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時(shí)間：2023-03-07 14:57:56
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)稅收政策范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
在政府的宏觀調(diào)控(稅收政策)下，當(dāng)前房地產(chǎn)定價(jià)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)已經(jīng)得到遏制，但是總地來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)依然不容樂(lè)觀。房地產(chǎn)定價(jià)仍在逐步上升，特別是非住宅用房和商業(yè)性高檔住房的價(jià)格上升趨勢(shì)最為明顯，與普通大眾的心理價(jià)位還存在著較大的差異。首先，土地資源的稀缺性與不可再生性決定了土地資源的購(gòu)入成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他資源，加之購(gòu)買(mǎi)各種建材以及人工、設(shè)備等各類(lèi)巨額投入，這在根本上決定了房?jī)r(jià)的起點(diǎn)就很高；其次，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)供遠(yuǎn)大于求，但是由于開(kāi)發(fā)商為了平衡權(quán)益不愿降價(jià)，加之受到人們追高心理的影響，房?jī)r(jià)降低，消費(fèi)者反而不會(huì)購(gòu)買(mǎi)，等待抄底的機(jī)會(huì)，使得房?jī)r(jià)無(wú)法得到降低。
二、直接相關(guān)和間接相關(guān)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)的影響
眾所周知，房地產(chǎn)的定價(jià)受到政策的廣泛影響，但是這樣的影響往往是多樣的。概括起來(lái)，房地產(chǎn)的政策影響基本可分為直接相關(guān)稅收影響和間接相關(guān)稅收影響。直接相關(guān)稅收較為主要的包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅五種，而間接相關(guān)稅收包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。
1.直接相關(guān)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)的影響。
土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅這五種稅收無(wú)論是對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，都占據(jù)著重要位置。土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅是國(guó)家參與房地產(chǎn)價(jià)值分配的重要環(huán)節(jié)。土地增值稅反作用于房屋定價(jià)，價(jià)格的高低決定增值額適用的土增稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅的征收是直接計(jì)入費(fèi)用的，換言之增加了間接成本。耕地占用稅和契稅都是拿地環(huán)節(jié)征收的直接稅種，屬于直接成本。這里的房產(chǎn)稅指的是物業(yè)稅，目前只在國(guó)內(nèi)幾個(gè)大城市試點(diǎn)，試點(diǎn)城市的房屋定價(jià)，要受房產(chǎn)稅征收條件直接影響。需要注意的是，房產(chǎn)稅確實(shí)能使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，但是調(diào)控政策至少要持續(xù)一年以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體才能調(diào)整預(yù)期，從而更好地發(fā)揮政策的導(dǎo)向作用。此外，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求均有抑制作用，不能寄希望于房產(chǎn)稅大幅降低房?jī)r(jià)。只有進(jìn)一步研究如何使房產(chǎn)稅與土地政策、貨幣政策、利率政策、信貸政策等傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)調(diào)控措施配合使用，才能達(dá)到調(diào)控目的。同普通的商品相比，商品房除了具有居住功能外，還有保值和增值的功能。在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)商品房的價(jià)格只會(huì)上升不會(huì)下降，這是由房地產(chǎn)價(jià)格的剛性性質(zhì)決定的。而如果提高加房地產(chǎn)這五項(xiàng)稅收的征收比例，將會(huì)提升房屋定價(jià)，購(gòu)買(mǎi)需求自然也隨之減少，然后受杠桿效應(yīng)影響，在一段時(shí)間后，房屋的定價(jià)也會(huì)有所下降，因此，房地產(chǎn)這五種直接稅收對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)有著較為直接的影響。
2.間接相關(guān)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)的影響。
間接相關(guān)稅收政策包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。之所以說(shuō)這些稅種會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的定價(jià)產(chǎn)生間接的影響，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)牽涉范圍極廣的產(chǎn)業(yè)，正因如此，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅的征收會(huì)在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，會(huì)在一定程度上抬高或降低房地產(chǎn)的定價(jià)。但是比起土地稅收，房屋買(mǎi)賣(mài)或者出租中所征收的稅收，對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)的影響較小，因此這些稅收對(duì)房地產(chǎn)的定價(jià)產(chǎn)生間接的影響。值得注意的是，雖然這些稅收有著間接的影響，也要認(rèn)識(shí)到政府征稅是對(duì)收入的再次分配，使社會(huì)更為公平公正。相反，如果政府減少甚至取消征收這些間接影響房地產(chǎn)定價(jià)的稅種，也將使得房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于混亂，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)再次上漲。
三、房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)定價(jià)的關(guān)系
房地產(chǎn)征稅是房地產(chǎn)在整個(gè)開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣(mài)中的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅收作為房地產(chǎn)中的重要經(jīng)濟(jì)鏈組成對(duì)房地產(chǎn)的定價(jià)自然也有著十分重大的影響。從供求來(lái)看，房地產(chǎn)稅收的多少（比率）將會(huì)直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化。征稅比率上升，房地產(chǎn)價(jià)格上升，房屋需求量下降。就房地產(chǎn)成本來(lái)看，房地產(chǎn)稅收的征收多少最終會(huì)反映到房地產(chǎn)的定價(jià)中。從房地產(chǎn)收益來(lái)看，稅收其實(shí)是再一次的利益分割，它最終決定了各個(gè)“人員”（政府，房地產(chǎn)商，土地持有者等）從中最終獲得的利益。而房地產(chǎn)商將以此為依據(jù)最終確定房屋的最終定價(jià)。
1.房地產(chǎn)稅收影響市場(chǎng)供求。
一方面，政府通過(guò)稅收的手段向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征稅，這就在一定程度上提高了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)在保持利益不變的條件下只能提高房地產(chǎn)的定價(jià)，消費(fèi)者權(quán)衡利弊后，一部分人就會(huì)放緩購(gòu)房計(jì)劃，因此最終會(huì)使得市場(chǎng)的需求減小。經(jīng)一段時(shí)間后，房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的收益減少，為了回籠資金進(jìn)行下一步的投資，往往會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，適當(dāng)降低房地產(chǎn)的定價(jià)，這又將提升消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情。反之，如果政府減少稅收，那么開(kāi)發(fā)商有了更大的利潤(rùn)空間，便會(huì)讓利一部分給購(gòu)房者，市場(chǎng)進(jìn)而變得更加火熱。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，在價(jià)格杠桿的調(diào)節(jié)下，出現(xiàn)供小于求時(shí)，價(jià)格又會(huì)有所上浮。
2.房地產(chǎn)稅收影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
稅收和建材、工人工資投入、工地設(shè)施使用等同屬于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)的定價(jià)也跟這些因素息息相關(guān)，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在前期墊付的稅收最終會(huì)轉(zhuǎn)移到每一個(gè)購(gòu)房者的頭上，這被稱(chēng)為轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)。房地產(chǎn)的稅收增加，房地產(chǎn)的成本也會(huì)隨之增加，緊跟著房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)有所上浮。但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，這樣的上浮在其他因素的影響下常常表現(xiàn)得不是很明顯，但是它確確實(shí)實(shí)影響著房地產(chǎn)的定價(jià)。
3.房地產(chǎn)稅收影響著房地產(chǎn)的收益。
稅收是政府促進(jìn)社會(huì)公平的重要手段，因此政府利用房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)的整體收入又做了再一次的切割，這樣的切割能夠有效減少投機(jī)取巧獲取利益情況的發(fā)生，同時(shí)它也決定著房地產(chǎn)利益的最終分配。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是稅收過(guò)程中最為重要的一環(huán)，稅收對(duì)他們的收益影響十分巨大，對(duì)于動(dòng)輒營(yíng)業(yè)額達(dá)幾千萬(wàn)甚至上億的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，稅率的一點(diǎn)上浮或者下降都會(huì)對(duì)最終的收益產(chǎn)生巨大影響。因此，房地產(chǎn)商在稅率上升時(shí)，為了保障自己的利益需求，會(huì)進(jìn)一步提升房地產(chǎn)價(jià)格，但是如果稅率下降得較為明顯，房地產(chǎn)的價(jià)格又會(huì)有所下降。故而，為了避免房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大的波動(dòng)，房地產(chǎn)稅率都會(huì)保持較小的變化。
稅收作為國(guó)家財(cái)政收入的主要來(lái)源，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者而言，具有強(qiáng)制性。然而，稅收政策安排所呈現(xiàn)出的傾向性，卻能有效的引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的行為。正因如此，這里有必要對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)屬于賣(mài)方市場(chǎng)，因此本文著重探討房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境。從房地產(chǎn)企業(yè)資本循環(huán)的角度來(lái)看，其按照G—W……P……W`—G`的過(guò)程，完成一次資本循環(huán)過(guò)程。該企業(yè)若要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，則需要重復(fù)完成上述過(guò)程形成資本周轉(zhuǎn)。不難理解，只要存在對(duì)上述過(guò)程產(chǎn)生影響的市場(chǎng)因素，都會(huì)干擾房地產(chǎn)企業(yè)的健康經(jīng)營(yíng)。
1.融資渠道萎縮由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本、勞動(dòng)密集型企業(yè)類(lèi)型；并且，其生產(chǎn)過(guò)程的所延續(xù)的時(shí)間較長(zhǎng)。因此，在資本周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較慢的背景下，必然需要更多的資金供給。其中，外源性資金供給成為了該企業(yè)的主要資金來(lái)源。然而，在國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及仍然存在的PPI、CPI指數(shù)高企背景下，企業(yè)的融資渠道已明顯萎縮。
2.外延式生產(chǎn)明顯我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)外延式生產(chǎn)特征明顯，表現(xiàn)為：維持著資本有機(jī)構(gòu)成不變的規(guī)模擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。這樣的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)存在兩個(gè)弊端：（1）企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益難以快速提升；（2）企業(yè)預(yù)付資金的總量較大。前者將導(dǎo)致企業(yè)資本周轉(zhuǎn)速度，長(zhǎng)期處于低水平徘徊；后者則在目前的金融環(huán)境下難以為繼。
3.資金回籠困難從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所反饋的信息可知：伴隨著各大中城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的現(xiàn)狀，多數(shù)消費(fèi)者已處于觀望態(tài)勢(shì)。從而，今年的“金9銀10”未能出現(xiàn)所預(yù)期的購(gòu)房的出現(xiàn)。這一系列的市場(chǎng)現(xiàn)狀，在企業(yè)資本周轉(zhuǎn)上所呈現(xiàn)出的事實(shí)便是“資金回籠困難”。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要微觀主體“房地產(chǎn)企業(yè)”，面對(duì)以上三個(gè)方面的困境，必將制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。為此，下文將為稅收政策的安排找尋切入點(diǎn)。
二、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的稅收政策原則
若要設(shè)計(jì)合理的稅收政策，首先就須滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)導(dǎo)向。作為市場(chǎng)而言，其不僅包含諸多的市場(chǎng)微觀經(jīng)濟(jì)主體，還應(yīng)存在一系列的制度安排。而制度安排的實(shí)施，又將引導(dǎo)市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)行為。在這樣的互動(dòng)共生效應(yīng)下，最終將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
1.具有激勵(lì)兼容的效應(yīng)制定具有傾向性的稅收政策，本身就存在激勵(lì)的效應(yīng)。如，鼓勵(lì)企業(yè)內(nèi)涵式經(jīng)營(yíng)、鼓勵(lì)企業(yè)修建經(jīng)濟(jì)使用房等。但是，為了防止可能出現(xiàn)的激勵(lì)沖突，本文指出“應(yīng)遵循激勵(lì)兼容原則”。即，各級(jí)政府在設(shè)計(jì)稅收政策時(shí)，其制度安排不僅能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的利益訴求，還能使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為符合稅收設(shè)計(jì)者的預(yù)期。從房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的構(gòu)成要素來(lái)看，包括：（1）資金約束下的企業(yè)理性經(jīng)營(yíng)；（2）規(guī)避惡意屯地現(xiàn)象；（3）保證項(xiàng)目質(zhì)量；（4）確保房產(chǎn)的價(jià)格透明、合理等。為此，這一系統(tǒng)性目標(biāo)能否最終實(shí)現(xiàn)，則在于稅收政策在制定過(guò)程中的原則把握。
2.具有外部約束的效應(yīng)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)諸多失范現(xiàn)象，主要仍來(lái)自于企業(yè)的機(jī)會(huì)主義行為。而產(chǎn)生這一行為動(dòng)機(jī)的根源，則歸因于市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制的確失和缺位?？梢灶A(yù)見(jiàn)，伴隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，上述監(jiān)管問(wèn)題將得到不斷完善。在此基礎(chǔ)上，并以稅收政策進(jìn)行配合，效果將更加明顯。這里的稅收政策，則呈現(xiàn)為外部約束機(jī)制。即，針對(duì)不同企業(yè)的市場(chǎng)績(jī)效評(píng)價(jià)，給予不同企業(yè)具有階梯差異性的稅收政策。這樣一來(lái)，就與激勵(lì)兼容效應(yīng)實(shí)現(xiàn)了耦合。綜上所述，以上稅收原則為下文的具體制度安排提供的分析框架。受到本文主題的限定，下文將不討論具體的稅收政策條文和稅率。而是結(jié)合目前出現(xiàn)的問(wèn)題，在原則導(dǎo)向下為稅收政策的合理制定提供思路。
三、稅收政策制定的思路
以下仍然按照房地產(chǎn)企業(yè)資本循環(huán)：G—W……P……W`—G`的順序展開(kāi)討論。因此，思路的要素將由資金、生產(chǎn)、銷(xiāo)售等三個(gè)方面組成。
房地產(chǎn)稅收是指以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為作為征稅對(duì)象的稅類(lèi)，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、消費(fèi)的全過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要繳納的稅收的總稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有投資大、稅負(fù)重等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須充分了解我國(guó)現(xiàn)行的稅收政策，并對(duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌，降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。
1.房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策簡(jiǎn)介
我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策主要涉及項(xiàng)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)涉及的這些稅收，幾乎占到開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售收入的15%-20%,再加上房地產(chǎn)企業(yè)高額的土地獲取成本，融資成本，房地產(chǎn)行業(yè)超額利潤(rùn)的神話很難實(shí)現(xiàn)。以下就各項(xiàng)稅種的影響進(jìn)行逐一探析。
2.房地產(chǎn)各項(xiàng)主要稅種及其對(duì)企業(yè)影響
2.1營(yíng)業(yè)稅及其附加，在預(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征收
房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤(rùn)成本扣除，是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。另外還有兩個(gè)附加稅費(fèi)，即城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加即我們平常所說(shuō)的“兩稅一費(fèi)”，通常我們?cè)谟?jì)算開(kāi)發(fā)成本時(shí)，可把“兩稅一費(fèi)”綜合計(jì)算為5.55%。區(qū)別在于：房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)主要是房屋銷(xiāo)售收入；而城建稅、教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)稅。從中可以看出它們的層次關(guān)系，即城建稅和教育費(fèi)附加皆屬于附加稅費(fèi)性質(zhì)，本身并沒(méi)有特定的、獨(dú)立的納稅對(duì)象，隨營(yíng)業(yè)稅繳納而繳納，亦隨營(yíng)業(yè)稅的減免而減免。
一般情況下，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程只要取得政府部門(mén)頒發(fā)的銷(xiāo)售許可證就可以進(jìn)行房屋銷(xiāo)售，此時(shí)商品房還是期房建設(shè)階段，購(gòu)房人不可能取得“商品”，開(kāi)發(fā)商只能開(kāi)具一般往來(lái)收據(jù)，往往在交房時(shí)才開(kāi)正式銷(xiāo)售發(fā)票，稅務(wù)機(jī)構(gòu)征收營(yíng)業(yè)稅依據(jù)發(fā)票金額，無(wú)形之中延緩了納稅時(shí)間，影響了國(guó)家稅收及時(shí)上繳。所以隨后規(guī)定中規(guī)范了營(yíng)業(yè)稅的征收，對(duì)預(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征收營(yíng)業(yè)稅，而不是以往待銷(xiāo)售發(fā)票開(kāi)出以后再征稅。這一措施的實(shí)行，對(duì)保證財(cái)政收入及時(shí)入庫(kù)和防止項(xiàng)目公司解體而影響國(guó)家應(yīng)得稅收起到一定積極作用；但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，稅負(fù)相對(duì)提前，勢(shì)必對(duì)其可調(diào)用資金帶來(lái)影響，減少了資金流動(dòng)量，導(dǎo)致資金運(yùn)轉(zhuǎn)滯延。
2.2土地增值稅
土地增值稅也是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。土地增值稅實(shí)行4級(jí)超額累進(jìn)稅率，具體是：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；另外如果納稅人建造普通住宅出售，對(duì)于增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的可以免征。
土地是國(guó)家資產(chǎn)，國(guó)家理應(yīng)在出讓土地時(shí)獲取一部分政府收益；通過(guò)征收土地增值稅，國(guó)家又一次通過(guò)征稅形式參與土地增值部分的再分配。對(duì)企業(yè)意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤(rùn)，所以房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)在國(guó)家宏觀稅收政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)會(huì)越來(lái)越薄。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開(kāi)發(fā)直接將空地轉(zhuǎn)讓的，也需要按照規(guī)定的4級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)征土地增值稅。所以土地增值稅實(shí)施，抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的投機(jī)行為，是宏觀調(diào)控的需要加大了開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成本，在一定程度控制了土地炒作，規(guī)范了土地市場(chǎng)秩序。
但從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，土地增值稅的實(shí)施，使得開(kāi)發(fā)商成本進(jìn)一步加大，面臨的生存環(huán)境更加殘酷。
2.3契稅
契稅納稅對(duì)象為在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人，屬于行為稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，契稅主要體現(xiàn)在土地招拍掛獲取時(shí)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的契稅政策應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：
近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)倍受關(guān)注。如何合理利用稅收政策，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿作用，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，是本文將要討論的主旨所在。
一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因分析
從總體上看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲是一種不可逆的發(fā)展趨勢(shì)。影響房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要因素包括：一是作為不可再生資源的土地減少，導(dǎo)致土地價(jià)格上揚(yáng)；二是城市化建設(shè)進(jìn)程加快，商品房的需求量相應(yīng)增加，這已成為一個(gè)全球化趨勢(shì)；三是房地產(chǎn)投資和投機(jī)性力量拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；四是建筑材料價(jià)格上漲和新建商品房品質(zhì)提升；五是產(chǎn)業(yè)中各方力量的期待、炒作和有意抬升；六是其他因素，包括人口增加和政府政策改變等。
二、合理利用稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
稅收利用杠桿原理，通過(guò)征稅增加購(gòu)房支出，抑制市場(chǎng)中對(duì)住房的投機(jī)和炒作行為，使房地產(chǎn)價(jià)格水平保持合理正常發(fā)展。
（一）統(tǒng)籌安排房地產(chǎn)各稅種間的關(guān)系
站在稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整的高度，對(duì)課稅對(duì)象和征管方面進(jìn)行全面統(tǒng)籌安排，建立一個(gè)規(guī)范、健全的房地產(chǎn)稅收體系。
1、規(guī)范稅費(fèi)范圍，改變稅費(fèi)不清的局面
根據(jù)稅、費(fèi)、租合理負(fù)擔(dān)原則，從根本上避免政府部門(mén)通過(guò)其下屬機(jī)構(gòu)實(shí)施強(qiáng)制服務(wù)而變相收費(fèi)，消除稅費(fèi)不規(guī)范、不合理的現(xiàn)狀。首先，土地出讓金實(shí)質(zhì)上是地方政府以土地所有者的身份向受讓人收取的租金，應(yīng)該將其正名為“地租”。其次，按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定收取的“土地閑置費(fèi)”，實(shí)質(zhì)上是一種罰稅，建議將其規(guī)范為“土地閑置稅”。
2、完善房地產(chǎn)現(xiàn)行稅種，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好發(fā)展
首先，借鑒增值稅的做法，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)?，F(xiàn)行建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅以收入全額作為計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)調(diào)整為以收入總額進(jìn)行各種稅費(fèi)扣除后的余額作為計(jì)稅依據(jù)；銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)中，以各企業(yè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中實(shí)際取得的凈收入計(jì)稅，即以每個(gè)企業(yè)相應(yīng)環(huán)節(jié)新增加的收入額作為計(jì)稅依據(jù)。
其次，進(jìn)一步改革土地增值稅?，F(xiàn)行土地增值稅按增值率設(shè)計(jì)30%、40%、50%和60%共4檔稅率，級(jí)距和稅率均等上升，扣除系數(shù)則以較大幅度遞增。應(yīng)重新設(shè)計(jì)土地增值稅稅率，在級(jí)距上逐漸縮小，在稅率上逐步提高。同時(shí)，借鑒國(guó)外的做法，對(duì)5年以下的短期持有和超過(guò)5年以上長(zhǎng)期持有的房地產(chǎn)在稅收上加以區(qū)別對(duì)待，以遞減的形式根據(jù)年限分別規(guī)定不同的“年限系數(shù)”。計(jì)算出土地增值稅應(yīng)納稅額后，再乘以對(duì)應(yīng)的年限系數(shù)，從而減少和消除房地產(chǎn)投機(jī)行為。
最后，開(kāi)設(shè)遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅等國(guó)際上通用的必要稅種。國(guó)際上很多國(guó)家，在設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅時(shí)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值限額，對(duì)屬于“豪宅”型的房產(chǎn)遺贈(zèng)進(jìn)行征稅，或者對(duì)同一戶(hù)主的房屋累計(jì)交易額和住房持有期限等因素登記備案，達(dá)到一定額度和期限進(jìn)行征稅，達(dá)到有效抑制短期投機(jī)行為的調(diào)控目的。
（二）稅收政策對(duì)房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的政策調(diào)控
一是適度調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中的稅收導(dǎo)向。我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的賣(mài)方市場(chǎng)，稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁，且轉(zhuǎn)嫁性強(qiáng)。在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中，應(yīng)突出對(duì)高檔住宅、別墅等豪華住宅的稅收調(diào)控政策，相應(yīng)開(kāi)征消費(fèi)稅。國(guó)家制訂出高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)，將其和別墅納入消費(fèi)稅的征收范圍，按照當(dāng)年的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格依5%至8%稅率按年征收。
二是改革房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收體系。首先，我國(guó)現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅種少、稅負(fù)輕，稅負(fù)分布極度不均。應(yīng)加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，增加持有成本將有效減少投資或投機(jī)性購(gòu)房，從而引導(dǎo)房?jī)r(jià)健康發(fā)展。其次，我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅按會(huì)計(jì)賬面原值相應(yīng)確定計(jì)稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)土地等級(jí)實(shí)行定額稅率，兩稅均不能準(zhǔn)確、及時(shí)地反映不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和土地級(jí)差收益，房地產(chǎn)沉淀其中的時(shí)間價(jià)值更是被忽略，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收收入與不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值基本脫鉤，阻礙了稅收調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。最后，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍狹窄，僅含城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，沒(méi)有隨著時(shí)代變化而調(diào)整。隨著城市化范圍急劇擴(kuò)大和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的快速發(fā)展，一些發(fā)達(dá)地區(qū)和大型城市周邊的農(nóng)村與城鎮(zhèn)的差別已大大縮小，有的甚至比城鎮(zhèn)還發(fā)達(dá)，應(yīng)該將這一類(lèi)型的農(nóng)村也納入征稅范圍。
三是對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)實(shí)行差別稅收政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求在稅收上應(yīng)區(qū)分為消費(fèi)性和投機(jī)性?xún)深?lèi)。對(duì)兩類(lèi)消費(fèi)實(shí)行差別稅收政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控重點(diǎn)體現(xiàn)在對(duì)投機(jī)需求的抑制和引導(dǎo)上。對(duì)消費(fèi)性需求實(shí)行輕稅負(fù)，對(duì)投機(jī)性需求實(shí)行重稅負(fù)。同時(shí)區(qū)分有償轉(zhuǎn)讓和無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒖紤]實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短，將這些因素納入差別稅收政策設(shè)計(jì)的制度之中，特別是在個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅的征收中體現(xiàn)出來(lái)，增加投機(jī)性需求的交易成本。
（三）嚴(yán)格執(zhí)法、信息共享，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管
首先，建立房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)交易基準(zhǔn)價(jià)格制度。稅務(wù)機(jī)關(guān)以該基準(zhǔn)價(jià)格判斷納稅人提供的交易價(jià)格是否明顯偏低并有權(quán)據(jù)此核定相關(guān)各稅的計(jì)稅依據(jù)。其次，逐步完善房地產(chǎn)登記和評(píng)估機(jī)制，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息制度，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)信息化公開(kāi)工作。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理。稅收征管部門(mén)大力聯(lián)合街道辦事處等社會(huì)組織，建立一張覆蓋面廣的社會(huì)協(xié)稅網(wǎng)絡(luò)，共同開(kāi)展住房保有環(huán)節(jié)的稅收征管工作，加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出租行為的稅收監(jiān)管，促使部分出租住房進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)流通，緩解城鎮(zhèn)住房供應(yīng)。
參考文獻(xiàn)：
[1]汪光燾主編.2006年中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，中國(guó)建設(shè)出版社.2007
前言
隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)向著更健康的發(fā)現(xiàn)發(fā)展，更為社會(huì)發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)階段，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)面臨著前所未有有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，需要國(guó)家有利的財(cái)政稅收政策進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，供需關(guān)系影響著房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，只有不斷地完善房地產(chǎn)稅收政策，才能更好地促進(jìn)理性消費(fèi)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，擾亂社會(huì)正常秩序。因此，基于財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響的研究，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有著積極的現(xiàn)實(shí)意義。
1財(cái)政稅收政策的概述
眾所周知，財(cái)政政策是國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分，它是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，稅收政策作為整個(gè)財(cái)政政策中收入政策的主要組成部分，是國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)其職能按照法律預(yù)先規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制的、無(wú)償?shù)娜〉秘?cái)政收入的一種手段[1]。財(cái)政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產(chǎn)要素，更能影響激勵(lì)機(jī)制和行為方式，稅收的變動(dòng)對(duì)國(guó)民收入的變動(dòng)具有收縮性力量，當(dāng)增加政府稅收時(shí)，就會(huì)抑制總需求從而減少?lài)?guó)民收入，反之則刺激總需求增加國(guó)民收入。財(cái)政稅收政策本身具有自動(dòng)穩(wěn)定作用，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，以減少稅收來(lái)防止個(gè)人消費(fèi)和企業(yè)投資的過(guò)度下降，阻止經(jīng)濟(jì)的衰退，在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，則反之。財(cái)政稅收政策對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響非常廣泛，不僅是財(cái)政收入的重要來(lái)源，只有取得財(cái)政收入，才能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的公共商品，建立正常的生產(chǎn)關(guān)系，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境；還對(duì)社會(huì)生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)直接產(chǎn)生影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)亦是如此。
2財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響
2.1有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，消費(fèi)的理性化與科學(xué)化
從當(dāng)前的搶礦分析，我國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)較明顯，與居民收入嚴(yán)重不符，有些人為了投資，不斷地買(mǎi)入，再加上開(kāi)發(fā)商的不斷炒作，使得房地產(chǎn)供需失去平衡，更讓人們的消費(fèi)不理智。政府通過(guò)財(cái)政稅收政策的調(diào)整，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金實(shí)際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場(chǎng)商品量，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低房地產(chǎn)價(jià)格，來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)向更健康方向發(fā)展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產(chǎn)市場(chǎng)，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)[2]。財(cái)政稅收政策的落實(shí)，細(xì)化了房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)范，對(duì)于滿足標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)商給予一定的稅收優(yōu)惠，以此來(lái)調(diào)動(dòng)其調(diào)控的積極性，使得過(guò)于膨脹的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于謹(jǐn)慎，積極引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立理性的消費(fèi)觀念，科學(xué)地進(jìn)行消費(fèi)，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。
2.2有利于實(shí)現(xiàn)利益分配的公平性
土地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，土地在我國(guó)實(shí)施公有制，居民所擁有的只是使用權(quán)，這也是其利益分配受到極大的關(guān)注的主要原因。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，完善土地財(cái)政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購(gòu)買(mǎi)土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收益，同時(shí)也能夠增加國(guó)家財(cái)政收入，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體現(xiàn)公平性具有重大意義。
2.3有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立規(guī)范的政策與制度
我國(guó)是法治國(guó)家，法律是保障一切發(fā)展有序進(jìn)行的根本，尤其對(duì)于較為混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，法律、法規(guī)的重要性可想而知。財(cái)政稅收政策幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)完善了相關(guān)的稅法政策，健全了相關(guān)的運(yùn)行制度，不僅規(guī)范了市場(chǎng)秩序，還使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段存在著一定的利益矛盾，房地產(chǎn)投入市場(chǎng)中又存在投機(jī)行為，這些都必須要有嚴(yán)格的法律與制度進(jìn)行規(guī)范，完善的房地產(chǎn)稅收政策的落實(shí)，才能夠保障消費(fèi)者以及其他開(kāi)發(fā)商的利益，才能夠保障國(guó)家的利益不受影響。
3優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極發(fā)展的有效策略
3.1完善房地產(chǎn)稅收政策，保證供需平衡
在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該在實(shí)踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，根據(jù)我國(guó)財(cái)政稅收大政策，依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展自身的特點(diǎn)，完善房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)的供應(yīng)量充足，維護(hù)市場(chǎng)的供需平衡。在實(shí)施房地產(chǎn)政策時(shí)，要有針對(duì)性，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高的地區(qū)，應(yīng)降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來(lái)調(diào)節(jié)土地交易量，增加房屋供應(yīng)量，提高二手土地轉(zhuǎn)讓稅率[3]，打擊市場(chǎng)上不良行為，降低降低房?jī)r(jià)以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；針對(duì)短期內(nèi)二手房賣(mài)方，應(yīng)該增加其稅收費(fèi)用，以此來(lái)打擊投機(jī)行為，避免投機(jī)資金注入到房地場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，以此哄抬房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序；針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏低的地區(qū)，盡量減少土地的售賣(mài)，與此同時(shí)降低房屋交易稅，實(shí)施一些鼓勵(lì)措施減免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及買(mǎi)房的稅費(fèi)，刺激并搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，提升房地產(chǎn)的銷(xiāo)量，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)快速發(fā)展。
3.2嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商場(chǎng)上的不良投機(jī)行為
在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，存在著大量的不良投機(jī)現(xiàn)象，這也是使得房產(chǎn)價(jià)格與供需平衡產(chǎn)生矛盾的原因之一，投機(jī)行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產(chǎn)，以低進(jìn)高出的形式進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，獲取高額的利潤(rùn)，這一行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常不利，不僅造成房?jī)r(jià)飛速上將，還可能帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)，使得經(jīng)濟(jì)不向前發(fā)展，反而倒退。利用財(cái)政稅收政策，提高土地重復(fù)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，限制土地的重復(fù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)源藖?lái)達(dá)到轉(zhuǎn)讓土地獲利的行為；針對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為，應(yīng)降低一手房的稅費(fèi)，減免持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購(gòu)房的交易稅，適當(dāng)增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加二手房專(zhuān)用稅費(fèi)，嚴(yán)厲打擊利用房產(chǎn)進(jìn)行炒作牟取利益，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常有序發(fā)展。
3.3健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制
房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，有自動(dòng)調(diào)節(jié)的功能，但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展，就需要國(guó)家對(duì)其進(jìn)行有效地調(diào)控，以期規(guī)范市場(chǎng)的發(fā)展。可以利用財(cái)政稅收政策中的物業(yè)稅來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)規(guī)范，對(duì)于不同群體實(shí)施區(qū)別稅費(fèi)待遇，必要情況下可以減免稅費(fèi)，以滿足購(gòu)房者的需求[4]。還可以強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實(shí)施兩證合一的政策，避免違法交易的發(fā)生給買(mǎi)房帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，監(jiān)察一切違規(guī)行為，形成規(guī)范的市場(chǎng)管理機(jī)制，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理質(zhì)量與效率。
4結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)社會(huì)的進(jìn)步以及人民生活質(zhì)量的提高有著重要的影響，財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的影響非常巨大，不僅使其實(shí)現(xiàn)了較好的轉(zhuǎn)型發(fā)展，更為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。財(cái)政稅收政策在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，有些地方還存在不足，需要社會(huì)各界共同努力來(lái)完善好、落實(shí)好，更應(yīng)在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，加大科學(xué)研究力度，使稅收政策引導(dǎo)好居民的消費(fèi)，增加房地產(chǎn)供應(yīng)量，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)更穩(wěn)定地長(zhǎng)期發(fā)展下去。
參考文獻(xiàn)
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[2]潘夢(mèng)瑤.促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的稅收政策研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015.
關(guān)鍵詞:稅收政策 房地產(chǎn)市場(chǎng) 消費(fèi)
房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作出了較大貢獻(xiàn),但其也是飽受爭(zhēng)議的行業(yè)。不僅國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式、消費(fèi)政策、信貸政策不夠合理,而且房地產(chǎn)稅收政策也需要進(jìn)一步完善,以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及其地位
(一)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速刺激中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求
改革開(kāi)放以來(lái),中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持著兩位數(shù)的高速增長(zhǎng),成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的國(guó)家,在發(fā)展中國(guó)家中處于領(lǐng)先地位。經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng),使得我國(guó)人民生活水平和社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力水平不斷提高,社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷上升,原有的樓市供求矛盾加劇,最終給我國(guó)帶來(lái)了更大的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求。
(二)房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域
經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前臺(tái),體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)。2006-2008年連續(xù)三年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中,房地產(chǎn)吸引了眾多行業(yè)領(lǐng)域的資本進(jìn)入,這也是2006-2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿(mào)成分以后,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)舉足輕重的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可忽視的產(chǎn)業(yè)成分之一。
(三)房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的重要支撐
首先,房地產(chǎn)是我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式過(guò)渡時(shí)期的重要產(chǎn)業(yè)。我國(guó)在外需不足的前提下,提出轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式,擴(kuò)大內(nèi)需,以應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的影響。在這一過(guò)程中,房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用不斷顯現(xiàn)出來(lái)。其次,房地產(chǎn)是我國(guó)面對(duì)金融危機(jī)壓力、刺激就業(yè)等方面不可忽視的行業(yè)。這主要是由房地產(chǎn)作為我國(guó)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的中間產(chǎn)業(yè)鏈條所決定的?？傊?由于我國(guó)內(nèi)需產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后,競(jìng)爭(zhēng)力不足,在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變情況下,房地產(chǎn)是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需、保增長(zhǎng),應(yīng)對(duì)金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)影響的重要產(chǎn)業(yè),也是我國(guó)當(dāng)前轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)等重大決策實(shí)施過(guò)程中的重要支撐產(chǎn)業(yè)。
(四)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一項(xiàng)重要的民生工作
根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),中國(guó)當(dāng)年的普通居民,幾乎有50%以上的收入屬于個(gè)人的住房消費(fèi)。住房消費(fèi)是我國(guó)居民消費(fèi)的重要組成部分,不僅牽動(dòng)著居民的收入水平,而且與我國(guó)銀行業(yè)發(fā)展有著重要的關(guān)聯(lián)性,也是我國(guó)居民財(cái)產(chǎn)性收入的主要構(gòu)成部分。
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策及其存在問(wèn)題
(一)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策
1.土地增值稅。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目后的余額。規(guī)定扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額、土地開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用(或舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格)、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的,以及因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)可以免征土地增值稅。此外,企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。
2.企業(yè)所得稅。根據(jù)最新企業(yè)所得稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅允許扣除的成本項(xiàng)目可分為:土地實(shí)際成本,包括土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)、七通一平費(fèi)(包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場(chǎng)地平整等方面的費(fèi)用)、管理費(fèi)用;住宅和其他商品房開(kāi)發(fā)實(shí)際成本,包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備工程費(fèi)、配套工程費(fèi)、管理費(fèi)用。但是作為土地增值稅加計(jì)20%的扣除項(xiàng)目不得在計(jì)算企業(yè)所得稅中列支扣除。
3.營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅政策中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策主要是兩個(gè)行業(yè):一是建筑業(yè);二是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),因此房地產(chǎn)涉及的營(yíng)業(yè)稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人,就其營(yíng)業(yè)額按稅率計(jì)征的一種稅賦。營(yíng)業(yè)稅稅法中規(guī)定,土地所有者出讓土地使用權(quán)以及土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為,不征營(yíng)業(yè)稅。以房地產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)行為,不征營(yíng)業(yè)稅,但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)例外。同時(shí),對(duì)自建自用的房地產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅。2008年3月1日起出租自有住房,不再區(qū)分用途,一律按照3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。
4.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅主要由產(chǎn)權(quán)所有人繳納,產(chǎn)權(quán)屬于全民所有,由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納;產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的,由集體單位和個(gè)人繳納;產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納;產(chǎn)權(quán)所有者、承典人不在房產(chǎn)所在地或產(chǎn)權(quán)未確定以及承典糾紛未解決的,應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。 根據(jù)納稅人不同的經(jīng)營(yíng)方式采取兩種方式計(jì)稅:一是納稅人經(jīng)營(yíng)自用的房產(chǎn),以房產(chǎn)余值計(jì)稅,即從價(jià)計(jì)征;二是將自有房產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng),以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù),即從租計(jì)征,稅率為12%。
5.城鎮(zhèn)土地使用稅。該稅是國(guó)家按使用土地的等級(jí)和數(shù)量,對(duì)城鎮(zhèn)(城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū))范圍內(nèi)的土地使用單位和個(gè)人征收的一種稅賦。計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積, 由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定的稅額計(jì)征,實(shí)行定額稅率,按年計(jì)算,分期繳納。
6.契稅。契稅指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓,房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予、交換等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。計(jì)稅依據(jù)依不同的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式而不同:國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)為成交價(jià)格;土地實(shí)用權(quán)贈(zèng)予、房屋贈(zèng)予,由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定;土地使用權(quán)交換和房屋交換,為所交換的土地使用權(quán)和房屋的價(jià)格差額。如成交價(jià)格或交換價(jià)格差額明顯低于市場(chǎng)價(jià)格,并無(wú)正當(dāng)理由,由征稅機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定,實(shí)行3%-5%比例稅率。同時(shí)規(guī)定國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的,城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)的公房以及財(cái)政部門(mén)規(guī)定的其他項(xiàng)目,免征契稅。
7.印花稅。印花稅是對(duì)中國(guó)境內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證以及在境外書(shū)立、受我國(guó)法律保護(hù)、在我國(guó)境內(nèi)適用的應(yīng)稅房地產(chǎn)憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。計(jì)稅依據(jù)是書(shū)立、領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證所承載的資金量或?qū)嵨锪?。針?duì)不同的憑證情況實(shí)行兩種稅率:一是比例稅率,適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、房屋租賃合同、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同;二是定額稅率,適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)以及合同金額無(wú)法確定的憑證,為每件5元。
(二)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策存在問(wèn)題
1.結(jié)構(gòu)不合理,稅基交叉,存在重復(fù)征稅現(xiàn)象?，F(xiàn)行涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收結(jié)構(gòu)松散繁雜,各種稅之間主輔作用不清,調(diào)節(jié)單一,個(gè)別稅種設(shè)置重疊,存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。一方面,土地增值稅與所得稅、營(yíng)業(yè)稅交叉重復(fù);土地使用稅與房產(chǎn)稅在對(duì)房屋同一目的物征收時(shí)缺乏科學(xué)性。營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅計(jì)稅依據(jù)存在重疊,從而造成對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的重復(fù)征稅,在一定程度上助長(zhǎng)了土地的保有或投機(jī)行為。另一方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的契稅和印花稅稅基交叉性帶來(lái)了一定程度上的重復(fù)征稅。此外,房地產(chǎn)出租法人負(fù)擔(dān)的各類(lèi)稅收稅基的交叉性,房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)稅收也存在重復(fù)征收的情況,不利于我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
2.征稅范圍相對(duì)狹窄,調(diào)節(jié)功能弱化。稅種繁多,收費(fèi)復(fù)雜,租費(fèi)雜亂,征稅覆蓋面窄,房地產(chǎn)稅占全部稅收收入比重偏低,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的嚴(yán)重投機(jī)炒作造成房?jī)r(jià)快速上漲、泡沫四起,進(jìn)而使得房地產(chǎn)稅類(lèi)籌集財(cái)政收入的功能微弱,抑制了房地產(chǎn)稅收作用的發(fā)揮。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度不健全與評(píng)估秩序混亂,使得房地產(chǎn)各個(gè)交易環(huán)節(jié)的計(jì)稅依據(jù)難以科學(xué)合理地確定,難以發(fā)揮調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的作用,抑制房地產(chǎn)投機(jī)的作用十分微弱。
3.消費(fèi)流通環(huán)節(jié)稅與保有環(huán)節(jié)稅賦不協(xié)調(diào)。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策主要集中在房產(chǎn)和地產(chǎn)的消費(fèi)流通環(huán)節(jié),而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種非常少,房地產(chǎn)存量稅源沒(méi)有得到充分利用。正是因?yàn)檫@種不平衡,導(dǎo)致了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過(guò)于集中,增加新建房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本,在一定程度上帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng),提高居民購(gòu)房的門(mén)檻,影響房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展。另外,由于我國(guó)土地市場(chǎng)的特殊性,大量的土地使用權(quán)由企事業(yè)單位無(wú)償取得,并近似無(wú)償?shù)爻钟?我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)保有、特別是土地的保有稅賦過(guò)低。這一現(xiàn)象不能很好地抑制市場(chǎng)對(duì)樓市的炒作投機(jī)行為,在一定程度上放任房地產(chǎn)、土地的投機(jī)炒作者坐等資產(chǎn)升值,而不必?fù)?dān)憂資產(chǎn)保有期間的成本,造就我國(guó)目前大量閑置、空置房產(chǎn)。
4.稅收體系不完善,稅收政策存在一刀切現(xiàn)象。我國(guó)并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)稅收體系,而是體現(xiàn)在各個(gè)現(xiàn)有稅種稅收政策之中,這不利于行業(yè)稅收政策的宏觀調(diào)節(jié)。現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收政策措施,很少針對(duì)不同性質(zhì)的房地產(chǎn)需求而給予區(qū)別對(duì)待,大部分是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),規(guī)定統(tǒng)一的稅收政策,在很大程度上抑制了我國(guó)住房市場(chǎng)的消費(fèi)。
利用稅收政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的政策建議
(一)利用房地產(chǎn)高額稅率打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為
首先,對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅收,降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和保值增值的功能。同時(shí)增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的閑置房以及空置房的稅收調(diào)控。其次,對(duì)我國(guó)的第二套房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)征收重稅,開(kāi)征資本收益稅,抑制居民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為。
(二)對(duì)投資性房產(chǎn)需求和自住性房產(chǎn)需求區(qū)別征稅
改革個(gè)人所得稅征收管理模式,把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益,征收個(gè)人所得稅。加大對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收建設(shè),進(jìn)一步肅清當(dāng)前稅收政策中存在的稅基交叉、重復(fù)征稅等問(wèn)題,平衡房產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境的稅收負(fù)擔(dān)。根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短征稅,區(qū)別投資性和自住性房產(chǎn)交易的稅收,保護(hù)合理的房地產(chǎn)需求,增加投資性房地產(chǎn)需求的交易成本。
(三)對(duì)低收入購(gòu)房者實(shí)施差別稅收優(yōu)惠政策
在現(xiàn)有財(cái)政以及貨幣方面優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上,稅收政策應(yīng)該區(qū)別不同收入水平的購(gòu)買(mǎi)群體而實(shí)施差別的稅收優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)中低收入階層購(gòu)買(mǎi)自用住房,可以適當(dāng)考慮給予中低收入階層住房按揭貸款在征收個(gè)人所得稅方面減免相關(guān)的利息支出?？紤]與其他相關(guān)財(cái)產(chǎn)類(lèi)以及所得稅類(lèi)相結(jié)合,對(duì)中低收入階層的購(gòu)房款給予一定年限的抵扣減免。綜合考慮我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收政策的基礎(chǔ)上,避免相關(guān)稅收的重復(fù)征收,對(duì)中低收入階層的購(gòu)房行為給予一定程度的免征或者減征,刺激我國(guó)住房消費(fèi)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
(四)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)另一個(gè)重大問(wèn)題是存在稅費(fèi)相擠現(xiàn)象,通過(guò)開(kāi)征立足于中國(guó)國(guó)情的物業(yè)稅,可以有效解決這種稅費(fèi)相擠現(xiàn)象。通過(guò)征收物業(yè)稅,將一次性繳納的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)分期收取,提高中低收入者的購(gòu)房水平,有效降低消費(fèi)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān),增加樓市投機(jī)者房產(chǎn)持有成本,可以有效改變中國(guó)目前階段樓市價(jià)格非理性上漲的現(xiàn)象,從而抑制樓市的投機(jī)行為。
(五)通過(guò)結(jié)構(gòu)性減稅保證房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收收入有保有壓
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的稅基交叉、重復(fù)征稅等稅收問(wèn)題,按照減少流通環(huán)節(jié)稅收、市場(chǎng)增加保有環(huán)節(jié)的稅收原則,適當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要,對(duì)不適應(yīng)我國(guó)地產(chǎn)發(fā)展需求的稅種給予一定的減免甚至取消,適當(dāng)取消房地產(chǎn)市場(chǎng)的耕地使用稅,減免契稅等。增加保有環(huán)節(jié)稅收,降低房地產(chǎn)市場(chǎng)由于結(jié)構(gòu)性減稅所帶來(lái)的稅收收入壓力,使得房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的稅負(fù)更加合理化、科學(xué)化,從而合理引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。
參考文獻(xiàn):
正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位
(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴(lài)癥”
房地產(chǎn)業(yè)從2003年開(kāi)始,被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴(lài)癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)讓地方政府既無(wú)力建設(shè)保障性住房,也無(wú)心抑制高房?jī)r(jià),這可以說(shuō)是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。
(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式
房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴(lài)性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑?、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問(wèn)題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒(méi)有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。
對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理
(一)2005年以來(lái)房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況
我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來(lái)大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買(mǎi)住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來(lái)看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果,國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開(kāi)始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開(kāi)始收緊。
(二)2008年以來(lái)國(guó)家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國(guó)家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷(xiāo)售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國(guó)辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來(lái)執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過(guò)這次營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。
2009年1月1日起,國(guó)家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國(guó)家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的免征營(yíng)業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開(kāi)始趨緊。
下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議
(一)盡早全面開(kāi)征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度
開(kāi)征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要,同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房?jī)r(jià),雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對(duì)房?jī)r(jià)的合理化和避免過(guò)快增長(zhǎng)有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過(guò)渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問(wèn)題,對(duì)這些問(wèn)題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開(kāi)征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡(jiǎn)單易行的稅種,將來(lái)再逐步過(guò)渡到全面開(kāi)征物業(yè)稅。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的諸多問(wèn)題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房?jī)r(jià)的原因之一。
(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)
理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶(hù)?事實(shí)上,從香港的情況來(lái)看,業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶(hù)除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說(shuō)政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢(qián)。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場(chǎng)。我國(guó)稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對(duì)普通住宅個(gè)人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來(lái)盤(pán)活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅,以配合物業(yè)稅的征收
從世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收的情況來(lái)看,大多都會(huì)配以完善的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅以使財(cái)產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國(guó)的實(shí)際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會(huì)降低富人購(gòu)置固定資產(chǎn)的原動(dòng)機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房?jī)r(jià)的作用。
參考文獻(xiàn):
1.國(guó)務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1)
中圖分類(lèi)號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.06 文章編號(hào)：1672-3309（2012）02-12-03
房地產(chǎn)行業(yè)是地方經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收也是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)研究對(duì)于服務(wù)首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要意義。
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了劇烈的震蕩：2005―2008年初高速增長(zhǎng)，2008年中―2009年初金融危機(jī)形成短暫的調(diào)整，2009年中開(kāi)始迅速反轉(zhuǎn)增長(zhǎng)。總體趨勢(shì)上，房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)供求呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，有效拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，也大大改善了居民家庭的居住條件和城市發(fā)展環(huán)境。但與此同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)體制和房地產(chǎn)管理制度不健全,也造成了房地產(chǎn)發(fā)展中的一系列矛盾和問(wèn)題：地方財(cái)政過(guò)分依賴(lài)土地收入，投機(jī)性需求膨脹并主導(dǎo)購(gòu)房市場(chǎng)，導(dǎo)致與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不相適應(yīng)的房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，不僅加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，也給區(qū)域經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)帶來(lái)了隱患。對(duì)此，近年來(lái)，國(guó)家先后幾次出臺(tái)比較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。當(dāng)前，深化房地產(chǎn)行業(yè)稅收調(diào)控政策的研究，保障房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條持續(xù)健康發(fā)展顯得尤為迫切和重要。
一、近幾年來(lái)有關(guān)房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策簡(jiǎn)述
稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的杠桿，是財(cái)政政策得以實(shí)行的有力工具。政府通過(guò)制定不同的稅收政策，建立相應(yīng)的稅收制度，規(guī)定不同的稅收鼓勵(lì)措施或者限制措施，以此來(lái)影響納稅人的經(jīng)濟(jì)行為，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)與抑制房?jī)r(jià)，近年來(lái)，政府多次出臺(tái)了較大力度的稅收調(diào)控政策：
一是2010年4月的“國(guó)十條”和“京十二條”規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人售房的征稅管理，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查；對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。
二是2010年9月的“新國(guó)五條”規(guī)定：調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
三是2011年1至2月期間的“新國(guó)八條”和“京十五條”規(guī)定：實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷(xiāo)售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)持有本市有效暫住證、在本市沒(méi)擁有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納個(gè)人所得稅的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)一套住房，對(duì)無(wú)法提供個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
總的來(lái)講，這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn)是抑制投機(jī)。一方面，加重了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，對(duì)短期內(nèi)買(mǎi)賣(mài)住房的行為課以重稅；另一方面，聯(lián)合相關(guān)部門(mén)采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。
二、稅收調(diào)控政策對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)各環(huán)節(jié)的調(diào)控機(jī)理及效果分析
稅收調(diào)控政策對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的作用機(jī)理主要是通過(guò)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同環(huán)節(jié)設(shè)置不同的稅種，對(duì)房地產(chǎn)收益分配產(chǎn)生影響，從而達(dá)到促使土地收益合理分配、土地資源有效利用、調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格、抑制房地產(chǎn)投機(jī)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的目的。房地產(chǎn)稅收體系主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)（指二手房交易）的稅收。不同環(huán)節(jié)課征的稅收，由于納稅人、計(jì)稅依據(jù)、征收方式等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度也不相同。下面從房地產(chǎn)市場(chǎng)不同環(huán)節(jié)的稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)
1.稅收政策調(diào)控機(jī)理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)是指開(kāi)發(fā)商取得土地后，將土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)(俗稱(chēng)“生地變熟地”)，而后將建成后的房地產(chǎn)投入市場(chǎng)銷(xiāo)售的過(guò)程。在這一環(huán)節(jié)稅收所涉及的納稅主體主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。稅種包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房產(chǎn)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅預(yù)征及清算、土地增值稅的預(yù)征等。一般說(shuō)來(lái)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升；相反，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。但增加或減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，還要看房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。如果房地產(chǎn)供給小于需求，則增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過(guò)漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，主要會(huì)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“超額利潤(rùn)”。如果是供給大于需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)上買(mǎi)方相對(duì)于賣(mài)方更有討價(jià)還價(jià)的余地，那么增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)降低開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等而“內(nèi)部消化”， 難以使房地產(chǎn)價(jià)格上升。
從目前開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收調(diào)控政策力度看，主要體現(xiàn)在預(yù)征土地增值稅?！熬┦鍡l”中最“嚴(yán)厲”的措施，即實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率，它對(duì)于樓市調(diào)控中逆市大幅漲價(jià)或者定價(jià)過(guò)高的樓盤(pán)，具有很強(qiáng)的調(diào)控力。差別化土地增值稅預(yù)征率是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售前，將項(xiàng)目的土地成本、建安成本和銷(xiāo)售價(jià)格等報(bào)送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，對(duì)定價(jià)過(guò)高、預(yù)計(jì)增值額過(guò)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提高預(yù)征率?！邦A(yù)征”掐定在開(kāi)發(fā)商資金還沒(méi)有完全回籠的經(jīng)營(yíng)階段初期，對(duì)不夠?qū)嵙Φ男￠_(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，對(duì)資金鏈的考驗(yàn)無(wú)疑是加大了。在拿地持有后，根據(jù)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型大致就可以確定預(yù)征額度。例如，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在預(yù)征階段，銷(xiāo)售額與拿地開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用之間的差額達(dá)到了一億元，如果預(yù)計(jì)定價(jià)高于所在區(qū)域上一年度均價(jià)，按照預(yù)征率2%的標(biāo)準(zhǔn)，要預(yù)先繳納200萬(wàn)元的預(yù)收款，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)一倍的要先期繳納500萬(wàn)元的預(yù)收款。征收大規(guī)模的土地增值稅預(yù)征款項(xiàng)，再結(jié)合2010年調(diào)控政策中商業(yè)銀行貸款全面收緊的趨勢(shì)，這種財(cái)政政策與貨幣政策的“組合拳”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈的沖擊是巨大的。對(duì)現(xiàn)金流良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，在同樣的利潤(rùn)預(yù)期下，前期“預(yù)征”后也會(huì)加大前期資金投入，而對(duì)于一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至可以起到“提前清場(chǎng)”的作用。通過(guò)增加開(kāi)放商的成本，對(duì)其資金鏈造成壓力，促使其為了回籠資金，盡快出清房產(chǎn)，短期之內(nèi)，可以抑制開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售行為，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量。
2.政策效果分析
圖1 2010-2011年北京市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況
（資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站）
從圖1中可以明顯看出，自2010年6月份以來(lái)，北京市全市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅持續(xù)回落。2011年1月份新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲6.8%，而后逐步回落至12月份上漲1%；從環(huán)比看，12月份下降0.1%，連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下降。其中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格由1月份同比上漲9.1%回落到12月份上漲1.3%；從環(huán)比看，12月份下降0.2%，連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降。二手住宅價(jià)格由1月份同比上漲2.6%轉(zhuǎn)為12月份下降2%；從環(huán)比看，12月份下降0.8%，連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降。
表1 2010-2011年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況表
（資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒2011年）
從房地產(chǎn)投資來(lái)看（表1），2010年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)24.1%，2011年回落至同比增長(zhǎng)10.1%，漲幅下降了14個(gè)百分點(diǎn)。其中土地開(kāi)發(fā)投資一直保持負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而土地購(gòu)置價(jià)款的降幅較大，漲幅由120%下降到僅有5.7%。這充分證明2011年是房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的顯效期。
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)
1.稅收政策調(diào)控機(jī)理
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收主要指二手房交易過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅等。目前稅收調(diào)控的主要手段是加重對(duì)轉(zhuǎn)讓所得的課稅。由于北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量較大，而供應(yīng)相對(duì)滯后的情況，以及重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)的稀缺性，導(dǎo)致賣(mài)方市場(chǎng)長(zhǎng)期存在，極易發(fā)生稅負(fù)由賣(mài)方向買(mǎi)方轉(zhuǎn)嫁。據(jù)房地產(chǎn)中介部門(mén)反映，二級(jí)市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)中所得與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所繳納稅款絕大部分均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。因此，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收征管制度不健全的情況下，稅收調(diào)控對(duì)房屋交易賣(mài)方影響較小，買(mǎi)方影響較大。
2.政策效果分析
二手房交易量持續(xù)下降。以二手房交易量較大的豐臺(tái)區(qū)為例，如圖2所示，2010年4月之后，二手房交易量大幅下降，2011年全年年初開(kāi)始，二手房交易量一直處于持續(xù)走低，直到年末才有所升高。
圖2 2010年-2011年豐臺(tái)區(qū)二手房交易量
（資料來(lái)源：北京市豐臺(tái)區(qū)地方稅務(wù)局）
從房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，2011年北京二手房成交均價(jià)為24318元每平米，同比上漲12%。與2010年41%的漲幅相比回落29個(gè)百分點(diǎn)。2011年北京二手房房?jī)r(jià)自8月份開(kāi)始連續(xù)5個(gè)月下降，至12月份成交均價(jià)為22027元每平米，與1月份相比降幅達(dá)10.4%，目前全市二手房?jī)r(jià)處于2010年8月份價(jià)格水平，但這種價(jià)格回落遠(yuǎn)未觸底，有持續(xù)走低的趨勢(shì)。
三、稅收調(diào)控政策對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的影響
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新變化
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和稅收調(diào)控政策的逐步深入，由于土地增值稅征收量大、稅率高等因素的影響，同時(shí)金融信貸緊縮，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸從數(shù)量分散型向規(guī)模集中型轉(zhuǎn)變。同時(shí)，有效抑制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“囤地”及“捂盤(pán)惜售”行為，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和資源的合理配置。
（二）房地產(chǎn)中介市場(chǎng)顯現(xiàn)大調(diào)整與持幣待購(gòu)局面
一是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)顯現(xiàn)新一輪大調(diào)整。根據(jù)對(duì)北京市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，依賴(lài)于二手房市場(chǎng)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下，2011年以來(lái)已有超過(guò)20%的中介門(mén)店關(guān)門(mén)歇業(yè)，僅6月份就有400多家中介門(mén)店關(guān)閉，整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)都面臨考驗(yàn)，多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)正在醞釀轉(zhuǎn)型。二是房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)總體呈現(xiàn)持幣待購(gòu)局面。隨著限購(gòu)令的出臺(tái)，尤其是“京十五條”對(duì)本市居民與非本市居民購(gòu)房的限制，出現(xiàn)房地產(chǎn)買(mǎi)方想買(mǎi)房而不具備條件、房?jī)r(jià)下跌持續(xù)觀望、買(mǎi)房向租房轉(zhuǎn)變等現(xiàn)象。
（三）房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)顯現(xiàn)活躍上升趨勢(shì)
2011年上半年，“京十五條”這一重磅政策的出臺(tái)，不僅對(duì)交易市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響，對(duì)租賃市場(chǎng)也同樣催生出一些新的現(xiàn)象。傳統(tǒng)的節(jié)后租賃高峰較以往更加洶涌，租金水平出現(xiàn)明顯躍升，整體的租賃需求明顯增長(zhǎng)。
四、完善稅收調(diào)控政策的相關(guān)建議
（一）房地產(chǎn)行業(yè)政策應(yīng)持續(xù)、科學(xué)、規(guī)范
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國(guó)家各部委先后出臺(tái)了鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展措施與調(diào)控發(fā)展政策，房地產(chǎn)政策前后變動(dòng)較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)劇烈。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一，關(guān)系到各行各業(yè)與人民群眾的切身利益。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)在貫徹科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，制定房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，研究科學(xué)規(guī)范的房地產(chǎn)制度，國(guó)家應(yīng)適時(shí)出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的政策，以保證和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（二）完善房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收制度，促進(jìn)稅負(fù)公平
短期稅收調(diào)控政策應(yīng)該慎用，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，以防由于政策應(yīng)用不當(dāng)導(dǎo)致?lián)p害經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況產(chǎn)生。目前，我國(guó)抑制房?jī)r(jià)的主要手段側(cè)重于抑制房地產(chǎn)投機(jī)，在加大交易環(huán)節(jié)稅收的同時(shí)，難以避免地會(huì)由于稅收轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)增加納稅人的負(fù)擔(dān)，使一些“剛性需求”的購(gòu)房者的稅負(fù)水平提高。應(yīng)該不失時(shí)機(jī)地完善房地產(chǎn)保有稅的改革，從根本上促進(jìn)稅負(fù)平衡，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
1.房地產(chǎn)稅收調(diào)控工具｡房地產(chǎn)稅收政策是調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策工具,目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系中有11個(gè)相關(guān)稅種,主要分為兩類(lèi):一類(lèi)是直接針對(duì)房地產(chǎn)而設(shè)置的稅種,如房產(chǎn)稅､土地增值稅､城鎮(zhèn)土地使用稅､耕地占用稅和契稅;另一類(lèi)是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種,如營(yíng)業(yè)稅､所得稅和城市建設(shè)維護(hù)稅(見(jiàn)表1)｡
房地產(chǎn)稅收政策與行政調(diào)控手段相比,具有規(guī)范性､靈活性､基礎(chǔ)性等特點(diǎn),而且影響面比較寬｡可以從供求兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目的｡對(duì)于供給方面,可以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)階段的成本,如土地增值稅､土地使用稅等;對(duì)于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打擊投機(jī)性房產(chǎn)交易｡稅收調(diào)控與調(diào)控供應(yīng)結(jié)構(gòu)､金融信貸限制等調(diào)控手段相比也有其明顯的優(yōu)點(diǎn),首先可以做到精確“打擊”,在壓制房地產(chǎn)投機(jī)需求的同時(shí),盡量使其他行業(yè)受到較小影響,同時(shí)稅收管理執(zhí)行部門(mén)與房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有直接的利益關(guān)系,稅收政策也相對(duì)容易得到貫徹實(shí)施｡
2.調(diào)控目標(biāo)｡政府對(duì)房地產(chǎn)課稅,目的主要包括增加政府收入､經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)､物價(jià)穩(wěn)定､收入均等和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等｡根據(jù)丁伯根法則, 在不違反邊界條件下當(dāng)工具數(shù)大于或等于目標(biāo)數(shù),才能保證政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)｡由于政策目標(biāo)呈現(xiàn)多元化,會(huì)出現(xiàn)目標(biāo)之間的不相容｡房地產(chǎn)政策目標(biāo)之間的沖突一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和物價(jià)穩(wěn)定的矛盾,體現(xiàn)在當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)處于高漲時(shí)期,房?jī)r(jià)高漲,為吸引大量社會(huì)投資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)行業(yè),銀行信貸規(guī)模迅速擴(kuò)大,于是出現(xiàn)物價(jià)上漲和通貨膨脹｡而為了控制通貨膨脹,貨幣當(dāng)局緊縮銀根,在建工程停工或半停工,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度開(kāi)始下降,同時(shí),由于房?jī)r(jià)過(guò)高超過(guò)社會(huì)購(gòu)買(mǎi)能力,市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求,房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌,物價(jià)趨于穩(wěn)定｡二是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入均等的矛盾｡為了加快住房銷(xiāo)售,有關(guān)部門(mén)會(huì)采取各種政策鼓勵(lì)購(gòu)房,但大量?jī)?yōu)惠政策又會(huì)導(dǎo)致高收入者憑借自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力和優(yōu)惠政策大量從事房地產(chǎn)投資､投機(jī),致使房產(chǎn)兩極分化嚴(yán)重,間接影響普通百姓的住房需求｡[1]這兩對(duì)矛盾在2004-2008年房地產(chǎn)運(yùn)行周期中表現(xiàn)得非常突出｡
(二)回顧近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)稅收的調(diào)控政策
2005年以來(lái),針對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控,其中,房地產(chǎn)稅收政策和征管方式也進(jìn)行了多項(xiàng)調(diào)整和規(guī)范｡其主要措施有:對(duì)營(yíng)業(yè)稅征收的3次調(diào)整,對(duì)個(gè)人住宅轉(zhuǎn)手交易所得征收個(gè)人所得稅,對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)行“一體化”征收管理辦法,提高城鎮(zhèn)土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算征收土地增值稅｡具體來(lái)看:
第一,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整,通過(guò)引導(dǎo)投資導(dǎo)向來(lái)調(diào)節(jié)供給｡比如2006年規(guī)定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅按預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率征收,并且按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房｡這項(xiàng)政策的主要目的是合理引導(dǎo)投資導(dǎo)向,不鼓勵(lì)資金再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),同時(shí)也顯示出調(diào)控政策針對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)｡2007年規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)行清算式繳納,取代以"預(yù)征"為主的繳納法,這項(xiàng)政策使土地增值稅恢復(fù)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原有的應(yīng)繳納的稅負(fù)水平,對(duì)壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間有較大作用｡
第二,對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整,通過(guò)控制和引導(dǎo)需求來(lái)實(shí)現(xiàn)｡比如2006年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》,規(guī)定從2006年6月1日起,對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房
二､房地產(chǎn)稅收調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
(一)理論分析
1.以房地產(chǎn)供給為核心的傳導(dǎo)機(jī)制｡目前,我國(guó)采取的稅收政策有三項(xiàng)都是作用于供給者的,直接對(duì)賣(mài)房人征收營(yíng)業(yè)稅､個(gè)人所得稅以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收土地增值稅｡它的影響是:當(dāng)政府對(duì)賣(mài)方增加稅收時(shí),直接提高了供給者的成本,在其他條件不變的情況下,供給者為了取得與征稅前相同的利潤(rùn),會(huì)將稅收成本加在出售的價(jià)格上向需求方,即購(gòu)買(mǎi)者索要更高的價(jià)格｡這樣導(dǎo)致了供給曲線的左移,形成新的市場(chǎng)均衡點(diǎn)｡在需求曲線不變的假設(shè)下新的市場(chǎng)均衡中的供求表現(xiàn)為均衡價(jià)格的提高,同時(shí)市場(chǎng)數(shù)量的減少｡由此可見(jiàn),稅收政策從供給方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響最可能的結(jié)果是引起房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步提高,而房地產(chǎn)的供給數(shù)量有可能減少｡這樣,我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的效應(yīng)是有限的,但對(duì)控制房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張可能有一定作用｡
2.以房地產(chǎn)需求為核心的傳導(dǎo)機(jī)制｡對(duì)供給方征稅時(shí),往往會(huì)引起稅負(fù)向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁,尤其在供給小于需求的狀況下全部轉(zhuǎn)嫁往往是比較容易實(shí)現(xiàn)的｡而向需求方征稅稅負(fù)幾乎是不可轉(zhuǎn)嫁的,這樣稅收不直接反映在房屋價(jià)格上,即房屋價(jià)格不會(huì)因?yàn)閷?duì)需求方征稅而上漲｡需求方稅負(fù)的增加可能會(huì)引起需求下降,從而導(dǎo)致需求和供給的減少,這樣可能會(huì)達(dá)到房屋價(jià)格和投資規(guī)模擴(kuò)張得到雙抑制的宏觀調(diào)控目標(biāo)[2]｡
(二)實(shí)證分析
2005年以來(lái)的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整雖然取得了一定的成效,但與人們的預(yù)期還有很大差距,房?jī)r(jià)總體上呈現(xiàn)快速上升的趨勢(shì),雖然這種勢(shì)頭在2008年有所減緩,但并沒(méi)有得到遏制｡以海南省為例,2004-2008年間,海南省房地產(chǎn)銷(xiāo)售絕對(duì)價(jià)格逐年增長(zhǎng),由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;從?？谑蟹康禺a(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)指數(shù)來(lái)看,商品房和新建房同比一直呈上升趨勢(shì),雖然2008年第四季度后有所下降,但仍高于100;二手房變動(dòng)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)(見(jiàn)圖1)｡
造成房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因是多方面的,單從稅收政策的調(diào)控來(lái)講,主要有幾個(gè)原因｡
1.稅收政策調(diào)控主要作用于供給方｡從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況來(lái)看,在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)征稅,只會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格,而不會(huì)降低開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn),也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的供給產(chǎn)生影響,反而使房地產(chǎn)的投資性需求上升｡
2.稅收政策對(duì)新房交易缺乏應(yīng)對(duì)措施｡稅收政策的著力點(diǎn)主要是放在了房地產(chǎn)的二手房轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)｡限制二手房的交易具有雙重的作用:一是減少投機(jī)炒作,有利于抑制投機(jī);二是增加二手房的囤積而減少房屋的供給,加劇了新房市場(chǎng)的供求矛盾,推動(dòng)新房?jī)r(jià)格的上漲｡
3.租､稅､費(fèi)體系混亂｡租､稅､費(fèi)三個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇,在理論上的區(qū)別十分明顯,但在實(shí)踐中,以稅代租､以費(fèi)改稅､以稅帶費(fèi)､以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象十分普遍,限制和削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能｡目前,我國(guó)涉及房地產(chǎn)稅收占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例約占10%,而各類(lèi)收費(fèi)卻占到41%,這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)稅收政策的順利傳導(dǎo),嚴(yán)重阻礙了政府通過(guò)稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控｡
三､房地產(chǎn)稅收調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收影響
(一)積極影響:增加了房地產(chǎn)稅收收入
1.房地產(chǎn)稅收快速增長(zhǎng),地方稅收貢獻(xiàn)能力和實(shí)現(xiàn)能力增強(qiáng)｡2004年以來(lái),隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,與之相關(guān)的稅收已成為地方稅收收入的重要來(lái)源｡根據(jù)稅務(wù)部門(mén)統(tǒng)計(jì),2004-2008年海南省房地產(chǎn)地方稅收從6.75億元增長(zhǎng)到34.68億元,年均增長(zhǎng)率 為45.76%,超過(guò)地方稅收22.52%的年均增長(zhǎng)率｡房地產(chǎn)稅收占全省地方稅收收入比重逐年提高,從2004年的11.81%增長(zhǎng)到2008年的28.77%｡同時(shí),從行業(yè)稅收實(shí)現(xiàn)能力(每百元增加值實(shí)現(xiàn)的稅收總收入)來(lái)看,房地產(chǎn)稅收實(shí)現(xiàn)能力逐年增強(qiáng),從2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(見(jiàn)表3)｡
2.房地產(chǎn)稅收彈性系數(shù)和協(xié)調(diào)系數(shù)較高｡從近年來(lái)房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值和房地產(chǎn)投資的彈性系數(shù)來(lái)看,海南省房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)高于經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)｡除2006年房地產(chǎn)稅收超常增長(zhǎng)外,其余年份的房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)增加值彈性都大于1,均富有彈性｡2004-2008年,房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值(剔除2006年)和房地產(chǎn)投資的平均彈性分別為4.68和1.32,呈超經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)現(xiàn)象(見(jiàn)表4)｡
從房地產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)系數(shù)(產(chǎn)業(yè)稅收比重/產(chǎn)業(yè)GDP比重)看,海南房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)也高于經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn),2004-2008年房地產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)系數(shù)平均為2.75(見(jiàn)表5)｡
3.房地產(chǎn)主要稅種受政策調(diào)控影響較大｡我們以稅收政策調(diào)整的主力房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅､房地產(chǎn)企業(yè)所得稅､城鎮(zhèn)土地使用稅､契稅和土地增值稅為例,分析政策的影響｡可以看出,城鎮(zhèn)土地使用稅稅收政策效應(yīng)最為明顯,在2008年提高征收標(biāo)準(zhǔn)后增長(zhǎng)迅猛,2008年一年征收額是2004-2007年征收額之和的2.52倍｡而土地增值稅政策效應(yīng)也較為顯著,2004-2007年,財(cái)政部､國(guó)家稅務(wù)總局多次下文敦促地方加強(qiáng)土地增值稅征管,故其收入節(jié)節(jié)攀升,在2007年由“預(yù)征”改為“實(shí)際清算式”后,實(shí)現(xiàn)額上升至3億元,而在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行和“個(gè)人銷(xiāo)售住房可以免征土地增值稅”的政策影響下,增速開(kāi)始放緩｡房地產(chǎn)企業(yè)所得稅在2006年“將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率”政策影響下,收入是2005年的2.7倍｡2008年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅增長(zhǎng)主要是由于2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱,房地產(chǎn)企業(yè)大幅盈利在2008年匯算清繳上年稅收｡
相對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅､土地增值稅和企業(yè)所得稅,契稅和房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的政策效應(yīng)對(duì)稅收完成的影響相對(duì)小一些｡契稅的稅基大體相當(dāng)于土地和房產(chǎn)的交易總金額,我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地時(shí)要繳納3%-5%的契稅,而契稅稅收政策的調(diào)整僅在2008年11月份實(shí)行“個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一降低到1%”,所以政策調(diào)整效應(yīng)還未完全釋放｡由于銷(xiāo)售房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅占到房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅比重達(dá)到80%-90%,房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的增減主要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的影響,而對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的稅收調(diào)節(jié)政策主要集中在二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),所以對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅影響并不大(見(jiàn)表6)｡
(二)局限性:房地產(chǎn)稅收整體格局未變
可以看到,2004-2008年我國(guó)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控只是在現(xiàn)有的稅種上變更稅率或征管方式,并沒(méi)有涉及到深層次的房地產(chǎn)稅收體系的改變,使得房地產(chǎn)稅收的實(shí)現(xiàn)仍然有其固有的局限性｡
1.在總量上,房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入比重仍較小｡房地產(chǎn)稅收被西方發(fā)達(dá)國(guó)家作為地方的主要稅種,美國(guó)的房地產(chǎn)稅收一般要占地方財(cái)政收入的50%-80%｡近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中比重也呈上漲趨勢(shì),但相比而言,房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中占的比重仍較小｡海南省2004-2008年房地產(chǎn)地方稅收占地方稅收收入比例平均為20.56%,房地產(chǎn)的資源性要素作用沒(méi)有得到應(yīng)有的重視,使得房地產(chǎn)稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用仍顯不足｡
2.房地產(chǎn)稅收波動(dòng)較大,增長(zhǎng)缺乏可持續(xù)｡海南省房地產(chǎn)從2006年下半年開(kāi)始升溫,房地產(chǎn)稅收在2007年增長(zhǎng)到達(dá)頂峰,2007年1月､2月呈現(xiàn)開(kāi)門(mén)紅,達(dá)到了180.8%和172.46%的高增速,隨后各月也基本保持100%以上的增長(zhǎng),2007年全年實(shí)現(xiàn)90.77%的增長(zhǎng)｡這種增長(zhǎng)一直延續(xù)到2008年第三季度,第四季度隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟房地產(chǎn)稅收開(kāi)始急劇下降,到2009年2月,房地產(chǎn)稅收已呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)｡房地產(chǎn)稅收受制于宏觀環(huán)境的影響因素太大,房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)缺乏后勁,也可從房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)增加值彈性系數(shù)逐年下降得到證明(見(jiàn)圖2)｡
3.從結(jié)構(gòu)上看,房地產(chǎn)領(lǐng)域稅賦結(jié)構(gòu)仍不合理,重流轉(zhuǎn)､輕保有｡房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收目前只有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅,與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率和收益稅率相比較,保有稅率較低,造成土地的供給不足進(jìn)而影響市場(chǎng)的正常運(yùn)行｡從數(shù)據(jù)來(lái)看,兩稅各年數(shù)額基本平穩(wěn),并沒(méi)有隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)而波動(dòng),涉及兩稅的政策性調(diào)整也很少,除2008年城鎮(zhèn)土地使用稅因?yàn)檎咭蛩卮鬂q外,2004-2008年兩稅所占房地產(chǎn)稅收的比重分別為9.95%､6.49%､6.81%､3.68%和8.92%,基本呈逐年下降趨勢(shì),平均占比僅為7.17%(見(jiàn)表7)｡
四､進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的對(duì)策建議
(一)短期政策調(diào)整:著力發(fā)揮稅收對(duì)房地產(chǎn)需求的調(diào)控作用
應(yīng)充分發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的調(diào)控作用,控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求｡當(dāng)前稅收調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是區(qū)分房地產(chǎn)的消費(fèi)性需求和投資性需求,在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)實(shí)行差別性的稅收政策,鼓勵(lì)消費(fèi)性需求,抑制投資性需求｡在消費(fèi)環(huán)節(jié),可對(duì)居民的消費(fèi)性購(gòu)房給予減免契稅的優(yōu)惠政策,還可以給予抵扣減免個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策｡在保有環(huán)節(jié),首先要改變房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù),按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù),以客觀反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的負(fù)擔(dān)水平;其次,要對(duì)居民的投資性購(gòu)房征收較高的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅,提高其保有成本,降低其預(yù)期收益,從而抑制過(guò)高的投資性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展[3]｡
(二)長(zhǎng)期政策調(diào)整:逐步將房地產(chǎn)稅收重點(diǎn)由供給方征稅轉(zhuǎn)向需求方征稅
按照征稅環(huán)節(jié)的不同,可分為三個(gè)部分構(gòu)建我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系,即房地產(chǎn)取得稅類(lèi)､房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅類(lèi)､房地產(chǎn)保有稅類(lèi)(見(jiàn)表8)｡目前我國(guó)房地產(chǎn)在稅種設(shè)計(jì)上缺乏系統(tǒng)性的考慮,使得某些環(huán)節(jié)存在稅種之間交叉重疊,產(chǎn)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象｡改革的主要目標(biāo):征稅環(huán)節(jié)后移,大幅度提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和取得環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平,適當(dāng)減輕交易環(huán)節(jié)稅收｡[4]
1.房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)｡主要涉及耕地占用稅和契稅,稅收調(diào)整一是提高耕地占用稅稅率｡建議對(duì)耕地進(jìn)行測(cè)量,合理確定計(jì)稅依據(jù),改“從量計(jì)征”為“從價(jià)計(jì)征”,以體現(xiàn)耕地質(zhì)量等級(jí)和物價(jià)水平的變動(dòng)｡二是擴(kuò)大契稅征收范圍,提高契稅征收水平,取消對(duì)房地產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)交易征收印花稅的規(guī)定,避免重復(fù)征稅｡
2.房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)｡一是取消房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,由物業(yè)稅代替｡現(xiàn)行稅制中對(duì)房產(chǎn)從價(jià)或從租計(jì)稅,對(duì)土地從量計(jì)稅,對(duì)房產(chǎn)價(jià)值中所含地價(jià)既按價(jià)值征收了房產(chǎn)稅,又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅｡所以可由物業(yè)稅代替｡二是逐步取消土地增值稅,由于土地增值稅沒(méi)有反映地價(jià)的動(dòng)態(tài)變化,計(jì)征繁瑣,征收效果差,建議將土地增值所得并入一般所得計(jì)征所得稅｡三是完善企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅,稅率根據(jù)所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有時(shí)間的長(zhǎng)短有所區(qū)分,時(shí)間越長(zhǎng)稅率越低,導(dǎo)致房地產(chǎn)短期投機(jī)行為｡
3.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)｡對(duì)土地､房產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一的物業(yè)稅,計(jì)稅依據(jù)以各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平確定,為了避免重復(fù)征稅,對(duì)房屋的租金收入將不再征收新的物業(yè)稅,由營(yíng)業(yè)稅､所得稅來(lái)調(diào)整｡征收物業(yè)稅使養(yǎng)房成本提高,會(huì)減少人們購(gòu)買(mǎi)兩套以上房子的需求,進(jìn)而使房?jī)r(jià)下降｡養(yǎng)房成本高,房屋擁有者會(huì)考慮將多余的住房賣(mài)出,增加供給｡或考慮將房子出租以彌補(bǔ)養(yǎng)房的成本,增加出租量｡同時(shí),物業(yè)稅歸屬地方稅種,有利于調(diào)動(dòng)地方財(cái)政積極性｡開(kāi)征物業(yè)稅應(yīng)循序漸進(jìn),首先對(duì)生產(chǎn)､經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)施新的物業(yè)稅,同時(shí)廢除原相關(guān)的房地產(chǎn)稅;然后適時(shí)對(duì)非生產(chǎn)性､非經(jīng)營(yíng)性的高檔居民住宅開(kāi)征物業(yè)稅;最后擴(kuò)展到對(duì)所有非生產(chǎn)性､非經(jīng)營(yíng)性的居民住宅全面開(kāi)征物業(yè)稅｡
4.房地產(chǎn)租賃階段｡房地產(chǎn)稅收改革不能僅限于持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié),可以對(duì)房屋租賃､廉租房､經(jīng)濟(jì)適用房等制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策｡目前,稅收政策沒(méi)有向租房?jī)A斜,而地下出租又使征稅變得十分困難,政府可以借鑒香港的做法,聯(lián)合水電､煤氣加強(qiáng)征繳力度,出臺(tái)稅收優(yōu)惠,這樣可逐步改變?nèi)藗兊淖》啃枨髲椥?購(gòu)買(mǎi)者尋找到替代品,不買(mǎi)房就會(huì)選擇租房,引導(dǎo)人們進(jìn)行租房消費(fèi)｡
(三)完善房地產(chǎn)相關(guān)配套制度,促進(jìn)稅收改革
房地產(chǎn)稅收改革牽動(dòng)著各方利益,單靠稅務(wù)部門(mén)是難以完成的,需要由中央政府和地方政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)好各個(gè)部門(mén)才能完成｡一是完善房地產(chǎn)登記制度,包括核查土地,進(jìn)行土地清查,建立土地位置､權(quán)屬及面積臺(tái)賬;強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,盡快實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書(shū)合一制度｡二是建立房地產(chǎn)估價(jià)制度,包括建立評(píng)估機(jī)構(gòu),探索評(píng)估方法,培養(yǎng)評(píng)估人員等｡三是完善房地產(chǎn)定價(jià)制度,實(shí)行房地產(chǎn)交易價(jià)格申報(bào)制度｡四是規(guī)范土地市場(chǎng),加強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控｡五是盡快建立起全面準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息資料和監(jiān)控系統(tǒng),為科學(xué)征稅提供依據(jù)｡
參考文獻(xiàn):
[1]龔春榮.中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策[J].上海房地,2008,(6).
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地權(quán)屬的稅收征管環(huán)節(jié)中，時(shí)常遇到一些稅收政策未予明確的問(wèn)題，特別是一些涉及拆遷補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題的土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移問(wèn)題。這些問(wèn)題界于政策之外，基層征管人員和納稅人受到了一定的困擾，易導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生欠稅，影響稅收征管秩序。筆者結(jié)合實(shí)際工作，對(duì)這些特殊情形進(jìn)行了梳理，并對(duì)其成因和對(duì)策進(jìn)行了探析。
一、城鎮(zhèn)土地使用稅收征管遇到的問(wèn)題
由于一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅政策不甚了解等原因，遇到以下四種特殊情形時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往以此為由形成欠稅。
第一種情形：簽訂土地出讓合同，未辦土地使用證，也未實(shí)際交付使用
受讓方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，下同）與出讓方（國(guó)土部門(mén)，下同）簽訂了合同，約定了土地交付時(shí)間，受讓方已交付大部分土地款，但由于拆遷進(jìn)度等原因生產(chǎn)土地糾紛，未辦理土地使用證，也未按合同約定的時(shí)間交付土地。如：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目，征地簽訂土地出讓合同金額1.2億元，土地面積9.32萬(wàn)，實(shí)際支付土地款1億元。出讓方由于廠房拆遷進(jìn)度等原因，未按合同約定時(shí)間交付土地，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生土地糾紛，受讓方以此為由不辦土地使用證，對(duì)該宗土地不申報(bào)繳納契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
第二種情形：簽訂土地出讓合同，未辦土地使用證，但已實(shí)際交付使用
受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時(shí)間，受讓方已付大部分土地款項(xiàng)，但由于個(gè)案的拆遷、補(bǔ)償?shù)仍蛭崔k理土地使用證，出讓方按合同約定時(shí)間交付土地，受讓方也已實(shí)際使用土地。例如：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目，征地簽訂土地出讓合同金額1.3億元，土地面積9.8萬(wàn)，實(shí)際支付土地款1.2億元，由于個(gè)案的拆遷、補(bǔ)償?shù)仍蛭崔k理土地使用證，出讓方按合同約定時(shí)間交付土地，該公司實(shí)質(zhì)上也進(jìn)行了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但仍以未辦土地使用證為由，不申報(bào)繳納契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
第三種情形：簽訂土地出讓合同，辦理了土地使用證，但部分土地未交付使用
受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時(shí)間，受讓方已付清了土地款項(xiàng)，辦理了土地使用證，但因特殊原因（如拆遷遇上釘子戶(hù)等）導(dǎo)致部分土地未能及時(shí)提供給受讓方使用。例如：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目，征地簽訂了土地出讓合同，辦理了土地使用證，土地面積1.5萬(wàn)中因拆遷遇上釘子戶(hù)導(dǎo)致有3000土地不能開(kāi)發(fā)，該公司對(duì)這部分土地不申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
第四種情形：簽訂土地出讓合同，辦理了土地使用證，但部分土地屬于生地，需通過(guò)開(kāi)發(fā)才能使用
受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時(shí)間，受讓方已付清了土地款項(xiàng)，辦理了土地使用證，出讓方按合同約定時(shí)間交付土地。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所征用的土地有部分屬于生地（如荒山等），在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前需投入大量的資金對(duì)荒山進(jìn)行平整，荒山平整成為熟地后才能開(kāi)發(fā)。
二、主要成因分析
（一）土地交易信息不對(duì)等，導(dǎo)致納稅義務(wù)時(shí)間認(rèn)定難
由于地方政府部門(mén)間未實(shí)現(xiàn)信息資源的有效共享，地稅部門(mén)的土地交易信息來(lái)源，主要依靠基層征管人員日常巡查巡管收集的資料，以及納稅人的自行申報(bào)資料信息。然而，通常得知這些特殊情形的土地交易信息滯后于納稅義務(wù)時(shí)間，既需要通過(guò)合法有效渠道證實(shí)這些資料信息，又需花大量時(shí)間了解整個(gè)土地交易過(guò)程，從而產(chǎn)生契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的欠稅問(wèn)題。
（二）違反合同延期交付土地，導(dǎo)致土地計(jì)稅面積認(rèn)定難
國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，基本上是由當(dāng)?shù)卣韲?guó)家對(duì)外出讓土地。由于拆遷、補(bǔ)償、安置等種種原因，造成當(dāng)?shù)卣悠诮桓度炕蛘卟糠滞恋?，影響了納稅人按合同總土地面積辦理土地使用證。于是，納稅人采用分解土地出讓合同的辦法，分期辦理部分土地使用證，分期申報(bào)部分土地計(jì)稅面積，給地稅部門(mén)核定土地計(jì)稅面積帶來(lái)難度，給納稅人少申報(bào)土地計(jì)稅面積帶來(lái)理由。
（三）納稅人追求商業(yè)利潤(rùn)最大化，導(dǎo)致稅收政策執(zhí)行難
納稅人在前期簽訂土地招標(biāo)拍賣(mài)成效確認(rèn)書(shū)，取得國(guó)有土地出讓合同時(shí)，受當(dāng)時(shí)政策、市場(chǎng)、資金等因素影響，推遲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。在利益的驅(qū)動(dòng)下，能推則推遲辦理土地使用證，以規(guī)避政府“兩年不開(kāi)發(fā)的土地要無(wú)償收回，一年不開(kāi)發(fā)的土地要收閑置費(fèi)”的風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到拿地?cái)U(kuò)大土地儲(chǔ)備的目的。同時(shí)，在賬務(wù)處理上可以不認(rèn)定為企業(yè)資產(chǎn)，在稅務(wù)處理上則以未實(shí)際交付土地使用為由，不申報(bào)繳納契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，從而達(dá)到困擾基層征管人員執(zhí)行稅收政策的目的。
三、工作對(duì)策
（一）摸清土地交易過(guò)程，正確認(rèn)定納稅義務(wù)時(shí)間
目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地的來(lái)源主要有政府出讓和企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓?zhuān)〉玫姆绞酱蠖嗍峭ㄟ^(guò)拍賣(mài)形式。如果延期交付土地，出讓方將承擔(dān)違約金或者賠償經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定，征用非耕地的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付時(shí)間土地的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付時(shí)間土地的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用耕地的，受讓方自應(yīng)批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開(kāi)始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（二）加大稅法宣傳力度，化解認(rèn)識(shí)誤區(qū)
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。這里特別要注意“合同簽訂時(shí)間”和“合同約定時(shí)間”，不少企業(yè)就是因?yàn)闆](méi)有弄明白這兩個(gè)時(shí)間概念而少繳了城鎮(zhèn)土地使用稅。與此同時(shí)，少數(shù)企業(yè)利用四種特殊情形與地稅部門(mén)周旋，從而達(dá)到不繳或者少繳城鎮(zhèn)土地使用稅的目的。作為地稅部門(mén)，應(yīng)通過(guò)報(bào)刊、媒體、網(wǎng)絡(luò)、短信平臺(tái)等載體進(jìn)行稅法宣傳，以及稅收管理員與納稅人面對(duì)面稅法宣傳，為納稅人解疑答惑，促進(jìn)征納互動(dòng)，改善了征納關(guān)系，提高納稅人的稅法遵從度，只有解決認(rèn)識(shí)上存在的誤區(qū)，才能真正維護(hù)納稅人自身合法權(quán)益。
（三）巧用先征后補(bǔ)政策，合法規(guī)避企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)
針對(duì)第一、三種特殊情形，由于拆遷、補(bǔ)償?shù)仍驅(qū)е鲁鲎尫轿窗春贤s定時(shí)間交付土地或者部分土地未交付，而出讓方土地管理部門(mén)代表政府以國(guó)家土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，實(shí)質(zhì)上是政府行為。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府就承擔(dān)違約金或者賠償經(jīng)濟(jì)損失的問(wèn)題談判中，要巧用先征（地稅部門(mén)先征）后補(bǔ)（政府補(bǔ)償）政策，既收回因政府未按合同約定時(shí)間交付土地而產(chǎn)生的損失，又合法規(guī)避企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
