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時(shí)間：2022-08-07 04:10:10
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
第二條、本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，是指為房地產(chǎn)開發(fā)、買賣、租賃、抵押、置（互）換、評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、合作和房屋維修服務(wù)等房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的當(dāng)事人有償提供居間、行紀(jì)、等中介活動(dòng)。
本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指依照本辦法審批成立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的單位和個(gè)人。
第三條、縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門依法對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行監(jiān)督管理。其主要職責(zé)是：
（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的注冊(cè)登記；
（二）依法保護(hù)合法經(jīng)營(yíng)，會(huì)同房地產(chǎn)管理部門查處違法經(jīng)營(yíng)；
（三）依照法律規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同進(jìn)行監(jiān)督管理；
（四）會(huì)同房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自律組織的工作；
（五）協(xié)同房地產(chǎn)管理部門認(rèn)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格。
縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行業(yè)管理。其主要職責(zé)是：
（一）制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行；
（二）會(huì)同工商行政管理部門認(rèn)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格；
（三）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)培訓(xùn)；
（四）指導(dǎo)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，協(xié)同工商行政管理部門查處違法經(jīng)營(yíng)。
第四條、經(jīng)紀(jì)人依照本辦法進(jìn)行的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)受法律保護(hù)。經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，遵循自愿、公平、平等互利、誠(chéng)實(shí)信用原則。
第五條、本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二章、申辦條件
第六條、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員必須經(jīng)過考試合格并取得省建委、省工商局核發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的培訓(xùn)和考核工作，由省建委、省工商局組織或其委托的單位組織實(shí)施。
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》實(shí)行定期考核制度，具體辦法另行制定。
第七條、申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》的，應(yīng)具備以下條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）具有高中以上文化程度；
（三）有兩年以上從事房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，具有一定的法律知識(shí)和房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)；
（四）前3年內(nèi)沒有犯罪或經(jīng)濟(jì)違法行為。
國(guó)家和省規(guī)定不允許兼職的人員不得申請(qǐng)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》。
第八條、設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）有固定的業(yè)務(wù)場(chǎng)所；
（二）注冊(cè)資本或登記資金數(shù)額不少于人民幣10萬元；
（三）有3名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》的專職人員；
（四）有健全的管理機(jī)構(gòu)、章程和財(cái)務(wù)制度；
（五）合伙人之間有書面合伙協(xié)議。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所可以從事除包銷房地產(chǎn)以外的各項(xiàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)。
第九條、設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和固定的業(yè)務(wù)場(chǎng)所；
（二）注冊(cè)資本不少于人民幣30萬元；
（三）有5名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》的專職人員；
（四）《公司法》規(guī)定的其他條件。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從事房地產(chǎn)包銷業(yè)務(wù)的，其注冊(cè)資本不得少于人民幣300萬元。
第十條、個(gè)體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備以下條件：
（一）有固定的業(yè)務(wù)場(chǎng)所；
（二）取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》；
（三）登記資金數(shù)額不少于人民幣3萬元。
個(gè)體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能從事房地產(chǎn)居間、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有3名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》的專職人員，申請(qǐng)?jiān)谄錉I(yíng)業(yè)范圍中增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)報(bào)原辦理工商登記的工商行政管理部門和同級(jí)房地產(chǎn)管理部門同意后，由工商行政管理部門辦理變更登記。
第三章、經(jīng)紀(jì)管理
第十二條、申辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的，應(yīng)持本辦法第八條或第九條規(guī)定的相應(yīng)材料，向工商行政管理部門提出申請(qǐng)，同時(shí)抄報(bào)同級(jí)房地產(chǎn)管理部門，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門出具審查意見后，工商行政管理部門予以辦理注冊(cè)登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織在領(lǐng)取到營(yíng)業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門備案。
取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》的個(gè)人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，必須到工商行政管理部門申辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第十三條、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》的有效期為兩年。持證人必須于有效期屆滿前2個(gè)月，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門或工商行政管理部門領(lǐng)取由省建委與省工商行政管理局共同制發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)情況登記表》，按有關(guān)要求如實(shí)填寫，并由其所在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織簽署意見并加蓋公章后，報(bào)省建委（或其授權(quán)部門）省工商行政管理局（或其授權(quán)部門）審核。審核通過的，由省建委和省工商行政管理局為其換發(fā)新證，未換發(fā)新證的，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
第十四條、在外省已取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書》的人員來我省依托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，必須到省建委、省工商局辦理備案手續(xù)；要獨(dú)立從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，按本辦法第十二條規(guī)定辦理。
第十五條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中享有以下權(quán)利：
（一）依法收集、利用房地產(chǎn)商業(yè)信息；
（二）要求委托方提供真實(shí)的相關(guān)材料；
（三）完成經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后按照規(guī)定或者約定獲取傭金或者要求支付經(jīng)紀(jì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)；
（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
第十六條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定；
（二）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的職業(yè)道德；
（三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（四）如實(shí)介紹房地產(chǎn)交易有關(guān)情況；
（五）按約定為當(dāng)事人保守商業(yè)秘密；
（六）按規(guī)定收取費(fèi)用；
（七）依法繳納稅費(fèi)。
第十七條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為當(dāng)事人提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，應(yīng)當(dāng)使用經(jīng)紀(jì)合同示范文本，應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同30天內(nèi)，將合同副本報(bào)當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T備案，接受監(jiān)督管理。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)；
（二）提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的要求或者標(biāo)準(zhǔn)；
（三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付方式和時(shí)間；
（四）經(jīng)紀(jì)合同的履行期限；
（五）違約責(zé)任和糾紛解決方式；
（六）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
第十八條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中不得有下列行為：
（一）索取、收受經(jīng)紀(jì)合同以外的酬金或其他服務(wù)，或者利用業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；
（三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上經(jīng)紀(jì)人組織執(zhí)業(yè)；
（四）與一方當(dāng)事人惡意串通損害另一方當(dāng)事人利益；
（五）為權(quán)屬不清的房地產(chǎn)和按規(guī)定不準(zhǔn)買賣或交換的房地產(chǎn)提供中介服務(wù)；
（六）兼職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受與所在單位有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的當(dāng)事人委托，促成交易；
（七）違反法律、法規(guī)、規(guī)章的其他行為。
第十九條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)未能達(dá)到合同中經(jīng)紀(jì)事項(xiàng)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)不收取或減少費(fèi)用，但由委托人自身的責(zé)任造成的除外。
第二十條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，必須公正、誠(chéng)實(shí)，嚴(yán)禁弄虛作假、收受賄賂，損害當(dāng)事人合法權(quán)益。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違反合同造成當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)損失的，除償付違約金外，還應(yīng)對(duì)造成的損失進(jìn)行賠償。
第二十一條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)自行回避，委托人有權(quán)要求回避。
第二十二條、工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)督管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)接受監(jiān)督檢查，提供檢查所需的文件、帳簿、報(bào)表和其他有關(guān)材料。
第二十三條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的費(fèi)用按閩價(jià)〔1997〕房字41號(hào)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取。
第二十四條、開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)設(shè)立財(cái)務(wù)帳簿，載明開展業(yè)務(wù)所支出的費(fèi)用、收取的服務(wù)費(fèi)以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)載明的其他內(nèi)容。收費(fèi)應(yīng)開具國(guó)家統(tǒng)一的收費(fèi)票據(jù)，經(jīng)營(yíng)所得應(yīng)依法納稅。
第二十五條、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（含兼營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的開發(fā)企業(yè)）歇業(yè)或因其他原因停止經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，應(yīng)向工商行政管理部門辦理歇業(yè)或注銷登記手續(xù)，并報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。
凡本局正式職工（含長(zhǎng)期合同工，下同）均屬建立住房公積金范圍。在住房制度改革中，已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠購(gòu)買住房的職工及已辦理離、退休手續(xù)的職工，不建立住房公積金。
三、住房公積金的交存額
職工個(gè)人當(dāng)年度月交存住房公積金金額，等于上年月均工資總額乘以交存率。單位資助職工同等金額。
公積金交存率，可由各單位根據(jù)各自情況，在3％至10％的幅度內(nèi)自行確定。“八五”期末，交存率達(dá)到不低于職工月均工資總額的5％，“九五”期末，交存率達(dá)到不低于職工月均工資總額的10％。
四、住房公積金來源
個(gè)人交存部分，由單位在職工每月所發(fā)工資中代扣；單位為職工交存部分，按市財(cái)政局、市人事局、市人民政府房改辦合發(fā)（1992）京房改辦字第92號(hào)文件、35號(hào)文件規(guī)定辦理。
五、住房公積金的使用范圍
1.家庭購(gòu)、建住房；
2.自有住房的大、中修；
3.超過家庭工資總額收入5％部分的房租。
申請(qǐng)用住房公積金購(gòu)、建住房或?qū)ψ杂凶》看?、中修的職工及其配偶，?yīng)向其所在工作單位提交有關(guān)證明，并經(jīng)單位審核，由單位開具“住房公積金支取申請(qǐng)書”后，支取人持該申請(qǐng)書到“北京市房地產(chǎn)管理局住房資金管理分中心”（以下簡(jiǎn)稱“市局分中心”）支取。因住房房租超過家庭工資收入總額5％，而申請(qǐng)使用住房公積金的，由承租人在每年一、二月份向所在單位提出申請(qǐng)，并由承租人所在單位依據(jù)該承租戶上年家庭工資總額和所交房租核定出超過5％的數(shù)額，超出部分可由承租人及其家庭同住職工分?jǐn)?。由分?jǐn)側(cè)顺指髯缘闹》指顔危剿趩挝惶顚憽白》抗e金支取申請(qǐng)書”，于每年三、四月份到“市局分中心”支取。
分?jǐn)側(cè)酥械碾x退休職工，可按規(guī)定向其工資發(fā)放單位申請(qǐng)房租補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額最高不超過家庭同住職工平均分?jǐn)偟臄?shù)額。補(bǔ)貼資金從單位的住房基金中列支。
六、住房公積金的管理
1.住房公積金個(gè)人交存部分和單位交存部分，一并由單位在每月發(fā)工資日后5天內(nèi)（逢節(jié)假日順延），開具“住房公積金匯交書”和轉(zhuǎn)帳支票（經(jīng)市人民銀行批準(zhǔn)不受支票起點(diǎn)100元限制），送交“市局分中心”，由“市局分中心”記入單位中名下的職工個(gè)人住房公積金帳戶。
2.職工當(dāng)年度交存的住房公積金，按銀行零存整取一年期儲(chǔ)蓄存款利率計(jì)息，下年度起轉(zhuǎn)按整存整取一年期蓄存款利率計(jì)息。
承租單元式公有住宅樓房的職工（不含兩戶合租一套單元樓房的），在住房租金提到至成本租金以前，其承租人夫婦雙方的住房公積金，按銀行活期儲(chǔ)蓄存款利率計(jì)息。
職工住房情況變動(dòng)時(shí)，其工作單位應(yīng)于十五日內(nèi)向“市局分中心”通報(bào)。
3.職工在本市調(diào)動(dòng)工作，應(yīng)持調(diào)出單位開具的“住房公積金轉(zhuǎn)移通知書”，到“市局分中心”辦理公積金（包括個(gè)人交存部分和單位交存部分）轉(zhuǎn)移手續(xù)。
4.職工因離職、停薪等各種原因中斷交存住房公積金時(shí)，“市局分中心”依據(jù)單位填報(bào)的“住房公積金匯交變更清冊(cè)”，將其住房公積金（包括個(gè)人交存部分和單位交存部分）結(jié)余本息封存在原帳戶。
5.職工離、退休，調(diào)離本市或出國(guó)定居時(shí)，可持單位開具的“住房公積金支取申請(qǐng)書”到“市局分中心”支取本人住房公積金（包括個(gè)人交存部分和單位交存部分）全部本息余額。
6.個(gè)人繼承或受遺贈(zèng)住房公積金的，繼承人或受遺贈(zèng)人可持經(jīng)公證的繼承或受遺贈(zèng)文件，到繼承人或遺贈(zèng)人單位開具“住房公積金支取申請(qǐng)書”，再到“市局分中心”辦理支取。
1.引言
改革開放以來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷興起，各種房地產(chǎn)工程如雨后春筍般的不斷拔地而起。建筑的質(zhì)量與人民群眾的生命安全息息相關(guān)，因此施工現(xiàn)場(chǎng)的管理也尤為重要。筆者將結(jié)合自身相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，來談一談如何管理好施工現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)化的途徑和方法。
2.質(zhì)量管理
施工單位應(yīng)按照既定質(zhì)量目標(biāo)，按照國(guó)家法律、法規(guī)、國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范、強(qiáng)制性條文、設(shè)計(jì)文件、招投標(biāo)文件要求認(rèn)真組織施工。施工單位應(yīng)制定切實(shí)可行的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量控制措施，并報(bào)監(jiān)理、工程部確認(rèn)后執(zhí)行。施工單位必須加強(qiáng)員工的質(zhì)量教育，牢固樹立創(chuàng)優(yōu)意識(shí)；并定期組織技術(shù)及質(zhì)量人員、工人進(jìn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、操作的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，監(jiān)理單位督促執(zhí)行。施工單位必須保證所制定的質(zhì)量保證體系運(yùn)轉(zhuǎn)正常，所制定的保證措施具有可操作性并能執(zhí)行到位。任何分項(xiàng)工程施工之前，施工單位必須對(duì)作業(yè)人員作書面的技術(shù)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的交底，監(jiān)理單位檢查后備案。監(jiān)理單位應(yīng)經(jīng)常檢查施工單位操作工人對(duì)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范、操作工藝流程情況的掌握情況，對(duì)達(dá)不到要求敦促整改，視情節(jié)輕重對(duì)施工單位進(jìn)行處罰，整改后仍不能滿足要求的清退出場(chǎng)。
施工單位的質(zhì)檢員必須認(rèn)真做好質(zhì)量檢查驗(yàn)收工作，做好分部分項(xiàng)工程的質(zhì)量評(píng)定工作，真正做到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量，避免因自檢不合格就報(bào)驗(yàn)收的現(xiàn)象。監(jiān)理單位應(yīng)嚴(yán)格按照監(jiān)理人員要求，恪守監(jiān)理職業(yè)道德，杜絕向施工單位“吃、拿、卡、要”的現(xiàn)象發(fā)生。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣除監(jiān)理費(fèi)用，仍不改正的予以清退出場(chǎng)。監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)平行檢查、巡視檢查，認(rèn)真做好抽檢、驗(yàn)收和旁站工作。在驗(yàn)收以前對(duì)施工單位所存在的問題及時(shí)告知、敦促改正，爭(zhēng)取做到施工單位報(bào)驗(yàn)時(shí)一次通過。監(jiān)理單位應(yīng)配合施工單位做到現(xiàn)場(chǎng)24h施工的報(bào)驗(yàn)工作。上道工序未經(jīng)監(jiān)理驗(yàn)收簽字認(rèn)可，不得進(jìn)行下道工序施工。對(duì)于隱蔽部位的分項(xiàng)、分部工程，報(bào)于監(jiān)理的同時(shí)，必須報(bào)業(yè)主項(xiàng)目部工程人員參加驗(yàn)收。未經(jīng)報(bào)驗(yàn)通過，私自進(jìn)行隱蔽的，對(duì)施工單位予以經(jīng)濟(jì)處罰，并進(jìn)行返修，通報(bào)批評(píng)。
在需要監(jiān)理旁站的關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序、關(guān)鍵工藝，監(jiān)理單位應(yīng)書面提交監(jiān)理旁站記錄，并于旁站前通知施工單位。在旁站過程中，如發(fā)現(xiàn)相關(guān)人員有脫崗現(xiàn)象的，施工單位人員脫崗的扣除質(zhì)量處罰金，監(jiān)理單位脫崗的扣除200元的監(jiān)理費(fèi)用，并通報(bào)批評(píng)。質(zhì)量驗(yàn)收程序遵循：“三檢制”、“監(jiān)理驗(yàn)收”、“建設(shè)單位”驗(yàn)收”。首先施工單位要作內(nèi)部的自檢、互檢、交接檢，并確保真實(shí)性，嚴(yán)格執(zhí)行“三檢制”。在施工單位自檢合格的基礎(chǔ)上，由施工單位填寫質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)驗(yàn)單，報(bào)監(jiān)理單位驗(yàn)收。如遇施工單位報(bào)驗(yàn)資料不齊或不組織人員參加的情況，監(jiān)理單位有權(quán)拒絕參加驗(yàn)收。隱蔽工程及重點(diǎn)部位、關(guān)鍵部位的施工在報(bào)監(jiān)理單位驗(yàn)收的同時(shí)，必須報(bào)工程部驗(yàn)收確認(rèn)后方可進(jìn)行下一步施工。
施工單位必須嚴(yán)格控制施工過程質(zhì)量，不得隱瞞施工質(zhì)量問題，所出現(xiàn)質(zhì)量問題必須及時(shí)向監(jiān)理單位、工程部報(bào)告，不得私自進(jìn)行處理。否則一次扣除質(zhì)量處罰金。對(duì)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，監(jiān)理單位和工程部提出后，施工單位應(yīng)立即組織整改或回復(fù)，嚴(yán)重的質(zhì)量問題，由工程部通知設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)方案后施工單位進(jìn)行整改，由此所造成的一切損失施工單位自行承擔(dān)。在本工程施工中，施工單位必須堅(jiān)持以樣板引路的原則，任何分項(xiàng)工程施工前，施工單位要先做好樣板，經(jīng)監(jiān)理單位和工程部驗(yàn)收批準(zhǔn)后，方可大面積施工。各種施工報(bào)驗(yàn)資料必須做到與施工同步進(jìn)行，不得后補(bǔ)。施工單位必須做好進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備、構(gòu)配件、成品和半成品的質(zhì)量驗(yàn)收工作，在施工單位驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，監(jiān)理單位亦應(yīng)做好材料、設(shè)備、構(gòu)配件、成品和半成品進(jìn)場(chǎng)的檢驗(yàn)、驗(yàn)收、見證取樣工作。對(duì)于不合格的材料嚴(yán)禁用于施工并應(yīng)立即退場(chǎng)。
監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，熟悉設(shè)計(jì)圖紙、施工方案及有關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范，在檢查驗(yàn)收時(shí)做到心中有數(shù)，并認(rèn)真執(zhí)行。嚴(yán)格按照施工方案、施工規(guī)范檢查進(jìn)場(chǎng)混凝土的現(xiàn)場(chǎng)坍落度，不得隨意改變混凝土的配合比，如私自加水或用其他方式處理。混凝土澆筑前，施工單位必須報(bào)監(jiān)理單位和工程部簽認(rèn)混凝土澆筑令后方可進(jìn)行混凝土的澆筑。模板支撐拆除之前，施工單位必須通知監(jiān)理單位、工程部核定確認(rèn)。下達(dá)模板拆除令后方可拆除。拆模后，施工單位必須及時(shí)通知監(jiān)理單位和工程部進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)混凝土存在質(zhì)量問題的處理：發(fā)現(xiàn)一處混凝土漏振、爛根，扣除施工單位質(zhì)量處罰金，如再次出現(xiàn)，加倍進(jìn)行扣除。所有試驗(yàn)必須與施工同步，按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范要求進(jìn)行見證取樣工作，不得缺項(xiàng)漏做，弄虛作假。
施工單位必須做好安裝專業(yè)和土建專業(yè)的配合，做好預(yù)埋、預(yù)留工作，監(jiān)理單位認(rèn)真驗(yàn)收檢查。如因預(yù)留預(yù)埋錯(cuò)誤，造成在結(jié)構(gòu)墻板開洞、鑿槽，每處對(duì)施工單位扣除質(zhì)量處罰金，對(duì)監(jiān)理單位扣除監(jiān)理費(fèi)用。由監(jiān)理單位組織，建立施工現(xiàn)場(chǎng)周質(zhì)量檢查制度，多方聯(lián)檢，形成檢查紀(jì)要，發(fā)送各單位。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)檢查存在的質(zhì)量問題，由監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位逐項(xiàng)整改落實(shí)。
3.進(jìn)度管理
施工單位應(yīng)按照工期目標(biāo)要求，制定相應(yīng)完成工期目標(biāo)措施。合理組織使用人、機(jī)、物料，合理組織施工，避免造成人力物力浪費(fèi)。施工單位在質(zhì)量、安全、文明方面應(yīng)加強(qiáng)管理，避免由此造成整改或返工，而影響工程進(jìn)度。施工單位應(yīng)制定工期總計(jì)劃、月計(jì)劃、周計(jì)劃，監(jiān)理單位認(rèn)真審核，并對(duì)其提出合理化意見。施工單位嚴(yán)格按照計(jì)劃組織施工，監(jiān)理單位和工程部對(duì)施工單位的進(jìn)度計(jì)劃按月定期進(jìn)行考核。施工單位應(yīng)保證現(xiàn)場(chǎng)24h不間斷施工，確保工程進(jìn)度。施工單位應(yīng)認(rèn)真做好冬期、雨期、農(nóng)忙季節(jié)、節(jié)假日期間等的施工措施，制定相應(yīng)的確保工期的措施。
4.安全管理
施工單位應(yīng)按照安全責(zé)任目標(biāo)的要求建立安全保證體系，建立安全生產(chǎn)責(zé)任制。安全生產(chǎn)落實(shí)到人，配備專職安全員，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、各部門、各類人員所規(guī)定的在他們各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)安全生產(chǎn)應(yīng)負(fù)責(zé)任的制度。施工單位應(yīng)編制施工安全技術(shù)措施計(jì)劃，主要有17個(gè)方面的內(nèi)容，如防火、防毒、防爆、防洪、防塵、防雷擊、防坍塌、防物體打擊、防機(jī)械傷害、防起重設(shè)備滑落、防高空墜落、防交通事故、防寒、防疫、防環(huán)境污染等方面措施。廣泛開展安全生產(chǎn)教育，建立安全培訓(xùn)制度，把安全知識(shí)、安全技能、設(shè)備性能、操作規(guī)程、安全法規(guī)等作為安全教育的主要內(nèi)容，牢固樹立安全第一的思想。施工單位應(yīng)建立安全生產(chǎn)檢查制度，定期不定期組織日常性檢查、專業(yè)性檢查、季節(jié)性檢查、節(jié)假日前后檢查等，并做好安全檢查記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)因素有計(jì)劃地采取措施，確保安全生產(chǎn)。監(jiān)理單位指派專人對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)安全進(jìn)行監(jiān)理，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時(shí)敦促施工單位落實(shí)整改。監(jiān)理單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的安全問題，除口頭通知施工單位進(jìn)行整改，還應(yīng)下發(fā)書面監(jiān)理通知要求施工單位進(jìn)行整改，并抄送工程部。施工單位對(duì)監(jiān)理單位和工程部提出的安全問題，應(yīng)立即組織相關(guān)人員進(jìn)行整改。由監(jiān)理單位組織，建立項(xiàng)目周安全檢查制度，并形成檢查紀(jì)要，發(fā)送各單位，監(jiān)理單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)檢查存在的安全問題監(jiān)督落實(shí)。
5.文明施工
施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照省級(jí)文明工地、標(biāo)準(zhǔn)化工地要求做好施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明建設(shè)工作。施工現(xiàn)場(chǎng)成立以項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人的文明施工管理組織。分包單位服從總包單位的文明施工管理統(tǒng)一規(guī)定，并接受監(jiān)督檢查。加強(qiáng)文明施工的宣傳和教育，專業(yè)管理人員應(yīng)熟悉掌握文明施工的規(guī)定。加強(qiáng)落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)文明檢查，檢查內(nèi)容應(yīng)全面周到，包括生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、場(chǎng)區(qū)場(chǎng)貌、環(huán)境文明及制度落實(shí)等內(nèi)容。檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)采取整改措施。在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行周檢查的同時(shí)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工情況進(jìn)行檢查，并形成紀(jì)要，對(duì)存在的問題，由監(jiān)理單位督促施工單位整改落實(shí)。承包單位要在現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電、用水管理線做明示標(biāo)志，并對(duì)日常的用水及用電進(jìn)行有效的管理以保證施工的連續(xù)，如發(fā)生因自身操作失當(dāng)而造成的停工斷電、斷水所引起的損失，由施工單位自身承擔(dān)外，還要自行修復(fù)所破壞的管線，當(dāng)由相應(yīng)單位進(jìn)行維修時(shí)，費(fèi)用由施工單位承擔(dān)。
6.結(jié)語
為了有效的管理好房地產(chǎn)開發(fā)的施工現(xiàn)場(chǎng)，施工單位必須建立各類應(yīng)急預(yù)案，以各事件發(fā)生時(shí)的緊急起動(dòng)，監(jiān)理負(fù)責(zé)檢查，如發(fā)現(xiàn)未制定應(yīng)急預(yù)案，或制定應(yīng)急預(yù)案不符合要求時(shí)，應(yīng)予以處罰，并有權(quán)要求施工單位繼續(xù)整改，直至符合要求為止。施工承包單位也應(yīng)必須積極、配合并協(xié)助建設(shè)單位、監(jiān)理單位、進(jìn)行相關(guān)問題的溝通，并尋找有效的方式方法。如此，才能較好的對(duì)房地產(chǎn)的施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。
參考文獻(xiàn)
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一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的培訓(xùn)考試和資格認(rèn)定。上海市房屋土地管理局會(huì)同上海市工商行政管理局負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員執(zhí)業(yè)前的培訓(xùn)考試和資格認(rèn)定工作。對(duì)符合資格的人員核發(fā)由兩局共同制定的資格證書，發(fā)證人員資料由兩局分別保存。有關(guān)新的《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》的發(fā)證、換證等具體事宜，由兩局通過聯(lián)席會(huì)議方式定期協(xié)商處理。1998年度工商年檢時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司持證人員數(shù)量不足5名以上的，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。市、區(qū)、縣房地局主管部門對(duì)1998年1月1日起已領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照、但持證人員數(shù)量不足5名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不予受理備案、注記和評(píng)定資信等級(jí)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織的日常管理工作由房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織備案、注記等日常行業(yè)管理工作，發(fā)生持證人員在多個(gè)經(jīng)紀(jì)組織注記的，由房地產(chǎn)管理部門查處并通報(bào)工商行政管理部門。工商行政管理部門主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織的工商登記、核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及日常的工商行政管理法規(guī)的監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工作。注冊(cè)登記時(shí)，工商行政管理部門應(yīng)對(duì)申報(bào)的資格證書加注印記，以防持證人員重復(fù)使用證書。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的必需配套行業(yè)，成熟規(guī)范、良性發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)流通、加強(qiáng)市場(chǎng)自我調(diào)控都具有不可替代的積極作用。然而，在看到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)積極作用的同時(shí)，這一行業(yè)在客觀上暴露出來的服務(wù)質(zhì)量參差不齊、經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范、從業(yè)人員素質(zhì)低下等一系列問題，嚴(yán)重阻礙了行業(yè)發(fā)展。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》是我國(guó)第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章，該規(guī)章旨在從制度層面規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，從而為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)各級(jí)市場(chǎng)健康發(fā)展提供制度保障。
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(個(gè)人或機(jī)構(gòu)，統(tǒng)稱經(jīng)紀(jì)人)完成的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易順利實(shí)現(xiàn)一系列居間、、行紀(jì)等經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，是以提取傭金為經(jīng)營(yíng)特征，為房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務(wù)工作的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。
二、重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀分析
1997年直轄以來，伴隨著重慶市城市化水平高速發(fā)展，重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)得到快速發(fā)展的同時(shí)，其交易形式仍主要采用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織“居間”交易模式，這種相對(duì)落后的交易模式存在許多問題。
(一)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入門檻低，良莠不齊。因工商注冊(cè)不以辦理相關(guān)資質(zhì)為前提，造成規(guī)模小、執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)、服務(wù)質(zhì)量低的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大量存在，甚至出現(xiàn)1人公司。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策作用下，引發(fā)一批小規(guī)模的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)迅速關(guān)門，遺留問題無人解決，易引發(fā)社會(huì)矛盾。
(二)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)惡性競(jìng)爭(zhēng)，缺乏誠(chéng)信，甚至采取欺詐等手段促成交易。例如《重慶市物價(jià)局、重慶市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收費(fèi)的通知》(渝價(jià)[2000]358號(hào))規(guī)定，房屋買賣收費(fèi)，按不超過成交價(jià)的2％計(jì)收。而有一些大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)高達(dá)3％4％，又有小型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)迫于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，收費(fèi)打折到0.5％至1％，造成了同行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；交易活動(dòng)中還存在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)人員偷吃“差價(jià)”、簽訂“陰陽合同”、“一房二賣”糊弄人現(xiàn)象，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場(chǎng)秩序。
(三)經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)普遍偏低，故意或無意間造成交易糾紛
1.利用不具備條件的房產(chǎn)進(jìn)行公開掛牌銷售。一些中小型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的員工在促成買賣雙方進(jìn)行交易的過程中，不履行合理審查房產(chǎn)證件和賣方授權(quán)的義務(wù)，利用買賣雙方對(duì)房地產(chǎn)買賣流程的信息不對(duì)稱的現(xiàn)實(shí)情況，以欺詐或隱瞞的手段促成房地產(chǎn)交易。導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同無效，從而損害了買賣雙方的利益，引發(fā)糾紛。
2.缺乏基本的職業(yè)道德，販賣客戶資料獲取利益。
(四)部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理混亂
1.招聘人員素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不一。多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)招聘經(jīng)紀(jì)人員時(shí)，對(duì)經(jīng)紀(jì)人員沒有資質(zhì)和學(xué)歷的要求，又缺乏系統(tǒng)的培訓(xùn)，導(dǎo)致大多經(jīng)紀(jì)人員缺乏從業(yè)責(zé)任心和法律知識(shí)，致使不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同因經(jīng)紀(jì)人員的疏忽不能履行或無效，從而引發(fā)糾紛。
2.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合同往往不合規(guī)范。
(五)相關(guān)法律法規(guī)滯后，加大了此類糾紛事件的處置難度
重慶國(guó)土資源房屋評(píng)估與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)于2005年制定了《重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理暫行辦法》。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀(jì)服務(wù)的無形性所引起的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的復(fù)雜內(nèi)涵，以及其業(yè)務(wù)范圍均早已超過相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在服務(wù)過程中出現(xiàn)的許多新問題，由于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不明晰或相關(guān)制度落實(shí)不到位導(dǎo)致的制度缺失等，在一定程度上阻礙了重慶房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)健康有序發(fā)展。
三、規(guī)范重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的對(duì)策建議
借簽國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的先進(jìn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合重慶實(shí)際情況，相關(guān)政府職能部門應(yīng)以“五個(gè)重慶”、“民生十條”建設(shè)為契機(jī)，從制度層面著力推進(jìn)重慶房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)健康有序發(fā)展。
(一)主管部門及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方面。進(jìn)一步明確重慶國(guó)土資源房屋評(píng)估與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)的職責(zé)，落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件、程序以及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年檢年審制度，加大行業(yè)監(jiān)管力度，提高經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)成本，從源頭上規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信、合法經(jīng)營(yíng)。建議引入房地產(chǎn)交易當(dāng)事人監(jiān)督模式和經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)督模式，作為政府監(jiān)督的輔助手段。
(二)職業(yè)資格方面。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門可借鑒美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本制度，建立嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)牌照管理制度與教育訓(xùn)練制度，規(guī)定經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的每項(xiàng)成交業(yè)務(wù)必須由取得資格的經(jīng)紀(jì)人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行終身負(fù)責(zé)制，即對(duì)自己的行為終身負(fù)責(zé)，并將成交業(yè)務(wù)量作為各經(jīng)紀(jì)人(協(xié)理)執(zhí)業(yè)業(yè)績(jī)，終身備案登記(經(jīng)紀(jì)人(協(xié)理)更換執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)可據(jù)此作為業(yè)績(jī)證明)，從而為規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛從制度上提供可能。
(三)成交合同方面。取消現(xiàn)狀下各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)各自采用自己訂立合同的現(xiàn)狀，由主管部門統(tǒng)一制定規(guī)范的格式合同，并且統(tǒng)一編號(hào)，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)處集中采購(gòu)(或無償領(lǐng)取)。合同從成交價(jià)款、標(biāo)的、經(jīng)紀(jì)費(fèi)用取得等重要要素等方面進(jìn)行統(tǒng)一，從而從合同上規(guī)避由于信息不對(duì)稱所帶來的行業(yè)交易秩序混亂現(xiàn)象，提高行業(yè)形象，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展提供保證。
(四)客戶宣傳方面。充分利用各種宣傳手段，提高購(gòu)房客戶的法律意識(shí)。很多購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)只是聽取房屋經(jīng)紀(jì)的一面之辭，對(duì)房地產(chǎn)買賣交易流程缺乏認(rèn)識(shí)。因此，政府有關(guān)部門應(yīng)利用各種宣傳手段加大宣傳力度，包括報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)等傳統(tǒng)方式，結(jié)合要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店張貼政府統(tǒng)一派發(fā)的流程圖和注意事項(xiàng)的行政手段，提高購(gòu)房客戶的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和法律意識(shí)。
參考文獻(xiàn)：
這樣的問題其實(shí)不是第一次有會(huì)員向筆者提出，不過這次我沒有直接回答，而是講了一個(gè)前幾天剛剛發(fā)生的故事。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在成立三年之后開始申請(qǐng)4A級(jí)社會(huì)團(tuán)體，前幾天民間組織管理局組織認(rèn)證專家到協(xié)會(huì)實(shí)地考察，在聽取了協(xié)會(huì)的匯報(bào)之后，認(rèn)證專家說：“你們協(xié)會(huì)先后出臺(tái)了《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)信用評(píng)價(jià)管理辦法》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)不良行為管理辦法》等多項(xiàng)行業(yè)自律管理制度，并結(jié)合我市二手房交易市場(chǎng)實(shí)際情況，推出了《二手房買賣重點(diǎn)事項(xiàng)告知書》、《看樓協(xié)議書》等指引性文件，還通過舉辦房地產(chǎn)中介行業(yè)、房地產(chǎn)按揭服務(wù)行業(yè)自律簽約大會(huì)、組織全體會(huì)員單位共同開展‘誠(chéng)信Logo標(biāo)貼’等活動(dòng)，在會(huì)員中倡導(dǎo)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、守法自律。這樣市民就會(huì)信任協(xié)會(huì)會(huì)員，將協(xié)會(huì)會(huì)員與非會(huì)員加以區(qū)分?！?/p>
當(dāng)時(shí)這番話對(duì)筆者的觸動(dòng)很大，因?yàn)樽詮膹V州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)成立以來，一直把為會(huì)員提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為協(xié)會(huì)工作的中心，而事實(shí)上組織會(huì)員加強(qiáng)行業(yè)自律也是協(xié)會(huì)向會(huì)員提供的一種服務(wù)，自律和服務(wù)在這一點(diǎn)上得到了完美的結(jié)合。
我把這個(gè)故事說給這位經(jīng)紀(jì)公司的高管聽，并且借用這個(gè)故事來回答他的疑問，雖然看上去他并未能完全被這個(gè)故事說服，但他還是表示看到了未來發(fā)展的方向。
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)中介活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的中介服務(wù)活動(dòng)，適用《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理規(guī)定》。
本辦法所稱的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)和價(jià)格評(píng)估等活動(dòng)的總稱。
本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢中介服務(wù)，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面咨詢服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)，是指為委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循合法、自愿、公平、誠(chéng)信的原則。
第四條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)本市房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理。
土地、工商、稅務(wù)、公安、人事勞動(dòng)保障、價(jià)格等管理部門，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的有關(guān)工作。
第五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員可以依法組織行業(yè)協(xié)會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)進(jìn)行自律監(jiān)督;行業(yè)協(xié)會(huì)的業(yè)務(wù)活動(dòng)接受房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。
第二章 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員
第六條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的中介服務(wù)機(jī)構(gòu),取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第七條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);
(二)有不少于30平方米的固定服務(wù)場(chǎng)所;
(三)有法定數(shù)額的注冊(cè)資金;
(四)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)有3名以上取得房地產(chǎn)咨詢資格證并注冊(cè)的人員;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)有3 名以上注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，或者2名以上注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和3名以上注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。
第八條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的企業(yè)法人設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)分支機(jī)構(gòu)的，其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有不少于20平方米的固定服務(wù)場(chǎng)所，并有2名以上注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，或者1名注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和2名以上注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。
第九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列材料到市房產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案申請(qǐng)表;
(二)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、機(jī)構(gòu)章程和主要的內(nèi)部管理制度;
(三)固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明(房屋所有權(quán)證或房屋租賃備案證明原件);
(四)機(jī)構(gòu)法定代表人、分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的身份證明及任職文件;
(五)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的職業(yè)資格證、注冊(cè)證、勞動(dòng)合同等。
第十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)終止或變更本辦法第九條涉及的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)自向原登記注冊(cè)的工商行政管理部門辦理注銷或變更登記之日起20日內(nèi)，向市房產(chǎn)行政主管部門備案。
第十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)根據(jù)本辦法第九條、第十條申請(qǐng)備案，符合備案條件的，市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)發(fā)給備案證明;對(duì)申請(qǐng)材料不齊全的，市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)場(chǎng)一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。
第十二條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的咨詢?nèi)藛T、經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)人協(xié)理，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本省有關(guān)規(guī)定，參加房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)資格考試合格，取得房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)資格證書。
第十三條 取得房地產(chǎn)咨詢資格、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格的人員執(zhí)業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本省、市的有關(guān)規(guī)定注冊(cè)。
房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從業(yè)資格注冊(cè)期滿的，持證者應(yīng)當(dāng)?shù)阶?cè)管理機(jī)構(gòu)辦理延續(xù)注冊(cè)手續(xù)。在注冊(cè)有效期內(nèi)變更執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)在應(yīng)聘時(shí)辦理變更手續(xù)。
第十四條 禁止無職業(yè)資格證書或者有職業(yè)資格證書未注冊(cè)的人員從事房地產(chǎn)中介咨詢、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
禁止房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)指派未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)資格證書或者取得職業(yè)資格證書但未經(jīng)注冊(cè)的人員從事中介咨詢、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第十五條 禁止偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借職業(yè)資格證書和注冊(cè)證。
第三章 中介服務(wù)行為規(guī)范
第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示下列內(nèi)容：
(一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證;
(二)備案證明;
(三)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員姓名、照片、注冊(cè)證號(hào);
(四)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn);
(五)收費(fèi)項(xiàng)目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)象;
(六)信用檔案查詢方式;
(七)投訴方式和途徑;
(八)行業(yè)組織推薦使用的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同示范文本;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。
房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房項(xiàng)目的，還應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)明顯位置公示商品房銷售委托書和符合銷售商品房的有關(guān)證明文件。
第十七條 有下列情形之一的，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得提供中介服務(wù)：
(一)無房屋所有權(quán)證及其他合法權(quán)屬證明的，或者房屋權(quán)屬證書與標(biāo)的物不符的;
(二)司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定限制房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的;
(三)銷售商品房未取得房屋預(yù)售許可證，或者不符合商品房銷售其他條件的;
(四)違法建筑或者不符合房屋安全標(biāo)準(zhǔn)的;
(五)共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書面同意或者代管房產(chǎn)無房屋所有權(quán)人書面授權(quán)的;
(六)租賃雙方當(dāng)事人無合法有效身份證明的;
(七)有關(guān)法律、法規(guī)禁止提供中介服務(wù)的其他情形。
第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂房地產(chǎn)中介服務(wù)合同。承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T、經(jīng)紀(jì)人或者經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)當(dāng)在合同上簽署姓名并注明其注冊(cè)證編號(hào)。
房地產(chǎn)中介服務(wù)合同一般包括下列主要內(nèi)容：
(一)當(dāng)事人姓名或者名稱和住所;
(二)項(xiàng)目名稱、房地產(chǎn)權(quán)屬、面積、使用年限、用途、使用限制;
(三)合同履行方式、期限;
(四)中介服務(wù)費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間;
(五)違約責(zé)任和糾紛解決方式;
(六)當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
第十九條 委托人委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供所委托轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的所有權(quán)、建筑面積、抵押、使用現(xiàn)狀等情況，并對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以對(duì)所委托轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看和依法查閱有關(guān)資料，委托人應(yīng)當(dāng)予以配合。
委托人簽訂合同后違約不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或者另行委托他人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂合同后，方可對(duì)外相關(guān)信息。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得虛假、未經(jīng)核實(shí)的信息。
執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)人協(xié)理憑中介服務(wù)機(jī)構(gòu)介紹信、中介服務(wù)合同和本人身份證及執(zhí)業(yè)注冊(cè)證書可以到有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)查詢受委托事項(xiàng)的相關(guān)信息，有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以配合并進(jìn)行登記。
第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受存量房出售或出租委托的，應(yīng)當(dāng)通過海口市存量房管理系統(tǒng)如實(shí)房屋的下列信息：
(一)房屋的主要自然狀況和相關(guān)權(quán)屬狀況;
(二)房地產(chǎn)交易條件;
(三)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱、地址、聯(lián)系方式和主辦經(jīng)紀(jì)人員;
(四)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的特殊說明事項(xiàng)和市房產(chǎn)行政主管部門要求的其它信息。
第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銀行開設(shè)存量房交易結(jié)算資金專用賬戶。交易雙方當(dāng)事人約定選擇通過專用帳戶劃轉(zhuǎn)交易資金的，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)保證專用帳戶的資金支付條件和具體方式與存量房經(jīng)紀(jì)合同一致。
房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得通過交易結(jié)算資金專用賬戶以外的其他銀行賬戶代收代付存量房交易資金，不得挪用、占用或者拖延支付客戶的房產(chǎn)交易資金。
第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行價(jià)格管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得違反規(guī)定設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、擴(kuò)大收費(fèi)范圍和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
收取房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票，依法納稅。
第二十四條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳，做好業(yè)務(wù)記錄。業(yè)務(wù)臺(tái)帳和業(yè)務(wù)記錄應(yīng)當(dāng)載明業(yè)務(wù)活動(dòng)中的收入、支出等內(nèi)容。
房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于每年一月底向市房產(chǎn)行政主管部門報(bào)送上一年度業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。
第二十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員在提供中介服務(wù)中不得有下列行為：
(一)超越核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(二)索取合同以外的酬金或者其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦?
(三)同時(shí)在兩個(gè)以上房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè);
(四)以個(gè)人名義接受委托，收取費(fèi)用;
(五)允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù);
(六)以不正當(dāng)手段損害其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或者中介服務(wù)人員的信譽(yù)和權(quán)益;
(七)未通知抵押權(quán)人，為抵押的房地產(chǎn)提供轉(zhuǎn)讓中介服務(wù);
(八)采取脅迫、欺詐等手段促成交易;
(九)與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益;
(十)隱瞞價(jià)格信息，從中賺取差價(jià);
(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第四章 中介服務(wù)監(jiān)督管理
第二十六條 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)中介服務(wù)和交易網(wǎng)絡(luò)信息管理系統(tǒng)，構(gòu)建統(tǒng)一的網(wǎng)上信息、簽約、交易過戶、產(chǎn)權(quán)登記信息平臺(tái)。
第二十七條 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立和完善房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員信用檔案系統(tǒng)，實(shí)行網(wǎng)上公示，接受社會(huì)公眾查詢及監(jiān)督。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供有關(guān)信息。
第二十八條 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員的經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時(shí)處理檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，公布檢查和處理結(jié)果并錄入信用檔案。
市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員的條件進(jìn)行檢查，并及時(shí)向社會(huì)公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員名單。
第二十九條 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)完善投訴處理機(jī)制，設(shè)立投訴電話和投訴舉報(bào)信箱。
市房產(chǎn)行政主管部門在接到舉報(bào)、投訴后，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)作出是否受理的決定;決定受理的，應(yīng)當(dāng)在30個(gè)工作日內(nèi)作出處理決定，并書面答復(fù)投訴者。
第三十條 市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助市房產(chǎn)行政主管部門制定房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展政策和管理措施，加強(qiáng)對(duì)中介服務(wù)人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，制定和推行房地產(chǎn)中介服務(wù)合同示范文本，指導(dǎo)和監(jiān)督房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行行業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德規(guī)范。
第三十一條 市房產(chǎn)行政主管部門對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員實(shí)施監(jiān)管，不得妨礙其正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得索取或者收受財(cái)物，不得謀取其他利益。
第五章 法律責(zé)任
第三十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)違反本辦法，有下列情形之一的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以罰款：
(一)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后未按規(guī)定備案的，處1000元以上5000元以下罰款;發(fā)生變更事項(xiàng)未按規(guī)定辦理變更備案的，處400元以上20xx元以下罰款;
(二)指派未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)資格證書或者取得職業(yè)資格證書但未經(jīng)注冊(cè)的人員從事中介咨詢、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的,處20xx元以上1萬元以下罰款。
第三十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員違反本辦法，有下列情形之一的，由市房產(chǎn)行政主管部門給予處罰：
(一)未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)資格證書或者取得職業(yè)資格證書但未辦理注冊(cè)從事房地產(chǎn)中介咨詢、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，責(zé)令其停止非法咨詢、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，沒收違法所得，處20xx元以上1萬元以下罰款;
(二)偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借職業(yè)資格證書、注冊(cè)證的，處20xx元以上1萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，提請(qǐng)注冊(cè)機(jī)構(gòu)注銷注冊(cè)證書。
第三十四條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員違反本辦法，有下列情形之一的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)處以6000元以上3萬元以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓;對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員處以20xx元以上1萬元以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，給予停止執(zhí)業(yè)3個(gè)月以上1年以下的處罰，并可以依照有關(guān)規(guī)定提請(qǐng)注冊(cè)機(jī)構(gòu)注銷注冊(cè)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)違反本辦法第十七條規(guī)定提供中介服務(wù)的;
(二)違反本辦法第二十條第一款規(guī)定虛假信息的;
(三)違反本辦法第二十二條第二款存量房交易資金管理規(guī)定的;
(四)違反本辦法第二十五條第(二)項(xiàng)至第(十)項(xiàng)禁止性規(guī)定的。
第三十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在提供中介服務(wù)中違反本辦法，有下列情形之一的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處以1000元以上3000元以下罰款：
(一)未按規(guī)定在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示有關(guān)事項(xiàng)的;
(二)未按規(guī)定向市房產(chǎn)行政主管部門報(bào)送業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的。
第三十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員因違法從業(yè)或者提供虛假信息等過錯(cuò)給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由其所在的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任;中介服務(wù)機(jī)構(gòu)賠償后，可以向有故意或者重大過失的中介服務(wù)人員追償。
第三十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及人員的違法行為涉及土地、工商、稅務(wù)、公安、人事勞動(dòng)保障、價(jià)格等管理規(guī)定的，由相關(guān)的行政主管部門依法處理。
第三十八條 市房產(chǎn)行政主管部門及其工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中，有下列行為之一，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)違反本辦法不按時(shí)發(fā)放備案證明的;
(二)違反本辦法未公示房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及人員信用檔案的;
(三)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及人員違法經(jīng)營(yíng)、損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為不依法處罰的;
(四)違反本辦法不履行檢查、投訴處理等監(jiān)管職責(zé)的;
(五)妨礙房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及人員正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，索取、收受財(cái)物或者謀取其他利益的;
(六)其他違反法律、法規(guī)的行為。
第六章 附 則
第三十九條 本辦法具體應(yīng)用中的問題，由市人民政府負(fù)責(zé)解釋。
第四十條 本辦法自20xx年5月1日起施行。本辦法施行前從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，未辦理備案的，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起60日內(nèi)補(bǔ)辦備案手續(xù);不符合設(shè)立條件的，自本辦法施行之日起12個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法調(diào)整規(guī)范;逾期仍不符合設(shè)立條件的，應(yīng)當(dāng)?shù)焦ど绦姓芾聿块T辦理變更或者注銷登記。
房地產(chǎn)中介從業(yè)條件房地產(chǎn)中介服務(wù)人員，是指隸屬于中介服務(wù)機(jī)構(gòu)而從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，包括房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)員、價(jià)格評(píng)估師(員)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。為了加強(qiáng)管理，確保專業(yè)化、規(guī)范化，目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員采取統(tǒng)一考試、職業(yè)資格認(rèn)證和登記的管理辦法。
(1)房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員資質(zhì)管理。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。
(2)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估從業(yè)人員資質(zhì)管理。國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。
2001年12月18日國(guó)家人事部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（以下稱《暫行規(guī)定》）和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》的通知（人發(fā)［2001］128號(hào)），標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度正式確立并起動(dòng)。這項(xiàng)制度實(shí)施以來，強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管、提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的職業(yè)水平，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)秩序起到良好的作用。但也存在一些問題，有待進(jìn)一步進(jìn)行制度的修訂和完善、解決制度實(shí)施中反映出的各種問題。
一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度存在的問題
從目前來看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度存在的問題可分為以下兩大類：
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度執(zhí)行不到位
（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試制度執(zhí)行不到位?！稌盒幸?guī)定》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。前者實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實(shí)施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正常化。而后者實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來，只有為數(shù)不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續(xù)開始舉行當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試。相當(dāng)多的省份至今仍未啟動(dòng)當(dāng)?shù)氐膮f(xié)理級(jí)資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當(dāng)于協(xié)理級(jí)的資格考試，但沒有采用由建設(shè)部擬定、由人事部審定的全國(guó)統(tǒng)一的協(xié)理資格考試大綱，且各地所發(fā)資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位證書》、《房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》等。不少地方長(zhǎng)期沒有組織房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試，未經(jīng)過專門培訓(xùn)和考試的人員素質(zhì)低，所提供的服務(wù)質(zhì)量不高。
（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊(cè)制度執(zhí)行不到位。按《暫行規(guī)定》，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或協(xié)理職業(yè)資格證的人員受聘時(shí)，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理注冊(cè)手續(xù)；在注冊(cè)有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機(jī)構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更手續(xù)；再次注冊(cè)者，須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。現(xiàn)時(shí)情況是：許多取得資格證的人員受聘時(shí)未及時(shí)辦理注冊(cè)手續(xù)，未取得《注冊(cè)證》而從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機(jī)構(gòu)者未及時(shí)辦理變更手續(xù)；繼續(xù)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作不規(guī)范，參加人數(shù)少，尤其是協(xié)理級(jí)的繼續(xù)教育工作在多數(shù)地方還未開展起來。
（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書使用制度執(zhí)行不到位。按《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（1996年1月18日建設(shè)部令第50號(hào)），設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。但由于近年來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)十分繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)迅速擴(kuò)張，并爭(zhēng)相開設(shè)分行、連鎖店，產(chǎn)生了對(duì)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書的大量需求，從而出現(xiàn)了出租、轉(zhuǎn)借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書的交易市場(chǎng)。
2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度不完善
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度不完善表現(xiàn)在如下方面：
（1）考試次數(shù)少。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試每年舉行一次，舉辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數(shù)少，有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人士不便于靈活地安排時(shí)間參加考前培訓(xùn)和考試，也不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)對(duì)受過專業(yè)培訓(xùn)并持證的、具有較高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)水平人員的大量需求。同時(shí)這也是造成現(xiàn)實(shí)中不少人員無證上崗的一個(gè)原因。
據(jù)香港地產(chǎn)監(jiān)管局網(wǎng)站（省略.hk），2008年香港地產(chǎn)資格（相當(dāng)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格）考試（簡(jiǎn)稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營(yíng)業(yè)員資格（相當(dāng)于協(xié)理資格）考試（簡(jiǎn)稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。
（2）沒有對(duì)特殊人員豁免資格考試的規(guī)定。香港對(duì)資深從業(yè)人員、新加坡對(duì)高校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)生，都是豁免其資格考試而由管理機(jī)構(gòu)直接認(rèn)定其執(zhí)業(yè)資格。我國(guó)每年都有一大批房地產(chǎn)類專業(yè)的大專、本科畢業(yè)生涌向就業(yè)市場(chǎng)，他們?nèi)粢苯訌氖路康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，也首先必須與非房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，甚至與高中畢業(yè)生一樣參加培訓(xùn)、考試以取得資格證。而培訓(xùn)和考試的內(nèi)容基本上又是他們?cè)诟咝Ｖ袑W(xué)過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時(shí)間、精力、金錢等的浪費(fèi)，加大了他們的就業(yè)成本。同時(shí)也顯現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人才培養(yǎng)的低效率。
（3）沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格終止的規(guī)定。在國(guó)外及我國(guó)港臺(tái)地區(qū)，暫停或吊銷職業(yè)資格，作為對(duì)職業(yè)資格持有者違法違規(guī)的處罰。如美國(guó)商業(yè)職業(yè)法典10176項(xiàng)和10177項(xiàng)中列舉了各種有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售員（相當(dāng)于我國(guó)的協(xié)理級(jí)）執(zhí)照暫?；虻蹁N的規(guī)定，主要情形包括：不實(shí)的陳述、虛假的承諾、不實(shí)的廣告、混淆公私款項(xiàng)、多方、以欺詐手段騙取執(zhí)照、違反道德規(guī)范、隱瞞真實(shí)利潤(rùn)、瀆職、未負(fù)起監(jiān)督責(zé)任等。其中“未負(fù)起監(jiān)督責(zé)任”是指經(jīng)紀(jì)人對(duì)其屬下的銷售員負(fù)有監(jiān)督的責(zé)任，如果因?yàn)楸O(jiān)督不嚴(yán)而導(dǎo)致客戶受到嚴(yán)重?fù)p失時(shí)，則經(jīng)紀(jì)人負(fù)有連帶責(zé)任，經(jīng)紀(jì)人可能會(huì)因此而被暫停甚至吊銷執(zhí)照（作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格的證明）。而我國(guó)的《暫行規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)”，但沒有相應(yīng)的罰則條款。
二、對(duì)健全和完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度的建議
筆者對(duì)上述我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關(guān)部門參考。
1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管制度，與考試制度、注冊(cè)制度、證書使用制度等構(gòu)成完整的職業(yè)資格制度。而監(jiān)管制度又是其他各項(xiàng)子制度得以貫徹執(zhí)行的保證。美國(guó)有專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格的法律，即各州的執(zhí)照法，且是規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)最嚴(yán)密的法令。該法的目的是通過規(guī)定發(fā)給經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照所需符合的標(biāo)準(zhǔn)與所需具備的資格，來維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的一定的專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，從而使消費(fèi)者免受不良經(jīng)紀(jì)人之害，同時(shí)也保護(hù)持照經(jīng)紀(jì)人免受不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)。又如香港的《地產(chǎn)條例》于1999年1月1日生效，臺(tái)灣也于1999年2月頒布了《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》，都對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)管起到很好的作用。
目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管方面的立法，有建設(shè)部制定頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國(guó)家工商行政管理局制定頒布的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。地方性的法規(guī)、規(guī)章雖然部分省、市都有，但各地不統(tǒng)一。這樣，一方面全國(guó)性的法律法規(guī)不健全，另一方面各地的法規(guī)、規(guī)章又缺乏權(quán)威性，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的混亂無序狀況無法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)。筆者建議我國(guó)制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專門法律法規(guī)：《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法》或《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理?xiàng)l例》（由國(guó)務(wù)院頒發(fā)）。立法中要把對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的監(jiān)管作為重點(diǎn)和核心內(nèi)容，改變過去側(cè)重對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管的做法。
2.全面落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試、注冊(cè)制度
協(xié)理級(jí)層次的人員數(shù)量比經(jīng)紀(jì)人層次的多得多，能解決大量人口的就業(yè)問題，但也不能因?yàn)槁殬I(yè)素質(zhì)差而損害消費(fèi)者的利益，因此必須切實(shí)提高這部分從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)。建議國(guó)務(wù)院規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市舉行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理級(jí)資格考試的最遲開始時(shí)間。建議除統(tǒng)一大綱外，材，因?yàn)椴糠质》莶⒉痪邆浣滩木帉懥α浚瑫r(shí)便于保持全國(guó)各地的水平基本一致。
嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度，未按規(guī)定辦理注冊(cè)手續(xù)的人員不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的名義開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。再次注冊(cè)者，必須提交接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。政府主管部門或行業(yè)組織應(yīng)向他們提供繼續(xù)教育的機(jī)會(huì)，如舉辦培訓(xùn)班、研討會(huì)、學(xué)術(shù)講座、網(wǎng)絡(luò)在線課程等。要量化繼續(xù)教育條件，建議借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，用學(xué)時(shí)數(shù)或參加學(xué)術(shù)活動(dòng)的小時(shí)數(shù)來衡量。協(xié)理級(jí)資格注冊(cè)的有效期，有的地方規(guī)定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因?yàn)閰f(xié)理級(jí)人員的職業(yè)變動(dòng)性較大，有效期太長(zhǎng)不利于強(qiáng)化管理，太短又會(huì)增加注冊(cè)換證的工作量。
3.增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試的次數(shù)
為解決持證人數(shù)少和加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人才的培養(yǎng)，建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時(shí)間由建設(shè)部、人事部在每年初提前預(yù)公告。建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試定為每年2～4次，各省份根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)對(duì)人才的需求情況靈活調(diào)整考試次數(shù)，具體考試時(shí)間由各省份建設(shè)部門、人事部門在每年初提前預(yù)公告。
4.增加對(duì)高校房地產(chǎn)類專業(yè)畢業(yè)生豁免資格考試的規(guī)定
為培養(yǎng)專家型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才，提高人才培養(yǎng)的效率，建議規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，如《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)》專業(yè)（?？疲ⅰ斗康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理》專業(yè)（本科）、《工程管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）、《工商管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）等畢業(yè)生可以不參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)見習(xí)滿一年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級(jí)資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年（專科）或2年（本科），并能提供接受繼續(xù)教育的證明，可直接向管理部門申請(qǐng)，經(jīng)審核后領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》。
而對(duì)各專業(yè)的房地產(chǎn)研究方向的碩士、博士，規(guī)定其在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)見習(xí)滿半年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級(jí)資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年，即可直接向管理部門申請(qǐng)，領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》。
5.明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格終止的情形
法律法規(guī)要明確規(guī)定暫停使用資格證書（即職業(yè)資格的暫時(shí)終止）或吊銷資格證書（即職業(yè)資格的永久終止）的具體情形，以便各監(jiān)管部門依法對(duì)違法違規(guī)人員實(shí)施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時(shí)間視情節(jié)輕重可分為三個(gè)月、半年、一年三種情形。
加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管和處罰力度。建議有關(guān)法律法規(guī)增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理違法負(fù)有連帶責(zé)任的條款，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)制度。這樣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理就必須接受來自政府的監(jiān)管和來自所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管，這種分層次的監(jiān)管方式，既保證了政府對(duì)市場(chǎng)的有效監(jiān)管，又減少了政府的管理負(fù)擔(dān)。對(duì)參與出租、轉(zhuǎn)借職業(yè)資格證書的人員堅(jiān)決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。
整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對(duì)于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。各地和市各有關(guān)部門要從實(shí)踐“*”重要思想和
落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，切實(shí)把思想統(tǒng)一到國(guó)務(wù)院的決策部署上來，堅(jiān)持深化改革和加
強(qiáng)法治并舉，堅(jiān)持整頓規(guī)范和促進(jìn)健康發(fā)展并重，不斷加大對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，進(jìn)一步強(qiáng)化制度建設(shè)，努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。
二、切實(shí)加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度
（一）加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。房產(chǎn)管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房產(chǎn)管理部門應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號(hào)）等法律法規(guī)進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，公開曝光，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。
（二）加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)（銷）售活動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。市房產(chǎn)管理部門要進(jìn)一步健全商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上即時(shí)備案系統(tǒng)和房地產(chǎn)交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù)（銷）售信息應(yīng)及時(shí)、全面、準(zhǔn)確的在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)，或者房產(chǎn)企業(yè)縱容、雇傭工作人員炒作房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序的，房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要按各自職責(zé)依法從嚴(yán)查處。嚴(yán)禁將購(gòu)買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)管理部門要按照《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)）有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)商品房銷售人員的培訓(xùn)和管理，對(duì)違規(guī)從事商品房活動(dòng)的單位和人員，要從嚴(yán)處理。
（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得商品房預(yù)售廣告。廣告單位要對(duì)房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行必要的審查，杜絕虛假?gòu)V告和其他違法違規(guī)廣告。對(duì)未取得預(yù)售許可證預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的，廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、面積、價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的，由工商、價(jià)格、房產(chǎn)管理部門依照《城市房地產(chǎn)管理法》、《廣告法》、《價(jià)格法》以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》（發(fā)改委令第15號(hào)）、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》（國(guó)家工商總局令第71號(hào)）等法律法規(guī)，予以嚴(yán)肅處理。
（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)管理。工商行政管理部門要會(huì)同房產(chǎn)管理部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)展
銷活動(dòng)的管理，嚴(yán)格展銷許可的審查和監(jiān)管。工商行政管理部門要審查展銷活動(dòng)主辦方資格，房產(chǎn)管理部門要審查參展企業(yè)的信用情況和參展房地產(chǎn)項(xiàng)目的合規(guī)情況。有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)（銷）售條件的商品房項(xiàng)目，不得參加展銷活動(dòng)。
（五）加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要統(tǒng)一使用建設(shè)部和國(guó)家工商總局監(jiān)制的《商品房買賣合同》示范文本，與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)（銷）售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時(shí)，不得免除自己責(zé)任、加重購(gòu)房人責(zé)任或排除購(gòu)房人合法權(quán)利。商品房買賣合同示范文本及格式條款應(yīng)在訂立合同前向購(gòu)房人明示。房產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購(gòu)房“實(shí)名制”。對(duì)房地產(chǎn)銷售過程中實(shí)施合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規(guī)行為，房產(chǎn)管理部門可暫停辦理其商品房網(wǎng)上簽約、合同登記備案等房產(chǎn)交易手續(xù)；工商行政管理部門要加大對(duì)合同違法和侵害消費(fèi)者權(quán)益行為的查處力度；構(gòu)成犯罪的，移送司法部門處理。
（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)，要向工商行政管理部門申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在一個(gè)月內(nèi)到房產(chǎn)管理部門辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)采用房產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，在買賣過程中賺取差價(jià)等違規(guī)行為，由房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門依據(jù)各自職責(zé)，依法查處或聯(lián)合予以查處。
三、認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)措施，深入開展整頓活動(dòng)
（一）深入開展專項(xiàng)整治活動(dòng)。從9月份起，用一年左右時(shí)間，在全市范圍內(nèi)集中開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)。各地和市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要認(rèn)真制定整治工作方案，明確時(shí)間要求，細(xì)化工作任務(wù)，落實(shí)工作責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)整治工作中查出的問題，要積極督促整改；整改不力、群眾反映強(qiáng)烈的，要予以通報(bào)批評(píng)。
（二）暢通舉報(bào)投訴渠道。市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要通過開設(shè)專項(xiàng)整治熱線電話等方式，方便群眾投訴，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部不得利用職權(quán)干預(yù)房地產(chǎn)交易活動(dòng)。
北京市房地產(chǎn)管理局直管房屋等所有權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的規(guī)定
一、關(guān)于房管部門直管房屋的登記：
1.現(xiàn)由房管一公司、修建一公司受托管理的中央各單位的房屋，其房屋所有權(quán)屬于中央各委托單位的、由中央各單位進(jìn)行登記。
2.現(xiàn)由各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局、房管二公司管理的中央各單位統(tǒng)建和購(gòu)置的房屋，凡是整幢或整門樓房屬于一個(gè)單位，單位主張產(chǎn)權(quán)并按規(guī)定向房管部門補(bǔ)交管理、維修費(fèi)用的，可由統(tǒng)建和購(gòu)買房屋的單位進(jìn)行登記，單位不主張產(chǎn)權(quán)或不同意補(bǔ)交管理維修費(fèi)用以及不夠整門的零散樓房，均由房管部門進(jìn)行登記。
3.現(xiàn)由各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局、房管一公司、房管二公司、修建一公司管理的市級(jí)公產(chǎn)房屋，分別由各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局和公司進(jìn)行登記。
4.現(xiàn)由房管部門管理的原會(huì)館房屋，除經(jīng)市政府批準(zhǔn)已發(fā)還者外，均按市級(jí)公產(chǎn)進(jìn)行登記。
二、房管系統(tǒng)各單位自籌資金購(gòu)置或建造的房屋，凡是由各單位自行管理的，依房屋所有權(quán)性質(zhì)分別按全民產(chǎn)、集體產(chǎn)進(jìn)行登記。
三、關(guān)于宗教團(tuán)體房屋的登記：
1.對(duì)原納入國(guó)家經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋，根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)發(fā)（1980）188號(hào)》文件規(guī)定，應(yīng)發(fā)還給宗教團(tuán)體所有，由宗教團(tuán)體進(jìn)行房屋所有權(quán)登記。對(duì)房屋原狀已發(fā)生變化的，由宗教團(tuán)體與房管部門按有關(guān)規(guī)定協(xié)商確定產(chǎn)權(quán)歸屬后，再進(jìn)行登記。
2.對(duì)國(guó)家經(jīng)租以前、根據(jù)有關(guān)規(guī)定已由房管部門接管的原宗教團(tuán)體房屋，由目前的管理單位按市級(jí)公產(chǎn)進(jìn)行登記。
四、關(guān)于撥用房屋的登記。撥用房屋系指房管部門接管房屋產(chǎn)權(quán)后無償撥給單位使用并由使用單位自管自修的房屋。北京解放以后，由房管部門撥給中央或市屬各單位使用的房屋，均由現(xiàn)管理單位進(jìn)行登記。
五、關(guān)于已移交給有關(guān)單位管理房屋的登記。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，已由房管部門移交給商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)及中小學(xué)校等單位管理的房屋，均由現(xiàn)管理單位進(jìn)行登記。
六、關(guān)于開發(fā)公司所管房屋的登記：
1.現(xiàn)由各開發(fā)公司受托管理的單位所有的房屋，由產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行登記。
2.現(xiàn)由各開發(fā)公司管理的市政拆遷用房、落實(shí)私房政策用房，以及小區(qū)鍋爐房等，均由各開發(fā)公司進(jìn)行登記。
3.各開發(fā)公司已出售給各單位的房屋，凡是買房單位主張所有權(quán)并按規(guī)定補(bǔ)交管理維修費(fèi)用的，均由買房單位登記；買房單位自愿放棄房屋所有權(quán)，僅保留分配使用權(quán)并出具證明的，可由開發(fā)公司進(jìn)行登記。
4.各開發(fā)公司已無償移交給商業(yè)、服務(wù)業(yè)等各單位管理的配套房屋，由現(xiàn)管理單位進(jìn)行登記。
七、關(guān)于征而未拆房屋的登記。根據(jù)《北京市建設(shè)拆遷安置辦法》〔京政發(fā)（1982）144號(hào)文〕關(guān)于“已經(jīng)收購(gòu)但暫時(shí)不需拆除的房屋交房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一管理”的規(guī)定，對(duì)單位征而未拆的房屋，應(yīng)移交房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局接管并進(jìn)行登記。
八、關(guān)于承租單位在直管公房院內(nèi)自建房屋的登記：
1.承租單位用市財(cái)政撥款在直管公房院內(nèi)增建、擴(kuò)建、翻建的房屋，由房管部門統(tǒng)一進(jìn)行登記。
