序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

Abstract: The property mapping is a strong policy of legal surveying and mapping work, has a strong policy. Property mapping using mapping tools, surveying instruments, surveying techniques to determine the shape of property, location, size, quality, quantity, and utilization of professional mapping diagram drawn into real estate. Our real estate mapping work started late, and its development is still in the early stages of standardization of construction. This article describes the role of property mapping, and property mapping factors affecting the quality of the analysis, for the work of real estate mapping problems, analysis of real estate mapping quality control points and propose specific quality control measures.

Keywords: real estate mapping; quality; Control

中圖分類號：TV523文獻標識碼：A

引言

房產(chǎn)測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質(zhì)量直接關(guān)系到房屋權(quán)利人的自身利益。時至今日，城市住宅需求更顯示了其強勁的張力，其中商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長為了加強房地產(chǎn)測繪管理，規(guī)范房地產(chǎn)測繪行為，保護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，我國相繼出臺了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》及國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》等一系列關(guān)于商品房測繪的標準和規(guī)則，同時國家與之相關(guān)的部委及各省市也出臺了商品房建筑面積計算方法、商品房測繪實施細則或暫行規(guī)定。目前,房產(chǎn)測繪工作中存在的問題較多,有些問題已經(jīng)成為消費者的投訴熱點,因此房產(chǎn)測繪市場亟待整頓,成果質(zhì)量亟待提高。

一、房產(chǎn)測繪的作用及房產(chǎn)測繪質(zhì)量的影響因素

（一）房產(chǎn)測繪的作用

房產(chǎn)測繪所提供的數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)抵押貸款、房產(chǎn)交易、房地產(chǎn)契稅征收、物業(yè)收費、租賃活動等不可缺少的依據(jù)。房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)通過分析處理以后，可以生產(chǎn)出很多資料為城市建設(shè)、城市規(guī)劃等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持。

房產(chǎn)測繪是辦理產(chǎn)權(quán)證的基礎(chǔ)，為房屋面積、房屋權(quán)屬界址等提供了基礎(chǔ)資料，還為房地產(chǎn)管理包括開發(fā)管理、產(chǎn)權(quán)管理、交易管理提供了服務。

（二）房產(chǎn)測繪質(zhì)量的影響因素

1. 影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的重要因素包括房產(chǎn)測繪單位的資質(zhì)、房產(chǎn)從業(yè)人員的技術(shù)水平、房產(chǎn)測繪單位的管理水平。

2.在我國，目前的房產(chǎn)測繪相關(guān)標準、規(guī)范還并不夠完善。房產(chǎn)測繪具備技術(shù)性、專業(yè)性很強的特點，因此，部分城市已經(jīng)制定了房產(chǎn)測量實施的相關(guān)細則。但是，大部分城市還并沒有這方面的實施細則。而在實際的工作中，房產(chǎn)測繪從業(yè)人員只能依據(jù)對《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》理解來進行操作，這樣就會給測繪質(zhì)量帶來不可避免的爭議。由于對復雜建筑進行測繪，數(shù)據(jù)繁多，情況復雜，計算量很大，這就很難保證測繪人員不出現(xiàn)一些錯誤，如果房產(chǎn)測繪單位的質(zhì)量保證體系不夠健全，就更容易出現(xiàn)差錯。

二、房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制點

所有標準、規(guī)范、實施細則或者暫行規(guī)定, 基本原則都是一致的, 但在有些具體問題上也存在不同程度的出入。之所以會出現(xiàn)這樣結(jié)果，是因為考慮問題的角度不同, 因此多計算出的依據(jù)和計算的方法也就與之不同，最終，計算出來的商品房建筑面積不同。要做到對房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制，首先就應該分析影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的控制點, 然后針對控制點來采取相對應的質(zhì)量控制措施。

房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制點包括: 人員培訓、儀器設(shè)備管理及資源配置、外業(yè)測繪和內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理。

（一）人員培訓

房產(chǎn)測繪的人員包括外業(yè)測繪人員、內(nèi)業(yè)計算和資料整理人員、產(chǎn)品檢驗人員, 所有的這些人員均應該經(jīng)過認真細致地培訓。掌握相應的崗位技能, 明確各自的職責和權(quán)限。

（二）儀器設(shè)備管理及資源配置

房產(chǎn)測繪所使用的儀器設(shè)備主要包括: 1.外業(yè)——全站儀、水準儀、棱鏡、標尺、手持測距儀、鋼尺、玻璃纖維尺或皮尺等相關(guān)的儀器。2.內(nèi)業(yè)——計算機、筆記本電腦、繪圖儀、房產(chǎn)測繪軟件等相關(guān)的設(shè)備和應用程序。

另外, 房產(chǎn)測繪單位及部門還應該具備相應的資質(zhì)及完善的質(zhì)量管理體系。

（三）外業(yè)測繪

1.外業(yè)測繪工作準備

根據(jù)施工單位提供的竣工圖或施工圖，在計算機中繪出相應的草圖,并且標注商品樓設(shè)計的軸線尺寸、陽臺尺寸、外墻厚度、保溫板的位置及厚度等有關(guān)數(shù)據(jù),將草圖按一定比例打印出來, 供外業(yè)使用。

2.外業(yè)數(shù)據(jù)采集

單層商品房無論建筑高度是多少,均按一層來計算建筑面積,外業(yè)實測建筑物外墻勒角以上的水平尺寸。單層商品房內(nèi)有部分樓層時也應實測其尺寸, 一起來計算建筑面積。

多層或高層商品樓除實測尺寸外, 還應測量結(jié)構(gòu)有變化的部位的尺寸及頂層尺寸, 尤其是有坡屋頂?shù)倪€要測出不夠2.20m 層高應縮進的尺寸。

商品樓內(nèi)部的房屋開間、進深、內(nèi)外墻厚度及陽臺寬度、房屋層高均應進行實際測量。與商品樓主體相連的公用建筑部位也應實測其尺寸。

外業(yè)還應檢查竣工后商品樓的保溫位置與設(shè)計是否相符,并實測其厚度,實測有困難時,可連同主體墻一起進行實測。

（四）內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理

1.數(shù)據(jù)分析和誤差處理

外業(yè)工作結(jié)束后,內(nèi)業(yè)進行數(shù)據(jù)粗略處理。首先比較一下外業(yè)測繪的實際尺寸與設(shè)計尺寸有沒有變化,若沒有變化,或有變化且變化在±5cm以內(nèi),即可視為施工誤差,不必進行修改,可以按照設(shè)計尺寸進行計算。若變化超過±5cm 則需要分析產(chǎn)生該變化的原因,是外墻厚度變化、軸線尺寸作了設(shè)計調(diào)整、還是施工出現(xiàn)偏差。根據(jù)出現(xiàn)的不同原因進行不同調(diào)整。若是外墻厚度變化和設(shè)計進行了調(diào)整,則按調(diào)整后的尺寸進行計算,若是由施工偏差所引起的,則要按單元進行分配。對于設(shè)計相同的陽臺,則按實際測量尺寸的平均值計算陽臺建筑面積。

2.內(nèi)業(yè)計算和成果整理

按照調(diào)整的有關(guān)尺寸,在計算機中繪圖,分別計算出全樓的總建筑面積、每套商品房的套內(nèi)建筑面積、全樓的總套內(nèi)建筑面積以及全樓的公用建筑面積和公用建筑面積分攤系數(shù)。然后按照套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積分攤系數(shù)進行填表,由計算機自動計算各套分攤的公用建筑面積和各套的建筑面積即可。

三、房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制措施

（一）人員培訓的控制措施。編寫培訓材料，制定培訓計劃，組織培訓工作。培訓對象為房產(chǎn)測繪作業(yè)人員、檢驗人員以及其他需要培訓

的人員。培訓內(nèi)容包括：測繪質(zhì)量管理法規(guī)、房產(chǎn)測繪法規(guī)、房產(chǎn)測量規(guī)范、房產(chǎn)測繪質(zhì)量檢查方法、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理知識等。

（二）儀器設(shè)備管理及資源配置控制措施。房產(chǎn)測繪儀器設(shè)備的計算檢定情況；房產(chǎn)測繪單位的資質(zhì)情況，包括：單位資質(zhì)等級，年檢，持證執(zhí)業(yè)情況；房產(chǎn)測繪單位質(zhì)量管理情況，包括：質(zhì)量體系、質(zhì)量管理制度的建立情況和質(zhì)量體系運作的有效性、房產(chǎn)測繪技術(shù)標準的有效性、房產(chǎn)測繪生產(chǎn)作業(yè)流程。

（三）外業(yè)測繪控制措施。房產(chǎn)外業(yè)測繪控制指對房產(chǎn)測繪單位的房產(chǎn)要素調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房屋面積測繪等成果的控制。

1.房產(chǎn)要素調(diào)查包括：房產(chǎn)要素調(diào)查的內(nèi)容與填寫是否齊全、正確；調(diào)查表中的用地略圖和房屋權(quán)界線示意圖上的用地范圍線，房屋權(quán)界線及有關(guān)說明符號和房產(chǎn)圖上是否一致。

2.房產(chǎn)要素測量包括：房產(chǎn)要素測量的測量方法，記錄和計算是否正確；各項限差和成果精度是否符合要求；測量的要素是否齊全、準確、對有關(guān)地物的取舍是否合理。

3.房屋面積測繪包括：房產(chǎn)面積測量原始記錄是否規(guī)范，內(nèi)容是否完整；房產(chǎn)測量成果是否規(guī)范，內(nèi)容是否完整；共有共用面積的測定和分攤是否合理。

（四）內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理控制措施。內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理控制指對房產(chǎn)測繪單位生產(chǎn)的房產(chǎn)圖、房屋測繪資料整理等成果的控制。

（五）房產(chǎn)圖繪制包括：房產(chǎn)圖的規(guī)格尺寸、技術(shù)要求、表述內(nèi)容、圖廓整飾是否符合要求；房地產(chǎn)要素的表述是否齊全，正確是否符合

要求；對有關(guān)地形要素的取舍是否合理；圖面精度和圖邊處理是否符合要求。

（六）房屋測繪資料整理包括：房產(chǎn)面積的計算方法是否正確，精度是否符合要求；用地面積的測算是否正確，精度是否符合要求，房產(chǎn)

測繪報告的編寫是否規(guī)范，內(nèi)容是否完整；房產(chǎn)測繪成果資料歸檔管理的規(guī)范性（含各類原始測量成果）。

結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，對房產(chǎn)測繪的要求也越來越高，要加強對房產(chǎn)測繪質(zhì)量的管理，建立房產(chǎn)測繪資質(zhì)管理及運行的監(jiān)督和指導。房產(chǎn)測繪單位要認識房產(chǎn)測繪發(fā)展的前景，根據(jù)房產(chǎn)測繪市場發(fā)展狀況制定相應的企業(yè)發(fā)展策略。我們要以科學的發(fā)展觀發(fā)展房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理，使房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理得到不斷發(fā)展。

參考文獻

[1]武漢測繪科技大學測量學編寫組.測量學[M].北京:測繪出版社, 1996.

篇（2）

中圖分類號：P2文獻標識碼： A

一、前言

我國的房產(chǎn)測繪起步較晚，目前正處于規(guī)范建設(shè)階段，工作中尚存在一定的問題，并且有些問題已經(jīng)嚴重影響到了消費者，因此加強對房產(chǎn)測繪的內(nèi)容和質(zhì)量的探究是非常必要的。近年來，房地產(chǎn)市場飛速蓬勃發(fā)展，但隨之而來也出現(xiàn)了很多房產(chǎn)問題，因此對房產(chǎn)測繪工作的要求更高。房產(chǎn)測繪是利用測繪方法、技術(shù)、儀器來測量房產(chǎn)房屋的位置、形狀、質(zhì)量、面積等要素，并繪制成房產(chǎn)圖。房產(chǎn)測繪對房地產(chǎn)市場規(guī)范運行有著深遠的影響。我國房產(chǎn)測繪工作還處于起步階段，存在很多問題，產(chǎn)測繪風險具有特殊性，其涉及面廣，而且復雜，不僅給測繪單位和測繪人員帶來風險，也會給利益相關(guān)各方帶來不同的風險。

但具體的房產(chǎn)測繪又該注意哪些呢？怎樣去做好呢？

二、房產(chǎn)測繪的內(nèi)容

房產(chǎn)圖是一套與實地房屋相符的總平面圖，從房產(chǎn)圖上可以得知房屋建筑狀況、土地使用情況等信息。房產(chǎn)圖的測繪需要以“先控制后細部”為原則進行，要知道所有的房產(chǎn)圖都是平面圖形，因此只需布設(shè)平面控制網(wǎng)點。圖根控制點是在基本控制點下進行加密，圖根控制點的密度是根據(jù)繪圖比例以及房屋建設(shè)的密集程度來設(shè)定的，一般是采用臨時標志，在測區(qū)內(nèi)的基本控制點比較稀少的情況下，應適當增設(shè)固定標志。

三、房地產(chǎn)測繪行業(yè)中存在的問題

社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高促使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)得到了很大的發(fā)展，時時也促進了房產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展。房產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展是測繪行業(yè)存在的問題更加突出，因此，必須正確認識房產(chǎn)測繪中存在的問題。下面對目前房產(chǎn)存在的問題進行了簡單總結(jié)為以下三點：

1、對房產(chǎn)測繪的認識不足，重度度不夠

在房產(chǎn)市場化的今天，測繪數(shù)據(jù)的精確性關(guān)系著房產(chǎn)權(quán)屬管理的公平性，也影響著房產(chǎn)市場的穩(wěn)定性發(fā)展。但是，目前我國房產(chǎn)測繪部門對測繪工作沒有一個科學的定位，將其視為普通的地質(zhì)測量，甚至忽視測繪工作的技術(shù)性、連續(xù)性、統(tǒng)一性等特點。目前房屋產(chǎn)權(quán)問題引起的糾紛越來越多，解決這一問題的關(guān)鍵是正確認識房產(chǎn)測繪工作，提高測繪工作者的專業(yè)素質(zhì)，確保產(chǎn)權(quán)管理的規(guī)范化。

（1）房產(chǎn)測繪工作勞動量大，科技含量高

房地產(chǎn)測繪工作是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、開發(fā)以及房產(chǎn)拆交易的基礎(chǔ)工作，另外，測繪工作也為房產(chǎn)評估、征稅、收費以及城市規(guī)劃建設(shè)等工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)額。房產(chǎn)測繪工作任務量大，勞動強度較大，測繪工作者除了進行野外測量工作之外，還要進行數(shù)據(jù)處理、繪制測繪結(jié)果等一系列的活動。房地產(chǎn)測繪行業(yè)迅速發(fā)展，使房產(chǎn)測繪技術(shù)也得到了不斷的提高，新的測量儀器與技術(shù)不斷應用與房產(chǎn)測繪工作，使房產(chǎn)測繪工作效率與精確度不斷提高，房產(chǎn)測繪工作也逐漸技術(shù)化，科技不斷提高。

（2）測繪行業(yè)改革初期壟斷依然存在

房產(chǎn)測繪市場剛剛開放，有房地產(chǎn)測繪資質(zhì)的企業(yè)多數(shù)為中小企業(yè)，壟斷依然存在。長期以來，房產(chǎn)測繪工作由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門獨家壟斷經(jīng)營，這樣違背了房產(chǎn)市場化的發(fā)展規(guī)律，嚴重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。獨家壟斷經(jīng)營難以滿足房產(chǎn)多元化和復雜化的趨勢、另外，獨家壟斷使一些有資質(zhì)的測繪企業(yè)難以得到公平的競爭，也剝奪了房產(chǎn)權(quán)屬人自由選擇測量單位的權(quán)利，破壞了市場競爭規(guī)則。由于房產(chǎn)測繪行業(yè)的壟斷，是房產(chǎn)面積爭議成為房產(chǎn)交易的投訴焦點。

2、測繪新技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應用

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，以往人工為主的測量技術(shù)已經(jīng)不能滿足房產(chǎn)開發(fā)、交易隨測繪精度的要求。為滿足房產(chǎn)產(chǎn)管管理與房產(chǎn)開發(fā)等的需要，房地產(chǎn)測繪新技術(shù)發(fā)展與應用。全站儀、PRT測繪技術(shù)、信息地理系統(tǒng)以及電腦制圖等技術(shù)不斷應用與房地產(chǎn)測繪行業(yè)。

（1）全站儀測繪技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應用

全站儀在測繪行業(yè)廣泛應用，是集測距、測角、微處理等功能于一體的多功能新型數(shù)據(jù)采集儀器。全站儀可以人工操作也可以遠程控制，通過存儲設(shè)備實現(xiàn)記錄、輸出測量數(shù)據(jù)。全站儀這一常用測量技術(shù)不斷更新，測繪操作自動化，測量質(zhì)量不斷提高，在房地產(chǎn)測繪中應用也越來越廣泛。2。2RTK技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應PTR技術(shù)是新型測繪技術(shù)，得到了測繪行業(yè)的廣泛關(guān)注和青睞。PRT技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)從測繪到繪制測繪結(jié)果的全面自動化，操作簡單，測繪質(zhì)量較高。PRT技術(shù)將基準站接收機觀測到的數(shù)據(jù)以及已知數(shù)據(jù)傳輸?shù)搅鲃诱綠PS接受機，通過流動站的數(shù)據(jù)處理，得到厘米級的測繪數(shù)據(jù)，精確度較高。在房地產(chǎn)測繪中應用PRT技術(shù)能夠精確測量房屋的界限權(quán)屬，保證房產(chǎn)權(quán)管理的公平性，減少房屋測繪數(shù)據(jù)引起的房產(chǎn)糾紛。另外，GPS獲得的數(shù)據(jù)處理后直接錄入GPS系統(tǒng)，系統(tǒng)可以及時的繪制測量地圖。RTK技術(shù)是房地產(chǎn)測繪精度得到了很大的提高，逐漸被應用于房地產(chǎn)測繪中。

（2）計算機輔助制度技術(shù)中在房地產(chǎn)測繪中的應用

測繪工作主要包括野外測量、測量數(shù)據(jù)處理、繪制結(jié)果圖。繪制結(jié)果圖以往采用手工繪制工作量較大而且精度較低。計算機繪圖的出現(xiàn)是測繪技術(shù)得到了快速發(fā)展，計算機繪圖不僅提高了工作效率，還很程度上提高了繪制的精確度。目前，測繪行業(yè)普遍采用AUTCAD對測繪數(shù)據(jù)進行處理，繪制結(jié)果圖。AUTCAD功能較大操作簡單方便，在房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)處理中應用AUTCAD繪制房產(chǎn)地圖，能夠更加精確的表示測繪內(nèi)容。

3、房地產(chǎn)測繪的發(fā)展方向

目前，有關(guān)房地產(chǎn)測繪方面的法律還不健全，房地產(chǎn)測繪壟斷現(xiàn)象比較嚴重，有測繪資質(zhì)的企業(yè)難以進入測繪市場進行公平競爭，房地產(chǎn)測繪工作房地產(chǎn)測繪監(jiān)督工作都同屬于房產(chǎn)管理部門管理，是開發(fā)商與房產(chǎn)權(quán)屬人之間的糾紛更加普遍。如何擺脫這種現(xiàn)象，關(guān)鍵是房產(chǎn)測繪市場化，使房產(chǎn)權(quán)屬人自由選擇測繪單位。房產(chǎn)測繪部門與房產(chǎn)管理部門完全脫離所屬關(guān)系，測繪企業(yè)行為有測繪相關(guān)法律約束，測繪監(jiān)督部門進行監(jiān)管。在處理開發(fā)商與房產(chǎn)權(quán)屬人的測量糾紛時，房產(chǎn)監(jiān)管部門對糾紛事項指定測繪單位復合，使測繪工作更加透明合理。另外，房產(chǎn)管理門從技術(shù)和業(yè)務上嚴格把關(guān)，提高測繪隊伍的專業(yè)素質(zhì)，提高測繪的速度和質(zhì)量。測繪行業(yè)市場化有利于提高房地產(chǎn)測繪監(jiān)督的質(zhì)量和效率，是測繪更加公平合理。房地產(chǎn)測繪的市場化是測繪行業(yè)發(fā)展的必然方向，有條不紊地進行測繪工作市場化管理是目前測繪機制改革的關(guān)鍵所在。

四、房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計過程質(zhì)量控制

房產(chǎn)測繪主要用途是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)、舊城改造以及拆遷補償?shù)忍峁?shù)據(jù)。房產(chǎn)測繪大多以項目為單位進行測繪，一般宜每個權(quán)利關(guān)系人委托的每一連續(xù)地塊上的房屋為一個房產(chǎn)測繪項目。房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計既是對房產(chǎn)測繪項目進行現(xiàn)狀分析、精度研究和設(shè)計測繪方案。根據(jù)委托方的委托合同及委托方提供的土地使用權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證、人防物業(yè)批文、建筑工程設(shè)計圖紙等建筑資料，對測繪項目的基本情況進行分析，確定房產(chǎn)測繪依據(jù)、方法及分攤模型的過程。房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計過程遵循先整體后局部，由粗到細的原則。

五、結(jié)束語

在現(xiàn)在這種自由市場的競爭環(huán)境下，隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，特別是國家擴大內(nèi)需的政策為房地的發(fā)展提供了廣闊空間，房產(chǎn)測繪的要求也越來越高，加強對房產(chǎn)測繪質(zhì)量的控制和管理，建立健全房產(chǎn)測繪資質(zhì)管理及運行的監(jiān)督和指導就顯得愈發(fā)重要了。與此同時，我們也要清楚房產(chǎn)測繪存在的風險，有些風險是可以防范的，有些是難以預知和防范的，，在對社會服務過程中，房產(chǎn)測繪單位要不斷加強和完善自身素質(zhì)，持續(xù)改進測繪成果質(zhì)量，適應房地產(chǎn)市場的需要。要以科學的發(fā)展觀發(fā)展房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理，使房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理得到不斷發(fā)展。

參考文獻：

[1] 夏忠福：《提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量的措施探討》，《測繪與空間地理信息》，2013年08期

篇（3）

1加強房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量控制的意義

1.1為房屋交易提供有利的法律保障

房產(chǎn)測繪工作不僅與房地產(chǎn)企業(yè)有著非常密切的關(guān)系，同時也關(guān)系到業(yè)主的切身利益。在實際的房產(chǎn)測繪工作中，其具體測繪過程、精度標準、計算方式都必須嚴格按照相關(guān)規(guī)定來進行，因為它能夠在房產(chǎn)交易雙方出現(xiàn)糾紛時提高最有力的法律保障。房產(chǎn)測繪工作的質(zhì)量就直接代表著實際的建筑面積，這同時也是房產(chǎn)交易雙方最為關(guān)注的內(nèi)容之一，加強對房產(chǎn)測繪中面積測繪的質(zhì)量控制研究，能夠大大地提升房屋購買者的信心，從而促使房屋交易的完成。與此同時，房產(chǎn)測繪的相關(guān)數(shù)據(jù)也是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證必不可少的一個部分，它會以原始資料的形式存儲在房地產(chǎn)檔案當中，以待有需要的時候進行查閱。

1.2有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序

房屋面積是房產(chǎn)測繪工作的基本組成內(nèi)容之一，同時也是我國進行城市規(guī)劃管理、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置等工作的基礎(chǔ)計量單位。由于房屋測繪工作的專業(yè)性與復雜性，讓絕大部分的非專業(yè)人士都不能對其進行全面的了解，而在一些房產(chǎn)交易中，部分商家為了獲取更高的經(jīng)濟利益，經(jīng)常會以概念偷換的方式去誤導消費者進行房產(chǎn)交易。為此，加強對房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制，可以大大的提升房屋銷售面積的準確性，避免或減少房屋交易過程中的糾紛，更好地維護廣大消費者的合法權(quán)益，同時也在很大程度上維持了我國房產(chǎn)市場的秩序。

2影響房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的相關(guān)因素

2.1測繪標準和測繪規(guī)范不夠完善

房產(chǎn)測繪是一項非常復雜的工作，而且對技術(shù)性和專業(yè)性都有著非常高的要求。然而，在目前我國的房產(chǎn)測繪領(lǐng)域中，有關(guān)房產(chǎn)測繪標準和房產(chǎn)測繪規(guī)范都過于簡單，沒有能夠隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而進行相應的優(yōu)化[1]。隨著房屋建設(shè)的不斷發(fā)展，越來越多的設(shè)計理念和建筑形式都應用到了實際的房屋建設(shè)施工中，房屋設(shè)計的變化也給房產(chǎn)測繪的工作帶來了很多新的問題，由于測繪標準和測繪規(guī)范上的缺陷，導致在實際房產(chǎn)測繪中，經(jīng)常出現(xiàn)無據(jù)可查的情況，房產(chǎn)測繪單位只能根據(jù)自己對標準和規(guī)范的理解去進行房產(chǎn)測繪工作，這樣的測繪必定會存在著非常大的爭議，從而引起房產(chǎn)交易中的各種糾紛。

2.2測繪工作復雜，測繪過程不夠嚴謹

隨著建筑行業(yè)的不斷發(fā)展，房屋的設(shè)計方式也變得越來越多，這也讓房產(chǎn)測繪工作逐漸復雜起來，而且房屋測繪過程中會涉及到大量的數(shù)據(jù)，計算量非常大，這就在很大程度上加大了測繪工作的難度，使得房屋面積測繪的質(zhì)量下降。再加上實際的房屋測繪中，測繪單位質(zhì)量保證體系不健全或測量人員工作不嚴謹?shù)那闆r，就很容易造成房屋面積測繪的偏差。此外，測繪單位的整體管理水平、資質(zhì)等級、測繪人員的技術(shù)水平等相關(guān)因素都會對房屋測繪結(jié)果造成很大的影響，讓房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量變得無法保障。

3房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制措施

3.1嚴格實行一級驗收、二級檢查制度

房產(chǎn)測繪中的檢查制度必須嚴格的按照相關(guān)規(guī)定進行，在全面貫穿自查和互檢的基礎(chǔ)上，再由專職的檢查人員和質(zhì)量檢查人員進行測繪結(jié)構(gòu)的檢驗，并委托相關(guān)單位組織進行最后的驗收[2]。在實際的檢查過程中，應該嚴格的按照下面的幾點規(guī)定進行：第一，各級的檢查驗收都應該獨立進行，并且不可隨意替換檢測人員。第二，及時提出并處理好檢查過程中可能出現(xiàn)的分攤方案或面積計算口徑等特殊問題。第三，企業(yè)負責人必須全面進行圖紙、成果、質(zhì)檢單等相關(guān)資料信息的檢查。第四，檢測過程中，如果出現(xiàn)意見分歧，應該交由專職質(zhì)量檢查人員進行一級確認，然后在交由相關(guān)領(lǐng)導進行二級確認。

3.2控制前期收件圖紙及資料的審查質(zhì)量

在進行房產(chǎn)項目面積的預測過程中，委托方所提供的建筑施工圖紙必須在相關(guān)部門的審核通過后才可以將其提交各房產(chǎn)測繪部門。在實際的房屋面積測繪中，如果出現(xiàn)更變的情況，還應該連同更變圖紙一起提供，其中必須包含：建筑工程的立面圖、平面圖、樓梯詳圖、剖面圖、飄窗、陽臺大樣圖等，爭取做到盡可能的詳細，這可以大大提升房屋面積測繪工作的準確性，同時也可以為測繪工作的相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)查閱提供非常大的便利。除此之外，在收件資料中還應該包含建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地出讓合同、政府批文、建筑總平面圖、分層平面圖、建設(shè)工程施工許可證、設(shè)計部門所發(fā)出的用房功能部位和房屋配套設(shè)施、民政部門發(fā)出的幢號及樓牌、門牌號批準文件等相關(guān)資料文件。

3.3加強測繪過程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制

房屋面積測繪不僅是房產(chǎn)測繪機構(gòu)經(jīng)濟收入的重要方式，同時它也是房產(chǎn)測繪機構(gòu)所必需承擔的一種責任，如果在實際的測繪工作中，因為房屋面積測繪工作上的疏忽，導致房價出現(xiàn)明顯的偏差，必定會對其造成巨大的經(jīng)濟損失，所以房產(chǎn)測繪機構(gòu)必須嚴格控制好每一個環(huán)節(jié)中的測繪質(zhì)量，確認好相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對存在模糊的數(shù)據(jù)應該從新進行測量和計算。其實際房屋面積測繪的質(zhì)量控制應該做到以下幾點要求：第一，確保房屋套型邊長數(shù)據(jù)的準確性與精準性；第二，對房屋計算面積的部位進行重復確認；第三，房屋面積的計算分攤應該嚴格地按照規(guī)范要求進行。

3.4測量精度的質(zhì)量控制

我國房產(chǎn)測繪中的房屋面積測繪對其精度有著一定的要求，一般情況下，在我國末級控制點的數(shù)位控制中，其實際誤差應該控制在0.05m以內(nèi)，如果相鄰點為獨立觀測量時，其相鄰點間的間距誤差也應該控制在0.05m以內(nèi)，與此同時，為了更好的提升房產(chǎn)界址點、房角點測量過程中的精確度，首先應該設(shè)立一個高精度的、高質(zhì)量以及高標準的控制網(wǎng)，并在此基礎(chǔ)上進行房屋面積的測繪工作。在我國的相關(guān)規(guī)范中，也對其二末級相鄰的房產(chǎn)平面控制點間的相對點位進行了明確的規(guī)定，其實際測量誤差不得大于0.025m，這些相關(guān)測量標準都是實際房屋面積測量中所必須嚴格遵守的。

4結(jié)語

總而言之，社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展使人們的生活得到了很大的改善，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更好的商機，提高房產(chǎn)測繪過程中的質(zhì)量控制，有效的解決房產(chǎn)測繪中存在著的問題，不僅可以有效的保護房地產(chǎn)市場交易中各方的合法權(quán)益，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

【參考文獻】

篇（4）

隨著房地產(chǎn)管理事業(yè)的發(fā)展和土地使用制度、住房制度改革的進一步深化，人們對房屋建筑面積的質(zhì)量要求也越來越高。房地產(chǎn)測繪部門測算的房屋建筑面積是作為房屋買賣和產(chǎn)權(quán)發(fā)證的依據(jù)。因此它將直接影響到房屋價格及相關(guān)費用，對廣大購房者來說，這是一個相當敏感的問題，很多有關(guān)房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計算直接相關(guān)。因此，抓好房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，是維護房產(chǎn)權(quán)利人合法利益、落實測繪法的一件大事。

一、房產(chǎn)測繪的重要意義

1. 保證業(yè)主利益的重要法律依據(jù)

房產(chǎn)測繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益，房產(chǎn)測繪的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的重要依據(jù)，同時也為房屋所有權(quán)產(chǎn)生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。

2 .有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序

房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產(chǎn)業(yè)中最重要的指標之一，也是我國房產(chǎn)測量中要測定的基本要素之一，建筑面積是我國城市規(guī)劃管理、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理、稅費征收、城市地價核算、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計等等中的計量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業(yè)人士而言，感覺高深莫測，特別在當前的商品房買賣中，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換概念。誤導消費者。因此提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權(quán)益，有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序。

二、影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的原因

房產(chǎn)測繪的專業(yè)性、技術(shù)性很強，但是房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的規(guī)范、標準卻不夠完善，對有些問題的規(guī)定過于簡單，范圍很廣泛，沒有具體的詳細的解釋，跟不上建筑形式的干變?nèi)f化和設(shè)計人員理念的不斷發(fā)展，使得許多新問題無法界定，無據(jù)可查，在實際操作中難以處理，容易引發(fā)爭議，因此現(xiàn)在有些大城市已制定了本地的房產(chǎn)測量實施細則，相對完善了測量標準，但絕大多數(shù)地方?jīng)]有這方面的細則，房產(chǎn)測繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對規(guī)范的理解在實際工作中來操作，這樣就給測繪質(zhì)量帶來了很大爭議。

房產(chǎn)測繪特別是對復雜建筑的測繪，情況復雜，數(shù)據(jù)繁多，計算量巨大，測繪計算人員難以保證完全不會出錯，如果測繪單位的質(zhì)量保證體系不健全，就極易產(chǎn)生質(zhì)量差錯。測繪單位的資質(zhì)等級、管理水平和從業(yè)人員的技術(shù)水平也是影響測繪成果質(zhì)量的重要因素。

三、提高房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的措施

1. 遵守“二級檢查、一級驗收”制度

在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由公司測繪作業(yè)組的專職檢查人員對產(chǎn)品實行過程檢查，然后由質(zhì)量檢查小組和專職檢查人員參照相關(guān)資料對測繪成果實行最終檢查，檢查無誤后由委托單位組織最終驗收。主要檢查的相關(guān)規(guī)定有：①各級檢查、驗收工作必須獨立進行，不得省略或替代。②檢查中如發(fā)現(xiàn)面積計算口徑或分攤方案等特殊問題沒有在《項目意見書》詳細說明或《項目意見書》的內(nèi)容有不符合相關(guān)規(guī)定的情形時，需要及時提出處理意見，經(jīng)過會辦簽字確認后方可進行重新辦理。③公司技術(shù)負責人員要對提交的成果、圖紙、質(zhì)檢單等進行全面審查，發(fā)現(xiàn)問題后向具體作業(yè)人員（包括初審人員）進行批評教育并予以改正。④公司技術(shù)負責人員要定期對房產(chǎn)測繪過程中出現(xiàn)的典型案例進行討論、分析、總結(jié)，以提高測繪人員業(yè)務水平和測繪成果的質(zhì)量，并通報本月質(zhì)量檢查情況。⑤確定測繪單項產(chǎn)品質(zhì)量等級并附于測繪檔案中。為了保證測繪產(chǎn)品的質(zhì)量，除了業(yè)內(nèi)檢查外，還應進行一定比例的外業(yè)檢查。主要檢查該房屋外立面是否與委托方提供的建筑施工圖紙相符，有無多或少某個建筑物等，確?，F(xiàn)狀與所出具的成果報告相符。

2. 控制前期收件資料及圖紙的審查質(zhì)量

為了確保房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，前期的收件資料及圖紙審查中的質(zhì)量控制是必不可少的，在房產(chǎn)項目建筑面積預測算時，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經(jīng)規(guī)劃部門審核通過的圖紙，在房產(chǎn)面積實測時，委托方應提供經(jīng)規(guī)劃部門審核通過的建施圖紙，若有變更，還應提供相應變更圖紙或設(shè)計變更聯(lián)系單；委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽臺及飄窗大樣圖等，所有圖紙應盡可能詳細，以便于在測繪過程中查閱相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)。如陽臺護寬度在平面圖上標注不詳，只能在陽臺大樣圖上查閱，如坡屋頂房屋2.20m的范圍線確定，在平面圖上無法看出，只有在剖面圖上圖解三角形確定2.20m的范圍線。收件資料中必須包建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號及設(shè)計部門出具的房屋配套設(shè)施及用房功能部位，如水泵房、水池、發(fā)電機房、變配電室、制冷機房的使用說明及其他的有關(guān)資料。只有通過前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產(chǎn)面積測算各環(huán)節(jié)中的質(zhì)量，對在以后做實測辦證時起到很大的幫助。

3. 房產(chǎn)面積測繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)中的質(zhì)量控制

進行房產(chǎn)面積測繪，對我們房產(chǎn)測繪機構(gòu)來說在增加了經(jīng)濟收入的同時，又承擔更大的責任。針對日益高漲的房價，一旦工作疏忽發(fā)生了錯誤，造成的損失將是巨大的。因此，我們在房屋面積的測繪各環(huán)節(jié)中，應把質(zhì)量控制放在首位。具體要做到四個準確：房屋計算面積部位認定要準確；房屋套型邊長數(shù)據(jù)要準確；房產(chǎn)要素要準確；房屋面積計算分攤要準確。

4. 采用工作流程技術(shù)實現(xiàn)生產(chǎn)過程控制

該技術(shù)是管理系統(tǒng)的核心技術(shù)，其監(jiān)督、控制、協(xié)調(diào)整個業(yè)務過程的規(guī)范和完成，并對信息流進行跟蹤。為適應房產(chǎn)測繪工作的流程化、制度化、規(guī)范化，為了更好地進行過程控制，軟件采用流程化管理，根崗位職責進行角色權(quán)限設(shè)置，保證各項業(yè)務操作都在系統(tǒng)的監(jiān)控之下進行，每個環(huán)節(jié)都會記錄下操作人員姓名、時間，實現(xiàn)了業(yè)務生產(chǎn)的過程控制和圖形數(shù)據(jù)的安全。

5. 對工作人員實行必要的相應的培訓

對測繪工作人員的培訓是提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量的必要前提。房產(chǎn)測繪人員包括外業(yè)測繪人員、內(nèi)業(yè)計算和資料整理人員、檢驗人員，所有這些人員均應經(jīng)過認真細致的培訓，培訓內(nèi)容包括測繪質(zhì)量管理法規(guī)、房產(chǎn)測繪法規(guī)、房產(chǎn)測繪質(zhì)量檢查方法、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理知識、房產(chǎn)測繪檔案管理條例等，從而整體提高工作人員的計算水平、職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。

四、結(jié)束語

總之，房屋建筑面積測繪工作只有按照國家標準規(guī)范實施標準化質(zhì)量管理、監(jiān)督，只有這樣才能切實提高房產(chǎn)測繪水平，才能更好的促進測繪事業(yè)不斷向規(guī)范化、科學化、現(xiàn)代化發(fā)展。

參考文獻：

篇（5）

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

房產(chǎn)測量是測量學按照專業(yè)進行分類的其中一個分支，它研究的范圍是利用特定的技術(shù)和方案對房屋和房屋有關(guān)土地形狀和大小進行測量，而房產(chǎn)測繪則是將這些測量數(shù)據(jù)按照國家標準的繪制方法呈現(xiàn)在圖紙上。測繪技術(shù)與測繪質(zhì)量控制的根本目標是降低項目整體成本和提高項目質(zhì)量，從而有利于房地產(chǎn)商的經(jīng)營活動的實施和保障國民的經(jīng)濟利益和生命安全。

一、房產(chǎn)測繪的功能

1.房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)提供技術(shù)上的支持

房產(chǎn)測繪為其管理、開發(fā)、交易、經(jīng)營等多方面提供有力的科學依據(jù)。房地產(chǎn)測繪指的是將一座城市或一片區(qū)域作為研究對象，對其測繪整體的平面控制網(wǎng)包括房產(chǎn)分層圖，建立坐標系，嚴格按照國家規(guī)定繪制圖紙。該圖紙中體現(xiàn)房屋布局、數(shù)量和利用狀況等多方面的信息；將其圖紙進一步細化，則可體現(xiàn)出每一個房地產(chǎn)項目的整體和直觀的數(shù)據(jù)信息等，為房地產(chǎn)管理部門提供可靠的科學依據(jù)，其管理部門根據(jù)房地產(chǎn)測繪圖所提供數(shù)據(jù)信息了解房地產(chǎn)的基本信息，包括其占地面積、位置等，便于對其房地產(chǎn)進行管理和登記、從而做出科學合理的城市規(guī)劃；房地產(chǎn)根據(jù)房產(chǎn)測繪進行項目開發(fā)、競標、營銷等經(jīng)濟活動。因此房地產(chǎn)商對于房產(chǎn)測繪的精確度有著高度的要求，且在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中起著至關(guān)重要的作用。

2.為城市規(guī)劃提供科學依據(jù)

城市規(guī)劃的合理性直接影響到城市居民的生活水平和效率。城市規(guī)劃中房屋規(guī)劃的數(shù)據(jù)依據(jù)的主要來源于房產(chǎn)測繪圖。房產(chǎn)測繪為其提供房屋分布、數(shù)量、功效、結(jié)構(gòu)等基本數(shù)據(jù)信息，對其數(shù)據(jù)信息進行歸納、總結(jié)，再加上原有城市規(guī)劃的原有狀態(tài)，對該城市格局進行科學合理的動工，為城市建立便民、惠民、綠化等優(yōu)良的生活和工作的環(huán)境。

二、房地產(chǎn)測繪技術(shù)

1.GPS-RTK技術(shù)

RTK技術(shù)是先進的定位技術(shù)，該技術(shù)具有精確的數(shù)據(jù)分析和傳輸能力，在運用過程中該技術(shù)將觀測數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)高速的運轉(zhuǎn)，快速傳遞給GPS機上，使其接受，接著流動對其數(shù)據(jù)信息進行分析處理，經(jīng)過精密的計算將房屋的位置精確到厘米。該技術(shù)的由于高速傳遞、精確的數(shù)據(jù)和操作簡便的優(yōu)點，被廣泛運用于房產(chǎn)測繪的定位系統(tǒng)中。房屋管理局就是利用RTK技術(shù)來對房屋進行準確的定位，從而確定房屋的權(quán)屬界，并隨時將房屋定位數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)信息傳遞到GPS系統(tǒng)中，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的及時更新。GIS技術(shù)實現(xiàn)房產(chǎn)繪制的數(shù)據(jù)信息在坐標中進一步精確繪制，整體上使測繪圖紙更加接近房產(chǎn)的實際的情況，有利于房地產(chǎn)的管理、開發(fā)和經(jīng)營。

2.全站儀技術(shù)

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)信息的復雜程度明顯增加，傳統(tǒng)的記錄技術(shù)顯然不能滿足房地產(chǎn)的工業(yè)要求。全站儀技術(shù)得到問世，提升房產(chǎn)測繪中采集數(shù)據(jù)的效率。簡單來說，全站儀是中更為精確的測量儀器，其包含了微測量器、角度測量器、距離測量器等多方面綜合性質(zhì)的測量儀器。該技術(shù)是一款自動儀器，其可以自動獨立完成相關(guān)數(shù)據(jù)的測量以及相關(guān)數(shù)據(jù)信息的計算工作，還具有自動輸出、記錄和保存的功能。很大程度提升房產(chǎn)測量的效率和精準程度，加深的房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的數(shù)字化程度，從而促進房地產(chǎn)領(lǐng)域的進一步發(fā)展。

房產(chǎn)測繪技術(shù)除了以上的兩個技術(shù)還包括數(shù)字測繪技術(shù)等，這些具有現(xiàn)代特色的測繪技術(shù)為房產(chǎn)測繪質(zhì)量提供有力保障，也對房地產(chǎn)發(fā)展起到強有力的推動作用。

三、房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的問題及控制

1.提高測繪人員職業(yè)素養(yǎng)

房產(chǎn)測繪圖的研究對象往往是一片區(qū)域，甚至一座城市，其工作量是十分龐大，其測量數(shù)據(jù)分析十分復雜。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，其面臨著越來越復雜測繪現(xiàn)狀，其相應的測繪人員的職業(yè)素養(yǎng)不能應付人們?nèi)找嬖鲩L的需求。這一現(xiàn)象可能造成數(shù)據(jù)的精確度不能得到保證，從而其測繪質(zhì)量水平的降低。

首先房產(chǎn)測繪的人員的資質(zhì)應該進行嚴格的把關(guān)，嚴禁無證測繪的現(xiàn)象出現(xiàn)；其次對測繪人員進行科學合理的任務分配，務必做到物盡其用，例如將專業(yè)與非專業(yè)人員合理調(diào)配，使其測繪人員做到自檢、互檢，一級檢察、二級檢查，嚴格按程序走；還有是建立高技能的測繪隊伍。一方面是建立培訓機構(gòu)，提高測繪員工的整理職業(yè)素養(yǎng)，同時不斷傳遞先進的測繪技術(shù)和最新信息；另一方面是建立定期考核制度，保持并提高測繪人員的專業(yè)水平；最后增加測繪的透明度，接受社會、政府、居民、企業(yè)自身等多方面的監(jiān)管等。

2.建立完善的房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制系統(tǒng)

房產(chǎn)測繪系統(tǒng)主要分為測繪市場控制系統(tǒng)和測繪內(nèi)部控制系統(tǒng)兩部分。市場控制系統(tǒng)的建立主要包括房地產(chǎn)要根據(jù)市場波動和競爭對手的信息，對測繪質(zhì)量進行調(diào)節(jié)。測繪質(zhì)量通過市場優(yōu)勝劣汰的競爭環(huán)境下不斷提升，從而在市場中占據(jù)有利地位，從而獲取更多的客源，贏得更多的利潤；內(nèi)部控制包括兩方面的內(nèi)容：一方面是在房產(chǎn)測繪具體實施過程中，測繪方案的設(shè)計、測繪技術(shù)的運用、先進設(shè)備的選取，數(shù)據(jù)信息的審核等多方面進行不斷優(yōu)化從而達到數(shù)據(jù)信息的不斷精確和分析數(shù)據(jù)能力不斷提升；另一方面完善質(zhì)量控制系統(tǒng)。制定完善的測繪技術(shù)、不斷加深測繪計劃中的債權(quán)制度、根據(jù)國家標準制定科學合理的審核標準，使測繪作業(yè)形成流水線工程，保證每一環(huán)節(jié)作業(yè)的測繪質(zhì)量，從而提升整體的測繪質(zhì)量水平。

3.加強政府的宏觀調(diào)控

政府對于測繪質(zhì)量的宏觀調(diào)控主要從質(zhì)量控制責任制度和考核制度兩方面來實現(xiàn)，對于房產(chǎn)測繪質(zhì)量的控制。同時政府根據(jù)測繪質(zhì)量問題不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)，并且做到“有法可依，有法必依”。我國政府對房產(chǎn)測繪質(zhì)量實施有效的監(jiān)督，從而保證測繪市場良性競爭的經(jīng)濟環(huán)境，促進我國房地產(chǎn)測繪領(lǐng)域進一步發(fā)展，優(yōu)化我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。

結(jié)束語

綜上所述，房產(chǎn)測繪技術(shù)的數(shù)字化是現(xiàn)今的發(fā)展趨勢，想要有效的控制測繪質(zhì)量，首先需要技術(shù)上的支持；其次是人才隊伍的建設(shè)；再次是完善測繪質(zhì)量控制系統(tǒng)；最后是政府強有力的支持，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，調(diào)整房產(chǎn)測繪的市場結(jié)構(gòu)。推動房產(chǎn)測繪質(zhì)量的進步，從而促進房地產(chǎn)領(lǐng)域的進一步優(yōu)化。

參考文獻

[1]王靜.淺談房產(chǎn)測繪技術(shù)與測繪質(zhì)量控制[J].科技創(chuàng)新與應用.2014(9)

篇（6）

引言：房產(chǎn)測繪在房地產(chǎn)工程中的應用十分廣泛，它的主要目的是對房產(chǎn)面積、房產(chǎn)變更和房產(chǎn)平面控制進行精確測量，將測量數(shù)據(jù)錄入到房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，方便房地產(chǎn)的交易。目前，市場對房地產(chǎn)的需求日益增大，同時對測繪的精確度要求也越來越高，為了保障測繪的質(zhì)量，建立了房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范。在房產(chǎn)測繪的過程中，各項指標嚴格按照規(guī)范執(zhí)行，應用高科技測繪技術(shù)，提高測繪質(zhì)量。

一、測繪技術(shù)在房產(chǎn)測繪中的應用

1.1GPS技術(shù)在房產(chǎn)測繪中的應用

GPS技術(shù)即全球衛(wèi)星監(jiān)控測量技術(shù)，在房產(chǎn)測繪中起著非常重要的作用。在房產(chǎn)工程中，GPS技術(shù)應用于各個環(huán)節(jié)，提高了測量的精度和效率。實際測繪過程中，使用GPS定位對選定地點進行數(shù)據(jù)采集，GPS技術(shù)通過對其坐標的三維定位，測定房屋的結(jié)構(gòu)圖形，分析復雜的分攤計算。根據(jù)《深圳房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范》規(guī)定，分割測點中相鄰控制點點位誤差不能超過±5cm，這要求測量精度要準確到厘米，GPS技術(shù)能夠達到這樣的標準。同時，GPS技術(shù)的應用為建立GIS數(shù)據(jù)庫提供了準確的數(shù)據(jù)依據(jù)。

1.2GIS技術(shù)在房產(chǎn)測繪中的應用

GIS技術(shù)即地理信息系統(tǒng)技術(shù)，它是隨著計算機技術(shù)的應用發(fā)展而興起的一門技術(shù)，有空間數(shù)據(jù)的生產(chǎn)、圖形的繪制、多方式查詢和數(shù)據(jù)管理等功能。GIS技術(shù)利用地理信息系統(tǒng)平臺，對采集的數(shù)據(jù)進行有效地處理。在房產(chǎn)測繪過程中，需要采集的數(shù)據(jù)非常多，其中包括房屋邊長數(shù)據(jù)、建筑標高測量的數(shù)據(jù)、層高測量的數(shù)據(jù)等。GIS技術(shù)分為三個體系，包括房產(chǎn)測繪系統(tǒng)、項目測繪及基礎(chǔ)測繪、房產(chǎn)測繪子系統(tǒng)。房產(chǎn)測繪系統(tǒng)是將采集的數(shù)據(jù)將作為地理信息系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)，為系統(tǒng)提供查詢、統(tǒng)計的功能；項目測繪系統(tǒng)是把數(shù)據(jù)經(jīng)過技術(shù)分析得出建筑的屬性信息，而基礎(chǔ)測繪是為用戶提供房屋的平面圖；房產(chǎn)測繪子系統(tǒng)是將項目測繪系統(tǒng)和基礎(chǔ)測繪系統(tǒng)提供的信息進行處理和分析，得出最終的結(jié)果。

1.3RS影像技術(shù)在房產(chǎn)測繪中的應用

RS技術(shù)即遙感技術(shù)，該技術(shù)主要用于空間數(shù)據(jù)的采集。RS影像技術(shù)為房產(chǎn)測繪提供了一個立體空間的測繪圖方式，為房產(chǎn)測繪的發(fā)展起到了重要的作用。在房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范中規(guī)定，建設(shè)工程竣工圖測圖的比例尺為1：500，當建筑面積較大時，測圖比例尺可采用1：1000，遙感影像技術(shù)可利用多光譜航空攝影和高分辨率的遙感衛(wèi)星獲取圖像，各個比例尺的影像圖都可以快速地獲取。目前，RS影像技術(shù)能夠準確地對房屋進行測繪，在這方面具有廣闊的發(fā)展前景。

1.4全站儀在房產(chǎn)測繪中的應用

全站儀是房產(chǎn)測繪中經(jīng)常采用的一種數(shù)據(jù)測量設(shè)備，它是通過點的坐標來顯示房屋的形狀和計算房屋的面積。例如，在已完工的一些房屋中存在一些不規(guī)則的圖形，并且在施工圖中找不到相應的圖形，這時使用全站儀將測出圖形的點坐標，便可以計算出圖形的面積。另外，在測量房屋邊長時，有時會遇到邊長過長，無法用常用的測量工具測量，或者在校驗總邊長和分段邊長總和是否一致時無法直接測量總邊長，可采用全站儀測量邊長的坐標，然后計算出結(jié)果。全站儀通過自身的微處理器、測角及測距裝置可以對測量困難的房屋進行自動測量并計算出結(jié)果，大大提高了數(shù)據(jù)采集的效率和準確率。

1.5RTK技術(shù)在房產(chǎn)測繪中的應用

RTK技術(shù)即實時動態(tài)分析技術(shù)，是GPS技術(shù)中的一種新的測量方法。傳統(tǒng)的GPS測量方法是無論動態(tài)的還是靜態(tài)的測量都需要進行計算才能準確到厘米級的精確度，而RTK技術(shù)利用載波相位動態(tài)實時差分法，將數(shù)據(jù)實時傳送給GPS的接收機，并把厘米級的數(shù)據(jù)流進行求解，能夠?qū)崟r得到厘米級的精度。在房產(chǎn)測繪過程中，RTK技術(shù)應用十分廣泛，它能夠?qū)Ψ课莸倪呴L、位置的界限有效地進行厘米級的精度，提高了房產(chǎn)測繪的質(zhì)量。

二、提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量的措施

2.1建立完善的測繪市場質(zhì)量控制體制

市場控制對測繪質(zhì)量的提高發(fā)揮重要的作用，一方面，利用市場機制的有效調(diào)節(jié)對測繪行業(yè)形成競爭關(guān)系，消費者在選擇時可采用招標方式，在招標過程中，消費者結(jié)合測繪供給者的測繪技術(shù)、服務及價格等多方面進行考慮，這樣會促使測繪供給者嚴格按照房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范進行房屋測量，在提高測繪從業(yè)人員自身專業(yè)水平的同時，提高測繪質(zhì)量的控制。另一方面，健全質(zhì)量控制系統(tǒng)，明確各個部門的職責，實行質(zhì)量責任制，在房屋測繪過程中，對每項工作分配到相應的負責人身上，出現(xiàn)問題及時找到相應的負責人，并迅速解決問題，提高工作效率，并保證工作的質(zhì)量。

2.2加強測繪人員的綜合素質(zhì)

測繪人員是進行房產(chǎn)測繪的直接實施者，其綜合素質(zhì)決定了房產(chǎn)測繪的質(zhì)量。目前，測繪技術(shù)人員的水平良莠不齊，特別是一些縣級市的地區(qū)。因此，要定期對測繪技術(shù)人員進行培訓。首先，對房屋測繪理論知識的培訓。理論是實踐的基礎(chǔ)，在房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范中，對測繪的基礎(chǔ)知識做了詳細的說明，為了更好地掌握實際房屋測量技術(shù)和提高測繪的質(zhì)量，必須熟練房屋測繪的基礎(chǔ)知識。其次，對測量的儀器的培訓。在房屋測繪過程中，常用的儀器有鋼卷尺、全站儀、紅外測距儀等。儀器的使用關(guān)系到測量數(shù)據(jù)的準確率，為了保障房屋測繪的質(zhì)量，必須對測量儀器的使用方法十分清楚。最后，對測量技術(shù)的培訓。先進的測繪技術(shù)是提高測繪質(zhì)量和工作效率的有效手段。

2.3加強測繪工作的審核和監(jiān)督

目前，很多地區(qū)出現(xiàn)業(yè)主提出自己房子的面積和實際不符的情況，造成業(yè)務和開發(fā)商之間的糾紛。這要求在房產(chǎn)測繪過程中數(shù)據(jù)的精確。因此，在房產(chǎn)測繪工作過程中應加強對其質(zhì)量的審核工作，及時發(fā)現(xiàn)錯誤，避免給客戶造成不必要的麻煩。對房產(chǎn)測繪的控制管理上，制定有效地監(jiān)督管理制度，在測繪過程中設(shè)置監(jiān)理人員，監(jiān)控測繪技術(shù)人員對測繪儀器、測繪手段的正確使用，以及最終結(jié)果的核查，有效地監(jiān)督測量的過程，對于違反管理制度的工作人員，進行考核。

2.4加強政府的宏觀調(diào)控作用

國家對市場經(jīng)濟的調(diào)控起著先決性的作用。國家相關(guān)部門通過制定房屋測繪質(zhì)量控制方面的制度，并確立相關(guān)的法律法規(guī)，對房屋測繪人員做到有法可依，同時，在房屋測繪的過程中，消費者在自身利益受到損害時，可以依據(jù)法律保護自身利益，促使測繪人員依法辦事，從而保證了測繪事業(yè)的健康發(fā)展。

結(jié)語：目前，在房產(chǎn)測繪工作中，工作內(nèi)容復雜，涉及的方面很廣，因此，測繪工作人員要基于房產(chǎn)測繪的技術(shù)，即GPS技術(shù)、GIS技術(shù)、RS影像技術(shù)、全站儀技術(shù)、RTK技術(shù)等，通過嚴格遵守房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范，建立完善的測繪市場質(zhì)量控制機制，提高測繪人員的綜合素質(zhì)，加強測繪工作的審核和監(jiān)督等手段，提高房產(chǎn)測繪的質(zhì)量。

篇（7）

中圖分類號：TB2 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）07（c）-0183-02

房產(chǎn)測繪是為了獲得房地產(chǎn)的面積和權(quán)屬界址，可以說只有經(jīng)過房產(chǎn)測繪后才能進行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬證書的發(fā)放，房產(chǎn)測繪可以有效的保障房地產(chǎn)所有者的合法權(quán)益，提升社會主義法律管理的水平。所以在房地產(chǎn)測繪過程中，需要測繪人員對房地產(chǎn)測繪的專業(yè)知識有一定的了解，能夠應用各種測繪手段來進行實地測量。

1 我國房產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀

我國的房產(chǎn)測繪都是由房地產(chǎn)管理部門來進行的，房地產(chǎn)主管部門下屬都有專業(yè)從事測繪的測繪隊，專業(yè)進行房地產(chǎn)測繪工作，從而使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍能夠?qū)崿F(xiàn)科學化的管理。由于我國房地產(chǎn)測繪工作起步較晚，在發(fā)展中還面臨較多的問題，特別是在當前城市化建設(shè)進程不斷的加快的情況下，對房產(chǎn)測繪工作的要求更高，但由于在測繪操作規(guī)范和制度上都存在著嚴重的不足之處，所以當前房產(chǎn)測繪工作的發(fā)展受到了較大的制約。

2 房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制點

目前我國房產(chǎn)測繪工作都有統(tǒng)一的規(guī)定、細則及操作規(guī)范和標準，這對于測繪的準確性提供了可靠的保障。但在實際測繪工作中，由于操作人員的職業(yè)技能及考慮問題的角度等方面因素，都是會對計算的方法及計算的依據(jù)選擇不同，這樣就極易導致計算出來的結(jié)果與實際結(jié)果具有一定的差異。所以在房產(chǎn)測繪工作中，加強對質(zhì)量控制點進行控制是十分必要的，只有采取切實有效的措施控制好測繪的質(zhì)量，才能確保房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的準確性，與實際情況相符。

2.1 人員的培訓

在房產(chǎn)測繪工作中，需要一些內(nèi)業(yè)人員和外業(yè)測繪人員，這些人員都需要具有專業(yè)的測繪知識，同時還要對房地產(chǎn)知識有一定的了解，所以在測繪工作中，這些人員都需要進行專業(yè)的培訓，有效的掌握其崗位的技能，明確各自的權(quán)限和職責，有效的提升測繪的效率及質(zhì)量。

2.2 資源配置和儀器設(shè)備的管理

在房產(chǎn)測繪內(nèi)業(yè)操作中，主要是利用軟件來對測繪的數(shù)據(jù)進行分析，目前應用較多的是清華三維和現(xiàn)代房地產(chǎn)測繪軟件，需要工作人員能夠熟練的操作房產(chǎn)測繪軟件。而在外業(yè)作業(yè)中，需要許多儀器和設(shè)備，如各種尺、測繪儀、棱鏡及全站儀等，需要作業(yè)人員能夠熟練的進行操作。另外從事測繪的單位具有必須良好的測繪資質(zhì)，這是開展測繪工作的前提，同時還要制定完善的質(zhì)量管理體系，確保測繪結(jié)果的準確性。只有在資源配置和儀器設(shè)備管理上都具有科學性，才能有效提升作業(yè)的效率，確保作業(yè)結(jié)果的精確度。

2.3 外業(yè)測繪

2.3.1 工作準備

外業(yè)測繪需要依據(jù)規(guī)劃報建圖、施工圖和竣工圖來進行，所以在外業(yè)作業(yè)前要對報建圖進行充分的熟悉和了解，同時還要對房屋外墻邊的長度、是否有圓弧、陽臺的狀態(tài)、標準層與非標準層的區(qū)別等進行明確，這樣有利于外業(yè)工作的順利進行。

2.3.2 外業(yè)數(shù)據(jù)的采集

在外業(yè)作業(yè)中，對于尺寸的整體實測具有極其重要的意義，所以不管房產(chǎn)的性質(zhì)和性能，這都是必須進行的實測作業(yè)。而且對于每層測量完成后，還要對內(nèi)部的尺寸進行核檢，只有在核檢合格后才能進入下一層的測量。在測量過程中對于房屋夾層及中空部位也在進行準確的定位測量，由于內(nèi)業(yè)面積分攤至關(guān)重要，所以在測量時要對共用面積和非共用建筑面積進行測量。另外還要對頂層和結(jié)構(gòu)有變化的部位進行實際測量，對于斜屋頂?shù)臏y量工作，對于位置屋低于二米二的標高，則在測量時不應計算到建筑面積當中，超過的則應計算在建筑面積內(nèi)，所以這個數(shù)值是測量時的一個臨界點值，要特別注意，而且與建筑面積相關(guān)，所以要掌握好。對于與房屋主體相連的公用建筑部位也需要對其尺寸進行測量。

2.4 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的處理

2.4.1 誤差處理與數(shù)據(jù)分析

內(nèi)業(yè)在外業(yè)工作完成后，需要對其數(shù)據(jù)進行處理，利用外業(yè)設(shè)計尺寸與實際尺寸之間的變化進行比較，來確認是否存在著誤差，如果變化范圍在±5cm內(nèi)，則可以將該誤差視為施工誤差，可以不進行調(diào)整和糾正，直接按照設(shè)計的尺寸進行計算即可。但對于超過這個誤差值的，則需要對具體的情況進行分析從而找出原因，看是因素什么原因?qū)е抡`差的產(chǎn)生，如是施工偏差以外的原因，則需要對尺寸進行調(diào)整，然后按調(diào)整后的尺寸來進行計算，而對于是施工原因?qū)е碌钠畹陌l(fā)生，則需要依照單元進行合理的分配平差。

2.4.2 內(nèi)業(yè)的成果整理和計算

繪制出房屋的層圖后，則可以根據(jù)房產(chǎn)測繪軟件來對每一個結(jié)構(gòu)項進行定義，同時也要對需要分攤的公用建筑面積也進行定交。在進行分攤計算時一定要遵循“誰用誰分攤”的原則進行，如在一棟樓里存在著供整個小區(qū)使用的配電房，或是地下室的通風口，這些都不應該進行分攤，而應該單獨列出來。只有這樣才能準確的計算出每戶應該分攤的面積，從而計算出每戶房產(chǎn)的實際建筑面積。

3 房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制措施

3.1 技術(shù)路線設(shè)計的質(zhì)量控制

所謂的技術(shù)路線設(shè)計，即在進行房屋產(chǎn)權(quán)檔案的查詢之后，依據(jù)測量房屋的規(guī)劃資料和測繪目的，對測量房屋的測繪方法、分攤模型進行確定。一般來說，從粗到細，由整體到局部的過程是技術(shù)路線設(shè)計的原則。一是按照測繪目的和測繪類型，進行測繪精度以及技術(shù)標準在測繪過程中的明確；二是依據(jù)計劃中的技術(shù)標準和待測的房屋圖紙，對全樓共用部分的分攤層次和房屋各空間的算法進行合理的確定；三是相關(guān)的負責人員進行一次會議，對測量部位的解決方案、全樓共用部位的分攤原則、房屋的實際算法進行明確的確定。

3.2 作業(yè)中的質(zhì)量控制

作業(yè)內(nèi)容包括內(nèi)業(yè)的圖形處理和外業(yè)的數(shù)據(jù)采集等，其是質(zhì)量控制的關(guān)鍵內(nèi)容，對房產(chǎn)測繪的結(jié)果有著直接的影響。

3.2.1 外業(yè)的數(shù)據(jù)采集

在進行外業(yè)的數(shù)據(jù)采集時，所用的工具和儀器都要進行嚴格的檢驗，保證設(shè)備儀器的合格，其原則為先整體后局部。在計算的同時，還要核對草圖中標注的數(shù)據(jù)，對兩者質(zhì)檢的差值進行檢測，保證不超過設(shè)計的技術(shù)誤差。如果兩者出現(xiàn)大的出入，就要及時的進行調(diào)整。如房屋長度的測量中，外墻抹灰的偏差要在2～3 cm左右，外貼瓷磚要在3～4 cm左右。石材、外貼裝飾板、玻璃等則視情況而定，可以為5～15 cm，也可以超過15 cm，都可視為施工的差誤進行處理，可不用進行糾正。若出現(xiàn)誤差的明顯出入，就要進行具體的原因，進行一定的調(diào)整。對房屋建造的尺寸進行變更，圖紙也需委托單位重新提供。

3.2.2 內(nèi)業(yè)的分攤計算和圖形處理

外業(yè)的數(shù)據(jù)采集完成之后，就要及時的進行內(nèi)業(yè)的處理，如果出現(xiàn)問題，就要及時的進行糾正，避免因遺漏而造成的返工現(xiàn)象的發(fā)生。當圖形處理完成之后，全面的進行數(shù)據(jù)的核對，還要必須按照技術(shù)標準、分攤原則、房屋算法的明確規(guī)定進行技術(shù)路線設(shè)計的進行。

3.3 檢查過程的質(zhì)量控制

檢查過程的質(zhì)量控制所采用的制度一般為“一級驗收和二級檢測”，具體內(nèi)容為：一是自查和互查。檢查中的自查，其重要的環(huán)節(jié)是測繪質(zhì)量的保障，即要能夠貫穿于整個作業(yè)過程的始終。第一，在測繪過程中，測繪人員應該對自己的作業(yè)方式進行檢測，并及時的進行完成部分的全面檢測，避免錯誤的出現(xiàn)和疏漏。當自查完成后，在進行第二測繪人員檢查，也就是所說的互查。二是一級檢查。在進行一級檢查時，要以自查、互查為基礎(chǔ)，依據(jù)該工程設(shè)計的技術(shù)路線，在專職檢查人員的作業(yè)中，細致的檢查測繪中的成果，使測繪過程符合作業(yè)程序的合理規(guī)定。三是二級檢查。二級檢查的重點是對測繪成果的圖形、數(shù)據(jù)進行一定的抽查。除了業(yè)內(nèi)的檢查外，還要對外業(yè)進行一定比例的檢查，才能夠得到測繪產(chǎn)品質(zhì)量的保證。當每個項目的作業(yè)完成后，作業(yè)組就要進行自檢，主要內(nèi)容有房屋的邊長閉合差和重復觀測邊長，保證各項指標都處于誤差范圍之內(nèi)。此外，作業(yè)組長還要進行測區(qū)的檢查，保證錯誤的有效避免。不定期的進行測繪產(chǎn)品的抽查工作則由技術(shù)部門來完成，并使檢查記錄能夠做好。

4 提高房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的途徑

4.1 加強質(zhì)量管理，落實責任制

房產(chǎn)測繪工作由于與百姓的利益息息相關(guān)，所以需要把好測繪的質(zhì)量關(guān)，確保測繪各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量。這就需要在測繪工作中將每個環(huán)節(jié)都是要具體進行落實，使每一個測繪人員都明確自身的權(quán)限和職責，建立責任制原則，將責任具體到每一個人，并與個人利益進行掛鉤，從而提高測繪人員的工作責任感，使其工作中堅持實事求是的工作，同時在測繪工作中不寧唯是加強監(jiān)督檢查，從而確保測繪的質(zhì)量。

4.2 優(yōu)化測繪隊伍，提高測繪人員素質(zhì)

測繪工作由于外業(yè)作業(yè)較多，環(huán)境較為艱苦，而且具有較大的流動性，所以需要測繪人員具有踏實的工作作風和專業(yè)的職業(yè)技能。測繪人員的素質(zhì)直接關(guān)系到測繪工作的質(zhì)量，所以需要加強對測繪人員技能和職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，強化測繪人員對新知識和新技術(shù)的學習和掌握能力，增強自身專業(yè)知識、房地產(chǎn)知識及相關(guān)法律知識的掌握能力，從而打造一支優(yōu)良的測繪工作隊伍，更好的為房地產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的服務。

4.3 要發(fā)揮政府部門的監(jiān)督管理作用

為了提高房地產(chǎn)的測繪質(zhì)量，承擔房地產(chǎn)測繪工作的單位必須主動和征服部門保持聯(lián)系，辦理質(zhì)量監(jiān)督的相關(guān)手續(xù)，接受政府的監(jiān)督和管理。這樣，政府可以更好的履行宏觀管理的職能并開展監(jiān)督機制，另外，還能夠保證房地產(chǎn)測繪結(jié)果的全明性和正確性，防止個別人員實施損害國家和人民利益的行為。

5 結(jié)語

隨著房產(chǎn)測繪工作的重要性不斷突顯出來，所以加強對房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，特別是在當前市場環(huán)境不斷變化的情況下，作為房產(chǎn)測繪的工作人員更應不斷的提升自身的素質(zhì)，為房地產(chǎn)行業(yè)提供更優(yōu)質(zhì)的服務。

參考文獻

篇（8）

Abstract: With the development of society and economy, China's real estate development industry was drived. As a professional field, real estate mapping, based on the reasonable requirements of house property right, is to effectively draw the real estate drawing with its area and plain layout as focus in the unit range, and with scientific measuring methods. And by complementing with the house land investigation and house practical conditions can the complete real estate drawing information be presented.

Key words: real estate mapping; quality control; mapping management

中圖分類號：O213.1文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

一、我國房產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀

篇（9）

中圖分類號：F253文獻標識碼： A

改革開放以來，我國城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，房產(chǎn)測繪在城市建設(shè)中發(fā)揮著重要作用，人們對房屋建筑面積質(zhì)量要求也越來越高。房地產(chǎn)測繪部門提供的房屋建筑面積是作為房屋買賣和產(chǎn)權(quán)發(fā)證的依據(jù)。由此可見，房產(chǎn)測量并不僅僅是一個單一體系，而是牽動到整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及政府間各個管理部門相互配合與支撐的一個全局性、基礎(chǔ)性、先進性的綜合體系，它貫穿于整個房地產(chǎn)行業(yè)管理工作當中的每一個過程，為房地產(chǎn)管理提供了必要的數(shù)據(jù)和相關(guān)的資料。對于我們廣大購房者來說，這也是一個相當敏感的問題，很多有關(guān)房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計算直接相關(guān)。因此，抓好房產(chǎn)測繪過程中的質(zhì)量控制，是維護房產(chǎn)權(quán)利人合法利益的重要保障。

一、房產(chǎn)測繪的特點及作用

房產(chǎn)測繪是一項專業(yè)測繪，它與普通的測繪有較大的差別，房產(chǎn)測繪成果產(chǎn)品多樣，其成果一經(jīng)房地產(chǎn)主管機關(guān)確認，便具有法律效力。它是產(chǎn)權(quán)確認、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房產(chǎn)測繪單位是受政府或房屋權(quán)利、相關(guān)當事人的委托從事房產(chǎn)測繪活動的，是隨著我國房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而興盛起來的，因為它主要是為房產(chǎn)的各種管理服務的，房產(chǎn)測繪成果的作用歸納起來主要有以下幾個方面：

1、法律方面的作用

房產(chǎn)測繪成果既是處理各種產(chǎn)權(quán)糾紛，恢復產(chǎn)權(quán)關(guān)系、確定產(chǎn)權(quán)的法定基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)各種管理的重要依據(jù)。

2、財政稅收經(jīng)濟功能

房產(chǎn)測繪的成果是進行房產(chǎn)價格評估、房產(chǎn)契稅的征收、房產(chǎn)租賃活動、交易活動的主要依據(jù)，也是進行房產(chǎn)抵押貸款、房產(chǎn)保險服務不可缺少的依據(jù)。

3、社會服務、決策參謀功能

房產(chǎn)測繪調(diào)查后的成果，經(jīng)過統(tǒng)計整理之后，可以派生出很多不可多得的資料，這些資料會給城市的整體建設(shè)布局、住房制度的改革、老城區(qū)的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據(jù)。

二、影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的因素主要有以下幾個方面：

1、房產(chǎn)測繪單位的資質(zhì)、整體技術(shù)力量、從業(yè)人員技術(shù)水平等是影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的重要因素。

2、用于房產(chǎn)測繪的儀器、相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的完好度、精確性等因素，也是影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的一大因素。

3、房產(chǎn)測繪單位的企業(yè)體制、管理模式、水平，直接影響到測繪技術(shù)人員的敬業(yè)精神、工作責任心，影響到測繪成果的正確性。

4、房產(chǎn)測繪作業(yè)結(jié)束后的數(shù)據(jù)檢查、復核也直接影響到最終形成的測繪成果質(zhì)量。

5、房產(chǎn)測繪作業(yè)過程中每個細小的環(huán)節(jié)、步驟上的疏忽都會影響到房產(chǎn)測繪最終成果的正確性。

6、我國房產(chǎn)測繪的相關(guān)標準、規(guī)范存在諸多有待完善的地方。加上房產(chǎn)測繪的政府主管部門對房產(chǎn)測繪質(zhì)量重要性的認識不夠、疏于管理，也是影響測繪質(zhì)量的一個重要因素。

三、加強房產(chǎn)測繪過程中的質(zhì)量控制的措施

1、完善房產(chǎn)測繪的管理法規(guī)

相關(guān)政府部門要以測繪法和房產(chǎn)測量規(guī)范為依據(jù)，結(jié)合當?shù)氐木唧w實踐，進行組織制定相關(guān)房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的配套制度，對房產(chǎn)測繪管理法規(guī)進行完善，對房產(chǎn)測繪單位與房產(chǎn)行政主管部門的房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理權(quán)責進行分工，避免形成交叉的質(zhì)量管理職能，以明確房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理權(quán)責；統(tǒng)一房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理標準；規(guī)定具體行政行為時，要對辦理條件、時限和程序進行明確，以規(guī)范房產(chǎn)測繪行為；對一些不必要的行政審批環(huán)節(jié)進行縮減，以使行政效率得到提高；同時并采取新聞會、電視和報紙等方式，來廣泛的宣傳報道房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理法規(guī)，以使社會透明度得到增加，有利于對相關(guān)部門的測繪質(zhì)量管理進行監(jiān)督。

2、提高房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理意識

房產(chǎn)測繪單位的質(zhì)量管理領(lǐng)導和質(zhì)量管理人員，要充分的認識到房產(chǎn)測繪質(zhì)量關(guān)系著測繪單位的利益和自身的生存發(fā)展，樹立嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L和實事求是的工作態(tài)度，與守法、減信和公正的質(zhì)量管理理念；通過提高自身綜合分析和判斷問題的能力，將質(zhì)量保證措施落實到實際的測繪質(zhì)量管理的每個環(huán)節(jié)中，以維護開發(fā)建設(shè)單位和消費者的合法利益，保證房產(chǎn)測繪單位的健康可持續(xù)發(fā)展。

3、加強房產(chǎn)測繪的質(zhì)量監(jiān)督與考核力度

房產(chǎn)測繪單位在實際的質(zhì)量管理中，要將日常的質(zhì)量考核和質(zhì)量監(jiān)督進行有機的結(jié)合；針對房產(chǎn)測繪中經(jīng)常出現(xiàn)的質(zhì)量問題，房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理人員和主管領(lǐng)導要對其進行認真的分析，并制定出切實可行的預防房產(chǎn)測繪質(zhì)量問題的預防措施，并監(jiān)督關(guān)部門對預防措施的落實情況，對產(chǎn)品和服務進行嚴格考核，進而形成一個自我完善、檢查和改進的房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理體系。

4、完善房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理制度

在實際的房產(chǎn)測繪中，通過加強對房產(chǎn)測繪過程的質(zhì)量管理，在房產(chǎn)測繪前，進行研究分析委托人提供的建房資料，預測可能出現(xiàn)的各種問題，并制定相關(guān)的措施；在房產(chǎn)測繪的過程中，確保測繪儀器性能和精度與相應的標準相符合，對比測繪中記錄的數(shù)據(jù)與測量草圖中標注的數(shù)據(jù)，檢查是否存在技術(shù)誤差；同時還要建立逐級的質(zhì)量檢查制度，以避免因計算量大引起的誤差，這樣有利于確保測繪成果的準確性，進而使測繪質(zhì)量得到提高。

四、結(jié)語

房產(chǎn)測繪在社會經(jīng)濟、人民生活等方面的地位，每個房屋測量工作者應該認真工作，善于學習，才能把測量工作搞好，為房屋管理和房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系確定提供重要的保障。測繪成果的準確性、公平性和合理性是房產(chǎn)測繪業(yè)的生命．我們要保證房產(chǎn)測繪業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，必須首先解決測繪行業(yè)運行的制約問題，特別是解決測繪市場良性運行問題、測繪技術(shù)標準統(tǒng)一問題．測繪規(guī)程健全問題和測繪人員素質(zhì)問題．只有這樣．房地產(chǎn)測繪業(yè)才會有序健康發(fā)展，廣大消費者才能真正收益。

參考文獻：

[1]呂永江房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)--房產(chǎn)測量規(guī)范有關(guān)技術(shù)說明

[2]唐景全測繪質(zhì)量管理的幾點思考[J]．中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2 0 l 0 (1 0)

篇（10）

一、房產(chǎn)測繪問題概述

由于房產(chǎn)測繪關(guān)系著業(yè)主自身的利益，因此測繪過程、測量精度以及面積計算等，都必須有非常嚴密的規(guī)范和要求，同時它也是我國產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供的一項重要的法律保護依據(jù)，在房屋產(chǎn)權(quán)法律糾紛與違章建筑審核過程中，起到了憑據(jù)的作用。房屋面積的規(guī)格是當前國內(nèi)建筑與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一項重要指標，同時也是國內(nèi)房產(chǎn)測量工作中一個基本測定要素；建筑面積指標也是城市規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)登記以及稅費征收和產(chǎn)籍管理的重要參考數(shù)據(jù)，同時也是城市地價核算、房屋拆遷安置、買賣交易以及房屋面積統(tǒng)計工作中的重要計量單位。實踐中，因房屋面積種類非常的多，非專業(yè)人員會感到高深莫測、無從下手，尤其是商品房買賣交易過程中，部分不良開發(fā)商會在建筑面積上“下功夫”，甚至有些中介在此過程中還偷換概念，對消費者進行誤導?；诖?，通過對房產(chǎn)面積進行測繪，可有效減少買賣交易過程中的各種糾紛問題，對于維護消費者的利益和房產(chǎn)市場的秩序，具有非常重要的作用。

然而，房產(chǎn)測繪過程中會遇到很多的問題，如果不及時采取有效的措施予以防治，則很可能會對房產(chǎn)測繪質(zhì)量造成嚴重的影響。房產(chǎn)測繪工程專業(yè)性與技術(shù)性都非常的強，但現(xiàn)行的房嚴測繪規(guī)范和標準卻不夠完善，很多規(guī)定過于籠統(tǒng)和簡單，沒有詳細、具體的解釋，因此也很難跟上瞬息萬變的建筑發(fā)展形式，表現(xiàn)出一定的滯后性。實際操作過程，遇到爭議問題很難及時的處理，房產(chǎn)測繪單位和相關(guān)人員只能根據(jù)自己的理解進行實際操作，因此房產(chǎn)測繪質(zhì)量很難控制。同時，房產(chǎn)測繪尤其是復雜建筑面積測繪過程中，數(shù)據(jù)比較繁多、實際情況也比較復雜，加之計算量非常的大，使得測繪工作難以得到有效的保證。

二、房產(chǎn)測繪質(zhì)量的影響原因

房產(chǎn)測繪的技術(shù)性、專業(yè)性很強，但是卻沒有完善的房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的標準及規(guī)范，對有些問題過于簡單的規(guī)定，跟不上設(shè)計人員理念的不斷發(fā)展和建筑形式的千變?nèi)f化，許多新問題都無法進行界定，在實際操作中常常由于無據(jù)可查而難以處理，很容易引起爭議。因此，有的大城市現(xiàn)在已經(jīng)制定了本地的房產(chǎn)測量實施細則，使其測量標準相對比較完善，但是這方面的細則絕多達數(shù)地方均沒有，從業(yè)人員及房產(chǎn)測繪單位在實際工作中的操作只能依靠自己對規(guī)范的理解而進行，這就使得測繪質(zhì)量存在很大的爭議。

在房產(chǎn)測繪中，尤其是比較復雜的建筑測繪中，數(shù)據(jù)繁多，情況復雜，計算量巨大，難以保證測繪計算人員完全不會出錯，如果不健全測繪單位的質(zhì)量保證體系，就會使質(zhì)量差錯很容易產(chǎn)生。測繪單位的管理水平、資質(zhì)等級、從業(yè)人員的技術(shù)水平，均會對測繪成果質(zhì)量造成一定的影響。

三、提高房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制

1、遵守一級驗收、二級檢查制度

在全面互檢、自查的基礎(chǔ)上，由公司測繪作業(yè)組的兼職或?qū)Ｂ殭z查人員進行產(chǎn)品的過程檢查，然后參照相關(guān)資料，由專職檢查人員和質(zhì)量檢查小組對測繪成果實行最終檢查，委托單位組織在檢查無誤之后進行最終驗收。在檢查過程中，主要的相關(guān)規(guī)定有：①各級驗收檢查工作必須獨立進行，不能夠替代和省略。②檢查過程中如果發(fā)現(xiàn)分攤方案或面積計算口徑等特殊問題沒有詳細說明或與相關(guān)規(guī)定有不符合的情形時，要及時提出處理意見，會辦簽字進行確認之后才能夠進行重新辦理。③公司技術(shù)負責人員要全面審查提交的圖紙、成果、質(zhì)檢單等，如果發(fā)現(xiàn)問題要及時予以改正。④公司技術(shù)負責人員對房產(chǎn)測繪中出現(xiàn)的典型案例，要定期進行分析、討論、總結(jié)，以提高測繪成果的質(zhì)量和測繪人員業(yè)務水平。⑤如果對處理質(zhì)量問題的意見存在分歧時，由專職質(zhì)量檢查人員認定一級檢查的問題，由總工辦裁定或提交隊領(lǐng)導會辦解決二級檢查之后的問題。⑥對測繪單項產(chǎn)品質(zhì)量等級進行確定，并附于測繪檔案中。各個作業(yè)組之間應在每個項目野外作業(yè)結(jié)束之前進行野外互檢，確保無誤之后方可結(jié)束野外作業(yè)，需要不定期的由技術(shù)部門組織對測繪產(chǎn)品進行野外抽查，并做好記錄。

2、控制前期收件圖紙及資料的審查質(zhì)量

在預測算房產(chǎn)項目建筑面積的時候，建筑施工圖必須由委托方提供經(jīng)規(guī)劃部門審核通過的圖紙，在實測房產(chǎn)面積時，房屋竣工圖應由委托方提供，如果有變更，還應提供相應聯(lián)系單或變更圖紙。所提供的圖紙必須包括建筑立面圖、平面圖、樓梯詳圖、剖面圖、飄窗及陽臺大樣圖等一整套完整的建筑圖紙，應盡可能詳細，在測繪過程中以便進行相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)的查閱。收件資料中必須包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地出讓合同、政府批文、建筑總平面圖、分層平面圖、建設(shè)工程施工許可證、設(shè)計部門出具的用房功能部位及房屋配套設(shè)施、民政部門出具的幢號及樓牌、門牌號批準文件等。

3、房產(chǎn)面積測繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制

對于房產(chǎn)測繪機構(gòu)來說，房產(chǎn)面積測繪在增加經(jīng)濟收入的同時，也增加了所承擔的責任。工作如果發(fā)生了疏忽錯誤，對于日益高漲的房價，其造成的損失是巨大的。在房屋面積測繪各環(huán)節(jié)中，應做到四個準確：房屋套型邊長數(shù)據(jù)要準確；房屋計算面積部位認定要準確；房屋面積計算分攤要準確；房產(chǎn)要素要準確。

4、控制測量的精度

在我國末級控制點的點位中誤差一般規(guī)定為不超過±0.05m，當相鄰點為獨立觀測量時可計算出其相鄰點間的間距中誤差為±0.05m。

為了保證房產(chǎn)界址點、房角點的測量精確度，同時為房地產(chǎn)信息系統(tǒng)提供一個高精度的、穩(wěn)定標準的定位控制網(wǎng)，首先要建立一個高精度的、有一定密度的、高質(zhì)量、高標準的控制網(wǎng)，《房產(chǎn)測盆規(guī)范》規(guī)定二末級相鄰的房產(chǎn)平面控制點間的相對點位中誤差不超過±0.025m 可以算出其相應的相鄰點間的間距中誤差為±0.018m，因此這一標準已達到和超過了世界發(fā)達國家的同類標準。

5、生產(chǎn)過程控制采用工作流程技術(shù)而實現(xiàn)

管理系統(tǒng)中該技術(shù)是核心技術(shù)，其控制、監(jiān)督、協(xié)調(diào)整個業(yè)務過程的完成和規(guī)范，并跟蹤信息流。為適應房產(chǎn)測繪工作的規(guī)范化、制度化和流程化，為了更好地控制過程，采用流程化管理軟件，根據(jù)崗位職責進行角色賬號密碼登陸、權(quán)限設(shè)置，保證在系統(tǒng)監(jiān)控之下進行各項業(yè)務操作，各環(huán)節(jié)均會記錄下操作時間、人員姓名、機器號，實現(xiàn)了業(yè)務生產(chǎn)的圖形數(shù)據(jù)安全和過程控制。

結(jié) 語

總而言之，房產(chǎn)面積測算問題逐漸受到社會廣大消費者的更多關(guān)注，不管是外業(yè)現(xiàn)場測量操作還是內(nèi)業(yè)面積計算分攤，所以，我們必須從技術(shù)層面探討和總結(jié)房產(chǎn)測繪中面積計算與分攤中疑難問題。只有對房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量控制，才能保證我國房產(chǎn)測繪事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]丁巧林.如何做好房產(chǎn)面積測繪工作[J].中華建設(shè)，2011（09）

[2]宋愛祥.對于加強房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制的幾點看法[J].科技經(jīng)濟市場，2010（13）