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篇（1）

一、引言

20世紀(jì)30年代以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)在世界市場(chǎng)中經(jīng)歷了幾次大型的波動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與各國經(jīng)濟(jì)周期及全球經(jīng)濟(jì)周期有著高度的相關(guān)性。迄今為止，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行了持續(xù)系統(tǒng)的研究，取得了很多成果。國外對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究以實(shí)證分析方法為主，分析了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素，建立了指標(biāo)體系，探討了房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅及其在國際間的傳導(dǎo)。國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對(duì)房地產(chǎn)周期概念和階段的界定，房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系分析。進(jìn)入21世紀(jì)后，國內(nèi)開始嘗試用實(shí)證分析工具對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)制及其影響因素進(jìn)行分析，并初步建立了反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系。

二、國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述

1、國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究階段劃分及其主要內(nèi)容

國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究，大致可分為四個(gè)階段：起源階段；沉寂階段；專業(yè)化發(fā)展階段；多樣化發(fā)展階段。

（1）起源階段。20世紀(jì)30年代，世界經(jīng)濟(jì)的大蕭條引發(fā)了人們對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)注，房地產(chǎn)周期作為經(jīng)濟(jì)周期的一個(gè)重要組成部分，自然也就成為了經(jīng)濟(jì)學(xué)界的研究對(duì)象。如霍伊特確立了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的概念，這一階段被稱為這一研究的起源階段。

（2）沉寂階段。二戰(zhàn)后的20世紀(jì)50―70年代，西方各國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，在凱恩斯主義擴(kuò)張政策的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了較長時(shí)期的高速增長階段。對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的樂觀預(yù)期，使這個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的研究幾乎不重視，因而房地產(chǎn)周期研究就進(jìn)入了沉寂階段。

（3）專業(yè)化發(fā)展階段。20世紀(jì)80年代，“滯漲“再度引發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的研究，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們開始認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的重要作用。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始致力于西方房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期研究，對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行識(shí)別和解釋，區(qū)分研究各種類型的房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律。在此基礎(chǔ)上，許多新的理論工具被應(yīng)用在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究上，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究帶入了一個(gè)專業(yè)化發(fā)展的時(shí)代。如布朗考察了1968―1983年間美國單棟住宅的銷售周期波動(dòng)情況，發(fā)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)之間存在很高的相關(guān)性。赫克曼分析了1979―1983年間美國14個(gè)城市寫字樓市場(chǎng)的綜合數(shù)字，發(fā)現(xiàn)寫字樓的減少和租金之間有著非常強(qiáng)的相關(guān)性，而租金又和當(dāng)時(shí)的空置率有很大的關(guān)聯(lián)。

（4）多樣化發(fā)展階段。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，三個(gè)經(jīng)濟(jì)事實(shí)改變了國外房地產(chǎn)周期研究的傳統(tǒng)方式，使房地產(chǎn)周期研究開始進(jìn)入了多樣化深入發(fā)展的新時(shí)期。首先，日本房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理研究的重視。其次，發(fā)達(dá)國家資本市場(chǎng)的新發(fā)展引發(fā)了“投資導(dǎo)向”型房地產(chǎn)周期研究的出現(xiàn)。最后，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)周期波動(dòng)的普遍存在，以及1997年爆發(fā)的東南亞金融危機(jī)，使得對(duì)國際房地產(chǎn)周期的研究得到重視。

一是對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理的研究。如唐斯在研究美國房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系后指出，房地產(chǎn)周期受到3種經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，即社會(huì)體制變革周期、技術(shù)革命周期和經(jīng)濟(jì)革命周期。埃德爾斯坦和保羅利用土地價(jià)格預(yù)期模型解釋了日本在20世紀(jì)90年代初期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂。保羅對(duì)OECD17個(gè)國家的國民經(jīng)濟(jì)增長率、利率、宏觀經(jīng)濟(jì)周期等因素進(jìn)行分析，作出了這些國家商品房價(jià)格可能在2007年到達(dá)頂峰的預(yù)測(cè)。

二是對(duì)“投資導(dǎo)向”型房地產(chǎn)周期的研究。如魯拉克指出，房地產(chǎn)投資決策應(yīng)考慮影響市場(chǎng)周期的5種相互作用力，即經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物業(yè)供給、物業(yè)需求、資本流動(dòng)和投資特征。凱澤通過比較房地產(chǎn)總收益率與機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資回報(bào)率，發(fā)現(xiàn)了波長30年、50―60年和上百年的房地產(chǎn)長周期。彼特在對(duì)美國房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期研究的基礎(chǔ)上，探討了不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)策。

三是對(duì)國際房地產(chǎn)周期的研究。如伯特蘭分析了形成周期的國際因素和國內(nèi)因素，認(rèn)為國際資本流動(dòng)、各國資本市場(chǎng)自由化、金融管制的放松、扭曲的財(cái)政政策和土地使用制度是全球房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要因素。

2、對(duì)國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的主要評(píng)價(jià)

縱觀國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究，可以發(fā)現(xiàn)國外比較偏重實(shí)證研究，旨在通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的歸納性總結(jié)，試圖規(guī)避行業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。通過過去幾十年的研究，建立了許多確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系，但沒有建立一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系，一些專業(yè)研究方面缺乏連續(xù)性。對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的判定和預(yù)測(cè)方面的研究工作也相對(duì)較少。另外，國外學(xué)者對(duì)理論的研究具有現(xiàn)實(shí)意義，但在一定程度上缺乏廣泛性和普遍性。

三、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述

1、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的歷程及其主要內(nèi)容

（1）起步。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的關(guān)注，始于20世紀(jì)80年代末90年代初。80年代以前，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間過短且資料不全，我國房地產(chǎn)周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南開學(xué)報(bào)》上發(fā)表的的《試論建筑周期》一文。相對(duì)與西方國家對(duì)于這一領(lǐng)域的研究，我國是起步晚、差距大。

（2）初期發(fā)展。20世紀(jì)90年代中期以后，我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)周期研究提供了現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。但剛開始有關(guān)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究大多停留在對(duì)房地產(chǎn)周期概念的探討以及現(xiàn)象的描述上。如譚剛對(duì)房地產(chǎn)概念進(jìn)行界定，指出房地產(chǎn)周期包括擴(kuò)張和收縮兩個(gè)階段。梁桂用年商品房銷售面積來刻畫中國不動(dòng)產(chǎn)供給與需求相互產(chǎn)生的波動(dòng)情況，認(rèn)為年銷售量波動(dòng)率和增長率曲線清楚地反映了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在波動(dòng)。劉洪玉從房地產(chǎn)市場(chǎng)總供求相互作用的原理出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行定義。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期可分為四個(gè)階段，第一階段始于市場(chǎng)周期的谷底；第二階段超過平衡點(diǎn)，需求繼續(xù)增長；第三階段是供求平衡之后供給增長速度高于需求增長速度；第四階段供給大于需求。同時(shí)，他還根據(jù)對(duì)應(yīng)的資本流動(dòng)給出了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資周期的概念。

（3）新發(fā)展。進(jìn)入21世紀(jì)，中國房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期，學(xué)者和業(yè)界人士對(duì)房地產(chǎn)周期的研究越來越多。從近幾年發(fā)表的文獻(xiàn)上看，國內(nèi)學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究主要集中在以下幾個(gè)方面。一是關(guān)于房地產(chǎn)波動(dòng)的周期研究。如汪曉宇、華偉的文章提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的理論，并對(duì)我國1987―1998年間房地產(chǎn)市場(chǎng)周期進(jìn)行了實(shí)證研究。曲波、謝經(jīng)榮、王瑋以商品房銷售面積增長率為指標(biāo)，得出中國房地產(chǎn)周期的基準(zhǔn)周期。

二是關(guān)于關(guān)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)制及其影響因素的研究。如譚剛提出房地產(chǎn)周期波動(dòng)的沖擊―傳導(dǎo)模型。任棟梁提出了房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的外部沖擊機(jī)制和內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制，分析了影響中國房地產(chǎn)周期的宏觀政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、產(chǎn)業(yè)因素和心理因素。倪鵬飛通過對(duì)房地產(chǎn)周期的成因分析，發(fā)現(xiàn)我國歷次房地產(chǎn)周期波動(dòng)均有國家重大經(jīng)濟(jì)政策或房地產(chǎn)制度改革背景，得出結(jié)論：我國房地產(chǎn)周期是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家的房地產(chǎn)周期具有顯著差異。張瑜從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的角度出發(fā),分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征,進(jìn)而從宏觀經(jīng)濟(jì)、投資、消費(fèi)、政策等方面分析了不同因素對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響。

三是關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系研究。如王勉、唐嘯峰根據(jù)我國的有關(guān)數(shù)據(jù)，從定量和定性兩方面對(duì)我國房地產(chǎn)投資波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期存在一定的相關(guān)性進(jìn)行實(shí)證分析。尹惠媛采用GDP增長率作為反映經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)，選取國房景氣指數(shù)作為反映房地產(chǎn)周期的指示指標(biāo)，實(shí)證分析了我國房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。才元實(shí)證研究了房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)層面之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，包括房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系,房地產(chǎn)價(jià)格和居民消費(fèi)的關(guān)系以及房地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)體系其他資產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。

四是關(guān)于具體城市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究。譚剛通過選擇相應(yīng)指標(biāo)，具體分析了改革開放以來深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)現(xiàn)象，并與宏觀經(jīng)濟(jì)周期和全國房地產(chǎn)周期進(jìn)行比較，最后探討了影響深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要因素。沈公律、鞠成曉、李倩、余健、顧建發(fā)則分別對(duì)杭州、大連、北京、南京、上海等主要城市的房地產(chǎn)周期波動(dòng)問題進(jìn)行了實(shí)證研究。

2、對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的主要評(píng)價(jià)

綜上所述，近年來，國內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究主要貢獻(xiàn)是對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的存在性取得了共識(shí)，初步探討了國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的傳導(dǎo)機(jī)制和影響因素，并建立了國房景氣指數(shù)。但與國外的研究相比，國內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)周期的研究還存在許多不足。一是確定中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)不完全，同時(shí)由于統(tǒng)計(jì)數(shù)字的完整性、真實(shí)性有限，使得關(guān)于這個(gè)方面的研究也受到很大的限制。二是中國計(jì)算周期的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，許多專家計(jì)算出的周期數(shù)不一致。三是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)跟發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的不同，在考慮和研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期時(shí)，以往關(guān)于中外房地產(chǎn)市場(chǎng)差異對(duì)中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響的研究非常薄弱，應(yīng)進(jìn)行深入的對(duì)比研究。四是應(yīng)把對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究建立在基于市場(chǎng)供需的研究之上，從市場(chǎng)角度出發(fā)看問題。五是應(yīng)從宏觀經(jīng)濟(jì)利益角度出發(fā)，進(jìn)一步建立和完善反映房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的指標(biāo)體系，充分發(fā)揮指標(biāo)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警作用。

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[5] 譚剛：房地產(chǎn)周期沖擊――傳導(dǎo)模型及其主要因素分析[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2000（7）.

篇（2）

房地產(chǎn)周期是重復(fù)出現(xiàn)的房地產(chǎn)總收益的不規(guī)則波動(dòng)，它領(lǐng)先或滯后于其他指標(biāo)。它是按相等時(shí)間間隔觀察某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)而得到的離散數(shù)據(jù)序列。

1 宏觀經(jīng)濟(jì)的周期研究

設(shè)為一經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列，它是按相等時(shí)間間隔觀察某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)而得到的離散數(shù)據(jù)序列。通常，它由四種要素組成：趨勢(shì)因子(XtT)，季節(jié)因子(XtS)，周期因子(XtC)，不規(guī)則因子(XtI)。趨勢(shì)因子表征經(jīng)濟(jì)的長期趨勢(shì)及潛在水平；季節(jié)因子是受季節(jié)變動(dòng)影響的年度周期變化；不規(guī)則因子是各種偶然因素造成的隨機(jī)擾動(dòng)；周期因子反映了實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平圍繞潛在生產(chǎn)水平的周期變化波動(dòng)。季節(jié)波動(dòng)的原因和規(guī)律是清楚的，隨機(jī)擾動(dòng)不能成為經(jīng)濟(jì)理論研究的主要對(duì)象，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的本質(zhì)性規(guī)律是增長趨勢(shì)和周期性波動(dòng)。

2 房地產(chǎn)周期的研究

房地產(chǎn)周期目前還沒有統(tǒng)一模式。每個(gè)文獻(xiàn)均有各自的定義和刻畫指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)周期研究的范式一般按照“識(shí)別、解釋、檢驗(yàn)、預(yù)測(cè)”進(jìn)行。國外許多文獻(xiàn)中房地產(chǎn)周期有許多刻畫指標(biāo)，如空置率周期、價(jià)值周期、投資回報(bào)率周期等。根據(jù)目前的研究狀況，Pyhrr和Bom(1999)對(duì)房地產(chǎn)周期及其相關(guān)周期進(jìn)行了分類。

Grebler和Bums(1982)分析了美國1950-1978年房地產(chǎn)總體建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，發(fā)現(xiàn)了6個(gè)住宅固期和4個(gè)非住宅的房地產(chǎn)周期，并且發(fā)現(xiàn)了GNP領(lǐng)先于房地產(chǎn)周期11個(gè)月達(dá)到峰值。

Hekman(1985)檢驗(yàn)了1979~1983年美國14個(gè)城市的寫字樓市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)寫字樓租金不僅依據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行調(diào)整，而且與國民經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，特別是與通貨膨脹相關(guān)；Wheaton(1987)考察了第二次世界大戰(zhàn)后美國的寫字樓建設(shè)和空置情況，發(fā)現(xiàn)了12年一循環(huán)的周期，并且發(fā)現(xiàn)了寫字樓的發(fā)生頻率要小于國民經(jīng)濟(jì)周期；Grenadier(1995)也證實(shí)了這一結(jié)論。

3 房地產(chǎn)周期的解釋

一類有關(guān)房地產(chǎn)周期成因的解釋將房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)歸因于開發(fā)商的“短視”，從開發(fā)商做出決策到項(xiàng)目竣工存在著一定的“時(shí)滯”，開發(fā)商往往在市場(chǎng)景氣的時(shí)候做出項(xiàng)目投資決策；而當(dāng)項(xiàng)目竣工時(shí)，市場(chǎng)條件已經(jīng)改變，眾多開發(fā)商的集體行為導(dǎo)致了高空置率的出現(xiàn)。這類解釋雖有一定道理，但并不符合普遍的事實(shí)。上述原因難以解釋普遍的市場(chǎng)衰退現(xiàn)象。

另一類解釋把目光投向了資本市場(chǎng)，認(rèn)為是信貸機(jī)構(gòu)的“縱容”和“恐懼”行為導(dǎo)致了房地產(chǎn)的周期波動(dòng)，即：當(dāng)市場(chǎng)景氣，開發(fā)商向銀行爭(zhēng)取貸款時(shí)，銀行無一例外地予以貸款；而當(dāng)市場(chǎng)開始衰退，有的開發(fā)商無法按時(shí)清償貸款時(shí)，信貸機(jī)構(gòu)又出于“恐懼”心理而全面收縮房地產(chǎn)信貸，造成大量開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)停滯，從而造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。Pyhrr和Bom(1994)將經(jīng)濟(jì)周期中的基本變量和房地產(chǎn)價(jià)值聯(lián)系起來進(jìn)行研究，考察了價(jià)格水平波動(dòng)、房地產(chǎn)生命周期等變量對(duì)房地產(chǎn)收益和價(jià)值的影響，從而確立了基本經(jīng)濟(jì)變量在房地產(chǎn)周期模型中的地位。

隨著經(jīng)濟(jì)理論工具的發(fā)展，新的工具引入房地產(chǎn)周期分析之中。Grenadier利用期權(quán)定價(jià)理論研究了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低谷的原因。他認(rèn)為，需求不確定性、物業(yè)改善成本和建筑工程的時(shí)滯是房地產(chǎn)周期的主要成因。在他看來，開發(fā)商并不是短視的，他們之所以會(huì)在市場(chǎng)景氣時(shí)大量開發(fā)是出于上述三個(gè)成因而采取的最優(yōu)決策。Clinloy(1996)將房地產(chǎn)出租率定義為空置率和預(yù)期新建房地產(chǎn)吸納率的函數(shù)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)房地產(chǎn)超額需求時(shí)，空置率減少，租金上升超過了開發(fā)商原來的預(yù)期，新的開發(fā)項(xiàng)目全面啟動(dòng)，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱以及其后的過冷。

綜上所述，房地產(chǎn)周期的成因可分為兩類，即基本經(jīng)濟(jì)條件和預(yù)期。

4 經(jīng)濟(jì)周期的景氣分析

宏觀經(jīng)濟(jì)周期成熟的主要測(cè)度工具是景氣循環(huán)法。其原理是以指標(biāo)之間的的周期波動(dòng)為基礎(chǔ)，通過確定指標(biāo)周期波動(dòng)之間的時(shí)差和因果關(guān)系，構(gòu)造擴(kuò)散指數(shù)與綜合指數(shù)來分析和預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，以及衡量經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的程度。景氣循環(huán)法主要步驟如下：

4.1 領(lǐng)先指標(biāo)、同步指標(biāo)和滯后指標(biāo)的確定

景氣循環(huán)法的重要前提是要對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行領(lǐng)先或滯后時(shí)差分析。確定時(shí)差關(guān)系主要有三種方法：周期圖(NBER轉(zhuǎn)折點(diǎn))、時(shí)差相關(guān)分析和交叉譜分析。

4.2 擴(kuò)散指數(shù)(D1)

擴(kuò)散指數(shù)(Diffusion Index，縮寫為DI是由許多數(shù)列組成的一組數(shù)列，主要反映一定時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況的變動(dòng)趨勢(shì)和范圍。從內(nèi)容上看，擴(kuò)散指數(shù)可由領(lǐng)先指標(biāo)擴(kuò)散指數(shù)、同步指標(biāo)擴(kuò)散指數(shù)、滯后指標(biāo)擴(kuò)散指數(shù)組成。

4.3 綜合指數(shù)(C1)

綜合指數(shù)(Composite Index)，縮寫為CI是把敏感性指標(biāo)各自的波動(dòng)幅度或變化率綜合起來的指數(shù)。擴(kuò)散指數(shù)雖然能有效地分析和預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但它不能說明經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的程度。綜合指數(shù)與擴(kuò)散指數(shù)相比，計(jì)算比較復(fù)雜，它是以對(duì)稱變化率為變量，通過領(lǐng)先指標(biāo)組和滯后指標(biāo)組的序時(shí)平均水平和同步指標(biāo)組序時(shí)平均水平兩次標(biāo)準(zhǔn)化處理計(jì)算的。

5 經(jīng)濟(jì)周期的譜分析

經(jīng)濟(jì)周期的分析工具中最前沿，也是最有效的當(dāng)數(shù)20世紀(jì)70年代出現(xiàn)的譜分析。簡單地說，譜分析就是把時(shí)域的觀測(cè)分解為各種周期的波形，然后在頻域中表現(xiàn)出來。

有些住房政策變量使得有關(guān)住房經(jīng)濟(jì)的指標(biāo)產(chǎn)生跳躍，具體的住房政策、法律變量如城市房地產(chǎn)管理法、國家安居工程政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策、住房公積金政策、抵押貸款政策等等。在“識(shí)別、解釋”存在困難的情況下，“檢驗(yàn)、預(yù)測(cè)”也非常具有局限性，“沒有一個(gè)較權(quán)威的指標(biāo)體系來衡量房地產(chǎn)業(yè)的周期發(fā)展，目前的中房指數(shù)、國房指數(shù)均因其指標(biāo)的復(fù)雜性而不能被一般的研究所利用”。周期具有規(guī)律性的波長、波幅等特征描述，在我國目前機(jī)制轉(zhuǎn)軌時(shí)期，房地產(chǎn)有關(guān)指標(biāo)的波動(dòng)并不具有規(guī)則件。西方發(fā)達(dá)國家關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)的周期的研究比較成熟，康德拉季夫周期、庫茲涅茨周期、朱格拉周期、基欽周期已經(jīng)成為經(jīng)典周期理論。但是，西方發(fā)達(dá)國家對(duì)房地產(chǎn)的周期沒有統(tǒng)一的模式，一些研究往往根據(jù)局部市場(chǎng)來進(jìn)行實(shí)證，很難推廣到其他國家和地區(qū)。

6 結(jié)語

我國的房地產(chǎn)發(fā)展處于初期階段，很難找出明顯的周期規(guī)律，或者說房地產(chǎn)的波動(dòng)是由多種不明頻率的因素引起的。

篇（3）

 

一、房地產(chǎn)投資波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)在房地產(chǎn)周期波動(dòng)中房地產(chǎn)投資是一個(gè)十分重要的內(nèi)生因素，由于房地產(chǎn)業(yè)是一種特殊的行業(yè)，在它的啟動(dòng)階段需要大量的資金支持，所以資金無疑是房地產(chǎn)業(yè)必須的重要生產(chǎn)元素之一，它對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著重要的影響。從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，投資行為具有很強(qiáng)的能動(dòng)性，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要素。同時(shí)，投資又是一種能夠拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最終需求，因?yàn)橄M(fèi)是投資的目的和歸宿，是投資增長的動(dòng)力，同時(shí)，投資還能夠創(chuàng)造出新的需求。就投資本身來看，也很容易發(fā)生波動(dòng)。這是因?yàn)橥顿Y行為具有較強(qiáng)的預(yù)測(cè)性和隨機(jī)性，尤其是投資于房地產(chǎn)。

從圖1中我們可以看出，投資增長率的波動(dòng)與商品房年銷售面積增長率的波動(dòng)雖然在波動(dòng)幅度上有一定差別，但就波峰和波谷的位置來看卻大體上是一致的，他們之間似乎存在一定的關(guān)系。下面，我們將進(jìn)一步從實(shí)證的角度出發(fā)，通過運(yùn)用協(xié)整理論和因果關(guān)系檢驗(yàn)等方法研究房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售面積的相互關(guān)系，來體現(xiàn)他們所代表的房地產(chǎn)投資及其波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)之間的關(guān)系，進(jìn)一步揭示投資對(duì)房地產(chǎn)周期的影響。。

圖1房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率與商品房年銷售面積增長率波動(dòng)圖

二、投資與房地產(chǎn)周期波動(dòng)的實(shí)證分析1、指標(biāo)選擇及數(shù)據(jù)說明

在忽略區(qū)域性差別以及不同物業(yè)類型差別的條件下，考慮到數(shù)據(jù)的可獲得性，筆者選擇商品房屋年銷售面積指標(biāo)作為考察對(duì)象來研究我國房地產(chǎn)周期性規(guī)律，選用房地產(chǎn)開發(fā)投資額指標(biāo)來研究我國房地產(chǎn)投資波動(dòng)情況。本文所采用的數(shù)據(jù)均來源于中經(jīng)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)樣本期為1987―2005年。為減少數(shù)據(jù)波動(dòng)并直接得出彈性，商品房銷售面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資額在分析時(shí)均已取自然對(duì)數(shù)。數(shù)據(jù)分析處理所采用的計(jì)量分析軟件為美國QMS公司出品的Eviews4.0。。

2、數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為避免非平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)變量在回歸分析時(shí)帶來的偽回歸問題，在建立經(jīng)濟(jì)模型前首先應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。本文對(duì)上述經(jīng)濟(jì)變量采用ADF（Augment Dickey-Fuller Test）檢驗(yàn)法，對(duì)、序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)的結(jié)果表明，兩變量的水平值在5%的顯著性水平下均為不平穩(wěn)序列，而的一階差分，采用有常數(shù)項(xiàng)且滯后2期的檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停?%的顯著性水平下為平穩(wěn)序列；的一階差分，采用有常數(shù)項(xiàng)且滯后1期檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?，?%的顯著性水平下為平穩(wěn)序列。即序列、都是一階單整的。

3、協(xié)整檢驗(yàn)

在上面的步驟中，已經(jīng)證明、為同階單整序列。通過觀察它們的趨勢(shì)圖發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)序列有大致相同的增長和變化趨勢(shì)，說明二者可能存在協(xié)整關(guān)系，本文采用E-G兩步法進(jìn)行檢驗(yàn)，得到回歸模型的結(jié)果，如公式（1）所示：

（1）

進(jìn)一步，我們對(duì)殘差序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。可以發(fā)現(xiàn)序列在ADF檢驗(yàn)滯后3階時(shí)，在5%的顯著性水平下具有平穩(wěn)性。由此可以得出序列、之間存在協(xié)整關(guān)系的結(jié)論。

4、因果關(guān)系檢驗(yàn)

若經(jīng)濟(jì)變量之間具有傳遞作用，則變量之間應(yīng)該具有因果關(guān)系。根據(jù)VAR模型，利用AIC、SC最小的原則選取最優(yōu)滯后期為4，對(duì)商品房銷售面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資額之間進(jìn)行因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果如表1所示：

表1 、的因果關(guān)系檢驗(yàn)

篇（4）

 

房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般產(chǎn)品,由于產(chǎn)品造價(jià)高、壽命期較長,其投資額較大、建設(shè)和使用周期長等特點(diǎn)，其產(chǎn)品的質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和業(yè)主的利益。從房地產(chǎn)的物質(zhì)結(jié)構(gòu)來看,房建不僅包括土地和建筑物,而且包括有關(guān)配套設(shè)備與設(shè)施,如水、電、煤氣、通訊、交通及智能化管理等。因此,房地產(chǎn)成本管理是一個(gè)綜合指標(biāo),除了工程質(zhì)量外,規(guī)劃布局、功能設(shè)計(jì)、綜合配套、居住環(huán)境、物業(yè)管理、價(jià)格水準(zhǔn)等,都要納入房地產(chǎn)質(zhì)量管理的范圍。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理要從工程建設(shè)成本控制入手，主要集中在工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工這兩個(gè)階段?？偟恼f來，房建費(fèi)用的大小以及費(fèi)用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于建設(shè)方進(jìn)行的成本管理。

1.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理存在的現(xiàn)象和問題

1.1房地產(chǎn)的生產(chǎn)和使用涉及政府部門、規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)單位、開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主和公共服務(wù)部門等,它們之間是相互獨(dú)立的,共同參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)和使用過程,對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量都具有相應(yīng)的影響力。就目前來看，成本管理方法雖然很多，但是，一些房建單位并沒有根據(jù)自身特點(diǎn)，形成一套切實(shí)可行的成本管理方法。而且，還有部分單位仍然沿用一些傳統(tǒng)的、過時(shí)的成本管理方法和手段，許多房建項(xiàng)目的成本管理只有事后的成本核算和簡單的成本分析，缺乏科學(xué)的事前成本預(yù)測(cè)和決策，缺乏嚴(yán)格的事中控制和事后成本考核等。同時(shí)，房地產(chǎn)的質(zhì)量環(huán)是一個(gè)超企業(yè)的質(zhì)量環(huán)。房地產(chǎn)質(zhì)量管理不能單純依靠開發(fā)商、施工單位和監(jiān)理單位,而要建立全社會(huì)和全行業(yè)廣泛參與的系統(tǒng)質(zhì)量管理體系。

1.2成本管理體制問題。論文參考網(wǎng)。成本管理作為一種經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)，也必須有一套與其相適應(yīng)的管理體制，才能真正發(fā)揮其效果。對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)來說,生產(chǎn)和使用周期較長,更新?lián)Q代不可能很快。面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的沉重壓力，有很多房建單位沒有深入調(diào)查所處的市場(chǎng)環(huán)境，與同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒有比較，對(duì)項(xiàng)目施工所需物料的市場(chǎng)價(jià)格了解不夠，對(duì)價(jià)格隨著市場(chǎng)變化發(fā)生的變動(dòng)沒有充分的心理準(zhǔn)備和足夠的應(yīng)付能力。使得各部門基礎(chǔ)資料的收集、分析和處理不及時(shí)、不準(zhǔn)確，從而對(duì)成本發(fā)生和形成中存在的問題，不能及時(shí)采取相應(yīng)的改進(jìn)措施，難以達(dá)到降低成本提高效益的目的。雖然房地產(chǎn)建成后,通過裝修和設(shè)備更新改造來也可以改進(jìn)工程質(zhì)量,但總是受到原有建筑物的制約。區(qū)位質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量等更不是微觀力量所能改變的。論文參考網(wǎng)。因此,房地產(chǎn)的質(zhì)量和成本控制必須有較長的時(shí)間。并在規(guī)劃、布局、設(shè)計(jì)和建設(shè)過程中，做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理工作。

2.房建項(xiàng)目成本管理的措施和方法

2.1房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)和人民生活的基本生產(chǎn)和生活資料,其質(zhì)量好壞關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)的安全。因此, 更新成本管理理念要從房地產(chǎn)單位的角度去考慮。論文參考網(wǎng)。在房地產(chǎn)質(zhì)量形成過程中,政府行業(yè)管理部門和社會(huì)積極參與房地產(chǎn)質(zhì)量管理,審核企業(yè)資質(zhì)、審批工程項(xiàng)目、制定質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督工程質(zhì)量、組織工程竣工驗(yàn)收等,形成了企業(yè)外部的宏觀質(zhì)量管理體系。

房建施工項(xiàng)目仍然是國土資源管理部門的一部分。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有具有投資額較大、產(chǎn)品固定性、建設(shè)和使用周期長的特點(diǎn),決定了房建項(xiàng)目從成立項(xiàng)目部之后就具有一定的獨(dú)立性。從中標(biāo)開始，經(jīng)過組織施工生產(chǎn)到工程竣工直至保修期滿為止，整個(gè)運(yùn)行過程都將影響其成本的變化。并且伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)外部環(huán)境的變化不斷向深度和廣度擴(kuò)展，而現(xiàn)代成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個(gè)因素去實(shí)施運(yùn)作的。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好成本管理工作的前提條件。

2.2正確地選擇成本管理方法。房地產(chǎn)建設(shè)是一個(gè)廣泛的社會(huì)系統(tǒng)工程,單靠政府部門、開發(fā)商和施工企業(yè)自身的努力是不夠的,應(yīng)該在房地產(chǎn)業(yè)中建立全產(chǎn)業(yè)參與、全方位控制、全過程協(xié)調(diào)的質(zhì)量管理體系,開展政府管理、社會(huì)管理與企業(yè)管理相結(jié)合的房地產(chǎn)質(zhì)量系統(tǒng)工程。同時(shí)，還要根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)和實(shí)際情況，濟(jì)實(shí)力、技術(shù)狀況、人員因素以及項(xiàng)目的工期、質(zhì)量要求等各方學(xué)合理的管理方法，才能真正達(dá)到降低成本、提高效益的目的。

2.3建立科學(xué)的成本管理保障體系。成本管理體系中，目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。政府在房地產(chǎn)業(yè)政策的制定和實(shí)施過程中,要突出質(zhì)量政策和質(zhì)量目標(biāo)。要通過制定、宣傳和實(shí)施房地產(chǎn)質(zhì)量政策和質(zhì)量目標(biāo),在全社會(huì)形成重視和追求質(zhì)量的風(fēng)氣,使質(zhì)量第一、質(zhì)量興業(yè)、以質(zhì)取勝等觀念深入人心,形成政府有關(guān)部門和企業(yè)的行為準(zhǔn)則。發(fā)地產(chǎn)開發(fā),要考慮我國經(jīng)濟(jì)增長和人民生活水平提高的實(shí)際情況,有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)超前。對(duì)于民建住宅,如果標(biāo)準(zhǔn)太低,會(huì)縮短淘汰周期,造成很大浪費(fèi)。房地產(chǎn)使用單位和消費(fèi)者也要增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí),在市場(chǎng)行為中不能忽視內(nèi)在質(zhì)量,更不能在裝修和使用過程中損害房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。從根本來說,如果社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量需求提高,就能引導(dǎo)和迫使房地產(chǎn)供給注重質(zhì)量、品牌、形象和長遠(yuǎn)效益。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、項(xiàng)目監(jiān)理等企業(yè)要充分面向市場(chǎng),以規(guī)范的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為基礎(chǔ),用有效的約束機(jī)制來保證，使得房地產(chǎn)行業(yè)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。

3.建立完善的房地產(chǎn)質(zhì)量保證體系

房地產(chǎn)成本控制要從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)成本管理，建立完善的信息體系，結(jié)合房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，提出投標(biāo)決策意見。要在房建施工準(zhǔn)備階段，制定出科學(xué)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，勞動(dòng)定額、材料消耗定額和技術(shù)組織措施的節(jié)約計(jì)劃，編制明細(xì)而具體的成本計(jì)劃，為今后的成本控制作好準(zhǔn)備。同時(shí)，要根據(jù)房建項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間的長短和參加建設(shè)人數(shù)的多少，編制工程項(xiàng)目預(yù)算，為今后的成本控制和績效考核提供依據(jù)。特別要做好每一個(gè)分部分項(xiàng)工程完成后的驗(yàn)收，以保證施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單的結(jié)算資料絕對(duì)正確，為成本控制提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)。工程建成后，要重視竣工驗(yàn)收工作。對(duì)驗(yàn)收中業(yè)主提出的意見，應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)要求和合同內(nèi)容認(rèn)真處理，如果涉及費(fèi)用，應(yīng)請(qǐng)業(yè)主簽證，列入工程結(jié)算。

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房建單位的成本中心，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)就必須以先進(jìn)的管理思想為指導(dǎo)。房建項(xiàng)目管理者要有戰(zhàn)略的思維應(yīng)對(duì)成本管理中所遇到的問題，從整體利益出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全面成本管理。同時(shí)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理是個(gè)系統(tǒng)工程，需要有相應(yīng)完善的組織管理體系、切實(shí)可行的規(guī)章制度、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的信息網(wǎng)絡(luò)等做保障，才能取得顯著的效果。

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[3] 郭亞力.房地產(chǎn)投資信托研究[D].廈門大學(xué)，2006.

篇（5）

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的分類

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，按風(fēng)險(xiǎn)作用階段和范圍分為綜合風(fēng)險(xiǎn)和階段風(fēng)險(xiǎn)。綜合風(fēng)險(xiǎn)是指貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目周期，主要有自然、政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)、項(xiàng)目主體及內(nèi)部決策與管理等風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于階段性風(fēng)險(xiǎn)，就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。在投資決策階段，會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目地點(diǎn)選擇，區(qū)域發(fā)展和物業(yè)開發(fā)類型等風(fēng)險(xiǎn)，而在建設(shè)階段，則可能出現(xiàn)招標(biāo)模式，建設(shè)質(zhì)量，工期，成本等項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。

1、綜合風(fēng)險(xiǎn)

1.1自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴、反常惡劣的天氣等，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造成的影響或破壞。

1.2政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。政治、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)國家所處的國際國內(nèi)環(huán)境變動(dòng)及相應(yīng)的政治經(jīng)濟(jì)政策法律調(diào)整給房地產(chǎn)項(xiàng)目所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。土地政策、金融政策、稅收政策的變化對(duì)開發(fā)經(jīng)營影響力度及波動(dòng)帶來深度影響。政治、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其重要。

1.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)指人文社會(huì)環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，主要包括社會(huì)治安的穩(wěn)定性、公眾利益、社會(huì)風(fēng)氣等。

在上述綜合項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中，應(yīng)把政治風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部決策與管理風(fēng)險(xiǎn)作為控制中心，把自然風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)作為預(yù)測(cè)重點(diǎn)，不斷地進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新以消除技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，突出重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待。

階段性項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中不同階段產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，也是本文重點(diǎn)闡述的內(nèi)容，在不同階段的風(fēng)險(xiǎn)均有其特殊性。

2、階段性風(fēng)險(xiǎn)

該階段的投資風(fēng)險(xiǎn)是較大的，一旦投資成功，利潤也是最高的。因此需要對(duì)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告進(jìn)行認(rèn)真審核，對(duì)其中的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，如審查設(shè)計(jì)方案是否合理、出租率是否高估、項(xiàng)目運(yùn)營成本是否低估、建設(shè)費(fèi)用是否漏估等。開發(fā)商要根據(jù)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性和營利性的估價(jià)，結(jié)合投資策略來確定是否投資，以及投資多少。這個(gè)階段的主要項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)形成的原因分析

整體上來講，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)的形成原因主要包括以下幾種：

1、政策環(huán)境方面

經(jīng)過幾十年，房地產(chǎn)得到了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在對(duì)國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行促進(jìn)和社會(huì)發(fā)展中有著很積極的作用，同時(shí)也對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和人民生活的各個(gè)方面有著深刻的影響，所以，受到我國就、宏觀調(diào)控和政策的影響是不能夠避免的?？偟膩碚f，我國國內(nèi)在產(chǎn)業(yè)、土地、住房、金融、稅收、城市市場(chǎng)觀察規(guī)劃、環(huán)保等方面相應(yīng)政策法律法規(guī)的調(diào)整，如對(duì)房價(jià)的限制、貸款利率的規(guī)定、土地使用的限定等都極有可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)層面構(gòu)成潛在風(fēng)險(xiǎn)或直接影響，甚至直接造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。

2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的狀況直接影響到房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)。確切地來講，受房地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期性長，中間環(huán)節(jié)多，容易出現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)過程中市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)商品需求發(fā)生變動(dòng)。特別是一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳或經(jīng)濟(jì)停滯，將直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)買方上的購房欲望，減少購買行為，極有可能使房地產(chǎn)的經(jīng)營陷入危機(jī)。另一方面，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確科學(xué)預(yù)測(cè)有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

3、資金方面

作為資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要籌集和融通巨額資金，負(fù)債經(jīng)營比例高。因此，一旦企業(yè)的資金鏈發(fā)生問題，面臨資金短缺的困境，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)都將是致命的影響，在很大程度上可能導(dǎo)致企業(yè)由于缺乏資金支持而無法進(jìn)行后期的繼續(xù)開發(fā)，另一方面，也使得企業(yè)的前期投入無法收回。具體來講，一是融資方面，由于各種籌資方式的手段、工具及環(huán)境各不相同，都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。加上貸款利率變動(dòng)趨勢(shì)難以明了，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成功及利潤影響極大。三是，受市場(chǎng)變動(dòng)的影響，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售期和租金售價(jià)方面具有不確定性，收益不明確，影響企業(yè)的現(xiàn)金流。另外，開發(fā)投資回收期越長，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大，直接影響企業(yè)資金運(yùn)作。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

1、項(xiàng)目操作過程中，充分把握好每個(gè)環(huán)節(jié)，充分利用品牌效應(yīng)及所有資源，與政府建立良好的關(guān)系，盡可能的降低成本，取得土地、稅費(fèi)、動(dòng)遷等一系列優(yōu)惠政策。同時(shí)，加快項(xiàng)目進(jìn)度，節(jié)約時(shí)間成本，縮短周期，加快資金回籠，以最快速度搶占市場(chǎng)，抵御市場(chǎng)沖擊。

2、針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),一方面加大宣傳力度，引導(dǎo)和引領(lǐng)消費(fèi)者，形成旺盛人氣，形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)，提高競(jìng)爭(zhēng)能力,擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。同時(shí)建立優(yōu)秀的策劃和銷售團(tuán)隊(duì)，并在投資前對(duì)市場(chǎng)做更充分的調(diào)研工作，為項(xiàng)目的操作成功奠定基礎(chǔ)。

3、優(yōu)化管理，以高水平的管理機(jī)制運(yùn)籌公司,抵御風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。

4、在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。

5、針對(duì)政策性風(fēng)險(xiǎn)，一方面加強(qiáng)與政府的關(guān)系，同時(shí)利用公司的整體優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)融資能力，并且盡快縮短項(xiàng)目周期，

6、從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：a、一次性付款方式；b、分期付款方式；c、八成銀行按揭方式；d、建筑分期付款＋銀行按揭；e、特惠免息付款方式；f、全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

篇（6）

主管單位：

主辦單位：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)

出版周期：月刊

出版地址：北京市

語

種：中文

開

本：大16開

國際刊號(hào)：1002-8536

國內(nèi)刊號(hào)：11-2586/F

郵發(fā)代號(hào)：82-510

發(fā)行范圍：國內(nèi)外統(tǒng)一發(fā)行

創(chuàng)刊時(shí)間：1986

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聯(lián)系方式

期刊簡介

篇（7）

一、分析房地產(chǎn)行業(yè)周期的必要性

在經(jīng)濟(jì)社會(huì)里，周期性的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象勢(shì)必會(huì)直接影響到各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。會(huì)使其出現(xiàn)同樣的周期性波動(dòng)現(xiàn)象。其中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長和國民經(jīng)濟(jì)的增長一樣，是呈現(xiàn)波浪方式來前進(jìn)的，這種在波動(dòng)中隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過程，就被稱為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。

中國自從在1995年對(duì)城鎮(zhèn)住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)就逐漸走向市場(chǎng)化，成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行周期性的分析研究，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。研究周期波動(dòng)規(guī)律既可以為宏觀調(diào)控提供參考性依據(jù)，使政府能采取必要的干預(yù)措施。又能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。除此之外，也有利于國家制定更準(zhǔn)確完善的房地產(chǎn)相關(guān)政策，以使能選擇合適的投資時(shí)機(jī)。避免遭受因周期波動(dòng)而造成的損失。

總的來說，研究房地產(chǎn)周期能更有效地進(jìn)行調(diào)控，延長上升期?？s短下降期。

二、我國房地產(chǎn)周期的波動(dòng)原因

在研究房地產(chǎn)周期的波動(dòng)時(shí)，必須注意到一點(diǎn)，就是目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)既處于產(chǎn)業(yè)恢復(fù)期，又處于宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長期，需求極其旺盛。由此可見，除了受市場(chǎng)本身的供求關(guān)系變化的影響之外。房地產(chǎn)業(yè)投資過快擴(kuò)張，引起宏觀經(jīng)濟(jì)失調(diào)，使得政府采取宏觀調(diào)控措施等等因素，都同樣對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)有所影響。

如圖1所示，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期一般認(rèn)為是5年。自上個(gè)世紀(jì)90年代房改以來總共出現(xiàn)了四個(gè)明顯的波峰，分別是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年為一個(gè)周期。我們仔細(xì)研究就不難發(fā)現(xiàn)到，1993年、2003年房地產(chǎn)業(yè)從波峰下滑，均是由于房地產(chǎn)投資擴(kuò)張過快，超越了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平而使得國家對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控的結(jié)果，與供大于求的市場(chǎng)效應(yīng)無關(guān)。另外，1998年的下滑則是因?yàn)閬喼藿鹑陲L(fēng)暴的波及，使得投資和需求都下降?，F(xiàn)在許多城市里的“爛尾樓”，大部分都是那個(gè)時(shí)期所遺留下來的，直到現(xiàn)在仍然有待解決。至于2008年的下滑，表面看來似乎是受世界金融危機(jī)的影響，但實(shí)際上卻是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資過熱和宏觀調(diào)控的結(jié)果。

自進(jìn)入21世紀(jì)以來，從2000到2008年這九年間，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)的開發(fā)投資平均增長率達(dá)到24.1％，而同一階段內(nèi)的GDP平均增長率為9.6％，比之高出了足有14.5個(gè)百分點(diǎn)，并且比全社會(huì)的固定資產(chǎn)平均投資的增速21.1％高出了3個(gè)百分點(diǎn)。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比率當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直穩(wěn)定在17個(gè)百分點(diǎn)左右。

下面我們以2008年的樓價(jià)波動(dòng)來舉例：

在2008年1月23日，備受矚目的上海市楊浦區(qū)新江灣城F地塊公開出讓，以底價(jià)67.5億元、折合樓板價(jià)僅為7502元／平方米成交。這一成交數(shù)據(jù)可謂震驚國內(nèi)，僅僅就在一個(gè)月前，媒體還預(yù)測(cè)此地塊成交價(jià)約在180億元左右，如今地價(jià)卻已從2萬多元，平方米驟降到7502元／平方米，下跌的幅度確實(shí)很大。

然而實(shí)際上從2007年9月份開始，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量就在迅速下降，住房投資變現(xiàn)難的弱點(diǎn)逐漸浮現(xiàn)。由于房價(jià)持續(xù)快速的上漲勢(shì)必?fù)p害民生、累積房地產(chǎn)泡沫，政府從民生和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的角度考慮。只能加大抑制炒房行為的力度。以出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)整政策或是促使銀行提高貸款利率和首付，以及加大對(duì)社會(huì)保障性住房的投資力度等方法，來對(duì)地價(jià)、樓價(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

三、房地產(chǎn)行業(yè)周期研究狀況的分析

1.外部宏觀政策分析

首先我們應(yīng)該要意識(shí)到，宏觀政策本身就存在著周期，那么房地產(chǎn)政策受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。同樣也會(huì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)，并且房地產(chǎn)政策的波動(dòng)會(huì)直接導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動(dòng)?；谥袊膰?，政府不單只是經(jīng)濟(jì)體制改革的推動(dòng)者和經(jīng)濟(jì)制度變遷的供給者，更是產(chǎn)業(yè)政策的制定者和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者。政府行為將成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要因素。結(jié)合中國現(xiàn)行的制度和經(jīng)濟(jì)情況，這種因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)調(diào)控不當(dāng)、宏觀管理失誤而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的沖擊就會(huì)特別明顯，它會(huì)加劇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)趨勢(shì)與波動(dòng)振幅。

我們以深圳的情況來舉例，2007年樓價(jià)迅速攀高，僅僅深圳一市的房價(jià)，在短短半年內(nèi)的漲幅就超過了50％，其中還有大部分屬于投機(jī)性購房。因此國家在2008年不斷出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策。并加大了實(shí)施住房保障的力度，迫使房價(jià)下跌。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年深圳樓市整體呈低迷態(tài)勢(shì)，其商品住宅的銷售面積為408.75萬平方米，與2007年同比減少18.3％，銷售套數(shù)為44315套，同比減少12.4％，成交均價(jià)是12657元／平方米，同比下跌達(dá)5.3％。到了第四季度，深圳地方政府出臺(tái)了一系列的救市措施，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》的，將保障性住房的建設(shè)納入政府未來重要的職責(zé)范圍，放開改善性質(zhì)的二套房貸政策，降低和減免房產(chǎn)交易的營業(yè)稅等。這樣的政策扶持和房地產(chǎn)商的主動(dòng)降價(jià)促銷。就催生了歲末的井噴行情。其中11月成交59.2萬平方米(6345套)，12月成交72.9萬平方米(7898套)，這兩個(gè)月的成交量之和占了全年成交量的近1／3。

其中，我們需要關(guān)注兩個(gè)方面，一是市場(chǎng)原則和民生本位的矛盾，二是中央政策與地方政策的矛盾。

(1)民生本位和市場(chǎng)原則都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本基礎(chǔ)。當(dāng)前，政府應(yīng)該落實(shí)其承擔(dān)社會(huì)保障住房的責(zé)任，并結(jié)合市場(chǎng)需要制定好土地出讓計(jì)劃并完善其制度，以減輕在宏觀調(diào)控時(shí)期各房地產(chǎn)開發(fā)商，以及購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該主動(dòng)下調(diào)價(jià)格以重啟市場(chǎng)需求。重新建立起良好的市場(chǎng)規(guī)則，讓民生本位得到回歸。對(duì)此，政府應(yīng)該要更有作為一些，對(duì)政策的出臺(tái)應(yīng)該更具有前瞻性才對(duì)。宏觀調(diào)控政策必須以保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展為目的，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，防止房地產(chǎn)業(yè)過熱或過冷，關(guān)注民生本位。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(2)我國各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的差異性。與宏觀調(diào)控政策的統(tǒng)一性之間具有一定的矛盾。當(dāng)前我國各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度都有所不同，也有著發(fā)揮各地經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的側(cè)重性，特別是東、中、西部差距很大。因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)具有極其明顯的區(qū)域性特點(diǎn)，使得各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一。由此分析，不難看出房地產(chǎn)業(yè)在我國的周期特征上來講，既擁有著全國性的周期，也有著各地的發(fā)展波動(dòng)周期。而且，宏觀調(diào)控政策是我國經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)性政策，那么在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的時(shí)候，就應(yīng)盡量保證地方政府能有效地執(zhí)行，讓各個(gè)地方結(jié)合本地的實(shí)際情況來參照實(shí)施。

然而在實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并沒有調(diào)整到以消費(fèi)者為主導(dǎo)

的價(jià)格水平上來。當(dāng)?shù)鼐用窕臼杖氲乃讲攀且韵M(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格脫離于當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際收入水平，那么這個(gè)價(jià)格就不會(huì)被市場(chǎng)所認(rèn)同?？梢哉f這點(diǎn)是我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大頑癥。我們對(duì)影響房地產(chǎn)周期的宏觀政策進(jìn)行分析，就希望能使這些引起各級(jí)地方政府部門的重視及認(rèn)識(shí)

2.從內(nèi)部經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析

當(dāng)前我國的宏觀經(jīng)濟(jì)周期屬于投資主導(dǎo)型，因此投資波動(dòng)是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要原因。從短期效果來看，投資規(guī)模及結(jié)構(gòu)可以通過投資需求總量和結(jié)構(gòu)去影響社會(huì)供給與需求的總量及結(jié)構(gòu)：而從長遠(yuǎn)來看，供給總量結(jié)構(gòu)的形成將對(duì)社會(huì)供給與需求的總量及結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要的決定作用。投資是促進(jìn)總供給增加的第一推動(dòng)力，而投資規(guī)模是要受到社會(huì)需求總量的約束的。在經(jīng)濟(jì)蕭條階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)慢慢調(diào)整至趨于平衡。投資就會(huì)開始抬頭，然后啟動(dòng)新一輪的經(jīng)濟(jì)增長。

因此，可以得出這樣一個(gè)認(rèn)知，我國房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要原因就是房地產(chǎn)的投資狀況。尤其是結(jié)合我國當(dāng)前投資主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)周期來看，就知道投資波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響作用會(huì)更加明顯。由于受過去一段長時(shí)間里的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，使得我國經(jīng)濟(jì)增長也具有資源約束的特征。那么房地產(chǎn)投資作為關(guān)鍵的投入要素，就將是引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的主要因素。

3.房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的互動(dòng)效應(yīng)分析

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的獨(dú)特性質(zhì)，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的周期性波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的供求關(guān)系將會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的影響，而同樣的，房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)也會(huì)通過對(duì)建筑、建材、冶金等其他上下游產(chǎn)業(yè)的影響，從而對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)產(chǎn)生作用。然而，提高利率、緊縮通貨等等銀根緊縮性政策卻會(huì)使得社會(huì)資源迅速從房產(chǎn)領(lǐng)域中退出。使得房地產(chǎn)市場(chǎng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用的產(chǎn)生進(jìn)入到行業(yè)收縮期。

在這種互動(dòng)效應(yīng)下，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫發(fā)生崩裂，房價(jià)急轉(zhuǎn)直下，甚至是跌破購房者辦理按揭貸款時(shí)的首付款。那么，銀行系統(tǒng)必將會(huì)出現(xiàn)大量不良貸款或壞賬，而當(dāng)壞賬比例達(dá)到一定程度時(shí)就很有可能拖垮銀行系統(tǒng)，從而最終造成整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的危機(jī)。

4.世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)造成的影響

在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下，世界經(jīng)濟(jì)格局對(duì)于中國的經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著很大的影響作用。現(xiàn)在最緊迫的是美國的金融危機(jī)，它不但影響到美國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也波及到世界經(jīng)濟(jì)的狀況，并且同樣對(duì)中國經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響。這些變化都不可避免地會(huì)對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)起到一定的抑制作用。特別是人民幣受美國經(jīng)濟(jì)衰退的影響而不斷升值，也會(huì)對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的沖擊力。盡管在短期內(nèi)，人民幣升值是個(gè)負(fù)面因素，但從長遠(yuǎn)發(fā)展來看。卻利于房價(jià)整體水平的上升。

四、我國房地產(chǎn)行業(yè)周期未來幾年的走向預(yù)測(cè)

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，在2010年里全國商品住房銷售的面積同比增長了10.1％，價(jià)格同比上漲為6.4％。其中，全國70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格指數(shù)在去年7、8月環(huán)比持平之后，從9月開始直到年底連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)出上漲之勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款總量再創(chuàng)歷史新高，同比多增了近10％。到了201 1年，部分熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度升溫，在2011年1月份得前三周。北京新房的成交套數(shù)同比增長了17％，其成交均價(jià)同比上漲率達(dá)19％。上海方面，新房的成交套數(shù)同比大漲76％之多，而豪宅成交價(jià)格更是持續(xù)不斷地攀升。由此可見，在這些經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)的城市，房產(chǎn)剛性需求壓力較大。

未來五年里，預(yù)計(jì)因城市化進(jìn)程的發(fā)展所帶來的新增城鎮(zhèn)人口約達(dá)到8000萬，也就是說將有近2500萬個(gè)家庭需要新增住房。其總需求預(yù)計(jì)大概在9億平方米左右。同時(shí)，受人均收入快速增長的影響，預(yù)計(jì)在未來五年將出現(xiàn)近18.4億平方米的改善型購房需求。

五、結(jié)語

通過全文的分析論述，我們可以總結(jié)出以下兩點(diǎn)內(nèi)容：

1.中國房地產(chǎn)業(yè)的周期現(xiàn)象總是客觀存在的，尤其國家政策出現(xiàn)變化、國內(nèi)或國外的金融市場(chǎng)環(huán)境也發(fā)生改變的時(shí)候，人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期就會(huì)發(fā)生根本性改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不是可以一步解決到位的事情，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)變化，以及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的演變，都對(duì)這個(gè)周期有所影響。

我們應(yīng)該通過分析國內(nèi)房地產(chǎn)的周期，對(duì)其下滑時(shí)機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)，以防止房地產(chǎn)業(yè)在繁榮期后急劇下滑，做到防患于未然。

參考文獻(xiàn)：

[1]佟克克，中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)理論和對(duì)策研究[D]，北京交通大學(xué)博士論文，2006

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一、研究目的和背景

房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點(diǎn)：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60％以上。第三，流動(dòng)性負(fù)債比重大。

房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值無關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會(huì)減少股東和經(jīng)理人成本，還會(huì)增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型關(guān)系；信號(hào)傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價(jià)值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序?yàn)閮?nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的關(guān)系并不能確定。

在實(shí)證研究方面，國外的研究大多表明公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)。國內(nèi)相關(guān)實(shí)證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值不相關(guān)。國內(nèi)學(xué)者對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的實(shí)證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對(duì)公司價(jià)值的影響，也未涉及市場(chǎng)冷熱等周期性因素對(duì)房地產(chǎn)公司價(jià)值的影響，研究深度不足。

二、研究設(shè)計(jì)

1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值相關(guān)。我國房地產(chǎn)行業(yè)國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時(shí)對(duì)公司價(jià)值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)銷售旺季時(shí)，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會(huì)加大房地產(chǎn)投資，增加對(duì)負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會(huì)增加，而到了淡季，對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)減少，負(fù)債比重降低。

2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價(jià)值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報(bào)。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公成長性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對(duì)公司價(jià)值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)。公司成長性：公司成長性：(本年主營業(yè)務(wù)收入一前一年主營業(yè)務(wù)收入)／前一年主營業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤／當(dāng)年?duì)I業(yè)收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗(yàn)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系；模型2中加入市場(chǎng)繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場(chǎng)處于繁榮期時(shí)，season取1，否則season為0，該模型是檢驗(yàn)市場(chǎng)周期性因素對(duì)資本結(jié)構(gòu)和公司價(jià)值相關(guān)性的影響。

4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報(bào)。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個(gè)。

三、描述性統(tǒng)計(jì)與分析

由表1統(tǒng)計(jì)繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較??；資產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1．19，這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。

其一，方程整體通過F檢驗(yàn)。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過了t檢驗(yàn)，且兩者與公司價(jià)值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長性對(duì)ROE影響顯著，成長性指標(biāo)通過了t檢驗(yàn)，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗(yàn)，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)ROE無統(tǒng)計(jì)意義，它們的影響不能確定。

本文按照房地產(chǎn)市場(chǎng)成交水平將市場(chǎng)分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過F檢驗(yàn)，方程擬合度是0．33，但是交叉項(xiàng)的乘積沒能通過T檢驗(yàn)，無法說明市場(chǎng)變化對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系的影響程度。

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一 、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理中十分重要的步驟，是許多學(xué)科的研究者早就在研究人類辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)的方法。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是周密分析企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中客觀存在的種種不利因素和弱點(diǎn)，以及對(duì)企業(yè)利益可能造成的威脅。論文參考，經(jīng)營過程。

1.1專家調(diào)查法

專家調(diào)查法是利用專家知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法，各領(lǐng)域的專家運(yùn)用自己的專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，找出開發(fā)經(jīng)營過程中的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行分析其成因。該方法的優(yōu)點(diǎn)是在缺乏足夠統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以做出較為精確地估計(jì)。

1.1.1專家個(gè)人判斷法

征求專家個(gè)人意見的優(yōu)點(diǎn)是不受外界影響，減少心理因素的影響，可以充分利用專家個(gè)人的判斷力和創(chuàng)造力，且費(fèi)用較少。但是僅依靠個(gè)人判斷容易受到專家個(gè)人知識(shí)面、知識(shí)深度等主觀因素影響，難免帶有片面性。

1.1.2德爾菲法

德爾菲(Delphi)法由美國著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于上世紀(jì)五十年代初提出，已經(jīng)得到了廣泛應(yīng)用。德爾菲法采用了一種專家估計(jì)法，以某種通訊方式使選定的專家之間獲得一定的信息反饋，通訊方式可以通過信件或者通過在線的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。但是，專家之間不能面對(duì)面交流，信息的傳遞要通過間接方式進(jìn)行。專家們被詢問的是事先擬定的題目，通過多輪的信息反饋和詢問，最后達(dá)到專家意見的收斂。

1.1.3智暴法或集思廣益

智暴一詞是從英文Brain storming翻譯而來的，這是一種刺激創(chuàng)造性、產(chǎn)生新思想的方法。

智暴法可以在一個(gè)小組內(nèi)進(jìn)行，也可以由各個(gè)單個(gè)人完成，然后將他們的意見匯集起來。智暴法適用于探討的問題比較單純，目標(biāo)比較明確、單一的情況。若問題涉及面較廣，包含因素太多，就要首先進(jìn)行分析和分解，然后再采用此法進(jìn)行討論。

對(duì)智暴法的結(jié)論還要進(jìn)行詳細(xì)地分析，既不能輕視，也不能盲從。

1.2篩選—監(jiān)測(cè)—診斷技術(shù)

篩選時(shí)指風(fēng)險(xiǎn)管理者對(duì)企業(yè)內(nèi)部和外部的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分類，確定哪些因素明顯地會(huì)引起風(fēng)險(xiǎn)，哪些因素明顯地不重要，哪些因素還需要進(jìn)一步研究。通過篩選，使風(fēng)險(xiǎn)管理者能夠排除干擾，將注意力集中在一些可能產(chǎn)生重大風(fēng)險(xiǎn)的因素上。監(jiān)測(cè)是根據(jù)某種風(fēng)險(xiǎn)及其后果，對(duì)設(shè)計(jì)到這種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品、過程、現(xiàn)象和個(gè)人進(jìn)行觀測(cè)、記錄和分析的顯示過程，以掌握他們的活動(dòng)范圍和變動(dòng)趨勢(shì)。診斷是對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)癥狀或其后果與可能的起因關(guān)系進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷，找出可疑的起因并進(jìn)入仔細(xì)檢查。

在栓選、監(jiān)測(cè)、診斷過程中，一般要按照一定得思維邏輯進(jìn)行考察。

1.3故障樹法

故障樹是分析問題原因時(shí)廣泛使用的一種方法，其原理是將復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識(shí)的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分解、細(xì)化。故障樹作為一種有效地風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，故障樹實(shí)際上變成了風(fēng)險(xiǎn)樹。此時(shí)可以將企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分解成許多細(xì)小的風(fēng)險(xiǎn)，將產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因一層又一層的分解，排除無關(guān)的因素，從而準(zhǔn)確的找到對(duì)企業(yè)真正的產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)及原因。

故障樹經(jīng)常用于技術(shù)性強(qiáng)、較為復(fù)雜，直接經(jīng)驗(yàn)較少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，其優(yōu)點(diǎn)是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統(tǒng)內(nèi)、外所有失效機(jī)理;比較形象化，直觀性較強(qiáng)。不足之處是用于大系統(tǒng)時(shí)，容易產(chǎn)生遺漏和錯(cuò)誤。

1.4流程圖分析法

流程圖法式一種識(shí)別公司所面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)分析法。使用流程圖分析法時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營情況。建立反映企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程的流程圖。論文參考，經(jīng)營過程。而后通過對(duì)流程圖的分析，有效地揭示房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的“瓶頸”分布及其影響，找出影響全局的“瓶頸”，并識(shí)別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

流程圖類型很多，有反應(yīng)整個(gè)開發(fā)過程的總流程圖;有專門反應(yīng)某一階段特別是“瓶頸”所在階段的分支流程圖;也有反映某一特定業(yè)務(wù)和部門活動(dòng)的流程圖。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，可根據(jù)特定需要建立流程圖。而后對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)過程進(jìn)行分析，以達(dá)到識(shí)別開發(fā)過程中所有風(fēng)險(xiǎn)的目的。

1.5財(cái)務(wù)報(bào)表分析法

風(fēng)險(xiǎn)造成的損失以及進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的各種費(fèi)用都會(huì)在財(cái)務(wù)報(bào)表上顯示出來，財(cái)務(wù)報(bào)表分析法就是基于這一點(diǎn)用來識(shí)別和分析各種風(fēng)險(xiǎn)的。論文參考，經(jīng)營過程。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個(gè)階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和租售管理階段。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)的各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不同的，它伴隨著各個(gè)階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。論文參考，經(jīng)營過程。

2.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性?房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)?房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面?

2.1.1投資決策階段的任務(wù)

投資決策階段是通過對(duì)國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的研究，綜合考慮市場(chǎng)的供應(yīng)、需求等經(jīng)濟(jì)環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開發(fā)策略，以確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域、類別和時(shí)機(jī)。即確定在何時(shí)、何地，開發(fā)何種房地產(chǎn)。論文參考，經(jīng)營過程。

2.1.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。論文參考，經(jīng)營過程。

2.2開發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)存在著風(fēng)險(xiǎn)，但并非任何類型開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都是相同的。各類開發(fā)項(xiàng)目具有不同的功能、用途及技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，因而具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3開發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)

從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)?由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素?所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)?

2.4土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)

在土地獲取階段，房地產(chǎn)開發(fā)者承擔(dān)的主要風(fēng)險(xiǎn)有：土地風(fēng)險(xiǎn)、征地安置風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)。

三、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地?籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程?此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素?

3.1工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失?信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)?

3.2項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性?可靠性?經(jīng)濟(jì)性?美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面?承包商施工技術(shù)水平落后?偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面?

3.3開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段?建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度大,越到后期影響程度越小?在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊?深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加?除此之外,通貨膨脹?物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工?工程質(zhì)量的保證?施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)?

結(jié)語：本文論述了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的一般方法，在此基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別進(jìn)行了研究，給出了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析調(diào)查表，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別內(nèi)容進(jìn)行了論述。

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篇（10）

關(guān)鍵詞：中小城市；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)周期；分析

中國社科院的2006年《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書》指出：房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是城市重要的產(chǎn)業(yè)，是城市最基本的生活條件環(huán)境，也是城市發(fā)展的基本載體條件和重要投資環(huán)境。可見房地產(chǎn)業(yè)與城市競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)系的密切性，分析房地產(chǎn)業(yè)與城市競(jìng)爭(zhēng)力之間的關(guān)系也是當(dāng)下的一個(gè)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)話題。

一、中小城市房地產(chǎn)

從1978年到2003年，中國城市數(shù)量增長了4.1倍，城市面積擴(kuò)展了4倍。中國城市數(shù)量近700座，城市化率達(dá)到了36.9%。城市的擴(kuò)張直接受益者就是房地產(chǎn)行業(yè)，中小城市房地產(chǎn)落后局面，蘊(yùn)藏著難以預(yù)知的商機(jī)和利潤。

（一）房地產(chǎn)公司到中小城市發(fā)展的原因

大的房地產(chǎn)公司在大城市尋找新開發(fā)區(qū)域很難，國家對(duì)土地政策的調(diào)整，使得大城市的土地變成了稀缺產(chǎn)品；中小城市確實(shí)需要一些大城市的開發(fā)公司給他們帶去新的住宅理念和小區(qū)物業(yè)管理的模式，大的房地產(chǎn)公司在中小城市具有不可競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)；大的房地產(chǎn)公司為了更好的開疆拓地，有意識(shí)的將品牌向全國性拓展。

城市化的進(jìn)程加快了中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展，由于大城市房地產(chǎn)發(fā)展的空間越來越窄，房地產(chǎn)界將目光開始向不發(fā)達(dá)、可開發(fā)潛力大的中小城市轉(zhuǎn)移。中小城市多樣性、復(fù)雜性大，發(fā)展規(guī)劃難度大，想要到中小城市發(fā)展的房地產(chǎn)商要充分考慮異地發(fā)展的困難和風(fēng)險(xiǎn)。

（二）中小城市發(fā)展房地產(chǎn)的問題

大房地產(chǎn)商在中小城市進(jìn)行一些新設(shè)計(jì)的項(xiàng)目投資，為中小城市的房地產(chǎn)起到示范作用，這是一個(gè)方向。不僅對(duì)地方經(jīng)濟(jì)起到了促進(jìn)作用，而且能幫助中小城市走出落后的局面，改變中小城市民眾的居住環(huán)境。但是，目前中國的中小城市房地產(chǎn)發(fā)展基本不理想，住宅小區(qū)的規(guī)模都很小，合理規(guī)劃和正規(guī)物業(yè)管理的小區(qū)概念沒有形成。中小城市目前房地產(chǎn)的滯后導(dǎo)致了城市無特色和極大的資源浪費(fèi)。中小城市不僅需要好的房產(chǎn)項(xiàng)目來支撐城市形象，改變居住環(huán)境，最關(guān)鍵的就是政府的合理規(guī)劃。

二、城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，不同時(shí)段經(jīng)濟(jì)總量的增長率有時(shí)快有時(shí)慢，有時(shí)高有時(shí)低，這樣經(jīng)濟(jì)總量在時(shí)間序列上總會(huì)呈現(xiàn)波浪式上升或下降的波動(dòng)現(xiàn)象。這種具有不同表現(xiàn)特征的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)便會(huì)構(gòu)成所謂的經(jīng)濟(jì)周期。這種呈周期性的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象會(huì)直接影響到各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)使其出現(xiàn)同樣的周期性波動(dòng)現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中就存在著較為明顯的周期波動(dòng)現(xiàn)象。但與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不同的是，房地產(chǎn)周期波動(dòng)現(xiàn)象受著一定的外部宏觀政策和內(nèi)部行業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，給其波動(dòng)賦予了一定歷史意義和經(jīng)濟(jì)意義。

城市房地產(chǎn)規(guī)模與城市競(jìng)爭(zhēng)力的各個(gè)表現(xiàn)指標(biāo)都存在一定的正相關(guān)性，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大的城市，其競(jìng)爭(zhēng)力也較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度與城市競(jìng)爭(zhēng)力的相關(guān)性是不確定的。房地產(chǎn)業(yè)的高速增長會(huì)導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)較快地增長。但是，若房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過快，超過了有效需求，就會(huì)降低經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，而城市經(jīng)濟(jì)的低效率，也會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。從房地產(chǎn)周期的成因看，我國兩次房地產(chǎn)周期波動(dòng)均有國家重大經(jīng)濟(jì)政策或房地產(chǎn)制度改革背景，因此，我國的房地產(chǎn)周期其實(shí)是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家的房地產(chǎn)周期具有顯著差異。

我國房地產(chǎn)業(yè)既處于產(chǎn)業(yè)恢復(fù)期，又處于宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長期。在多數(shù)時(shí)段，波動(dòng)并不是因?yàn)楣┣箨P(guān)系變化形成，而是由于在需求拉動(dòng)之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，引起宏觀經(jīng)濟(jì)失調(diào)，政府采取宏觀調(diào)控措施的結(jié)果。

三、如何理解中小城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

我國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，但離完全市場(chǎng)化還有很大差距。東南沿海城市房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度相對(duì)較高，中西部市場(chǎng)化程度相對(duì)較弱。東部沿海地區(qū)，特別是江浙、廣東等地區(qū)的城市的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化水平在國內(nèi)處于領(lǐng)先地位。

（一）加快經(jīng)濟(jì)和政治體制改革，促進(jìn)良性發(fā)展

2006年《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書》的具體衡量指標(biāo)中，政府分配、黑市活動(dòng)、壟斷程度等指標(biāo)表現(xiàn)相對(duì)較好。從各指標(biāo)縱向來看，11項(xiàng)指數(shù)得分中，政府分配、黑市活動(dòng)、壟斷程度這幾個(gè)指標(biāo)我國35個(gè)大中城市的得分較高，也就是70%的市場(chǎng)化程度以上。在公有制經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)健全度、訴訟保障方面，35個(gè)大中城市整體表現(xiàn)中規(guī)中矩，大多數(shù)城市得分達(dá)到了6分，基本上達(dá)到了市場(chǎng)化的要求；在市場(chǎng)秩序、政府服務(wù)、價(jià)格管制、審批管制整體表現(xiàn)相對(duì)較差。指數(shù)顯示雖然體現(xiàn)出一定的進(jìn)步，但與國際上的先進(jìn)城市相比仍然較為落后，這意味著這幾個(gè)方面將是我國經(jīng)濟(jì)體制改革和政治體制改革的重要內(nèi)容。

（二）掌握規(guī)模、找準(zhǔn)定位發(fā)展，促進(jìn)良性發(fā)展

投資中小城市房地產(chǎn)無論是對(duì)地方經(jīng)濟(jì)和民眾的居住理念都有好處，但是不建議大規(guī)模的建設(shè)。單位分房、私建房占據(jù)了中小城市居民住房市場(chǎng)的主流，另一方面房地產(chǎn)公司的進(jìn)入中小城市多為異地投資。異地投資的風(fēng)險(xiǎn)大，但是利潤的誘惑吸引著房地產(chǎn)商們蜂擁而至。

入駐中小城市一定要找準(zhǔn)定位，房地產(chǎn)公司要有三只眼睛，一只眼睛盯著管理，一只眼睛盯著市場(chǎng)，一只眼睛盯著政策的變化，特別是中國的土地政策。我國目前土地政策已經(jīng)落入了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的惡性循環(huán)。宏觀調(diào)控的三個(gè)不準(zhǔn)——2004年12月份前不準(zhǔn)批地、不準(zhǔn)立新項(xiàng)目等等，都是違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則的。眼下我國的土地政策急需改革，要從稅制上、機(jī)制上解決土地管理問題，特別是大的房地產(chǎn)商到異地投資，常常受土地政策的影響。

（三）抑制炒房和空置現(xiàn)象，促進(jìn)良性發(fā)展

大規(guī)模開發(fā)的背后，中小城市出現(xiàn)炒房和空置兩種現(xiàn)象?，F(xiàn)在的炒資已經(jīng)對(duì)中小城市滲透過深。炒房和空置率的出現(xiàn)，其結(jié)果必然會(huì)是炒房的血本無歸，空置的繼續(xù)空置，最終賤賣。雖然在有規(guī)模的一二線城市里面，投資房屋其實(shí)是不錯(cuò)的一種贏利模式，且回報(bào)豐厚而穩(wěn)固，但是在小城市尤其是經(jīng)濟(jì)極不發(fā)達(dá)的小城市里面就恰恰相反。中國的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)中小城市，眼下幾乎全部依靠內(nèi)需來拉動(dòng)消費(fèi)增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，沒有非常大的外資流動(dòng)和吸納能力。

從欠發(fā)達(dá)中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、空置率和房價(jià)漲幅情況來看，持續(xù)近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控在這些城市里顯然沒有起到任何效應(yīng)，絕大多數(shù)城市依然我行我素。宏觀調(diào)控政策對(duì)此無濟(jì)于事，無法進(jìn)行行之有效的約束，這個(gè)后果將會(huì)是災(zāi)難性的。

隨著我國稅制的改革，一些房地產(chǎn)商壓在手里的空房實(shí)施繳稅制度。這樣可能會(huì)抑制房屋空置不受限制、無償空置等的現(xiàn)象。