序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)投資論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

缺乏有效的融資渠道制約了我國房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，增強(qiáng)市場競爭力。國外（或地區(qū)）經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國外(或地區(qū))的成功經(jīng)驗(yàn)使我們有理由相信這種投資產(chǎn)品能為我國的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)注入新的活力，推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康轉(zhuǎn)型，促進(jìn)我國金融業(yè)的健康發(fā)展。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上摸索前進(jìn)、不斷創(chuàng)新，但我們的產(chǎn)品與REITs仍有一定的距離。各種現(xiàn)象表明，我國國內(nèi)環(huán)境基本具備REITs的發(fā)展條件，各方對REITs的迫切需求也迫使我們加快發(fā)展REITs的步伐。雖然制約REITs發(fā)展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來就會在我國內(nèi)地市場誕生。本文在借鑒他人研究的基礎(chǔ)上，通過閱讀國內(nèi)外大量文獻(xiàn)來探討REITs的中國化發(fā)展策略。通過研究，本文得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：首先，房地產(chǎn)投資信托基金是解決我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題的一種有效途徑，我國已經(jīng)基本具備了發(fā)展REITs的條件，我們應(yīng)該在已有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，通過借鑒國外（或地區(qū)）的成熟經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)法律法規(guī)，加快發(fā)展REITs的步伐。其次，在借鑒國外（或地區(qū)）經(jīng)驗(yàn)時(shí)，要對其REITs產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結(jié)合我國國情因地制宜地進(jìn)行一定的創(chuàng)新。再次，在我國發(fā)展REITs市場時(shí)，宜采取分階段發(fā)展策略。同時(shí)，筆者認(rèn)為在我國已有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，我國REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運(yùn)作方式，但同時(shí)需要采取措施對封閉式的缺陷進(jìn)行一定的彌補(bǔ)；運(yùn)用資產(chǎn)組合理論和投資風(fēng)險(xiǎn)決策模型進(jìn)行投資資產(chǎn)的選擇和組合，在地域選擇上可以多關(guān)注二、三線城市有增值潛力的房地產(chǎn)資源，同時(shí)對開發(fā)性項(xiàng)目進(jìn)行一定的限制；應(yīng)該盡量延長REITs的期限，這有助于提高產(chǎn)品的收益和穩(wěn)定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強(qiáng)產(chǎn)品的流動性；制定合理評估REITs價(jià)值的方法，盡量做到減少誤差，同時(shí)對REITs的分紅比例和分紅時(shí)間作出明確的規(guī)定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財(cái)務(wù)杠桿，-60-在提高產(chǎn)品競爭力的同時(shí)注意防范財(cái)務(wù)杠桿過高帶來的風(fēng)險(xiǎn)。總之，我國發(fā)展REITs還處于起步階段，未來的道路還很長，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進(jìn)產(chǎn)品的突破和創(chuàng)新。同時(shí)希望本論文能對我國REITs的發(fā)展提供一些幫助。

6.2本文的局限和有待進(jìn)一步研究的問題

本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關(guān)書籍、文獻(xiàn)、瀏覽相關(guān)網(wǎng)站和文章，獲得了大量資料，對本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實(shí)際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關(guān)成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進(jìn)。

1．由于我國尚未有房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），同時(shí)我國信托機(jī)構(gòu)對已有信托產(chǎn)品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進(jìn)行實(shí)證分析和數(shù)據(jù)分析，有待今后進(jìn)一步研究。

2．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）涉及領(lǐng)域較廣，包括金融領(lǐng)域、房地產(chǎn)領(lǐng)域、法律領(lǐng)域等。同時(shí)內(nèi)容較復(fù)雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。

3．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展屬于應(yīng)用領(lǐng)域，更注重產(chǎn)品的開發(fā)介紹和相關(guān)政策研究。在運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點(diǎn)不一定正確，不足之處懇請各位專家批評、斧正！

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篇（2）

貴州省房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系主要可劃分為以下四種可能：（1）二者相互促進(jìn)、影響和制約；（2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)投資促進(jìn)較大，而后者對前者影響微弱；（3）房地產(chǎn)投資對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)較大，而后者對前者影響微弱；（4）二者之間沒有明顯關(guān)系。選取貴州省1995—2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額L和GDP作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)據(jù)來源于《貴州統(tǒng)計(jì)年鑒》。首先對這兩個指標(biāo)進(jìn)行ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)，lnL，lnL，lnGDP,lnGDP序列在5%的顯著性水平下無法拒絕原假設(shè)，二階差分在5%的顯著性水平下可以拒絕非穩(wěn)定序列的原假設(shè)，即二者都為二階單整。理論和趨勢上，二者有存在長期均衡的可能性。其次，對二者進(jìn)行JJ檢驗(yàn)方法來進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。協(xié)整分析結(jié)果如下表：5%的置信水平下，lnL和lnGDP存在長期均衡關(guān)系，即貴州省的房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在長期的穩(wěn)定的均衡態(tài)勢。最后通過Granger因果檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如下：以上結(jié)果顯示，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)投資促進(jìn)較大，而后者對前者影響微弱。

可見，貴州省房地產(chǎn)投資尚處于初級發(fā)展階段，對GDP的貢獻(xiàn)和促進(jìn)作用尚小。這可能是因?yàn)?，作為房地產(chǎn)市場重要組成的房地產(chǎn)投資促進(jìn)GDP增長主要是通過資本的積累來拉動經(jīng)濟(jì)增長。發(fā)展較為落后的貴州省偏向于工業(yè)和制造業(yè)的發(fā)展，發(fā)展以工業(yè)導(dǎo)向性，對房地產(chǎn)開發(fā)投資的重視力度不夠，因此，房地產(chǎn)投資對貴州省GDP的貢獻(xiàn)較小。

二、如何實(shí)現(xiàn)西部地區(qū)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

（一）與生態(tài)環(huán)境發(fā)展相協(xié)調(diào)。一直以來，西部地區(qū)房地產(chǎn)投資偏重于粗放型，主要依靠土地等資源的過度消耗來換取區(qū)域性GDP的增長。因此在房地產(chǎn)投資中應(yīng)當(dāng)聽取城市規(guī)劃專家和生態(tài)保護(hù)專家的意見，使房地產(chǎn)品與生態(tài)環(huán)境有機(jī)銜接。

篇（3）

2.商品房銷售低迷，靠剛需支撐市場。長安區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年高位增長，在國家一系列調(diào)控政策作用下，市場逐漸步入分化調(diào)整期，投資性需求退出市場、改善性需求持幣觀望、剛性需求成為支撐銷售的主導(dǎo)。2014年，區(qū)屬商品房銷售面積48.92萬平方米，同比下降16.2%，增幅較上年收窄6.4個百分點(diǎn)；商品房銷售總套數(shù)為4612套，其中：90平方米以下商品房銷售2783套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的60.3%，90-144平方米商品房銷售1630套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的35.3%，144平方米以上銷售199套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的4.4%.剛需性小面積住宅成為開發(fā)商主打產(chǎn)品，市場銷售量遙遙領(lǐng)先。

3.價(jià)格總體平穩(wěn)，地鐵沿線樓盤售價(jià)有所攀升。在宏觀調(diào)控政策力度不減的大環(huán)境下，我區(qū)商品房銷售價(jià)格未出現(xiàn)大幅波動。據(jù)年底商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，2014年區(qū)屬商品房銷售均價(jià)為6593元/平方米，較去年年末上漲500元/平方米，價(jià)格小幅攀升。自地鐵2號線開通以來，地鐵沿線樓盤銷售價(jià)格上漲迅猛。例如吉源房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目處于地鐵2號線韋曲南站，地鐵開通前樓盤商品房銷售價(jià)格在5000元/平方米左右，自地鐵開通后該樓盤商品房銷售價(jià)格不斷上漲，到今年年底已達(dá)6000元/平方米左右。

二、區(qū)屬房地產(chǎn)需要關(guān)注的問題

1.企業(yè)資金困難，對市場信心不足。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)資金到位47.83億元，同比下降17.3%.其中：國內(nèi)貸款3.4億元，占到位資金的7.1%，同比增長20.1%；自籌資金5.05億元，占到位資金的10.6%，同比回落31.7%；以定金及預(yù)收款和個人按揭貸款為主的其他資金39.38億元，占到位資金的82.3%，同比回落17.4%.在國家政策依然收緊的大環(huán)境下，項(xiàng)目開發(fā)資金主要依靠企業(yè)自籌及銷售回籠。而隨著房地產(chǎn)銷售市場的逐步降溫，企業(yè)銷售回籠資金減緩，資金量趨緊形勢將更為嚴(yán)峻，最終將直接導(dǎo)致工程進(jìn)度較為緩慢，企業(yè)普遍對房地產(chǎn)市場的前景信心不足。如榮和置業(yè)有限公司，由于項(xiàng)目證照不全，樓盤難以銷售，資金無法回籠，目前企業(yè)資金無法維持項(xiàng)目開發(fā)，已陷入困境。而紫翰庭院項(xiàng)目情況更為嚴(yán)重，由于資金鏈斷裂，企業(yè)發(fā)展已停滯。

2.城改項(xiàng)目手續(xù)復(fù)雜，進(jìn)度緩慢。隨著我區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，城中村改造項(xiàng)目將逐漸成為我區(qū)房地產(chǎn)市場的主力軍。目前我區(qū)的34個房地產(chǎn)項(xiàng)目中，青城、橡樹灣、風(fēng)景天下3個項(xiàng)目屬于城改項(xiàng)目，由于目前嚴(yán)格的預(yù)售證管理辦法，極大地抑制了企業(yè)的預(yù)售行為，而城改項(xiàng)目手續(xù)辦理較一般商業(yè)樓盤更為困難，這對實(shí)力不強(qiáng)的中小企業(yè)影響更大，如青城項(xiàng)目，由于證照遲遲難以完善，無法開展預(yù)售，資金回籠緩慢導(dǎo)致資金鏈?zhǔn)站o，到期拆遷戶無法回遷，已經(jīng)開始按協(xié)議給拆遷戶雙倍支付過渡費(fèi)，令企業(yè)雪上加霜。

3.成本上漲過快，企業(yè)投資謹(jǐn)慎。由于近年來地價(jià)較兩、三年前翻了一倍，加之配套費(fèi)、人工費(fèi)均上漲較快，而長安區(qū)房價(jià)總體平穩(wěn)。對于土地儲備不足的房地產(chǎn)企業(yè)，如果現(xiàn)在投資拿地，利潤空間較為有限。因此，企業(yè)持觀望態(tài)度，投資較為謹(jǐn)慎。4.企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款繼續(xù)擴(kuò)大。信貸收緊及銷售低迷，企業(yè)資金回籠緩慢，使得房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款繼續(xù)擴(kuò)大。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款達(dá)15.14億元，同比增長21.1%，比2013年上升了2.5%.其中工程款6.69億元，增長35.0%，比去年同期上升了2.7%。

三、對策建議

1.抓注冊，加強(qiáng)項(xiàng)目注冊管理。目前房地產(chǎn)實(shí)行注冊地統(tǒng)計(jì)原則，我區(qū)部分開發(fā)項(xiàng)目，如萊安集團(tuán)公司的萊安城項(xiàng)目，因企業(yè)注冊地問題，無法納入房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)。建議房地產(chǎn)管理部門繼續(xù)加大與區(qū)級相關(guān)部門的聯(lián)系溝通，強(qiáng)化項(xiàng)目注冊地管理。

2.抓服務(wù)，加強(qiáng)對企業(yè)的服務(wù)。目前一些項(xiàng)目，因企業(yè)資金問題或手續(xù)問題，進(jìn)度緩慢或長期圈地卻遲遲未能開工；也有的項(xiàng)目雖開工建設(shè)，但遲遲不能取得預(yù)售許可證，給企業(yè)經(jīng)營帶來很大困難。建議相關(guān)責(zé)任部門，應(yīng)多深入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，了解企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、規(guī)劃及遇到的問題，掌握開發(fā)項(xiàng)目的具體進(jìn)度，為企業(yè)發(fā)展做好服務(wù)。促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售。

篇（4）

1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長，一個新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長，在建設(shè)過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。

2.金融風(fēng)險(xiǎn)

主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費(fèi)者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。

3.購買力風(fēng)險(xiǎn)

購買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。

4.市場風(fēng)險(xiǎn)

市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價(jià)格水平的波動、房地產(chǎn)消費(fèi)市場的局限等等都是引起市場風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國去年經(jīng)濟(jì)增長放緩的一個主要原因。

5.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。

策略一：關(guān)注政策變動，認(rèn)準(zhǔn)投資方向

任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測未來，又有利于其根據(jù)政策變動及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動提供決策依據(jù)。

策略三：采用投資分散組合策略

房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會降低，其實(shí)質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。

篇（5）

相對于金融期權(quán)而言，實(shí)物期權(quán)(realoption)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán)，是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。在資本市場上，期權(quán)賦予持有者權(quán)力但不是義務(wù)按約定價(jià)格買賣一種金融資產(chǎn)。同樣，企業(yè)在面對一個未來項(xiàng)目時(shí)有權(quán)利而非義務(wù)去選擇是否進(jìn)行投資。實(shí)物期權(quán)理論和應(yīng)用研究主要基于傳統(tǒng)方法評價(jià)實(shí)物投資。

一、實(shí)物期權(quán)的概念

實(shí)物期權(quán)的概念是Mvers教授在1977年提出的，他指出一個投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤，來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個對未來投資機(jī)會的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個權(quán)利，在未來以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃，所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評估一般期權(quán)的方式來進(jìn)行評估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn)，故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。由于期權(quán)具有執(zhí)行某項(xiàng)投資行為的權(quán)利而沒有必須執(zhí)行的義務(wù)，所以基于期權(quán)理論的項(xiàng)目投資決策可以最大限度地控制項(xiàng)目投資中可能的損失，同時(shí)獲得項(xiàng)目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看，實(shí)物期權(quán)是在不確定性條件下，與金融期權(quán)類似的實(shí)物資產(chǎn)投資的選擇權(quán)，是一種把金融市場的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來的思維方式;狹義地說，它是項(xiàng)目投資賦予投資者在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)所擁有的在未來采取某些投資決策的權(quán)利，這些決策包括延遲、擴(kuò)張、放棄項(xiàng)目投資等。

二、房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特點(diǎn)

第一，投資決策者對未來具有選擇權(quán)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的階段性特點(diǎn)，房地產(chǎn)決策者對投資項(xiàng)目不僅在當(dāng)前具有決策權(quán)，而且投資項(xiàng)目建設(shè)后，投資決策者仍有權(quán)根據(jù)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況做出決策，也就是說投資決策者對投資項(xiàng)目具有一種未來決策權(quán)，主要有以下幾種情況:決策者不僅有權(quán)決定是否投資一個新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且有權(quán)決定是否進(jìn)行延期投資;投資決策者不僅有權(quán)在項(xiàng)目開展前決定投資規(guī)模的大小，而且有權(quán)在項(xiàng)目實(shí)施過程中改變項(xiàng)目投資規(guī)模的大小;投資決策者不僅有權(quán)在投資項(xiàng)目開展前決定投資哪一種類型的投資項(xiàng)目，而且有權(quán)在投資項(xiàng)目實(shí)施過程中改變投資項(xiàng)目;投資決策者不僅有權(quán)決定投資項(xiàng)目的開始，而且也有權(quán)決定投資項(xiàng)目的終止。

第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值具有波動性。對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)來說，其所涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，如技術(shù)風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所采用技術(shù)的先進(jìn)性、適用性、可靠性，同類項(xiàng)目之間科技競爭強(qiáng)度及區(qū)位優(yōu)勢;金融風(fēng)險(xiǎn):主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風(fēng)險(xiǎn):主要指產(chǎn)品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設(shè)生產(chǎn)資料的供應(yīng)狀況以及市場的轉(zhuǎn)型(買方市場賣方市場);自然風(fēng)險(xiǎn):主要指工程地質(zhì)情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所處的社會軟環(huán)境，具體包括社會信用風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有這么多的風(fēng)險(xiǎn)因素，并且每種風(fēng)險(xiǎn)因素又都有自己特定的波動過程、擴(kuò)散過程、跳躍過程、均值自回歸過程，這決定了投資項(xiàng)目價(jià)值的波動性，進(jìn)而決定了投資項(xiàng)目價(jià)值的波動性同其他金融資產(chǎn)一樣具有價(jià)值，也就是說投資項(xiàng)目所蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致投資項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。上述風(fēng)險(xiǎn)的綜合影響將體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)值的波動上。房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、銷售等幾個階段，每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程可看作是一個序列投資的動態(tài)決策過程。決策者根據(jù)對來自技術(shù)、市場、管理、資金等方面風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)以及競爭中投資項(xiàng)目收益流的變化，靈活抉擇投資時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取土地后，在市場條件成熟且經(jīng)可行性研究初步確認(rèn)投資可行后，將進(jìn)行后續(xù)投資，建設(shè)階段的后續(xù)投資相當(dāng)于執(zhí)行期權(quán)合約。如果市場前景不被看好，則暫時(shí)不追加后續(xù)投資，而是等待投資機(jī)會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權(quán)，可把獲取土地前的費(fèi)用及土地獲取費(fèi)解釋為期權(quán)費(fèi)用，相當(dāng)于買入一項(xiàng)期權(quán)。由于土地的保值特性，如后續(xù)期權(quán)得不到執(zhí)行，損失的往往僅是為獲取土地而進(jìn)行的前期分析費(fèi)用，這部分費(fèi)用與期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格相比微不足道。

第三，房地產(chǎn)投資具有不確定性。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、風(fēng)險(xiǎn)大，因此在整個開發(fā)過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講，主要有政策因素(貨幣政策、財(cái)政政策、固定資產(chǎn)管理政策等)、市場因素(房地產(chǎn)價(jià)格、市場信息、短期供求變化等)、突發(fā)因素等;從微觀角度來講，主要有知識因素(開發(fā)商個人的知識結(jié)構(gòu)、對房地產(chǎn)開發(fā)投資的理論認(rèn)識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等)、能力因素(房地產(chǎn)開發(fā)商的分析能力、決策能力、應(yīng)變能力和創(chuàng)新能力等)、管理因素(房地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)的制度管理、人才管理和經(jīng)營管理等各方面的管理水平)、項(xiàng)目自身的條件等。所有這些因素都使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目充滿了不確定性，使房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，房地產(chǎn)投資具有實(shí)物期權(quán)特性。通過上述分析，可見房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有期權(quán)特性。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期是可以緩沖的時(shí)間段，如前期市場調(diào)查、可行性研究等，但為取得土地而進(jìn)行的分析往往受到時(shí)間的限制，取得土地后發(fā)生的費(fèi)用，可行性分析、設(shè)計(jì)方案費(fèi)等類似于期權(quán)費(fèi)用。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、建造的投資類似于買入期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的收益現(xiàn)值，類似于期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)的市場價(jià)格。

篇（6）

房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售､資金回收或報(bào)廢為止的整個過程｡這是一個動態(tài)的過程,一般可分為投資決策､項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段｡不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范｡

一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動性｡房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價(jià)｡房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面｡

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失｡尤其在我國,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要｡

(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰｡國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)､樓宇市場的繁榮｡政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失｡

(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款､土地儲備貸款､建筑施工企業(yè)流動資金貸款､個人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡

(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響｡土地產(chǎn)權(quán)制度的變更､不同的土地取得方式､土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)｡

(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)

稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大｡稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具｡房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)｡

(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整､交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響｡因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素｡

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)｡市場供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)｡市場供應(yīng)量､市場購買力､市場價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險(xiǎn)｡相反,市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)｡另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)｡膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求｡

3.區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個國家､不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性｡

4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素｡所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)｡

二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程｡此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素｡

一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議､招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)｡

另一方面,時(shí)間､質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素｡管理不當(dāng),將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)､質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)｡

1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會承擔(dān)逾期交付的違約損失､信譽(yù)損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)｡

2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

質(zhì)量是企業(yè)的生命｡開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性､可靠性､經(jīng)濟(jì)性､美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個方面｡消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用｡承包商施工技術(shù)水平落后､偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面｡

3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個階段｡建設(shè)前期對項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊､深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工､工程質(zhì)量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)｡

三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售､出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段｡該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一｡其中包括:營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)､物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)｡

1.營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)

營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實(shí)現(xiàn)｡在房地產(chǎn)營銷策劃中,價(jià)格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對價(jià)格最敏感｡價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤;而價(jià)格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)｡

2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展｡房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍､管理構(gòu)架､管理公約以及管理費(fèi)用等｡

3.其他風(fēng)險(xiǎn)

其他風(fēng)險(xiǎn)有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等｡這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡

總之,房地產(chǎn)投資過程是一個長期的､涉及面廣且復(fù)雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素,同時(shí),還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策､法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險(xiǎn)性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對房地產(chǎn)投資過程作全面､系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析｡

參考文獻(xiàn):

[1]許曉音.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范對策研究[J].商業(yè)研究,2002,(9).

篇（7）

一種制度能在發(fā)源地國迅速發(fā)展，只是說明這種制度在發(fā)源地國有生命力；這種制度若還能被其他一些國家或地區(qū)復(fù)制或移植，就說明它不僅有獨(dú)特的功能，且還能有一定的可復(fù)制性；這種制度若被更多的國家渴求，[1]則不得不說明這種制度蘊(yùn)涵著獨(dú)特的制度優(yōu)勢。

房地產(chǎn)投資信托正是這樣一種制度。而要探索房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢，則有必要將它與房地產(chǎn)直接投資、一般公司股票和債券這些主要的金融工具一一相比較。

一、與房地產(chǎn)直接投資比較

所謂房地產(chǎn)直接投資是指將資金直接投資于一定的房地產(chǎn)物業(yè)，委托專業(yè)人士或自行經(jīng)營的一種投資方式。一般而言，業(yè)績好的直接投資之收益常常高于reits的平均收益水平；但由于直接投資面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，因而并非所有的直接投資者都能獲得較好的投資回報(bào)。

reits與房地產(chǎn)直接投資相比較，兩者具有如下差異：

（一）流動性

房地產(chǎn)直接投資由于直接投資于房地產(chǎn)物業(yè)，若想變現(xiàn)往往只能出售物業(yè)，但出售物業(yè)的難度較大且交易成本很高，因此流動性差；而就reits而言，投資者可以通過金融市場自由買賣，故具有高度的流動性。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)直接投資由于直接投資于房地產(chǎn)物業(yè)，受房地產(chǎn)市場變化的影響很大，因此投資風(fēng)險(xiǎn)大；而reits卻能通過其多樣化的投資組合和“導(dǎo)管”[2]功能，有效地抵御市場的變化和通貨膨脹，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。

（三）收益的穩(wěn)定性

房地產(chǎn)直接投資由于受房地產(chǎn)總體市場的影響較大，收益起伏很大，有可能獲取較高的收益，也有可能血本無歸，總體而言，收益的穩(wěn)定性不高；而reits則受房地產(chǎn)總體市場的影響較小，波動性較小，從而收益的穩(wěn)定性較高。

（四）物業(yè)與資產(chǎn)類型

房地產(chǎn)直接投資由于受投資資本規(guī)模的限制，其物業(yè)通常集中在一個或幾個地區(qū)、集中于一種或幾種類型上，而且資產(chǎn)類型單一；而reits由于投資規(guī)模較大，其物業(yè)所處的地區(qū)比較廣泛，物業(yè)的類型多樣化，且資產(chǎn)類型多樣化。

（五）管理方式

就房地產(chǎn)直接投資而言，投資者必須自己介入房地產(chǎn)的具體業(yè)務(wù)，這需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。投資者若聘請他人管理，又極易產(chǎn)生人的道德風(fēng)險(xiǎn)，并容易導(dǎo)致管理層與股東之間的利益沖突，且由于缺乏專業(yè)人員的介入，投資者難以獲取便捷的融資渠道；而reits一方面因由房地產(chǎn)專業(yè)人士管理，管理層在reits中又占有相當(dāng)大的股份，管理層與股東之間的利益沖突能比較有效地防止；另一方面，投資者能夠借助管理層的能力獲得良好的融資渠道。

二、與一般公司股票比較

股票是公司簽發(fā)的證明股東權(quán)利的要式證券。[3]依據(jù)股東享有權(quán)利的不同，公司股票可分為優(yōu)先股與普通股兩類。

（一）優(yōu)先股

優(yōu)先股是指公司

在募集資金時(shí)，給予投資者某些優(yōu)先權(quán)的股票。就優(yōu)先股而言，一方面它具有優(yōu)先性，其優(yōu)先性表現(xiàn)在以下方面：（1）有固定的股息，不隨公司業(yè)績的好壞而產(chǎn)生波動，優(yōu)先股股東可先于普通股股東獲取股息。（2）當(dāng)公司破產(chǎn)進(jìn)行破產(chǎn)清算時(shí)，優(yōu)先股股東享有先于普通股股東的剩余財(cái)產(chǎn)請求權(quán)。另一方面，優(yōu)先股股東一般不參加公司的紅利分配，也沒有表決權(quán)，且不能參與公司的經(jīng)營管理。

與普通股相比，優(yōu)先股雖然收益和參與決策權(quán)受限，但投資風(fēng)險(xiǎn)較小，其風(fēng)險(xiǎn)小于普通股票、卻大于債券，是一種介于普通股票和債券之間的投資工具。

盡管有時(shí)優(yōu)先股的收益率比較可觀，但總體而言，由于優(yōu)先股的收益率是事先確定的，其資金的增值潛力很小。而且優(yōu)先股的發(fā)行受到的限制較多，因此，一些國家公司法規(guī)定，只在公司增募新股或者清理債務(wù)等特殊情形下才允許發(fā)行優(yōu)先股。而美國有關(guān)reits的法律則規(guī)定，“所有的房地產(chǎn)投資信托都沒有優(yōu)先權(quán)，是清一色的普通股”。[4]

（二）普通股

普通股是指在公司的經(jīng)營管理與贏余分配上享有普通權(quán)利的股份。普通股股東通常按持股比例享有如下權(quán)利：（1）公司決策參與權(quán)，包括股東會議出席權(quán)、表決權(quán)和委托投票權(quán)等；[5]（2）股息分配權(quán)：普通股的股息依據(jù)公司贏利狀況及其分配政策而定，在優(yōu)先股股東取得固定的股息之后，普通股股東才有權(quán)享受股息分配權(quán)；（3）剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)：當(dāng)公司破產(chǎn)或清算后，按優(yōu)先股股東在先、普通股股東在后的順序分配剩余財(cái)產(chǎn)；（4）優(yōu)先認(rèn)股權(quán)：當(dāng)公司因擴(kuò)張需增發(fā)普通股股票時(shí)，為保持企業(yè)所有權(quán)的原有比例，現(xiàn)有普通股股東有權(quán)按其持股比例以低于市價(jià)的特定價(jià)格優(yōu)先購買一定量的新發(fā)行股票。

在美國，reits是一種在金融市場流通的普通股，與一般公司普通股相比，在以下兩方面有其特殊性：一方面，因reits公司在經(jīng)營層上不必納稅，能為投資者帶來更大的投資收益，故它是美國具有避稅功能的最重要的投資工具之一；另一方面，beits公司“每年95％（2001年1月1日降至90％）以上的應(yīng)稅收入必須作為股利分配給股東”，[6]這是法律的強(qiáng)制性要求，reits公司無權(quán)制訂自己的分紅政策。這使得reits公司無法像別的公司那樣以本公司上年度的贏利為資本積累去擴(kuò)張發(fā)展，而必須開辟新的資本渠道以籌集所需資本。

三、債券比較

債券是指政府、企業(yè)等機(jī)構(gòu)為直接向社會募集資金而向投資者發(fā)行的、允諾按一定利率支付利息且按一定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。在這種債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，債券持有人（投資者）即債權(quán)人，債券發(fā)行人即債務(wù)人。

作為房地產(chǎn)投資工具，reits與債券在投資特性上有如下差異：

（一）投資安全性

在投資的安全性上，債券與reits相比顯示了兩方面的優(yōu)勢：（1）除非發(fā)行債券的機(jī)構(gòu)或企業(yè)破產(chǎn)，債權(quán)到期時(shí)必須償還本金，債券投資者至少能收回其資本金。而reits的投資者則得不到這種基本的保障；（2）當(dāng)出現(xiàn)破產(chǎn)清算時(shí)，債券投資者也將優(yōu)于reits投資者而受償。而reits作為普通股，其受償順序列在最后，故投資的安全性較差。

（二）收益水平

在利率和市場行情沒有重大變化的情形下，債券的收益就是息票利率指向的收益值，其收益基本與預(yù)期值相同，但缺乏增長潛力；而reits盡管基本收益率沒有債券的息票利率高，但其總的收益是分紅外加資本增長所帶來的收益，因此，reits的總收益水平遠(yuǎn)高于普通債券的收益水平。

（三）受通貨膨脹影響的程度

相對于reits，債券是對利率極其敏感的投資工具，它本身不能對通貨膨脹作出任何的補(bǔ)救。具體而言：當(dāng)通貨膨脹率上升時(shí)，債券價(jià)值會下降很多，而且離到期時(shí)間越長，其價(jià)值就跌得越多，即使投資者在債券到期時(shí)能收回原來的投資成本，但此時(shí)的貨幣值因貶值早已無法跟購買時(shí)相比了。與此相應(yīng)的是，reits名下的物業(yè)會隨通貨膨脹率的上升而增值，租金水平自然上升，使reits經(jīng)營收入隨之增長。這說明，reits比債券的抵御通貨膨脹能力更強(qiáng)，其價(jià)值隨時(shí)間的推移而增長；當(dāng)通貨膨脹率降低時(shí)，利率隨之下降，則企業(yè)的融資成本也下降?！耙呀?jīng)發(fā)行了高于當(dāng)時(shí)市場利率債券的某些企業(yè)，會選擇提前回購債券，于是，投資者就被剝奪了未來獲取高收益的權(quán)利?！盵7]

由上可知，債券盡管在投資安全性上有一定優(yōu)勢，但債券投資者卻必須承擔(dān)因通貨膨脹升降帶來的收益不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，reits由于其收入來源的多樣化，完全能夠很好地抵御通貨膨脹率變動產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

四、獨(dú)特制度優(yōu)勢分析

事實(shí)上，房地產(chǎn)投資信托為其組織者和投資者提供了超越其他房地產(chǎn)投資工具的顯著優(yōu)勢，表現(xiàn)在：

（一）投資主體的大眾化

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是投資規(guī)模大且投資周期長，這使得一般的小投資者根本不敢問津，也不可能問津。相比而言，reits則使大額的房地產(chǎn)投資變成了小額的證券投資，這使得幾乎所有的投資者都被給予了投資房地產(chǎn)的機(jī)會，而這一機(jī)會“在歷史上曾經(jīng)主要為富人、有產(chǎn)者所占有”。[8]

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的分散化

reits是以受益憑證或股票的方式募集公眾資金，通過專業(yè)化的經(jīng)營管理，從事多樣化的投資，除可通過不同的不動產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合來降低風(fēng)險(xiǎn)外，亦可以在法令規(guī)定范圍內(nèi)從事公債、股票等有價(jià)證券投資以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。[9]另一方面，組織者可減輕他出資財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度。因?yàn)橥ㄟ^reits，組織者能成為一個擁有各種房地產(chǎn)類型的實(shí)體（即reits）的股東，而reits將其資產(chǎn)擴(kuò)張并多樣化，從而可以避免由于投資集中于某些地區(qū)物業(yè)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。這樣，組織者也獲取了減輕其個人責(zé)任的機(jī)會，即讓reits去承擔(dān)本應(yīng)屬于組織著的困擾其財(cái)產(chǎn)的責(zé)任。[10]

（三）較高的流動性和變現(xiàn)性

房地產(chǎn)由于其本身的固定性使得它的流動性較差，投資者直接投資于房地產(chǎn)，如果想要變現(xiàn)，一般通過出售的方式，且往往在價(jià)格上不得不打折扣；當(dāng)投資者未必需要那么多的現(xiàn)金時(shí)，房地產(chǎn)出手的難度就更大了。而投資于reits，因“reits是以證券化方式來表彰不動產(chǎn)之價(jià)值，證券在發(fā)行后可以在次級市場上加以交易，投資者可以隨時(shí)在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統(tǒng)不動產(chǎn)不易脫手的顧慮?！盵11]

（四）誘人的投資回報(bào)

reits由于能提供相對不變的回報(bào)率，可以抵御來自股票市場易變的風(fēng)險(xiǎn)，從而投資者和組織者都可獲取可觀的投資回報(bào)。由于美國《1960年國內(nèi)稅法典》要求reits將90％以上的收入用于分紅，使得reits的股東能獲取有保證的股息，即使在reits股票價(jià)格下跌的情況下也是如此。而定期的股息收益，且股息率相對優(yōu)厚，正是reits最吸引之處，這可由以下事實(shí)得以驗(yàn)證：美國1993年12月至2003年1月reits的平均年度股息率達(dá)6．96％，較十年期美國政府債券（5．86％）都高。[12]而且reits曾在市場低迷時(shí)比股票表現(xiàn)更好，是故reits現(xiàn)在已是吸引人的“賭注”。[13]

（五）高度的靈活性

reits有兩方面的靈活性：一是投資者持股的靈活性。通常合股公司或企業(yè)要求股東的最低投資額為15000美元，而對reits而言，每股只需10—25美元，且沒有投資數(shù)量的限制，投資者既可只買一股，也可買數(shù)股；二是reits本身的靈活性。reits既可作為融資渠道，也可以作為一種證券工具，即把一些機(jī)構(gòu)或面臨困境的物業(yè)銷售商持有的分散房產(chǎn)包裝上市，甚至可以將整個納稅的集團(tuán)公司收歸reits進(jìn)行操作。

（六）與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低

美國資產(chǎn)管理權(quán)威機(jī)構(gòu)ibbotsonassociates最近在它的一份研究報(bào)告中指出，通過對所有已發(fā)行的reits歷史業(yè)績進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，reits的回報(bào)率與其他資產(chǎn)的收益率的相關(guān)性在過去的30年一直呈下降趨勢。由于reits的這一特點(diǎn)，使得它在近十幾年的美國證券市場上迅速擴(kuò)張。在美國，目前大約三分之二的reits是在這一時(shí)期發(fā)展起來的。[14]

注釋:

[1]我國也在渴求引進(jìn)房地產(chǎn)投資信托制度的國家之列，銀監(jiān)會2004年10月18日《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》，正在加緊該管理暫行辦法的制定工作，即是很好的例證。

[2]“導(dǎo)管”功能，即pass—throughtreatment，是指受益人應(yīng)成為信托的納稅人，信托只不過是受益人獲得利益的管道而已。

[3]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社1994年第1版，第198頁。

[4]陳潔、張紅：《房地產(chǎn)投資信托的投資特性》，載《中國房地產(chǎn)金融》2002年第11期。

[5]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社，1994年第1版，第200頁。

[6]seeusinternalrevenuecode（irc），sec．857（a）（1）．

[7]陳沽、張紅：《房地產(chǎn)投資信托的投資特性》，載《中國房地產(chǎn)金融》2002年第11期。

[8]seechadwickm．cornell：comment：reitsandupreits：pushingthecorporatelawenvelope，thetrusteesoftheuniversityofpennsylvania1997，june，1997．

[9]杜筠翊、胡軒之：《不動產(chǎn)投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。

[10]seerobertj．crnkovich，upreits：theuseofpartnershipsinstructuringandoperatingrealestateinvestmenttrusts，inreits1993：whatyouneedtoknownow63，65（1993）（discussingsponsors“abilitytoavoidpersonalliabilityforoutstandingrealestatede[11]杜筠翊、胡軒之：《不動產(chǎn)投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。

篇（8）

房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運(yùn)作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報(bào)，還可以有效的回避風(fēng)險(xiǎn)。

國內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

美國的房地產(chǎn)投資信托。美國的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國房地產(chǎn)投資信托的三大主體。

在美國，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時(shí)間內(nèi)不允許贖回。

日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國引進(jìn)的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開辦了信托業(yè)務(wù)。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個法律使日本信托業(yè)步入了新時(shí)期。日本以金錢信托為主，不動產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個最為顯著的特點(diǎn)是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費(fèi)用就能達(dá)到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。

我國的房地產(chǎn)投資基金。目前我國房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對其資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的私幕形式，最終以股權(quán)溢價(jià)回購方式實(shí)現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運(yùn)作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。由于投資中趨于對抗風(fēng)險(xiǎn)能力的考慮，對資金起點(diǎn)要求較高，期限多在1-3年，不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計(jì)劃。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義

完善房地產(chǎn)金融市場，解決房地產(chǎn)資金供給問題。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長的特點(diǎn)，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)并預(yù)防和化解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運(yùn)作規(guī)范、市場前景好的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒有得到有效運(yùn)用，而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，周期長和專業(yè)性等特點(diǎn)，使大眾投資者難以直接進(jìn)入。房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。

我國房地產(chǎn)投資基金的障礙

現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時(shí)還要面對資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)等問題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

專業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設(shè)、經(jīng)營、管理、評估、經(jīng)紀(jì)等眾多的專業(yè)性和對區(qū)域性知識領(lǐng)域，而我國在這些專業(yè)復(fù)合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風(fēng)險(xiǎn)，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴(kuò)展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對稱，還有短期收益模式以及嚴(yán)重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負(fù)債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準(zhǔn)備和接口。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對策

健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點(diǎn)，涉及國民經(jīng)濟(jì)多個領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法則等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理?xiàng)l例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)凈值的20%”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產(chǎn)進(jìn)行房產(chǎn)投資”。但從長遠(yuǎn)看，這些規(guī)定限制較多，必然會束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

開放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉。從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來看，我國居民現(xiàn)在高達(dá)14萬億的儲蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，如保險(xiǎn)公司、社保基金、養(yǎng)老基金、民營投資機(jī)構(gòu)、個體私營業(yè)主等等，充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產(chǎn)投資基金與銀行類金融機(jī)構(gòu)共擔(dān)房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險(xiǎn)，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)。

拓展房地產(chǎn)投資基金的市場空間。在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權(quán)益型投資方式外，也可將我國房地產(chǎn)二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運(yùn)作體系，通過房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士多元化經(jīng)營和基金公司堅(jiān)強(qiáng)的資金后盾盤活這些不良資產(chǎn)，消化由于我國房地產(chǎn)業(yè)資金不足或市場化程度不夠而出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的階段性問題。

參考文獻(xiàn)：

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2美國模式與中國香港模式分析

2.1美國模式經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化與稅收優(yōu)惠制度的變革，是推動美國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要驅(qū)動力。其特點(diǎn)主要表現(xiàn)為受稅收制度推動的非專項(xiàng)立法型和組織結(jié)構(gòu)不斷變異。

2.1.1稅收優(yōu)惠制度推動的非專項(xiàng)立法制度1960年美國頒布了《1960年國內(nèi)稅收法典》，明確了房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵、外延與制度框架，包括組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)配置、投資者結(jié)構(gòu)、收入來源以及收入分配等制度，滿足上述五項(xiàng)要求的基礎(chǔ)上，可以享受特定的稅收優(yōu)惠。1976年美國頒布了《1976年稅制改革法》，調(diào)整了針對房地產(chǎn)投資信托的納稅條款，以助其渡過70年代遭遇的巨大困難?！?960年國內(nèi)稅收法典》規(guī)定房地產(chǎn)投資信托需要雇用外部顧問公司制定管理與投資策略，問題隨之產(chǎn)生。為了緩解外部顧問導(dǎo)致的問題，《1986年稅制改革法》開始允許房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行“積極”的內(nèi)部管理，允許其采取“公司”的形式實(shí)行自我管理和經(jīng)營，提高了經(jīng)營決策效率，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資信托在美國的繁榮。1999年美國通過了《REIT現(xiàn)代化法》，在組織結(jié)構(gòu)上，肯定了UPREIT（傘形合伙房地產(chǎn)投資信托）與DOWNREIT（下屬合伙房地產(chǎn)投資信托）的合法地位；授予房地產(chǎn)商將所持有房地產(chǎn)組建UPREIT與DOWNREIT的免稅資格；允許REIT100%持有REIT子公司股份。至此，UPREIT與DOWNREIT組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新得到了美國法律和稅收制度的認(rèn)可。綜上所述，美國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展主要法律依據(jù)是與其相關(guān)的稅法，稅法的演變是決定組織結(jié)構(gòu)、發(fā)展規(guī)模與績效的主要因素。

2.1.2多樣化的組織結(jié)構(gòu)自1960年誕生以來，美國房地產(chǎn)投資信托組織結(jié)構(gòu)有諸多變異，在契約制、公司制與有限合伙制的基礎(chǔ)上，衍生出多種組織結(jié)構(gòu)，如UPREIT與DOWNREIT、雙股（Paired-share）與合訂（Stapled）結(jié)構(gòu)、紙夾（Paperclip）結(jié)構(gòu)等，其中以UPREIT與DOWNREIT最為典型?！?960年國內(nèi)稅收法典》通過了將房地產(chǎn)投資信托作為利潤傳遞工具的特殊稅收條例，因此，發(fā)展初期多采取契約制的商業(yè)信托?！?986年稅制改革法》允許房地產(chǎn)投資信托采取公司制的形式，管理和經(jīng)營收益性的房地產(chǎn)。20世紀(jì)90年代之后，在美國金融創(chuàng)新的帶動下，房地產(chǎn)商將房地產(chǎn)投資信托與有限合伙制結(jié)合起來，組建UPREIT和DOWNREIT，充分發(fā)揮信托稅收優(yōu)惠與有限合伙制有限責(zé)任的優(yōu)點(diǎn)，1992年之后在美國迅速發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)投資信托市場的主流。為了獲得UPREIT的稅收優(yōu)勢，1992年之前設(shè)立的傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托，通常設(shè)立下屬合伙人實(shí)體，由下屬合伙人實(shí)體直接擁有新購入地產(chǎn)，傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)演變?yōu)镈OWNREIT。UPREIT與DOWNREIT的出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了歷史性變革，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資信托市場的繁榮。

2.2中國香港模式

2.2.1專項(xiàng)嚴(yán)格立法在充分借鑒美國成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，2003年中國香港通過修改投資法與信托法等相關(guān)法律，設(shè)立《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，明確規(guī)定房地產(chǎn)投資信托設(shè)立條件、組織形式、財(cái)務(wù)杠桿、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入來源結(jié)構(gòu)與紅利分配等。因而是專項(xiàng)立法模式。由于發(fā)展之初中國香港對房地產(chǎn)投資信托持審慎態(tài)度，如表1所示，與美國相比，中國香港立法與監(jiān)管更為嚴(yán)格、細(xì)致，嚴(yán)格立法對控制風(fēng)險(xiǎn)有積極的作用，但也一定程度上限制了發(fā)展速度。在稅收優(yōu)惠方面，由于中國香港稅負(fù)較輕，因而沒有給予房地產(chǎn)投資信托特殊的稅收優(yōu)惠。近年來，隨著房地產(chǎn)投資信托的逐漸成熟，出于刺激金融市場發(fā)展的需要，中國香港的相關(guān)法律呈現(xiàn)出越來越寬松的趨勢：如允許海外投資等。

2.2.2本土化特色由于不同國家與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、法律體系與設(shè)立初衷不同，使得房地產(chǎn)投資信托制度移植后呈現(xiàn)出本土化的特色。中國香港的諸多規(guī)范與制度采用英美體制，但為防范風(fēng)險(xiǎn)，2003年設(shè)立房地產(chǎn)投資信托之初，限定僅能采取信托形式（2006年后允許采用公司形式）；中國香港設(shè)立目的在于豐富金融投資產(chǎn)品種類，加強(qiáng)國際金融中心地位，因而允許進(jìn)行海外投資；由于中國香港本身稅賦很低，對房地產(chǎn)投資信托沒有特殊的稅收優(yōu)惠。

2.2.3組織結(jié)構(gòu)形式單一根據(jù)中國香港《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托的基本結(jié)構(gòu)如圖1所示。由于中國香港在美國成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了專項(xiàng)、嚴(yán)格且較為完善的立法，其房地產(chǎn)信托投資的形成是滿足法律要求的結(jié)果，且發(fā)展歷史較短，所以組織結(jié)構(gòu)形式單一，沒有形成由市場環(huán)境所致的結(jié)構(gòu)變異。

3中國房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀

目前在中國沒有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金，與之最相似的是房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃產(chǎn)品（簡稱房地產(chǎn)信托）。中國房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀如下：

3.1相關(guān)法律制度尚不完善目前我國還沒有針對房地產(chǎn)投資信托的專項(xiàng)法律，相關(guān)的法律制度有《信托法》與《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）等?！缎磐蟹ā芬?guī)定，能取得受托人資格的法人主要是信托投資公司，即信托只能由信托機(jī)構(gòu)發(fā)行，將房地產(chǎn)投資信托限定為信托型?！豆芾磙k法》于2009年進(jìn)行了修訂，擴(kuò)張了信托計(jì)劃的規(guī)模，增強(qiáng)了流動性，但是與房地產(chǎn)投資信托對流動性與投資規(guī)模等的要求相距甚遠(yuǎn)。如《管理辦法》對“合格投資者”進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定；此外，規(guī)定不可公開營銷宣傳信托計(jì)劃，使得信托計(jì)劃處于非公開發(fā)行的范圍內(nèi)。稅收優(yōu)惠是國際上房地產(chǎn)投資信托蓬勃發(fā)展的源動力，而目前中國政府在基金與證券方面的稅收一向以臨時(shí)文件出現(xiàn)，稅收政策具有不穩(wěn)定性。

3.2以信托公司為主導(dǎo)，以信托型、封閉式為主如前文所述，信托公司是《信托法》規(guī)定的開展信托業(yè)務(wù)的法人單位，因而目前多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由信托公司與投資者訂立信托合同，信托公司以發(fā)起人與受托人雙重身份募集資金，管理與處置信托財(cái)產(chǎn)。投資者作為委托人與受益人，監(jiān)督信托資金的使用，房地產(chǎn)信托以信托型為主。此外，中國當(dāng)前房地產(chǎn)信托不能上市交易，也沒有相應(yīng)的二級交易市場，因此在信托存續(xù)期內(nèi)，投資者無法通過轉(zhuǎn)讓信托份額的方式退出投資。

3.3以“融資理念”為基礎(chǔ)目前房地產(chǎn)信托的運(yùn)作多數(shù)是房地產(chǎn)商有資金需要，由信托公司設(shè)立信托，向投資者籌集資金，專項(xiàng)用于房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)質(zhì)上具有融資貸款的性質(zhì)。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)信托是一種融資工具，而非投資工具。

4中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇

目前中國在國家層面上頻繁提出要發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，目的在于：第一，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，化解銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，利用金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；第二，解決公共租賃房等保障性住房建設(shè)的資金問題。為了緩解“公屋計(jì)劃”所帶來的巨大的財(cái)政壓力，2005年中國香港將公屋商業(yè)物業(yè)和停車場設(shè)立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，在中國香港交易所上市，第一輪籌集資金25億美元，中國目前面臨相似的環(huán)境。因此，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，應(yīng)在美國和中國香港的成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以中國香港制度與發(fā)展模式為主要參考，形成適合中國國情的公共租賃住房投資信托制度。

4.1運(yùn)行模式設(shè)計(jì)國際上房地產(chǎn)投資信托的物業(yè)標(biāo)的主要為成熟的商業(yè)物業(yè)，而公共租賃住房多為新建住房，且租金較低，需要政府財(cái)政補(bǔ)貼，因此應(yīng)在參考中國香港運(yùn)行模式的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新。如圖2所示，首先，設(shè)立公共租賃住房投資信托，作為委托人，發(fā)行受益憑證，委托信托公司管理信托財(cái)產(chǎn)，分配投資收益；信托公司作為受托人，持有、管理信托財(cái)產(chǎn)，代表投資者處理相關(guān)事務(wù)；物業(yè)管理人接受信托公司的委托，管理投資信托所持有物業(yè)；選擇商業(yè)銀行作為基金托管人，依法持有并保管基金財(cái)產(chǎn)、代為收取政府補(bǔ)貼與公共租賃住房租金

4.2組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在組織形式上，雖然公司型比信托型的房地產(chǎn)投資信托業(yè)績更好，但是美國與中國香港在發(fā)展之初均只允許設(shè)立信托型，原因在于公司型房地產(chǎn)投資信托委托鏈條更長；此外，發(fā)展信托型在我國需要突破的法律制度障礙相對較少?；诖?，本文建議在發(fā)展初期設(shè)立信托型，發(fā)展相對成熟后再引入公司型。從資金投向來看，本文建議設(shè)立權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托。原因在于，第一，權(quán)益型的主要收入來源于租金，這正符合公共租賃住房的特性；第二，抵押型將主要資產(chǎn)配置在抵押貸款上，財(cái)務(wù)杠桿較高，當(dāng)市場不景氣時(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更高；同時(shí)抵押型受利率變動的影響更大，發(fā)展權(quán)益型有助于規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)；第三，從國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，在美國，在資產(chǎn)規(guī)模方面，權(quán)益型占91%，債權(quán)型占7%，混合型占2%；在中國香港只允許設(shè)立權(quán)益型。因此，建議設(shè)立權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托。

4.3專項(xiàng)立法，嚴(yán)格立法，逐漸放松中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，可在美國與中國香港成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，專項(xiàng)立法，對從業(yè)人員資格、組織結(jié)構(gòu)、參與人資格、權(quán)利與義務(wù)、投資標(biāo)的選擇、資金來源及紅利分配等重要問題作出全面、細(xì)致、明確規(guī)定，一來可以節(jié)約立法成本，加快立法進(jìn)程；二來便于操作，利于金融監(jiān)管。由于房地產(chǎn)投資信托涉及銀行、信托公司、保險(xiǎn)公司等金融行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)，在制定制度時(shí)，最為可行的辦法是由證監(jiān)會、銀監(jiān)會等聯(lián)合相關(guān)部門共同制定具體內(nèi)容，由國務(wù)院專項(xiàng)行政法規(guī)，最為理想的是在現(xiàn)有《公司法》、《信托法》、《證券基金法》、《稅法》等的基礎(chǔ)上，制定房地產(chǎn)投資信托專項(xiàng)行政法規(guī)。不論以何種形式確立房地產(chǎn)投資信托法律或法規(guī)，都應(yīng)與現(xiàn)有法律制度對接。從美國與中國香港的發(fā)展歷程可以看出，房地產(chǎn)投資信托制度均呈現(xiàn)先“嚴(yán)”后“寬”的特征，設(shè)立之初立法嚴(yán)格，以控制運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入成熟發(fā)展階段后，逐漸放寬組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營范圍、投資標(biāo)的等方面的限制。因此建議我國也要從嚴(yán)立法，將投資標(biāo)的限定在公共租賃住房或廉租房，待發(fā)展成熟之后，再擴(kuò)展到商品房或商業(yè)地產(chǎn)。

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2VIKOR法的原理和步驟

2.1VIKOR法的原理Opricovic提出的一種多屬性的決策方法VIKOR也是一種基于理想點(diǎn)法的決策方法。其基本觀念是首先界定理想解和負(fù)理想解。正理想解是指各備選方案在各評估準(zhǔn)則中的最佳值；負(fù)理想解就是各方案在各評估準(zhǔn)則中的最差值，然后根據(jù)各備選方案的評估值與理想方案的接近程度來排列方案之間的優(yōu)先順序，VIKOR采用了由Lp-metric發(fā)展而來的聚合函數(shù)。

2.2VIKOR法的步驟VIKOR法的工作流程如圖2所示。

3實(shí)例分析

3.1實(shí)例簡介某企業(yè)預(yù)計(jì)進(jìn)行某房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，從以下幾個投資項(xiàng)目（用Ai表示第i個備選合作伙伴，i=1，2，…，6）中選擇一個進(jìn)行開發(fā)。其中區(qū)域熟悉度、企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、投資成本是四個屬性因素（用Cj表示第j個屬性值，j=1，2，…，4）。

3.2基于VIKOR法的決策過程

3.2.1確定目標(biāo)矩陣通過對相關(guān)領(lǐng)域的五十名專家發(fā)放問卷調(diào)查，使其對各個備選方案按照區(qū)域熟悉度、企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、投資成本四個屬性的二級指標(biāo)進(jìn)行5分制打分。再通過相應(yīng)公式的計(jì)算，得到一級指標(biāo)得分表。

3.2.2計(jì)算各個屬性的正負(fù)理想解通過對一級指標(biāo)進(jìn)行一系列的計(jì)算，得到正負(fù)理想解表。4.2.3計(jì)算各個方案到理想解的距離計(jì)算各個方案到理想解的距離。

3.2.4計(jì)算方案產(chǎn)生的效益比率Q值計(jì)算各個方案的VIKOR值，其中νi均取0.5，計(jì)算個方案的Q值。根據(jù)約束條件，得到最終的排序結(jié)果為A5>A4>A1>A2>A6>A3，所以企業(yè)5是根據(jù)VIKOR法求得的最適合的合作伙伴。

3.3決策結(jié)果及分析從表4中可以看出，A5>A4>A1>A2>A6>A3，所以在6個投資方案中根據(jù)決策者的態(tài)度，第5個項(xiàng)目是建立在VIKOR算法下的最佳投資項(xiàng)目，第3個方案是最不理想的投資項(xiàng)目。由表4可以看出投資成本的權(quán)重最大，同時(shí)項(xiàng)目5的四個屬性中，投資成本的得分值最高，另外在本例中群效用參數(shù)ν值均取0.5，但是不難發(fā)現(xiàn)決策者對各項(xiàng)目的態(tài)度變化對選擇投資項(xiàng)目的最終結(jié)果也有一定的影響。