場營銷規(guī)模的發(fā)展與提升來提供最大層面的支持。當然需要指出的是，在營銷思想不斷與時俱進的過程中，需要從企業(yè)自身的發(fā)展實踐入手，結(jié)合市場環(huán)境所呈現(xiàn)出來的特點，將兩者之間進行一個很好的對接。在不斷發(fā)展與完善的過程當中，更好地將房地產(chǎn)市場營銷的思想向其所具有的市場營銷價值來過渡。
這一點在今天以及以后的房地產(chǎn)市場營銷體系的發(fā)展過程中其所具有的價值將會得到更好的凸顯。
總之，房地產(chǎn)營銷水平的提升是一個系統(tǒng)的過程。在這個過程中，制定科學(xué)的市場營銷策略扮演著極為重要的意義。當然，在這個過程中要充分把控市場環(huán)境以及其他相關(guān)因素對房地產(chǎn)市場營銷的影響。
四、結(jié)語
本文主要分析了在當前的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展策略。隨著我國整體經(jīng)濟的平穩(wěn)過渡，房地產(chǎn)市場也將會迎來另一個重要的發(fā)展高峰期。因此，本文對于房地產(chǎn)市場營銷現(xiàn)狀的分析以及市場營銷策略的探討，對于今后房地產(chǎn)市場營銷水平的提升具有一定的借鑒意義。
參考文獻：
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Keywords: Real estate project, logical thinking, mode
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
策劃思維的邏輯起點
策劃與策劃思維
所謂策劃，簡言之即策略和謀劃，是對未來將要發(fā)生的事情所做的當前決策，表現(xiàn)為一種借助腦力進行模擬操作的理，出主意、想辦法、制定實施方案。要解決的是做什么、何時做、誰來做、怎么做的問題。任何一個成功的策劃都是策略和謀劃高度統(tǒng)一的結(jié)果，策略是前提，謀劃是關(guān)鍵，策略是“源”，謀劃是“流”，無源不成流，有流必有源。策劃特別是房地產(chǎn)項目策劃其本身具有哪些屬性呢？它當具有資源整合的合理性，實施運作的可控性、可操作性，把握市場不同凡響的準確性和利潤最大化的經(jīng)濟性，這些基本元素的有機構(gòu)成是策劃萬變不離其宗的要義，是保證策劃質(zhì)量的根本。
策劃思維的邏輯起點
策劃思維之邏輯起點的正確選擇，對于策劃作業(yè)的全過程來說，具有不能忽視的重要意義。就人類思維“概念、判斷、推理” 的一般程式而言，無疑，概念設(shè)計是策劃思維的邏輯起點。這里所說的概念是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品概念，或者說是項目概念，也可稱項目理念。廣州光大花園的“大榕樹下，健康人家”的生態(tài)概念；奧林匹克花園“運動就在家門口”的健康概念；碧桂圓“給你一個五星級的家”的身份概念和先辦學(xué)校，再建房子的教育概念，以及北京現(xiàn)代城的SOHO概念等都是房地產(chǎn)項目策劃概念設(shè)計有口皆碑的典范。
如果說上述概念設(shè)計是從整體規(guī)劃的角度進行的，那么，概念設(shè)計還存在另外一個單體建筑設(shè)計的領(lǐng)域，前者是生活概念，后者是住宅產(chǎn)品概念，前者是宏觀的小區(qū)概念，后者是微觀的建筑概念。上?？禈虬雿u的“獨院式住宅”、北京現(xiàn)代城的“SOHO”空間，還有所謂的“TOWNHOUSE” “LOFUT” “COSMO”等均為住宅概念設(shè)計引領(lǐng)時尚的杰作和代表。
一個時期來，沿海城市房地產(chǎn)市場項目策劃，在思維模式的橫向嫁接方面有許多成功的探索，受到權(quán)威的肯定，媒體的追捧和消費者的廣泛認同。房地產(chǎn)與旅游的整合產(chǎn)生了旅游房產(chǎn)概念。產(chǎn)權(quán)式酒店，時權(quán)式酒店引入旅游度假類住宅項目，還有周末休閑的“5+2”生活概念等，潘石屹的博鰲藍色海岸是這一概念的知名項目。SOHO、E—house是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的嫁接，奧林匹克花園是體育與房地產(chǎn)的嫁接。這些概念是形成有效傳播的邏輯起點，是注意力經(jīng)濟求之難得的發(fā)展商的產(chǎn)品賣點，消費者的記憶點，也是目前激烈的房地產(chǎn)市場競爭中營銷制勝往往能夠取得四量撥千斤之效果的重要訴求因子。
房地產(chǎn)項目策劃，在宏觀上可區(qū)分為或者說設(shè)計為“策劃項目”和“項目策劃”兩個基本概念或范疇，并由此順理成章地可把它確立為策劃思維的兩個基本領(lǐng)域，即“策劃項目”思維領(lǐng)域和“項目策劃”思維領(lǐng)域。 前者重策略，后者重謀劃。根據(jù)對房地產(chǎn)市場不間斷的調(diào)研分析，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，策劃符合企業(yè)發(fā)展需要的各類項目，作為項目儲備，可稱之為軟資源儲備，與資金、土地、管理、關(guān)系，人、財、物等軟硬件物質(zhì)資源儲備（可稱之為硬資源儲備）進行有機整合，雙向?qū)?，確立項目，并進行“項目策劃”。當然，這一過程是雙向互動的，即根據(jù)項目儲備尋找資源，根據(jù)已有資源策劃項目，兩相結(jié)合，不可偏廢，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)兩類資源的聯(lián)動和可持續(xù)發(fā)展。
房地產(chǎn)市場由初級競爭正逐漸過渡到完全競爭，并將最終走向壟斷競爭，房地產(chǎn)商、投資商面對逐漸走向規(guī)范、走向秩序、日趨激烈的市場競爭，在保證硬資源儲備的同時，不斷加強軟資源儲備，并根據(jù)策劃項目和項目策劃的需要，調(diào)整和健全企業(yè)的策劃班子，建立符合這一演變需要的策劃運作機制，可以說是十分必要的。相信有遠見的發(fā)展商將會越來越重視“策劃項目”對于企業(yè)在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟法則面前的重要性，未雨綢繆，捷足先登，方能立于不敗之地。
項目策劃的思維模式
策劃思維有其獨有的個性特質(zhì)，但決不排斥認識過程的一般規(guī)律和科學(xué)思維的基本程序。從信息論的角度，可以把策劃思維的全過程看成為“信息的輸入、加工、輸出、反饋”等構(gòu)成的信息流動過程。區(qū)分為獲取信息、處理信息、產(chǎn)生方案、效果評估四個階段，對應(yīng)項目策劃的市場調(diào)研、分析論證、方案策劃和市場反饋四個環(huán)節(jié)。各階段、各環(huán)節(jié)的思維方法都離不開人們思維歸納、推理的兩種基本模式。
策劃思維的歸納模式
從自然資源的利用上可把房地產(chǎn)項目歸納分類為：山景項目、水景（江河景湖景及海景）項目、名勝項目等
從區(qū)位上可分為市區(qū)項目、郊區(qū)項目；從規(guī)模上可分為單體住宅樓和住宅小區(qū)；從品質(zhì)檔次上可分為安居房、經(jīng)濟適用房、普通商品房、高尚公寓、別墅豪宅等；從建筑形式上可分為內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、天井式住宅、點式住宅等。從渠道上可分為內(nèi)銷房、外銷房（異地銷售或涉外銷售）；從建筑結(jié)構(gòu)上可分為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等，此外，還可從產(chǎn)品題材、建筑風(fēng)格、社區(qū)文化、生活方式等方面進行分類。這種分析歸納的模式或方法在策劃思維的“獲取信息”階段，也就是市場調(diào)研階段的作用主要體現(xiàn)在對市場信息科學(xué)、有效、準確的把握上。在策劃思維的信息加工處理階段，對于明確項目的產(chǎn)品定位、市場定位十分重要。
1.城市房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析
1.1土地價格的上漲?？梢哉f土地價格的逐年上漲是房地產(chǎn)泡沫形成的直接原因。土地價格包括土地資本價格和土地資源價格兩部分，其中土地資本價格指的就是投入土地所產(chǎn)生的收益，土地資源價值指的就是所說的地租。社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得土地資本價格隨著對土地的高效頻繁利用而不斷上漲，土地的稀缺特性則使得其邊際生產(chǎn)力提高，如此一來收取的土地租金越來越高，土地資源價格上漲也是理所當然的。另外，就城市的房地產(chǎn)市場而言，土地的數(shù)量畢竟是有限的，當城市的規(guī)模和人口的數(shù)量不斷加大的時候，其對城市土地的潛在需求將會越來越多，這種情況下有限的土地數(shù)量毫無疑問是難以滿足需求的，從而導(dǎo)致土地價格不斷上升，房地產(chǎn)價格也隨之上漲。
1.2流動性過剩。近年來，全球范圍內(nèi)普遍存在著流動性過剩的現(xiàn)象，所謂的流動性過剩指的就是對貨幣的供應(yīng)量遠超過對貨幣的需求，這種情況決定了少量的商品將會被較多的貨幣所追逐，從而導(dǎo)致商品價格上漲幅度巨大。而房地產(chǎn)價格的節(jié)節(jié)攀升其實就是貨幣流動性過剩的直接產(chǎn)物，和國外相比國內(nèi)的投資渠道相對較為單一，在貨幣流動性過剩的情況下大量的社會資金流向了房地產(chǎn)市場，從而導(dǎo)致資產(chǎn)價格迅速膨脹，加劇了城市房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和經(jīng)濟過熱。此外，國際金融資本通過各種手段融入房地產(chǎn)市場也是加劇房地產(chǎn)泡沫問題的一個重要原因。
1.3消費預(yù)期的變化。所謂的消費預(yù)期指的就是消費者根據(jù)自己所掌握的相關(guān)信息對未來的變化進行評估和預(yù)測，并以此來進行經(jīng)濟活動的一種心理行為。消費者的消費預(yù)期變化將會直接影響他們的決策，以房地產(chǎn)為例，在2008年之前石家莊的房價明顯低于其他省會城市的價格，當?shù)卣疄榱酥С址康禺a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，適時出臺了一系列政策措施《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》中規(guī)定城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費減半征收、個人購房可享受契稅額50％的補貼、無公積金職工，有擔(dān)保也可申請公積金貸款等。但是消費者根據(jù)自己所掌握的信息產(chǎn)生了預(yù)期心理，很多消費者對這些政策持不以為然的態(tài)度，普遍認為省下的錢畢竟是小數(shù)，感覺不到有多大的實惠，他們認為房價降低對于老百姓來說才是最大的實惠。他們還將繼續(xù)觀望房價的走勢，并不急于買房。從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)跟風(fēng)觀望現(xiàn)象，使得2009年房地產(chǎn)市場的施工面積遠遠超過銷售面積，推動了泡沫的膨脹。
1.4制度與政策性因素。推動城市房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹的制度和政策性因素主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先是住房保障制度不夠完善。雖然說為了保障弱勢群體的住房，很多城市建立了廉租房制度，但是由于相對較少的廉租房資金來源，因此效果并不是很理想，導(dǎo)致商品房價格不斷上漲；其次是銀行的貸款制度不夠完善。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展是離不開金融機構(gòu)的支持的，當前普遍存在的問題是金融結(jié)構(gòu)盲目的追求信貸規(guī)模，無視信貸過程中的潛在危機，很多銀行貸款行為是在違反規(guī)定和約束政策情況下進行的，金融機構(gòu)的非理性擴張導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。
2.城市房地產(chǎn)泡沫的治理以及預(yù)防措施
2.1改革土地出讓制度。土地屬于房地產(chǎn)市場的一級市場，是國家壟斷的，但是土地收益分配不合理、土地投機行為以及土地交易管理的粗放式等現(xiàn)狀刺激了房地產(chǎn)泡沫的進一步膨脹，因此欲要有效地抑制城市房地產(chǎn)泡沫的進一步膨脹，首先要做到的就是對現(xiàn)有的土地出讓制度進行改革，對此筆者認為應(yīng)當從以下幾個方面著手：一是重新調(diào)整土地出讓金的收益分配，在中央政府、地方政府和個人之間建立一種合理的收益分配方式；二是將土地出讓金的管理公開與透明化，以此來減少地方政府尋租得利、降低土地拍賣成本等；三是改革征地農(nóng)民的補償制度，減少因征地引發(fā)的農(nóng)民和政府之間的緊張關(guān)系，為農(nóng)民的收入提供固定來源。
2.2完善住房保障制度。當前我國的住房保障體系結(jié)構(gòu)的不完善是商品房價格不斷上漲的一個重要原因，對此筆者認為一方面應(yīng)當堅持商品房在整個住房供應(yīng)體系中的主體地位，加大中小戶型和中低價位的普通商品房的供應(yīng)量，以此來滿足人們的住房需求，另一方面政府應(yīng)適當擴大經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃房、兩限商品房等保障性住房在住房供應(yīng)體系中的比例。當然，對于廉租房等保障性住房中的一些問題如保障對象不清楚、管理不規(guī)范等問題也要給予足夠的重視，合理的確定保障性住房的供應(yīng)對象，加強管理，維護社會公平正義。
2.3利用稅收杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。分析當前我國的房產(chǎn)稅收我們不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅收體系中關(guān)于商品房開發(fā)和銷售的稅收額度是較高的，而對于居民投資性的房產(chǎn)持有則征收較少的稅收，從而導(dǎo)致了居民的投資和投機需求不斷擴大，刺激了房產(chǎn)價格。對此筆者認為一方面應(yīng)當對現(xiàn)有的開發(fā)和銷售稅收進行整合，以此來降低房產(chǎn)的開發(fā)成本，控制房價，另一方面應(yīng)當適度的加大對處于持有期的房地產(chǎn)的稅收力度，以此來提高居民保有房產(chǎn)的成本，減少其投資和投機需求。
參考文獻：
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第一章 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀
1998年以來，中央為了拉動內(nèi)需以保持國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，采取了積極有效的財政政策，把住宅消費放在極為重要的位置上，作為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點，出臺了一系列促進房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策，隨著沿海以及國內(nèi)大城市房地產(chǎn)逐漸平穩(wěn)發(fā)展，內(nèi)地中小城市房地產(chǎn)也開始迅速的發(fā)展?？傮w上看，房地產(chǎn)市場供銷兩旺，連續(xù)四年投資和銷售都保持較快增長，增長比例也基本協(xié)調(diào)，商品房價格穩(wěn)中有升，走勢總體平衡。按“十五”規(guī)劃要求以及未來10~20年我國現(xiàn)代化進程的進一步加快和城鎮(zhèn)人口的不斷增加，住宅需求和消費必將隨之擴大，市場需求空間極大，房地產(chǎn)投資將成為今后幾年內(nèi)社會投資的一個持續(xù)熱點。
但隨著目前我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，一些問題也迅速暴露出來。部分地區(qū)盲目興建高檔公寓、別墅和寫字樓，而適應(yīng)中低收入居民的低價位商品房、經(jīng)濟適用房的供應(yīng)不能滿足需求；部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價格上漲過快；一些地區(qū)炒賣房屋現(xiàn)象比較嚴重等問題。由于房地產(chǎn)項目的投資過程是一種預(yù)測將來需求而進行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程,不確定性伴隨其始終；再加上其自身的不利因素決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的風(fēng)險行業(yè)，因此，很有必要加強房地產(chǎn)投資風(fēng)險意識，以確保房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
第二章房地產(chǎn)投資及風(fēng)險的基本概念
2.1 房地產(chǎn)投資
房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟活動中，以期將來獲得不確定的收益，房地產(chǎn)投資是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)。
2.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險
房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資主體直接或間接把一定量的資金投入房地產(chǎn)開發(fā)過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降、損失增加或投入成本增大等不利結(jié)果的可能性。
第三章 導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險的因素
3.1 信息不全不準，對開發(fā)的房地產(chǎn)項目前期調(diào)查不周，測算不精，決策草率
這在1992年-1993年的“房地產(chǎn)熱”中成為“通病”。許多房地產(chǎn)項目決策草率，所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調(diào)研不細，對購買力及項目銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差。
3.2 宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險
表現(xiàn)為；一是前些年嚴重通貨膨脹；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策；三是房地產(chǎn)市場供求形勢的變化。房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”。這對剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目意味著不利。
3.3 投資商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢、房地產(chǎn)政策、金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差
具體表現(xiàn)為：發(fā)展商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的投資商過分地相信自己會很容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的投資者在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去，結(jié)果供求關(guān)系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的開發(fā)商過分相信自己的“道”（即通過“關(guān)系”拿到“好項目”的能力），而經(jīng)營實力（開發(fā)實力、管理能力、行銷能力）不足或較弱。項目運作中難以實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中風(fēng)險的原因。
第四章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征
4.1 房地產(chǎn)的短期投資風(fēng)險大，長期投資風(fēng)險低
房地產(chǎn)作為一種投資工具，變動性差，交易成本高，短期內(nèi)其市場需求很難調(diào)整，這就意味著房地產(chǎn)在短期內(nèi)很難脫手或者雖能倉促脫手或易造成較大的損失，另一方面，房地產(chǎn)具有稀缺性，長期使用性，不可替代性，其長期需求是可以調(diào)整的，而且常呈增長趨勢，長遠來看，房地產(chǎn)升值的走勢顯著，對其長期投資的收益也會穩(wěn)定。
4.2 政策與經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)投資風(fēng)險影響有雙重性
由于房地產(chǎn)具有消費與生產(chǎn)的二重性和房地產(chǎn)供求的反經(jīng)濟循環(huán)特征，使其對政策的變化具有雙重的反應(yīng)。例如，一般認為，利率下調(diào)對房地產(chǎn)投資有利，實際上利率下調(diào)可能使大量資本流向證券市場，引起貸款市場上的貨幣短缺，投資商不得以較高的貨款利率進行融資；利率上調(diào)時，資本將部分流回銀行，使貸款市場上的利率短期內(nèi)并不一定下調(diào)。
經(jīng)濟形勢的變化也存在著同樣的情形，如，經(jīng)濟繁榮時期，普通消費者一般采用租房的方法，而將節(jié)余的資金投入到證券市場以獲得較高的投資收益率，此時住宅的銷售不會看好，寫字樓，工業(yè)廠房比較走俏，當經(jīng)濟出現(xiàn)衰退時，普通消費者為了保值的需要將會購置住房，住宅為消費者看好，而其它物業(yè)可能出現(xiàn)疲軟。
4.3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險較難預(yù)測，地域性影響較大
房地產(chǎn)是指房屋和土地及其產(chǎn)權(quán)的總稱。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房屋交易也日趨活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)，除了自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動以外，出現(xiàn)了將房屋用于賺取租金或增值收益的活動，形成了投資性房地產(chǎn)。
(二)公允價值計量模式的概述
公允價值亦稱公允價格、公允市價，指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項資產(chǎn)或清償一項債務(wù)所使用的金額。在公允價值計量下，負債和資產(chǎn)按照在公平交易中，對市場情況熟悉的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。
(三)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的必要性和可能性
1.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量具有必要性。投資性房地產(chǎn)性質(zhì)特殊，與一般的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)的價值經(jīng)常并不隨著時間的推移而逐漸遞減，相反，其價值往往逐漸增加。如果采用成本模式進行后續(xù)計量，投資性房地產(chǎn)的賬面價值將不能如實地反映其真實市場價值。只有采用公允價值模式，才能更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。
2.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量具有可能性。市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，使得越來越多的房地產(chǎn)有了活躍的交易市場，活躍市場的交易價格為公允價值計量提供了良好的參考價格，有利于公允價值的應(yīng)用范圍進一步擴大。財政部在2014 年1 月26 日了《企業(yè)會計準則第39 號一一公允價值計量》，為公允價值的應(yīng)用提供具體操作指南，改善以前公允價值計量不一致的狀況，規(guī)范企業(yè)公允價值計量和披露，有利于正確和全面地使用公允價值。
二、我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀
從2007 年準則實施以來，我國上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量的比例非常小，比例小于10%，從而可見上市公司采用公允價值計量屬性的積極性并不高。投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用效果與預(yù)計的相差甚遠，究其原因是有多方面的。
三、上市公司采用公允價值計量的財務(wù)影響
(一)投資性房地產(chǎn)公允價值計量改善了上市公司財務(wù)狀況
在投資性房地產(chǎn)會計準則下，企業(yè)可以自己選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式。如果企業(yè)選擇成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，按投資性房地產(chǎn)的成本確認賬面價值，若投資性房地產(chǎn)增值，則公司可以選擇將部分利潤隱藏起來。如果企業(yè)選擇公允價值模式進行計量，會在資產(chǎn)負債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整資產(chǎn)負債表賬面價值，使企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值增值，將企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)的隱性增值收益釋放出來，增加了資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負債率，提高企業(yè)的償債能力。
(二)投資性房地產(chǎn)公允價值計量使財務(wù)數(shù)據(jù)波動不可預(yù)見性增強
投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益的大幅增長依賴于房價的上漲，促使公司凈利潤快速增長;相反，如果房價沒有顯著變化或下跌，則會導(dǎo)致公司后期業(yè)績下滑。再者，近幾年來受到國家的宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場不再呈現(xiàn)出前幾年繁榮的景象，房地產(chǎn)價格波動變化較大，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的價值可能會縮水，從而導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績下滑，這樣會使得上市公司的業(yè)績波動較大。
四、建議
(一)加強信息披露
對于該類上市公司，應(yīng)該對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的信息披露予以加強。對于投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息，要結(jié)合表內(nèi)披露和表外披露，強調(diào)兩者間的勾稽關(guān)系。表內(nèi)披露投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債表日的價值，表外披露投資性房地產(chǎn)的功能用途、初始成本、使用狀態(tài)、公允價值計量引起的當期賬面價值的變化情況、公允價值的確定方法及理由依據(jù)等。
(二)制定配套稅收政策
一、 美國次級債務(wù)危機的概念及成因分析
所謂次優(yōu)級抵押貸款證券（次級債）是相對優(yōu)先級抵押貸款證券而言的。抵押貸款證券按獲得本金與利息支付的優(yōu)先次序劃分為不同的等級，優(yōu)先級證券信用等級高，收益穩(wěn)定，可吸引風(fēng)險規(guī)避型的投資者，次優(yōu)級證券風(fēng)險較高，但是收益也相對于優(yōu)先級證券高，較適合機構(gòu)投資者。次級抵押貸款是一個高風(fēng)險、高收益的行業(yè)。與傳統(tǒng)意義上的標準抵押貸款的區(qū)別在于，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應(yīng)地比一般抵押貸款高很多。那些因信用紀錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質(zhì)抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。
美國次級抵押貸款是面向信用較差或收入較低的借款人提供的抵押貸款，以實現(xiàn)居者有其屋。該市場在20世紀90年代中期至2004年期間經(jīng)歷了快速發(fā)展，從1994年的350億美元發(fā)展到2000年的1400億美元，而如今可能高達8000億美元。這一時期的繁榮得益于當時的政策環(huán)境、寬松的信貸環(huán)境，以及資產(chǎn)證券化盛行等多個方面的因素。
次級貸款的發(fā)放是建立在房價不斷上漲及低利率假設(shè)的基礎(chǔ)上。大部分次級貸款基于浮動利率，即貸款利率隨短期利率變動而變動。一旦房價回落利率上升，次級借款人將會面臨無力還貸風(fēng)險。從2004年中開始，美聯(lián)儲先后17次加息，將基準利率從1%上調(diào)至5.25%，使得借款人還貸成本激增，遠超出實際還貸能力。另一方面，近兩年來美國住房市場逐步降溫，使得房屋所有人的再融資變得更為困難。這最終導(dǎo)致了2006年以來次級抵押貸款拖欠、違約及停止抵押贖回權(quán)數(shù)量的攀升，并使美國包括新世紀抵押貸款公司在內(nèi)許多貸款公司已撤出次級抵押貸款市場，尋求破產(chǎn)保護或者被收購。同時，投資于次級貸款證券的基金與投資人也卷入到這場風(fēng)波中并遭受巨額損失，使得危機影響出現(xiàn)向全球蔓延的跡象?？傊舜挝C很大程度上反映了次級貸款市場制度上的缺陷。
二、 美國次級債務(wù)危機對我國資本市場的影響
1.美國次級債務(wù)危機對我國資本市場的直接影響
通過美國財政部近日公布的研究報告顯示，截至2006年6月底，中國機構(gòu)購入的美國按揭債券總額為 1075 億美元，占亞洲國家購入總量的47.6％。通常，次級按揭債券在整個按揭債券市場中的占比接近 15%。如果單純按照該比例推算，中國機構(gòu)購入的美國次級按揭債券接近160億美元。中國的金融企業(yè)，如中國銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、中信銀行等6家上市銀行購買了美國次級按揭債券，但估計損失甚微。
這表明，受我國國內(nèi)監(jiān)管部門對金融機構(gòu)從事境外信用衍生品交易管制嚴格的限制，這些銀行的投資規(guī)模并不大。加之涉及次貸危機的資金金額比重較小，帶來的損失對各大銀行的整體運營而言，影響非常輕微。通過香港股市影響內(nèi)地股市，對內(nèi)地市場產(chǎn)生估值壓力香港是金融自由港，受國際金融市場影響是直接的。而香港市場又有大量兩地發(fā)行的內(nèi)地紅籌股，香港股市上的紅籌指數(shù)的變化通過比價效應(yīng)影響到內(nèi)地股市。經(jīng)過港股市場的持續(xù)暴跌后，當前A股對H股的溢價率已逼近90％，達到了史無前例的高位。同時，在全球股市暴跌的沖擊下，近期恒生指數(shù)已從高位急跌了超過15％，無疑將觸發(fā)A股市場投資者的畏高情緒。當前A股投資者仍有慣性做多的觀念，但隨著市場對全球惡劣環(huán)境的認識逐漸深化，不排除會出現(xiàn)空頭情緒集中爆發(fā)的可能。短期內(nèi)大盤藍籌股的上漲將受到制約，并影響指數(shù)的表現(xiàn)，A股的重估將更多地通過結(jié)構(gòu)調(diào)整的方式展開。
那么，香港H 股市場波動到底會對國內(nèi)股市產(chǎn)生多大影響？在市場分割的情況下，應(yīng)該說這種影響是有限的。雖然國內(nèi)居民投資H股的渠道即將被打通，但國內(nèi)主要的機構(gòu)投資者進入H股的渠道仍然不順暢，僅靠個人投資者的力量較難改變目前市場分割的狀態(tài)。
2.美國次貸危機對中國資本市場的間接影響
這種影響主要表現(xiàn)在心理因素、熱錢流向、管理層的判斷、國內(nèi)企業(yè)的效益和加息等方面。對投資者心理的影響次貸危機會對投資者信心造成一定的影響。比如，國際對沖基金大規(guī)模減持銀行股的報道就動搖了銀行股的持股信心。前期中行、工行本身沒有技術(shù)性下跌整理的要求，但受銀行股持股信心動搖的影響，明顯有資金主動性殺跌。雖然中國股市相對獨立，但經(jīng)過今年幾次“事件”的關(guān)聯(lián)，已經(jīng)在很多投資者心中建立起了比較強的聯(lián)系。次貸危機會引發(fā)市場投資者信心低落，對風(fēng)險類資產(chǎn)的偏好度降低。歐美股市大跌就是這種悲觀情緒的集中體現(xiàn)。
同時，次貸危機會使人們對未來經(jīng)濟增長信心下滑、減息預(yù)期增加，導(dǎo)致美元匯率可能受到打擊。因為市場預(yù)期美聯(lián)儲很有可能再度降低利率，減輕次級債各方壓力，緩解危機升級。
3.對我國金融工具創(chuàng)新的影響
美國的次級貸款債券雖然不是嚴格意義上的金融衍生產(chǎn)品，但其作為一項金融創(chuàng)新產(chǎn)品，其價格運動以及收益水平的波動，都帶有衍生品的某些性質(zhì)。近年來，隨著美國房地產(chǎn)市場持續(xù)上揚，住房抵押貸款和伴生的衍生品規(guī)模不斷擴大。然而，這種高度合成的信用創(chuàng)造產(chǎn)品并沒有經(jīng)過風(fēng)險的檢驗。隨著2007年年初以來房地產(chǎn)市場日益低迷，次級抵押貸款的風(fēng)險終于全面暴露。盡管相對于美國及全球金融市場而言，次級債規(guī)模并不大，但這些金融衍生品放大了這一危機。因此，對于金融創(chuàng)新，不僅應(yīng)看到其對經(jīng)濟發(fā)展的促進作用，還應(yīng)看到其蘊涵的風(fēng)險。資本市場是一個信心市場、心理市場、預(yù)期市場，市場的負面預(yù)期具有海嘯般越滾越大的放大效應(yīng)。在此次美國次貸危機中，股指期貨不但沒能發(fā)揮穩(wěn)定股市的作用，反而對股市下跌起到了放大預(yù)期和放大傷害的作用。這在目前中國正在加緊推出股指期貨的關(guān)鍵時刻，需要加強風(fēng)險意識，充分做好準備工作。
4.中國出口企業(yè)受美國經(jīng)濟陷入衰退的影響
對于外貿(mào)依存度非常高的中國經(jīng)濟來說，在內(nèi)需的替代作用還沒有完全展開的情況下，如果有美國經(jīng)濟衰退導(dǎo)致的世界經(jīng)濟危機發(fā)生，中國很難獨善其身。隨著全球經(jīng)濟一體化進程，中國經(jīng)濟增長與國際市場早已緊密相連。如果次貸危機進一步惡化而拖累美國經(jīng)濟，那么就可能導(dǎo)致美國消費減少，進而給中國出口產(chǎn)品造成壓力，最終影響境內(nèi)上市公司業(yè)績。
匯豐銀行在2007 年年初發(fā)表的一份報告認為，目前中國的出口有60％是輸出到發(fā)達國家，其中美國就占了28％，因此美國經(jīng)濟的放緩將使中國的出口增長受到壓力。在最壞的情況下，次貸危機可能引發(fā)主要金融市場的崩潰和全球經(jīng)濟的嚴重衰退，從而導(dǎo)致中國出口增長的停滯和貿(mào)易順差的消失，這將大幅度降低中國經(jīng)濟的增長率，從而迫使中國的中央銀行轉(zhuǎn)向降息和放松信貸控制的政策。在此背景下，由貿(mào)易順差擴大推動的中國的資產(chǎn)重估過程將逐步結(jié)束，并轉(zhuǎn)換到由銀行主動創(chuàng)造信貸所驅(qū)動的資產(chǎn)重估過程。從現(xiàn)在的情況看，發(fā)生這種前景的可能性仍然相當小。加息空間或被進一步抑制解決次貸危機的措施之一是降低利率。一方面，降低利率可以直接拉動經(jīng)濟，恢復(fù)投資者信心；另一方面，降息也會壓低按揭利率和違約率。如果美國降低利率，那么中國未來的加息空間無疑將繼續(xù)縮小。統(tǒng)計顯示，目前一年期上海銀行間同業(yè)拆借利率為3.5970％，美元一年期倫敦銀行間同業(yè)拆借利率為5.2450％，二者之間的差距僅為1.6480％?？梢?，如果美國降息，那么中國的加息空間將繼續(xù)呈縮小趨勢。此外，還將加大人民幣升值預(yù)期。在降低利率、經(jīng)濟衰退等預(yù)期下，次貸危機很可能促使美元繼續(xù)貶值。事實上，自2007 年6 月14 日起，美元指數(shù)一直處于下降通道之中，再破新低不是沒有可能。如果美元貶值，則會相應(yīng)促進人民幣升值。
三、美國次級債務(wù)危機對我國房地產(chǎn)市場的影響分析
美國的房地產(chǎn)與中國有著密不可分的聯(lián)系。美國房地產(chǎn)市場同樣是在低利率、流動性過剩的情況下形成泡沫，泡沫又在高利率和經(jīng)濟走軟的情況下被擠破。前車之鑒，美國房地產(chǎn)市場的問題，可能讓管理層加大對房地產(chǎn)市場的控制力度，避免形成惡性泡沫。
在中國，居民的住房按揭貸款一直理所當然地被認為是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。這樣一個觀念在中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)大行其道幾年了，而且即使到現(xiàn)在，除了銀監(jiān)會及央行這樣的監(jiān)管機構(gòu)有所察覺之外，房地產(chǎn)市場、商業(yè)銀行對此仍然無動于衷，“住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話仍然是房地產(chǎn)市場主流意見。但實際上，當美國打破這種神話時，居民按揭貸款的潛在風(fēng)險就暴露無遺了。這種資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性就會受到嚴重質(zhì)疑。從這個意義上來說，對中國有很大警示。
第一，從住房按揭的對象來看，美國的次級債券的次級貸款人的信用還有等級之分，即“次級信用”，但是對于中國的按揭貸款者來說，估計其中的大部分人連“次級信用”都不及。這幾年，凡是個人要申請住房按揭貸款的，沒有誰不能從銀行獲得貸款。既然人人都能從銀行獲得住房按揭貸款，那么住房按揭貸款者基本上沒有信用等級可分。
在中國房地產(chǎn)市場，不少人甚至利用假信用，大量地從銀行套取貸款炒作房地產(chǎn)。盡管目前國內(nèi)不少個人住房按揭貸款的信用不好，但是在房地產(chǎn)市場價格一直上漲時，這種沒有信用的人就不會暴露出來，因為過高的房價會把這些潛在風(fēng)險完全掩蓋起來。但是如果中國的房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，其潛在風(fēng)險必然會暴露出來。
第二，美國次級信用貸款的風(fēng)險盡管很高，但是這種風(fēng)險基本是通過證券化的方式分散了。中國住房按揭貸款的證券化程度低，因此其不良信用貸款的風(fēng)險基本聚集在銀行體系內(nèi)。如果房價出現(xiàn)向下逆轉(zhuǎn)的趨勢，這些聚集在銀行的風(fēng)險就可能爆發(fā)出來。
第三，目前國內(nèi)銀行基本上是國有銀行或國有股份占主要比重的銀行。這些銀行為了其自身短期效益，往往采取對住房按揭盲目擴張的做法。它們不僅放寬了個人住房按揭貸款者市場進入條件，也不嚴格遵守銀監(jiān)會相關(guān)指引，甚至采取各種方式規(guī)避這種指引，而且以金融創(chuàng)新為名讓這種房價上漲的個人住房按揭貸款無限放大，比如什么加按揭、轉(zhuǎn)按揭等。
第四，從總量來看，美國的住房按揭市場發(fā)展50多年，其住房貸款余額也不過3萬億美元左右，而中國房地產(chǎn)市場剛發(fā)展不到10年，其個人住房按揭貸款余額就達到2.6萬多億元人民幣（下同），加上公積金住房貸款4000多億元，已經(jīng)超過了3萬億元。這樣高的住房按揭貸款，在房價上漲時，銀行一定會把這些貸款看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但如果中國房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，住房按揭貸款的潛在風(fēng)險將暴露出來。
在美國次級債危機后，中國的金融監(jiān)管部門一方面要對美國次級債危機認真研究并總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，另一方面該是全面檢討中國銀行的住房按揭貸款的時候。不要讓一些商業(yè)銀行為了短期利益、為了一己之利而讓國內(nèi)銀行體系的風(fēng)險越積越大。
筆者認為，美國次級抵押債危機的根源在于這種金融產(chǎn)品設(shè)計本身，次級抵押債的機制從誕生的那一刻起，自身就孕育了危機的種子，但是，美國的貨幣政策還是應(yīng)當為這次次級抵押債危機承擔(dān)部分責(zé)任。更準確地說，格林斯潘的超低利率政策不僅導(dǎo)致了隨后的全球性流動過剩，而且也為次級抵押債危機提供了合適的土壤。簡單地回顧一下，在1994年時，美國的次級抵押貸款還只有350億美元，2000年時增加到1400億美元，而至今，次級抵押貸款余額至少達到了8000億美元。到2000年后，美國聯(lián)邦儲備銀行就開始不斷降低聯(lián)邦基金利率，這直接刺激了次級抵押貸款需求量的上升。次級抵押貸款的增加又促使了房地產(chǎn)市場的回升，這又使更多的人加入到了次級抵押貸款市場。然而，自2004年6月格林斯潘加息后，連續(xù)17次地提高利率極大地增加了次級抵押借款者的償還負擔(dān)，他們成了名符其實的“房奴”。又由于是零首付，違約對借款者又不會造成實質(zhì)性的經(jīng)濟損失。因此，歸納起來就是，為刺激經(jīng)濟復(fù)蘇的低利率政策促使了次級抵押貸款的迅速增長，而為抑制經(jīng)濟過熱和穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期大幅度地提高利率的貨幣政策，又直接促使了次級抵押貸款償付危機的爆發(fā)。
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關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅 改革 稅收公平 房價
一、房產(chǎn)稅的基本概念及其目的
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。從性質(zhì)上看，房產(chǎn)稅屬于保有稅，即針對不動產(chǎn)保有行為的一種征納。
根據(jù)國務(wù)院1986年9月15頒發(fā)的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅采取從價計征和從租計征兩種方式。從價計征是指依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值按1.2%的稅率計稅繳納；從租計征是以租金收入按1.2%的稅率計稅繳納?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》同時規(guī)定征稅范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。從房產(chǎn)稅所具有的特性來看，房產(chǎn)稅具有兩個目的：一、有利于籌集地方財政收入。房產(chǎn)稅屬于地方稅，征集房產(chǎn)稅可以為地方政府籌集市政建設(shè)資金。二、有利于加強房產(chǎn)管理。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模。
二、房產(chǎn)稅的法律本位分析
2010年5月31日，《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》中指出“深化財稅體制改革，逐步推進房產(chǎn)稅改革”。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資過熱，房價上漲過快的背景下，房產(chǎn)稅改革一次次被推上風(fēng)頭浪尖。繼停止向購買第三套及以上提供公積金住房貸款以及對提高貸款首付比例進行一系列規(guī)定后，房產(chǎn)稅似乎成了調(diào)整房價的最后救命稻草。誠然，稅收作為國家調(diào)控市場的一種手段，必然能對市場中的經(jīng)濟行為產(chǎn)生一定的影響。從征收對象來看，房產(chǎn)稅確實能夠提高房地產(chǎn)投機者的價格成本，從而抑制房地產(chǎn)市場的過度投資。
但從房產(chǎn)稅本身所應(yīng)有的性質(zhì)來看，房產(chǎn)稅些許程度上被誤解和扭曲。目前在房價過高的壓力下，房產(chǎn)稅的改革直指個人住房，這無疑是將從沒有產(chǎn)生任何收入的個人手中生生征走一部分稅收，房產(chǎn)稅的征收必將承擔(dān)很大的政治風(fēng)險。稅收真正的目的是取之于民，用之于民。政府將征納的房產(chǎn)稅用于本地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境建設(shè)以促進本地區(qū)的繁榮，從而帶動房價上漲。因此，房產(chǎn)稅的征收本意應(yīng)該是促進房地產(chǎn)的發(fā)展，但如果將房產(chǎn)稅用于抑制房價，明顯違反了房產(chǎn)稅的本意。
三、房產(chǎn)稅的稅收公平問題
稅收平等權(quán)要求根據(jù)每個納稅人的稅負能力確定征收標準，即量能課稅。量能課稅主張同等負擔(dān)能力的人負擔(dān)同等的稅收，不同納稅能力的人負擔(dān)不同的稅收。做到量能課稅是非常困難的工作，如個人所得稅就存在顯示公平的問題。具體到房產(chǎn)稅，問題更加復(fù)雜：1、房產(chǎn)稅的征收對象為房屋本身，但房屋所有者的稅負能力是不一樣的。2、房產(chǎn)稅征收范圍確定，如果只針對商品房勢必造成不公平。我國目前存在商品房，集資房、福利房、合作建房、經(jīng)濟適用房等多種住房。針對哪些房屋征收以及設(shè)置多少的稅率都是棘手的問題。3、如何界定納稅人是投資者還是自用者。將投資者和自用者一視同仁，是對自用者的不公平，也會對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展造成負面影響。4、繼土地財政后，地方政府又會通過房地產(chǎn)稅聚斂大量的稅收。這部分稅收將何去何從，是否能夠用之于民。這部分稅負會不會轉(zhuǎn)移至購房者和租房者，都是值得關(guān)注的問題。
四、房產(chǎn)稅改革稅制設(shè)計問題
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.111
在20世紀70年代，信息不對稱現(xiàn)象便受到美國三位經(jīng)濟學(xué)家斯蒂格利茨、阿克爾洛夫、斯彭斯的極大關(guān)注和研究，表明信息在交易雙方的不對稱分布中對市場交易行為和市場運行效率產(chǎn)生一系列重要影響[1]，其研究成果為市場經(jīng)濟提供了一個新的視角，增進了人們對市場行為與市場參與者的經(jīng)濟關(guān)系等問題的理解，為社會經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了重要的推動作用。因此，2001年，瑞典皇家科學(xué)院為了表彰他們在“使用不對稱信息進行市場分析”領(lǐng)域所做出的重要貢獻而授予諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎。
1信息不對稱概述
信息不對稱是指由于外在環(huán)境的復(fù)雜性、不確定性以及參與者的主觀意圖，交易或合作雙方掌握的與交易或合作有關(guān)的信息在準確性、全面性、及時性、連貫性等方面存在的差異。差異發(fā)生在交易契約簽訂之前，容易引發(fā)“逆向選擇”;差異發(fā)生在交易契約簽訂之后，容易引發(fā)“道德風(fēng)險”。
逆向選擇是指掌握信息較多的一方利用對方對信息的無知而隱瞞相關(guān)信息，獲得額外利益，客觀上導(dǎo)致不合理的市場分配行為。信息不對稱是造成逆向選擇的根本原因，解決的關(guān)鍵是獲得一方的私人信息并傳遞給另一方，建立信息共享渠道。逆向選擇會損害開發(fā)商的重要利益，其解決的方法有四種。一是樹立以顧客為中心的理念，給消費者傳達真實的信息;二是通過廣告、報紙、書刊等媒介傳遞可靠信息;三是建立質(zhì)量擔(dān)保，給消費者信念;四是建立咨詢機制，給消費者更多的機會獲取信息。
道德風(fēng)險是指占有信息優(yōu)勢的一方為自身利益而故意隱藏相關(guān)信息，對另一方造成損害，增加交易的風(fēng)險性和交易成本的行為，其本質(zhì)上屬于問題。在房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商與消費者簽訂合同后，消費者不知道且沒有約束條款限制開發(fā)商的操作過程、缺乏有效的市場監(jiān)督機制是造成道德風(fēng)險的主要原因。要避免道德風(fēng)險的發(fā)生，需要在合同設(shè)計中，讓人承擔(dān)一部分不確定性風(fēng)險并承擔(dān)相應(yīng)補償責(zé)任。其解決方法有四種。一是設(shè)計激勵機制，使開發(fā)商不利用自己的信息優(yōu)勢改變合同;二是實施保險制度，有效轉(zhuǎn)移風(fēng)險;三是建立長期合同機制，讓開發(fā)商付出更多的機會成本;四是完善行業(yè)信譽體系，控制對方和克制自己的市場行為。
可見，信息不對稱必定導(dǎo)致信息擁有方為牟取自身更大的利益使另一方的利益受到損害，為減少或避免這類行為的發(fā)生或者降低信息搜尋的成本，提高社會資源配置效率，經(jīng)濟學(xué)家為此提出了許多理論和模型。該理論在彌補傳統(tǒng)的經(jīng)濟學(xué)理論的漏洞的基礎(chǔ)上推動了現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)理論的新發(fā)展，標志著經(jīng)濟學(xué)開始由以假設(shè)為基礎(chǔ)的推導(dǎo)理論模型向基于現(xiàn)實經(jīng)濟的理論解釋位移，促使行為經(jīng)濟學(xué)的誕生;同時，以信息不對稱為前提的心理博弈和經(jīng)濟利益較量，為洞察市場經(jīng)濟的運行拓寬了理論視角，將對博弈論的發(fā)展起著重要的推動作用，也為轉(zhuǎn)型經(jīng)濟中的發(fā)展中國家進行體制設(shè)計和政策選擇提供了具有啟發(fā)性的思路。
2信息不對稱在房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)形式
信息不對稱在各個行業(yè)都廣泛存在，如服務(wù)、制造、銷售等，但在房地產(chǎn)行業(yè)中表現(xiàn)尤為突出，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)交易、合同訂立、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等多方面。
2.1房地產(chǎn)交易中的信息不對稱
房地產(chǎn)交易主要針對房屋建筑，涉及的內(nèi)容可以概括為內(nèi)部信息和外部信息兩方面。開發(fā)商掌握的外部信息主要包括市場環(huán)境、房屋的開發(fā)價值和潛在價值、環(huán)境位置、交通狀況及周邊環(huán)境等，甚至房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢及風(fēng)險大小。內(nèi)部信息主要包括構(gòu)成房屋的材料、結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量、物業(yè)管理等。作為普通消費者，僅知道開發(fā)商公布的外部信息和部分房地產(chǎn)行情內(nèi)容，開發(fā)商有信息的絕對優(yōu)勢，形成了嚴重的信息不對稱，損害了消費者的利益。
2.2合同訂立中的信息不對稱
根據(jù)合同法的規(guī)定，合同訂立是指當事人雙方經(jīng)充分協(xié)商并達成一致，但房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商單方面制定合同文本，消費者只有簽字權(quán)，對于其中的條款即使有異議，也只能接受，無法改變。開發(fā)商制定合同條款時在符合法律法規(guī)的前提下，盡可能地保護自身的利益，對消費者造成不利情景。一般消費者對于合同的相關(guān)知識了解甚少，不能有效通過合同維護自身的正當合法權(quán)益，而且當維護權(quán)益需要付出成本時，大多主動選擇放棄。
2.3房屋質(zhì)量方面的信息不對稱
在房地產(chǎn)市場交易中，消費者得到最終的實物。對于構(gòu)成實物的實體結(jié)構(gòu)、內(nèi)部構(gòu)造、使用材料等不可見部分信息幾乎不知，如房屋的尺寸縮水。開發(fā)商為了節(jié)約成本對于材料經(jīng)常以次充好、偷工減料等，消費者只能看到表觀而不能看到內(nèi)部，許多質(zhì)量問題只有在一定時間后才能發(fā)現(xiàn)。
2.4物業(yè)管理方面的信息不對稱
現(xiàn)階段的物業(yè)管理模式主要有兩種：專業(yè)物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)商的人員，而我國大多數(shù)屬于后者。物業(yè)管理需要有較高的管理水平，好的服務(wù)質(zhì)量，要有公平客觀的服務(wù)意識，能為消費者解決切實問題。但房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常由自己專門的物業(yè)部門來進行物業(yè)管理，遇到事情追究責(zé)任時，物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)商互相推責(zé)，權(quán)責(zé)難以限定，物業(yè)管理制度尚不完善，存在很多漏洞。消費者沒有選擇物業(yè)公司的權(quán)利，沒有雙向的選擇機制，缺少有效監(jiān)管與制度，消費者在購房后許多問題得不到有效解決。因此相關(guān)部門需要不斷完善制度，大力推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使其正規(guī)化、科學(xué)化、標準化、廣泛化。
3信息不對稱對房地產(chǎn)市場的影響
信息不對稱對房地產(chǎn)市場的影響是深遠的、重大的。在房地產(chǎn)市場中消費者明顯處于信息劣勢地位，而開發(fā)商作為人，掌握著產(chǎn)品開發(fā)的全部信息，在許多方面信息都占有絕對優(yōu)勢。開發(fā)商為了贏得更多的利益，會利用自身的信息優(yōu)勢及一切資源來損害消費者的權(quán)益。根據(jù)資料分析，我國房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展階段，在制度不夠完善、監(jiān)管不全面的情況下，由于信息不對稱而引起的逆向選擇、道德風(fēng)險、交易率低下等問題已嚴重阻礙行業(yè)的發(fā)展，長此以往必將影響經(jīng)濟的大趨勢。
3.1房地產(chǎn)市場中逆向選擇影響
開發(fā)商與消費者對于房屋建筑質(zhì)量信息的不對稱，會造成“逆向選擇”。房地產(chǎn)市場中，房屋的質(zhì)量參差不齊，價格與質(zhì)量呈線性關(guān)系，好質(zhì)量相對房價較高。開發(fā)商掌握著工程實體資料，清楚知道房屋的質(zhì)量狀況，而消費者僅知道市場上房屋交易的平均質(zhì)量，對于有質(zhì)量缺陷的信息全然不知。因此，期望的購買價格只是按平均質(zhì)量水平所對應(yīng)的價格，消費者傳統(tǒng)消費心理希望物美價廉，大多數(shù)消費者在購買房屋時首先考慮的因素是房價，并選擇價格較低的進行購買，結(jié)果消費者會購買市場上房屋質(zhì)量低劣的產(chǎn)品，而高質(zhì)量的產(chǎn)品被空置，失去交易機會，造成“劣勝優(yōu)汰”的現(xiàn)象。但是，房地產(chǎn)開發(fā)商為了銷售房屋產(chǎn)品以盡快回籠資金并賺取利潤，往往會重新評估市場、重新定位房屋品質(zhì)及房價，以滿足消費者的需求。這種通過改善房屋質(zhì)量而降低價格，使整個市場充滿太多劣質(zhì)產(chǎn)品，必將影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
3.2房地產(chǎn)市場道德風(fēng)險影響
信息不對稱同樣會造成道德風(fēng)險的發(fā)生，在市場上消費者了解到的信息都是開發(fā)商為了宣傳該商品的正面信息。開發(fā)商為了贏得市場和消費者認同，在房屋的廣告宣傳中通?？浯髮嶋H的外在環(huán)境效果，通過電腦處理出一些精美效果裝飾圖等，對于實質(zhì)性信息，房屋內(nèi)部構(gòu)造、材料使用情況、潛在質(zhì)量問題等都隱藏起來，給消費者一個美好的藍圖。由于信息不對稱，消費者無法知道隱藏的信息，一般根據(jù)知道的信息來判斷，往往會改變原來的消費心理。在簽約后，開發(fā)商同樣通過信息不對稱，在工程中通過對材料的使用、設(shè)計、容積率等變換來獲取利益，從而損害消費者利益，造成墻體開裂、漏水等質(zhì)量問題，使消費者權(quán)益受到嚴重損害。
3.3對房地產(chǎn)經(jīng)濟影響
房地產(chǎn)市場中信息不對稱不僅對消費者利益造成損失，還對社會經(jīng)濟影響較大。房地產(chǎn)市場每年使用資金上萬億，開發(fā)商注重對高品質(zhì)、高檔房屋的建設(shè)開發(fā)，缺少與收入水平相適應(yīng)的房屋開發(fā)。開發(fā)商為賺取利潤，高檔房屋開發(fā)數(shù)量較多，但是需求量較大的小戶型的住房開發(fā)量較少，高檔房的供給量遠大于需求量，小戶型的房屋需大于供，使供需關(guān)系結(jié)構(gòu)不對稱，大量消費者的需求得不到有效滿足;同時大量高檔小區(qū)房屋空置，不僅損害了土地資源利用率，還使大量資金被固定在房屋中，無法進行流通，開發(fā)商資金的使用風(fēng)險也增大，因此，消費者的消費需求不能有效釋放，影響著市場經(jīng)濟中擴大內(nèi)需的發(fā)展。
總之，信息不對稱對開發(fā)商、消費者、社會經(jīng)濟都有影響，開發(fā)商面對“逆向選擇”，好質(zhì)量的房屋被空置、無法出售而缺少競爭力，消費者面對逆向選擇，很難買到自己期望的房屋，對于房地產(chǎn)市場而言，信息的不對稱造成房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的低迷，交易率低下，阻礙擴大內(nèi)需經(jīng)濟需求轉(zhuǎn)型，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，影響著國民經(jīng)濟的發(fā)展。
4房地產(chǎn)市場中信息不對稱問題的解決對策
4.1建立完善的社會信用評價機制
信用是聯(lián)結(jié)不同經(jīng)濟主體之間平等關(guān)系的紐帶，為所有進入市場的主體建立信用記錄，是當前亟待解決的社會問題。有了信用記錄，市場行為的參與者就可以很便捷地獲得利益相關(guān)者的誠信數(shù)據(jù)，為自身做出正確決策、維護正當權(quán)益奠定良好基礎(chǔ)。建立信用記錄，關(guān)鍵是借助社會公共資源，依靠網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺，以法律法規(guī)、部門規(guī)章及相關(guān)制度為準繩，以守法、守信（市場交易信用和合同履行信用）、守德（道德和倫理信用）、綜合實力（經(jīng)營、資本、管理、技術(shù)）為綜合評價指標，建立高增值的守信獎勵機制和高力度的失信懲罰機制。在交易過程中，一旦有失信行為，錄入信用管理系統(tǒng)予以公示，并根據(jù)情節(jié)輕重，進行法制教育，采取行政、經(jīng)濟、法律和社會輿論等綜合懲治措施，提高失信成本，使失信者得不償失。目前，雖有不少開發(fā)商探索出一套符合誠信原則、促進公平交易的營銷模式，如：公示合同文本、延期交房按天賠付違約金等，但交易糾紛、投訴仍不絕于耳，離房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展、持續(xù)發(fā)展仍有不小的距離。因此，建立房地產(chǎn)業(yè)“社會誠信綜合評價體系”，通過無限地放大信用缺失的成本，擴大守信者信用額度，可以有效解決房地產(chǎn)營銷中因信息不對稱帶來的誠信問題。
4.2建立透明的網(wǎng)絡(luò)在線交易系統(tǒng)
信息不對稱是市場經(jīng)濟的弊病，要想減少信息不對稱對經(jīng)濟產(chǎn)生的危害，政府應(yīng)在市場體系中發(fā)揮強有力的作用。與建立信用的社會評價機制的方法不同，政府規(guī)制具有強制性。目前，政府采取的房屋建筑質(zhì)量規(guī)范、物業(yè)管理條例、通用的合同文本、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)資格認定制度等，對緩解房地產(chǎn)市場信息不對稱問題雖有一定作用，但效果不佳。結(jié)合現(xiàn)實交易情況來看，如果政府對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)進行政策調(diào)整，建立商品房網(wǎng)上交易系統(tǒng)，實施透明、陽光的銷售方式，培育誠信中介機構(gòu)等，可以改變房產(chǎn)交易中消費者的劣勢地位，有效促進行業(yè)的健康發(fā)展。
建立商品房網(wǎng)絡(luò)在線交易系統(tǒng)，實施透明、陽光的銷售方式，將改變銷售信息完全由開發(fā)商掌握的傳統(tǒng)銷售模式，為雙方平等交易創(chuàng)造公平、公正的銷售模式。在過去幾年中，銷售控制表被許多開發(fā)商、銷售商視為銷售秘訣，通過認購客戶積累、分批推盤、價格不斷拉升等人為手段，造成樓盤熱銷乃至脫銷的氛圍，以吸引更多的購房客，創(chuàng)造購房沖動，從而帶動樓盤快速銷售，創(chuàng)下了多個銷售當天即清盤的業(yè)界“奇跡”。房地產(chǎn)開發(fā)者的銷控行為，使不在乎樓盤居住價值，只在乎賺取差價的投資越來越多，從而擠壓自住型購房者的需求，造成供求關(guān)系的緊張。建立網(wǎng)上交易系統(tǒng)，實施透明、陽光的銷售方式，有利于讓消費者掌握更多的房產(chǎn)信息，消除消費者在房產(chǎn)交易中不平等的地位。從總體上來說，網(wǎng)上公示樓盤信息，觸動了房產(chǎn)交易中的利益格局，使消費者能以最低的成本獲得足夠的買房信息，改變房地產(chǎn)市場信息不對稱的狀況。
除此之外，培育誠信中介機構(gòu)，建立信息對稱的機制，將改變交易中消費者的劣勢地位，有利于消費市場的信息和諧。目前房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)中介機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人，對解決信息不對稱現(xiàn)象有一定作用，但市場的魚龍混雜、從業(yè)人員素質(zhì)低、誠信度差，將極大削弱其應(yīng)有的作用。要解決該問題，需要一大批信譽好的、公正的、專職的經(jīng)紀人從事中介工作，以獲得開發(fā)商的“私有信息”，并變成買家的“共享信息”，實現(xiàn)信息對稱。
4.3建立誠信的信息市場體系
對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，要敢于把自己的“私有信息”變?yōu)椤肮蚕硇畔ⅰ?，主動消除因信息不對稱給消費者帶來的疑慮，樹立“誠信為本”職業(yè)操守，真誠地向消費者提供完整、真實的商品信息，以吸引更多的顧客，尤其是售樓書和商業(yè)廣告，應(yīng)力求妥當可信，樸實無華。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也要努力增加自身的信息含量，仔細研究消費人群的偏好，最大限度地獲得消費信息，以最快的速度建設(shè)消費者滿意的商品房，將信息經(jīng)濟作為盤活整個市場的原動力。對消費者而言，要充分利用信息社會的各種資源，從多方面、多渠道獲取更多的商品信息，當消費者掌握了真實的商品信息時，才可能獲得房產(chǎn)交易中的平等地位。但需要特別指出，開發(fā)商和消費者由于各自利益的不同，總會制造一些不對稱信息，以獲取自身利益的最大化。因此，真正意義上的房地產(chǎn)“信息對稱”銷售是不可能出現(xiàn)的，開發(fā)商與消費者信息不對稱的狀況始終會存在。
參考文獻：
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一、 資產(chǎn)證券化融資理論的介紹
1．資產(chǎn)證券化融資的基本概念
國內(nèi)外專家學(xué)者對于資產(chǎn)證券化融資的定義都是基于兩點：一是證券化 資產(chǎn)必須能夠從原始持有 人的總資產(chǎn)池 中剝離出來，通過一些 運作安排實現(xiàn)證券化資產(chǎn)的風(fēng)險和收益的獨立性：二是證 券化資產(chǎn)必須能夠產(chǎn)生未來可預(yù)測的收益。本文認 為資產(chǎn)證券化融資是指具有某種未來可預(yù)見 的資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合匯集起來．通過結(jié)構(gòu)性重組實現(xiàn) 與 原權(quán)益人的風(fēng)險隔離，再輔 以獨特的信用增 級和信用評級，發(fā)行 基于資產(chǎn)價值和未來收益 的資產(chǎn)支持證券進行融資從信用關(guān) 系的角度分析，資產(chǎn)證 券化通常包括一級證券化融資和二級證券化融資；本文所指房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證 券化融資屬于“二級證券化”的范疇。
2．資產(chǎn)證券化融資的運作模式
資產(chǎn)證券化融資 的運作模式核心在于證券化資產(chǎn)的真實轉(zhuǎn)移 、風(fēng)險隔離和信用增級 的操作；這個證券化的過程需要一個嚴謹而有效的交易結(jié)構(gòu)來保證融 資的成功，其交易結(jié)構(gòu)主要包括了以下幾個運行主體：融資發(fā)起機構(gòu) 、特殊 目的載體、資產(chǎn)管理機構(gòu)、資產(chǎn)托管機構(gòu)、信用評級機構(gòu) 、信用增級機構(gòu) 、證券承銷機構(gòu)等。
3．資產(chǎn)證券化融資的核心內(nèi)容
一個完整的資產(chǎn)證券化融資運作過程，其核心內(nèi)容主要包括：風(fēng)險隔離、信用評級、信用增級三個部分。風(fēng)險隔離是資產(chǎn)證券化融資成功運作的關(guān)鍵，它是通過證券化的“真實轉(zhuǎn)移”來實現(xiàn)的。信用級別是專業(yè)信用評級機構(gòu)通 過一整套簡 單的符號。信用增級是指在資產(chǎn)證券化融資中被用來保護投資者利益的技術(shù)。
4．資產(chǎn)證券化的價值分析
(1)從 融資者的角度 ，其價值實 現(xiàn)主要體現(xiàn)在 以下幾 個方面 ：增 強資產(chǎn)流動性 ，降低融 資成本 ；分離信 用風(fēng)險 ，拓寬融資渠 道 ；改善負債結(jié)構(gòu) ，提高資本效率 ：增加 企業(yè)收入 ，提高管理水平。
f2)從投資者的角度 ．是價值 實現(xiàn)主要體現(xiàn)在 以下 方面 ：獲得較 高的投資收益以及 較大的流動性 ：具有較低的投資風(fēng)險 ：突破投資 限制，拓寬投資渠道 。
二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國發(fā)展 的可行性分析
我國改革開放 2O多年來 ．房地產(chǎn) 的迅速 崛起 與證券 市場的快速發(fā)展與繁榮 ，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成 為可能 。
（一)實施房地產(chǎn)證券化 的宏觀環(huán)境 日趨成熟
1．宏觀經(jīng)濟需要房地產(chǎn)有效投 資和有效需求進行拉動。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟新 的積極增長點 ，發(fā)展資產(chǎn)證券化 的融 資模式 有利于促進房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：我們 在上海 、深圳 、北京等發(fā)達城市進行資產(chǎn)證券化領(lǐng)域 的初步嘗試 ，并取得 了一定成效 。
2．土地產(chǎn)權(quán) 和房地產(chǎn)權(quán) 改革為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供 了前提條件 。產(chǎn)權(quán)明晰是房地產(chǎn)證券化的必備條件 ；土地使 用制度改革為房地產(chǎn)權(quán)益 的分 割提供 了條件 ，為推廣房地 產(chǎn)資產(chǎn)證券化做 l『積極的準備 。
3．快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和金融市場是經(jīng)濟基礎(chǔ) 。從整個 國家的宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)看 ，我 國的金融體制改革不斷深化 ，經(jīng)濟運行狀況 良好 ，發(fā)展勢頭強勁。
4．國家 針對房地產(chǎn) 金融領(lǐng)域 的違規(guī)操作 現(xiàn)象 ，自 2001年以來連續(xù) 出臺了一系列促進金融市場健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策 ，繁榮 的房地產(chǎn)市場 和規(guī)范發(fā)展的金融 市場 為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)。
(二)初步具 備實施房地產(chǎn)證券化的微 觀基礎(chǔ)
1．房地產(chǎn)市場存在 巨大 的資金 缺口。只有推行房地產(chǎn)證券化 ，在金融市場上直接 向社會大眾融資 ，才能較好的解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的矛盾；龐大 的住房消費 市場的資金來源也不可能單純依靠國家財政或者銀行存款 ，住房 消費的直接融 資勢 在必行 ．推行 房地 產(chǎn)證券化成為一種必然
2．住房抵 押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。我 國隨著住房 貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來 ，住房抵押貸款不斷上升 已初步形 成規(guī)模
3．龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體
4．日趨規(guī)范的資本 和證券市場 。以買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場在我國 已形成基本框架 ，資本市場 的發(fā)展不僅 為房地 產(chǎn)證券化提供 了市場規(guī)模 ，也因資本市場證券 品種豐 富而使房 地產(chǎn)融 資形 式有 多樣化的選擇 。
(三)政府的推動作用
證券化 是一種市場行 為．但 也離不開政府 的有力支持 ，特別是在制度 的改革和金融政策的推進方 面上 。 綜上所 述 ，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券 化在我 國雖不 具備大規(guī)模推進 的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進發(fā)展是非常必要的。
三、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的分析
(一)國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資平臺的基本模式
在 國外 ，已逐漸形成 了兩種房地產(chǎn)資產(chǎn) 證券化的融資模 式 ；分別是以股份制項 目公 司為平 臺的公 司型模 式和以第三方信托 機構(gòu)為平臺的信托型模式 。不 同平臺開展 的資產(chǎn) 證券化融資有不 同的核心運作，不同平 臺也會有不 同的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份制項 目公司是為了使后者成為項 目資產(chǎn)的載體并充 當特殊 目的機構(gòu)開 展資產(chǎn)證券化融資 ，是國外房地產(chǎn) 資產(chǎn)證券化融 資普 遍采用融資平 臺 ，適用于大型或者特大 型的長期房地產(chǎn)項 目融資。從制度功能上 講，信托具有 的財產(chǎn)隔離機制 能夠很方便實現(xiàn)資產(chǎn)證券化融資要求的風(fēng)險隔離 ，因此它在國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資實踐中使用得很普遍 。
(二 )對我國實行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的難點分析
1．體制的制約
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融體制正在進行重大改革 ．專業(yè)銀行商業(yè)化 、利率市場化、項 目業(yè) 主負責(zé)制等舉措都是改革 的重大步驟 ，但這些 目標的真正實現(xiàn)還要經(jīng)歷一個相 當長 的過程。這也在一定程度 上制約 了我國房地產(chǎn)證 券化進程 。
2．資本市場的制約
（1)現(xiàn) 階段 ．國證券市場雖然發(fā)展迅速 ．但仍屬 于初級 階段 ，市場容量和市場規(guī)模十分有限 ：
(2)目前 我國證券市場很不規(guī)范 ，難以識別證券的優(yōu)劣 ；
f3)房地產(chǎn)證券流通市場要承受證券市場和房地產(chǎn)市場的雙重風(fēng)險 ：
f4)我國現(xiàn)階段還沒有真正權(quán)威性的評級機構(gòu) ；
(5)缺乏專 門的政府擔(dān)保機構(gòu)和保險公司和推行房地產(chǎn)證券化所需 的專 門人才 ：
3．房地產(chǎn)法律及其監(jiān)督的滯后性
我 國現(xiàn)行《證券化》的相關(guān)條款中 ，缺乏對資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用的規(guī)定，這勢必會增加住房貸款證券化的推薦難度。同時，建立風(fēng)險隔離機制的相關(guān)法律有《破產(chǎn)法》和《信托法》，但因為在國內(nèi)出現(xiàn)的時間還不長 ．實施過程 中難免存在種種困難 。
4．信用制約
現(xiàn)階段．我 國尚無完整 意義上的個人信用制 度 ，銀行很難對借款人的資信狀況做出準確判 斷，對信貸業(yè)務(wù) 的前 的貸前調(diào)查 和對 貸款風(fēng)險的評價顯的困難重重。
5．房地產(chǎn) 金融市場一級市場欠發(fā)達
我 國長期實行 的福利 住房制度使房地產(chǎn)金融市場一直沒有 獲得真正 的發(fā)展 ．尤其是 國有 四大銀行在金融市場的壟斷地位 ，決定 了我國房地產(chǎn)金融市場 以非 專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的商業(yè)銀行為 主體。
四、國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式對我國的啟示
（一）國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 的融資模式對我國房地產(chǎn)證券化的啟不
1．創(chuàng)造 良好的房地產(chǎn) 汪券化的制度環(huán)境
繼續(xù)深化房地產(chǎn)制 度 、金融制度和企業(yè)制度改革 ，規(guī) 范資本市場特別是證券交易市 場的運作 ，加快制定和健全相關(guān)法律 法規(guī) ，為我 國房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造一個 良好的外部環(huán)境 ．實現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)的獨立化 、法律化 和人格化
2．建立房地產(chǎn)金融體系特剮是抵押貸款及其擔(dān)保 體系 ，培育多元化的投資主體
建贏專 門的政 府擔(dān) 保機構(gòu) ；積極開展各種信托業(yè) 務(wù) ；成立由國家控 股或政 府擔(dān)保 的抵押 證券公 司，收購各商業(yè)銀行 的抵 押貸 款 ，并 以此 為基礎(chǔ) 發(fā)行抵 押貸款 證券。
3．創(chuàng)造適宜的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化需要 的環(huán)境
加快商 業(yè)銀行 的轉(zhuǎn) 制步伐 ；組建全 國性的住房銀行 ；完善一級市場 的風(fēng)險控制機制：規(guī)范發(fā)展我國的資產(chǎn)評估業(yè)和資信評級業(yè) 。
4．構(gòu)建房地產(chǎn)信托投資資金
借鑒美國模式 ，由金融機構(gòu)組織發(fā)起 ，具體資產(chǎn) 管理 由專業(yè)的投資顧問操作。
（二）我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的選擇
不同的房地產(chǎn)證券化模式 ，其運行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的國家或地 區(qū)。這種不同會更加明顯 。在我 國還是半空 白的情況下運作 ．可以嘗試從 以下幾個方面來探索房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的道路 ：
1．確定證券化資產(chǎn) ，組成資產(chǎn)池。原始權(quán)益人在分析 自身融資需求的基礎(chǔ)上，確定需要證券化的資產(chǎn)，然后進行清理、估算和考核，最后將這些資產(chǎn)分類匯集形成一個資產(chǎn)池?；A(chǔ) 的資產(chǎn)的選擇直接關(guān)系到以后證券化 的成功與否。
2．資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 ：這是證券 化過程中非常重 要的一個環(huán)節(jié) ，在典型的資產(chǎn)證券化模式 中，會通過一個 專門的中介機構(gòu) ，也稱特殊 目的機構(gòu)(SPV)，通過對原始資產(chǎn)的“真實轉(zhuǎn)移”，實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)和原始權(quán)益人之間風(fēng)險隔離和破產(chǎn)隔離。
3．信用增級和信用評級 ；為了吸引投 資者 ，改善發(fā)行條件 ，必須對資產(chǎn)支持證券進行信用增級 ，以提高所發(fā)行的證券的信用級別。
4．發(fā)行證券及支付價款 ；專門機構(gòu)將經(jīng)過評級的證券交給具有承銷資格的證券商去承銷，可以采取公募或私募的方式來進行。一旦發(fā)行成功 ，專門機構(gòu)就將從證券承銷商那里獲得的發(fā)行 收人按事 先約定的價格支付給原始 的權(quán)益人。
5．資產(chǎn)的管理與證券的清償；資產(chǎn)池的管理必須由專業(yè)的服務(wù)商來進行 ，這個服務(wù)商可以外請，也可以由原始權(quán)益人來擔(dān) 任 ，因為原始權(quán)益人已經(jīng)比較熟悉基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況 ，一般也具備管理基礎(chǔ)資產(chǎn) 的專門技術(shù)和充足人力 。至此 ，整個 資產(chǎn)證券化過程告結(jié)束。
【參考文獻】
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中圖分類號：F830.2 文獻標識碼：B 文章編號：1007-4392(2011)02-0048-03
2007年爆發(fā)、影響持續(xù)至今的本次全球性金融危機表明，僅僅依賴微觀審慎監(jiān)管不足以維護金融穩(wěn)定和經(jīng)濟增長，因為微觀審慎監(jiān)管將經(jīng)濟波動視為外生風(fēng)險，忽視了金融機構(gòu)自身行為的系統(tǒng)性影響。因而，應(yīng)當對現(xiàn)有金融監(jiān)管體系進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，加強宏觀審慎監(jiān)管、構(gòu)建宏觀審慎與微觀審慎監(jiān)管有機結(jié)合的金融監(jiān)管框架，已成為國際社會共識。
一、宏觀審慎監(jiān)管的基本概念
就概念而言，宏觀審慎監(jiān)管是一個相對于微觀審慎監(jiān)管的概念，指金融臨管當局為減少金融危機或經(jīng)濟波動給金融體系帶來的損失，從金融體系整體而非單一機構(gòu)角度實施的監(jiān)管。與微觀審慎監(jiān)管相比，宏觀審慎監(jiān)管最突出的特點是更加著眼于整個金融體系而不是單體機構(gòu)，重點關(guān)注單體機構(gòu)之間的相互作用及金融機構(gòu)面臨的共同風(fēng)險，目標是防范系統(tǒng)性風(fēng)險：微觀審慎監(jiān)管則主要著眼于單體機構(gòu)的健康狀況，較少考慮個體之間的關(guān)聯(lián)度以及個體機構(gòu)共同行為對整個金融體系的影響，主要目標是通過防止單體機構(gòu)失敗或倒閉的外部性來保護存款人和投資者利益。
二、宏觀審慎監(jiān)管政策工具
金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險主要來自兩個方面，一是金融機構(gòu)的“同質(zhì)化”問題，即隨著金融機構(gòu)之問依賴性和關(guān)聯(lián)性的增強，風(fēng)險暴露日益趨同，在受到外部沖擊時同時倒閉的可能性不斷增大。二是金融體系與經(jīng)濟周期的“共振”問題，即金融體系內(nèi)在順周期性以及新資本協(xié)議、新會計準則等外部規(guī)則對順周期性的強化，一定程度上會放大經(jīng)濟周期，加劇經(jīng)濟波動。
宏觀審慎監(jiān)管的提出，就是力求增加和強化傳統(tǒng)的資本、撥備等微觀審慎監(jiān)管政策工具應(yīng)對系統(tǒng)性風(fēng)險的功效。一方面，高度關(guān)注同一時點上金融機構(gòu)的共同風(fēng)險及相互關(guān)聯(lián)，可采用政策工具主要包括適度擴大監(jiān)管范圍、對具有系統(tǒng)重要性的機構(gòu)實施更審慎的監(jiān)管、改進對交易對手的風(fēng)險管理和建設(shè)更有效的市場基礎(chǔ)設(shè)施等。當前國際上關(guān)注的重點是如何界定具有系統(tǒng)重要性的機構(gòu)以及應(yīng)對其實施哪些更為審慎的臨管標準。另一方面，通過緩解金融體系的順周期性來減小經(jīng)濟的周期性波動幅度和頻率，主要政策工具包括逆周期資本、動態(tài)撥備、杠桿率、逆周期信貸政策和壓力測試等，目的是在經(jīng)濟上行期控制信貸和資產(chǎn)價格過度增長，并促使銀行建立逆周期資本和撥備，吸收和消化經(jīng)濟下行周期可能產(chǎn)生的損失，防止經(jīng)濟在下行期過度收縮。
實際上，宏觀審慎和微觀審慎監(jiān)管所使用的政策工具基本相同，如都會采用資本監(jiān)管、撥備、杠桿率、審慎信貸標準和其他風(fēng)險管理要求等政策工具，只是政策工具的著眼點和具體運用有所不同。如微觀審慎監(jiān)管會在整個經(jīng)濟周期上，對所有機構(gòu)運用統(tǒng)一的資本監(jiān)管標準；而宏觀審慎監(jiān)管則會針對系統(tǒng)性風(fēng)險提出隨經(jīng)濟周期變動的逆周期資本要求，也會對系統(tǒng)重要性機構(gòu)提出附加資本要求，這一思路同樣適用于撥備和其他審慎臨管工具。
三、宏觀審慎監(jiān)管政策實踐
雖然宏觀審慎監(jiān)管在此次危機之后才引起了國際社會廣泛關(guān)注，但宏觀審慎臨管的實踐卻很早就有。本文分別分析貸款成數(shù)比(Loan-to-Value Ra-tio，LTV)和動態(tài)撥備制度(Dynamic Provisioning)在各國監(jiān)管實踐中的運用和功效。
(一)貸款成數(shù)比(Loan-to-Value Ratio.LTV)
這一政策工具屬于以控制信貸增長為目的、直接針對金融體系特定細分市場不平衡現(xiàn)象的“精確制導(dǎo)型”監(jiān)管措施，目前主要在新興經(jīng)濟體得到運用，發(fā)達經(jīng)濟體的監(jiān)管實踐還不多。根據(jù)全球金融系統(tǒng)委員會2009年底的一項調(diào)查，在接受調(diào)查的司法轄區(qū)中，共有11個使用過貸款成數(shù)監(jiān)管，其中9個來自新興經(jīng)濟體，2個來自發(fā)達國家。
1 香港地區(qū)。
為抑制房地產(chǎn)市場泡沫，香港自1991年起實行最高為70％的住宅按揭貸款成數(shù)比。香港《銀行業(yè)條例》中對住宅按揭貸款成數(shù)的監(jiān)管要求為“無論購買價格和資產(chǎn)市場價值哪個更低，銀行貸款本金總額不得超過購買價格或資產(chǎn)市場價值的90％”，巴塞爾資本協(xié)議第一版正式實施前后，這一規(guī)定面臨監(jiān)管套利可能，因為即使貸款成數(shù)比例高達90％，根據(jù)巴塞爾協(xié)議規(guī)定該筆貸款風(fēng)險權(quán)重仍然較低，這將鼓勵銀行按照貸款成數(shù)比上限放貸。考慮到房地產(chǎn)市場風(fēng)險已經(jīng)較高，香港金管局于1990年咨詢建議，擬將90％的貸款成數(shù)的門檻降低至70％，并發(fā)出指示，建議銀行采取貸款成數(shù)70％的住宅按揭貸款的比例。為保留一定的靈活性，以避免被法律強制要求采用更高的風(fēng)險權(quán)重標準，銀行普遍非常合作，自愿實施70％的貸款成數(shù)政策，消除了修訂監(jiān)管規(guī)則的必要。
此后，鑒于香港住宅物業(yè)市場在90年代前半期持續(xù)上漲，針對越來越多銀行選擇以“例外”方式繞過監(jiān)管限制，最終香港金管局下定決心，將70％的按揭貸款最高成數(shù)比作為正式監(jiān)管政策。1995年11月2日，香港政府在立法會上證實，70％的貸款成數(shù)政策應(yīng)該作為一項長期的監(jiān)管政策繼續(xù)被采納。目前香港的貸款成數(shù)監(jiān)管要求是：對物業(yè)價值2000萬港幣以上的房屋其最高成數(shù)比不得超過60％，對物業(yè)價值低于2000萬港幣的貸款成數(shù)比上限為70％。
堅持宏觀審慎監(jiān)管視角，關(guān)注系統(tǒng)性金融風(fēng)險的防范，長期執(zhí)行按揭貸款最高成數(shù)上限是香港成功度過1997年回歸后房地產(chǎn)市場大跌的重要因素。
2 韓國。
1997年亞洲金融危機后，韓國一直注重加強金融市場的宏觀審慎監(jiān)管，在按揭貸款市場，注重通過貸款成數(shù)比的動態(tài)調(diào)整等監(jiān)管措施，加強風(fēng)險管理，針對本世紀初全球市場低利率引發(fā)的住房價格大幅度上漲，韓國金融監(jiān)管服務(wù)署(Finaneial SuoervisionService，以下簡稱FSS)一是及時對房地產(chǎn)市場實施壓力測試，估計房地產(chǎn)價格大幅度下降對建筑行業(yè)、房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)支持證券以及對房地產(chǎn)市場建立大規(guī)模敞口的貸款人的影響。相關(guān)分析的結(jié)果之一表明，如果房地產(chǎn)價格在4個季度內(nèi)下降20％，銀行資產(chǎn)回報率將下降超過0.5個百分點，二是在有效識別風(fēng)險后對房地產(chǎn)市場進行專門調(diào)查，隨后及時采取名為“改進風(fēng)險管理計劃”的監(jiān)管措施，根據(jù)該計劃，禁止特定區(qū)域二套房貸，將貸款房價比從以往的60％下降到40％。此外，自2006年3月起對價值超過6億韓元的住宅貸款借款人適用債務(wù)一收入比要求。采取上述措施之后，韓國各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的增長速度逐漸下降。(見下表1)
韓國的經(jīng)驗表明，在壓力測試識別風(fēng)險基礎(chǔ)上，
銀行監(jiān)管者及時加強和收緊對按揭貸款的審慎監(jiān)管標準，以此作為抑制地產(chǎn)泡沫的預(yù)防性措施，這是宏觀審慎監(jiān)管幫助銀行監(jiān)管者避免銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險的著名案例。
(二)動態(tài)拔備制度(Dynamic Provisioning)
危機爆發(fā)后，最先于2000年在西班牙實施的動態(tài)撥備制度引起了國際監(jiān)管界的極大興趣。傳統(tǒng)撥備制度僅對已出現(xiàn)的損失計提專項準備，是對風(fēng)險的事后估計，提取比例的差異反映損失程度不同，這在一定程度上扭曲了銀行的利潤和清償能力。
1 西班牙的政策實踐。
20世紀七八十年生的銀行危機，促使西班牙監(jiān)管當局重新審視對銀行的監(jiān)管制度和銀行的不良貸款問題，并自2000年開始實施動態(tài)撥備制度，即在傳統(tǒng)的一般和專項撥備的基礎(chǔ)上，引入動態(tài)準備，以反映對潛在信用風(fēng)險的事前估計。經(jīng)濟擴張時期，不良貸款比例低，事后計提的專項準備小于潛在的信用風(fēng)險，銀行應(yīng)建立動態(tài)撥備；經(jīng)濟衰退時，不良貸款比例高，專項準備不足以覆蓋貸款損失，動用事前提取的動態(tài)撥備補齊差額。動態(tài)撥備制度涵蓋了對未來經(jīng)濟周期的預(yù)測，是潛在風(fēng)險估計值與實際風(fēng)險值的差額。潛在風(fēng)險可以南銀行運用內(nèi)部模型法估計，也可采用監(jiān)管當局規(guī)定的標準法算出；實際風(fēng)險值就是當期撥備。動態(tài)準備每季從損益賬戶中提取，有助于熨平傳統(tǒng)撥備的親周期波動。該制度所蘊含的動態(tài)性、前瞻性和逆周期性特征，對增強銀行業(yè)的彈性，促使銀行針對特定類型貸款提取撥備很有幫助，從而有利于從整體上提高金融系統(tǒng)的安全性。
2 中國的政策實踐。
在中國，銀監(jiān)會在借鑒國外動態(tài)撥備做法的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國實際，充分考慮現(xiàn)行貸款損失準備體系和銀行監(jiān)管指標，一方面進一步提高了貸款風(fēng)險分類專項準備計提標準，另一方面要求商業(yè)銀行在計提專項準備基礎(chǔ)上，通過計算貸款潛在損失與專項準備的差額確定動態(tài)拔備，把拔備覆蓋率要求逐步提高到150％。將貸款撥備計提與經(jīng)濟周期、銀行匯票經(jīng)營狀況等因素緊密結(jié)合，發(fā)揮宏觀審慎監(jiān)管工具的作用，在經(jīng)濟上行、銀行盈利水平較高時期相對多提撥備，在經(jīng)濟下行、銀行盈利水平較低時期相對少提拔備。以達到“以豐補歉”，熨平波動的目的。2010年9月末，我國商業(yè)銀行的撥備覆蓋率達203％，比年初上升了32.8個百分點，保持了較高的水平。
四、結(jié)論
危機前的金融監(jiān)管體系并未低估宏觀目標的重要性，但在監(jiān)管實踐中，由于監(jiān)管者過分強調(diào)微觀審慎監(jiān)管，忽視金融機構(gòu)行為的系統(tǒng)性內(nèi)涵，由此引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。對宏觀審慎監(jiān)管的再度重視是對傳統(tǒng)監(jiān)管宗旨的回歸或落實，它與微觀審慎監(jiān)管并非截然對立，而且其實現(xiàn)有賴于現(xiàn)有監(jiān)管工具的完善，即提高金融監(jiān)管政策工具的宏觀取向，或者將宏觀目標嵌入微觀監(jiān)管措施。
