序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公證書范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

2006年12月20日，柳州市民陳洪泓通過朋友介紹，認(rèn)識(shí)了一個(gè)自稱是周偉儀的男子。周偉儀對(duì)陳洪泓說，他做生意急需一筆資金，如果陳洪泓愿意借給他6萬元的話，他可以支付高額利息，只借半年時(shí)間就歸還，并用自己一套價(jià)值十幾萬元的房屋作擔(dān)保。陳洪泓見有房屋作抵押，便同意了。

可一個(gè)星期后，一個(gè)自稱邁沙浪的男子打電話告訴陳洪泓，他受朋友周偉儀之托，要和陳洪泓辦理借款事宜。邁沙浪還說，委托公證書都辦好了。陳洪泓在電話里讓邁沙浪過來面談。

不一會(huì)兒，邁沙浪手持公證處出具的公證書找到陳洪泓。公證書上寫著：“周偉儀授權(quán)邁沙浪全權(quán)代辦其位于柳州市北雀路37號(hào)15棟一套房屋轉(zhuǎn)讓抵押有關(guān)手續(xù)”。同時(shí)，寫明周偉儀委托邁沙浪作為人，簽訂周偉儀所擁有的柳州市北雀路37號(hào)15棟某號(hào)房產(chǎn)的抵押合同，辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書和抵押款等等。

陳洪泓看到有公證處出具的公證書，便放心地與借款人周偉儀的全權(quán)人邁沙浪簽訂了一份《抵押借款協(xié)議》。協(xié)議中約定，借款金額為6萬元整，期限為半年，月息2%，付息方式為每月支付一次。

協(xié)議簽訂后，陳洪泓憑此公證書到柳州市房管部門辦理了房產(chǎn)抵押登記。一切辦理妥當(dāng)后，陳洪泓便依約向邁沙浪交付了6萬元借款本金，邁沙浪代周偉儀出具了借條。

可讓陳洪泓萬萬沒有想到的是，周偉儀只支付了2個(gè)月的利息便無下文，周偉儀與邁沙浪的手機(jī)也都停機(jī)了。陳洪泓尋找數(shù)月無果后，于2007年11月29日將周偉儀訴至柳州市柳北區(qū)人民法院，要求周偉儀償還本金及拖欠的利息。

追償：訴借款人被駁回

雖然找不到借款人周偉儀，但有借條在手，陳洪泓不相信他要不回自己出借的資金和利息。

可是在法院審理過程中，公證處于2007年12月29日以公證書所證明的法律行為不真實(shí)為由，撤銷了周偉儀授權(quán)邁沙浪全權(quán)代辦房屋轉(zhuǎn)讓抵押有關(guān)手續(xù)的那份公證書，認(rèn)定該公證書自始無效，并予以公告。理由是柳州市北雀路37號(hào)15棟某號(hào)房產(chǎn)權(quán)人周偉儀的身份證號(hào)，與申辦公證當(dāng)事人提供的身份證號(hào)不一致。經(jīng)鑒定，委托書上“周偉儀”的簽字并非上述房屋產(chǎn)權(quán)人周偉儀所寫，該委托人系他人提供虛假身份證明，假冒周偉儀名義辦理。公證書所證明的法律行為不真實(shí)。

柳北區(qū)人民法院據(jù)此認(rèn)為，陳洪泓與真實(shí)的周偉儀不存在借貸關(guān)系，遂作出判決：駁回陳洪泓的全部訴訟請(qǐng)求。

陳洪泓接到判決書，怎么想也想不通：總得有人對(duì)此負(fù)責(zé)吧！

不服：再告公證處索賠

后來，周偉儀與邁沙浪仿佛從人間蒸發(fā)一般，蹤影全無。眼看借出去的錢就要打水漂，于心不甘的陳洪泓認(rèn)

為，既然委托人是假冒的，公證處未經(jīng)核實(shí)即出具公證書，造成他信以為真，導(dǎo)致自己借款受損，公證處應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。于是，他將公證處推上了被告席，要求公證處為他的損失買單。

2008年7月22日，柳北區(qū)人民法院對(duì)此案進(jìn)行公開開庭審理。

庭審中，陳洪泓訴稱：“我的損失與公證處的行為有著直接的關(guān)系，公證處依法應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。理由是，我之所以借錢給周偉儀、邁沙浪，完全是信任公證處出具的公證書。因?yàn)楣C處不是一般的街道或社區(qū)，作為特殊的證明機(jī)構(gòu)，代表的是政府行為，讓人有充分的理由對(duì)其公證事項(xiàng)深信不疑。但公證處對(duì)請(qǐng)求給予授權(quán)委托公證的周偉儀和邁沙浪提供的材料，沒有認(rèn)真核實(shí)便發(fā)放公證書，因此對(duì)造成我借款損失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

陳洪泓在法律規(guī)定的時(shí)限內(nèi)向法院提交了公證書、抵押借款協(xié)議書、借條、房產(chǎn)證、法院的判決書等證明。

公證處則辯稱，他們?cè)谵k理公證時(shí)是被動(dòng)的。公證處雖是法定的證明機(jī)構(gòu)，但并非鑒定機(jī)構(gòu)，不需要對(duì)來辦理的每一筆業(yè)務(wù)都進(jìn)行鑒定。周偉儀持假冒他人的身份證前來辦理公證，從外觀上看，非專業(yè)人員無法鑒別他的身份證是假的。

公證處還辯稱，按規(guī)定，他們對(duì)周偉儀和邁沙浪申請(qǐng)辦理的授權(quán)委托公證，只是對(duì)房產(chǎn)證、身份證進(jìn)行審查，無需對(duì)其證件的真實(shí)性進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的核實(shí)。兩人前來申請(qǐng)辦證時(shí)，提供了必要的資料，即授權(quán)委托書、公證申請(qǐng)表、兩人的身份證、周偉儀的戶口本、房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證、聲明書以及居委會(huì)證明等，他們?cè)谵k理公證時(shí)還對(duì)兩人進(jìn)行了必要的談話核實(shí)。因此從程序上是合乎規(guī)定的，不存在過錯(cuò)。而且，在查明周偉儀的身份證虛假后，已按規(guī)定對(duì)公證書作出撤銷的決定。總之，陳洪泓要求公證處賠償其借款損失沒有法律依據(jù)，請(qǐng)求法院依法駁回其訴訟請(qǐng)求。

公證處也在法律規(guī)定的時(shí)限內(nèi)向法庭提交了授權(quán)委托書、公證書、公證書簽發(fā)稿、公證申請(qǐng)表、周偉儀身份證、邁沙浪身份證、周偉儀戶口本、房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證、居委會(huì)證明等證明。

敗訴：公證機(jī)構(gòu)只是證明機(jī)構(gòu)而非鑒定機(jī)構(gòu)

篇（2）

一、關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理問題

（一）關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅稅收管理問題

1.個(gè)人向他人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)等三種情況，在辦理營業(yè)稅免稅申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料：

（1）屬于繼承不動(dòng)產(chǎn)的，繼承人應(yīng)當(dāng)提交公證機(jī)關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》（見附件）；

（2）屬于遺囑人處分不動(dòng)產(chǎn)的，遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人須提交公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈(zèng)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證以及《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》；

（3）屬于其它情況無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人“贈(zèng)與公證書”和受贈(zèng)與“接受贈(zèng)與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈(zèng)與合同公證書”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》。

上述證明材料必須提交原件。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核上述材料，資料齊全并且填寫正確規(guī)范的，在提交的《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后退提交人，將有關(guān)公證證書復(fù)印件留存，同時(shí)辦理營業(yè)稅免稅手續(xù)。

2.對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票。

（二）關(guān)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)契稅、印花稅稅收管理問題

對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時(shí)，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)（或其他征收機(jī)關(guān)）應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章，在《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極與房管部門溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取房管部門對(duì)持有加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對(duì)未持有加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，不予辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

二、關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售稅收管理問題

（一）關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售營業(yè)稅稅收管理問題

個(gè)人將通過無償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷售征收營業(yè)稅時(shí)，對(duì)通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號(hào)）中第四條有關(guān)購房時(shí)間的規(guī)定執(zhí)行；對(duì)通過其他無償贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定，不再執(zhí)行國稅發(fā)[2005]172號(hào)中第四條有關(guān)購房時(shí)間的規(guī)定。

（二）關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售個(gè)人所得稅稅收管理問題

受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減附受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

三、關(guān)于加強(qiáng)對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)后續(xù)管理的問題

（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的納稅人分戶歸檔管理，定期將留存的公證證書復(fù)印件有關(guān)信息與公證機(jī)關(guān)核對(duì)，保證公證證書的真實(shí)、合法性。

（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與房管部門的合作，定期將《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中的有關(guān)信息與房管部門的贈(zèng)與房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記信息進(jìn)行核對(duì)，強(qiáng)化對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的后續(xù)管理。

篇（3）

市地方稅務(wù)局要求，個(gè)人向他人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)等三種情況，在辦理營業(yè)稅免稅申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)填寫《營業(yè)稅減免稅申請(qǐng)審批表》，并區(qū)分不同情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料：1、屬于繼承不動(dòng)產(chǎn)的，繼承人應(yīng)當(dāng)提交公證機(jī)關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》2、屬于遺囑人處分不動(dòng)產(chǎn)的，遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人須提交公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈(zèng)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證以及《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》；3、屬于其它情況無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人“贈(zèng)與公證書”和受贈(zèng)人“接受贈(zèng)與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈(zèng)與合同公證書”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》，上述證明材料必須提交原件。稅務(wù)機(jī)關(guān)審核上述材料，在《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后退提交人，同時(shí)制發(fā)《**市地方稅務(wù)局減免稅通知書》。對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不為其代開發(fā)票。

篇（4）

2．海珠區(qū)的二手房（海珠區(qū)房管部門受理的），在海珠區(qū)契稅征收點(diǎn)辦理不征契稅確認(rèn)手續(xù)；**區(qū)的二手房（**區(qū)房管部門受理的），在**區(qū)契稅征收點(diǎn)辦理不征契稅確認(rèn)手續(xù)；天河區(qū)的二手房（天河區(qū)房管部門受理的），在天河區(qū)契稅征收點(diǎn)辦理不征契稅確認(rèn)手續(xù)；黃埔區(qū)的二手房（黃埔區(qū)房管部門受理的），在黃埔區(qū)契稅征收點(diǎn)辦理不征契稅確認(rèn)手續(xù)。

政策依據(jù)：

《關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔19**〕3**號(hào)）“根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，夫妻共有房屋屬共有財(cái)產(chǎn)。因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對(duì)離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。”

提交資料：

序號(hào)資料名稱備注

1身份證明自然人的身份證明包括：身份證或軍官證或護(hù)照或其它身份證明，（曾改名的還須提供戶口簿或改名證明）。

委托辦理的須提供經(jīng)公證的委托書及人的身份證明。

2《結(jié)婚證》或《離婚證》

3法律文書屬法院判決的提供。包括：判決書、調(diào)解書、裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書。

4贈(zèng)與、析產(chǎn)公證書或財(cái)產(chǎn)分割、房產(chǎn)處置的協(xié)議書、公證書離婚協(xié)議書須經(jīng)民政部門蓋章確認(rèn)。無民政部門蓋章確認(rèn)的需雙方攜帶身份證到場(chǎng)簽名蓋章。

5地址證明贈(zèng)與、析產(chǎn)公證書或財(cái)產(chǎn)分割、房產(chǎn)處置的協(xié)議書上列明的房產(chǎn)地址與《房地產(chǎn)證》或《商品房買賣合同》的地址不一致的，需提供由物業(yè)管理公司、派出所、或居委會(huì)出示的地址證明。

6《房地產(chǎn)證》或《商品房買賣合同》法院強(qiáng)制執(zhí)行未能提供房產(chǎn)證，需提供房地產(chǎn)權(quán)情況表。

7原購房人的契稅完稅證、廣東省契稅納稅申報(bào)表和繳款書房屋為一手房的提供。

8土地使用權(quán)基準(zhǔn)

地價(jià)評(píng)估書房屋土地使用權(quán)屬劃撥，改為轉(zhuǎn)讓或出讓的提供。

9廣東省契稅

篇（5）

1.2 公證費(fèi)：當(dāng)?shù)毓召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1.3 契稅：不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅 其他費(fèi)用和正常過戶一樣

2、所需材料

2.1 登記申請(qǐng)書原件;

2.2 申請(qǐng)人身份證明;

2.3 房屋所有權(quán)證原件;

2.4 贈(zèng)與協(xié)議公證書原件，或贈(zèng)與公證書和接受贈(zèng)與的書面文件原件;

2.5 契稅完稅或減免稅憑證原件;

2.6 房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份;

2.7 已購公有住房贈(zèng)與的，提交補(bǔ)交土地收益證明及補(bǔ)交房屋差價(jià)(標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)公有住房)證明;

2.8 已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年的經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房贈(zèng)與的，提交補(bǔ)交土地收益證明;

2.9 國有土地使用證(整宗房地產(chǎn));

2.10 整宗劃撥用地或者整幢樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件。

3、情況說明

3.1 近親屬和具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關(guān)系的人之間贈(zèng)與房產(chǎn)，以及發(fā)生繼承、遺贈(zèng)取得房產(chǎn)的，免征個(gè)人所得稅。

3.1.1 房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

3.1.2 房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

篇（6）

關(guān)鍵詞:夫妻共有房產(chǎn);權(quán)屬登記;現(xiàn)狀;申請(qǐng)

Key words: Wife Total matrimonial property; ownership registration; the status quo; application

中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-4311(2010)24-0144-01

1現(xiàn)階段我國對(duì)夫妻共有房產(chǎn)所有形式的分類

1.1 共同共有即夫妻雙方不分份額的享有和行使房屋所有權(quán)。包括:①夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的房產(chǎn);②一方的個(gè)人房產(chǎn)但夫妻雙方約定為共有的。夫妻對(duì)共同所有的房產(chǎn)享有平等的處置權(quán),任何一方都不得無視他方而擅自處理。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條:共有房屋的權(quán)屬登記,由共有人共同申請(qǐng)。因此夫妻雙方作為共有人,應(yīng)當(dāng)共同到房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。

1.2 一方所有包括①一方的婚前房產(chǎn),含結(jié)婚前或離異喪偶再婚前取得的房產(chǎn);②一方在婚后單獨(dú)繼承或受贈(zèng)的房產(chǎn);③夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的房產(chǎn),但雙方約定為一方所有的。此類房產(chǎn),只需夫或妻一方申請(qǐng)登記。日后轉(zhuǎn)讓或抵押時(shí),也只需一方簽字,不必取得對(duì)方的同意。

1.3 按份共有即夫妻雙方按約定的份額對(duì)房產(chǎn)行使所有權(quán)?！痘橐龇ā返谑艞l賦予了夫妻雙方對(duì)婚前婚后房產(chǎn),在不違背法律的前提下,約定歸一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有的權(quán)利。因此,夫妻雙方可以通過產(chǎn)權(quán)比例協(xié)議等書面約定將夫妻財(cái)產(chǎn)法定共同共有變更為按份共有,但這類房產(chǎn)登記時(shí)申請(qǐng)人應(yīng)提交書面產(chǎn)權(quán)分割比例協(xié)議。

2我國夫妻共有房產(chǎn)權(quán)屬登記的現(xiàn)狀

根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十三條之規(guī)定,共有的房屋,由共有人共同申請(qǐng);那么對(duì)于夫妻共有房產(chǎn),夫妻雙方作為共有人都應(yīng)到房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記。但是,由于我國封建社會(huì)歷史較長,家庭成員相互之間法律權(quán)利意識(shí)淡薄,傳統(tǒng)的倫理道德風(fēng)俗等因素影響較深。長久以來,配偶間的房屋權(quán)屬登記大都以一方的名義進(jìn)行登記確權(quán),典型的是夫妻以共同財(cái)產(chǎn)購買房屋時(shí),通常按申請(qǐng)人即夫或妻一方的申請(qǐng),在房屋權(quán)屬證書上只將夫或妻一方作為權(quán)利主體加以記載,而全國各地的登記機(jī)構(gòu)一般大都不強(qiáng)求當(dāng)事人必須以夫妻共有房產(chǎn)的形式申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。

3夫妻共有房產(chǎn)如何申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記

3.1 夫妻共同出資建造或購置所得的房產(chǎn)對(duì)于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同建造或購置的房產(chǎn),建議在用地和工程批準(zhǔn)文件或買賣合同中就將夫妻倆人的名字都寫入建造人或購買方中,以便在后續(xù)的房屋權(quán)屬登記中進(jìn)行登記。因?yàn)?在實(shí)際操作中,夫妻共有房產(chǎn)申請(qǐng)登記時(shí),有時(shí)并非夫妻雙方都到場(chǎng),若遇到一方隱瞞真實(shí)婚姻狀態(tài),為將房產(chǎn)登記為一方所有,發(fā)表自己未婚的假聲明。對(duì)于申請(qǐng)人的婚姻狀況,登記機(jī)構(gòu)又很難認(rèn)定其真?zhèn)?很可能發(fā)生將本為夫妻共有的房產(chǎn)登記為一方所有。鑒此,為更好的保護(hù)共有人的合法權(quán)益,最好在房屋權(quán)屬登記前,就將自己的權(quán)利寫入相關(guān)的證明文件中。夫妻共同建造的房屋,應(yīng)由夫妻雙方共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬初始登記,并提供土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、結(jié)婚證、雙方有效身份證明、規(guī)劃認(rèn)可書等登記要件。夫妻共同購置二手房的,應(yīng)由夫妻二人和賣方當(dāng)事人共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,并提供買賣合同、完稅證、原房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、雙方的有效身份證明、共有協(xié)議、房產(chǎn)證配圖等登記要件。夫妻共同購置商品房的,也須購買方夫妻和售房企業(yè)共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。夫妻雙方無法親自到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的,須出具書面的授權(quán)委托書委托第三人代為登記。

3.2 夫妻一方或雙方通過法定繼承所得的房產(chǎn)夫妻雙方須提供原房屋所有權(quán)證、房產(chǎn)繼承公證書、結(jié)婚證、雙方的有效身份證明、房產(chǎn)證配圖等登記要件到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

3.3 夫妻雙方受贈(zèng)所得的房產(chǎn)夫妻雙方以贈(zèng)與方式取得的房產(chǎn),應(yīng)由贈(zèng)與人和受贈(zèng)人即夫妻雙方共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,夫妻雙方須提供贈(zèng)與公證書、結(jié)婚證、完稅證、雙方的有效身份證明、房產(chǎn)證配圖等登記要件。若是遺贈(zèng)取得,則由受遺贈(zèng)的夫妻雙方申請(qǐng)登記,并提供遺贈(zèng)公證書、接收遺贈(zèng)公證書、結(jié)婚證、夫妻雙方的有效身份證明、完稅證等登記要件。

3.4 婚前房產(chǎn)約定為夫妻共有的夫妻雙方須共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬變更登記,并提供原房屋所有權(quán)證、公證的書面約定或夫妻雙方共同到登記機(jī)構(gòu)書寫并簽章的約定、結(jié)婚證、雙方的有效身份證明、房產(chǎn)證配圖等登記要件。

篇（7）

1.民事判決書和民事裁定書的效力

《民事訴訟法》第147條規(guī)定：“當(dāng)事人不服地方人民法院第一審判決的，有權(quán)在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向上一級(jí)人民法院提起上訴。當(dāng)事人不服地方人民法院第一審裁定的，有權(quán)在裁定書送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級(jí)人民法院提起上訴?！庇纱丝梢?，民事判決和民事裁定均可實(shí)行二審制度。對(duì)于一審判決、裁定是否已經(jīng)生效，登記機(jī)構(gòu)無法判斷，只能要求人民法院出具生效證明或協(xié)助執(zhí)行通知書；而二審判決、裁定因是終局審理，自作出之日起發(fā)生法律效力，登記機(jī)構(gòu)可以直接以此作為當(dāng)事人取得房屋的原因證明文件。

2.民事調(diào)解書的效力

民事調(diào)解書同民事判決書一樣具有強(qiáng)制執(zhí)行力。根據(jù)《民事訴訟法》和最高院《關(guān)于適用簡易程序?qū)徖砻袷掳讣娜舾梢?guī)定》的規(guī)定，民事調(diào)解書的生效方式分簽收生效和簽字生效兩種。民事調(diào)解書一經(jīng)生效，當(dāng)事人不得上訴，當(dāng)事人可以憑生效的民事調(diào)解書單方申請(qǐng)房屋登記。這里值得注意的是附條件的民事調(diào)解書，此類調(diào)解書中同樣載明了自雙方當(dāng)事人簽字之日起生效的條文，那么登記機(jī)構(gòu)能否認(rèn)為調(diào)解書已經(jīng)生效，而為當(dāng)事人單方辦理登記呢？對(duì)于這種附條件的民事調(diào)解書，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待：如果當(dāng)事人無法雙方共同申請(qǐng)登記的，應(yīng)要求法院出具生效證明或協(xié)助執(zhí)行通知書，當(dāng)事人方能單方申請(qǐng)登記。這樣做可以保障調(diào)解書所附條件的如期實(shí)現(xiàn)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，使登記行為不存在瑕疵。

3.協(xié)助執(zhí)行通知書的效力

《民事訴訟法》第212條規(guī)定：“發(fā)生法律效力的民事判決、裁定，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，也可以由審判員移送執(zhí)行員執(zhí)行?！币簿褪钦f，協(xié)助執(zhí)行通知書是以一方當(dāng)事人拒絕履行已經(jīng)生效的民事判決、裁定為前提的。在雙方當(dāng)事人自愿履行民事判裁定的情況下，登記機(jī)構(gòu)則不需要當(dāng)事人另行提供協(xié)助執(zhí)行通知書。根據(jù)法律規(guī)定，協(xié)助執(zhí)行通知書自送達(dá)之日起生效。當(dāng)事人憑裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書可以單方申請(qǐng)房屋登記。

4.仲裁調(diào)解書和仲裁裁決書的效力

仲裁實(shí)行一裁終局制?！吨俨梅ā芬?guī)定，仲裁調(diào)解書經(jīng)雙方當(dāng)事人簽收之后即發(fā)生法律效力，而在調(diào)解書簽收前當(dāng)事人可以反悔，由仲裁庭另行作出裁決。如果當(dāng)事人一方申請(qǐng)登記的，由于登記機(jī)構(gòu)無法知曉該調(diào)解書是否同樣被另一方當(dāng)事人簽收，此時(shí)調(diào)解書的效力處于待定狀態(tài)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)登記。而仲裁裁決書自作出之日起發(fā)生法律效力，裁決書一旦作出，當(dāng)事人就同一糾紛再申請(qǐng)仲裁或者向人民法院的，仲裁委員會(huì)或者人民法院是不予受理的。因此，登記機(jī)構(gòu)可以將仲裁裁決書作為單方辦理房屋登記的依據(jù)。

5.公證書的效力

公證書是證明法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性的可靠的司法證明文書。公證書具有三個(gè)基本法律效力，即證據(jù)效力、強(qiáng)制執(zhí)行效力和法律行為成立要件效力。其中，證據(jù)效力是公證書最基本的效力。公證書在房屋登記中的應(yīng)用相當(dāng)普遍，《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》明確規(guī)定了應(yīng)經(jīng)公證才能用于申請(qǐng)登記的材料，如因繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)申請(qǐng)登記的繼承、受遺贈(zèng)文書，境外申請(qǐng)人委托他人申請(qǐng)登記的委托書等。

二、法律文書對(duì)房屋登記的影響

1.有利影響

（1）有利于將房屋登記中的復(fù)雜問題簡單化

在工作中，登記機(jī)構(gòu)經(jīng)常會(huì)接觸到一些復(fù)雜的登記問題。比如：甲公司將自有房屋出售給乙公司后，甲公司、乙公司分別轉(zhuǎn)制為丙公司、丁公司，現(xiàn)丁公司要求申領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)。但由于時(shí)間相隔久遠(yuǎn)，丁公司無法提供出完整的申請(qǐng)材料以及丙公司的不配合等因素，登記機(jī)構(gòu)就無法受理。諸如此類的房屋登記問題，最有效的方法就是通過司法途徑解決，依據(jù)法律文書確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬?！斗课莸怯涋k法》第35條第2款規(guī)定：“因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書取得房屋所有權(quán)，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書要求房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理。房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記薄上記載基于人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書予以登記的事實(shí)?！薄斗课莸怯涋k法》第12條還規(guī)定了因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利申請(qǐng)登記的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)。這兩條規(guī)定說明，房屋登記機(jī)構(gòu)可以憑生效的法律文書為申請(qǐng)人單方辦理房屋登記，使原本復(fù)雜的登記問題簡單化。

（2）有利于減輕登記機(jī)構(gòu)登記審查的壓力

在審查形式上，我國房屋登記審查采用形式審查和實(shí)質(zhì)審查兼有的模式，一般以形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔。最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《協(xié)助執(zhí)行通知》第3條第2款規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)時(shí)，不對(duì)生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查。國土資源、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)?！贝藯l規(guī)定明確了登記機(jī)構(gòu)對(duì)生效法律文書不進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。法律文書的利用使物權(quán)可以在登記前就經(jīng)過人民法院、仲裁委員會(huì)或公證機(jī)構(gòu)的實(shí)質(zhì)審查。比如登記房產(chǎn)權(quán)屬有無爭(zhēng)議、房產(chǎn)是否真實(shí)存在、當(dāng)事人的身份是否真實(shí)、是否存在隱性共有人、轉(zhuǎn)讓行為是否合法等審點(diǎn)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，并對(duì)審查結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，實(shí)際上是分擔(dān)了房屋登記的審查責(zé)任，減輕了登記機(jī)構(gòu)登記審查的壓力。

（3）有利于防范房屋登記的風(fēng)險(xiǎn)

法律文書是一個(gè)國家法律規(guī)范和法律職能的具體體現(xiàn)，具有保障法律具體實(shí)施和公民合法權(quán)益的作用。在房屋登記過程中，利用人民法院、仲裁委或公證機(jī)構(gòu)出具的法律文書進(jìn)行房屋登記，對(duì)提高登記質(zhì)量、防范虛假申請(qǐng)、確保登記安全，保障當(dāng)事人合法權(quán)益起著重要的作用。因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)只是行政機(jī)構(gòu)，不具有司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)關(guān)和公證機(jī)關(guān)的法律職能，無法對(duì)申請(qǐng)人提供的書證進(jìn)行深入識(shí)別、鑒定。為了更好地規(guī)避登記中的風(fēng)險(xiǎn)，登記機(jī)構(gòu)對(duì)部分書證做出了強(qiáng)制性的規(guī)定，如自然人委托他人處分房產(chǎn)登記的委托書須經(jīng)公證機(jī)構(gòu)公證。這樣，利用法律文書也成為登記機(jī)構(gòu)防范登記風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑之一。

2.不利影響

（1）物權(quán)未經(jīng)登記公示同樣具有法律效力

《物權(quán)法》第28條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。”這條規(guī)定說明生效的法律文書可以直接導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅，這樣的物權(quán)未經(jīng)過登記同樣具有法律效力。所以，登記并不是物權(quán)發(fā)生效力的唯一途徑。由于當(dāng)事人未申請(qǐng)登記，登記機(jī)構(gòu)和其他相對(duì)人均無法掌握該物權(quán)的變動(dòng)情況，可能造成后續(xù)的錯(cuò)誤登記，進(jìn)而損害相關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益。

（2）法律文書的不嚴(yán)謹(jǐn)可能增大登記難度

法律文書以國家公信力為后盾，對(duì)相關(guān)事項(xiàng)具有較高的證明力，而且登記機(jī)構(gòu)也沒有能力對(duì)其證明的事項(xiàng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查?；趯?duì)法律文書的高度信賴，登記機(jī)構(gòu)一般不會(huì)去審查法律文書的正確性、合法性。當(dāng)法律文書出現(xiàn)不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那樾螘r(shí)，登記人員不易察覺，由此導(dǎo)致的錯(cuò)誤登記也在所難免。筆者在工作中曾碰到這樣的案例，被繼承人王某名下的房產(chǎn)經(jīng)法院調(diào)解歸王某某所有。在申請(qǐng)人提供的民事調(diào)解書中，以繼承糾紛為訴求，但沒有明確當(dāng)事人的繼承關(guān)系。工作人員根據(jù)這份生效的民事調(diào)解書以繼承的轉(zhuǎn)移登記類型進(jìn)行了登記，事實(shí)上當(dāng)事人的關(guān)系是祖孫關(guān)系且王某某是法定繼承人以外的人。顯然，該起登記應(yīng)以受遺贈(zèng)的轉(zhuǎn)移登記類型進(jìn)行登記。雖然這起登記并沒有造成權(quán)利歸屬的登記錯(cuò)誤，但是房屋取得方式的錯(cuò)誤卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，因此登記機(jī)構(gòu)不得不啟動(dòng)更正登記、說服申請(qǐng)人補(bǔ)繳契稅等措施予以救濟(jì)。

篇（8）

受托人：_____，男/女，_____年_____月_____日出生，公民身份證號(hào)碼：_______________

我們(委托人_____和受托人_____)系_____關(guān)系。我們欲以_____的名義購買坐落在__________房產(chǎn)一套，因我事物繁忙，不能親自前往辦理，特委托_____作為我的合法人，全權(quán)代表我辦理如下事項(xiàng)：

1、簽訂購房合同;

2、交納購房款，繳納稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用;

3、辦理銀行按揭貸款手續(xù)，簽訂借款合同，抵押合同，辦理房屋抵押登記手續(xù);

4、辦理并領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等證件;

5、辦理驗(yàn)房、入住等房屋交接手續(xù);

6、辦理水、電、天然氣、有線電視、電話、供暖設(shè)備等物業(yè)手續(xù);

7、辦理與購買上述房產(chǎn)有關(guān)的其他一切事宜。

受托人在上述委托權(quán)限內(nèi)所簽署的一切有關(guān)文件，委托人均予以承認(rèn)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

受托人有/無轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托期限:至上述委托事項(xiàng)辦理完畢為止。

委托人：__________

_____年_____月_____日

公證處房產(chǎn)委托書

委托人：

姓名：_____ 身份證號(hào)碼：__________

受托人：

姓名：_____ 身份證號(hào)碼：__________

我擁有位于__________ [房屋所有權(quán)證：__________]的房產(chǎn)，現(xiàn)委托__________為我的人，并以我的名義在期限(____年____月____日至____年____月____日)內(nèi)，辦理如下事項(xiàng)：

1、全權(quán)辦理提前還清上述房產(chǎn)銀行按揭貸款(即贖樓)手續(xù)，代為簽署融資擔(dān)保協(xié)議，代辦抵押登記注銷手續(xù)、領(lǐng)取房地產(chǎn)買賣合同或房產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)證明。

2、全權(quán)辦理轉(zhuǎn)讓、出售上述房產(chǎn)的有關(guān)手續(xù)，打印房產(chǎn)買賣合同，代為簽署房產(chǎn)買賣合同及相關(guān)文件，受托人代為收取上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的全部樓款或銀行按揭樓款。

3、委托人辦理簽署上述房產(chǎn)的房款資金監(jiān)管協(xié)議及收取資金監(jiān)管協(xié)議中的全部樓款。

4、受托人辦理公證、到國土、房產(chǎn)等有關(guān)部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)及簽署、遞交有關(guān)文件，辦理水電、煤氣、電話、有線電視/數(shù)字電視、物業(yè)管理費(fèi)、繳稅或免稅等一切相關(guān)手續(xù)。

5、到有關(guān)部門辦理與房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一切有關(guān)手續(xù)。

6、受托人辦理上述房產(chǎn)解除國土局買賣合同公證書以及簽署一切相關(guān)文件。

7、辦理出租管理房產(chǎn)及簽署租賃合同、收取租金，人有權(quán)選擇承租方并確定租賃價(jià)格。

受托人在其權(quán)限范圍及期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)合法文件及辦理相關(guān)手續(xù)，我均予承認(rèn)。上述房產(chǎn)是指法律規(guī)定的本人份額的房產(chǎn)。

受托人(有/無)轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托人：__________

_____年_____月_____日

公證處股權(quán)轉(zhuǎn)讓委托書

委托人：某某，男(女)，某年某月某日出生，身份證號(hào)碼：__________

受托人：某某，男(女)，某年某月某日出生，身份證號(hào)碼：__________

本人系_____公司的股東，本人占有該公司_____%的股權(quán)，因擬以人民幣_(tái)____元轉(zhuǎn)讓上述公司的股權(quán)給_____，茲委托_____為本人的人，代表本人處理如下事項(xiàng)：

一、代表本人出席_____公司股東大會(huì)，行使表決權(quán);

二、與_____簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，并辦理公證手續(xù);

三、辦理工商變更登記手續(xù)。

委托期限：從某年某月某日至某年某月某日止。 受托人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。

篇（9）

茲授權(quán)委托__________(公民身份號(hào)碼：__________，電話：__________)全權(quán)代表我單位來你處申辦_______________公證，并代表我單位處理該項(xiàng)公證中的一切事宜。

授權(quán)單位(章)：__________

法定代表人(簽名或蓋章)：__________

受托人(簽名)：__________

____年____月____日

公證處委托書模板二

委托人：，男，年月日出生，現(xiàn)住。公民身份號(hào)碼：。

受托人：，男，年月日出生，現(xiàn)住。公民身份號(hào)碼：。

委托人與受托人系兄弟(或夫妻、朋友等)關(guān)系。委托人欲在深圳購買房產(chǎn)一套(或委托人按(96)京宣證字第3691號(hào)繼承公證書有關(guān)繼承父親遺產(chǎn)的內(nèi)容，委托人與、、、、、、共同繼承屬的房產(chǎn))?，F(xiàn)委托人因故不能前往深圳親自辦理購房的相關(guān)手續(xù)(或工作原因不能親自前往北京辦理有關(guān)其應(yīng)得的繼承份額房產(chǎn)的過戶手續(xù))，故委托弟弟代為辦理。委托期限為此手續(xù)辦理完結(jié)，為辦理上述手續(xù)所簽署的文件我均予以認(rèn)可。受托人無(或有)轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托人：(簽名)

年月日

公證處委托書模板三

委托人： XXX，男，X年X月X日出生，公民身份號(hào)碼：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。

受托人： XXX，女，X年X月X日出生，公民身份號(hào)碼：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。

我本人(委托人：XXX)名下?lián)碛幸惶鬃湓诒本┦蠿X區(qū)XX小區(qū)X號(hào)樓X單元XXX室的房產(chǎn)(房產(chǎn)證編號(hào)：京房權(quán)證X私字第XXXXXXX號(hào))，該房產(chǎn)是我的個(gè)人財(cái)產(chǎn)?，F(xiàn)在我準(zhǔn)備出售該房產(chǎn)，因我本人工作繁忙，特委托XXX作為我的合法人，并全權(quán)代表我辦理如下事項(xiàng)：

1、代為辦理提前還款手續(xù)，領(lǐng)取銀行出具的解除抵押證明材料，辦理解除抵押登記及與之有關(guān)的一切手續(xù)，領(lǐng)取還款證明、房產(chǎn)證和土地證等手續(xù);

2、到房管部門查閱與該房產(chǎn)相關(guān)的一切檔案資料;

3、代辦房屋的立契過戶、權(quán)屬登記等相關(guān)一切手續(xù);

4、代辦上市申請(qǐng)、稅務(wù)登記等一切手續(xù);

5、簽訂房屋買賣合同等文件;

6、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中，有權(quán)代為接受詢問并簽署文件;

7、協(xié)助購房人辦理其購買上述房產(chǎn)的貸款手續(xù);

8、代收售房款、帶繳納相關(guān)稅費(fèi)，并簽署相關(guān)文件;

9、代為辦理房產(chǎn)交易資金監(jiān)管手續(xù)并簽署資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件;

10、代為辦理房產(chǎn)交易涉及的監(jiān)管資金解凍手續(xù);

11、代為辦理房產(chǎn)交易資金從解凍賬戶中的轉(zhuǎn)出并簽署相關(guān)文件;

12、辦理上述房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù);

13、辦理物業(yè)(水、電、天然氣、有線電視、供暖設(shè)備等)的過戶手續(xù);

14、代為辦理交易過程中的其他有關(guān)事項(xiàng)并簽署與轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)的相關(guān)文件。 受托人在上述委托權(quán)限內(nèi)所簽署的一切相關(guān)文件，委托人均予以承認(rèn)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

篇（10）

    遺囑繼承是指繼承開始后,繼承人按照被繼承人生前所立的合法有效的遺囑繼承被繼承人遺產(chǎn)的繼承制度。遺囑繼承公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)遺囑繼承人的申請(qǐng),依照法定程序?qū)z囑繼承人繼承行為的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。

    一、遺囑生效的條件

    (一)遺囑生效的實(shí)質(zhì)要件

    1.遺囑人在立遺囑時(shí)必須具有民事行為能力。立遺囑應(yīng)當(dāng)是遺囑人在具有正常的理智與思維能力的情況下所作的意思表示。公民在無行為能力或限制行為能力的情況下所立的遺囑,在法律上是無效的。然而,如果遺囑人立遺囑時(shí)有民事行為能力,事后卻因患精神疾病等原因喪失了民事行為能力,因其立遺囑時(shí)神志是清楚的,所以遺囑的效力不受影響。

    2.遺囑必須是遺囑人親自所立,他人代立的遺囑沒有法律效力。

    3.遺囑必須表明遺囑人的真實(shí)意思。公民在受脅迫、欺騙的情況下所立的遺囑,或者他人偽造的遺囑,均不是公民的真實(shí)意思表示,不能發(fā)生法律效力。

    4.遺囑的內(nèi)容不得違反法律和社會(huì)公德。凡違反法律或社會(huì)公德的遺囑不發(fā)生法律效力,例如,按照法律規(guī)定,遺囑不得剝奪缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的法定繼承人的繼承權(quán),如果所立遺囑非法剝奪上述繼承人的繼承權(quán),這樣的遺囑就不能發(fā)生法律效力。

    5.遺囑處分的對(duì)象是個(gè)人所有的合法財(cái)產(chǎn)。公民可以將自己所有的房屋和儲(chǔ)蓄、生活用品和法律允許為個(gè)人所有的生產(chǎn)資料等以遺囑的方式進(jìn)行處分,但是非法占有物不能作為遺囑處分的對(duì)象,只享有使用權(quán)而沒有所有權(quán)的占有物,如公民租賃的房屋、農(nóng)民使用的自留地和宅基地,都不能作為遺囑處分的對(duì)象。

    (二)遺囑生效的形式要件

    遺囑的成立和生效不僅要具備主體、內(nèi)容及對(duì)象等實(shí)質(zhì)性的要件,而且要具備形式上的要件。根據(jù)法律的規(guī)定,遺囑應(yīng)當(dāng)經(jīng)過證明,表明其真實(shí)、合法,才能發(fā)生法律效力。遺囑公證是對(duì)遺囑最有力的一種證明方式。我國《繼承法》第17條規(guī)定,公證遺囑由遺囑人經(jīng)公證機(jī)關(guān)辦理;自書遺囑由遺囑人親筆書寫,簽名,注明年、月、日;代書遺囑應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)以上見證人在場(chǎng)見證,由其中一人代書,注明年、月、日,并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名;以錄音形式立的遺囑,應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)以上見證人在場(chǎng)見證;遺囑人在危急情況下,可以立口頭遺囑,口頭遺囑應(yīng)當(dāng)由兩個(gè)以上見證人在場(chǎng)見證,危急情況解除后,遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的,所立的口頭遺囑無效。根據(jù)《繼承法》第18條規(guī)定,下列人員不能作為遺囑見證人:無行為能力人、限制行為能力的人,繼承人、受遺贈(zèng)人,與繼承人、受遺贈(zèng)人有利害關(guān)系的人。

    二、設(shè)立遺囑生效確認(rèn)程序的原因

    設(shè)立遺囑生效確認(rèn)程序是非常有必要的,因?yàn)樵谠S多人看來,遺囑繼承公證的辦理相對(duì)法定繼承公證處理更容易些,要不然,遺囑公證就沒有什么意義了。所以,在實(shí)際辦理遺囑繼承公證時(shí),經(jīng)常按照遺囑公證書直接出具遺囑繼承公證書,并不是去告訴其他法定繼承人對(duì)其能否真正生效進(jìn)行進(jìn)一步確認(rèn)。但在實(shí)際生活中,因?yàn)榉ǘɡ^承而出現(xiàn)的法律糾紛是少數(shù)的,相反遺囑繼承涉及的復(fù)查或訴訟特別多。有的案子好多年后又被人提起,形成了纏訴、老上訪戶等,他們針對(duì)的依據(jù)就是遺囑公證書。

    我國《繼承法》第二十條明確規(guī)定,公證遺囑效力最高。那么也許遺囑人生前曾擬定了很多份公證遺囑,怎樣判斷當(dāng)事人所提交的公證遺囑就是“最后的公證遺囑呢”?因此公證遺囑只解決了遺囑設(shè)立時(shí)的形式合法問題,并未解決繼承開始后,遺囑生效的確認(rèn)問題。

    申請(qǐng)遺囑公證人應(yīng)當(dāng)提交的文件包括:(1)立遺囑人的身份證明,如身份證、戶口簿等;(2)立遺囑人處分的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的證明;(3)遺囑的草稿等。如果是遺囑繼承,遺囑繼承人需持遺囑公證書、遺囑人死亡證明到公證處辦理繼承權(quán)公證手續(xù),經(jīng)公證部門對(duì)被繼承人所立遺囑的真實(shí)性與合法性進(jìn)行審查,認(rèn)定該其真實(shí)有效后,公證處出具繼承權(quán)公證書,公證機(jī)關(guān)必須對(duì)遺囑人的遺囑內(nèi)容保密。繼承人攜帶遺囑公證書、繼承權(quán)公證書、房屋權(quán)屬證書及當(dāng)事人身份證件辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。在此類繼承登記中,遺囑人指定的繼承人如屬法定繼承人之列的,只需繳納房產(chǎn)登記費(fèi)用,無需繳納契稅;若屬法定繼承人之外,屬遺贈(zèng)性質(zhì)的,受贈(zèng)人除繳納房產(chǎn)登記費(fèi)用以外,需繳納受贈(zèng)房屋市場(chǎng)價(jià)值4%的契稅。

    立遺囑人在遺囑中處分的財(cái)產(chǎn)在生前很有可能進(jìn)行處置,遺囑中涉及的財(cái)產(chǎn)有的可能已經(jīng)轉(zhuǎn)移到他人名下,比如已辦理了轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與手續(xù)。所以,還是很有必要向繼承人核實(shí)確認(rèn)遺囑處分的財(cái)產(chǎn)是否仍歸立遺囑人所有。有時(shí)候,也有人拿立遺囑人寫的借據(jù)或房產(chǎn)出資證明來對(duì)遺囑中的財(cái)產(chǎn)主張異議,這就要在《遺囑生效確認(rèn)通知函》中告知受函人這類憑證只構(gòu)成債權(quán)依據(jù),不能作為撤銷遺囑的證明。

    三、告知當(dāng)事人法律,法規(guī)、規(guī)范性文件對(duì)遺囑繼承的要求

    1.立遺囑人必須是具有完全行為能力人,依照《繼承法》的具體要求所立,否則無效,不能執(zhí)行。其法律依據(jù)主要是《繼承法》第十七條“公證遺囑由遺囑人經(jīng)公證機(jī)關(guān)辦理?！钡囊?guī)定和《繼承法》第二十二條“無行為能力人或者限制行為能力人所立的遺囑無效;遺囑必須表示遺囑人的真實(shí)意思,受脅迫、欺騙所立的遺囑無效;偽造的遺囑無效;遺囑被篡改的、篡改的內(nèi)容無效”的規(guī)定。

    2.遺囑人在遺囑中應(yīng)當(dāng)為缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的繼承人,以及胎兒保留必要的份額。其法律依據(jù)主要是《繼承法》第十九條“遺囑應(yīng)當(dāng)對(duì)缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額”的規(guī)定和《繼承法》第二十八條“遺產(chǎn)分割時(shí),應(yīng)當(dāng)保留胎兒的繼承份額。胎兒出生時(shí)是死體的,保留的份額按法定繼承辦理”的規(guī)定以及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第四十五條第一款“應(yīng)當(dāng)為胎兒保留的遺產(chǎn)份額沒有保留的應(yīng)從繼承人所繼承的遺產(chǎn)中扣回”的規(guī)定。