相關(guān)期刊
時(shí)間：2023-02-27 11:07:07
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。
第二部分，行政審批部分
根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1)選址定點(diǎn);2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4)規(guī)劃報(bào)建圖審查;5)施工報(bào)建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。
一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：
1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。
2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)(表)。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
6、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。
3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。
4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。
8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。
四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。
2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。
3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。
五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。
2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：
1、以下證明材料：
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū);
3、工程施工合同;
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。
2、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。
3、規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。
4、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。
2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：
(1)申請(qǐng)書(shū);
(2)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;
(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(6)施工許可證;
呈報(bào)單位：**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
呈報(bào)時(shí)間： 年 月 日
一、項(xiàng)目概況
(一)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件
威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開(kāi)發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對(duì)，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。
(二)、規(guī)劃方案
旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬(wàn)人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類(lèi)型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡;高層(18層)住宅建筑面積為53682㎡;商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡;地下儲(chǔ)藏室3749㎡;地下車(chē)庫(kù)376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。
二、建設(shè)條件
(一)、建設(shè)地點(diǎn)條件
1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。
2、靠近公路，交通便利，離火車(chē)站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。
3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。
4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。
5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)狻㈦娦?、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。
(二)、建設(shè)實(shí)施條件
1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。
2、威海市國(guó)土資源局公告將于20xx年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。
3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開(kāi)發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。
三、投資環(huán)境分析
(一)、宏觀環(huán)境分析
1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。
2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。
3、國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。
(二)、微觀環(huán)境分析
1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。
2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。
3、每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。
4、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶(hù)對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷(xiāo)售。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開(kāi)發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。
四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)
(一)、市場(chǎng)發(fā)展前景分析
根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：
1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升
近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)
一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。
3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)
隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養(yǎng)新、按揭買(mǎi)新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。
4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。
5、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式的改變
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式從原始的概念銷(xiāo)售、點(diǎn)子銷(xiāo)售、商業(yè)炒作銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷(xiāo)推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。
(二)、目標(biāo)客戶(hù)的定位
目標(biāo)客戶(hù)群主要分為四類(lèi)：
一是鐘愛(ài)于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體;
二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng);
三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群;
四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。
(三)、價(jià)格預(yù)測(cè)
根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：
1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡;
2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡;
3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡;
4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡;
5、車(chē)位均價(jià)10萬(wàn)元/個(gè);
6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。
五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃
(一)、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃
1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣(mài)公告，將在20xx年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足20xx年開(kāi)工需要。
2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車(chē)場(chǎng)等單體工程，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3年(20xx—20xx年)，20xx年擬開(kāi)發(fā)面積37902㎡，20xx年擬開(kāi)發(fā)面積26150㎡，20xx年擬開(kāi)發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃(見(jiàn)附表1)。
3、以多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。
(二)、銷(xiāo)售計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)策略
1、銷(xiāo)售計(jì)劃
根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷(xiāo)售周期為四年：20xx年銷(xiāo)售收入5612萬(wàn)元;20xx年銷(xiāo)售收入9984.2萬(wàn)元;20xx年銷(xiāo)售收入9216.3萬(wàn)元;20xx年銷(xiāo)售收入8344.5萬(wàn)元。年度銷(xiāo)售測(cè)算(見(jiàn)附表2)。
2、營(yíng)銷(xiāo)策略
秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售，獲取最大利潤(rùn)。
(1)、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶(hù)和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、客戶(hù)群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶(hù)需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。
(2)、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷(xiāo)策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌、車(chē)體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購(gòu)房客戶(hù)。通過(guò)溝通，利用客戶(hù)群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。
(3)、通過(guò)拓展銷(xiāo)售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。利用廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道，使房屋銷(xiāo)售由原來(lái)單一的自行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N(xiāo)、行銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、地區(qū)等多元化銷(xiāo)售方式。
(4)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶(hù)，必須深入了解客戶(hù)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶(hù)感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。
(5)、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶(hù)的期望，激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)愿望。
(6)、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶(hù)的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶(hù)以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶(hù)的信心。
六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析
(一)、投資估算
按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元(出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。(見(jiàn)附表3)
(二)、資金籌措
根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元(含本項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠資金再投入10,545.18萬(wàn)元),借入資金14,000萬(wàn)元(其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬(wàn)元，需新增貸款9，500.00萬(wàn)元)。(見(jiàn)附表4)
(三)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析
1、利潤(rùn)估算表(見(jiàn)附表5)
本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬(wàn)元，凈利率6.36%。
預(yù)測(cè)前提：
土地173.6萬(wàn)元/畝;
營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬(wàn)元;
平均銷(xiāo)售單價(jià)3,705.27元/平方米;
營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬(wàn)元;
單位成本2,927.61元/平方米;
稅金3,854.77萬(wàn)元;
費(fèi)用1,070.00萬(wàn)元;
貸款利息1,310.4萬(wàn)元。
2、現(xiàn)金流量估算表(見(jiàn)附表6)
本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬(wàn)元。測(cè)算前提同上。
3、盈利能力分析
(1)、靜態(tài)分析
投資利潤(rùn)率(稅后)=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額
=2,141.06/26,600.27
=8.05%。(數(shù)據(jù)見(jiàn)附表5)
(2)、動(dòng)態(tài)分析
項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬(wàn)元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行(計(jì)算見(jiàn)附表6)。
經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。
七、風(fēng)險(xiǎn)分析(項(xiàng)目盈虧平衡分析)
銷(xiāo)售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷(xiāo)售單價(jià)(1-稅費(fèi)率)=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米
占計(jì)劃銷(xiāo)售量的92.82%
銷(xiāo)售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷(xiāo)售量(1-稅費(fèi)率)=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米
占計(jì)劃銷(xiāo)售單價(jià)的92.82%
盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。
2．項(xiàng)目概況
（1）項(xiàng)目名稱(chēng)：___________________________
（2）建設(shè)地點(diǎn)：___________________________
（3）建設(shè)單位：___________________________
（4）企業(yè)性質(zhì)：___________________________
（5）經(jīng)營(yíng)范圍：___________________________
（6）公司類(lèi)別：___________________________
（7）資質(zhì)等級(jí)：___________________________
（8）企業(yè)概況：___________________________
（9）工程概況：___________________________
（10）資金來(lái)源：__________________________
3．可行性研究報(bào)告編制依據(jù)
4．可行性研究報(bào)告研究范圍
5．研究結(jié)論及建議
6．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1。
表1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
序號(hào)
項(xiàng)目名稱(chēng)
單位
指標(biāo)
1
總占地面積
平方米
2
總建筑面積
平方米
3
建筑容積率
4
小區(qū)綠化率
％
5
戶(hù)均面積 多層住宅
平方米／戶(hù)
聯(lián)排低層住宅
平方米／戶(hù)
6
地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位
平方米／車(chē)位
7
綜合售價(jià) 多層住宅
元／平方米
聯(lián)排低層住宅
元／平方米
8
地下停車(chē)庫(kù)
元／位
9
建設(shè)投資
萬(wàn)元
10
每平方米建設(shè)投資
元
11
投資利潤(rùn)率
％
12
全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前)
％
13
全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前)
萬(wàn)元
14
全部投資投資回收期(稅前)
年
二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
1．當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀
2．商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求
3．商品房的市場(chǎng)需求及發(fā)展
4．當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題
5．營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件
1．項(xiàng)目選址
2．建設(shè)條件
2．1 位置優(yōu)越
2．2 交通方便
2．3 建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備
供水：____________________________
供電：____________________________
煤氣：____________________________
通訊：____________________________
場(chǎng)地：____________________________
2．4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全
2．5 土地征用情況
四、建設(shè)規(guī)模及功能
1．建筑面積的內(nèi)容
2．功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
2．1 建筑使用功能
2．2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
（1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
（2）小區(qū)配套設(shè)施
2．3 住宅戶(hù)型規(guī)劃
3．工程項(xiàng)目一覽表
依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表2。
表2 主要工程量一覽表
序號(hào)
項(xiàng)目名稱(chēng)
說(shuō)明
1
土建工程
建筑面積 ㎡
1．1
1．2
1．3
多層住宅
聯(lián)排低層高檔住宅
地下停車(chē)庫(kù)
建筑面積 ㎡
建筑面積 ㎡
建筑面積 ㎡
2
給排水工程
水箱、水池、水泵機(jī)房
3
普通消防系統(tǒng)
住宅區(qū)
4
變配電工程(強(qiáng)電)
配電房變配電設(shè)備
5
照明工程
小區(qū)照明
6
通訊工程
普通電話配線(端子接單元口)
7
火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門(mén)
8
通風(fēng)工程
地下停車(chē)庫(kù)通風(fēng)
9
閉路電視
住宅區(qū)
10
室外工程
室外綠化及部分道路場(chǎng)地
五、建設(shè)方案
1．建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境
1．1 地形
1．2 場(chǎng)地自然條件
（1）地貌：____________________
（2）水文地質(zhì)：________________
（3）地震裂度：________________
（4）地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：
2．總體規(guī)劃布局
2．1 片區(qū)規(guī)劃
2．2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則
2．3 總平面布局
2．4 交通組織
2．5 規(guī)劃指標(biāo)
根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表3。
表3 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
序號(hào)
項(xiàng)目
指標(biāo)
1
總用地面積
平方米
2
總建筑面積
平方米
3
地下建筑面積(地下停車(chē)場(chǎng))
平方米
4
地上建筑面積
平方米
其中：多層住宅
平方米
聯(lián)排低層高檔住宅
平方米
5
建筑層數(shù) 地上
層
地下
層
6
建筑總高
米
7
建筑層高 地上
米
地下
米
8
建筑容積率
9
綠地率
％以上
10
停車(chē) 地上
不停車(chē)
地下
輛
3．建筑方案設(shè)計(jì)
3．1 建筑方案總體構(gòu)思
3．2 平面設(shè)計(jì)
（1）住宅。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表4。
表4 項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
序號(hào)
指標(biāo)名稱(chēng)
單位
指標(biāo)
1
套內(nèi)使用面積
平方米／套
2
住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積
平方米
3
住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積
平方米
4
住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)
％
5
套內(nèi)建筑面積
平方米
5．1
5．2
5．3
多層住宅 a型
多層住宅 b型
聯(lián)排低層高檔住宅 c型
平方米／套
平方米／套
平方米／套
6
戶(hù)內(nèi)平均居住人數(shù)
人／戶(hù)
7
居住戶(hù)數(shù)
戶(hù)
8
居住人數(shù)
人
（2）公用建筑。
3．3 立面設(shè)計(jì)
4．結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
4．1 基礎(chǔ)造型及處理
4．2 上部結(jié)構(gòu)
5．公用設(shè)施方案
5．1 供水排水
5．2 供電
（1）供配電系統(tǒng)。
（2）照明及電力設(shè)備。
5．3 供氣
5．4 中央空調(diào)
5．5 弱電設(shè)計(jì)
6．消防
7．環(huán)境保護(hù)
六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
本項(xiàng)目計(jì)劃在左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：
______年______月______日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。
______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設(shè)計(jì)。
______年______月______日：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。
______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計(jì)。
______年______月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。
______年______月______日：工程開(kāi)工。
______年______月：完成投資的25%，開(kāi)始預(yù)售。
______年______月：主體工程斷水。
______年______月——______年______月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。
______年______月——______年______月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。
______年______月：正式入住。
七、投資估算與資金籌措
1．投資估算
總投資造價(jià)見(jiàn)表5和附表1
表5 項(xiàng)目投資估算
單 位：萬(wàn)元
序號(hào)
項(xiàng)目
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
成 本
分期計(jì)劃進(jìn)度
1
2
3
4
1
土地費(fèi)用
2
前期工程費(fèi)
3
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
4
建筑安裝工程費(fèi)
5
公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
6
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
7
管理費(fèi)用
8
銷(xiāo)售費(fèi)用
9
開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)
10
其他費(fèi)用
11
不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
合計(jì)
2．資金籌措
詳見(jiàn)附表2
八、經(jīng)濟(jì)效益分析
1．住宅銷(xiāo)售價(jià)格
2．銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計(jì)劃
本項(xiàng)目計(jì)劃在_____年內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表6。
表6 各類(lèi)建筑銷(xiāo)售計(jì)劃表（%）
項(xiàng)目
合計(jì)
1
2
3
多層住宅
聯(lián)排低層高檔住宅
地下停車(chē)場(chǎng)
3．稅費(fèi)率
本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表7。
表7 稅費(fèi)率表（%）
稅費(fèi)項(xiàng)目
稅費(fèi)率
稅費(fèi)項(xiàng)目
稅費(fèi)率
營(yíng)業(yè)稅
土地增值稅
城市維護(hù)建設(shè)稅
公益金
教育費(fèi)附加費(fèi)
法定盈余公積金
企業(yè)所得稅
任意盈余公積金
房產(chǎn)稅(按租金)
不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
項(xiàng)目盈利能力詳見(jiàn)附表3~~附表7。
表8 敏感性分析表
序號(hào)
項(xiàng)目
變動(dòng)幅度
(％)
全部投資(所得稅前)
內(nèi)部收益率
(％)
凈現(xiàn)值
(萬(wàn)元)
投資回收期
(年)
基本方案
1
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資
2
售房?jī)r(jià)格
3
預(yù)售款回籠進(jìn)度
4
租房?jī)r(jià)格
5．清償能力分析
6．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析
資金平衡分析詳見(jiàn)附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表3-9。
7．敏感性分析
將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)可選擇、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。詳見(jiàn)表8及敏感性分析圖（略）。
8．臨界點(diǎn)分析
詳見(jiàn)表9
表9 臨界點(diǎn)分析表
敏感因素
基本值
臨界點(diǎn)
全部投資稅前內(nèi)部收益率
期望值
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(萬(wàn)元)
最高值
售房?jī)r(jià)格(元／平方米)
最低值
土地費(fèi)用(萬(wàn)元)
最高值
售房面積(平方米)
最低值
9．主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表10。
表 10 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
序號(hào)
名稱(chēng)
單位
數(shù)據(jù)
備注
ⅰ
1
1．1
1．2
建設(shè)規(guī)模
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積
商品房銷(xiāo)售
其中：多層住宅
聯(lián)排低層高檔住宅
地下停車(chē)場(chǎng)
出租房
地下停車(chē)場(chǎng)
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
ⅱ
1
2
3
4
5
6
7
8
9
經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)
總投資
資金籌措
其中：資本金
使用預(yù)售房款
經(jīng)營(yíng)收入
經(jīng)營(yíng)稅金及附加
總成本費(fèi)用
利潤(rùn)總額
所得稅
稅后利潤(rùn)
土地增值稅
萬(wàn)元
萬(wàn)元
萬(wàn)元
萬(wàn)元
萬(wàn)元
萬(wàn)元
萬(wàn)元
萬(wàn)元
萬(wàn)元
萬(wàn)元
萬(wàn)元
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
年平均
ⅲ
1
2
3
4
5
6
7
8
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)
商品房投資利潤(rùn)率
商品房投資利稅率
商品房資本金凈利潤(rùn)率
全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)
全部投資投資回收期(所得稅前)
全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)
全部投資投資回收期(所得稅后)
資本金內(nèi)部收益率
％
％
％
％
年
％
年
％
九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策
1.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)
1.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目承辦單位
1.1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目主管部門(mén)
1.1.4 可行性研究工作的編制單位
1.1.5 研究工作概況
1.2 編制依據(jù)與原則
1.2.1 編制依據(jù)
1.2.2 編制原則
1.3 研究范圍
1.3.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模
1.3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
1.3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)
1.3.4 建設(shè)總投資及資金籌措
1.3.5 投資計(jì)劃與還款計(jì)劃
1.3.6 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度
1.3.7 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論
1.3.8 房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論
1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
1.5 結(jié)論及建議
1.5.1 專(zhuān)家意見(jiàn)與結(jié)論
1.5.2 專(zhuān)家建議
第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目背景和發(fā)展概況
2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目提出的背景
2.1.1 國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
2.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由
2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展概況
2.2.1 已進(jìn)行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項(xiàng)目及其成果
2.2.2 試驗(yàn)試制工作情況
2.2.3 廠址初勘和初步測(cè)量工作情況
2.2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)的編制、提出及審批過(guò)程
2.3 投資的必要性
第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)
3.1 市場(chǎng)調(diào)查
3.1.1 擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查
3.1.2 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查
3.1.3 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷(xiāo)售量調(diào)查
3.1.4 替代產(chǎn)品調(diào)查
3.1.5 產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查
3.1.6 國(guó)外市場(chǎng)調(diào)查
3.2 市場(chǎng)預(yù)測(cè)
3.2.1 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)
3.2.2 產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析
3.2.3 價(jià)格預(yù)測(cè)
3.3 市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略
第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
4.1 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模
4.1.1 產(chǎn)品方案
4.1.2 建設(shè)規(guī)模
4.1.3 產(chǎn)品銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)
4.2 市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略
4.2.1 推銷(xiāo)方式
4.2.2 推銷(xiāo)措施
4.2.3 促銷(xiāo)價(jià)格制度
4.2.4 產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)
第五章 建設(shè)條件與廠址選擇
5.1 資源和原材料
5.1.1 資源評(píng)述
5.1.2 原材料及主要輔助材料供應(yīng)
5.1.3 需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料
5.2 建設(shè)地區(qū)的選擇
5.2.1 自然條件
5.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施
5.2.3 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件
5.2.4 其它應(yīng)考慮的因素
5.3 廠址選擇
5.3.1 廠址多方案比較
5.3.2 廠址推薦方案
第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)、設(shè)備與工程方案
6.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目組成
6.2 生產(chǎn)技術(shù)方案
6.2.1 技術(shù)來(lái)源途徑
6.2.2 生產(chǎn)方法
6.2.3 技術(shù)參數(shù)和工藝流程
6.2.4 主要工藝設(shè)備選擇
6.2.5 主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo)
6.2.6 主要生產(chǎn)車(chē)間布置方案
6.3 總平面布置和運(yùn)輸
6.3.1 總平面布置原則
6.3.2 廠內(nèi)外運(yùn)輸方案
6.3.3 倉(cāng)儲(chǔ)方案
6.3.4 占地面積及分析
6.4 土建工程
6.4.1 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
6.4.2 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)
6.4.3 建筑材料
6.4.4 土建工程造價(jià)估算
6.5 其他工程
6.5.1 給排水工程
6.5.2 動(dòng)力及公用工程
6.5.3 地震設(shè)防
6.5.4 生活福利設(shè)施
第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析
7.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目選址及用地方案
7.2 土地利用合理性分析
7.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案
第八章 資源利用與節(jié)能措施
8.1資源利用分析
8.1.1土地資源利用分析
8.1.2水資源利用分析
8.1.3電能源利用分析
8.2節(jié)能措施分析
8.2.1土地資源節(jié)約措施
8.2.2水資源節(jié)約措施
8.2.3電能源節(jié)約措施
第九章 房地產(chǎn)項(xiàng)目原材料供應(yīng)及外部配套條件
9.1 主要原材料供應(yīng)
9.2 燃料、加熱能源供應(yīng)
9.3 給水供電
9.4 外部配套條件
第十章 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度與管理
10.1 工程建設(shè)管理
10.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃
10.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)
第十一章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)
11.1 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
11.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置
11.1.2 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象
11.1.3 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動(dòng)物、植物、農(nóng)作物
11.1.4 自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施
11.1.5 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;
11.1.6 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;
11.1.7 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;
11.1.8 交通運(yùn)輸情況;
11.1.9 其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)污染、破壞現(xiàn)狀資料。
11.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要污染源和污染物
11.2.1 主要污染源
11.2.2 主要污染物
11.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
11.4 治理環(huán)境的方案
11.4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周?chē)貐^(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響
11.4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周?chē)貐^(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響
11.4.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周?chē)匀槐Ｗo(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響
11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案
11.4.5 綠化措施，包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化
11.5 環(huán)境監(jiān)測(cè)制度的建議
11.6 環(huán)境保護(hù)投資估算
11.7 環(huán)境影響評(píng)論結(jié)論
第十二章 勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生
12.1 生產(chǎn)過(guò)程中職業(yè)危害因素的分析
12.2 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施
12.3 勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)
12.4 消防措施和設(shè)施方案建議
第十三章 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員
13.1 企業(yè)組織
13.1.1 企業(yè)組織形式
13.1.2 企業(yè)工作制度
13.2 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)
13.2.1 勞動(dòng)定員
13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算
13.2.3 人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算
第十四章 投資估算與資金籌措
14.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算
14.1.1 固定資產(chǎn)投資總額
14.1.2 流動(dòng)資金估算
14.2 資金籌措
14.2.1 資金來(lái)源
14.2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資方案
14.3 投資使用計(jì)劃
14.3.1 投資使用計(jì)劃
14.3.2 借款償還計(jì)劃
第十五章 財(cái)務(wù)與敏感性分析
15.1 生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售收入估算
15.1.1 生產(chǎn)總成本估算
15.1.2 單位成本
15.1.3 銷(xiāo)售收入估算
15.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
15.3 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
15.4 不確定性分析
15.5 社會(huì)效益和社會(huì)影響分析
15.5.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)國(guó)家政治和社會(huì)穩(wěn)定的影響。
15.5.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;
15.5.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;
15.5.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮獭⒚褡辶?xí)慣的相互適應(yīng)性;
15.5.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響;
15.5.6 房地產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)防效益或影響;
15.5.7 對(duì)保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。
第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析
16.1 風(fēng)險(xiǎn)影響因素
16.1.1 可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素
16.1.2 主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別
16.2 風(fēng)險(xiǎn)影響程度及規(guī)避措施
16.2.1 風(fēng)險(xiǎn)影響程度評(píng)價(jià)
16.2.2 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施
第十七章 可行性研究結(jié)論與建議
17.1 對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)。
17.2 對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明。
17.3 對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議。
17.4 對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)。
17.5 對(duì)不可行的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)。
1.項(xiàng)目建設(shè)背景
南方A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹(shù)立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。為滿足A市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近c(diǎn)民族園，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷(xiāo)售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認(rèn)可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。
根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已同A市b廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，A市D廠搬遷至高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。
該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。
2.項(xiàng)目概況
(1)項(xiàng)目名稱(chēng)：“佳園二期”項(xiàng)目。
(2)建設(shè)地點(diǎn)：A市白龍路。
(3)建設(shè)單位：B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
(4)企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有。
(5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng)：建筑材料、
裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。
(6)公司類(lèi)別：專(zhuān)營(yíng)企業(yè)。
(7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開(kāi)發(fā)二級(jí)。
(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是獨(dú)資國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來(lái)，該公司成功開(kāi)發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢(qián)局街職工宿舍項(xiàng)目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)”等項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積24萬(wàn)平方米，形成一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。
(9)工程概況： “佳園二期”項(xiàng)目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車(chē)庫(kù)15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬(wàn)元，每平方米造價(jià)2316元。
(10)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自籌，不足投資通過(guò)預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.8%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)517萬(wàn)元，投資回收期2.9年。投資利潤(rùn)率17.8%，利稅率26.2%，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收2629萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。
3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)
(1)省計(jì)委計(jì)投[20xx]X X號(hào)文《關(guān)于“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》;
(2)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與A市D廠簽定的《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;
(3)A市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》;
(4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“佳園二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》;
(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料;
(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書(shū)》;
(7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明;
(8)A市城市合作銀行資金證明;
(9)國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》;
(10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。
4.可行性研究報(bào)告研究范圍
根據(jù)“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。
5. 研究結(jié)論及建議
本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和A市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶(hù)型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)A市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對(duì)盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)，推進(jìn)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。
從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶(hù)型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶(hù)型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
“佳園二期’’項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表3—1。
表3-1 “佳園二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 指標(biāo)
1 總占地面積 平方米 33333.5
2 總建筑面積 平方米 76100
3 建筑容積率 1.4
4 小區(qū)綠化率 % 40以上
5 戶(hù)均面積 多層住宅 平方米/戶(hù) A型100、B型160
聯(lián)排低層住宅 平方米/戶(hù) 260
6 地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位 30平方米/車(chē)位 500個(gè)15000平米
7 綜合售價(jià) 多層住宅 元/平方米 2950
聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850
8 地下停車(chē)庫(kù) 元/位 7500
9 建設(shè)投資 萬(wàn)元 17623
10 每平方米建設(shè)投資 元 2316
11 投資利潤(rùn)率 % 17.7
12 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前) % 18.7
13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前) 萬(wàn)元 379
14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9
二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
1、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀
進(jìn)入20xx年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：
(1)商品房開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)以上。
(2)在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。
(3)住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。
(4)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。
2、A市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求
A市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了10.98平方米，位居全國(guó)大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶(hù)總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購(gòu)買(mǎi)的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。
再?gòu)拿繎?hù)住房總建筑面積來(lái)看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。
3.“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展
“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶(hù)內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類(lèi)“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：
3.1 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化
隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買(mǎi)方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤(pán)吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年，A市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶(hù)型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣(mài)掉60%以上，銷(xiāo)售火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。
3.2 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代
隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢(xún)的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開(kāi)發(fā)和火爆銷(xiāo)售，就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：
(1)先富者的市場(chǎng)潛力。A市改革開(kāi)放20年來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國(guó)內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。
沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹(shù)營(yíng)、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。
(2)商業(yè)消費(fèi)潛力。A市是面向東亞的國(guó)際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽 會(huì)的成功舉辦，提高了A市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度，為A市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類(lèi)商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨
旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶(hù)型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷(xiāo)售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。
(3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。“佳園二期”項(xiàng)目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。
3.3 戶(hù)內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)
戶(hù)內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。
3.4 消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注
消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。
3.5 住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展
前幾年，A市城市住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量發(fā)展過(guò)快，但開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類(lèi)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)200多個(gè)，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開(kāi)發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。新時(shí)代住宅不僅要求戶(hù)內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷(xiāo)售價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本開(kāi)發(fā)，才能滿足用戶(hù)的要求。A市目前開(kāi)發(fā)的北辰小區(qū)、陽(yáng)光小區(qū)等開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶(hù)以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來(lái)，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。
3.6 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段
隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前，A市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達(dá)到6243元，1997年比1995年實(shí)際增長(zhǎng)42.4%。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車(chē)消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購(gòu)房的比例也由“八五”時(shí)期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過(guò)50%，并保持逐步上升的勢(shì)頭。
從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽(yáng)光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開(kāi)發(fā)，預(yù)示著未來(lái)商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開(kāi)發(fā)已成為新趨勢(shì)，“佳園二期”市場(chǎng) 定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。
4，當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題
目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過(guò)剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
(1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，A市
空置商品房已達(dá)80余萬(wàn)平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶(hù)型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。
(2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過(guò)程。
(3) 市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開(kāi)發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開(kāi)放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
5.營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：
5.1 確定項(xiàng)目整體形象
‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開(kāi)發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認(rèn)同，在A市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。“佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開(kāi)發(fā)繼“98佳園”之后又一個(gè)精品住宅小區(qū)。
5.2 “賣(mài)點(diǎn)”分析
‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷(xiāo)售的“賣(mài)點(diǎn)”主要是：
(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突
出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶(hù)型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣(mài)點(diǎn)”或銷(xiāo)售的“熱點(diǎn)”就在于此。
(2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。
(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高
質(zhì)量、高水平。
(3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)
檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外，小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。
5.3 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略
高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷(xiāo)路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣策略：
(1)廣告宣傳策略。
由于佳園小區(qū)的成功開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已在A市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù)，對(duì)后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售較為有利。“佳園二期”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣(mài)點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞會(huì)、各種宣傳資料、戶(hù)外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。
(2)促銷(xiāo)策略。
1)促銷(xiāo)的階段性策略。一般按以下階段促銷(xiāo)：①銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段;②首次公開(kāi)展銷(xiāo)和跟進(jìn)銷(xiāo)售階段;③二次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段;④三次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段;⑤掃尾階段銷(xiāo)售。
應(yīng)根據(jù)不同的銷(xiāo)售階段，制定不同的銷(xiāo)售策略。
2)銷(xiāo)售對(duì)象及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者;②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者;③駐A市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住;④其他消費(fèi)者。最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷(xiāo)情況：以及市場(chǎng)情況而定。
3)促銷(xiāo)手段。擬采用多種促銷(xiāo)手段，包括：①?gòu)V告宣傳;②內(nèi)部認(rèn)購(gòu);③人員直銷(xiāo);④舉辦展銷(xiāo)會(huì);⑤集團(tuán)認(rèn)購(gòu);⑥有針對(duì)性(銷(xiāo)售對(duì)象)的舉辦展銷(xiāo)會(huì);⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(xiāo)(佳園小區(qū)效果很好);⑩其他促銷(xiāo)手段。
5.4定價(jià)策略
(1)價(jià)格定位。
1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類(lèi)商品房銷(xiāo)售價(jià)格見(jiàn)表3-2。
表3-2 樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格情況表
(20xx年1、2月)
序號(hào) 名稱(chēng) 房屋類(lèi)型 區(qū)位 地段 最低價(jià)(元/平方米) 最高價(jià)(元/平方米)
1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開(kāi)發(fā)區(qū) 2520 2880
2 陽(yáng)光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880
3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會(huì)旁 3380 3880
4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730
5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020
6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900
從A市20xx年1、2月樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級(jí)住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤(pán)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異，僅作參考。
2)98佳園第一期銷(xiāo)售價(jià)為2030—2580元/平方米，最高價(jià)為3、4樓，最低價(jià)是7樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為2380元/平方米，框架結(jié)構(gòu)為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車(chē)位每個(gè)75000元。
(2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠;② 集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠;③選擇購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠;④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。
(3)價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷(xiāo)會(huì)期促銷(xiāo)優(yōu)惠價(jià);②限期銷(xiāo)售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià);③正常銷(xiāo)售期段浮動(dòng)價(jià);④其他浮動(dòng)措施。
(4)定價(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。
三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件
1.項(xiàng)目選址
1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后A市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地成為開(kāi)發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。
2.建設(shè)條件
2.1 位置優(yōu)越
“佳園二期”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周?chē)驱埲A路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多(僅新迎小區(qū)就有人口10萬(wàn)人)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
2.2 交通方便
已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車(chē)由A市的東、南、西三個(gè)方向開(kāi)往佳園小區(qū)，坐車(chē)由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車(chē)站15分鐘，到A市機(jī)場(chǎng)20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá)A市機(jī)場(chǎng)。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動(dòng)脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車(chē)站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。
2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備
C民族園片區(qū)市政設(shè)施有;道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。
供水;設(shè)施自來(lái)水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。
供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。
煤氣：佳園一期建有開(kāi)閉所，從預(yù)留口接入。
地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過(guò)地質(zhì)勘探。
通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入
場(chǎng)地：建設(shè)場(chǎng)地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。
2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全
“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，龍聚商場(chǎng)、新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)是小區(qū)的購(gòu)物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、A市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。
2. 5 土地征用情況
開(kāi)發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。
四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)
1. 建筑面積和內(nèi)容
根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車(chē)庫(kù)15000平方米。
2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
2.1建筑使用功能
20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶(hù)規(guī)模"3口戶(hù)為主，戶(hù)結(jié)構(gòu)以核心戶(hù)為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車(chē)有一定發(fā)展;學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求;公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。
20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。
根據(jù)這一趨勢(shì)，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。
2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。
(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級(jí)外墻涂料;②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪;⑤門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗;分戶(hù)門(mén)：復(fù)合防盜門(mén);戶(hù)內(nèi)門(mén)：實(shí)木鑲板門(mén)，實(shí)木填芯蒙板門(mén);⑥廚房設(shè)施：洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái);⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。
(2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車(chē)庫(kù)、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。
2.3 住宅戶(hù)型規(guī)劃
根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下3種戶(hù)型：
多層住宅A戶(hù)型： 每戶(hù)建筑面積100平方米。
多層住宅B戶(hù)型： 每戶(hù)建筑面積160平方米。
聯(lián)排低層住宅C戶(hù)型： 每戶(hù)建筑面積260平方米。
多層住宅A、B兩種戶(hù)型各196套;聯(lián)排低層住宅39套
以上戶(hù)型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消(費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級(jí)住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排
3.工程項(xiàng)目一覽表
依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表3-3
表3-3主要工程量一覽表
序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 說(shuō) 明
1 土建工程 建筑面積76100m2
1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車(chē)庫(kù) 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2
2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房
3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)
4 變配電工程(強(qiáng)電) 配電房變配電設(shè)備
5 照明工程 小區(qū)照明
6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)
7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門(mén)
8 通風(fēng)工程 地下停車(chē)庫(kù)通風(fēng)
9 閉路電視 住宅區(qū)
10 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地
五、建設(shè)方案
1.建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境
1.1 地形
建設(shè)場(chǎng)地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。
1.2 場(chǎng)地自然條件
(1)地貌：場(chǎng)地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。
(2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類(lèi)型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。
(3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。
(4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周?chē)鷪?chǎng)地內(nèi)無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象。場(chǎng)地土類(lèi)型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類(lèi)別為Ⅲ類(lèi)建筑場(chǎng)地。
2.總體規(guī)劃布局
2.1 片區(qū)規(guī)劃
A市規(guī)劃局已對(duì)白龍路沿線C民族園片區(qū)做過(guò)控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。
2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則
(1)高綠化低密度;
(2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全;
(3)戶(hù)型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求;
(4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。
2.3 總平面布局
“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車(chē)庫(kù)，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺(jué)相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。
2.4 交通組織
小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車(chē)出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。
2.5 規(guī)劃指標(biāo)
根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表3--4。
3.建筑方案設(shè)計(jì)
本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
表3-4 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo)
1 總用地面積 33333.5平方米
2 總建筑面積 ?6100平方米
3 地下建筑面積(地下停車(chē)場(chǎng)) 15000平方米
4 地上建筑面積 61100平方米
其中：多層住宅 50960平方米
聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米
5 建筑層數(shù)地上 2～7層
地下 1層
6 建筑總高 7—22米
7 建筑層高地上 2.8—4米
地下 3.6米
8 建筑容積率 1.4米
9 綠地率 40%以上
10 停車(chē) 地上 不停車(chē)
地下 500輛
3.1 建筑方案總體構(gòu)思
建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)” ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念。
3.2 平面設(shè)計(jì)
(1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表3-5。
表3-5 “佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
序 號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單 位 指 標(biāo)
1 套內(nèi)使用面積 平方米/套 80、128、208
2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880
3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100
4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) % 80
5 套內(nèi)建筑面積
5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260
6 戶(hù)內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶(hù) 3.2
7 居住戶(hù)數(shù) 戶(hù) 431
8 居住人數(shù) 人 1379
(2)公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車(chē)庫(kù)，地下車(chē)庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車(chē)庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車(chē)道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。
3.3 立面設(shè)計(jì)
立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周?chē)鞘协h(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。
4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類(lèi)型：
4.1 基礎(chǔ)選型及處理
(1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。
(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。
4.2 上部結(jié)構(gòu)
“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車(chē)庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。
5.公用設(shè)施方案
本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。
5.1 供水排水 ’
水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：
(1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。
住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;
初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。
(2)給水。
1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺(tái)，自動(dòng)消防水泵2臺(tái)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。
2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個(gè))。
3)城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。
(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。
1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。
2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。
(4)室內(nèi)外排水。
1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。
2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。
5.2 供電
(1)供配電系統(tǒng)。
1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級(jí)。
2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。
3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計(jì)算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容量2134kV·A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kV·A。
4)計(jì)量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專(zhuān)用計(jì)量柜，住宅每戶(hù)設(shè)專(zhuān)用磁卡式分戶(hù)電表。
(2)照明及電力設(shè)計(jì)。
1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電;三級(jí)負(fù)荷為單回路供電;每戶(hù)戶(hù)內(nèi)設(shè)分戶(hù)箱，按5kW/戶(hù)計(jì)算。
2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶(hù)裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車(chē)庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈;在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。
3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開(kāi)停機(jī);通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制;生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。
5.3 供氣
采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶(hù)每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。
5.4 通風(fēng)空調(diào)
(1)住宅空調(diào)。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶(hù)自行購(gòu)置(一般不需要)。
(2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車(chē)庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)6次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(shí)(變配電房按10次/小時(shí)計(jì)算)。
5.5 弱電設(shè)計(jì)
(1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。
(2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。
(3)數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類(lèi)傳輸線。
(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。
(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶(hù)設(shè)2～3個(gè)電視用戶(hù)盒。
(6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。
6.消防
(1)建筑物周?chē)O(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。
(2)地下停車(chē)庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。
(3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。
(4)地下車(chē)庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。
(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。
7.環(huán)境保護(hù)
本工程主要污染源是地下停車(chē)庫(kù)汽車(chē)排放的尾氣對(duì)地面周?chē)諝夂偷叵颅h(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、
(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。
(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。
(3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。
六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半(29個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：
20xx年1月20日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。
20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。
20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設(shè)計(jì)。
20xx年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。
20xx年9月～20xx年11月：施工圖設(shè)計(jì)。
20xx年12月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。
20xx年1月：工程開(kāi)工。
20xx年3月：完成投資25%，開(kāi)始預(yù)售。
20xx年8月：主體工程斷水。
20xx年12月—20xx年2月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。
20xx年1月—20xx年3月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。
20xx年6月：正式人住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表3-6和附表3-1。
表3-6“佳園小區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬(wàn)元
序號(hào) 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度
成 本 1 2 3 4
1 土地費(fèi)用 4500 4500
2 前期工程費(fèi) 647 647
3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454
4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642
5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 130
6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 14
7 管理費(fèi)用 285 90 90 90 15
8 銷(xiāo)售費(fèi)用 713 50 250 250 163
9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 130 130
10 其他費(fèi)用 544 90 90 364
11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1230 400 500 330
合 計(jì) 17623 7142 7949 20xx 522
2.資金籌措
本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用自有資金8000萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金;按國(guó)家對(duì)商品房銷(xiāo)售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約9623萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3-2。
八、經(jīng)濟(jì)效益分析
1.住宅銷(xiāo)售價(jià)格
根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價(jià)3001元。地下停車(chē)庫(kù)每個(gè)車(chē)位75000元，按80%即400個(gè)車(chē)位銷(xiāo)售計(jì)。
2.銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計(jì)劃
本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表3-7表。
表3-7 各類(lèi)建筑銷(xiāo)售計(jì)劃表(%)
項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2
多層住宅 100 15 60
聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60
地下停車(chē)場(chǎng) 100 10 60
所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。
考慮小區(qū)臨時(shí)停車(chē)的需要，20%的地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。投入經(jīng)營(yíng)后第一年60%出租率，每個(gè)停車(chē)位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車(chē)位每月300元，五年以后每月400元。
3.稅費(fèi)率
本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表3—8。
表3-8 稅費(fèi)率表(%)
稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi);
營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進(jìn)
城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5
教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10
企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8
房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 7.5
4.盈利能力分析
項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入22089萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額3132元，扣除所得稅1034萬(wàn)元、公益金105萬(wàn)元、公積金210萬(wàn)任意盈余公積金168萬(wàn)元后還有1616萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1215萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為1034萬(wàn)元，土地增值稅為380萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金2629萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3-3—附表3-5。
項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19.8%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)517萬(wàn)元，投資回收期為2.9年。資本金內(nèi)部收益率為13.1%。詳見(jiàn)附表3-6和附表3-7。
商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資X100%
=3132/17623X 100%=17.8%
商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/資本金X100%
=2099/8000X 100%=26.2%
5.清償能力分析
本項(xiàng)目所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問(wèn)題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。
6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析
在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表3-9可見(jiàn)，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見(jiàn)附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表3-9。
7.敏感性分析
將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬(wàn)元和—927萬(wàn)元，均為負(fù)值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租
房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過(guò)基本方案6%左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見(jiàn)表3-9及圖3-1。
表3-9敏感性分析表
序號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度(%)
內(nèi)部收益率(%) 凈現(xiàn)值(萬(wàn)元) 投資回收期(年)
0 基本方案 19.8 517 2.9
1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5
-10 35.3 1901 2.7
2 售房?jī)r(jià)格 +10 33.9 1961 2.7
-10 6.5 —927 3.7
3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 21.1 616 2.9
-10 17.0 246 3.3
4 租房?jī)r(jià)格 +10 19.9 523 2.9
-10 19.8 510 2，9
敏感因素變動(dòng)(%)
圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)
1一售房?jī)r(jià)格;2--預(yù)售款回籠進(jìn)度;3一租房?jī)r(jià)格;
4--基準(zhǔn)收益率;5一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資
8.臨界點(diǎn)分析
為考察對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為15%，則項(xiàng)目投資的臨界18281萬(wàn)元，增加654萬(wàn)元;每平方米售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為2894元，下降107元;土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為5069萬(wàn)元，增加569萬(wàn)元;售房面積的臨界點(diǎn)為70335平方米，減少2765平方米。詳見(jiàn)表3--10
表3-10 臨界點(diǎn)分析表
敏感因素 基本值 臨界點(diǎn)
全投資稅前內(nèi)部收益率 19.8% 期望值 15.0%
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(萬(wàn)元) 17623 最高值 18281
售房?jī)r(jià)格(元/平方米) 3001 最低值 2894
土地費(fèi)用(萬(wàn)元) 4500 最高值 5069
售房面積(平方米) 73100 最低值 70335
9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表3—11。
表3-11 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
序號(hào) 名 稱(chēng) 單位 數(shù)據(jù) 備注
Ⅰ11.11.2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷(xiāo)售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車(chē)場(chǎng) 出租房地下停車(chē)場(chǎng) 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000
Ⅱ123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營(yíng)收人 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 土地增值稅 萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均
Ⅲ12345676 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤(rùn)率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤(rùn)率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1
九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策
1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析
(1)從A市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房供過(guò)于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá)80萬(wàn)平方米。除了市場(chǎng)有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購(gòu)房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過(guò)消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。
本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷(xiāo)售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價(jià)達(dá)9.75萬(wàn)元～13萬(wàn)元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，
難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷(xiāo)售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷(xiāo)售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
雖然目前A市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走低，銷(xiāo)售相對(duì)低迷，但隨著國(guó)家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷(xiāo)售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
(2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶(hù)型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶(hù)型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
2.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析
(1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房銷(xiāo)售，加大促銷(xiāo)力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)，盡快銷(xiāo)售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。
(2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用;降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬(wàn)元，增長(zhǎng)36.5%;反之，利潤(rùn)減少，銷(xiāo)售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。
(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。
3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷(xiāo)，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
附表3-1項(xiàng)目總投資估算 單位(萬(wàn)元)
序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 估算說(shuō)明
1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 17623
1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ’建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用 450064720547570
2 經(jīng)營(yíng)資金
3 項(xiàng)目總投資 17623
3.13.23.3 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金 17623
附表3-2投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元
序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) ] 2 3 4 5 6
1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營(yíng)資產(chǎn)投資自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營(yíng)資金 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522
2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522
2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522
附表3-3 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元
序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6
1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915
1.1 1.2 1.3 可出售面積(車(chē)位)平均售價(jià)(元/平方米) 銷(xiāo)售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160
2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1207 81 443 522 160
2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104
3 土地增值稅 380 19 133 171 57
4 商品房銷(xiāo)售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697
附表3-4 租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元
序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6
1 租房收入 152 20 36 48 48
1.1 1.2 1.3 可出租面積(車(chē)位) 單位租金(元/車(chē)位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100
2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64
2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07
3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36
4 凈轉(zhuǎn)售收入 339.51 339.51
附表3-5損益表 單位：萬(wàn)元
序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6
1 經(jīng)營(yíng)收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48
1.11.21.3 商品房銷(xiāo)售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48
2 經(jīng)營(yíng)成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21
2.12.2 商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本(攤銷(xiāo)) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21
3 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 78 12 21 22 22
4 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
5 自營(yíng)部分折舊、攤銷(xiāo)
6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用
7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3
8 土地增值稅 380 19 133 171 57
9 利潤(rùn)總額 3132 207 1149 1358 414 2 2
10 彌補(bǔ)以前年度虧損
11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2
12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1
13 稅后利潤(rùn) 2099 138 770 910 277 2 2
公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822
14 加：年初未分配利潤(rùn) 43 220 220 220
15 可供投資者分配的利潤(rùn) 107 635 921 434 222 1
16 應(yīng)付利潤(rùn) 1616 64 415 701 214 222 1
A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1
17 年末未分配利潤(rùn) 43 220 220 220
附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位：萬(wàn)元
序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6
1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26
2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費(fèi)用) 經(jīng)營(yíng)資金 . 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231
3 凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099
4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132
計(jì)算指標(biāo) 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準(zhǔn)收益率(/。) 15.00% 15.00%
附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金) 單位：萬(wàn)元
序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6
1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
（一）項(xiàng)目總說(shuō)明
在項(xiàng)目總說(shuō)明中，應(yīng)著重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說(shuō)明等向讀者予以介紹。
（二）項(xiàng)目概況
在這一部分內(nèi)容中，應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象。
（三）投資環(huán)境研究
主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。
（四）市場(chǎng)研究
按照所評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)，分別就當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的土地市場(chǎng)、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)等進(jìn)行分析研究。
（五）項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目
這一部分主要應(yīng)就項(xiàng)目所處的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀（熟地還是生地、需要哪些前期土地開(kāi)發(fā)工作）和項(xiàng)目附近地區(qū)近期開(kāi)工建設(shè)或籌備過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說(shuō)明。
（六）規(guī)劃方案及建設(shè)條件
主要介紹項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過(guò)程中市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建設(shè)的需要。
（七）建設(shè)方式及進(jìn)度安排
項(xiàng)目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會(huì)帶來(lái)工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。
（八）投資估算及資金籌措
這一部分的主要任務(wù)是就項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算，并按項(xiàng)目進(jìn)度安排情況做出投資分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃。
（九）項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定
中圖分類(lèi)號(hào)：F235文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
引言
經(jīng)濟(jì)評(píng)估是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，為了避免由于決策失誤、盲目開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)的損失和不良后果，以期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益最大化，必須從經(jīng)濟(jì)學(xué)、生產(chǎn)技術(shù)科學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、社會(huì)環(huán)境、法律因素等方面進(jìn)行具體的調(diào)查、分析、研究；對(duì)可能采取的規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)方案、建設(shè)方案和技術(shù)方案等進(jìn)行仔細(xì)的分析和綜合比較；對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)和評(píng)估；確定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和經(jīng)濟(jì)效益，評(píng)估項(xiàng)目是否可行，并作為進(jìn)一步開(kāi)展工作的基礎(chǔ)。
一、經(jīng)濟(jì)評(píng)估是可行性研究的重要內(nèi)容，是可行性研究的前提
1、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，房地產(chǎn)投資具有前期資金投入量大、回收周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。項(xiàng)目決策一旦失誤，浪費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力，加重企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)致命性的打擊。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要依據(jù)是可行性研究報(bào)告，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資者應(yīng)該根據(jù)可行性研究的結(jié)果，決定是否投資開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。而決定可行性研究報(bào)告是否可行的重要前提是經(jīng)濟(jì)評(píng)估中的相關(guān)數(shù)據(jù)。
2、對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，審查項(xiàng)目的可行性研究，首先就要審查可行性研究報(bào)告中的各種經(jīng)濟(jì)評(píng)估數(shù)據(jù)，只有得出正確的結(jié)論，才能判斷資金方面的融資能力、融資數(shù)額，在項(xiàng)目建設(shè)后有無(wú)償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率。
3、對(duì)國(guó)家政府部門(mén)而言，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資失敗，會(huì)導(dǎo)致對(duì)銀行的還款滯后，甚至影響城市的開(kāi)發(fā)進(jìn)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是政府各級(jí)管理計(jì)劃部門(mén)確定是否給予批準(zhǔn)立項(xiàng)的依據(jù)，而決定可行性研究報(bào)告是否可行的重要依據(jù)是經(jīng)濟(jì)評(píng)估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估中普遍存在的問(wèn)題
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估中因?yàn)樯婕暗揭幌盗袛?shù)據(jù)與調(diào)查的結(jié)果，所以有些問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易立即改正發(fā)現(xiàn)。
1、調(diào)查研究不全面、深度不夠、論據(jù)不足
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估中，某些單位貪圖省事，未作全面調(diào)研，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的地理位置、氣候、地理水文、名勝古跡、文化背景等平鋪直敘，輕描淡寫(xiě)。技術(shù)性論述不到位，主次不分，對(duì)于擬建項(xiàng)目來(lái)說(shuō)缺乏針對(duì)性，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估的數(shù)據(jù)確定隨意，缺乏充分依據(jù)，參考價(jià)值不高。
2、立場(chǎng)不公正
為了滿足領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對(duì)推薦方案優(yōu)點(diǎn)講得多，缺點(diǎn)講得少，搞陪襯方案，立場(chǎng)不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)或數(shù)據(jù)不真實(shí)，估算投資、征地拆遷數(shù)據(jù)不切合實(shí)際。有的可行性研究單位怕?lián)L(fēng)險(xiǎn)，盲目依照業(yè)主的要求，投其所好，評(píng)估依據(jù)不客觀、不符合實(shí)際，違背實(shí)事求是原則，立場(chǎng)不公正。
3、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不客觀
經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的核心，是決策階段項(xiàng)目排序和取舍的主要依據(jù)。正因?yàn)槿绱?，一些搞?jīng)濟(jì)評(píng)估的人員為了滿足業(yè)主投資效益最大化的心理，高估預(yù)期收益率，然后對(duì)經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資回收期等數(shù)據(jù)人為地進(jìn)行調(diào)整，有的甚至修改基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，偏離客觀合理。對(duì)研究報(bào)告中涉及具體數(shù)據(jù)的結(jié)論規(guī)避不提或含糊其辭，報(bào)告質(zhì)量不具備可靠性。
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估中的有關(guān)計(jì)量不準(zhǔn)確、投資估算偏差大
造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估中的有關(guān)計(jì)量不準(zhǔn)確、投資估算偏差大的原因主要是有些可研單位勘測(cè)不認(rèn)真，個(gè)別技術(shù)人員責(zé)任心不強(qiáng)，技術(shù)不過(guò)關(guān)，導(dǎo)致得到的工程數(shù)量不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估中的有關(guān)計(jì)量得到的結(jié)果出現(xiàn)很大的偏差。
三、掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，加強(qiáng)評(píng)估管理
在國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來(lái)就不愁沒(méi)人買(mǎi)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊俏時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更加需要重視對(duì)可行性研究報(bào)告中的相關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)估數(shù)據(jù)分析。從市場(chǎng)、技術(shù)、效益三方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個(gè)方面加以完善：
1、要不斷更新經(jīng)營(yíng)理念
目前，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為了解，但未必對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)熟悉。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開(kāi)發(fā)，要對(duì)經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營(yíng)的人士參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場(chǎng)需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以成功。
2、要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)方面的政策動(dòng)態(tài)
國(guó)務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》，規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視可行性研究報(bào)告的質(zhì)量問(wèn)題，首先要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人都不得將可行性研究程序簡(jiǎn)化，對(duì)于初步設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書(shū)等文件不達(dá)到規(guī)定，評(píng)估單位堅(jiān)決不予評(píng)估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。因此，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)，深刻理解，慎重立項(xiàng)。
3、要重視市場(chǎng)調(diào)研
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)影響因素較多，專(zhuān)業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動(dòng)性，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。市場(chǎng)調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、房地產(chǎn)需要的調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查、客戶(hù)調(diào)查等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，在市場(chǎng)調(diào)研整個(gè)環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說(shuō)直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗。無(wú)數(shù)個(gè)失敗的案例已經(jīng)使開(kāi)發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)研的重要性，但是他們對(duì)于市場(chǎng)急于了解的心態(tài)和他們對(duì)市場(chǎng)的膚淺認(rèn)識(shí)和軟弱行動(dòng)之間形成了鮮明對(duì)比。
4、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃所編制的財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算、分析出項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、效益，從而判斷和評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)收益狀況。因此，仔細(xì)、謹(jǐn)慎的做好財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，才能有效的控制和降低財(cái)務(wù)開(kāi)支，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到利益最大化。
四、如何確保經(jīng)濟(jì)評(píng)估質(zhì)量的措施
1、評(píng)估團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。根據(jù)管理學(xué)的觀點(diǎn)，管理的五要素中，人是第一要素，是決定事件成敗的最主要因素，只有建立好一支好的團(tuán)隊(duì)，才能為成功打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。團(tuán)隊(duì)中首先要有一個(gè)能夠積極響應(yīng)你工作的帶頭鳥(niǎo)，并具有一定管理經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)的復(fù)合型人才。由能夠吃苦耐勞，工作認(rèn)真仔細(xì)的人選組成一支具有合作精神的團(tuán)隊(duì)。
2、市場(chǎng)調(diào)查工作。調(diào)查前需對(duì)全體團(tuán)隊(duì)人員進(jìn)行交底，使調(diào)查人員明確各自的職責(zé)、任務(wù)和調(diào)查范圍，明確調(diào)查方法、調(diào)查的深度及調(diào)查時(shí)應(yīng)該注意的問(wèn)題，調(diào)查時(shí)應(yīng)具有針對(duì)性，對(duì)不同的人群、不同的環(huán)境要采取不同的方式方法，要具有耐心。每個(gè)人對(duì)調(diào)查過(guò)程都必須做好記錄，記錄需實(shí)事求是，不能夸大或縮小事實(shí)，能量化的必須量化，并且計(jì)量準(zhǔn)確、數(shù)據(jù)真實(shí)。然后通過(guò)團(tuán)隊(duì)集體討論、分析，匯總出一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)果。
3、產(chǎn)品定位。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)告訴我們，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是貫穿于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收及銷(xiāo)售等全過(guò)程中，傳統(tǒng)的產(chǎn)品銷(xiāo)售模式應(yīng)該從思想上改變。產(chǎn)品在設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該有一個(gè)正確的定位。產(chǎn)品定位，就是預(yù)估和確定產(chǎn)品在未來(lái)潛在顧客心目中占有的位置。其重點(diǎn)是在于對(duì)未來(lái)潛在顧客所下的功夫，并為此從產(chǎn)品特征、包裝、服務(wù)等多方面作研究，以及考慮分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。企業(yè)對(duì)用什么樣的產(chǎn)品來(lái)滿足目標(biāo)消費(fèi)者或目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的需求。產(chǎn)品定位是對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的選擇與企業(yè)產(chǎn)品結(jié)合的過(guò)程，也即是將市場(chǎng)定位企業(yè)化、產(chǎn)品化的工作。所以，產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確程度直接影響到今后產(chǎn)品的銷(xiāo)售能力。
4、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)融資的重要依據(jù)，特別項(xiàng)目概算指標(biāo)，它反映了項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段所需的投資量。一個(gè)項(xiàng)目按開(kāi)發(fā)流程劃分為項(xiàng)目決策階段、啟動(dòng)階段、建設(shè)階段、運(yùn)行及銷(xiāo)售階段，正確評(píng)估出各階段需要支付的費(fèi)用，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能否成功起著決定性的作用。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目決策階段的費(fèi)用主要有機(jī)會(huì)分析費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)、決策費(fèi)。啟動(dòng)階段的費(fèi)用主要有土地取得費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)、居民安置費(fèi)、項(xiàng)目申報(bào)手續(xù)費(fèi)、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)。建設(shè)階段又可劃分為基礎(chǔ)施工階段、主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝飾施工階段，要求通過(guò)計(jì)算并列表說(shuō)明各階段需要支付的工程造價(jià)成本。運(yùn)行及銷(xiāo)售階段的費(fèi)用主要有銷(xiāo)售成本、產(chǎn)品維護(hù)成本和財(cái)務(wù)成本。從各階段的費(fèi)用情況來(lái)說(shuō)對(duì)開(kāi)發(fā)的影響較大的階段主要在項(xiàng)目決策階段、啟動(dòng)階段、建設(shè)階段，而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能否成功的轉(zhuǎn)折點(diǎn)多數(shù)在建設(shè)階段。所以要求對(duì)前幾個(gè)階段的費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)房地產(chǎn)銷(xiāo)售政策，根據(jù)銷(xiāo)售許可的節(jié)點(diǎn)，預(yù)先評(píng)估出銷(xiāo)售形勢(shì)，計(jì)算出投資額的最大量及其節(jié)點(diǎn)，也就是說(shuō)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上累計(jì)投資量最大，也就是項(xiàng)目融資的最大需求。決策者如果在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上滿足不了這個(gè)需求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就有夭折的可能。
所以說(shuō)，只有正確的經(jīng)濟(jì)評(píng)估才有規(guī)范的可行性研究，才能“剎住”盲目投資。我國(guó)經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)展，大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在一步步走向成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)初期的“暴利歲月”已經(jīng)一去不復(fù)返，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，做好項(xiàng)目的可行性研究，才能避免盲目投資，被市場(chǎng)所接受。
結(jié)束語(yǔ)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，經(jīng)濟(jì)評(píng)估的質(zhì)量直接決定著可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，從而影響到在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利程度，甚至決定著成敗，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程中起到了很重要的作用。只有及時(shí)的研究和預(yù)估出可能遇到的各種難題，才能從容不迫的規(guī)避問(wèn)題或解決問(wèn)題，促使項(xiàng)目投資建設(shè)的順利完成。
參考文獻(xiàn)
中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
2008年第三季度的全球金融風(fēng)暴對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成較強(qiáng)沖擊,在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期性下滑和國(guó)外經(jīng)濟(jì)金融動(dòng)蕩沖擊的雙重作用下,GDP增速逐季下降。房地產(chǎn)作為一個(gè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè),也受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)浪潮的嚴(yán)重沖擊。針對(duì)這種形勢(shì),國(guó)家和地方政府都出臺(tái)了相應(yīng)的措施,但是房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)。因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究工作的重視已是刻不容緩。
著名房地產(chǎn)教育學(xué)家詹姆斯?格里克普在其經(jīng)典論文《可行性研究的合理方法》中提出的“當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目分析師認(rèn)為,一個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)的具體計(jì)劃在特定約束和有限資源的條件下,具有滿足特定目標(biāo)的合理的可能性,那么這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就具有‘可行性’”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析,運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法,得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值,以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。一般來(lái)說(shuō),可行性研究是以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)、以資源投入為限度、以科學(xué)方法為手段、以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果,它通常要處理兩方面的問(wèn)題:一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施;二是如何才能取得最佳的效益,主要是經(jīng)濟(jì)效益。
可行性研究的作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:作為投資決策的重要依據(jù)、作為籌措資金的依據(jù)、作為初步設(shè)計(jì)階段工作的依據(jù)、作為環(huán)保部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)、作為項(xiàng)目后評(píng)估的依據(jù)。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問(wèn)題
1、基礎(chǔ)工作不扎實(shí)。編制一份高質(zhì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,首先需要完成大量的基礎(chǔ)工作,需要搜集大量的基礎(chǔ)資料。但當(dāng)前一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位由于受時(shí)間、經(jīng)費(fèi)、人力等諸多方面因素的影響,這方面的工作不深不透,第一手資料匱乏,過(guò)分依賴(lài)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)或僅憑主觀推測(cè)、判斷,主觀比重過(guò)大,嚴(yán)重影響可行性研究的質(zhì)量。
2、人員素質(zhì)不高?？尚行匝芯可婕肮こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)等多方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制人員的素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這個(gè)要求,他們可能是某一方面的人才,但不能從全局的角度考慮問(wèn)題,編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告。
3、可行性研究的深度不夠。一個(gè)深度適宜的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要體現(xiàn)在:工程實(shí)施方案有兩個(gè)以上方案比選,確定的主要工程數(shù)據(jù)應(yīng)滿足初步設(shè)計(jì)的要求,提出的融資方案滿足銀行等金融部門(mén)信貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠,主要表現(xiàn)在:定性描述較多,定量計(jì)算不足;廠(站)址、主要工藝方案、重大設(shè)備選型缺少多方案比選;生產(chǎn)(建設(shè))規(guī)模論證不充分;重要數(shù)據(jù)、參數(shù)來(lái)源不清,依據(jù)不足,等等。
4、重可行性論證,而忽視不可行性分析。目前大部分的項(xiàng)目可行性研究出來(lái)之后項(xiàng)目都是可行的。主要是因?yàn)槠渚幹迫藛T都是帶著求證項(xiàng)目可行這樣一種潛意識(shí)去分析和論證項(xiàng)目的可行性,這就必然會(huì)更多地關(guān)注項(xiàng)目可行的一面及正面的影響,而忽略了可能存在的不利因素和負(fù)面的影響,有時(shí)甚至看不到可能致使項(xiàng)目不可行的重大風(fēng)險(xiǎn)因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對(duì)項(xiàng)目成功的影響。
5、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)不足,參考依據(jù)不夠。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等,但實(shí)踐中不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)分析顯然不足、不透、不深,在投資估算中,沒(méi)有相應(yīng)的工程造價(jià)的定額、標(biāo)準(zhǔn);在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中,隨心所欲地采用一些過(guò)時(shí)的財(cái)務(wù)比率和參數(shù)等。
6、方案優(yōu)化重視不夠。方案設(shè)計(jì)是不可缺少的程序,也是提高經(jīng)濟(jì)效益的重要環(huán)節(jié)。但方案設(shè)計(jì)現(xiàn)在更多的是從技術(shù)角度和美學(xué)角度出發(fā),對(duì)如何提高經(jīng)濟(jì)效益還重視不夠。
二、做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的建議
針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的問(wèn)題,為了編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告,應(yīng)做好以下幾方面的工作:
1、提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。提高人的素質(zhì)是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)。針對(duì)建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位缺乏編制可行性研究方面人才的現(xiàn)狀,應(yīng)有計(jì)劃、有組織、多渠道地對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn);此外,相應(yīng)單位還應(yīng)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件,吸引人才,留住人才,充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性,以培養(yǎng)出既懂工程技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和稅務(wù)的復(fù)合型人才,適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。
2、突出重點(diǎn),提高效率。對(duì)于不同類(lèi)別、不同規(guī)模的項(xiàng)目有其自身的特點(diǎn),具體到某一特定的項(xiàng)目,研究的重點(diǎn)也應(yīng)有所側(cè)重。有關(guān)的基礎(chǔ)性工作必須扎實(shí)細(xì)致,重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)可靠、準(zhǔn)確,有關(guān)項(xiàng)目選址、建設(shè)(生產(chǎn))規(guī)模、建設(shè)方案應(yīng)做詳細(xì)論證比選,同時(shí)應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)需求分析、預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)分析。
3、嚴(yán)格審批程序,加大項(xiàng)目管理。按建設(shè)程序辦事,嚴(yán)格審批可行性研究。嚴(yán)格把好建設(shè)項(xiàng)目前期質(zhì)量關(guān),嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序,各類(lèi)項(xiàng)目都要做好可行性研究,任何單位和個(gè)人不得擅自簡(jiǎn)化建設(shè)程序和超越權(quán)限,對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)等文件達(dá)不到規(guī)定內(nèi)容和深度的,評(píng)估單位不予評(píng)估,審批單位不予審批。同時(shí),加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理,強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)。
4、建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高,可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息(在香港,測(cè)量師在分析時(shí),可以從香港土地注冊(cè)處相當(dāng)于內(nèi)地國(guó)土房管局,查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)的有關(guān)資料)。信息的缺失或誤差,可能給可行性分析帶來(lái)巨大誤差。在這種情況下,可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作,通過(guò)去粗取精,去偽存真的過(guò)程,將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù),建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。另外,有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作,通過(guò)分析比較,提取有用的信息,進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。
5、加快專(zhuān)業(yè)化及市場(chǎng)培育工作。加快專(zhuān)業(yè)化及市場(chǎng)培育工作,推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專(zhuān)業(yè)化,是提高可行性研究水平,確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成熟,日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)重視、加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。
6、重視風(fēng)險(xiǎn)分析。投資項(xiàng)目的建設(shè)要耗費(fèi)大量資金、物資和人力等寶貴資源,且一旦建成,難于更改,因此必須重視項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和控制。
為了有效地防范和控制風(fēng)險(xiǎn),在可行性研究中,就應(yīng)重視對(duì)項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)因素的挖掘、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能造成的損失、風(fēng)險(xiǎn)的防范措施等。從經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析來(lái)講,這不等同于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中一般意義的不確定分析(盈虧平衡分析和敏感性分析),應(yīng)從不同的角度,分析各種風(fēng)險(xiǎn)因素變化的可能性,并相應(yīng)分析對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響狀況,且應(yīng)多著眼于不利的因素及其帶來(lái)的不利結(jié)果。風(fēng)險(xiǎn)因素具有層次性,應(yīng)深入分析,以識(shí)別最基本的風(fēng)險(xiǎn)單元,這樣才能有針對(duì)性地防范風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)該定量與定性相結(jié)合,以定量為主,如果投資者有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),就算借助于敏感性分析的結(jié)果,也能知曉項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),做出科學(xué)決策。如果項(xiàng)目評(píng)價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)分析都以科學(xué)的數(shù)據(jù)說(shuō)話,建設(shè)項(xiàng)目的決策失誤就將大大減少。
7、使可行性研究與設(shè)計(jì)、施工管理有效結(jié)合。設(shè)計(jì)管理應(yīng)在可行性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行,同時(shí)又必須是對(duì)可行性研究的補(bǔ)充,在可行性研究編制過(guò)程中,可以聽(tīng)取設(shè)計(jì)施工等方面人員的建議,減少編制過(guò)程中的失誤,以提高可行性研究質(zhì)量。
(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)
主要參考文獻(xiàn):
[1]最新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及分析報(bào)告書(shū)編制實(shí)例手冊(cè).
[2]張威.可行性研究在項(xiàng)目建設(shè)中的作用[J].電大理工,2009.
可行性研究是指在投資決策前,對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià),判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利,并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法,其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性,并為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。可行性研究是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù),是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù),是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù),是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。論文寫(xiě)作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)特點(diǎn)分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的過(guò)程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程,房地產(chǎn)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和即為總投資,其財(cái)務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的銷(xiāo)售收入。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),即財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)：
1.1微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合,以宏觀效益分析為主
房地產(chǎn)關(guān)系到人們的切身利益,不能只看項(xiàng)目本身的獲利能力,還要考慮項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響,即考察項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有多大貢獻(xiàn)以及需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)付出多大代價(jià)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該重視國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的方向的分析,根據(jù)國(guó)家的需求,更多的投資經(jīng)濟(jì)適用房、中小型住房等項(xiàng)目。論文寫(xiě)作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。
1.2定量分析與定性分析相結(jié)合,以定量分析為主;
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行性研究報(bào)告中唯一的量化的評(píng)價(jià)部分,必須進(jìn)行數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)估算,進(jìn)行定量分析,定量分析更加直觀,能直接反映項(xiàng)目的效益,據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè),迫切需要從粗放式開(kāi)發(fā)向集約式開(kāi)發(fā)過(guò)度。特別是在當(dāng)前金融危機(jī)下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要擴(kuò)大開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間,必須用定量分析的方法,來(lái)量化開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一項(xiàng)成本支出,擺脫過(guò)去粗糙的定性分析,從而真正達(dá)到全過(guò)程量化監(jiān)測(cè)成本費(fèi)用,最大限度地降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
1.3分析過(guò)程中主觀性與客觀性相結(jié)合,主觀性所占比重較大;
如實(shí)踐中,由于編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告的目的不同,委托人及編制人對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)和重視,使得財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主觀意識(shí)較強(qiáng),受委托人和編制人員影響較大。投資額、房?jī)r(jià)、銷(xiāo)售量等是編制人員可以對(duì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行主觀控制的手段。編制人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)也會(huì)使財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表現(xiàn)出很強(qiáng)的主觀性。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究過(guò)程
2.1以投資機(jī)會(huì)研究
該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8% 。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行初步可行性研究。
2.2初步可行性研究
在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。論文寫(xiě)作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5% 。
2.3詳細(xì)可行性研究
詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0% 。項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢(xún)?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。
總論作為可行性報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
第二部分 投資項(xiàng)目建設(shè)可行性
第三部分 投資項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析
市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷(xiāo)售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
第四部分 投資項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案
第五部分 投資項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)
第六部分 投資項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案
在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的審批制度，同時(shí)，在可行性報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專(zhuān)門(mén)論述。
第七部分 投資項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員
在可行性報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。
第八部分 投資項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱(chēng)投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開(kāi)展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。
第九部分 投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析
第十部分 投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益
第十一部分 投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控
第十二部分 投資項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議
項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告模板【二】房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告是根據(jù)可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析和預(yù)測(cè)。因此做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，是項(xiàng)目成敗的先決條件。項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。
第一節(jié) 可行性研究的概念和作用
一. 可行性研究的概念
可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。
我國(guó)從20世紀(jì)70年代開(kāi)始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。1981年原國(guó)家計(jì)委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入了基本建設(shè)程序。1983年2月，原國(guó)家計(jì)委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國(guó)的可行性研究工作。
二. 可行性研究的作用
(一) 可行性研究是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策，尤其是大型投資項(xiàng)目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據(jù)詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益估算進(jìn)行的項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上的。
(二)可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在 國(guó)投資項(xiàng)目必須列入國(guó)家的投資計(jì)劃。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)的立項(xiàng)、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。
(三)可行性研究是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項(xiàng)目的籌資還本能力和經(jīng)營(yíng)效益的獲取能力。銀行等金融機(jī)構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項(xiàng)目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機(jī)構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。
(四)可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)?？尚行匝芯繉?duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，這些正是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的內(nèi)容。
第二節(jié) 可行性研究的階段工作
一.可行性研究工作根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展可以分幾個(gè)階段進(jìn)行。
(一)以投資機(jī)會(huì)研究
該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以。
(二)初步可行性研究
在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%~1.5%。
(三)詳細(xì)可行性研究
詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%~3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%. 項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢(xún)?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。
(四)可行性研究階段工作精度表
第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容
一. 可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)
一般來(lái)講，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)編寫(xiě)一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要⒛柯?、?摹⒏郊?透酵劑?霾糠幀?
二. (一)封面:一般要反映可行性報(bào)告的名稱(chēng)，專(zhuān)業(yè)研究編寫(xiě)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)及編寫(xiě)報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。
(二)摘要:它是用簡(jiǎn)潔明了的語(yǔ)言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說(shuō)明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專(zhuān)家主張不寫(xiě)摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。
(三)目錄:由于一份可行性報(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。
(四)正文內(nèi)容:它是可行性報(bào)告的主體，一般來(lái)講，應(yīng)包括以下內(nèi)容
1.項(xiàng)目概況
主要包括:項(xiàng)目名稱(chēng)及背景、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫(xiě)入員、編寫(xiě)的依據(jù)、編寫(xiě)的假設(shè)和說(shuō)明);
2.市場(chǎng)調(diào)查和分析
在深入調(diào)查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售周期等。
3.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選
在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。
4.開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排
對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。作為大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，需要對(duì)各期的開(kāi)發(fā)內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。
5.項(xiàng)目投資估算
對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析評(píng)估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)。估算的精度沒(méi)有預(yù)算那樣高，但需力爭(zhēng)和未來(lái)開(kāi)發(fā)事實(shí)相符，提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。
6.項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算
根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對(duì)資金的安排，通過(guò)不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。
7.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià);
依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制定、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目的角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目從財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的一種方法。具體包括項(xiàng)目的預(yù)售預(yù)測(cè)、成本預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，以及進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等，據(jù)以分析投資的效果。
8.不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析
主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各種因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中對(duì)關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。同時(shí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源提供參考。
9.可行性研究的結(jié)論
根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值，對(duì)項(xiàng)目的可行與否作出明確的結(jié)論。
10.研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議
對(duì)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題提出改善建議，以及對(duì)建議的效果作出估計(jì)。
(五)附件:它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件(如規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專(zhuān)業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
(六)附圖:一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖:項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括:項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。
二.可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目投資預(yù)算
一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含了項(xiàng)目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷(xiāo)成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開(kāi)發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來(lái)發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容:
(一)營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支概算
1.項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支
2.項(xiàng)目策劃的開(kāi)支
3.銷(xiāo)售策劃的開(kāi)支
4.廣告開(kāi)支
5.項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支
6.項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支
(二)工程開(kāi)支概算
1.用于工程勘探的開(kāi)支
2.用于吹沙填土、平整土地的開(kāi)支
3.用于工程設(shè)計(jì)的開(kāi)支
4.用于建筑施工的開(kāi)支
5.用于設(shè)施配套的開(kāi)支
6.用于工程監(jiān)理的開(kāi)支
(三)土地征用開(kāi)支概算
1.政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)
2.用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支
3.影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支
(四)金融成本開(kāi)支概算
1.外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出
2.貸款引起的利息支出
3.各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支
4.稅收和行政性收費(fèi)
5.不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支
第四節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制
一.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析常見(jiàn)誤區(qū)
1.誤區(qū)一:一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析
如果一份項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來(lái)能賺多少錢(qián)，而且一定能賺這么多錢(qián)，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告，一份專(zhuān)業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)會(huì)遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而且這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測(cè)。
2.誤區(qū)二:先入為主的可行性研究
縱觀國(guó)內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見(jiàn)的因素造成的。這些因素包括:高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無(wú)人問(wèn)津;在一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無(wú)人問(wèn)津;準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時(shí)間同一城市同類(lèi)樓盤(pán)供應(yīng)量過(guò)大導(dǎo)致需求短缺;建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算造成資金短缺;一條新建的高架橋攔腰而過(guò)使樓盤(pán)商鋪優(yōu)勢(shì)失效等等。當(dāng)這些項(xiàng)目的發(fā)展商在談起這些問(wèn)題時(shí)通常都會(huì)感嘆“真沒(méi)想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研究報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子:引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:
a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于“長(zhǎng)官意志”對(duì)課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會(huì)得罪老板，于是學(xué)會(huì)了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。
