序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇二手房交易合同范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

買(mǎi)方：_______________(簡(jiǎn)稱乙方) 身份證號(hào)碼：_____________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條 乙方同意購(gòu)買(mǎi)甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫(xiě)字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_(kāi)____平方米。(詳見(jiàn)土地房屋權(quán)證第_______________號(hào))。

第二條 上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：?jiǎn)蝺r(jià)：人民幣_(tái)_______元/平方米，總價(jià)：人民幣_(tái)__________元整(大寫(xiě)：____佰____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 __________元整，作為購(gòu)房定金。

第三條 付款時(shí)間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款(含定金)人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)___________元整申請(qǐng)銀行按揭(如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請(qǐng)額度，乙方應(yīng)在繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支

付首付款(含定金)人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)___________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。

第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。

第五條 稅費(fèi)分擔(dān) 甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)由______方承擔(dān)。

第六條 違約責(zé)任 甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條 本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____ 公證處公證。

第九條 本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托人一份，乙方一份,廈門(mén)市房地產(chǎn)交易中心一份、________ 公證處各一份。

第十條 本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。

第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條 雙方約定的其他事項(xiàng)：

出賣(mài)方(甲方)：_________________ 購(gòu)買(mǎi)方(乙方)：__________________

身份證號(hào)碼： __________________　 身份證號(hào)碼： ___________________

地　址：___________________ 　地　址：____________________

郵　編：___________________ 　郵　編：____________________

電　話：___________________ 　電　話：____________________

人(甲方)：_________________ 人(乙方)： _________________

身份證號(hào)碼：___________________ 　身份證號(hào)碼： ___________________

見(jiàn) 證 方： _________________鑒證機(jī)關(guān)：_________________

地址：_________________郵編： _________________

電話：_________________法人代表：_________________

代表：_________________經(jīng) 辦 人：_________________

日期：_______年____月____日

鑒證日期：_______年____月____日

買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)

第一，購(gòu)房前的準(zhǔn)備，購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解。

第二，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。交付定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，選擇付款的方式，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷(xiāo)售或者叫預(yù)售登記。

第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開(kāi)發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書(shū)”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

在買(mǎi)房的時(shí)候首先要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二要簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同常常會(huì)有補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買(mǎi)合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)，通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。

第一，應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有說(shuō)明產(chǎn)權(quán)證辦好的具體時(shí)間，需要在補(bǔ)充條款里約定。

第三，要明確按揭無(wú)法辦理的情況下，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭無(wú)法辦理，這里面可能會(huì)有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因。要明確按揭無(wú)法辦理的情況下，雙方的責(zé)任是什么。

篇（2）

買(mǎi)方：_______________(簡(jiǎn)稱乙方) 身份證號(hào)碼：_____________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條 乙方同意購(gòu)買(mǎi)甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫(xiě)字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_(kāi)____平方米。(詳見(jiàn)土地房屋權(quán)證第_______________號(hào))。

第二條上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：?jiǎn)蝺r(jià)：人民幣_(tái)_______元/平方米，總價(jià)：人民幣_(tái)__________元整(大寫(xiě)：____佰____拾____萬(wàn) ____仟____佰____拾____元整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 __________元整，作為購(gòu)房定金。

第三條 付款時(shí)間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付

首付款(含定金)人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人

民幣_(tái)___________元整申請(qǐng)銀行按揭(如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請(qǐng)額度，乙方應(yīng)在

繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支

付首付款(含定金)人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款

人民幣_(tái)___________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。

第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。

第五條 稅費(fèi)分擔(dān) 甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)由______方承擔(dān)。

第六條 違約責(zé)任 甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條 本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____ 公證處公證。

第九條 本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托人一份，乙方一份,廈門(mén)市房地產(chǎn)交易中心一份、________ 公證處各一份。

第十條 本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。

第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條 雙方約定的其他事項(xiàng)：

出賣(mài)方(甲方)：_________________

購(gòu)買(mǎi)方(乙方)：__________________

身份證號(hào)碼： __________________

身份證號(hào)碼： ___________________

地

址：___________________

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郵

編：___________________

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話：___________________

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人(甲方)：_________________

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身份證號(hào)碼: ___________________

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見(jiàn) 證 方：

鑒證機(jī)關(guān)：

地

址：

郵

編：

電

話：

法人代表：

代

表：

經(jīng) 辦 人：

日

期：

年

月

篇（3）

一、研究背景

我國(guó)的二手房交易產(chǎn)生于20世紀(jì)90年代，歷時(shí)20余年，二手房交易促進(jìn)房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置都具有重要意義，是我國(guó)住房保障體系的補(bǔ)充，也是住房性消費(fèi)的重要一環(huán)，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有突出貢獻(xiàn)。2013年3月1日，“國(guó)五條”的出臺(tái)，特別是“個(gè)人售房需按轉(zhuǎn)讓所得20%征收個(gè)稅”一項(xiàng)使二手房交易個(gè)人所得稅問(wèn)題重新走進(jìn)人們的視野，成為國(guó)民關(guān)注的焦點(diǎn)。受傳統(tǒng)觀念的影響，中國(guó)人把安全感與歸屬感寄托在住房上，認(rèn)為有房才有家，故擁有一套房子成為了很多人奮斗的目標(biāo)，據(jù)調(diào)查顯示，90%左右的畢業(yè)大學(xué)生工作五年內(nèi)甚至十年內(nèi)的目標(biāo)即是在大城市或其他二三線城市擁有一套房子。人手一套房子形成了中國(guó)房子的剛性需求。中國(guó)人口眾多，即使只是剛性需求，也是對(duì)房地產(chǎn)很大的需求，房地產(chǎn)的價(jià)格很難回落，雖然“新國(guó)五條”的出臺(tái)，增加了二手房交易者的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，但并沒(méi)有起到降低房地產(chǎn)價(jià)格的目的，只起 到減緩房地產(chǎn)價(jià)格上升的速度的作用。

二、二手房交易涉及的主要稅種

在二手房交易過(guò)程中，納稅人主要分為買(mǎi)房人和賣(mài)房人，對(duì)于賣(mài)房人而言，其應(yīng)交的稅費(fèi)主要包括個(gè)人所得稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅（2016年5月起準(zhǔn)備實(shí)施的“營(yíng)改增”雖已落實(shí)到二手房交易，但具體政策尚未出臺(tái)，因此此篇文章還是按“營(yíng)改增”之前的營(yíng)業(yè)稅考慮）、土地增值稅、城建稅，教育費(fèi)附加等。對(duì)于買(mǎi)房人而言，其應(yīng)交稅費(fèi)主要有契稅和印花稅。下面主要講一下個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，因?yàn)檫@兩個(gè)稅種在二手房交易過(guò)程中涉及金額最大，也是最容易出現(xiàn)偷稅漏稅情況的稅種。

（一）個(gè)人所得稅

目前，二手房交易個(gè)人所得稅的征收方式有二： 一是以兩次交易差額的20%征收，即從房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入中扣除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金和其他有關(guān)合理費(fèi)用，按照差額的20% 稅率繳納個(gè)稅。二是按交易總額的1%―3%征收，如果納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，無(wú)法正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按住房轉(zhuǎn)讓收入 1% - 3% 的幅度燃普鰲F渲懈鋈俗讓自用 5 年以上、且是家庭唯一生活用房取得的收入，免征個(gè)人所得稅。

（二）營(yíng)業(yè)稅

沿用2016年的營(yíng)業(yè)稅政策，二手房交易中的營(yíng)業(yè)稅征收情況如下：個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房，按5.5%的稅率全額征收營(yíng)業(yè)稅；2年以上普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅；2年以上非普通住房，差額征收；非住宅類(lèi)房屋，不分年限，全額征收營(yíng)業(yè)稅。

三、二手房交易過(guò)程中的偷稅漏稅行為

自從二手房交易需要繳納個(gè)人所得稅以后，這無(wú)疑增加了賣(mài)房者的賣(mài)房成本，于是為了降低成本，保證高額凈利潤(rùn)，賣(mài)方就會(huì)想辦法把稅賦轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，于是買(mǎi)房者購(gòu)房?jī)r(jià)格變高，負(fù)擔(dān)沉重，變得買(mǎi)不起房子。為了賣(mài)出房子，為了買(mǎi)得起房子，買(mǎi)賣(mài)雙方就開(kāi)始尋找“合理避稅”方法，甚至雙方合作，以達(dá)到“合理避稅”目的。于是就出現(xiàn)了以下幾種避稅方法。

（一）簽陰陽(yáng)合同

即買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂兩份交易合同，其中一份是真實(shí)的交易價(jià)格，用來(lái)維護(hù)雙方權(quán)益的，屬于保密合同，而另一份合同是提供給稅務(wù)主管部門(mén)的，主要用來(lái)納稅，此份合同中交易價(jià)款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際交易額，這樣就達(dá)到了少繳稅的目的，減少了交易雙方的交易成本。這種少教所的行為在法律上屬于偷稅行為，一旦被發(fā)現(xiàn)，將會(huì)承擔(dān)責(zé)任，因此是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。

（二）以租代售

對(duì)于上述所說(shuō)的個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，都是有征稅期的，過(guò)了征稅期，再進(jìn)行交易，便會(huì)獲得免稅權(quán)利。于是買(mǎi)房者就以租房的形式先入住，不辦理過(guò)戶手續(xù)，等到過(guò)了征稅期后，再辦理過(guò)戶手續(xù)，這樣賣(mài)房者就不用繳納個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，也不用把稅賦轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房者，房?jī)r(jià)自然就低，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方都有利。

（三）假贈(zèng)真賣(mài)

賣(mài)房者以贈(zèng)送的方式把房子過(guò)戶到買(mǎi)房者名下，但實(shí)際上是買(mǎi)賣(mài)行為，買(mǎi)賣(mài)雙方在暗地里簽訂保密易合同，所有買(mǎi)賣(mài)雙方該有的權(quán)利和負(fù)責(zé)的義務(wù)寫(xiě)得清清楚楚，但由于在表面上是屬于房屋贈(zèng)與與被贈(zèng)與關(guān)系，便獲得了全額免征個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅等。

（四）延遲過(guò)戶交易

如張某擁有一套原值50萬(wàn)的住房一套，系已擁有四年了，在過(guò)一年就滿五年，目前價(jià)值為100萬(wàn)，若張某現(xiàn)在把該住房轉(zhuǎn)讓出去，按稅法規(guī)定，其應(yīng)該繳納個(gè)人所得稅（100-50）*20%=10萬(wàn)，但張某并不想繳納這10萬(wàn)元的稅費(fèi)，房子又急著轉(zhuǎn)讓出去，于是其把房子交給一戶買(mǎi)主，但是遲遲不肯辦理過(guò)戶手續(xù)，直到再過(guò)一年，他就可以不用繳納10萬(wàn)元的稅費(fèi)而辦理過(guò)戶手續(xù)。

四、總結(jié)

以上各種偷稅漏稅行為在二手房交易市場(chǎng)上是十分常見(jiàn)的，政府通過(guò)稅收手段來(lái)調(diào)節(jié)我國(guó)二手房交易市場(chǎng)，目的是給房地產(chǎn)降溫，但卻導(dǎo)致了許多違法違規(guī)的行為，這些納稅人的偷漏稅行為便是對(duì)這種稅收手段的反抗。這也說(shuō)明任何事都有正反兩面性。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 杜靜萍. 個(gè)人二手房交易稅收問(wèn)題淺析[J]. 商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2016，（08）：118-119.

[2] 張楠. 二手房交易稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁分析[J]. 中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2016，（16）：92-93.

[3] 衛(wèi)必嫻. 淺析二手房交易個(gè)人所得稅的弊端及完善[J]. 法制博覽（中旬刊），2014，（12）：264+263.

篇（4）

關(guān)鍵詞 二手房交易 共有 按揭 抵押 中介

房地產(chǎn)市場(chǎng)通常將新建房屋的首次交易稱為一手房交易，經(jīng)過(guò)首次交易的房屋再交易成為二手房交易。從廣義上講，二手房交易包括二手房買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、保險(xiǎn)等。狹義上講，二手房交易僅指二手房的買(mǎi)賣(mài)交易。本文討論的是狹義的二手房交易，即二手房的買(mǎi)賣(mài)交易。

一、共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房交易

我國(guó)《民法通則》規(guī)定：共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無(wú)效。因此，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房人應(yīng)對(duì)房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度，因此交易時(shí)房屋的所有權(quán)利人，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》上簽字，購(gòu)房人應(yīng)注意這些簽字的真實(shí)性。同時(shí)還要注意是否所有的共有人一致同意轉(zhuǎn)讓該二手房。除未成年人的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須出具授權(quán)委托書(shū)。該授權(quán)委托書(shū)應(yīng)是經(jīng)過(guò)公證或律師見(jiàn)證過(guò)的法律文件。

此外，還有夫妻共有的二手房交易。根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有財(cái)產(chǎn)，在婚姻解除時(shí)，應(yīng)由夫妻雙方來(lái)分配，任何一方不能獨(dú)自侵占共有的財(cái)產(chǎn)。因此夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效。

二、已有銀行按揭的二手房交易

隨著時(shí)下炒房熱的發(fā)展，炒房人中按揭買(mǎi)房的情況并不鮮見(jiàn)?；蛘呤嵌址恐鲗⒁呀?jīng)全額付款的房產(chǎn)申請(qǐng)了銀行抵押。因此在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)的二手房時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)該全面了解該房產(chǎn)的所有情況，包括審查原購(gòu)房契約，審查房產(chǎn)證和土地證及原開(kāi)發(fā)商的“五證”。如果二手房的主人申請(qǐng)了銀行按揭，要審查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗(yàn)抵押登記手續(xù)。

在此類(lèi)的二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方有意向達(dá)成交易，買(mǎi)方應(yīng)與賣(mài)方一起先征得銀行同意。如果買(mǎi)方能一次性向賣(mài)方付款，由二手房主一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如果買(mǎi)方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，應(yīng)申請(qǐng)貸款銀行配合賣(mài)方解除房產(chǎn)的抵押登記，以便買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

三、已經(jīng)設(shè)定抵押的二手房交易

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。買(mǎi)方在選好了欲購(gòu)買(mǎi)的二手房后，要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門(mén)去核查，然后與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。最好購(gòu)房人能夠得到抵押權(quán)人的書(shū)面同意文件即抵押權(quán)人在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上簽字。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署完畢，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)與購(gòu)房人一起到房屋土地管理部門(mén)解除抵押協(xié)議，然后抵押人應(yīng)與購(gòu)房人一起辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

四、進(jìn)行拍賣(mài)房產(chǎn)的二手房交易

在此類(lèi)情況中購(gòu)房人一定要注意，拍賣(mài)行拍賣(mài)的僅是房產(chǎn)，而由房產(chǎn)引起的其他費(fèi)用如物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)一律不予過(guò)問(wèn)。所以購(gòu)買(mǎi)拍賣(mài)房產(chǎn)的投資人在應(yīng)拍前應(yīng)先了解被拍賣(mài)房產(chǎn)的有關(guān)情況，及時(shí)與拍賣(mài)公司、債權(quán)人及物業(yè)公司協(xié)商。

五、已有租賃的二手房交易

買(mǎi)家須實(shí)地查看賣(mài)家房屋有無(wú)出租。如果二手房出售前已經(jīng)有租賃，那么在租期內(nèi)在同等條件下，租賃人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果租賃人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，賣(mài)方在得到租賃人出具的書(shū)面表示后，可將房屋賣(mài)給其他人。如果賣(mài)方不告知租賃人房屋出售的情況而擅自賣(mài)給他人，則租賃人有權(quán)向法院主張其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)人而言，為避免出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題，應(yīng)該對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，確定是否有租賃情況以確保交易的安全性。

六、已掛入房地產(chǎn)中介的二手房交易

隨著二手房市場(chǎng)的空前活躍，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如雨后春筍般的不斷涌現(xiàn)。由于房地產(chǎn)中介行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，公司管理不規(guī)范，市場(chǎng)監(jiān)管處罰力度不到位等原因，經(jīng)常出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)利用買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱，收取不合理費(fèi)用；模糊中介服務(wù)委托合同條款，欺詐買(mǎi)方或賣(mài)方，獲取不當(dāng)?shù)美仁录Ｒ虼速?gòu)買(mǎi)在房地產(chǎn)中介登記的房產(chǎn)時(shí)，要尤其慎重。因此購(gòu)房人通過(guò)中介購(gòu)房時(shí)一定要提高警惕，要選擇信譽(yù)好、規(guī)模大、有資質(zhì)的中介公司。審查其“三證”即工商部門(mén)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房管部門(mén)核發(fā)的備案證書(shū)及經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)執(zhí)業(yè)證。尤其要注意查看備案證書(shū)的有效期和地址與實(shí)際是否相符，經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)單位和執(zhí)業(yè)證是否一致。同時(shí)購(gòu)房人買(mǎi)二手房要明確其應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用。一是房款，要注意同賣(mài)房者當(dāng)面談價(jià)格、訂合同，避免中介公司從中吃差價(jià)。二是中介傭金，注意向中介索要正規(guī)發(fā)票。三是向相關(guān)部門(mén)繳納的稅費(fèi)，主要有財(cái)政部門(mén)收取的契稅、房屋登記費(fèi)，稅務(wù)部門(mén)收取的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)交易部門(mén)收取的交易手續(xù)費(fèi)、抵押手續(xù)費(fèi)，銀行按揭產(chǎn)生的費(fèi)用等。

參考文獻(xiàn):

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篇（5）

1.是維護(hù)稅收征管秩序的需要

從目前的情況看，二手房交易已經(jīng)成為社會(huì)的熱點(diǎn)問(wèn)題，特別是近兩年從事二手房評(píng)估、交易的中介機(jī)構(gòu)遍布城區(qū)大街小巷，各個(gè)中介機(jī)構(gòu)張貼的房產(chǎn)信息琳瑯滿目，價(jià)格五花八門(mén)，這一現(xiàn)象明顯顯示二手房交易涉及到千家萬(wàn)戶的切身利益，同時(shí)也暴露出稅收征管工作中二手房交易環(huán)節(jié)失控或虛控的現(xiàn)象，虛假合同、陰陽(yáng)合同屢見(jiàn)不鮮，明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估報(bào)告紛紛炮制，稅收征管秩序受到嚴(yán)重沖擊，因而，努力控制人為因素與自由裁量權(quán)，維護(hù)征納雙方的正當(dāng)合法權(quán)益的嚴(yán)肅性，就需要規(guī)范二手房交易環(huán)節(jié)的稅收征收管理工作。

2.是堵塞稅收征管漏洞、減少稅收征納雙方在價(jià)格方面的糾紛的需要

房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)的一種，在人們的社會(huì)生活中占有極其重要的地位。對(duì)房產(chǎn)征稅，特別是二手房交易征稅必然觸及千家萬(wàn)戶切身利益的敏感問(wèn)題，這就對(duì)二手房的價(jià)格認(rèn)定工作提出更高的要求，長(zhǎng)期以來(lái)，二手房交易稅基價(jià)格的認(rèn)定，沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，缺少客觀、公平、公正的第三方價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)的參與，難以科學(xué)合理地確定，形成了房產(chǎn)稅征管過(guò)程中的盲區(qū)和薄弱點(diǎn)，客觀上產(chǎn)生稅收流失現(xiàn)象和稅收征納雙方產(chǎn)生價(jià)格方面糾紛，這種客觀現(xiàn)象要求價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)開(kāi)展二手房交易涉稅價(jià)格認(rèn)定工作，對(duì)于提高涉房稅收征管的科學(xué)管理水平，堵塞稅收征管漏洞，防止財(cái)政收入滴漏流失以及穩(wěn)定稅收征管秩序具有十分積極的作用。

3.是有效地全面推進(jìn)涉稅財(cái)物價(jià)格認(rèn)定的關(guān)鍵所在

當(dāng)前，普遍存在二手房交易偷逃稅收的現(xiàn)象，已經(jīng)引起了民意的反感和各級(jí)政府及有關(guān)部門(mén)的高度重視，二手房交易的稅收征管工作勢(shì)在必行，只有不斷總結(jié)各地的成功經(jīng)驗(yàn)，完善和發(fā)揮征管系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，積極主動(dòng)開(kāi)展、推進(jìn)二手房交易的涉稅價(jià)格認(rèn)定工作，營(yíng)造聲勢(shì)，使之形成規(guī)模，才能順利地開(kāi)展二手房交易涉稅價(jià)格認(rèn)定工作。

二、二手房交易價(jià)格鑒證的現(xiàn)狀與特點(diǎn)

首先，隨著涉稅價(jià)格鑒證工作的深入開(kāi)展，二手房交易價(jià)格鑒證工作作為重點(diǎn)工作，各地各部門(mén)不同程度地組織力量對(duì)城市的區(qū)域進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，確定一定范圍的樓房平均價(jià)格，將其價(jià)格作為征稅的參考基數(shù)，對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部或一些不好劃定的區(qū)域，則由稅務(wù)部門(mén)委托價(jià)格認(rèn)證中心進(jìn)行價(jià)格鑒證，這種做法，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，納稅人爭(zhēng)議較小，但這種做法，工作量大，范圍區(qū)分仍不能做到十全十美，若要細(xì)化，則工作量更大；同時(shí)，隨著城市的發(fā)展，商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移，區(qū)分的范圍也在變化，數(shù)據(jù)的更新仍需要更大的工作量。

其次，劃分計(jì)算平均價(jià)也暴露了諸多不足，一是平均價(jià)掩蓋了個(gè)體差異，而納稅人是以個(gè)體為主體的，區(qū)域劃分無(wú)法做到細(xì)化到個(gè)體具體的樓房，加上房子所處的位置環(huán)景、朝向、彩光、通風(fēng)、交通，樓房的建筑年限、建筑材料、外觀設(shè)計(jì)等各種因素，要做到細(xì)化價(jià)格，其工作量之大是可以想象的。

三、二手房交易涉稅價(jià)格鑒證工作的對(duì)策

1.加大宣傳教育力度。一是對(duì)當(dāng)事人耐心解釋稅收政策，讓他們正確理解合理征稅與偷漏稅的性質(zhì)，正確理解稅種的立法精神；二是對(duì)當(dāng)事人宣講實(shí)事求是填寫(xiě)簽訂合同的重要性，不要為將來(lái)可能出現(xiàn)的糾紛留下后患；三是涉稅價(jià)格鑒證人員自身加強(qiáng)稅收征管有關(guān)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)，正確理解涉稅價(jià)格鑒定的內(nèi)容和有關(guān)征稅精神，使鑒定結(jié)果符合計(jì)稅依據(jù)的要求。

2.在統(tǒng)籌二手房涉稅價(jià)格鑒證整體區(qū)域價(jià)格同時(shí)，確立實(shí)行大面積鑒定的方向。對(duì)以下幾個(gè)方面的房地產(chǎn)交易可選擇進(jìn)行入戶鑒證：一是城鄉(xiāng)自建房進(jìn)行價(jià)格鑒證；二是非住宅二手房交易價(jià)格鑒證；三是原參加公房改革的私房交易價(jià)格鑒證；四是對(duì)規(guī)劃區(qū)地塊土地使用性質(zhì)多樣、界限模糊不清的房屋鑒證；五是對(duì)老舊房屋的鑒定。

篇（6）

一、購(gòu)房方支付

契稅：是由購(gòu)房人支付的一項(xiàng)稅費(fèi)，住宅類(lèi)房屋的契稅在1%～3%之間，各地根據(jù)購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房面積、購(gòu)房單價(jià)、購(gòu)房政策等各項(xiàng)因素有所調(diào)整，最低低于總結(jié)的1%。營(yíng)業(yè)稅：也是由購(gòu)房人支付，最新的政策是如果二手房房產(chǎn)證已滿五年，那么就免征營(yíng)業(yè)稅。如果未滿五年，營(yíng)業(yè)稅及所有附加在5.6%左右。

二、售房方支付

個(gè)人所得稅：由賣(mài)房人支付，普通住宅的稅率為1%，非普通住宅和非住宅為1.5%。如果售賣(mài)的房屋是家庭唯一住宅，并房產(chǎn)證滿2年，將免征個(gè)稅。

三、雙方支付

印花稅：合同和具有合同性質(zhì)的憑證都需要繳納印花稅，二手房交易中主要是收取二手房買(mǎi)賣(mài)合同的印花稅。這項(xiàng)稅費(fèi)買(mǎi)賣(mài)雙方各支付0.05%。

房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：房地產(chǎn)交易后續(xù)費(fèi)房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)是根據(jù)交易房屋的面積計(jì)算，如果平方面積越大，那么費(fèi)用就越高。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)每平方6元。買(mǎi)賣(mài)雙方各支付一半。

二手房個(gè)稅1%還是20%

根據(jù)個(gè)人所得稅法，所出售的二手房若不滿足自用五年以上的唯一用房的免征個(gè)人所得稅條件，是需要繳納個(gè)人所得稅的。個(gè)人所得稅通常是以差價(jià)計(jì)算，稅率為20%。計(jì)算方法為：二手房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅稅額=(二手房的轉(zhuǎn)讓交易總額-房產(chǎn)原來(lái)的登記價(jià)格-相關(guān)的合理費(fèi)用)X20%。其中相關(guān)的合理費(fèi)用包括支付的住房裝修費(fèi)用、支付的住房貸款利息、納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等。

篇（7）

二手房交易資金之所以受到民眾普遍關(guān)注，主要是由于買(mǎi)賣(mài)雙方在交易過(guò)程中均處于弱勢(shì)地位，在信息并不透明的情形下，不斷發(fā)生房產(chǎn)中介公司挪用、侵吞二手房交易結(jié)算資金的惡性案件，這嚴(yán)重侵害了買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益。繼上海在2005年春季試行二手房資金監(jiān)管以來(lái)，北京也在近日宣布對(duì)二手房交易結(jié)算資金施行監(jiān)管，各地陸續(xù)開(kāi)始在二手房交易環(huán)節(jié)引進(jìn)監(jiān)管體系。那么，北京、上海、廣州等國(guó)內(nèi)二手房交易比較活躍的地區(qū)，對(duì)資金安全監(jiān)管方面的做法有什么不同呢?記者分別就各地的具體做法進(jìn)行比較，通過(guò)對(duì)比來(lái)發(fā)現(xiàn)其中的不同之處。

北京：資金監(jiān)管自行選擇

北京有關(guān)方面在近日宣布，從4月15日起對(duì)二手房交易資金施行監(jiān)管。

二手房資金監(jiān)管對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方，尤其是對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，可避免購(gòu)房款被中介機(jī)構(gòu)挪用甚至被侵吞，從而使得資金的安全得到保障。北京市建委規(guī)定，如果是選擇通過(guò)中介公司來(lái)進(jìn)行二手房交易，必須選擇資金監(jiān)管。當(dāng)然也可選擇自行劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金，不過(guò)需簽訂一份《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》，在辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)提交給交易管理部門(mén)。

如果想要對(duì)交易結(jié)算資金進(jìn)行監(jiān)管，與此前的交易過(guò)程有何不同呢?據(jù)介紹不同之處主要在兩個(gè)方面：一個(gè)是在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)需確定是否采取資金監(jiān)管，若采取，買(mǎi)賣(mài)雙方需與保證機(jī)構(gòu)簽訂《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》，否則，需簽訂《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》。其實(shí)這兩個(gè)文件簽訂也很簡(jiǎn)單，手續(xù)并不繁瑣。二是買(mǎi)賣(mài)雙方在各項(xiàng)稅款交納完畢、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶完成、買(mǎi)方取得產(chǎn)權(quán)證后，賣(mài)方增加一個(gè)手續(xù)就是需要到房屋所在區(qū)建委領(lǐng)取“轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)單”，并將其提交給保證機(jī)構(gòu)，由保證機(jī)構(gòu)通知相關(guān)銀行將房款放至賣(mài)方個(gè)人賬戶。

上海：資金監(jiān)管難執(zhí)行

上海在此前宣布對(duì)二手房交易結(jié)算資金施行監(jiān)管，但是直至目前資金監(jiān)管政策尚未落到實(shí)處。記者從上海各二手房中介機(jī)構(gòu)了解的信息顯示，資金監(jiān)管難以執(zhí)行的主要原因是因?yàn)檫^(guò)程太繁瑣，交易過(guò)程太長(zhǎng)，大多數(shù)人寧愿選擇不進(jìn)入資金監(jiān)管程序。

通過(guò)與北京的二手房交易資金監(jiān)管程序?qū)Ρ?，記者發(fā)現(xiàn)最大的不同之處表現(xiàn)在幾個(gè)方面：

首先是在于上海方面需要先在交易中心受理處提出掛牌申請(qǐng)，此后才能進(jìn)入下一步交易環(huán)節(jié)，而北京則不必如此，只需按照傳統(tǒng)的方式，將房源在中介機(jī)構(gòu)掛牌即可。

其次是資金監(jiān)管賬戶的開(kāi)立時(shí)間節(jié)點(diǎn)也有所不同，上海的做法是等到在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前便需要建立監(jiān)管賬戶；而北京則選擇在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之后建立資金監(jiān)管賬戶。

記者從上海部分中介公司了解到，由于各種各樣的原因，上海雖然早在2005年春季就開(kāi)始推行資金監(jiān)管措施，但至今收效甚微，很多人寧愿冒著資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)而不愿意選擇資金監(jiān)管程序，這到底是為什么呢?上海德佑地產(chǎn)交易部工作人員楊永俊分析認(rèn)為，這有可能是因?yàn)檫x擇資金監(jiān)管之后，賣(mài)方無(wú)法盡快拿到錢(qián)款而導(dǎo)致他們不愿意選擇該程序。

廣州：尚在摸索之中

廣州在推行二手房交易資金監(jiān)管方面稍許有些落后，據(jù)了解，廣州市還沒(méi)有正式推行資金監(jiān)管措施。但記者通過(guò)各種渠道得到的信息顯示，廣州市房管局在今年春節(jié)后曾對(duì)穗各中介公司下過(guò)口頭通知，讓各公司自行引進(jìn)監(jiān)管賬戶。

根據(jù)設(shè)想，廣州市房管局希望買(mǎi)賣(mài)雙方交易時(shí)，可以先把定金等房款存入具有公信力的第三方賬戶進(jìn)行監(jiān)管。在確保交易安全完成后，賣(mài)方可以直接從該第三方領(lǐng)取房款，既避免交易中“吃差價(jià)”，也可以避免假業(yè)主卷走房款等情況。如果資金出了問(wèn)題，該監(jiān)管方也可以負(fù)起責(zé)任，真正保障交易資金的安全。初步擬定免費(fèi)服務(wù)，不會(huì)增加交易的額外費(fèi)用，買(mǎi)賣(mài)雙方可自行選擇是否加入。

不過(guò)這種設(shè)想尚未真正變成現(xiàn)實(shí)。廣州中原天河區(qū)總監(jiān)潘婉霞告訴記者，目前廣州還沒(méi)有推行二手房交易資金監(jiān)管程序。“在今年春節(jié)后我們?cè)?jīng)接到口頭通知，稱要開(kāi)始試行資金監(jiān)管措施。但是目前還沒(méi)有見(jiàn)到主管部門(mén)的具體措施?！彼f(shuō)。據(jù)了解，目前廣州有中介公司號(hào)稱已經(jīng)引入了監(jiān)管賬戶，但業(yè)內(nèi)對(duì)此不以為然。潘婉霞告訴記者，這些公司只不過(guò)在銀行開(kāi)設(shè)一個(gè)賬戶罷了，到底能否切實(shí)起到監(jiān)管作用不得而知。

據(jù)潘婉霞介紹，目前廣州二手房交易過(guò)程中，對(duì)于一次性付款的交易來(lái)說(shuō)，房款主要分兩次支付給賣(mài)家，第一次是在辦理申請(qǐng)過(guò)戶手續(xù)的前一天，將首筆房款(約總房款的30％)支付給中介公司，在繳納契稅并憑契稅完稅證遞交過(guò)戶手續(xù)之后，這筆房款將由中介公司轉(zhuǎn)交給賣(mài)家；剩余的房款則在領(lǐng)取房產(chǎn)證的前一天由中介公司代收，等到買(mǎi)家領(lǐng)到房產(chǎn)證之后，再轉(zhuǎn)交給賣(mài)家。也就是說(shuō)，房屋買(mǎi)賣(mài)資金必須經(jīng)中介公司之手，而在這過(guò)程中是否被挪用甚至侵吞，則完全要看中介公司的信譽(yù)了。潘婉霞坦承，此前廣州的確發(fā)生過(guò)不法中介公司卷款潛逃的情形，“正是因?yàn)橛羞@樣的情形發(fā)生，廣州才準(zhǔn)備引進(jìn)二手房交易資金監(jiān)管體系?！彼f(shuō)。

自我保護(hù)意識(shí)不可或缺

如果要保證交易結(jié)算資金的安全，引入具有公信力的第三方對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管是十分必要的。而對(duì)于目前已經(jīng)實(shí)行監(jiān)管的地區(qū)來(lái)說(shuō)，一定要將該程序納入交易環(huán)節(jié)中來(lái)。

篇（8）

現(xiàn)在二手房交易中最主要存在的問(wèn)題是：在二手房買(mǎi)賣(mài)登記過(guò)程中，現(xiàn)在依然大量存在著一房二賣(mài)，合同內(nèi)容不明確，欺詐、脅迫、乘人之?，F(xiàn)象依然在不斷的發(fā)生。這些現(xiàn)象的存在即不利于二手房交易市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，也不利于提高房產(chǎn)登記部門(mén)的工作效率，也可能因當(dāng)事人之間買(mǎi)賣(mài)合同糾紛導(dǎo)致房產(chǎn)登記部門(mén)涉訴，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效導(dǎo)致的房產(chǎn)交易被撤銷(xiāo)的情況。因此，杜絕此類(lèi)事件的發(fā)生已成為全國(guó)二手房交易相關(guān)部門(mén)的重大課題。有鑒于此，公證介入二手房交易及預(yù)告登記成為保證二手房交易安全的有效手段。

對(duì)于公證介入的可行性有以下幾點(diǎn)分析：

一、公證員作為專業(yè)的法律從業(yè)者，具有草擬、代書(shū)法律文書(shū)的能力，通過(guò)對(duì)當(dāng)事人雙方意思表示及法律文書(shū)的審查，可以確保當(dāng)事人所簽訂合同的真實(shí)性及合法性。進(jìn)而保障當(dāng)事人雙方合法權(quán)益，減少因當(dāng)事人因法律知識(shí)的缺乏而導(dǎo)致合同不能有效履行的機(jī)率。

二、為房產(chǎn)登記部門(mén)規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)及審查風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)公證機(jī)構(gòu)的核實(shí)及審查，確保了合同的有效性，房產(chǎn)登記部門(mén)可依公證書(shū)進(jìn)行登記，通過(guò)此公證的事前審查，房產(chǎn)部門(mén)就可規(guī)避職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)部門(mén)畢竟不是法律部門(mén)，通過(guò)法律風(fēng)險(xiǎn)的適當(dāng)轉(zhuǎn)嫁，可提高房產(chǎn)部門(mén)的工作效率與社會(huì)誠(chéng)信，改善執(zhí)業(yè)環(huán)境。

三、公證介入有法可依，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。該預(yù)告制度可以從根本上源頭上防范一房二賣(mài)的情況發(fā)生，也為公證介入提供了法律依據(jù)。

四、一舉多得，共同發(fā)展。通過(guò)公證介入，可實(shí)現(xiàn)效率與效益的有效平衡，可實(shí)現(xiàn)相關(guān)機(jī)構(gòu)的共同發(fā)展。舉個(gè)例子，房產(chǎn)部門(mén)提前工作效率與涉訴率的同時(shí)、可保證當(dāng)事人之間權(quán)益的最大化，而且可帶動(dòng)房地產(chǎn)中介部門(mén)業(yè)務(wù)、中介業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。

五、快捷便利、易于被廣大二手房交易者所接受。因公證處出具公證書(shū)之前已進(jìn)行了大量的詢問(wèn)與審查，在房產(chǎn)部門(mén)登記時(shí)可簡(jiǎn)化登記程序，通過(guò)快捷通道，對(duì)有法律保障的合同進(jìn)行優(yōu)先登記，樂(lè)于被二手房交易者接受。

正因?yàn)楣C介入有幾上諸多優(yōu)點(diǎn)，因此，各國(guó)都把公證引入到房產(chǎn)登記過(guò)程中，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，也有不少有益的嘗試。不可否認(rèn)，現(xiàn)在該業(yè)務(wù)并未在全國(guó)發(fā)展起來(lái)，但并不意味著無(wú)事可做，相反，我們應(yīng)該在其中看到機(jī)遇，有益的嘗試可擴(kuò)大房產(chǎn)部門(mén)的社會(huì)公信力與知名度，如果做出成績(jī)，該項(xiàng)舉措可在全國(guó)范圍內(nèi)樹(shù)立起標(biāo)桿，這正是科學(xué)發(fā)展觀應(yīng)有之意，政績(jī)觀之應(yīng)有理念。

為了使該舉措具有可行性，我有以下幾點(diǎn)建議：

一、在二手房交易預(yù)告登記過(guò)程中，引入《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》公證制度，通過(guò)公證機(jī)構(gòu)的審查，房產(chǎn)登記部門(mén)可確保每一份登記的合法性、有效性。買(mǎi)賣(mài)交易雙方可以確保無(wú)任何法律隱患，無(wú)任何合同內(nèi)容上的偏差。事實(shí)上，在房產(chǎn)抵押登記中的《抵押合同公證》與該公證意義相仿，但二手房預(yù)告登記中的公證介入意義更加重大，反響將更為強(qiáng)烈。有了《抵押合同公證》的成功實(shí)行，更加證明公證在二手房交易中的大有可為，大有作為。

篇（9）

1 長(zhǎng)沙地區(qū)二手房銷(xiāo)售情況及形勢(shì)分析。

根據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙地區(qū)2011年二手房銷(xiāo)售面積379萬(wàn)m2、銷(xiāo)售套數(shù)34 160套； 2012年銷(xiāo)售面積312萬(wàn)m2、銷(xiāo)售套數(shù)29 181套； 2013年銷(xiāo)售面積526萬(wàn)m2、銷(xiāo)售套數(shù)39 178套，成交額193億元，總體情況來(lái)看2012年略低于2011 年，2013 年比2012 年同比增長(zhǎng)69%、34%。

2013年二手房成交增長(zhǎng)的原因主要是：新國(guó)五條細(xì)則按轉(zhuǎn)讓所得20%征收個(gè)人所得稅傳聞（后并未執(zhí)行）、我市經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始上市交易、房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大等因素的影響，但毋庸質(zhì)疑的是，一手房的春天就是二手房的明天，尤其長(zhǎng)沙作為湖南的省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)與文化的中心，土地資源稀缺，未來(lái)二手房的交易將會(huì)占踞房產(chǎn)交易的主導(dǎo)地位，這是事物發(fā)展的必然規(guī)律。

2 目前長(zhǎng)沙地區(qū)二手房按揭操作流程。

長(zhǎng)沙地區(qū)二手房按揭貸款業(yè)務(wù)主要流程：①買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致達(dá)成購(gòu)房意向，并確定房屋成交價(jià)格。②買(mǎi)方到貸款銀行遞交申請(qǐng)資料，如果是通過(guò)中介公司（擔(dān)保公司）代辦的，可由中介公司（擔(dān)保公司）遞交申請(qǐng)資料。③貸款銀行電話預(yù)約買(mǎi)賣(mài)雙方面談，并由銀行進(jìn)行貸前調(diào)查。④對(duì)于符合貸款條件客戶，買(mǎi)賣(mài)雙方到二手房交易服務(wù)中心網(wǎng)簽房屋買(mǎi)賣(mài)電子合同和購(gòu)房貸款等相關(guān)手續(xù)。⑤買(mǎi)賣(mài)雙方帶有效身份證明到二手房交易服務(wù)中心領(lǐng)取過(guò)戶資料，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，按規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)，領(lǐng)取《長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)登記收件領(lǐng)證憑據(jù)》。⑥由貸款銀行或擔(dān)保公司憑《長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)登記收件領(lǐng)證憑據(jù)》領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)所有權(quán)證，買(mǎi)方配合貸款銀行或擔(dān)保公司在二手房交易中心的抵押登記窗口辦理房屋抵押登記手續(xù)。

在該流程中銀行放款環(huán)節(jié)分兩種情況：一是，與中介公司合作普遍采取的是辦妥抵押手續(xù)后再放款；二是，與擔(dān)保公司合作中，貸款審批通過(guò)后，擔(dān)保公司出擔(dān)保承諾函，銀行予以放款，再辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶與抵押手續(xù)。

由于2010年開(kāi)始長(zhǎng)沙市房產(chǎn)局對(duì)二手房實(shí)行資金監(jiān)管，當(dāng)時(shí)房產(chǎn)局指定了銀行與擔(dān)保公司并明確了操作模式，所有二手房（包括按揭）資金都必須通過(guò)與指定銀行與擔(dān)保公司合作，從而造成了其他銀行二手房按揭業(yè)務(wù)操作難度加大，業(yè)務(wù)無(wú)法開(kāi)展，2013年10月開(kāi)始，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)局對(duì)二手房按揭全面放開(kāi)，由客戶自主選擇銀行，資金監(jiān)管由銀行負(fù)責(zé)，房產(chǎn)局不再干涉，對(duì)建行該項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)。

3 二手房客戶來(lái)源及合作模式。

二手房客戶來(lái)源與合作模式主要包括：①中介公司的客戶。目前，二手房客戶群體主要來(lái)至于中介公司，中介公司采取與銀行合作的形式，在完成二手房買(mǎi)賣(mài)的同時(shí)，對(duì)于有按揭需求的，聯(lián)系相關(guān)銀行提供二手房按揭業(yè)務(wù)，同時(shí)，收取客戶相關(guān)交易費(fèi)用。②銀行直接營(yíng)銷(xiāo)的客戶。該部門(mén)客戶銀行主要采取直客式按揭貸款模式。③擔(dān)保公司推薦的客戶。該部分客戶主要采取擔(dān)保公司介入的模式，擔(dān)保公司全程與客戶一起辦理網(wǎng)簽、過(guò)戶與抵押等手續(xù)，擔(dān)保公司在按揭交易中起到階段性擔(dān)保作用，到二手房交易過(guò)戶完畢且辦好抵押各項(xiàng)手續(xù)并入銀行庫(kù)房為止。擔(dān)保公司收取客戶一定的擔(dān)保費(fèi)。

目前，長(zhǎng)沙地區(qū)二手房在實(shí)際操作過(guò)程中不規(guī)范地方主要包括：①陰陽(yáng)合同。二手房買(mǎi)賣(mài)雙方為了避稅，網(wǎng)簽價(jià)格低于實(shí)際成交價(jià)格，對(duì)于需要銀行貸款的客戶就有可能造成實(shí)際成交合同與網(wǎng)簽合同不一致。②抵押按消費(fèi)貸款進(jìn)窗（目前中介普遍采取模式）。

4 業(yè)務(wù)發(fā)展的措施與建議。

①建章建制，梳理流程。根據(jù)目前市場(chǎng)情況、操作模式及總行制度要求，制定湖南銀行二手房按揭業(yè)務(wù)操作流程。

②選擇及準(zhǔn)入有品牌有實(shí)力的中介公司與擔(dān)保公司，拓寬客戶渠道，控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。

為有源頭活水來(lái)，零售業(yè)務(wù)批發(fā)做。目前，二手房客戶來(lái)源批發(fā)渠道主要是中介公司與擔(dān)保公司，建議選擇長(zhǎng)沙地區(qū)優(yōu)質(zhì)品牌中介公司與擔(dān)保公司，制定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，如通過(guò)注冊(cè)資本、門(mén)店數(shù)量及布局、公司財(cái)務(wù)狀況、員工執(zhí)業(yè)資格及素質(zhì)、操作規(guī)范、擔(dān)保相關(guān)規(guī)定等，強(qiáng)化中介與擔(dān)保公司管理，準(zhǔn)入后，開(kāi)展深度合作。

長(zhǎng)沙地區(qū)二手房業(yè)務(wù)開(kāi)展初期，建議首選與中介公司合作的模式，選擇2至3家優(yōu)質(zhì)中介公司開(kāi)展深度合作，實(shí)行中介公司準(zhǔn)入、簽定戰(zhàn)略合作協(xié)議、將建行房易安產(chǎn)品嵌入二手房業(yè)務(wù)流程，憑他項(xiàng)放款模式來(lái)操作。

③搭建建行自己二手房交易平臺(tái)，開(kāi)展二手房買(mǎi)賣(mài)直通車(chē)業(yè)務(wù)。在二手房業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)中，誰(shuí)能夠把握客戶，誰(shuí)就占領(lǐng)了市場(chǎng)的先機(jī)，我行應(yīng)該要利用自己的實(shí)體網(wǎng)點(diǎn)及網(wǎng)絡(luò)（如房E通）優(yōu)勢(shì)，搭建及發(fā)展湖南行二手房交易平臺(tái)，通過(guò)該平臺(tái)提供大量及時(shí)二手房相關(guān)信息與按揭貸款業(yè)務(wù)。一方面，改變了銀行業(yè)務(wù)模式，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)了銀行二手房按揭業(yè)務(wù)交易模式從B2B向B2C的轉(zhuǎn)變，擺脫中介的約束，直接獲取終端客戶，獲取業(yè)務(wù)發(fā)展主動(dòng)權(quán)。其次，降低銀行運(yùn)營(yíng)成本、提高零售業(yè)務(wù)綜合收益。

④穩(wěn)步發(fā)展。在業(yè)務(wù)開(kāi)展初期，長(zhǎng)沙地區(qū)明確一個(gè)試點(diǎn)行，從人員、獎(jiǎng)勵(lì)政策，尤其是貸款規(guī)模上予以保證，搭好臺(tái)、唱好戲，搶占市場(chǎng)先機(jī)，條件成熟再逐步推開(kāi)，為今后該業(yè)務(wù)發(fā)展打好基礎(chǔ)。

篇（10）

    “鏈家”市場(chǎng)專業(yè)人士認(rèn)為，《二手房交稅新規(guī)》的出臺(tái)，是針對(duì)因做低二手房合同成交價(jià)格而造成契稅、印花稅等稅收流失現(xiàn)象的，由于新的二手房交易計(jì)稅價(jià)格參照指導(dǎo)價(jià)格，將使北京市建委的“指導(dǎo)價(jià)”充分發(fā)揮出其市場(chǎng)指導(dǎo)功能，對(duì)平抑房?jī)r(jià)將起到一定的作用。同時(shí)，還將壓縮不誠(chéng)信的經(jīng)紀(jì)公司利用二手房買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格信息的不對(duì)稱而騙吃“差價(jià)”的空間。從而減少二手房的市場(chǎng)成交價(jià)格中的虛